zum Bericht - Europäische Metropolregion München

Immobilienfakten 2013/2014
München

Immobilienfakten 2013/2014
München
1 MASSSTÄBE WIRTSCHAFTLICHER ENTWICKLUNG
1.1 Europa: Gesamtwirtschaftlicher Kontext
1.2 Metropolen: Motoren für Wirtschaft, Strukturwandel und Karriere
1.3 Indikatoren: Beschäftigung, Kaufkraft und Wohnungsmiete
2
2
3
5
2 IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND
2.1 Investment: Interesse an Portfolios steigt
2.2 Wohninvestment: Große Bestände verkauft
2.3 TOP 6: Stärkere Konzentration auf größte Stadtmärkte
2.4 Einzelhandel: Mehr Standorte, kleinere Flächen – beste Bedingungen für Geschäftshäuser
2.5 Marktvergleich Büro: Großobjekte dominieren Gesamtergebnis
7
7
8
9
11
12
3 METROLPOLREGION MÜNCHEN
3.1 Region im Aufwind
3.2 Augsburg: Neue Quartiere und offensive Gewerbeflächenentwicklung
3.3 Ingolstadt: Attraktive Potentialflächen auch in der Altstadt
3.4 Rosenheim: Aufbruchsstimmung am Bahnhof
3.5 Landshut: Verkehrsgünstige Gewerbeareale
3.6 Kaufbeuren: Einzelhandelspotentiale und Kundennähe
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18
22
23
24
24
25
4 MÜNCHEN IM WANDEL
4.1 Investment: Starker Anstieg bei Gewerbe – nahezu Stagnation beim Wohnen
4.2 Marktdetails: Drängender Bedarf beim Wohnen - Stabilisierung der Bürolagen
4.2.1 Wohnraum: Versorgung nicht verbessert
4.2.2 Mehrfamilienhäuser: Stark steigende Preise auch im unteren Lagesegment
4.2.3 Geschosswohnungs-Bauflächen: Weiterer Preisauftrieb
4.2.4 Höherwertige und klassische Gewerbebauten: Run auf „Klassiker“
4.2.5 Gewerbe-Bauflächen: Keine Experimente außerhalb der Kerngebiete
4.2.6 Exkurs: Transaktionen Bauerwartungsland
4.3 Vermietung: Kleinere Einheiten bei Einzelhandel und Büros
4.4 Prognose: Wohnen wird weiterhin teurer – Einzelhandel wartet auf spannende Projekte –
Bürosegment bleibt verhalten optimistisch
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33
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5 PERSPEKTIVEN FÜR INVESTOREN
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Immobilienfakten München 2013/2014
1 MASSSTÄBE WIRTSCHAFTLICHER ENTWICKLUNG
1.1 EUROPA: GESAMTWIRTSCHAFTLICHER KONTEXT
Die OECD rechnet ab Mitte 2013 mit einer international spürbaren Zunahme des Vertrauens in konjunkturstützende Maßnahmen der Geldpolitik
und verbesserte Finanzmarktbedingungen, in 2014 dann mit einer kontinuierlichen Wachstumsbelebung. Allerdings könnte die Rückführung der
Geldmenge in den USA anfangs für Irritationen sorgen. Im Euroraum werden die positiven Effekte – jedoch weniger in Deutschland - durch unvollständige
Institutionen und eine erst in 2014 ihren Höchststand erreichende Arbeitslosigkeit abgeschwächt. Die Haushaltskonsolidierungen
wirken zwar deutlich strukturstärkend, sind aber unter den Mitgliedsländern nicht ausreichend abgestimmt und kurzfristig zu intensiv, um
konjunkturelle Aufwärtsbewegungen zu fördern. Vor allem die Reduzierung ausgerechnet öffentlicher Anlageinvestitionen mit Multiplikator-
Wirkung wirkt kontraproduktiv, auch wenn sie meist am einfachsten durchzusetzen ist. Die gute Entwicklung einzelner Aktien- und Anleihemärkte
gleicht die durch notleidende Kredite anhaltende Unterkapitalisierung in den Krisenländern und die mangelnde Eigenkapitalausstattung
des Bankensektors nicht aus. Daher müssen trotz des geringeren Krisendrucks dringend weitere Ventile geschaffen werden, um die Rückkoppelung
zwischen Bankenverlusten und Staatsfinanzen zu stoppen. Als vordringlich werden die Schaffung einer vollständigen Bankenunion, die
Vertiefung des Binnenmarkts und eine Liberalisierung der Dienstleistungsbranchen angesehen. Die Bereitschaft zu Anlageinvestitionen ist im
Euroraum geringer als andernorts, was mittelfristig zur Strukturschwächung führt. Die Kapitalausstattung kleiner und mittlerer Unternehmen
muss daher vordringliches Ziel weiterer – möglichst länderspezifischer - geldpolitischer Maßnahmen sein.
Die bisherigen Strukturanpassungen haben immerhin dazu geführt, dass die heutige Lohnstückkostenspanne in Europa inzwischen wieder
in etwa der vor der Währungsunion entspricht. Das hat bereits dazu beigetragen, dass sich die Leistungsbilanzen im Euroraum etwas angleichen
konnten. Jedoch fehlen jetzt weitere Anpassungen der Länder mit traditionellem Bilanzüberschuss, um einer weiteren Erhöhung
der Ungleichgewichte entgegen zu wirken.
Der Beschäftigungszuwachs war in Deutschland mit etwa +1% in 2012 höher als von der OECD erwartet, während andere Länder der Euro-
Zone, besonders Spanien, aber auch Italien und Frankreich hinter den Prognosen zurück blieben. In Deutschland wird mit einem weiteren
geringfügigen Rückgang der Arbeitslosenquote gerechnet. Die in Deutschland und Großbritannien bereits erfolgten Arbeitsmarktreformen
stehen in abgewandelter Form in anderen europäischen Ländern noch aus. Hohe Potentiale für ein europäisches Beschäftigungswachstum
bestehen im Einzelhandel, bei den freien Berufen und in den Netzindustrien. Allerdings wird eine Lockerung regulatorischer Beschränkungen
in den jeweiligen Produktmärkten als unbedingte Voraussetzung für deren Realisierung gesehen. Für Deutschland werden zudem überhöhte
Hindernisse für unternehmerische Tätigkeit und ein weiterhin nicht ausreichender Zugang zur Hochschulbildung moniert.
VERÄNDERUNG DES REALEN BRUTTOINLANDSPRODUKT
3%
1%
2012
2013*
2014*
0%
-1%
USA
PLOEN
GroSSbritannien
EURO-ZONE
IRLAND
ÖSTERREICH
DEUTSCHLAND
FRANKREICH
NIEDERLANDE
ITALIEN
SPANIEN
GRIECHENLAND
ZYPERN
Quelle:
Eurostat 2013
-3%
-5%
-7%
Das Sinken der Immobilienpreise beschleunigt sich in den Euro-Ländern Spanien, in den Niederlanden, Italien und Frankreich, was den
Druck auf die dortigen Vermögenswerte und laufenden Kredite erhöht. Das Wachstum der Wohnimmobilienpreise in Deutschland wird
dagegen relativ zu Mietsteigerungen, Einkommenszuwächsen und niedrigen Kreditkosten als volkswirtschaftlich ausgeglichen angesehen.
In den Beleihungs- und Bilanzierungsregeln gerade für Immobilien wurde ein wirksames Steuerungsinstrument zur Sicherung der gesamten
volkswirtschaftlichen Finanzstabilität erkannt, das in differenzierter, aber noch nicht vollständig erschlossener Wechselwirkung mit anderen
Mechanismen steht. Daher wird die Immobilien- und Finanzbranche weiterhin jedes politstrategische „Fein-Tuning“ regelmäßiger Aufmerksamkeit
unterziehen.
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JAHRESPROJEKTIONEN
Prozentuale Veränderung zum Vorjahr
2012 2013 2014
BIP* 0,7 0,5 1,6
Bruttoanlageinvestitionen** -1,9 -0,3 5,2
Öffentlich** -9,5 0,8 0,9
Wohnungsbau** 1,5 0,2 6,1
Nichtwohnungsbau** -2,5 -0,8 5,4
Inlandsnachfrage* -0,4 0,7 1,6
Exporte* 3,7 1,6 5,0
Importe* 1,8 2,2 5,3
Arbeitslosenquote*
(Jahresdurchschnitt) 2,9 2,9 2,8
Quellen:
*Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Frühjahrsprojektion 2013
**OECD Wirtschaftsausblick 2013/1
BAUPREISINDEX 02/2012-02/2013
Wohngebäude (Neubau) +2,1%
Wohngebäude (Instandhaltung) +2,7%
Bürogebäude +2,2%
gewerbliche Betriebsgebäude +2,1%
Quelle: Destatis
In Deutschland verlangsamte sich das Wachstum des realen Bruttoinlandsprodukts
in 2012 und glitt im vierten Quartal ins Negative,
so dass das Jahresergebnis bei nur 0,7% lag. Deutschland hatte
einen Anteil an der Wirtschaftskraft der Eurozone von 28%. Nach
einem schwachen Anlaufen der Konjunktur im ersten Halbjahr 2013
wird für das Gesamtjahr ein Zuwachs von maximal 0,5% erwartet.
Für 2014 rechnet die OECD für Deutschland dann mit höchstens
2% BIP-Wachstum. Deutsche Banken haben ihre Reserveguthaben
bei der EZB reduziert, so dass die Kreditvergabe geringeren Restriktionen
unterliegt. Zusätzliche Wachstumschancen ergeben sich für
Deutschland in erster Linie aus einer nachhaltigeren und tieferen
Integration im Euroraum und der Zuwanderung ausländischer
Arbeitskräfte. Die Rate der Verbrauchsinflation soll laut Bundesbank
und OECD bis 2014 zwischen 1,5% und 2% nahezu stabil bleiben.
VERÄNDERUNG der bruttowertschöpfung ausgewählter
wirtschaftsbereiche in deutschland 2011-2012
Information und Kommunikation
Unternehmensdienstleister
Grundstücks- und Wohnungswesen
Finanz- und Versicherungsdienstleister
Sonstige Dienstleister
Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit
Handel, Verkehr, Gastgewerbe
Produzierendes Gewerbe (o. Baugewerbe)
Baugewerbe
-1,5 -1,0 -0,5 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5
Die Baugenehmigungen für Wohnungen stiegen in 2012 nur noch um 5%, die Zahl der genehmigten Wohngebäude ging um -3% zurück,
bei Nichtwohngebäuden waren es -6%. Der Anstieg der Baupreise hat sich in 2012 deutlich verlangsamt, am stärksten bei gewerblichen
Betriebs- und neuen Wohngebäuden. Das Geschäftsklima in der Bauwirtschaft hat sich im zweiten Quartal 2013 leicht verbessert, vor allem
die Baugenehmigungen für Wohnungen zogen wieder an. Die Auftragsvergaben gewerblicher Auftraggeber an freischaffende Architekten
legten um 15% zu und kompensierten damit fast den Auftragsrückgang im öffentlichen Sektor, wo das Auftragsvolumen innerhalb eines
Quartals um zwei Drittel einbrach. Mit einer merklichen Expansion der Bauinvestitionen wird erst in 2014 gerechnet.
1.2 METROPOLEN: MOTOREN FÜR WIRTSCHAFT, STRUKTURWANDEL UND KARRIERE
Die deutschen Metropolen erholten sich schneller von der Finanzkrise und der darauf folgenden Krise der Realwirtschaft als Deutschland
insgesamt. Das Angebot an heterogenen Stadtquartieren, exzellenten Bildungsangeboten, hoher Produktivität, die Verbindungen zu nationalen
und internationalen Standorten, die reichhaltigen Kultur- und Freizeitangebote sprechen die Wünsche und Bedürfnisse von Menschen
und Unternehmen an. Internationale Trends wie die verstärkte Mischnutzung von Wohn- und Gewerbeimmobilienflächen sowie aktuelle
sozioökonomische Entwicklungen finden schneller Berücksichtigung. Regionale Ballungszentren steigern Austausch, Arbeitsteilung und
Spezialisierung, - mit positiven Folgen für die Produktivität. Regionale, nationale und internationale Netzwerke sind für Unternehmen von
zentraler Bedeutung, um der zunehmenden Internationalisierung und Komplexität von Marktbeziehungen begegnen zu können.
Aktuelle Städterankings erfassen unterschiedliche Dimensionen wirtschaftlicher und persönlicher Entwicklungs- und Entfaltungsmöglichkeiten.
Auch unter diesen Aspekten steht München insgesamt auf dem ersten Platz. In diesem Jahr wurden jedoch Qualitäten betrachtet, die
die gewohnte Rangfolge etwas durcheinander bringen: Düsseldorf scheint zumindest in den letzten Jahren beste Karrierechancen geboten
zu haben, Frankfurt ist Spitze beim Strukturwandel hin zu einer kreativen, wissens- und forschungsintensiven Wirtschaftsstruktur und Berlin
gilt dem ADAC als autofreundlichste deutsche Metropole.
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Immobilienfakten München 2013/2014
STÄDTERANKINGS 2012/2013
Schwerpunkt München Düsseldorf Hamburg Frankfurt Berlin Stuttgart
Wirtschaftspotential 1 4 2 3 6 5
Strukturwandel 2 3 6 1 4 5
Karrierechancen 3 1 2 5 6 4
Autofreundlichkeit 2 2 4 5 1 6
Gesamtbewertung 1 2 3 3 5 6
Quellen: Städterankings IW Consult / HWWI/Berenberg / yourfirm / ADAC - 2012/2013
Auch im Ranking der „Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft“ und IW Consult, die regelmäßig Indikatoren für Wohlstand, wirtschaftliche
Dynamik und die Standortzufriedenheit von Unternehmen vergleichen, tauscht Hamburg wegen seiner starken Aufholdynamik nach
Gesamtpunktzahl den Platz mit Stuttgart. Münchens leistungsfähige Wirtschaftsstruktur zeigt sich in der größten Zahl an Unternehmenszentralen
je Einwohner. Auch beim Gründungsgeschehen erreicht der Standort Spitzenwerte. Der Anteil der Beschäftigten in wissensintensiven
Dienstleistungen ist nur in Frankfurt, der Anteil der Beschäftigten mit Hochschul- oder Fachhochschulabschluss nur in Stuttgart
höher. Bei der letztjährigen Unternehmerbefragung rangierte München sowohl in punkto Infrastruktur vor den Vergleichsstädten, das
Verwaltungshandeln wurde nur in Düsseldorf höher geschätzt. Berlin landete in beiden Kategorien auf einem der letzten zehn von insgesamt
50 Plätzen. Augsburg, nach München bedeutendstes Oberzentrum in der Metropolregion, lag hinsichtlich des Niveaus der wirtschaftlichen
Entwicklung vor Berlin, bei den Indikatorwerten für wirtschaftliche Dynamik sogar knapp vor Frankfurt.
Städteranking Wirtschaftspotential 2012
70
60
50
40
Indexwert
67,2
44,5
56,5
54,4
58,4
50,4
58,0
48,5
60,5
43,7
Niveau
41,7
55,1
Dynamik
30
20
10
0
Quelle: IW Consult
München Hamburg Frankfurt a.M. Düsseldorf Stuttgart Berlin
Das Städteranking des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Berenberg Bank fokussiert noch spezieller auf den
ökonomischen Strukturwandel, hin zu wissensintensiven Dienstleistungsbranchen einschließlich der Kultur- und Kreativwirtschaft sowie zu
forschungsintensiven Industrien. Bewertet werden neben der gegenwärtigen ökonomischen Leistungsfähigkeit die Standortfaktoren Bildung,
Innovation, Internationalität und Erreichbarkeit sowie demografische Entwicklungstendenzen. Hier führt Frankfurt bereits seit 2008 durch
die höchste Produktivität je Beschäftigtem und den größten Anteil ausländischer Studierender, sowie die innerhalb Europas beste Erreichbarkeit
der Vergleichsstädte. Für München wurde die ohnehin positivste Bevölkerungsprognose bis 2025 nochmals nach oben korrigiert.
Die Stadt punktete zudem durch den höchsten Ausländeranteil an den Beschäftigten (16%). München gehört als „Stadt der Dax-Konzerne“
zu den produktivsten deutschen Metropolen. Bereits 48% der Münchner Arbeitskräfte sind in wissensintensiven Branchen beschäftigt und
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22% haben einen Hochschulabschluss. Der Anteil ausländischer Studenten liegt bei 15%. Augsburg liegt – als eine der 30 größten Städte
Deutschlands – hinsichtlich des Anteils der in wissensintensiven Branchen Beschäftigten vor Hamburg und Berlin. Düsseldorf hat im Lauf
der Jahre vor allem bei den Standortkriterien „Bildung und Innovationsfähigkeit“, „Internationalität“ und „Erreichbarkeit“ aufgeholt, und
Berlin hat seit 2008 eine enorme Dynamik in der Bevölkerungs- und Erwerbstätigenentwicklung an den Tag gelegt. Hamburg dagegen wurde
in dieser Studie gegenüber diesbezüglichen Rankings früherer Jahre etwas schlechter platziert.
1.3 INDIKATOREN: BESCHÄFTIGUNG, KAUFKRAFT UND WOHNUNGSMIETE
Die Zahl der Erwerbstätigen stieg 2012 in Deutschland auf 41,4 Mio. Davon waren rund 70% sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Trotz
verhaltener Konjunktur blieb die Arbeitslosigkeit in 2012 im Durchschnitt stabil und lag im Mai 2013 bei 6,8%. Die günstigste Entwicklung
der betrachteten Metropolen nahm Berlin, wo die Arbeitslosenquote innerhalb von rund eineinhalb Jahren um -1,5% sank. In Stuttgart
dagegen lag sie Mitte 2013 um 0,5% über dem Wert von 2011. Berlin verzeichnete zwischen 2005 und 2010 mit einem Plus von fast 9%
auch die stärkste Zunahme der Erwerbstätigenzahlen, vor Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf, die zwischen 6% und 8% lagen. In München
erhöhte sich die Zahl der Erwerbstätigen im selben Zeitraum um weniger als 4%, in Stuttgart nicht einmal um 2%. In der BRD nahm ihre
Zahl um insgesamt 4,4% zu.
Die wissensintensiven Wirtschaftszweige sind auch hier von maßgeblicher Bedeutung, da gerade von ihnen eine positive Beschäftigungsentwicklung
ausgeht und sie für eine kontinuierliche Weiter- und Neuentwicklung von Prozessen und Produkten stehen. Damit sorgen sie
in den Städten für überdurchschnittliche Produktivität. Die Produktivitätsentwicklung war in den Jahren vor 2008 in Düsseldorf am beeindruckendsten,
nach der Krise aber rückläufig; die gleiche Tendenz war in Hamburg zu beobachten. Augsburg glich Hamburg in dieser Hinsicht.
In München und Stuttgart dagegen stieg die Produktivität nach der Wirtschaftskrise weiterhin, wenn auch langsamer, - ebenso in
Berlin und Frankfurt, wo jedoch stärkere Einbrüche das Ergebnis beeinträchtigten.
Arbeitslosenquoten 2010-2013
15,0
12,0
9,0
6,0
%
13,6
13,3
12,3
11,8
9,5
9,0 8,9 8,7
8,2 7,9
7,8 7,5
7,5 7,4 7,3 7,4
7,7
7,1
6,4 5,5
5,5
6,8 6,8
5,6
6,0
5,2 4,9 5,1
Berlin
Düsseldorf
Hamburg
Frankfurt a.M.
BRD
Stuttgart
München
3,0
2010 2011 2012 Mai 2013
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Kaufkraft je Einwohner 2013
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
in Euro
137,0
120,9 117,6
113,6 109,8
91,0
München Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg Berlin
Index (BRD=100)
Die nominale Kaufkraft der Bevölkerung in Deutschland liegt
mit 20.621 Euro pro Person in 2013 etwa 2,9%
höher als im Vorjahr. Die Inflationsrate von derzeit 1,4% lässt
einen geringen realen Kaufkraftzuwachs zu. Hamburg führt die
Bundesländer weiterhin an, direkt gefolgt von Bayern. Baden-
Württemberg hat Hessen auf Platz 3 abgelöst.
In den kaufkraftstärksten Landkreisen Starnberg, München,
Ebersberg und Dachau in unmittelbarer Umgebung der
bayerischen Landeshauptstadt ist die Kaufkraft in 2012 um
0,5% bis 2,3% gewachsen, während in München selbst ein
geringfügiger Rückgang erhoben wurde.
Quelle: GfK Geomarketing
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Immobilienfakten München 2013/2014
Die dynamische Entwicklung der Großstädte ist für die Zukunftschancen einer Region entscheidend. Das Wachsen oder Schrumpfen
beeinflusst ihr ökonomisches Potenzial und spiegelt ihre Attraktivität als Lebens- und Arbeitsort wider. Günstige Ausbildungsmöglichkeiten
und ein „jugendlicheres“ Lebensgefühl in den Städten sorgten in allen 30 größten Städten der Bundesrepublik zwischen 2005 und 2011 für
positive Zuwanderungen der 18-30-Jährigen; am meisten waren es in Berlin. Demgegenüber war der Wanderungssaldo der Menschen im
Alter von 30 bis 65 Jahren ausnahmslos negativ. Die bevorzugten Wohnstrukturen von Familien und der Bevölkerung mit regelmäßigem
Einkommen liegen nach wie vor eher außerhalb direkter Zentren, weshalb sich die Kaufkraft vor allem in den „Speckgürteln“ erhöht.
Kaufkraftstärkste Stadt- und Landkreise 2012
Rang Stadt- / Landkreis Kaufkraft je Einwohner in Euro Kaufkraftindex Index-Veränderung zum Vorjahr
1 LK Starnberg 30.509 147,9 +2,3
2 LK Hochtaunuskreis 30.165 146,3 0,0
3 LK München 29.099 141,1 +1,8
4 LK Main-Taunus-Kreis 28.465 138,0 +0,3
5 SK München 28.247 137,0 -0,2
6 LK Ebersberg 27.731 134,5 +1,1
7 LK Fürstenfeldbruck 25.989 126,0 +0,1
8 SK Erlangen 25.808 125,2 +0,2
9 LK Dachau 25.648 124,4 +0,5
10 LK Stormarn 25.127 121,9 -0,3
Quelle: GfK GeoMarketing
DURCHSCHNITTLICHE WOHNUNGSMIETEN
1. QUARTAL 2013
Stadt
Euro/m²
München 13,77
Frankfurt 12,11
Stuttgart 11,26
Hamburg 11,15
Düsseldorf 10,66
Berlin 10,01
Die hohen Mieten in den Städten sind daher vor allem für einkommensschwächere
Bevölkerungsgruppen ein Problem, zu denen auch
jene mit dem größten Entwicklungspotential zählen. Aus der Metropolregion
München gehörte auch Ingolstadt mit 9,83 Euro/m² zu den
15 teuersten Städten der Republik.
Quelle: GfK GeoMarketing
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2 IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND
2.1 Investment: Interesse an Portfolios steigt
Der Immobilienverband IVD hat auf Basis des Grunderwerbsteueraufkommens für 2012 ein Gesamtvolumen privater und gewerblicher
Immobilientransaktionen von 168 Mrd. Euro errechnet, was einer Steigerung um nur noch knapp 1,5% seit 2011 entspricht. Die höchsten
Umsätze wurden mit fast 36 Mrd. Euro in Bayern erzielt, weiterhin gefolgt von Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg, die aber –
anders als Bayern mit einem Plus von 6% – Umsatzrückgänge zu verzeichnen hatten. Stärkeren Zuwachs gab es in Niedersachsen (+13%)
und Berlin (+10%), aber auch auf den eher kleinen Märkten Bremen (+19%), Thüringen (+18%) und Sachsen-Anhalt (+17%).
gewerbliches transaktionsvolumen nach ASSETKLASSEN
12
10
Mrd. Euro
2011
2012
8
6
4
2
0
Wohnen Büro Einzelhandel anderes Gewerbe Logistik Hotel Grundstück
Quelle:
Eigene Berechnung nach
Daten von BNP Paribas
Investments gewerblicher Akteure hatten in Deutschland einen Umfang von 37 Mrd. Euro. Die Steigerung um insgesamt 25% gegenüber
2011 war zunächst auf das 91%ige Wachstum der Umsätze im Wohnsektor um 5,4 Mrd. Euro auf einen Anteil von 31% des Gesamtumfangs
zurück zu führen. Hierfür waren große Wohnportfolios verantwortlich, die 77% der Wohninvestments umfassten. Aber auch das Transaktionsvolumen
mit Büroimmobilien war mit 10,7 Mrd. Euro um 52% größer als im Vorjahr und erreichte einen Anteil von 29%. Zudem
existierte ein Angebot an großen Gewerbeportfolios. Damit erhöhten sich auch die Investitionen in Gewerbeobjekte, die nicht den Standardkategorien
angehörten, um 0,7 Mrd. Euro, - vor Logistik mit einem Plus von 0,6 Mrd. Euro. Hotels legten geringfügig um 16% zu. Kräftige
Rückgänge dagegen gab es trotz Portfolios mit -28% bei Einzelhandelsobjekten und – nach zwei Jahren mit hohen Steigerungsraten – mit
-17% auch bei Gewerbebaugrundstücken. Der Bereich Retail fiel in 2012 auf einen Umsatzanteil von 21% am Gesamtumsatz gewerblicher
Akteure zurück. Insgesamt wurden ausschließlich in Gewerbeimmobilien 25,6 Mrd. Euro und damit rund 9% mehr als 2011 investiert. Büros
erreichten davon 42%, Einzelhandelsobjekte 30%.
Auch wenn Einzelinvestments 95% des Geschäfts mit Büroimmobilien ausmachten, legten Gewerbeportfolio-Transaktionen um insgesamt
60% zu, getragen vor allem durch den Verkauf großer Einzelhandelspakete (Karstadt) und sonstiger Gewerbeimmobilien (TLG), aber auch
von Logistikobjekten. Zusammen hatten Portfolios einen deutlich gestiegenen Anteil von 23% am Gesamtaufkommen für Gewerbeobjekte.
