Symbol für eine PDF-Datei - Bad Homburg

Wohnungsbericht
2012
Stadt Bad Homburg v.d.Höhe
Wohnungsamt

Inhaltsübersicht
Vorwort 2
1. Mietwohnungsbau 6
1. 1. Oberste Gärten 3 – 65
1. 2. Frölingstraße 12 – 14
1. 3. Urseler Straße 37 – 59 a (Projekt „Junges Wohnen“)
2. Eigentumsförderung 9
2. 1. Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen
3. Energieeinsparung, Lärmschutz 10
3. 1. Solarthermisches Förderprogramm
3. 2. Förderprogramm Lärmschutzfenster
4. Städtischer Mietzuschuss 11
5. Wohngeld 13
6. Wohnungsvermittlung 15
6. 1. Wohnungssuchende
6. 2. Wohnungsvergabe
Ausblick 21
Anhang 23
Seite
Wohnungsbericht 2012 1

Vorwort
Zu diesem Bericht:
Das Wohnungsamt legt seit 1996 jährlich einen Wohnungsbericht vor, der seitdem in Aufbau
und Struktur ständig verbessert wurde. Den Mitgliedern der städtischen Körperschaften, aber
auch dem interessierten Leser, wird somit ein umfassender Überblick über die Tätigkeit des
Fachdienstes ermöglicht.
Seit 1999 erscheint der Wohnungsbericht als eigenständige Publikation.
Er enthält neben dem aktuellen Zahlenwerk des Berichtsjahres auch statistische Angaben zu den
beiden zurückliegenden Jahren. Durch die Abbildung eines Dreijahreszeitraums bekommt die
Entwicklung der einzelnen Geschäftsbereiche mehr Transparenz.
Darüber hinaus befinden sich im Anhang ergänzende Statistiken, die für eine wohnungswirtschaftliche
Betrachtung von Interesse sind. Sie werden jährlich fortgeschrieben und stellen
somit die mittel- und langfristige Entwicklung (10-Jahres-Zeitraum) noch anschaulicher dar.
Seit 2006 werden auf dem Deckblatt aktuelle Wohngebäude bzw. Wohn- und Geschäftshäuser
Bad Homburgs abgebildet.
In diesem Jahr zeigen wir die Wohnanlage „Götzenmühlweg“, zu der die Liegenschaften
Götzenmühlweg 51 – 57, Sodener Straße 2 – 8 und Wiesbadener Straße 15 – 21 mit insgesamt
128 Wohnungen gehören.
Die Wohnanlage der Hochtaunus Baugenossenschaft eG wurde in den Jahren 1956 bis 1959 auf
einer Grundstücksfläche von insgesamt 24.949 m² errichtet. Die Grundstückskosten betrugen in
den 50er Jahren 5,-- DM/m² (2,56 €/qm), insgesamt rund 125.000,-- DM (ca. 64.000,-- €). Der
Bodenrichtwert liegt heute bei 550,-- €/m², mithin 13,7 Mio. €.
Die Gesamtwohnfläche beträgt 7.380 m². Die Anfangsmiete betrug 1,10 DM/m² (0,56 €/qm).
Zum Beispiel kostete eine 60 m² Wohnung damals 66,-- DM (33,75 €) im Monat inkl.
Nebenkosten (außer Wasser).
Wohnungsbericht 2012 2

Gegenwärtig werden in der Wohnanlage modernisierte Wohnungen für 7,50 €/m² (ohne
Nebenkosten) vermietet. Zur Wohnanlage gehören neben 31 Kfz-Abstellplätzen noch 23
Garagen. Die Finanzierung der Wohnanlage erfolgte zum Teil mit öffentlichen Mitteln
(Aufbaudarlehen und Annuitätsbeihilfen).
Die ursprünglichen Baukosten betrugen rund 1,1 Mio. DM (560.000,-- €). In den fast 50 Jahren
seit Errichtung der Wohnlage wurden zusätzlich 5 Millionen Euro in die Häuser für den Einbau
von Heizungen, neuen Fenstern, der Wärmedämmung und in Einzelmodernisierungen der
Wohnungen investiert.
Auf den Dächern der Wohnanlage wurden 2009 fünf Photovoltaikanlagen installiert, die jährlich
rund 90.000 Kwh Strom produzieren, der ins öffentliche Stromnetz eingespeist wird. Rein
rechnerisch können damit 23 Wohnungen (= 18 %) vor Ort mit Strom versorgt werden.
Wohnungsbericht 2012 3

