Projektbezogene Auswirkungsanalyse - Hemer
Projektbezogene Auswirkungsanalyse - Hemer
Projektbezogene Auswirkungsanalyse - Hemer
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong><br />
Elektrofachmarkt am Standort<br />
<strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
erstellt im Auftrag der<br />
Bünting Beteiligungs AG, Leer<br />
Ihre Ansprechpartner:<br />
Dipl.-Kaufm. Jörg Lehnerdt<br />
(Gesamtleitung)<br />
Dipl.-Volksw. Corinna Küpper<br />
(Projektleitung)<br />
BBE Handelsberatung GmbH<br />
Goltsteinstraße 87 a<br />
50968 Köln<br />
Tel.: +49 (0)221 789 41 160<br />
Fax: +49 (0)221 789 41 169<br />
Mail: lehnerdt@bbe.de<br />
kuepper@bbe.de<br />
BBE Handelsberatung GmbH<br />
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche<br />
- Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.<br />
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie<br />
sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch<br />
auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte,<br />
verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.<br />
Köln, im Januar 2013
<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
Seite<br />
1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ................................. 4<br />
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung ................................................................................... 4<br />
1.2 Methodische Vorgehensweise .............................................................................................. 5<br />
2 Makrostandort <strong>Hemer</strong> ........................................................................................................... 6<br />
3 Mikrostandort Bahnhofstraße ................................................................................................ 8<br />
4 Angebots- und Wettbewerbssituation ................................................................................. 11<br />
4.1 Strukturprägende Elektroanbieter in der Region ................................................................. 11<br />
4.2 Elektroeinzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen der Region .......................... 13<br />
5 Projektrelevantes Einzugsgebiet ......................................................................................... 17<br />
6 Kaufkraft im Marktgebiet ..................................................................................................... 20<br />
7 Auswirkungen der Planvorhaben und städtebauliche Beurteilung ..................................... 21<br />
7.1 Umsatzerwartung der Planvorhaben .................................................................................. 21<br />
7.2 Kaufkraftbindung des Planvorhabens ................................................................................. 22<br />
7.3 Umsatzumverteilungseffekte ............................................................................................... 22<br />
7.4 Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen der Planvorhaben<br />
auf zentrale Versorgungsbereiche ...................................................................................... 25<br />
7.5 Bewertung der Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen des<br />
Landesentwicklungsplans ................................................................................................... 27<br />
8 Fazit ..................................................................................................................................... 29<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Abbildungsverzeichnis:<br />
Abbildung 1: Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept ........................................................... 4<br />
Abbildung 2: Einwohner der Stadt <strong>Hemer</strong> nach statistischen Bezirken ................................... 6<br />
Abbildung 3: Planstandort und zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ............................... 9<br />
Abbildung 4: Strukturprägende (großflächige) Wettbewerber in der Region ......................... 11<br />
Abbildung 5: Wettbewerbssituation des geplanten Elektrofachmarktes ................................ 12<br />
Abbildung 6: Zentrale Versorgungsbereiche in der Region (Haupt- und Nebenzentren) ...... 13<br />
Abbildung 7:<br />
Elektroeinzelhandel in ausgewählten zentralen Versorgungsbereichen der<br />
Region ............................................................................................................... 14<br />
Abbildung 8: Potenzielles Marktgebiet des geplanten Elektrofachmarktes ........................... 18<br />
Abbildung 9: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet ............. 20<br />
Abbildung 10: Umsatzerwartung für den projektierten Elektromarkt ........................................ 21<br />
Abbildung 11: Kaufkraftbindung und Umsatz des Planvorhabens ........................................... 22<br />
Abbildung 12: Prognostizierte Umsatzumlenkungen des geplanten Elektrofachmarktes ........ 24<br />
Abbildung 13: Umsatz-Kaufkraft-Relation des Planvorhabens ................................................ 28<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und<br />
methodische Vorgehensweise<br />
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung<br />
Die Firma J. Bünting Beteiligungs AG (Leer) beabsichtigt am Standort Bahnhofstraße in <strong>Hemer</strong> die<br />
Ansiedlung eines Elektrofachmarktes (Telepoint) mit ca. 1.900 m² Verkaufsfläche. Das Sortiments-<br />
und Verkaufsflächenkonzept ist der Abbildung 1 zu entnehmen.<br />
Abbildung 1: Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept<br />
Verkaufsfläche<br />
Sortiment<br />
in m² in %<br />
Unterhaltungselektronik 620 33<br />
PC 400 21<br />
Telekommunikationsgeräte 260 14<br />
Elektrogroßgeräte 190 10<br />
Elektrokleingeräte 150 8<br />
Tonträger/ Entertainment 130 7<br />
Foto 130 7<br />
Planvorhaben gesamt 1.880 100<br />
Quelle: Bünting Beteiligungs AG<br />
Es handelt sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der im Kernsortiment zentrenrelevante<br />
Sortimente führt. Damit ist die Ansiedlung am Projektstandort nur möglich, wenn die hierfür<br />
notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund<br />
wird das Vorhaben in Bezug auf die Vereinbarkeit mit den Vorgaben von Raumordnung und Landesplanung,<br />
des Einzelhandelskonzeptes sowie die städtebauliche Verträglichkeit geprüft.<br />
Hierzu wird in einem ersten Arbeitsschritt eine detaillierte Markt- und Standortanalyse durchgeführt.<br />
In einem zweiten Arbeitsschritt werden die potenziellen städtebaulichen und raumordnerischen<br />
