Prospekt 2 - Rendite-projekte.de

Hardtberger Gärten
Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen zur
Kapitalanlage und Eigennutzung in
Königstein im Taunus
Grundrisse und Lagepläne

Vorwort
Seit Generationen, ja seit Jahrhunderten
verkörpert Immobilieneigentum die sicherste
Form der Kapitalanlage. Insbesondere in
Zeiten der Inflation, Währungsreform oder
Aktienbaisse hat sie sich anderen Anlageformen
als deutlich überlegen gezeigt. Seit
Bestehen der Bundesrepublik haben sich die
Immobilienpreise statistisch gesehen alle
15 Jahre verdoppelt. Diejenigen, die frühzeitig
Immobilieneigentum erwarben, haben
heute in der Regel ausgesorgt. Neben einem
ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis
kommt es auf ein bevorzugtes Wohnumfeld
und eine gute Lage an. Denn auch heute
noch hat der alte Kaufmannsgrundsatz „Im
Einkauf liegt der Segen” seine Gültigkeit.
Bei den Hardtberger Gärten handelt es sich
um eine Qualitätsimmobilie am exklusiven
Standort Königstein im Taunus. Königstein
gilt als bevorzugtes Domizil der Frankfurter
Wirtschafts- und Finanzprominenz. Das
Kaufkraftpotenzial seiner Bewohner liegt mit
rund 35.000 Euro pro Kopf 135 % über dem
Premiumlage mit hervorragenden
Perspektiven auf Wertsteigerung:
“Die Hardtberger Gärten”.

Inhalt
Bundesdurchschnitt. Zudem ist Königstein
einer der beliebtesten Kurorte Deutschlands.
Zahlreiche Kultur-, Sport- und Wellnessangebote
sowie das reine Mittelgebirgsklima mit
seiner gesunden Höhenluft bieten einen hohen
Freizeit- und Erholungswert. Die Umgebung
lockt mit unberührten Wäldern, Seen,
urigen Landgasthäusern und historischen
Sehenswürdigkeiten.
An einem derart reizvollen und wirtschaftlich
gesunden Ort wird erstklassiger Wohnraum
immer gefragt sein. Bei dem vorliegenden
Angebot finden Eigennutzer und
Kapitalanleger gleichermaßen die für den
Immobilienkauf ausschlaggebenden Erwerbskriterien
erfüllt.
Ihre Vivacon AG
Marc Leffin
Vorsitzender des Vorstands.
Ihre Vorteile auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . 4
Das Angebot auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . 5
Chancen und Risiken im Überblick . . . . . . . 6
Standort Frankfurt am Main . . . . . . . . . . . . . 8
Die Hardtberger Gärten . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Lageplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Grundrisse
Wohnungsliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Typ A1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Typ A2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Typ B1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Typ B2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
Typ C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Typ D. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
Typ E . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Typ F . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Typ G. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Typ H . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Typ I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Typ J . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
Typ K . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Typ L . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
Typ M . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Typ N. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Typ O . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Typ P . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
Typ Q. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
Typ R . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Typ S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
Typ T . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Typ U . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Typ V . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38
Typ W . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
Typ X . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40
Typ Y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Typ Z . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42
Typ Ä. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Typ Ö. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
Typ Ü . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Etagenpläne
Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss . . . . . 46
3. Obergeschoss und Dachgeschoss . . . . . . 48
Referenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Ihr Partner – die Vivacon AG . . . . . . . . . . . .52
Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Chancen und Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Baubeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3

Ihre Vorteile auf einen Blick
• Hochwertige, komfortsanierte Eigentumswohnungen mit TÜV-Zertifikat.
• Premiumlage im Villen- und Kurort Königstein im Hochtaunus.
• Lichtdurchflutete Grundrisse.
• Wohneinheiten mit Balkon / Terrasse / Loggia.
• Repräsentativer Gebäudekomplex mit Grünflächen.
• Beste Verbindungen nach Frankfurt am Main (ca. 22 km) und zu den
Attraktionen des Hochtaunus.
• Denkmalabschreibung gemäß § 7 i / 10 f EStG auf ca. 75 % des Kaufpreises*.
• Mietsicherheit durch 12 Jahre Mietpool (optional).
• Realistische Mietansätze (EUR 9,- / qm Wfl.) p. M.
• Steueroptimiert dank Erbbaurecht, Erbbauzins EUR 1,- / qm Wfl. p. M.
• Direktes persönliches Wohneigentum grundbuchlich gesichert.
• Erfahrener Partner seit 1928.
• Kaufpreisfinanzierung bei entsprechender Bonität zzgl. Disagio möglich.
• Kaufpreise z. B. 2 Zi. 59,74 qm x EUR 2.904,- / qm = EUR 173.500,-
zzgl. EUR 59,74 Erbbauzins p. M., Miete EUR 9,- / qm p. M. = EUR 537,66.
Die Hardtberger Gärten sind ein
fruchtbarer Grund für Erträge.
4

Das Angebot auf einen Blick
Anschrift:
Hardtberger Gärten
Bischof-Kindermann-Str. 1-7
61462 Königstein im Taunus
Denkmaleigenschaft:
Das Gebäude ist in die Denkmalliste des
Hessischen Landesamtes für Denkmalpflege,
Wiesbaden eingetragen.
Grundstücksfläche:
Die Hardtberger Gärten stehen auf einem ca.
5.494 qm großen Erbbaurechtsgrundstück.
Anzahl der Wohnungen:
68 Wohnungen in begehrter Premiumlage
im Villen- und Kurort Königstein im Hochtaunus.
Wohnungen mit Balkonen/Terrassen/Loggien.
Wohnungsgrößen:
• 2 Zimmer, Wohnfläche ca. 58 bis 72 qm
• 3 Zimmer, Wohnfläche ca. 81 bis 107 qm
• 4 Zimmer, Wohnfläche ca. 103 bis 138 qm
Gesamtwohnfläche ca. 5.106,86 qm
Modernisierung:
Beginn: Voraussichtlich Frühjahr 2005
Fertigstellung: Ende 2005
Kaufpreise:
Durchschnittlich EUR 2.890,-/qm Wfl.
Kaufpreise ab ca. EUR 173.500,-.
Sanierungsaufwand:
Der Anteil der nach § 7i/10f EStG begünstigten
Sanierungskoten beträgt ca. 75% des
Verkaufspreises.*
Mietpool:
Es wird ein Mietpool (GbR) über eine Laufzeit
von 12 Jahren angeboten, dem der Investor
beitreten kann (optional). Der Mietpool
wird mit einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft
in Höhe von EUR 275.000,- unterlegt.
Der Mietpool stellt keine Erstvermietungsgarantie
dar (Ausführliche Hinweise
zum Mietpool siehe Chancen und Risiken des
Investitionsangebotes und Abwicklungshinweise,
Punkt 7.2 „Vermietung und Mieteinnahmen
Mietpool”).
Verwaltergebühr:
Die WEG-Verwaltergebühr beträgt pro Wohnung
und Monat ca. EUR 20,- zzgl. Mehrwertsteuer.
Die Verwaltergebühr für den
Mietpool/bzw. Sondereigentumsverwaltung
beträgt pro Wohnung und Monat ca. EUR 20,-
zzgl. Mehrwertsteuer.
Wohnungsabnahme:
Die Abnahme der Wohnungen erfolgt durch
den TÜV Süddeutschland.
Musterwohnung:
Hardtberger Gärten
Wohnung Nr. 15
Bischof-Kindermann-Str. 1-7
61462 Königstein im Taunus
Objektbetreuerin:
Vivacon AG
Frau Yvonne Herrmann
Bayenthalgürtel 4, 50968 Köln
Telefon: 0221-9 37 61-28
Telefax: 0221-9 37 61-11
e-mail: yvonne.herrmann@vivacon.de
Kalkulierte Mieteinnahmen:
Die anfänglich kalkulierten Mieteinnahmen
betragen EUR 9,-/qm Wohnfläche p.M. (netto
kalt zzgl. Betriebskostenvorauszahlung
abzgl. Hausgeldzahlung/und evtl. Mietpoolaufwendungen).
Zentrales Abwicklungsnotariat:
Dr. Johannes Speck
Dr. Frank Ellenbeck
Hohenzollernring 2-10, 50672 Köln
Telefon: 0221-920 110-0
Telefax: 0221-920 110-32
e-mail: notare-speck-ellenbeck@netcologne.de
* Siehe 7.8 Steuern und Bescheinigungsverfahren nach
§§ 7 i/10 f EStG. Änderungen und Irrtum vorbehalten!
5

