Landesplanerische Beurteilung - Regionaler Planungsverband ...

R E G I E R U N G V O N O B E R B A Y E R N München, 15.10.2008
24.1-8217-RO-04-08 Zimmer 4326
Klaus Lang Telefon 2753
Vereinfachtes Raumordnungsverfahren für die Errichtung eines Nahversorgungszentrums
auf dem Gelände des Gewerbeparks Wiebel in Bad Endorf;
landesplanerische Beurteilung
A. Ergebnis der landesplanerischen Beurteilung
Das o.g. Vorhaben entspricht auf der Grundlage der vorgelegten Projektunterlagen bei Berücksichtigung
der folgenden Maßgabe den Erfordernissen der Raumordnung:
Die zulässige Höchstgrenze für die Verkaufsfläche im Bereich Kernsortiment Gartencenter ist
von 546 m² auf 460 m² zu reduzieren.
B. Gegenstand und Verlauf des Verfahrens
I. Beschreibung des untersuchten Vorhabens
Die Fa. Wiebel GmbH & Co. Grundstücksverwaltungs KG plant, auf dem Gelände des Wiebel
Parks in Bad Endorf ein Nahversorgungszentrum zu errichten. Das Gelände ist derzeit durch
eine sehr heterogene Bebauung mit gewerblicher Nutzung und Handelsbetrieben gekennzeichnet.
Neben dem bestehenden Edeka-Markt bestehen auf dem Gelände derzeit ein Getränkemarkt
und ein Baumarkt. Nach Auffassung des Marktes Bad Endorf lässt das Erscheinungsbild
der bestehenden Gebäude und deren baulicher Zustand eine längerfristige, wirtschaftlich tragfähige
Nutzung nicht mehr zu. Deshalb soll der überwiegende Teil des Gebäudebestandes beseitigt
und das Areal neu strukturiert werden. Im Einzelnen sind folgende Verkaufsflächen vorgesehen:
Supermarkt: Verkaufsfläche (VK) 1.455 m² (Erweiterung: Bestand 500 m²);
Lebensmittel-Discountmarkt: VK 799 m²
Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter: maximal VK 2.000 m² (Erweiterung: Bestand
1.665 m²), davon
Kernsortiment Bau- und Handwerkermarkt: VK max. 1.874 m²
Randsortiment Bau- und Handwerkermarkt: VK max. 146 m²
Kernsortiment Gartencenter: VK max. 546 m²
Randsortiment Gartencenter : VK max. 111 m².
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Der Supermarkt und der Bau- und Handwerkermarkt mit Gartencenter sind bereits auf dem Gelände
ansässig und sollen nun neu errichtet und erweitert werden.
Die verkehrliche Erschließung des vorgesehenen Standorts wird in dem vorgelegten Verkehrsgutachten
als leistungsfähig beurteilt. Die Anzahl der geplanten Stellplätze wird mit 180 für ausreichend
gehalten.
Weitere Einzelheiten waren der Projektbeschreibung mit Lageplänen zu entnehmen.
II. Das angewandte Verfahren
Auf Antrag des Projektträgers hat die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde
für das geplante Vorhaben im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ein vereinfachtes
Raumordnungsverfahren durchgeführt. Die Beteiligten wurden vom Markt Bad Endorf mit
Schreiben vom 15.07.2008 um schriftliche Stellungnahme zum Projekt sowie um Mitteilung evtl.
betroffener Planungen und Interessen bis zum 15.08. 2008 gebeten. Die letzte Stellungnahme
ging am 10.09.2008 bei der Regierung von Oberbayern ein.
III. Beteiligte
Am vereinfachten Raumordnungsverfahren wurden beteiligt:
Landratsamt Rosenheim
Markt Bad Endorf
Gemeinde Söchtenau
Gemeinde Prutting
Gemeinde Schonstett
Gemeinde Gstadt a.Chiemsee
Gemeinde Rimsting
Gemeinde Riedering
Gemeinde Eggstätt
Gemeinde Pittenhart
Gemeinde Höslwang
Markt Prien a.Chiemsee
Gemeinde Chiemsee
Gemeinde Breitbrunn a.Chiemsee
Gemeinde Halfing

