INVESTMENTANALYSE In - Jamestown

INVESTMENT ANALYSE
Investment Rating
Februar 2012
Jamestown - Fonds 27
Emissionshaus
Segment / Zielmarkt
Fondsstruktur
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
Immobilien / USA
Fondsvolumen
250.000 TUSD
Eigenkapital
250.000 TUSD
Ausschüttungsspanne 6,00%
Laufzeit
10 Jahre
Mindestanlage / Stückelung 30.000 USD / 1.000 USD
Einkunftsart
Einkünfte aus Vermietung
Platzierungsart
Public
Emissionsstart / -ende 18.04.2011 / 30.09.2012
Einzahlungsmodalitäten
variabel
Agio 5%
Investition
Art der Investition
Betriebsphase
Bewirtschaftung
Desinvestition
Kalkulierter Veräußerungserlös
Beschreibung
Der Anleger beteiligt sich als Limited
Partner an der Jamestown 27,
L.P.(Fondsgesellschaft nach USamerikanischem
Recht). Es handelt
sich grundsätzlich um ein Blind-
Pool-Konzept. Die Investitionsstrategie
sieht den Erwerb von hochwertigen
vermieteten Einzelhandels-,
Büro- und Mietwohnobjekten in den
Großräumen der US-Küstenstaaten
und die mittel- bis langfristige Bewirtschaftung
der Immobilien vor.
Nach einer Haltedauer von 7 bis
12 Jahren ist die Veräußerung der
Immobilien vorgesehen. Das vorgesehene
Emissionsvolumen beträgt
250 Millionen USD, eine Erhöhung
auf maximal 500 Millionen USD ist
möglich.
Das vorgesehene Mindestkapital
beträgt auf der Grundlage des Prospektnachtrages
vom 31.10.2011
222,365 Millionen USD. Dies entspricht
dem Eigenkapitalanteil der
bisher erworbenen Immobilien. Auf
der Objektebene ist eine Fremdfinanzierung
bis zu maximal 60 % der
Kaufpreise sämtlicher Immobilien
des Fonds möglich. Angestrebt wird
eine Ausschüttung in Höhe von 1,5
% für das Jahr 2011 und von 6,0 %
jährlich für die folgenden Jahre sowie
eine Kapitalrückzahlung in Höhe von
Blind-Pool-Fonds mit dem
Investitionsziel Gewerbe- und
Mietwohnimmoblien in den USA;
zwei Investitionsobjekte wurden
bereits erworben
Vermietungsfonds
mindestens 110% der
Kapitaleinlage angestrebt
110 % vor Steuern nach dem Verkauf
der Immobilien.
Zwei Objekte wurde bereits erworben
(Stand 31.10.2011). Die Angemessenheit
der Kaufpreise in Höhe
von insgesamt circa 408 Millionen
USD wurde durch jeweils zwei
MAI-Schätzgutachten bestätigt.
Es handelt sich um ein städtisches
Ein kaufszentrum im Großraum von
San Francisco sowie um ein Immobilienportfolio
in Boston. Das im Großraum
von San Francisco gelegene
Einkaufszentrum wurde im Jahre
1958 erbaut und in den letzten Jahren
erweitert, renoviert und modernisiert.
Der aktuelle Vermietungsstand
beträgt circa 89 %, die Nutzerstruktur
verteilt sich auf 73 Mieter. Das
Immobilienportfolio in Boston umfasst
28 Gebäude die circa zur Hälfte
Einzelhandelsflächen umfassen. Die
übrigen Flächen umfassen Büros,
Praxen sowie 50 Wohnungen. Die
durchschnittliche Vermietungsquote
des Portfolios beträgt gegenwärtig
71 %. Gemäß den Einschätzungen
der Gutachter verfügt das Portfolio
über eine sehr gute Objekt- und
Standortqualität. Im Rahmen der Objektbewertung
wurde daher für das
Jahr 2013 eine stabilisierte Vermietungsquote
von 97 % prognostiziert.
Investment-Rating
Rendite-Volatilität-Relation
Stärken
Renditeerwartung in % (Mid-Case) n.St.
