Download - KAB Mittlerer Niederrhein

Umnutzung von alten Gebäuden zu Wohnzwecken
Neue Nutzungskonzepte zur Quartiersentwicklung
www.mbv.nrw.de

Inhalt
5 Vorwort
6 Neues Leben in alten Gebäuden
Umnutzungs- und Umbaukonzepte zur Quartiersentwicklung
Projekte
14 Wohnquartier Widra-Areal Aachen
18 Wohnprojekt Denkwerk Bielefeld
22 Servicewohnen im ehemaligen Theodor-Fliedner-Heim Dortmund
24 Wohnprojekt Linienstraße Düsseldorf
28 Beginen-Wohnprojekt Essen
30 Matthäuskirche Grevenbroich
32 Alte Schule Werries Hamm
36 Alte Schirmfabrik Krefeld
40 Andreaskirche und Gemeindehaus Recklinghausen
42 Alfonsushaus Rheine
46 Klosteranlage Welver
50 Kreuzkirche Wuppertal-Langerfeld
52 Fotonachweis
54 Impressum

Vorwort
Städte, Gemeinden, Unternehmen und private Bauherren in Nordrhein-Westfalen
verfügen über große Potenziale an leer stehenden oder untergenutzten Gebäuden,
oft in integrierten Lagen, in der Stadtmitte oder im Stadtteilzentrum: ehemalige
Industrie-, Gewerbe- und Bürogebäude, nicht mehr genutzte Bahnhöfe und
Verwaltungsgebäude und auch – in zunehmendem Maße – Kirchen und Gemeindehäuser.
Manche dieser Gebäude stehen unter Denkmalschutz, besitzen eine
stadtbildprägende Bedeutung und sind wichtige Zeugen der Stadt- und Baugeschichte.
Mit einer ökonomisch tragfähigen Umnutzung können sie erhalten und
auf Grund ihres besonderen Charakters oft besser als Neubauten für die Quartiersentwicklung
genutzt werden.
Zugleich stellen der demografische Wandel, die Veränderung der Alters- und
Haushaltsstrukturen und die Wohnbedürfnisse unserer individualisierten Gesellschaft
die Wohnungsmärkte vor neue Herausforderungen. Heute stehen sowohl
im Wohnungsneubau als auch in der Bestandsentwicklung zielgruppenspezifische
Projekte im Vordergrund. Neben altersgerechtem Wohnraum bestimmen
das Baugeschehen vor allem das Wohnen mit Service- und Pflegeangeboten,
das Mehrgenerationenwohnen, Projekte für Alleinerziehende, Wohneigentum und
eigentumsähnliche Wohnformen auf mietvertraglicher Grundlage.
Viele gute Beispiele in Nordrhein-Westfalen stehen für die Möglichkeit, in umgenutzten
Gebäuden Wohnraum – und zukunftsfähige neue Wohnformen – zu
schaffen oder auch Angebote für die quartiersnahe Infrastruktur zu entwickeln.
Das Land Nordrhein-Westfalen hat viele dieser Projekte ganz oder teilweise aus
Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert.
Mit dieser Broschüre präsentieren wir Ihnen daraus eine Auswahl.
Oliver Wittke
Minister für Bauen und Verkehr
des Landes Nordrhein-Westfalen

Neues Leben in alten Gebäuden
Umnutzungs- und Umbaukonzepte zur Quartiersentwicklung
Alte Gebäude in NRW: Bestand und Möglichkeiten
Nordrhein-Westfalen verfügt über einen großen Bestand an
wertvollen Gebäuden aus unterschiedlichen Epochen. In ländlichen
Gegenden ebenso wie in den dicht besiedelten Ballungsräumen
an Rhein und Ruhr lässt sich ein breites bauliches
Spektrum an alten Bauwerken auffächern. Ob Kirche
oder Kloster, Fabrik-, Gewerbe- oder Bürogebäude, ehemals
landwirtschaftlich genutzte Hofanlagen, Schulen oder Krankenhäuser,
die Entwicklung und die bauliche Vielfalt unserer
Städte sind an diesen Gebäuden ablesbar.
So unterschiedlich sie auch sind, sie prägen das Gesicht unserer
Städte, Dörfer und Landschaften. Man sieht ihnen an,
dass sie aus unterschiedlichen Bauzeiten stammen und für
bestimmte Zwecke gebaut wurden. Sie legen bauliches Zeugnis
ab von den wechselnden strukturellen, sozialen und wirtschaftlichen
Anforderungen, denen unsere Städte und Gemeinden
gerecht werden mussten.
Sie sind aufgrund ihrer Geschichte, sozialer und religiöser
Verbundenheit und als Arbeitsstätten oft stark verankert in ihrer
Umgebung und Nachbarschaft. Das gilt für Klöster, Kirchen
oder Schulen ebenso wie für Gebäude mit gewerblichen
und handwerklichen oder landwirtschaftlichen Nutzungen wie
z. B. Produktions- und Gewerbegebäude, Gutshöfe und Hofanlagen.
Sie haben den Arbeits- und Lebensalltag am Ort geprägt.
Der wirtschaftliche und gesellschaftliche Strukturwandel
bringt eine große Zahl dieser alten Gebäude auf den Markt.
Er führt immer wieder dazu, dass Gebäude ihre ursprüngliche
Nutzung verlieren. Erhalt und Anpassung von alten Gebäuden
an neue und veränderte Nutzungen sind also keine Erfindung
unserer Zeit. Der beschleunigte wirtschaftliche und demografische
Strukturwandel, der viele Städte und Kommunen
erfasst hat, wirkt sich auf die gebaute Umwelt aus. Dieser
Wandel mit teilweise dramatischen Umbrüchen und Entwicklungen
für die vor allem von Kohle und Stahl geprägten Regionen
verändert die Bevölkerungsstrukturen ebenso wie Quartiersstrukturen
und die Nutzungen von Gebäuden. Dabei werden
insbesondere für die folgenden Gebäudetypen wirtschaftlich
tragfähige neue Nutzungen gesucht:
K Industrie- und Gewerbebauten: Gerade in Nordrhein-
Westfalen ist es gelungen, Gebäudebestände ehemaliger
Zechen- und Stahlwerke, Fabrikanlagen und Gewerbegebäude
so zu verändern, dass sie neue Nutzungen beherbergen
können. Doch der tiefgreifende Strukturwandel von
der Industrie- zur Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft
unter den Bedingungen einer globalisierten Welt hat im Industrieland
Nordrhein-Westfalen Lücken in das Stadtgefüge
gerissen, für die neue Wohn- und Lebensqualitäten gefragt
sind. So bieten die baulichen Hinterlassenschaften
eines Jahrhunderts industrieller Produktion – wie der Textilindustrie
und Stahlwarenfabrikation – für das Land und die
Kommunen auch zukünftig noch ein großes Potenzial für
Umnutzungen. Auch andere aufgelassene Gewerbestandorte,
die oft in städtebaulich sehr gut integrierten Lagen zu
finden sind, stehen im Fokus von stadt- und wohnungspolitischen
Ambitionen, wie z. B. ehemalige Gewerbebauten
und Schlachthofgelände.
K Kirchen, Gemeindehäuser und Klöster: Der Mitgliederschwund
der großen Kirchen hat Auswirkungen auf kirchliche
Gebäude. Immer mehr Kirchen werden von kleineren
und weniger Gemeinden nicht mehr – oder nicht mehr ausschließlich
– für liturgische Zwecke gebraucht. Erste Kirchen-
und Gemeindegebäude wurden bereits neu genutzt,
verkauft oder auch abgerissen. Auch Ausbildungsstätten für
den geistlichen Nachwuchs werden nicht mehr im vorhandenen
Umfang benötigt.
Kirchengebäude sind in vielen Fällen eng mit ihren Standorten
verbunden. Sie bieten Identifikation und Ankerpunkte
in einem Quartier. Das gilt nicht nur für die Gemeindemitglieder,
sondern oft auch für Menschen, die schon lange
ihre religiöse Bindung zur Kirche verloren haben und für die
gleichwohl die Kirche zu ihrem Quartier gehört.
K Bürogebäude: Die regional sehr unterschiedliche Nachfrage
nach Büroflächen wird sich vor allem auf hochwertige
Lagen, hervorragende Adressen, flexible Raumgrößen
und modernste Gebäudetechnik konzentrieren. Gefährdet
ist demnach insbesondere der Bestand der Nachkriegszeit
bis zu Bürogebäuden der 70er Jahre, deren bürotechnische
Ausstattung und Raumzuschnitt zeitgemäßen Ansprüchen
nicht mehr genügen. Dieser Bestand ist außerdem oft ener-

Für das ehemalige
Kloster Marianum in
Neuss liegt bereits
eine Machbarkeitsstudie
zur Umnutzung vor
gietechnisch veraltet und kann nur begrenzt überragende
Lagevorteile geltend machen, sodass Investitionen in den
Erhalt oder eine Aufwertung ausbleiben.
K Öffentliche Verwaltungsgebäude und Sonderbauten:
Die finanziellen Probleme der öffentlichen Haushalte zwingen
viele Kommunen zu Kurskorrekturen. Dezentral verstreute
öffentliche Einrichtungen werden zusammengelegt.
Das führt dazu, dass Verwaltungsgebäude in guten Lagen
auf einmal leer stehen. Viele traditionelle Einrichtungen für
die Bürger sind mit städtischen Mitteln allein nicht mehr finanzierbar.
Dazu gehören z. B. öffentliche Bäder, deren Betrieb
zu teuer geworden ist. Auch sie bieten herausragende
Potenziale für eine Nachnutzung. Weitere Sonderbauwerke
sind zum Beispiel die Hochbunker des Zweiten Weltkriegs,
deren Beseitigung einen enormen finanziellen Aufwand erfordern
würde und für die eine Umnutzung eine kostengünstigere
Alternative sein kann.
K Schulen: Eine Folge der demografischen Veränderungen
ist die sinkende Anzahl von Kindern. Die Zahl der schulpflichtigen
Kinder nimmt entsprechend stetig ab. Viele Schulen
werden nicht mehr benötigt. Das betrifft alte und gut integrierte
Schulgebäude, die ebenso wie Kirchen oft einen
hohen Identifikationswert für ihr Quartier haben. Es trifft
aber auch die Schulgebäude, die in der Boomzeit der geburtenstarken
Jahrgänge in den späten 50er und in den 60er
Jahren gebaut worden sind und heute schon nicht mehr benötigt
werden. Eine Reihe dieser Gebäude bietet sich mit
den dazu gehörigen Freiflächen und den attraktiven innerörtlichen
Grün- und Aufenthaltsflächen für eine Nachnutzung
an, die auch für das umgebende Quartier von Bedeutung
sein kann.
K Ladenlokale und Geschäftshäuser: Der weitreichende
Strukturwandel im Einzelhandel führt in vielen Städten zu
Leerstand von Ladenlokalen und Geschäftshäusern unterschiedlichster
Größe. Im Zuge einer Konzentration des Handels
auf sogenannte 1a-Standorte stehen Geschäftslagen
für andere Nutzungen – auch für kombinierte Nutzungen
wie Dienstleistung und Wohnen – zur Verfügung. Hier liegt
der Vorteil für neue Nutzungen in der innerstädtischen Lage
und in der engen Anbindung an städtisches Leben mit den
sozialen und kulturellen Infrastrukturangeboten sowie den
Waren des alltäglichen Bedarfs. Dieser Vorteil bietet zunehmend
Chancen, Wohnprojekte für ältere Menschen in zentralen
innerstädtischen Lagen zu entwickeln.
K Gutshöfe und ländliche Anwesen: Die Industrialisierung
der Landwirtschaft, die verringerte Zahl landwirtschaftlicher
Betriebe auf eine marktfähige Größe und die schwierige
Marktlage führen dazu, dass viele Höfe und Güter aufgegeben
werden. Ihre oftmals reizvolle Bausubstanz (Bruchsteinbauten,
Fachwerkhäuser) in guten Lagen kleinerer Städte
und Gemeinden oder in landschaftlich attraktiven Lagen
am Stadtrand bietet sich für Nachnutzungen an. Häufig mit
mehreren Gebäuden zu Hofanlagen gruppiert, eignen sie
sich in besonderer Weise für Wohngruppen für ältere, pflegebedürftige
und behinderte Menschen oder nachbarschaftlich
geprägte Wohnformen.
K Kasernengebäude: Die veränderte politische Situation
in Europa und Deutschland (Wiedervereinigung und Abzug
der alliierten Truppen) haben seit den 90er Jahren in Nordrhein-Westfalen
eine Reihe großflächiger Areale mit weitgehend
intakter Bausubstanz wieder der Stadtentwicklung zugeführt.
Die Konversion ehemaliger militärischer Anlagen
gehörte folgerichtig zu den Schwerpunkten der Stadtentwicklungs-
und Wohnungspolitik bis Anfang des 21. Jahrhunderts.
Viele zu Wohnzwecken umgenutzte Kasernengebäude
und ergänzende Neubauten auf den ehemaligen Kasernengeländen
zeugen hier von gelungenen neuen Nutzungen.
Die Ansprüche an Gebäudenutzungen ändern sich
Für alle diese Gebäude gilt, dass sich während ihrer Lebenszeit
die Ansprüche an die Bausubstanz, an Grundriss,
Ausstattung und Gebäudehülle ändern. Wenn die Ursprungsnutzer
das Gebäude verlassen und eine Anpassung
sehr aufwändig ist, stellt sich die Frage nach der weiteren
Verwendbarkeit. Oft sind diese Gebäude architektonisch
sehr ansprechend und verfügen über heute nicht mehr
übliche handwerkliche Qualitäten. Insbesondere ihre häufig
hervorragende städtebauliche Einbindung legt es nahe, sie
durch veränderte Nutzungen zu erhalten.

