Die Kaufland-Connection - El Pato Ltd.

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Center-Apotheken
Die Kaufland-Connection
Von Patrick Hollstein / Einkaufscenter, Lebensmittelmärkte und Gewerbeparks
locken auch Apotheken mit der Aussicht auf hohe Kundenfrequenz.
Großhändler und Projektentwickler halten ihre Hände über
die besten Flächen. Es geht um die Sicherung von Gewinnen und
Standorten. Im Schatten von Fremd- und Mehrbesitzverbot hat sich
ein schwer durchschaubarer lukrativer Industriezweig für Apothekenimmobilien
entwickelt. Fallbeispiel: Kaufland.
Einer der ersten Verbrauchermärkte, der
systematisch Apotheken in seinen Filialen
platzierte, war Kaufland. 23 Jahre nach der
Eröffnung des ersten SB-Warenhauses in
Neckarsulm betreibt das zur Schwarz-
Gruppe zählende Unternehmen heute
700 Märkte in Deutschland, Tschechien,
Polen, Kroatien, der Slowakei sowie in Bulgarien
und Rumänien. Anders als der ebenfalls
zur Gruppe gehörende Discounter Lidl
setzen die Schwester-Unternehmen Kaufland,
Kaufmarkt und Handelshof nicht auf
Billigprodukte, sondern auf Markenware.
Von Beginn an bietet Kaufland daher neben
Bäckern, Metzgern, Friseuren, Reisebüros
und anderen selbstständigen Einzelhändlern
auch Apothekern die Möglichkeit,
sich als Konzessionäre in den Märkten
anzusiedeln.
Unbekannte Kennziffern
Über die genaue Zahl der Kaufland-Apotheken
wird nichts bekannt gemacht;
erst nachdem die Gewerkschaft ver.di mit
ihrem Schwarz-Buch 2004 die miserablen
Arbeitsbedingungen bei Lidl öffentlich
angeprangert hat, betreibt der Konzern
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ein Mindestmaß an Öffentlichkeitsarbeit.
Mittlerweile dürften
rund 70 Märkte allein in
Deutschland über eine Apotheke
verfügen; die Namenswahl »Apotheke
im Kaufland« obliegt einer Sprecherin
des Konzerns zufolge der »Entscheidung
der rechtlich selbstständigen Apotheker«.
Doch der Markt ist umkämpft –
Kaufland-Apotheker wird man so einfach
nicht.
Bereits 1991 übernahm die Apotheken
Marketing Gesellschaft mbH die Vermittlung
von Kaufland-Flächen an Apotheker.
Gesellschafter des Unternehmens waren
der Neckarsulmer Apotheker Helmut
Fritsch und der ehemalige Anzag-Mitarbeiter
Joachim Birkle. Das Geschäft mit der
An- und Weitervermietung von Gewerbeflächen
für Apotheken florierte, doch 2001
trennten sich die beiden Unternehmer. Birkle
legte in Zusammenarbeit mit Kohlpharma
vor drei Jahren das Franchisekonzept
Avie auf, das ebenfalls überwiegend
auf Standorte in Einkaufsmärkten wie Wal
Mart, Real und Kaufland setzt. Mittlerweile
gehören knapp 60 Apotheken dem Modell
Prinzip: billig Fotos: Privat
an, das in der Branche nicht unumstritten
gesehen wird.
Lizenzhandel
Fritsch siedelte sich mit einer Center-Apotheke
am Stadtrand Berlins an und handelte
weiterhin exklusiv mit Kaufland-Lizenzen:
Hauptanbieter für Apothekenflächen
in Kaufland-Märkten ist mit mittlerweile
45 vermittelten Standorten ein Unternehmen
namens BRL Center GmbH, neuerdings
BRL Marketinggesellschaft mbH. Die
Verwaltungsgesellschaft mit Sitz in Berlin
gehört einer Holding aus dem schweizerischen
Zollikon.