Zur Wohnraumsituation:
Gegenüber dem Vorjahr hat sich auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt das Mietpreisniveau
wegen eines sinkenden Angebots weiter leicht nach oben entwickelt. Die durchschnittliche Miete
für Neubauwohnungen in guten und sehr guten Wohnlagen lag zwischen 11,50 und 12,50 €/qm,
für ältere Wohnungen, ebenfalls in guten Wohnlagen und mit guter Ausstattung, zwischen 8,00
und 11,50 €/qm. Der Schwerpunkt liegt bei 9,50 bis 10,50 €/qm.
Im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, der der Versorgung einkommensschwächerer
Haushalte dient, hat sich 2012 die Zahl der belegungs- und preisgebundenen Wohnungen um 10
Wohneinheiten reduziert (siehe Tabelle Seite 18 und 19 und Grafik Seite 31). Einen größeren
Wegfall an Sozialwohnungen wird es in den nächsten 20 Jahren nicht geben. Bis zum Jahr 2034
fallen nur noch 147 Wohneinheiten aus der Mietpreis- und Belegungsbindung, wobei die größte
Verringerung 2017 von 68 Wohnungen eintritt. Die Anzahl wohnungssuchender Haushalte ist im
Berichtsjahr leicht gestiegen (Tabellen Seite 16 und 17 sowie Grafiken Seite 15 und 30).
Durch die Reform des Wohnungsbaurechts zum 01.01.2002 konzentriert sich der öffentlich
geförderte Wohnungsbau nur noch auf Wohnungssuchende, die im normalen Wohnungsbestand
nicht unterzukommen. Für die Stadt ist es dadurch deutlich schwieriger geworden, eine
gesellschaftlich und sozial ausgewogene Mieterstruktur in den geförderten Beständen zu
erreichen. Gerade der Anteil wohnungssuchender Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen
sowie der Anteil ausländischer Haushalte haben seit 2002 stark zugenommen und stagnieren
seitdem auf hohem Niveau.
In den Wohnanlagen Oberste Gärten und Frölingstraße ist mittlerweile Ruhe eingekehrt. Mit
Beschluss vom 16.06.2011 hatte die Stadtverordnetenversammlung die jährliche Mietpreissteigerung
um jeweils 0,20 €/qm aufgehoben und beschlossen, zukünftige Mietverträge für beide
Wohnanlagen zu einem Grundmietpreis von 6,50 €/qm Wohnfläche abzuschließen. Eine
Staffelmiete wird nicht mehr vereinbart.
Seitdem verläuft die Vermarktung sehr gut. Zum Stichtag dieses Berichtes (31.12.2012) waren alle
Wohneinheiten vermietet. Auch die unbefriedigende Belegungsstruktur durch den hohen Anteil
von Mietern ausländischer Herkunft konnte weiter verbessert werden.
Wohnungsbericht 2012 4