Gut Rochholz in Gevelsberg
wird zu einer anspruchsvollen
Wohnanlage umgebaut (links).
Das Projekt „Mehrgenerationenwohnen“
sichert die Zukunft der
Alten Schule Ottelau in Herford
(rechts)
Parallel dazu entsteht eine wachsende Nachfrage: Bewohner
mit unterschiedlichen Lebensstilen und Wohnformen,
vor allem aber ältere Menschen, die individuell oder in
der Gemeinschaft leben wollen, suchen nach passendem
Wohnraum – komfortabel und mit Atmosphäre und in gut
mit Infrastruktur versorgten Lagen. Mit ihrer soliden Bauweise
und besonderem Charme bieten viele dieser alten Gebäude
attraktive Wohnperspektiven. Wenn es gelingt, zeitgemäße
und barrierefreie Wohnungen in die alten Gebäude
einzubauen, kann die Wohnungsversorgung verbessert werden,
und es entstehen Wohnanlagen und Nachbarschaften
mit hohem Wohnwert. Diese Chance zu nutzen heißt Vielfalt
und Lebensqualität in den Städten und Gemeinden zu bewahren.
Deshalb sind der Erhalt und die Umnutzung der beschriebenen
Gebäude auch ein wichtiger Beitrag zur Quartiers-
und Stadtentwicklung.
Erhaltenswürdige Gebäude und Areale
Viele der genannten Gebäudetypen stehen als Zeugen ihrer
Zeit unter Denkmalschutz oder sind als besonders erhaltenswert
eingestuft. Neben ihrer bauhistorischen und kulturellen
Bedeutung sind sie Dokumente der Sozial- und Wirtschaftsgeschichte
und tragen zur Identität der Städte und
Gemeinden bei, deren wertvollstes Kapital im Wettbewerb
um Wirtschaftsunternehmen, Wohnbevölkerung und Tourismus
ihre Authentizität und Unverwechselbarkeit ist. Eine
reine Musealisierung von Gebäuden führt jedoch nicht zum
Ziel. Nur eine wirtschaftlich tragfähige Folgenutzung wird
denkmalwerte Gebäude langfristig sichern können.
Ein weiterer wichtiger Aspekt, der für den Erhalt und die
Umnutzung spricht, ist der Standortfaktor: Viele dieser Gebäude
befinden sich in günstiger Lage. So sind z. B. Kirchen
und Schulen traditionell Mittelpunkte und zentrale Anlaufstellen
ihres Quartiers. Diese exzellente städtebauliche Position
kann im Interesse der Weiterentwicklung eines Quartiers
gestärkt werden. Kommunen und Investoren stehen
daher vor der wichtigen Aufgabe, den Lagewert eines Objekts
zu erkennen und für einen attraktiven Quartiersumbau
zu nutzen. In vielen Fällen können auch ergänzende Neubauten
auf dem Areal die Stabilität und Attraktivität der Nutzungsangebote
erheblich fördern.
K Wohnen als zukunftssichere Nutzungsperspektive.
Wohnen ist nicht die einzige Nutzungsalternative, und nicht
in jedem Fall wird sie sich als die beste Möglichkeit abzeichnen,
ein altes Gebäude zu erhalten. Damit ein Bauwerk erfolgreich
für aktuelle Wohnbedürfnisse umgenutzt werden
kann, müssen mehrere Rahmenbedingungen erfüllt sein:
Bedarf und Nachfrage nach Wohnraum mit bestimmten
Qualitätsstandards und für bestimmte Zielgruppen stehen
in der Regel im Vordergrund erster Überlegungen für eine
Wohnnutzung. Die Frage, ob sich die Bausubstanz durch
Umbau für Wohnzwecke eignet, ist dann zentrales Prüfkriterium
im Rahmen der baulich/technischen Machbarkeitsprüfung.
Zu klären ist insbesondere, ob zeitgemäße Grundrisse
entstehen können, ob verschiedene Wohnformen, so
z. B. auch für Gruppenwohnungen, gewünscht und technisch
machbar, ob Wärmeschutz und Barrierefreiheit, Balkone
und Terrassen herstellbar sind. Dies ist immer in engem
Zusammenhang mit eventuellen denkmalrechtlichen
Auflagen und vor allem mit der Ermittlung der notwendigen
Baukosten zu prüfen.
K Steigender Wohnungsbedarf trotz sinkender Bevölkerungszahl.
Trotz eines in den nächsten Jahrzehnten zu erwartenden
deutlichen Gesamtbevölkerungsrückgangs wird
die Zahl der Haushalte – insbesondere auch aufgrund der
zunehmenden Zahl der Singlehaushalte – zunächst weiter
steigen. Hinzu kommen die gestiegenen Flächen- und Komfortansprüche
der Mieter, die zu einem weiter wachsenden
Wohnflächenbedarf führen. Die Bevölkerung in NRW wird
nach Prognosen des Landesamtes für Datenverarbeitung
und Statistik NRW (LDS NRW) von zurzeit rd. 18,1 Millionen
bis zum Jahr 2020 auf 17,95 und bis 2040 auf 16,86 Millionen
sinken. Das entspricht dem Stand von 1988.
Die Zahl der Haushalte hingegen – eine wichtige Bezugsgröße
für den künftigen Wohnbedarf – wird nach den Vorausberechnungen
des LDS zumindest bis 2020 um mehr
als 100.000 auf 8,47 bis 8,49 Millionen steigen, bis 2040
dann aber deutlich um etwa 400.000 sinken. Allerdings werden
sich die Wohnungsmärkte und die Haushalte regional
und teilräumlich sehr unterschiedlich entwickeln. Für Investitionen
in den Bestand ist dabei insbesondere zu berücksichtigen,
welche ökonomische Dynamik und welche Wohnungsnachfrage
für welche Zielgruppen zu erwarten sind.
In nachfragestarken Regionen mit z. B. hohem Bedarf auch

für neue Wohnformen im Alter werden auch Bestandsgebäude
auf ihre Eignung für neue Wohnzwecke geprüft werden,
während in nachfrageschwachen Regionen die Umnutzungsoption
zu Wohnzwecken begrenzt ist und oft nur in
kleinräumlich hochwertigeren Lagen sinnvoll sein wird.
Ausdifferenzierung der Wohnformen: Schwerpunkt
Wohnen im Alter
Aufgrund der sich ausdifferenzierenden Nachfrage auf dem
Wohnungsmarkt bestehen besonders gute Chancen, alte
Gebäude passgenau für besondere Nachfragergruppen zu
entwickeln. So lässt sich neben dem Trend „Zurück in die
Stadt“ auch ein Trend zum Wohnen im Bestand ausmachen,
eine Nachfrage, die durch die Umnutzung erfolgreich aufgegriffen
werden kann. Künstler, Architekten und Designer, die
das besondere Flair der historischen Bausubstanz schätzen,
waren Vorreiter, viele sind ihnen gefolgt. Hinter historischen
Mauern sind heute mehr denn je neue Wohnformen
für besondere Zielgruppen anzutreffen.
Angesichts der zunehmenden Alterung der Bevölkerung lassen
sich insbesondere zwei Gruppen ausmachen: Zum einen
die kaufkräftigen „jungen Alten“, die Generation 50plus,
die sich mit dem Bezug eines umgenutzten Gebäudes einen
speziellen Wohnwunsch erfüllt – etwa die großzügige Loftwohnung
auf einer Ebene mit Raum für kreative Arbeit und
Hobby. Eine steigende Nachfrage kommt jedoch aus der
Gruppe der mobilitätseingeschränkten älteren Bürgerinnen
und Bürger, die auch im Alter am gesellschaftlichen Leben
teilhaben wollen, gern mitten im Geschehen wohnen, Kultur-,
Bildungs- und Versorgungseinrichtungen wie Bäcker, Café
oder Arzt, aber auch Freizeiteinrichtungen (z. B. Parks) in
fußläufiger Nähe haben wollen. Diese Gruppe schätzt außerdem
den Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr.
Zu den unabdingbaren Ansprüchen an eine Umnutzung zu
Wohnzwecken gehört heute die Barrierefreiheit bzw. der
weitgehend barrierefreie Ausbau. Dabei wird Barrierefreiheit
künftig im Sinne eines „Komfortmerkmals für alle“ und nicht
für bestimmte Spezialnachfragegruppen an Wert gewinnen.
Auch Familien mit Kindern schätzen die barrierefreie Erschließung
ihrer Wohnungen.
Wohnungswirtschaftliches und wohnungspolitisches Ziel ist
es in allen diesen Fällen, zukunftsfähige Wohnformen mit einer
breiten Vielfalt an Wohnangeboten zu schaffen. Dazu
zählen zunehmend auch Angebote an der Schnittstelle von
Wohnen und Pflege im Alter, auch dafür sind Bestandsgebäude
zu nutzen. Gemeinsam ist den neuen Wohnmodellen
die Betonung der weitestgehenden Selbstständigkeit der
Bewohner mit einer ambulanten Betreuung bei Bedarf, die
gleichwohl ebenfalls Sicherheit rund um die Uhr gewährleistet.
Die neuen Wohnangebote beinhalten verschiedene
Modelle: vom betreuten Wohnen über Mehrgenerationenwohnen
bis zur betreuten Wohn- oder Hausgemeinschaft.
Von kommunaler Seite besteht auch für diese neuen Wohnformen
im Alter ein zunehmendes Interesse. Sie tragen zu
einer Weiterentwicklung von städtebaulich gut integrierten
Lagen bei. Umnutzung für solche Wohnzwecke stärkt und
stabilisiert somit auch die Nachfrage nach vorhandener Versorgungsinfrastruktur.
Erfahrungen mit unterschiedlichen Gebäudetypen
Die Umnutzung von alten Gebäuden kann je nach Gebäudetyp
eine unaufwändige oder eine überaus komplexe Aufgabe
sein. In jedem Einzelfall erfordert sie einen intensiven
Abwägungsprozess, in dem zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen
sind.
• Ist die Lage des Gebäudes für die zukünftige Nutzung
angemessen? Sind Anschlüsse zum öffentlichen Personennahverkehr
vorhanden und die Angebote zur täglichen
Versorgung schnell erreichbar? Sind auch spezielle
Anforderungen von Menschen mit starken Einschränkungen
der persönlichen Mobilität zu erfüllen?
• Ist die Bausubstanz noch so intakt, dass sie mit einem
tragbaren Aufwand weiter genutzt werden kann, und lassen
sich die vorhandenen Raumangebote mit der zukünftigen
Nutzung in Einklang bringen?
• Bleibt der Charakter des Gebäudes nach dem Umbau
erkennbar, auch wenn neue Elemente wie z. B. Balkone
oder Freisitze ergänzt werden?
• Bietet das Gebäude den zukünftigen Bewohnern oder
Bewohnergruppen eine Wohnqualität, die ihren Wünschen
gerecht wird und es so zu einem „Zuhause“ werden
lässt?

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Hochbunker in Hamm zum Penthouse
umgenutzt
(Architekt: Mick Amort, Bonn)
Reihenhäuser in einem umgenutzten
Bunker in Köln-Nippes (Luczak Architekten,
Köln)
Das „Siebengebirge“: Zu Wohnlofts
umgenutzte historische Speichergebäude
im Kölner Rheinauhafen
(Architekten: KSG Köln)
• Wie ist schließlich unter Einbeziehung aller Aspekte –
des Denkmalsrangs, der städtebaulichen Bedeutung,
des zukünftigen Wohnwerts, der Quartiers- und Stadtteilentwicklung
– die Wirtschaftlichkeit der Umnutzung zu
bewerten?
In dieser Dokumentation werden verschiedene Beispiele
vorgestellt, die sich auf vier Gebäudetypen konzentrieren.
Die skizzierten Abwägungsprozesse zeigen bei jedem Gebäudetyp
unterschiedliche Gewichtungen und Entscheidungen.
K Industrie- und Gewerbebauten: Die hervorragende Eignung
dieses Gebäudetyps für die Wohnnutzung ist durch einen
eigenen Wohntyp – das Loft – belegt, das vom Image
her mittlerweile zu den etablierten repräsentativen Wohnformen
aufgeschlossen hat. Doch auch darüber hinaus
sind unzählige Möglichkeiten bekannt, in den oft atmosphärisch
beeindruckenden Räumen Wohnungen einzurichten.
So entstanden in der denkmalgeschützten Alten Schirmfabrik
in Krefeld in Innenstadtnähe 15 attraktive, öffentlich geförderte
Wohnungen. Das ehemalige Widra-Areal in Aachen
hat sich zu einem begehrten Wohnstandort entwickelt, der
seinen Bewohnern inmitten des innenstadtnahen Quartiers
großzügige Freiräume bietet. Auch die barrierefreie Ausstattung
von Wohnungen ist in alten Industriegebäuden oft
ohne größeren baulichen Aufwand und technische Schwierigkeiten
herzustellen. Aus den Städten ausgelagerte Handwerksbetriebe
oder auch ehemalige Schlachthöfe bieten ein
großes Entwicklungspotenzial für die Wohnnutzung und die
funktionale Stärkung des Quartiers insgesamt. Ein herausragendes
Beispiel hierfür ist die Umnutzung des ehemaligen
Schlachthofareals in Bielefeld. In den alten Gebäuden
und in ergänzender Neubebauung entstanden insgesamt 76
Wohneinheiten. Eine integrative Kindertagesstätte, ein Restaurant
und Gewerbebetriebe stärken das neu entstandene
Quartier.
K Kirchen, Gemeindehäuser und Klöster: Das bauliche
Grundproblem beim Umbau einer Kirche ist das unter
raumökonomischen Gesichtspunkten schwierige Verhältnis
von umbautem Raum zu nutzbarer Fläche. Raumökonomie
spielt beim Kirchenbau traditionell keine Rolle, beim
Wohnungsbau kommt ihr hingegen große Bedeutung zu.
Auch eine ausreichende Belichtung der Wohnungen ist bei
den traditionell nur spärlich dem Tageslicht geöffneten Kirchen
nicht einfach zu erreichen. Die Eignung von Kirchen
für die Umnutzung zu Wohnzwecken hängt zudem stark von
der individuellen Situation vor Ort ab. So ist der Bautyp Kirche
eine Spezialaufgabe für Planung und Projektentwicklung,
die mit großer Sensibilität für die Würde des Gebäudes
und unter besonderer Rücksicht auf die Gemeinde und
den Stadtteil eine neue Nutzung finden müssen.
Als Wohnstandort genießen Kirchen hohe Wertschätzung
bei ihren Bewohnern, die sich auch in ihrem Umgang mit
dem Gebäude ausdrückt. Auch Umnutzungen zu sozialen
Zwecken finden eher Zustimmung bei den Gemeinden und
im Stadtteil, während gewerbliche Nutzungen, auch gastronomische
Nutzungen, nicht unbedingt anerkannt sind. Für
die kleine Andreaskirche in Recklinghausen und das anschließende
Gemeindehaus konnte mit einer ambulant betreuten
Wohngemeinschaft für Demenzkranke und einem
Stadtteilcafé eine überzeugende Lösung gefunden werden,
die von der Gemeinde und den Bürgerinnen und Bürgern
akzeptiert wird. Auch die Kreuzkirche in Wuppertal konnte
durch die Umnutzung zu Wohnungen dauerhaft erhalten
werden. Das architektonisch und historisch bedeutsame sowie
landschaftlich überaus reizvoll gelegene ehemalige Kloster
in Welver darf wohl zu den attraktivsten Wohnstandorten
in seiner Region gezählt werden, und das lange Zeit als
Redemptoristenkloster genutzte Alfonsushaus in Rheine,
eine ehemalige Fabrikantenvilla, wird in Zukunft als vorbildliches
Wohnangebot das Netzwerk des Caritas-Demenz-
Service verstärken.
K Büro- und Verwaltungsgebäude: Angesichts des zum
Dauerzustand angewachsenen Leerstands an innerstädtischen
Büroflächen, insbesondere der bürofunktional nicht
mehr zeitgemäßen Flächen der 50er, 60er und 70er Jah-

