Vortrag "Soziale Wohnraumförderung - Wirkungsweise eines ...
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<strong>Soziale</strong> <strong>Wohnraumförderung</strong><br />
<strong>Wirkungsweise</strong> <strong>eines</strong> Kooperationsvertrages<br />
Michael Ebsen / Leiter Individualgeschäft<br />
1
Agenda<br />
<br />
<br />
<br />
Kooperationsvertrag<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
Ziele und Wesen des KoopV<br />
Vorteile und Nutzen<br />
Bestandteile des KoopV<br />
Praxisbeispiel<br />
Arbeitshilfe Kooperationsvertrag<br />
2
Rechtliche Grundlagen<br />
<br />
<br />
<br />
§ 6 SHWoFG Kooperationsvertrag<br />
<br />
<br />
Öffentlich rechtliche Verträge<br />
Verbesserung der Wohnraumversorgung, des<br />
Wohnumfeldes und des Wohnquartiers durch die<br />
Zusammenarbeit der Akteure, insbesondere im<br />
Rahmen integrierter Quartiersmaßnahmen<br />
§ 10 SHWoFG (Gegenleistungen) und<br />
§ 14 SHWoFG (Freistellung) ermöglichen Flexibilität<br />
Weitere Verfahrensregelungen in den<br />
VB-SHWoFG und der SHWoFG-DVO<br />
3
Ziele und Wesen des Kooperationsvertrages<br />
<br />
Ziele des Kooperationsvertrages<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Verbesserung der Wohnraumversorgung,<br />
des Wohnumfeldes und<br />
des Wohnquartiers<br />
durch Zusammenarbeit der Akteure, insbesondere im Rahmen<br />
integrierter Quartiersmaßnahmen<br />
<br />
<br />
<br />
Steuerung der Wohnraumversorgung durch die Kommunen<br />
Sicherung der Gesamtwirtschaftlichkeit <strong>eines</strong> Vorhabens<br />
Interessenausgleich aller Beteiligten<br />
4
Ziele und Wesen des Kooperationsvertrages<br />
<br />
Wesen des Kooperationsvertrages<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Vertrag zwischen Kommune, Wohnungsunternehmen und IB<br />
Flexibilisierung der Mietpreis- und Belegungsbindungen<br />
Bildung <strong>eines</strong> Wohnflächenpools<br />
Einbindung des Wohnungsbestandes des Wohnungsunternehmens<br />
In der Regel Realisierung von Mietvorteilen durch freie Vermietung<br />
geförderter Wohnungen<br />
Nutzung dieser Mietvorteile für Umsetzung von sozialen und<br />
investiven Quartiersmaßnahmen (Ausgleichsmaßnahmen)<br />
5
Vorteile und Nutzen<br />
Kommune<br />
Wohnungsunternehmen<br />
• Flexibilisierung bei der<br />
Vermietung<br />
• Wohnumfeldstabilisierung<br />
mit öffentlicher Beteiligung<br />
• Geringere Fluktuation und<br />
Leerstand sowie<br />
Werterhalt / -steigerung<br />
• KoopV ermöglicht höhere<br />
Förderquoten durch<br />
Flexibilisierung<br />
6<br />
• Stabilisierung der<br />
Wohnquartiere durch<br />
Ausgleichsmaßnahmen<br />
• <strong>Soziale</strong> Durchmischung<br />
wird beeinflussbar<br />
• Beteiligung privater Eigentümer<br />
an öffentlichen Aufgaben im<br />
Wohnquartier<br />
• Steuerung der<br />
Wohnraumversorgung<br />
Land / IB<br />
• Effizienter Fördermitteleinsatz<br />
• Erhöhung des Fördernutzens<br />
durch Unterstützung von<br />
Quartiersmaßnahmen
Bestandteile des KoopV: WOHNFLÄCHENPOOL<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Bildung <strong>eines</strong> Pools aus<br />
<br />
<br />
aus geförderten Wohnungen sowie<br />
angemessenen Ersatzwohnungen<br />
<br />
<br />
Bewertung des Mietwertes<br />
Beurteilung der Angemessenheit (ARGE)<br />
Übertragung der Zweckbindungen auf bisher ungebundene<br />
Wohnungen in der Regel 1:1 (Ausgleich der Flächenbilanz)<br />
Bewertung der Mietvor- und -nachteile zur Ermittlung der<br />