Als Geschäftsführer agiert Jörg Finnern,
ein ehemaliger Verkaufsleiter der Sanacorp
in Potsdam. Als Regionalmanagerin
Deutschland tritt bei BRL außerdem die Inhaberin
einer Apotheke in Charlottenburg

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auf, die bis 2005 außerdem im brandenburgischen
Rathenow eine Kaufland-Apotheke
betrieb.
Weil in der Maklerszene vor allem der
direkte Draht in den Markt zählt, sind die
Strukturen des Berliner Netzes verflochten:
Über seine eigene sowie die beiden
Leipziger Kaufland-Apotheken seiner Frau
betreibt Fritsch, gemeinsam mit Finnern,
außerdem die Versandapotheke Apo-Discounter
sowie ein Logistikzentrum, das allein
angesichts seiner Größe der Belieferung
breit aufgestellter Zusammenschlüsse
dienen dürfte. Nicht nur in Leipzig gilt
das Fritsch-Imperium seit Jahren als feste
Größe: Als Anwalt in verschiedenen berufsrechtlichen
Auseinandersetzungen
soll Fritsch sich vor Jahren von keinem Geringeren
als dem heutigen Celesio-Chef Dr.
Fritz Oesterle vertreten lassen haben.
Vieles bleibt offen
»Keine Maklergebühren, keine Vermittlungsprovisionen,
sondern ein erfolgreich
erprobtes Betreiberkonzept« – das Franchise-Angebot
der BRL lässt vieles offen
und manches erahnen. Während BRL bemüht
ist, die eigene Rolle auf die eines »Ladenbauers«
zu reduzieren, hilft ein Blick
ins Ausland, um das komplexe Konstrukt
zu verstehen: Bereits unmittelbar nach der
Gründung startete das Unternehmen
2002 auch in Tschechien und Polen mit seinem
Kaufland-Konzept durch. Dank der
gesetzlichen Freiheiten und der finanziellen
Rückendeckung mutmaßlicher Investoren
brauchte BRL hier keine selbstständigen
Apotheker mit ins Boot zu holen: Das
Unternehmen blieb unmittelbarer Eigentümer
der installierten Kaufland-Apotheken.
In beiden Ländern hatten bereits andere
Firmen damit begonnen, die begehrten
Standorte zu belegen. In Tschechien
baute der ehemalige Gehe-Chef Jaroslav
Havrda bereits seit 2000 eine Kaufland-
Apothekenkette auf; in Polen siedelten
sich ebenfalls nicht zur BRL gehörende
Apotheken in den SB-Märkten an.
Land Filialen Apotheken
Deutschland 500 70
Tschechien 75 62
Polen 70 34
Slowakei 30 20
Kroation 17 k. A.
Bulgarien 10 k. A.
Rumänien 10 k. A.
GESAMT 712 186
Kaufland-Filialen und -Apotheken Europa
Vor zwei Jahren erfolgte die generalstabsmäßige
Konsolidierung: Die slowakische
Investmentgruppe Penta, die in ihrem
Heimatland sowohl Apotheken, Polikliniken
als auch Krankenversicherungen betreibt,
kaufte sämtliche Kaufland-Apotheken.
Damit betreibt das Unternehmen in
der Mehrzahl der tschechischen, polnischen
und slowakischen Kaufland-Märkte
eigene Apotheken (siehe Tabelle).
Zurzeit werden die Filialen grenzübergreifend
in »Dr. Max« umbenannt; rund
700 000 Euro kostet der Markenwechsel
das Unternehmen eigenen Angaben zufol-
Hinter Spiegelglas werden Apothekenflächen vermarktet.
ge alleine in Tschechien. Optisch stehen
die verkauften Apotheken allerdings weiterhin
komplett in der BRL-Linie.
Die unabhängigen Apotheker verfolgen
die Marketing-Aktivitäten der Kette
mit zunehmender Sorge. Weil die Vorbesitzer
zum Teil marode Strukturen – fehlendes
Personal, schlechter Service, finanzielle
Probleme – hinterlassen haben, lockt »Dr.
