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Betongold strahlt ... Prosperierende Metropole mit städtischem Umfeld „Top“ oder „Flop“ – die Gegensätze beherrschen die Immobiliennachrichten. Top sind Wohnhäuser in Metropolen, bei denen hervorragende Marktfaktoren die Preise in die Höhe schnellen lassen. Flops sind Immobilien in ländlichen Bereichen, in denen Mieten sinken, Leerstandsquoten steigen und Immobilienpreise einbrechen. Dabei könnte ein differenzierter Blick auf den Bereich dazwischen, den „Speckgürtel“ aus Vororten und kleineren Städten am Rande der Metropolen, den interessantesten Markt offenbaren. Städtisches Wohnen verändert sich Duisburg: Gastronomie- und Flaniermeile am Innenhafen Der aktuelle Trend ist in allen Großstädten gleich: die Menschen ziehen in die City. Neue Wohnviertel wie Le Flair haben auch in Düsseldorf die citynahen Viertel attraktiv gemacht. Doch die Lebensgewohnheiten und damit die Wohnwünsche der Menschen ändern sich. Neue Wohnlagen etablieren sich, die aus unterschiedlichen Gründen begehrt sind: • Exklusiv wohnen: Wer das Besondere sucht und es sich leisten kann, wählt Oberkassel, Kaiserswerth oder die Carlstadt. • Wohnen im Grünen: Mieter, die sich Ruhe und auch in der Stadt Naturnähe wünschen, entscheiden sich für Hamm oder Kalkum. Neuss: Treffpunkt in der Einkaufsstraße • Im Szene-Viertel wohnen: Kneipen und Bars, Designer und Künstler, wer dieses Flair mag, wird in Derendorf und Bilk fündig. Dabei sind Viertel wie Flingern oder Paulsmühlen in Benrath, die in den 1990er Jahren als problematisch galten, gesellschaftsfähig geworden. Aber die Stadt stößt im wahrsten Sinn an ihre Grenzen, wenn der Stadtrand in Unterbach, Gerresheim oder Heerdt immer gefragter wird. Düsseldorf wächst bis an die Grenzen – und darüber hinaus Hilden: Fachwerk und pittoreske Gassen in der Fußgängerzone Die Entwicklung in Düsseldorf ist mit dem Geschehen in anderen Metropolen durchaus vergleichbar. Auch in Hamburg und München, die zu den gefragtesten Immobilienstandorten zählen, verlagern sich die begehrten Wohnviertel immer mehr bis an den Stadtrand, entsprechend sind die Immobilienpreise in den Randlagen gestiegen. Und dennoch ist die Lage in Düsseldorf einzigartig, denn nur Düsseldorf ist eine Metropole in einem Ballungsraum. Hamburg und München dagegen liegen wie ein Solitär in ländlicher Umgebung. Düsseldorf Oberhausen Bottrop München Freising Hamburg Kaltenkirchen Moers Duisburg Mülheim Essen Dachau Erding Unterschleißheim Quickborg Norderstedt Bargteheide Krefeld Meerbusch Viersen Düsseldorf Velbert Mettmann Erkrath Wuppertal Fürstenfeldbruck Unterpfaffenhofen München Pinneberg Hamburg Ahrensburg Neuss Mönchengladbach Hilden Remscheid Starnberg Buxtehude Ratingen: Bummeln und Einkaufen in der Innenstadt Grevenbroich Dormagen Leverkusen Ca. 2 Mio. Einwohner leben in einem Radius von 20 km, mehr als 4 Mio. Menschen im 30-km-Umkreis. Etwa 1,4 Mio. Einwohner leben in der bayrischen Metropole München. Das Umland ist kaum besiedelt. Seevetal Der Stadtstaat Hamburg zählt 1,8 Mio. Bürger. Im 30-km-Radius leben insgesamt ca. 2,2 Mio. Menschen. 8 KOCH Immobilien Marktüberblick Düsseldorf 2013 Wohnimmobilien zur Kapitalanlage
