Bebauungsplan - Textlicher (1.010 KB) - .PDF - Ossiach

Zahl: 031­2/2008 Ossiach, am 14.02.2008
VERORDNUNG
des Gemeinderates der Gemeinde OSSIACH vom 14.02.2008, Zahl 031­2/2008,
mit der ein
TEXTLICHER BEBAUUNGSPLAN
für das Gebiet der Gemeinde Ossiach erlassen wird.
Auf Grund der §§ 24 bis 27 des Gemeindeplanungsgesetzes 1995, LGBl. Nr. 23, in
der geltenden Fassung des Gesetzes 88/2005, wird verordnet:
§ 1
Wirkungsbereich
(1) Dieser textliche Bebauungsplan gilt für alle im Flächenwidmungsplan der Gemeinde
Ossiach als Bauland festgelegten Flächen.
(2) Ausgenommen sind jene Bauflächen, deren Bebauung durch Teilbebauungspläne
geregelt wird.
§ 2
Mindestgröße der Baugrundstücke
(1) Als Baugrundstücke gelten Grundstücke, die entweder vollflächig als Bauland
gewidmet oder jene Teile von Grundstücken, die als Bauland festgelegt sind.
(2) Die Mindestgröße der Baugrundstücke beträgt:
a) bei offener Bebauungsweise 600 m²
b) bei halboffener Bebauungsweise 450 m²
c) bei geschlossener Bebauungsweise 350 m²
(3) Die gemäß Abs. 2 lit. a) erforderliche Mindestgröße eines Baugrundstückes
setzt darüber hinaus eine entsprechende Konfiguration desselben voraus.
Insbesondere darf die durchschnittliche Mindestbreite von 16,0 m nicht unterschritten
werden.

(4) Die angeführten Mindestmaße können bei im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser
Verordnung bereits bestehenden Baugrundstücken unterschritten werden,
wenn die übrigen Bestimmungen des Bebauungsplanes eingehalten werden
und öffentliche Interessen nicht entgegenstehen.
(5) Die Bestimmungen der Abs 2 und 3 gelten nicht für Baugrundstücke, auf
denen Objekte oder sonstige bauliche Anlagen errichtet werden, welche
öffentlichen Interessen dienen, wie z.B. Objekte oder Anlagen der Gemeindewasserversorgung,
der Abwasserbeseitigung, der Energieversorgung, Objekte
für die Feuerwehren und ähnliches.
Von der Regelung der Abs 2 und 3 sind ferner auch Gebäude und bauliche
Anlagen, wie Garagen, Carports, Garten­ und Gerätehütten u.ä. ausgenommen,
wenn andere Bestimmungen des Bebauungsplanes nicht entgegenstehen.
(6) Die vorstehenden Bestimmungen der Abs. 3 bis 5 sind bei Teilung bereits bebauter
Grundstücke nicht anzuwenden, wenn eine offensichtliche Umgehung
des Bebauungsplanes in Bezug auf die Grundstücksgröße zu erwarten ist.
§ 3
Bauliche Ausnutzung der Grundstücke
(1) Unter baulicher Ausnutzung versteht man das Verhältnis der Summe der
Bruttogeschoßflächen zur Baugrundstücksgröße unter Einbeziehung von
Garagen, Nebengebäuden, Wirtschaftsgebäuden und dgl. Ausgenommen sind
Terrassen, Balkone und Eingangsüberdachungen und dgl.
(2) Bei der Berechnung der Größe von Grundstücken sind nur jene Grundstücksteile
zu berücksichtigen, die als Bauland gewidmet sind.
(3) Auf Baugrundstücken dürfen nachstehende Geschoßflächenzahlen nicht überschritten
werden:
Bebauungsweise
Dorfgebiet
Wohngebiet
Kurgebiet
Geschäftsgebiet,
Kurgebiet rein,
Kurgebiet in der
Zone 1 und 2
Gewerbegebiet
Punktwidmung
< 200 m²
offene 0,6 0,5 0,45 0,8 2,0
halboffene 0,7 0,6 0,5 0,9 0,8 ­
geschlossene ­ 0,7 ­ 1,0 ­
(4) In Fällen, bei denen die bauliche Ausnutzung von Baugrundstücken, die bereits
bebaut sind, nach den Bestimmungen dieser Verordnung schon überschritten
ist, sind Umbauten und Verbesserung an Gebäuden, jedoch keinerlei
Erweiterungen, zulässig.
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(5) Weisen die Bebauungen der anrainenden Baugrundstücke bereits höhere als
die im Absatz 3 festgelegten Werte auf, so ist die Anhebung der Werte bis auf
den Mittelwert dieser Nachbargrundstücke zulässig.
