Geschäftsbericht downloaden - WOBAK

Geschäftsbericht 2012
Leben | Wohnen | Wohlfühlen
Jahresabschluss und Lagebericht
WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz

INHALTSVERZEICHNIS
Inhaltsverzeichnis
Kurzportrait ........................................................................................ 5
I. Lagebericht
1. Gesamtwirtschaftliche Lage .............................................................. 6
2. Die Tätigkeit des Unternehmens ........................................................ 8
3. Die aktuellen Bauvorhaben .............................................................. 9
Mietwohnungsbau ...................................................................... 9
Eigentumsmaßnahmen .............................................................. 15
Modernisierung | Sanierung | Instandhaltung .............................. 16
4. Haus- und Grundstücksbewirtschaftung ............................................ 18
5. Beteiligung .................................................................................. 20
6. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage .............................................. 21
7. Finanzinstrumente ........................................................................ 24
8. Chancen- und Risikobericht ............................................................ 25
9. Voraussichtliche Entwicklung .......................................................... 27
II. Jahresabschluss zum 31.12.2012 ................................................ 29
Bilanz ............................................................................................ 30
Gewinn- und Verlustrechnung ............................................................ 32
Anhang .......................................................................................... 33
III. Bestätigungsvermerk .................................................................... 39
IV. Bericht des Aufsichtsrates ............................................................ 41
Impressum ........................................................................................ 43
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KURZPORTRAIT
Kurzportrait
Gesellschafter Stadt Konstanz (mit 96%)
Sparkasse Bodensee (mit 4%)
Gründung 31. Oktober 1924
Eigenkapital € 30.306.473,37
Bilanzsumme € 184.291.081,38
Zahl der eigenen Wohnungen 3.718
Zahl eigener und verwalteter Objekte 8.943
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Oberbürgermeister Uli Burchardt
Geschäftsführer
Bruno Ruess, Betriebswirt (VWA)
Beteiligung
BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH
(mit 49 %)
Mitgliedschaften
GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund
Immobilienunternehmen e.V., über den
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Vereinigung baden-württembergischer
kommunaler Wohnungsunternehmen
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für
soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V.
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I. LAGEBERICHT
1. Gesamtwirtschaftliche Lage
Wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von der
schwelenden Finanzkrise in Europa und den USA
geprägt. Deshalb rechnet die Europäische Zentralbank
(EZB) auch für 2013 mit einem weiteren Rezessionsjahr
in der Eurozone, von dem sich Deutschland
dank starker Exporte und guter Binnennachfrage
voraussichtlich erneut weitgehend abkoppeln
kann. Die deutsche Wirtschaft war am Jahresanfang
2012 gut gestartet, hatte im Jahresverlauf
aber deutlich an Schwung verloren. Das Statistische
Bundesamt ermittelte das Wachstum des Bruttoinlandsproduktes
BIP im Berichtsjahr mit real 0,7 %
bei einem niedrigeren Wert für das laufende Jahr.
Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg
rechnet für 2012 und auch 2013 mit jeweils rd.
1,25 %.
Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven
schlagen sich auch in den durchschnittlichen
Arbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gab
es 2012 nach Angaben der Bundesagentur für
Arbeit in Deutschland 2,9 Millionen Arbeitslose,
was einer Arbeitslosenquote von 6,7 % entspricht.
In Baden-Württemberg waren es durchschnittlich
3,9 % und im Kreis Konstanz 4,3 %. Im Jahresdurchschnitt
wurde 2012 mit rd. 41,5 Mio. Beschäftigten
ein neuer Beschäftigungsrekord erzielt. Auch die
Arbeitnehmer profitierten von der robusten Arbeitsmarktlage,
die Reallöhne erhöhten sich um 1 % und
die Zahl der Empfänger von Arbeitslosengeld II
sank. Gleichzeitig erreichte die Zahl der Beschäftigten
in Niedriglohnsektor, Leih- und Zeitarbeit
einen neuen Höchststand.
Für 2013 wird von Experten – trotz der gedämpften
wirtschaftlichen Entwicklung – keine dramatische
Veränderung der Beschäftigungssituation in Deutschland
erwartet. Die Verbraucherpreise sind in
Deutschland 2012 um durchschnittlich 2,0 % gestiegen.
Auch für 2013 erwartet man für Deutschland
eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors der
EZB von 2 %. Die Preise rund ums Wohnen (Mieten,
Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit
Geschäftsführer Bruno Ruess begrüßt Oberbürgermeister Uli
Burchardt in seinem neuen Amt.
ca. 30 % den größten Posten im Verbraucherpreisindex
aus. Im Jahr 2012 stiegen die Mieten lt. IVD
im Bundesdurchschnitt um gut 3 %, in den 10 größten
Städten um 7,9 %. Nach Überzeugung des
Immobilienverbands IVD sind jedoch für die Folgejahre
nur moderate Mietsteigerungen zu erwarten.
Die Preise für Haushaltsenergie stiegen im Durchschnitt
um rd. 5,6 %. Der Preisanstieg für Bauleistungen
lag über dem Durchschnittswert.
Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,00 %
auf 0,75 % gesenkt, was den Immobilienmarkt
beflügelte. Im Gegensatz zu langfristigen Geldanlagen
erscheint die Kapitalanlage in Immobilien
attraktiv. Dazu kommt, dass die Finanzierung günstig
wie nie zuvor ist. Weil die Notenbanken in den
USA und Japan eine Niedrigzinspolitik praktizieren
und wegen der wirtschaftlichen Probleme in den
europäischen Krisenländern wird erwartet, dass
sich die ausgeprägte Niedrigzinsphase in den
kommenden Jahren kaum verändert. Gleichwohl
warnen Experten vermehrt vor dem weiteren Fluten
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I. LAGEBERICHT
des Geldmarktes durch die EZB. In acht vom IVD
Süd untersuchten baden-württembergischen Großund
Mittelstädten lag im Jahr 2012 der Preisanstieg
bei Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 4,9 %.
Die große Nachfrage nach Immobilien habe vor
allem in den Ballungszentren die Preise deutlich
nach oben getrieben. Nach einer Veröffentlichung
des Deutschen Mieterbundes fehlen in Deutschland,
vor allem in den Großstädten rd. 250.000 Wohnungen.
Diese Knappheit führt in den Ballungsräumen
zu wieder steigenden Wohnungsbauzahlen. Im Berichtsjahr
stiegen die Baugenehmigungen um 4 %
auf rd. 240.000 Wohnungen in Neubauten.
Das Statistische Landesamt prognostiziert mittelfristig
einen weiteren Bevölkerungszuwachs aufgrund verstärkten
Zuzugs für Baden-Württemberg in den Ballungsräumen.
Dies gilt auch für Konstanz, wo die
Bevölkerungsfortschreibung der Stadt für das Jahr
2012 erneut einen Einwohnerzuwachs ermittelte,
obwohl in der Stadt während des Berichtsjahres
rd. 1.000 Arbeitsplätze verloren gingen.
Währenddessen wurden in den letzten Jahren stagnierende
bis leicht rückläufige Zahlen bei der
Anzahl der größeren Haushalte festgestellt.
Damit bleiben sowohl die energetische und generationengerechte
Ertüchtigung wie auch der weitere
Neubau – vor allem von Wohnraum für die Bezieher
mittlerer und kleinerer Einkommen – eine zentrale
Aufgabe von Politik und kommunaler Wohnungswirtschaft,
weshalb der GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
fordert, dass Bundesmittel auch künftig zweckgebunden
über 2014 hinaus auf mindestens dem
gleichen Niveau fließen müssten. Die Landesregierung
Baden-Württemberg ist mit der kommunalen
Wohnungswirtschaft in einen fruchtbaren Dialog
eingetreten, der u.a. zu einem auskömmlichen Förderprogramm
für Mietwohnungen in Konstanz geführt
hat. Nicht zuletzt wird unsere Stadt durch die
Arbeit der WOBAK an neuen Projekten profitieren.
Die Zahl der Wohnberechtigten (Haupt- und Nebenwohnsitze)
stieg damit auf 82.665 (+961), die
der Wohnbevölkerung (nur Hauptwohnsitze) stieg
auf 81.139 (+1.039). Der größte Zuwachs fiel erneut
auf die Altersgruppe der Studierenden mit
einem Plus von 0,6 %. Gleichzeitig wurde für die
Altersgruppe der 25 - 65 Jährigen ein Rückgang
von 0,4 % registriert. Mittelfristig wird ein weiteres
Wachstum in der Zuzugsregion erwartet. Daraus
abgeleitet ist die Zahl der Haushalte für die
Wohnungsnachfrage und die Wohnungswirtschaft
bestimmend. Die statistischen Ämter von Bund und
Land prognostizieren für Baden-Württemberg ein
weiteres Wachstum der Zahl der Privathaushalte
bis mindestens 2020 auf etwa 5,3 Mio. Diese
Tendenz wird auch für die Stadt Konstanz bestätigt.
Die Haushalte verzeichneten 2012 einen Zuwachs
um 2,54 % zum Vorjahr auf 45.906. Davon sind
53,7 % als Ein-Personen-Haushalte ermittelt worden,
die zum Vorjahr um 4,9 % anstiegen.
7