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Wohnlofts im Zwillingsmalakowturm
der Zeche Holland Schacht 1/2 in Gelsenkirchen-Ückendorf
(Architekt:
Rahim Sediqie, Gelsenkirchen)
Das zu Altenwohnungen umgebaute
Kaufhaus Breuer in Eschweiler (Architekten:
Bernhardt und Leeser, Köln)
Wohnungen im ehemaligen Karmelkloster
in Bonn-Pützchen
(Architekten: Fischer-von Kietzell,
Bonn)
re, liegen hier große Potenziale für eine Stärkung der Wohnfunktion.
Dies liegt zum einen in der meist zentralen Lage
der Objekte begründet, vor allem aber auch in ihrer Konstruktionsweise
und Architektur. So lassen sich in die Stützenraster
vieler ehemaliger Bürogebäude Grundrisse sehr
flexibel einfügen und auch architektonisch interessante freie
Formen integrieren (z. B. im ehemaligen Auto- und Bürohaus
in der Düsseldorfer Linienstraße). Dank fehlender tragender
Wände lassen sich Einbauten und Trennwände bei
veränderten Nutzungsbedürfnissen leicht neu setzen. Aufzugschächte
sind, von Ausnahmen abgesehen, vorhanden,
sodass die vertikale Barrierefreiheit ohne zusätzlichen Erschließungsaufwand
erreicht werden kann. Der wohnungsbezogene
Freiraum kann ohne Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds
leicht über aufgeständerte Balkone oder
über integrierte Loggien entstehen. In Nordrhein-Westfalen
sind auf diesem Gebiet bislang erst einzelne Beispiele hervorzuheben,
so z. B. das ehemalige Finanzamt Essen-Süd,
das zu einem innovativen Wohnprojekt für Frauen umgenutzt
wird oder ein ehemaliges Auto- und Bürohaus in Düsseldorf,
wo nun Behinderte in Gruppenwohnungen leben.
Andere Bundesländer bzw. Städte (Frankfurt am Main) haben
bereits spezielle Förderprogramme für diese Bauaufgabe
aufgelegt.
K Schulen: Zwergschulen in kleinen Gemeinden, Schulen in
Satellitensiedlungen, aber auch Schulgebäude in Stadtteilen
haben angesichts des ausbleibenden Nachwuchses ihre ursprüngliche
Funktion eingebüßt. Sie können als Wohnstandort
oder in Zusammenhang mit gemeinschaftlichen Nutzungen
zu sozialen Zentren ihres Stadtteils werden und damit
eine oft lang verhandene Lücke füllen. Mit der Umnutzung
der Alten Schule in Hamm-Werries konnte in stadtteilintegrierter
Lage ein überzeugendes Altenwohnprojekt realisiert
werden, das zugleich den baulichen Mittelpunkt eines neu
entstandenen Einfamilienhausgebiets darstellt. In die ehemaligen
Klassenräume ließen sich die Wohnungen leicht integrieren.
Neues Leben in alten Gebäuden: Ein wichtiger Baustein
der Wohnungs- und Städtebaupolitik in Nordrhein-Westfalen
Qualitätsziele
Die beschriebene Entwicklung – architektonisch interessante
und wertvolle Gebäude in guter städtebaulicher Lage
verlieren ihre angestammte Nutzung, und veränderte Lebensgewohnheiten
aufgrund ökonomischer und demographischer
Entwicklungen führen zu einer ausdifferenzierten
Nachfrage nach Wohnraum – bietet die einmalige Chance,
Baukultur zu sichern, ein zukunftsfähiges Wohnungsangebot
bereitzustellen und gleichzeitig einen positiven Beitrag
zur Stadt- und Quartiersentwicklung zu leisten. Die dokumentierten
Beispiele machen deutlich, dass mit der Strategie
„Umnutzung von alten Gebäuden zu Wohnzwecken“
gleich mehrere Qualitätsziele erreicht werden können, die
die Interessen von Investoren, Kommunen und Bürgern widerspiegeln:
• Schaffen eines zeitgemäßen Wohnkomforts in vielfältigen
Wohnformen mit barrierefreien Wohnungen
• Erhalt städtebaulich und architektonisch hochwertiger
Gebäude mit hohem gestalterischem Anspruch
• Stärkung integrierter Lagen bei gleichzeitiger Ausnutzung
vorhandener Infrastruktur und Stärkung des Trends
zum urbanen Wohnen
• Ökonomische Tragfähigkeit der Projekte im Zusammenspiel
privater Investitionen und öffentlicher Förderung
Fördermöglichkeiten zur Umnutzung von Bestandsgebäuden
zu Wohnzwecken
Die Umnutzung von alten Gebäuden ist integraler Baustein
von Förderprogrammen zur Stärkung von Bestandsinvestitionen
in Nordrhein-Westfalen. Das Spektrum an gebauten
Beispielen – privat finanziert ebenso wie öffentlich gefördert
– ist groß. Als erfolgreiche privat finanzierte Projekte sind
hier beispielhaft aufzuführen: die Umnutzung der ehemaligen
Malakowtürme in Gelsenkirchen-Ückendorf, die Wohnlofts
in einer alten Tuchfabrik in Euskirchen, das Wohnprojekt
im ehemaligen Bonner Karmelkloster, Bunkerumnut-

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zungen in Köln und Hamm oder – als Baustein eines Großprojekts
– die Umnutzung der ehemaligen Lagerhäuser im
Kölner Rheinauhafen (Wohnprojekt „Siebengebirge“).
Die öffentliche Wohnraumförderung bietet sich zur Finanzierung
von Umnutzungsprojekten insbesondere dann an,
wenn es um die Entwicklung von Gebäuden, Bauwerken
und Arealen von herausragender städtebaulicher und denkmalpflegerischer
Bedeutung zu zeitgemäßen und bezahlbaren
Wohn- und Lebensräumen geht. Förderprogramme
können helfen, wenn erheblicher Sanierungsbedarf die Wirtschaftlichkeit
eines städtebaulich wichtigen Projektes gefährden
würde oder wenn die Denkmaleigenschaft einen besonders
aufwändigen Umgang mit der Bausubstanz erfordert,
der mit Mehrkosten verknüpft ist.
Durch differenzierte Fördermöglichkeiten kann vor allem
Haushalten mit geringem Einkommen preisgünstiger Wohnraum
zur Verfügung gestellt werden. Nach den Wohnraumförderungsbestimmungen
des Landes (WFB) kann die Neuschaffung
von Mietwohnungen durch bauliche Maßnahmen
im Bestand gefördert werden. Als Neuschaffung im Bestand
gelten u. a. Baumaßnahmen, durch die Mietwohnungen
durch Änderung, Nutzungsänderung und Erweiterung von
Gebäuden erstmals geschaffen werden.
Der Umbau eines Bestandsgebäudes zu Wohnungen kann
mit zinsverbilligten öffentlichen Baudarlehen bis zu max.
1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (abhängig von der
Mietenstufe der Gemeinde des jeweiligen Standorts) finanziert
werden. Die Zinsverbilligung gilt für 15 oder 20 Jahre.
Der Zins beträgt während des gewählten Zeitraums 0,5 %,
der Verwaltungskostenbeitrag 0,5 % und die Tilgung 1 %.
Die Bestandsinvestitionen werden dann gefördert, wenn die
Baukosten inklusive Baunebenkosten mindestens 650 Euro
pro Quadratmeter Wohnfläche betragen und somit ein wesentlicher
Bauaufwand besteht. Bei der Umnutzung von Gebäuden,
die von besonderem städtebaulichen Wert sind
(z. B. Kirchen, Gemeindehäuser, Klöster, Schulen, Krankenhäuser,
historische Verwaltungs- und Gewerbegebäude),
die denkmalgeschützt sind oder in einem Denkmalbereich
liegen, können Zusatzdarlehen gewährt werden. Diese dienen
der Deckung städtebaulicher oder gebäudebedingter
Mehrkosten und betragen bis zu 550 Euro pro Quadratmeter
förderfähiger Wohnfläche. Für die Dauer der Zinsverbilligung
unterliegen die geschaffenen Wohnungen in Abhängigkeit
von ihrem jeweiligen Standort Mietpreisbindungen
mit festgelegten Mietentwicklungen (Miete nach Fertigstellung
zwischen 3,90 und 5,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
und Monat, abhängig von der Mietenstufe der Gemeinde,
in der das geförderte Objekt liegt).
Ausblick
Um die Qualität der Wohnungsangebote für unterschiedliche
Zielgruppen auch bei nachlassender Neubautätigkeit
zu sichern und die städtebaulichen Voraussetzungen für
eine Vielfalt an Wohnungen insbesondere auch im Alter zu
erfüllen, muss verstärkt in den Bestand, vor allem in die Umnutzung
des Bestands zu Wohnzwecken, investiert werden.
Dies gilt nicht nur für Wohnungsunternehmen, sondern insbesondere
auch für den privaten Eigentümer. Mit der vorliegenden
Veröffentlichung sollen die Möglichkeiten der Umnutzung
unterschiedlichster Gebäudetypen in den Regionen
des Landes dokumentiert werden, als Beispiel und Anregung.

13
Projekte
Aachen Bielefeld Dortmund Düsseldorf
Essen Grevenbroich Hamm Krefeld
Recklinghausen Rheine Welver Wuppertal

14
Wohnquartier Widra-Areal Aachen
Adresse: Eifelstraße 1 b, 52068 Aachen
Fertigstellung: August 2007
Bauherr/Träger: Schleiff Denkmalentwicklung GmbH & Co. KG, Erkelenz
Architekten: Arbeitsgemeinschaft Eifelstraße | Kaiser Schweitzer Architekten, Am Lavenstein 3 · 52064 Aachen
Glashaus PSG Architekten Stadtplaner Ingenieure, Alexanderstraße 69/71 · 52062 Aachen
Betreiber: Alzheimer Gesellschaft Aachen e.V.
Hinter der historischen
Fassade des Ziegelbaus
aus dem Jahr
1900 befinden sich
heute barrierefreie
Wohnungen