(6) Jene Flächen der Geschoße eines Gebäudes, deren Rohdeckenoberkante
mehr als 1,0 m aus dem Urgelände herausragt, werden in die Berechnung
einbezogen, nicht aber Flächen von Räume, die unter dem Gelände liegen.
(7) Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschoßflächen mit einer Rohbauhöhe
von über 2,00 m werden in die Berechnung miteinbezogen und wie unter Abs.
1 berechnet.
(8) Bei der Berechnung der baulichen Ausnutzung sind mit dem Baugrundstück
zusammenhängende Grundstücke des selben Eigentümers nur dann zu berücksichtigen,
wenn die katastralmappenmäßig vorhandenen Grundstücksgrenzen
zwischen dem Baugrundstück und den mit zu berücksichtigenden
Anschlussgrundstücken überbaut werden und die Widmung mit der beabsichtigten
Bauführung übereinstimmt. Grundstücke, welche durch eine Verkehrsfläche
getrennt sind, gelten im Sinne dieser Verordnung als nicht zusammenhängend.
(9) Für die Verbauung von Baugrundstücken, bei denen die Bruttogeschoßfläche
von 1.000 m² überschritten wird, ist vor Freigabe der Bebauung ein grafischer
Teilbebauungsplan zu erstellen.
§ 4
Bebauungsweise
Die Bebauung hat je nach den örtlichen Gegebenheiten in offener, halboffener oder
geschlossener Bebauungsweise zu erfolgen.
(1) Als offene Bebauungsweise ist jene anzusehen, bei der alleinstehende Gebäude
oder bauliche Anlagen innerhalb der Baulinien zur Errichtung gelangen
sollen.
(2) Als halboffene Bebauungsweise ist jene anzusehen, bei welcher Gebäude
oder bauliche Anlagen an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet
werden.
(3) Als geschlossene Bebauungsweise ist jene anzusehen, bei der Gebäude
oder bauliche Anlagen an zwei oder mehreren gemeinsamen Grundstücksgrenzen
errichtet werden (z.B. Reihenhäuser). Die geschlossene Bebauungsweise
ist nur auf Grundstücken mit der Widmung „Bauland Wohngebiet“ bzw.
„Bauland Kurgebiet“ innerhalb der Zone 1 und 2, „Bauland Geschäftsgebiet“
und „Bauland Kurgebiet rein“ zulässig.
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(4) Die halboffene oder geschlossene Bebauungsweise ist darüber hinaus nur
zulässig, wenn:
­ gemeinsam gebaut wird,
­ die Zustimmung des Grundstücksnachbarn gegeben ist oder
­ ein Objekt bereits an der jeweiligen Grundstücksgrenze am Nachbargrundstück
besteht. Dabei bleibt die Bebaubarkeit an der Grenze eingeschränkt
auf die Länge des bestehenden Objektes.
§ 5
Anzahl der Geschoße
(1) Die zulässige Anzahl der Geschoße richtet sich
a) nach dem unmittelbar angrenzenden dominierenden Objektbestand,
und beträgt in allen Fällen:
­ innerhalb der Zonen 1 und 2: max. 4,0 Geschoße und
­ im übrigen Bauland : max. 3,0 Geschoße.
(2) Der Geschoßanzahl sind Geschoße mit einer maximalen Geschoßhöhe von
3,50 m zugrunde gelegt, Mehrhöhen werden als weitere Geschoße berechnet.
Dachaufbauten (wie z.B. Dachböden) bis zu einer max. Raumhöhe von
2,40 m werden nicht als Geschoß gerechnet.
(3) Auf die Geschoßanzahl sind alle Geschoße anzurechnen, deren Rohdeckenoberkante
­ mehr als 1,00 m ihrer Höhe über das anschließende Urgelände hinausragt
oder
­ als freistehendes Geschoß ausgebildet ist.
(4) Bei bebauten Grundstücken, bei denen die Anzahl der Geschoße bereits überschritten
ist, sind Umbauten und Verbesserungen nur zulässig, wenn die bestehende
Geschoßanzahl nicht überschritten wird.
(5) Im Gewerbegebiet beträgt die maximale Gebäudehöhe 10,0 m. Abweichungen
sind zulässig, wenn dadurch Interessen des Orts­ und Landschaftsbildes nicht
berührt werden.
(6) Die maximale Baukörperhöhe für eine drei­geschoßige Bebauung beträgt vom
Urgelände gemessen 12,0 m.
(7) Die maximale Baukörperhöhe für eine vier­geschoßige Bebauung beträgt vom
Urgelände gemessen 15,0 m.