Zu den Förderprogrammen:
Das städtische Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen, mit dem der Erwerb von
Eigenheimen und Eigentumswohnungen gefördert wird, ist wegen des weiterhin niedrigen
Zinsniveaus auf dem allgemeinen Kapitalmarkt in den letzten Jahren nur noch verhalten
nachgefragt.
Neben der Eigentumsförderung spielt nach wie vor die einkommensorientierte Förderung im
Mietwohnungsbau als Förderinstrument eine herausragende Rolle. Hier wird äußerst wirksam
Haushalten mit niedrigen Einkommen bei der Wohnraumfinanzierung gezielt und
bedarfsorientiert geholfen.
Als Berechnungsbasis der Subjektförderung dienen die Vorschriften des staatlichen Wohlgeldes,
sowie die städtischen Mietzuschussrichtlinien.
2012 hat sich die Zahl der beschiedenen Wohngeldanträge um 1/3 verringert. Dies lag zum einen
daran, dass eine Reihe von Wohngeldempfängern nunmehr Transferleistungen beziehen, bei
denen die Wohnkosten mit berücksichtigt werden. Dadurch erfolgt ein gleichzeitiger Ausschluss
vom Wohngeld. Zum anderen bestand Ende 2012 noch ein Bearbeitungsrückstand von rund 150
Fällen.
Die Anzahl der Mietzuschussempfänger insgesamt zeigt eine leicht ansteigende Tendenz.
Für die sanierten Wohnungen im Mietwohnungsprojekt „Junges Wohnen“ in der Wohnanlage
Urseler Straße 37 – 59 a (Weber-Stiftung) bestand eine rege Nachfrage.
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1. Mietwohnungsbau
1. 1. Oberste Gärten 3 – 65:
Die Wohnungen wurden vom Versorgungswerk der Landesärztekammer Hessen (LÄK), Frankfurt/M.,
errichtet und von der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe als Generalmieter für 20 Jahre (bis
30.06.2018) angemietet. Das Wohnungsbauprojekt ist mit Mitteln des Landes Hessen nach den
Richtlinien der Vereinbarten Förderung im Hessischen Mietwohnungsbau bezuschusst.
Im Generalmietvertrag vom 20.12.1994 wurde für die Anmietung der Wohnungen durch die
Stadt ein monatlicher Mietzins von 8,05 €/qm (15,75 DM) vereinbart. Aufgrund der vertraglich
vereinbarten Mietzinsanpassung beträgt der aktuelle Mietzins monatlich 9,02 €/qm.
Anzahl der Wohneinheiten = 235 WE
Gesamtwohnfläche = 17.325,56 qm
Mietzahlung 2012 an LÄK = 1.875.318,61 €
Mieteinnahmen 2012 von Endmietern = 1.332.412,45 €
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Stadt / LÄK = 9,02 €
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Endmieter / Stadt = 6,50 €
Grundsubventionsbedarf wegen Differenz
Anmiet- / Vermietpreis = 523.924,93 €
Mietausfall 2012 wegen Leerstand = 18.981,23 €
Mietzuschüsse 2012 aus dem städt. Mietzuschussprogramm = 41.325,00 €
Gesamtzuschussbedarf = 584.231,16 €
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1. 2. Frölingstraße 12 – 14:
Die Wohnungen Frölingstraße 12 – 14 wurden von der Frankfurter Immobiliengesellschaft mbH
(FI), Frankfurt/M., errichtet und von der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe als Generalmieter für
20 Jahre (bis 31.08.2019) angemietet. 1999 hat die Nordrheinische Ärzteversorgung (NÄV),
Düsseldorf, die Liegenschaft von der FI erworben. Das Wohnungsbauprojekt wurde mit Mitteln
des Landes Hessen nach den Richtlinien der Vereinbarten Förderung im Hessischen
Mietwohnungsbau bezuschusst.
Anzahl der Wohneinheiten = 79 WE
Gesamtwohnfläche = 5.333,34 qm
Mietzahlung 2012 an NÄV = 618.240,77 €
Mieteinnahmen 2012 von Endmietern = 411.607,08 €
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Stadt / NÄV = 9,66 €
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Endmieter / Stadt = 6,50 €
Grundsubventionsbedarf wegen Differenz
Anmiet- / Vermietpreis = 202.240,25 €
Mietausfall 2012 wegen Leerstand = 4.393,44 €
Mietzuschüsse 2012 aus dem städt. Mietzuschussprogramm = 8.615,00 €
Gesamtzuschussbedarf = 215.248,69 €
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1. 3. Urseler Straße 37 – 59 a (Projekt „Junges Wohnen“):
Am 20.12.2007 hat die Stadtverordnetenversammlung das Mietwohnungsprojekt „Junges
Wohnen“ in der Wohnanlage Urseler Straße 37 – 59 a (Weber-Stiftung) beschlossen. Die
Grundstücke befinden sich im Eigentum der Stadt, die Hochtaunus Baugenossenschaft eG
(HTB) ist Erbbauberechtigte.
Zielgruppe dieses Modellprojektes sind sich in Ausbildung (Studium, Meisterschule, Lehre etc.)
befindliche junge Menschen.
Insgesamt besteht die Wohnanlage aus 71 Wohneinheiten, die von der HTB 2008/2009 komplett
saniert wurden. Aufgrund ihrer jeweiligen Gesamtgröße kommen jedoch höchstens 34 Wohneinheiten
für das Modellprojekt in Frage, und zwar 8 Einzimmerwohnungen zwischen 25 und 35 qm
Wohnfläche und höchstens 26 Zweizimmerwohnungen bis max. 52 qm Wohnfläche.
Diese Wohnungen werden seitens der HTB in wohnfertigem Zustand vermietet, d. h. die Räume
sind tapeziert, Küchenzeilen sind eingebaut und die Bäder komplett eingerichtet.
Die so ausgestatteten Wohnungen wurden anfangs zu einem Quadratmeterpreis von 6,50 €/qm,
gegenwärtig 7,00 €/qm, zuzüglich Nebenkosten an von der Stadt vorgeschlagene Bewerberinnen
und Bewerber vermietet. Die Miete bleibt für die Dauer der Ausbildung, höchstens jedoch für 5
Jahre, unverändert.
Nach der Ausbildung, frühestens jedoch nach 3 Jahren, wird nach geltendem Mietrecht eine
maximale Mieterhöhung von 20 % verlangt. Hierdurch soll dem Mieterwechsel Nachdruck
verliehen werden, damit die Wohnungen erneut dem zielführenden Personenkreis zur Verfügung
stehen können. Dieses Kalkül ist auch aufgegangen. Innerhalb der ersten 4 Jahre des Projektes
hat es insgesamt 14 Mieterwechsel gegeben.
2008 konnten auf dieser Basis 9 Wohnungen vermietet werden. 2009 kamen 17 Wohnungen
(WE), 2010 3 WE und 2011 weitere 2 WE hinzu, sodass nunmehr 31 Wohneinheiten für das
Projekt „Junges Wohnen“ genutzt werden. Die restlichen 3 Wohnungen sind noch anderweitig
vermietet, so dass sie zur Zeit nicht für dieses Projekt zur Verfügung stehen.
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2. Eigentumsförderung
2. 1. Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen:
Aus diesem Förderprogramm können Familien mit zwei und mehr Kindern für den Neubau oder
Erwerb von Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen oder zum Erwerb bzw. familiengerechten
Umbau von Altbauten oder Gebrauchtwohnungen ein Darlehen der Stadt erhalten.
Das Darlehen wird in den ersten 10 Jahren zinsfrei gewährt. Vom 11. bis 20. Jahr beträgt der
Zinssatz 3 %; danach steigt er auf 6 %. Ab dem Folgejahr der Auszahlung wird das Darlehen mit
2 % zuzüglich ersparter Zinsen getilgt.
Das bereinigte Familieneinkommen darf bei einem 3-Personenhaushalt maximal 44.500,-- €
(Brutto ca. 64.500,-- €) betragen. Dieser Betrag erhöht sich für jeden weiteren Familienangehörigen
um 7.500,-- € (Brutto ca. 10.700,-- €).
2010 2011 2012
Anzahl der Fördermaßnahmen
davon
5 4 5
- Neubau 1 - 1
- Bestandserwerb 4 4 4
- Umbau - - -
Darlehensvolumen 207.200,-- € 163.200,-- € 216.400,-- €
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3. Energieeinsparung, Lärmschutz
3. 1. Solarthermisches Förderprogramm:
Seit 01.02.2002 wird im Fachbereich 61.4 „Umwelt- und Landschaftsplanung“ im Rahmen der
Förderrichtlinien der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe zur Bezuschussung von Energiesparmaßnahmen
in Wohnhäusern mit bis zu acht Wohneinheiten auch die Errichtung von solarthermischen
Anlagen gefördert. Seit 01.01.2012 sind die Förderbeträge leicht gesenkt worden.
Gefördert werden Anlagen zur Brauchwassererwärmung mit und ohne Heizungsunterstützung.
Bei Anlagen zur reinen Warmwasserbereitung beträgt die Förderung 2012 in Gebäuden mit bis
zu 3 Wohneinheiten (WE) 2.000,-- €, bei Gebäuden mit 4 – 8 WE 3.500,-- € je Gebäude. Anlagen
mit Heizungsunterstützung werden in Gebäuden mit bis zu 3 WE mit 3.500,-- € und in Gebäuden
mit 4 – 8 WE mit 5.500,-- € je Gebäude gefördert. Im Berichtsjahr wurden 45 Anlagen
bezuschusst. Das Fördervolumen betrug insgesamt 138.000,-- €.
2010 2011 2012
Anzahl der Fördermaßnahmen 49 69 45
Zuschüsse 98.000,-- € 220.000,-- € 138.000,-- €
3. 2. Förderprogramm Lärmschutzfenster:
Aus diesem Förderprogramm gewährt die Stadt Zuschüsse für den Einbau von Lärmschutzfenstern
und -türen in Wohnungen, die einem hohen Straßenverkehrslärm ausgesetzt sind und
vor 1972 bezugsfertig wurden.
2010 2011 2012
Anzahl der Fördermaßnahmen 8 5 5
Zuschüsse 12.338,-- € 4.571,-- € 6.478,-- €
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4. Städtischer Mietzuschuss
Zur wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens gewährt die Stadt
einen Mietzuschuss zu den Aufwendungen für Wohnraum, sofern keine anderen staatlichen
Mittel in Anspruch genommen werden oder ein Anspruch darauf bestünde. Die Zuschussgewährung
erfolgt speziell an solche Mieter, deren Einkommen über den Grenzen für die
Gewährung von staatlichem Wohngeld liegt.
Zur umfassenden und sachgerechten Beratung der Antragsteller ist es erforderlich, stets einen
Abgleich mit den Bestimmung für das staatliche Wohngeld vorzunehmen und die Antragsteller
zu beraten, auf welche finanzielle Hilfe ein Anspruch bestehen könnte. Insofern sind die auf
Seite 13 getroffenen Aussagen bezüglich der Antragsbearbeitung auch hier zutreffend.
Die Höhe des Mietzuschusses ist abhängig von der Familiengröße, den berücksichtigungsfähigen
Wohnkosten und der Höhe des Familieneinkommens.
Ohne dieses Programm wäre eine einkommensorientierte Förderung, insbesondere der Wohnanlagen
„Oberste Gärten 3 – 65“ und „Frölingstraße 12 – 14“, nicht möglich.
davon
Gesamt Oberste
Gärten
Frölingstraße
Anzahl der Mietzuschussempfänger
davon
187 (100 %) 25 (100 %) 8 (100 %)
- 1 Personen-Haushalte 99 (52,9 %) 4 (16,0%) 5 (62,5 %)
- 2 Personen-Haushalte 45 (24,1 %) 5 (20,0 %) 1 (12,5 %)
- 3 Personen-Haushalte 22 (11,8 %) 6 (24,0 %) 1 (12,5 %)
- 4 Personen-Haushalte 14 ( 7,5 %) 3 (12,0 %) 1 (12,5 %)
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 7 ( 3,7 %) 7 (28,0 %) -
Mietzuschusshöhe 318.507,-- € 41.325,-- € 8.615,-- €
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Mietzuschussempfänger
200
175
183
187
Anzahl der Bewilligungen
150
100
50
0
2010 2011 2012
3-Jahres Vergleich (Gesamtzahl) 2010 2011 2012
Anzahl der Mietzuschussempfänger
davon
175 (100 %) 183 (100 %) 187 (100 %)
- 1 Personen-Haushalte 90 (51,4 %) 93 (50,8 %) 99 (52,9 %)
- 2 Personen-Haushalte 49 (28,0 %) 49 (26,8 %) 45 (24,1 %)
- 3 Personen-Haushalte 25 (14,3 %) 21 (11,5 %) 22 (11,8 %)
- 4 Personen-Haushalte 8 ( 4,6 %) 14 ( 7,6 %) 14 ( 7,5 %)
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 3 ( 1,7 %) 6 ( 3,3 %) 7 ( 3,7 %)
Mietzuschusshöhe 246.370,-- € 290.724,-- € 318.507,-- €
Seit 3 Jahren ist die Zahl der Mietzuschussempfänger relativ konstant. Das Mietzuschussaufkommen
ist jedoch deutlich gestiegen, was auf geringere Einkommen der Antragsteller bzw.
höhere Mieten schließen lässt.
Darüber hinaus wurden noch Berechnungen für 87 Antragssteller durchgeführt, die jeweils zu
einem Ablehnungsbescheid führten.
Wohnungsbericht 2012 12