15
Ruhiger Wohn- und
Eingangshof zwischen
Ziegelbau (rechts) und
Waagenhalle (links)
Auf dem Gelände der ehemaligen Waagenfabrik Widra im
Osten Aachens wurde im Spätsommer 2007 ein neues
Wohnquartier für alte und behinderte Menschen fertiggestellt.
Das Gelände am Rande der Innenstadt eignete sich
hervorragend für eine Wohnnutzung: Es ist optimal an den
öffentlichen Personennahverkehr angebunden, und im umgebenden
Quartier befinden sich zahlreiche Einzelhandelsgeschäfte,
die den Grundbedarf der Bewohner abdecken
und durch die Ansiedlung gestärkt werden. Trotz der zentralen
Lage des Areals garantiert der Hofcharakter der neuen
Wohnanlage den Bewohnern ein ruhiges Wohnen mit direktem
Außenbezug zu einem begrünten Innenhof. Eine
viergeschossige Bebauung aus der Zeit um 1920 schützt
vor dem Verkehrslärm der angrenzenden Straßen.
Die Widra GmbH war hervorgegangen aus der „Wilhelmvon-den-Driesch-Specialfabrik
für Wägemaschinen“, einer
der ältesten Waagenfabriken der Welt, die bereits im Jahr
1853 gegründet wurde. Nach und nach wurden auf dem Gelände
Produktions- und Verwaltungsgebäude – den wechselnden
Bedürfnissen entsprechend – neu errichtet, erweitert
oder umgebaut. Für die Wohnnutzung mussten die meisten
dieser bestehenden Gebäude abgerissen werden. Es
gelang jedoch, die identitätsstiftenden Elemente der historischen
Industriearchitektur in ihrer Fassadengestaltung
bzw. in den alten Ausmaßen für das neue Wohnquartier zu
sichern, den sog. Ziegelbau aus dem Jahr 1900 und die
Waagenhalle aus dem Jahr 1936 mit ihrem Anbau von
1964. In diesen beiden Gebäuden sowie einem Neubau an
der Eifelstraße, der eine langjährige Baulücke schließt, entstanden
insgesamt 25 Wohnungen. 23 Wohnungen wurden
öffentlich gefördert. Die zwei ambulant betreuten Gruppenwohnungen
für demenzkranke oder pflegebedürftige Personen
wurden frei finanziert. Die Miete der öffentlich geförderten
Wohnungen beträgt 4,55 Euro/m 2 , die der frei finanzierten
Wohnungen 6,50 Euro/m 2 . 2 Gewerbeeinheiten für
Praxen im Baulückengebäude komplettieren das Bauprogramm.
Anstelle der beiden alten Industriegebäude befinden sich
heute auf einer Gesamtfläche von 1.430 m 2 je acht Wohnungen,
zwischen 53 m 2 und 74 m 2 groß im Ziegelbau bzw.
zwischen 66 m 2 und 329 m 2 groß in der Waagenhalle. Weitere
9 Wohnungen wurden in der Baulücke realisiert. In der
ehemals 7,50 Meter hohen Waagenhalle mussten zwei
Kranbahnen demontiert werden, um im Erdgeschoss sechs
altengerechte Wohnungen mit direktem Zugang zu wohnungseigenem
Freiraum einzubauen. Das 700 m 2 große
Obergeschoss teilen sich die beiden ambulant betreuten
Wohngruppen für jeweils acht Bewohner. Sie verfügen über
einen großzügigen Gemeinschaftsbereich mit Küche sowie
eine Loggia. Die Realisierung der ambulant betreuten
Wohngruppe, eine besonders geeignete Wohnform für gerontopsychiatrisch
veränderte alte Menschen, war ein Pilotprojekt
der Stadt Aachen und gehörte zu den zentralen Anliegen
des Wohnprojektes. Die Alzheimer-Gesellschaft Aachen
ist Hauptmieterin der beiden Wohnungen und vermietet
die Zimmer an die Bewohner weiter. Die Wohngemeinschaften
werden durch einen privaten Pflegedienst, der sich
in unmittelbarer Nachbarschaft befindet, betreut. Als 24-
Stunden-Dienst sichert er den Bewohnern das bei einem
ambulanten Pflegekonzept unverzichtbare dauerhafte Sicherheitsgefühl.
Die gesamte Anlage wurde barrierefrei gebaut.
Die Gesamtkosten des Projekts betragen 5,3 Mio. Euro.
Davon konnten 1,9 Mio. Euro durch öffentliche Fördermittel
bereitgestellt werden.
Während des Umbaus: Blick aus dem Inneren des Ziegelbaus auf die neu geschlossene
Baulücke an der Eifelstraße

16
In der räumlichen Darstellung
wird deutlich,
welche Gebäude
bzw. Gebäudeteile für
das neue Wohnquartier
abgerissen werden
mussten
1. Obergeschoss
(oben), Erdgeschoss
(unten)

17
Laubengangerschließung
und Aufzugturm
sichern die barrierefreie
Erreichbarkeit der
Wohnungen
Die Farbgebung trägt
zum freundlichen Charakter
des neuen
Wohnquartiers bei
Blick in den zentralen
Wohn-Essraum einer
Wohngruppe im Obergeschoss
der ehemaligen
Waagenhalle

18
Wohnprojekt Denkwerk Bielefeld
Adresse: Dr.-Viktoria-Steinbiß-Straße, 33602 Bielefeld
Fertigstellung: Juli 2007
Architekt/
Projektentwickler: Planen + Bauen Dipl.-Ing. Michael Kluckhuhn GmbH, Verl
Betreiber: OWL Soziales Wohnen gGmbH (DRK Bielefeld)

19
Die Außenmauern der
historischen Schweinehalle
konnten größtenteils
erhalten werden
Der Schlachthof der Fleischerinnung und der Viehhof der
Stadt Bielefeld waren beinahe 100 Jahre in Betrieb, vom
Ende des 19. Jahrhunderts bis in die 1990er Jahre. Auf den
beiden direkt nebeneinander liegenden Industriebrachen entstand
nun unter dem Motto „Wohnen und Arbeiten mitten in
der Stadt“ das „Denkwerk Bielefeld“. Das Projekt reagiert auf
den steigenden Bedarf an Wohnformen mit Versorgungssicherheit
für alte und pflegebedürftige Menschen.
Das Areal bietet die Vorteile der citynahen Lage, der
Nähe zum Ravensberger Park als innerstädtischer Grünfläche
sowie der Ravensberger Spinnerei als Kulturzentrum
und der fußläufigen Erreichbarkeit vieler Dienstleistungen.
Das Schlachthofgelände wurde zu einem vielseitigen Wohnquartier
mit Gastronomie, Lebensmittelmarkt, gewerblichen
und sozialen Einrichtungen entwickelt. In einer Symbiose
aus erhaltenswerter Bausubstanz aus dem frühen 20. Jahrhundert
und moderner Architektur entstand so ein architektonisch
spannendes Wohn- und Dienstleistungszentrum inmitten
der Stadt. Ziel der Projektentwicklung war die nachhaltige
Verbesserung des innerstädtischen Wohnens durch
experimentelle Wohnformen und die Stärkung der wirtschaftlichen
Positionierung durch neu anzusiedelnde Dienstleistungsbetriebe.
Bei der Mobilisierung der Brachfläche stand
neben der Neuentwicklung von Projekten auch der Erhalt
der stadtbildprägenden Backsteingebäude im Vordergrund.
Ein Wasserturm mit Kesselhaus und zwei Kühlhäuser, eine
ehemalige Produktionshalle, die sogenannte „Schweinehalle“,
und der unter Denkmalschutz stehende Kontorkomplex
mit der historischen Schlachthofgaststätte von 1896 wurden
einer neuen Nutzung zugeführt.
Im ersten Bauabschnitt in den Jahren 2001 bis 2002 wurden
der Kontorkomplex mit der historischen Schlachthof-Gaststätte
und der ehemalige Rinderstall modernisiert. In der historischen
Gaststätte befindet sich heute ein Restaurant. Der
ehemalige Rinderstall beherbergt eine Physiotherapiepraxis
für Kinder und das ehemalige Kontorgebäude wird von einer
„Medienfabrik“ genutzt. Neu entstanden ist ein SB-Frischemarkt.
Zudem entstand auf dem Areal das neue Hauptzollamt
der Stadt Bielefeld. In einem weiteren Bauabschnitt startete
im Jahr 2003 das generationsübergreifende experimentelle
Wohnprojekt. Hier konnten bis Ende 2006 insgesamt
72 barrierefreie Wohnungen fertiggestellt werden. Die meisten
Wohnungen befinden sich in einem Neubau. Doch konnten
auch die historische Gebäudesubstanz des ehemaligen
Wasserturms mit dem Maschinenhaus sowie die ehemaligen
Kühlhäuser des Schlachthofes in das Wohnprojekt integriert
werden. Hier entstanden sechs frei finanzierte und neun öffentlich
geförderte Wohnungen. Die neun öffentlich geförderten
Wohnungen haben eine Gesamtfläche von 549 m 2 . Sie
wurden mit einem Baudarlehen der WFA in Höhe von insgesamt
515.200 Euro gefördert. Die Kaltmiete beträgt 4,15
Euro/m 2 .
Von Ende 2006 bis Mitte 2007 wurde in einem weiteren
Projektentwicklungsschritt die sogenannte „Schweinehalle“
modernisiert. Die Arbeiterwohlfahrt betreibt hier seit Fertigstellung
des historischen Gebäudes auf einer Nutzfläche von
ca. 1.000 m 2 eine integrative Kindertagesstätte mit sechs
Gruppen für Kinder mit und ohne Behinderungen. Ferner wurden
in der Halle vier dringend benötigte 60 m 2 große Wohnungen
für Rollstuhlfahrer errichtet. Die vier frei finanzierten
Wohnungen sind durch einen 40 m 2 großen lichtdurchfluteten
Aufenthaltsraum miteinander verbunden. Beim Umbau der
Halle konnten die alten Gusssäulen sowie die Außenmauern
aus Backstein größtenteils erhalten werden. Insgesamt sind
durch Neubau und Umbau bis zum Sommer 2007 somit 76
barrierefreie Wohnungen fertiggestellt worden, davon 19
Wohneinheiten – sowie eine Gewerbeeinheit (aktuell IT-Firma)
– im Bestand. Alle Wohnungen verfügen über Balkon
oder Terrasse, Abstellraum und Pkw-Stellplatz. Durch die Anordnung
der Häuser des Wohnprojektes und die Gemeinschaftsräume
werden Treffpunkte geschaffen und soziale
Kontakte erleichtert.
Unterstützt wurde das Vorhaben insbesondere durch das
Land Nordrhein-Westfalen und durch die Stadt Bielefeld: Für
Brachflächenaufbereitung, Modernisierung und Instandsetzung
der historischen Gebäude sowie für das generationsübergreifende
Wohnbauvorhaben sind umfangreiche Fördermittel
zur Verfügung gestellt worden. Schon jetzt ist sichtbar,
dass sich durch die Aktivierung dieser innerstädtischen
Brachfläche auch das teilweise brachliegende Umfeld des
Projektes positiv entwickelt hat. Ein neues innerstädtisches
Quartier mit einem hohen Integrationswert ist entstanden. So
lässt das Deutsche Rote Kreuz zur Zeit in direkter Nachbarschaft
zum Wohnprojekt Denkwerk weitere 22 barrierefreie
Wohneinheiten errichten, die voraussichtlich im Juni 2008 fertiggestellt
werden.

20
Im Wasserturm und im angrenzenden Maschinenhaus sowie den Kühlhäusern
(oben) des ehemaligen Schlachthofs findet heute generationsübergreifendes
Wohnen statt. In der ehemaligen Schweinehalle (unten) sind
eine Kindertagesstätte sowie vier Wohnungen untergebracht
Eine Laubengangerschließung führt zu den Wohnungen in den ehemaligen
Kühlhäusern (rechts); viele architektonische Elemente der alten Schweinehalle,
etwa die Oberlichter und die gusseisernen Stützen, wurden in die
Gestaltung einbezogen

21
Das Gelände zum Zeitpunkt der Bauarbeiten: Gut erkennbar der
ehemalige Kühlturm als städtebauliches Merkzeichen des neuen
Quartiers
1. Obergeschoss
Erdgeschoss

22
Servicewohnen im ehemaligen Theodor-Fliedner-Heim Dortmund
Adresse: Wittekindstraße 100-102, 44139 Dortmund
Fertigstellung: 2007
Bauherr/Träger: Servicewohnungen OHG Wittekindstraße 100-102, Dortmund
Architekt: Architekturbüro Jochem Hanewinkel, Dortmund
Betreiber: Servicewohnen OHG Wittekindstraße 100-102, Dortmund
Das ehemalige Theodor-Fliedner-Heim befindet sich in einer
sehr zentralen Lage Dortmunds: unmittelbar an der Innenstadtgrenze,
südlich des bevorzugten innerstädtischen Wohngebietes
Kreuzviertel, nördlich des Naturschutzgebietes
„Bolmke“ und westlich der Westfalenhalle und des Stadions.
Das unter Denkmalschutz stehende Backstein-Gebäudeensemble
liegt in einem parkähnlichen Garten mit altem
Baumbestand. Es war in der ersten Hälfte der 1920er Jahre
vom evangelischen Verein für Altersversorgung als Altersheim
für alleinstehende und pflegebedürftige Bürger errichtet
worden und wurde bis Ende der 1990er Jahre auch in dieser
Funktion genutzt. Da die Häuser aber längst nicht mehr den
Ansprüchen moderner Altenpflege genügten, wurde in unmittelbarer
Nachbarschaft das neue Theodor-Fliedner-Heim errichtet.
Seit dem Umzug in den Neubau standen die alten Gebäude
leer. Die gute Gebäudesubstanz, die hervorragende
städtebauliche Lage – von der U-Bahnhaltestelle direkt gegenüber
ist die Innenstadt innerhalb von 5 Minuten zu erreichen
– und die Nachbarschaft zu den Pflegeeinrichtungen
des Theodor-Fliedner-Heims boten an, das Heim zu einem
zeitgemäßen Wohnhaus für Senioren umzubauen. Die Gesellschaft
Servicewohnen OHG als Träger und das mit der
Planung und Bauleitung beauftragte Architekturbüro haben
Wohn-Idylle: im Grünen
und doch mitten in der
Stadt
die Herausforderung angenommen, das ehemalige Altenund
Altenpflegeheim in enger Zusammenarbeit mit dem Amt
für Denkmalschutz in moderne Wohnungen umzubauen,
ohne den prägenden Charakter der Anlage zu verändern.
Die Gebäude wurden vollständig entkernt und die Zellenstruktur
der Pflegezimmer durch großzügige Wohnungsgrundrisse
ersetzt. Die neuen Wohnungen entsprechen allen
heutigen Anforderungen hinsichtlich Wohnkomfort, Schallund
Wärmeschutz und technischer Ausrüstung. Die aufwändig
gestalteten Details der Klinkerfassade und Treppenhäuser
waren sehr gut erhalten. Manche der im Zuge verschiedener
Umbau- und Renovierungsmaßnahmen in der Vergangenheit
verlorengegangenen Details der ursprünglichen Architektur
konnten nach den noch vorhandenen Plänen aus
dem Jahr 1924 wiederhergestellt werden. So besitzen zum
Beispiel die neuen wärmegedämmten Fenster wieder die ursprüngliche
Sprosseneinteilung. Insgesamt entstanden nach
aufwändigem Umbau 56 neue barrierefreie Wohnungen. Die
Wohnungen sind zwischen 45 und 98 m 2 groß und werden
durch Balkone oder Dachloggien ergänzt. Alle Wohnungen
verfügen über ein Notrufsystem. Die Leistungsangebote des
benachbarten Theodor-Fliedner-Heims oder externer anderer
Dienste können je nach Bedarf abgerufen werden. Auch
die Infrastruktur des Heimes (Café, Restaurant) kann mitgenutzt
werden. Bei schwerem Pflegebedarf ist damit ein Umzug
der Bewohner (auch zeitweise) in das Theodor-Fliedner-
Heim möglich, ohne die vertraute Wohnumgebung verlassen
zu müssen.
Die Gesamtinvestitionen für das Bauvorhaben belaufen
sich auf ca. 5,7 Mio. Euro. Für 37 der 56 Wohnungen wurden
Fördermittel des Landes in Höhe von insgesamt ca. 1,8 Mio.
Euro in Anspruch genommen. Bei diesen geförderten Wohnungen
handelt es sich ausschließlich um 2 ½-Zimmer-Wohnungen
mit einer Wohnfläche zwischen 46 und 72 m 2 . 25
Wohnungen, davon 4 rollstuhlgerecht, bleiben Personen vorbehalten,
deren Einkommen die Einkommensgrenze des sozialen
Wohnungsbaus (Einkommensgruppe A) nicht übersteigt.
12 Wohnungen sind für wirtschaftlich leistungsfähigere
Bewohner der Einkommensgruppe B vorgesehen, deren Einkommen
die Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus
um bis zu 40 % übersteigt. Die Kaltmiete der öffentlich
geförderten Wohnungen liegt zwischen 4,30 Euro und 5,40
Euro pro m². Die übrigen Wohnungen sind frei finanziert.