„Verfügungsmasse“ für Quartiersmaßnahme<br />
Ausgleich auch durch zusätzliche Fläche an Ersatzwohnungen<br />
möglich (z.B. im Verhältnis 1:3)<br />
7
Agenda<br />
<br />
<br />
<br />
Kooperationsvertrag<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
Ziele und Wesen des KoopV<br />
Vorteile und Nutzen<br />
Bestandteile des KoopV<br />
Praxisbeispiel<br />
Arbeitshilfe Kooperationsvertrag<br />
8
Praxisbeispiel<br />
Ausgangslage im<br />
Wohnquartier<br />
500 WE<br />
Sanierung und Abriss/Neubau mit<br />
sozialer <strong>Wohnraumförderung</strong><br />
in einem Wohnquartier<br />
9
Praxisbeispiel<br />
Ausgangslage im<br />
Wohnquartier<br />
Belegung nach<br />
Förderung<br />
frei finanziert<br />
200 WE<br />
40%<br />
500 WE<br />
Notwendige Förderhöhe zur Erreichung<br />
einer Gesamtwirtschaftlichkeit 60 %,<br />
üblich 30-40 %<br />
60%<br />
300 WE<br />
gefördert<br />
10
Praxisbeispiel<br />
Ausgangslage im<br />
Wohnquartier<br />
Belegung nach<br />
Förderung<br />
Tatsächliche<br />
Belegung<br />
frei finanziert<br />
frei finanziert<br />
200 WE<br />
40%<br />
200 WE<br />
40%<br />
500 WE<br />
60%<br />
300 WE<br />
gefördert<br />
30%<br />
150 WE<br />
30%<br />
150 WE<br />
gefördert<br />
Zur Vermeidung einer<br />
Konzentration von Zweckbindungen<br />
tatsächliche<br />
Belegung 30%<br />
11
Praxisbeispiel<br />
Ausgangslage im<br />
Wohnquartier<br />
Belegung nach<br />
Förderung<br />
Tatsächliche<br />
Belegung<br />
Übertragung der<br />
Zweckbindungen<br />
auf Ersatzwohnungen<br />
frei finanziert<br />
frei finanziert<br />
200 WE<br />
40%<br />
200 WE<br />
40%<br />
500 WE<br />
30%<br />
150 WE<br />
30%<br />
150 WE<br />
60%<br />
300 WE<br />
30%<br />
150 WE<br />
gefördert<br />
gefördert<br />
12
Praxisbeispiel FLÄCHENBILANZ<br />
Ausgleich der Flächenbilanz<br />
durch Übertragung der Zweckbindungen auf<br />
angemessene Ersatzwohnungen im Wohnflächenpool<br />
WOHNFLÄCHENPOOL STADT XY<br />
STADT XY<br />
30%<br />
150 WE<br />
9.000 m²<br />
Stadtteil 1 / 1.500 m²<br />
Stadtteil 2 / 2.000 m²<br />
Stadtteil 3 / 3.500 m²<br />
Stadtteil 4 / 2.000 m²<br />
Angemessenheit der Ersatzwohnungen<br />
Max. Heizwärmebedarf 140 kwh je m² Wohnfläche jährlich<br />
Zeitgemäße Ausstattung<br />
Angemessenes Wohnumfeld<br />
13
Praxisbeispiel FLÄCHENBILANZ<br />
Ausgleich der Flächenbilanz<br />
durch Übertragung der Zweckbindungen auf<br />
angemessene Ersatzwohnungen im Wohnflächenpool<br />
WOHNFLÄCHENPOOL STADT XY<br />
STADT XY<br />
30%<br />
150 WE<br />
9.000 m²<br />
Stadtteil 1 / 1.500 m²<br />
Stadtteil 2 / 2.000 m²<br />
Stadtteil 3 / 3.500 m²<br />
Stadtteil 4 / 2.000 m²<br />
Stadtteil 5 / 5.000 m²<br />
Stadtteil 6 / 2.000 m²<br />
Stadtteil Z / … m²<br />
14
Praxisbeispiel WERTEBILANZ<br />
Mietvorteil<br />
durch „freie“ Vermietung im Wohnquartier A<br />
+ 0 €<br />
Mietnachteil<br />
durch Mietabsenkung bei 9.000 m² der Ersatzwohnungen<br />
- 0 €<br />
Ausgleichsmaßnahmen<br />
(unter Berücksichtigung einer Teilrentierlichkeit für das für das<br />
Wohnungsunternehmen)<br />
Quartiers-/Wohnumfeldmaßnahmen<br />
- 0 €<br />
Sonstige Maßnahmen (z.B. energetische Modernisierungen, etc.)<br />
- 0 €<br />
Ergebnis + / - 0 €<br />
15
Praxisbeispiel<br />
Mietvorteil<br />
durch freie Vermietung der geförderten Wohnungen<br />
Mietdifferenz: 1,55 €<br />
6,50 € freie Vermietung<br />
4,95 € Bewilligungsmiete<br />
30% / 150 WE / 9.000 m²<br />
x =<br />
∆ Mietvorteil<br />
167.400 € p.A.<br />
16
Praxisbeispiel<br />