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO ermittelt und bewertet. Darüber hinaus ist aufzuzeigen,<br />
ob das Vorhaben dem Entwurf zum „LEP - Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel“<br />
entspricht, dessen Ziele und Grundsätze im Sinne von Zielen in Aufstellung zumindest als Grundsätze<br />
in der Abwägung zu berücksichtigen sind. Schließlich ist zu bewerten, inwieweit das Vorhaben<br />
den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt <strong>Hemer</strong> entspricht.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
1.2 Methodische Vorgehensweise<br />
Das vorliegende Gutachten basiert auf Vor-Ort-Recherchen in der Stadt <strong>Hemer</strong> sowie den umliegenden<br />
Städten und Gemeinden. In Ergänzung erfolgte eine Aufbereitung von sekundärstatistischen<br />
Daten. Im Einzelnen wurden folgende Erhebungen durchgeführt bzw. Quellen verwendet:<br />
Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes in <strong>Hemer</strong>,<br />
Erhebung der projektrelevanten Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen der<br />
Region,<br />
Erhebung der größeren Elektrofachmärkte in der Region,<br />
Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der<br />
standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer<br />
Leistungskennziffern,<br />
Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandelskonzepte<br />
der untersuchungsrelevanten Städte und Gemeinden, soziodemografische<br />
Kennzahlen),<br />
Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene<br />
Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).<br />
Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse,<br />
die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet:<br />
Bewertung der makro- und mikroräumliche Standortsituation<br />
Darstellung und Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation im Untersuchungsraum<br />
unter quantitativen und qualitativen Aspekten<br />
Ermittlung des Einzugsgebietes der Planvorhaben und Berechnung des Nachfragevolumens<br />
Der zweite Arbeitsschritt umfasst eine gutachterliche Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die<br />
zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen.<br />
Die Untersuchung baut auf den Daten und Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes für die<br />
Stadt <strong>Hemer</strong> aus dem Jahre 2011 auf.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
2 Makrostandort <strong>Hemer</strong><br />
Das Mittelzentrum <strong>Hemer</strong> ist dem Märkischen Kreis zugeordnet und grenzt an die Mittelzentren<br />
Iserlohn, Menden und Altena sowie die Grundzentren Balve und Neuenrade. Die nächstgelegenen<br />
Oberzentren sind Hagen (ca. 25 km westlich) und Dortmund (ca. 40 km nordwestlich).<br />
Die Stadt <strong>Hemer</strong> ist im Zuge der Industrialisierung aus einer Vielzahl kleiner, verstreuter Siedlungen<br />
entstanden. Seit den 1960er Jahren wird ein städtebauliches Konzept zur Schaffung bzw. Weiterentwicklung<br />
einer attraktiven, identitätsstiftenden Innenstadt verfolgt.<br />
Die Bundesstraße 7 und die Landesstraßen 682 sowie 683 stellen die wichtigsten Verkehrsachsen<br />
dar, die die Stadt mit den benachbarten Städten und der Autobahn 46 verbinden. Die Märkische<br />
Verkehrsgesellschaft bietet direkte Linienbusverbindungen von <strong>Hemer</strong> nach Menden, Iserlohn,<br />
Altena, Lüdenscheid, Hagen und Unna an. Der nächstgelegene Bahnhaltepunkt ist in Iserlohn.<br />
Die Stadt <strong>Hemer</strong> weist aktuell 36.466 Einwohner auf, 1 die sich auf die Kernstadt und acht Ortsteile<br />
verteilen. Auf die Kernstadt entfällt gut ein Drittel der Einwohner (vgl. Abbildung 2). Die Ortsteile<br />
Westig und Sundwig mit zusammen ca. 20 % der Einwohner grenzen direkt südlich an die Kernstadt<br />
an. Nördlich bzw. östlich grenzen die Siedlungsbereiche Stübecken und Becke (ca. 15 % der<br />
Einwohner) an.<br />
Abbildung 2: Einwohner der Stadt <strong>Hemer</strong> nach statistischen Bezirken<br />
Einwohner<br />
Ortsteil<br />
abs. in %<br />
<strong>Hemer</strong>-Stadt 13.755 38<br />
Becke 2.015 6<br />
Stübecken (inkl. Landhausen, Dammsiedlung) 3.369 9<br />
Sundwig 4.078 11<br />
Westig 3.281 9<br />
Deilinghofen 5.631 15<br />
Bredenbruch 522 1<br />
Frönsberg 630 2<br />
Ihmert 3.177 9<br />
ohne Zuordnung 8 -<br />
Stadt <strong>Hemer</strong> gesamt 36.466 100<br />
Quelle: Stadt <strong>Hemer</strong>, Stand: 20.11.2012<br />
1<br />
Quelle: Stadt <strong>Hemer</strong>, Stand: 20.11.2012<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Die Stadt <strong>Hemer</strong> verzeichnete im Zeitraum 2000 - 2010 eine positive Bevölkerungsentwicklung,<br />
während die Bevölkerung kreisweit um ca. 6 % und landesweit um 1 % abgenommen hat.<br />
Die Bevölkerungsprognose des IT NRW lässt für die Stadt <strong>Hemer</strong> bis zum Jahre 2030 aufgrund einer<br />
aktiven Wohnungspolitik ebenfalls eine positive Bevölkerungsentwicklung (+ 10 %) erwarten,<br />
während sich für den Märkischen Kreis und das Land Nordrhein-Westfalen der Trend einer negativen<br />
Bevölkerungsentwicklung auch weiterhin fortsetzen wird.<br />
Die Stadt <strong>Hemer</strong> weist einen innenstädtischen Hauptgeschäftsbereich aus, der im Rahmen des<br />
städtischen Zentrenkonzeptes als einziger zentraler Versorgungsbereich mit einer gesamtstädtischen<br />
Versorgungsbedeutung definiert wird (Verflechtungsbereich: Stadt <strong>Hemer</strong>). Darüber hinaus<br />
bestehen Nahversorgungsschwerpunkte in den Bereichen Ihmerter Straße und Sundwig (Zeppelin-<br />
Center). Die Fachmarktachse Mendener Straße soll zukünftig die Funktion eines Sonderstandortes<br />
für den großflächigen Einzelhandel mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten übernehmen.<br />
Das Angebot bei Elektrowaren/ Unterhaltungselektronik beschränkt sich auf wenige kleinteilige Betriebe.<br />
Unter Berücksichtigung der Umsätze mit Randsortimenten der SB- und Fachmärkte wurde<br />
im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2011 für den Sortimentsbereich Elektrowaren<br />
/ Unterhaltungselektronik gesamtstädtisch eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 39 % und<br />
ein Kaufkraftabfluss von ca. 9 Mio. € festgestellt.<br />
Fazit zum Makrostandort <strong>Hemer</strong>:<br />
Lage in der Ballungsrandzone der Metropolregion Rhein-Ruhr<br />
Positive Einwohnerentwicklung<br />
Geringes Angebot bei Elektrowaren/ Unterhaltungselektronik<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
3 Mikrostandort Bahnhofstraße<br />
Der Planstandort Bahnhofstraße ist der Innenstadt in einer östlichen Randlage zugeordnet. Über<br />