Chancen und Risiken im Überblick
Die wichtigsten Chancen
Die nachstehend dargestellten Chancen können
sich im Realisierungsfall auf den Ertrags-
und Vermögenswert der Investition
positiv auswirken.
a) Standortqualität
Investitionen in Immobilien gelten seit jeher
als besonders krisen- und inflationssicher,
da sie ein hohes Maß an Wertbeständigkeit
gewährleisten. Daher sind Immobilien seit
Generationen eine der beliebtesten Anlageformen
zur Altersvorsorge. Dies gilt insbesondere
dann, wenn sich die Immobilie
durch einen einwandfreien Standort, wie
z.B. Königstein auszeichnet. Insbesondere
die Premiumlage im Villen- und Kurort Königstein
als auch die gute Verbindung nach
Frankfurt am Main bietet demnach für
langfristig orientierte Investoren ein gutes
Wertsteigerungspotenzial.
b) Der Initiator
Für die Chancen einer Immobilieninvestition
ist die Wahl des richtigen Partners von großer
Bedeutung. Die Vivacon AG wurde 1928
gegründet (damals firmierend als Vogtländische
Baugesellschaft) und ist eine Gesellschaft
mit langer Tradition und Erfahrung.
In den letzten fünf Jahren hat die Vivacon
AG Projekte mit einem Volumen von mehr
als 2.400 Wohnungen abgewickelt. Seit Dezember
2001 ist die Vivacon AG börsennotiert
im amtlichen Markt an der Frankfurter
Wertpapierbörse. Derzeit ist die Aktie der
Vivacon AG mit der WKN 604891 im Prime
Standard gelistet. Das Grundkapital beträgt
EUR 13,27 Mio. Das Eigenkapital nach International
Accounting Standards (IAS) beläuft
sich derzeit auf ca. EUR 40 Mio.
gerechten Mieten und Wohnungsgrößen sowie
der gehobenen Ausstattung kann von
einer guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen
ausgegangen werden. Die durchschnittlich
kalkulierte Anfangsmiete von
EUR 9,00 je qm Wohnfläche und Monat (netto
kalt zzgl. Betriebskostenvorauszahlung
abzüglich Hausgeldzahlung und evtl. Mietpoolaufwendungen)
entspricht der zum
Zeitpunkt der Prospekterstellung angebotenen
vergleichbaren und modernisierten
Bestandswohnungen mit Neubaukomfort in
bester Wohnlage von Königstein.
Die wichtigsten Risiken
Die nachstehend dargestellten Risiken können
sich im Realisierungsfall auf den Ertrags-
und Vermögenswert der Investition
negativ auswirken.
a) Standortqualität
Objekt- und Standortumfeld sowie die Entwicklung
der Mieten und Immobilienpreise
können sich in Abhängigkeit von konjunkturellen
Schwankungen und allgemeinen Entwicklungen
nachteilig verändern.
b) Vermietungsrisiko
Der Vermieter (Erwerber) trägt ein etwaiges
Mietrisiko. Der Mietzins kann aufgrund
geringer Mietnachfrage auch deutlich unterhalb
von EUR 9,00/qm p.M. liegen. Der
Erwerber trägt auch dann das Vermietungsrisiko,
wenn er dem Mietpool beigetreten
ist. Das Risiko besteht darin, dass seine
Wohneinheit oder andere dem Mietpool angehörige
Wohnungen nicht oder zeitweise
nicht vermietet werden können und dass es
aufgrund mangelnder Bonität der Mieter zu
Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen
des Vermieters (z.B. Kosten etwaiger
Rechtsstreite) kommen kann.
6
c) Miete
Aufgrund des guten Standortes, der markt-
Zudem besteht die Möglichkeit, dass der angebotene
Mietpool nicht zustande kommt, da
mind. 75% der von Kapitalanlegern erworbenen
Wohnungen diesem beitreten müssen.

Von dieser Regel ausgenommen sind Wohnungen,
die an Eigennnutzer verkauft werden.
c) Instandhaltungsrücklage/
Bewirtschaftungskosten
Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung
wurden entsprechend den Erfahrungswerten
aus bereits realisierten, sich in der
Vermietungsphase befindenden Modernisierungsbauvorhaben
angesetzt. Höhere Bewirtschaftungskosten
sind jedoch nicht auszuschließen
und können die Rentabilität der
Investition verschlechtern.
Die Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen
wurde mit EUR 0,40 / qm Wfl. p. M. angesetzt.
Zur langfristigen Ertragssicherung
können nach Ablauf der 5-jährigen Gewährleistungsfrist
Investitionen erforderlich werden,
deren Höhe die bis dahin angesammelte
Instandhaltungsrücklage überschreitet.
d) Steuerliche Wirkung der Investition
Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtsprechung
und die Steuergesetze können
sich ändern, so dass die steuerlichen Konsequenzen
insbesondere im Hinblick auf § 2b
EStG und die Reaktion der Finanzverwaltung
auf das BFW-Urteil vom 23.09.2203 (BFW
IX R 65/02) zur Abzugsfähigkeit von voraus
gezahlten Erbbauzinsen nicht abschließend
beurteilt werden können. Die für steuerliche
Zwecke notwendige Abstimmung der zu bescheinigenden
Sanierungskosten mit dem
Hessischen Landesamt für Denkmalpflege
ist weitestgehend erfolgt. Die endgültige
Höhe der nach § 7i/10f EStG förderungsfähigen
Kosten steht jedoch erst nach Abschluss
der gesamten Baumaßnahme fest.
e) Zinsänderungsrisiko
Da die Käufer den Erwerb Ihrer Einheit(en)
voraussichtlich durch langfristige Bankdarlehen
finanzieren, ist es nach Ablauf der ersten
Zinsfestschreibungsperiode erforderlich
mit der Bank eine neue Zinsvereinbarung zu
treffen. Da wir uns derzeit auf einem historisch
niedrigen Zinsniveau befinden, besteht
das Risiko, dass der Anschlusszins deutlich
höher sein kann.
Schlussbemerkung
Die Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf
Vollständigkeit. Sie beinhaltet nur die nach
Auffassung des Prospektherausgebers wichtigsten
Chancen und Risiken.
Repräsentatives Baudenkmal
mit gepflegten Gärten.
7

Frankfurt – First Class
Metropole für Wirtschaft,
Finanzen und Feste
Als Sitz der Europäischen Zentralbank, der umsatzstärksten deutschen Börse
und einigen der weltweit größten Bankhäuser hat sich die Messestadt
Frankfurt in den letzten Jahren zu einem der wichtigsten Finanz- und Wirtschaftsplätze
in Europa entwickelt. Die Deutsche Bundesbank ist seit ihrer
Gründung in Frankfurt zuhause; 332 Banken, davon 194 ausländische Institute,
die Asian Development Bank, die Chinesische Notenbank und die Weltbank
Gruppe haben sich ebenfalls in Frankfurt niedergelassen.
In großer Besetzung, was
Wirtschaft und Kultur angeht:
Frankfurt am Main
8

