Präsentation - VfW
Präsentation - VfW
Präsentation - VfW
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
Energie-Contracting<br />
Energie- und<br />
Kosteneinsparungen,<br />
durch Auslagerung der Wärmeversorgung<br />
Eine Information<br />
für die CDU-Landtagsfraktion im Niedersächsischen Landtag<br />
11/2009<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Die Situation in Deutschland<br />
- 4 Millionen veraltete<br />
Heizanlagen<br />
- Haushalte* verursachen<br />
119,9 Mio t<br />
energiebedingte CO 2 -<br />
Emissionen.<br />
Industrie<br />
Gewerbe, Handel<br />
Energieerzeugung und –umwandlung<br />
Verkehr (national)<br />
109 Mio t<br />
59 Mio t<br />
373 Mio t<br />
172 Mio t<br />
* Haushalte = Ein-/Mehrfamilienhäuser, Wohnsiedlungen<br />
Quelle: Pecu<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Unsere Mission<br />
Unsere Aufgabe:<br />
Gebäude rationell mit<br />
Wärme versorgen<br />
Unser Leitmotiv:<br />
Brennstoff durch<br />
Technik ersetzen<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Das Unternehmen<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
Objekt-Versorgung mit rationellem Energieeinsatz<br />
Brunnenstraße 4<br />
49214 Bad Rothenfelde<br />
Unternehmensgründung 1993<br />
10 Mitarbeiter Hauptverwaltung, 50 Service- und<br />
Wartungspartner, 10 Kooperationspartner<br />
Konzernunabhängig und Flexibel<br />
Anbieter von Individuallösungen<br />
200 Objekte mit einer Leistung von 30 - 3.000 kW th<br />
Mitglied in Branchenverbänden<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Zielgruppen<br />
Wohnanlagen, Wohnbaugebiete<br />
Mehrfamilienhäuser<br />
kommunale, kirchliche und soziale Einrichtungen<br />
Wohn- und Geschäftshäuser<br />
Krankenhäuser und Kureinrichtungen<br />
Hotel- und Freizeitanlagen<br />
Kindergärten, Schulen<br />
Alten- und Pflegeheime<br />
Gewerbliche Einrichtungen<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Leistungsspektrum<br />
• Planung<br />
• Finanzierung<br />
• Bau, Inbetriebnahme<br />
• Betrieb, Wartung, Instandsetzung<br />
• Fernüberwachung<br />
• Heizmanagement<br />
• Wärmemessdienst<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Schnittstellen (Prinzipschema)<br />
Hausrohrnetz des Kunden<br />
Wärmeerzeugung<br />
Im Heizraum<br />
Schornstein<br />
Modem<br />
Schnittstelle<br />
Regelung<br />
Brauch-<br />
wasser-<br />
Heizanlage<br />
speicher<br />
Brennstoff<br />
Brenner<br />
WMZ<br />
Hauptverteiler<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Contracting schafft Vorteile<br />
• keine Investitionskosten<br />
• Liquiditätssteigerung beim Gebäudeeigentümer<br />
• Eigentümer wird zu Heizungsaufgaben entlastet<br />
• Kein Planungs- und Betriebsrisiko<br />
• Einsatz modernster Technik<br />
• ökologisch, da optimale Primärenergieausnutzung<br />
• 24-h-Service-Bereitschaft<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Wirtschaftlichkeitsvergleich<br />
Eigenbetrieb Wärme-Contracting<br />
variable Kosten<br />
Arbeitspreis<br />
Energie<br />
variable Kosten<br />
Heizkosten gesamt<br />
Bedienung<br />
Schornsteinfeger<br />
Fixosten<br />
Wartung<br />
Grundpreis<br />
Heizkosten gesamt<br />
Instandhaltung<br />
Fixosten<br />
Abschreibung<br />
Kapitalzins<br />
OVE GmbH & Co. KG www.ove.de
Referenzen Wohn- und Geschäftshäuser<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Referenzen Wohn- und Geschäftshäuser<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Referenzen Wohnanlagen<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Referenzen Wohnanlagen<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Referenzen Gewerbliche Einheiten<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Referenzen Gewerbliche Einheiten<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Referenzen Kommunale Liegenschaften<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Referenzen Krankenhäuser, Altenpflegeheime<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen<br />