den Hadamareplatz ist eine fußläufige Anbindung an die Hauptstraße gegeben, die im zentralen<br />
Bereich als Fußgängerzone gestaltet und durch eine Mischung von größeren Betrieben (u. a.<br />
Woolworth, Edeka, Deichmann, Jeans Fritz) und kleinteiligen Fachgeschäften geprägt ist. Innerstädtische<br />
Ergänzungsstandorte für Fachmärkte befinden sich entlang der Bahnhofstraße. Dabei<br />
stellen das Felsenmeer-Center im Norden und das Nöllenhof-Center südlich des Planstandortes ältere<br />
Fachmarktzentren dar, die u. a. durch Netto, Dänisches Bettenlager, Aldi, Shoe4you und ein<br />
Ärztezentrum genutzt werden. Das Medio-Center wurde erst im Jahr 2011 fertig gestellt und weist<br />
um einen zentralen Parkplatz u. a. die Einzelhandelsbetriebe C & A, Vögele, Takko, K + K-Schuhe,<br />
dm und Lidl auf. Durch die Ansiedlung namhafter Filialbetriebe konnte für den Einzelhandelsstandort<br />
<strong>Hemer</strong> eine deutliche Attraktivitätssteigerung erreicht werden.<br />
Der Planstandort Bahnhofstraße verfügt aufgrund der hohen Verkehrsbedeutung als Landesstraße<br />
und für die innerstädtische Erschließung in <strong>Hemer</strong> über eine gute Erreichbarkeit. Gleichzeitig ist eine<br />
hohe Außenwirkung aufgrund der direkten Einsehbarkeit von dieser wichtigen innerstädtischen<br />
Verbindungsachse gegeben. Der ZOB ist dem Planstandort direkt zugeordnet, so dass auch eine<br />
gute Einbindung in das ÖPNV-Netz gegeben ist.<br />
Das Standortumfeld ist durch Fachmärkte, ergänzende Dienstleistungen und Gastronomie (u. a.<br />
McDonald’s südlich benachbart) geprägt, so dass das Planvorhaben von Verbundeffekten mit publikumsintensiven<br />
Nutzungen profitieren kann. Der Bebauungsplan befindet sich im Änderungsverfahren,<br />
zukünftig soll der Planstandort als Kerngebiet ausgewiesen werden, so dass auch großflächige<br />
Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten grundsätzlich zulässig sein<br />
werden.<br />
Der Planstandort weist damit eine hohe Eignung für die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes auf.<br />
Für diese Einschätzung sind insbesondere die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks, die Innenstadtlage<br />
mit direkter Anbindung an eine wichtige innerstädtische Erschließungsstraße und die<br />
geringe Wettbewerbsausstattung von Bedeutung.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Abbildung 3: Planstandort und zentraler Versorgungsbereich Innenstadt<br />
Planstandort<br />
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt <strong>Hemer</strong>, 2011<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Fazit zum Mikrostandort<br />
Der Vorhabenstandort ist dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in einer östlichen<br />
Randlage zugeordnet.<br />
Das Umfeld des Standortes ist durch publikumsintensive Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistungen<br />
und Gastronomie) geprägt.<br />
Durch die direkte Anbindung an die Bahnhofstraße sind gute Voraussetzungen für eine störungsfreie<br />
Abwicklung des Kundenverkehrs gegeben.<br />
Dem Plangrundstück ist der ZOB Bahnhof direkt zugeordnet.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
4 Angebots- und Wettbewerbssituation<br />
Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplante<br />
Ansiedlung eines Elektrofachmarktes hervorgerufene städtebauliche Auswirkungen treffen zu können,<br />
ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im Umfeld des Projektstandortes notwendig.<br />
Nachstehend wird der Fokus zunächst auf die Elektrofachmärkte in der Region gelegt. Anschließend<br />
erfolgt eine Betrachtung der größeren zentralen Versorgungsbereiche (Haupt- und Nebenzentren)<br />
im näheren Umfeld (vor allem Iserlohn, Menden, Balve, Altena), die aufgrund der räumlichen<br />
Nähe am ehesten von städtebaulichen Auswirkungen betroffen sein könnten.<br />
4.1 Strukturprägende Elektroanbieter in der Region<br />
Im Elektrosegment sind neben einer Vielzahl kleinerer und mittlerer Fachgeschäfte insbesondere<br />
folgende Elektrofachmärkte als Wettbewerber des geplanten großflächigen Anbieters benennen:<br />
Abbildung 4: Strukturprägende (großflächige) Wettbewerber in der Region<br />
Stadt Betrieb Lage<br />
Iserlohn<br />
Menden<br />
Hagen<br />
Hagen<br />
Hagen<br />
Hagen<br />
Schwerte<br />
Unna<br />
Unna<br />
Saturn,<br />
Kurt-Schumacher-Ring<br />
Euronics XXL Brumberg,<br />
Kösterskämpchen<br />
Berlet,<br />
Elseyer Straße<br />
Saturn,<br />
Friedrich-Ebert-Platz<br />
ProMarkt,<br />
Elberfelder Straße<br />
Expert Garthe,<br />
Kampstraße<br />
HHKT Schlütz,<br />
Sonnenstraße<br />
Berlet,<br />
Massener Straße<br />
Berlet,<br />
Hans-Böckler-Straße<br />
Quelle: Eigene Erhebung (Verkaufsflächen geschätzt)<br />
Verkaufsfläche<br />
in m²<br />
Innenstadt 3.000<br />
Gewerbegebiet 1.500<br />
Gewerbegebiet 6.000<br />
Innenstadt 4.500<br />
Innenstadt 1.500<br />
Bewertung<br />
starke regionale Ausstrahlungskraft<br />
eingeführter, leistungsfähiger<br />
Anbieter, isolierter Standort<br />
starke Ausstrahlungskraft auch<br />
auf das östliche Umland<br />
Obergeschosslage im Kaufhof/<br />
Volme-Galerie<br />
neuerer Anbieter in Innenstadtrandlage<br />
Innenstadt 800 leistungsfähiger Mittelständler<br />
Gewerbegebiet 1.200<br />
Innenstadt 1.200<br />
Gewerbegebiet 1.600<br />
begrenzte Ausstrahlungskraft,<br />
Schwerpunkt bei Haushaltsgeräten<br />
Verbundlage in attraktiver Innenstadt<br />
regionale Ausstrahlungskraft<br />
aufgrund Verbundeffekte mit<br />
Möbel Zurbrüggen<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Die stärkste Wettbewerbsbedeutung ist den Anbietern Saturn in Iserlohn und Euronics XXL Brumberg<br />
in Menden beizumessen.<br />
Abbildung 5: Wettbewerbssituation des geplanten Elektrofachmarktes<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
4.2 Elektroeinzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen<br />
der Region<br />
Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse wird der Einzelhandel mit projektrelevanten Sortimenten in<br />
den zentralen Versorgungsbereichen (Hauptzentren) <strong>Hemer</strong> Innenstadt, Iserlohn Innenstadt, Menden<br />
Innenstadt, Balve Ortskern und Altena Innenstadt 2 sowie in den Nebenzentren Iserlohn-<br />
Letmathe und Menden-Lendringsen betrachtet.<br />
Abbildung 6: Zentrale Versorgungsbereiche in der Region (Haupt- und Nebenzentren)<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
2<br />
Es liegt keine Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt von Altena vor. Anhand<br />
der faktischen Prägung erstreckt sich das Versorgungszentrum entlang der Lennestraße,<br />