Der Groß- und Außenhandel ist nach der
Industrie und den Banken der drittgrößte
Wirtschaftssektor in Frankfurt. Die intensiven
Handelsbeziehungen der Frankfurter
Unternehmen zu ausländischen Unternehmen
lassen etwa ein Viertel der ausländischen
Direktinvestitionen in Deutschland
in die Region Frankfurt Rhein-Main fließen.
Die Stadt mit der faszinierenden Skyline ist
eines der wirtschaftlich stärksten Pflaster
Deutschlands. Hier ist Business in internationalem
Format an der Tagesordnung.
Auch das Freizeit- und Kulturangebot Frankfurts
ist erstklassig. Nach einer Studie der
Unternehmensberatung Mercer bietet die
Mainmetropole die höchste Lebensqualität
aller deutschen Großstädte noch vor München,
Düsseldorf und Berlin. Es wird viel
und gerne gefeiert in dieser Stadt, in der
Weine von fünf unterschiedlichen Weinbaugebieten
– darunter Pfalz, Rheinhessen,
Bergstraße, Franken, Nahe und
der weltberühmte Rheingau – sowie das berühmte
„Stöffsche“, der Apfelwein fließen.
Zu den vielen festlichen Höhepunkten zählen
etwa der Deutsche Sportpresseball in der
Alten Oper Frankfurt und die Nokia Night of
the Proms. Die Kulturlandschaft Frankfurts
hält absolute Highlights bereit. Das Ballett
Frankfurt und das Schauspiel Frankfurt sind
von internationalem Rang, die Frankfurter
Museumsufer gehört zu den bedeutendsten
Standorten für Museen in Deutschland und
ist einer der wichtigsten in Europa.
Mit dem Frankfurter Flughafen, dem Frankfurter
Hauptbahnhof und dem Rhein-Main-
Verkehrsverbund (RMV) bietet „Mainhattan“
eine hervorragende Verkehrsinfrastruktur.
Und nur 20 Autominuten von Frankfurt auf
der „Beschleunigungsspur“ Richtung Hochtaunus
entfernt warten die Hardtberger
Gärten: eine High Class Immobilie mit Erholungsgarantie.
9

Die Hardtberger Gärten
Die Wohnungen der Hardtberger Gärten fügen
sich harmonisch ein in das von historischen
Sehenswürdigkeiten und malerischen
Landschaften geprägte Umfeld Königsteins.
Mit seinen eindrucksvollen Flügeln und seiner
markanten Architektur ist der prachtvoll
sanierte Gebäudekomplex schon selbst fast
eine Sehenswürdigkeit.
Die 1923 errichteten Gebäude wurden in vergangenen
Zeiten als Priesterseminar genutzt.
Eine aufwendige Modernisierung akzentuiert
die repräsentativ-strenge Form der Architektur
und setzt ihre schlichte Schönheit
in Beziehung zu einer warm-komfortablen
Innenausstattung. So bleibt der imposante
Charme der Anlagen erhalten.
Die gesamte Modernisierung wird in enger
Kooperation mit dem Hessischen Landesamt
für Denkmalpflege durchgeführt.
Wie bei allen Projekten der Vivacon AG
werden die gesamten Baumaßnahmen
durch den TÜV Süddeutschland abgenommen.
Die Hardtberger Gärten stellen ein hochqualitatives
Wohnangebot dar, das an
diesem Standort und zu diesen Konditionen
einmalig ist. Ihre Einheiten sind Domizile
in gepflegtem Umfeld und idealer
Ausgangspunkt für das Leben, Feiern und
Genießen in Königstein, der „Perle des
Hochtaunus“.
Die Grundrisse der 68 Wohnungen sind ideal
für Paare und Singles. Um einen 24-31 qm
großen Wohnraum gruppieren sich kleinere
Schlaf- und Küchenbereiche. Kompaktheit
und ein großzügiges Ambiente gehen Hand
in Hand. Die Wohneinheiten haben eine
durchgehende Ost-West-Ausrichtung, so
dass die Räume vom Licht durchflutet sind.
Die Wohnungen sind mit Balkonen, Terrassen
oder Loggien versehen.
Repräsentative Architektur
mit hohem Anlagewert.
Eine hochwertige Ausstattung mit edlen Materialien
unterstreicht den noblen Gestus des
Innendesigns. In den Wohn- und Schlafbereichen
wird Eichenholzparkett verlegt. Alle
Badezimmer bieten Badewanne / Dusche in
modernem Design und sind mit Naturschiefer
gekachelt. Selbstverständlich werden die
Einheiten mit aller zeitgemäßen Technik wie
ISDN und Internetzugang ausgerüstet.
Die Grünanlagen der Hardtberger Gärten
erfahren eine grundlegende Revitalisierung.
10

12
Hardtberger Gärten

Lageplan
Die Hardtberger Gärten liegen an einem
Hang mit herrlichem Blick auf die Taunusberge
und die Königsteiner Burg, nur 22 km
von Frankfurt / Main. Mit ihren weitläufigen
Flügeln und ihrem imposanten Mitteltrakt
sind sie majestätischer Blickfang über der
Stadt Königstein.
Der mittelalterliche, romantische Ortskern
von Königstein ist in 5 Minuten zu Fuß zu erreichen.
Eine Vielzahl an Wein- und Delikatessenläden,
Edelboutiquen und Restaurants
der Spitzenklasse schmückt die romantischen
Straßen mit ihren Fachwerkhäusern.
Der Kurort Königstein ist eingebettet in die
waldbestandenen Hänge des Taunus und
wird überragt vom Feldberg. Wohl an keinem
anderen Platz in Deutschland liegen
Luxus und ländlicher Charme so nah beieinander.
Verschlungene Wanderwege führen
durch sonnige Südhänge, tief eingeschnittene
Täler und märchenhafte Nadelbaumwälder.
Die rund 140 Rundwanderwege mit einer
Gesamtlänge von über 700 km säumen zahlreiche
Naturschönheiten und Naturdenkmäler.
Burgen und Schlösser prägen die Landschaft
ebenso wie keltische und römische
Befestigungsanlagen aus historischer Zeit.
Das Kultur- und Freizeitangebot spiegelt
den Anspruch eines exklusiven Kurorts. Die
große Bandbreite an Sport- und Wellnesseinrichtungen
und Veranstaltungen lässt
keine Wünsche offen. Die „Klangwelt Königstein“
mit ihren Konzerten unterm Sternenhimmel
ist nur einer von vielen kulturellen
Höhepunkten. Hochkarätige Opern- und
Theateraufführungen, Sommer-Open-air-
Veranstaltungen, Kurkonzerte, Vernissagen
und Asstellungen gehören ebenso zum weiten
Spektrum der Kulturveranstaltungen
wie das Königsteiner Ritterturnier, Tanzabende
und folkloristische Liederabende auf
der Burg Königstein.
13