Dabei machten ausländische Investitionen 73% der Portfolio-Umsätze aus, aber nur 31% bei den Einzeldeals. Anleger aus den USA und
Österreich dominierten im Portfolio-Bereich mit 34% und 26% des ausländischen Kapitals, bei den Einzelinvestments setzten amerikanische
und norwegische Investoren mit 20% und 15% die größten Summen ein. Die Einzelinvestment-Umsätze fielen nur in den Assetklassen Büro
(+52%), Logistik (+30%) und Hotels (+25%) höher aus als im Vorjahr, im Bereich Retail waren sie mit -43% besonders stark rückläufig. Bei
Wohninvestments lag der ausländische Kapitalanteil bei 27%. Auch hier zeigten mit 44% besonders amerikanische Anleger starke Präsenz,
Schweden folgten mit 15% des Auslandskapitals.
Die Bereitschaft, beispielsweise mit Gewerbeportfolios auch Value Add- und opportunistische Risiken einzugehen, zeigen überwiegend Equity
und Real Estate Funds, die hier ihren Einsatz in 2012 um 155% auf 3,5 Mrd. Euro steigerten. Aber auch Privatinvestoren legten in diesen
Segmenten mit 438 Mio. Euro erstmals wieder einen ähnlich hohen Betrag an wie 2007. Selbst Pensionskassen und Versicherungen vervierfachten
ihre Portfolio-Investitionen. Bei den Einzeldeals führten Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von 16% knapp vor den Privaten
mit 15% und den Geschlossenen Fonds mit 12%, allerdings zeigten von diesen nur die Privaten Anleger hier auch eine Umsatzsteigerung
in Höhe von 21% auf 3 Mio. Euro.
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Immobilienfakten München 2013/2014
Im 1. Quartal 2013 hatten Portfolio-Deals bereits einen Anteil von 22% am Gesamtumsatz mit Einzelhandelsobjekten von 1,5 Mrd. Euro. Bei
Büros machten sie 24% aus, bei einem Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. Euro. Mit einem Anteil von 32% hatten bislang Pensionskassen
den größten Anteil am Handel mit Einzelhandelsobjekten, Immobilien AGs standen bei Büros mit 20% an der Spitze. Privatinvestoren rangierten
in beiden Assetklassen auf Platz 4 und realisierten Anteile von 12% und 11% vom Transaktionsumfang. Bei den Wohninvestments
bildeten Bestandsportfolios in den ersten drei Monaten 65% des Umsatzes ab. Fast 80% des Transaktionsvolumens von 1,8 Mrd. Euro setzten
Spezialfonds (37%), Equity und Real Estate Funds (24 %) und Immobilien AGs (18%) ein. Ausländische Anleger waren bislang in ähnlicher
Weise präsent wie in 2012.
2.2 Wohninvestment: GroSSe Bestände verkauft
In 2012 wurden insgesamt 11,4 Mrd. Euro für Wohninvestments eingesetzt. Ein Umsatzanteil von gut 77% ging an Bestandsportfolios, die
auf mehrere Standorte verteilt sind. Einzelne Bestandsobjekte, die älter als 10 Jahre sind, waren mit 12% am Transaktionsvolumen beteiligt.
Neubauten generierten fast 900 Mio. Euro und damit rund 13% des Umsatzes. Moderne Bestandsobjekte und Sonderwohnformen wurden
nur in geringem Ausmaß gehandelt. 46% aller Transaktionen hatten einen Umfang von bis zu 10 Mio. Euro, sie machten aber nur 5% des
Volumens aus. Dagegen ließen sich zwei Drittel der Umsätze auf Umfänge über 100 Mio. Euro zurückführen. 23% des Abschlussvolumens
bewegten sich zwischen 25 und 100 Mio. Euro.
Die Preise für Neubauten stiegen auf durchschnittlich 3.400 Euro/m², jedoch wurden auch erheblich höhere Beträge bezahlt. Bestandsobjekte
unter 10 Jahren kosteten im Mittel 2.000 Euro/m², ältere 1.200 Euro/m². Bestandsportfolios lagen meist zwischen 700 und 850 Euro/m².
Das Interesse institutioneller Investoren an Neubauobjekten ist hoch, so dass im 1.Quartal 2013 hier bereits 36% des Vorjahresumsatzes
erreicht wurden. Bestandsportfolios machten rund zwei Drittel der 1,8 Mrd. Euro Umsatzvolumen in den ersten drei Monaten aus, ältere
Einzelobjekte 14%. Zwar hatten mit 41% bisher wieder Portfolioverkäufe über 100 Mio. Euro den größten Marktanteil, jedoch umfassten
Transaktionen mittlerer Größe (25-100 Mio.) 38% des Umsatzes. Der Umsatzanteil der Abschlüsse unter 25 Mio. Euro lag bei 22%. Nachdem
in den letzten eineinhalb Jahren die Kaufpreise stark angezogen hatten, ist in 2013 eine Abschwächung zu beobachten, von der Neubauten
und besondere Lagen jedoch ausgenommen sind.
PORTFOLIO-BEZEICHNUNG
Mio. Euro
LBBW 1.435
BauBeCon 1.235
DKB 960
Speymill 900
TLG Wohnen 471
Kristensen 238
Grainger 232
LevelOne 205
GSW 201
Zwar nimmt auch das Interesse ausländischer Käufer an Investments
in als sichere Anlage geltende deutsche Wohnimmobilien vor allem
in den Ballungszentren zu, jedoch kann die Nachfrage nach modernen
Beständen und neuen Projektentwicklungen gerade dort nicht
befriedigt werden. Es ist daher mehr als fraglich, ob ein Transaktionsvolumen
wie in 2012, das durch Großdeals getragen war, in
2013 realisierbar sein wird. Für viele, selbst kleine Städte bietet sich
jedoch dringend ein Investment in Pflegeimmobilien und andere
betreute Wohnformen an.
Quelle: GfK GeoMarketing
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2.3 TOP 6: Stärkere Konzentration auf gröSSte Stadtmärkte
Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien auf den sechs wichtigsten deutschen Immobilienmärkten wuchs in 2012 um 31% auf
14,6 Mrd. Euro - gegenüber einer Erhöhung um 9% auf dem gesamten deutschen Markt. Damit haben sich die Investments zu 57% des
Gewerbeimmobilien-Gesamtumsatzes auf diese bedeutendsten räumlichen Teilmärkte rekonzentriert.
Dabei wurden 81% aller in Deutschland getätigten Büroinvestmentumsätze, 78% des Hoteltransaktionsvolumens, aber nur 44% aller Umsätze
mit Entwicklungsgrundstücken und 37% aller Anlagen in Einzelhandelsobjekte sowie 19% der Logistikinvestitionen in den sechs Städten
platziert. Private Anleger tätigten insgesamt 15% der Gewerbeimmobilieninvestitionen in den Top Six, davon allein 49% in München.
Unternehmen erzielten beim Verkauf etwa 7% der Umsätze, davon 47% in München.
Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien 2012
5 Mrd. Euro
4
Büros
Einzelhandel
Mischnutzung
Grundstücke
Logistik/Industrie
Hotel
Sonstige
3
2
1
0
Berlin München Frankfurt Hamburg Stuttgart Düsseldorf
Quelle: Eigene Berechnung
nach Daten von Colliers
In Berlin nahmen die Investitionen nur in den zentralen Bestlagen auf 1,9 Mrd. Euro zu (+23%), so dass dort ein Anlageanteil von 51%
platziert wurde. Weitere 30% der Investitionen bezogen sich auf Objekte im sonstigen Berliner Innenstadtgebiet. München steigerte das
Transaktionsvolumen nicht nur in der City (+7%) auf einen Anteil von 49%, sondern geringfügig auch in Innenstadtrandlagen (+1%), wo
17% investiert wurden. Vor allem war aber auch wieder das Stadtumland mit +1,2% stärker im Rennen, das damit einen Anteil von 12%
erreichte. Demgegenüber wurden Nebenlagen im Stadtgebiet in geringerem Umfang gehandelt (-8%) und waren mit 22% am Volumen
beteiligt. Insgesamt zeigt München seit zwei Jahren wieder eine leicht steigende Innenstadt-Konzentration, ist aber inzwischen eine Stadt
mit vergleichsweise breiter räumlicher Streuung der Investitionsobjekte. In Frankfurt verzeichnete die Innenstadt ein um -3% geringeren
Investitionsumfang und zog 70% des Geldumsatzes auf sich. Nur der Cityrand zeigte ein gegenüber 2011 zumindest geringfügig erhöhtes
Transaktionsvolumen (+5%). Cityrand und Nebenlagen kamen jeweils auf Anteile von 11% am Investitionsumfang. In Hamburgs City
konzentrierten sich im vergangenen Jahr 44% des Transaktionsvolumens, vor weiteren 30% am Innenstadtrand. Aber nur das Hamburger
Umland profitierte in 2012 von einer Investitionssteigerung (+6%). In Düsseldorf ist der Innenstadtrand der wichtigste Teilraum, wohin in
2012 nach einer Steigerung um 18% ganze 51% des Volumens flossen. Nebenlagen waren ebenfalls gefragt und sammelten mit einem Anteil
von 19% nach einem Plus von 13% mehr als die Innenstadt (18%), in der -11% weniger investiert wurde als im Vorjahr. Für Stuttgart liegt
keine entsprechende Differenzierung vor.
Bauträger und Entwickler haben auf den sechs größten Immobilienmärkten der Republik in 2012 Verkäufe in Höhe von 4,8 Mrd. Euro
getätigt, wodurch sie nach einer Steigerung der Erlöse um 36% auf einen Verkaufsanteil von 35% kamen. Das beste Ergebnis erzielten sie
in München, und nur in Hamburg lag ihr Umsatz niedriger als in 2011. Demgegenüber verringerten Bauträger und Entwickler ihr Einkaufsvolumen
in 2012 um -43% auf 1,2 Mrd. Euro. Einzig in Hamburg war der Input dieser Akteure höher als im Vorjahr, während er in München
und Berlin am deutlichsten geschrumpft ist.
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Immobilienfakten München 2013/2014
Verkäufe von Bauträgern/Entwicklern 2010-2012 Käufe von Bauträgern/Entwicklern 2010-2012
3000
2500
2000
Mio. Euro 1200 Mio. Euro
2010
2011
2012 1000
1017 912
277
667
800
221
1500
896
705
1012
1116
600
693 673
316
233
1000
400
500
0
1054
1310
817
320
695 141
263
544
74
56
697
200
Frankfurt Berlin Hamburg München Düsseldorf Stuttgart Berlin München Hamburg Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
0
242
200 181 180
336
58
42
82
78
71
87
43
Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas
Die Einkaufsaktivitäten dieser Akteursgruppe lassen die Größenordnung des in den nächsten Jahren zu erwartenden Neuzugangs an voraussichtlich
gut vermieteten Neubauten und Revitalisierungen erahnen. Je nach Größe der Maßnahme und dem Umfang der Mietflächen
ist ein Zeitraum von ein bis etwa drei Jahren realistisch, bis ein potentielles Core-Objekt zum Verkauf steht. In Stuttgart ist für 2013 nicht
in großem Umfang mit neuen Angeboten zu rechnen, wogegen in München und Berlin noch einige Entwicklungsstarts aus 2011 auf den
Markt kommen können. In Hamburg werden weiterhin Aufholkapazitäten aufgebaut und entwickelt. In Frankfurt und Düsseldorf reduzierten
sich – auf sehr unterschiedlichem Niveau – die Käufe von Bauträgern und Entwicklern parallel zu den Verkaufserfolgen des Jahres 2012 nur
moderat, so dass hier eine kontinuierliche Angebotsentwicklung zu erwarten ist.
Von den 1,1 Mrd. Euro, die in Deutschland in Entwicklungsgrundstücke investiert wurden, waren 52% in den Top Six platziert, jedoch sank
der Umsatz hier um 21% auf 489 Mio. Euro und hatte damit nur noch einen Anteil von knapp 4% am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien
in den sechs Metropolen. In München und Hamburg waren die Ausgaben für Grundstücke mit 105 Mio. Euro und 58 Mio. Euro annähernd
so hoch wie im Vorjahr, während sie sich in Stuttgart um 50% auf 87 Mio. Euro gesteigert haben. Obwohl in Berlin in 2012 mit 142 Mio.
Euro nur noch etwa die Hälfte der Vorjahresumsätze in Gewerbegrundstücke flossen, war das der diesbezüglich höchste Einsatz in den Vergleichsstädten.
Nach einer Verfünffachung des Umsatzes mit Gewerbegrundstücken auf 119 Mio. Euro rückte Düsseldorf in 2012 auf Platz
2 vor. In Frankfurt wurden mit 65 Mio. Euro rund -60% weniger für Gewerbegrund aufgewendet als in 2011.
Während Büros weiterhin fast nur in den etablierten Zentren gebaut und gehandelt werden, weil in kleineren Städten das Nachvermietungsrisiko
höher und schwerer einzuschätzen ist, steigert die Verbreitung differenzierter Potentialanalysen für bestimmte Lagen und Sortimente
im Einzelhandel die Bedeutung von Klein- und Mittelstädten für den Gesamtmarkt. Auch Hotelketten und insbesondere Businesshotels
bieten in guten Mittelstädten in 2013 einige Perspektiven. Die Bedingungen für Logistikstandorte rücken ebenfalls nach und nach stärker in
den Fokus. Hier sind vor allem bestens erschlossene Lagen in den Verdichtungsräumen und Metropolregionen von Interesse. Die Zweitverwertbarkeit
von Gewerbeflächen aller Art erhält zunehmende Bedeutung schon bei der Konzeption. Ein verstärktes Interesse an value
added und opportunistischen Investitionen erhöht auch die Bereitschaft zu Portfolio-Käufen, wodurch das Transaktionsvolumen weiteren
Auftrieb erhält.
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2.4 Einzelhandel: Mehr Standorte, kleinere Flächen – beste Bedingungen für Geschäftshäuser
INVESTMENT
Insgesamt wurden von den insgesamt 7,8 Mrd. Euro inklusive Portfolios in Deutschland 54% und damit 4,2 Mrd. Euro auf den sechs größten
Immobilienmärkten für einzelhandelsgenutzte Objekte eingesetzt. Das gesamtdeutsche einzelhandelsrelevante Transaktionsvolumen
reduzierte sich gegenüber 2011 um -28%. Von den 2,3 Mrd. Euro reinen Einzelhandelsinvestments der Top Six wurden in 2012 in Berlin
42%getätigt, 20% in Frankfurt und 19% in Stuttgart. Einzig hier dominierten sie - durch eine einzelne Großtransaktion - das Geschehen
mit einem Anteil von 41% am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien. Düsseldorf und München lagen mit nur 3% weit
abgeschlagen noch hinter Hamburg mit 12%. Demgegenüber führte München mit 45% des Anlagevolumens in Mischobjekte, die meist aus
einem Einzelhandels- und einem Wohnanteil bestehen. Es folgten Berlin mit 35% und Stuttgart mit 20%. In den anderen Städten spielte
diese Assetklasse keine nennenswerte Rolle. Im diesem Segment lag München auch mit einer Spitzenrendite von 4,0% in Führung. Auf den
weiteren Plätzen folgen Hamburg (4,1%), Düsseldorf mit 4,2%, Frankfurt (4,3%) und Berlin mit 4,4%. Shopping Center erreichen aktuell eine
Spitzenrendite von durchschnittlich 4,7%, Fachmarktzentren von 6,0%, einzeln stehende Fach- und Supermärkte etwa 6,7%.
In den Top Six schrumpfte so zwar das für reine Einzelhandelsobjekte eingesetzte Kapital in 2012 um -26%. Dafür lag der Umsatz mit Mischobjekten
dreimal so hoch wie im Vorjahr, womit sie zur drittwich-tigsten Gewerbeanlagekategorie avancierten. Das einzelhandelsrelevante
Transaktionsvolumen blieb daher nicht nur in den kleineren Städten stabil, sondern - unter Verschiebung von reinen Einzelhandelsobjekten
hin zu den Geschäftshäusern – auch in den Top Six. Dagegen fiel es um -69% in Städten zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern und
um -53% in den anderen 20 deutschen Städten über 250.000 Einwohner. Die Verträge mit dem größten Transaktionsumfang waren das
KaDeWe- und Karstadt-Paket für 1,1 Mrd. Euro, die Portfolio-Anteile an fünf Shoppingcentern für 500 Mio. Euro sowie als größtes Einzelobjekt
das Milaneo in Stuttgart für 400 Mio. Euro.
Einzelhandelsinvestments 2012
Berlin
Stuttgart
nur EH
Mischnutzung
München
Frankfurt
Hamburg
Düsseldorf
0 Mio. 300 Mio. 600 Mio. 900 Mio. 1200 Mio. 1500 Mio. Euro
Quelle: Eigene Berechnungen
nach Daten von Colliers
Einzelhandelsinvestments* nach StadtgröSSe
Top Six
2012
2011
andere >250.000 EW
100.000 - 250.000 EW

Immobilienfakten München 2013/2014
EINZELHANDELSOBJEKTE 2012 Mrd. Euro %
1A-Lage/High-Street 3,3 42,5
Shopping-Center 2,6 33,4
Fachmärkte/Discounter 1,9 24,1
Summe 7,8 100,0
Der Investitionsumfang für High-Street-Objekte wie Geschäfts- und
Kaufhäuser blieb in 2012 nahezu unverändert, jedoch war ihr Anteil
am einzelhandelsrelevanten Einsatz um 10% höher als im Vorjahr.
Das lag zum einen an den geringen Ausgaben für Shopping-Center,
die in 2012 um -46% auf ein Drittel des Anlageumfangs des Vorjahres
fielen, aber auch mit Fachmärkten und Discountern ließen sich
-24% weniger Einnahmen generieren als noch 2011.
Quelle: BNP Paribas
Geschäftshäuser verbinden die derzeit besonders hohen Vorteile von Wohn- und spezifischem Gewerbeinvestment. Daher war auch im
1. Quartal 2013 der Run auf Geschäftshäuser größer denn je: Von 1,5 Mrd. Euro wurden mit 810 Mio. Euro bereits 54% für innerstädtische
Geschäftshäuser ausgegeben, das waren fast 70% aller Einzeldeals. Rechnet man die ebenfalls umfangreicheren Kaufhaus-Geschäfte dazu,
war das erste Quartal zu 71% vom Handel mit High-Street-Objekten geprägt. Mit Fachmärkten und Discountern wurden 25% umgesetzt,
Shopping Center waren nur mit 4% des Umsatzes vertreten. Portfolios hatten einen Anteil von 22% am Quartalsumsatz. Die Renditen zeigen
stabile bis fallende Tendenz, da die Nachfrage das Angebot an passenden Objekten weiterhin übersteigt. Auf guten Zuspruch werden Shoppingcenter
auch in Mittelstädten sowie Discounter in kleinen Zentren stoßen, so dass hier im Lauf des Jahres noch mit einer Marktbelebung
zu rechnen ist, die dann einen etwas höheren Gesamtumsatz als 2012 realistisch erscheinen lässt.
VERMIETUNG
Die Vermietung in den 1a-Lagen ging in 2012 um -13% auf rund 590.000 m² zurück. Angesichts der etwas höheren Zahl an Abschlüssen ist
ein Trend zu kleineren Flächen erkennbar. In Berlin wurden in 2012 Flächen im Umfang von 76.000 m² vermittelt. Köln ist für den Einzelhandel
wichtiger als Stuttgart und lag beim Vermietungsumfang mit 26.000 m² sogar vor München mit 24.000 m². Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf
folgten mit 16.000 m², in Frankfurt wurde mit 14.000 m² ein vergleichsweise geringer Flächenumfang vermietet. Auch Mittel- und Kleinstädte
werden für expandierende Einzelhändler zunehmend interessant.
Die Spitzenmieten sind über alle sechs Standorte im Durchschnitt um 5% gestiegen, in einzelnen Luxuslagen sogar um bis zu 18%. Internationale
Luxus-Retail-Konzepte haben umfangreiche Expansionspläne und schlossen mit 55% in 2012 wieder die größte Zahl an Verträgen.
Sie erhalten aber zunehmend Lagekonkurrenz durch einheimische Betriebe der Systemgastronomie, die in 2012 doppelt so viele Mietverträge
unterzeichnet haben wie im Vorjahr. In Luxus- und Niveaulagen besteht weiter ein hoher Nachfrageüberhang. Für kleine und mittelgroße
Street-Level-Stores interessieren sich zunehmend Monolabel-Shops, aber auch neue Marken, die sich den Markt zunächst als Shop-in-Shop in
Kauf- und Warenhäusern oder Shopping Centern erschlossen haben. Auch der Trend zu einzelnen großen Flagship-Stores setzt sich fort.
Eine voraussichtlich stabile Konjunktur wird für eine weiterhin lebhafte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sorgen. Parallel zu leicht nachgebenden
Netto-Einzelhandelsumsätzen können aber nur noch in den Toplagen der Metropolen sowie in den demographischen und wirtschaftlichen
Gunsträumen steigende Spitzenmieten erzielt werden. Ganz oben bleibt München, aber auch in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln und
Leipzig sind die Erwartungen nach wie vor hoch. In Frankfurt und Stuttgart ist eher nicht mit einer weiteren Aufwärtsbewegung zu rechnen.
2.5 Marktvergleich Büro: GroSSobjekte dominieren Gesamtergebnis
INVESTMENT
Das in den sechs Metropolen angelegte Büroimmobilienkapital stieg in 2012 um 67% auf 8,6 Mrd. Euro und erhöhte den Anteil am dort
platzierten Kapital für Gewerbebauten auf 63%. Am stärksten wuchs das Büroinvestment mit einem Plus von 137% auf 1,9 Mrd. Euro in
Berlin, gefolgt von München und Stuttgart, wo sich das Umsatzvolumen auf 2,8 Mrd. Euro respektive 143 Mio. Euro knapp verdoppelte.
Frankfurt und Düsseldorf verzeichneten Zuwächse von 60% und 20%, in Hamburg erhöhte sich der Umsatz um 9%.
Die Investments in den Top Six verteilten sich zu 30% auf München, 24% wurden in Frankfurt platziert; es folgte Berlin mit einem Anteil von
22%. Der Anteil an Büroinvestments in den sechs Städten lag in 2012 mit durchschnittlich 63% um 17% über dem des Vorjahres. Dabei war ihr
Gewicht in Düsseldorf mit 79% sowie in München und Frankfurt mit je 75% am höchsten, in Hamburg wurden 68% der Gewerbeimmobilienanlagen
in Büros getätigt, in Berlin waren es nur 50%.
Acht Transaktionen mit größerem Büroanteil betrafen Einzelobjekte über 150 Mio. Euro, gegenüber nur drei in 2011. Ihr Volumen hat sich
damit in 2012 auf 2,6 Mrd. Euro nahezu verdreifacht. In München erbrachten vier Objekte zusammen 1,1 Mrd. Euro und damit einen Umsatzanteil
von 65% am Umsatz mit Büros und mischgenutzten Objekten. Mit nur drei Gebäuden kam Frankfurt auf denselben Betrag, was
hier einem Anteil von 59% vom Umsatz mit Büros und mischgenutzten Objekten entsprach. Die Spitzenrenditen für Bürohäuser liegen mit
4,4% weiterhin am niedrigsten in München, gefolgt von Hamburg mit 4,7 %, Berlin (4,8%) und Frankfurt mit (4,85 %) sowie Düsseldorf mit
4,95% und Stuttgart mit 5,2%.
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Für 2013 sind in Düsseldorf und Frankfurt mehrere größere Transaktionen in Vorbereitung, so dass mit stabilem Volumen gerechnet wird.
Das 1.Quartal startete mit Umsätzen für Büroimmobilien in Höhe von 2,8 Mrd. Euro. Etwa drei Viertel davon wurden für einzelne Objekte
eingesetzt, von denen nur drei über 100 Mio. Euro kosteten. Zwei Portfolios in Höhe von 420 Mio. Euro (SEB) und 180 Mio. Euro (Xanadu)
fielen besonders ins Gewicht. Bei den Quartalsergebnissen führt München mit knapp 600 Mio. Euro, gefolgt von Berlin mit 430 Mio. Euro.
In Frankfurt wurden 388 Mio. Euro erzielt, in Hamburg 322 Mio. Euro. In Düsseldorf schlugen 168 Mio. Euro zu Buche. Für Stuttgart liegen
noch keine Zahlen vor.
Transaktionsvolumen Büroimmobilien 2012
3,0 Mrd. Euro
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Umsatzvolumen 2012
Veränderung 2011-2012
München Frankfurt Berlin Hamburg Düsseldorf Stuttgart
Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers
GRÖSSTE TRANSAKTIONEN 2012
OBJEKT STANDORT MIO. Euro
TLG Immobilien Portfolio 1.100
PalaisQuartier Frankfurt 460
Die Welle Frankfurt 400
Kranzler Eck Berlin 375
Allianz-Verwaltung Unterföhring b. München 315
Palais an der Oper München 300
Maximilianhöfe München 270
Trianon, 57%-Anteil Frankfurt 230
Ten Towers München 206
Quelle: BNP Paribas
VERMIETUNG
Der Flächenumsatz an den sechs wichtigsten Bürostandorten reduzierte sich in 2012 leicht um zusammen -9% auf etwa 2,8 Mio. m². Dennoch
fiel auch der Leerstand weiter um durchschnittlich -9%. Die höchsten Flächenumsätze hatte München mit 701.000 m², gefolgt von Berlin
mit 637.000 m² und Frankfurt mit 500.000 m². Bei der Absorption von Leerstandsflächen lagen Berlin und Hamburg mit 17% und 13% ihres
Jahresflächenumsatzes an der Spitze, in München waren es 10%, während in Frankfurt und Düsseldorf mit nur 5% des Flächenumsatzes kaum
Leerstandsflächen vom Markt kamen. Stuttgart bildete das Schlusslicht mit 4%.
Berlins und Hamburgs Anteile am Flächenumsatz entsprachen mit 23% und 16% der Größe ihrer Büromärkte, während München mit dem
größten Büroflächenbestand aller sechs Städte einen Anteil von 25% an der Vermietungsleistung in 2012 unterrepräsentiert war. Frankfurt und
Düsseldorf erzielten demgegenüber mit 18% und 11% eher überdurchschnittliche Ergebnisse. Vor allem Berlin und Frankfurt steigerten dabei
ihre Anteile am Vermietungsvolumen, während München, Hamburg und Stuttgart gegenüber 2011 Einbußen hinnehmen mussten. In der Regel
liegt die jährliche Vermietungsrate in allen sechs Städten bei 3-4% des Gesamtbestandes an Büroflächen.
Wenig überraschend ist, dass Berlin und
Frankfurt in 2012 die Städte mit den meisten
Großvermietungen über 10.000 m² waren.