Kirchstraße und Freiheitstraße zwischen Busbahnhof und Am Stapel.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Abbildung 7: Elektroeinzelhandel in ausgewählten zentralen Versorgungsbereichen der<br />
Region<br />
zentraler Versorgungsbereich<br />
Verkaufsfläche<br />
in m²<br />
Umsatz<br />
in Mio. €<br />
<strong>Hemer</strong>-Innenstadt 220 0,6<br />
Iserlohn-Innenstadt 4.560 23,2<br />
Iserlohn-Letmathe 160 0,5<br />
Menden-Innenstadt 610 2,3<br />
Menden-Lendringsen 180 0,4<br />
Balve-Ortskern 60 0,2<br />
Altena-Innenstadt 540 1,6<br />
Quelle: BBE-Erhebung<br />
In der <strong>Hemer</strong>aner Innenstadt sind drei Mobilfunkanbieter und ein Computerhandel ansässig. Das<br />
Woolworth Warenhaus bietet Elektrokleingeräte auf einer geringen Teilfläche an. Das Angebot wird<br />
von drei weiteren Fachgeschäften sowie den Randsortimenten von Lebensmittel- bzw. Fachmärkten<br />
außerhalb der Innenstadt ergänzt.<br />
Die Iserlohner Innenstadt wird durch die Ringerschließung (Theodor-Heuss-Ring, Konrad-<br />
Adenauer-Ring, Hohlerweg, Kurt-Schumacher-Ring) begrenzt. Nur im Norden überschreitet die<br />
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches den Theodor-Heuss-Ring, da sich in diesem Bereich<br />
u. a. mit Kaufland, Baby One und dem Rathaus wichtige innerstädtische Einrichtungen befinden.<br />
Der Hauptgeschäftsbereich ist überwiegend als Fußgängerzone gestaltet. Das Einzelhandelsangebot<br />
wird durch einen vielfältigen Branchen- und Betriebstypenmix geprägt. Wichtige Magnetbetriebe<br />
sind Karstadt, Kaufland, H & M, C & A sowie Saturn.<br />
Die projektrelevanten Sortimente werden von dem großflächigen Elektrofachmarkt Saturn sowie 17<br />
weiteren kleinteiligen Fachgeschäften angeboten (u. a. Friependorf, Blankemeier, Heyerhoff,<br />
Tusch, Martin, Gamestop, Mc Media und verschiedenen Mobilfunkshops). Darüber hinaus weisen<br />
das Karstadt Warenhaus und das Kaufland SB-Warenhaus ein entsprechendes Angebot auf Teilflächen<br />
auf.<br />
Das Nebenzentrum Iserlohn-Letmathe übernimmt Versorgungsfunktionen für das westliche<br />
Stadtgebiet und erstreckt sich bandartig entlang der Hagener Straße. Es ist geprägt von kleinteiligen<br />
Fachgeschäften, Lebensmittelmärkten und dem Woolworth Warenhaus. Die projektrelevanten<br />
Sortimente werden von einem Elektrofachgeschäft (SP Rösch), zwei Mobilfunkläden, einem Fotogeschäft<br />
sowie auf kleinen Teilflächen des Warenhauses Woolworth angeboten.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Die Mendener Innenstadt wird durch die Wallstraßen begrenzt. Darüber hinaus zählen der Bahnhofsbereich<br />
sowie die angrenzenden Quartiere im Bereich der Hauptstraße und der Unnaer Straße<br />
zum zentralen Versorgungsbereich. Magnetfunktionen übernehmen vor allem die im westlichen<br />
Abschnitt ansässigen größeren Betriebe Sinn Leffers und Textilhaus Dieler. Im Bereich des Kaufhauses<br />
Dieler und des angrenzenden Parkhauses Nordwall ist die Ansiedlung eines Einkaufszentrums<br />
mit über 11.000 m² Verkaufsfläche geplant. Neben umfangreichen Bekleidungsflächen soll<br />
ein Elektrofachmarkt mit ca. 2.400 m² Verkaufsfläche integriert werden. Im Bereich des Bahnhofs<br />
steht das Projekt „Neuer Bahnhof Menden“ mit Lebensmittelmärkten, einem Outdooranbieter und<br />
einem Schuhfachmarkt kurz vor der Fertigstellung.<br />
Im projektrelevanten Angebotssegment sind als wesentliche Anbieter die Firmen Neuhaus und EP<br />
Preuss zu nennen. Darüber hinaus sind vor allem Mobilfunkshops ansässig.<br />
Das Nebenzentrum Menden-Lendringsen weist eine räumliche Auffächerung von ca. 1 km entlang<br />
der Lendringser Hauptstraße auf. Im nördlichen Abschnitt wurde durch die Ansiedlung zusätzlicher<br />
Lebensmittel- und Fachmärkte eine Stabilisierung erreicht, während im südlichen Abschnitt<br />
eine fortschreitende Trading-Down-Entwicklung zu beobachten ist. Das Elektroangebot beschränkt<br />
sich auf drei kleinere Anbieter mit Schwerpunkt bei Elektrohaushaltsgeräten (Bauerdick, Lahn)<br />
bzw. Computern (Computer Office Menden).<br />
In Balve sind im Ortskern nur wenige kleine Fachgeschäfte ansässig, während sich die Lebensmittel-<br />
und Fachmärkte im Ergänzungsbereich der Hönnetalstraße befinden. Das Angebot ist wesentlich<br />
auf die Nahversorgung der ansässigen Bevölkerung ausgerichtet. Auch im Elektrobereich kann<br />
durch das ansässige Fachgeschäft (Haus Staffel) nur eine ausschnittweise Versorgung sichergestellt<br />
werden.<br />
Die Stadt Altena verfügt in der Innenstadt (entlang der Lennestraße, Kirchstraße und Freiheitsstraße)<br />
nur noch über einen geringen Einzelhandelsbesatz. Wichtigster Betrieb ist der Toom Verbrauchermarkt<br />
im Stapel-Center. Das projektrelevante Angebot bezieht sich auf ein Elektrofachgeschäft<br />
(SP Schmitz) sowie einen Mobilfunkanbieter. Der Toom-Markt bietet Unterhaltungselektronik,<br />
Tonträger sowie Elektrohaushaltsgeräte auf einer Teilfläche an.<br />
Im Ortsteil Dahle ist darüber hinaus mit EP Roder ein weiteres Fachgeschäft ansässig.<br />
Seite 15 von 31
<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Fazit zur Wettbewerbssituation<br />
Im Untersuchungsraum zeigt sich eine „solide“ Ausstattung im Bereich der Elektrowaren /<br />
Unterhaltungselektronik.<br />
In der Stadt <strong>Hemer</strong> besteht keine angemessene Versorgung durch einen leistungsfähigen<br />
Elektroanbieter.<br />
Als wesentliche Wettbewerber sind die größeren Elektrofachmärkte in Iserlohn (Saturn) und<br />
Menden (Euronics XXL Brumberg) zu bewerten.<br />
Die zentralen Versorgungsbereiche der Region weisen überwiegend einen kleinteiligen Facheinzelhandel<br />
in den projektbezogenen Sortimenten auf (Ausnahme: Saturn in Iserlohn).<br />
In Menden ist die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes in der Innenstadt geplant.<br />
Seite 16 von 31
<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
5 Projektrelevantes Einzugsgebiet<br />
Das Einzugsgebiet umfasst den Raum, in dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen<br />
das Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, aus dem der projektierte<br />
Anbieter überwiegend seinen Umsatz erzielt.<br />
Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Einzugsgebiet<br />
für das Planobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung<br />
grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:<br />
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich und der vom Verbraucher<br />
in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand 3<br />
die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der<br />
relevanten Anbieter im Untersuchungsgebiet<br />
die Attraktivität des Planvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit<br />