Mietvorteil<br />
durch „freie“ Vermietung im Wohnquartier A<br />
1,55 € je m² mtl.<br />
167.400 €<br />
Flächenausgleich<br />
100% = 9.000m² 344% = 31.000m²<br />
Mietwert<br />
Aktuelles Mietniveau Ausgleichsfläche<br />
Bewilligungsmiete<br />
Erforderliche Mietabsenkung<br />
5,40 € je m² mtl.<br />
583.200 € p.A.<br />
4,95 € je m² mtl.<br />
534.600 € p.A.<br />
-0,45 je m² mtl.<br />
-48.600 € p.A.<br />
5,40 € je m² mtl.<br />
2.008.800 € p.A.<br />
4,95 € je m² mtl.<br />
1.841.400 € p.A.<br />
-0,45 € je m² mtl.<br />
-167.400 € p.A.<br />
Auszugleichender Betrag 118.800 € p.A. 0 € p.A.<br />
17
Zwischenergebnis WERTEBILANZ<br />
Mietvorteil<br />
durch „freie“ Vermietung im Wohnquartier A<br />
+ 167.400 €<br />
Mietnachteil<br />
durch Mietabsenkung bei 9.000m² der Ersatzwohnungen<br />
- 48.600 €<br />
Ausgleichsmaßnahmen<br />
(unter Berücksichtigung einer Teilrentierlichkeit für das<br />
Wohnungsunternehmen)<br />
Quartiers-/Wohnumfeldmaßnahmen<br />
- 0 €<br />
Sonstige Maßnahmen (z.B. energetische Modernisierungen, etc.)<br />
- 0 €<br />
Ergebnis nach Flächenausgleich / vor Ausgleichsmaßahmen + 118.800 €<br />
18
Praxisbeispiel<br />
Quartiers- /<br />
Wohnumfeldmaßnahmen<br />
Kosten p.a.<br />
anrechenbarer<br />
Anteil p.a.<br />
Sozialbetreuung/<br />
Sozialmaßnahmen<br />
120.000 €<br />
50%<br />
- 60.000 €<br />
Mietertreff<br />
25.000 €<br />
50%<br />
- 12.500 €<br />
Bereitstellung Büro<br />
Sozialmanagement<br />
6.000 €<br />
30%<br />
- 1.800 €<br />
Quartiershaus<br />
(saldierte Unterdeckung)<br />
23.000 €<br />
50%<br />
- 11.500 €<br />
Veranstaltungen,<br />
Mieterfeste, etc.<br />
5.000 €<br />
40%<br />
- 2.000 €<br />
Gesamt<br />
- 87.800 €<br />
19
Praxisbeispiel<br />
Energetische Modernisierung<br />
z.B. Mietobjekt mit 2.000 m² Wohnfläche<br />
Ortsübliche Miete nach Modernisierung:<br />
6,20 € je m² mtl.<br />
148.800 € p.a.<br />
Absenkung auf die Fördermiete:<br />
4,95 € je m² mtl.<br />
118.800 p.a.<br />
Anrechenbare Mietdifferenz<br />
in Höhe von -1,25 € je m² mtl.<br />
- 30.000 € p.a.<br />
20
Praxisbeispiel: Bilanzierung am 31.12. d.J.<br />
Mietvorteil<br />
durch „freie“ Vermietung im Wohnquartier A<br />
+ 167.400 €<br />
Mietnachteil<br />
durch Mietabsenkung bei 9.000m² der Ersatzwohnungen<br />
- 48.600 €<br />
Ausgleichsmaßnahmen<br />
(unter Berücksichtigung einer Teilrentierlichkeit für das<br />
Wohnungsunternehmen)<br />
Quartiers-/Wohnumfeldmaßnahmen<br />
- 87.800 €<br />
Sonstige Maßnahmen (z.B. energetische Modernisierungen, etc.)<br />
- 30.000 €<br />
Ergebnis zu Gunsten des Wohnungsunternehmens + 1.000 €<br />
21
Kooperationsvertrag<br />
<br />
Jährliche Bilanzierungsgespräche zwischen Kommune,<br />
Wohnungsunternehmen und IB<br />
<br />
<br />
<br />
Bericht zu Ergebnisse der Flächen- und Wertebilanz<br />
Evaluation der Ausgleichsmaßnahmen<br />
<br />
<br />
Wirkung auf das Quartier / die Zielgruppe<br />
weitere Anrechenbarkeit im KoopV<br />
Diskussion zur Veränderung von Ausgleichsmaßnahmen<br />
<br />
Regelmäßige Überprüfung und ggf. Anpassung der<br />
Mietwerte (3-Jahres-Rhythmus) im Wohnflächenpool<br />
22
Agenda<br />
<br />
<br />
<br />
Kooperationsvertrag<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
Ziele und Wesen des KoopV<br />
Vorteile und Nutzen<br />
Bestandteile des KoopV<br />
Praxisbeispiel<br />
Arbeitshilfe Kooperationsvertrag<br />
23
Arbeitshilfe Kooperationsvertrag<br />
24
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