In Berlin wurden 41% aller Flächen dieser
Größenklasse der „Top Six“ vermietet, in
Frankfurt 29%. In München trug die Größenklasse
1.000-2.000 m² das meiste zum Vermietungsumsatz
bei.
Die größten Anteile an der Vermietung in allen
Vergleichsstädten wies München jedoch mit
33% und 31% in den Größenklassen 5.000-
10.000m² und 200-500m² auf. Hamburg hatte
mit 22% und 20% überdurchschnittliche
Anteile in den Größenklassen 2.000-5.000m²
und 500-1.000m².
Büroflächenvermietung 2012
15%
10%
5%
30%
0
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%
-35%
6,1%
5,4%
5%
München
Stuttagrt
Berlin
-19%
-33%
7%
Hamburg
-20%
7,4%
Frankfurt
13,9%
13%
Stuttgart
-2%
11,4%
Veränderung des
Flächenumsatzes
2011-2012
Leerstandsrate 2012
Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers
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Immobilienfakten München 2013/2014
bis 200 m
Büroflächenumsatz 2012 nach GröSSenklassen
2 250.000 m 2
München
200.000 m 2
Berlin
Hamburg
>10.000 m 2 201-500 m 2
150.000 m 2
Frankfurt
Düsseldorf
100.000 m 2
Stuttgart
50.000 m 2
0 m 2
5.001-10.000 m 2
500-1.000 m 2
Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas
2.001-5.000 m 2
1.001-2.000 m 2
In den sechs Großstädten zusammen waren in 2012 der Branchenbereich „sonstige Dienstleistungen“, Beratungsgesellschaften und die
Informations- und Kommunikationstechnologieunternehmen mit zusammen 41% der vermieteten Flächen die aktivsten Nachfrager, gefolgt
von der öffentlichen Verwaltung sowie Industrie- und Bauunternehmen mit je 12%. Nach einer Steigerung um 30% gab es beim Handel
die insgesamt höchsten Anmietungszuwächse. In den Branchen „sonstige Dienstleistungen“, bei den Verwaltungen von Industrie- und
Bauunternehmen sowie im Bereich Transport und Verkehr lagen die Flächenumsätze in den sechs Städten zusammen jedoch deutlich niedriger
als noch im Vorjahr.
Allerdings haben sich die Vermietungen an Industrie- und Bauunternehmen zumindest in Frankfurt gegenüber 2011 verzehnfacht und auch
in Düsseldorf gab es eine Erhöhung um 69%. München verzeichnete in diesem Bereich einen Rückgang um -35% auf allerhöchstem Niveau:
43% aller Flächen dieser Branchenbereiche in den Top Six wurden hier vermietet, womit Industrie- und Bauunternehmen im zweiten Jahr
die in München sonst meist wichtigsten Informations- und Kommunikationstechnologien als stärkste Nachfrager überflügelten. In Frankfurt
gab es überraschend hohe Zuwachsraten in den Branchen Handel, Medien und Werbung. Auch die öffentliche Verwaltung war hier in 2012
wieder mit großen Anmietungen vertreten. Düsseldorf vermietete mehr Flächen als üblich an die öffentliche Verwaltung und Unternehmen
des Gesundheitswesens. In Hamburg baute der Handel seine Bedeutung für die Vermietung stark aus. Die Branche Transport und Verkehr
zeigte hier ebenfalls einen deutlichen Zuwachs. Die Medien- und Werbebranche entwickelte in Stuttgart erstmals seit 2009 nennenswerte
Flächenansprüche; und auch hier haben sich Banken und Finanzdienstleister so weit erholt, dass wieder Anmietungen in größerem Umfang
erfolgten. In Berlin legten ebenfalls die Medien- und Werbebranche sowie der Bereich Transport und Verkehr vergleichsweise stark zu.
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BRANCHEN: KONTINUIERLICH WICHTIGSTE NACHFRAGER NACH BÜROFLÄCHEN 2009-2012
STADT
RANG 1
RANG 2
RANG 3
RANG 4
Top Six
Sonstige Dienstleistungen
Beratungsgesellschaften
Informations- und
Kommunikationstechnologien
Öffentliche Verwaltung
München
Informations- und
Kommunikationstechnologien
Beratungsgesellschaften,
sonstige Dienstleistungen
Verwaltungen von Industrie-/
Bauunternehmen
Öffentliche Verwaltung
Berlin
Sonstige Dienstleistungen
Öffentliche Verwaltung
Informations- und
Kommunikationstechnologien
Beratungsgesellschaften,
Handel
Frankfurt
Banken, Finanzdienstleister
Beratungsgesellschaften
Transport und Verkehr
Sonstige Dienstleistungen
Hamburg
Sonstige Dienstleistungen
Öffentliche Verwaltung
Beratungsgesellschaften
Informations- und
Kommunikationstechnologien
Düsseldorf
Sonstige Dienstleistungen
Informations- und
Kommunikationstechnologien
Beratungsgesellschaften
Handel
Stuttgart
Öffentliche Verwaltung
Verwaltungen von Industrie-/
Bauunternehmen
Sonstige Dienstleistungen
Beratungsgesellschaften,
Informations- und Kommunikationstechnologien
Quelle: BNP Paribas – fett: überdurchschnittliche Umsätze in 2012
Die Entwicklung der Büromieten bei Neuverträgen war uneinheitlich. Angesichts der weiterhin hohen Leerstandsrate, einem im zweiten Jahr
rückläufigen Vermietungsumsatz und einem als ausreichend einzustufenden, modernen Flächenpotential von 73% des Jahresflächenumsatzes
von 2012 fordert der starke Mietenanstieg in Düsseldorf geradezu ein neues Marktgleichgewicht. Stuttgart dagegen hält die geringste
Leerstandsrate aller sechs Städte bei gleichzeitig hohem Anteil an unsanierten Flächen und kann die Nachfrage nach modernen Flächen bei
einem diesbezüglichen Leerstand von nur 15% des Jahresflächenumsatzes nicht in ausreichendem Maß befriedigen. Der überraschend hohe
Anstieg der Durchschnittsmiete kann die unmittelbare Folge sein. Münchens Vorrat an modernen Flächen deckt noch etwa einen halben
Jahresflächenumsatz, womit das Angebot relativ gesehen höher ist als in Stuttgart, Hamburg und sogar in Berlin. Das moderate Anziehen
der Mieten ist in München vor allem als Anpassungsreaktion auf niedrige Renditen zu werten. In Hamburg und Berlin stehen moderne
Flächen von etwa 40% respektive 44% des Flächenumsatzes von 2012 zur Verfügung. Während in Berlin in den letzten Jahren der unsanierte
Leerstand weitgehend abgebaut wurde, wies Hamburg in 2012 noch immer 63% des in 2009 in Berlin und Hamburg ursprünglich etwa
gleich hohen modernisierungsbedürftigen Flächenbestands auf. Die Wahrnehmung der durchschnittlichen Wertigkeit des Flächenpotentials
kann das durchaus beeinflussen. Frankfurt hat weiterhin die höchste Leerstandsrate, bei einem modernen Flächenpotential von 145% des
letzten Jahresumsatzes. Auch durchschnittlich ausgestattete Flächen stehen im Umfang von 187% desselben zur Verfügung. Für spekulative
Projekte besteht offensichtlich weder hier noch in Düsseldorf besonderer Anlass, wo in 2012 auch von Flächen normaler Qualität noch 220%
des Jahresumsatzes unvermietet blieben.
Büromieten für Neuverträge2011-2012 (Veränderung in %)
15%
12%
13%
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
9%
10%
6%
6%
7%
3%
0
Düsseldorf
Stuttagrt
München
3%
1%
Hamburg
2%
Berlin
0%
4%
Frankfurt a.M.
-8%
-3%
-3%
-13%
Quelle: Eigene Berechnung nach
Daten von Colliers
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Immobilienfakten München 2013/2014
Der Deutsche Büromietindex (DMX) stellt die Bestandsmieten von Büromietverträgen den in aktuellen Bewertungsgutachten angesetzten,
nachhaltig erzielbaren Roherträgen für Büroflächen gegenüber. Damit wird das Anpassungspotential der Bestandsmieten an die Wertentwicklung
gekoppelt. Während die beobachtete Mietenentwicklung 2011 dem DMX 2011 in der Tendenz weitgehend entsprach, gab es in 2012
für Stuttgart und Düsseldorf, aber auch für Hamburg erhebliche Abweichungen. Da speziell im flächenknappen Stuttgart vor allem „unterwertige“
Bestandsflächen häufig abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden, führen entsprechende Wertgutachten als Indexbasis hier
eventuell zu widersprüchlichen Einschätzungen. In Hamburg sind aufwertungsbedürftige Flächen demgegenüber möglicherweise nicht in
signifikantem Umfang Gegenstand von bewerteten Transaktionen, so dass die dem Index zugrunde gelegten Vergleichswerte überhöht sein
können. Über allgemeine Berechnungsverfahren, die beim Vergleich homogener Marktstrukturen zuverlässig sind, lassen sich lokale und
situative Marktbesonderheiten kaum differenziert erfassen.
In Frankfurt werden mit den Fertigstellungen des Jahres 2013 in diesem Jahr 90% des Flächenumsatzes des Vorjahres in Form von Erstbezugsflächen
zur Verfügung stehen, deren Vermietung in 2013 die Spitzenmiete treiben, die Durchschnittsmiete jedoch unter Druck bringen
könnte. Während in Frankfurt wenige große Flächen häufig einen überdurchschnittlichen Anteil am Vermietungsumfang haben, profitieren
die anderen Städte unregelmäßiger und selten in zwei aufeinanderfolgenden Jahren von einem auffälligen Umsatzanteil mit Großvermietungen.
Am ehesten ist eine steigende Tendenz zu großen Flächen in Relation zur Größe des Gesamtmarkts in den letzten Jahren in Berlin
zu beobachten. Dort werden in 2013 jedoch nur rund 33% des Vorjahresumsatzes zur Erstvermietung stehen, weshalb ein solchermaßen
anhaltender Trend dort aktuell Restriktionen unterliegt. In Berlin ist daher mit wieder steigenden Spitzenmieten zu rechnen, zumal diese
eher nicht bei Großvermietungen erzielt werden. In Hamburg kann in 2013 inklusive Zubau mit einem Neuflächenangebot von 88% des Jahresflächenumsatzes
gerechnet werden; ein Potential für den Anstieg der Spitzenmiete, bei gleichzeitiger Abschwächung der Perspektiven
für Flächen durchschnittlicher Qualität. In Düsseldorf und München liegt das Angebot an Erstbezugsflächen bei vergleichsweise moderaten
68% und 64%, was in Düsseldorf tendenziell zum weiteren Leerstandswachstum beitragen wird, in München dagegen einer kontinuierlichen
Marktstabilisierung mit weiterhin moderaten Mietensteigerungen entgegen kommt. In Stuttgart können 59% Neuflächen offeriert werden,
die der Markt unter stärkerem Anstieg der Spitzenmiete voraussichtlich in Kürze absorbieren wird.
bestandsmietenanpassungspotential 2012-2013 DMX
10%
8%
Mai 2012
Mai 2013
6%
4%
2%
0
Hamburg
Frankfurt a.M.
Berlin
B-Städte
München
Stuttagrt
Düsseldorf
-2%
-4%
-13%
-6%
-8%
-10%
Quelle: ipd
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Mit steigenden Flächenumsätzen kann in 2013 nur in Segmenten mit erkennbarem Nachfrage-überhang gerechnet werden. Eine positive
Entwicklung in den lokal wichtigsten Nachfrager-Branchen ist von entscheidendem Einfluss und unterliegt teilweise durchaus unterschiedlichen
Faktoren. Die breite wirtschaftliche Basis und ein vorausschauendes Flächenmanagement werden in München in den nächsten
Jahren voraussichtlich für größere Kontinuität in der Aufwärtsentwicklung sorgen. In Berlin kommen ausgewählte Neuentwicklungen wie
beispielsweise die „Mediaspree“ in der östlichen Innenstadt und in der City West konkreten Bedürfnissen entgegen und können fast vollständig
vorvermietet werden. Eine generelle Umsatzerhöhung signalisiert das nicht. In Frankfurt geht man angesichts zahlreicher Fertigstellungen
von stabilen Umsatzzahlen in 2013 aus. Hamburgs Flächen normaler Qualität sind angesichts des weiterhin hohen Leerstands
minderer Qualität vergleichsweise preissensitiv, so dass Revitalisierungsimpulse nachfrageverstärkend wirken können. Über die eine oder
andere Großvermietung kann sich Hamburgs Büromarkt in 2013 schnell wieder vom Zwischentief des letzten Jahres erholen. Die kleineren
Märkte Stuttgart und Düsseldorf holen bei der Nachfrageentwicklung über die Jahre auf. In Düsseldorf ist sie seit 2006 unter erheblichen
Ausschlägen immens gestiegen, unterliegt aber in den letzten beiden Jahren einem leichten Abwärtstrend, der sich in diesem Jahr durchaus
fortsetzen könnte. In Stuttgart richtet sich der Flächenumsatz häufig vor allem nach dem Flächenangebot und hat angesichts der breiter
werdenden Branchenentwicklung sicher geringfügig zusätzliches Potential.
FLÄCHENUMSATZENTWICKLUNG 2007-2012
STADT STEIGERUNG SCHWANKUNG
im Jahresdurchschnitt (Standardabweichung)
Berlin +0,3% ±13%
Hamburg +0,3% ±22%
Frankfurt +0,4% ±22%
München +1,1% ±28%
Stuttgart +7,9% ±26%
Düsseldorf +14,0% ±57%
Quelle: Eigene Berechnungen nach Zahlen von Colliers
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Immobilienfakten München 2013/2014
3 METROPOLREGION MÜNCHEN
3.1 REGION IM AUFWIND
Während sich in der Region München nur etwa 63% des gesamten Investitionsumfangs auf die Kernstadt konzentrieren und immerhin
37% auf „periphere“ Gebiete im Umland verteilen, beschränken sich rund 92% des institutionellen Transaktionsvolumens auf das Stadtgebiet
München. Die charakteristische Herausforderung des Immobilienmarkts, angesichts komplexer Dependenzen und schmaler Datenbasis,
Transparenz hinsichtlich Wert- und Renditeentwicklung zu schaffen, determiniert die strukturelle Verteilung der Investitionen. Institutionelle
Anleger tragen den Wettbewerb um möglichst standardisierbare Core-Objekte in den Kernstädten zulasten der Renditeerwartungen
aus und induzieren zumindest bei den Spitzenrenditen hier auch eine höhere Volatilität. Es fehlt noch immer das Vertrauen selbst in die die
Landeshauptstadt direkt umgebenden Standorte, - aktuell nicht zuletzt wegen der hier weiterhin schleppenden Vermietung von den ausgerechnet
in den Krisenjahren geschaffenen Überkapazitäten im Bürobereich. Eine differenzierte Risikoeinschätzung kleinerer oder weiter
entfernter Standorte entzieht sich erst recht dem Anleger, der mit regionalen und örtlichen Gegebenheiten nicht vertraut ist. Im Großraum
Paris hat das Umland mit mehr als 50% Umsatzanteil ein stärkeres Gewicht gegenüber der Kernstadt als die Münchener Peripherie, dagegen
ähnelt der Metropolraum London dem hiesigen diesbezüglich durchaus. Angesichts der 21.289 Einwohner/km² im Stadtgebiet von Paris und
der immer noch 3.660 Einwohner/km² auf der gesamten Ile de France sowie von 5.200 Einwohnern/km² in London lassen sich solche Unterschiede
recht leicht begründen. In Berlin dagegen spielt die Umgebung mit nicht einmal 10% Anteil am Investitionsvolumen eine äußerst
untergeordnete Rolle, - dabei hatte Berlin mit 3.927 Einwohnern/km² 2011 - hinter München mit 4.436 Einwohnern/km² - die zweithöchste
Bevölkerungsdichte.
HÖCHSTE EINWOHNERDICHTEN IN DER METROPOLREGION MÜNCHEN 2011
Rang Gemeinde EW-Dichte je km² Kreiszugehörigkeit
1 München 4.436 Kreisfreie Stadt
3 Ottobrunn 3.901 München
5 Gröbenzell 3.093 Fürstenfeldbruck
20 Neubiberg 2.397 München
28 Unterhaching 2.231 München
45 Wolfratshausen 1.967 Bad Tölz-Wolfratshausen
53 Augsburg 1.816 Kreisfreie Stadt
56 Unterschleißheim 1.781 München
60 Germering 1.767 Fürstenfeldbruck
65 Eichenau 1.722 Fürstenfeldbruck
74 Puchheim 1.653 Fürstenfeldbruck
75 Rosenheim 1.653 Kreisfreie Stadt
Quelle: Wikipedia
Von den 100 am dichtesten besiedelten Gemeinden in Deutschland waren 2011 nur 44 Großstädte über 100.000 Einwohner, 83 besaßen
immerhin Stadtrecht. Fünf der 17 Gemeinden ohne Stadtrecht liegen in der nächsten Umgebung der bayerischen Landeshauptstadt, dazu
in der Metropolregion München die Großstadt Augsburg und die kreisfreie Stadt Rosenheim, sowie die Kreisstadt Wolfratshausen und verschiedene
weitere Münchener Umlandgemeinden. Und das, wo Bayern als so genanntes „Flächenland“ insgesamt mit 179 Einwohnern/km²
sogar unter dem Bundesdurchschnitt von 229 Einwohnern/km² lag.
Informationen zum Immobilienmarkt in der Metropolregion München stehen bisher nur in geringem Umfang und wenig zeitnah zur Verfügung,
trotz der – angesichts der Flächenknappheit in der Kernstadt und des wirtschaftlichen Gesamtpotentials der Region - zunehmend
gewollten funktionalen räumlichen Verflechtung. Zuverlässigste Datenquelle wären die Gutachterausschüsse der Stadt- und Landkreise,
die aber kaum Kapazitäten zur Aufbereitung von Marktdaten besitzen. Im Interesse der eigenen Standortförderung veröffentlichen einige
Gutachterausschüsse etwa alle zwei Jahre differenzierte Immobilienmarktberichte unter Angabe der Liegenschaftszinssätze bestimmter
Immobilien- und Lagetypen. Die Präsenz großer Maklergesellschaften, auf deren Research-Abteilungen sich die Branche sonst weitgehend
stützt, ist in der Fläche nicht gegeben. Bei den Verbänden kleinerer Makler sowie den jeweils vor Ort marktaktiven Genossenschaftsbanken
und Sparkassen konzentriert sich jeweils lokales Know-How, das bisher aber kaum veröffentlicht und erst recht nicht in einen regionalen
Zusammenhang gestellt wird.
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BAULANDmarkt 2011
Kreisfreie Städte und Landkreise in der Metropolregion München
In Ermangelung einer differenzierten Datenbasis für die Metropolregion München kann man sich einer Einschätzung der Marktentwicklung
zumindest über amtliches statistisches Zahlenmaterial nähern. So lassen sich beispielsweise unter den Kreisstädten und kreisfreien Städten
bedeutende Gewerbe- und Wohnstandorte mit Nachfragedruck bereits über Kennziffern der Nutzungsverdichtung identifizieren.
NUTZUNGSVERDICHTUNG IN DEN KREIS- UND KREISFREIEN STÄDTEN DER METROPOLREGION MÜNCHEN 2011
Rang TOP10 TOP10 TOP10 LOW10
Gewerbenutzung* Wohnnutzung* Wohnbaudichte** m²-Wohnfläche / EW
1 Dingolfing 5,7% München 25% München 6,6 München 37
2 Ingolstadt, 4,5% Wolfratshausen 22% Augsburg 5,5 Landsberg, Miesbach 38
Wolfratshausen
3 Augsburg, Germering, 16% Germering 4,6 Augsburg, Rosenheim,
Schongau 4,3% Rosenheim Dachau, Freising, Bad Tölz 39
4 Kaufbeuren 4,0% Augsburg 13% Dachau 4,2 Ingolstadt, Wolfratshausen, 40
Fürstenfeldbruck
5 München 3,6% Kaufbeuren, 12% Rosenheim 4,1 Dingolfing, Germering, 41
Landshut
Neuburg
6 Landsberg 3,5% Ingolstadt, Dachau, 11% Fürstenfeldbruck 4,0 Kaufbeuren, Schongau, 42
Fürstenfeldbruck
Altötting, Ebersberg
7 Dachau 3,0% Mühldorf 9% Freising 3,9 Weilheim, Marktoberdorf, 43
Eichstätt
8 Rosenheim 2,7% Schongau, Dingolfing, 7% Altötting, 3,7 Landshut, Starnberg, 44
Starnberg, Bad Tölz Landshut Traunstein, Pfaffenhofen
9 Schrobenhausen 2,2% Altötting, Friedberg, 6% Kaufbeuren, 3,6 Dillingen, Aichach, 45
Landsberg Wolfratshausen, Nördlingen
Ebersberg
10 Nördlingen 1,9% Weilheim, Freising, 5% Bad Tölz, 3,5 Mühldorf, Garmisch-P., 46
Neuburg, Traunstein, Traunstein Friedberg
Donauwörth, Dillingen
* Anteil der Gewerbe-/Wohnbaufläche an Gemeindefläche
** m² Wohnfläche je m² Grundfläche
Quelle: Destatis; Gebietseinheit: Kreisfreie Städte und Kreisstädte der Landkreise in der Europäischen Metropolregion München
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Immobilienfakten München 2013/2014
Im Frühjahr 2013 konnten 44% der 32 Gutachterausschüsse in der Metropolregion München auf Anfrage aktuelle Kennzahlen zum Immobilienmarkt
ihrer Stadt- und Landkreise zur Verfügung stellen. Jedoch erschwert die uneinheitliche Struktur des Materials den direkten
Vergleich regionaler Teilmärkte. Die Zahlen wurden in der folgenden Tabelle jeweils auf 1.000 Einwohner (2011), Gewerbeflächen betreffend
auf 1.000 am Arbeitsort sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (2011) verteilt, um trotz unterschiedlicher Gebietscharakteristika eine
annähernde Vergleichbarkeit der Werte herzustellen.
einwohner und beschäftigung 2011
Kreisfreie Städte und Landkreise in der Metropolregion München
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Die anhaltend positive wirtschaftliche Entwicklung im Verflechtungsraum München lässt es wünschenswert erscheinen, die Potentiale der
Teilregionen stärker zu strukturieren und die Arbeits- und Funktionsteilung in der Region kooperativ voran zu bringen. Gerade die weitere
Verbesserung des Standortfaktors „Erreichbarkeit“ stellt in diesem Zusammenhang ein wesentliches gemeinsames Ziel des Vereins Europäische
Metropolregion München dar.
1
http://www.metropolregion-muenchen.eu/themen-und-projekte/ag-mobilitaet/erreichbarkeitsatlas.html
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Immobilienfakten München 2013/2014
3.2 AUGSBURG: NEUE QUARTIERE UND OFFENSIVE GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG
Innenstadt und Stadtteilzentren
Zahlreiche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen tragen in Augsburg aktuell nicht allein zur Aufwertung der Innenstadt bei: Wesentliche
Schwerpunkte sind die Verbesserung der gesamten innerstädtischen Verkehrserschließung sowie die Integration verschiedener größerer
Konversionsflächen. Im Stadtteilzentrum Hochzoll ist die Ausweitung der Einzelhandelsflächen unter anderem mittels Neubau eines
Einkaufszentrums geplant.
Innovationspark
Der Bebauungsplan für die Flächen des Innovationsparks direkt westlich und südlich der Universität
ist seit April 2012 rechtsgültig. Das enge Zusammenspiel von Forschung und Entwicklung, wissenschaftsnaher
Dienstleistung und Produktion aus den Gebieten der Mechatronik, der Luft- und
Raumfahrttechnik sowie der Faserverbundtechnologie soll hiermit gefördert werden. Als erster Baustein
wurde ebenfalls im April 2012 ein Wettbewerb zur Errichtung des Technologiezentrums Augsburg (TZA)
entschieden. Im rund 13.900 m² großen Büro-, Labor- und Hallenkomplex werden Vernetzungs- und
Kommunikationsbereiche und Platz für etwa 50 Unternehmen geschaffen. Über die Vermietung von
rund 60% der Labore, Hallen, Büros und Werkstätten des ersten Bauabschnitts, die im Frühjahr 2015
bezugsfertig sein sollen, wird bereits verhandelt. Neben einem fast identischen zweiten Bauabschnitt
sind ein Quartiersplatz mit kleinen Geschäften, Restaurants und Cafés sowie ein an diesen grenzendes
weiteres Baufeld vorgesehen.
Ladehöfe
Die Umnutzung der Bundesbahn-Ladehöfe südlich des Hauptbahnhofs und unweit der Innenstadt
erfolgt in zwei Teilbereichen. Der Bebauungsplan für ein urbanes Wohnviertel auf dem äußeren Ladehof
als zeitgemäße Fortführung der benachbarten gründerzeitlichen Beethoven- und Bismarckviertel
besteht seit April 2012. Im Grünzug parallel zu den Bahngleisen sind Freizeitflächen und ein Spielplatzbereich
vorgesehen. An der Gögginger Brücke soll ein Sondergebiet die Nahversorgung der Umgebung
optimieren und den Eingang zur Innenstadt baulich akzentuieren. Neben Einzelhandel sind
hier Dienstleistungen und Wohnungen vorgesehen. Das Bauleitplanverfahren für den inneren Ladehof
unmittelbar südöstlich des Hauptbahnhofs soll 2013 eingeleitet werden. Neben modernen Büro- und
Dienstleistungsgebäuden zur Ergänzung des Bahnhofs-Geschäftsviertels erhält er Haltestellen für die
im Nah- und Regionalverkehr wichtigen Regionalbusse. Weiter südlich im mittleren Ladehof sollen
Wohnbereiche entstehen.
Kobelcenter-Süd
Auf dem 29 ha großen Gelände der ehemaligen Kaserne im Ortsteil Kriegshaber wurden bereits in
den 1990er Jahren zwei Bauabschnitte für Wohnen und Gewerbe entwickelt und vermarktet. Im westlichen
Teil sind in einem dritten Bauabschnitt gewerbliche Bauflächen in der Nachbarschaft des Zentralklinikums
sowie am zentralen Eingang ins Baugebiet ein neuer Quartiersplatz mit Gewerbeflächen für
Dienstleistung und untergeordnete Nahversorgung vorgesehen. Im Südosten werden Wohnbauflächen
entstehen. Die Baumgruppen an der Nordwestecke des Gebiets bilden den Auftakt einer durchgängigen
Grünvernetzung.
