Thomas Albertin

Planung, Finanzierung und Realisierung von 

Hotelprojekten in Flächendestinationen 

Husum, 19. September 2013 

Vortrag von 

Thomas Albertin 

Vota Freizeit und Spezialimmobilien GmbH 

Hamburg

Vortrag Hotelprojekte in Flächendestinationen September 2013 

Was ist bei der Planung eines Hotels generell zu beachten? 

Standortfaktoren - Rahmendaten - Konzept 

• Gästepotenzial Bevölkerung und / oder Touristen 

• Positive wirtschaftliche Kennzahlen (Kaufkraft, Unternehmensbesatz, 

Messe, Tagungs- und Veranstaltungskapazitäten, Beschäftigungssituation, 

etc.) 

• Wettbewerbssituation (Segmentanalyse) 

• Verkehrliche Infrastrukturvoraussetzungen (Straßenanbindung, 

Parkplätze, etc.) 

• Vertriebs- und Vermarktungsmöglichkeiten 

• Konzept, das auf entsprechende Nachfrage trifft oder eine Lücke 

füllt 

• Ausreichende Kapazitäten und Flexibilität 

• Adäquater Flächenmix der Angebotskomponenten 

• Moderne bauliche Gestaltung 

© Vota GmbH, Hamburg, 2013 2


Welches können die Schwächen in einer Flächendestination in 

Hinsicht auf eine Hotelansiedlung sein? 

• Geringe Nachfrage im Einzugsgebiet 

• Dezentrale Lage und schlechte infrastrukturelle Anbindung 

• Ungünstige Wirtschaftsstruktur 

• Wenig korrespondierende Angebote von denen Hotels 

üblicherweise profitieren 

• Wenig geeignete Mikrostandorte 

• Wenig augenfällige Konzeptthemen/Ideen 

• Geringes Investoren-/Betreiberinteresse 



Welche Strategien könnten dagegen helfen? 

1. Kompensation von Standortnachteilen bspw. durch 

„Leuchtturmprojekt“ oder individuelles Themenkonzept mit 

besonderem Service 

2. Eine USP schaffen, die den Projektstandort etwas in den 

Hintergrund drängt 

3. Nachteile mittels proaktiver Kommunikation positiv darstellen 

(Bspw. „Dezentrale Lage = Ort der Ruhe und Entspannung“) 

4. Zielgruppenspektrum eng definieren und dann in der 

Werbung gezielte Ansprache leisten 

5. Intensive Kooperation mit Vermittlungsportalen, „Förderung“ 

der Bewertungen 



Beispiele: Kompensation von Standortortnachteilen - 

andere haben es auch nicht leicht… 

• Cafe Drei Holnis – Lodge am Meer 

• Zehn Zimmer als EZ, DZ oder 

Dreibettzimmer nutzbar, zwei sogar 

als Vierbettzimmer 

• Zwei Juniorsuiten, ein Appartment 

• Restaurant verpachtet 

• Großzügige Zimmer, familiäre 

Atmosphäre, Gastfreundlichkeit 

• Werbeversprechen wie Kinderfreundlichkeit 

oder Ruhe & 

Entspannung werden eingehalten. 

• Über HRS sehr gute Bewertungen 

und Weiterempfehlungen 

© Vota GmbH, Hamburg, 2013 

Quelle: http://www.cafe-drei.de/ 

5


Beispiel aus dem Bayerischen Wald - Bodenmais 

Neuanfang nach Niedergang…. 

• Villa Montara Bodenmais 

Bayerischer Wald 

• Acht DZ, zwei EZ und ein Chalet 

• Konzept B&B 

• Themenzimmer 

• Specials: Kostenlose Nutzung des 

Bodenmaiser Hallenbades 

• Gemeinschaftsküche Futterkrippe 

• Dauerparkschein für den Ort 

• Kostenloses W-LAN 

• Intensive Kooperation mit Holiday 

Check und überaus positive 

Bewertungen, die zu 

Auszeichnungen führten. 



Der „Casus Knaxus“ - Die Finanzierung 

Welche Alternativen bieten sich zur oder in Ergänzung 

zur klassischen Finanzierung bzw. Geldbeschaffung an? 



Finanzierungsformen von Hotels 

• Fremdkapitalfinanzierung über Kreditaufnahme – 

bankenbasiert 

• Alternativen zum Bankkredit: 

– Eigenkapital – steht dem Mittelstand in der notwendigen 

Größenordnung selten zur Verfügung 

– Mezzaninkapital sehr selten (Mischform von Finanzeirungsarten) 

– Leasing teuer und nur für kleinere Investitionssummen 

– Fördermittel (KfW), Förderung in SH durch WTSH 

– Factoring (Verkauf von Forderungen) 



Mögliche weitere Alternativen der Geldbeschaffung…. 