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§ 6
Ausmaß der Verkehrsflächen
(1) Die nutzbare Fahrbahnbreite von neu anzulegenden Erschließungsstraßen hat
mindestens 6,0 m zu betragen. Die erforderlichen Böschungsflächen in
Hanglagen verbleiben innerhalb des Baugrundstückes.
(2) Am Ende von Stichstraßen mit einer Länge von über 25,0 m, sind funktionsfähige
Umkehrplätze laut Anlage vorzusehen. In Abhängigkeit der örtlichen
Gegebenheiten ist ein Lkw­tauglicher Umkehrplatz vorzusehen.
(3) An Pkw­Abstellplätzen werden gefordert:
a) Je Wohneinheit (Wohnungen, Appartements, Ferienwohnungen etc.) bis
30 m² ist auf dem Grundstück oder in dessen unmittelbarer Nähe ein Pkw­
Abstellplatz, bei über 30 m² zwei Pkw­Abstellplätze vorzusehen.
b) Bei Gaststätten, Restaurants, Cafe's und dergleichen für 10,0 m² Gastraumfläche
(Sitzterrassen und Gastgärten sind ausgenommen) ein Pkw­
Abstellplatz.
c) Bei Beherbergungs­ und Hotelbetrieben ist pro Gästezimmer ein Pkw­Abstellplatz
vorzusehen.
d) Für Pensionsbetriebe und ähnliche Betriebe, bei welchen Gasträume ausschließlich
für eigene Gäste vorgesehen sind, wird die zusätzliche Forderung
von Pkw­Abstellplätze für je 10,0 m² Gastraumfläche neben der Bewertung
nach lit.b nicht gestellt.
e) Bei Geschäften und dergleichen ist für je 30 m² Geschäfts­, Büro­ und
Werkstättenfläche (ohne Lagerraum und Treppen) ein Pkw­Abstellplatz
nachzuweisen.
f) Zusätzlich zu den in lit. b bis e geforderten Stellplätzen sind je Beschäftigten
1 Stellplatz vorzusehen.
(4) Bei Bauvorhaben, die speziellen gewerblichen und anderen hier nicht näher
bezeichneten Zwecken dienen (wie z.B. Sportplätze, Konferenzzentrum etc.)
oder aus Sicht der Baubehörde eine höhere Anzahl erfordern, muss die Anzahl
der Parkplätze gesondert nach § 18 Abs 5 K­BO 1996 idgF. ermittelt werden
und ist diese in jedem Einzelfall im Baubescheid festzulegen.
(5) Einfahrten sind so zu gestalten, dass das Abstellen zumindest eines Pkw’s vor
dem Einfahrtstor auf eigenem Grund sichergestellt ist.
(6) Alle Parkplätze und Abstellflächen müssen bei voller Auslastung erreicht und
wieder verlassen werden können.
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(7) Ist der Nachweis der Stellplätze auf dem Baugrundstück des Bauvorhabens
nicht möglich, ist ein adäquater anderer Stellplatznachweis in unmittelbarer
Nähe zu erbringen.
§ 7
Baulinien
(1) Baulinien sind jene Grenzlinien eines Baugrundstückes, innerhalb derer Gebäude
und bauliche Anlagen errichtet werden dürfen.
(2) Baulinien zu öffentlichen Verkehrsflächen
a) Der Abstand der Baulinie bei Nebengebäuden und Garagen zu Straßen
und Wegen hat mindestens 3,00 m zu betragen, wenn die Ausfahrt nicht
unmittelbar auf die Straße erfolgt. Dieser Wert kann bis auf 1,00 m unterschritten
werden, wenn das zu errichtende Gebäude nicht höher als
3,00 m Traufenhöhe, bei maximaler Firsthöhe von 3,50 m zur angrenzenden
Parzelle aus dem Gelände ragt.
b) Bei Nebengebäuden und Garagen, bei denen die Ausfahrt unmittelbar auf
die Straße erfolgt, verläuft die Baulinie in einem rechtwinkeligen Abstand
von mind. 6,00 m vom Straßenrand. Dies gilt sinngemäß auch für Einfriedungen
bei Einfahrten.
c) Bei Flugdachkonstruktionen wie z.B. Carports, überdeckte Zugänge, Wetterdächer,
Pergolen udgl. ist ein Mindestabstand von 1,00 m von der
Dachaußenkante gemessen zum Straßenrand im Sinne des Kt. Straßengesetzes
einzuhalten. Für die Bauhöhen gilt lit. a sinngemäß.
d) Die Einfriedung entlang von Straßen ist soweit zurückversetzt zu errichten,
dass ­ gemessen von der Straßenachse ­ ein Abstand von mindestens
3,50 m eingehalten wird bzw. ist ein Mindestabstand von 1,00 m vom
Straßenrand einzuhalten (lt. Kärntner Straßengesetz).
e) Von den gemäß lit. a und c festgelegten Baulinien darf insoweit abgewichen
werden, als eine durch bereits bestehende Baulichkeiten oder
bauliche Anlagen gegebene Baulinie entlang der Straße eingehalten wird
und Interessen des Ortsbildes oder des Verkehrs nicht entgegenstehen.
Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Einfriedungen.
(3) Nebengebäude, Garagen und/oder Carports (definiert durch § 6 Abs. 2, lit. b
der K­BV idgF) mit einer Flachdachoberkante bzw. Traufenhöhe bis max.
3,0 m (max. Firsthöhe 3,50 m) und über eine Länge von max. 11,0 m dürfen
bis zu einem Abstand von 0,6 m an die Nachbargrundstücksgrenze errichtet
werden, soferne Interessen des Orts­ und Landschaftsbildes nicht entgegenstehen.
(4) Bauliche Stützanlagen an der Grundstücksgrenze dürfen eine maximale Höhe
von 1,5 m aufweisen.
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(5) Die übrigen Baulinien von Gebäuden und baulichen Anlagen zu Nachbargrundstücken
sind entsprechend den Kärntner Bauvorschriften festzulegen.
§ 8
Grünflächen
(1) Für jedes Baugrundstück sind Grünanlagen im Ausmaß von mindestens 30 %
des Baugrundstückes vorzusehen (Liegeflächen, Sitzflächen, Spielflächen,
Grünanlagen und dergleichen).
§ 9
Dachformen
(1) Grundsätzlich sind alle Dachformen zulässig, wenn nicht sonstige öffentliche
Interessen (Ortsbild) entgegenstehen.
§ 10
Sonstige Gestaltungsfestlegungen
(1) Auf geneigten Dächern sind Solaranlagen oder andere Aufbauten in die Dachfläche
­ in der Neigung derselben ­ zu integrieren oder mit einer maximalen
Neigungsdifferenz von 10 ° anzubringen.
Bei einer anderen Situierung an geneigten Dächern ist ein Gutachten der Ortsbildkommission
einzuholen.
(2) Die farbliche und bauliche Fassadengestaltung hat sich am bestehenden Ortsbild
zu orientieren.
(3) Stützmauern dürfen eine Höhe von max. 2,5 m aufweisen, ausgenommen
Stützmauern an der Grundstücksgrenze (siehe § 7 Abs 4).
§ 11
Einfriedungen
(1) Die Höhe von bewilligungsfreien Einfriedungen in Leichtbauweise darf max.
1,50 m über dem anschließenden Gehsteig­, Straßen­ oder Anrainergrundstückniveau
betragen.
(2) Einfriedungen über 1,50 m Höhe sind bewilligungspflichtig, die genaue Festlegung
der Höhe erfolgt im Baubewilligungsverfahren.
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Zahl: 031­2/2008 Ossiach, am 14.02.2008
ERLÄUTERUNGEN
zum
„ Textlichen Bebauungsplan“
1 ALLGEMEINES
Die vorliegende Verordnung ist als textlicher Bebauungsplan für das Gemeindegebiet
Ossiach zu verstehen.
Beabsichtigt sind eine geordnete Nutzung von Grund und Boden, zugleich eine wirtschaftliche
Versorgung und Entsorgung des Baulandes, sowie dessen verkehrsmäßige
Erschließung, wobei besonders Bedacht auf die bestehende Baustruktur genommen
wird.
Die rechtliche Grundlage des Bebauungsplanes findet sich in den §§ 24 bis 27 des
K­GplG 1995, LBGl. Nr. 23/1995 i.d.F. LGBl. Nr. 88/2005.
Nach § 24 Abs 1 leg. cit. hat der Gemeinderat für die als Bauland gewidmeten Flächen
mit Verordnung Bebauungspläne zu erlassen (VO ­ §1).
Der Bebauungsplan darf dem Flächenwidmungsplan nicht widersprechen. Er hat die
Bebauung entsprechend den örtlichen Gegebenheiten nach den Grundsätzen der
Wirtschaftlichkeit, der geordneten Siedlungsentwicklung, der sparsamen Verwendung
von Grund und Boden und der räumlichen Verdichtung der Bebauung sowie
unter Berücksichtigung der Erfordernissen des Orts­ und Landschaftsbildes festzulegen.
Der Bebauungsplan für das Kurgebiet hat insbesondere auch auf die Erfordernisse
des Tourismus und auf die Erholungsfunktion Bedacht zu nehmen.