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Reese-Park
Das 43 ha große Areal der ehemaligen Reese-Kaserne wurde bis 2005 durch Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe
zwischengenutzt. Die Augsburger Kulturszene bildete den „Kulturpark West“ , der die bestehenden
Gebäude an der Sommestraße bis 2017 nutzen kann. Der ehemaligen High-School-Komplex
wurde nach Umbauten zum „Schwäbischen Förderzentrum für Hörgeschädigte“, das alte Kasino wird
ebenfalls dauerhaft als „Kulturhaus Abraxas“ und das frühere „Guesthouse“ als Verwaltungsgebäude
der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben genutzt. Im Westen des Geländes sind auf rund 70.000 m²
85 Wohneinheiten in Einzel-, Reihen-, Stadt- und Doppelhausbebauung sowie rund 375 Wohneinheiten
in Mehrfamilienhäusern vorgesehen, die von verschiedenen Bauträgern realisiert werden. Auf
Sonderbauflächen südlich der Ulmer Straße werden ein Nahversorgungszentrum mit darüber liegenden
Wohnungen, ein Bürogebäude sowie ein Pflegeheim errichtet. In 2013 müssen noch aufwändige Abbruch-
und Erschließungsmaßnahmen durchgeführt und das zentrale Wegeerschließungsband gebaut
werden. Im Südosten des Reese-Parks entsteht ab Mitte 2013 ein Schulgebäude. Der Kindergartenneubau
westlich des Förderzentrums ist bereits bezugsfertig.

3.3 INGOLSTADT: ATTRAKTIVE POTENTIALFLÄCHEN AUCH IN DER ALTSTADT
Bürohochhaus am Nordbahnhof
Als baulicher Abschluss des Quartiers unmittelbar südlich des neu
errichteten Nordbahnhofs-Gebäudes soll ein 14-geschossiges
Hochhaus mit winkelförmigem Sockelgeschoss entstehen. Es werden
Büroflächen sowie Konferenz- und Ausstellungsbereiche im
gehobenen Segment geschaffen. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes wurde Anfang 2013 beschlossen.
Ingobräu-Gelände
Auf dem ca. 10.000 m² großen Grundstück mit denkmalgeschütztem
Gebäudebestand werden 100-120 Wohneinheiten neu gebaut.
An der Harderstraße entstehen ein Lebensmittelmarkt mit
ca. 1000-1200 m² Verkaufsfläche und kleinere Läden. Die Obergeschosse
sind für Büros, Dienstleistungen und Praxen vorgesehen.
Eine Tiefgarage wird rund 250 Stellplätze bieten. Die loftartig
umgebauten ehemaligen Produktionsgebäude der Brauerei werden
außergewöhnliches Wohnen in der Altstadt ermöglichen. Die Fertigstellung
ist für 2014 angekündigt.
Altes Krankenhausgelände
Das 1 ha große Gelände des alten Krankenhauses erhält in den
nächsten Jahren eine neue Blockrandbebauung mit 100-120 Wohneinheiten
und Tiefgaragen. Das zentrale Krankenhausgebäude im
Hofinneren soll erhalten und umgenutzt werden. Ein Geschäftshaus
wird die Wohnbebauung im Bereich des Holzmarktes ergänzen.
Alte Wege werden wieder hergestellt und die Durchlässigkeit
des Quartiers verbessert. Der Baubeginn erfolgt im Sommer 2013
nach Umzug der Einrichtungen des Klinikum-Zweckverbandes.
Hotel und Kongresszentrum
An prominentem Standort wird ein zeitgemäßes 4-Sterne-Hotel in
Verbindung mit einem modernen Kongresszentrum realisiert. Das
Hotel erhält etwa 150 Zimmer, ein Restaurant mit angeschlossener
Hotelbar und Außengastronomieflächen zur Donau. Neben flexibel
nutzbaren Tagungsräumen wird das Kongresszentrum einen
großen, teilbaren Saal für maximal 1.200 Personen und ein großzügiges
Foyer aufweisen. Das jährliche Besucherpotenzial von Hotel
und Kongresszentrum liegt bei geschätzten 20.000-30.000 Personen.
Der Bau der Tiefgarage erfolgt bereits, Baubeginn von Hotel
und Kongresszentrum wird voraussichtlich 2014 sein.
TheresienstraSSe / SchulstraSSe
Das zentral gelegene Grundstück zwischen Theresien- und Schulstraße
wird derzeit umgenutzt. Zum Gebäudebestand gehören zwei
Baudenkmäler. Neben Laden- oder Gastronomieflächen an der Theresienstraße
entstehen im Hof und an der Schulstraße – zum Teil
in Neubauten – Dienstleistungsflächen und 26 Wohneinheiten. Die
Fertigstellung ist für 2014 vorgesehen.
Holdt-Gebäude
Das Gebäude am Viktualienmarkt wird derzeit instand gesetzt. Eine
Erweiterung oder Neubebauung wäre möglich, um an dieser Stelle
ein markantes Gegenüber zum Neuen Rathaus und einen angemessenen
Abschluss des Viktualienmarktes zu schaffen. Eine Einzelhandels-
oder Gastronomienutzung im Erdgeschoss passt ins
Umfeld.
HarderstraSSe
Das Baudenkmal in der Harderstraße 10 und die dazu gehörige
Hofbebauung werden umgenutzt. Neben Ladenräumen im Erdgeschoss
sollen durch eine Aufstockung der Bestandsgebäude im
Hofbereich und eine maßvolle Neubebauung etwa 25 Wohnungen
entstehen. Mit dem Baubeginn wird 2013 gerechnet.
Verlagsgebäude Donaukurier
Die Zukunft des Verlagsgebäudes ist noch offen. Auf Grund der
städtebaulich und funktional wichtigen Lage am südlichen Eingangsbereich
in die Altstadt wird eine Umnutzung mit einer öffentlichkeitswirksamen
Nutzung im Erdgeschoss angestrebt, die
auch in den öffentlichen Raum wirkt. Denkbar sind Büro- und
Wohnnutzung in den oberen Geschossen.
Georgianum
Ursprünglich war das Priesterseminar „Collegium Georgianum“ in
dem dreigeschossigen Bau aus dem 15. Jhdt. beheimatet, 1817 zog
eine Brauerei ein, die es 1921 zum Verwaltungsgebäude umbaute,
das von 1972-1999 von einer anderen Firma genutzt wurde. Ein
neues Konzept für das in den 1980er Jahren von der Stadt Ingolstadt
erworbene Gebäude wird derzeit in Bürgerbeteiligungsverfahren
entwickelt.
„Wunderlkasematte“
Von der geplanten Umnutzung der „Wunderlkasematte“, einem
hochrangigen, in Teilen sanierten Baudenkmal in der nordöstlichen
Altstadt, können wesentliche neue Impulse für das Viertel ausgehen.
Durch den Umzug des Landesamtes für Denkmalpflege können
neue Nutzungskonzepte unter Öffnung des Hofraumes für die
Öffentlichkeit entwickelt werden.
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Immobilienfakten München 2013/2014
3.4 ROSENHEIM: AUFBRUCHSSTIMMUNG AM BAHNHOF
ROSENHEIM BAHNHOFSAREAL NORD
Bahnhofsareale ÜBERBLICK BAUFELDER Nord und Süd
Beiderseits der Gleisanlagen liegen innenstadtnahe Verkehrs- und
2
Gewerbebrachen, bestehend aus den 6 ha umfassenden, in nächster
Zeit verfügbaren fünf Baufeldern des Bahnhofsareals Nord
3
4
und den 26 ha großen Flächen im Süden. Auf Baufeld 1 soll in
5
Teilabschnitten bis 2016 die „Mobilitätsdrehscheibe“ für den ÖPNV
fertig gestellt werden. Das unmittelbar am Bahnhof und den Verkehrsachsen
der Stadt gelegene Baufeld 2 bildet das „Herzstück“
der Entwicklung und ist für ein Hotel sowie ein Zentrum für medizinische
Dienstleistungen besonders geeignet. Baufeld 3 ist direkt
an die Innenstadt angegliedert und ein möglicher Standort für Bildungseinrichtungen
sowie die Innenstadt ergänzenden Einzelhandel.
Die Areale Bahnhofstraße/Münchener Straße sind bis in den
OBJEKTBESCHREIBUNG
historischen Stadtkern hinein als Dienstleistungsstandort etabliert und nur ca. 400 m von der innerstädtischen 1A-Einzelhandelslage
Die kreisfreie Stadt Rosenheim liegt am Zusammenfluss von Inn und Mangfall inmitten attraktiver Tourismusgebiete wie Inntal, Chiemsee und
Wendelstein. Die Stadt befindet sich mit ihren ca. 60.000 Einwohnern am Schnittpunkt zweier wirtschaftsgeografischer Entwicklungsachsen
von entfernt. überregionaler Bedeutung Es bestehen (München – Salzburg Blickbeziehungen – Wien, München – Innsbruck – Italien) zum und Alpenpanorama. ist mit Fahrzeiten von jeweils rund 60 Auch Minuten das 4. Baufeld wird zum zentral gelegenen Gewerbe- und Dienstleistungsstandort
in einem Radius von 50 entwickelt. km. Die Stadt gehört zur Das Europäischen städtebaulich Metropolregion München, markante einem der führenden Baufeld Wirtschaftsräume 5 liegt KONTAKT an / IMPRESSUM der hoch frequentierten Bahnüberführung und bietet auf mehr
gut die Flughäfen München und Salzburg angebunden. Rosenheim ist Wirtschaftszentrum eines Verflechtungsgebietes mit rund 660.000
Einwohnern
Europas. Rosenheim weist als südbayerisches Handelszentrum eine hohe Zentralität, eine überdurchschnittliche Kaufkraft und innerhalb Stadt Rosenheim
Bayerns
als 9.000
die dritthöchsten
m²
verfügbaren
Potenzial
Haushaltseinkommen
für unterschiedlichste
auf. Mit der Aufgabe nicht mehr benötigter
Nutzungen.
Betriebsflächen der
Die
Deutschen
Planverfahren
Bahn Königstraße 24
83022 Rosenheim
für das Bahnhofsareal Nord werden derzeit durchgeführt.
in unmittelbarer Bahnhofsnähe stehen beiderseits der Gleisanlagen innerstädtisch und innenstadtnah großflächige Areale mit rund 26 ha für
die städtebauliche Entwicklung und die Aufwertung urbaner Räume zur Verfügung. Während die ca. 6 ha großen Flächen im Norden bereits
Das Bahnhofsareal Süd soll im Lauf der nächsten Jahre unter anderem Stadtplanungsamt zum Bildungs-, Wirtschaftsförderungsagentur Forschungs- und Technologiecampus entwickelt
kurzfristig entwickelt werden können, sollen die Flächen im Süden mittel- bis langfristig neuen Nutzungen zugeführt werden. Die Entwicklung
Tel. 08031 / 365 16 41 Tel. 08031 / 365 11 05
der Flächen des Bahnhofsareals wurde in das Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West aufgenommen. Der Stadtrat Fax 08031 / 365 20 47 Fax 08031 / 365 11 09
hat werden.
am 27.07.2011 das städtebauliche Entwicklungskonzept beschlossen.
stadtplanung@rosenheim.de wirtschaftsfoerderung@rosenheim.de
Foto: Henning von Rochow
Oberbahnamt
Rosenheim ist der siebtgrößte Bahnhof Bayerns mit rund 20.000 Fahrgästen täglich. Der Bahnhofsvorplatz wird unter Einbezug des
denkmalgeschützten ehemaligen Oberbahnamtes als Verkehrsdrehscheibe mit allen wesentlichen Angeboten eines frequentierten Verkehrsknotens
zu einer attraktiven Stadteingangssituation ausgebaut. Das zum Verkauf stehende, modernisierungsbedürftige Gebäude
hat eine derzeitige Gesamtnutzfläche von rd. 700 m² auf einem Grundstück von rd. 300 m². Als Nutzungen sind im Erdgeschoss gastronomische
Betriebe mit ergänzenden Verkaufsflächen, Handelsflächen mit bahnaffinen Warenangeboten sowie Ausstellungs- bzw.
Galerieflächen vorstellbar. Hierzu können Außenbereiche auf der Süd- und Ostseite als Sondernutzungsflächen (z.B. Freischankflächen)
genutzt werden. In den Obergeschossen sind neben weiteren Gastronomieflächen auch Beherbergungsbetriebe und Dienstleistungseinrichtungen
jeglicher Art möglich. Wohnnutzungen, Spiel- und Vergnügungsstätten sind ausgeschlossen. Ein barrierefreier Zugang und
ein Außenaufzug sowie Anbauten an der Süd- und Ostseite des Gebäudes sind in Abstimmung mit dem Denkmalschutz möglich.
3.5 LANDSHUT: VERKEHRSGÜNSTIGE GEWERBEAREALE
Studentenwohnheim
Der Wettbewerb um die Gestaltung des Studentenwohnheims an der Ritter-von-Schoch-Straße wurde Ende 2012 entschieden. Der Entwurf
sieht eine gestaffelte Bebauung zwischen einem und vier Geschossen mit Innenhöfen vor, die sich zur abgrenzenden zukünftigen
Wohnbebauung im Nordwesten öffnen.
Dienstleistungszentrum Schönbrunn
Im Osten der Stadt soll ein neues Dienstleistungszentrum auf dem rund 38 ha großen Areal der ehemaligen Schochkaserne entstehen.
Das Gewerbegebiet ist voll erschlossen und eingebettet zwischen den Isar-Hangleiten und den Auenbereichen der Isar. Die Nettogewerbebaufläche
beträgt rund 15 ha. Die Satzung für die Bebauungsplanung eines Teilbereichs von 4,5 ha für Gewerbe- und Messeflächen ist
erlassen. Weitere Bebauungspläne sind in Vorbereitung.
Gewerbegebiet Münchnerau
Im Westen der Stadt stehen voll erschlossene Gewerbegrundstücke zwischen 1.800 m² bis 20.000 m² zur Verfügung. Die Fahrzeit zum
Flughafen München beträgt 20 Minuten.
Nördlich Bayerwald
Im Norden der Stadt, nördlich der Bayerwaldsiedlung und des Bayerwaldparkes liegt eine Bruttogewerbebaufläche von 32 ha, von der
17 ha erschlossen und verfügbar sind.
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3.6 KAUFBEUREN: EINZELHANDELSPOTENTIALE UND KUNDENNÄHE
Forettle Fachmarktzentrum
Im Sommer 2012 wurde die Errichtung eines Fachmarktzentrums mit maximal 9.000 m² Verkaufsfläche am Rand der Altstadt entschieden.
Die Bebauungsplan- und Baugenehmigungsverfahren sind noch nicht abgeschlossen. Baubeginn kann voraussichtlich Ende 2013 sein.
Gewerbegebiet Bavariaring
In der Nachbarschaft des Gründer- und Innovationsparks, einer Tankstelle und mehrerer Lebensmittelmärkte bietet das Gelände der
ehemaligen Stadtgärtnerei in verkehrsgünstiger Lage insgesamt 69.000 m² Gewerbeflächen inklusive eines Sondergebiets für den Einzelhandel
mit Möbeln auf maximal 3.700 m² Verkaufsfläche. Der Bebauungsplan hat bereits Rechtskraft.
Gewerbegebiet Haken Nord
Das Gewerbegebiet mit Grundstücksgrößen zwischen 1.000 m² und 6.000 m² liegt zwischen den beiden Teilstädten Kaufbeuren und
Neugablonz und eignet sich besonders für Unternehmen, die die Nähe zu Kunden in und um Kaufbeuren suchen. Schulen, Kindergärten,
Sport- und Freizeitanlagen sind fußläufig erreichbar. Derzeit sind hier Handwerksbetriebe, Unternehmen aus dem Kfz-Gewerbe sowie aus
den Branchen Computerbau und Papierherstellung ansässig.
Gewerbepark Kaufbeuren
Der rund 50 ha große Gewerbepark im Nordosten der Stadt, in dem sich bereits Betriebe des produzierenden, des Bau- und Transportgewerbes
sowie des Großhandels niedergelassen haben, stehen Grundstücke zwischen 2.500 m² und 25.000 m² zur Verfügung, die für mittelständische
Unternehmen aus Industrie, Handel und Handwerk geeignet sind. Das Gewerbegebiet ist mit breiten Grüngürteln zwischen
den Bauquartieren ansprechend gestaltet und liegt in der Nähe eines Erlebnisbereichs mit Großkino und Event-Center.
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Immobilienfakten München 2013/2014
4 MÜNCHEN IM WANDEL
4.1 INVESTITIONEN:
STARKER ANSTIEG BEI GEWERBE – NAHEZU STAGNATION BEIM WOHNEN
VOLUMEN
Der Anstieg des Immobilienumsatzvolumens 1 auf rund 9,9 Mrd. Euro, den der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in 2012 registrierte,
fiel mit 7% gegenüber 2011 deutlich geringer aus als im Vorjahr.
Vor allem sank der Umsatz mit Teil- und Wohnungseigentum um 235 Mio. Euro auf 38% des Gesamtvolumens. Der Umsatz mit individuellen
Wohnbaukonzepten 2 lag nur geringfügig um rund 3% höher. Auch beim Geschosswohnungsbau stieg der Gesamtumsatz eher leicht um 42
Mio. Euro auf rund 1,5 Mrd. Euro. Allerdings verschob sich das Marktvolumen zuletzt etwas zugunsten unbebauter Grundstücke und machte
nur noch 15% des Gesamtvolumens aus.
Demgegenüber erholte sich der Umsatz mit Gewerbeimmobilien vor allem durch Transaktionen mit größeren Objekten und erhöhte sich um
720 Mio. Euro und damit 31% auf 3,1 Mrd. Euro 3 . Gewerbeobjekte deckten zusammen 42% des in 2012 dokumentierten Handelsvolumens
ab. Den größten Anteil hatten dabei nach einem Umsatzanstieg um 32% auf 1,6 Mrd. Euro Büro- und Handelsimmobilien außerhalb der
Kerngebiete, gefolgt von Gewerbeimmobilien in Kerngebieten, deren Volumen sich um 27% auf 1,3 Mrd. Euro nach oben entwickelte. Im
Bereich des klassischen Gewerbes erhöhte sich der Umsatz sogar um 54% auf 149 Mio. Euro.
Nach Maklerangaben wuchsen die Investitionen in Büroimmobilien um 92% auf rund 2,8 Mrd. Euro, bei Einzelhandels- und Mischobjekten
reduzierten sie sich um -55% auf etwa 0,5 Mrd. Euro. Vier der zehn bundesweit größten Verkäufe waren Allianz Hauptverwaltung in Unterföhring,
das Palais an der Oper, die Maximilianhöfe und die Ten Towers.
Während der Investmentumsatz mit Büroimmobilien im 1. Quartal 2013 bereits 599 Mio. Euro und damit 21% des Jahresergebnisses von
2012 umfasste, konnten noch keine bedeutenden Transaktionen mit Einzelhandels- oder Einzelhandelsmischobjekten registriert werden.
Dafür wechselten Logistikobjekte für 115 Mio. Euro die Eigentümer und auch im Bereich Hotels gab es Umsätze in Höhe von 34 Mio. Euro.
AKTEURE
Bauträger und Entwickler waren zwar 2012 mit einem Anteil von 31% am Transaktionsvolumen mit Gewerbeobjekten die umsatzstärksten
Verkäufer, als Käufer beschränkten sie sich auf 6%, womit ihr Einsatz gegenüber dem Vorjahr um -65% kleiner war. Privatanleger dagegen
bildeten mit einem Umsatzanteil von 31% die wichtigste Käufergruppe. Ihr Einsatz hat sich auf 1,1 Mrd. Euro gegenüber 2011 nahezu
vervierfacht. Es folgten Geschlossene Fonds mit 22% und Spezialfonds mit 13% Kaufanteil. Unternehmen erlösten knapp 14%, Equity und
Real Estate Funds 13%. Ausländische Akteure steigerten sowohl ihre Investitionen als auch ihre Verkäufe auf rund auf 1,2 Mrd. Euro, so
dass ein Nettoabzug von 22 Mio. ausländischen Kapitals aus München erfolgte. Dennoch entwickelt sich die Landeshauptstadt weiter zum
wichtigsten deutschen Standort für private Anleger und Family Offices sowohl aus dem nationalen wie auch dem internationalen Umfeld.
Das Hochpreisniveau nutzten im 1. Quartal 2013 auf der Verkäuferseite bevorzugt Offene Immobilienfonds und Spezialfonds; sie hatten aber
auch als Käufer die ersten Plätze. Als Verkäufer traten Projektentwickler und opportunistische Investoren ebenfalls stark auf. Ausländische
Verkäufer gaben allein 50% des Transaktionsvolumens ab. Bei den Käufern lagen Privatinvestoren sowie Unternehmen und Eigennutzer auf
den Rängen 2 und 3.
RENDITEN
Bereits seit Mitte 2011 halten sich die Spitzenrenditen für Büroobjekte stabil bei etwa 4,4%. Geschäftshäuser lagen angesichts der absoluten
Premium-Objekte, die in 2012 auf dem Markt waren, zum Jahresende bei einer Top-Rendite von 3,5%. Damit war München in beiden Assetklassen
auch in 2012 der teuerste deutsche Standort. Die Renditen für Logistikobjekte fielen geringfügig auf 6,7%.
1
Immobilientransaktionen im Rahmen von Unternehmensverkäufen werden dem Gutachterausschuss nicht zur Kenntnis gebracht. Hierzu zählen auch Portfolioverkäufe
von großen Immobilienunternehmen wie Hedgefonds und Immobilien AGs. Es ergeben sich daher Differenzen zu den Zahlen in den vorangegangenen Kapiteln, die auf
Veröffentlichungen verschiedener bundesweit tätiger Maklerunternehmen beruhen. Darüber hinaus informiert der Gutachterausschuss aus Gründen der Vergleichbarkeit
bei bebauten Grundstücken nur über die Grundflächen, nicht aber über das Maß der Bebauung, bei unbebauten Grundstücken nicht über den Erschließungsgrad.
2
Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser bis zu kleinen Mehrfamilienhäusern mit weniger als 6 Wohnungen
3
Gegenüber den Maklerangaben ergab sich in 2012 eine Differenz von etwa 500 Mio. Euro, die näherungsweise den Verkäufen von Unternehmensanteilen zuzurechnen waren.
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Spitzenrenditen in %
Büroimmobilien 4,4
Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage 3,5
Industrie-/Logistikimmobilien 6,7
RENDITESPANNEN BÜROIMMOBILIEN IN %
City/Innenstadt 4,5 – 5,8
Übriges Stadtgebiet 5,0 – 6,3
Peripherie 6,1 – 7,0
Quelle: Bosseler & Abeking
4.2 MARKTDETAILS:
DRÄNGENDER BEDARF BEIM WOHNEN - STABILISIERUNG DER BÜROLAGEN
4.2.1 WOHNRAUM: VERSORGUNG NICHT VERBESSERT
In München waren mit 1,43 Mio. Personen im Jahr 2012 rund 15.600 Hauptwohnsitze mehr registriert als im Vorjahr. Der Bevölkerungszuwachs
war mit 1,1% etwas geringer als 2011. Der Bestand an Wohnungen nahm demgegenüber allerdings nur um 0,8% auf 762.340 zu, so
dass sich weiterhin durchschnittlich 1,87 Personen eine Wohnung teilen mussten.
Mit 5.567 Wohneinheiten fiel die Zahl der Baufertigstellungen in 2012 um -17% und auch der noch stärkere Rückgang der Baugenehmigungen
um -35% lässt keine Hoffnung auf eine kurzfristige Reduzierung des Wohnungsengpasses aufkommen. Aus den Bevölkerungsprognosen
lässt sich ein jährlich erforderlicher Zuwachs von 5.800 Wohneinheiten bis 2030 ableiten. 4
Versorgung mit Wohnraum 2007-2012 Wohnungsbau 2007-2012
Einwohner Wohnungsbestand Wohnräume/EW Baugenehmigungen Baufertigstellungen
1.500.000
1,914 10.000 Anzahl Wohnungen
1.200.000
1,904
8.000
900.000
1,918
6.000
600.000
1,903
4.000
300.000
1,881
2.000
0
1,875
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
Quelle: Statistisches Amt München
Quelle: Statistisches Amt München
4
Landeshauptstadt München: Langfristige Siedlungsentwicklung. Kongressinformation. Dezember 2011
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Immobilienfakten München 2013/2014
Der Zuzug nach München speist sich im Übrigen nicht aus dem Verflechtungsraum: In 2012 sind aus der EMM 5 -71% weniger Personen
in die Landeshauptstadt gezogen als im Vorjahr, demgegenüber hat die Steigerung des Wegzugs in die Wirtschaftsregion um 15% in 2012
zu einer Nettoabwanderung von insgesamt sogar 6.483 Personen aus der Stadt München in die Metropolregion geführt (nach Bayern gesamt:
4.852). Die höchsten Wanderungsgewinne aus der Stadt München verzeichneten im letzten Jahr die Landkreise München mit 2.653,
Fürstenfeldbruck mit 1.148 und Ebersberg mit 931 Personen. Die demgegenüber kaum nennenswerten höchsten Verluste im Austausch mit
der Landeshauptstadt ergaben sich für die Landkreise Traunstein (-121), Weilheim-Schongau (-97) und Neuburg-Schrobenhausen (-90). In
die Stadt Augsburg zogen im Saldo 199 Personen aus München zu, Ingolstadt gewann 6 Einwohner, dagegen verloren Landshut netto 8,
Kaufbeuren 20 und Rosenheim 44 Personen an die Landeshauptstadt.