23
Gestalterisch geschickt
angepasste
neue Balkone ergänzen
die vorhandenen
wohnungseigenen
Freiräume
Erdgeschoss
Auch in der Eingangshalle
wurde der Stil der
20er Jahre bewahrt

24
Wohnprojekt Linienstraße Düsseldorf
Adresse: Linienstraße 70, 40227 Düsseldorf
Fertigstellung: Frühjahr 2007
Bauherr/Träger: isb – Ambulante Dienst gGmbH, Wuppertal
Architekt: k2 architekten, Wuppertal
Betreiber: isb – Ambulante Dienst gGmbH, Wuppertal

25
Küche und Loggia der
Gruppenwohnung im
2. Obergeschoss
Das fünfgeschossige Geschäftshaus entstand im Jahr 1976
in zentraler Lage im Düsseldorfer Stadtteil Oberbilk, mit hervorragender
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
(wenige hundert Meter vom S-Bahnhof Oberbilk und von
Haltestellen verschiedener Buslinien entfernt). Lange Zeit
war hier im Untergeschoss, in EG und 1. OG ein Autohaus
ansässig, in den weiteren Geschossen befanden sich Büros
und Arztpraxen.
Seit Anfang der 90er Jahre hatte keine Instandhaltung
mehr stattgefunden, sodass das Gebäude lange Zeit zu
zwei Dritteln leerstand und insgesamt sanierungsbedürftig
war. Zum Zeitpunkt des Besitzerwechsels wurde lediglich
ein Drittel der Fläche von einer Religionsgemeinschaft als
Meditations- und Kulturzentrum genutzt. Erst im Jahr 2006
gelang es, eine nachhaltige Nutzung zu finden: Der Pflegedienst
isb Ambulante Dienste gGmbH kaufte das Haus, um
dort vier Gruppenwohnungen für behinderte Menschen unterzubringen.
Die isb Ambulante Dienste gGmbH – die Abkürzung
isb steht für „Individuelle Schwerstbehindertenbetreuung“
– hat sich zum Ziel gesetzt, Behinderten durch
das Leben in einer Wohngruppe ein weitgehend selbstbestimmtes
Leben zu ermöglichen. Die Betreuung der Bewohner
wird entweder durch den Pflegedienst selbst sichergestellt,
der seine Düsseldorfer Filiale im Erdgeschoss des Gebäudes
eingerichtet hat, oder durch andere Pflegedienste.
Nach der Entkernung des Gebäudes entstand auf jeder
der vier Etagen eine Gruppenwohnung für vier Personen.
Drei Gruppenwohnungen sind jeweils rd. 200 m 2 , eine weitere
Wohnung ist rd. 160 m 2 groß. Die Gruppenwohnungen
verfügen jeweils über 4 Wohn-Schlafräume, 2 behindertengerechte
Badezimmer sowie eine behindertengerechte Küche
und einen Aufenthaltsraum mit Essplatz. Die Wohn-
Schlafräume sind zwischen 20 und 26 m 2 groß und für Begünstigte
der Einkommensgruppe A vorgesehen. Die Miete
beträgt 5,40 Euro/m 2 . Um den Bewohnern eine möglichst
eigenständige Bewältigung des Alltags zu ermöglichen, besitzen
die Gruppenwohnungen einen Funkgeneralschlüssel
zum Öffnen der Türen sowie höhenverstellbare Waschbecken,
Toiletten und Küchenarbeitsplatten.
Seit Anfang 2007 sind zwei der vier Gruppenwohnungen
von zur Zeit 7 Personen bewohnt. Zum 1. Oktober wurde
eine weitere Gruppenwohnung bezogen. Bevor ein Mietvertrag
abgeschlossen wird, erfolgt ein ca. 14-tägiges Probewohnen,
damit sich die künftige Wohngruppe kennenlernen
kann und jeder einzelne Interessent abschätzen kann,
ob das Wohnen in einer Wohngruppe für ihn die richtige Lösung
ist. Neben dem Mietvertrag kann jeder Bewohner bei
Bedarf einen eigenen Pflegevertrag mit einem Anbieter seiner
Wahl abschließen. Die Warmmiete beträgt rund 380
Euro und wird größtenteils vom Sozialamt der Stadt Düsseldorf
getragen. Für die Zukunft ist die Einrichtung eines Internetcafés
geplant. Die Baukosten inklusive der Baunebenkosten
betragen rd. 1,5 Mio. Euro. Davon entfallen rd. 1,1
Mio. Euro auf die Wohnungen und 400.000 Euro auf die Gewerbefläche
der Ambulante Dienste gGmbH. Die Grundstückskosten
inklusive des Bestandgebäudes betragen rd.
976.000 Euro. Insgesamt belaufen sich die öffentlichen Fördermittel
auf rd. 0,9 Mio. Euro. Das Wohnprojekt hat großen
Zuspruch in der Öffentlichkeit erhalten, sodass die meisten
Zimmer bereits vermietet werden konnten, obwohl der Betreiber
nicht eigens für das Projekt geworben hat.
Hofansicht

26
Ansicht Süd-West
1. Obergeschoss vor dem Umbau 1. Obergeschoss nach dem Umbau
Erdgeschoss vor dem Umbau
Erdgeschoss nach dem Umbau

27
Die Rückfront des umgenutzten
Gebäudes
präsentiert sich zu
einem neuen innerstädtischen
Wohnquartier
Die hochwertige Ausstattung und sehr attraktive Innen-
wie Freiräume erklären die Beliebtheit des umgenutzten
Geschäftshauses bei den Bewohnern.

28
Beginen-Wohnprojekt Essen
Adresse:
Goethestraße 63-65, 45128 Essen
Fertigstellung: Winter 2007/2008
Bauherr/Träger: BKR-Wohnungsbau GmbH - Dipl.-Ing. Herbert Köhnemann und Gabriele Ruess, Unna
Architekt:
BKR-Wohnungsbau GmbH - Dipl.-Ing. Herbert Köhnemann und Gabriele Ruess, Unna
Betreiber:
Beginen-Verein Essen e.V
Eine Reform der Finanzverwaltung ermöglichte in Essen
ein ungewöhnliches Wohnprojekt. Nach der Zusammenlegung
dreier Standorte des Finanzamtes Essen in einem
neuen zentralen Gebäude im Mai 2004 bot sich insbesondere
das ehemalige Finanzamt Essen-Süd für eine Umnutzung
zu Wohnzwecken an: aufgrund seiner Lage in einem
bevorzugten, zentralen, sehr gut an den ÖPNV angebundenen
Wohnquartier der Stadt, aber auch aufgrund seiner
Raumstruktur, die die komplexe Umnutzung eines Verwaltungsgebäudes
zu einem Wohnhaus in einem vertretbaren
Kostenrahmen hält. Der Verein „Beginen im Pott –
Frauenkultur an der Ruhr e.V“ realisiert hier zur Zeit ein
Gemeinschaftswohnprojekt für Frauen. Der Begriff geht auf
die historischen Beginenhöfe zurück – nichtklösterliche Lebensgemeinschaften
von Frauen, die vom 12. bis zum ausgehenden
15. Jahrhundert im Gebiet weit verbreitet waren.
So gab es allein in Essen sechs solcher Konvente.
Das Gebäude, ursprünglich ein viergeschossiger Backsteinbau
aus dem Jahr 1928, wurde im Zweiten Weltkrieg
stark beschädigt und beim Wiederaufbau mit zwei neuen
Seitenflügeln an Goethe- und Krawehlstraße versehen. Der
Mittelbau mit seiner leicht konkav ausgebildeten Fassade
und der in typisch expressionistischen Schmuckformen gehaltenen
Eingangssituation stellt für die Essener Architektur
eine Besonderheit dar und steht daher unter Denkmalschutz.
Dieser Schutz gilt auch für das zentrale Treppenhaus
mit der repräsentativen zweiläufigen Freitreppe und
die imposanten Glasfenster an der Stirnwand des Treppenhauses.
Das Nutzungskonzept sieht eine Mischung aus öffentlich
geförderten und frei finanzierten Mietwohnungen
für alleinstehende, alleinerziehende oder in Frauenwohngemeinschaften
lebende Frauen vor. Als zusätzliche Angebote
sind Gemeinschaftsräume, kleine Gewerbeeinheiten
sowie ein Café vorgesehen, das für Feste und Seminare gebucht
werden kann. So soll ein lebendiger Treffpunkt für den
Stadtteil und seine Bewohner entstehen.
Die Gesamtnutzfläche beträgt rund 3.000 m 2 . Die Wohnungsgrößen
sind breit gestreut und variieren zwischen
30 m 2 und 130 m 2 (für Gruppenwohnungen). Alle Wohnungen
sind barrierefrei gestaltet und verfügen über einen Balkon.
Dank der hervorragenden ÖPNV-Anbindung und der
Integration eines Car-Sharing-Konzepts kann der Stellplatzbedarf
auf ein Minimum (24 Stellplätze im Innenhof) reduziert
werden. Der Innenhof wird weitgehend entsiegelt, begrünt
und als attraktive Aufenthaltsfläche für die Bewohner
gestaltet. Für jede Wohneinheit sind zum Teil überdachte
Fahrradstellplätze vorgesehen. 16 der insgesamt
40 Wohnungen werden öffentlich gefördert. Die Miete beträgt
4,55 Euro pro m 2 Wohnfläche für die 12 Wohnungen
in der Einkommensgruppe A und 5,65 Euro pro m 2 Wohnfläche
für die 4 Wohnungen in der Einkommensgruppe B.
Die frei finanzierten Wohnungen und Gewerbeflächen werden
für 7,50 Euro pro m 2 Wohnfläche, deutlich unterhalb der
Vergleichsmiete, vermarktet. Der marktübliche Mietpreis für
diese attraktive Wohnlage liegt bei 8,35 Euro pro qm Wohnfläche.
Für die Wohnungen sind Fördermittel des Landes in
Höhe von 978.800 Euro bewilligt worden. Die Gesamtkosten
inklusive den Baunebenkosten betragen 5,8 Mio. Euro. Das
Finanzierungsmodell des Wohnprojektes basiert auf einem
Miet- und Investorenmodell mit Kooperationsvertrag und
Generalmietvertrag. Durch den Kooperationsvertrag konnte
die Mitbestimmung der zukünftigen Bewohner bereits im
Konzeptstadium gesichert werden. Der Bezug der Wohnungen
ist für Ende 2007 geplant.

29
Mit einer Backsteinfassade
präsentierte sich
das Finanzamt Essen-
Süd über Jahrzehnte
seinen Besuchern.
Der Innenhof wird zur
Aufenthaltsfläche für
die künftigen Bewohner
umgestaltet. Das
Treppenhaus ist denkmalgeschützt
(v.l.n.r.)
So soll es bald aussehen:
Die denkmalgeschützte
Eingangsfront
bleibt nahezu unverändert,
die Seitenflügel
erhalten einen
Wärmedämmputz und
aufgeständerte Balkone
Das Interesse an den Wohnungen
ist groß: Künftige
Bewohnerinnen und solche,
die es werden wollen, informieren
sich über den Fortgang
der Bauarbeiten (oben)
1. Obergeschoss
Erdgeschoss

30
Matthäuskirche Grevenbroich
Adresse: Von-Bodelschwingh-Straße, 41515 Grevenbroich
Fertigstellung: 2008
Bauherr/Träger: Bauverein Grevenbroich
Architekten: Werkgemeinschaft Quasten + Berger, Grevenbroich
Die Matthäuskirche wurde im Januar 1978 als zweite evangelische
Kirche in der Grevenbroicher Südstadt für die damals
stark wachsende Gemeinde geweiht. Doch bereits
eine Generation später war die Zahl der Gemeindemitglieder
wieder so stark rückläufig, dass die zweite Pfarrstelle
und damit auch die Matthäuskirche nicht mehr benötigt wurden.
Es gelang der Evangelischen Kirche im Rheinland, mit
dem Bauverein Grevenbroich einen Partner für ein nachhaltiges
Nutzungskonzept zu finden, das der Würde des Gebäudes
gerecht wird und von der Gemeinde und dem Stadtteil
mitgetragen wird. Das Gemeindezentrum wird zu einer
betreuten Wohnanlage für Senioren umgebaut. So bleibt die
Matthäuskirche zumindest ein Stück weit der Südstadt erhalten.
Nicht nur ihre gut erhaltene Bausubstanz, sondern
auch das mit 5.300 m 2 ausgesprochen großzügige Grundstück
des Gemeindezentrums ist in die Planung einbezogen.
Am 9. August 2007 fand unter Anwesenheit des Ministers
für Bauen und Verkehr Oliver Wittke die Grundsteinlegung
für das Projekt „Betreutes Wohnen im Alter“ statt. Bis
zum September 2008 errichtet nun der Bauverein Grevenbroich
in den Mauern der Kirche und in zwei ergänzenden
Neubauten – die als Gebäudegruppe zusammen den späteren
Matthäushof bilden sollen – insgesamt 32 barrierefreie
Wohnungen für betreutes Wohnen. Die geplante Wohnfläche
für das Gesamtprojekt beträgt 1.800 Quadratmeter.
In der ehemaligen Kirche selbst werden 8 Wohneinheiten
entstehen.
Nach dem Umbau wird der Baukörper der Kirche vollständig
in das neue Gebäude integiert sein. Die Kirche als solche
ist nicht mehr identifizierbar, lediglich die rote Backsteinfassade
bleibt erhalten. Das Dach wird abgetragen und ein neues
Geschoss aufgesetzt. Im Erdgeschoss und einem Staffelgeschoss
entstehen dann 1- und 2-Zimmer-Wohnungen mit
Wohnungsgrößen zwischen 47 und 62 m 2 . Das heutige Foyer
wird zum Gemeinschaftszentrum für die Bewohner und die
Gemeinde ausgebaut. Das individuell abzustimmende Betreuungsangebot
der Bewohner übernimmt das Diakonische
Werk im Rhein-Kreis Neuss. Das Projekt wird aus dem Wohnungsbauförderungsprogramm
des Landes Nordrhein-Westfalen
gefördert und gehört zu den NRW-Modellprojekten einer
vorbildlichen Umnutzung ehemaliger Kirchen. Die Gesamtkosten
des Bauvorhabens betragen 4,4 Millionen Euro.
Das Land NRW hat Fördermittel in Höhe von insgesamt 1,75
Millionen Euro zur Verfügung gestellt. Die Miete für die geförderten
Wohnungen beträgt 4,55 Euro pro m 2 , die der frei
finanzierten Wohnungen 7 Euro pro m 2 .

