Gemeinde Obersiggenthal
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Obersiggenthal</strong><br />
Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
Nussbaumen, im Mai 2012/ bri<br />
Zusammenfassung der Grundsätze und Resultate der Revision<br />
Auf Antrag der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Obersiggenthal</strong> genehmigte der Grosse Rat am 31. März 1998 den neuen<br />
Bauzonenplan und die überarbeitete Bau- und Zonenordnung. Aufgrund der kontinuierlichen<br />
Bautätigkeit sind die damals ausgewiesenen freien Baulandparzellen heute bis auf wenige Flächen<br />
überbaut. Zusätzlich haben sich in planerischer und rechtlicher Hinsicht wesentliche Änderungen<br />
ergeben. Diese Entwicklung bewog den <strong>Gemeinde</strong>rat erneut eine Bauzonenplanrevision durchzuführen.<br />
Am 19. März 2009 genehmigte der Einwohnerrat den vom <strong>Gemeinde</strong>rat beantragten Planungskredit.<br />
Nach rund zweieinhalb Jahren intensiver Arbeit hat die Planungskommission das Projekt abgeschlossen<br />
und dem <strong>Gemeinde</strong>rat übergeben. Das Planungswerk wurde vom <strong>Gemeinde</strong>rat genehmigt<br />
und am 16. Januar 2012 der Abteilung für Raumentwicklung des Departementes Bau,<br />
Verkehr und Umwelt (BVUARE) zur Vorprüfung eingesandt. Aufgrund der ersten Stellungnahme der<br />
BVUARE kann nun in der Zeit vom 1. Juni bis zum 2. Juli 2012 die Mitwirkungsauflage durchgeführt<br />
werden. Gleichzeitig soll bei den kommunalen Kommissionen ein internes Vernehmlassungsverfahren<br />
durchgeführt werden.<br />
1 Planungsgrundsätze<br />
Die Revision Nutzungsplanung Siedlung beschränkt sich ausdrücklich auf eine Überarbeitung<br />
des Zonenplanes und der Bau- und Nutzungsordnung, entsprechend dem vom Einwohnerrat<br />
bewilligten Planungskredit. Der Kultur- sowie der Natur- und Heimatschutzplan haben einen<br />
Stand, der den heutigen Anforderungen noch genügt. Alle Pläne müssen entsprechend den<br />
Änderungen des Zonenplanes angepasst werden. Abweichend von diesem Grundsatz wird im<br />
Kulturlandplan die Landwirtschaftszone II in die Landwirtschaftszone I integriert und im Naturund<br />
Heimatschutzplan werden die geschützten Gebäude teilweise dem Kurzinventar des Kantons<br />
angepasst. Diese Pläne und Ordnungen sollen formal mit dem neuen Bauzonenplan sowie<br />
der Bau- und Nutzungsordnung in ein einziges Planwerk zusammengeführt werden.<br />
Der Revision Nutzungsplanung Siedlung sind die beiden Zielsetzungen "Entwicklung durch innere<br />
Verdichtung" (Nutzung des vorhandenen Baulandes unter Schonung des Kulturlandes) und<br />
"Qualitative Entwicklung" (städtebaulich und architektonisch hochstehende Lösungen) konsequent<br />
zugrunde gelegt. Das Ortsbild soll sich nach qualitativen und nicht quantitativen Vorgaben<br />
entwickeln. Auf grössere Einzonungen wurde verzichtet und das Gewicht auf Um- und Aufzonungen<br />
gelegt. Ebenfalls sind in der Bau- und Nutzungsordnung Änderungen vorgenommen<br />
worden um eine bessere Qualität der Bauten, insbesondere aber der inneren Verdichtung (Gestaltungspläne,<br />