und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird<br />
die Qualität des Projektstandortes, die u. a. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Lage zu<br />
Siedlungsschwerpunkten sowie vorhandene Agglomerationseffekte umfasst<br />
Barrierewirkungen ausgehend von z.B. topographischen oder baulichen Gegebenheiten<br />
traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung<br />
die zentralörtliche Funktion der Stadt.<br />
Die Ausdehnung des projektbezogenen Einzugsgebietes wird maßgeblich durch die Erreichbarkeit,<br />
mögliche Verbundeffekte am Standort und die Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum beeinflusst.<br />
Der Projektstandort befindet sich in einer Randlage zur <strong>Hemer</strong>aner Innenstadt. In Standortumfeld<br />
bestehen zahlreiche publikumsintensive Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, so dass von<br />
Verbundeffekten mit den Innenstadtnutzungen auszugehen ist. Die Ausstrahlung der Innenstadt<br />
beschränkt sich im Wesentlichen auf das eigene Stadtgebiet, so dass dem engeren Einzugsgebiet<br />
(Zone I) die Stadt <strong>Hemer</strong> mit ca. 36.500 Einwohnern zuzurechnen ist.<br />
3<br />
Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten<br />
Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot<br />
der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen<br />
Bedarfsbereichs (z.B. Möbelsortiment).<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Darüber hinaus sind die angrenzenden Siedlungsbereiche der Nachbarstadt Iserlohn zu berücksichtigen,<br />
für die eine gute Erreichbarkeit des Standortes besteht. Dies sind vor allem die Bereiche<br />
Kesbern, Wermingsen / Wiesengrund, Seilersee / Löbbeckenkopf und Giesenbrauck / Bilveringsen<br />
mit knapp 11.000 Einwohnern. Die Stadt Balve verfügt über keinen größeren Elektroanbieter, so<br />
dass weitere 12.000 Einwohner zum Einzugsgebiet (Zone II) gezählt werden können.<br />
Ein erweitertes Einzugsgebiet (Zone III) ist insbesondere durch den gezielten Einsatz von Marketingmaßnahmen<br />
(u. a. Prospektwerbung) zu aktivieren. Hierzu zählen insbesondere die Städte<br />
Menden und Altena sowie Teilbereiche von Iserlohn-Mitte 4 mit zusammen ca. 121.300 Einwohnern.<br />
Abbildung 8: Potenzielles Marktgebiet des geplanten Elektrofachmarktes<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
4<br />
Bezirke Zentrum Iserlohn, Zentrumsrand Iserlohn (ohne Seilersee / Löbbeckenkopf und Wermingsen<br />
/ Wiesengrund), Nordwest-Stadtteile Iserlohn, Obergrüne / Stadtwald und Sümmern (ohne Giesenbrauck<br />
/ Bilveringsen).<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Damit ist folgendes betriebliches Einzugsgebiet: 5<br />
Zone I: Stadt <strong>Hemer</strong> ca. 36.470 Einwohner<br />
Zone II: Iserlohn-Ost ca. 10.940 Einwohner<br />
Stadt Balve<br />
ca. 11.720 Einwohner<br />
Zone III: Iserlohn-Mitte ca. 48.400 Einwohner<br />
Stadt Menden<br />
ca. 54.960 Einwohner<br />
Stadt Altena<br />
ca. 17.910 Einwohner<br />
Damit sind dem perspektivischen Einzugsgebiet aktuell ca. 180.400 Einwohner zuzurechnen.<br />
5<br />
Quelle. Stadt <strong>Hemer</strong>, Stand 20.11.2012, IT.NRW, Stand 30.06.2012 und Stadt Iserlohn, Stand<br />
31.12.2011<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
6 Kaufkraft im Marktgebiet<br />
Die sozialen Strukturen und damit letztlich die Einkommensverhältnisse einer Region, einer Stadt<br />
dokumentieren sich in den Kaufkraftkennziffern. Hierbei wird das Kaufkraftniveau in Prozent vom<br />
Bundesdurchschnitt (= 100,0 %) dargestellt.<br />
Für die dem Einzugsgebiet zugeordneten Städte ergibt sich nach den BBE!CIMA!MB-Research-<br />
Kaufkraftkennziffern ein regionalisiertes Kaufkraftniveau für die projektrelevanten Sortimente von<br />
97,9 % in der Stadt <strong>Hemer</strong>, 100,5 % in der Stadt Balve, 100,5 % in der Stadt Iserlohn, 99,7 % in<br />
der Stadt Menden und 97,9 % in der Stadt Altena.<br />
Die einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft beträgt im Bundesdurchschnitt rd. € 5.664,- p. a.<br />
Davon werden durchschnittlich ca. € 434,- für die projektrelevanten Sortimente ausgegeben. Unter<br />
Berücksichtigung der stadtbezogenen Kaufkraftniveaus belaufen sich die jährlichen Pro-Kopf-<br />
Ausgaben im Einzugsgebiet auf ca. € 425 – 436,-.<br />
Das Marktpotenzial für die projektrelevanten Sortimente errechnet sich aus der Multiplikation der<br />
gemeindlichen Pro-Kopf-Ausgaben mit der Einwohnerzahl im relevanten Einzugsgebiet.<br />
Abbildung 9: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet<br />
Zone/Stadt(teil)<br />
Einwohner<br />
Pro-Kopf-Ausgaben<br />
in €<br />
Kaufkraftpotenzial<br />
in Mio. €<br />
I Stadt <strong>Hemer</strong> 36.470 425 15,5<br />
Zone I gesamt 36.470 425 15,5<br />
II Stadt Iserlohn – östliche<br />
Bezirke<br />
10.940 436 4,8<br />
II Stadt Balve 11.720 436 5,1<br />
Zone II gesamt 22.660 436 9,9<br />
III Stadt Iserlohn – Bezirke<br />
Mitte, Obergrüne,<br />
Sümmern<br />
48.400 436 21,1<br />
III Stadt Menden 54.960 433 23,8<br />
III Stadt Altena 17.910 425 7,6<br />
Zone III gesamt 121.270 433 52,5<br />
Einzugsgebiet gesamt 180.400 432 77,9<br />
Quelle: Eigene Berechnungen<br />
Für das abgegrenzte Einzugsgebiet ist ein projektbezogenes Kaufkraftpotenzial von knapp 78 Mio.<br />
€ anzusetzen.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
7 Auswirkungen des Planvorhabens und<br />
städtebauliche Beurteilung<br />
7.1 Umsatzerwartung der Planvorhaben<br />
Die Einschätzung des Umsatzes der Planvorhaben bildet die Voraussetzung für die Bestimmung<br />
der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen<br />
Auswirkungen.<br />
Die Umsatzerwartung eines Planvorhabens hängt von der Erreichbarkeit, der Verkaufsflächengröße<br />
sowie der Sortimentsaufteilung ab. Weitere Kriterien sind die Gesamtattraktivität des Standortes<br />
sowie die Wettbewerbsintensität.<br />
Im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung wird ein Planumsatz zugrunde gelegt, der unter Berücksichtigung<br />
der Angebots- und Nachfragesituation in der Region als maximale Umsatzerwartung für<br />
den Standort zu bewerten ist.<br />
Abbildung 10: Umsatzerwartung für den projektierten Elektromarkt<br />
Sortiment<br />
Verkaufsfläche<br />
in m²<br />
Raumleistung<br />
in € je m² VK<br />
Umsatz<br />
in Mio. €<br />
Unterhaltungselektronik 620 5.000 3,1<br />
PC 400 4.000 1,6<br />
Telekommunikationsgeräte 260 3.500 0,9<br />
Elektrogroßgeräte 190 4.200 0,8<br />
Elektrokleingeräte 150 4.700 0,7<br />
Tonträger/ Entertainment 130 3.800 0,5<br />
Foto 130 6.900 0,9<br />
Elektromarkt gesamt 1.880 4.500 8,5<br />
