Beschreibung der Bebauung - Marl
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3. BEBAUUNG<br />
3.1 Gesamtbebauung<br />
Allgemeines<br />
- Gesamtnutzung Leerstand<br />
GebäudeIGebäudeteil<br />
Kellergeschoss<br />
Erdgeschoss<br />
Obergeschoss<br />
Dachgeschoss<br />
Einzelnutzung<br />
nicht vorhanden<br />
letztlich: Büros und Aufenthaltsräume und Cafeteria<br />
Büros und Schulungsräume<br />
Büros und Schulungsräume<br />
Gebäudedaten<br />
Bei Gebäuden mit unterschiedlichen Baujahren, Gesamt- bzw. Restnutzungsdauern sind die gewichteten<br />
Mitteldaten im Titel 5.3 errechnet<br />
Ursprungsbaujahr 1958<br />
- Bewertungsbaujahr 1973<br />
-wesentliche Erweiterungen U. Umbauten gering<br />
- mittleres Alter 40 Jahre<br />
mittlere Gesamtnutzungsdauer 65 Jahre<br />
- mittlere Restnutzungsdauer 25 Jahre<br />
"Bewertungsbaujahr" ist<br />
- das Ursprungsbaujahr bei im wesentlichen unverän<strong>der</strong>ten Gebäuden<br />
- ein fiktives, dem Zustand angemessenes neues (späteres) Baujahr<br />
bei umgebauten, umfassend mo<strong>der</strong>nisierten o<strong>der</strong> sanierten Gebäuden<br />
- ein gewichtetes mittleres Baujahr bei Gebäudegruppen, das bei Bedarf<br />
im Titel 5.3 berechnet wird.<br />
- Grundstücksfläche<br />
- bebaute Fläche<br />
- Geschossfläche<br />
- Brutto-Rauminhalt<br />
3.729 mZ<br />
445 m2 Grundflächenzahl GRZ= 0,l<br />
890 m2 Geschossflächenzahl GFZ = 0,2<br />
3.991 mS<br />
gewerbl. Nutzfläche<br />
890 m2<br />
- Nutzfläche gesamt 890 m2<br />
Zur <strong>Bebauung</strong>:<br />
Das Gebäude wurde It. Angabe 1958 errichtet als Bergbauberufsschule. Ab ca. 1993 erfolgte eine Umnutzung<br />
durch die "Werkstatt Brassert" einer Arbeitsloseninitiative.<br />
Zum Ende 2013 endet das Mietverhältnis mit <strong>der</strong> Werkstatt Brassert.<br />
Bis zu diesem Zeitpunkt sollen alle Anbauten und Containerbauten um das eigentliche Gebäude herum,<br />
abgebaut und entfernt sein. Ebenso eine Zaunanlage mit Tor an <strong>der</strong> Südseite und einer Notausgangstreppe<br />
an <strong>der</strong> Osteseite. Sollte jedoch Interesse bestehen seitens eines potentiellen Käufers, könnten<br />
auch Teile überlassen werden, z.6. die provisorische Schreinewerkstatt an <strong>der</strong> Nordseite 0.ä. Dies nach<br />
beson<strong>der</strong>er Vereinbarung.<br />
Die Wertemittlung unterstellt ohne weitere Prüfung, dass die baulichen Anlagen und <strong>der</strong>en Nutzung genehmigt<br />
sind.<br />
Die Flächenangaben wurden auf <strong>der</strong> Basis <strong>der</strong> anliegenden Bauzeichnungen, sowie <strong>der</strong> Feststellungen<br />
beim Ortstermin und <strong>der</strong> vorliegenden Unterlagen mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit<br />
überschlägig ermittelt.
3.2 Baubeschreibung<br />
Beschrieben sind vorherrschende Ausführungen, die in Teilbereichen abweichen können. Die Angaben<br />
über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf vorliegenden Unterlagen, dem Bauniveau entsprechenden<br />
Annahmen o<strong>der</strong> Hinweisen des Eigentümers. Die Funktionstüchtigkeit einzelner Bauteile und<br />
technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Angaben über Mängel o<strong>der</strong> Schäden können deshalb unvollständig<br />
sein. Aussagen <strong>der</strong> Mieter, Bewohner o<strong>der</strong> Nutzer über nicht erkennbare Schäden und<br />
Mängel sind nicht berücksichtigt.<br />
Gebäude 1<br />
Schulungsgebäude "Werkstatt Brassert"<br />
Allgemeines<br />
<strong>Beschreibung</strong><br />
- Ursprungsbaujahr<br />
Geschosse<br />
freistehendes Gebäude<br />
1958<br />
Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss<br />
Raumnutzung<br />
Geschosse<br />
Einheiten I Raumbezeichnung I Nutzunq I Funktion<br />
Kellergeschoss<br />
nicht vorhanden<br />
Erdgeschoss<br />
siehe den beigef. Grundriss<br />
1. Obergeschoss siehe den beigef. Grundriss<br />
Dachgeschoss<br />
siehe den beigef. Grundriss<br />
Rohbau<br />
- Konstruktion<br />
- Geschosse Wände<br />
Decke<br />
- Dach<br />
- Dachdichtung<br />
- Regenentw'dsserung<br />
- Beson<strong>der</strong>heiten<br />
konventionelle Mauerwerks-, Beton- und Holzbauweise<br />
massives Mauerwerk<br />
Stahlbeton, gegossen<br />
konventionell gezimmerter Holzdachstuhl<br />
Holz nicht auf Schädlingsbefall untersucht!<br />
Dachpfannen<br />
vorgehängte Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech<br />
keine erkennbaren beim Ortstermin<br />
Fassade<br />
Ziegel-Verblendmauerwerk<br />
Haustechnik<br />
- Heizung System<br />
