Gemeinde Obersiggenthal

Gemeinde Obersiggenthal
Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
Nussbaumen, im Mai 2012/ bri
Zusammenfassung der Grundsätze und Resultate der Revision
Auf Antrag der Gemeinde Obersiggenthal genehmigte der Grosse Rat am 31. März 1998 den neuen
Bauzonenplan und die überarbeitete Bau- und Zonenordnung. Aufgrund der kontinuierlichen
Bautätigkeit sind die damals ausgewiesenen freien Baulandparzellen heute bis auf wenige Flächen
überbaut. Zusätzlich haben sich in planerischer und rechtlicher Hinsicht wesentliche Änderungen
ergeben. Diese Entwicklung bewog den Gemeinderat erneut eine Bauzonenplanrevision durchzuführen.
Am 19. März 2009 genehmigte der Einwohnerrat den vom Gemeinderat beantragten Planungskredit.
Nach rund zweieinhalb Jahren intensiver Arbeit hat die Planungskommission das Projekt abgeschlossen
und dem Gemeinderat übergeben. Das Planungswerk wurde vom Gemeinderat genehmigt
und am 16. Januar 2012 der Abteilung für Raumentwicklung des Departementes Bau,
Verkehr und Umwelt (BVUARE) zur Vorprüfung eingesandt. Aufgrund der ersten Stellungnahme der
BVUARE kann nun in der Zeit vom 1. Juni bis zum 2. Juli 2012 die Mitwirkungsauflage durchgeführt
werden. Gleichzeitig soll bei den kommunalen Kommissionen ein internes Vernehmlassungsverfahren
durchgeführt werden.
1 Planungsgrundsätze
Die Revision Nutzungsplanung Siedlung beschränkt sich ausdrücklich auf eine Überarbeitung
des Zonenplanes und der Bau- und Nutzungsordnung, entsprechend dem vom Einwohnerrat
bewilligten Planungskredit. Der Kultur- sowie der Natur- und Heimatschutzplan haben einen
Stand, der den heutigen Anforderungen noch genügt. Alle Pläne müssen entsprechend den
Änderungen des Zonenplanes angepasst werden. Abweichend von diesem Grundsatz wird im
Kulturlandplan die Landwirtschaftszone II in die Landwirtschaftszone I integriert und im Naturund
Heimatschutzplan werden die geschützten Gebäude teilweise dem Kurzinventar des Kantons
angepasst. Diese Pläne und Ordnungen sollen formal mit dem neuen Bauzonenplan sowie
der Bau- und Nutzungsordnung in ein einziges Planwerk zusammengeführt werden.
Der Revision Nutzungsplanung Siedlung sind die beiden Zielsetzungen "Entwicklung durch innere
Verdichtung" (Nutzung des vorhandenen Baulandes unter Schonung des Kulturlandes) und
"Qualitative Entwicklung" (städtebaulich und architektonisch hochstehende Lösungen) konsequent
zugrunde gelegt. Das Ortsbild soll sich nach qualitativen und nicht quantitativen Vorgaben
entwickeln. Auf grössere Einzonungen wurde verzichtet und das Gewicht auf Um- und Aufzonungen
gelegt. Ebenfalls sind in der Bau- und Nutzungsordnung Änderungen vorgenommen
worden um eine bessere Qualität der Bauten, insbesondere aber der inneren Verdichtung (Gestaltungspläne,
Arealüberbauungen) erzielen zu können.
2 Zonenplan
Die von der Planungskommission beantragten Zonenänderungen (Ein-, Um- und Aufzonungen),
werden wie folgt festgelegt:
Einzonungen:
− Neueinzonung W2 im Gebiet Ried Kirchdorf
− Neueinzonung W2 im Gebiet Loo
− Einzonung Goldiland in Zone für öffentliche Bauten
− Einzonung Wälschmatt in Zone für Sport und Freizeit