Quelle: Eigene Prognosen und Berechnungen<br />
Damit ist eine Umsatzleistung von max. 8,5 Mio. € für einen Markt mit ca. 1.880 m² Verkaufsfläche<br />
zu erwarten. Dies entspricht einer Flächenproduktivität von ca. 4.500 € je m² Verkaufsfläche.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
7.2 Kaufkraftbindung des Planvorhabens<br />
Für den projektierten Elektromarkt ist bei einer maximalen Umsatzerwartung eine Kaufkraftbindung<br />
in der Zone 1 (Stadt <strong>Hemer</strong>) von ca. 35 % zu erwarten (ca. 5,4 Mio. €). Mit Kunden aus der Zone 2<br />
(Iserlohn-Ost/ Balve) werden voraussichtlich ca. 1,5 Mio. € erzielt, dies entspricht ca. 15 % der projektrelevanten<br />
Kaufkraft. Für die Zone III (Iserlohn-Mitte, Menden und Altena) beläuft sich die Kaufkraftabschöpfung<br />
auf knapp 3 % (ca. 1,5 Mio. €). Darüber hinaus können nur geringe Umsätze mit<br />
Kunden aus einem erweiterten Marktgebiet erzielt werden (ca. 0,1 Mio. €), die im Rahmen von<br />
Streuumsätzen berücksichtigt werden.<br />
Abbildung 11:<br />
Kaufkraftbindung und Umsatz des Planvorhabens<br />
Kaufkraft<br />
Erwarteter<br />
Umsatz<br />
Kaufkraftabschöpfung<br />
Umsatzanteil<br />
Zone / Gemeinde<br />
in Mio. €<br />
in % der Kaufkraft<br />
in % des Gesamtumsatzes<br />
Zone I: <strong>Hemer</strong> 15,5 5,4 35 63<br />
Zone II: Iserlohn-Ost<br />
Balve<br />
Zone III: Iserlohn-Mitte<br />
Menden<br />
Altena<br />
9,9 1,5 15 18<br />
52,5 1,5 3 18<br />
Streuumsatz ./. 0,1 ./. 1<br />
Gesamt 77,9 8,5 ./. 100<br />
Quelle: Eigene Berechnungen<br />
Insgesamt werden knapp zwei Drittel des Planumsatzes mit Kunden aus der Stadt <strong>Hemer</strong> erzielt.<br />
Umsätze aus dem übergemeindlichen Einzugsgebiet resultieren aus der Ausstrahlungskraft des<br />
Fachmarktes sowie aus den Verbundeffekten mit den benachbarten Einzelhandelsnutzungen und<br />
der hohen Verkehrszentralität (Landesstraße).<br />
7.3 Umsatzumverteilungseffekte<br />
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind die durch das Planvorhaben<br />
induzierten Umverteilungseffekte für die ansässigen Betriebe von Bedeutung.<br />
Ausgehend von der Ist-Situation werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer<br />
„Kaufkraftstrom-Modellrechnung“ simuliert. Auf Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen<br />
zu den betroffenen Standorten und dem Umfang der Verdrängungseffekte bzw. Umsatzeinbußen<br />
getroffen werden.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartende Umsatz<br />
zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft<br />
entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern/ Wettbewerbsstandorten<br />
umverteilt wird. 6 Dies ist grundsätzlich als Ausdruck zulässigen Wettbewerbs zu<br />
sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit der Planvorhaben eine Rolle spielen, wenn wesentliche<br />
Auswirkungen in Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.<br />
Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen<br />
zugrunde gelegt:<br />
Grundsätzlich gilt, dass für die Einzelhandelsstandorte bzw. Betriebe mit der größten Sortimentsüberschneidung<br />
auch die stärksten Umverteilungseffekte eintreten werden. Im<br />
Elektrosegment stehen die Elektrofachmärkte damit in erster Linie mit Betrieben des gleichen<br />
Betriebstyps in Wettbewerb, für die u. a. die Kriterien Sortimente, Preisniveau, Zielgruppenansprache<br />
übereinstimmen.<br />
Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt grundsätzlich die Stärke der<br />
Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren<br />
Umfeld des Planstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sein werden als<br />
weiter entfernt gelegene Wettbewerber.<br />
Aufgrund der hohen Kaufkraftabflüsse aus <strong>Hemer</strong> und der damit verbundenen großen Versorgungsbedeutung<br />
der Elektrofachmarktstandorte in der Region sind für diese die stärksten<br />
Wettbewerbswirkungen zu erwarten.<br />
Der geplante Elektromarkt wird vor allem mit den preisorientierten Elektrofachmärkten im näheren<br />
Umfeld in Wettbewerb treten (vor allem Saturn in Iserlohn, Euronics XXL Brumberg in Menden und<br />
verschiedene Elektrofachmärkte in Hagen), da es sich sowohl hinsichtlich der Sortimentsbreite und<br />
–tiefe als auch hinsichtlich des Preisgenres um vergleichbare Anbieter handelt und diese heute eine<br />
hohe Versorgungsbedeutung übernehmen.<br />
Die Ansiedlung des geplanten Elektrofachmarktes wird in der Stadt <strong>Hemer</strong> zu einer geringen Umsatzumverteilung<br />
von den ansässigen Fachgeschäften mit einem spezialisierten Sortiment führen<br />
(insgesamt ca. < 0,2 Mio. €). Der Planumsatz wird überwiegend zu Umverteilungseffekten außerhalb<br />
der Stadt <strong>Hemer</strong> führen. Dabei sind die höchsten Umsatzeinbußen für die Hauptwettbewerber<br />
Saturn in Iserlohn, Euronics XXL Brumberg in Menden sowie Saturn und ProMarkt in der Hagener<br />
Innenstadt sowie Berlet in Hagen-Hohenlimburg zu erwarten.<br />
6<br />
Dabei werden „Worst case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Leistungsfähigkeit der Planvorhaben<br />
(hohe Umsatzerwartung) und der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale<br />
Versorgungsbereiche) getroffen.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Abbildung 12: Prognostizierte Umsatzumlenkungen des geplanten Elektrofachmarktes<br />
Wettbewerbsumsatz<br />
Umverteilung durch Planvorhaben<br />
gesamt<br />
davon: Umsatz<br />
mit<br />
Kunden aus<br />
<strong>Hemer</strong><br />
gesamt<br />
davon: Umsatz<br />
mit<br />
Kunden aus<br />
<strong>Hemer</strong><br />
Wettbewerbsstandorte<br />
in Mio. € in Mio. € in Mio. €<br />
in % des<br />
Wettbewerbsumsatzes<br />
in Mio. €<br />
<strong>Hemer</strong>-Innenstadt 0,6 0,6 < 0,1 8 < 0,1<br />
<strong>Hemer</strong>-sonstige Standorte 1,0 1,0 < 0,1 5 < 0,1<br />
Iserlohn-Innenstadt 23,2 4,0 2,6 11 1,8<br />
Iserlohn-Letmathe 0,5 - - - -<br />
Menden-Innenstadt 2,3 0,1 0,1 4 0,1<br />
Menden-Lendringsen 0,4 - - - -<br />
Menden-dezentraler<br />
Standort* (Brumberg)<br />
9,0 2,4 1,6 18 1,0<br />
Balve-Ortskern 0,2 - - - -<br />
Altena-Innenstadt 1,6 - - - -<br />
Hagen-Innenstadt* 35,5 2,6 1,5 4 0,9<br />
Hagen-dezentraler<br />
Standort* (Berlet)<br />
Sonstige Standorte /<br />
E-Commerce<br />
Wettbewerbsstandorte<br />
gesamt<br />
30,0 2,5 1,5 5 0,9<br />
./. 2,3 1,1 ./. 0,4<br />
./. 15,5 8,5 ./. 5,3<br />
* nur großflächige Elektrofachmärkte (vgl. Wettbewerbsanalyse)<br />
Quelle: eigene Berechnungen<br />
Für die Iserlohner Innenstadt ist eine Umsatzumverteilung in Höhe von ca. 2,6 Mio. € zu prognostizieren,<br />