Wohnungsliste
WE Etage Zi Wfl. ca. Lage Abb. Typ
Nr. in m 2 Seite
WE Etage Zi Wfl. ca. Lage Abb. Typ
Nr. in m 2 Seite
1 EG 3 Terrasse 89,77 S/W 15 A 1
2 EG 2 Terrasse 66,89 O 17 B 1
3 EG 3 Terrasse 90,26 S/W 19 C
4 EG 3 Terrasse 82,12 S/W 20 D
5 EG 2 Terrasse 67,60 S/W 21 E
6 EG 3 Terrasse 89,65 S/W 22 F
7 EG 4 Terrasse 120,00 S/W 23 G
8 EG 4 Terrasse 124,23 S/W 24 H
9 EG 3 Terrasse 89,65 S/W 22 F
10 EG 2 Terrasse 67,60 S/W 21 E
11 EG 3 Terrasse 82,12 S/W 20 D
12 EG 3 Terrasse 90,26 S/W 19 C
13 EG 2 Terrasse 66,98 S/O 18 B 2
14 EG 3 Terrasse 85,91 S/W 16 A 2
15 1.OG 3 2 Balkone 86,16 S/W 25 I
16 1.OG 2 1 Balkon 66,43 O 26 J
17 1.OG 2 1 Balkon 69,98 O/S/W 27 K
18 1.OG 2 1 Balkon 65,60 S/W 28 L
19 1.OG 2 1 Balkon 63,20 S/W 45 Ü
20 1.OG 2 2 Balkone 67,64 O/S/W 29 M
21 1.OG 2 1 Balkon 67,59 S/W 30 N
22 1.OG 3 1 Balkon 81,49 S/W 31 O
23 1.OG 2 1 Balkon 59,74 O 32 P
24 1.OG 2 1 Balkon 59,74 O 32 P
25 1.OG 2 1 Balkon 72,01 S/W 33 Q
26 1.OG 2 1 Balkon 67,59 S/W 30 N
27 1.OG 2 2 Balkone 67,64 O/S/W 29 M
28 1.OG 2 1 Balkon 63,20 S/W 45 Ü
29 1.OG 2 1 Balkon 65,60 S/W 28 L
30 1.OG 2 1 Balkon 69,98 S/W 27 K
31 1.OG 2 1 Balkon 66,43 O 26 J
32 1.OG 3 2 Balkone 86,16 S/W 25 I
33 2.OG 3 2 Balkone 86,16 S/W 25 I
34 2.OG 2 1 Balkon 66,43 O 26 J
35 2.OG 2 1 Balkon 69,98 O/S/W 27 K
36 2.OG 2 1 Balkon 65,60 S/W 28 L
37 2.OG 2 1 Balkon 63,20 S/W 45 Ü
38 2.OG 2 2 Balkone 67,64 O/S/W 29 M
39 2.OG 2 1 Balkon 67,59 S/W 30 N
40 2.OG 3 1 Balkon 81,49 S/W 31 O
41 2.OG 2 1 Balkon 59,74 O 32 P
42 2.OG 2 1 Balkon 59,74 O 32 P
43 2.OG 2 1 Balkon 72,01 S/W 33 Q
44 2.OG 2 1 Balkon 67,59 S/W 30 N
45 2.OG 2 2 Balkone 67,64 O/S/W 29 M
46 2.OG 2 1 Balkon 63,20 S/W 45 Ü
47 2.OG 2 1 Balkon 65,60 S/W 28 L
48 2.OG 2 1 Balkon 69,98 O/S/W 27 K
49 2.OG 2 1 Balkon 66,43 O 26 J
50 2.OG 3 2 Balkone 86,16 S/W 25 I
51 3.OG 3 1 Loggia 104,53 S 34 R
52 3.OG 2 1 Balkon 59,29 O 35 S
53 3.OG 4 1 Balkon 103,67 S/W 36 T
54 3.OG 3 1 Balkon 85,18 S/W 37 U
55 3.OG 2 1 Loggia 62,33 S/W 38 V
56 3.OG 2 1 Loggia 71,17 S/W 39 W
57 3.OG 2 2 Balkone 58,79 O 40 X
58 3.OG 2 2 Balkone 58,79 O 40 X
59 3.OG 2 1 Loggia 66,83 S/W 41 Y
60 3.OG 2 1 Loggia 62,33 S/W 38 V
61 3.OG 3 1 Balkon 85,18 S/W 37 U
62 3.OG 4 1 Balkon 103,67 S/W 36 T
63 3.OG 2 1 Balkon 59,29 O 35 S
64 3.OG 3 1 Loggia 104,53 S 34 R
65 4.OG 1 – 20,28 O 42 Z
66 4.OG 4 1 Balkon 136,24 S/W 43 Ä
67 4.OG 4 1 Balkon 139,08 S/W 44 Ö
68 4.OG 1 – 20,28 O 42 Z
Gesamtwohnfläche: ca. 5.106,86
14
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ A1
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
3-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 89,77 qm
Wohnen
21,52 qm
Schlafen
14,44 qm
Kind
11,65 qm
Küche
11,80 qm
Bad
6,98 qm
WC
1,64 qm
Abstellraum* 4,26 qm
Flur
10,26 qm
Terrasse (14,42 x 0,5) 7,20 qm
Wohnung Nr: 1 EG
Gesamt
ca. 89,77 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
15

Typ A2
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
3-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 85,91 qm
Wohnen
21,52 qm
Schlafen
14,44 qm
Kind
11,65 qm
Küche
11,80 qm
Bad
6,98 qm
WC
1,64 qm
Abstellraum* 4,26 qm
Flur
10,26 qm
Terrasse (6,71 x 0,5) 3,36 qm
Wohnung Nr: 14 EG
Gesamt
ca. 85,91 qm
16
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ B-1
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 66,89 qm
Wohnen
20,64 qm
Schlafen
14,55 qm
Küche
7,69 qm
Bad/WC
6,72 qm
Abstellraum* 3,70 qm
Flur
10,87 qm
Terrasse (5,42 x 0,5) 2,72 qm
Wohnung Nr: 2 EG
Gesamt
ca. 66,89 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
17

Typ B-2
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 66,98 qm
Wohnen
20,64 qm
Schlafen
14,55 qm
Küche
7,70 qm
Bad/WC
6,72 qm
Abstellraum* 3,70 qm
Flur
10,87 qm
Terrasse (5,60 x 0,5) 2,80 qm
Wohnung Nr: 13, EG
Gesamt
ca. 66,98 qm
18
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ C
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
3-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 90,26 qm
Wohnen
25,14 qm
Schlafen
15,25 qm
Kind
14,22 qm
Küche
Typ C
Bad
Abstellraum*
Flur
10,97 qm
5,48 qm
3,88 qm
9,24 qm
Terrasse (12,16 x 0,5) 6,08 qm
Wohnung Nr: 3 EG
Wohnung Nr: 12 EG (gespiegelt)
Gesamt
ca 90,26 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
19

Typ D
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
3-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 82,12 qm
Typ D
Wohnen
Schlafen
Kind
Küche
Bad
Abstellraum*
Flur
24,89 qm
14,75 qm
12,62 qm
6,44 qm
4,89 qm
3,15 qm
9,30 qm
Terrasse (12,16 x 0,5) 6,08 qm
Wohnung Nr: 4 EG
Wohnung Nr: 11 EG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 82,12 qm
20
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ E
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
Typ E
1 Terrasse
Fläche ca. 67,60 qm
Wohnen
21,78 qm
Schlafen
15,12 qm
Küche
4,67 qm
Bad
6,14 qm
Abstellraum* 3,30 qm
Flur
10,51 qm
Terrasse (12,16 x 0,5) 6,08 qm
Wohnung Nr: 5 EG
Wohnung Nr: 10 EG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 67,60 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
21

Typ F
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
3-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 89,65 qm
Typ F
6,9
Wohnen
19,50 qm
Schlafen
14,90 qm
Kind
13,66 qm
Küche
9,20 qm
Bad
5,16 qm
WC
2,64 qm
Abstellraum* 3,69 qm
Flur
14,01 qm
Terrasse (13,78 x 0,5) 6,89 qm
Wohnung Nr: 6 EG
Wohnung Nr: 9 EG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 89,65 qm
22
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ G
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
4-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 120,00 qm
Typ G
Wohnen
21,48 qm
Schlafen
17,28 qm
Kind
13,92 qm
Kind
12,93 qm
Küche
16,77 qm
Bad
5,69 qm
WC
3,89 qm
Abstellraum* 4,31 qm
Flur
16,05 qm
Terrasse (15,36 x 0,5) 7,68 qm
Wohnung Nr: 7 EG
Gesamt
ca. 120,00 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
23

Typ H
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
4-Zimmer-Wohnung,
1 Terrasse
Fläche ca. 124,23 qm
Typ H
Wohnen
21,08 qm
Schlafen
17,28 qm
Kind
13,92 qm
Kind
12,93 qm
Küche
17,92 qm
Bad
5,51 qm
WC
4,10 qm
Abstellraum* 3,69 qm
Flur
20,12 qm
Terrasse (15,36 x 0,5) 7,68 qm
Wohnung Nr: 8 EG
Gesamt
ca. 124,23 qm
24
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ I
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
3-Zimmer-Wohnung,
2 Balkone
Fläche ca. 86,16 qm
Wohnen
Typ I
Schlafen
Kind
Küche
Bad
Gäste-WC
Abstellraum*
Flur
21,52 qm
14,44 qm
11,65 qm
11,80 qm
6,98 qm
1,65 qm
4,26 qm
10,26 qm
Balkon (7,20 x 0,5) 3,60 qm
Wohnung Nr: 15 1.OG (Musterwohnung)
Wohnung Nr: 32 1. OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 33 2.OG
Wohnung Nr: 50 2. OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 86,16 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
25