5. Wohngeld
Sowohl Mieter als auch Eigentümer selbstgenutzten Wohnraumes können auf der Grundlage des
Wohngeldgesetzes zu den Kosten einen finanziellen Zuschuss erhalten. Dieses staatliche
Wohngeld wird anspruchsberechtigten Mietern als „Mietzuschuss“, Eigentümern als „Lastenzuschuss“
gewährt. Die Höhe des Wohngeldes, dessen Kosten von Bund und Ländern je zur
Hälfte getragen werden, ist abhängig von der Familiengröße, den berücksichtigungsfähigen
Wohnkosten und der Einkommenshöhe.
Durch Gesetz zur Neuregelung des Wohngeldrechts vom 24.09.2008 wurde das Wohngeldgesetz
mit Wirkung vom 01.01.2009 neu gefasst. Es erhielt eine völlig neue Struktur. Die Leistungen
wurden nicht nur verbessert, sondern es wurde auch eine Vielzahl von inhaltlichen Änderungen
vorgenommen. Dadurch ist die Zahl der Antragsteller bis zum Jahr 2011 sehr stark gestiegen (um
mehr als 130 %).
Trotz des Rückgangs der Anträge im Jahr 2012, war die Bearbeitung insgesamt aufwändiger. Hier
wird deutlich, wie schnell sich die Lebens- und Einkommensverhältnisse der Wohngeldbezieher-
Haushalte teilweise verändern. Die Aufnahme eines befristeten Arbeitsverhältnisses, eine
zeitweise Inanspruchnahme anderer ergänzender Sozialleistungen, ein Wohnungswechsel, die
Verringerung des Einkommens, die Geburt eines Kindes oder die Hinzunahme eines weiteren
Haushaltsmitgliedes sind maßgebliche Faktoren, deren Veränderung im Laufe eines
Bewilligungszeitraumes (i.d.R. 12 Monate) die Zahl der durchzuführenden Berechnungen erhöht.
Das Wohngeldrecht enthält zahlreiche gesetzliche Vorgaben und Regelungen, die zur Folge
haben, dass sich die Berechnung des Anspruchs vielfach aufwändig und kompliziert gestaltet. So
nimmt beispielsweise die Ermittlung der Einkommenssituation von großen Haushaltgemeinschaften
viel Zeit in Anspruch.
Der Beratungs- und Informationsbedarf zum Wohngeld ist sehr hoch - sowohl die
durchschnittlichen Vorsprachen im Amt als auch die telefonischen Beratungen sind konstant
höher als die Zahl der eingehenden Anträge. Grund hierfür sind die gesetzlichen Bestimmungen,
die eine Antragstellung kompliziert machen. Frühere Wohngeldbezieher haben möglicherweise
keinen Anspruch mehr und mitunter ist es finanziell günstiger, Wohngeld zu beantragen und auf
eine andere Transferleistung zu verzichten.
Darüber hinaus wurden noch Berechnungen für 219 Antragssteller durchgeführt, die jeweils zu
einem Ablehnungsbescheid führten.
Wohnungsbericht 2012 13