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
- Der Initiator verfügt über eine
langjährige Kompetenz in der Realisierung
von US-Immobilienfonds
- Der Initiator unterhält ein langjährig
etabliertes Immobilienunternehmen
in den USA
- Vorgesehene breite Streuung des
Portfolios hinsichtlich der Objektstandorte
und Nutzungsarten
wirkt risikomindernd
- Keine Projekt- und Grundstücksentwicklungen
- Mindestkapital-Platzierungsgarantie
- Gesellschaftsvertragliche
Kontraktfairness sehr hoch
Chancen
- Chancenpotential im Rahmen
der Mietentwicklung und beim
Verkauf
- Einschränkung des Chancenpotentials
durch Mehrerlösbeteiligung
des Initiators
Fazit der Analyse
0
AA
Jamestown - Fonds 27
risikoloser Zins
1,0 2,0 3,0 4,0 5,0
Volatilität in %
Schwächen
sehr gut
- Partielle Blind-Pool-Struktur
- Fremdfinanzierung konzeptionsbedingt
erst teilweise fixiert
- Interessenkonflikte im Zusammenhang
mit späteren Angeboten des
Initiators möglich
Risiken
- Allgemeines Marktrisiko hinsichtlich
der Entwicklung des US-
Immobilienmarktes (Wertentwicklungsrisiko,
Vermietungsrisiko)
- Risiko eines geringeren Diversifikationsgrades
- Partnerrisiko im Rahmen von
möglichen Joint Ventures
Es handelt sich um ein ausschüttungsorientiertes
Investment im US-
Immobilienmarkt im Rahmen einer
partiellen Blind-Pool-Konzeption.
Bei dem Emissionshaus Jamestown
handelt es sich um einen langjährig,
professionell und nachweislich
erfolgreich am Markt agierenden
Initiator mit eindeutiger Spezialisierung
auf Investments in den USA. Die
Investitionsstrategie des Fonds sieht
den Erwerb von hochwertigen, vermieteten
Einzelhandels-, Büro- und
Mietwohnobjekten in den Ballungsräumen
der USA vor. Die gegenwärtig
schwache Marktphase soll für einen
günstigen Markteinstieg genutzt
werden. Der Erwerb von Projektentwicklungen
ist ausgeschlossen. Zwei
Objekte wurde bereits erworben. Bei
dem Beteiligungsangebot handelt
sich nicht um ein Basisinvestment.
Aufgrund des partiellen Blind-Pool-
Risikos eignet sich der Fonds zur
Depotergänzung für ein bereits breit
gestreutes Portfolio. Das wirtschaftliche
Ergebnis des Fonds und die
Laufzeit sind nicht prognostizierbar.
Die langjährig unter Beweis gestellte
Kompetenz des Initiators spricht für
den Erfolg des Investments.

INVESTMENT ANALYSE
Sensitivitätsanalyse
Jamestown
Fonds 27
Renditeerwartungen p.a. (nach Steuern)
Low Case 3,80%
Mid Case 5,53%
High Case 7,63%
-10% -5% 0% 5% 10% 15%
Aufteilung der Volatilität
Erwartungswerte Sensitivität
Investition
Einnahmen
Ausgaben
Desinvestition
Externe Einflüsse
Volatilität
niedrig
hoch
0,00%
Volatilität (Schwankungsbreite) 0,87%
0,64%
Sharpe Ratio (Performance-Risiko-Relation) 4,93
0,00%
Leverage (Fremdkapitalhebel) 0,00%
0,23%
Break-Even-Wahrscheinlichkeit (Null-Verlust-Wahrscheinlichkeit) > 99%
0,00%
Value at Risk (Riskiertes Kapital in 99% aller Fälle; gesamte Laufzeit) 0,00%
Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse wird die Leistung des Managements auf die Performance der einzelnen Variablen berücksichtigt. Kalkuliert wird mit einer Beeinflussung der
Volatilität in Höhe des ausgewiesenen Managementfaktors.
Investition
Kein Einfluss auf Volatilität
Bei dem Fondsangebot handelt es
sich um eine partielle Blind-Pool-Konzeption.
Die Fondskonzeption stützt
sich auf die Erfahrung und die fachliche
Kompetenz des Anbieters Jamestown.