Nach § 24 Abs 3 kann der Gemeinderat für einzelne Grundflächen oder zusammenhängende
Teile des Baulandes einen Teilbebauungsplan erlassen, wenn das zur
Sicherstellung einer geordneten Bebauung erforderlich ist.
Nach § 24 Abs 4 ist die Erlassung von Teilbebauungsplänen für die gemäß § 5 im
Grünland gesondert festgelegten Flächen zulässig.
Ein Teilbebauungsplan ist gemäß § 24 (3) jedenfalls zu erlassen
1. für unbebaute Teile des Baulandes mit einer zusammenhängenden Grundfläche
von mehr als 10.000 m² vor dem Beginn deren Bebauung oder
2. für sonstige zusammenhängende Teile des Baulandes, in denen dies auf
Grund der besonderen örtlichen Verhältnisse zur Erhaltung oder Gestaltung
des Orts­ oder Landschaftsbildes erforderlich ist oder

3. vor der Freigabe eines Aufschließungsgebietes oder einer Aufschließungszone
mit einer zusammenhängenden Gesamtfläche von mehr als 10.000
m².
Der Gemeinderat darf mit Verordnung gemäß § 31a (1)
1. für unbebaute Grundflächen mit einer zusammenhängenden Gesamtfläche
von mehr als 5.000 m² oder
2. für Bauvorhaben mit einer Bruttogesamtgeschoßfläche von mehr als
2.500 m² oder
3. mit einer Baumasse von mehr als 7.500 m³, die auf einem oder auf mehreren
zusammenhängenden Grundstücken ausgeführt werden sollen,
eine integrierte Flächenwidmungs­ und Bebauungsplanung durchführen, wenn dies
im Interesse der Zweckmäßigkeit, Raschheit und Einfachheit gelegen ist.
Durch § 25 des Gemeindeplanungsgesetzes werden die inhaltlichen Regelungen von
Bebauungsplänen festgelegt. Gemäß Abs 1 sind eine Reihe von Bestimmungen in
jeden Bebauungsplan aufzunehmen. Es sind dies:
‣ die Mindestgröße der Baugrundstücke (VO § 2),
‣ die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke (VO § 3),
‣ die Bebauungsweise (VO § 4),
‣ die Geschoßanzahl oder die Bauhöhe (VO § 5),
‣ das Ausmaß der Verkehrsflächen (VO § 6).
Wenn es im Interesse einer geordneten Siedlungsentwicklung erforderlich ist, dürfen
im textlichen Bebauungsplan auch solche Bebauungsbedingungen nach Abs 2 festgelegt
werden, deren Festlegung ohne zeichnerische Darstellung möglich ist.
Gemäß § 25 Abs. 2 leg.cit. dürfen im Teilbebauungsplan je nach den örtlichen Erfordernissen
folgende weitere Bebauungsbedingungen festgelegt werden:
‣ der Verlauf der Verkehrsflächen,
‣ die Begrenzung der Baugrundstücke,
‣ die Baulinien, das sind die Grenzlinien auf einem Baugrundstück, innerhalb
derer Gebäude errichtet werden dürfen (VO § 7)
‣ die Erhaltung und Schaffung von Grünanlagen und Vorgaben für die Geländegestaltung
(VO § 8),
‣ die Lage von Spielplätzen und anderen Gemeinschaftseinrichtungen,
‣ Vorgaben für die äußere Gestaltung baulicher Vorhaben (Firstrichtung, Dachform,
Dachdeckung, Dachneigung, Farbgebung u.ä.) (VO § 9),
‣ die Höhe der Erdgeschoßfußbodenoberkante für Wohnungen, Gemeinschaftsräume
u.ä.,
‣ die Art der Nutzung von Gebäuden (Wohnungen, Handelsbetriebe, Dienstleistungsbetriebe
u.ä.) und der Ausschluss bestimmter Nutzungen zur Erhaltung
oder Schaffung vielfältiger innerörtlicher Strukturen,
‣ Vorkehrungen zur Erhaltung, Gestaltung charakteristischer Stadt­ und Ortskerne,
wie Festlegungen über die Dachform, Dachdeckung, Arkaden, Lauben,
Balkone und Farbgebung.
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Wenn es die örtlichen Gegebenheiten und die Interessen einer geordneten Siedlungsentwicklung
erfordern, dürfen im Teilbebauungsplan auch vom textlichen Bebauungsplan
abweichende Bebauungsbedingungen festgelegt werden.