Max« derzeit Kunden mit Gutschriften und
sogar Auszahlungen von fünf Kronen pro
eingelöstem Rezept in seine Apotheken.
Versuche von Apothekerkammer und -verband,
gegen diese unethische Praxis vorzugehen,
scheiterten. Auch die Tatsache,
dass innerhalb der Geschäftszeiten offensichtlich
häufiger kein Apotheker anwesend
ist, lässt bei den tschechischen Pharmazeuten
die Alarmglocken schrillen. Bislang
beendete lediglich der genossenschaftliche
Großhändler Pharmos die Belieferung
der Kette – Phoenix und Gehe
sprangen dankend in die Bresche. Die beiden
Konzerne dürften derzeit ohnehin die
Nähe zu Penta suchen – Beobachter gehen
davon aus, dass die Investmentgruppe nur
kommissarischer Verwalter ist oder die sanierte
Kette früher oder später verkaufen
wird.
Internationales Netzwerk
Unterdessen scheint die Berliner BRL bemüht,
ihr internationales Netz weiter auszubauen.
Einstiegsmöglichkeiten werden
derzeit offenbar in Kroatien, der Slowakei
sowie in Bulgarien und Rumänien geprüft.
Die Erfolgsaussichten stehen nicht
schlecht, denn erfahrungsgemäß werden
die betroffenen Einzelhandelsmärkte von
Kaufland-Eröffnungen regelrecht überrollt.
Die Apotheker Osteuropas sehen der
Expansion der Schwarz-Gruppe und ihrer
Maklergefolgschaft mit Sorge entgegen.
Der schwäbische Familienkonzern lässt
sich seinen Aufbruch nach Ost- und Südeuropa
seit Jahren von der Europäischen
Bank für Wiederaufbau und Entwicklung
fördern; dreistellige Millionenbeträge sollen
in den vergangenen Jahren geflossen
sein. Wie Phoenix/Ratiopharm-Milliardär
Dr. Adolf Merckle setzt auch Firmenchef
Dieter Schwarz, nach den Aldi-Brüdern der
drittreichste Mann Deutschlands, auf ein
Unternehmens- und Beteiligungslabyrinth
von 600 ineinander verschachtelten Firmen.
Möglicherweise teilen die beiden
Konzerne mehr als nur ihre Firmenphilosophien.
Beobachter gehen davon aus, dass
BRL eine Statthalterfunktion übernimmt.
Auch in Deutschland könnte dann das Angebot
der Kaufland-Makler für Apotheker
schnell seinen Servicecharakter verlieren
und vom Dienstleistungs- zum Beschäftigungsverhältnis
mutieren. /
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Hintergrund
Mächtige Makler
Von Patrick Hollstein / Zentralistische Einkaufsstrukturen entziehen unabhängigen
Einzelhändlern in den traditionellen offenen Stadtlagen seit
Jahren die Substanz. Während die Kommunalpolitik jede Center-Eröffnung
als Befreiungsschlag für die kränkelnde Konjunktur feiert, sterben jenseits
der uniformen Shopping-Malls ganze Gewerbesparten aus.
Längst werden die großen Center von
Tochterunternehmen der wichtigsten Einzelhandelskonzerne
betrieben, die vor allem
kleineren Mietern mit unbarmherzigen
Konditionen – hohe Mietpreise, lange
Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren und sogar
die Aussicht auf umsatzabhängige Mieten
– das Leben schwer machen.
Während die meisten unabhängigen
Apotheker also sorgsam abwägen, wo und
zu welchen Konditionen sie sich niederlassen,
beteiligen sich die mit der nötigen finanziellen
Manövriermasse ausgestatteten
Handelsunternehmen der Branche
schon heute an der Jagd nach der Laufkundschaft
von morgen. Immer öfter treten
die Makler dabei nicht mehr nur als reine
Vermittler, sondern als dauerhafte Zwischenmieter
auf: Auf bis zu 1000 Apotheken
schätzt ein Kenner die Zahl derjenigen
Apotheken, die in einem Untermietverhältnis
betrieben werden.