I. LAGEBERICHT
2. Die Tätigkeit des Unternehmens
Die beschriebene gesamtwirtschaftliche Lage bestätigt
einerseits, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft
mit ihrer strategischen Ausrichtung zukunftssicher
aufgestellt ist, zeigt aber andererseits
auch den weiter steigenden Bedarf an den Leistungen
kommunaler Unternehmen für ihre Gesellschafter,
die Städte und für die Bürgerschaft. Für die
WOBAK bedeutet dies einen fortgesetzten materiellen
und personellen Kraftakt in den nächsten Jahren,
den sie ganz im Sinne der gesetzten Ziele erfolgreich
bewältigen wird.
Das Kerngeschäft der WOBAK war, ist und bleibt
der geförderte Mietwohnungsbau. Er bildete auch
im Berichtsjahr den Schwerpunkt der Bautätigkeit
der Gesellschaft, wozu neben dem Neubau auch
der Ersatzneubau, die Gebäudeunterhaltung und
Modernisierung sowie vor allem die laufende Bewirtschaftung,
mit der Pflege des Wohnungsumfeldes,
gehört. Der Kunde, ob als Wohnungssuchender,
Mieter, Erwerber, Investor oder Auftragnehmer
steht im Mittelpunkt des Geschehens.
Ergänzt wird das Kerngeschäft traditionell durch
wohnungsnahe Dienstleistungen sowie insbesondere
das unverzichtbare Bauträgergeschäft, was zusammenfassend
zu einer bedarfsgerechten, energieeffizienten
und auch beständigen, wertsteigernden
Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes führt.
Die WOBAK hat erneut maßgebliche Investitionen
im Bereich der großen gesellschaftlichen Schwerpunktthemen
Klimaschutz, demografischer Wandel
und Erhaltung ausgeglichener Sozialstrukturen in
den Wohnquartieren getätigt. Die ständige Verbesserung
der Energieeffizienz der Gebäude, die
Senkung des Primärenergiebedarfs und das generationengerechte
Bauen für Jung und Alt stehen im
Mittelpunkt der Bewirtschaftungs- und Bautätigkeit.
Die angespannte Lage auf dem Konstanzer Wohnungsmarkt
hat sich im Berichtsjahr weiter zugespitzt,
was für alle Wohnformen, Markt- und Preissegmente
gilt. Der Nachfragedruck kann teilweise
nicht in gesundes Wachstum der Stadt umgesetzt
werden und verlagert sich damit auch auf Nachbargemeinden.
Das Wachstum der Nachfrage basiert
auf der steigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahl,
dem doppelten Jahrgang der Studienbeginner
sowie dem Kapital von Anlegern und Investoren,
die verstärkt in den Wohnungsmarkt drängen.
Diese Entwicklung hat sich im ersten Quartal des
neuen Jahres fortgesetzt.
Als größter, ständig am Markt agierender Anbieter
von Mietwohnungen und Eigentumsobjekten hat
die WOBAK mit der Entwicklung neuer Projekte für
die einzelnen Teilmärkte reagiert, die teilweise modellhaften
Charakter haben. Der Ausblick macht
deutlich, dass Stadtentwicklung und Wohnungsbau
ihren hohen Stellenwert auf der politischen
Agenda für absehbare Zeit behalten werden.
Die WOBAK ist Ihren Geschäftspartnern, oft über
Jahrzehnte, ein verlässlicher Partner. Für das Handwerk
und die regionale Wirtschaft bleibt sie mit
regelmäßig zweistelligen Millionenbeträgen jährlich
ein dauerhafter Investor und Standortfaktor, der
Hauptgesellschafterin Stadt Konstanz, ein wichtiges
Instrument der Daseinsvorsorge. Zur Erreichung
des erneut guten Ergebnisses war die Unterstützung
der Stadt Konstanz ein wichtiger Beitrag. Aus
diesem Grund möchten Aufsichtsrat, Geschäftsführung
und Mitarbeiter/innen den Vertretern der
beiden Gesellschafter und den Geschäftspartnern
ihren besten Dank aussprechen.
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I. LAGEBERICHT
3. Die aktuellen Bauvorhaben
Mietwohnungsbau
Der guten Nachricht, dass Konstanz eine wachsende,
prosperierende Stadt bleibt, steht ein enger,
höchst angespannter Wohnungsmarkt gegenüber.
Die Nachfrage nach Wohnraum hat während des
Berichtsjahres in allen Marktsegmenten zugenommen.
Gleichzeitig erreicht die zielorientierte Stadtentwicklungspolitik
der Kommune über zahlreiche
private Bauherren, Investoren und nicht zuletzt die
umfangreichen Bautätigkeiten der WOBAK einen
neuen Höchststand an Wohnungen und doch bleibt
der Nachfrageüberhang gravierend. Dies trifft alle
Nutzergruppen auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere
jedoch die Bezieher kleinerer und mittlerer
Einkommen, Familien, Alleinerziehende und ältere
Menschen. Der WOBAK erwachsen daraus große
Aufgaben und ein umfangreiches Portfolio an Projekten.
Das neue Landeswohnraumförderungsprogramm
2013 kommt dem dringenden Bedarf, vor
allem bei den kommunalen Unternehmen, entgegen
und wird deshalb auch von der WOBAK genutzt.
Im Berichtsjahr wurden drei geförderte Bauvorhaben
bearbeitet, weitere Anträge folgen im laufenden Jahr.
Bruder-Klaus-Straße
Das Bauvorhaben mit 109 geförderten Mietwohnungen
und drei Gewerbeeinheiten wurde in 2012 bezugsfertig
erstellt und bietet vor allem kinderreichen
Familien, aber auch Älteren und Alleinerziehenden
ein neues Zuhause. Die Herstellungskosten
für die rd. 8.200 m 2 Wohn- und Nutzfläche betrugen
rd. 15,9 Mio. €. Die Wohnanlage war bereits vor
Jahresende vollständig vermietet. Der energetische
Standard der Wohnanlage ist hoch und erfüllt die
Anforderungen des „KfW Effizienzhauses“, sodass
entsprechende Fördermittel in Anspruch genommen
werden konnten. Modellcharakter hat die Energiezentrale,
die Wärme aus dem Abwasser eines nahen
Kanals gewinnt und nicht nur die eigene, sondern
auch nachbarschaftsnahe Wohnanlagen mit Energie
versorgt. Zum Konzept gehören weiterhin ein Blockheizkraftwerk
und ein Gas-Spitzenkessel, deren Betreiber
die Stadtwerke Konstanz GmbH sind. Die
eigene Fotovoltaik-Anlage mit 345 Modulen produziert
ca. 82,8 KWpeak, was dem Stromverbrauch
von rd. 20 Familien im Jahr entspricht und darüber
hinaus den CO 2 -Verbrauch um jährlich bis zu 120
Tonnen reduziert.
Innenhof der Wohnanlage Bruder-Klaus-Straße
Energiezentrale Bruder-Klaus-Straße
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Großbaustelle Bahnhof Petershausen
Bahnhof Petershausen
Das im Berichtsjahr größte Bauvorhaben der
Gesellschaft entsteht am Bahnhof Petershausen. Die
WOBAK realisiert hier ein Projekt mit ca. 6.000 m 2
Wohn- und Nutzfläche. Mit einem Herstellungsaufwand
von rd. 14,4 Mio. € entstehen in energetisch
hochwertiger Bauweise im „KfW Effizienzhaus 70-
Standard“ 143 Studentenzimmer in 43 Wohnungen,
18 Familienwohnungen und Gewerbeeinheiten sowie
eine teilöffentliche Tiefgarage. Die eigene große
Fotovoltaik-Anlage unterstützt die Stromversorgung
der Studenten- und Gewerbeeinheiten. In Kooperation
mit den Stadtwerken wird ein eigenes Blockheizkraftwerk
betrieben. So wird mit der Umsetzung
von energieeffizienten Maßnahmen ein weiterer zukunftsorientierter
Beitrag zum Klimaschutz geleistet.
Die Studentenwohnungen wurden im 1. Quartal des
laufenden Jahres an das Studentenwerk Seezeit als
Generalmieter übergeben, die Familienwohnungen
werden gegen Ende des zweiten Quartals fertiggestellt.
Schillerstraße
Mit einer Investitionssumme von ca. 1,42 Mio €
wurden im Berichtsjahr zwei Wohn- und Geschäftsgebäude
mit einer Wohn- und Nutzfläche mit ca.
613 m 2 vollständig fertiggestellt und bereits vermietet.
Ein Grundstück wurde von der Spitalstiftung
Konstanz erworben, für das andere Grundstück
ein Erbbauvertrag abgeschlossen. In dem vorderen
Haus, das als Eigentümergemeinschaft organisiert
ist, wurde die Gewerbeeinheit an einen Friseur
veräußert, die beiden Wohnungen sind vermietet.
Das hintere Gebäude ist mit Gewerbe und weiteren
3 Wohnungen ebenfalls voll vermietet.
Es freuen sich gemeinsam über
die Neubauten der WOBAK
am Bahnhof Petershausen:
(von links)
Bürgermeister Kurt Werner;
WOBAK-Geschäftsführer Bruno
Ruess; Oberbürgermeister Horst
Frank; Hartmut Igney, Geschäftsführer
des Studentenwerks Seezeit;
Uni-Rektor Prof. Dr. Ulrich
Rüdiger und HTWG-Präsident
Dr. Kai Handel.
Schillerstraße, Wohnen & Gewerbe
Bahnhof Petershausen Bäckerei
Felsenbeck
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I. LAGEBERICHT
Unterseestraße
In der Unterseestraße entstehen mit rd. 1.300 m 2
Wohnfläche zwei Wohnhäuser mit jeweils 8 familien-
und generationengerechten Wohnungen. Der
Baufortschritt verläuft plangemäß. Der Bau wird wegen
seiner energetischen Qualität, insbesondere der
Wärmedämmung und Heizungsanlage mit Holzpellets,
als „Effizienzhaus 70“ von der KfW sowie
mit Darlehen aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm
finanziell unterstützt. Die Herstellungskosten
liegen bei rd. 2,8 Mio. €. Die Bezugsfertigkeit
wurde ab Mai 2013 erreicht.
Unterseestraße
Schreinerweg
Das Bauvorhaben mit 10 geförderten Mietwohnungen
in zwei Gebäuden wurde im zweiten
Quartal des neuen Jahres fertiggestellt. Mit einer
Wohnfläche von rd. 720 m 2 und Herstellungskosten
von rd. 1,7 Mio. € entspricht der Neubau den
hohen Anforderungen an das „Effizienzhaus 70“
der KfW und dem Landeswohnraumförderungsprogramm.
Schreinerweg
Stockackerweg/Käthe-Kollwitz-Weg
Im Rahmen des geförderten Mietwohnungsbaus
entstehen im großen Bauabschnitt 18 neue Wohnungen
mit rd. 1.600 m 2 Wohnfläche. Im Anbau an
das bestehende Gebäude wird ein Projekt mit der
Paritätische Sozialdienste GmbH Konstanz realisiert.
Hier entstehen Gemeinschaftsräume im Erdgeschoss
sowie Wohnraum für ca. 12 Bewohner.
Die Bezugsfertigkeit wird ab Ende des laufenden
Jahres angestrebt.
Stockackerweg/Käthe-Kollwitz-Weg
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I. LAGEBERICHT
Sonnenbühl Hockgraben (Laborhäuser)
Die Überplanung für das rd. 10.000 m 2 große,
vom Land Baden-Württemberg erworbene, Grundstück
an der Jacob-Burckhardt-Straße erfolgt durch
einen kombinierten Realisierungswettbewerb für
Freie Architekten und Generalunternehmer. Wegen
des dringenden Bedarfs an bezahlbaren und energetisch
hochwertigen Wohnungen soll das Vorhaben
von ca. 90 geförderten Mietwohnungen mit Darlehen
des Landes Baden-Württemberg und der KfW
realisiert werden. Die Entscheidung der Jury fiel im
April, so dass der Baubeginn Ende 2013/Anfang
2014 erfolgen soll.
Sonnenbühl Hockgraben (Laborhäuser)
Der wegen vordringlicher Projekte mehrfach verschobene
Baubeginn für 19 überwiegend große,
freifinanzierte Mietwohnungen als Bestandsobjekt
soll im 3. Quartal 2013 erfolgen. Das Bauvorhaben
richtet sich vorrangig an Mieter des mittleren Preissegments
oder an Mitarbeiter/innen der Universität
Konstanz.
Jacob-Burckhardt-Straße
Eichendorffweg
Nachdem die Planung durch eine Mehrfachbeauftragung
von Architekturbüros entwickelt wurde,
führte die WOBAK ein Bürgerbeteiligungsverfahren
mit der Nachbarschaft über eine Realisierung der
geplanten Baumaßnahmen durch. Favorisiert wurde
der Entwurf des Büros Schaudt Architekten. Die
Baugenehmigung für das Bauvorhaben mit 27 frei
finanzierten Mietwohnungen und 23 Einfamilienhäusern
wurde im Berichtsjahr erteilt. Mit der Erstellung
der Erschließungsanlagen wurde im 1. Quartal
des laufenden Jahres begonnen. Der Baubeginn für
die Einfamilienhäuser erfolgt im 2. Quartal. Baustart
für die Familienwohnungen wird im 3. Quartal sein.
Übersichtsplan Eichendorffweg
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I. LAGEBERICHT
Hegaustraße
Nach einem Beschluss
von Aufsichtsrat und
Geschäftsführung wird
hier ein Ersatzneubau
mit 30 geförderten
Mietwohnungen entstehen.
Die Finanzierung wird durch Mittel des
Hegaustraße
Landes Baden-Württemberg und der KfW ermöglicht.
Die Herstellungskosten für die ca. 2.100 m 2
Wohnfläche liegen bei ca. 5,8 Mio. €. Der Baubeginn
wird noch im laufenden Jahr erfolgen.
Dorfbachweg
Die Planung von 8 geförderten Mietwohnungen
steht kurz vor dem Abschluss, sodass im 2. Quartal
ein Bauantrag sowie Förderanträge an die L-Bank
und KfW gestellt werden können.
Martin-Schleyer-Straße 29
Im Bereich „Litzelstetten Mitte“ konnte die Gesellschaft
zwei, zusammen rd. 1.310 m 2 große
Grundstücke, erwerben, die einer die Ortschaft bereichernden
Neubebauung zugeführt werden können.
Für das gesamte Umfeld kann gegebenenfalls
ein Bebauungsplan aufgestellt werden, das Grundstück
wird zunächst bevorratet. Im Rahmen des bereits
laufenden Bürgerbeteiligungsverfahrens wird ein
Architektenwettbewerb, an dem auch die WOBAK
beteiligt ist, die weitere Ablaufplanung einleiten.
Martin-Schleyer-Straße 29
Drechslerweg
Das Objekt, früher Riedstraße 8, ist im Wege einer
Mehrfachbeauftragung überplant worden. Es sollen
geförderte Mietwohnungen und Gewerberäume
im EG entstehen.
Ca. 6 kleinere Wohnungen werden ggf. von einem
Förderverein angemietet, der psychisch kranke
Menschen betreut. Weitere Entscheidungen erfolgen
im laufenden Jahr.
Drechslerweg
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I. LAGEBERICHT
Jungerhalde Nord
Die Stadt Konstanz beabsichtigt auf dem eigenen
Grundstück ein Projekt mit Altenpflegeeinrichtung,
Kindergartenneubau etc. zu entwickeln, das die
WOBAK realisieren könnte. Das begonnene Bürgerbeteiligungsverfahren
wird fortgesetzt, eine Ausschreibung
der Dienstleistungen ist vorgesehen. Die
WOBAK hat sich nach einem entsprechenden Aufsichtsratsbeschluss
bei der Stadt als Bauträger und
Investor beworben.
Dettingen - Ortsmitte
Auch in Dettingen findet derzeit ein Bürgerbeteiligungsverfahren
mit dann folgendem städtebaulichen
Wettbewerb statt. Das Ergebnis wird
zeigen, inwieweit die WOBAK ein Projekt mit
Seniorenwohnungen und Pflegeeinrichtung entwerfen
kann. Zunächst sind die Ergebnisse abzuwarten.
Dettingen - Schmidtenbühl Nord
Neben dem gesellschaftseigenen Geschossbaugrundstück
wurde im 1. Quartal des laufenden Jahres
das Nachbargrundstück von der Stadt Konstanz
erworben. Beide werden derzeit extern, mit dem
Ziel geförderte oder frei finanzierte Mietwohnungen
zu schaffen, überplant. Für den Baubeginn wird
Ende 2013/Anfang 2014 angestrebt.
Lageplan Baugrundstücke Schmidtenbühl Nord (Dettingen)
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I. LAGEBERICHT
Eigentumsmaßnahmen
Angesichts des anhaltenden Angebotsdefizits auf
dem Wohnungsmarkt hat die WOBAK ihren Schwerpunkt
der Neubautätigkeiten auf das Errichten von
Mietwohnungen fokussiert. Trotz großer Nachfrage
nach Eigentumsobjekten wird deshalb nur ein Bauvorhaben
bearbeitet.
Eichendorffweg
Die Baugenehmigung für die Errichtung von 23
Einfamilienhäusern liegt bereits vor. Es entstehen
unterschiedliche Haustypen, Reihen-, Ketten- und
Doppelhäuser in verschiedenen Varianten und
Wohnflächen von ca. 135 m 2 bis 170 m 2 . Alle Häuser
erfüllen mindestens die hohen Standards
der KfW als „Effizienzhaus 70“. Dadurch ist die
Option, Fördermittel der KfW in Anspruch zu nehmen,
gegeben. Die Erschließung erfolgt im März.
Mit dem Bau und Vertrieb wurde bei positiver
Resonanz des Marktes im laufenden Jahr begonnen.
Wohnpark Eichendorffweg
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I. LAGEBERICHT
Modernisierung / Sanierung /
Instandhaltung
Die Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes
ist für eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft
eine niemals endende Aufgabe,
die sich entscheidend auf die weitere Entwicklung
und das erfolgreiche Handeln der Gesellschaft
auswirkt. Häuser bzw. Bauwerke sind Verschleißobjekte
wie alle Gebrauchsgegenstände unseres
täglichen Lebens. Ohne die ständige Beobachtung
und die Anpassung an zeitgemäße Standards
nimmt der Wert – gerade in unserer Zeit – schnell
ab und die Nutzung wird für große Teile der Bevölkerung
unattraktiv. Hinzu kommt, dass durch
die zunehmende Technisierung der Gebäude der
Bedarf an Wartung und Anpassung an technische
Normen und Bestimmungen stark zunimmt und dadurch
die Intervalle der Überarbeitungen und notwendigen
Wartungen ständig kürzer werden, was
selbstverständlich auch ein Anwachsen der Kosten
in teilweise beängstigende Größenordnungen zur
Folge hat.
Die von Politik und Gesellschaft geforderte Verbesserung
der energetischen Standards trägt – so
notwendig sie sein mag – ebenfalls zu steigenden
Aufwendungen im Modernisierungsbereich bei und
wird sich auch zukünftig auf die Folgekosten auswirken.
Während die WOBAK im Neubau in den letzten
Jahren den Versuch unternommen hat, vielfach ohne
Wärmedämmverbundsysteme auszukommen, gibt
es bei den Sanierungen kaum Alternativen, so dass
die dabei entstehenden Probleme zugunsten der
Energieeinsparung in Kauf genommen werden müssen.
Dementsprechend hat die Gesellschaft auch
im Jahr 2012 wieder 5 große Wohnanlagen mit
über 100 Wohneinheiten zu einem zeitgemäßen
energetischen Standard verholfen und damit
wesentlich zur Reduzierung des CO 2 -Ausstoßes
Breslauer Straße 9 + 11
beigetragen. Im Einzelnen sind dies die Anlagen in
der Wallgutstr. 30-34, in der Brandenburger Str.
17-19, in der Breslauer Str. 9+11 sowie Berliner
Str. 14+16 und in der Reutestr. 1-7. Mit den
Maßnahmen Breslauer- und Berliner Straße wurde
dabei auch die Modernisierungsvereinbarung mit
der Stadt Konstanz „Soziale Stadt Berchen/Öhmdwiesen“
vollständig erfüllt und abgerechnet.
Die Modernisierung der Haustechnik, die für die
Vermietbarkeit der gesellschaftseigenen Wohnungen
ebenfalls eine große Rolle spielt und sich
zusätzlich auf die Reduzierung des Energieverbrauchs
auswirkt, wurde bei den Anlagen Tägermoosstr.
33-37, Wallgutstr. 37-41, Am Pfeiferhölzle
9, St.-Gebhard-Platz und Buhlenweg 32 durchgeführt,
wobei die Arbeiten an letzterer noch weit
in das laufende Jahr hineinreichen und an dem
Nachbargebäude Buhlenweg 34 weitergeführt
werden.
16