Für das Verfahren betreffend die Verordnung eines Bebauungsplanes gelten die Bestimmungen
des Gemeindeplanungsgesetzes. Demnach ist der Entwurf des Bebauungsplanes
durch vier Wochen im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht aufzulegen.
Die Auflage ist durch Kundmachung bekannt zu geben. Die während der
Auflagefrist beim Gemeindeamt gegen den Entwurf schriftlich eingebrachten Einwendungen
sind vom Gemeinderat bei der Beratung über den Bebauungsplan in Erwägung
zu ziehen. Es handelt sich hierbei um formelle Vorschriften, die unbedingt
einzuhalten sind. Die Genehmigung ist zu versagen, wenn der Bebauungsplan
a) dem Flächenwidmungsplan widerspricht,
b) überörtliche Interessen, insbesondere im Hinblick auf den Landschaftsschutz,
verletzt oder
c) sonst gesetzwidrig ist.
Die Genehmigung des Bebauungsplanes ist im amtlichen Verkündblatt des Landes
kundzumachen und tritt mit Ablauf des Tages der Kundmachung in Kraft. Ausfertigungen
der genehmigten Bebauungspläne sind der Bezirkshauptmannschaft und der
Landesregierung zu übermitteln.
Für die Änderung des Bebauungsplanes gelten die gleichen Verfahrensnormen.
Festzuhalten, dass auch die Aufhebung von Bebauungsplänen der Genehmigung
der Bezirkshauptmannschaft bedarf. Gegen Entscheidungen der Bezirkshauptmannschaft
ist die Berufung an die Landesregierung zulässig.
Der Bebauungsplan hat die Wirkung, dass Bewilligungen nach der Kärntner Bauordnung
zulässig sind, wenn sie dem Bebauungsplan nicht widersprechen. Entgegen
den Bestimmungen des Bebauungsplanes erlassene Bescheide sind mit Nichtigkeit
bedroht.
2 GRUNDLAGENFORSCHUNG
Dem Entwurf des textlichen Bebauungsplanes wurde eine Bestandsanalyse auf der
Basis von Erhebungen im Rahmen der Erstellung des örtlichen Entwicklungskonzeptes,
des Flächenwidmungsplanes sowie einer Raumanalyse anhand von Luftbildaufnahmen
zu Grunde gelegt.
Die Raumanalyse der Gemeinde Ossiach ergibt folgende charakteristische Strukturen:
a) organisch entwickelte dörfliche Ortskerne
Mit Baukörpern bis zu drei Geschoßen und großen Kubaturen (überformte
landwirtschaftliche Hofstellengebäude). Als Dachformen treten überwiegend
Sattel­ und Walmdächer auf. Deckungsart und ­farbe sind sehr unterschiedlich.
b) touristische Schwerpunktbereiche
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Mit zum Teil verdichteter Bebauung. Zwei­, drei­ bis vier­geschoßige Bebauung
mit größeren Baukubaturen. Zu diesem Bereich zählt auch der Hauptort
mit dem Stift Ossiach und der Forstschule Ossiach. In dieser Zone finden sich
bei touristischen und öffentlichen Einrichtungen auch großflächige Flachdächer.
c) Gebiete mit reinen Wohnbereichen
Dabei handelt es sich um verdichtete Bebauungsbereiche, von Wohnbaugenossenschaften
als eine Einheit errichtet. Die Gebäudehöhen liegen bei
zwei bis drei Geschoßen. Als Dachformen herrschen Sattel­ und Walmdach
vor.
d) restliches Siedlungsgebiet
In diesem finden sich unterschiedlichste Bauten von ein bis vier Geschoßen,
wobei überwiegend das typische Ein­ und Zweifamilienhaus mit 2 Geschoßen
vorzufinden ist.
3 ZIELSETZUNG
Der textliche Bebauungsplan ist als allgemeiner Bebauungsplan zu verstehen. Er ist
ein Raumordnungsinstrument mit dem der überwiegende Teil aller Bauanträge abgehandelt
werden kann.
Er ist eine generelle Norm, mit der Planungssicherheit und ­kontinuität sichergestellt
wird. Der textliche Bebauungsplan soll für die Vielzahl an kleineren und mittelgroßen
Bauvorhaben Geltung haben, die aufgrund der geringen Kubatur und der Kleinfähigkeit
der Baugrundstücke keine wesentliche Beeinträchtigung des Orts­ oder Landschaftsbildes
erwarten lassen.