Nach einer aktuellen Studie der Technischen Universität München 6 können die von Wohnungssuchenden gewünschte Nähe zur City, die
Ausstattung mit ÖPNV-Haltestellen und Supermärkten in der Regel nicht, oder nur mit erheblich höherem finanziellen Aufwand als geplant,
realisiert werden. Vor allem Zuziehende müssen sich aufgrund des auch zeitlich hohen Aufwands bei der Wohnungssuche zunächst mit
höheren Preisen und kleineren Wohnflächen zufrieden geben als die innerhalb der Stadt Umziehenden. Alternativstandorte definieren sich
durch die Ähnlichkeit der funktionalen Ausstattungsqualität zunächst im Hinblick auf die ÖPNV-Anbindung und danach hinsichtlich der
Nahversorgung, so dass Angebote in Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Westend, Sendling, Thalkirchen, Au-Haidhausen und
Bogenhausen als gleichwertig wahrgenommen werden. Allerdings zeigt sich innerhalb des Stadtgebiets ein starkes Nahversorgungsgefälle
bei vergleichsweise besserer ÖPNV-Ausstattung. Man findet in hoch zentralen Lagen offenbar größere Wohnflächen zu einem höheren Preis,
gleichzeitig ist jedoch erkennbar, dass auch in zentralen Lagen ein enges Nebeneinander von Wohnangeboten verschiedener Preisklassen
besteht. Das kann sowohl auf einen Investitionsstau im Wohnungsbestand zurück zu führen sein, als auch auf eine kleinräumig heterogene
Bausubstanz, auf starke kleinräumige Schwankungen von Lagequalitäten oder auf Angebote von geförderten Wohnungen in zentralen
Lagen.
Die offensichtliche Radialität des Suchverlaufs nimmt mit größerer Suchdistanz sowie der Distanz zur City zu: Innerhalb der Stadt wird aus
dem Wunschstandort Schwabing West der gefundene Standort Schwabing-Freimann, die Wünsche nach Maxvorstadt und Altstadt-Lehel
münden in Neuhausen-Nymphenburg und an die Stelle von Au-Haidhausen treten im Suchprozess Bogenhausen und Berg am Laim. In
den äußeren Stadtgebieten und in der Region orientiert sich das Suchverhalten vor allem an den Siedlungsstrukturen und den Erschließungsachsen
des ÖPNV, so dass sich polyzentrische Suchkorridore zwischen Stadt und Region bilden. In der Verbindung der Stadtbezirke
Schwabing-Freimann und Bogenhausen sind das die Gemeinden Unterföhring, Oberföhring, Garching und Neufahrn. Im Münchner Osten
entwickeln sich die Suchlinien von Trudering nach Vaterstetten, Poing, Markt Schwaben und Erding. Im Süden sind deutliche räumliche
Suchzusammenhänge erkennbar zwischen Obersendling, Forstenried, Fürstenried und Neuried, Gauting, Gräfelfing und Planegg.
Den gröSSten Bevölkerungszuwachs verzeichneten in 2012 folgende Stadtbezirke:
STADTBEZIRK BEVÖLKERUNGS- WANDERUNGSSALDO
Z zUWACHS 2012 ANTEIL IN %
Neuhausen-Nymphenburg 2150 79%
Milbertshofen-Am Hart 1839 90%
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln 1749 88%
Schwabing-Freimann 1808 85%
Maxvorstadt 1346 92%
Bogenhausen 1473 82%
Aubing-Lochhausen-Langwied 1285 92%
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt 1268 92%
Au-Haidhausen 1438 80%
Sendling-Westpark 1229 90%
Quelle: Statistisches Amt München
5
EMM e.V. = Verein Europäische Metropolregion München
6
Technische Universität München: Wohnungsnachfrage im Großraum München. Individuelle Präferenzen, verfügbares Angebot und räumliche Maßstabsebenen.
Management Summary, Januar 2013
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4.2.2 MEHRFAMILIENHÄUSER: STARK STEIGENDE PREISE AUCH IM UNTEREN LAGESEGMENT
Die in 2012 gehandelte Gesamtfläche von Grundstücken mit Geschosswohnungen war mit 10 ha um -24% kleiner als im Vorjahr. Auch die Zahl
der Transaktionen sank um -13%. Trotz des Preisanstiegs um durchschnittlich 28% auf rund 4.570 Euro/m² bebauter Grundstücksfläche und
der Erhöhung des Vertragsumfangs um 12% auf im Mittel 5,9 Mio. Euro fiel der Gesamtumsatz geringfügig um -3%. Die Fläche der bebauten
Wohngrundstücke umfasste im Mittel rund 1.300 m² je Transaktion.
In 30 der 34 Gemarkungen des Stadtgebiets gingen in 2012 insgesamt 171 frei finanzierte Mehrfamilienhäuser an neue Eigentümer. In den
TOP10-Gemarkungen, die die meisten Verkäufe zu verzeichnen hatten, konzentrierten sich insgesamt 70% dieser Objekte. 72% aller veräußerten
Grundflächen lagen in den 10 Gebieten mit dem größten Flächenumsatz. Die 10 Gemarkungen mit den höchsten Geldumsätzen in der Kategorie
Mehrfamilienhäuser zählten zusammen 82% des angegebenen Geldvolumens. Die Verteilung der veräußerten Mietwohnflächen im Stadtgebiet
war in 2012 damit breiter als im Vorjahr, die Geldumsätze konzentrierten sich jedoch stärker als im Vorjahr auf die TOP10 der höchsten Umsätze.
In den Gemarkungen mit den größten Flächenumsätzen war der Preis je bebautem Quadratmeter im Durchschnitt um 58% höher als in denen
des Vorjahres. Entsprechend wurden auch die höchsten Umsätze überwiegend in den Gemarkungen mit den größten Flächenumsätzen erzielt.
Eine besondere Bedeutung im Handel mit Mehrfamilienhäusern hatten in 2012 weiterhin die Gebiete Sendling/Isarvorstadt, Schwabing und
Neuhausen, in diesem Jahr aber auch die Maxvorstadt West. In den TOP10 der meisten Transaktionen löste in 2012 die Maxvorstadt West die
Gemarkung Bogenhausen ab. Neu unter den Gemarkungen mit den höchsten Flächenumsätzen waren in 2012 nicht nur die Maxvorstadt West,
sondern auch Haidhausen, Schwabing, Pasing und Oberföhring. Die Altstadt und Haidhausen tauchten wieder neu in den TOP10 der höchsten
Geldumsätze auf, ebenso wie Obergiesing/Au und Untergiesing/Harlaching. Maxvorstadt West ist hier seit 2009 kontinuierlich vertreten. Der
durchschnittlich erzielte m²-Preis lag in den teuersten 10 Gemarkungen in 2012 um 65% höher als im Gesamtdurchschnitt und betrug in
etwa das Vierfache des LOW10-Durchschnittspreises. Der Preis in den teuersten Gemarkungen war gegenüber 2011 im Mittel 18% höher. Die
Preissteigerung war damit hier deutlich geringer als in der Gesamtstadt (28%). Demgegenüber wurden die Gebäude in den letztjährigen LOW10-
Preisgebieten 86% über dem Durchschnittspreis je Quadratmeter bebauter Grundfläche der LOW10 aus 2011 gehandelt.
Der Anteil der 10 teuersten Gemarkungen an allen Transaktionen reduzierte sich auf 50% aller abgeschlossenen Verträge über Geschosswohnungsbauten,
der Anteil am diesbezüglichen Gesamt-Geldumsatz auf 54%. Die dort gehandelten Objekte umfassten in 2012 nur noch
27% der mit Geschosswohnungen bebauten Grundstücksflächen. Berücksichtigt man den in der Altstadt mit sechs Verträgen erzielten Durchschnittspreis
von 21.600 Euro/m² nicht, lag der m²-Preis mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke in den verbleibenden neun teuersten
Gemarkungen mit 8.404 Euro/m² um 43% über dem Münchener Durchschnitt.
TRANSAKTIONEN 2012: MEHRFAMILIENHÄUSER
Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche TOP10 Umsatz TOP10 m²-Preis
1 Untersendling/Westpark Untersendling/Westpark Obergiesing/Au Altstadt
2 Sendling/Isarvorstadt Obergiesing/Au Untersendling/Westpark Lehel
3 Schwabing Haidhausen Maxvorstadt West Maxvorstadt Ost
4 Neuhausen Maxvorstadt West Sendling/Isarvorstadt Sendling/Isarvorstadt
5 Haidhausen Sendling/Isarvorstadt Neuhausen Neuhausen
6 Obergiesing/Au Laim Haidhausen Schwabing
7 Maxvorstadt West Schwabing Maxvorstadt Ost Maxvorstadt West
8 Maxvorstadt Ost Neuhausen Schwabing Untergiesing/Harlaching
9 Untergiesing/Harlaching Pasing Altstadt Berg am Laim
10 Laim Oberföhring Untergiesing/Harlaching Bogenhausen
Ø m²-Preis 6.479 Euro 5.528 Euro 8.323 Euro 9.724 Euro
Anteil 70% 72% 82% +65%*
Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen
* Abweichung vom Durchschnittspreis
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Immobilienfakten München 2013/2014
4.2.3 GESCHOSSWOHNUNGS-BAUFLÄCHEN: WEITERER PREISAUFTRIEB
Immerhin 29 ha Wohnbaugrundstücke standen dem Markt in 2012 zur Verfügung. Damit fiel der Flächenumsatz gegenüber 2011 um -12%.
Der Preisanstieg um durchschnittlich 32% auf rund 1.670 Euro/m² erhöhte den Geldumsatz dennoch um 16%. Angesichts der nahezu gleich
gebliebenen Zahl der geschlossenen Verträge stieg das durchschnittliche Vertragsvolumen um 18% auf 7,3 Mio. Euro. Die durchschnittliche
Fläche je Transaktion lag bei etwa 4.400 m². Wohnbauflächen wurden 2012 in 21 Gemarkungen gehandelt. Dabei ließen sich in Aubing, wo
unter anderem das neue große Wohngebiet Freiham-Nord entsteht, 8,5 ha und in Thalkirchen 6,4 ha bei zusammen fünf Transaktionen übereignen,
aber auch in Neuhausen konnten zwei Verträge über zusammen 2,6 ha geschlossen werden. Als durchschnittliche Grundstückgröße
für die anderen 59 Transaktionen verblieben 1.880 m².
Die Spitzenpreise in Bogenhausen waren mit 6.600 Euro/m² deutlich niedriger als im Vorjahr, Neuhausen auf dem zweiten Rang erreichte
einen Durchschnittspreis von 3.280 Euro/m². Dafür verringerte sich der Abstand zu Rang 3, Obergiesing/Au, wo der Quadratmeter im Mittel
zu 2.980 Euro veräußert wurde. Der Preis je einer potentiell hochpreisigen Transaktion in der Maxvorstadt West und Ost durfte nicht
dokumentiert werden, jedoch erfolgte die gesamtstädtisch verzeichnete Anhebung der Bauflächenpreise für Geschosswohnungen um 32%
offenbar in erster Linie im mittleren Lagesegment. Die LOW5-Preise waren zumindest um 21% höher als 2011 und lagen damit um -74% unter
den Preisen in den teuersten Gebieten. Die günstigsten Wohnbauflächen wurden wiederum in Feldmoching für 480 Euro/m² gehandelt.
verträge unbebaute grundstücke
verträge bebaute grundstücke
90
250
80
70
200
60
50
40
30
20
150
100
50
10
0
2009 2010 2011 2012
0
2009 2010 2011 2012
Anzahl
in Mio. Euro
Geschosswohnungsbau (frei finanziert)
klassisches Gewerbe
Rohbau-/Bauerwartungsland
Gewerbebau gesamt
Büros/Geschäfte
Büros/Geschäfte im Kerngebiet
Anzahl
in Mio. Euro
Geschosswohnungsbau (frei finanziert)
Gewerbebau gesamt
Büros/Geschäfte
Büros/Geschäfte im Kerngebiet
klassisches Gewerbe
geldumsatz unbebaute grundstücke
geldumsatz bebaute grundstücke
450
250
400
350
200
300
250
200
150
100
150
100
50
50
0
2009 2010 2011 2012
0
2009 2010 2011 2012
ha
Geschosswohnungsbau (frei finanziert)
Büros/Geschäfte
Rohbau-/Bauerwartungsland
Gewerbebau gesamt
klassisches Gewerbe
Büros/Geschäfte im Kerngebiet
ha
Gewerbebau gesamt
Geschosswohnungsbau (frei finanziert)
klassisches Gewerbe
Büros/Geschäfte
Büros/Geschäfte im Kerngebiet
Flächenumsatz unbebaute grundstücke
Flächenumsatz bebaute grundstücke
40
35
30
25
20
15
10
5
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2009 2010 2011 2012
0
2009 2010 2011 2012
Gewerbebau gesamt
klassisches Gewerbe
Büros/Geschäfte
Geschosswohnungsbau (frei finanziert)
Rohbau-/Bauerwartungsland
Büros/Geschäfte im Kerngebiet
Gewerbebau gesamt
Geschosswohnungsbau (frei finanziert)
klassisches Gewerbe
Büros/Geschäfte
Büros/Geschäfte im Kerngebiet
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt München
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TRANSAKTIONEN 2012: GRUNDSTÜCKE MEHRFAMILIENHÄUSER
Rang TOP5 Verträge TOP5 Fläche TOP5 Umsatz TOP5 m²-Preis
1 Untersendling/Westpark Aubing Neuhausen Bogenhausen
2 Schwabing Thalkirchen Obergiesing/Au Neuhausen
3 Obergiesing/Au Neuhausen Thalkirchen Obergiesing/Au
4 Pasing Obergiesing/Au Aubing Schwabing
5 Moosach (+Berg am Laim) Pasing Untersendling/Westpark Untersendling/Westpark
Summe 55% 73% 74% Ø 3.577 Euro/m²
Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen
4.2.4 HÖHERWERTIGE UND KLASSISCHE GEWERBEBAUTEN: RUN AUF „KLASSIKER“
Der Gesamtflächenumsatz mit bebauten Gewerbegrundstücken stieg in 2012 um 66%. Jedoch reduzierte sich die Zahl der Verträge mit
Gewerbegebäuden um -5%. Ein um 34% gewachsener Geldumsatz ließ sich angesichts des um -19% auf rund 3.640 Euro/m² gefallenen
Durchschnittspreises für bebauten Gewerbegrund in erster Linie auf die um 41% gestiegene durchschnittliche Höhe des Umsatzes je Transaktion
zurückführen. Die einzelnen Objektarten tragen zu diesem Gesamtbild sehr Unterschiedliches bei:
In den Kerngebieten sank der Umfang der Grundstücksflächen veräußerter Gebäude um -27% in 2012, die Anzahl der Transaktionen war
um -15% niedriger als 2011. Preissteigerungen um durchschnittlich 56% auf 14.525 Euro/m² Grundfläche führten hier jedoch zu einem
Anstieg des finanziellen Gesamtumsatzes von 14%. Während sich die Transaktionen daher im Mittel auf um -14% kleinere Flächen bezogen,
erforderten sie eine um 34% höhere Investition.
Den Handel mit Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Kerngebiete dominierten in 2012 Einheiten, die im Durchschnitt um 33%
größer waren als in 2011. Der Flächenumsatz stieg hier um insgesamt 25%, die Zahl der Verträge lag um -6% niedriger. Die Steigerung des
Geldumsatzes um 47% war daher auch auf den um 17% auf 3.925 Euro/m² bebauter Grundstücksfläche gestiegenen Durchschnittspreis
zurück zu führen.
Bei klassischen Gewerbegebäuden war die durchschnittliche Grundstücksfläche je Transaktion mehr als fünfmal so groß wie im Vorjahr.
Die insgesamt verkaufte Fläche stieg sogar auf das 7½-Fache. Die Zahl der Transaktionen erhöhte sich um 40%, jedoch lag der Durchschnittspreis
je m² bebauter Grundstücksfläche mit durchschnittlich 350 Euro um -50% niedriger als 2011. Allein aufgrund des Umfangs der
umgesetzten Fläche wuchs der durchschnittliche Vertragswert um 160%, der gesamte Geldumsatz um 275%.
In 2012 wurden in 26 von 34 Gemarkungen insgesamt 108 Gewerbeobjekte veräußert. In den TOP10-Gebieten mit den meisten Transaktionen
erfolgten zusammen 69% aller Abschlüsse. Damit verteilten sich die Objekte nur geringfügig stärker über das Stadtgebiet als im
Vorjahr. Mit 85% der veräußerten Flächen konzentrierte sich demgegenüber in den 10 Gemarkungen mit den größten Flächenumsätzen ein
höherer Flächenanteil als 2011. Die Gebiete mit den höchsten Geldumsätzen wiesen 87% der Geldsumme auf, womit die Streuung insgesamt
etwas größer war als im Vorjahr.
In Allach wurde bei einer einzelnen Transaktion eine Grundfläche von 24 ha verkauft; die zweit- und dritthöchsten Flächenumsätze gab es
in Berg am Laim und Untersendling/Westpark. Die insgesamt mit -19% durchschnittlich negative Preisentwicklung auf dem Münchener
Markt mit bebauten Gewerbegrundstücken divergiert innerstädtisch stark: Die Preise in den 10 teuersten Gebieten lagen um 53% über
denen des Jahres 2011 - dies entspricht in etwa der Preisentwicklung an den Kerngebietsstandorten -, während sich in den Gemarkungen,
in denen die meisten Flächen die Eigentümer wechselten, der Durchschnittspreis um -32% unter den der letztjährigen bewegte; eine dem
Jahr 2011 entgegengesetzte Entwicklung. Selbst in den LOW10-Preisgebieten des Jahres 2012 wurden die Gebäude im Durchschnitt um 52%
teurer gehandelt als die des Jahres 2011, so dass die negative durchschnittliche Preisentwicklung 2012 nicht lagespezifischen Parametern
geschuldet war, sondern vor allem vom Handel mit großflächigen klassischen Gewerbeobjekten beeinflusst wurde – darunter auch Konversionsflächen,
die mittelfristig einer Wohnnutzung zugeführt werden können.
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Immobilienfakten München 2013/2014
Drei der TOP10-Gemarkungen mit den meisten Transaktionen fielen in 2012 sowohl mit großen Flächen, als auch mit hohem Preisniveau auf:
Die Bürostandorte Maxvorstadt Ost und Schwabing sowie Untersendling/Westpark. Diese gehörten folglich auch zu den TOP10-Gebieten
mit den höchsten Geldumsätzen, wo sonst eher Gemarkungen aus den teuersten TOP10 dominierten. Vier weitere Gebiete mit hohen Vertragszahlen
hatten ausschließlich durch große Flächentransaktionen besonderes Gewicht. Es wurden in 2012 somit besonders häufig große
Flächen gehandelt, während sich der Geldumsatz stärker als in den Jahren seit 2008 durch die teuren Lagen bestimmte. In den teuersten
TOP10 lag der Durchschnittswert/m² der gehandelten Objekte um 78% über dem gesamtstädtischen Durchschnitt und betrug mehr als das
8-Fache der Objekte in den LOW10-Preisgebieten.
Mit 19 Transaktionen wies zwar Untersendling/Westpark das aktivste Marktgeschehen auf, danach kam aber schon die Altstadt mit immerhin
12 gehandelten Objekten, die mit einem Durchschnittspreis von 40.460 Euro/m² das außerordentliche Ergebnis des letzten Jahres um
mehr als 75% übertrafen. Damit erzielten Gewerbebauten in der Altstadt in zwei aufeinander folgenden Jahren den höchsten Geldumsatz
aller Gemarkungen. Ohne Berücksichtigung der speziellen Preisentwicklung in der Altstadt lagen die Objektwerte in den verbleibenden teuersten
TOP9-Gebieten trotz allem 41% über dem Durchschnitt aller Münchener Gemarkungen.
TRANSAKTIONEN 2012: GEWERBEIMMOBILIEN
Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche TOP10 Umsatz TOP10 m²-Preis
1 Untersendling/Westpark Allach Altstadt Altstadt
2 Altstadt Berg am Laim Untersendling/Westpark Sendling/Isarvorstadt
3 Berg am Laim Untersendling/Westpark Berg am Laim Maxvorstadt West
4 Schwabing Pasing Schwabing Lehel
5 Moosach Schwabing Maxvorstadt Ost Maxvorstadt Ost
6 Maxvorstadt Ost Trudering Pasing Laim
7 Perlach Moosach Laim Schwabing
8 Thalkirchen Feldmoching Sendling/Isarvorstadt Neuhausen
9 Trudering Thalkirchen Maxvorstadt West Untersendling/Westpark
10 Lehel Maxvorstadt Ost Trudering Obergiesing/Au
Ø m²-Preis 8.592 Euro 3.697 Euro (ohne Allach) 12.371 Euro 14.088 Euro
Anteil 69% 85% 87% +78%*
Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen
* Abweichung vom Durchschnittspreis
4.2.5 GEWERBE-BAUFLÄCHEN: KEINE EXPERIMENTE AUSSERHALB DER KERNGEBIETE
In 2012 wurden 22 ha Gewerbebaugrundstücke und damit -35% weniger Fläche gehandelt als noch in 2011; die Zahl der Transaktionen und
das Vertragsvolumen blieben nahezu unverändert, so dass auch der Gesamtumsatz stabil war. Es kam zu Preiserhöhungen um durchschnittlich
55% auf etwa 1.055 Euro/m². Während die Grundstücksfläche für klassisches Gewerbe um -55% und die für höherwertiges Gewerbe
außerhalb des Kerngebiets sogar um -58% fiel, wechselten in Kerngebieten Baugrundstücke in einem kaum je festgestellten Umfang von 7
ha die Eigentümer. Hier stieg auch die Zahl der Transaktionen von 0 in 2011 auf 11 im vergangenen Jahr. Dagegen wurden nur noch 7 Bauflächen
für höherwertiges Gewerbe außerhalb des Kerngebiets verkauft. Die Zahl der Verträge fiel dort um -56%. Folglich brach der Geldumsatz
bei Bauflächen für Büros und Geschäfte außerhalb der Kerngebiete um -67% ein und um -36% bei klassischen Gewerbegrundstücken. Die
Preisentwicklung war in den beiden Kategorien jedoch gegenläufig: Der Durchschnittspreis für klassischen Gewerbegrund lag mit 440 Euro/
m² um 40% über, der für höherwertige Gewerbeflächen mit 1.060 Euro/m² um -21% unter dem Durchschnitt von 2011. Diese Tendenzen
waren im ersten Fall auf den um -58% kleineren Flächendurchschnitt klassischer Gewerbebauflächen, andererseits auf den gegenüber 2011
um 25% gestiegenen durchschnittlichen Flächenumfang je Transaktion für Büros und Geschäfte in 2012 zurückführen. Kein Anzeichen für
eine Preisstagnation ist in den Kerngebieten ein gegenüber 2010 um -5% geringerer Durchschnittspreis von 2.700 Euro/m² angesichts der
vergleichsweise großen Durchschnittsfläche von 6.000 m² je Transaktion mit Gewerbebauflächen (2010: 3.000 m²).
7
für 2011 liegen keine Vergleichswerte für Gewerbebauland-Transaktionen im Kerngebiet vor
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Die in 2012 gehandelten Gewerbebaugrundstücke verteilten sich auf 18 Gemarkungen. Beim Flächenumsatz stand Milbertshofen mit 3,4
ha an der Spitze, gefolgt von je 2,1 ha in Neuhausen und Moosach. Von den 44 Transaktionen erfolgte nur eine einzige in der Altstadt -
über eine Fläche von rund 100 m² -, deren Preis nicht angegeben werden durfte. Überdurchschnittliches Potential haben auch die 0,6 ha
in Allach veräußerten Flächen, die im Mittel zu 3.700 Euro/m² veräußert wurden - vermutlich bereits im Zusammenhang mit dem seit 2011
dort vorgesehenen Quartier- und Einkaufszentrum. Bedauerlicherweise müssen im Gutachterausschussbericht bei der Detaillierung nach
Gemarkungen auch die Preisangaben für die vielen Einzelflächen von zusammen 5,4 ha in Laim, Pasing und Perlach sowie Obergiesing/Au,
Berg am Laim, Daglfing und Forstenried fehlen – und damit von rund einem Viertel der gehandelten Gewerbebauflächen. Die preiswertesten
Gewerbegrundstücke wurden im Mittel in Feldmoching für knapp 340 Euro/m² verkauft.
TRANSAKTIONEN 2012: GRUNDSTÜCKE GEWERBE
Rang TOP5 Verträge TOP5 Fläche TOP5 Umsatz TOP5 m²-Preis
1 Trudering Milbertshofen Neuhausen Allach
2 Aubing Neuhausen Schwabing Schwabing
3 Feldmoching Moosach Moosach Neuhausen
4 Milbertshofen Pasing Untersendling/Westpark Moosach
5 Freimann Untersendling/Westpark Allach Untersendling/Westpark
Summe 55% 50% 81% Ø 2.307 Euro/m²
Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen
4.2.6 EXKURS: TRANSAKTIONEN BAUERWARTUNGSLAND
Der Handel mit Bauerwartungsland umfasste die gleiche Gesamtfläche wie im Vorjahr. Allerdings stieg angesichts der um -17% geringeren
Vertragszahlen die durchschnittliche Fläche je Transaktion in 2012 um 20%. Der Preis für den m² Bauerwartungsland lag im Mittel bei 424
Euro und hat sich – ebenso wie der Gesamtumsatz - damit mehr als verdoppelt.
4.3 VERMIETUNG: KLEINERE EINHEITEN BEI EINZELHANDEL UND BÜROS
EINZELHANDEL
Mit mehr als 70% aller Mietverträge und einer durchschnittlichen Flächengröße von rund 500 m² dominierten Bekleidungsgeschäfte das
Vermietungsgeschehen auch in 2012. Allerdings war hier ein deutlicher Trend zu kleineren Flächen zu beobachten. Dies ist dem zunehmenden
Internetvertrieb, der Flächenproduktivitätssteigerung durch Erlebniseinkäufe in angemessenem Ambiente sowie der steigenden
Nachfrage von Monolabel-Shops geschuldet, die ihren Markteintritt als klassischer Shop-in-Shop hinter sich haben und in Street-Level-
Stores wechseln. Die Gastronomie belegte mit durchschnittlich 600 m² die größten Flächen, ihr Anteil an der Vermietung in den wichtigsten
Lagen verringerte sich jedoch auf rund 8%. Fast zwei Drittel aller Mietverträge bezogen sich auf mittelgroße Flächen zwischen 120 und 500 m².
In Spitzenlagen wurden in 2012 bis zu 9% höhere Mieten vereinbart als im Vorjahr. Die Durchschnittsmiete stieg um 5%. Projekte wie die
Hofstatt, das Palais an der Oper, das Joseph-Pschorr-Haus oder das LEOS in der Leopoldstraße konnten das moderne Flächenangebot nur
geringfügig erweitern.