Typ J
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 66,43 qm
Typ J
Wohnen
Schlafen
Küche
Bad/WC
Abstellraum*
Flur
20,65 qm
14,55 qm
7,69 qm
6,72 qm
3,70 qm
10,87 qm
Balkon (4,50 x 0,5) 2,25 qm
Wohnung Nr: 16 1.OG
Wohnung Nr: 31 1.OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 34 2.OG
Wohnung Nr: 49 2.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 66,43 qm
26
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ K
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
2 Balkone
Fläche ca. 69,98 qm
Typ K
Wohnen
Schlafen
Küche
Bad
Abstellraum*
Flur
22,12 qm
16,26 qm
4,65 qm
6,31 qm
4,32 qm
10,20 qm
Balkon (12,24 x 0,5) 6,12 qm
Wohnung Nr: 17 1.OG
Wohnung Nr: 30 1.OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 35 2.OG
Wohnung Nr: 48 2.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca 69,98 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
27

Typ L
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
Typ L
2-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 65,60 qm
Wohnen
26,55 qm
Schlafen
13,60 qm
Küche
4,68 qm
Bad
5,58 qm
Abstellraum* 3,88 qm
Flur
4,07 qm
Balkon (14,48 x 0,5) 7,24 qm
Wohnung Nr: 18 1.OG
Wohnung Nr: 29 1.OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 36 2.OG
Wohnung Nr: 47 2.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 65,60 qm
28
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ M
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
rundriss, Typ M
2-Zimmer-Wohnung,
2 Balkon6
Fläche ca. 67,64 qm
Wohnen
21,78 qm
Schlafen
15,12 qm
Küche
4,67 qm
Bad
6,14 qm
Abstellraum* 3,30 qm
Flur
10,51 qm
2 Balk (12,24 x 0,5) 6,12 qm
Wohnung Nr: 20 1.OG
Wohnung Nr: 27 1.OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 38 2.OG
Wohnung Nr: 45 2.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 67,64 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
29

Typ N
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 67,59 qm
Typ N
Wohnen
25,08 qm
Schlafen
15,45 qm
Küche
6,64 qm
Bad
5,29 qm
Abstellraum* 4,09 qm
Flur
8,79 qm
Balkon (4,50 x 0,5) 2,25 qm
Wohnung Nr: 21 1.OG
Wohnung Nr: 26 1.OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 39 2.OG
Wohnung Nr: 44 2.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 67,59 qm
30
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ O
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
3-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Typ O
Fläche ca. 81,49 qm
Wohnen
27,19 qm
Schlafen
17,07 qm
Gast
10,42 qm
Küche
5,78 qm
Bad
5,30 qm
Abstellraum* 3,88 qm
Flur
9,60 qm
Balkon (4,50 x 0,5) 2,25 qm
Wohnung Nr: 22 1.OG
Wohnung Nr: 40 2.OG
Gesamt
ca. 81,49 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
31

Typ P
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
Typ P
2-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 59,74 qm
Wohnen
23,45 qm
Schlafen
15,10 qm
Küche
8,23 qm
Bad
4,66 qm
Abstellraum* 3,88 qm
Flur
2,17 qm
Balkon (4,50 x 0,5) 2,25 qm
Wohnung Nr: 23 1.OG
Wohnung Nr: 24 1.OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 41 2.OG
Wohnung Nr: 42 2.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 59,74 qm
32
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ Q
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 72,01 qm
Typ Q
Wohnen
Schlafen
Küche
Bad
Abstellraum*
Flur
27,19 qm
18,99 qm
7,30 qm
4,80 qm
3,88 qm
7,60 qm
Balkon (4,50 x 0,5) 2,25 qm
Wohnung Nr: 25 1.OG
Wohnung Nr: 43 2.OG
Gesamt
ca. 72,01 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
33

Typ R
Maisonette unten
Maisonette oben
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Meter-Linie
Dachgauben
3-Zimmer-Wohnung,
1 Loggia
Fläche ca. 104,53 qm
Wohnen
27,74 qm
Schlafen
14,93 qm
Gäste Bad oben 3,82 qm
Zimmer oben 25,17 qm
Küche
9,60 qm
Bad
6,06 qm
Abstellraum 2,71 qm
Flur
11,24 qm
Loggia (6,52 x 0,5) 3,26 qm
Gesamt ca. 104,53 qm
Wohnung Nr: 51 3.OG, DG
Wohnung Nr: 64 3.OG, DG (gespiegelt)
3.OG
DG
34
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ S
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 59,29 qm
Typ S
Wohnen
19,37 qm
Schlafen
13,31 qm
Küche
6,18 qm
Bad
5,85 qm
Abstellraum* 2,61 qm
Flur
10,87 qm
Balkon (2,20 x 0,5) 1,10 qm
Wohnung Nr: 52 3.OG
Wohnung Nr: 63 3.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 59,29 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
35

Typ T
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Meter-Linie
Dachgauben
4-Zimmer-Wohnung,
1 Loggia
Fläche ca. 103,67 qm
Wohnen
25,12 qm
Schlafen
17,18 qm
Kind
13,99 qm
Gast
9,09 qm
Küche
7,99 qm
Bad
4,75 qm
WC
1,89 qm
1/2 Fläche unter 2 m 8,15 qm
Flur
13,01 qm
Loggia (4,99 x 0,5) 2,50 qm
Wohnung Nr: 53 3.OG
Wohnung Nr: 62 3.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 103,67 qm
36
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ U
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Meter-Linie
Dachgauben
3-Zimmer-Wohnung,
1 Loggia
Fläche ca. 85,18 qm
Wohnen
28,85 qm
Schlafen
16,11 qm
Kind
14,63 qm
Küche
8,19 qm
Bad
4,91 qm
Abstellraum* 3,20 qm
1/2 Fläche unter 2 m 6,79 qm
Loggia (4,99 x 0,5) 2,50 qm
Wohnung Nr: 54 3.OG
Wohnung Nr: 61 3.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 85,18 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
37

Typ V
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Loggia
Fläche ca. 62,33 qm
Wohnen
20,22 qm
Schlafen
15,45 qm
Küche
6,64 qm
Bad
5,29 qm
Abstellraum*
Flur
Typ V
4,09 qm
8,80 qm
Loggia (3,68 x 0,5) 1,84 qm
Wohnung Nr: 55 3.OG
Wohnung Nr: 60 3.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 62,33 qm
38
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ W
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Loggia
Typ W
Fläche ca. 71,17 qm
Wohnen
21,23 qm
Schlafen
15,26 qm
Küche
9,03 qm
Bad
5,87 qm
Abstellraum* 4,00 qm
Flur
10,96 qm
Loggia (9,64 x 0,5) 4,82 qm
Wohnung Nr: 56 3.OG
Gesamt
ca. 71,17 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
39

Typ X
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
Typ X
2-Zimmer-Wohnung,
2 Balkone
Fläche ca. 58,79 qm
Wohnen
23,45 qm
Schlafen
15,10 qm
Küche
8,23 qm
Bad
4,66 qm
Abstellraum* 3,88 qm
Flur
2,17 qm
2 Balk. (2,60 x 0,5) 1,30 qm
Wohnung Nr: 57 3.OG
Wohnung Nr: 58 3.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 58,79 qm
40
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ Y
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Zimmer-Wohnung,
1 Loggia
Typ Y
Fläche ca. 66,83 qm
Wohnen
21,72 qm
Schlafen
15,26 qm
Küche
9,03 qm
Bad
5,87 qm
Abstellraum* 3,89 qm
Flur
7,75 qm
Loggia (6,62 x 0,5) 3,31 qm
Wohnung Nr: 59 3.OG
Gesamt
ca. 66,83 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
41