1. Crowdfunding 

2. Genossenschaftsmodell 

3. Green Investments 

4. Wohnrechte 

5. Genussscheine 

6. Initiative 



Alternative Finanzierungsmodelle 

1. Crowdfunding 

Crowdfunding: Methode der Geldbeschaffung in Form von stillen 

Beteiligungen 

Das Grundprinzip des Crowdfunding oder auch der 

Schwarmfinanzierung ist: 

• Eine Gruppe von vielen Geldgebern (Investoren) trägt zur 

Finanzierung eines Projektes bei, 

• das Marketing, die technische Abwicklung, der Vertragsschluss und 

die Überweisung erfolgt in der Regel über sog. Crowdfunding- 

Plattformen. 

• Thematische Plattformen für 

Immobilien (z.B. Kapitalfreunde.de) 

oder für die Tourismus- und Freizeitbranche 

(z.B. Power4projects.com) 

© Vota GmbH, Hamburg, 2013 10 

http://www.power4projects.com


1. Ablauf eines Crowdfunding – Aktion 

• Registrierung auf der geeigneten Website 

• Präsentation des Projektes auf der Plattform 

• Präsentation des Initiators/Unternehmens auf der Plattform 

• Finanzierungswunsch eingeben: Untergrenze (Funding-Schwelle), 

Obergrenze(Funding-Limit), Funding-Zeitraum und die Konditionen 

des Darlehens. 

• Prüfung der Qualität und der wirtschaftlichen Parameter des 

Projektes durch die Betreiber der Plattform 

• Wird die Funding-Schwelle erreicht wird, erhält der Projektträger vom 

Zahlungsabwickler das Kapital ausgezahlt. Sollte das Funding nicht 

zustande kommen, erhalten die Kapitalgeber ihr Geld vom 

Zahlungsabwickler zurück. Dies verursacht für den Projektträger 

keine Kosten. 



1. Crowdfunding-Finanzierung (bspw. City Hub, Amsterdam) 

Vorteile: 

1. Größere potenzielle Zielgruppen 

durch geringe Investitionssumme 

je Anleger 

2. Kundenakquise: Mediale Aufmerksamkeit 

und Öffentlichkeitswirkung 

3. Virales Marketing 

4. Kundenbindung 

Einschränkungen: 

http://www.cityhubamsterdam.com 

Crowdfunding als einzige Finanzierungsquelle scheint in vielen Fällen schwer 

vorstellbar. Als Finanzierungsbaustein allerdings, kann Crowdfunding einen 

wichtigen Beitrag zur Finanzierung und gleichzeitig zur Öffentlichkeitsarbeit / 

Marketing leisten. 



2. Beteiligung in einer Genossenschaft, Bsp. Biohotel Ucliva, 

Schweiz 

Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von 

Personen, deren Ziel Erwerb oder wirtschaftliche 

Förderung ihrer Mitglieder durch einen gemeinschaftlichen 

Geschäftsbetrieb ist. 

• Gründung der Genossenschaft „Corporaziun 

Ucliva“ in den 70er Jahren von Einwohnern 

des Dorfes Waltensburg in Graubünden. 

• Ziel: Verhinderung des Verkaufs von Agrarland 

durch die Gemeinde und Initiative im Kampf 

gegen die Abwanderung aus dem Ort 

• Die Genossenschaft gründete 1983 damit 

das erste Biohotel der Schweiz. 

• Besitzerin des Hotels ist die Genossenschaft, 

die heute mehr als 900 Mitglieder umfasst. 

http://www.ucliva.ch/index.php 



2. Genossenschaft - System der Kapitalbeschaffung 

• Um Eigenkapitalbasis zu stärken und neue Investitionen im Hotel zu tätigen: 

• Zeichnen von 1-2 Anteilscheinen à CHF 900.00 (720 €) = eine Übernachtung 

für zwei Personen inklusive Frühstück. 

• Zeichnen von 3 und mehr Anteilscheinen à CHF 900.00 = zwei Übernachtungen 

für zwei Personen inklusive Halbpension 

• Einladung zur jährlichen Generalversammlung mit feinem Nachtessen 

• Als Genossenschafterin oder Genossenschafter profitieren Sie jedes Jahr von 

Ihrer Dividende: jährlich ein Ucliva-Bonus (zurzeit CHF 120.00 pro Anteilschein 

und Jahr). 