Mit der Eröffnung des zweiten Bauabschnitts der Pasing Arcaden im Februar 2013 wurde das Angebot des Einkaufszentrums nochmals um
50 Läden und elf Gastronomiebetriebe auf 37.000 m² Geschossfläche erweitert. Die Fertigstellung des Viva Südseite in Obersendling steht im
Spätsommer 2013 auf dem Programm. Die Alte Akademie an der Neuhauser Straße konnte im Frühjahr 2013 in Erbpacht übergeben werden.
Welche Flächen für den Einzelhandel genau vorgesehen werden, ist noch nicht bekannt.
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Immobilienfakten München 2013/2014
Spitzenmietpreise der Einzelhandelsimmobilien in Münchens 1a-LAge
Lage Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete
60-120 m 2 150-200 m 2 350-400 m 2 1.200-1.500 m 2
Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2
Innenstadt
Kaufingerstraße/Marienplatz 364 330 308 179
Maximilianstraße/Perusastraße 281 238 216 162
Neuhauser Straße 344 316 289 161
Rosenstraße/Rindermarkt 235 203 182 128
Rosental 118 80 64 37
Schützenstraße 90 76 53 27
Sendlinger Straße 228 211 152 82
Sonnenstraße 88 68 52 26
Tal 121 100 79 47
Theatiner Straße/Brienner Straße 205 184 146 92
Weinstraße 231 198 171 99
Schwabing
Hohenzollernstraße 123 118 86 43
Leopoldstraße 173 151 86 49
BÜROFLÄCHEN
Der Flächenumsatz auf dem Büromarkt München war mit 715.000 m² rund -19% niedriger als im Vorjahr. Dennoch haben etwa 19% des
Jahresflächenumsatzes den Leerstand auf eine Rate von 6,8% abgebaut. Im Stadtgebiet stand sie zum Jahresende bei etwa 5,5%, im Umland
fiel sie auf 8,7%. Der Anteil der Eigennutzer am Flächenumsatz lag bei knapp 9%.
60% der Mietverträge wurden über Flächen bis 500 m² abgeschlossen. Die Verteilung der Verträge und der Flächengrößen entsprach in etwa
dem Vorjahr, wo ebenfalls alle Größenklassen von 200-10.000 m² in nur wenig unterschiedlichem Verhältnis zum Flächenumsatz beitrugen.
Einzig Flächen über 10.000 m² hatten in 2012 einen erheblich geringeren Anteil an den vermieteten Büroeinheiten. Das hat im Umfang von
84% zum Rückgang des Gesamtflächenumsatzes beigetragen. In München lagen 16% aller in 2012 in den Top Six vermieteten Büros in
dieser Größenklasse - und damit ein weit unterdurchschnittlicher Prozentsatz -, während München in der Größenklasse 5.000-10.000 m²
auf einen Anteil von 33% kam. Besonders hohe Rückgänge im Umfang von 37.000 m² gab es auch bei Büros zwischen 2.000 m² und 5.000
m². In München wurden insgesamt 25% aller Büroflächen der Top Six vermietet, was nach einer Verringerung um -3% in 2012 nicht mehr
ganz Münchens Anteil von 28% am gesamten Büroflächenbestand der Top Six entsprach.
Die Mietpreisspanne hat sich in 2012 im Stadtgebiet nach oben erweitert. Das lag in erster Linie an der Entwicklung der Mieten für Neubauten
und gute Bestandsobjekte im Stadtbezirk Altstadt-Lehel. Ein deutliches Anzeichen für die starke Nachfrage in den besten und guten
Bürolagen sind die durch alle Qualitätskategorien gehenden Preiserhöhungen in den Stadtbezirken Schwanthalerhöhe, Ludwigsvorstadt-
Isarvorstadt, Sendling und Schwabing-Freimann, wo bei der Neubauvermietung sogar ein deutlicher Preissprung auf 20-25 Euro/m² zu
verzeichnen war. Auch der Nachbarbezirk Milbertshofen-Am Hart wies höhere Mieten für Neubauten und gute Bestandsobjekte auf. Vor
allem das Aufrücken der Mieten bei Verträgen über Flächen guten und normalen Niveaus auch in Moosach, Au-Haidhausen, Trudering-Riem
und Ramersdorf-Perlach weist auf eine wieder gestiegene Marktgängigkeit dieser Flächenklassen hin.
Im Münchener Umland fiel Gräfelfing in 2012 mit einem Preissprung bei der Vermietung von Neubau- und guten Bestandsflächen auf. Auch
andere Gemeinden im Südwesten wie Germering, Krailling und Gauting legten entweder bei den Neubau- oder den guten Bestandsmieten
zu. In Dachau zeigten die Mieten für Flächen beider Kategorien ebenfalls deutlich steigende Tendenz.
Industrie- und Bauunternehmen haben mit fast 145.000 m² ein Viertel aller und damit auch in 2012 die meisten Verwaltungsflächen in
München angemietet. Das waren immerhin 43% aller branchenspezifisch umgesetzten Flächen in den Top Six. Allerdings ist die von der
Branche übernommene Fläche in München um -35% kleiner als im Vorjahr. Banken und Finanzdienstleister nahmen in München -50%
weniger neue Flächen ab, und in den Branchen Handel, (sonstige) Dienstleistungen, Medien und Werbung waren die Flächenumsätze im
zweiten Jahr in Folge – in 2012 um -26% bis -29% - rückläufig. Eine um 32% größere Gesamtfläche als im Vorjahr wurde von der Öffentlichen
Verwaltung (IT-Rathaus) angemietet, bei Versicherungen gab es ein Plus von 14%. Mit etwas über 112.000 m² und damit 16% stand
der Bereich der Informations- und Kommunikationstechnologien beim Flächenumsatz an zweiter Stelle, traditionell knapp gefolgt von den
Beratungsunternehmen mit einem Anteil von 14% am Mietmarkt.
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Büroflächen – Durchschnittsmieten 2013
Haimhausen
Hebertshausen
Eching
Unterschleiflheim
Bergkirchen
Dachau
Oberschleiflheim
Garching b.M¸nchen
Ismaning
Karlsfeld
Olching
Feldmoching-Hasenbergl
Grˆbenzell
Allach-Untermenzing
Moosach
Milbertshofen-
Am Hart
Schwabing-Freimann
Unterfˆ hring
Aschheim
Puchheim
Aubing-Lochhausen-Langwied
Neuhausen-Nymphenburg
Schwabing-
West
Bogenhausen
Kirchheim
b.M¸ nchen
Germering
Krailling
Gr‰felfing
Planegg
Neuried
Pasing-Obermenzing
Hadern
Laim
Sendling-
Westpark
Thalkirchen-
Obersendling-
Forstenried-
F¸ rstenried-Solln
Schwanthalerhˆ
he
Sendling
Maxvorstadt
Altstadt-Lehel
Ludwigsvorstadt-
Isarvorstadt
Au-
Haidhausen
Obergiesing
Untergiesing-
Harlaching
Berg am Laim
Ramersdorf-Perlach
Neubiberg
Trudering-Riem
Putzbrunn
Feldkirchen
Haar
Gauting
Büroflächen - Durchschnittsmieten 2009
Büroflächen - Durchschnittsmieten 2009
STREIFEN:
Neubau STREIFEN: = breit
guter Neubau Bestand = breit= mittel
Sonstiger guter Bestand Bestand = mittel = schmal
Sonstiger Bestand = schmal
LINIEN:
Stadtbezirke LINIEN:
Stadtgebiet StadtbezirkeMünchen
Umlandgemeinden
Stadtgebiet München
Umlandgemeinden
Forstenrieder Park
Baierbrunn
Perlacher Forst
Pullach
Gr¸nwald
Gr¸nwalder Forst
Oberhaching
Unterhaching
Ottobrunn
Hohenbrunn
Taufkirchen
5 € bis unter 7 €
75 € bis unter 97 €
97 € bis unter 119 €
11 9 € bis unter 13 11 €
13 11 € bis unter 15 13 €
15 13 € bis unter 17 15 €
17 15 € bis unter 20 17 €
20 17 € bis unter 25 20 €
25 20 € bis unter 28 25 €
25 € bis unter 28 €
Haimhausen
Die Vermietungsquote fertiggestellter Objekte lag am Ende des Jahres 2012 bei 73%. Von den in 2013 auf den Markt kommenden Flächen
Haimhausen
sind bereits etwa 70 % vermietet.
Eching
Hebertshausen
Eching
Hebertshausen
Das erste Quartal 2013 war von Umzugsentscheidungen größerer Firmen geprägt, die Flächen über 5.000 m² benötigen. Auch kleine Flächen
Unterschleißheim
unter 500 m² wurden lebhaft nachgefragt, während mittelgroße bislang deutlich unterrepräsentiert waren. Der bisherige Umsatz von rund
Unterschleißheim
150.000 m² wurde zu etwa 84% im Stadtgebiet erzielt, davon 48% innerhalb des Mittleren Rings. Ein Drittel der im Umland vermieteten
Fläche ergab sich allein durch eine Großanmietung in Aschheim-Dornach.
Dachau
Bergkirchen
Dachau
Bergkirchen
Oberschleißheim
Garching
Oberschleißheim
Garching
Karlsfeld
Ismaning
Ismaning
Olching
Olching
Karlsfeld
Feldmoching
Hasenbergl
Feldmoching
Hasenbergl
Milberts-
hofen-
Milberts- Am Hart
Unterföhring
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Immobilienfakten München 2013/2014
4.4 PROGNOSE:
WOHNEN WIRD WEITERHIN TEURER – EINZELHANDEL WARTET AUF SPANNENDE PROJEKTE –
BÜROSEGMENT BLEIBT VERHALTEN OPTIMISTISCH
WOHNEN
Die Steigerungsraten der Preise neu gebauter Eigentumswohnungen haben in den letzten Jahren zwar stark zugenommen, kommen der
Preisentwicklung beim Geschosswohnbauland aber dennoch nicht nach. Angesichts einer Verringerung der in 2012 je Transaktion durchschnittlich
verkauften Baufläche um -11% bei einem im Vergleich zu bebauten Grundstücken um 5% höheren Preisanstieg steht zu erwarten,
dass das Anstreben maximaler Geschossflächenzahlen und selbst eine Aufteilung in minimale Einheiten nicht ausreichen werden, um
kontinuierliche Preiserhöhungen für die in den nächsten Jahren auf den Markt kommenden neuen Mehrfamilienhäuser auszuschließen.
Preisentwicklung bei neuen Eigentumswohnungen 2007-2012
Euro/m 2
8.000
Bestlage
gute Lage
durchschnittliche Lage
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Gutachterausschuss
der Landeshauptstadt München
GEWERBE
Der Münchener Gewerbeimmobilienmarkt entwickelt sich weiterhin sehr differenziert: Die in 2012 vergleichsweise moderaten Preissteigerungen
bei Büro- und Geschäftsgebäuden außerhalb der Kerngebiete schaffen noch keinen Anschluss zum Preisniveau zu Zeiten echter
Flächenknappheit. Die Preissteigerungskurve bei Büro- und Geschäftsgebäuden in den Kerngebieten ist im Vergleich zu der sehr viel gleichmäßigeren
Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern in der Tendenz ähnlich volatil wie außerhalb der Kerngebiete, zeigt aber – auf einem
erheblich höheren absoluten Preisniveau - etwas geringere Ausschläge. Die Preissprünge waren in beiden Gebietskategorien seit 2008
jeweils gegenläufig. Der in 2012 hohe Bauflächenumsatz in den Kerngebieten lässt einiges Angebotspotential an Neubauten für die nächsten
Jahre erwarten. Parallel dazu sind negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung bei Büro- und Geschäftsflächen außerhalb der
Kerngebiete nicht auszuschließen. Daher scheint die verhaltene Entwicklung im Handel mit höherwertigen Gewerbebauflächen folgerichtig.
Prozentuale Änderung des Durchschnittspreises
2,0
1,5
1,0
0,5
Gewerbebau gesamt
Geschosswohnungsbau
(frei finanziert)
Büros / Geschäfte
klassisches Gewerbe
Büros / Geschäfte im Kerngebiet
0
-0,5
-1
2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Eigene Brechnungen nach Daten
des Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München
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BÜROS
Die anhaltende Krise in vielen europäischen Ländern wirkt sich zunehmend auch auf die Geschäfte deutscher Unternehmen aus, so dass bei
Standortentscheidungen in 2013 mit mehr Zurückhaltung und tendenziell bis auf 600.000 m² fallenden Flächenumsätzen zu rechnen ist. Da
der Leerstand in München wie auf den meisten der anderen großen Büromärkte jedoch in etwa auf das Doppelte des Jahresflächenumsatzes
zurück gegangen ist und hier wie dort in 2013 nur relativ geringe neue Flächen fertig gestellt werden, könnten selbst bei geringeren Vermietungsumsätzen
in 2013 die Preise weiter moderat steigen - trotz des durch die im Vorjahr entschiedenen Umzüge und Flächenverkleinerungen
entstehenden erheblichen Flächenpotentials. Insgesamt ist auch für die darauf folgenden Jahre derzeit nur ein zusätzliches Angebot
in Höhe von rund 150% des Jahresflächenumsatzes von 2012 in der Pipeline.
Der unternehmerische Trend, die Lagequalität bei der Standortsuche stärker zu gewichten, begünstigt weiterhin Objekte in Zentrumsnähe
und an gut erreichbaren Standorten. Die inzwischen etablierten Bürostandorte im Münchner Umland haben aber eine hohe Bedeutung zur
Ergänzung des Büromarkts bei knapper und teurer werdenden Flächen im Stadtgebiet erlangt. So wurden im 1. Quartal 2013 zunehmend
Großtransaktionen auch abseits des Zentrums und der typischen Bürolagen getätigt, darunter waren nicht nur 30.000 m² Bürofläche in
Sendling, sondern auch Büroimmobilien in Planegg, Aschheim und Erding.
Die Bürorendite wird sich voraussichtlich in 2013 auf breiter Front stabilisieren. In besonderen Einzelfällen ist mit einer Absenkung zu rechnen,
da ein anhaltender Wettbewerb um Core-Objekte zu erwarten ist. Das Transaktionsvolumen im laufenden Jahr könnte das von 2012
daher durchaus zumindest geringfügig übersteigen.
EINZELHANDEL
Einzelhandelsinvestments werden weiter einen hohen Anteil am Transaktionsvolumen in München haben können, sobald verschiedene
neue Umnutzungs-, Revitalisierungs- und Neubauvorhaben in der Innenstadt sowie die zunehmende Erschließung von Stadtteillagen für
zusätzliche Angebote sorgen. Im Fall einer in der zweiten Jahreshälfte wieder anziehenden Gesamtwirtschaft sind auch steigende Umsätze
möglich.
In direkter Nachbarschaft zur Hofstatt stehen weitere Neubauprojekte und Sanierungen an. Die Alte Akademie ist unter anderem
voraussichtlich auch für eine Einzelhandelsnutzung vorgesehen. Im Tal mit seinem bisher eher indifferenten Einzelhandelsbesatz und einem
Schwerpunkt auf Gastronomie wird die Aufenthaltsqualität durch breitere Gehwege, schmalere Fahrbahnen und damit mehr Platz für
Einzelhandel und Gastronomie verbessert, was auch diese Lage mittelfristig strukturell beeinflussen wird. In Schwabing entstehen auf der
Westseite der Leopoldstraße an mehreren Stellen moderne Einzelhandelsflächen nach Abriss und Neubau.
Das „Shopping Center am Oertelplatz“ im Quartierszentrum Allach soll bereits 2014/2015 mit einer Verkaufsfläche von 14.700 m² in Betrieb
gehen. Mit der Eröffnung des Moosacher Nahversorgungszentrums MONA kann in 2015 gerechnet werden. Für das 20.000 m² große
Einkaufszentrum am Ratzingerplatz steht zwar der Betreiber fest, der Baubeginn ist aber erst ab 2015 wahrscheinlich. Interessante Mischobjekte
sind derzeit das Trikot Office, Studiosus 3 und das Schwabinger Carré.
Auch im Pasinger Stadtteilzentrum sind mittelfristig weitere Einzelhandelsflächen vorgesehen. Quartierzentren sollen in den nächsten Jahren
im Olympia Wohn Park, in der Gerberau, in Perlach, Freiham und Aubing entstehen. Damit können Unternehmensexpansionen auch
abseits der Toplagen fortschreiten: Die Warenhauskette Woolworth beispielsweise will sich mit 16 neuen Filialen zukünftig auf Stadtteillagen
konzentrieren.
In den Bestlagen werden die Expansionspläne des Luxussegments und das Interesse internationaler Marken an integrierten Flächenangeboten
mit geringen Markteintrittsbarrieren auch in 2013 für einen preistreibenden Nachfrageüberhang sorgen. Manche bisher stark expandierende
Marke setzt jedoch auf Konsolidierung, weil sich angesichts des inflationsbereinigten Rückgangs der Einzelhandelsumsätze im 2.
Halbjahr 2012 nicht alle Umsatzerwartungen an neue Geschäfte erfüllt haben. Da mit einem stärkeren Anstieg der Einzelhandelsumsätze
trotz des Bevölkerungszuwachses auch in 2013 kaum zu rechnen ist, kann zwar von einer weiteren Erhöhung der Spitzenmieten um etwa
6% ausgegangen werden, insgesamt könnte der Wettbewerb um Flächen in Konsumlagen aber etwas abnehmen. Im Allgemeinen werden
höchstens moderate Mietsteigerungen erwartet.
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Immobilienfakten München 2013/2014
5 perspektiven für Investoren
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1 OBERANGER, Altstadt-Lehel
Durch Erweiterung der Fußgängerzone
und die kreisförmige
Schließung der Passantenströme
zwischen Marienplatz, Sendlinger
Straße, St.-Jakobs-Platz
und Viktualienmarkt entsteht
eine herausragende Einzelhandelslage.
Das alte Geschäftshaus
Oberanger 16 wird daher durch
einen hochwertigen Neubau ersetzt, der dem Anspruch des Umfeldes
gerecht wird. Im Erd- und im 1. Untergeschoss sowie wahlweise im 1.
Obergeschoss sollen Ladenflächen entstehen, sonst vom 1. bis zum 6.
Obergeschoss Büros. Den Wettbewerb gewann ein Berliner Architekturbüro.
2 JUSTIZZENTRUM, Neuhausen-Nymphenburg
Der Realisierungswettbewerb für
das am Leonrodplatz geplante
Strafjustizzentrum ist entschieden.
Auf dem 3 ha großen Gelände
soll ein Neubaukomplex
mit 38.000 m² Nutzfläche für
Sitzungssäle, Bürobereiche für
Oberlandesgericht, Generalstaatsanwaltschaft,
Landgerichte
München 1+2, Amtsgericht,
Staatsanwaltschaften München
1+2 sowie Bibliothek, Kantine,
Technik- und Sanitärbereiche untergebracht werden. Es soll eine kompakte
Blockrandbebauung mit verschiedenen Richtungen und Höhenentwicklungen
entstehen, die nur etwa zwei Drittel des Plangebietes
einnimmt. Am Leonrodplatz entsteht ein offenurbaner Platzquadrant
als neuer Eingang zum Olympiapark mit einem 7-geschossigen Hochpunkt
inklusive Stadtbalkon zur symbolischen Darstellung von Transparenz
und Offenheit der Rechtssprechung. Der öffentliche Durchgang
zum Rosa-Luxemburg-Platz wird ohne einschränkende
Überbauung frei gehalten. Einblicke ins Gebäude und attraktive
Nutzungen entlang dieses Durchgangs sollen diesen Bereich interessant
machen.
3 ALTE AKADEMIE, Altstadt-Lehel
Das ehemalige Jesuiten-Kloster in
der Neuhauser Straße wird vom
Land Bayern auf 65 Jahre in Erbpacht
vergeben. Gemäß Aufstellungsbeschluss
des Stadtrats soll
ohne massive Eingriffe in die
denkmalgeschützte Gebäudesubstanz
auf 30% der Geschossfläche hochwertiges Wohnen realisiert
werden. Die bauliche Grundstruktur und die Arkaden zur Neuhauser
Straße müssen erhalten bleiben, der „Schmuckhof“ im vorderen, rechten
Gebäudeteil kann zur Fußgängerzone hin geöffnet und durch Einzelhandel,
Gastronomie und Kultur belebt werden, Lücken im Branchenangebot
zu schließen. Die beiden Durchgänge an der Hauptfassade können
für einen Fußweg geöffnet werden, sofern die Eingangstore bleiben.
Der südwestliche Wirtschaftshof kann möglicherweise überbaut werden.
Eventuell findet auch die Deutsche Akademie der Technikwissenschaften
einen neuen Standort im Gebäudekomplex.
4 BOTANIKUM, Moosach
Im 12 ha großen Planungsgebiet, das sich überwiegend in städtischem
Besitz befindet, liegt das sogenannte „Botanikum“, wo Künstlern Flächen
zur Miete angeboten werden, und das mit einem „Kunst-Biotop“
und einer „grünen Eventlocation mit mediterranem Flair“ wirbt. Daneben
wird das Planungsgebiet landwirtschaftlich und von Erwerbsgärtnereien
genutzt. Vorgesehen ist die Entwicklung von Wohnbauflächen
mit zugehöriger Infrastruktur und öffentlichen Grünflächen
als Abschluss des südlich angrenzenden Siedlungsgebietes und die
Sicherung eines Teils der ökologisch bedeutenden und erholungswirksamen
Grünverbindung südlich des Rangierbahnhofes und nördlich
der ehemaligen Gleistrasse.
5 TIVOLI OFFICE / TIVOLI GARDEN, Schwabing-Freimann
Auf einem 9.000 m² großen Areal im Tucherpark am Rand des Englischen
Gartens entsteht das siebengeschossige „Tivoli Office“. Für
September 2014 ist hier die Eröffnung der neuen Firmenzentrale von
Roland Berger geplant. Zeitgleich wird auf demselben Grundstück ein
Terrassenwohnhaus mit dem Namen „Tivoli Garden“ errichtet.
6 WERKSVIERTEL, Berg am Laim
Im Werksviertel
(ehemals „Rund um
den Ostbahnhof“)
entsteht eine Mischung
verschiedener
Wohnformen
in kompakter Lage
rund um einen neuen
Park. Die Wohnbereiche für über 2.000 Menschen in etwa 1.000
Wohnungen werden so angeordnet, dass sie von Veranstaltungs-,
Bahn- und Verkehrslärm abgeschirmt sind. Für Freizeitnutzungen
werden einige Werksgebäude der „Kultfabrik“ in der heutigen Prägung
für Jugendliche erhalten. Dazu gruppiert werden neue Restaurants,
Läden, Bars und Treffpunkte. Kernbereichsschwerpunkt ist die weitere
Etablierung von Kunst- und Musikszene in Künstlerateliers, Showrooms,
Übungsräumen und Ladenflächen, aber auch Einzelhandel für
Design, Kunstbedarf und Mode als Ergänzung des Angebots. Der öffentliche
Nahverkehr am Ostbahnhof hat Anschluss an das regionale
und überregionale Netz. Verkehrsflächen machen im Areal nur 14%
der Gesamtfläche aus, Durchgangsverkehr wird durch die Straßenführung
entlang der Erschließungswege und zwei querende Achsen
vermieden. Rund ein Viertel des 38 ha großen Gesamtareals wird mit
Gewerbeflächen für 10.000 Arbeitsplätze in hochmodernen Bürokomplexen
und kreativen Lofts mit variablen Flächen sowie zwei Hotels
besetzt. Die Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr
macht das Gebiet zum idealen Standort für Unternehmen mit hohem
Arbeitskräftebedarf. Dazu kommt die Nähe zur Messe München, zum
Flughafen und allen relevanten Autobahnachsen. Erweiterungen und
städtebauliche Aufwertungen im Bereich von Media Works Munich
stärken den vorhandenen Medienstandort. Umbau und Umnutzung
der Bestandsgebäude sollen bereits in diesem Jahr starten. Die Bürgerbeteiligung
begann Anfang des Jahres mit einem „Forum“ der Eigentümer,
in dem Planskizzen und Modelle gezeigt werden, einem
Bürgertelefon und einer Website. Der Satzungsbeschluss des Stadtrates
zum Bebauungsplan erfolgt voraussichtlich Ende 2014. Danach
kann der Bau von Straßen, dem Park und ersten Neubauten beginnen.
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Immobilienfakten München 2013/2014
7 INBALANCE, Au-Haidhausen
Auf dem 10.000 m² großen Areal
sind 14.000 m² Geschossfläche für
260 Wohneinheiten seit 2012 im
Bau. Im südlichen Teil der Nord-
Südorientierten sechsgeschossigen
Zeile werden im Erdgeschoss eine
Kinderkrippe und ein Kindergarten
mit Außenanlagen eingerichtet, in den Obergeschossen Wohnungen
realisiert. Im nördlichen Teil entstehen 86 innovative Studenten- &
Businessapartments, in den Punkthäusern westlich davon werden
etwa 60 Eigentumswohnungen gebaut. Die Fertigstellung ist für 2014
angekündigt.
8 PARKVIERTEL GIESING, Obergiesing
Seit 2012 werden nach und nach
rund 1.200 Miet- und Eigentumswohnungen
mit überwiegend gehobener
Ausstattung auf der Fläche
des ehemaligen „AGFA-Camerawerks“
im Anschluss an den Gewerbepark
„Giesinger“ fertig gestellt.
Die Baufelder sind auf einen
weitläufigen Park hin ausgerichtet, die Grünflächen umfassen insgesamt
50.000 m². Die Nahversorgung erfolgt im Quartier am so genannten
„Baumplatz“. Im Wohnareal sind 2.500 m² Gesamtfläche für
drei Kindertageseinrichtungen vorgesehen. Mitte 2013 werden voraussichtlich
zwei Baufelder bezugsfertig, mit der Bebauung zweier
weiterer wird in diesem Frühjahr begonnen. Deren Fertigstellung ist
für Ende 2014 vorgesehen.
9 WESTHOF PVZ, Maxvorstadt
Die derzeitige Postnutzung auf dem insgesamt
33.000 m² großen Gelände des Paketverteilzentrums
wird durch ein neu zu realisierendes
Wohngebiet mit zusammen 60.500 m²
Geschossfläche für 600 Wohnungen ersetzt,
davon 150 gefördert. Der Baubeginn für den
ersten Bauabschnitt „Westhof“ mit 120 Wohneinheiten
und 2.500 m² Flächen für gewerbliche
Nutzung ist im Frühjahr 2014 vorgesehen. In den bestehenden denkmalgeschützten
Gürtelbauten sind im Süden gewerbliche Nutzungen,
im Norden Wohnnutzung vorgesehen. Weitere Bauabschnitte folgen
sukzessive nach Auszug der Post.