Wohngeldempfänger
Anzahl der Bewilligungen
800
600
400
200
0
618
880
2010 2011 2012
553
2010 2011 2012
Anzahl der Wohngeldempfänger
davon
618 (100 %) 880 (100 %) 553 (100 %)
- 1 u. 2 Personen-Haushalte 402 (65,1 %) 558 (63,4 %) 336 (63,4 %)
- 3 Personen-Haushalte 81 (13,1 %) 135 (15,4 %) 68 (15,4 %)
- 4 Personen-Haushalte 80 (12,9 %) 119 (13,5 %) 83 (13,5 %)
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 55 ( 8,9 %) 68 ( 7,7 %) 66 ( 7,7 %)
Wohngeldhöhe 735.553,-- € 826.487,-- € 631.115,-- €
Wohnungsbericht 2012 14

6. Wohnungsvermittlung
6. 1. Wohnungssuchende:
Jeder Bad Homburger Bürger kann sich als Wohnungssuchender für eine öffentlich geförderte
Wohnung (Sozialwohnung), für eine im Rahmen der Vereinbarten Förderung oder des 2. Förderweges
geförderte Wohnung registrieren lassen. Auch auswärtigen Haushalten ist dies möglich;
sie werden jedoch nachrangig behandelt.
Wohnungssuchende Haushalte
600
543
531
575
558 555
535
500
400
300
200
100
0
2010 2011 2012
Wohnungsbewerber Gesamt
Sozialwohnungssuchende
Mehrfachnennungen möglich
(siehe auch Tabellen auf Seite 16 und 17)
Wohnungsbericht 2012 15