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Regionaler Planungsverband Südostoberbayern
Staatliches Bauamt Rosenheim
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
Bund Naturschutz in Bayern e.V.
Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V.
Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
Landesverband des Bayerischen Einzelhandels e.V.
Handwerkskammer für München und Oberbayern
Deutscher Gewerbeverband – Landesverband Bayern e.V.
Handelsverband BAG Bayern e.V.
C. Begründung der landesplanerischen Beurteilung
1. Bewertung des Vorhabens anhand der einschlägigen Erfordernisse der Raumordnung
Maßstab bei der Beurteilung des Vorhabens sind neben den Raumordnungsgrundsätzen gemäß
§ 2 Raumordnungsgesetz (ROG) und Art. 2 Bayer. Landesplanungsgesetz (BayLplG) die
im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und im Regionalplan der Region Südostoberbayern
enthaltenen Ziele und Grundsätze.
Die raumordnerische Bewertung berücksichtigt die Auswirkungen des Vorhabens anhand der
Stellungnahmen der Beteiligten sowie der sonstigen ermittelten Tatsachen.
1.1 Überfachliche Belange
Der Markt Bad Endorf ist als Unterzentrum ausgewiesen. Gem. LEP A II 2.1.5.1 Z sollen Unterzentren
die Bevölkerung größerer Nahbereiche mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten
wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Grundbedarfs versorgen. In Bad Endorf soll gemäß
RP 18 A III 1.2 Z die Wirtschaftsstruktur stärker aufgefächert werden. Einzelhandelsgroßprojekte
sollen gem. RP 18 B V 5.2 Z baulich und verkehrlich in die Siedlungsstruktur integriert werden.
Bewertung
Die geplante Errichtung des Fachmarktzentrums entspricht grundsätzlich diesen Zielen des
Landesentwicklungsprogramms und des Regionalplans.

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1.2 Gewerbliche Wirtschaft
Gem. LEP B II 1.2.1.2 sollen Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Unterzentren
und zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten ausgewiesen
werden. Die Ausweisung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten
entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen.
Durch die Ausweisung von Flächen für die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten
soll die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung
der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einrichtungen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Einzelhandelsgroßprojekte dürfen bei Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs höchstens
25 v.H., bei Waren des sonstigen innenstadtrelevanten Bedarfs höchstens 30 v.H. der sortimentsspezifischen
Kaufkraft im Nahbereich bzw. im Verflechtungsbereich des innerstädtischen
Einzelhandels des jeweiligen Vorhabens abschöpfen. Bei nicht innenstadtrelevanten Sortimenten
beträgt die maximale Abschöpfungsquote 25 v.H. im Einzugsbereich des jeweiligen
Vorhabens.
Bewertung
Die Errichtung der geplanten Einzelhandelsmärkte entspricht den Zielen des LEP und des Regionalplans
insoweit, als das Unterzentrum Bad Endorf grundsätzlich einen geeigneten Standort
für ein Einzelhandelsgroßprojekt darstellt.
Standortqualität
Gem. dem o.g. Ziel des Landesentwicklungsprogramms sollen Einzelhandelsgroßprojekte nur
in städtebaulich integrierte Lagen mit einer ortsüblichen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr
errichtet werden.
Der vorgesehene Standort ist städtebaulich integriert. Die vorgesehene Fläche ist verkehrlich
gut erschlossen. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist durch den nahegelegenen
Bahnhof und verschiedene Buslinien gegeben.

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Landesplanerisch zulässige Größenordnung
Kurzfristiger, täglicher Bedarf
Nach dem o.g. Ziel des Landesentwicklungsprogramms Bayern dürfen Einzelhandelsgroßprojekte
mit Sortimenten des kurzfristigen täglichen Bedarfs maximal 25 % der sortimentsspezifischen
Kaufkraft im Nahbereich abschöpfen. Bei der Berechnung der Abschöpfungsquoten werden
die Markt- und Strukturdaten des Einzelhandels der Fa. GMA vom August 2006 zugrunde
gelegt.
Von den geplanten Märkten sind der Lebensmittel-Supermarkt mit einer Verkaufsfläche (VK)
von 1.455 m² und der Lebensmittel-Discounter (VK 799 m²) dem kurzfristigen, täglichen Bedarf
zuzurechnen. Der Nahbereich von Bad Endorf umfasst 12.920 Einwohner.
Der geplante Lebensmittel-Discounter ist mit einer Verkaufsfläche von 799 m² als nicht großflächig
anzusehen. Das geplante Fachmarktzentrum ist aufgrund der Zahl der geplanten Märkte
und der vorgesehenen Verkaufsflächen nach unserer Auffassung nicht als Einkaufszentrum
anzusehen. Damit bleibt die Verkaufsfläche des geplanten Discounters bei der Berechnung der
zulässigen Verkaufsflächen für den kurzfristigen, täglichen Bedarf außer Ansatz, da es sich hier
nicht um ein Einzelhandelsgroßprojekt handelt.
Die errechnete Abschöpfungsquote für den geplanten Supermarkt liegt deutlich unter dem landesplanerisch
zulässigen Maximalwert. Die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Verkaufsfläche
des Supermarktes von 1.455 m² entspricht daher den landesplanerischen Zielvorgaben.
Bau- und Handwerkermarkt mit Gartencenter
Für die Berechnung der landesplanerisch zulässigen Verkaufsflächen bei den nicht innenstadtrelevanten
Kernsortimenten des Bau- und Handwerkermarktes ist die Größe des tatsächlichen
Einzugsbereichs heranzuziehen. Die maximal zulässige Abschöpfungsquote beträgt hier 25 %.
Die Cima Stadtmarketing GmbH gibt diesen Bereich in ihrem Gutachten mit 44.760 Einwohnern
an. Die Abgrenzung dieses Einzugsbereichs erscheint aus unserer Sicht plausibel.
Bei den innenstadtrelevanten Randsortimenten des Bau- und Handwerkermarktes und des Gartencenters
beträgt die maximale Abschöpfungsquote 30 v.H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft
im Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels. Dieser Einzugsbereich umfasst
für Bad Endorf 11.714 Einwohner.