10 ARNULFPARK, Maxvorstadt /
Neuhausen-Nymphenburg
Der rund 40.000 m² große Arnulfpark umfasst bislang das zum Theater
mit Gastronomiebetrieb umgebaute und durch einen Büroneubau
ergänzte ehemalige Heizkraftwerk, die neuen Gebäude „Velum“ (2007),
„Atmos“ (2008), „Metris“ (2010), „Central & Park“ (2010), „Quartier ICA-
DE Premier Haus 1“ (2010), den „Skygarden“ (2011) und „M:Unique“
(2012). Das „Kontorhaus“ mit 24.000 m² Bürofläche, die letzte Baulücke
an der Bahnlinie, ist zum Baustart 2013 zu 55 % vermietet, die
Fertigstellung ist für Mitte 2015 vorgesehen. Im Westen des Arnulfparks
soll das „Quartier ICADE Premier“ noch um einen Gebäudekomplex
mit 27.000 m² für Büronutzung erweitert werden, sobald ausreichendes
Mieterinteresse besteht.
11 CITY LOGISTIK ZENTRUM, Neuhausen-Nymphenburg
Das 3 ha große Deutschmann-Gelände nahe der Friedenheimer Brücke
an der Reitknechtstraße ist seit den 1990er Jahren für ein City-Logistik-Zentrum
vorgesehen. Der Standort wurde 2011 durch ein überarbeitetes
GVZ-Konzept bestätigt. Die Ausschreibungen führten bisher
zu keinem zufrieden stellenden Ergebnis. Im November 2012 wurde in
einer Bezirks-Bürgerversammlung eine Nutzungsänderung für eine
größere Teilfläche aus Gründen verkehrlicher Belastung beantragt.
12 OLYMPIA GATE MUNICH, Schwabing-West
Der Realisierungswettbewerb für
die südlichen Kerngebiete mit abgestuften
Gemeinschafts- bzw.
Privatzonen im letzten Bauabschnitt
des Stadtquartiers „Am
Ackermannbogen“ ist seit dem
Sommer 2012 entschieden. Auf
drei Baufeldern von zusammen 15.000 m² entstehen Büro- und 5.000 m²
Einzelhandelsflächen, ein Boardinghouse mit vorgelagerten, durchgehenden
Wintergärten, ein Ärztehaus, ein Hotel und unterschiedliche
Wohnnutzungen, wie Geschosswohnungen und Townhouses. Die Fertigstellung
ist für das Frühjahr 2015 geplant.
13 KREATIV-QUARTIER, Schwabing-West /
Neuhausen-Nymphenburg
Der Wettbewerb für die ehemalige Luitpoldkaserne mit etwa 20 ha im
näheren Umfeld des Olympiaparks und nur ca. 2,5 km nordwestlich
der Münchner Altstadt wurde zugunsten eines Entwurfs entschieden,
der das Gebiet in vier durchlässige und miteinander vernetzte Quartiere
gliedert, die unabhängig voneinander entwickelt werden können.
Insgesamt sind 900 Wohnungen, 3.000 m² Einzelhandelsfläche und
der Umbau zweier Industriedenkmäler für eine Nutzung durch Kultureinrichtungen
und die Kreativwirtschaft vorgesehen. Im Quartier
„Kreativ-Labor“ werden Bestandsstrukturen erhalten sowie Arbeiten
und Wohnen kombiniert, bei gleichzeitiger Flexibilität gegenüber weiteren
kulturellen Entwicklungen. Das „Kreativ-Feld“ erhält im Norden
die Bestandsstrukturen und schafft ein neues Wohnquartier mit
Schul- und Kitaversorgung inklusive Freiflächen. Als zentrale Freiraumfläche
öffnet ein „Kreativ-Park“ Dachauer- und Heßstraße unter
Einbindung der denkmalgeschützten Hallen. Die „Kreativ-Plattform“
im Süden integriert die Universitätsgebäude in Offenheit zum angrenzenden
Quartier. Im Frühjahr 2013 wird das weitere Vorgehen abgestimmt.
14 NOCKHERBERG, Au-Haidhausen
Die Paulaner-Brauerei wird voraussichtlich
2016 Produktion und Logistik nach
Langwied verlagern. Die Verwaltung
zieht aus dem Hochhaus am Nockherberg
in den sanierten denkmalgeschützten
Zacherlbau und einen Erweiterungsneubau
in der Ohlmüllerstraße. Bis zu 1400 Wohnungen für rund
3000 Menschen, ein Gewerbehof und ein großer öffentlicher Park
könnten auf den drei Betriebsflächen mit zusammen 9 ha entstehen.
Bei der Überplanung ist die Traditionsgaststätte mit Biergarten „Paulaner
am Nockherberg“ zu berücksichtigen. Die Empfehlungen aus der
Bürgerwerkstatt im April 2013 fließen in die zweite Wettbewerbsphase
ein, in der die Architektenteams die Entwürfe überarbeiten. Baubeginn
wird wohl nicht vor dem Jahr 2018 sein.
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15 FORUM FÜR FAHRKULTUR, Schwabing-Freimann
Auf den rund 20 ha des Bahn-
Ausbesserungswerks Freimann ist
sowohl der Erhalt der denkmalgeschützten
Dampflokrichthalle
wie auch weitgehend der städtebaulichen
Struktur vorgesehen, so
dass der imposante Hallencharakter
erlebbar bleibt. Im nördlichen Teil der Halle wird ein Baumarkt realisiert,
der eine Kundenanbindung an die Maria-Probst-Straße erhält.
Der großflächige südliche Hallenbereich mit dem östlichen Vorbau
sowie dem Kantinengebäude, dem Kesselhaus und dem Kohlenbunker
werden zum „Forum für Fahrkultur“ umgebaut, das täglich geöffnet
und gänzlich öffentlich zugänglich sein soll. Neben Ausstellungs- und
Handelsflächen für alte und seltene Kraftfahrzeuge, Restaurationswerkstätten
oder Aufbewahrungs- und Wartungsboxen sind hier weitere
Nutzungen wie Veranstaltungsflächen, Übernachtungsmöglichkeiten,
Gastronomie oder Erlebniszonen, Flächen für Tagungen sowie ein
Club für Autobegeisterte vorgesehen. Das „Forum für Fahrkultur“ wird
über die Lilienthalallee erschlossen und eine öffentliche Fuß- und
Radwegeverbindung geschaffen. Südlich des Lokhallenbereiches ist
für die Ansiedlung von Firmen mit Bezug zu Auto und Mobilität als
Ergänzung des Forums für Fahrkultur ein „Campus für Innovation und
Forschung“ mit offener Gewerbe- und Bürobebauung mit kompakten
Gebäuden geplant. Eine Umstellung auf Wohnnutzung anstelle des
Campus wäre unkompliziert möglich. Das Wettbewerbsergebnis vom
März 2013 liefert die Basis für den Bebauungsplan.
16 SCHWABINGER TOR, Schwabing-Freimann
Das Erbe des legendären „Schwabylon“, dem innovativsten Münchener
Freizeit- und Einkaufszentrum der 1970er Jahre, wird nach
dem Anfang des Jahres abgeschlossenen Abriss von Metro-Großmarkt
und Hotel Holiday Inn ab 2016 das 89.000 m² große, offene und autofreie
Quartier „Schwabinger Tor“ übernehmen: Ein Wohn-, Freizeitund
Einkaufszentrum samt Theater, Boutiquen, Restaurants, Parks,
einem Teich, einer Kindertagesstätte und einem Luxushotel. Das Ensemble
aus neun Gebäuden wird 270 Wohnungen auf 22.500 m²,
19.300 m² Büros für etwa 500 Arbeitsplätze, fünf bis 15 Läden von
zusammen 3.200 m² und ein 320-Zimmer-Hotel mit 35.600 m² umfassen.
Die Tiefgarage bietet auf 100.000 m² in drei Untergeschossen
1.400 Stellplätze. Die für die Leopoldstraße ansonsten typische Pappelallee
soll hier mit neuer Bepflanzung fortgeführt werden.
17 NU OFFICE, Schwabing-Freimann
Der erste Bauabschnitt mit 12.000 m² ist seit Herbst 2012 bezugsfertig
und zu 92% vermietet. Bei den 11.400 m² des zweiten Abschnitts,
der im Sommer 2014 fertig gestellt sein soll, beträgt die Vorvermietungsquote
aktuell 86%. Das „NuOffice 3“ mit einer Fläche von 10.700 m²
ist für 2015 geplant und wird bereits zur Miete angeboten. Nach seiner
Fertigstellung soll der Gebäudekomplex als einer der ersten in
Deutschland eine LEED-Platin Zertifizierung erhalten, da er bereits die
Energiestandards des Jahres 2050 erfüllt. Zu den Serviceangeboten
für Mitarbeiter eingemieteter Firmen gehören bislang ein Private
Health Club und eine Kinderkrippe im Bauteil 1, eine Foodlounge im
Bauteil 2, eine E-Tankstelle für Elektrofahrzeuge sowie ein Citybike-
Verleih.
18 PARKSTADT SCHWABING, Schwabing-Freimann
Die Bebauung der Gesamtgrundfläche
von 405.000 m² ist noch nicht abgeschlossen.
Von den 105.000 m² Geschossfläche
für rund 1.500 Wohnungen
sind bisher nicht alle errichtet
und auch mehrere Felder für Gewerbeund
Bürogebäude liegen noch brach.
Baureif sind das „Park Karree“, zwei
Gebäude von zusammen 31.400 m²
Nutzfläche auf einem 10.500 m²
großen Grundstück mit begrünten Innenhöfen
und Restaurant- und Ladenflächen im Erdgeschoss, das
kammartige Bürogebäude „Trias“ von 29.000 m² auf einem Grund von
10.000 m² mit einer zentralen, zweigeschossigen Eingangshalle und
überdachter Vorfahrt, sowie das „Park Atrien“ von 31.300 m² in drei
miteinander verbindbaren Solitärmodulen mit 10-geschossigen Türmen
auf einer Grundstücksfläche von 10.800 m². Auch der Bürokomplex
„Freiraum“ mit 6.000 m² wurde bisher nicht errichtet. Baubeginn
für das „Platineo“ mit 13.600 m² Geschossfläche auf 4.550 m² Grund
ist für diesen Sommer, die Fertigstellung für April 2015 vorgesehen.
19 DOMAGK-QUARTIER, Schwabing-Freimann
Die Freigabe der insgesamt 33
ha großen Kaserne ermöglicht
eine Anordnung der Baufelder
für etwa 1.600 Wohnungen –
davon 50% gefördert - um einen
zentralen Park mit altem
Baumbestand. Im Norden ist
spätestens 2014 Baubeginn für
420 Wohnungen, davon 180 geförderte sowie 130 Studentenwohnungen.
Die Gebäude werden als Schutzwall gegen Verkehrslärm des
vielbefahrenen Frankfurter Rings und als einladendes Entrée ins Quartier
gestaltet. Daneben werden sich gewerbliche Nutzungen finden,
eine Grundschule sowie ein Haus für Kinder, Jugend und Familie mit
angrenzendem, großen Bolzplatz und vier Kindertagesstätten. Mit der
Fertigstellung ist ab 2015 zu rechnen. Drei der Baufelder wurden Anfang
des Jahres an Baugenossenschaften zur Realisierung unterschiedlicher
Wohnformen vergeben, fünf weitere für Baugemeinschaften
ausgeschrieben (Vergabe ca. Q2 2013). Das erste der beiden
vorgesehenen Kerngebiete wurde bereits veräußert. Ein Areal von 9 ha
mit denkmalgeschützten Gebäuden wird neues Domizil der Bundespolizei.
Die gewachsene Künstlerkolonie mit Clubs, Ateliers und Werkstätten
wurde stark dezimiert. Nur „Haus 50“, das größte der ehemaligen
Kasernengebäude, wurde saniert und zum renommierten
„Kunsthof“. Aber auch im neuen Wohngebiet sollen Räume für kulturelle
Aktivitäten entstehen. Der Abschluss aller Arbeiten ist für 2018
avisiert.
20 PRINZ-EUGEN-PARK, Bogenhausen
Auf dem ehemaligen 30 Hektar großen Kasernengelände wird eine
Siedlung mit 1.800 Wohnungen entstehen, mit Grundschule, Mehrzweckhalle,
Kindertagesstätten und Bürgerhaus, die ab 2015 bezugsfertig
werden soll. In 2014 wird mit der Ausschreibung verschiedener
Baufelder auch für Baugemeinschaften gerechnet. Trotz Planungsworkshop
mit Bürgerbeteiligung gibt es allerdings noch massive Einwände
gegen den Bebauungsplan wegen des zu erwartenden zusätzlichen
Verkehrs in den angrenzenden Stadtgebieten.
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Immobilienfakten München 2013/2014
21 TRABRENNBAHN, Bogenhausen
Der Erwerber des Trabergeländes in
München hatte dem Münchner Trabrenn-
und Zuchtverein zugesagt, in
der Gemeinde Maisach bis 2014 eine
neue Rennbahn zur Verfügung zu
stellen. Er kann aber seine vertragliche
Verpflichtung bislang nicht erfüllen,
da der Bebauungsplanentwurf
für die Nachnutzung des Flugplatzes in Maisach derzeit überarbeitet
wird. Die Planungen für ein neues Wohnquartier mit rund 1.500
Wohnungen in Daglfing ruhen derzeit. Die dortige Baurechtsausweisung
wird schließlich vom Bau einer Unterführung abhängig gemacht,
für die die Deutsche Bahn zuständig wäre, wofür diese aber
noch keine Zusage gegeben hat.
22 BOGENHAUSENER TOR, Bogenhausen
Durch den Bau des Richard-Strauss-
Tunnels entstand am Vogelweideplatz
ein neues Areal, auf dem ein als
„Stadtportal München-Ost“ konzipiertes
Ensemble von fünf unregelmäßig
gestalteten Glasfassadentürmen
mit 100.000 m² Büro- und
Hotelflächen entstehen soll. Das Genehmigungsverfahren
verzögert sich wegen sicherheitsrelevanter
Einwände eines benachbarten Unternehmens, so dass nun getrennte
Bebauungspläne für die Areale am Vogelweideplatz und südlich der
Einsteinstraße aufgestellt werden. Baubeginn kann daher frühestens
Mitte 2013 sein, die Fertigstellung könnte dann in 2015 erfolgen. Mit
einer Aufwertung der gesamten Gewerbe-Achse zwischen Vogelweideplatz
und Riem wird gerechnet.
23 BAUMKIRCHEN-MITTE, Berg am Laim
24 HOCHÄCKERSTRASSE, Ramersdorf-Perlach
Der Baubeginn der etwa 110.000 m² Geschossfläche für rund 1.000
Wohneinheiten, der Gemeinbedarfs- und Einzelhandelseinrichtungen
für den täglichen Bedarf auf der 19 ha großen Fläche erfolgt nach
Abschluss des Bebauungsplanverfahrens und der Verlagerung der
städtischen Kompostieranlage voraussichtlich im Frühjahr 2014. Verschiedene
verkehrliche Erschließungsvarianten müssen abgestimmt
werden. Das Baukonzept sieht einen solarenergetisch optimierten
Städtebau durch parallele Ausrichtung der Gebäudezeilen nach Süden
und optimierte Gebäudeabstände vor. Der Entwurf interpretiert die
Feldstruktur der ehemaligen Gärtnerei und sieht den Anbau von Biomasse
am Standort vor, um einen Anteil des Wärme- oder Strombedarfs
klimaneutral aus regenerativen Energiequellen zu decken. Die
grüne Mitte des Viertels bilden die vier individuell gestalteten Quartiersparks.
25 MC GRAW GELÄNDE, Untergiesing-Harlaching
Die im Eigentum des Freistaates Bayern stehenden Flächen der ehemaligen
Kaserne werden westlich der Tegernseer Landstraße für Einrichtungen
der Polizei und andere Verwaltungseinrichtungen genutzt.
In den nördlich daran anschließenden Bestandsgebäuden sind Wohnungen
für Staatsbedienstete untergebracht. Auf den Flächen östlich
der Tegernseer Landstraße sind entlang der Tegernseer Landstraße in
den Bestandsgebäuden Wohnungen, im rückwärtigen Bereich diverse
gewerbliche Zwischennutzungen und Stellplätze vorhanden. Die mittlerweile
unter Denkmalschutz gestellte Halle 19 und ein Teil der angrenzenden
Grundstücksfläche sind mit Nutzungen der Bereitschaftspolizei
belegt. Die westlich der Tegernseer Landstraße
bestehenden Nutzungen werden langfristig beibehalten. Für den 5,5
ha großen Bereich östlich der Tegernseer Landstraße wird die Wirtschaftlichkeit
der Entwicklung eines Wohn- und Kerngebietes geprüft.
Baubeginn auf dem 135.000 m² umfassenden ehemaligen Bahnbetriebswerk
soll noch in 2013 sein. Insgesamt sind rund 73.000 m² Geschossfläche
geplant, davon 50.000 m² für 500 Wohnungen unterschiedlicher
Größe. 30% davon bleiben für geförderten Wohnungsbau
reserviert. Die fünfgeschossigen Häuser formieren sich um autofreie
Innenhöfe und werden mit Dachgärten versehen. Im 16-geschossigen
Büroturm im Nordosten sind allein 18.500 m² Geschossfläche vorgesehen.
Die vorgesehene bauliche Verdichtung an der S-Bahnstation
Berg am Laim und die Nähe zum Mittleren Ring machen Arbeitsplätze
und Gemeinbedarfseinrichtungen im Gebiet bestens erreichbar. Die
Wohnnutzung wird durch einen Riegel aus Bürogebäuden zur Bahn
hin abgeschirmt und profitiert von einer neuen öffentlichen Grünanlage
auf der westlichen Teilfläche. Der Landschaftspark und die ersten
Wohnungen sollen 2015 fertig sein, das Quartier in 2018 komplett
bezogen.
26 BUSINESSQUARTIER „AM HIRSCHGARTEN“,
Neuhausen-Nymphenburg
Die 17 Wohnbaufelder im 27 ha großen Stadtquartier „Am Hirschgarten“
sind nahezu vollständig fertig gestellt und bezogen. Die beiden
gewerblichen Baufelder westlich der Friedenheimer Brücke sind verkauft.
Anfang 2014 eröffnet im Mittelpunkt des Businessquartiers, das
„forum am Hirschgarten“. Der Gebäudekomplex aus einem kleineren
siebengeschossigen sowie einem größeren, fünf und elf Geschosse zählenden
Objekt liegt am autofreien Quartiersplatz, dem Übergang zur
angrenzenden Wohnbebauung. Er enthält rund 25.000 m² Büros, die im
März 2013 zu rund 40% vermietet sind, sowie 8.000 m² für Handel und
Gastronomie. Die Handelsflächen waren zu mehr als 55% belegt, die
Gastronomieeinheiten im Angebot. Auf dem zweiten, 9.000 m² großen
Baufeld westlich der Friedenheimer Brücke werden von 2014 bis 2015
auf 41.000 m² zu 2/3 Büros und 1/3 Wohnungen realisiert. Im innenstadtnäheren
Bereich östlich der Friedenheimer Brücke stehen derzeit
noch zwei Baufelder für 30.000 m² und 40.000 m² Büros zum Verkauf.
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INTEGRIERTES STADTTEILENTWICKLUNGSKONZEPT
Bürgerversammlung
Bebauungsplan Nr. 1930b – Baierbrunner Straße
27 SÜDSEITE, Obersendling
Das „Viva“-Nahversorgungszentrum
mit 20.000 m² wird
im Sommer 2013 eröffnet.
Das architektonisch außergewöhnliche
Hochhaus „Isar-
Belle“ mit geschwungener
Fassade und betonten Glaserkern
wird voraussichtlich
ebenfalls bis Sommer 2013 vollständig realisiert. Teile der Umgebungsbebauung
sind bereits bezugsfertig. Der Bau des kantenlosen
Wohnturms „Sternenhimmel“ soll Ende 2013 abgeschlossen sein; 31 TRIKOT OFFICE, Laim
Ende 2014 folgt ein weiterer mit dem Namen „Alpenglühen“. Der erste
von zwei 5-seitigen Wohntürmen, der „Isar Tower Süd“, wird im Frühjahr
2014 fertig. Beide sollen noch durch einen dritten Wohnturm
ergänzt werden. Das Areal verfügt über weitläufige Freiräume und
grenzt an einen 32.000 m² großen Landschaftspark. Das in „Pure Tower“
umbenannte denkmalgeschützte Siemens-Bürohochhaus sollte
ursprünglich nach der Sanierung neben reinen Bürogeschossen ein
Restaurant, ein Hotel, Wohnungen und einen Spa-Bereich mit Roof
Top und Pool aufweisen. Derzeit wird allerdings über einen Antrag des
Eigentümers auf Umnutzung zu Wohnzwecken beraten. Mit dem Beginn
Umbaus kann frühestens 2014/2015 gerechnet werden.
28 SIEMENS CAMPUS, Obersendling
Eine Teilfläche von 65.000 m² des Gewerbegeländes wurde verkauft
und ihre Umwidmung zu Wohnzwecken beantragt. Auf dem Areal befinden
sich Bürogebäude, die von Siemens für zwei Jahre gemietet
werden. Es können 600 - 800 neue Wohnungen auf 60.000 - 80.000
m² Geschossfläche entstehen. Anfang 2015 soll möglichst mit den
Bauarbeiten begonnen werden, bis dahin mietet Siemens die Gebäude
vom neuen Eigentümer zurück. Nach derzeitigem Planungsstand
könnten die Wohnungen 2017 bezogen werden. Ein weiteres, 10.000
m² großes Areal, das noch mit 8.000 m² Gewerbefläche bebaut ist, soll
Bürgerversammlung
langfristig entwickelt werden.
Ratzingerplatz - Bebauungsplanverfahren Nr. 1796a
29 RATZINGERPLATZ, Obersendling
Der Ratzingerplatz und die
südöstlich anschließenden Gebiete
werden unter Einbeziehung
der historischen Zeppelin-halle
zu einem integrierten
Zentrum mit breiter Nutzungsmischung
entwickelt. Die Planungseckdaten und Planungs-ziele wurden
2011 festgelegt. Zunächst wird das städtebauliche Konzept fortgeschrieben
und auf dieser Grundlage ein Beschluss zur Ausschreibung
der Flächen des integrierten Zentrums vorbereitet. Für das integrierte
Zentrum wird dann ein Realisierungswettbewerb durchgeführt, auf
dessen Grundlage dann das Bebauungsplanverfahren weitergeführt
werden kann. Der Satzungsbeschluss wäre dann frühestens 2015
möglich.
30 ZSCHOKKESTRASSE, Laim
In die Planung für das Neubaugebiet mit 300 Wohnungen auf der 4,4
ha großen Brache des Trambahnbetriebshofes kommt wieder Bewegung,
da der südwestlich angrenzende Busbetriebshof nun möglicherweise
doch verlagert werden kann. Sollte über dessen Neubau auf
dem Gaswerksgelände Süd in Moosach noch in diesem Jahr entschieden
werden, kann an der Zschokkestraße früher als beabsichtigt mit
dem 1. Bauabschnitt für
neue Wohnungen begonnen
werden. Mit einem Bebauungsplan
wird dennoch
frühestens 2014 gerechnet.
Durch die Absiedlung des
Busbetriebshofs entstünden
außerdem zusätzliche
Potenziale im Umfeld. Allein das derzeit vom Busbetriebshof belegte
Areal böte Platz für etwa 500 zusätzliche Wohneinheiten.
Mit dem Bau von 12.000 m²
für Büro-, Dienstleistungsund
Einzelhandelsnutzung
wird Mitte 2013 begonnen,
die Fertigstellung ist für
Ende 2014 vorgesehen. Die
beiden bislang auf dem Grundstück befindlichen, gewerblich genutzten
Gebäude werden vorab abgebrochen.
32 NYMPHENBURG-SÜD, Neuhausen-Nymphenburg
Die Wohn- und Kerngebietsabschnitte westlich der Wotanstraße
(„Schlossviertel“) sind nahezu vollständig fertig gestellt. Im östlichen
Kerngebiet sollen weitere 7.800 m² Geschossfläche für Wohnnutzung
und 1.000 m² für Einzelhandel errichtet werden.
33 LAIMER KNOTEN, Laim
Die Kerngebiets- und Gewerbebaufelder zwischen dem 1.Bauabschnitt
des „Auron“ im westlichen und dem Gewerbehof im östlichen
Teil des Plangebiets sind bislang nicht bebaut. Derzeit wird noch über
die Errichtung eines sechsstöckigen Studentenwohnheims mit 500
Wohneinheiten und begrünten Lärmschutzwänden beraten. Der
Grundriss sieht keine WGs, sondern Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements
vor, einen knapp 200 m² großen Mehrzweckraum und eine
„Cookinglounge“. Bis Ende 2014 sollen auch zwei der drei großen Höfe
für Sportzwecke zur Verfügung stehen.
34 STADTTEILZENTRUM PASING, Pasing-Obermenzing
Das Sanierungsgebiet “Zentraler Geschäftsbereich
Pasing” wurde Mitte 2012
förmlich festgelegt. Viele der städtebaulichen
Maßnahmen des Integrierten
Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) können
erst jetzt, nach Eröffnung der
Nordumgehung, umgesetzt werden. Das
neue Terminalbauwerk am Bahnhof soll
2013 fertig gestellt sein. Im Mittelpunkt der Veränderungen steht das
14 Dreieck zwischen Bahnhofs-, Rathaus- und Marienplatz mit Gleisbauarbeiten,
Bepflanzungen und der Herstellung von Geh- und Radwegen
sowie ein Wettbewerb zur Erstellung eines „Kundenmagneten“
am Marienplatz. Bis 2014 sollen die Maßnahmen abgeschlossen sein.