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Umzonungen:
− Wohnzone W2 im Gebiet Häfelerhau Nussbaumen anstelle Spezialzone Gartenbau
− Wohnzone W2 im Gebiet Austrasse Rieden anstelle der Grünzone
− Wohnzone W2 im Gebiet Wiesenweg Nussbaumen anstelle der Grünzone (mit Höhenbeschränkung)
Aufzonungen:
− Nussbaumen im Gebiet östlich der Landschreiber- und Gässliackerstrasse (W3 in W4P)
− Entlang Landstrasse östlich Kreisel Landschreiber (WG, mit Gestaltungsplan 5 Geschosse zulässig)
− Bereich Kreisel Zentrum von WG 3 in ZZ 2
− Westlich der Fliederstrasse (W2 in W3)
3 Bau- und Nutzungsordnung
Der Entwurf zur Bau- und Zonenordnung weist einige markante Änderungen auf:
− Mit der neuen BNO werden neue Wege beschritten. Mit der inneren Verdichtung werden die
Ortsbild- und Raumgestaltung stark beeinflusst. Um eine grössere Nutzung (mehr AZ, höhere
Gebäude etc.) städtebaulich leiten zu können, ist dem Instrument des Gestaltungsplanes
grösseres Gewicht beigemessen worden (z.B. § 11 Abs. 5; § 12 Abs. 3; § 14 Abs. 5; § 15 Abs.
4). Aufgrund von neuen Vorschriften und Präzisierungen ist die BNO insgesamt umfangreicher
geworden.
− In den WG-Zonen wird kein Minimalanteil Wohnen oder Gewerbe mehr verlangt, da dies
kaum durchsetzbar ist.
− Der Entwurf berücksichtigt die Vorgaben des harmonisierten Baurechtes formell und auch
materiell (z.B. Gebäudehöhe).
− Neue sind Rechtsgrundlagen für einen Mehrwertausgleich (§ 6; siehe dazu auch Abschnitt 3
nachstehend) aufgenommen worden.
− Die Vorgaben der kantonalen Gefahrenkarte Hochwasser wurden berücksichtigt (§ 22) Bei
den laufenden Baugesuchen werden sie bereits heute angewendet.
− Spezialzone Limmatufer nach § 24: Minimale Bauten und Anlagen zur Bewirtschaftung der
Grundstücke werden zugelassen, ebenso werden Reben speziell erwähnt.
− Die Ausnützungsziffer wird als bewährtes Instrument beibehalten (§ 30).
− Für verglaste Balkone und unbeheizte Wintergärten wird ein Ausnützungsbonus von 10% der
anrechenbaren Geschossfläche, aber maximal 16 m2 pro Wohneinheit vorgesehen (pragmatische
Reaktion auf die Erfahrung, dass Balkone auch bei Neubauten über kurz oder lang
verglast werden).
− Weitere Ausnützungszuschläge für sehr starke Wände infolge Wärmedämmung (Stärken über
35 cm müssen nicht angerechnet werden) respektive Bauten nach Minergie-P-Standard
(Bonus 10%) sind kantonal geregelt > siehe Hinweis unter § 30. Nach § 42 werden bei bestehenden
Bauten Nachisolationen weder in die Ausnützungsberechnung miteinbezogen und
dürfen die Grenzabstände unterschritten werden.
− Bei der Arealüberbauung (§ 38) darf für Terrassenhäuser nur noch ein Bonus beansprucht
werden, nämlich nach § 10 für Terrassenhäuser.
− Zum Thema Einordnung von Bauten und Anlagen wurde in den §§ 50 - 55 umfassende Massgaben
eingefügt.
− Der Gemeinderat kann verschiedene Richtlinien erlassen zu Themen wie
− innere Siedlungsentwicklung § 8
− das Bauen an Hanglagen § 11
− Ortsteile § 17
− Zone Sport und Freizeit § 18
− Spezialzone Limmatufer § 24
− Arealüberbauungen § 38 (bestehend, überarbeiten?)
4 Mehrwertausgleich
Der Mehrwertausgleich ist ein Gegenstück zu Entschädigungen, die z.B. bei Auszonungen der
öffentlichen Hand anfallen. Der Mehrwertausgleich ist umstritten, nur wenige Kantone kennen
ihn. Im Kanton Aargau wurde er durch den Grossen Rat im Rahmen der Baugesetzänderung
nicht aufgenommen. Es ist nach dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt nicht mehr umstritten,
dass eine kommunale Festsetzung rechtsgenügend ist.

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5 Geschützte Bauten
Von den im Kurzinventar des Kantons Aargau als schützenswert umschriebenen Bauten, die
noch nicht unter kommunalem Schutz stehen, sollen fünf Bauten neu unter Schutz gestellt werden.
Weitere acht Bauten werden nicht unter kommunalen Schutz gestellt. Ein unter Schutz stehendes
Gebäude wird aus dem Schutz entlassen.
− Neu unter Schutz gestellt werden: Bauernhaus Landstrasse 224; Bauernhaus Tromsberg 50;
Wohnhaus Ringstrasse 15; Giesserei Oederlin, Landstrasse 1 und Bauernhaus Stockackerstrasse
4.
− Nicht unter Schutz gestellt werden: Bauernhaus Feldstrasse 22; Gasthaus "drei Sterne",
Landstrasse 79; Pfarreisaal (ehemalig kath. Kirche), Birkenstrasse ; Röm.-kath. Pfarrkirche, Birkenstrasse
2; Fabrikareal West Oederlin, Landstrasse 1; Neubau Nord Oederlin, Landstrasse
2b; ehemaliges Wohlfahrtshaus Oederlin, Landstrasse 4 und Einfamilienhaus Höhenweg 13.
Der Verzicht erfolgt primär, weil es sich um neuere Bauten ohne herausragende architektonische
oder ortsbildende Wirkung handelt. Diese Bauten werden aber in das kommunale "Verzeichnis
neuerer, erhaltenswerter Bauten" aus dem Jahre 2003 aufgenommen.
− Die Alte Post Kirchdorf, Hirschengasse 2, wird aus dem Schutz entlassen. Die Begründung ist,
dass nach dem Umbau 1985 wesentliche Teile der Gebäudehülle neu erstellt wurden. Hinzu
kommt, dass das Gebäudevolumen als solches durch die Dorfschutzzone hinsichtlich der
ortsbildenden Erhaltung geschützt ist.
6 Hochwasserschutz
Die Gefahrenkarte Hochwasser, Teilprojekt Limmattal, im Frühjahr 2011 durch das Departement
Baum, Verkehr und Umwelt, wurde in die allgemeine Nutzungsplanung integriert. Diese Arbeit
war nicht im ursprünglich vom Einwohnerrat am 19. März 2009 genehmigten Kredit enthalten.
Am 17. Januar 2011 genehmigte der Gemeinderat aber einen Mehraufwand von 2'700 Franken.