Reutestr. 1-7
Unserem Bestreben immer ganze Stadtbezirke vollständig
zu sanieren, wurde dabei insoweit wieder
Rechnung getragen, als damit nicht nur der Bereich
Berchen/Öhmdwiesen sondern auch der Gesamtbestand
in der Wallgutstraße/Schobuliweg/
Morinckweg und die gesamte Wohnanlage Am
Pfeiferhölzle äußerlich und technisch modernisiert
sind.
Ergänzt werden diese Maßnahmen immer durch
Wertverbesserungen wie Auswechslung der Wohnungsabschlusstüren,
Überarbeitung der Außenanlage
und Renovierung der Treppenhäuser, die ebenfalls
von großer Bedeutung für die Steigerung der
Wohnqualität sind.
Rückblickend betrachtet war das Jahr 2012 wieder
ein sehr aktives Jahr auf dem Gebiet der
Bauunterhaltung, in dem über 6 Mio. Euro in die
Verbesserung der Bestandswohnungen investiert
wurden. Eine Investition, die sich nicht nur über die
Erhaltung hochwertigen Wohnraums, sondern
auch aus ökologischen Gründen und durch die
Reduzierung des Energieverbrauchs rechtfertigt.
Die Fortsetzung dieser Bemühungen wird der
WOBAK daher auch weiterhin ein großes
Anliegen sein.
Die laufenden Unterhaltungsmaßnahmen wie
Streichen der Fenster und Fassade, der Holzteile
und Balkongeländer und die Instandsetzung bei
Wohnungswechsel, die vielfach durch die eigene
Malerkolonne durchgeführt werden, seien dabei
nur am Rande erwähnt.
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I. LAGEBERICHT
4. Haus- und Grundstücksbewirtschaftung
Wohnungsbestand & Wohnungsbauleistung
Der mit dem Landeswohnraumförderungsprogramm
2012 eingeschlagene Weg der Neuausrichtung
der Wohnraumförderung des Landes wird mit dem
aktuellen Förderprogramm 2013 konsequent fortgesetzt
und weiter optimiert. Die Entscheidung wird
von der Geschäftsführung begrüßt, da in der Stadt
anhaltender Wohnraummangel zu registrieren ist.
Nach einer vom Deutschen Mieterbund in Auftrag
gegebenen Studie ist in Konstanz der Preissprung
zwischen Bestands- und Neumiete besonders
hoch. Demnach liegen die Preise für Neuvermietungen
im Durchschnitt 44 % über der Bestandsmiete
von ca. 6,93 €/qm. Von dieser Problematik besonders
betroffen sind vor allem die Universitätsstädte
durch die erhöhte Wohnraumnachfrage.
Die WOBAK wird im Jahr 2013 mehrere Bauvorhaben
im Rahmen des geförderten Mietwohnungsbaus
als auch im Eigentumsbereich realisieren.
Aufgrund der allgemeinen Fluktuation konnten zahlreiche
Wohnungen an Interessenten neu vermietet
werden. Die Hausverwaltung war angesichts der
weiter zunehmenden Komplexität des Tätigkeitsfeldes
und der Aufgabenfülle erneut stark gefordert.
Für die WOBAK als Immobiliendienstleister
bleibt die Ausrichtung des Service an den
Kundenwünschen ein vorrangiges Ziel. Zum
Bilanzstichtag 31.12.2012 umfasste der gesellschaftseigene
Wohnungsbestand insgesamt 3718
Wohnungen, 50 gewerbliche Einheiten und 2273
Garagen und Abstellplätze. Zu keiner Zeit im
Berichtsjahr war ein durch Unvermietbarkeit entstandener
Wohnungsleerstand zu verzeichnen.
Dies gilt auch für das erste Quartal des laufenden
Jahres 2013.
Wohnungsverwaltung für Dritte
Dieses Geschäftsfeld, das zu den wichtigen ergänzenden
Tätigkeiten neben dem Kerngeschäft zählt,
leistete einen weiteren positiven Beitrag zum wirtschaftlichen
Erfolg des Unternehmens. Für die Hauptgesellschafterin
Stadt Konstanz wurden 64 Wohnungen,
zwei gewerbliche Einheiten sowie sieben
Garagen und drei Abstellplätze verwaltet. Im Auftrag
der BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH
verwaltet die WOBAK weiterhin 33 Wohnungen
und 19 Garagen. Für weitere Eigentümer wurden
im Auftrag zusätzlich 16 Gewerbeeinheiten, 308
Wohnungen, 170 Garagen und Abstellplätze verwaltet.
Eigentumswohnungen
Mit 76 Miteigentümergemeinschaften, darunter 71
Wohnungseigentümergemeinschaften, 4 Teileigentümergemeinschaften
und 1 Sonstigen verzeichnen
die verwalteten Einheiten zum Bilanzstichtag ebenfalls
einen Anstieg. Insgesamt sind dies 1.302 Wohnungen,
33 Gewerbeeinheiten, 945 Garagen und
Abstellplätze im Auftrag der Wohnungseigentümer.
Weitergehend sind in diesen Gemeinschaften 48
eigene Einheiten (davon 46 Wohnungen und zwei
Gewerbeeinheiten) und 61 TG-Stellplätze vorhanden,
die im eigenen Wohnungsbestand erfasst sind.
Auch im Berichtsjahr konnte die Immobilienabteilung
ihre positive Entwicklung im Zusammenhang des gesamten
Unternehmens fortsetzen und an Marktpräsenz
gewinnen.
Gesamtsummen
Nach einem weiteren erfreulichen Anstieg ist auch
für das Geschäftsjahr 2012 ein neuer Höchststand
bei den eigenen und verwalteten Objekten zu verzeichnen.
Zum Bilanzstichtag 31.12.2012 wurden 8.943
Einheiten (Wohnungen, gewerbliche Einheiten und
Garagen) nach 8.589 im Vorjahr verwaltet und
betreut.
18