Aufgrund der vorgesehenen
Verteilung der Gesamtinvestition
auf Immobilien an unterschiedlichen
Standorten und unterschiedlicher
Nutzungsarten wird eine Glättung
des Investitionsrisikos angestrebt.
Beteiligungen an Joint-Ventures sind
möglich. Investitionen in Projekt- und
Grundstücksentwicklungen schließt
das Fondskonzept aus. Angestrebt
wird eine Ausschüttung in Höhe von
1,5% für das Jahr 2011 und von 6,0%
jährlich für die folgenden Jahre sowie
eine Kapitalrückzahlung in Höhe von
110% vor Steuern nach dem Verkauf
der Immobilien. Nur Immobilien, die
diese Voraussetzungen nachhaltig erwarten
lassen, sollen im Rahmen des
Fondskonzeptes erworben werden.
Zwei Objekte wurde bereits erworben
(Stand 31.10.2011). Die Angemessenheit
der Kaufpreise in Höhe von
insgesamt circa 408 Millionen USD
wurde durch jeweils zwei MAI-Schätzgutachten
bestätigt. Es handelt sich
um ein städtisches Einkaufszentrum
im Großraum von San Francisco sowie
um ein Immobilienportfolio in Boston.
Grundzüge der Analyse
Einnahmen
73,80% Einfluss auf Volatilität
Da es sich bei dem Fonds um einen
partiellen Blind-Pool handelt,
beschränkt sich Betrachtung einzelner
Positionen der Einnahmestruktur
im Rahmen der Scope-
Analyse auf die bereits erworbenen
Investitionsobjekte. Für den bisher
nicht realisierten Anteil an der Gesamtinvestition
erfolgt im Rahmen
der Scope-Analyse näherungsweise
eine Variation der möglichen
Fondsrendite. Die realisierte Rendite
des Fonds nach der Auflösung
des Investments kann dementsprechend
höher oder niedriger ausfallen.
In der Initiatorprognose wird
auf den Ausweis einer Zielrendite
verzichtet.
Ausgaben
Kein Einfluss auf Volatilität
Da der Fonds im Wesentlichen
eine Blind-Pool-Struktur aufweist,
entfällt im Rahmen der Scope-Analyse
eine Betrachtung einzelner
Positionen der künftigen Ausgabenstruktur
des Fonds. Die Kalkulation
der Ausgabenentwicklung
für die bereits erworbene Immobilien
im Rahmen der Fondsprognose
erfolgte auf der Basis gutachterlicher
Werte.
Die Investmentanalyse basiert auf einer Analyse der Scope Analysis GmbH.
Im Mittelpunkt dieser Analyse steht das Verhältnis von Renditeerwartung (Mid-Case) nach Steuern
und deren Schwankungsbreite (Volatilität). Hierfür werden im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse
(auch Monte Carlo Analyse) qualitative Faktoren in ein quantitatives Analysemodell überführt und
damit die erforderliche Vergleichbarkeit zu anderen Kapitalanlagen hergestellt.
Zur Berechnung der Werte bestimmen die Analysten, welche Faktoren auf die Rendite und das Risiko
des Fonds einwirken und wie diese in der Zukunft schwanken können. Die Anzahl der Variablen liegt
zwischen 5 und 20 - je nach Komplexität des Fonds. Der Einfluss des Managements auf die Performance
des Investments wird mit Hilfe des sogenannten Managementfaktors (alpha) einbezogen. Es
wird unterstellt, dass das Management sowohl die Rendite als auch das Risiko einer Beteiligung positiv
oder negativ beeinflussen kann. Anschließend wird die Fondsrendite 10.000-mal unter Annahme der
verschiedensten Szenarien berechnet. Bei der Berechnung werden die Variablen entsprechend ihrer
vorgegebenen Schwankungsbreite und Wahrscheinlichkeitsverteilung variiert. Im Ergebnis steht die
Ermittlung von verschiedenen Kennzahlen, die eine genaue Beurteilung des Investments erlauben.
