(Entwurf) zum Bebauungsplan 934 - Breslauer ... - Stadt Aachen

Fachbereich Stadtentwicklung Der Oberbürgermeister
und Verkehrsanlagen
Begründung (Entwurf)
zum
Bebauungsplan 934
- Breslauer Straße/Berliner Ring -
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
für den Bereich zwischen der A 544, Berliner Ring und Breslauer Straße
Lage des Plangebietes

Bebauungsplan Nr. 934 Begründung zur Offenlage
- Breslauer Straße/Berliner Ring - Fassung vom 12.05.2011
Inhaltsverzeichnis
1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation
1.1 Beschreibung des Plangebietes
1.2 Regionalplan
1.3 Flächennutzungsplan (FNP)
1.4 Bestehendes Planungsrecht
2. Anlass der Planung
3. Ziel und Zweck der Planung
3.1 Allgemeine Ziele
3.2 Ziel der Planung
3.3 Erschließung / Verkehr
3.4 Jugend- und Familienfreundlichkeit
4. Begründung der Festsetzungen
4.1 Art der baulichen Nutzung
4.2 Maß der Nutzung
4.2.1 Grundflächenzahl (GRZ)
4.2.2 Gebäudehöhe (GH)
4.3 Überbaubare Grundstücksflächen
4.4 Stellplätze
4.5 Lärmschutz
4.5.1 Büronutzungen
4.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
4.7 private Grünflächen
4.8 Gestalterische Maßnahmen
4.9 Kennzeichnungen
4.10 Nachrichtliche Übernahmen
4.10.1 Qualifizierte Straßen / Beschränkungszonen Autobahn A 544
4.10.2 Satzung über Werbeanlagen
5. Kampfmittel
6. Umweltbelange
7. Auswirkungen der Planung
8. Kosten
8. Plandaten
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Bebauungsplan Nr. 934 Begründung zur Offenlage
- Breslauer Straße/Berliner Ring - Fassung vom 12.05.2011
1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation
1.1 Beschreibung des Plangebietes
Bei dem Geltungsbereich des Bebauungsplans handelt es sich um Teilflächen eines Gewerbe- und
Industriegebiet, das nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 517 Ende der siebziger Jahre vollständig
bebaut wurde. Der Gesamtbereich wird im Wesentlichen durch Gewerbebetriebe, kleinere Handwerksbetriebe
und großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 934 umfasst den Bereich zwischen der Autobahn A 544 im
Nordwesten, dem Berliner Ring im Nordosten, der Breslauer Straße im Südosten und der Kleingartenanlage
(Eintracht Nord). Der Bereich (ca. 55.183 m²) umfasst das Grundstück eines großflächigen Einkaufszentrum aus
den 80er Jahren, mit einem Vollsortimenter (Real-Markt) mit ergänzenden Verkaufsflächen als Shopzone im
Eingangsbereich und einem aufgeständerten Baukörper, der im EG als Stellplatzfläche und im OG als
Verkaufsflächen genutzt wird. Diese ehemals als Möbel-Markt genutzten Flächen sind derzeit ungenutzt. Auf
dem Gelände befinden sich zudem eine Freie Tankstelle sowie die notwendigen Stellplätze der Nutzungen.
Bis auf Böschungen und Randbereiche ist das Plangebiet vollständig versiegelt und weitgehend ohne
Vegetation.
1.2 Regionalplan
Der Regionalplan 2003 (Stand: April 2008) stellt für das Grundstück einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)
dar.
1.3 Flächennutzungsplan (FNP)
Der Flächennutzungsplan aus dem Jahre 1980 stellt für den Geltungsbereich Sondergebiete dar. Im Hauptplan
sind die Sondergebiete mit Ziffern gekennzeichnet, die im Textteil bezüglich der Zweckbestimmung und Art der
Nutzung weiter konkretisiert werden. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Ziffer 11 dargestellt
und eine Zweckbestimmung für Verbrauchermärkte und Einkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von > 1.500m²
vorgesehen. Als Art der Nutzung sind Gebäude, Hallen und sonstige bauliche Anlagen sowie Parkplätze
bestimmt. Im Hauptplan sind zusätzlich Symbole für Parkplatzflächen dargestellt.
Aufgrund der Ziele der verbindlichen Bauleitplanung und der vorgesehenen Festsetzungen im Bebauungsplan
ist eine Änderung / Berichtigung des Flächennutzungsplans nicht erforderlich.
1.4 Bestehendes Planungsrecht
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 517 der durch Bekanntmachung am
09.07.1977 rechtsverbindlich wurde. Dieser Bebauungsplan setzt für die Teilfläche Gewerbegebiet mit einer
GRZ 0,6 und GFZ 2,2 sowie großflächig überbaubare Grundstücksflächen durch Baugrenzen fest. Vom
Fahrbahnrand der A 544 sind zwei Werbeverbotszonen (40 und 100 m) festgesetzt, die jedoch nicht weiter in der
Begründung oder den Schriftlichen Festsetzungen konkretisiert werden. Dem Bebauungsplan liegt die
Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1968 zugrunde.
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans existieren zwei Aufstellungsbeschlüsse (A 100 und A 217) mit
dem Ziel der Einzelhandelssteuerung. Der Bereich des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans A 100 aus
dem Jahre 1989 umfasst zusammen mit dem anschließenden Aufstellungsbeschluss A 135 den Gesamtbereich
des Bebauungsplans Nr. 517. Der A 100 wurde aufgrund eines fehlenden Einzelhandelskonzeptes nicht weiter
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Bebauungsplan Nr. 934 Begründung zur Offenlage
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verfolgt. Um dem wachsenden Anpassungsdruck auf den Grundstücken der vorhandenen Einkaufzentren durch
eine steuernde Einzelhandelsplanung gemäß dem (seinerzeit) in Aufstellung befindlichen Zentren- und
Nahversorgungskonzeptes zu begegnen, wurde der Aufstellungsbeschluss der Bebauungspläne 934 und 935,
für den im Fokus stehenden Bereich, zeitlich vorgezogen.