I. LAGEBERICHT
31.12.08 31.12.09 31.12.10 31.12.11 31.12.12
Deutsche Bewerber 1.646 1.685 1.706 1.879 1.933
Ausländische Bewerber 561 570 580 604 685
Gesamtbewerber 2.207 2.255 2.286 2.483 2.618
Vermietung
Das gemeinsame Konzept zur Entwicklung des
Wohnungsmarktes der Stadt Konstanz und der
WOBAK, welches in verschiedenen Gremien und
Arbeitsgruppen fortlaufend weiterentwickelt wird,
konnte ein gutes Stück vorangebracht werden.
Trotzdem waren auch im Berichtsjahr Familien mit
Kindern und die Haushalte mit mittleren und kleineren
Einkommen von dem begrenzten Wohnungsangebot
in der Stadt besonders betroffen. Während
des Jahres 2012 konnten im eigenen Wohnungsbestand
293 und 29 fremdverwaltete Mietverhältnisse
durch Mieterwechsel geschlossen werden, womit
erneut eine beachtliche Zahl größerer Wohnungen
an Familien mit mehreren Kindern vermittelt wurde.
Zusätzlich wurden 96 Tauschwohnungen vermittelt.
Es wurden insgesamt 418 neue Mietverhältnisse
begründet, von denen 111 auf Erstbezüge entfielen,
29 auf fremdverwaltete Wohnungen und 22 Mieter
aus der Hegaustraße 2-8 wurden wegen des geplanten
Abrisses der Häuser umgesetzt. Somit verbleiben
256 Neuvermietungen, was einer Fluktuationsrate
von 6,88 % entspricht, bezogen auf den eigenen
Wohnungsbestand. Im Vorjahresvergleich (6,18 %)
ist die Fluktuationsrate damit nur geringfügig angestiegen.
Wohnungssuchende
Die Entwicklung der Zahl der Wohnungssuchenden
dient immer auch als Indikator zur Beschreibung der
Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt Konstanz.
Im Jahr 2012 reagierte diese Zahl mit einer
Entwicklung parallel zur weiter wachsenden Zahl der
Einwohner und Haushalte in der Stadt.
Die Neubewerbungen haben sich zum Bilanzstichtag
auf 1.220 (Vorjahr 1.149) erhöht. Die Zahl der
Tauschanträge beträgt 162 (Vorjahr 143). Im Oktober
des Berichtsjahres wurde die jetzt seit 2008
jährliche Aktualisierungsaktion der Bewerberkartei
durchgeführt, die zur Löschung von 863 Bewerbungen
und 98 Tauschanträgen führte.
Regiebetriebe
Die Regiebetriebe, insbesondere der Gärtner- und
Malerbetrieb, erwirtschafteten auch im Berichtsjahr
2012 einen deutlichen Beitrag zum erfolgreichen
Unternehmensergebnis. Diese Arbeitsfelder konnten,
nicht zuletzt mit einem fortlaufend modernisierten
Maschinenpark, eine neuerliche Effizienzsteigerung
erreichen. Darin eingeschlossen ist der Reinigungstrupp,
dessen Arbeit an der „Visitenkarte der Wohnanlagen“,
nämlich den Hauszugängen, Außenanlagen
und Müllstationen, durch die teilweise nachlassende
Mitarbeit von Bewohnern stetig an Bedeutung
gewinnt. Die Regiebetriebe erbringen somit einen
wichtigen Beitrag zur Erhaltung des ansprechenden
Erscheinungsbildes der Wohnanlagen für das Ansehen
des Unternehmens und für die Bewohner
selbst.
19