• Vielfältige Nutzung – Anteilscheine können verschenkt, vererbt oder der 

Corporaziun gespendet werden. 

• Motto: „Unterstützung einer zeitgemäßen Idee und Vision um diesem Hotel, 

die weitere Entwicklung zu ermöglichen“. 



3. Green Investment: Bsp. L‘Aubier 

• Die Mitglieder des österreichischen Vereins “Bio-Hotels e.V.“ gingen bei der 

Finanzierung von Projekten neue Wege: 

• Das LÀubier, ein Schweizer Hotel aus der BIO-Hotels Gruppe, kooperiert mit 

insgesamt 1.308 Finanz-Partnern. Möglichkeiten der Beteiligung in Form von 

Aktien, Leihkonten, Partizipationsscheinen und Obligationen. 

• Das LÀubier ist aufgebaut um eine Aktiengesellschaft als finanzieller 

Rahmen für die Immobilien, eine Stiftung zur Förderung von Initiativen, 

Forschung und Ausbildung und einen Verein, der die Obligationen und die 

Leihkonten verwaltet. 

Aktiengesellschaft 

Stiftung 

Verein 

• Auf diese Weise konnte LÀubier bereits viele Projekte mit Hilfe von 

Nachbarn, Gästen und anderen Finanziers umsetzen. 



3. Green Investment - L‘Aubier 

• 25 Zimmer für eine bis fünf Personen 

• Kleiner Wellnessbereich mit Hammam 

• Seminarräume 

• Boutique und Laden 

• Biodynamischer Hof 35 ha inkl. 

landwirtschaftlicher Nutzfläche 

• Öko-Quartier Wohnsiedlung für Familien 

und Senioren 

• Restaurant „bio“ 

http://www.aubier.ch/de/willkommen.php 



3. Green Investments Finanzstruktur des L‘ Aubier 

• Aktien: 700 Aktionäre, Fr. 4,0 Mio. Kapital. Die Aktien sind 

Namensaktien und haben einen Nominalwert von Fr. 1 000. 

• Partizipationsscheine: 141 Partizipanten, Fr. 1,0 Mio. Kapital. Die 

Partizipationsscheine sind Inhaber-Titel mit einem Nominalwert von 

Fr. 5 000. 

• Direktleih-Konten: 194 Darlehen, Fr. 5,0 Mio. Gesamteinlage zu 

einem mittleren Zinssatz von 1,5%. 

• Obligationen: Sechs Tranchen, Fr. 10,5 Mio., bestehend aus 

Obligationen zu je Fr.10 000 mit Laufzeit von 5 Jahren, sind 

erfolgreich durch 449 Menschen gezeichnet worden. 

• Der Saldo von Fr. 9,7 Mio. wird von der Kantonalbank, der Waadt, 

den Pensionskassen CoOpera PUK und Weleda geliehen. 



4. Wohnrechte – Beispiel Hapimag, Schweiz/Baar 

Wohnrecht: „Befugnis, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter 

Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (eine Form eines 

Gebrauchsrechts)“. 

• Hapimag - 1963 als genossenschaftlich Aktiengesellschaft 

gegründet 

• 140.000 Mitglieder 

• 5.300 Apartments in 57 Resorts 

• Mitgliedschaft generiert Wohnpunkte, 

die 5 Jahre gültig sind 

• Freie Wählbarkeit von Ort und 

Zeitpunkt des nächsten Urlaubs 

• Hapimag Services bei der Reise 

behilflich 

http://www.hapimag.com 



4. Wohnrechte – Beispiel Hapimag 

• Das Geschäftsmodell der Hapimag AG basiert auf dem Grundsatz: 

• “Gemeinsam in Ferienimmobilien investieren und individuell nutzen“. 

• Statt einer Dividende erhalten Hapimag-Aktionäre Wohnrechte in 

den Hapimag-Immobilien (5.300 Apartments in 57 Resorts und 

Residenzen in 16 Ländern). 

• Je höher die Investition in die Mitgliedschaft, desto mehr Zeit können 

die Mitglieder in den Hapimag-Immobilien verbringen. 

Quelle: www.hapimag.com 



5. Genussscheine – Beispiel Rheinfels-Aktie 

Genussschein = verbriefte Form eines Genussrechts. Die Definition und 

Ausgestaltung des Genussscheins ist vom jeweiligen Rechtssystem, bzw. dem der 

die Genussscheine vergibt, abhängig. 