Im Vorgriff der Aufstellung der Bebauungspläne 934 und 935 wurde von der Stadt Aachen der Bebauungsplan
Nr. 517 in dem 1. Änderungsverfahren angepasst. Ziel dieser 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 517 ist es,
das Verbot von Ein-/Ausfahrten von/zu der Breslauer Straße aufzuheben. Der Bebauungsplan trat im Mai 2010
in Kraft. Durch die Rückstufung der qualifizierten Breslauerstraße (L 221) im Jahre 2009 in eine kommunale
Straße konnte das grundsätzliche Ein- und Ausfahrtsverbot aufgehoben werden.
2. Anlass der Planung
Der Bebauungsplan Nr. 517 –Stolberger -/ Breslauer-/ Rottstraße und Berliner Ring –setzt ein Gewerbegebiet
fest. Entsprechend der zugrunde liegenden Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1968 sind Einkaufszentren,
die der gemeindlichen Versorgung dienen, ohne Beschränkung der Verkaufsfläche oder Sortimente zulässig.
Seit 1989 besteht ein Aufstellungsbeschluss (A 100) zur städtebaulichen Neuordnung des Gebietes, der jedoch
aufgrund des langen Zeitraumes nicht mehr herangezogen werden kann. Das Bauleitplanverfahren wurde 1994
wegen eines fehlenden Einzelhandelskonzeptes nicht fortgeführt.
Mit dem Zentren- und Nahversorgungskonzeptes der Stadt Aachen 2008 liegt das geforderte
Einzelhandelskonzept zur Steuerung des Einzelhandels nun vor, so dass das Bauleitplanverfahren mit den
Bauleitplänen 934 und 935 fortgeführt werden kann.
3. Ziel und Zweck der Planung
3.1 Allgemeine Ziele
Gemäß den Zielen des Zentren- und Nahversorgungskonzeptes der Stadt Aachen dürfen Sondergebiete für
großflächigen Einzelhandel nur noch in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden. Als Ausnahme
gelten bestehende Betriebe unter Beschränkung auf den vorhandenen Bestand. Der Bebauungsplan Nr. 517
enthält keine Festsetzungen zu Einzelhandelsnutzungen. Außerdem liegt dem Bebauungsplan die
Baunutzungsverordnung von 1968 zugrunde. Aufgrund der rechtlichen Lücken zur Steuerung der
Einzelhandelsnutzungen haben sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 517 bereits mehrere
Einzelhandelsnutzungen etabliert, die sich nach Art, der Lage oder dem Umfang auf die Verwirklichung der Ziele
der Raumordnung und der Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur
unwesentlich auswirken können. Insofern besteht ein Erfordernis zur Steuerung des Einzelhandels, in dem
ursprünglich für eine gewerbliche Nutzung vorgesehenen Bereich. Der zugrunde liegende Beschluss zur
Aufstellung eines Bebauungsplans (A 217) umfasst die beiden Bereiche der Einkaufszentren an der Breslauer
Straße, die thematisch gleich zu behandeln sind. Aus redaktionellen Gründen werden diese zwei Bereiche in
eigenständige Bauleitplanverfahren geteilt. Die Verfahren sollen inhaltlich angeglichen und möglichst zeitlich
parallel geführt werden.
3.2 Ziel der Planung
Das Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen definiert eine parzellenscharfe Festlegung von
Haupt-, Stadtteil- und Nahversorgungszentren und die Festlegung der zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimente. Ziel ist hierbei der Schutz und die Stärkung bestehender Zentren und die Vermeidung von
Ansiedlungen an nicht - integrierten Standorten.
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Der Standort (B-Plan 934) erfüllt nicht die Kriterien einer Zentrenkategorie gem. Zentren- und
Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen bzw. STRIKT (Städteregionales Einzelhandelskonzept Aachen).
Dennoch handelt es sich bei dem Standort um eine etablierte Lage die seit Jahrzehnten im Aachener Ostviertel
gut angenommen wird und der Versorgung dient. Ziel der Planung ist es, die Standorte zu sichern, um die
vorhandene Versorgungsfunktion aufrecht zu erhalten. Zum Schutz der zentralen Versorgungslagen sollen die
Verkaufsflächen und die zulässigen Sortimente jedoch auf den vorhandenen Bestand beschränkt werden. Für
den Bestandsstatus werden die vorhandenen bzw. baurechtlich genehmigten Verkaufsflächen und Sortimente
erfasst und festgesetzt. Die Festsetzung der unterschiedlichen vorhandenen Sortimente soll durch
Zusammenfassung von Warengruppen, analog der Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen
Bundesamtes aus dem Jahre 2003, erfolgen. Die Größe der Verkaufsflächen soll durch Festsetzung einer
maximalen Gesamtverkaufsfläche auf das gegenwärtig genehmigte Maß festgesetzt werden. Unterhalb dieser
Gesamtverkaufsflächen sollen die bestehenden Verkaufsflächen innerhalb der einzelnen Sortimente mit
adäquaten Verkaufsflächenaufschlägen versehen werden. Dadurch wird erreicht, dass in einem gewissen Maß
unternehmerische Entscheidungen zur Angebotsverschiebung innerhalb des Einkaufszentrums möglich sind.
Durch Festsetzung der Gesamtverkaufsfläche wird sichergestellt, dass keine erheblich nachteiligen
Auswirkungen auf die zentralen Versorgungslagen zu befürchten sind.
Ziel des Bebauungsplans –Breslauer Straße/Berliner Ring- ist die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung am
Standort zur Stärkung und Verbesserung der Attraktivität des Hauptzentrums und der umgebenden
Stadteilzentren. Entsprechend den Anforderungen des § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB dient die Bauleitplanung im
Besonderen der Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Aachen. Die
Bauleitplanung basiert auf dem Zentren- und Nahversorgungskonzept 2008 der Stadt Aachen und setzt dieses
städtebauliche Entwicklungskonzept in verbindliches Planungsrecht um. Das Planerfordernis resultiert aus dem
realen Ansiedlungsdruck auf Bereiche mit Steuerungslücken für großflächige Einzelhandelsnutzungen. Die
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 934 ist somit für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt
Aachen erforderlich.