I. LAGEBERICHT
5. Beteiligung
BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH
Die BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH ist
das im Jahre 2000 gemeinsam gegründete
Beteiligungsunternehmen von vier Partnern aus
dem Landkreis Konstanz zur Bündelung von deren
wohnungswirtschaftlichen Kompetenzen in der
Region.
Gesellschafter sind die WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft
mbH Konstanz, der Sparund
Bauverein Konstanz eG, die Baugenossenschaft
Familienheim Bodensee eG, Radolfzell und
die BGO Baugenossenschaft Oberzellerhau eG,
Singen.
Die BHS, an der die WOBAK mit 49 % beteiligt ist,
kann auch für das Geschäftsjahr 2012 ein sehr
gutes Ergebnis vorlegen, resultierend aus ihrem expandierenden
Dienstleistungsbereich und damit verbundenem
beachtlichen Anstieg der Umsatzerlöse.
20

I. LAGEBERICHT
6. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Eine erneute Steigerung der Bilanzsumme (Vorjahr
€ 177.795.092,21) auf € 184.291.081,38
konnte im Verlauf des Geschäftsjahres verbucht
werden.
Sie begründet sich vor allem in der Position des
Anlagevermögens total € 175.219.954,50
(Vorjahr € 165.371.611,38). Dort konnte das
Projekt 109 Wohnungen Bruder-Klaus-Str./St. Gebhard
Str. als abgeschlossen verbucht werden.
Die projektbezogenen Darlehen wurden voll ausgezahlt,
welche sich in der Position der Verbindlichkeiten
total € 152.977.338,58 (Vorjahr
€ 148.124.069,39) darstellt.
Eine Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
auf total € 25.493.190,40 (Vorjahr
€ 24.866.885,29) konnte durch den Bezug des
Projektes Bruder-Klaus-Str./St. Gebhard Str. verbucht
werden.
Die Abschreibung auf Sachanlagen schlugen mit
€ 6.100.139,07 (Vorjahr € 6.390.646,32) zu
Buche.
Es wurde ein Bilanzgewinn von € 873.529,98
(Vorjahr € 661.278,64) verbucht.
Die flexible Finanzdisposition, an die jeweiligen
Kapitalmarktverhältnisse angepasst, ermöglichte
eine fortlaufende Liquidität der Gesellschaft. Um
auch kurzfristig eine zinsgünstige Refinanzierung
des Unternehmens zu ermöglichen, werden die Instrumente
des ständigen Finanzmanagements und
der bewährte Liquiditätsverbund mit der Stadt
Konstanz genutzt.
Entwicklung der
Bilanzsumme in Euro
21

I. LAGEBERICHT
Entwicklung der Bilanz
Anlagevermögen
in Euro
Entwicklung der Bilanz
Verbindlichkeiten
in Euro
Entwicklung Bestand
Verwaltete Objekte
22

I. LAGEBERICHT
Modernisierungsaufwendungen
in Euro
Entwicklung
der Gewinn- und
Verlustrechnung
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung
in Euro
Entwicklung der
Gewinn- und
Verlustrechnung
Bilanzgewinn
in Euro
23

I. LAGEBERICHT
7. Finanzinstrumente
Die Finanzkrise hat das Jahr 2012 in aller Welt
überschattet. Auch große und scheinbar stabile
Volkswirtschaften gerieten ins Wanken. Die Furcht
vor dem Euro-Verfall hat viele institutionelle und private
Anleger in Sachwerte investieren lassen.
Hierdurch konnte die Wohnungswirtschaft, auch
die WOBAK, profitieren. Risiken haben sich aus
der allgemeinen Marktentwicklung für die städtische
Wohnungsbaugesellschaft nicht ergeben, da
sie nicht mit Derivaten, Anleihen oder anderen
spekulativen Finanzprodukten handelt.
Als wesentliches Finanzierungsinstrument setzt die
WOBAK, entsprechend den Erfordernissen der
Wohnungswirtschaft, Dauerfinanzierungsmittel ein.
Damit führen, wie bei allen Unternehmen mit einem
hohen Kapitaleinsatz, sinkende Zinsen auch zu einem
abnehmenden Zinsaufwand. Steigende Zinsen
würden sich dagegen negativ auf das jeweilige
Jahresergebnis auswirken. Die darin liegenden
Risiken sind durch die breite Streuung der Zinsbindungsfristen
minimiert worden.
Die Europäische Zentralbank senkte den Leitzins
im Euroraum, erstmals seit Einführung des Euro,
unter ein Prozent. Der Zins wurde um 0,25 Punkte
auf 0,75 Prozent verringert. Die großen staatlichen
Zentralbanken, vor allem die EZB selbst,
gerieten dadurch in einen ungelösten Zielkonflikt
zwischen dem Hauptziel der Erhaltung der Währungsstabilität
und der Vorsorge vor einer möglichen
Inflation und Rettung angeschlagener Euro-Länder.
Die WOBAK hat für die nächsten zwei Jahre im
Rahmen ihres internen Risikomanagements keine
gefährdenden Auswirkungen von Zinsänderungen
auf das Jahresergebnis des Unternehmens festgestellt.
Die Fortsetzung der regen Investitionstätigkeit
ging mit der weiteren Aufnahme von langfristigen
Finanzierungsmitteln für die im Jahr 2012 laufenden
Vorhaben einher, wobei der Cash-Pool mit der
Stadt Konstanz vereinbarungsgemäß zeitweise in
Anspruch genommen wurde. Insgesamt wurden
die Investitionen des Berichtsjahres in Höhe von
22,5 Mio. Euro zu rd. 44 % fremdfinanziert. Wie
in den Vorjahren reichte der Cashflow aus, um die
planmäßigen Tilgungen zu erwirtschaften.
24

I. LAGEBERICHT
8. Chancen- und Risikobericht
Eine ziel- und ergebnisorientierte Steuerung ist unverzichtbarer
Bestandteil der Unternehmensführung.
Unternehmerisches Handeln ist immer mit Chancen
aber auch mit Risiken verbunden. Das betriebliche
Controlling und das interne Risikomanagement
wurden zur weiteren Optimierung der notwendigen
unternehmerischen Sicherheit fortgesetzt und weiterentwickelt.
Die aktuellen Entwicklungen und potenziellen
Risiken im Unternehmen selbst, aber
auch auf dem Immobilienmarkt der Region wurden
beobachtet, analysiert und in entsprechende Entscheidungen
umgesetzt. Die Nachfrageentwicklung
wurde konsequent beobachtet, um bei Bedarf angemessen
reagieren zu können. Es zeigt sich dabei
eine Fortsetzung der bereits im Vorjahr entwickelten
Tendenz zu einer erneuten Steigerung der
Nachfrage in fast allen Segmenten des Wohnungsmarktes.
Dies betrifft gleichermaßen Eigentumsmaßnahmen
im Bauträgergeschäft wie auch Mietobjekte.
Die Zahl der registrierten Wohnungssuchenden
stieg deshalb im Jahresvergleich an. Die
konsequente Weiterentwicklung als Dienstleistungsunternehmen
erfordert ausreichend Flexibilität, um
auf soziale Veränderungen am Markt vorausschauend
reagieren zu können. So ist das Thema
„Demografischer Wandel“ mit seinen Konsequenzen
ein großes Thema der Wohnungswirtschaft. Mit
einem entsprechenden Handlungskonzept, auf der
Basis einer Grundsatzentscheidung von Aufsichtsrat
und Geschäftsführung, sorgt die WOBAK für
eine Umsetzung ihrer Bauvorhaben nach generationengerechten
Gesichtspunkten.
Der Kern des Unternehmenszwecks bleibt unverändert
die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung
mit bezahlbarem Wohnraum. Dieser Zweck
wird dadurch erreicht, dass ständig Wohnimmobilien
errichtet, erworben und vermietet sowie fortlaufend
plangemäß der Wohnungsbestand modernisiert
wird. Entsprechend dem vom Aufsichtsrat
beschlossenen Wirtschafts- und Finanzplan 2012
wurde erneut eine zufriedenstellende Ertragslage
erreicht. Die während des Berichtsjahres fortlaufend
gesicherte Zahlungsfähigkeit ist auch ein
Ergebnis der wirtschaftlich gesunden und soliden
Lage des Unternehmens.
Zum Generieren von Eigenmitteln für die Aufgabe
der Bautätigkeit im Mietwohnungsbau und zur
Erwirtschaftung von Deckungsbeiträgen für die
Verwaltungskosten wurden sowohl das Bauträgergeschäft
als auch die WEG- und Drittverwaltung
als Geschäftsfelder weiter bearbeitet.
Ein generelles Risiko der Wohnungsvermietung besteht
darin, dass sich Teile des Wohnungsbestandes
zu spät oder gar nicht an veränderte Marktsituationen
anpassen könnten und damit nur schwer
oder unvermietbar wären. Dies hätte lange Leerstandszeiten,
sinkende Mieten und Mietausfälle
zur Folge. Das langfristig hohe Niveau der Investitionen
in den Wohnungsbestand führt zu der
gewünschten Sicherheit und versetzt die Liegenschaften
in einen sehr zufriedenstellenden Zustand.
Zum Bilanzstichtag gab es keinen durch Unvermietbarkeit
verursachten Wohnungsleerstand.
Die für die energetische Modernisierung erforderlichen
Finanzierungsmittel werden durch die Aufnahme
von Finanzmitteln und den Cashflow aufgebracht.
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Konstanz hat sein
Überangebot an Flächen im Berichtsjahr erheblich
ausgebaut. Trotzdem bleibt das Risiko des Unternehmens
für seine Gewerbeobjekte im Bestand
Nachmieter zu finden und das Mietpreisniveau zu
halten auf minimalem Niveau.
Die 50 gewerblichen Einheiten der WOBAK sind
nur mit einem untergeordneten Anteil von 4,65 %
(im Vorjahr 4,55 %) an der Summe der Sollmieten
von Wohnungen und Gewerbe beteiligt, sodass
dieser Bereich keine maßgebliche Wirkung hat.
Zum Bilanzstichtag standen keine Gewerbeeinheiten
leer.
25