dies entspricht ca. 11 % des derzeitigen Umsatzes. Dabei beziehen sich die Wettbewerbswirkungen<br />
vor allem auf den Saturn Fachmarkt. Gut zwei Drittel dieser Umsatzumverteilung (ca.<br />
1,8 Mio. €) resultieren dabei aus einer Reduzierung des Kaufkraftzuflusses aus <strong>Hemer</strong> nach Iserlohn,<br />
so dass mit dem Ausbau des <strong>Hemer</strong>aner Elektroangebotes die Versorgungsbedeutung des<br />
benachbarten Mittelzentrums Iserlohn für die <strong>Hemer</strong>aner Bevölkerung rückläufig sein wird. Die Umlenkung<br />
von Kaufkraft aus dem sonstigen Untersuchungsgebiet liegt mit ca. 0,8 Mio. € (gleichbedeutend<br />
einer Umverteilungsquote von ca. 3 % des derzeitigen Innenstadtumsatzes in Iserlohn bei<br />
Elektrowaren) auf einem sehr geringen Niveau.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Als weiterer Hauptwettbewerber fungiert der Elektrofachmarkt Euronics XXL Brumberg im Gewerbegebiet<br />
Kösterskämpchen in der Stadt Menden, während nur geringe Umsatzeinbußen für die<br />
Anbieter in der Mendener Innenstadt zu erwarten sind (ca. 0,1 Mio. €). Von der <strong>Hemer</strong>aner Kaufkraft,<br />
die aktuell nach Menden abfließt (ca. 2,5 Mio. €), kann das Planvorhaben voraussichtlich<br />
rund 40 % umlenken (ca. 1,1 Mio. €). Die Umsatzumverteilung bezogen auf den Gesamtumsatz<br />
des Euronics XXL-Marktes wird sich auf ca. 18 % (ca. 1,6 Mio. €) belaufen.<br />
Darüber hinaus sind die in der Hagener Innenstadt ansässigen Fachmärkte/ Fachgeschäfte (Saturn,<br />
ProMarkt, Garthe) bzw. der in Gewerbegebietslage ansässige Berlet Elektrofachmarkt (Hohenlimburg)<br />
von Umverteilungseffekten (je Standortlage ca. 1,5 Mio. €, entspricht ca. 4 - 5 % der<br />
derzeitigen Umsätze) betroffen.<br />
Auf sonstige Anbieter entfällt eine Umsatzumverteilung von ca. 1,1 Mio. €. Hierbei handelt es sich<br />
u. a. um die „Rückholung“ von Kaufkraft aus dem Versandhandel / E-Commerce sowie um Aktionswaren<br />
der Lebensmitteldiscountmärkte, für die eine flächendeckende Versorgung auch im ländlich<br />
geprägten Umland vorhanden ist und die ca. 3,5 % ihres Umsatzes mit Elektrowaren erzielen.<br />
Für den kleinteiligen Fachhandel im erweiterten Untersuchungsraum sind dagegen nur geringe<br />
Wettbewerbswirkungen zu erwarten.<br />
Aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte kann eine Gefährdung der wirtschaftlichen<br />
Tragfähigkeit von ansässigen Wettbewerbern in den zentralen Versorgungsbereichen<br />
der Region ausgeschlossen werden. Der Elektrofachmarkt mit einer Verkaufsfläche von knapp<br />
1.900 m² wird in erster Linie Kaufkraft aus der Stadt <strong>Hemer</strong> auf sich ziehen, die aktuell aus dem<br />
Stadtgebiet abfließt. Hiervon sind insbesondere die Elektrofachmärkte in den Nachbarstädten betroffen,<br />
ohne dass die zu erwartenden Umverteilungswirkungen eine Höhe erreichen, die eine Existenzgefährdung<br />
eines Wettbewerbers erwarten lassen. Dies gilt auch für den Iserlohner Saturn-<br />
Markt, der aktuell von der geringen Angebotsdichte im Untersuchungsraum profitiert und eine hohe<br />
Leistungsfähigkeit aufweist. Demgemäß resultieren zwei Drittel der Umverteilungswirkungen für die<br />
Iserlohner Innenstadt aus einer „Rückholung“ <strong>Hemer</strong>aner Kaufkraft.<br />
7.4 Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen<br />
der Planvorhaben auf zentrale Versorgungsbereiche<br />
Der projektierte Fachmarkt stellt einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit einem überwiegend<br />
zentrenrelevanten Sortiment dar. Das Planvorhaben entspricht nach Art und Größe den mittelzentralen<br />
Versorgungsfunktionen der Stadt <strong>Hemer</strong>, da es vor allem Versorgungsfunktionen für die eigene<br />
Bevölkerung übernehmen wird und – gemessen am Planumsatz – nur eine begrenzte räumliche<br />
Ausstrahlungskraft auf die benachbarten Gemeinden entfaltet. Es handelt sich um einen<br />
Standort im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich der Stadt <strong>Hemer</strong>, der im Rahmen des<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Einzelhandelskonzeptes als Vorrangstandort für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben<br />
mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten planerisch festgelegt wurde. Als Hauptzentrum<br />
übernimmt die Innenstadt gesamtstädtische Versorgungsfunktionen.<br />
Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Planvorhabens sind im Hinblick auf städtebauliche<br />
Auswirkungen in der Stadt <strong>Hemer</strong> und den umliegenden Städten und Gemeinden zu bewerten.<br />
Dabei stehen die zentralen Versorgungsbereiche im Vordergrund.<br />
Negative Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten, wenn infolge<br />
der Ansiedlung der Planvorhaben bestehende Einzelhandelsbetriebe gefährdet würden, die<br />
für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung haben.<br />
Die projektrelevanten Sortimente Elektrowaren und Unterhaltungselektronik stellen wichtige Leitbranchen<br />
der zentralen Versorgungsbereiche dar. In der Hagener und in der Iserlohner Innenstadt<br />
befinden sich mit den Elektromärkten großflächige Magnetbetriebe in zentralen Versorgungsbereichen.<br />
In Menden ist die innerstädtische Ansiedlung eines Elektrofachmarktes geplant. In den kleineren<br />
Städten und Gemeinden sind Fachgeschäfte prägend.<br />
Der prognostizierte Verdrängungswettbewerb durch den geplanten Elektromarkt lässt anhand der<br />
absoluten Höhe der Umverteilungen und des Anteils am derzeitigen Umsatz jedoch keine negativen<br />
Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen im Untersuchungsraum erkennen, da sich Existenzgefährdungen<br />
ausschließen lassen. Dies gilt gleichermaßen für die leistungsstarken Fachmärkte<br />
in den Innenstädten der größeren Nachbarstädte wie für den überwiegend mittelständisch<br />
geführten Facheinzelhandel in den kleineren Versorgungszentren, der nur begrenzten Angebotsüberschneidungen<br />
mit dem Planvorhaben aufweisen wird.<br />
Auch schränkt das Planvorhaben die Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche in<br />
den Nachbarkommunen nicht wesentlich ein, da sich das Planvorhaben aufgrund seines Sortiments-<br />
und Verkaufsflächenkonzeptes vorwiegend auf die Versorgung der örtlichen Bevölkerung<br />
bezieht (ca. 63 % des Umsatzes aus <strong>Hemer</strong>). Auch die Realisierbarkeit des Planvorhabens in der<br />
Mendener Innenstadt wird nicht erheblich tangiert, da das Nachfragepotenzial der Stadt Menden<br />
die Ansiedlung eines weiteren größeren Anbieters in zentraler Lage der Stadt ermöglicht.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
7.5 Bewertung der Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen des<br />