Das Investment-Rating ergibt sich aus dem modifizierten Sharpe-Ratio, dem Quotienten aus der erwarteten
Rendite und der Volatilität. Dies bedeutet, dass diejenigen Fonds am besten abschneiden,
bei denen Rendite und Risiko in besonders günstigem Verhältnis stehen.
Desinvestition
26,20% Einfluss auf Volatilität
Das Fondskonzept sieht vor, sämtliche
Immobilien innerhalb eines
Zeitraumes von 7 bis 12 Jahren wieder
zu veräußern. Eine Verlängerung
der Fondslaufzeit ist grundsätzlich
möglich. Der geeignete Zeitpunkt
des Verkaufs ist abhängig von der
allgemeine Marktsituation am Immobilien-
und Kapitalmarkt sowie
von der Entwicklung der Immobilie
und des jeweiligen Standortes.
Der Verkaufspreis wird durch einen
Multiplikator bezogen auf den Barüberschuss
vor Kapitaldienst bestimmt.
Laut Prospektangabe ist die
Höhe des Multiplikators aufgrund
der Länge des Prognosezeitraumes
nicht prognostizierbar. Für die bereits
erworbenen Immobilien wird
im Rahmen der Fondsprognose ein
Verkauf der Immobilien mit Ablauf
des Jahres 2020 beziehungsweise
Anfang des Jahres 2021 dargestellt.
Der Verkaufsfaktor wurde jeweils
mit dem 15-fachen des erwarteten
Nettomietüberschusses kalkuliert.
Dies entspricht den jeweiligen Ankaufsfaktoren
und wird als angemessen
beurteilt. Zur Sicherung der geplanten
Investitionen hat Jamestown
sog. B-Anteile i.H.v. 50 Mio. USD
gezeichnet und sich zur Aufstockung
auf maximal insgesamt 100 Mio. USD
Daneben wird eine SWOT-Analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) erstellt. Dabei umfassen
die Stärken und Schwächen die internen Einflussfaktoren der Kapitalanlage. Chancen und Risiken
entstehen hingegen durch externe Marktfaktoren, welche die Renditeentwicklung beeinflussen können.
Haftungsausschluss
Grundlage für die Beteiligung an dem Fonds bzw. dem Angebot ist allein das vollständige Informations-memorandum
inkl. der darin enthaltenen Risikohinweise. Die Scope Analysis GmbH haftet nicht
für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Analysen und dazugehörigen Informationen.
Sie empfiehlt keine Fonds und übernimmt keinerlei Beratungshaftung. Die Investmentanalyse kann
ein Beratungsgespräch mit dem Anlageberater nicht ersetzen.
Herausgeber
Scope Analysis GmbH
Potsdamer Platz 1
10785 Berlin
verpflichtet. Dies spricht für ein hohes
Engagement des Initiators im
Rahmen des Investitionskonzeptes.
Aus dem Verkaufserlös erhalten die
Anleger vorrangig ihr Kapital und
10% Verkaufsgewinn zurück. Die
Komplementärin der Fondsgesellschaft
ist an den Ausschüttungen
und den Verkaufserlösen nachrangig
beteiligt (B-Anteile). Die Beteiligung
der Komplementärin beträgt grundsätzlich
3%. An dem darüber hinausgehenden
Verkaufsgewinn ist Jamestown
mit einem Viertel beteiligt.
Externe Einflüsse
Kein Einfluss auf Volatilität
Da der Fonds im Wesentlichen eine
Blind-Pool-Struktur aufweist, entfällt
im Rahmen der Scope-Analyse
eine Betrachtung möglicher externer
Einflüsse, wie zum Beispiel die Inflationsentwicklung.
Hinsichtlich der
bereits erworbenen Immobilien wird
auf eine Variation der Mietentwicklung
verzichtet, da die Mietentwicklung
in den USA in der Regel nicht
an der Inflationsentwicklung (Indexierung)
orientiert ist. Der Fonds investiert
und finanziert ausschließlich
in USD. Ein Währungsrisiko besteht
daher grundsätzlich nicht. Das Investitionsangebot
richtet sich an Anleger,
die eine Portfoliodiversifikation
in USD anstreben.
Weitere Informationen erhalten Sie unter www.scope-group.com oder über die Hotline +49 (0)30 27891-300.