Als Nutzungsziel sollen Sonstige Sondergebiete gem. § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt werden und durch
besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung definiert werden.
Sondergebiet Breslauer Straße 35 (Real-Markt)
Der Real-Markt ist als Einkaufszentrum gem. § 11 Abs. 3 BauNVO zu klassifizieren. Auf einem Grundstück ist
eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher Art und Größe innerhalb eines
Gebäudekomplexes vorhanden. Als wesentliches Merkmal ist festzustellen, dass eine einheitliche Planung (ein
Antragsteller für sämtliche Nutzungen) sowie eine einheitliche Finanzierung und Verwaltung der
Einzelhandelsangebote besteht. Unter einem gemeinsamen Dach werden auf unterschiedlichsten
Verkaufsflächengrößen Waren und Dienstleistungen angeboten. Neben dem Vollsortimenter Real (ca. 8.130 m²
VK) sind ein Schuh-Markt (ca. 573 m² VK) ein separater Getränkemarkt (ca. 470 m²), dem saisonalen Angebot
an Camping und Gartenartikeln (ca. 820 m² VK) und dem ehemaligen Möbel-Markt, weitere untergeordnete
Verkaufsstände Blumen, Uhren/Schmuck, Apotheke, Lederwaren, Geschenke und Schreibwaren sowie
Dienstleistungen wie Friseur, Reisebüro und Gastronomieeinrichtungen zugeordnet.
Bei der Festsetzung von maximalen Verkaufsflächen und der Beschränkung auf bestimmte Sortimente, ist
aufgrund der vorhandenen örtlichen Situation innerhalb des Sondergebietes nicht von einem Wettbewerb um
Verkaufsflächen und Sortimente auszugehen. Durch den bereits vorhandenen Bestand eines einzigen
Einkaufszentrums und insbesondere die Tatsache, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auch künftig
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nur ein einziges Einkaufszentrum zugelassen, ist ein „Windhundrennen“ auf Sortimente und Verkaufsflächen
auch für die Zukunft ausgeschlossen. Die Aufteilung und Vergabe der Verkaufsflächenkontingente innerhalb des
Einkaufszentrums wird somit dauerhaft zentral erfolgen und hat eine ausgewogene Gesamtbelegung des
Einkaufszentrums im Blick. Die Festsetzung des Bebauungsplans –Breslauer Straße/Berliner Ring - zielt auf
eine Kernaussage des Zentren- und Nahversorgungskonzeptes wonach etablierte Einzelhandelsnutzungen mit
Versorgungsfunktionen einen aktiven Bestandsschutz genießen sollen. Durch Festsetzung der absoluten
Gesamtverkaufsflächenobergrenze und der Berücksichtigung von Zuschlägen innerhalb der Verkaufsflächen
der Einzelsortimentsgruppen werden dem Betreiber des Einkaufszentrums gewisse Spielräume für
betriebsnotwendige Änderungen oder Verschiebungen innerhalb der Einzelsortimentsverkaufsflächen
eingeräumt. Als Grundlage für die Bemessung der Verkaufsflächen wurden die jeweils letzten
bauordnungsrechtlichen Genehmigungen herangezogen. Der Betreiber des Einkaufszentrums hat so die
Möglichkeit innerhalb eines festgesetzten Rahmens Verschiebungen von Einzelsortimentsverkaufsflächen in
einer Größe von ca. 10 % vorzunehmen, um auf aktuelle Marksituationen und besondere Nachfragen reagieren
zu können. Da es sich bei dem Einkaufszentrum um einen etablierten Betrieb handelt, der bereits viele Jahre
besteht, wird eine tragfähige und solide Wirtschaftsgrundlage unterstellt, die auch für die Zukunft geeignet
erscheint. Sollten darüber hinaus geringfügige betriebsbedingt notwendige Überschreitungen erforderlich
werden, die zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde, kann von den Festsetzungen des
Bebauungsplans befreit werden, wenn die Überschreitung mit dem Zentren- und Nahversorgungskonzept der
Stadt Aachen vereinbar ist.
Der Bebauungsplan 934 – Breslauer Straße/Berliner Ring - soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung
gem. § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Bei dem Bereich handelt es sich um
einen planungsrechtlich gesicherten und bereits bebauten Bereich, der dem Innenbereich zuzuordnen ist. Ziel
des Bebauungsplans ist die Bestandssicherung und -begrenzung des vorhandenen Einkaufszentrums. Ein
Bebauungsplan der Innenentwicklung darf im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn ein
bestimmtes Maß der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO nicht überschritten wird. Da die
beiden Planverfahren 934 und 935 in einem engen sachlichen (Einzelhandelssteuerung), räumlichen und
zeitlichen Zusammenhang stehen werden beide Bauleitplanungen hinsichtlich der Berechnung der zulässigen
Grundflächen in Gänze betrachtet.
Bei der Ermittlung des Schwellenwertes (zulässige Grundfläche gem. § 13a BauGB) ist die Überschreitungsregel
gem. § 19 Abs. 4 BauNVO nicht anzuwenden. Bei einer rein schematischen Berechnung des Schwellenwertes,
über die festgesetzte zulässige Grundfläche GRZ 0,6 (Gebäudeflächen) der Bebauungspläne 934 und 935, wird
eine Größe der Grundfläche von 67.171 m² erreicht. Die tatsächlich vorhandene Bebauung überdeckt lediglich
eine Fläche von ca. 37.600 m² (unter Berücksichtigung der Erweiterung Hirsch-Center) da der Stellplatzbedarf
einen großen Teil der Grundstücke beansprucht. Entsprechend § 13 a Abs. 1 Nr. 2BauGB ist demgemäß von
einem Schwellenwert zwischen 20.000 und 70.000 m² auszugehen, so dass eine Vorprüfung des Einzelfalles
durchzuführen ist. Des Weiteren sind die Voraussetzungen für den Ausschluss des beschleunigten Verfahrens
zu prüfen – zum einen das Erfordernis einer Umweltverträglichkeitsprüfung zum anderen die Beeinträchtigung
von Natura-2000-Gebieten.