Aufgliederung nach Haushaltsgrößen:
2010 2011 2012
Wohnungssuchende Haushalte
davon
543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)
- 1 Personen-Haushalte 272 (50,1 %) 301 (52,3 %) 307 (55,3 %)
- 2 Personen-Haushalte 88 (16,2 %) 105 (18,3 %) 92 (16,6 %)
- 3 Personen-Haushalte 85 (15,7 %) 74 (12,9 %) 64 (11,5 %)
- 4 Personen-Haushalte 54 ( 9,9 %) 49 ( 8,5 %) 42 ( 7,6 %)
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 44 ( 8,1 %) 46 ( 8,0 %) 50 ( 9,0 %)
Aufgliederung nach sonstigen Kriterien:
2010 2011 2012
Wohnungssuchende Haushalte
davon
543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)
- Sozialwohnungssuchende 531 (97,8 %) 558 (97,0 %) 535 (96,4 %)
- sonstige Wohnungssuchende 12 ( 2,2 %) 17 ( 3,0 %) 20 ( 3,6 %)
- Bad Homburger Haushalte 411 (75,7 %) 416 (72,3 %) 415 (74,8 %)
- auswärtige Haushalte 132 (24,3 %) 159 (27,7 %) 140 (25,2 %)
Wohnungsbericht 2012 16

Die Anzahl wohnungssuchender Haushalte ist im Berichtsjahr leicht zurückgegangen.
Die Zusammensetzung der Wohnungssuchenden ist seit Jahren nahezu unverändert. Nach wie
vor dominieren Sozialwohnungssuchende, also Wohnungssuchende, deren Einkommen die
Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaues gemäß § 9 Wohnraumförderungsgesetz nicht
überschreiten.
Aufgliederung nach Registrierdauer:
2010 2011 2012
Wohnungssuchende Haushalte
davon
543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)
- bis 1 Jahr 318 (58,6 %) 360 (62,6 %) 301 (54,2 %)
- bis 2 Jahre 120 (22,1 %) 107 (18,6 %) 123 (22,2 %)
- bis 3 Jahre 58 (10,7 %) 52 ( 9,1 %) 53 ( 9,5 %)
- bis 4 Jahre 17 ( 3,1 %) 29 ( 5,0 %) 32 ( 5,8 %)
- bis 5 und mehr Jahre 30 ( 5,5 %) 27 ( 4,7 %) 46 ( 8,3 %)
Die Registrierdauer einer Bewerbung bis zu ihrer Vermittlung ist von mehreren Faktoren
abhängig. So spielen neben der Dringlichkeitseinstufung vor allem differenzierte Wohnungs- und
Standortwünsche eine Rolle. Von erheblicher Bedeutung ist außerdem die Haushaltsgröße.
Wohnungen für Haushalte bis 3 Personen stehen öfter zur Verfügung als solche für kinderreiche
Familien. Mit zunehmender Haushaltsgröße nimmt daher die Dauer der Wartezeit zu.
Auch im Berichtsjahr konnten zahlreiche Bewerber innerhalb von 1 – 2 Jahren nach Antragstellung
versorgt werden.
Wohnungsbericht 2012 17

Die Belegung der Generalmietwohnungen in den Wohnanlagen Oberste Gärten und
Frölingstraße erfolgte dank des moderaten Mietpreises relativ problemlos. Die fluktuationsbedingt
im Laufe des Jahres frei gewordenen Wohnungen konnten alle zeitnah wieder vermietet
werden.
Haushalte mit einer Registrierdauer von mehr als 2 Jahren sind nach wie vor, insbesondere
aufgrund ihrer Haushaltsgröße, schwer vermittelbar. Einige Bewerber waren aber auch aus
eigenverantwortlichen Gründen, z. B. übertriebenes Anspruchsdenken, nicht zu vermitteln.
6. 2. Wohnungsvergabe und -bestand:
Insgesamt konnten 93 Wohnungen aus folgendem Wohnungsbestand vermittelt werden:
• Sozialwohnungen = 646 WE
• Erbbaurechtswohnungen Hochtaunus Baugenossenschaft eG
(ehem. städt. Bestand) = 281 WE
• Wohnungen der Vereinbarten Förderung
(Stadt als Generalmieter bzw. Eigentümer)
Wohnanlagen Oberste Gärten, Frölingstraße, Louisenstraße 13 = 314 WE
• Sonstige Wohnungen der Vereinbarten Förderung = 19 WE
• Kombi-Wohnungen Hochtaunus Baugenossenschaft eG = 19 WE
• Stadteigene Wohnungen = 55 WE
______________
Verfügbarer Wohnungsbestand am 31.12.2012 = 1.334 WE
Wohnungsbericht 2012 18

Dieser Wohnungsbestand wird sich künftig wie folgt verringern:
2013 - kein Wegfall = 0 WE
2014 - Sozialwohnungen ./. = 26 WE
Heuchelheimer Straße 218 (GWH) *) = 6 WE
Heuchelheimer Straße 220 (GWH) = 12 WE
Heuchelheimer Straße 222 (GWH) = 8 WE
2015 - kein Wegfall = 0 WE
*) GWH = GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt (Main)
______________
Voraussichtlich noch verfügbarer Wohnungsbestand am 31.12.2015 = 1.308 WE
Wohnungsbericht 2012 19