I. LAGEBERICHT
Die wesentlichen Risiken des Bauträgergeschäfts
liegen in der möglichen Verschlechterung der Vermarktungschancen
sowie Überschreitungen von
Kostenansätzen und Bauzeiten. Deshalb beginnt
die WOBAK zur eigenen Risikobegrenzung neue
Projekte immer erst nach einer selektiven Einzelfallentscheidung.
Trotz des positiven Marktumfeldes
im Bauträgergeschäft hat die WOBAK in
2012 kein größeres neues Bauträgerobjekt begonnen.
Stattdessen lag der Fokus ganz auf dem Bau
dringend benötigter Mietwohnungen für Familien
und Studenten. Für das laufende Jahr werden verschiedene
Vorhaben sowohl im Mietwohnungsbau
als auch im Eigentumsbereich umgesetzt.
Damit wird die WOBAK auch weiterhin ihre
Chancen im Bauträgergeschäft nutzen können,
wobei die Entwicklung der Zinsen und der Baukosten
permanent beobachtet und ausgewertet
werden. Zusammenfassend haben zum Bilanzstichtag
bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft
keine bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden
Risiken vorgelegen.
26

I. LAGEBERICHT
9. Voraussichtliche Entwicklung
Der Aufsichtsrat des Unternehmens hat den
Wirtschafts- und Finanzplan 2013 in seiner Sitzung
am 27. November 2012 einstimmig beschlossen,
einschließlich der mittelfristigen Finanzplanung
2014 bis 2017. Zusammen mit dem vorliegenden
erfolgreichen Jahresabschluss 2012 eröffnet
dieser der Gesellschaft die Chance zu weiterem
betriebswirtschaftlich gesunden Wachstum.
Die wachsende Angebotslücke auf dem Konstanzer
Wohnungsmarkt ist der WOBAK Verpflichtung
und Auftrag, neben den bereits kurzfristig entwickelten
Projekten ständig neue zu realisieren, die insbesondere
der originären Zielgruppe, breiten
Schichten der Bevölkerung, baldmöglichst zu Gute
kommen. Die Fortsetzung der gesicherten Finanzsituation
und Ertragslage ist für die absehbare
Zukunft demgemäß gesichert.
Die Modernisierung und energetische Ertüchtigung
des Wohnungsbestandes wird auf dem bereits
erreichten, recht hohen Niveau fortgesetzt und ist
mit einer Erhöhung des Aufwandsanteils um jeweils
ca. 2,5 % pro Geschäftsjahr eingeplant.
Hierzu geht die Geschäftsführung für das laufende
und das folgende Geschäftsjahr von der Steigerung
des Ansatzes für Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
um jeweils ca. 1,0 % pro Jahr aufgrund
von Neuzugängen und Mietanpassungen
aus.
Eventuell mögliche unternehmerische Risiken, die
aus dem Unternehmen oder seinem Umfeld auf die
städtische Wohnungsbaugesellschaft einwirken
könnten, werden von der Geschäftsführung kontinuierlich
beobachtet und bewertet. Die WOBAK
teilt die Einschätzung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft
und deren Institute, dass trotz der
Risiken der weltweiten Finanzkrise insbesondere
für süddeutsche Ballungsräume mittelfristig ein
gutes Wachstumspotenzial gegeben ist. Deshalb
geht die Geschäftsführung für das laufende Jahr
und mittelfristig von der Fortsetzung der nachhaltigen,
erfolgreichen Unternehmensentwicklung aus.
Im ersten Quartal 2013 ist insgesamt keine wesentliche
Veränderung oder Abweichung der
erwarteten Entwicklung eingetreten. Unter Berücksichtigung
der gesamtwirtschaftlichen Situation,
einschließlich der daraus erwachsenden Unsicherheiten
für das Jahr 2013, ist im Sinne des Erreichens
der gesteckten unternehmerischen Ziele
mit der Fortsetzung der positiven Vermögens-, Finanz-
und Ertragsentwicklung zu rechnen.
Ereignisse von besonderer Bedeutung nach
Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.
Konstanz, den 04. März 2013
Die Geschäftsführung
Bruno Ruess
Direktor
27

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
II. Jahresabschluss zum 31.12.2012
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
29

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
Bilanz zum 31.12.2012
AKTIVA 31.12.2012 31.12.2011
Anlagevermögen € € €
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 146.178.380,25 133.560.114,78
Grundstücke mit anderen Bauten 7.796.033,00 8.117.304,60
Grundstücke ohne Bauten 1.807.573,43 1.885.903,75
Technische Anlagen und Maschinen 213.873,65 0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 713.548,01 700.213,01
Anlagen im Bau 16.472.115,42 19.198.652,77
Bauvorbereitungskosten 270.285,27 132.998,95
Geleistete Anzahlungen 1.509.195,21 1.509.195,21
174.961.004,24 165.104.383,07
Finanzanlagen
Beteiligungen 245.000,00 245.000,00
Sonstige Ausleihungen 7.897,55 16.289,55
Andere Finanzanlagen 6.052,71 258.950,26 5.938,76
Umlaufvermögen
175.219.954,50 165.371.611,38
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten 0,00 0,00
Bauvorbereitungskosten 269.115,12 43.744,65
Grundstücke mit unfertigen Bauten 0,00 64.562,45
Unfertige Leistungen 5.836.222,92 5.296.277,07
Andere Vorräte 0,51 0,51
6.105.338,55 5.404.584,68
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 80.968,88 85.173,16
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 12.898,45 140.127,40
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 996,21 8.044,98
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 0,00
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 0,00
Sonstige Vermögensgegenstände 2.114.887,01 6.319.986,92
davon aus Steuern € 89.971,88 (Vorjahr € 21.414,34) 2.209.750,55 6.553.332,46
Flüssige Mittel
Kassenbestand und
Guthaben bei Kreditinstituten 756.037,78 465.563,69
756.037,78 465.563,69
184.291.081,38 177.795.092,21
30

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
Bilanz zum 31.12.2012
PASSIVA 31.12.2012 31.12.2011
Eigenkapital € € €
Gezeichnetes Kapital 5.973.450,00 5.973.450,00
Kapitalrücklage 9.200.186,11 9.200.186,11
Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 1.803.049,50 1.703.049,50
Freie Rücklagen 12.456.257,78 11.794.979,14
14.259.307,28 13.498.028,64
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 973.529,98 736.278,64
Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage -100.000,00 -75.000,00
873.529,98 661.278,64
Eigenkapital insgesamt 30.306.473,37 29.332.943,39
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 13.000,00 13.500,00
Steuerrückstellungen 8.000,00 50.000,00
Rückstellungen für Bauinstandhaltung 0,00 0,00
Sonstige Rückstellungen 986.269,43 274.579,43
1.007.269,43 338.079,43
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 121.882.654,70 116.737.014,07
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 17.724.925,56 18.808.668,73
Erhaltene Anzahlungen 6.362.781,28 6.219.142,68
Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.055.985,50 3.876.356,71
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 479.955,07 446.236,66
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.292.082,36 932.850,86
Sonstige Verbindlichkeiten 1.178.954,11 1.103.799,68
davon aus Steuern € 70.538,79 (Vorjahr € 0,00) 152.977.338,58 148.124.069,39
184.291.081,38 177.795.092,21
31

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. – 31.12.2012
2012 2011
Umsatzerlöse € € €
a) aus der Hausbewirtschaftung 25.493.190,40 24.866.885,29
b) aus Verkauf von Grundstücken 255.670,00 9.375.950,40
c) aus Betreuungstätigkeit 410.163,24 403.913,49
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 169.180,59 280.144,87
26.328.204,23 34.926.894,05
Erhöhung/Verminderung des Bestandes
an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit unfertigen Bauten
sowie unfertigen Leistungen 700.753,87 --4.383.136,01
andere aktivierte Eigenleistungen 184.960,00 69.335,00
sonstige betriebliche Erträge 417.848,43 220.624,05
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.560.906,13 12.268.577,61
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 564.205,75 3.224.856,58
c) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen 0,00 0,00
13.125.111,88 15.493.434,19
Rohergebnis 14.506.654,65 15.340.282,90
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 2.439.721,83 2.324.668,80
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung € 183.299,88
(Vorjahr € 184.381,13) 625.486,85 599.319,22
Abschreibungen
Abschreibungen auf Sachanlagen 6.100.139,07 6.390.646,32
Sonstige betriebliche Aufwendungen 574.616,93 532.685,49
Erträge aus Beteiligungen 777.000,00 350.000,00
Erträge aus anderen Finanzanlagen 168,52 158,47
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
(davon aus Aufzinsung € 0,00, Vorjahr € 337,56) 33.300,28 226.297,65
810.468,80 576.456,12
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
(davon aus Abzinsung € 8.925,00 , Vorjahr € 181,76) 4.022.262,45 4.671.020,42
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.554.896,32 1.398.398,77
Steuern vom Einkommen und Ertrag -42.000,00 34.400,40
Sonstige Steuern 623.366,34 627.719,73
Jahresüberschuss 973.529,98 736.278,64
Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage -100.000,00 -75.000,00
Vorabausschüttung 0,00 0,00
32
Bilanzgewinn 873.529,98 661.278,64