Die Entscheidung über den umweltrelevanten Eingriff hat bereits auf der Grundlage des Bauleitplanverfahrens
zum Bebauungsplan 517 stattgefunden und unterlag der Abwägung. Umweltrelevante Auswirkungen der
Planung sind bereits mit der Realisierung der Vorhaben eingetreten. Die Umweltauswirkungen der vorhandenen
und zulässigerweise errichteten baulichen Nutzungen sind somit als Ausgangszustand zu werten. Lediglich
zusätzliche, d.h. zukünftige Auswirkungen auf die Umwelt, die durch die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr.
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934 hervorgerufen werden, sind zu ermitteln und zu bewerten. Durch den Bestand festsetzenden - und -
begrenzenden Charakter des Bebauungsplans werden keine neuen, über das bereits vorhandene bzw.
zulässige Maß (B-Plan Nr. 517), hinausgehenden Baurechte ermöglicht. Folglich sind grundsätzlich keine
weiteren Auswirkungen durch die Planung zu erwarten.
Die Vorprüfung des Einzelfalles gem. § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB unter Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden, hat ergeben, dass
aufgrund des im Wesentlichen Bestandssichernden Charakters voraussichtlich keine erheblichen
Umweltauswirkungen zu erwarten sind.
3.3 Erschließung / Verkehr
Das Grundstück des Real-Marktes wird durch eine separate Zuwegung an der Breslauer Straße erschlossen.
Die Kleingartenanlage Eintracht Nord wird ebenfalls über diese Zuwegung erschlossen.
3.4 Jugend und Familienfreundlichkeit
Der Kriterienkatalog – Familienfreundlichkeit im Städtebau – wurde bei der Bauleitplanung berücksichtigt. Da
lediglich der Bestand überplant und planungsrechtlich in einem Bebauungsplan fixiert wird, ergeben sich zur
Umsetzung der Familienfreundlichkeit keine zusätzlichen Möglichkeiten. Zusammenfassend ist festzustellen,
dass durch die Bauleitplanung die zentralen Versorgungszentren geschützt und gestärkt werden sollen. Der
Erhalt und die Entwicklung der zentralen Versorgungszentren dienen direkt der Familienfreundlichkeit, da an
zentraler Stelle Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen mit kurzen Wegen vorgehalten werden. Obwohl der
Standort Breslauer Straße / Berliner Ring als automobilorientiert einzustufen ist, werden zusätzlich untergeordnet
Nahversorgungsfunktionen für das Wohnumfeld übernommen.
4. Begründung der Festsetzungen
4.1 Art der baulichen Nutzung
Gemäß Baunutzungsverordnung sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in einem Sonstigen Sondergebiet
gem. § 11 BauNVO zulässig. Die vorhandene Einzelhandelsnutzung (Real) erfüllt die Tatbestandsmerkmale der
Großflächigkeit als Einkaufszentren gem. § 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und soll folgerichtig als Sonstiges
Sondergebiet festgesetzt werden. Die Art der Nutzung wird durch besondere Festsetzungen hinsichtlich ihrer
Zweckbestimmung und der besonderen Sortiments- und Verkaufsflächensituation als SO1 festgesetzt.
Sondergebiet SO1
Das Sondergebiet SO1 ist durch die Festsetzung nur die Nutzung eines einzigen Einkaufszentrums im Sinne
eines einzigen Handelsbetriebes zulässig. Dies zielt auf die Sicherung der einheitlichen Planung, Finanzierung
und Verwaltung der Einzelhandelsnutzung für die Zukunft. Neben dem dominierenden SB-Warenhaus Real-
Markt sind zusätzlich verschiedene Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsangebote zugeordnet und
bilden im Zusammenschluss das Einkaufzentrum. Die Summe der Verkaufsflächen einschließlich der relevanten
Erschließungsflächen (Gänge, Vorkassen- und Kassenzonen) werden summiert und ergeben eine gerundete
Fläche von 7.600 m², die als Gesamtverkaufsflächenobergrenze festgesetzt werden soll. Die Obergrenze darf
durch die Summe der Einzelsortimente nicht überschritten werden und ist nicht unmittelbar an
Sortimentsbeschränkungen gebunden. Als relevante Erschließungsflächen werden auch die Flächen der Mall
gezählt, da in der Shopzone keine abgeschlossenen Verkaufseinheiten bestehen und die Verkaufsaktivitäten (z.
B. Thekenaufstellflächen) die Mallflächen mitbenutzen. Die im SB-Warenhaus vorhandenen
Dienstleistungsflächen (Salatbar, Friseur, Ausschank/Verzehr der Bäckerei u. Restaurant) sowie die
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Verkaufsflächen der nicht zentrenrelevanten Sortimente bleiben bei der Berechnung der
Gesamtverkaufsflächenobergrenze unberücksichtigt.
Die Einzelsortimente des Einkaufszentrums wurden zu Warengruppen –analog des Zentren- und
Nahversorgungskonzeptes der Stadt Aachen 2008 – zusammengefasst. Die notwendigen Erschließungsflächen
(s.o.) wurden anteilig den unterschiedlichen Verkaufsflächen der Warengruppen zugeordnet. Die Summe wurde
mit einem Aufschlag von ca. 10 % versehen. Dieser Aufschlag dient einem gewissen planungsrechtlichen
Spielraum, der für unternehmerische Entscheidungen in Ansatz gebracht werden kann. Die
Gesamtverkaufsflächenobergrenze von 7.600 m² darf jedoch auf keinen Fall überschritten werden. Im
Umkehrschluss sind Aufschläge innerhalb einer Warengruppe mit einer Reduzierung von anderen
Warengruppen verbunden. Die Flächen für reine Dienstleistungsangebote (z.B. Frisör, Reisebüro und
Gastronomie) werden nicht als Verkaufsflächen betrachtet und unterliegen nicht der Festsetzung durch den
Bebauungsplan Nr. 934. Als Grundlage zur Ermittlung der Verkaufsflächen und Sortimente wurde die letzte
Baugenehmigung (Aktenzeichen 63/23-02953-2006 Nachtrag vom 01.03.2007 und Bestandspläne des
Antragstellers vom 23.01.2007) herangezogen. Um den unternehmerischen Handlungsrahmen auszuweiten soll
auf eine Festsetzung der nicht zentrenrelevanten Sortimente verzichtet werden. Durch die
Festsetzungsbeschränkung auf die nah- und zentrenrelavanten Sortimente reduziert sich die
Bestandsverkaufsfläche von ca. 14.580 m² auf eine Verkaufsflächenfestsetzung von max. 7.600 m². Der Verzicht
auf Festsetzung nicht zentrenrelevanter Sortimente dient den privaten Belangen der Unternehmen, ohne
schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungslagen auszuüben.