• Contracting – mehr als Wärme<br />
> professionelle Dienstleistungen<br />
zur Lieferung von Wärme, Warmwasser, Strom<br />
> Versorgungslösungen<br />
für Wohngebäude<br />
aber auch für Gewerbe, Industrie, kommunale Gebäude<br />
und Krankenhäuser<br />
In Summe also Paketleistungen,<br />
die das Mietrecht im Energiebereich<br />
trotz Verankerung in der HeizkostenVO<br />
bislang nicht kannte.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
Während im Neubaubereich das Contracting<br />
unproblematisch eingeführt werden kann, da es<br />
weder einen Vertragszustand „vorher“ noch<br />
Vergleichkosten gibt, stehen die Contractoren<br />
bei der Sanierung von Heizstationen in<br />
Bestandsobjekten vor der schwierigen und oft<br />
leider nicht lösbaren Aufgabe, ein so hohes<br />
Einsparpotential realisieren zu müssen, dass die<br />
Nutzer (Mieter) kostenmäßig nicht mehr belastet<br />
werden als bisher mit den Heizkosten<br />
(Konflikt Wärmekosten vs. Heizkosten)<br />
In Tausenden (!) von Wärmelieferungsverträgen<br />
war dieses Vorgehen erfolgreich und führte nicht<br />
zu Widersprüchen.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
Vielfach sind aber von einigen Contractoren, die<br />
sich teilweise unrühmlich in verloren gegangenen<br />
Prozessen hervorgetan haben, bedenkenlos auch<br />
Wärmelieferungsverträge abgeschlossen worden,<br />
bei denen die neuen Wärmekosten zum Teil<br />
erheblich über den bisherigen Heizkosten liegen.<br />
In diesen Fällen haben die Mieter rebelliert und<br />
die Vermieterverbände zu Recht zu Gunsten ihrer<br />
Interessengruppe argumentiert. Dabei wurde<br />
allerdings von diesen in fataler Weise Sinn und<br />
Zweck des Contracting unterschätzt. Stellenweise<br />
wurde das Thema Wärmelieferung gar verteufelt.<br />
So haben wir heute in der Folge mit einer leider<br />
uneinheitlichen Rechtssprechung zu kämpfen.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
Warum sperren sich Mieter und Mieterverbände ?<br />
Warum werden ökologisch sinnvolle Investitionen<br />
blockiert ?<br />
Gibt es gesetzliche Lücken, die Contracting<br />
verhindern ?<br />
Warum kann der Vermieter sein<br />
Versorgungsbestimmungsrecht nicht<br />
durchsetzen ?<br />
Wer macht hier die entscheidenden Fehler, dass<br />
Contracting nicht die Akzeptanz findet, die es<br />
verdient ?<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
1. Lösungsmöglichkeit<br />
Preisargumentation mit nicht<br />
steigenden Nebenkosten<br />
Wenn es dem Contractor gelingt, so viel<br />
Einsparpotential aus der Alt-Anlage herauszuholen,<br />
dass er eine Neu-Anlage alleine aus den<br />
Brennstoffeinsparungen heraus refinanzieren kann,<br />
dann ist von den Mietern bzw. Nutzern der Wärme<br />
in der Regel kein Widerspruch zu erfahren.<br />
Hier legen sich aber die Mieterverbände quer, die<br />
eine „versteckte Kaltmieterhöhung“ argumentieren.<br />
Leider teilte der BGH in jüngeren Entscheidungen<br />
diese Meinung. Er hat diese aber in einigen<br />
Punkten bereits revidiert.<br />
Dennoch stockt der Markt, da es im BGB keine<br />
klaren Regelungen gibt.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
2. Lösungsmöglichkeit<br />
Preisargumentation mit der<br />
11%-Methode<br />
Das Mietrecht lässt Modernisierungsinvestitionen,<br />
die die Umwelt entlasten und<br />
Energie einsparen, zu, die dann auch<br />
mieterhöhend umgesetzt werden können … auch<br />
bei der Wärmelieferung.<br />
Die bewährten Bestimmungen der §§ 559 ff BGB<br />
erlauben es, mit der Umlegbarkeit im Rahmen der<br />
bekannten „11 %-Methode“ Investitionen in<br />
Heiztechnik zu realisieren.<br />
Vermieter wie Mieter müssen dann davon<br />
überzeugt werden, dass diese Erhöhung nicht der<br />
Vermieter in der Kaltmiete, sondern der Contractor<br />
in den Wärmekosten einrechnet.<br />
Ein sehr kompliziertes, aufwendiges und häufig<br />