Typ Z
erger Gärten - Königstein
riss, Typ Z
ungen-Nr.: 65,68
Maßstab: ca. 1:100
1-Zimmer-Wohnung,
Fläche ca. 20,28 qm
1 m
mit Karl Richter
2-Meter-Linie
Dachgauben
Wohnen
13,17 qm
Bad
2,08 qm
1/2 Fläche unter 2 m 5,03 qm
Gesamt
ca. 20,28 qm
Wohnung Nr: 65 DG
Wohnung Nr: 68 DG (gespiegelt)
(Gästewohnungen)
42
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ Ä
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Meter-Linie
Dachgauben
4-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 136,24 qm
Wohnen
30,72 qm
Schlafen 1 18,55 qm
Schlafen 2 16,33 qm
Kind
13,74 qm
Küche
12,78 qm
Bad
7,25 qm
WC
1,57 qm
Abstellraum* 5,06 qm
1/2 Fläche unter 2 m 11,59 qm
Flur
13,45 qm
Balkon (10,40 x 0,5) 5,20 qm
Gesamt ca. 136,24 qm
Wohnung Nr: 66 DG
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt,
Balkone, Loggien, Terrassen sind mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche
ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen, z.B.
Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich
vorbehalten. Der Anbau der Balkone/Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund
der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
43

Typ Ö
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
2-Meter-Linie
Dachgauben
4-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 139,08 qm
44
Wohnen
30,72 qm
Schlafen 1 18,55 qm
Schlafen 2 16,33 qm
Kind
13,74 qm
Küche
14,57 qm
Bad
7,25 qm
WC
1,71 qm
Abstellraum* 5,06 qm
1/2 Fläche unter 2 m 11,59 qm
Flur
14,36 qm
Balkon (10,40 x 0,5) 5,20 qm
Gesamt ca. 139,08 qm
Wohnung Nr: 67 DG
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt,
Balkone, Loggien, Terrassen sind mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche
ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen, z.B.
Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich
vorbehalten. Der Anbau der Balkone/Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund
der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.

Typ Ü
*AB
Maßstab: ca. 1:100
1 m
rundriss, Typ Ü
2-Zimmer-Wohnung,
1 Balkon
Fläche ca. 63,20 qm
Wohnen
26,52 qm
Schlafen
13,60 qm
Küche
4,89 qm
Bad
4,49 qm
Abstellraum* 2,72 qm
Flur
3,74 qm
Balkon (14,48 x 0,5) 7,24 qm
Wohnung Nr: 19 1.OG
Wohnung Nr: 28 1.OG (gespiegelt)
Wohnung Nr: 37 2.OG
Wohnung Nr: 46 2.OG (gespiegelt)
Gesamt
ca. 63,20 qm
Die oben ausgewiesenen Wohnflächen wurden nach §§ 2-4 Wo FIV ermittelt, Balkone, Loggien, Terrassen sind
mit der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche ausgewiesen. Flächenänderungen durch behördliche Auflagen,
z.B. Denkmalamt, Bauamt bzw. fachtechnische Planung bleiben ausdrücklich vorbehalten. Der Anbau der Balkone/
Terrassen/Loggien erfolgt aufgrund der Genehmigung des Hessischen Landesamts für Denkmalpflege, Wiesbaden.
45

Erdgeschoss
WHG 2, Typ B1
66,89 qm, 1 Terrasse
WHG 5, Typ E
67,60 qm, 1 Terrasse
WHG 3, Typ C
90,26 qm, 1 Terrasse
WHG 4, Typ D
82,12 qm, 1 Terrasse
WHG 6, Typ F
89,65 qm, 1 Terrasse
WHG 7, Typ G
120,00 qm, 1 Terrasse
WHG 1, Typ A1
89,77 qm, 1 Terrasse
1. und 2. Obergeschoss
WHG 16, 34; Typ J
66,43 qm, 1 Balkon
WHG 17, 35; Typ K
69,98 qm, 1 Balkon
WHG 20, 38; Typ M
67,64 qm, 2 Balkone
WHG 23,41; Typ P
59,74 qm, 1 Balkon
WHG 18, 36; Typ L
65,60 qm, 1 Balkon
WHG 19, 37; Typ Ü
63,20 qm, 1 Balkon
WHG 21, 39; Typ N
67,59 qm, 1 Balkon
WHG 22, 40; Typ O
81,49 qm, 1 Balkon
WHG 15, 33; Typ I
86,16 qm, 2 Balkone
46

WHG 10, Typ E
67,60 qm, 1 Terrasse
WHG 13, Typ B2
66,98 qm, 1 Terrasse
WHG 11, Typ D
82,12 qm, 1 Terrasse
WHG 12, Typ C
90,26 qm, 1 Terrasse
WHG 8, Typ H
124,23 qm, 1 Terrasse
WHG 9, Typ F
89,65 qm, 1 Terrasse
WHG 14, Typ A2
85,91 qm, 1 Terrasse
WHG 24,42; Typ P
59,74 qm, 1 Balkon
WHG 27, 45; Typ M
67,64 qm, 2 Balkone
WHG 30, 48; Typ K
69,98 qm, 1 Balkon
WHG 31, 49; Typ J
66,43 qm, 1 Balkon
WHG 28, 46; Typ Ü
63,20 qm, 1 Balkon
WHG 29, 47; Typ L
65,60 qm, 1 Balkon
WHG 25, 43; Typ Q
72,01 qm, 1 Balkon
WHG 26, 44; Typ N
67,59 qm, 1 Balkon
WHG 32, 50; Typ I
86,16 qm, 2 Balkone
47

3. Obergeschoss
WHG 52, Typ S
59,29 qm, 1 Balkon
WHG 57, Typ X
58,79 qm, 2 Balkone
WHG 53, Typ T
103,67 qm, 1 Balkon
WHG 54, Typ U
85,18 qm, 1 Balkon
WHG 55, Typ V
62,33 qm, 1 Loggia
WHG 56, Typ W
71,17 qm, 1 Loggia
WHG 51, Typ R
104,53 qm, 1 Loggia
Dachgeschoss
WHG 65, Typ Z
20,28 qm
WHG 66, Typ Ä
136,24 qm, 1 Balkon
WHG 51, Typ R
104,53 qm, 1 Loggia
48

WHG 58, Typ X
58,79 qm, 2 Balkone
WHG 63, Typ S
59,29 qm, 1 Balkon
WHG 61, Typ U
85,18 qm, 1 Balkon
WHG 62, Typ T
103,67 qm, 1 Balkon
WHG 59, Typ Y
66,83 qm, 1 Loggia
WHG 60, Typ V
62,33 qm, 1 Loggia
WHG 64, Typ R
104,53 qm, 1 Loggia
WHG 68, Typ Z
20,28 qm
WHG 67, Typ Ö
139,08 qm, 1 Balkon
WHG 64, Typ R
104,53 qm, 1 Loggia
49