Prinzipiell gibt es an einem professionellen
Standortmanagement nichts auszusetzen.
Denn natürlich fällt es hauptberuflichen
Maklern leichter als Apothekern
und Ärzten, Standorte zu finden und zu bewerten
sowie die Mietverträge mit den
Vermietern zu verhandeln, eventuell sogar
im Paket mehrerer Standorte. Doch erfahrungsgemäß
treibt das Geschäft mit Flä-
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chen, das die Marktkenner der Pharmagroßhändler
längst als eigene zukunftsträchtige
Sparte erkannt haben, seltsame
Blüten.
Zwar übernehmen die Zwischenmieter
das Risiko der langfristigen Bindung und
subventionieren nicht selten die Neugründung
über die Anlaufphase hinweg.
Gleichzeitig sichern sie sich damit jedoch
selbst dauerhaft die Rechte an den exponiertesten
Flächen. Den vom Discountbetrieb
abfallenden Mehrumsatz lassen sich
Logistikzentrum in Leipzig
Rabatt auf Schmerz:
Kaufland-Apotheke
in Leipzig
Fotos: Privat
die Beteiligten bezahlen: Von der Betreibergesellschaft
bis zum Zwischenmieter
verdient auch nach der Übergabe an einen
Approbierten so mancher aus der Marge
mit. Zwar sind umsatzabhängige Mieten –
außer in Pachtverhältnissen – durch das
Apothekengesetz verboten. Da jedoch
kaum jemand die entsprechenden Verträge
einsehen kann, fehle den Behörden
meist die Handhabe, gegen diese Praxis
vorzugehen, so ein Kenner des Marktes.
Mitunter werden junge Pharmazeuten regelrecht
als Strohmänner und -frauen eingesetzt;
manchmal verhandeln die Zwischenmieter
sogar die Konditionen mit
dem Großhandel. Schwestergesellschaften
übernehmen die Ladeneinrichtung
oder das Leasing des Mobiliars. Auch Arztpraxen
sind häufig Teil des Komplettpakets.
Alle wollen teilhaben
Neben BRL und Avie treibt zahlreiche Pharmagroßhändler,
Makler und selbstständige
Apotheker der Wettbewerb um die besten
Standorte um. Celesio-Tochter Inten
verhandelt im Paket mit den Betreibergesellschaften
der Einkaufscenter Mietpreise
und Laufzeiten. Dann schließen Apotheker
und Makler einen Untermietvertrag, der
durch einen Apothekenkonzeptionsvertrag
ergänzt werden kann. Die Apotheker
unterschreiben zwar keine Lieferverpflichtung;
dass das Abhängigkeitsverhältnis in
der langfristigen Betrachtung trotzdem
die gewünschte Bindung erzeugt und dem
Konzern in jedem Fall den lukrativen
Standort sichert, steht außer Frage.
Mit der gewohnten Intransparenz
agiert Phoenix: Einem Marktkenner zufolge
sichert sich Deutschlands größter Pharmagroßhändler
als Bürge und Kooperationspartner
einzelner Apotheker und Makler-Büros
seinen Einfluss auf Top-Standorte.
Die Anzag hatte eine Zeit lang Flächen
in Marktkauf-Filialen vermittelt, sich jedoch
eigenen Angaben zufolge mittlerweile
aus dem Geschäft zurückgezogen.
Auch einzelne Apotheker haben dank
ausreichender finanzieller Ressourcen den
Einstieg ins Immobiliengeschäft gewagt
und nehmen die Standortsicherung organisiert
in die Hand. Bis zu 30 Mitglieder der

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Elac-Gruppe, einer Einkaufsgemeinschaft,
der rund 160 führende Apotheken angehören,
beteiligen sich Insidern zufolge über
Verflechtungen mit der Ostenwaller Verwaltungsgesellschaft
mbH an der Jagd
nach den Top-Standorten. Bis zu 30 Mietverträge
an ausgewählten Standorten soll
sich das Unternehmen mit Sitz in Leipzig
gesichert haben.