Ausschluss von Bordellen und Vergnügungsstätten
In den Sondergebieten -Einkaufszentren mit Dienstleistungen - sind Bordelle, bordellartige Nutzungen und
Vergnügungsstätten nicht zulässig. Durch den Ausschluss derartiger Nutzungen soll der Bereich vor einem
“Trading –Down- Effekt“ bewahrt werden. Mit dem Umbau des Hirsch-Centers und dem Neubau der
Generalvertretung Mercedes Benz (Breslauer Str.) hat der Bereich städtebaulich eine erhebliche Aufwertung
erfahren, von der weitere positive Impulse für die Umgebung erwartet werden. Von den auszuschließenden
Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sind
hingegen negative Impulse zu erwarten, die die aufkeimende Aufwertung eher hemmen würden. Zudem ist mit
einer Konkurrenz zwischen Betrieben oder Betriebsteilen mit einem wesentlich höheren Investitionsbedarf und
einer geringeren Ertragsstärke zu rechnen, weil der Wettbewerb um Grundstücke und Immobilien zwischen
Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und
Mietpreise führt und damit zu einer Verdrängung gewachsener Nutzungen mit schwächerer Finanzkraft. Gemäß
einem Grundsatzbeschluss des Rates der Stadt Aachen sollen Spielhallen nur in einem eng abgegrenzten
Bereich der Stadt Aachen zugelassen werden. Der Standort Breslauer Straße/Dresdener Straße gehört nicht zu
diesem definierten Bereich.
4.2 Maß der baulichen Nutzung
4.2.1 Grundflächenzahl (GRZ)
Das Maß der baulichen Nutzung soll für das Sonstige Sondergebiet, analog des Bebauungsplans Nr. 517, auf
eine Grundflächenzahl GRZ 0,6 festgesetzt werden. Gemäß der zugrunde liegenden Baunutzungsverordnung
BauNVO 1968 bleiben die Flächen für Nebenanlagen (Stellplätze, Zufahrten, Feuerwehrumfahrungen etc.) bei
der Ermittlung der zulässigen GRZ ohne Berücksichtigung. Die vorhandene und legal hergestellte
Bestandsnutzung umfasst einen Versiegelungsgrad (Gebäude + Nebenanlagen + Stellplätze/Zufahrten) von
durchschnittlich 90 % innerhalb der Baugebiete. Dies entspricht einer GRZ von 0,9 gem. der BauNVO 1990. Um
dem Ziel des Bebauungsplans zur Bestandssicherung und -begrenzung der Einkaufszentren gerecht zu werden,
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soll sich der Bebauungsplan auch im Bezug auf die Festsetzung der zulässigen Grundflächen an der
Realnutzung orientieren. Um keine Spannungen hinsichtlich der Nutzungen und der Umweltbelange bei der
Transformierung in aktuelles Planungsrecht zu erzeugen, soll die zulässige Grundfläche gem. § 19 Abs. 1-3
BauNVO (Hauptanlagen/Gebäude) auf die bisher zulässige GRZ 0,6 und für Nebenanlagen und Stellplätze etc.
eine Überschreitung der GRZ bis höchstens 0,9 zulässig sein. Die Überschreitungsregel ist grundsätzlich bis zu
einer Kappungsgrenze von GRZ 0,8 vorgesehen. Aufgrund der besonderen städtebaulichen Situation –
Überführung einer zulässigen Bestandsnutzung in aktuelles Planungsrecht – sowie der wesentlichen
Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung bei Einhaltung der Kappungsgrenze von GRZ 0,8,
ist eine Überschreitung in einem geringfügigem Ausmaß auf einen Höchstwert von GRZ 0,9 für Nebenanlagen,
Stellplätze etc. gem. §19 Abs. 4 Nr. 1 u. 2 BauNVO zulässig.
Die ehemals festgesetzte GFZ soll gestrichen werden, da die Festsetzung einer Geschossflächenzahl bei
eingeschossigen Nutzungsformen bzw. durch die Begrenzung Verkaufsflächen nicht sinnvoll erscheint.
4.2.2 Gebäudehöhe (GH)
Die Gebäudehöhe ist als Maß des oberen Abschlusses der Oberkante des Gebäudes definiert. Die angegebene
Maßzahl ist als absolutes Höhenmaß über Normalhöhennull (NHN) zu verstehen. Technikbedingte Anlagen sind
grundsätzlich innerhalb der Gebäudekubatur anzuordnen. Lediglich technische Anlagen- oder Anlagenteile, die
unbedingt der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen, dürfen die festgesetzte Gebäudehöhe
ausnahmsweise um maximal 2,50 m überschreiten. Zusätzlich müssen sie im entsprechenden Maß von der
Dachkante abgerückt werden, um sich optisch der Gebäudekubatur unterzuordnen.
4.3 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gem. § 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Es
werden großflächige Baufenster –entsprechend dem Bebauungsplan Nr. 517- vorgesehen, um dem Nutzer eine
hohe Flexibilität bei der Nutzung der Grundstücke und Aufteilung der Baukörper zu ermöglichen.
4.4 Stellplätze
Die Stellplätze der Einzelhandelsnutzung sind gem. § 12 Abs. 1 BauNVO in dem Sondergebiet
-Einkaufszentrum- allgemein zulässig. Aufgrund der großen Baugebietsfestsetzung sind im Verhältnis von
Einzelhandelsgröße zu Grundstücksgröße ausreichend Flächen für notwendige Stellplätze vorhanden.