Widerspruch reiches Verfahren.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
3. Lösungsmöglichkeit<br />
Preisargumentation mit einer<br />
Reduzierung der Kaltmiete<br />
Im Konsens zwischen Vermieter und Mieter kann<br />
bei Umstellung auf Contrácting die bisherige<br />
Kaltmiete (z.B. um 0,30 €/m² und Monat) gesenkt<br />
werden.<br />
Dieses umzusetzen ist wiederum abhängig von<br />
einer Zustimmung der Mieter, auch wenn der<br />
Vermieter seinen Mietern keine finanziellen und<br />
vertraglichen Nachteile zumutet.<br />
Die Mieterzustimmung in größeren Wohnanlagen<br />
zu erreichen ist nahezu unmöglich.<br />
Also. Eingeschränkte Praktikabilität.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
4. Lösungsmöglichkeit<br />
Preisargumentation mit dem Verzicht<br />
auf anstehende Mieterhöhung<br />
Im Konsens zwischen Vermieter und Mieter kann<br />
bei einer Akzeptanz der Umstellung auf<br />
Contracting eine ggf. anstehende Mieterhöhung<br />
verschoben werden:<br />
Steht eh eine Mieterhöhung an, bei der der<br />
Vermieter in Korrespondenz mit jedem einzelnen<br />
Mieter treten muss, kann auch erklärt werden,<br />
dass zugunsten einer Umstellung von Eigenregie<br />
auf Wärmelieferung auf eben diese verzichtet wird,<br />
wenn der Mieter im Gegenzug die Wärmelieferung<br />
akzeptiert.<br />
Problem: Zustimmungspflicht und Mißtrauen beim<br />
Mieter<br />
Die Mieterzustimmung in kleinen wie großen<br />
Wohnanlagen zu erreichen, ist nahezu unmöglich.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
5. Lösungsmöglichkeit<br />
Preisargumentation mit einem<br />
zweigeteilten Grundpreis<br />
Im Konsens zwischen Contractor und Vermieter kann<br />
Contracting auch mit einem zweigeteilten Grundpreis<br />
vereinbart werden, wenn weiterhin den<br />
mietvertraglichen Vereinbarungen entsprochen<br />
werden muss.<br />
Stößt man bei den Mietern auf grundsätzliche<br />
Ablehnung, ist der Contractor noch lange nicht raus.<br />
Wenn es ihm nämlich gelingt, seinen Kunden von<br />
einem zweigeteilten Grundpreis zu überzeugen. Dabei<br />
trägt der Vermieter den Anteil, der nach geltender<br />
Vertrags- und Rechtslage nicht auf die Mieter<br />
umgelegt werden kann.<br />
Problem: kaum umsetzbar, kompliziertes<br />
Abrechnungsverfahren über lange Vertragsdauer<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen Mietrecht<br />
Fazit:<br />
Diese könnte lauten:<br />
Zweckmäßig ist nur eine Ergänzung des BGB um einen § 556c<br />
(1) Beabsichtigt der Vermieter, die bisherige Versorgung auf Wärmelieferung umzustellen, hat er dem Mieter seine<br />
Absicht spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen. Dabei hat er die Art der Wärmelieferung und den<br />
Zeitpunkt der Umstellung, die im Wärmelieferungsvertrag vereinbarten Preise und Preisanpassungsklauseln, die<br />
Berechnung der Kosten der Wärmelieferung sowie eine Vergleichsrechnung mitzuteilen. In der Vergleichsrechnung<br />
sind preisbereinigt einander gegenüberzustellen 1. die Betriebskosten der bisherigen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage<br />
auf Grundlage des durchschnittlichen, witterungsbereinigten Energieverbrauchs der<br />
vorangegangenen drei Abrechnungszeiträume und 2. die Wärmelieferungskosten, die auf der Grundlage der diesem<br />
Energieverbrauch entsprechenden Wärmemenge zu ermitteln sind.<br />
(2) Der Mieter hat die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Umstellung nachhaltige<br />
Einsparungen an Energie bewirkt und die Vergleichsrechnung ergibt, dass die Kosten der Wärmelieferung bezogen<br />
auf den Zeitpunkt der Ankündigung der Umstellung die bisherigen Betriebskosten um nicht mehr als 10 vom<br />
Hundert überschreiten. § 554 Abs. 3 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden.<br />
(3) Die Preise dürfen nur zum Ausgleich nachweisbarer Änderungen der Energie-, Lohn oder Materialkosten<br />
entsprechend den tatsächlichen Kostenanteilen angepasst werden.<br />