Flächen im Dutzend
Daneben gibt es Makler, die an der klassischen
Vermittlung und Vermietung interessiert
sind oder ebenfalls strategische
Standortinteressen verfolgen. Eng mit ECE,
der Center-Entwicklungstochter des Versandhändlers
Otto, soll seit Jahren ein
Hamburger Geschäftsmann namens Jürgen
Rühe zusammenarbeiten; geschätzte
40 Center-Apotheken hat der Sohn eines
Hamburger Apothekers bereits vermittelt.
Die HKK An- und Vermietungsgesellschaft
mbH mit derzeitigem Sitz in der Nähe von
Neckarsulm hat sich ebenfalls auf die Vermittlung
von Standorten für Apotheker
Kaufland-Apotheken in Deutschland (links, Mitte) und in Tschechien.
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und Ärzte spezialisiert. Das Unternehmen,
dessen Vorgänger vom Potsdamer Apothekenberater
Detlev Berger gegründet worden
war, sowie die derzeitigen Hintermänner,
Wolfgang Tangermann und Heinz
Kübler, sind wahrscheinlich treuhänderisch
tätig. Die Hamburger Immobilienund
Projektplanungsgesellschaft PPGE gilt
als weiterer wichtiger Player. Selbst der Ladenbauer
Servotec soll eine Handvoll
Standorte in Süddeutschland halten.
In wessen Auftrag die Makler letzten
Endes wirklich unterwegs sind beziehungsweise
wie nachhaltig das Engagement
der Vermittler ist, also mit welchen
Klauseln sie sich den Zugriff auf die Flächen
sichern, lässt sich nur in den seltensten
Fällen herausfinden.
Blutspur
Doch auch in solchen Fällen, in denen mit
der Übergabe das Geschäftsverhältnis zwischen
Immobilienbüro und approbiertem
Apotheker beendet ist, belasten die Vermittlungskosten
oft über Jahre hinweg die
Einheitliche Ausstattung:
Kaufland-Apotheke
Fotos: Privat
Wirtschaftlichkeit der Apotheke. Mit Gebühren
von bis zu 200 000 Euro zieht so
mancher Immobilienhai seine »Blutspur«
durch die deutsche Apothekenlandschaft,
so ein Marktkenner.
Kooperationen machen mit
Um ihre Mitglieder vor überteuerten oder
unseriösen Anbietern zu schützen, helfen
verschiedene Apothekenkooperationen
Apothekern bei der Suche, Bewertung und
Vermittlung von Gewerbeflächen. In Ländern
mit Fremd- und unbeschränktem
Mehrbesitz treten die Zusammenschlüsse
und Genossenschaften sogar noch entschlossener
auf, um Maklern und Kettenbetreibern
durch spezielle Finanzierungsmodelle
für unabhängige Mitglieder und
Kunden das Leben schwerer zu machen: In
Irland sind die beiden führenden Großhändler
United Drug und Uniphar durch
spezielle Leasing-Programme im Bieterwettbewerb
um lukrative Standorte zu bedeutenden
Konkurrenten aufgestiegen. Im
Rahmen seines sogenannten Independent
Pharmacy Ownership Sheme (IPOS) kauft
Uniphar Apotheken auf und gibt diese in
20-prozentigen Anteilen an junge Pharmazeuten
weiter, die sich selbstständig machen
wollen.
Über einen Zeitraum von zwölf Jahren
haben die Leiter die Möglichkeit, die jeweilige
Filiale komplett zu erwerben; so lange
müssen die Anteilseigner im Angestelltenstatus
die Vorgaben des Managements umsetzen.
Mittlerweile nehmen mehr als 100
Apotheker am Programm teil – und Celesio
hinkt seit Jahren beim wiederholt angekündigten
Ausbau seiner Kette hinterher. /