Referenzen
Belgische Häuser, Köln
Die Belgischen Häuser bieten ein nahezu
einmaliges Angebot. Stadtnah gelegen, ruhig
und grün, mit optimaler Infrastruktur
und bester Nachbarschaft zu der expandierenden
Medienbranche. Die 56 Wohnungen
umfassende Wohnanlage wurde 2003 in den
Vertrieb genommen.
Hochpfortenhaus, Köln (1)
Das Hochpfortenhaus liegt inmitten der Kölner
Innenstadt und verfügt über 46 Wohnund
4 Gewerbeeinheiten. Das Gebäude aus
den 30er Jahren liegt in einem Viertel, das in
höchster Dichte Freizeit, Shopping und Genuss
verspricht. Das Hochpfortenhaus wurde
2003 durch die Vivacon erworben und wird
derzeit denkmalgerecht modernisiert.
Grand Living, Bad Nauheim (2, 3)
Das 1905/10 erbaute Grand Hotel in Bad
Nauheim verfügt über ca. 106 moderne Woh-
nungen und 11 Gewerbeeinheiten mit insgesamt
ca. 11.000 qm Wohn-/Nutzfläche. Grand
Living wurde 2002 durch die Vivacon erworben
und wird derzeit denkmalgerecht modernisiert.
Das Gebäude liegt direkt neben
der weithin bekannten Jugendstil Trinkkuranlage
und nur wenige Meter von der Bad
Nauheimer Innenstadt entfernt.
Gartenstadt Kreuzkampe, Hannover
Das prämierte Denkmalschutzensemble, ein
herausragendes Beispiel für die von Licht,
Luft und Sonne geprägte Gartenstadt-Architektur
der 20er Jahre, wurde 2001 erworben.
Ein nach modernsten Wohnansprüchen und
den Vorgaben des Denkmalschutzes entwickeltes
Modernisierungskonzept lässt bereits
die ersten Häuser in neuem Glanz erstrahlen.
Innerhalb der ersten zwölf Monate fanden
über 400 Wohnungen und damit mehr als die
Hälfte der 75 Häuser einen neuen Eigentümer.
Kontorhaus Remberti, Bremen (4, 5)
Das Einzeldenkmal wurde nach der Jahrhundertwende
in einer bevorzugten Innenstadtlage
von Bremen erbaut. Das Wohn- und
Geschäftshaus befand sich bis zum Erwerb
im Jahr 2000 im Familienbesitz des Erbauers.
1
2
3
4
50

Knapp 10.000 qm Wohn- und Nutzfläche umfassen
die fünf exquisit ausgestatteten Gebäudeteile.
Das Kontorhaus wurde 2001 und
2002 privatisiert und wird derzeit denkmalgerecht
restauriert.
Historische BMW-Siedlung, Eisenach
Von BMW in den 30er Jahren erbautes Denkmalschutzensemble
auf ca. 24.000 qm Grundstücksfläche,
bestehend aus zwei angrenzenden
Karrees in Blockrandbebauung mit
zwei großen, begrünten Innenhöfen. Das Ensemble
wurde kernsaniert und bekam neue
Balkone, Maisonetten und das Dachgeschoss
wurden ausgebaut. Die Privatisierung und
Modernisierung der 320 Wohnungen wurde
in 2001 abgeschlossen.
Wuhletalkarree, Berlin
Das Wuhletalkarree wurde 1998 erworben
und umfasst rund 26.700 qm Wohnfläche. Die
432 Wohnungen ergeben in sechsgeschossiger
Blockrandbebauung ein geschlossenes Karree.
Das Karree wurde in den 80er Jahren erbaut
und 1999/2000 umfassend modernisiert.
14 Aufgänge erhielten neue Aufzüge. Ein
Großteil der Wohnungen bietet freien Blick
auf die Wuhle.
Wuhletalterrassen, Berlin
In den 80er Jahren erbaut und 1998 erworben.
Das terrassenförmig ansteigende Gebäude
liegt in einem ruhigen und beliebten Wohngebiet
in unmittelbarer Nähe zur Wuhle. Die
Privatisierung der 319 Wohnungen mit knapp
21.000 qm Wohnfläche erfolgte 1998, die Modernisierung
1999.
Gartenstadt am Weinberg, Plauen (6)
Denkmalschutzensemble, bestehend aus
43 Mehrfamilienhäusern mit 288 Wohnungen,
auf einem rund 32.000 qm großen, parkähnlich
angelegten Grundstück. Die Gartenstadt
wurde in den Jahren nach 1928 durch
die Vogtländische Baugesellschaft erbaut
und 1997/1998 privatisiert sowie umfassend
modernisiert.
Villa St. Gertraudt, Berlin (7, 8)
Die Villa St. Gertraudt ist ein opulentes, historisches
Baudenkmal aus dem Jahr 1871,
das die wechselvolle Berliner Geschichte
völlig unbeschadet überstanden hat. Das
103 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten umfassende
Objekt liegt in direkter Nähe zum
Potsdamer Platz.
5
6
7
8
51

Ihr Partner – die Vivacon AG
Der Grundstein der Vivacon AG wurde 1928 von der „Vogtländischen Baugesellschaft mbH”
in Plauen, Sachsen, gelegt. Die Philosophie des Unternehmens war schon damals innovativ
und zukunftsweisend: bezahlbaren Wohnraum für junge Familien zu schaffen. Die Philosophie
ist bis heute Grundlage der Arbeit der Vivacon AG.
Die Vivacon AG erwirbt und modernisiert überwiegend unter Denkmalschutz stehende
Wohngebäude in besten Lagen. Im Gegensatz zu ihren Mitbewerbern veräußert die Vivacon
AG die Wohnungen im Erbbaurecht. Die Wohnungskaufpreise reduzieren sich so um die
anteiligen Grundstückskosten. Ein Konzept, von dem viele profitieren.
Vor-Ort-Teams bieten vor und während der Privatisierung eine eingehende Beratung und einen
umfassenden Service. Der Aufbau einer kostenorientierten und transparenten Verwaltung
gewährleistet niedrige Nebenkosten in der Folgezeit. Ob bei Kunden oder Geschäftspartnern:
Kurze Kommunikationswege und flache Hierarchien sorgen für effiziente Abläufe und
somit für ein Höchstmaß an Kundenzufriedenheit. Die Vivacon AG ist unter der Handelsregisternummer
HRB 34894 beim Amtsgerichts Köln eingetragen. Das Grundkapital beträgt EUR
13,27 Mio. Die Vivacon AG bilanziert bereits heute nach International Accounting Standards
(IAS). Das Eigenkapital der Gesellschaft nach IAS beläuft sich derzeit auf ca. EUR 40 Mio.
Marc Leffin, Vorstandsvorsitzender
Timo Herbrand, Vorstand Einkauf
52

Seit dem 21.12.2001 ist die Aktie der Vivacon
AG am amtlichen Markt an der Frankfurter
Wertpapierbörse unter der Wertpapierkennnummer
604891 notiert. Derzeit ist
die Aktie im Prime Standard gelistet.
Marc Leffin, Vorstandsvorsitzender
Geboren am 27.09.1968 in Köln, verheiratet,
2 Kinder, Diplom-Kaufmann und Immobilienökonom
(ebs) der European Business
School in Oestrich-Winkel. Seit 1997 leitet
Marc Leffin die Vivacon AG.
Timo Herbrand, Vorstand Einkauf
Geboren am 18.05.1971 in Nümbrecht, ledig,
Diplom-Kaufmann. Seit 1997 leitet Timo Herbrand
die Vivacon AG.
Michael Jung, Vorstand Finanzen
Geboren am 08.02.1967 in Mannheim, verheiratet,
2 Kinder, Diplom-Kaufmann. Seit Juli
2004 leitet Michael Jung die Vivacon AG.
Generalunternehmer
Die Vivacon AG wird die geplanten Modernisierungs-
und Restaurierungsarbeiten wegen
ihrer Komplexität von einem erfahrenen
Generalunternehmer oder Generalübernehmer
durchführen lassen. Der Generalunternehmer
wird seine Leistungsfähigkeit sowohl
durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft als
auch durch eine Gewährleistungsbürgschaft
nachweisen. Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe
steht das mit der Modernisierung
und der Sanierung zu beauftragende Bauunternehmen
noch nicht fest.
53