Arealüberbauungen) erzielen zu können.<br />
2 Zonenplan<br />
Die von der Planungskommission beantragten Zonenänderungen (Ein-, Um- und Aufzonungen),<br />
werden wie folgt festgelegt:<br />
Einzonungen:<br />
− Neueinzonung W2 im Gebiet Ried Kirchdorf<br />
− Neueinzonung W2 im Gebiet Loo<br />
− Einzonung Goldiland in Zone für öffentliche Bauten<br />
− Einzonung Wälschmatt in Zone für Sport und Freizeit
Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. 2<br />
Umzonungen:<br />
− Wohnzone W2 im Gebiet Häfelerhau Nussbaumen anstelle Spezialzone Gartenbau<br />
− Wohnzone W2 im Gebiet Austrasse Rieden anstelle der Grünzone<br />
− Wohnzone W2 im Gebiet Wiesenweg Nussbaumen anstelle der Grünzone (mit Höhenbeschränkung)<br />
Aufzonungen:<br />
− Nussbaumen im Gebiet östlich der Landschreiber- und Gässliackerstrasse (W3 in W4P)<br />
− Entlang Landstrasse östlich Kreisel Landschreiber (WG, mit Gestaltungsplan 5 Geschosse zulässig)<br />
− Bereich Kreisel Zentrum von WG 3 in ZZ 2<br />
− Westlich der Fliederstrasse (W2 in W3)<br />
3 Bau- und Nutzungsordnung<br />
Der Entwurf zur Bau- und Zonenordnung weist einige markante Änderungen auf:<br />
− Mit der neuen BNO werden neue Wege beschritten. Mit der inneren Verdichtung werden die<br />
Ortsbild- und Raumgestaltung stark beeinflusst. Um eine grössere Nutzung (mehr AZ, höhere<br />
Gebäude etc.) städtebaulich leiten zu können, ist dem Instrument des Gestaltungsplanes<br />
grösseres Gewicht beigemessen worden (z.B. § 11 Abs. 5; § 12 Abs. 3; § 14 Abs. 5; § 15 Abs.<br />
4). Aufgrund von neuen Vorschriften und Präzisierungen ist die BNO insgesamt umfangreicher<br />
geworden.<br />
− In den WG-Zonen wird kein Minimalanteil Wohnen oder Gewerbe mehr verlangt, da dies<br />
kaum durchsetzbar ist.<br />
− Der Entwurf berücksichtigt die Vorgaben des harmonisierten Baurechtes formell und auch<br />
materiell (z.B. Gebäudehöhe).<br />
− Neue sind Rechtsgrundlagen für einen Mehrwertausgleich (§ 6; siehe dazu auch Abschnitt 3<br />
nachstehend) aufgenommen worden.<br />
− Die Vorgaben der kantonalen Gefahrenkarte Hochwasser wurden berücksichtigt (§ 22) Bei<br />
den laufenden Baugesuchen werden sie bereits heute angewendet.<br />
− Spezialzone Limmatufer nach § 24: Minimale Bauten und Anlagen zur Bewirtschaftung der<br />
Grundstücke werden zugelassen, ebenso werden Reben speziell erwähnt.<br />
− Die Ausnützungsziffer wird als bewährtes Instrument beibehalten (§ 30).<br />
− Für verglaste Balkone und unbeheizte Wintergärten wird ein Ausnützungsbonus von 10% der<br />
anrechenbaren Geschossfläche, aber maximal 16 m2 pro Wohneinheit vorgesehen (pragmatische<br />
Reaktion auf die Erfahrung, dass Balkone auch bei Neubauten über kurz oder lang<br />
verglast werden).<br />
− Weitere Ausnützungszuschläge für sehr starke Wände infolge Wärmedämmung (Stärken über<br />
35 cm müssen nicht angerechnet werden) respektive Bauten nach Minergie-P-Standard<br />
(Bonus 10%) sind kantonal geregelt > siehe Hinweis unter § 30. Nach § 42 werden bei bestehenden<br />
Bauten Nachisolationen weder in die Ausnützungsberechnung miteinbezogen und<br />