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Im vorliegenden Bebauungsplan ist festgelegt, dass die Verkaufsfläche des geplanten Bau- und
Handwerkermarktes mit Gartencenter maximal 2.000 m² betragen darf. Dabei dürfen laut Bebauungsplan
die jeweiligen Sortimentsbereiche folgende Höchstgrenzen nicht überschreiten:
Kernsortiment Bau- und Handwerkermarkt: VK max. 1.874 m²
Randsortiment Bau- und Handwerkermarkt: VK max. 146 m²
Kernsortiment Gartencenter: VK max. 546 m²
Randsortiment Gartencenter: VK max. 111 m².
Diese zulässigen Höchstwerte entsprechen für den Bau- und Handwerkermarkt und für das
Randsortiment des Gartencenters den landesplanerisch maximal möglichen Verkaufsflächen.
Die Höchstgrenze für das Kernsortiment des Gartencenters ist allerdings auf 460 m² zu reduzieren.
Insgesamt ist daher festzustellen, dass das geplante Nahversorgungszentrum auf dem Gelände
des Wiebel Parks in Bad Endorf mit den Zielen der Raumordnung in Einklang gebracht werden
kann, wenn die zulässige Verkaufsfläche des Kernsortiments im Gartencenter auf maximal 460
m² reduziert wird. Die übrigen Verkaufsflächen sind so wie im Bebauungsplan vorgesehen landesplanerisch
zulässig.
1.3 Verkehr
Gem. LEP B V 1.1.1 sollen die Verkehrswege, Verkehrsmittel und Informationssysteme, die für
die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bedürfnisse notwendige Mobilität und Kommunikation
gewährleisten und möglichst umweltschonenden und sicheren Verkehr ermöglichen.
Bewertung
Die verkehrliche Erschließung des vorgesehenen Standorts wird in dem vorgelegten Verkehrsgutachten
als leistungsfähig beurteilt. Die Anzahl der geplanten Stellplätze wird mit 180 für ausreichend
gehalten.
Aus der Sicht der Verkehrserschließung bestehen keine landesplanerischen Bedenken gegen
das Vorhaben, wenn die Ergebnisse des Verkehrsgutachtens wie im vorliegenden Bebauungsplan
vorgesehen umgesetzt werden.

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Abschließende Hinweise:
1. Diese landesplanerische Beurteilung greift den im Einzelfall vorgeschriebenen Verwaltungsverfahren
nicht vor und ersetzt weder danach erforderliche öffentlich-rechtliche Gestattungen
noch die Bauleitplanung noch privatrechtliche Zustimmungen und Vereinbarungen. Die
nachfolgenden Verwaltungsentscheidungen unterliegen als raumbedeutsame Maßnahmen
der Mitteilungspflicht gemäß Art. 26 BayLplG.
2. Diese landesplanerische Beurteilung gilt nur so lange, wie sich ihre Grundlagen nicht wesentlich
ändern.
3. Die Entscheidung über die Frage der Änderung der Grundlagen trifft die höhere Landesplanungsbehörde.
4. Die Beteiligten sowie das Landesamt für Vermessung und Geoinformation und das zuständige
staatliche Vermessungsamt Rosenheim erhalten einen Abdruck dieser landesplanerischen
Beurteilung mit Lageplan.
5. Der Projektträger wird gebeten, der Regierung von Oberbayern als höherer Landesplanungsbehörde
zu gegebener Zeit den Baubeginn und die Inbetriebnahme unter Vorlage eines
Lageplans mitzuteilen.
6. Bodenfunde unterliegen der gesetzlichen Meldepflicht nach Art. 8 des Denkmalschutzgesetzes.
7. Diese landesplanerische Beurteilung ist kostenfrei.
Klaus Lang