• Bsp. Rheinfels-Aktien vom Hotelier und Schlossherr Gerd Ripp / Hotel 

Romantik - Schlosshotel Rheinfels in St. Goar 

• Bereits 2002 wurden Genussscheine aufgelegt. Damit wurden Investitionen 

über die Stammkundschaft des Hotels finanziert. 

• Die Einlage betrug mind. 5 000 Euro bis max. 50 000 Euro und wurde für 2,5 

und 4,8 Prozent, je nach Zeit und Summe für drei, fünf oder zehn Jahre 

verzinst. 

• Dabei konnte der Hotelier vor allem mit einer besonderen Behandlung der 

Genussschein Besitzer überzeugen (Champagner, Rosenbukett im Zimmer, 

Rabatte auf Hotel- und Restaurantrechnung oder Nacht in der Fürstensuite 

des Hauses zum „normalen“ Doppelzimmer-Tarif). 

• Innerhalb von zweieinhalb Jahren konnte Gerd Ripp von 50 Teilhabern aus 

ganz Deutschland einen Betrag von 780.000 Euro sammeln. 



6. Initiative „Pro Venet“ 

• Zur Rettung eines österreichischen Skigebietes wurde im Jahr 2012 die Venet- 

Gipfelhütte errichtet, eine Mischung aus Alpinhütte und Gipfelhotel für 120 

Gäste. 

• Fünf Unternehmer aus der Region wollten die drohende Schließung des 

Skigebietes nicht hinnehmen und gründeten die „Initiative Pro Venet“. 

• Auf ihrem Hausberg sollte für ca. 1,05 Mio. Euro eine Gipfelhütte errichtet 

werden. Für die Umsetzung konnten rund 820.000 Euro über Spenden 

eingeworben werden. 

• Die restlichen Gelder wurden von den beteiligten Gemeinden finanziert. 

Einen ebenso wichtigen Beitrag leisteten jedoch die freiwilligen Helfer, die 

insgesamt über 10.000 Arbeitsstunden investierten. 



6. Initiative „Pro Venet“ 

• Ohne Engagement, enge 

Kooperation mit den Standortgemeinde 

und freiwillige 

Helfer wäre dieses Projekt nicht 

möglich gewesen!! 

http://tirol.orf.at/news/stories/2568077/ 



Strategien der Hotelrealisierung in Flächendestinationen 

1. Öffentlichkeit und Gemeinsamkeit für das Projekt schaffen 

2. Risikodiversifikation, Last auf mehrere Schultern verteilen 

3. Neue ungewöhnliche Wege beschreiten (bspw. mobile Einheiten 

als Test zur Markteinführung, Nischenangebot finden) 

4. Schrittweisen Ausbau: anfangs kleine Kapazitäten, Aufstockung 

entsprechend der Nachfrage 

5. Start mit niedrigen Planzahlen, niedriger Gesamtkostenansatz 

6. Realistische Erwartungshaltung kommunizieren: Es muss nicht gleich 

das 5-Sterne Superior sein – Gut und Günstig wäre manchmal die 

vielleicht geschicktere Strategie 



Beispiel: Thema Diabetikerhotel 

• Anforderungen bekannt 

• Vertriebsplattform vorhanden 

• Zielgruppe wächst 



Beispiel: Thema Bett &Bike 

• Vertriebsplattform vorhanden 

• Anforderungen bekannt 

• adfc als Partner 

• Radfahrer wachsende 

Zielgruppe 

• 5.400 Hotels, Pensionen, 

Jugendherbergen, 

Naturfreundehäuser und 

Campingplätze 

• Auswahl unterschiedlicher 

Betriebstypen möglich 

http://www.bettundbike.de/ 

© Vota GmbH, Hamburg, 2013 

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Beispiel: Mobile Konzepte 

• Scube Parks 

• Baumhaushotels 

• Trailerparks 

• Schäferwagen 

• … 



Herangehensweise der Planung 

• Trotz aller Widrigkeiten zeigen die Beispiele, dass auch in 

Nebenlagen Hotels zu realisieren sind. 

• Dazu ist ein sehr gute Vorbereitung notwendig und: 

– Quick Check 

– Standort- und Marktanalyse 

– Potenzialanalyse 

– Pre-Feasibility-Studie 

– Konzept 

– Raum- und Funktionsprogramm 

– FF&E Furniture, Fixtures & Equipment 

– Investitionsplanung 

– Betriebskonzept 

…und langen Atem, Begeisterung und Mut!!! 



Wollen Sie immer noch in ein Hotel investieren? 

Vielen Dank fürs Zuhören 

und jetzt fragen Sie gerne!

Thomas Albertin

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