4.5 Lärmschutz
4.5.1 Büronutzungen
Zum Schutz der Berufstätigen in Bürogebäuden soll festgesetzt werden, dass Aufenthaltsräume zum Aufenthalt
von Menschen ≥ 8 Stunden, durch ein resultierendes Schalldämmmaß der Außenbauteile von 35 dB (gem. DIN
4109) vor den Lärmbelastungen der umgebenden viel befahrenen Straßen (z.B. A 544, Berliner Ring, Breslauer
Straße) und den nutzungsspezifischen Belastungen der Sonder- und Gewerbegebiete zu schützen sind.
Entsprechend der Umgebungslärmkartierung der Stadt Aachen ist mit einem Umgebungslärm durch die Straßen
von bis zu max. 70 dB(A) zu rechnen.
4.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Zur Sicherung der Erschließung ist im Bebauungsplan Nr. 517 ein Teilbereich der Zufahrt zur Breslauer Str. 35
(Real-Markt) mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Dauerkleingartenanlage -Eintracht Nord-
belastet. Diese Rechte werden in den Bebauungsplan 934 übernommen, um weiterhin die Erschließung der
Kleingartenanlage zu sichern. Der unmittelbar an die Breslauer Straße anschließende Bereich ist entsprechend
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des Bebauungsplans Nr. 517 als Verkehrsfläche festgesetzt. Die Stadt Aachen ist bereits z.T. Eigentümerin der
Verkehrsfläche. Zur beabsichtigten öffentlichen Widmung der Verkehrsfläche ist ein gänzlicher Erwerb der
Fläche geplant.
4.7 Private Grünfläche
Entsprechend der Realnutzung und dem zugrunde liegenden Bebauungsplan Nr. 517 ist nördlich der
Zufahrtsstraße des Einkaufszentrums eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung –Dauerkleingärten-
festgesetzt. Diese Grünfläche ist Teil der Kleingartenanlage –Eintracht Nord – und soll im vorhandenen Zuschnitt
und als Festsetzung im Bebauungsplan erhalten bleiben.
4.8 Gestalterische Maßnahmen
Zulässigkeit von Werbeanlagen siehe 4.10.2
4.9 Kennzeichnung
Aufgrund ehemaliger Nutzungen besteht in einem Teilbereich des Geltungsbereiches ein Verdacht auf Altlasten
bzw. schädliche Bodenveränderungen. Der Altlastenverdacht kann für die Wirkungspfade Boden-Mensch und
Boden-Nutzpflanze ausgeschlossen werden, da das Gelände derzeit weitestgehend überbaut bzw. versiegelt ist.
Bezüglich des Wirkungspfades Boden–/Grundwasser ist das laufende Monitoring-Programm ausreichend.
Weitere Boden- und Grundwasseruntersuchungen sind im Rahmen des aktuellen Bebauungsplanverfahrens
nicht erforderlich. Dennoch wird vom Fachbereich Umwelt empfohlen, Teile des Geltungsbereiches des
Bebauungsplans Nr. 934 gem. § 9 Abs. 5 BauGB als Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden
Stoffen belastet sind, zu kennzeichnen. Die vorhandene Bodenversiegelung in den zu kennzeichnenden
Bereichen erfüllt eine Schutzfunktion und sollte aus diesem Grund erhalten bleiben. Konkret handelt es sich bei
der Verdachtsfläche um eine Tankstelle, deren näheres Gelände gekennzeichnet werden soll. Auf dem
Tankstellengelände wurden bereits 1997weitgehende Boden-Sanierungsmaßnahmen aufgrund von Belastungen
mit organischen Schadstoffen durchgeführt. Gleichwohl ist davon auszugehen, dass die Kontaminationen nicht
vollständig entfernt wurden und Bereiche mit Restbelastungen verblieben sind. Im selben Jahr wurde mit den
Grundwassersanierungsmaßnahmen begonnen, die bis heute nicht abgeschlossen sind. Bei künftigen Umbau-
bzw. Umnutzungsmaßnahmen sind voraussichtlich weitere Untersuchungs- und Sanierungsmaßnahmen
erforderlich.
4.10 Nachrichtliche Übernahmen
4.10.1 Qualifizierte Straßen / Beschränkungszone Autobahn A 544
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 Bundesfernstraßengesetz (FStrG) dürfen entlang der Bundesautobahn A 544 in einem
Streifen von bis zu 40 m keine Hochbauten errichtet werden. Als Bezugspunkt gilt der äußere Rand der
befestigten Fahrbahn. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 FStrG bedürfen Baugenehmigungen oder sonstige
Genehmigungen der Zustimmung der Obersten Landesstraßenbehörde, wenn sie innerhalb eines Streifens von
100 m längs der Bundesautobahn errichtet, geändert oder anders genutzt werden sollen. Als Bezugspunkt gilt
der äußere Rand der befestigten Fahrbahn.
4.10.2 Satzung über Werbeanlagen
Bezüglich der Gestaltung von Werbeanlagen wird auf die rechtskräftige Satzung über Werbeanlagen im Bereich
der Hauptausfallstraßen und in Gewerbegebieten der Stadt Aachen vom 17. September 2007 hingewiesen.
Diese gem. § 6 Abs. 1 BauO NRW erlassenen Satzung gilt uneingeschränkt für den Bebauungsplan 934 –
Breslauerstraße/Berliner Ring- und ist entsprechend anzuwenden.
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Bebauungsplan Nr. 934 Begründung zur Offenlage
- Breslauer Straße/Berliner Ring - Fassung vom 12.05.2011
5. Kampfmittel
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt im ehemaligen Bombenabwurfgebiet. Bauanträge, die mit
Eingriffen in den Boden verbunden sind, sind dem zuständigen Fachbereich Bauverwaltung vorzulegen.
Erdarbeiten sind mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus
Sicherheitsgründen die Arbeit sofort einzustellen und unverzüglich die Bauverwaltung der Stadt Aachen oder die
nächstgelegene Polizeidienststelle zu verständigen.