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
ANHANG
A. Allgemeine Angaben
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§
242 ff und §§ 264 ff HGB sowie nach den einschlägigen
Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrages
aufgestellt. Es gelten die Vorschriften
für große Kapitalgesellschaften. Die Gliederung der
Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet
sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt (Gesamtkostenverfahren).
B. Angaben zu Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren
die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
maßgebend.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet. Die Zugänge an Herstellungskosten bestehen
aus Fremdkosten und Personal- und Sachaufwendungen
(Sondereinzelkosten der Fertigung)
sowie angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten
und des Werteverzehrs des
Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung
veranlasst ist.
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare
Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie
folgt vorgenommen:
• Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten
mit Wohnbauten sowie Grundstücken mit
anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode
auf Basis einer Gesamtnutzungsdauer zwischen
10 und 50 Jahren vorgenommen. Neuzugänge
ab 1992 werden teilweise degressiv abgeschrieben.
Bei mehreren Vermögensgegenständen
wurde auf den niedrigeren Wert abgeschrieben,
der am Bilanzstichtag beizulegen ist. Die
Abschreibungen wurden in Höhe von 869 T€
(Vorjahr 1.800 T€) vorgenommen.
• Betriebs- und Geschäftsausstattung unter Anwendung
der linearen Abschreibungsmethode unter
Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen
Nutzungsdauer von 3 bis 13 Jahren. „Geringwertige
Wirtschaftsgüter“ bis 410 € wurden im
Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben.
• Bei den technischen Anlagen und Maschinen wurde
eine Photovoltaikanlage verbucht. Sie wird mit
5 % abgeschrieben.
Grundstücke mit unfertigen Bauten des Umlaufvermögens
sind mit Herstellungskosten bewertet.
Forderungen sind zum Nennwert angesetzt.
Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung
angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung
getragen.
Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht mit
den Mietern abgerechnete Betriebskosten, die sich
aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammensetzen.
Die anderen Vorräte wurden zu Anschaffungskosten
bewertet.
Flüssige Mittel wurden zum Nominalwert angesetzt.
Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen
Verbindlichkeiten. Sie sind nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
Es wurden sonstige Rückstellungen für Prüfungskosten,
Steuerberatungskosten, Urlaubsverpflichtungen,
Archivierungskosten, noch anfallende Baukosten,
Gewährleistungsverpflichtungen und für Grunderwerb
mit Rentenverpflichtung gebildet.
Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
33

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 5.836.222,92 € (Vorjahr 5.296.277,07 €)
noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.
3. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
Zugänge des
Geschäftsjahres
Abgänge des
Geschäftsjahres
Umbuchungen
(+ / -)
Abschreibungen
(kumulierte)
Buchwert
am 31.12.2012
Abschreibungen
des Geschäftsjahres
€ € € € € € €
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit
Wohnbauten
Grundstücke mit anderen
Bauten
Grundstücke
ohne Bauten
Technische
Anlagen/Maschinen
Anlagen im Bau
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Bauvorbereitungskosten
gel. Anzahlungen
236.768.078,10 245.924,70 102.370,62 18.081.388,75 108.814.640,68 146.178.380,25 5.627.100,54
11.873.045,17 0,00 0,00 0,00 4.077.012,17 7.796.033,00 321.271,60
1.885.903,75 61.828,82 140.159,14 0,00 0,00 1.807.573,43 0,00
0,00 0,00 0,00 221.248,60 7.374,95 213.873,65 7.374,95
2.136.927,10 186.919,54 147.211,54 0,00 1.463.087,09 713.548,01 144.391,98
19.198.652,77 15.559.474,16 0,00 -18.286.011,51 0,00 16.472.115,42 0,00
132.998,95 153.912,16 0,00 -16.625,84 0,00 270.285,27 0,00
1.509.195,21 0,00 0,00 0,00 0,00 1.509.195,21 0,00
273.504.801,05 16.208.059,38 389.741,30 0,00 114.362.114,89 174.961.004,24 6.100.139,07
Finanzanlagen
Beteiligungen
245.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 245.000,00 0,00
Sonstige Ausleihungen
16.289,55 0,00 8.392,00 0,00 0,00 7.897,55 0,00
Andere Finanzanlagen
5.938,76 113,95 0,00 0,00 0,00 6.052,71 0,00
267.228,31 113,95 8.392,00 0,00 0,00 258.950,26 0,00
Anlagevermögen
insgesamt
273.772.029,36 16.208.173,33 398.133,30 0,00 114.362.114,89 175.219.954,50 6.100.139,07
34

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten, sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich
wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon
Übertrag
Restlaufzeit
gesichert
unter
1 Jahr
1 bis 5
Jahre
über
5 Jahre
Art der
Sicherung
€ € € € € €
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
121.882.654,70
(116.737.014,07)
8.400.828,61
(8.126.560,35)
15.322.268,09
( 13.192.668,00)
98.159.558,00
(95.417.785,72)
90.739.427,93
(84.482.668,88)
40.751.273,93
(31.796.483,38)
GPR
B
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
Kreditgebern
17.724.925,56
(18.808.668,73)
661.536,23
(1.203.743,17)
2.194.284,50
(2.182.686,70)
14.869.104,83
(15.422.238,86)
915.740,49
(956.653,78) GPR
Erhaltene
Anzahlungen
6.362.781,28
(6.219.142,68)
6.362.781,28
(6.219.142,68)
Verbindlichkeiten
aus
Vermietung
4.055.985,50
(3.876.356,71)
425.148,91
(420.311,91)
3.630.836,59
(3.456.044,80)
Verbindlichkeiten
aus
Betreuungstätigkeit
479.955,07
(446.236,66)
479.955,07
(446.236,66)
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
1.292.082,36
(932.850,86)
1.292.082,36
(932.850,86)
Sonstige
Verbindlichkeiten
1.178.954,11
(1.103.799,68)
1.178.954,11
(11.049,68) (1.092.750,00)
152.977.338,58
(148.124.069,39)
18.801.286,57
(17.359.895,31)
21.147.389,18
(19.924.149,50)
113.028.662,83
(110.840.024,58)
132.406.442,35
(117.235.806,04)
GPR = Grundpfandrecht B = Bürgschaften ( ) = Vorjahr
5. Rücklagenentwicklung
Wert
1.1.2012
Einstellung
Bilanzgewinn
Vorjahr
Einstellung
Bilanzgewinn
Berichtsjahr
Wert
31.12.2012
€ € € €
Kapitalrücklage 9.200.186,11 0,00 0,00 9.200.186,11
Gewinnrücklage 1.703.049,50 0,00 100.000,00 1.803.049,50
Freie Rücklagen 11.794.979,14 661.278,64 0,00 12.456.257,78
22.698.214,75 661.278,64 100.000,00 23.459.493,39
35

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
II. Gewinn- und Verlustrechnung
In den sonstigen betrieblichen Erträgen werden periodenfremde
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
(10 T€) und Anlagenabgänge (170 T€)
ausgewiesen.
D. Sonstige Angaben
Im Geschäftsjahr 2012 wurden durchschnittlich
beschäftigt:
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische
Mitarbeiter
10 16
Technische Mitarbeiter 10 6
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte, etc.
Außerdem wurden durchschnittlich vier Auszubildende
beschäftigt.
Die Pensionen für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans
betragen 1.608,72 €. Für
laufende Pensionen besteht eine Rückstellung von
13.000,00 €.
Eine Angabe der Bezüge des Geschäftsführers
erfolgte gemäß § 286 Abs. 4 HGB nicht.
Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten für ihre Tätigkeit
im Geschäftsjahr 2012 Bezüge in Höhe von
31.300,00 €.
Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten
gegenüber Gesellschaftern
19
39 22
2012 Vorjahr
Sonstige Forderungen 996,21 € 9.578,04 €
Forderungen gegenüber
Kreditinstituten
Forderungen aus
Liquiditätsverbund
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
0,00 € 46.371,83 €
1.234.801,65 € 6.105.785,83 €
24.707.714,84 € 25.586.774,10 €
16.689.185,07 € 17.187.311,78 €
2.760,00 € 1.425,67 €
Sonstige Verbindlichkeiten 1.092.750,00 € 1.092.750,00 €
Das Unternehmen ist an folgendem Unternehmen
mit 49 % beteiligt: BHS, Städtebau Bodensee/
Hegau GmbH, Konstanz. Das Eigenkapital betrug
beim Jahresabschluss 2011 8.103.860,67 € und
der Jahresüberschuss 896.284,60 €.
ARGE Markthallenareal GbR, Singen mit 33,33 %.
Das Eigenkapital betrug beim Jahresabschluss
2011 2.019.330,35 € und der Jahresüberschuss
1.560.536,91 €.
Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorar
des Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprüfung
31 T€.
Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen
gemäß § 285 Nr. 3 HGB beträgt
7.208 T€ (Vorjahr 17.154 T€) aus laufenden Baumaßnahmen
für 22 Projekte im Anlage- und Umlaufvermögen.
Es bestehen Haftungsverhältnisse aus der Bestellung
fremder Verbindlichkeiten in Höhe von 615 T€
(Vorjahr 1.049 T€). Dabei handelt es sich um
Grundschulden von Erwerbern, deren Wohnungen
oder Häuser nach der Bezugsfertigstellung übertragen,
aber noch nicht aufgelassen sind. Das Risiko
einer Inanspruchnahme des Unternehmens aus diesen
Grundschulden ist gering. In den Kaufverträgen
ist vereinbart, dass eine Auszahlung der durch
Grundschulden gesicherten Finanzierungsmittel nur
direkt an das Wohnungsunternehmen, entsprechend
dem Baufortschritt, erfolgen kann.
Zum Bilanzierungsstichtag bestehen
Fremdwährungsverbindlichkeiten in
Höhe von 5.372.500 CHF.
Aus temporären Differenzen zwischen
handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen
resultieren aktive latente Steuern.
Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge,
die bei der Berechnung aktiver
latenter Steuern berücksichtigt werden
können. Aufgrund der Inanspruchnahme
des Wahlrechts des § 274 Abs.
1 Satz 2 HGB werden aktive latente
Steuern nicht angesetzt.
36

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012
Organe der Gesellschaft
Gesellschafter
Stadt Konstanz
Sparkasse Bodensee
Aufsichtsrat
Oberbürgermeister Horst Frank Stadt Konstanz Vorsitzender
bis 08.09.2012
Oberbürgermeister Uli Burchardt Stadt Konstanz Vorsitzender
ab 25.09.2012
Stadtrat Jürgen Leipold Akademischer Direktor i.R. stv. Vorsitzender
Stadtrat Günter Beyer-Köhler selbstständiger Zimmermeister
Bürgermeister Claus Boldt
Stadt Konstanz
Stadtrat Andreas Ellegast
Maschinenbauingenieur
Stadtrat Jürgen Faden
selbstständiger Elektromeister
Stadtrat Johann Hartwich
Freier Architekt
Stadträtin Dr. Christiane Kreitmeier Kommunikationstrainerin bis 03.07.2012
Stadträtin Charlotte Dreßen selbstständige Kulturmanagerin ab 03.07.2012
Stadträtin Anne Mühlhäußer Lehrerin
Direktor Christoph Müller
Vorstandsmitglied, Sparkasse Bodensee
Stadtrat Alexander Stiegeler selbstständiger Kaufmann
Stadtrat Roger Tscheulin
selbstständiger Rechtsanwalt
Stadtrat Herbert Weber
technischer Angestellter i.R.
Bürgermeister Kurt Werner Stadt Konstanz
Geschäftsführer
Direktor Bruno Ruess
Vorschlag für die Gewinnverwendung:
Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Bilanzgewinn
von 873.529,98 € in die Freien Rücklagen einzustellen.
Konstanz, den 04. März 2013
Die Geschäftsführung
Bruno Ruess, Direktor
37

III. BESTÄTIGUNGSVERMERK
III. Bestätigungsvermerk
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
– unter Einbeziehung der Buchführung und
den Lagebericht der WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft
mbH Konstanz für das Geschäftsjahr
vom 1. Januar bis 31.Dezember 2012
geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen
handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
liegen in der Verantwortung der gesetzlichen
Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es,
auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und über den
Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach §
317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen
und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Darstellung des durch den
Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht
vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanzund
Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der
Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden
die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise
für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss
und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzung der gesetzlichen Vertreter sowie
die Würdigung der Gesamtdarstellung des
Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind
der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung
bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen
geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der
Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und
den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung ein, den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.
Der Lagebericht steht im Einklang mit dem
Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes
Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt
die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
zutreffend dar.
Stuttgart, den 22. März 2013
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
gez.
Beck
Wirtschaftsprüfer
gez.
Mees
Wirtschaftsprüfer
39

IV. BERICHT DES AUFSICHTSRATES
IV. Bericht des Aufsichtsrates
Die ordentliche Gesellschafterversammlung der
WOBAK für das Berichtsjahr fand am 03. Juli
2012 statt, wobei auch über die gemäß Gesellschaftsvertrag
anstehenden Neuwahlen zum Aufsichtsrat
für die Periode 2012 bis 2015 entschieden
wurde. Darüber hinaus machte die Wahl des
neuen Oberbürgermeisters der Stadt Konstanz eine
außerordentliche Gesellschafterversammlung erforderlich,
die am 25. September 2012 abgehalten
wurde. Die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen
wurden bestimmungsgemäß im Aufsichtsrat
und in den Entscheidungsgremien der Gesellschafter
vorberaten.
Der Aufsichtsrat des Unternehmens trat im Jahr
2012 zu fünf Sitzungen zusammen. Dabei wurden
alle in seinem Verantwortungsbereich liegenden erforderlichen
Entscheidungen und alle anstehenden
Beschlüsse gefasst.
Die Beschlüsse des Aufsichtsrates beinhalteten neben
allgemeinen Grundsatzfragen insbesondere die Feststellung
des Jahresabschlusses 2011, die Genehmigung
des Wirtschafts- und Finanzplans 2013
einschließlich der mittelfristigen Finanzplanung bis
2017 sowie die Neubau-, Instandhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen, wie auch die allgemeinen
Finanzierungsfragen des Unternehmens. In
der regelmäßigen Arbeit zur Kontrolle und Unterstützung
der WOBAK bildeten die Mietenentwicklung
und die Vermietungen sowie die Grundstücksangelegenheiten
und die aktuelle Lage auf dem
Konstanzer Wohnungsmarkt 2012 einen weiteren
Schwerpunkt. Der Aufsichtsrat wurde in jeder seiner
Sitzungen durch den Geschäftsführer über die
aktuellen Geschäftsvorfälle der Beteiligungsgesellschaft
BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH
informiert.
Der Aufsichtsrat übertrug die Prüfung der Geschäftsführung
im Rahmen seiner Überwachungstätigkeit
der WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand
Stuttgart GmbH. Bei der Prüfung haben sich
keine Beanstandungen ergeben.
Der vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs-
und Immobilienunternehmen e.V. Stuttgart
Amtsübergabe von Oberbürgermeister Horst Frank an seinen
Nachfolger Oberbürgermeister Uli Burchardt
hat den Jahresabschluss 2012 und den Lagebericht
nach den gesetzlichen Bestimmungen gemäß
§ 316 HGB einschließlich der Prüfung gemäß
§ 53 Haushaltsgrundsätzegesetz und der Maklerund
Bauträgerverordnung geprüft. Für den Jahresabschluss
wurde der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk
erteilt.
Bei der Beratung des Jahresabschlusses und Lageberichtes
für das Geschäftsjahr 2012 sowie der
Verwendung des Bilanzgewinns kam der Aufsichtsrat
zu dem Ergebnis, dass die Finanz- und Liquiditätslage
sowie auch die Vermögens- und Kapitalverhältnisse
der Gesellschaft geordnet sind.
In der ordentlichen Gesellschafterversammlung
standen turnusmäßig die Neuwahlen zum Aufsichtsrat
auf der Tagesordnung. Die bisherigen Mitglieder
des Gremiums kandidierten erneut und
wurden in ihrem Amt für die nächste Wahlperiode
bestätigt. Frau Stadträtin Dr. Christiane Kreitmeier
hatte nicht wieder kandidiert. Ihr folgte nach entsprechender
Vorberatung in den Entscheidungsgremien
Frau Stadträtin Charlotte Dreßen. In der
anschließenden Aufsichtsratssitzung wurde Herr
Stadtrat Jürgen Leipold erneut einstimmig zum stellvertretenden
Vorsitzenden gewählt. Herr Stadtrat
Leipold begrüßte Frau Dreßen als neues Mitglied
des Gremiums und verabschiedete, gemeinsam mit
Geschäftsführer Bruno Ruess, den langjährigen
Aufsichtsratsvorsitzenden Herrn Oberbürgermeister
Horst Frank sowie Frau Dr. Kreitmeier. Dabei wurden
insbesondere deren Verdienste um das
41

Unternehmen gewürdigt und für die verdienstvolle
Tätigkeit bei der WOBAK gedankt. Herr Horst
Frank war nicht nur 16 Jahre Oberbürgermeister
der Stadt Konstanz, sondern ebenso lang Vorsitzender
des Aufsichtsrates der städtischen Wohnungsbaugesellschaft.
Sein überzeugtes Eintreten für die
Förderung kommunaler Unternehmen und deren
elementare Interessen, der prägende Einfluss auf
das sich fortlaufend an den Erfordernissen der Zeit
ausrichtende Unternehmen und die beachtliche
Bauleistung unter seiner Führung wurden ausdrücklich
betont. Herr Horst Frank wurde in Anerkennung
und Würdigung seiner Verdienste um die
städtische Wohnungsbaugesellschaft durch Herrn
Stadtrat Leipold im Namen des vbw Verband
baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V. mit einer Urkunde und der
Ehrennadel in Gold ausgezeichnet. Für den scheidenden
Aufsichtsratsvorsitzenden fasste Herr
Leipold die besten Wünsche und den Dank der
Gesellschafter, des Aufsichtsrates sowie der Geschäftsführung
zusammen und wünschte ihm alles
Gute auf dem weiteren Lebensweg.
In der außerordentlichen Gesellschafterversammlung
am 25. September 2012 wurde der neue Oberbürgermeister
der Stadt Konstanz Herr Uli
Burchardt nach entsprechender Vorberatung in
den Aufsichtsrat der WOBAK gewählt. In der anschließenden
Aufsichtsratssitzung wurde er einstimmig
zum neuen Vorsitzenden des Gremiums gewählt
und von seinem Stellvertreter Stadtrat Jürgen
Leipold sowie Geschäftsführer Bruno Ruess herzlich
willkommen geheißen.
Der Aufsichtsrat stimmt dem vorgelegten Prüfungsbericht
zu und genehmigt den von der Geschäftsführung
aufgestellten Jahresabschluss und Geschäftsbericht.
Er empfiehlt der Gesellschafterversammlung,
den Jahresabschluss 2012 festzustellen,
die von der Geschäftsführung vorgeschlagene Gewinnverwendung
zu beschließen und der Geschäftsführung
Entlastung zu erteilen. Ein gleichlautender
Gemeinderatsbeschluss wurde gefasst.
Der Aufsichtsrat anerkennt angesichts des wirtschaftlichen
Erfolges des Unternehmens im Berichtsjahr
2012 die positive Leistung sowie das Engagement
und dankt dafür der Geschäftsführung sowie den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.
Konstanz, den 14. Mai 2013
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Uli Burchardt
Oberbürgermeister
42

IMPRESSUM
Impressum
Herausgeber:
WOBAK Städtische
Wohnungsbaugesellschaft mbH
Konstanz
Benediktinerplatz 7
D-78467 Konstanz
Steuer-Nr. 09042/06763
Telefon: 0 75 31 / 98 48 - 0
Telefax: 0 75 31 / 98 48 - 50
E-Mail: info@wobak.de
Internet: www.wobak.de
Verantwortlich für den Inhalt:
Geschäftsführer Bruno Ruess
Redaktion:
Hans-Joachim Lehmann
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