dürfen die Grenzabstände unterschritten werden.<br />
− Bei der Arealüberbauung (§ 38) darf für Terrassenhäuser nur noch ein Bonus beansprucht<br />
werden, nämlich nach § 10 für Terrassenhäuser.<br />
− Zum Thema Einordnung von Bauten und Anlagen wurde in den §§ 50 - 55 umfassende Massgaben<br />
eingefügt.<br />
− Der <strong>Gemeinde</strong>rat kann verschiedene Richtlinien erlassen zu Themen wie<br />
− innere Siedlungsentwicklung § 8<br />
− das Bauen an Hanglagen § 11<br />
− Ortsteile § 17<br />
− Zone Sport und Freizeit § 18<br />
− Spezialzone Limmatufer § 24<br />
− Arealüberbauungen § 38 (bestehend, überarbeiten?)<br />
4 Mehrwertausgleich<br />
Der Mehrwertausgleich ist ein Gegenstück zu Entschädigungen, die z.B. bei Auszonungen der<br />
öffentlichen Hand anfallen. Der Mehrwertausgleich ist umstritten, nur wenige Kantone kennen<br />
ihn. Im Kanton Aargau wurde er durch den Grossen Rat im Rahmen der Baugesetzänderung<br />
nicht aufgenommen. Es ist nach dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt nicht mehr umstritten,<br />
dass eine kommunale Festsetzung rechtsgenügend ist.
Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. 3<br />
5 Geschützte Bauten<br />
Von den im Kurzinventar des Kantons Aargau als schützenswert umschriebenen Bauten, die<br />
noch nicht unter kommunalem Schutz stehen, sollen fünf Bauten neu unter Schutz gestellt werden.<br />
Weitere acht Bauten werden nicht unter kommunalen Schutz gestellt. Ein unter Schutz stehendes<br />
Gebäude wird aus dem Schutz entlassen.<br />
− Neu unter Schutz gestellt werden: Bauernhaus Landstrasse 224; Bauernhaus Tromsberg 50;<br />
Wohnhaus Ringstrasse 15; Giesserei Oederlin, Landstrasse 1 und Bauernhaus Stockackerstrasse<br />
4.<br />
− Nicht unter Schutz gestellt werden: Bauernhaus Feldstrasse 22; Gasthaus "drei Sterne",<br />
Landstrasse 79; Pfarreisaal (ehemalig kath. Kirche), Birkenstrasse ; Röm.-kath. Pfarrkirche, Birkenstrasse<br />
2; Fabrikareal West Oederlin, Landstrasse 1; Neubau Nord Oederlin, Landstrasse<br />
2b; ehemaliges Wohlfahrtshaus Oederlin, Landstrasse 4 und Einfamilienhaus Höhenweg 13.<br />
Der Verzicht erfolgt primär, weil es sich um neuere Bauten ohne herausragende architektonische<br />
oder ortsbildende Wirkung handelt. Diese Bauten werden aber in das kommunale "Verzeichnis<br />
neuerer, erhaltenswerter Bauten" aus dem Jahre 2003 aufgenommen.<br />
− Die Alte Post Kirchdorf, Hirschengasse 2, wird aus dem Schutz entlassen. Die Begründung ist,<br />
dass nach dem Umbau 1985 wesentliche Teile der Gebäudehülle neu erstellt wurden. Hinzu<br />
kommt, dass das Gebäudevolumen als solches durch die Dorfschutzzone hinsichtlich der<br />
ortsbildenden Erhaltung geschützt ist.<br />
6 Hochwasserschutz<br />
Die Gefahrenkarte Hochwasser, Teilprojekt Limmattal, im Frühjahr 2011 durch das Departement<br />
Baum, Verkehr und Umwelt, wurde in die allgemeine Nutzungsplanung integriert. Diese Arbeit<br />
war nicht im ursprünglich vom Einwohnerrat am 19. März 2009 genehmigten Kredit enthalten.<br />
Am 17. Januar 2011 genehmigte der <strong>Gemeinde</strong>rat aber einen Mehraufwand von 2'700 Franken.