Referat von Lukas Bühlmann, Direktor Schweizerische Vereinigung ...

BAUEN AUF DER GRÜNEN WIESE
VERSUS (NACH-) VERDICHTUNG
Chancen, Anforderungen, Herausforderungen
Tagung Schweizerischer Städteverband, 12. September 2013
Lukas Bühlmann, Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN

Paradigmenwechsel neues RPG:
Innen- vor Aussenentwicklung
Neueinzonungen, wenn
Nutzungsreserven
ausgeschöpft sind.

Begrenzte Möglichkeiten der
Siedlungsausdehnung in den Städten

Wachstumsmüdigkeit ….
Wo Bedarf für Neueinzonungen gegeben und Land
vorhanden ist, werden Bauzonenerweiterungen von den
Stimmberechtigten oft abgelehnt!

Gesellschaftiche Trends und
Innenentwicklung
• Wunsch nach Wohnen an zentralen Lagen mit guter
Grundversorgung
• Auto verliert bei Jungen an Bedeutung
Mikrozensus Mobilität/Verkehr 2010

Die Antwort
Verdichtung im Bestand
Massgeschneiderte Lösungen: Verdichtungspotenziale
prüfen und quartierbezogen verdichten…
150 E/ha
180 E/ha
140 E/ha
100 E/ha
55 E/ha
40 E/ha
Quelle: Departement für Bau,
Verkehr und Umwelt des Kantons
Aargau

… kaum Verdichtungspotenzial
bereits sehr dicht…
hochwertige gewachsene
Siedlungsstrukturen…

Entwicklungspotenzial in
Transformationsgebieten
Industriebrachen

Flächentausch
Verlagerung Recycling-Sortierwerk aus dem
Entwicklungsschwerpunkt an den Siedlungsrand
→ erfordert aktive Bodenpolitik

Herausforderung Nachverdichtung
…etwas einfacher bei klarer Eigentümerstruktur

Nachverdichtung und
Eigentumsgarantie
Blockierung der baulichen Entwicklung an strategisch
wichtigen Lagen durch einzelne Eigentümer…
Was tun?
Verhandlung?
Nutzung eines günstigen Zeitfensters?
Gesetzlicher Druck?

Nachverdichtung
Gesetzlicher Druck
Beispiel Entwurf Baugesetz Kanton St. Gallen
Art. 17 E-BauG-SG Entwicklungszonen, Grundsätze
1 Entwicklungszonen ermöglichen die Neuüberbauung von
unternutzten oder in Umstrukturierung befindlichen
Siedlungsgebieten.
2 (…)
Art. 18 E-BauG-SG Entwicklungszonen, Enteignung
1 Die politische Gemeinde kann im Rahmennutzungsplan ein
Enteignungsrecht für Flächen vorsehen, deren Verfügbarkeit für die
Erreichung der Entwicklungsziele unerlässlich ist.
2 (…)

Verdichtung ist in Zürich
etwas anderes als in Uzwil SG
oder Villars-sur-Glâne FR…

Unterschiedliche Massstäbe der
Verdichtung auch in den Städten
Zürich
Bern-Brünnen
Genf

Siedlungs- und Wohnqualität
- ein Gebot der Stunde

Grösse und Dichte sind
gewöhnungsbedürftig….
Man muss die
Bevölkerung
abholen.

Zerstörte Quartierstruktur …oder unvermeidliche Brüche
im Siedlungsbild aufgrund von Nachverdichtungen?

Die Entstehung eines
Quartiers braucht Zeit

Wieviel Orts- und Denkmalschutz?
Historische Bauten und Anlagen schaffen Identität!
„Es war ein Fehler, alle identitätsstiftenden Gebäude abzureissen, auch aus
Investorensicht.“ Matthias Meier, Mediensprecher Allreal Immobilien zur Überbauung Neu-
Oerlikon in Zürich Nord, NZZ 19.05.2010

Lärmschutz und Raumplanung
Strassenschluchten und
anonyme Aussenräume
infolge von
Lärmschutzmassnahmen
können nicht das Ziel sein.
Bilder: Thomas Gastberger,
Lärmschutzfachstelle Kanton Zürich

Lärmschutz und Raumplanung
Lärmschutz und Städtebau lassen sich nur dann miteinander
vereinen, wenn
• qualitativ hochstehender Wohnungsbau mit (zumindest
teilweise) ruhigen Aussenräumen,
• lebendige Strassenräume sowie
• nutzungsmässig und sozial durchmischte Siedlungen
möglich sind.
Zulassung von
• Fenstern an lärmexponierten Fassaden, sofern lärmabgewandt
unter Einhaltung der Grenzwerte über ein offenes Fenster
gelüftet werden kann.
• Kontrollierte Lüftung statt offenes Fenster für betriebliche
Räume wie Büros, Ateliers und Gewerbe.

Erfolgsfaktoren für eine erfolgreiche
Gebietsentwicklung
«Die sorgfältige Planung, die Bereitschaft, etwas zu
ändern, und der Dialog zwischen Stadt, Gebietsmarketing
und Grundeigentümern – das sind die Erfolgsrezepte des
Glattparks.»
Bernhard Ruhstaller. Leiter Gebietsmarketing, in Baublatt 20/2013

Förderung des preisgünstigen
Wohnungsbaus mit raumplanerischen
Mitteln
Würdigung

Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau
Baureglement der Stadt Zug
Die Zone für preisgünstigen
Wohnungsbau ist einer Wohn- oder
Arbeitszone überlagert. In dieser
überlagernden Zone ist mindestens
50% der anzurechnenden
Geschossfläche für den
preisgünstigen Wohnungsbau
reserviert.
Auf den Anteil des preisgünstigen
Wohnungsbaus wird ein
Ausnützungszuschlag von 10%
gewährt. (….)
Würdigung
• Kommt nur da in Frage, wo neu
eingezont wird;
• Verwaltungs- und
Kontrollaufwand ist relativ
gross, wenn die Liegenschaft
nicht im Eigentum eines
gemeinnützigen
Wohnbauträgers ist:
• Definition und Sicherstellung
der Preisgünstigkeit,
• richtige Belegung der
Wohnungen, Verhinderung
der Zweckentfremdung…

Förderung über die
Sondernutzungsplanung
Festlegung von Anteilen an preisgünstigem Wohnraum
in Sondernutzungsplänen oder Verträgen
Beispiel Gestaltungsplan
Greencity Manegg Zürich,
30% der Bruttogeschossfläche ist für
genossenschaftliche Wohnprojekte
reserviert.
Beispiel Plan localisé de quartier PLQ
innerhalb von Entwicklungszonen im
Kanton Genf:
Mind. 30 % der Bruttogeschossfläche
steht dem sozialen Wohnungsbau zur
Verfügung.
Greencity Manegg Zürich

Aktive Bodenpolitik
• Stadteigenes Land, allenfalls Bodenerwerb über
Erträge aus der Mehrwertabgabe.
• Übertragung des Bodens an gemeinnützige
Wohnbauträger, Abgabe im Baurecht.
• Grosse Einflussmöglichkeiten auf die Nutzung und
Gestaltung der Grundstücke.
• Baurecht: Jährliche Erträge aus Baurechtszinsen.

Mehrwertausgleich
Bäume wachsen bei der Mehrwertabgabe nicht in die Höhe…
• Mindestregelung des revidierten RPG: 20 % bei Neueinzonungen;
• Alles Weitere ist Sache der Kantone;
• Möglichkeit von Infrastrukturverträgen für übergesetzliche
Abschöpfungen.

VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT