zum Download - Stadt Rosenheim

Liegenschaftsamt
Rosenheim, Juli 2013
Interessenbekundungsverfahren
für die
Gaststätte mit Hotel am Happinger See
Seestraße 49
83026 Rosenheim
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Exposé Seestraße Seite 1

1. Stadt Rosenheim
Die kreisfreie Stadt Rosenheim liegt am Zusammenfluss von Inn und Mangfall inmitten
attraktiver Tourismusgebiete wie Inntal, Chiemsee und Wendelstein. Die Stadt
befindet sich mit ihren über 60.000 Einwohnern am Schnittpunkt zweier wirtschaftsgeografischer
Entwicklungsachsen von überregionaler Bedeutung (München – Salzburg
– Wien, München – Innsbruck – Italien) und ist mit Fahrzeiten von jeweils rund
60 Minuten gut an die Flughäfen München, Salzburg und Innsbruck angebunden.
Rosenheim ist Wirtschaftszentrum eines Markteinzugsgebietes von rund 660.000
Einwohnern. Die Stadt gehört zur Europäischen Metropolregion München, einem der
führenden Wirtschaftsräume Europas. Rosenheim weist als südbayerisches Handelszentrum
mit einer Zentralitätskennziffer von 189,6 und einer Kaufkraftkennziffer
von 104,4 überdurchschnittliche Werte auf. Mit 20.401 € hat Rosenheim innerhalb
Bayerns das dritthöchste verfügbare Einkommen der privaten Haushalte. Die Arbeitslosenquote
beträgt im Jahresdurchschnitt 2012 4,5%.
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Exposé Seestraße Seite 2

2. Beschreibung der Lage
Das ausgeschriebene Grundstück befindet sich im südlichen Stadtbereich von Rosenheim.
Es ist von der Bundesstraße B 15 (Kufsteiner Straße) über die Innfeldstraße
und Seestraße zu erreichen, die Entfernung in die Innenstadt beträgt ca. 5 Kilometer,
zur Anschlussstelle Rosenheim (A 8 / A93) ca. 4 Kilometer.
Das Anwesen Seestraße 49 in 83026 Rosenheim wird im Süden durch den Happinger
See, im Westen durch die Verlängerung der Seestraße und im Norden und Osten
durch forstwirtschaftlich genutzte Flächen begrenzt.
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Exposé Seestraße Seite 3

3. Informationen zum Grundstück und zum Gebäude
Für den Objektbestand ergibt sich eine Gaststättennutzung (Gastraumfläche ca. 115
m² und Terrassenfläche) im Erdgeschoss und 16 Gästezimmer im Ober- und Dachgeschoss.
Laut Bauvorbescheid vom 27.11.2009 ist die Errichtung eines Anbaus von
Gästezimmern (Erweiterung um 20 Zimmer) an das bestehende Seerestaurant unter
Auflagen planungsrechtlich zulässig. Der Vorbescheid samt Verlängerung der Geltungsdauer
ist in der Anlage beigefügt.
Das Gebäude wurde im Jahr 1949 als Gaststätte mit Badeanstalt errichtet. In den
Jahren 1964 sowie 1974 erfolgten ein Umbau, eine Aufstockung sowie die Errichtung
eines Anbaus an die Gaststätte.
Das Anwesen befindet sich planungsrechtlich im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch
(BauGB). Ein Abweichen vom vorhandenen Baurecht richtet sich nach den
Vorgaben des § 35 BauGB; ein entsprechender Antrag wird vom Stadtentwicklungsund
Baugenehmigungsausschuss zu beschließen sein.
Das bestehende Gebäude besteht aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss,
dem ersten Obergeschoss sowie dem teilausgebautem Dachgeschoss. Entsprechende
Baupläne sind in der Anlage beigefügt.
Das Hotel und die Gaststätte, die bis 31.12.2011 im Betrieb waren, stehen derzeit
leer; lediglich in den Sommermonaten werden der Kioskbetrieb sowie die Bereitstellung
von Toiletten für die Badegäste durch den Kioskpächter sicher gestellt.
Die Stadt Rosenheim führte nach Übernahme des Gebäudes die notwendigsten Reparaturen
am Gebäude durch.
Das Gebäude mit der gesamten Flur Nr. 1093/1 Gemarkung Happing liegt innerhalb
des Landschaftsschutzgebiets „Innauen Süd“.
Der Happinger See wird in den Sommermonaten von den Rosenheimer Bürgern als
Badesee genutzt.
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Exposé Seestraße Seite 4

4. Planungsziele der Stadt für das Gelände:
Erschließung
Die Erschließung des Objektes gilt baurechtlich derzeit nicht als gesichert, es
fehlt insbesondere eine Wendeanlage. Ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation
liegt nicht vor.
Unmittelbar östlich der Brücke am Moosbach soll künftig die öffentliche Erschließung
mit einem Wendehammer enden. Auch die Brücke über den Moosbach
muss erneuert werden.
Nördlich des bestehenden Gebäudes wird der erforderliche Stellplatznachweis für
das Gebäude mit 31 Stellplätzen und einem Busparkplatz nachgewiesen. Zudem
sind hier öffentliche Behindertenstellplätze sowie Stellplätze für den Rettungsdienst
bzw. für Einsatzfahrzeuge situiert. Künftig sind Stellplätze für die Badegäste
westlich am Moosbach vorgesehen. Hierzu wurden mehrere Planungsvarianten
entwickelt.
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Exposé Seestraße Seite 5

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Die Stadt steht momentan in Verhandlungen mit benachbarten Grundstückseigentümern
über den Erwerb von Parkplatzflächen für die Badegäste sowie für
Flächen für eine künftige Wendeanlage.
Die öffentliche Nutzung des Badesees sowie der Liegewiesen soll nach den Zielvorstellungen
der Stadt beibehalten werden.
Radwegeverbindung
Die bestehende Radwegeverbindung über die Kastenau von Norden kommend
entlang des Moosbachs hat nach Süden Richtung Raubling derzeit eine Verbindung
in Verlängerung der Seestraße. Am Anwesen Seestraße 47 ist beabsichtigt,
mit einer Fuß- und Radwegebrücke eine Anbindung zum bestehenden Radweg
an dem Deichkronenweg zum Inndamm herzustellen. Die Verbindung verläuft
nördlich des Gebäudes auf der bestehenden Wegeverbindung am Happinger
See. Im Bereich der Auwaldfläche ist die Wegeverbindung zu ertüchtigen.
Artenschutz
Das abschließende Ergebnis der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP)
auf Grundlage einer möglichen Sanierung des bestehenden Gebäudes mit einem
östlich angelagerten Erweiterungsbau liegt vor.
Hinsichtlich der betroffenen Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und der europäischen
Vogelarten gem. Art. 1 Vogelschutzrichtlinie wurde unter Einbeziehung
der vorgesehenen und festgesetzten Vermeidungs-, Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen
dargelegt, dass die jeweiligen Populationen der betroffenen
Arten in ihrem natürlichen Verbreitungsgebiet in einem günstigen Erhaltungszustand
verweilen bzw. deren aktuelle Erhaltungszustände sich nicht verschlechtern.
Insgesamt kommt dem Gelände aus faunistischer Sicht eine hohe Bedeutung zu.
Für Fledermäuse besitzt das Untersuchungsgebiet eine sehr hohe Bedeutung.
Dies gilt besonders für den Inn-Auwald, dessen Wanderweg mit Begleitgehölzen
vielen Fledermäusen als Leitstruktur dient und dadurch als Flugkorridor und Jagdrevier
genutzt wird, sowie für die Gewässer auf dem Gelände einschließlich der
ufernahen Bereiche, die für eine hohe Zahl an Arten ein hervorragendes Jagdgebiet
darstellen. Dazu gehören auch die FFH-Anhang II-Arten Großes Mausohr
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Exposé Seestraße Seite 6

und Mopsfledermaus und die Rote Liste-Arten Großer Abendsegler, Bart-, Mücken-,
Rauhaut-, und Breitflügelfledermaus.
Vor allem im Inn-Auwald und einzelnen Kleingewässern siedelt der Biber (Art der
Vorwarnliste der Roten Liste Bayern).
Für Vögel kommt fast der gesamten Untersuchungsfläche eine sehr hohe Bedeutung
zu, da eine Art des Anhangs I der Vogelschutzrichtlinie, nämlich der streng
geschützte und stark gefährdete Grauspecht, dort brütet. Außerdem wurden die
Vorwarnlistenarten Feldsperling, Goldammer und Haussperling sowie der regional
bedeutsame Trauerschnäpper als Brutvögel nachgewiesen. Neben den oben
genannten Vogelarten wurden noch relativ viele häufige Singvogelarten wie Amsel,
Meisen, Finken und Grasmücken nachgewiesen, die das Gebiet ebenfalls als
Brutrevier nutzen.
Für Amphibien hat das Untersuchungsgebiet eine untergeordnete Bedeutung.
Prinzipiell sind zwar geeignete Habitate vorhanden, jedoch eignen sich die Gewässer
aufgrund des hohen Fischbesatzes, vor allem auch mit Raubfischen, aktuell
kaum für Amphibien.
Eingriffsregelung - Vermeidungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
Unnötige Eingriffe in wertvolle Lebensräume sind zu vermeiden. Notwendige Eingriffe
in Lebensräume von Bedeutung sind zu kompensieren. Die Fristen für Eingriffe
in Gehölze sind einzuhalten, d.h. keine Rodungen und Fällarbeiten vom 1.
März bis 30. September.
Fledermäuse
Für gerodete Gehölze sind Ersatzpflanzungen anzulegen und Fledermausnistkästen
in der Umgebung anzubringen, um mögliche Verluste von Zwischenquartieren
auszugleichen.
Brutvögel
Für gerodete Gehölze sind Ersatzpflanzungen anzulegen. Für die Ersatzpflanzungen
sind heimische Gehölze und Sträucher auszuwählen und Höhlenbrüternistkästen
in der Umgebung aufzuhängen, die den Bedürfnissen der betroffenen
Arten entsprechen. .
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Exposé Seestraße Seite 7

Ansonsten lassen sich aus Erfordernissen des nationalen Naturschutzes keine
Maßnahmen ableiten, die über die aufgrund der saP-Untersuchung notwendigen
Maßnahmen hinausgehen.
In Abhängigkeit der noch ausstehenden Detailplanung für Erschließung, Stellplätze
und Gebäudesanierung- bzw. Erweiterungsbau am Gebäude sind die erforderlichen
Kompensationsmaßnahmen auszuarbeiten.
Gemäß der Verordnung der Stadt Rosenheim über das Landschaftsschutzgebiet
„Innauen Süd“ ist vom Käufer beim Umwelt- und Grünflächenamt der Stadt ein
Antrag auf Befreiung nach § 5 (1) Nr. 1 zur Errichtung einer baulichen Anlage
einzureichen.
5. Anlass und Ziel des Interessenbekundungsverfahrens
Allgemein
Die Stadt Rosenheim beabsichtigt, das ehemalige Seerestaurant „Hubertus“ mit
Hotelbetrieb am Happinger See (Teilfläche aus Fl. Nr. 1093/1 der Gemarkung
Happing) zu veräußern. Nicht veräußert werden sollen die Uferbereiche sowie
Gewässerflächen sowie die Flächen für (künftige) öffentliche Straßen und Wege,
Flächen für Behindertenparkplätze und Parkplätze für Rettungsdienste und
Einsatzfahrzeuge.
Grundbuchstand
Eigentümerin der Fl. Nr. 1093/1 der Gemarkung Happing ist die Stadt Rosenheim.
In Abteilung II des Grundbuchs sind diverse Wegerechte eingetragen.
Besichtigung
Die Stadt Rosenheim beabsichtigt, eine Gebäudebesichtigung durch die Interessenten
zu einem festgelegten Zeitpunkt durchzuführen. Interessenten für die Besichtigung
bitten wir, sich per Email (liegenschaftsamt@rosenheim.de) unter Angabe
der Personenzahl registrieren zu lassen. Der Zeitpunkt der Besichtigung
wird dann bekannt gegeben.
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Erschließungskosten
Die Festsetzung der Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge bemessen
sich generell nach dem Baugesetzbuch und dem Kommunalabgabenrecht.
Im gesetzlichen Rahmen sind darüber hinaus Vereinbarungen (z.B. Erschließungsvertrag)
möglich.
Seitens der Stadt können derzeit keine Aussagen getroffen werden, wann mit der
Erneuerung der Moosbachbrücke in der Seestraße begonnen wird. Das gleiche
gilt für den Bau der Wendeanlage. Ein Anschluss an das Städtische Kanalnetz ist
nicht vorgesehen.
Nebenkosten
Im Rahmen des Grundstückverkaufs fallen noch Kosten unter anderem für Notar,
grundbuchamtlicher Vollzug, Vermessung und Vermarkung sowie Grunderwerbsteuer
an, welche der Käufer zu tragen hat.
Grundstückbewertung
Die Stadt wird auf der Grundlage des vom Stadtrat bzw. den zuständigen Ausschüssen
favorisierten Nutzungskonzepts eine Grundstücksbewertung durch einen
öffentlich bestellten und vereidigten Grundstückssachverständigen in Auftrag
geben, um den Verkehrswert des Grundstücks bzw. des Objekts zu ermitteln.
Nach Art. 75 der Gemeindeordnung ist ein Verkauf eines Grundstücks nur zum
vollen Wert zulässig. Für den Fall von nachträglichen Änderungen und einer daraus
resultierenden höherwertigen Nutzung behält sich die Stadt eine Preisnachbesserung
vor.
Veröffentlichung
Die Veröffentlichung des Interessenbekundungsverfahrens erfolgt sowohl regional
als auch überregional.
Nutzungskonzept
Im Nutzungskonzept soll auch der Flächenbedarf für die künftige (private) Nutzung
am Happinger See dargestellt werden. Dabei sollten auch Überlegungen zur
Integration des öffentlichen Badebetriebes wie auch die Bereitstellung der WC
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Exposé Seestraße Seite 9

Anlagen für die Öffentlichkeit während der Badesaison eingebracht werden. Das
gleiche gilt für die Behindertenparkplätze sowie der Stellplätze für Rettungsdienst
und Einsatzfahrzeuge. Der Weiterbetrieb eines Kioskbetriebes für die Badegäste
soll aufrechterhalten werden.
Bewerberauswahl / Anforderungen an Bewerber (Finanzierung, Leistungsfähigkeit)
Für das Interessenbekundungsverfahren werden neben den oben geforderten
Referenzen und Anforderungen noch folgende weitere Unterlagen gefordert:
- Nutzungskonzept M 1 : 200 (Gebäude und Freiflächen)
- Skizzenhafte Darstellung Grundriss, Ansicht, Schnitte (soweit erforderlich)
- Darstellung der immobilienwirtschaftlichen Tragfähigkeit der
Nutzungskonzepte
- Die Unterlagen sind in deutscher Sprache vorzulegen!
Abgabetermin: Montag, 04.11.2013
Es gilt der Eingangsstempel der Stadt Rosenheim.
Die Unterlagen sind im verschlossenen Umschlag an die
Stadt Rosenheim
Liegenschaftsamt
Postfach 1209
D-83013 Rosenheim
zu senden. Links neben dem Adressenfeld bitten wir auf dem Briefumschlag folgende
Information angeben:“ Bitte nicht öffnen, Unterlagen Interessenbekundungsverfahren
Happinger See“
Zur Vorbereitung der Sitzungsunterlagen wird seitens der Verwaltung eine Vorprüfung
der Unterlagen durchgeführt und den zuständigen Ausschüssen bzw. dem
Stadtrat zur Beratung / zur Abstimmung vorgelegt.
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Entscheidung durch den Stadtrat
Eine Entscheidung über den Ausgang des Interessenbekundungsverfahrens obliegt
dem Stadtrat. Die Stadt behält sich vor, zu jeder Zeit das Interessenbekundungsverfahren
bzw. die Verkaufsverhandlungen zu beenden bzw. von den Interessenten
Nachbesserungen ihrer Nutzungskonzepte zu verlangen. Kosten und Auslagen der
Interessenten werden durch die Stadt nicht erstattet.
Im Anschluss über die Entscheidung zum Interessenbekundungsverfahren ist vorgesehen,
mit den vom Stadtrat positiv bewerteten Unterlagen in die Verkaufsverhandlungen
zu treten.
Über den Verkauf des Gebäudes entscheidet der Stadtrat. Mit einem Kaufvertragsabschluss
ist frühestens Anfang 2014 zu rechnen.
6. Kaufvertrag
Die Stadt behält sich vor, sich gegen einen Weiterverkauf sowie der zeitnahen
Durchführung des Bauvorhabens durch den Käufer durch Eintragung eines Vorkaufsrechts
sowie eines Wiederkaufsrechts im Grundbuch abzusichern.
Über den Verkauf der Grundstücke entscheidet der Stadtrat.
7. Ansprechpartner bei der Stadt Rosenheim
Liegenschaftsamt, Königstraße 24, 83022 Rosenheim:
Frau Eder, Herr Waller Tel.: +490831/365-1257 oder -1251, Fax: +498031/365-2006
E – Mail: liegenschaftsamt@rosenheim.de
Wirtschaftsförderung, Königstraße 24, 83022 Rosenheim:
Frau Riedner, Frau Huber, Tel.: +498031/365-1105, Fax: +498031/365-8891105
E – Mail: wirtschaftsfoerderung@rosenheim.de
Stadtentwässerung, Königstraße 24, 83022 Rosenheim:
Herr Neudert, Tel.: +498031/365-1759
E – Mail: stadtentwässerung@rosenheim.de
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Bauverwaltung / Beitragswesen, Königstraße 24, 83022 Rosenheim:
Frau Tatzel, Herr Grandl, Tel.: +498031/365-1625 oder – 1631
E – Mail: bauverwaltung@rosenheim.de
Umwelt- und Grünflächenamt Königstraße 15, 83022 Rosenheim:
Herr König, Tel.: +498031/365-1643
E – Mail: umweltamt@rosenheim.de
Bauordnungsamt (Fragen zum Baurecht), Königstraße 24, 83022 Rosenheim:
Herr Rein, Tel.: +498031/365-1676
E – Mail: bauordnungsamt@rosenheim.de
Bitte geben Sie Ihr Angebot mit dem Bewerbungsbogen bis spätestens
04. November 2013 ab.
Keine Käufer- bzw. Maklerprovision.
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C
Bewerbungsbogen
Grundlegende Daten des Unternehmens
Name des Bewerbers
Straße, PLZ Ort, Land:
Telefon, Telefax, E-Mail:
Ansprechpartner:
Gründungsjahr des Büros / Firma / Unternehmen:
Eigenerklärungen
Hiermit erklären wir, dass
a) weder unser Unternehmen noch seine Mitarbeiter schwere Verfehlungen begangen
haben, die unsere Zuverlässigkeit als Bewerber in Frage stellen,
b) wir unsere Verpflichtung zur Zahlung von Steuern und Abgaben sowie der Beiträge
zur gesetzlichen Sozialversicherung ordnungsgemäß erfüllt haben,
c) wir im vorliegenden Interessenbekundungsverfahren keine vorsätzlich unzutreffenden
Erklärungen in Bezug auf unsere Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit
abgegeben haben oder abgeben werden,
d) wir bei einer Berufsgenossenschaft angemeldet sind oder wir nicht zur Anmeldung
bei einer Berufsgenossenschaft verpflichtet sind.
e) gegen unser Unternehmen kein Insolvenzverfahren eröffnet, beantragt oder mangels
Masse abgelehnt worden ist.
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Vom Bewerber geforderte Nachweise:
1. Handelsregisterauszug (soweit der Bewerber im Handelsregister eingetragen ist),
der bei Einreichung nicht älter als 6 Monate sein darf.
2. Nachweis der Anmeldung bei einer Berufsgenossenschaft (soweit eine Pflicht zur
Anmeldung besteht), der bei Einreichung nicht älter als 6 Monate sein darf.
3. Nachweis über eine abgeschlossene Berufshaftpflichtversicherung.
4. Verpflichtungserklärung der Nachunternehmer, soweit sich ein Bewerber auf die
Fachkunde und Leistungsfähigkeit von Nachunternehmern beruft.
5. Allgemeine Bankerklärungen
6. Amtsgerichtsbescheinigung ist erst bei Angebotsabgabe vorzulegen
7. Bei einer Bietergemeinschaft entsprechende Bietergemeinschaftserklärung und
Benennung der verantwortlichen Person*
* Im Falle von Bietergemeinschaften sind die Nachweise von jedem Mitglied der Gemeinschaft
abzugeben.
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Bewerbungsbogen
1. Interessiert an Gewerbegrundstück
Flur Nummer 1093/1 Gemarkung Happing (Teilfläche)
2. Angaben über das Unternehmen
2.1. Name der Firma:
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2.2 Anschrift:
_______________________________________________________
2.3 Branche/Geschäftsgegenstand:
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2.4. Wirtschaftszweig:
Hotellerie, Gastronomie
sonstige Dienstleistungen (bitte angeben)
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2.5. Ansprechpartner im Unternehmen:
Name:_______________________________Tel.Nr:_______________________
2.6 Firmensitz (falls von 1.2 abweichend):
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3. Planung
3.1 Es handelt sich um eine(n):
Neugründung
Verlagerung
Zweigbetrieb
3.2 Soll der Firmensitz an den neuen Standort verlegt werden?
Ja Nein
3.3 Voraussichtliche Zahl der Beschäftigten in der neuen
Betriebsstätte: __________
3.4. Benötigte Grundstücksfläche: __________m²
3.5 Geplante Geschossfläche/Nutzfläche in m² : insgesamt __________
für Gaststätte:
für Hotel:
für Büro ect.
__________m²
__________m²
__________m²
3.6 Benötigte Terrassenfläche __________ m²
3.7 Benötigte Stellplatzflächen ___________ m² oder Anzahl____________
(eine baurechtliche Bewertung bleibt hiervon unberührt)
3.8 Umsatz des letzten Geschäftsjahres ____________€
3.9 Voraussichtlicher geplanter Umsatz am neuen Gewerbestandort __________€
3.10 Beschäftigtenzahl bisher insgesamt ___________
3.11 Zu erwartende Emissionen durch das Unternehmen am neuen Standort:
Lärm:
Geruch:
Luftverunreinigung:
Sonstiges:_________________________________________________
Ja
Nein
3.12 Wann soll mit dem Bauvorhaben begonnen werden _______________
3.13 Bauverpflichtung:
Ist es beabsichtigt den Bau in einem Bauabschnitt zu vollziehen
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ja,
nein, in folgenden Zeitabständen
4. Gründe der Verlagerung
Falls es sich um eine Betriebsverlagerung oder um die Gründung eines Zweigbetriebes
handelt, geben Sie bitte die Gründe dafür an, z.B. Nachbarschaftsprobleme am
bisherigen Standort, Liefersituation, Kapazitätsprobleme, etc.
Datum:__________ Unterschrift:_______________________________________
Bitte „Bewerbungsbogen“ zurücksenden an die:
Stadt Rosenheim
Liegenschaftsamt
Königstraße 24
83022 Rosenheim
Tel. Nr.: +498031/365-1257, - 1251
Fax. Nr.: +498031/365-2006
E-mail: liegenschaftsamt@rosenheim.de
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Anlage : Bauvorbescheid zum Anbau von Gästezimmern
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Anlage : Verlängerung Bauvorbescheid :
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Exposé Seestraße Seite 25

Anlage : Vorprüfung von Varianten für die Nutzung Happinger See mit möglichen
Parkplätzen und Ausweitung der Liegeflächen
Weitere Anlagen :
Grundriss Dachgeschoss
Grundriss 1. OG Teil 1 und Teil 2
Grundriss EG und Kellergeschoss
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Exposé Seestraße Seite 27

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Exposé Seestraße Seite 28

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Exposé Seestraße Seite 29

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