Energie<br />
Wärmeübertragung<br />
- Klimaanlagen<br />
- Lüftung<br />
- Sanitäranlage<br />
Räume/Ausstattung<br />
- Warrnwasserversorgung<br />
- Elektroanlage<br />
- För<strong>der</strong>anlagen<br />
WW - Zentralheizung, ältere Bauart<br />
Fernwärme (Warmwasser /Dampf)<br />
Heizkörper<br />
keine<br />
über Fenster<br />
weitgehend ursprünglich,<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
über die Fernheizung<br />
normal, im betriebsnotwendigen Umfang, weitgehend<br />
ursprünglich<br />
es ist (für einen Teilbereich) eine Alarmanlage vorhanden<br />
mit einer Aufschaltung an den Wachdienst.<br />
keine
Ausbau<br />
- Wandoberflächen<br />
- Wandfliesen<br />
- FensterNerglasung<br />
- Sonnenschutz<br />
- Dachlichfflächen<br />
- Türen<br />
- Deckenoberfiäche<br />
- Fußböden<br />
- Treppen<br />
- Einbauten<br />
entspricht dem Baujahr mit Teil-Mo<strong>der</strong>nisierung<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
nicht vorhanden<br />
Dachflächenfenster mit Isolierglas<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
siehe beigef. Detailbaubeschreibung<br />
teilweise verschiedene ältere Einbauschränke ohne<br />
beson<strong>der</strong>en<br />
Wertansatz<br />
Schäden<br />
allg. Ausbauschäden, geringer Umfang<br />
Bau-IFunktionsmängel<br />
teilweise Fassadenrisse in mehreren Bereichen <strong>der</strong><br />
Fassade<br />
Zustand<br />
erhebliche Instandhaltungsrückst~nde und Mo<strong>der</strong>nisierungsrückstände
3.3 Werteinflüsse<br />
wertmin<strong>der</strong>nde Umstände:<br />
- Bauschäden sind entsprechend <strong>der</strong> Detailbaubeschreibung berücksichtigt<br />
- Bau-IFunktionsmängel sind bei <strong>der</strong> Bewertung berücksichtigt<br />
- Reparaturstau ist vorhanden und ist bei <strong>der</strong> Wertermittlung berücksichtigt<br />
- Instandhaltung teilweise vernachlässigt<br />
- wirtsch. Wertmin<strong>der</strong>ung wegen unzeitgemäßer Wärmedämmung<br />
- Nutzungseinschränkung unterschiedlich, entsprechend <strong>der</strong> neuen, ungewissen Nutzung<br />
- notw. Erneuerungen sind abhängig von einer neuen Nutzung<br />
werterhöhende Umstände<br />
große Freiflächen für Stellplätze<br />
3.4 Beurteilung<br />
- bautechnisch<br />
- Funktion/Zuschnitt<br />
- Architektur<br />
- Vermietbarkeit<br />
- Verkäuflichkeit<br />
bauzeittypische, solide Bauweise<br />
durchschnittlich - teilweise nicht mehr zeitgemäß<br />
schlicht<br />
sehr schwierig<br />
sehr eingeschränkt; auch wegen <strong>der</strong> Risiken des Objektes<br />
bezüglich <strong>der</strong> Drittverwendung und <strong>der</strong> Wohnnachbarschaft!!<br />
Zu Einflüssen und Beurteilung<br />
Zur energetischen Situation:<br />
Nicht mehr zeitgemäß: weitgehend dem Bewertungsbaujahr entsprechend. Die Wärmedämmung<br />
<strong>der</strong> Außenwände ist noch ursprünglich.<br />
Unter Berücksichtigung <strong>der</strong> wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird diesem Merkmal bei <strong>der</strong><br />
Ableitung des Liegenschaftszinssatzes angemessen Rechnung getragen!
4. AUSSENANLAGEN<br />
<strong>Beschreibung</strong><br />
Ver- und Entsorgungsanlagen und Anschlüsse:<br />
- Entwässerung Anschluss an öffentlichen Straßenkanal<br />
-Versorgung Wasser Anschluss an die öffentliche Versorgung<br />
Strom Erdkabelanschluss<br />
Wärme Fernwärmeanschluss<br />
sonstige Außenanlagen:<br />
- Außen bauwerke keine (die vorhandene Stahltreppe ist im Eigentum des letzten<br />
Mieters und eine Übernahme müßte separat verhandelt werden.)<br />
- befestigte Flächen unterschiedlich: Asphalt,<br />
- Parkplätze sind zahlreich auf dem Grundstück möglich, aktuell nicht markiert<br />
- Einfriedungen unterschiedlich:<br />
- Grünanlagen eine Fläche von Ca. 800 m2 ist mit großen Eichen bewachsen<br />
- Bäume S.O.<br />
- Beson<strong>der</strong>heiten<br />
- das Haus ist an 2 Seiten sehr stark mit Kletterpflanzen bewachsen<br />
- <strong>der</strong> relativ große Grundstücksteil, <strong>der</strong> mit großen Eichen bewachsen<br />
ist. Es konnte im Rahmen dieses Gutachtens keine<br />
Auskunft erzielt werden, ob hier die Baumschutzsatzung maßgeblich<br />
ist. Somit erfolgt am Ende des Gutachtens ein Risikoabschlag,<br />
<strong>der</strong> sich am Mindewert orientiert, wenn die Bäume<br />
bestehen bleiben müssen. Dieser Wertabschlag könnte dann<br />
bei Bedarf und besserer Kenntnis entfallen!!<br />
Zustand<br />
ausreichend<br />
Beurteilung<br />
einfache, zweckentsprechende Außenanlagen
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