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Immobilienfakten München 2013/2014
Auf den an der
Nordumfahrung gelegenen
Grundstücken
des ehemaligen
Stückgutbahnhofs
östlich der Offenbachstraße
ist ein
Wohngebiet mit
Quartierspark und einer Mischgebietsbebauung als Lärmriegel zu
Straße und Bahnlinie vorgesehen. Eine Am Knie beginnende Promenade
stellt die Verbindung zum Pasinger Zentrum her. An ihrem östlichen
Ende können maximal 13.000 m² Flächen für Büro- und Dienstleistungsnutzung
entstehen, davon 1.500 m² für Einzelhandel mit
Sortimenten des täglichen Bedarfs. Das sanierte Weyl-Gelände auf der
Bahnhofs-Nordseite wird unter dem Namen „Gottfried Keller Carré“ ab
2013 mit 110 Eigentumswohnungen mit 8.100 m² Wohnfläche in
Form von neun viergeschossigen Mehrfamilienhäusern bebaut.
35 PASING NORD, Pasing-Obermenzing
Acht polygonale Wohnblocks mit je
etwa 350 Wohneinheiten umgeben
weitgehend private Wohnhöfe und
sollen in „Begegnungszonen“ umfahren
werden können, in denen alle Verkehrsteilnehmer
gleichberechtigt sind.
Eine Fußgängerbrücke über die Bahngleise
kann eine Verbindung zwischen
dem 34 ha großen bisherigen Gewerbegebiet und dem Nymphenburger
Park bilden. Details der Verkehrserschließung werden erst nach der
Bürgerbeteiligung geklärt. Weitere 200 Wohnungen können folgen,
wenn weitere Gewerbebetriebe absiedeln. Neben einer Mischung aus
Geschosswohnungen, Duplexwohnungen in etlichen Erdgeschossen
und Maisonetten in den bis zu siebengeschossigen Gebäuden, aneinander
gereihten Stadthäusern und wenigen Reihen freistehender
Stadtvillen entsteht ein Quartierszentrum mit etwa 5.000 m² Einzelhandelsflächen,
eine Grundschule, und auf den insgesamt etwa
100.000 m² Freiflächen eine 6.000 m² große Jugendspielfläche und
ein großer Park entlang der Bahnlinien. Entlang der Gleise sollen 12m
hohe Lärmschutzwälle entstehen.
36 MOOSACH BAHNHOF, Moosach
Am Memminger Platz wurden Anfang des Jahres die letzten Bäume gepflanzt.
Der Bebauungsplan für das ursprünglich geplante Kerngebiet
auf einem Teil des 21 ha großen Meiller-Werkgeländes wurde durch einen
neuen ersetzt, der hier ein neues Wohnquartier mit rund 65.000 m²
BGF vorsieht. Auf dem 6.000 m² großen ehemaligen Areal von Deutscher
Telekom und Post direkt am Bahnhof wurde der Bau von „Studiosus³“
mit 334 Einzel- und WG-Appartements für Studenten mit Loggia,
Balkon oder Dachterrasse begonnen. Im Erdgeschoss sind 3.700 m² für
Einzelhandel vorgesehen. Der erste Bauabschnitt wird voraussichtlich
Ende Februar 2014, der zweite im Oktober 2014 fertig gestellt sein.
37 RIESENFELDSTRASSE, Milbertshofen-Am Hart
Für das Gewerbegebiet mit etwa 37.000 m² werden neue gewerbliche
Nutzungskonzepte entwickelt. Die bestehenden Hallen sollen abgerissen
und in Abstimmung mit künftigen Nutzern neue, flexibel nutzbare
Gebäude errichtet werden. Es geht um mindestens drei Baufelder zwischen
3.800 m² und 4.400 m² sowie ein nahe gelegenes Gewerbe- und
Logistikgrundstück an der Moosacher Straße mit 24.000 m².
38 GASWERKSGELÄNDE, Moosach
Nach bauplanerischer Überarbeitung
kann das Gebiet nach Westen
erweitert werden. Für eine Verlagerung
des Busbetriebshofs von Laim
nach Moosach stehen hier nun maximal
33.000 m² zur Verfügung.
Wenn das Vorhaben bis Ende des
Jahres realisierungsreif ist, könnte
der neue Betriebshof 2018 den Betrieb aufnehmen. Dieser Termin ist
zwingend, weil sonst der alten Betriebshof bis dahin umfangreich
saniert werden müsste. Am neuen Standort Moosach könnte auch die
MVG-Automatenwerkstatt integriert und in erheblichem Umfang weiterer
Wohnungsbau inklusive SWM-Werkswohnungen möglich werden.
39 88NORTH, Moosach
Grundsteinlegung für den sechsgeschossigen Komplex mit einem
Grundriss in Form von zwei liegenden Achten war Mitte 2012. Die
41.300 m² Büroflächen, Casino, Restaurant, Lounge mit Terrassen,
Konferenzzentrum und KiTa, sowie 5.000 m² Lagerflächen und eine
Tiefgarage mit 580 Pkw-Stellplätzen sollen bis Februar 2014 fertig gestellt
sein.
40 BAYWA-HOCHHAUS, Bogenhausen
Das 1969 erbaute, sternförmige Hochhaus mit einer Höhe von über 60 m
und 17 Obergeschossen wurde zur Sanierung an eine Projektgesellschaft
verkauft. In 2014 wird die BayWa-Zentrale temporär in eine
andere Immobilie verlegt. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten
etwa 2016 soll die Immobilie weiterverkauft und langfristig an die
BayWa zurück vermietet werden.
41 KRONPRINZ-RUPPRECHT-KASERNE / VIRGINIA-DEPOT,
Milbertshofen-Am Hart /
Feldmoching-Hasenbergl
Mit den inzwischen rechtskräftigen Bebauungsplänen für die Erweiterung
des BMW-Forschungs- und Innovationszentrums (FIZ), der
Münchener Stadtentwässerung und des Technischen Hilfswerks sowie
dem bevorstehenden Abschluss des Verfahrens für das Gymnasium ist
erst etwa ein Drittel der 59 ha des ehemaligen Militärgeländes neu
überplant. Die restlichen Flächen östlich der Schleißheimer Straße
werden gewerblich zwischen genutzt, die große Brache westlich der
Schleißheimer Straße wird vorerst für Sportstätten und zur Gewerbegebietserweiterung
vorgehalten.
42 OLYMPIA WOHN PARK, Milbertshofen-Am Hart
Das Bebauungsplanverfahren für
den „Olympia Wohn Park“ läuft seit
Mitte 2012. Auf dem 21.000 m²
großen Grundstück Am Oberwiesenfeld
sollen 350 Miet- und Eigentumswohnungen
und eine Kindertagesstätte
auf rund 41.400 m²
Geschossfläche um einen ruhigen
Gartenhof mit Erkern, Balkonen und Dachterrassen entstehen. Der
Quartiersplatz mit Einzelhandels- und Gastronomieflächen von rund
2.500 m² Geschossfläche wird im Osten, im Westen des insgesamt
20.950 m² großen Areals ein öffentlicher Quartierspark angesiedelt.
Mit dem ersten Bauabschnitt soll im zweiten Quartal 2014 begonnen
werden. Die Gesamtfertigstellung ist für 2016 vorgesehen.
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43 BAYERN-KASERNE, Schwabing-Freimann
Nach der Bürger-Planungswerkstatt
wurden Anfang 2013 die Eckdaten
für den Wettbewerb um die 48 ha
große ehemalige Bayern-Kaserne
beschlossen. Auf dem Gelände sollen
3.000 bis 5.000 Wohneinheiten
entstehen, vernetzte öffentliche und
private Freiflächen sowie soziale Infrastruktureinrichtungen,
darunter neun Kindertagesstätten, ein
Schulzentrum sowie eine Feuerwache. Die Tram 23 wird durch das
Gelände verlängert und Wegeverbindungen für den Fuß- und Radverkehr
geschaffen. Die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr
soll möglichst vollständig über Heidemannstraße und Europark
erfolgen. Der Wettbewerb wird in mehreren Phasen ablaufen und
Anfang 2014 abgeschlossen sein. Danach ist ein weiteres Werkstattgespräch
vorgesehen.
44 KLINIKVIERTEL, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
Der Wettbewerb um den Neubau einer „Portalklinik“ an der Nußbaumstraße,
mit Ambulanzen und einer Notaufnahme für 50.000 Patienten
jährlich sowie 200 interdisziplinär genutzten Betten, ist entschieden.
Sie soll nach Möglichkeit im Jahr 2016 fertig gestellt werden. Komplexere
Fälle der Bereiche Kinderheilkunde, Kinderchirurgie, Gynäkologie,
Mund-, Kiefer- und Gesichtschirurgie sowie der Inneren Medizin und
der Chirurgie werden in den Campus Großhadern verlegt, wo Europas
größtes OP-Zentrum noch in diesem Jahr bezugsfertig sein soll. Danach
wird dort noch ein Zentrum für Geburtshilfe, Kinder- und Jugendmedizin
neu gebaut. In der Innenstadt verbleiben die Kliniken für
Augenheilkunde, Dermatologie, Psychiatrie und Zahnheilkunde. Die
verlassenen Gebäude, darunter viele Altbauten, aber auch neuere Gebäude
in überwiegend weitläufiger Pavillonbauweise, gehören dem
Freistaat Bayern und sollen möglichst für Forschung und Lehre nutzbar
gemacht werden.
45 MESSESTADT RIEM, Trudering
Die Grunderschließung der Baugrundstücke
des 4. Wohnbauabschnitts
ist abgeschlossen, so dass
die ersten privaten Bauvorhaben
Ende 2012 beginnen konnten. Im
Norden des Areals liegen Flächen für
geförderte Mietwohnungen. Sechs
Baufelder im südlichen Bereich sind
für frei finanzierte Wohnungen und Wohnungen nach dem München
Modell reserviert. Im Mittelfeld kommen Baugenossen- und -gemeinschaften
zum Zug. Die weitere Planung für den 5. Bauabschnitt im
Südwesten, die Arrondierung von Kirchtrudering, sowie das Gewerbegebiet
Am Rappenweg wird von der Trassenführung der Ortsumgehung
Kirchtrudering beeinflusst, über die möglicherweise noch im
Mai 2013 entschieden wird. Der Bebauungsplan für die 8,6 ha des 2.
Abschnitts des „Technologieparks Messestadt West“ erlangt Mitte des
Jahres Rechtswirksamkeit. Unmittelbar gegenüber dem Haupteingang
der Messe kann eine Geschossfläche von ca. 77.600 m² erstellt werden.
Derzeit ist hier bereits das „Take-off“ im Bau, dessen 13.700 m²,
davon 12.400 m² Bürofläche, im Herbst 2013 fertiggestellt sein soll.
Zwei der vier Kerngebietsquartiere an der U-Bahnstation Messe Ost
befinden sich noch im Bebauungsplanverfahren. Das 2,8 ha große
Mischgebiet an der Willy-Brandt-Allee wird in der südlichen Hälfte
mit 17.800 m² Wohnungen bebaut. Daneben können hier 34.400 m² für
Verwaltungs- und Gewerbenutzungen realisiert werden. Im für verarbeitendes
Gewerbe und Handwerk vorgesehenen Gewerbegebiet Messestadt
Ost wird ein 2.Bauabschnitt mit 3,2 ha entwickelt.
46 HANNS-SEIDEL-PLATZ, Ramersdorf-Perlach
Die Verhandlungen mit den Eigentümern von rund 30% der Gesamtfläche
der Nordparzelle des Hanns-Seidel-Platzes, der neuen Mitte des
Stadtteils Neuperlach, sind abgeschlossen, so dass der Bebauungsplan
in der ersten Jahreshälfte 2013 Rechtskraft erhalten soll. Der Architektenwettbewerb
läuft zwischen Mai und Dezember 2013. Die Bau-
Ausschreibung ist 2016 geplant, Baubeginn frühestens Mitte 2017.
Mitte 2019 könnte alles bezugsfertig sein.
47 PERLACHER TOR, Ramersdorf-Perlach
Der Bebauungsplan für das Areal an der Carl-Wery-Straße ist rechtskräftig.
Im Kerngebietsbereich ist unter dem Namen „Perlacher Tor“
ein vier Gebäuderiegel umfassender, 6-geschossiger Büro- und Geschäftskomplex
mit Zwischenbauten vorgesehen, der 34.000 m²
Nutzfläche bietet. Im Erdgeschoß können Foyers, Veranstaltungssäle
oder mittelgroße Verkaufsflächen untergebracht werden. Die Büroflächen
werden ab Januar 2014 vermietet. Im Rahmen eines neuen Verkehrskonzepts
muss noch über die Südanbindung Perlach entschieden
werden. Am Bahnhofsplatz ist ein 50 m hohes Hochhaus mit
24.000 m² zulässig. Auf den Wohnbaufeldern westlich der Carl-Wery-
Straße war zunächst eine Altlastensanierung erforderlich, bevor mit
dem Bau von 140 Wohnungen im ersten und 220 im zweiten Bauabschnitt
begonnen werden kann.
48 GLEISHARFE / TRIEBWERK,
Aubing-Lochhausen-Langwied
Das Gebiet unterteilt sich
in das Gewerbeareal „Triebwerk“,
ein 26,3 ha großes
Areal mit denkmalgeschützten
Industriebauten des ehemaligen
Ausbesserungswerks
und das zukünftige Wohngebiet
„Gleisharfe“ für etwa 350
Wohnungen. Der Erhalt der denkmalgeschützten Gebäude ist wirtschaftlich.
Große Teile der vorhandenen Biotopstrukturen sind bereits
planungsrechtlich gesichert. Das Bebauungsplanverfahren für die 8,5
ha große „Gleisharfe“ mit Freiflächen und sozialer Infrastruktur wird
auf der Basis des vorliegenden Wettbewerbsergebnisses eingeleitet.
Erst danach werden die erschlossenen Baufelder an Investoren und
Bauträger veräußert. Baubeginn wird voraussichtlich 2014, Fertigstellung
der ersten Wohnungen 2015 sein. Auf einer 25.000 m² großen
Teilfläche des „Triebwerks“ entsteht ab Mitte des Jahres eine DHL-
Paketzustellbasis mit 7.000 m² Hallen- und Bürofläche, die 2014 in
Betrieb gehen soll. Die Erschließung des Gewerbegebiets für Kraftfahrzeuge
wird ausschließlich von Westen über das Gewerbegebiet
Freiham erfolgen.
49 FREIHAM SÜD, Aubing-Lochhausen-Langwied
Der Gewerbestandort Freiham-Süd ist zu einem großen Teil bereits
bebaut. Der Kiefernhain im Zentrum des Gewerbegebietes gliedert das
Gesamtgebiet in ein nördliches und südliches Feld. Im unmittelbar
von der A96 her erschlossenen Süden befinden sich Fachmärkte und
klassische Gewerbeansiedlungen in Hallen und niedrigen Bürogebäu-
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Immobilienfakten München 2013/2014
den. Die Gewerbeflächen im nördlichen Technologiepark erhalten eine
höhere, kompaktere Bebauung und sind auch von der A99 über die
Bodenseestraße erreichbar. Im Stadtteil-Teilzentrum südlich des S-
Bahnhofs, der Mitte September 2013 in Betrieb genommen wird, wurden
das Ärztehaus und die Wohnanlage „New West Freiham“ bereits
bezogen. Die Gestaltung einer öffentlichen Platzfläche anstelle des
seit 2010 vorhandenen Provisoriums soll in 2014 erfolgen. Die Ausgleichsflächen
und Radwege in und um das Gewerbegebiet werden
bis 2016 fertig gestellt.
50 FREIHaM NORD, 1.REaLISIERUNGSaBSCHNITT,
aUBING-LOCHHaUSEN-LaNGWIED
Das Bauleitplanverfahren für den 1.
Realisierungsabschnitt erfolgt auf
Basis der Ergebnisse der für zwei
Teilbereiche getrennt durchgeführten
Wettbewerbe: Teil A umfasst
das Stadtteilzentrum für den
gesamten neuen Stadtteil sowie
einen überörtlichen Schul- und
Sport-Campus, im Wohnquartier
auf Teilfläche B werden Wohnraum
für etwa 7.500 Personen und ein
Quartierszentrum erstellt. Das
Stadtteilzentrum erhält um einen
quadratischen Stadtplatz gruppierte Hochhäuser mit Einzelhandelsund
Dienstleistungsflächen. Die Schulen öffnen sich zu einer grünen
Mitte, die Sport-anlagen stellen eine Verbindung zum Landschaftraum
her. Die Straßenbahn wird vom nördlichen Boulevard über den Platz
zur Tramhalle mit Glasdach südlich der Bodenseestraße geführt. Das
Wohnband im Norden erhält großzügige Wohnhöfe und bildet den
Übergang zum dichten „Garten-Wohngebiet“ auf Teilfläche B, wo zwischen
einem Grundgerüst aus Alleen, Grünzügen, Wegen und Plätzen
kleine, trapezförmige Wohnquartiere entwickelt werden sollen. Die
zweigeteilten Baufelder ermöglichen vielfältige Einzelgebäude und
öffentlich zugängliche Innenhöfe. Das Quartierszentrum erstreckt
sich mit zwei Plätzen von der Tram-Haltestelle bis in die Mitte des
Gebietes. Baubeginn wird voraussichtlich 2014 sein.
51 aUBING MITTE, aUBING-LOCHHaUSEN-LaNGWIED
Baubeginn für das neue Wohnquartier
auf dem 5,4 ha großen Gebiet
südlich des S-Bahnhofs Aubing
könnte 2014/2015 sein. Nach Abschluss
des Wettbewerbs beginnt
Mitte 2013 die Bürgerbeteiligung
im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens,
das voraussichtlich in
2014 abgeschlossen sein wird. Der
alte Baumbestand soll erhalten und eine große, zusammenhängende
Grünfläche mit Spielplätzen gestaltet werden. Kinderbetreuungseinrichtungen
und ein kleines Quartierszentrum sind ebenfalls eingeplant.
Wohnbauland steht im Umfang von 35.000 m² zur Verfügung.
Bei einer geplanten Geschossfläche von 42.000 m² können etwa 450
Wohneinheiten entstehen. Auf Straßen innerhalb des Gebiets wird
verzichtet. Für den Fortbestand der derzeitigen Zwischennutzung auf
dem Gelände der Telekom, des beliebten „Funparks West“, hat die
Stadt dem Betreiber Ersatzflächen auf dem Gelände des Ausbesserungswerks
Neuaubing oder im Gewerbegebiet Freiham angeboten.
52 aUBING-OST-STRaSSE,
aUBING-LOCHHaUSEN-LaNGWIED
Auf dem fast 10 ha großen ehemaligen
Bahngelände entstehen ab
2013 etwa 500 neue Wohnungen in
zwei-, drei- und viergeschossigen
Wohneinheiten, darunter 15% Einfamilien-
und Doppelhäuser, 49%
Reihen- und Kettenhäuser sowie
36% Geschosswohnungen. Einige Stadthäuser mit maximal 160 m²
sind für Senioren-WGs vorgesehen. Auch Atrium- oder Punkthäuser
können umgesetzt werden. Rund 20 % der fast 50.000 m² Wohnfläche
werden im geförderten Wohnungsbau, knapp 10% im München Modell
realisiert. Flächen für einen kleinen Vollsortimenter oder mehrere
kleine Geschäfte sind am Quartiersplatz im Zentrum vorgesehen, kleinteilige
Nahversorgung kann auch an der Nord-Süd-Spange in die
Wohnnutzung integriert werden. Den Eingang ins Quartier bildet ein
Platz am S-Bahn-Haltepunkt, wo auch eine der Kindertagesstätten
liegt. Ein Netz an öffentlichen Räumen mit Promenaden, Plätzen, verkehrsberuhigten
Gassen und Wohnhöfen durchzieht das Quartier.
Mehr als 40% des Grundstücks wird Grünfläche. Im Süden wird zudem
eine Biotopfläche zum Schutz seltener Tier- und Pflanzenarten eingerichtet.
Eine Lärmschutzwand entlang der Bahnlinie ist empfohlen. Das
Schulungszentrum der Deutsche Bahn AG wurde ins Gebiet integriert.
53 SIEMENS kONZERNZENTRaLE, MaXVORSTaDT
Zwischen der klassizistischen Platz- und Bebauungsstruktur um den
Wittelsbacher Platz wird derzeit die Konzernzentrale von Siemens
wegen Überalterung abgerissen. Die Rohbaufertigstellung der 45.500
m² Geschossfläche soll im September 2014 abgeschlossen sein, die
Fertigstellung ist für Ende 2015, der Bezug des neuen Komplexes
durch rund 1.200 Mitarbeiter für Januar 2016 vorgesehen. Siemens
lässt einen zukunftsweisenden Gebäudekomplex unter Anwendung
innovativer Maßnahmen errichten und schafft eine attraktive Wegeverbindung
zwischen dem historischem Stadtkern und dem Kunstareal
in der Maxvorstadt.
54 GERBERaU, aLLaCH-UNTERMENZING
Baubeginn für 320 Eigentumswohnungen mit einer Geschossfläche
von 29.000 m² in einem parkähnlichen Grünzug, einen Quartiersplatz
mit sozialer Infrastruktur und ca. 1.200 m² Einzelhandelsverkaufsfläche
wird im Herbst 2013 sein. Der bisherige Parkplatz der Firma MAN
wird durch eine Parkgarage mit 1.400 Stellplätzen ersetzt.
55 OSRaM-ZENTRaLE, UNTERGIESING-HaRLaCHING
Nach dem Umzug der Firma Osram ins m.pire in der Parkstadt Schwabing
in 2012 soll der ehemalige Standort an den Isarauen für Wohnzwecke
umgewidmet werden. Zunächst muss auch bei Flächen in
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Privateigentum geprüft werden, ob von städtischen Fachreferaten
gemeldete Bedarfe aus der Umgebung berücksichtigt werden können
(SoBoN).
56 SCHWABINGER CARRÉ, Schwabing-West
Der seit seiner Entstehung in den 1970er Jahren als Schleißheimer
Karree bekannte 32.000 m² große Gebäudeensemble wird seit Herbst
2012 revitalisiert und umgebaut, sowie in Teilbereichen einer neuen
Nutzung zugeführt. Im ersten nördlichen Bauabschnitt entstehen
rund 15.500 m² Einzelhandels- und Bürofläche, die unter anderem
vom Oberlandes- und Arbeitsgericht genutzt werden. Im südlichen
Bereich entstehen im zweiten Bauabschnitt auf 14.500 m² Mietwohnungen
und Mikroappartements sowie Eigentumswohnungen. Die
bestehenden Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss werden saniert
und erweitert. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnittes ist für Anfang
2014 vorgesehen, der 2. Bauabschnitt beginnt anschließend.
57 GESUNDHEITSZENTRUM GIESING, Obergiesing
Am Giesinger Bahnhofsplatz entsteht seit Ende 2012 als Ergänzung
des 2009 eröffneten, 8.300 m² großen Fachärztehauses der zweite
Bauabschnitt des Gesundheitszentrums mit einer Geschossfläche von
4.200 m² für Einzelhandels- und Praxisflächen. Die Fertigstellung ist
im Frühjahr 2014 vorgesehen.
58 HEIZKRAFTWERK, Obersendling
Der Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss über eine Gesamtgeschossfläche
zwischen 114.000 m² und 134.000 m² auf einer Plangebietsfläche
von zusammen 15 ha, davon 80.000 m² bis 99.000 m²
Wohnen, wurde Mitte 2012 gefasst. Derzeit wird bereits an einer architektonisch
interessanten Ausstellungsfläche im Gebäudesockel des
ehemaligen Heizkraftwerks gearbeitet. Auf dessen Hauptgebäude soll
ein Restaurant mit Terrasse entstehen. Der 80 Meter hohe Doppelschornstein
ist für Bürolofts geeignet. Die unbebaute, ca. 8 ha große
Teilfläche an der Drygalski-Allee wird in ein Wohn- und Arbeitsquartier
mit 800-1.000 Wohnungen sowie Büros und Gewerbeflächen für bis
zu 1.000 Arbeitsplätze umgewandelt. Die Höhe der neu geplanten Bebauung
soll sich im Bereich zwischen fünf und sieben Geschossen bewegen.
Ergänzend sind baulich integrierte oder frei stehende Wohnhochhäuser
mit maximal 17 Geschossen möglich. Der zweistufige
Wettbewerb hierfür wird im Mai 2013 abschließend entschieden. Das
anschließende Bebauungsplanverfahren kann 2014 abgeschlossen sein.
59 CONNEX, Milbertshofen-Am Hart
Der Bürogebäudekomplex nahe der BMW-Hauptniederlassung mit
Flächeneinheiten von ca. 120 m² bis 18.400 m² wird voraussichtlich
Mitte 2015 fertiggestellt. Zum Objekt gehört ein begrünter Innenhof
mit Sitzmöglichkeiten, der auch für Firmenveranstaltungen und
Events genutzt werden kann. Darüber hinaus ist eine Gastronomieeinrichtung
geplant. Das 1. UG mit einer Raumhöhe von 4 m ist für den
Einbau von Hebebühnen und als Labor- / Werkstattflächen geeignet.
60 NEUER HAUPTBAHNHOF, Ludwigsvorstadt
Der Bau der zweiten S-Bahn-Stammstrecke ist weitgehend beschlossen.
Letzte Fragen der Finanzierung von ungeplant höheren Kosten
müssen noch geklärt werden. Da für den Bahnhofsneubau nach der
Umplanung des Wettbewerbssieger-Entwurfs um 60% reduzierte Kosten
veranschlagt werden, wurde das Büro beauftragt, auch unabhängig
vom Stammstreckenbau weiter zu planen. Wenn nun doch beide
Bauvorhaben realisiert werden können, sollen sie synchronisiert werden.
Unterdessen wird das Zwischengeschoss am Hauptbahnhof bis
2015 komplett saniert. Bleibt es beim bisherigen Zeitplan, wird der
Bahnhof von Mitte 2015 bis 2021 in mehreren Modulen runderneuert.
61 MOOSACHER NAHVERSORGUNGSZENTRUM - MONA,
Moosach
Auf einer Grundstücksfläche von 7.500 m² soll unmittelbar neben
dem „Olympia-Einkaufszentrum“ bis Anfang 2015 ein Bürobau mit
integrierter Nahversorgung und 24.000 m² oberirdischer Geschossfläche
entstehen. Die geplante Aufteilung sieht 8.000 m² für Einzelhandel,
Gastronomie und Dienstleistungen, 8.000 m² für Büros sowie
1.400 m² für Praxisflächen vor. Integriert wird eine oberirdische Parkgarage
mit 190 Pkw-Stellplätzen. Lebensmitteldiscounter und Drogeriemarkt
liegen im Untergeschoss, das einen direkten Zugang zum
U-Bahn-Geschoss erhält.
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