31
Die Grundsteinlegung
am 9. August 2007 mit
Minister Oliver Wittke
Ein neues Quartier entsteht:
Der Matthäushof
in der räumlichen Darstellung
In der Vorher-Nachher-
Darstellung des Erdgeschoss-Grundrisses
wird
deutlich, wie die Wohnungen
in die ehemalige
Kirche eingefügt werden

32
Alte Schule Werries Hamm
Adresse: Friedrich-Gruß-Weg 1, 59071 Hamm
Fertigstellung: Herbst 2006
Bauherr/Träger: Hammer Gemeinnützige Baugesellschaft HGB, Hamm
Architekt: Dipl.-Ing. Wilhelm Teigelkötter, Hamm

33
Die im Zuge des Umbaus neu angebrachten
Balkone sichern jedem
Bewohner privaten Freiraum und
erhöhen den Wohnwert erheblich.
Liebevoll gestaltet sind sie sichtbares
Zeichen der Akzeptanz, die
die alte Schule bei ihren neuen
Nutzern gefunden hat
Nachdem die alte Grundschule im Stadtbezirk Hamm-Werries
zum Ende des Schuljahres 2002/2003 nicht mehr benötigt
wurde, entschied sich die Stadt Hamm, das um 1910
entstandene Gebäude und das zugehörige gut 12.400 m 2
große Grundstück künftig für Wohnzwecke zu nutzen. Ein
Gutachten hatte 2005 zwei Zielgruppen formuliert, deren
Bedürfnisse künftig im Zentrum der städtischen Wohnungsbaupolitik
stehen sollten – Familien mit Kindern sowie Senioren
– und eindeutige Handlungsempfehlungen ausgesprochen,
insbesondere was den zunehmenden Bedarf an barrierefreien
und betreuten Seniorenwohnungen betrifft.
Hier verfolgt die Stadt Hamm seit langem konsequent einen
eigenen Weg: Dem Wohnungsförderungsamt der Stadt
Hamm ist seit 1997 die Wohnberatungsstelle für Senioren
und Behinderte angegliedert. Ihre Aufgaben sind Wohnungsanpassung,
Wohnungsvermittlung und Beratung für Demenzkranke
und ihre Angehörigen. Ein weiterer Schwerpunkt ist
die Beratung von Investoren im Hinblick auf seniorengerechte
Wohnungen und Wohnformen. Die Ermittlung von
genauen Wohnungsbedarfszahlen für Einpersonenhaushalte
und Zweipersonenhaushalte ermöglicht es, den richtigen
Wohnungsmix festzulegen.
Das im Stadtbezirk Werries liegende Grundstück eignete
sich in besonderer Weise, diesen Empfehlungen zu entsprechen.
Werries ist ein Stadtbezirk mit hohem Wohnwert, die
zahlreichen Infrastruktureinrichtungen im Zentrum Werries
sind von der Alten Schule aus schnell zu erreichen (ca.
400 m entfernt). In fußläufiger Entfernung befinden sich
Naherholungsmöglichkeiten am Datteln-Hamm-Kanal oder
in den Lippeauen. Auch die Naherholungsgebiete der Geithe
und des Maximilianparks sind zu Fuß oder mit dem Rad gut
erreichbar. Darüber hinaus besteht eine gute Anbindung an
den ÖPNV (Buslinien 1 und 3 im 15-Minuten Takt in Richtung
Innenstadt).
Damit bietet das Quartier nicht nur Familien, sondern
auch Senioren hohe Lebensqualität. Sowohl Bevölkerungszahl
als auch die Zahl der Haushalte in Werries sind in den
letzten Jahren deutlich angestiegen, dem stand gerade im
Bereich des Altenwohnens kein entsprechendes Angebot
gegenüber.
Nach dem Verkauf an die städtische Hammer Gemeinnützige
Baugesellschaft (HGB) wurde ein Planungskonzept
umgesetzt, das beiden wohnungsbaupolitischen Schwerpunkten
Rechnung trägt: Altenwohnen in der alten Schule
und in zwei Neubauten auf dem Grundstück, Familienwohnen
in Einfamilienhäusern auf benachbarten Parzellen.
Die Gebäudehülle der alten Schule blieb vollständig erhalten,
angesetzte Balkone bieten den notwendigen wohnungsbezogenen
Freiraum. Der Innenraum wurde entsprechend
den Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes
NRW 2005 vollständig vertikal wie horizontal barrierefrei
gestaltet. In die sechs Klassenräume wurden 12 in etwa
gleichgroße altengerechte Wohnungen eingebaut. Sie verfügen
über eine Grundfläche zwischen 57 und 61 m 2 . Die
Raumhöhe wurde nur leicht reduziert, um den großzügigen
Raumeindruck der alten Klassenräume nicht zu zerstören.
In zwei neuen Gebäuden auf dem Grundstück entstanden
insgesamt 38 weitere altengerechte Wohnungen. Die Wohnungen
in der alten Schule sind aufgrund der baulichen Gegebenheiten
vorwiegend für Ehepaare gedacht, in den beiden
Neubaumaßnahmen überwiegen Einpersonenhaushalte.
Die Gesamtkosten für den Umbau der alten Schule betrugen
1.443.700 Euro, davon wurden 719.700 Euro durch
die Wohnungsbauförderung des Landes zur Verfügung gestellt.
Die Miete beträgt 4,30 Euro/m 2 . Die Bewohner der
Schule sind in die öffentlichen Angebote des naheliegenden
einzigen Altenpflegeheimes in Werries, des Amalie-Sieveking-Hauses
der evangelischen Kirche, eingebunden. Sollte
ein Mieter pflegebedürftig werden und innerhalb der Wohnung
nicht mehr ambulant versorgt werden können, kann
er im Pflegeheim stationär betreut werden. Mit dem Pflegeheim
und dem ambulanten Pflegedienst der evangelischen
Pflege-gGmbH wurde ein entsprechender Betreuungsvertrag
abgeschlossen, der auch regelmäßige Sprechstunden
und gesellige Veranstaltungen im Gemeinschaftsraum der
alten Schule vorsieht.
Die alte Schule Werries stand nicht unter Denkmalschutz.
Dennoch war es Ziel der Erneuerung, alle architektonischen
Details der Fassade, z. B. Fenster, Dachkonstruktion und
Eingangsbereich, zu erhalten bzw. dem historischen Bestand

34
In den Grundrissen (von unten nach oben: Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss) wird erkennbar, wie die Wohnungen in die ehemaligen Klassenräume
eingefügt worden sind. Großzügige, von den Balkonen aus zugängliche Abstellräume steigern den Nutzwert.
entsprechend zu gestalten. Alle Planungsdetails sind im Vorfeld
zwischen Wohnberatungsstelle, Förderabteilung, dem
planenden Architekten und der Hammer Gemeinnützigen
Baugesellschaft abgestimmt worden. Die technischen Sonderauflagen
sind Bestandteil der Förderzusage geworden.
Die Akzeptanz der Umnutzung war bereits während der
Bauzeit überdurchschnittlich groß. Zwar konnten sich viele
der wohnungssuchenden Seniorinnen und Senioren, die
sich für das Bauvorhaben in der Alten Schule interessierten,
zunächst nicht recht vorstellen, in den alten, hohen Klassenzimmern
zu wohnen. Doch zur Baufertigstellung im Herbst
2006 waren alle Wohnungen belegt, die Mieterfluktuation ist
heute minimal und das Quartier gilt als eine „Vorzeigewohnanlage“
Hamms, die auch landesweit auf Beachtung gestoßen
ist. So besuchte im Januar 2007 der Minister für Bauen
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, Oliver
Wittke, die Alte Schule und zeigte sich sehr angetan von
den Möglichkeiten der Umnutzung.

35
Nach dem Umbau: Die alte Schule
Werries verleugnet ihren ursprünglichen
Zweck nicht, präsentiert
sich aber von allen Seiten, als
wäre sie eigens für das Wohnen
entworfen worden.
Große Fenster und hohe Decken
sorgen für einen hellen und lichten
Raumeindruck. Erschlossen wird
das Gebäude von der historischen
Treppenanlage, die weitestgehend
erhalten werden konnte, und von
einem neu eingebauten, zentralen
Aufzug. Die harmonische Farbgebung
erleichtert die Orientierung
im Gebäude

36
Alte Schirmfabrik Krefeld
Adresse: Steinstraße 76, 44798 Krefeld
Fertigstellung: April 2007
Bauherr/Träger: Schleiff Denkmalentwicklung GmbH & Co. KG, Erkelenz
Architekten: Hans und Frank Brünsing, Krefeld

37
Die sorgfältig restaurierte
Gründerzeit-Renaissance-Fassade
der alten Fabrik ist ein
eindrucksvolles Zeugnis
der Krefelder Wirtschafts-
und Sozialgeschichte
(linke Seite)
Alt und Neu in Harmonie:
Erhalten gebliebener
historischer Bodenbelag
im Treppenhaus
(links) und neue
Spindeltreppe als 2.
Rettungsweg (rechts)
Wohnen im Denkmal: Unter diesem Motto entstanden in der
denkmalgeschützten ehemaligen Schirmfabrik v. Haasen &
Oppenheimer in der traditionellen Seidenweberstadt Krefeld
15 öffentlich geförderte Wohnungen mit Wohnflächen
zwischen 38 m 2 und 119 m 2 auf insgesamt 1.271 m 2 Gesamtwohnfläche.
Das Vorderhaus an der Steinstraße und
die ehemaligen Produktionsräume im Hofflügel wurden dabei
komplett durchgeplant und saniert. Unter Beteiligung der
Unteren Denkmalbehörde der Stadt Krefeld und des Rheinischen
Amtes für Denkmalpflege wurde besonderer Wert
auf eine maßstäbliche und denkmalgerechte gestalterische
Einbindung in das umliegende Wohnquartier gelegt. Dieses
westlich an die Innenstadt grenzende Quartier entstand als
Stadterweiterung bereits in den 40er Jahren des 19. Jahrhunderts
nach Plänen des damaligen Krefelder Baurats
Umpfenbach, der hier ein durchmischtes Quartier mit integrierten
Produktionsstätten vorsah. Heute ist dieses in unmittelbarer
Nähe des Walls gelegene Areal ein ruhiges, gewachsenes
Wohnquartier mit insgesamt homogener, noch
nicht vollständig sanierter Bebauung. Alle Ziele in der Innenstadt
können von hier fußläufig erreicht werden.
Das dreigeschossige Fabrikgebäude selbst wurde 1896
als Produktionsstätte für Regenschirme errichtet und fügt
sich mit seiner gelben Backsteinfassade und den zeittypischen
Renaissance-Stilelementen harmonisch in die Blockstruktur
des Viertels ein: Die Fassade weist sieben Fensterachsen
auf, die beiden äußeren sind ein Stück breiter, etwas
vorgesetzt und mit überhöhten Stirnmauern versehen.
In der rechten Achse befindet sich die Tordurchfahrt zu den
ehemaligen Produktionsräumen, die mit einem kassettierten
Holztor verschlossen ist. In der Todurchfahrt ist noch der
originale Treppenaufgang mit Säule vorhanden. Eindrucksvoll
sind die mit unterschiedlichen roten Sandsteingewänden
versehenen Fensteröffnungen: Im Erdgeschoss Rundbögen
in Backstein, im 1. OG flache profilierte Fenstergiebelkrönungen
mit Segmentbögen in Backstein, im 2. OG
flache profilierte rundbogenartige Sandsteinbekrönungen.
Die Dachgeschossfenster besitzen gekuppelte Rundbogenoberlichter.
Zudem ist die Fassade durch ein Fensterbankgesims
mit Sohlbänken, Konsolen und Sandstein-
Schlusssteinen auf Höhe des 2. OG gegliedert. Als hervorragendes
Beispiel für zeitgenössische Produktionsanlagen
dokumentiert es nicht nur die gründerzeitliche Architektur
mit ihren Stilelementen, sondern auch die gründerzeitlichen
Arbeits- und Produktionsverhältnisse und ist daher aus bau-
und sozialgeschichtlichen Gründen erhaltenswert und denkmalgeschützt.
Bereits seit Mitte 1980er Jahre wurde eine langfristige
Nutzung für das sich in relativ schlechtem Zustand befindende
Gebäude gesucht. Nach mehreren erfolglosen Umnutzungs-
und Sanierungsversuchen gelang es erst in den
Jahren 2005-2007, ein Umnutzungskonzept erfolgreich zu
realisieren. Aufgrund der städtebaulichen Mikrolage des Objekts
entschied sich der neue Eigentümer, dass die Grundlage
dieses Konzeptes öffentlich geförderter Wohnungsbau
sein sollte. Das realisierte Konzept fügt sich nun gut in das
Umfeld der Steinstraße ein. Sämtliche Wohnungen wurden
barrierefrei (vertikal wie horizontal) gestaltet. Bei der Festlegung
der Wohnungszahl und der -grundrisse wurde der Tatsache
Rechung getragen, dass am Standort überwiegend
Zwei- und Dreizimmerwohnungen nachgefragt waren, die
Grundrisse sind großzügig und attraktiv, jede Wohnung verfügt
über wohnungseigenen Freiraum. Gleich nach der Fertigstellung
im Frühsommer 2007 sind alle Wohnungen zu
einem Quadratmeterpreis von 4,55 Euro vermietet worden.
Die Nachfrage überstieg bei weitem das Angebot und die
Bewohner sind heute stolz darauf, in einem Baudenkmal zu
wohnen. Der Aufwand, das heruntergekommene Gebäude
zu einem attraktiven Wohnhaus umzubauen – zu Beginn
der Bauarbeiten im Januar 2006 mussten rund 100 Container
Schutt abgetragen werden – hat sich gelohnt. Die Gesamtkosten
einschließlich des Erwerbs des Gebäudes betrugen
2,35 Mio Euro, davon wurden 1,6 Mio Euro öffentlich
gefördert.