Landesentwicklungsplans<br />
Mit der Veröffentlichung des Kabinettsbeschlusses zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen,<br />
Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel vom 17.04.2012 bestehen mit den in Aufstellung<br />
befindlichen Zielen der Raumordnung sonstige Erfordernisse der Raumordnung gem. § 3 Abs.<br />
1 Nr. 4 ROG, die im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens in der Abwägung berücksichtigt werden<br />
müssen.<br />
Nachfolgend wird der projektierte Elektrofachmarkt am Standort <strong>Hemer</strong>-Bahnhofstraße im Hinblick<br />
auf die vorgesehenen Ziele und Grundsätze mit Projektrelevanz bewertet:<br />
Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinden Siedlungsbereichen<br />
Der Regionalplan stellt für den Planstandort einen Allgemeinen Siedlungsbereich dar, die<br />
Ausweisung eines Kern- bzw. Sondergebietes entspricht somit dieser Vorgabe.<br />
Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente nur in zentralen Versorgungsbereichen<br />
Der Planstandort befindet sich innerhalb des durch Ratsbeschluss bestätigten zentralen<br />
Versorgungsbereiches der Stadt <strong>Hemer</strong>.<br />
Die geplanten Sortimente sind gemäß <strong>Hemer</strong>aner Sortimentsliste überwiegend als zentrenrelevant<br />
zu klassifizieren. Dabei entspricht die örtliche Sortimentsliste auch den im LEP genannten<br />
zentrenrelevanten Leitsortimenten. Demnach hält das Planvorhaben diese Zielvorgabe<br />
ebenfalls ein.<br />
Ziel 3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot<br />
Die Regelvermutungsgrenze für eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche<br />
wird nicht überschritten, da für jedes projektierte Sortiment der zu erwartende Umsatz<br />
unter der sortimentsbezogenen Kaufkraft in der Stadt <strong>Hemer</strong> liegt (vgl. Abbildung 13).<br />
Die vorliegende Untersuchung zeigt auf, dass die zentralen Versorgungsbereiche in <strong>Hemer</strong><br />
und den Nachbarkommunen durch das Planvorhaben nicht wesentlich beeinträchtigt werden,<br />
somit wird diese Zielvorgabe eingehalten.<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
Abbildung 13:<br />
Umsatz-Kaufkraft-Relation des Planvorhabens<br />
Sortiment<br />
Erwarteter Umsatz<br />
in Mio. €<br />
<strong>Hemer</strong>aner Kaufkraft<br />
in Mio. €<br />
Umsatz-Kaufkraft-<br />
Relation<br />
in %<br />
Unterhaltungselektronik 3,1 4,7 66<br />
PC 1,6 2,5 64<br />
Telekommunikationsgeräte 0,9 1,4 64<br />
Elektrogroßgeräte 0,8 2,8 29<br />
Elektrokleingeräte 0,7 1,4 50<br />
Tonträger/ Entertainment 0,5 0,7 71<br />
Foto 0,9 2,0 45<br />
Elektromarkt gesamt 8,5 15,5 55<br />
Quelle: Eigene Berechnungen<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
8 Fazit<br />
In der <strong>Hemer</strong>aner Innenstadt ist die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes mit ca. 1.880 m²<br />
Verkaufsfläche geplant. Der Planstandort befindet sich innerhalb des abgegrenzten zentralen<br />
Versorgungsbereiches der Stadt <strong>Hemer</strong> (Hauptzentrum), so dass die Ansiedlung den<br />
Vorgaben des städtischen Einzelhandels- Zentrenkonzeptes sowie den Zielen und Grundsätzen<br />
der Landesplanung und Raumordnung entspricht.<br />
Die Wettbewerbssituation ist durch großflächige Elektromärkte in der Stadt Hagen und den<br />
benachbarten Mittelzentren bestimmt. Dabei sind die strukturprägenden Elektromärkte in<br />
Iserlohn und Hagen aufgrund der überwiegend zentrenrelevanten Sortimente vor allem in<br />
den zentralen Versorgungsbereichen vorzufinden. In Menden befindet sich der wichtigste<br />
Wettbewerber in einer dezentralen Gewerbegebietslage. In der Stadt <strong>Hemer</strong> und den<br />
sonstigen Nachbarkommunen sind vorwiegend kleinteilige Fachgeschäfte in den zentralen<br />
Versorgungsbereichen ansässig.<br />
Der projektierte Fachmarkt ist nach Art und Größe geeignet, die mittelzentralen Versorgungsfunktionen<br />
der Stadt <strong>Hemer</strong> zu ergänzen. Der Planumsatz (max. 8,5 Mio. €) liegt unterhalb<br />
des sortimentsbezogenen Kaufkraftpotenzials der Stadt (ca. 15,5 Mio. €).<br />
Das voraussichtliche Marktgebiet erstreckt sich auf die Stadt <strong>Hemer</strong> (Kaufkraftbindung ca.<br />
35 %) und die direkt benachbarten Siedlungsbereiche von Iserlohn (östliche Ortsteile) und<br />
Balve (Kaufkraftbindung ca. 15 %). Darüber hinaus ist eine geringe Kaufkraftbindung im<br />
erweiterten Umlandbereich mit Iserlohn-Mitte, Altena und Menden zu erwarten (max. 3 %<br />
der Kaufkraft).<br />
Die Wettbewerbswirkungen beziehen sich vor allem auf die größeren Elektromärkte in<br />
zentralen Versorgungsbereichen (Iserlohn-Innenstadt und Hagen-Innenstadt) und an Gewerbegebietsstandorten<br />
(Menden-Kösterskämpchen und Hagen-Hohenlimburg). Aufgrund<br />
der Höhe der Umsatzeinbußen können negative städtebauliche Auswirkungen infolge der<br />
Ansiedlung am Standort <strong>Hemer</strong> ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für den Saturn-<br />
Markt in Iserlohn-City, für den zwar eine Umsatzumverteilungen von ca. 11 % zu erwarten<br />
ist, der jedoch aufgrund der geringen Angebotsdichte in der Untersuchungsregion eine<br />
überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit aufweist. Mit der Ansiedlung eines marktüblichen<br />
Anbieters in der Stadt <strong>Hemer</strong> wird vor allem <strong>Hemer</strong>aner Kaufkraft zurückgeholt, die aktuell<br />
mangels adäquaten Angebotes abfließt.<br />
Für die untersuchten Städte und Gemeinden können auch wesentliche Einschränkungen<br />
der Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden, da<br />
sich das Planvorhaben aufgrund seines Sortiments- und Verkaufsflächenkonzeptes vor allem<br />
auf die Versorgung der örtlichen Bevölkerung bezieht. Die Wettbewerbswirkungen auf<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
das Planvorhaben in Menden sind vor dem Hintergrund der örtlichen Angebots- und Nachfragesituation<br />
gering, so dass die Realisierbarkeit nicht erheblich tangiert wird.<br />
Köln, im Januar 2013<br />
BBE Handelsberatung GmbH<br />
i. V. Corinna Küpper i. V. Jörg Lehnerdt<br />
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<strong>Auswirkungsanalyse</strong> • <strong>Hemer</strong>, Bahnhofstraße<br />
- - -<br />
Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die<br />
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Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen<br />
des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe<br />
der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung erlaubt.<br />
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