6. Umweltbelange
Der Bebauungsplan Nr. 934 soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt
werden. Ziel ist die Sicherung und Begrenzung der Einzelhandelsnutzungen Real-Markt, Breslauer Straße. Die
Festschreibung der Sortimente und Verkaufsflächen dient dem Schutz der im Zentren und
Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche. Das Plangebiet ist
weitgehend bebaut.
Da die Flächen der beiden Bebauungspläne Nr. 935 und 934 in sachlichen, räumlichen und zeitlichen
Zusammenhang zu sehen sind und die 20.000 m²-Grenze des § 13 a Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 überschreiten,
jedoch unter der 70.000 m²-Grenze bleiben, ist eine Prüfung des Einzelfalls nach BauGB vorzunehmen.
Zunächst sind die Ausschlussgründe „Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung“ und
„Beeinträchtigung eines FFH-Gebiets oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes“ zu betrachten.
Gemäß Anlage 1 zu § 3 Absatz 1 Satz 1 UVPG Ziffer 18.8 i. V. mit Ziffer 18.6 für den Bau z.B. eines
Einkaufszentrums im Innenbereich von 5.000 m² oder mehr ist eine allgemeine Prüfung des Einzelfalles gefordert.
Die Anforderungen bezüglich eines möglichen Bauvorhabens von ggf. 5.000 m² oder mehr legt das gleiche
Prüfungsniveau (s.o.) zugrunde. Grundsätzlich ist im Wege der allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalles festzustellen,
ob es sich um ein UVP-pflichtiges Vorhaben handelt. Nach § 17 UVPG richtet sich die
Umweltverträglichkeitsprüfung einschließlich Vorprüfung nach den Vorschriften des BauGB, sobald es sich um die
Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen für entsprechende Vorhaben handelt. Somit ist der
Kriterienkatalog der Anlage 2 BauGB zu § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 anzuwenden.
Die Flächen sind bereits durch die Umsetzung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 517 nahezu vollständig
versiegelt und unterliegen seit Jahren einer gewerblichen Nutzung, so dass der naturschutzrechtliche Eingriff
bereits vollzogen ist. Die im Kriterienkatalog aufgeführten Schutzgebiete (Naturschutzgebiet, Nationalpark,
Biosphärenreservat, Landschaftsschutzgebiet, gesetzlich geschützte Biotope, Wasserschutzgebiete,
Bodenschutzgebiete pp) sind nicht betroffen. Schutzwürdige Böden liegen im Plangebiet nicht vor. Die geringen
Grünstrukturen können erhalten bleiben. Für die Dauerkleingärten im Anschluss an den REAL-Markt zeichnet
sich durch die neue Festsetzung keine Verschlechterung der Lärmsituation ab, so dass diesbezüglich keine
erheblichen nachteiligen Auswirkungen zu erwarten sind. Der zunächst bestehende Altlastenverdacht kann für
die Wirkungspfade Boden-Mensch und Boden-Nutzpflanze ausgeschlossen werden, da das Gelände derzeit
weitestgehend überbaut bzw. versiegelt ist. Bezüglich des Wirkungspfades Boden-Grundwasser ist das laufende
Monitoring-Programm ausreichend. Somit ergeben sich aus der Prüfung keine Anhaltspunkte für erhebliche
negative Auswirkungen auf die Umwelt, so dass keine förmliche Umweltprüfung durchzuführen ist. Im
vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB wird von einer förmlichen Umweltprüfung abgesehen.
Gleichwohl sind grundsätzlich die Umweltbelange in die Abwägung einzustellen. Wie in der Vorprüfung bereits
festgestellt, hat aufgrund der erfolgten rechtmäßigen Überbauung der Eingriff in den Naturhaushalt bereits
stattgefunden. Darüber hinaus wird durch den neuen Bebauungsplan der Bestand gesichert, so dass auch bei
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einem eventuellen Abriss und Neubau über das heutige Maß hinaus kein Baurecht geschaffen wird und daher
keine erheblichen, nachteiligen Auswirkungen für die Umwelt zu erwarten sind.
Hinsichtlich des Altlastenverdachts folgende Ausführungen:
Im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplangebietes 517 wurden seit Anfang der 90er Jahre
umfangreiche Boden- und Grundwasseruntersuchungen in Bereichen durchgeführt, in denen Verdacht auf
Altlasten bzw. schädliche Bodenveränderungen bestand. Die Untersuchungen wurden auch im Bereich des
aktuellen Plangebietes durchgeführt.
Im östlichen Bereich befindet sich eine Tankstelle (Tank-Service Halle GmbH). Auf dem Tankstellengelände
wurden bereits 1997 weitgehende Boden-Sanierungsmaßnahmen auf Grund von Belastungen mit organischen
Schadstoffen durchgeführt. Gleichwohl ist davon auszugehen, dass die Kontaminationen nicht vollständig
entfernt wurden und Bereiche mit Restbelastungen verblieben sind. Im selben Jahr wurde mit den Grundwasser-
Sanierungsmaßnahmen begonnen, die bis heute nicht abgeschlossen sind. Bei künftigen Umbau- bzw.
Umnutzungsmaßnahmen sind voraussichtlich weitere Untersuchungs- und Sanierungsmaßnahmen erforderlich.
Bewertung
Der Altlastenverdacht kann für die Wirkungspfade Boden-Mensch und Boden-Nutzpflanze ausgeschlossen
werden, da das Gelände derzeit weitestgehend überbaut bzw. versiegelt ist. Bezüglich des Wirkungspfades
Boden-Grundwasser ist das laufende Monitoring-Programm ausreichend.
Weitere Boden- und Grundwasseruntersuchungen sind im Rahmen des aktuellen Bebauungsplanverfahrens
nicht erforderlich. Es wird empfohlen, auf Grund des oben dargestellten Sachverhalts die Tankstelle in der
Teilfläche 1 und die gesamte Teilfläche 2 gem. § 9 Abs. (5) BauGB als Fläche, deren Böden erheblich mit
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, zu kennzeichnen. Die in den zu kennzeichnenden Bereichen
vorhandene Bodenversiegelung erfüllt eine Schutzfunktion und sollte aus diesem Grund erhalten werden.