Vermittelte Wohnungen nach Wohnungsarten:
2010 2011 2012
Vermittelte Wohnungen
davon
122 (100 %) 93 (100 %) 93 (100 %)
- Sozialwohnungen 88 (72,1 %) 64 (68,8 %) 54 (58,1 %)
- Vereinbarte Förderung u. 2. Förderweg 34 (27,9 %) 29 (31,2 %) 39 (41,9 %)
Vermittelte Wohnungen nach Wohnungsgrößen:
2010 2011 2012
Vermittelte Wohnungen
davon
122 (100 %) 93 (100 %) 93 (100 %)
- 1 Zimmerwohnungen 12 ( 9,8 %) 3 ( 3,2 %) 5 ( 5,4 %)
- 2 Zimmerwohnungen 55 (45,1 %) 49 (52,7 %) 48 (51,6 %)
- 3 Zimmerwohnungen 43 (35,3 %) 29 (31,2 %) 30 (32,2 %)
- 4 Zimmerwohnungen 10 ( 8,2 %) 12 (12,9 %) 9 ( 9,7 %)
- 5 Zimmerwohnungen 2 ( 1,6 %) - ( 0,0 %) 1 ( 1,1 %)
Die Zahl der Sozialwohnungen hat sich 2012 um 10 Wohneinheiten verringert. Die Zahl der
vermittelten Wohnungen ist exakt gleich geblieben.
Die Fluktuationsrate lag bei 7 %.
Wohnungsbericht 2012 20

Ausblick
Die wohnungswirtschaftlichen Fördermaßnahmen der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe, einschließlich
der Grundsubventionierung im Rahmen der Generalmietverhältnisse, hatten im
Berichtszeitraum einen Umfang von insgesamt 1.405.550,18 €. Davon entfielen 216.400,-- € auf
ausgegebene Darlehen und 1.189.150,18 € auf reine Zuschüsse.
Die Richtlinien des Darlehensprogramms für familiengerechtes Wohnen sind mit Wirkung vom
01.01.2013 dahingehend geändert worden, dass nunmehr auch Familien oder Alleinstehende mit
nur einem Kind die Förderung für den Erwerb einer Immobilie in Bad Homburg v.d.Höhe
erhalten können. Das von der Stadt angebotene Darlehensprogramm wird je nach Entwicklung
des Zinsniveaus auf dem allgemeinen Kapitalmarkt mehr oder weniger stark nachgefragt. Bei
steigenden Zinsen ist die Nachfrage deutlich größer als in Zeiten günstiger Darlehenskonditionen.
Da die Förderung privat genutzten Wohneigentums zur verstärkten Eigentumsbildung
führt, trägt diese auch zur Entlastung des Mietwohnungsmarktes bei.
In den Wohnanlagen Oberste Gärten und Frölingstraße können frei werdende Wohnungen sehr
zeitnah weitervermietet werden. Insbesondere in den Obersten Gärten muss wegen der Probleme
in der Vergangenheit bei Wiederbelegung ein besonders großes Augenmerk auf eine
ausgewogene Mieterstruktur gelegt werden.
Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen wird sich in den nächsten 20 Jahren nur sehr
moderat verringern. Bis zum Jahr 2034 fallen 120 Wohneinheiten aus der Mietpreis- und
Belegungsbindung, wobei die größte Verringerung 2017 mit dem Wegfall von 68 Wohnungen
eintritt.
Mit der Föderalismusreform I im September 2006 haben die Länder die ausschließliche
Gesetzgebungskompetenz in wesentlichen Teilen des Wohnungswesens, vor allem für das Recht
der Wohnraumförderung, erhalten. Das Bundesrecht galt zunächst fort, kann jedoch durch
Landesrecht ersetzt werden.
Der Hessische Landtag hat am 13.12.2012 das Hessische Wohnraumförderungsgesetz (HWoFG)
beschlossen und damit von seinem Recht zur eigenen Gesetzgebung Gebrauch gemacht. Das
HWoFG, welches am 01.01.2013 in Kraft trat, ersetzt das Wohnraumförderungsgesetz des
Bundes und schafft damit die Grundlage für eine soziale Wohnraumförderung, die den künftigen
Wohnungsbericht 2012 21

Anforderungen der unterschiedlichen Wohnungsmärkte in Hessen gerecht wird. Dabei wurden
landesspezifische Gegebenheiten berücksichtigt und überholte bundesgesetzliche Regelungen
abgebaut.
Weiterhin wurde ein Hessisches Wohnungsbindungsgesetz (HWoBindG) geschaffen, welches
ebenfalls zum 01.01.2013 in Kraft trat.
Das Mietwohnungsprojekt „Junges Wohnen“ in der Weber-Stiftung umfasst nach wie vor 31
Wohneinheiten. Es können noch maximal 3 Wohneinheiten hinzukommen, so dass letztendlich
34 Wohnungen für dieses Modell zur Verfügung stehen werden.
Die politischen Gremien müssen entscheiden, wie dem wachsenden Anteil wohnungssuchender
Haushalte mit niedrigem Einkommen sowie den weiterhin steigenden Preisen gerade im unteren
Mietpreissegment begegnet werden soll.
Eine Entspannung kann durch den geplanten Bau neuer Wohnungen erreicht werden, aber es
sollten auch andere Instrumente der Wohnungspolitik zum Einsatz kommen.
Außerdem sollte der Erwerb von Belegungsrechten im Rahmen der geplanten Maßnahmen
vollzogen werden.
Wohnungsbericht 2012 22