Der sorgfältige Umgang mit dem vorhandenen attraktiven Orts­ und Landschaftsbild
ist eine wesentliche Zielsetzung der Gemeinde Ossiach, um die lebenswichtige Basis
für eine nachhaltige touristische Nutzung zu gewährleisten. Bauvorhaben mit großen
Kubaturen, die in der Lage sind, das Orts­ und Landschaftsbild massiv zu beeinträchtigen,
sollen nur auf der Grundlage eines Teilbebauungsplanes genehmigungsfähig
sein, wobei im besonderen auf die örtlichen Gegebenheiten Rücksicht genommen
werden kann.
4 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN EINZELNEN BESTIMMUNGEN
Zu § 1 ­ Wirkungsbereich
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Die Verordnung gilt für alle im Flächenwidmungsplan als Bauland im Sinne des § 3
des K­GplG 1995 festgelegten Flächen, auch für jene Flächen, die erst in späterer
Folge als Bauland gewidmet werden.
Ausgenommen von der Wirksamkeit sind Baulandbereiche, für die Teilbebauungspläne
verordnet sind. Für diese Bereiche gelangt der generelle Bebauungsplan nicht
oder nur subsidiär zur Anwendung.
Zu § 2 ­ Mindestgröße der Baugrundstücke
Bei der Mindestgröße der Grundstücke werden die untersten Grenzwerte angegeben,
die nicht unterschritten werden dürfen. Auf die Regelung des Grundstücksteilungsgesetzes
wird dabei Rücksicht genommen. Mit der relativ niedrigen
Ansetzung der Mindestgröße wird den Intentionen der Raumordnung, die eine Verdichtung
der Verbauung anstrebt, sowie den infrastrukturellen Erfordernissen Rechnung
getragen.
Die Mindestgrundstücksgröße ergibt sich auch aus der gewünschten Baukubatur und
der Berücksichtigung jener Abstände, die das Gebäude von den
Grundstücksgrenzen einzuhalten hat.
Für bereits bestehende Baugrundstücke, die unter der Mindestgröße liegen, werden
Ausnahmebestimmungen getroffen, die eine Bebauung von Nebengebäuden (wie
Garagen, Carports, Garten­ und Gerätehütten u.ä.) ermöglichen.
Zu § 3 ­ Bauliche Ausnutzung der Grundstücke
Die bauliche Ausnutzung wird mit einer Verhältniszahl dargestellt. Diese Zahl stellt
das Verhältnis zwischen der Summe der Geschoßfläche zur Grundstücksgröße dar,
welche weder über­ noch unterschritten werden darf.
Die Geschoßfläche wird von Außenmauer zu Außenmauer, nach den äußeren Begrenzungen
der Umfassungswände (entsprechend der ÖNORM B1800) unter
Einbeziehung von Garagen, Nebengebäuden, Wirtschaftsgebäuden und dergleichen,
berechnet.
Zur baulichen Ausnutzung zählen unter anderem auch sanitäre Anlagen, Umkleidekabinen,
Badekabinen, Sportgebäude, Saunaanlagen u.ä.
Die bauliche Höchstausnutzung darf nur dann erfolgen, wenn auch die Bestimmung
der §§ 6 ­ 8 (Ausmaß der Verkehrsflächen, Baulinien und Grünflächen) erfüllt werden.
Bei bestehenden Gebäuden, welche die bauliche Ausnutzung nach den Bestimmungen
dieser Verordnung bereits überschritten haben, sind wohl Umbauten und
Verbesserungen möglich, jedoch keine Erweiterungen.
Das Ausmaß von Balkonen, überdeckten Terrassen, Sonnenschutzdächern u. dgl. ist
in die Bruttogeschoßfläche nicht einzurechnen.
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Jene Räume von Geschoßen eines Gebäudes, deren Rohdeckenoberkante mehr als
1,0 m aus dem natürlichen Gelände herausragt und eine normale Belichtung aufweisen,
werden in die Berechnung der Geschoßflächenzahl einbezogen.
Planungsziel der Gemeinde ist mit der Festlegung eines Maximalwertes die
bestehende Struktur grundsätzlich beizubehalten. Abweichungen von der Bestandsstruktur
sollen nach eingehender Betrachtung über einen Teilbebauungsplan
geregelt werden.
zu § 3 Abs 7 und § 5 Abs 3, Abs 9
Als Dachgeschoß gilt ein Geschoß, das über dem obersten Vollgeschoß und
innerhalb des Dachraumes liegt, die Mindestraumhöhe von 2,4 m – bezogen auf
50 % der Fußbodenfläche ­ aufweist oder der Abstand zwischen
Fußpfettenoberkante und oberster Rohdeckenoberkante über 0,8 m beträgt.
Als Punktwidmung wird eine isolierte Baulandwidmung mit einem maximalen
Ausmaß von 200 m² verstanden.