... nicht nur in den Metropolen Ein Blick in das Umland von Düsseldorf kann lohnen Düsseldorf hat die Option, nicht nur bis an die Stadtgrenzen, sondern darüber hinaus zu wachsen. Städte wie Neuss, Ratingen und Mettmann und selbst Duisburg im Norden bieten dazu gute Voraussetzungen. Die Nachfrage bestimmt, wie gut die Lage ist Meerbusch Die Lage, die Lage, die Lage – das ist und bleibt das wichtigste Kriterium zur Bewertung von Immobilien, aber die Bewertung einer Lage kann sich ändern. Wenn sich Mieter umorientieren, verlieren gefragte Stadtteile, während neue Viertel gewinnen. Heerdt Die begehrten Lagen haben sich in Düsseldorf schon fast über das gesamte Stadtgebiet ausgedehnt. In den 1990er Jahren waren die besseren Viertel noch in der Mitte und im Norden der Stadt konzentriert. Heute ziehen sie sich von Norden bis Süden entlang des Rheins. Der nächste Sprung kann nur über den Rhein nach Neuss führen oder entgegengesetzt nach Erkrath, Hilden, Mettmann und Ratingen. Auch Duisburg im Norden hat sich zu einer attraktiven Stadt entwickelt. Attraktive und rentable Lagen im Einzugsbereich von Düsseldorf Wittlaer Stockum Lörick Lohausen Angermund Kalkum Derendorf Hamm Unterrath Bilk Neuss Preise, die um ein Drittel niedriger sind als in Düsseldorf, können ein überzeugendes Argument sein, sich für angrenzende Regionen zu interessieren. Laut ImmobilienScout24 werden in Düsseldorf bei Wiedervermietung mindestens 8,00 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter verlangt, in Spitzenlagen über 12 Euro. Im Umland der Landeshauptstadt, zum Beispiel in Ratingen, Erkrath und Neuss, liegt der Mietzins bei 6,50 bis 8,00 Euro. In Duisburg bleiben Kaltmieten sogar unter 6,00 Euro. Flehe Kaiserswerth Golzheim Niederkassel Pempelfort Mörsenbroich Düsseltal Flingern-Nord Oberbilk Rath Grafenberg Oberkassel Altstadt Stadtmitte Carlstadt Hafen Friedrichstadt Unterbilk Volmerswerth Himmelgeist Lichtenbroich Flingern- Süd Lierenfeld Wersten Itter Eller Holthausen Dormagen Ratingen Ludenberg Gerresheim Vennhausen Hassels Benrath Urdenbach Unterbach Hubbelrath Erkrath Garath Reisholz Hellerhof Entsprechend niedriger sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien. Während in Düsseldorf die 20fache Jahresmiete Standard ist, liegt der Faktor in Hilden oder Mettmann im Schnitt bei 12 bis 15. Auch Immobiliengesellschaften wie die Patrizia AG entdecken die Renditemöglichkeiten der B-Lagen und empfehlen ihren Kunden die Einzugsbereiche der Metropolen. Für deren Attraktivität spricht auch, dass jährlich etwa 9.000 Menschen von Düsseldorf ins direkte Umland ziehen. 2011 sind 908 Düsseldorfer nach Ratingen, 785 nach Erkrath und 701 nach Hilden gezogen. Der beliebteste Zuzugsort war Neuss, wo 1.408 Menschen ein neues Zuhause gefunden haben. Und Duisburg hat immerhin noch 698 neue Einwohner aus Düsseldorf gewonnen. Monheim Die Städte im „Speckgürtel“ sollten nicht länger außen vor bleiben, wenn über nachhaltige Immobilienprojekte entschieden wird. Das Umland im Einzugsbereich der Landeshauptstadt hat sowohl für Mieter als auch für Investoren einiges zu bieten. KOCH Immobilien Marktüberblick Düsseldorf 2013 Wohnimmobilien zur Kapitalanlage 9
Seite 1 und 2: KOCH Marktüberblick Düsseldorf 20
Seite 3 und 4: Editorial Hohe Ansprüche der Miete
Seite 5 und 6: Bau-Boom in Düsseldorf Fast 3-mal
Seite 7: Stadtteile und Wohnlagen Carlstadt
Seite 11 und 12: Immer mehr Mieter wollen hoch hinau

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