Schutzwürdige Böden liegen im Plangebiet nicht vor.
Anlage zur Kennzeichnung gem. § 9 Abs. 5 BauGB
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7. Auswirkungen der Planung
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans mit Festschreibung der vorhandenen Verkaufsflächen und
Sortimente soll ein Rahmen vorgegeben werden, in dem unternehmerische Entscheidungen getroffen werden
können. Die sich daraus ergebenden Handlungsschranken stellen für das Unternehmen - hinsichtlich der
ursprünglich weit gefassten planungsrechtlichen Zulässigkeit des Bebauungsplans Nr. 517 – einen tiefen
Einschnitt dar. Bei der Bewertung der Sachlage ist jedoch zu berücksichtigen, dass zwischen dem Inkrafttreten
des Bebauungsplans 517 und der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 934 mehr als ein Vierteljahrhundert
vergangen ist und hinsichtlich der städtebaulichen Ziele weit reichende Entwicklungen stattgefunden haben.
Insbesondere die Auswirkungen des automobilgerechten Einkaufens auf der grünen Wiese und die
Auswirkungen auf die Innenstädte werden heute gegensätzlich beurteilt. Galt in den 70er Jahren eine
automobilgerechte Stadtplanung und die Suburbanisierung als erklärtes Ziel, ist man sich im 21. Jahrhundert
über den Wert florierender Innenstädte und die negativen Auswirkungen der Mobilität des motorisierten
Individualverkehrs bewusst. Die Erhaltung und Entwicklung der definierten zentralen Versorgungsbereiche zum
Wohle der Allgemeinheit und einer lebendigen Innenstadt und Stadtteilzentren sowie die verbrauchernahe
Versorgung hat in der Güterabwägung einen hohen öffentlichen Rang. In der Güterabwägung zwischen den
privaten - und öffentlichen Belangen kommt dem Schutz der Zentren eine höhere Wertigkeit zu.
Gleichwohl sieht die Stadt Aachen in dem Einkaufszentrum einen attraktiven und gut angenommenen
Einzelhandelsbetrieb, der auch der Versorgung der umliegenden Wohngebiete dient und aus diesem Grund
erhalten bleiben soll. Planungserfordernis ist der Schutz und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche
und nicht die weit reichende Einschränkung unternehmerischen Handelns. Auf die Festsetzung nicht
zentrenrelevanter Nutzungen soll gänzlich verzichtet werden, um einen breiten Nutzungskorridor des
Grundstückes für die Zukunft zu öffnen, ohne schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungslagen
befürchten zu müssen.
Einschränkungen des unternehmerischen Handelns können, je nach Ausmaß, einen Eingriff in das Eigentum
bedeuten. Das Eigentum ist durch das Grundgesetz garantiert und umfasst auch die Baufreiheit. Da die
Bauleitplanung Inhalte und Schranken des Eigentums bestimmen, sind die Belange des schutzwürdigen
Eigentums ein in besonderer Weise zu berücksichtigender Belang und nur gerechtfertigt, wenn sie die Belange
des Eigentums nicht unverhältnismäßig hinter sonstige Belange zurückstellt. Der Bestandsplan zum Bauantrag
beinhaltet eine dezidierte Darstellung sämtlicher Verkaufsflächen und Sortimente, die Bestandteil des
Genehmigungsbescheides wurden. Zur Festsetzung im Bebauungsplan wurden die Sortimente zu
Warengruppen zusammengefasst. Um den Aspekt des unternehmerischen Gestaltens Rechnung zu tragen wird
in den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans eine Erhöhung der Verkaufsflächen innerhalb der
Warengruppen um 10 % zugelassen. Mit diesem Spielraum und in Anbetracht der Unterstellung eines
erfolgsversprechenden Handelskonzeptes für das Einkaufszentrum, wird das schutzwürdige Eigentum in
ausreichender Weise berücksichtigt. Zur weiteren Öffnung hinsichtlich des unternehmerischen Handels wird auf
die Festsetzung der nicht zentrenrelevanten Sortimente komplett verzichtet.
Es existiert kein Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebietes nach Art und Maß der
baulichen Nutzung auch bei der Überplanung weiterhin zu gelassen werden muss. Auch ist – nach
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes – die Gemeinde nicht gehalten, eine bislang “potentielle“
Bebaubarkeit eines Grundstücks aufrecht zu erhalten. Der Bebauungsplan Nr. 934 setzt den
bauordnungsrechtlich genehmigten Bestand in Art und Maß der baulichen Nutzung fest und sichert so den
Fortbestand des Einkaufszentrums. Die aktive Bestandssicherung und die eingeräumte Nutzungsflexibilität
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Bebauungsplan Nr. 934 Begründung zur Offenlage
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werden hinsichtlich der Berücksichtigung der privaten Belange als ausreichend bewertet. Die bislang
“potentielle“ Bebaubarkeit des Grundstücks auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 517 kann nicht aufrecht
erhalten bleiben, da hier weit reichende Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungslagen zu befürchten sind.
8. Kosten
Durch die Planung fallen für den Haushalt der Stadt Aachen unmittelbar keine Kosten an. Im
Bauleitplanverfahren wurde festgestellt, dass sich im Einmündungsbereich Breslauer Straße zum Real-Markt /
Kleingartenanlage Erschließungsflächen teilweise im privaten Grundbesitz befinden und somit öffentlich nicht
gewidmet werden können. Im Vorgriff eines Grundstücksankaufs setzt der Bebauungsplan öffentliche
Verkehrsflächen fest. Nachfolgend sollen die Flächen von der Stadt Aachen erworben werden, um
ordnungsgemäß gewidmet zu werden.
9. Plandaten
Sondergebiet 52.770 m²
Grünflächen 1.130 m²
Verkehrsflächen 1.283 m²
Größe Plangebiet 55.183 m²
Verkaufsflächen 7.600 m² (nah- und zentrenrelevante Sortimente)
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