Anhang
10-Jahres-Statistiken
Wohnungsbericht 2012 23

IMPRESSUM
HERAUSGEBER:
MAGISTRAT DER STADT
BAD HOMBURG V.D.HÖHE
RATHAUSPLATZ 1
61348 BAD HOMBURG V.D.HÖHE
REDAKTIONELLE BEARBEITUNG, GESTALTUNG UND AUSKUNFT:
FACHBEREICH JUGEND, SOZIALES UND WOHNEN
WOHNUNGSAMT
DIPL. VERWALTUNGSWIRT WERNER HEINIG
TELEFON: (06172) 100 - 5080
TELEFAX: (06172) 100 - 5098
E-MAIL: WERNER.HEINIG@BAD-HOMBURG.DE
DRUCK:
MAGISTRAT DER STADT BAD HOMBURG V.D.HÖHE
TITELFOTOS:
WOHNANLAGE „GÖTZENMÜHLWEG“
(GÖTZENMÜHLWEG 51 - 57, SODNER STR. 2 - 8, WIESBADENER STR. 15 - 21,
VON BERND ARNOLD
März 2013

Anlage 1
1.600.000,00 €
Gesamtvolumen der wohnungswirtschaftlichen
Fördermaßnahmen
Betrag
1.400.000,00 €
1.200.000,00 €
1.000.000,00 €
800.000,00 €
600.000,00 €
400.000,00 €
200.000,00 €
0,00 €
Gesamtförderung
Darlehen
Zuschüsse
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 24

Anlage 2
Subventionsbedarf Generalmietwohnungen
800.000,00 €
700.000,00 €
600.000,00 €
Oberste Gärten
Frölingstraße
Betrag
500.000,00 €
400.000,00 €
300.000,00 €
200.000,00 €
100.000,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 25

Anlage 3
Entwicklung Darlehen für familiengerechtes Wohnen
450.000,00 €
400.000,00 €
350.000,00 €
300.000,00 €
Betrag
250.000,00 €
200.000,00 €
150.000,00 €
100.000,00 €
50.000,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Fördermaßnahmen Darlehen für familiengerechtes Wohnen
14
12
10
Förderfälle
8
6
4
6
8 8
7 7
4
5
4
5
2
2
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 26

Anlage 4
Entwicklung Solarthermisches Förderprogramm
250.000,00 €
200.000,00 €
Betrag
150.000,00 €
100.000,00 €
50.000,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Maßnahmen Solarthermisches Förderprogramm
70
69
60
Förderfälle
50
40
30
20
17
18
36
27
29
39
49
45
10
0
7
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 27

Anlage 5
Entwicklung Förderprogramm Lärmschutzfenster
14.000,00 €
12.000,00 €
10.000,00 €
Betrag
8.000,00 €
6.000,00 €
4.000,00 €
2.000,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Maßnahmen Förderprogramm Lärmschutzfenster
10
Förderfälle
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
8
6
5
5
5 5
4
1
1 1
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 28

Anlage 6
Entwicklung der Wohngeld- und Mietzuschussempfänger
1500
Anzahl der Bewilligungen
1350
1200
1050
900
750
600
450
300
150
0
Wohngeld
Städtischer Mietzuschuss
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Entwicklung der Wohngeld- und Mietzuschusszahlungen
1.800.000,00 €
1.600.000,00 €
1.400.000,00 €
1.200.000,00 €
Wohngeld
Städtischer Mietzuschuss
Betrag
1.000.000,00 €
800.000,00 €
600.000,00 €
400.000,00 €
200.000,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 29

Anlage 7
Entwicklung der wohnungssuchenden Haushalte
900
800
700
600
Anzahl
500
400
300
200
100
0
Wohnungssuchende Gesamt
Sozialwohnungssuchende
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Entwicklung der wohnungssuchenden Haushalte
nach Haushaltsgröße
400
350
300
1 Pers. Haushalte
2 Pers. Haushalte
3 Pers. Haushalte
4 Pers. Haushalte
5 u. mehr Pers. Haushalte
Anzahl
250
200
150
100
50
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 30

Anlage 8
Entwicklung des Wohnungsbestandes
mit städtischem Belegungsrecht
1.800
1.799 1.788
1.770 1.740 1.740
1.675 1.669
1.612
Anzahl Wohnungen
1.500
1.200
900
600
300
1.344
1.334
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsvermittlungen
300
250
200
Wohnungen insgesamt
1 Zimmerwohnungen
2 Zimmerwohnungen
3 Zimmerwohnungen
4 u. mehr Zimmerwohnungen
Anzahl
150
100
50
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Wohnungsbericht 2012 31