38
Stimmungsvolle Atmosphäre
in den Erschließungsbereichen
der
ehemaligen Fabrik
1. Obergeschoss
Erdgeschoss

39
Die Grundstückssituation
lässt nur sehr
schmale Freiräume
zu: links ein kleiner
Kinderspielplatz,
rechts der Eingangshof
für das Hinterhaus

40
Andreaskirche und Gemeindehaus Recklinghausen
Adresse: Beethovenstraße 31, 45657 Recklinghausen
Fertigstellung: September 2007
Bauherr/Träger: Diakonisches Werk in Recklinghausen e.V
Architekt: Dipl.-Ing. Bernd Strotmann, Recklinghausen
Die Andreaskirche der evangelischen Altstadtgemeinde in
Recklinghausen liegt im Nordviertel der Stadt, ca. 3 Kilometer
von der Innenstadt entfernt. Sie wurde im März 2006 als
erste Kirche im Kirchenkreis Recklinghausen geschlossen,
da die strukturellen Finanzprobleme des Kirchenkreises,
insbesondere der drastische Rückgang der Gläubigen und
damit des Kirchensteueraufkommens, keine andere Wahl
ließen. Die kleine Kirche war erst 1974 als direkter Anbau
zum bestehenden Paul-Gerhardt-Haus der Gemeinde entstanden.
Dieses 1956 eröffnete Gemeindehaus diente vornehmlich
der Jugendarbeit, im Erdgeschoss befand sich ein
Kirchenraum mit Sakristei und Nebenräumen für die sonntäglichen
Gottesdienste. Anfang der 70er Jahre reichten die
Räumlichkeiten für die Aktivitäten der Gemeinde nicht mehr
aus, sodass man sich für den Anbau eines Kirchenraumes
entschieden und dabei zugleich einen neuen gemeinsamen
Eingangstrakt für beide Einrichtungen geschaffen hatte.
Mit dem Verkauf an das Diakonische Werk Recklinghausen
ist es gelungen, Kirche und Gemeindehaus für soziale
Zwecke zu erhalten. Da das Versorgungsangebot für Demenzkranke
in der Stadt nicht mehr ausreichte, richtete das
Werk dort ein „Zentrum für demenzerkrankte Menschen“
ein. Im ehemaligen Gemeindehaus sind nun im Rahmen ei-
ner ambulant betreuten Wohngemeinschaft 10 Plätze für
Demenzerkrankte entstanden. Im ehemaligen Kirchenraum
wurde eine gastronomische Nutzung untergebracht, die zugleich
Treffpunktcharakter für den Stadtteil übernehmen soll
und als Begegnungszentrum für Selbshilfegruppen dienen
kann. Die Andreaskirche liegt in einer reinen Wohngegend
der Stadt, in unmittelbare Nähe befinden sich zwei Altenund
Pflegeheime des Caritasverbandes.
Dank regelmäßiger Instandhaltungsarbeiten und werterhaltender
Maßnahmen wie Wärmedämmputz, neuen Fenstern
und einer vollständigen Sanierung der Sanitärräume
befand sich das Gebäude in einem guten baulichen Zustand,
der den Umbau erleichterte und die Kosten in Grenzen
hielt. Die Gesamtkosten für den Umbau des 476 m 2
großen Gebäudes belaufen sich auf 945.000 Euro. Über
das Programm zur Förderung von investiven Maßnahmen
im Bestand des Landes wurden 70.000 Euro gefördert,
568.000 Euro über das Kredit-Programm „Sozial Investieren“
der KfW. Die Miete beträgt 6 Euro/m 2 . Im Erdgeschoss
befinden sich nun vier Zimmer mit je 21 m 2 Grundfläche sowie
die ca. 40 m 2 große zentrale Wohnküche der Wohngemeinschaft.
Von der Wohnküche aus gibt es einen direkten
barrierefreien Zugang zu einem sog. Sinnesgarten, der den
Bewohnern intensive Naturerfahrungen ermöglicht. Im Obergeschoss
befinden sich sechs Zimmer, die zwischen 18 und
21 m 2 groß sind. Die sanitären Einrichtungen sind auf beide
Geschosse verteilt. Das gesamte Gebäude ist vertikal wie
horizontal barrierefrei gestaltet. Dies gilt auch für die ehemals
vorhandenen zwei kleinen Dienstwohnungen des Gemeindehauses.
Sie sind im Zuge des Umbaus zusammengelegt
worden.
Für die Neunutzung der Andreaskirche selbst waren nur
minimale bauliche Eingriffe nötig. So wurde lediglich ein zusätzliches
Fenster eingebaut, um den Raum besser mit Tageslicht
zu versorgen. Der gesamte Umbau konnte bereits
im Sommer 2007 abgeschlossen werden. Die ersten Bewohner
sind zum 1. September 2007 eingezogen, das Café
im ehemaligen Kirchenraum wurde am 11. September eröffnet.

41
Gemeindehaus und
Andreaskirche bleiben
äußerlich so gut
wie unverändert. Im
ehemaligen Kirchenraum
befindet sich nun
ein Café
1. Obergeschoss
Erdgeschoss

42
Alfonsushaus Rheine
Adresse: Schleupestraße 22, 48431 Rheine
Fertigstellung: Oktober 2006
Bauherr/Träger: Caritasverband Rheine e.V.
Architekten: Architekturbüro Terhechte und Höfker, Rheine

43
Barriefreier Zugang
zum Alfonsushaus, das
im Repräsentationsstil
der 1930er Jahre errichtet
worden ist
(linke Seite)
Ansicht von Süden
Das zentral am Innenstadtrand von Rheine liegende Alfonsushaus
entstand 1935 als Wohnhaus der Fabrikantenfamilie
Kümpers. Nach dem zweiten Weltkrieg diente es zunächst
Offizieren der britischen Besatzungszone als Unterkunft,
bevor es im Jahr 1951 vom Orden der Redemptoristen
übernommen und mehr als 50 Jahre, bis zum Jahr
2003, als Kloster genutzt wurde. Im Dezember 2004 erwarb
der Caritasverband Rheine das unter Denkmalschutz
stehende Gebäude und das 10.000 Quadratmeter große
Grundstück mit dem Ziel, hier neue Wohnangebote im Netzwerk
des Caritas-Demenz-Service entstehen zu lassen:
Hausgemeinschaften, teilstationäre und auch ambulante
Angebote für demenziell erkrankte Menschen.
In einem ersten Bauabschnitt wurde die ehemalige Fabrikantenvilla
mit ihren insgesamt 892 m 2 Grundfläche für
eine Wohngemeinschaft mit 10 Plätzen umgebaut. Je nach
zukünftigem Bedarf können auf dem Gelände zwei weitere
neue Wohnhäuser für Hausgemeinschaften gebaut werden.
Die bauliche Hülle des Gebäudes ist, von einem neuen Anstrich
abgesehen, unverändert geblieben, selbst die Fenster
konnten weiterverwendet werden. Im Inneren waren einige
Umbauten nötig, um dem Betreuungskonzept der Hausgemeinschaften
zu entsprechen, das die Erhaltung der Selbstständigkeit
und Selbstbestimmtheit der Bewohner in den
Mittelpunkt stellt. Zu den räumlichen Voraussetzungen hierfür
zählt, dass das Gebäude kleinteilig strukturiert ist, vertraut
wirkt und leichte Orientierung ermöglicht. Auch darf die
Zahl der Mitglieder einer Hausgemeinschaft nicht zu groß
sein. Zur Zeit befindet sich die Wohngruppe noch im Aufbau.
Dank seiner innenstadtnahen Lage ist das Alfonsushaus
für alle Angehörigen schnell erreichbar. Auch dadurch
wird das Pflegekonzept unterstützt, den Bewohnern möglichst
viel Vertrautheit zu ermöglichen.
Die Räume der Hausgemeinschaften sind im Ober- und
Dachgeschoss des Gebäudes untergebracht. Die barrierefrei
gestalteten Appartements bzw. Zimmer der Bewohner
gruppieren sich um eine große Wohnküche mit angrenzendem
gemeinsamen Wohnzimmer. In Farbgestaltung, Beleuchtung
und der Materialwahl von Oberflächen orientieren
sich die Räume an den Bedürfnissen älterer, in ihrer Orientierung
eingeschränkten Menschen. Es gibt keine spiegelnden
Flächen oder verwirrende Muster. Farbkontraste erleichtern
die Orientierung in den behindertengerecht ausgebauten
Badezimmern. Selbstverständlich ist das Alfonsushaus
auch vertikal barrierefrei umgebaut worden. Im Erdgeschoss
befinden sich die Tagespflegeeinrichtung mit
Wohn- und Essraum, Ruheraum und Pflegebad, das Café,
eine speziell auf Demenz ausgerichtete Beratungsstelle mit
einem „Demenztelefon“ sowie das Schulungszentrum für
pflegende Angehörige, Ehrenamtliche aber auch professionell
Tätige. Ein Teil der Parkanlage des ehemaligen Klosters
soll später zu einem anregenden Sinnesgarten umgestaltet
werden. Er ist aus Schutzgründen mit Hecken umgeben
und bietet so den Bewohnern die Möglichkeit, das Haus
eigenständig verlassen zu können, ohne die Orientierung zu
verlieren und sich dadurch in Gefahr zu begeben.
Die Gesamtkosten des Umbaus lagen bei rund 2,4 Mio.
Euro. Die Wohnraumförderung des Landes hat den Umbau
mit 480.000 Euro gefördert, die Miete beträgt 4,30 Euro/m 2 .
Auch die Stiftung Wohlfahrtspflege des Landes Nordrhein-
Westfalen hat das Caritas-Projekt als Modellvorhaben anerkannt
und förderte den Umbau zur Tagespflegeeinrichtung
mit Projektmitteln in Höhe von 685.000 Euro.
Ansicht von Osten
Ansicht von Westen

45
Die Villenarchitektur
des Alfonsushauses
strahlt wieder in neuem
Anstrich, die Fenster
konnten erhalten
werden (oben: Gartenseite,
unten: Eingangsseite)
Moderne Akzente in
den Innenräumen.
Wunderschönes Detail:
die originale Holztreppe
mit den anmutig
geschwungenen
Handläufen

46
Klosteranlage Welver
Adresse:
Klosterhof 12, 59514 Welver
Fertigstellung: Herbst 2007
Bauherr/Träger: Pöpsel Helbig Gbr., Lippetal
Architekten: Schäper und Sander, Lippetal