In Ergänzung zu den Bestimmungen des § 24 Abs 3 des Ktn. Gemeindeplanungsgesetzes
­ K­GplG 1995 idgF. ­ ist bereits bei Objekten mit einer Bruttogeschoßfläche
von über 1.000 m² die Erstellung eines Teilbebauungsplanes
erforderlich.
Zu § 4 ­ Bebauungsweise
Als offene Bauweise ist jene anzusehen, bei der alleinstehende Objekte innerhalb
der Baulinien zur Errichtung gelangen.
Als halboffene Bauweise ist jene anzusehen, bei welcher Gebäude eine gemeinsame
Außenmauer an der Grundstücksgrenze aufweisen (z. B. Doppelhaus). Dadurch wird
die Ausnutzung von Grundstücken wesentlich verbessert.
Diese Bebauungsweise bedingt allerdings ein Einvernehmen mit dem jeweiligen
Grundstücksnachbarn.
Geschlossene Bauweise ist gegeben, wenn Gebäude zwei oder mehrere gemeinsame
Außenmauern an zwei oder mehreren Grundstücksgrenzen aufweisen (z. B.
Reihenhäuser).
Die geschlossene Bauweise ist nur innerhalb der Zone 1 und 2 und im Wohngebiet
zulässig. Damit wird sichergestellt, dass nördlich der Landesstraße bis zum Seeuferbereich
nur im Hauptort eine geschlossene Bebauung möglich ist. Damit wird die Bestandsstruktur
erhalten.
Zu § 5 ­ Anzahl der Geschoße
Das Geschoß eines Gebäudes (Keller), dessen Rohdeckenoberkante mehr als 1,0 m
über das anschließende natürliche Gelände herausragt, wird zur Gänze in die Geschoßanzahl
eingerechnet.
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Aus Gründen der Vereinfachung werden Dachgeschoße als Vollgeschoße
gerechnet, unabhängig davon, ob die Räume Dachschrägen aufweisen.
Zu § 6 ­ Ausmaß der Verkehrsflächen
Mit den Festlegungen werden Mindesterschließungsgrundsätze festgelegt.
Die Bereitstellung von Parkplätzen für die einzelnen Wohneinheiten stellt eine dringende
Notwendigkeit dar, wobei die in der Verordnung angegebenen Werte als Mindesterfordernis
anzusehen sind.
Die Breite der Aufschließungsstraßen und Wege richtet sich nach Erfahrungswerten
und wird mit Rücksicht auf die noch zu erwartende Entwicklung festgesetzt.
Zu § 7 ­ Baulinien
Als Baulinien werden jene Linien eines Baugrundstückes angesehen, innerhalb derer
Gebäude und bauliche Anlagen errichtet werden dürfen und die den Abstand zu
Grundstücksgrenzen feststellen.
Die Verordnung unterscheidet zwischen Baulinien zu öffentlichen Verkehrsflächen
(Abs 2 lit a bis e) und Baulinien von Gebäuden und baulichen Anlagen zu Nachbargrundstücken
(Abs 5).
Der Abs 3 beinhaltet eine Ausnahmeregelung für Nebengebäude, Garagen und Carports,
welche unter bestimmten Voraussetzungen bis unmittelbar an die Grundstücksgrenze
errichtet werden dürfen.
Zu § 8 ­ Grünflächen
Für jedes Baugrundstück sind für Liege­, Spielflächen, Grünanlagen und dgl. von
rund 30 v H. vorzusehen. Die Grünflächen müssen für den Verwendungszweck auch
nutzbar sein. Stark geneigte Hangflächen erfüllen nicht die Voraussetzungen.
Zu § 9 ­ Dachformen ­ Eindeckung
Das Dach stellt einen wesentlichen Teil der Baugestaltung dar. Grundsätzlich sind
alle Dachformen zulässig, sofern sie für das Orts­ und Landschaftsbild verträglich
sind.
Zu § 10 ­ Sonstige Gestaltungsfestlegungen
Mit diesen Festlegungen soll dem „Wildwuchs“ an Antennenanlagen, Dachaufbauten
oder massiv sichtbaren Böschungsanlagen entgegen gewirkt werden.
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Zu § 11 ­ Einfriedungen
In dieser Bestimmung werden Richtlinien für die Gestaltung von bewilligungsfreien
und bewilligungspflichtigen Vorhaben aufgenommen.
Einfriedungen in Leichtbauweise sind bis zu einer max. Höhe von 1,50 m
(einschließlich eines allfälligen Sockelmauerwerkes) über dem angrenzenden,
natürlichen Niveau bewilligungsfrei.
Bestimmungen über lebende Zäune (Hecken) sind im Kärntner Ortsbildpflegegesetz
zu finden.
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