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen öffentliche Hand<br />
Contracting<br />
in der öffentlichen Hand<br />
Provakative These:<br />
Im Vergleich zu privatem Immobilienbesitz<br />
gleicht die Technik in<br />
Liegenschaften der öffentlichen Hand<br />
vielfach einem<br />
„Ruinenpark“<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen öffentliche Hand<br />
Ist „Doppik“ in den Köpfen der<br />
Kämmerer schon angekommen ?<br />
Nein!<br />
In vielen Kommunen und Landkreisen<br />
denken die Verantwortlichen noch in<br />
den früheren „Verwaltungs- und<br />
Vermögenshaushalten“<br />
Contracting verlangt eine ganzheitliche<br />
Kosten- und Nutzenbetrachtung.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen öffentliche Hand<br />
Ist das öffentliche Finanzrecht offen<br />
für Contractinglösungen?<br />
Nein!<br />
Die kommunalen Aufsichtsgremien<br />
verbinden das Produkt Contracting<br />
immer noch mit „Leasing“ und<br />
vergleichbaren Finanzierungsformen.<br />
Contracting ist keine alternative<br />
Finanzierungsform.<br />
Contracting ist ein Produkt …<br />
… wie z.B. Strom auch.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen öffentliche Hand<br />
Hat der „Outsourcing-Gedanke“<br />
schon Schule gemacht?<br />
Nein!<br />
Der technische Fortschritt bringt es mit<br />
sich, dass vieles nur noch von<br />
ausgewiesenen Fachleuten erledigt<br />
werden sollte bzw. gemacht werden<br />
kann.<br />
Viele Entscheider in den Kommunen<br />
meinen nach wie vor:<br />
Das können wir selber.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen öffentliche Hand<br />
Sind „Ausschreibungen“ geeignet,<br />
Contracting - Lösungen auf eine<br />
breitere Basis zu stellen?<br />
Nein!<br />
Nicht so, wie sie gegenwärtig oft<br />
praktiziert werden!<br />
Kombinierte VOB- / VOL-<br />
Ausschreibungen rufen nach Aufhebung<br />
durch die Vergabekammern.<br />
Dabei liefern die DIN 8930 Teil 5 sowie<br />
die <strong>VfW</strong>-Musterausschreibung einfach<br />
handhabbare Vorgaben.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen öffentliche Hand<br />
Klassische Vertragsfallen bei<br />
Contracting-Verträgen mit<br />
Gebietsversorgern<br />
Immer wiederkehrendes Problem bei<br />
auslaufenden Contractingverträgen:<br />
Falsche bzw. ungünstige<br />
Endschaftsklauseln mit teuren<br />
Übernahmevereinbarungen oder „Mehroder-Weniger-Zwang“<br />
zur<br />
Vertragsverlängerung.<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Problemstellungen öffentliche Hand<br />
Lösungsmöglichkeiten für Contracting in der öffentlichen Hand<br />
• Ganzheitliche Kosten-/Nutzen-Betrachtung<br />
• Contracting als Produkt und nicht als Finanzierungsform verstehen<br />
• Outsourcing-Gedanken verstärken (Eigenbetrieb oder Fremdversorgung)<br />
• Klare Entscheidungen bei Ausschreibungen treffen<br />
(Heizungsanlage in Eigenregie = VOB-Ausschreibung,<br />
Wärmeversorgung durch Contracting = VOL-Ausschreibung)<br />
• Beachten der Besonderheiten des Contracting bei Ausschreibungen<br />
• Konsequentes Verwenden der anerkannten Vertragsmuster des <strong>VfW</strong><br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Im Einsatz für eine rationelle<br />
Wärmeversorgung Ihrer Gebäude<br />
Ihre Ansprechpartner:<br />
Stephan Peters<br />
Geschäftsführung<br />
Verwaltung, Finanzen, Recht<br />
0 54 24 / 21 88 – 20<br />
stephan.peters@ove.de<br />
Fritz Thormählen<br />
Geschäftsführung<br />
Vertrieb, Marketing<br />
0 542 4 / 21 88 - 21<br />
fritz.thormaehlen@ove.de<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Fazit: Ein Gewinn für Alle!<br />
Energie-Contracting<br />
erhöht die Energieeffizienz<br />
steigert die Liquidität<br />
schützt das Klima<br />
managt die Energie<br />
entlastet den Eigentümer<br />
reduziert die Heizkosten<br />
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!<br />
OVE GmbH & Co. KG<br />
www.ove.de
Change language