47
Die imposante Front der
Klosteranlage im Jahr 1842
Das im westfälischen Welver (Ortskern Kirchwelver) gelegene
Bauensemble aus zwei Kirchen, den Resten einer barocken
Klosteranlage und Fachwerkhäusern unterschiedlicher
Epochen geht auf die Gründung eines Zisterzienserinnenklosters
im 13. Jahrhundert zurück. Die Klosteranlage wurde im
Lauf der Jahrhunderte sukzessiv erweitert, umgebaut und erneuert
– insbesondere in der Barockzeit. Mit einer Schauseite
von fast 150 m Länge präsentierte sich die Klosteranlage damals
als repräsentatives Bauwerk, das katholisches Selbstbewusstsein
in einem protestantischen Umfeld ausdrückte.
Das doppelstöckige dreiflügelige Konventsgebäude, der im
Westen anschließende Priorei- und Gästetrakt sowie der östlich
angegliederte, große Kirchenneubau mit seinem hohen
Turm ließen die alte romanische Klosterkirche von 1238, die
seit 1649 als Pfarrkirche St. Albanus und Cyriakus der evangelischen
Gemeinde gehört, vergleichsweise unbedeutend
erscheinen. Die 1697-1707 errichtete barocke neue Klosterkirche
St. Bernhard dient seit 1807 der katholischen Kirchengemeinde
Welver als Pfarrkirche.
Nach der Säkularisation und Auflösung des Klosters im
Jahr 1809 wurden große Teile der Anlage abgebrochen,
so der gesamte Ostflügel mit dem Kapitelsaal und der Verbindung
zur St.-Bernhard-Kirche. Der Nordflügel wurde um
1900 mit Unterkellerung neu erstellt, der Westflügel in den
1960er Jahren mit einem kleinen Anbau versehen und u. a.
als Krankenhaus bzw. Altenheim genutzt. Im ehemaligen
Gästetrakt des Klosters aus dem Jahr 1691 sowie dem angebauten
Beichtiger(Beichtvater)trakt von 1782 befindet sich
heute das Pfarrhaus. Das Back- und Brauhaus von 1711 im
Nordwesten der Anlage wird heute vom Heimatverein als
Heimathaus genutzt.
Seine Geschichte und die historische Bedeutung für die
Gemeinde, aber auch sein Standort in unmittelbarer Nähe
des Ortskerns Kirchwelver, nahe dem Zentrum Welver, in
geringer Entfernung zu Hamm und Soest, prädestinierten
das Kloster Welver weiter für eine herausgehobene Nutzung
mit sozialem Schwerpunkt.
Im West- und im Nordflügel entsteht zur Zeit eine betreute
Seniorenwohnanlage. Unter strengen Auflagen des
Denkmalschutzes begann Ende 2005 die Sanierung des
ehemaligen Klosters. Die Fenster wurden nach historischer
Vorlage nachgebaut, die Balkenkonstruktion wurde saniert
bzw. erneuert. Das Dach wurde neu gedeckt und die Gauben
nach ursprünglicher Form wieder aufgebaut. Sämtliche
Installationen wurden erneuert.
Insgesamt entstanden auf einer Nutzfläche von 1.343 m 2
18 Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, 15 davon öffentlich
gefördert, mit einer Größe zwischen 43 m 2 und 63 m 2 , sowie
drei frei finanzierte Eigentumswohnungen (47 bis 71 m 2 ).
Eine Ausbaureserve von ca. 150 m 2 steht im Spitzboden
des Klosters zur Verfügung. Der Mietpreis für die öffentlich
geförderten Wohnungen liegt bei 4,05 Euro/m 2 – hier ist ein
Wohnberechtigungsschein erforderlich –, für die frei finanzierten
Wohnungen bei 6,50 Euro/m 2 . Die Gesamtkosten
betragen etwa 1,9 Mio Euro, davon sind über Baudarlehen
und ein Zusatzdarlehen für den denkmalpflegerischen Mehraufwand
aus der Wohnraumförderung aus öffentlichen Mitteln
insgesamt rund 860.000 Euro gedeckt.
Infolge der bestandsorientierten Sanierung des Gebäudes
haben alle Wohnungen einen individuellen Zuschnitt
und damit einen ganz besonderen Charakter. Die gesamte
Seniorenwohnanlage ist vertikal wie horizontal barrierefrei
gestaltet; jede Wohnung besitzt wohnungsbezogenen Freiraum
in Form einer Terrasse, einer Loggia oder eines Balkons,
die nicht zu den Schauseiten angeordnet sind und so
das historische Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen. Die
ersten sechs Wohnungen wurden zum 1. Oktober 2007 vermietet.
Für die übrigen zwölf Wohnungen liegen Reservierungen
vor. Die Fertigstellung ist für November 2007 geplant.
Das Betreuungskonzept eines privaten Anbieters sieht
über die Miete abgedeckte Grundleistungen vor, wie Beratung
in Pflegefragen oder Organisation von Hilfs-Dienstleistungen,
sowie Wahlleistungen, die je nach Inanspruchnahme
individuell kalkuliert werden. Als interessante zusätzliche
Nutzung, die die Wohnanlage stärker im Quartier verankert,
entsteht im Erdgeschoss des Klosters ein Café, das den Bewohnern
für informative oder gesellige Zusammenkünfte zur
Verfügung steht. Es wird im März 2008 fertiggestellt.
Mit der Umnutzung zu einer Seniorenwohnanlage ist es
in Welver gelungen, eine historisch bedeutsame Klosteranlage
nachhaltig zu sichern und dabei der Würde eines Ortes
gerecht zu werden, der für die sehr wechselvolle politische
und damit konfessionelle Geschichte des Landes Nordrhein-
Westfalen steht.

48
Nach außen präsentiert sich die
denkmalgeschützte Klosteranlage
nahezu unverändert. Erst ein
Blick auf die Grundrisse macht die
baulichen Eingriffe ersichtlich, die
notwendig waren, um seniorengerechte
Wohnungen in das Gebäude
zu integrieren
Obergeschoss
Erdgeschoss

49
Eine landschaftliche Idylle in unmittelbarer
Nähe des Ortskerns
Kirchwelver. Die ehemalige Klosteranlage
ist ein idealer Ort zum
Wohnen. Blick auf den Westflügel.
In den Innenräumen ordnen sich
alle neuen Elemente der denkmalgeschützten
Substanz unter.
Oben links eine der neuen Loggien,
darunter eine Küche auf
historischen Fliesen.
Blick in das weitgehend erhalten
gebliebene Treppenhaus
(oben), ein Wohnraum
in Erdgeschoss (unten)

50
Kreuzkirche Wuppertal-Langerfeld
Adresse: Langerfelder Straße 114d, 42389 Wuppertal-Langerfeld
Fertigstellung: 2002
Bauherr/Träger: Reditus e.V., Wuppertal
Architekten: Archista GmbH, Dipl.-Ing. Frauke Hoppe, Wuppertal (Entwurfsplanung)
GWG Wuppertal (Ausführungsplanung, Bauleitung)
Nur Eingangssituation
und Fensteröffnungen
verraten die neue Nutzung
der Wuppertaler
Kreuzkirche

51
Die Mischung aus historischer
Bausubstanz,
Elementen des Wiederaufbaus
in den 50er
und 60er Jahren und für
die Wohnnutzung neu
hinzugefügten Details
macht den besonderen
architektonischen Reiz
der Kirche aus
Die Kreuzkirche im Wuppertaler Stadtteil Langerfeld entstand
nach einem Entwurf des Architekten Arno Eugen Fritsche
in den Jahren 1910 und 1911. Nach weitgehender Zerstörung
im Zweiten Weltkrieg wurde sie zwischen 1952 und
1966 wiederaufgebaut und erhielt dabei ein Obergeschoss,
das jedoch nie ausgebaut wurde. Für Gottesdienste und andere
Gemeindeveranstaltungen war seither allein das Erdgeschoss
vorbehalten. Im Zusammenhang mit der Fusion
von 2 Langerfelder Kirchengemeinden und um die Kosten
für eine dringend anstehende Sanierung des Gebäudes zu
vermeiden, suchte die Gemeinde Ende der 90er Jahre nach
einem tragfähigen Konzept für eine Umnutzung der Kirche.
Mit ihrem parkähnlichen Garten und dem alten Baumbestand,
der guten Verkehrsanbindung und der Einbettung in
ein insgesamt attraktives Wohnumfeld bot sich die Kreuzkirche
für eine Umnutzung zu Wohnzwecken an. Als Zielgruppe
wurde die auf dem Wohnungsmarkt in der Regel benachteiligte
Gruppe der Alleinerziehenden angesprochen, zumal
der Bedarf an geeigneten Wohnungen für diese Mietergruppe
in Wuppertal bei weitem noch nicht gedeckt war. Im Jahr
2000 erwarb die „Reditus e. V.“, ein Tochterverein der Gefährdetenhilfe
e. V., das Gebäude als Erbbauberechtigte für
99 Jahre. Die aus der Gefährdetenhilfe e.V. heraus im Jahr
1995 gegründete Beschäftigungsgesellschaft GESA gGmbH
erbrachte mit ihrem Handwerkerdienst 20 % der Bauleistung.
Dadurch war es möglich, 40 langzeitarbeitslose Mitarbeiter
in verschiedenen Tätigkeitsbereichen zu qualifizieren,
u. a. Roh- und Trockenbau, Maler- und Lackierarbeiten,
Garten- und Landschaftsbau.
Im Frühjahr 2003 waren die 15 Zwei- bis Vierzimmerwohnungen
mit je 60 bis 90 m 2 Grundfläche bezugsfertig. Sie
wurden ausschließlich an allein erziehende Elternteile mit
ihren Kindern vermietet. Die Wohnungen sind auf vier Ebenen
angeordnet, wobei die 4. Ebene für die Schlafräume
der 4- und 5-Zimmer-Wohnungen des 3. OG vorbehalten
ist. Alle Wohnungen werden von der zentralen, offenen Halle
aus erschlossen und sind über umlaufende Laubengänge
zugänglich. Die Eingangshalle öffnet sich bis zum Dach und
wird durch ein Fensterband im First belichtet. Die Stahlkonstruktion
des Dachstuhls bleibt sichtbar und sorgt zusammen
mit dem bunten Glasfenster für eine ganz besondere
Atmosphäre. Für gemeinschaftliche Zwecke stehen den Mietern
eine Freifläche im 2. Obergeschoss und kleinere Nebenräume
zur Verfügung. Ein ca. 100 m 2 großer Gemeinderaum
mit Teeküche wird weiterhin der Gemeinde kostenfrei
zur Verfügung gestellt. Auf zwei Gewerbeflächen im Erdgeschoss
haben Bewohnerinnen eine berufliche Existenz gegründet,
eine Wellness- und Massagepraxis und ein Schuldnerberatungsbüro.
Die Gesamtkosten für den Umbau betrugen – bedingt
durch den schlechten Erhaltungszustand des Gebäudes
und den erheblichen baulichen Aufwand für die Umnutzung
– rund 2,65 Mio. Euro und wurden neben Eigenleistungen
über Wohnungsbau- und Städtebaufördermittel in Kombination
mit arbeitsmarktpolitischen Förderprogrammen finanziert.
Die Miete liegt bei 4,58 Euro/m 2 .
Die Umnutzung der ehemaligen Kirche entspricht in
vollem Umfang den denkmalpflegerischen Anforderungen.
So konnten Erhalt und dauerhafte Unterhaltung eines wichtigen
Wuppertaler Baudenkmals gesichert werden.
Der großzügige Raumeindruck der inneren Erschließung
trägt zum besonderen Wohngefühl bei, in einer ehemaligen
Kirche zu wohnen

52
Fotonachweis
Titel:
Hans Jürgen Landes, Dortmund
Einleitung
Seite 7:
Neusser Bauverein, Neuss
Seite 8 links: Doris Fischer-Pesch, Wetter
Seite 8 rechts: DRK, Herford
Seite 10 links: Mick Amort, Bonn
Seite 10 Mitte: Constantin Meyer, Köln
Seite 10 rechts: Kock/Lohmann, Köln
Seite 11 links: Martin Möller, Gelsenkirchen
Seite 11 Mitte: Veit Landwehr, Köln
Seite 11 rechts: Fischer-von Kietzell Architekten, Bonn
Wohnquartier Widra-Areal Aachen
Seite 14:
Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 15 oben: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 15 unten: Schleiff Denkmalentwicklung, Erkelenz
Seite 17:
Hans Jürgen Landes, Dortmund
Wohnprojekt Denkwerk Bielefeld
Seiten 18-20: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 20 rechts: Planen + Bauen Michael Kluckhuhn GmbH, Verl
Seite 21 oben: Westfalenblatt, Bielefeld
Servicewohnen im ehemaligen Theodor-Fliedner-Heim Dortmund
Seite 22 oben: Jochem Hanewinkel, Verl
Seite 22 unten: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 23:
Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 23 oben rechts: Jochem Hanewinkel, Verl
Wohnprojekt Linienstraße Düsseldorf
Seite 24:
Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 25:
isb Ambulante Dienste gGmbH, Düsseldorf
Seite 27 oben/Mitte: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 27 unten: isb Ambulante Dienste gGmbH, Düsseldorf
Beginen-Wohnprojekt Essen
Seiten 28-29: BKR Wohnungsbau GmbH, Unna
Matthäuskirche Grevenbroich
Seiten 30-31: Bauverein Grevenbroich, Grevenbroich
Alte Schule Werries Hamm
Seiten 32-33: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 35:
Hammer gemeinnützige Baugesellschaft HGB, Hamm
Seite 35 Mitte links: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Alte Schirmfabrik Krefeld
Seiten 36-39: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 38 unten: Schleiff Denkmalentwicklung, Erkelenz
Andreaskirche und Gemeindehaus Recklinghausen
Seiten 40-41: Diakonisches Werk e. V., Recklinghausen
Alfonsushaus Rheine
Seiten 42-45: Cornelia Suhan, Dortmund
Klosteranlage Welver
Seite 46:
Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 47:
Peter Kubath, Werl
Seiten 48-49: Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 49 Mitte links: Ole Nettig, Dortmund
Kreuzkirche Wuppertal-Langerfeld
Seite 50:
Hans Jürgen Landes, Dortmund
Seite 51:
Doris Fischer-Pesch, Wetter
Seite 51 unten links: Hans Jürgen Landes, Dortmund

54
Impressum
Herausgeber und Vertrieb
Ministerium für Bauen und Verkehr
des Landes Nordrhein-Westfalen
Referat für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Jürgensplatz 1
40219 Düsseldorf
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Diese Druckschrift wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit der Landesregierung Nordrhein-Westfalen
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Wahlhelfern während eines Wahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden.
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die Verteilung auf Wahlveranstaltungen an Informationsständen der Parteien sowie
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davon, wann, auf welchem Weg und in welcher Anzahl diese Schrift dem Empfänger zugegangen
ist, darf sie auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden Wahl nicht in
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politischer Gruppen verstanden werden könnte.
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Am Henselsgraben 3
41470 Neuss
Telefax: 02131/9234-699
E-Mail: mbv@gwn-neuss.de
Bearbeitung pp a |s
pesch partner architekten stadtplaner
Zweibrücker Hof 2 · 58313 Herdecke
Autoren Pesch und Partner
Holger Everz
Franz Pesch
Ole Nettig
Autorinnen und Autoren MBV NRW
Rita Tölle
Franz Koch
Frank Martin
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