Erbbaurecht – die kluge Alternative
54
Auf dem Grundstück der Hardtberger Gärten,
Königstein wird ein Erbbaurecht bestellt.
Diese Vorgehensweise wurde bewusst gewählt,
denn Sie bietet gegenüber dem Kauf
von Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten mit
Grundstücksanteilen zusätzliche Vorteile.
Bei einer Investition im Erbbaurecht entfällt
die Zahlung des Grundstückskaufpreises
während der Erwerbsphase. Die Immobilieninvestition
führt sowohl für Eigennutzer
als auch für Kapitalanleger durch die Zahlung
eines niedrigen Erbbauzinses zu einer
äußerst günstigen Grundstücksfinanzierung.
Das „Erbbaurecht“ erlebt zu Recht eine Renaissance
und wird europaweit als günstige
Möglichkeit zur Schaffung von Wohnungseigentum
in den letzten Jahren erfolgreich
angewendet. Für das Erbbaurecht wird bei
Eintragung in das Grundbuch ein besonderes
Grundbuchblatt angelegt. Das Erbbaurecht
ist ein grundstücksgleiches Recht; das
auf ihm errichtete Bauwerk ist Eigentum des
Erbbauberechtigten und nicht des Grundstückseigentümers,
solange das Erbbaurecht
besteht. Die Besonderheiten und Vorteile des
Erbbaurechtes können in Kurzform wie folgt
zusammengefasst werden:
Für Kapitalanleger entspricht die Immobilieninvestition
im Erbbaurecht der Zielsetzung
einer steuerlichen Optimierung. Da
ein Grundstück steuerlich kein abnutzbares
Wirtschaftsgut darstellt, gibt es für die Anschaffungskosten
des Grundstücks keine
steuerlichen Abschreibungen. Der Kauf eines
Grundstücks oder eines ideellen Anteils
an Grund und Boden bindet zusätzliches
Kapital, ohne dass dem steuerliche
Abschreibungsmöglichkeiten gegenüberstehen.
Durch den Erwerb im Erbbaurecht
wird der Kaufpreis für die Wohnung in voller
Höhe Bemessungsgrundlage für die steuerlichen
Abschreibungsmöglichkeiten. Ferner
stellen die Erbpachtzinsen steuerlich gesehen
Werbungskosten dar und sind somit wie
Darlehenszinsen als Finanzierungskosten
in voller Höhe absetzbar. Das Erbbaurecht
stellt somit wirtschaftlich und steuerlich eine
günstige Form der Grundstücksfinanzierung
dar. Der Kaufpreis einer Wohnung reduziert
sich um den Grundstücksanteil. Da der jährliche
Erbbauzins üblicherweise ca. 4% bis 5%
des Grundstückswertes beträgt, liegen die
Erbbauzinsen im allgemeinen unter den üblichen
langfristigen Hypothekenzinsen, die
z.B. zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses
Prospektes bei 10-jähriger Festschreibung
und 100% Auszahlung bei ca. 4,8% p.a. liegen.
Statt diese Darlehenszinsen an eine finanzierende
Bank zu zahlen leistet der Erwerber
die Erbpachtzinsen an den Grundstückseigentümer.
Der Erwerber profitiert insbesondere
in den ersten Jahren von diesem Zinsvorteil.
Auch die Kaufpreisfinanzierung der
Wohnung auf einem Erbpachtgrundstück ist
heute bankenüblich und beinhaltet alle Sicherheiten
zugunsten des Erwerbers wie
beim Grundstückserwerb im Volleigentum.
Die Anwendung von Erbbaurechtsverfahren
ist besonders für Mehrfamilienhäuser und
große Wohnanlagen geeignet.
Ein Wohnungseigentümer beispielsweise im
dritten Geschoss hat im Prinzip wenig Interesse,
das Grundstück, auf dem das Gebäude
steht, mit zu erwerben. Der Erbbaurechtsvertrag
läuft 99 Jahre und kann um weitere
99 Jahre verlängert werden. Die langfristige
Nutzung des Grundstücks ist damit
genauso gewährleistet wie beim Kauf. Die
Rechtsbeziehungen zwischen Grundstückseigentümer
und Erbbauberechtigtem regelt
der Erbbaurechtsvertrag. Dieser räumt dem
Eigentümer und den Erbbauberechtigten
ein gegenseitiges Vorkaufsrecht ein. Beim
Verkauf des Grundstücks hat der Erbbauberechtigte
also Vorrang vor Dritten. Sollte der
Grundstückseigentümer bzw. seine Erben
das Erbbaurecht bei Ablauf der Vertragsdauer
nicht verlängern wollen, so ist der jeweilige
Grundstückseigentümer gem. Erbbaurechtsvertrag
verpflichtet, das Bauwerk,
d.h. die Wohnung des Erbbauberechtigten zu
100 % des dann gültigen Verkehrswertes zu
erwerben.

Beispielrechnung
Die Maximierung der wirtschaftlichen Vorteile, Beispiel: Kaufpreis EUR 2.890,-/qm Wfl.
Anbieter XY Vivacon AG Fazit
Investition: EUR 200.000,- EUR 200.000,-
./. anteiliges Grundstück ca. 25% höhere
ø 20% Abschreibungs- EUR 40.000,- EUR 0,- Abschreibungsgrundlage
EUR 160.000,- EUR 200.000,- grundlage
Altbauanteil
(z.B. 25% – AfA 2,5%) EUR 40.000,- EUR 50.000,-
Herstellungskosten
(z.B. 75% – AfA 8 x 9 / 4 x 7 %) EUR 120.000,- EUR 150.000,-
Erworbene Wfl. 55,36 qm 69,20 qm ca. 25% mehr Fläche
Miete EUR 9,-/qm Wfl. EUR 498,24 EUR 622,80
./. Erbbauzins EUR 1,-/qm Wfl. EUR 0,- EUR 69,20
Mieteinnahme p.M. EUR 498,24 EUR 553,60 ca. 11% mehr Miete
Das Vergleichsbeispiel verdeutlicht, dass durch das
Erbbaurecht die Abschreibungsgrundlage für Altbauund
Denkmalanteil deutlich erhöht wird, der Erwerber
deutlich mehr Wohnfläche erwirbt (bei gleichem qm-
Kaufpreis) und dafür, bei gleichem Mietzins, die
deutlich höhere Miete erhält.
55

Chancen und Risiken des Investitionsangebotes
und Abwicklungshinweise
56
1. Allgemeine Objektchancen und -Risiken
Bei einer Investition in eine Immobilie handelt
es sich um eine Investition im unternehmerischen
Bereich, die generell mit dem Risiko
einer wirtschaftlichen Verschlechterung
behaftet ist, aber auch die Chance einer Vermögensmehrung
bietet. Immobilieneigentum
unterliegt den für Grundbesitz geltenden üblichen
Chancen und Risiken. Insbesondere
kann nicht als sicher unterstellt werden, dass
der Anleger zum Zeitpunkt des Verkaufes
seiner Immobilie eine Wertsteigerung realisieren
kann. Die Entwicklung zeigt aber, dass
sich in der Bundesrepublik Deutschland die
Preise für Immobilien in den vergangenen
50 Jahren fast ununterbrochen erhöht haben.
Damit zählen Immobilien zu den stabilsten
Vermögensanlagen. Bei Immobilien, die bedarfsgerecht
geplant werden, besteht eine
gute Chance langfristig eine Wertsteigerungschance
zu realisieren. Dies gilt insbesondere
dann, wenn sich die Immobilie durch einen
ausgewählten Standort, eine funktionsgerechte
Architektur, eine solide Bausubstanz
und eine fachgerechte Modernisierung auszeichnet.
Diese Kriterien sind sowohl für eine
dauerhafte Vermietbarkeit als auch für günstige
Wiederverkaufschancen unverzichtbar.
Die Investition in eine Immobilie sollte daher
immer als längerfristige Geldanlage gesehen
werden. Die Wiederverkaufschancen von
Eigentumswohnungen können dadurch eingeschränkt
sein, dass sie sich in vielgeschossigen
Großwohnanlagen (z.B. Hochhäusern)
befinden, so dass eine Wiederverkaufswert
ggf. nur mit einem Preisabschlag möglich
sein kann. Bei der Baumaßnahme Hardtberger
Gärten handelt es sich aber um ein denkmalgeschütztes
Wohngebäude in Hanglage
aus dem Jahre 1923.
2. Grundstücksverhältnisse und Modernisierungsbeginn
Die Hardtberger Gärten befinden sich auf
einem ca. 5.494 qm großen Flurstück. Das
Grundstück ist verzeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Königstein, Band 70, Blatt
2311 lfd-Nr. 1, Gemarkung Königstein, Flur
8, Flurstück 23/24. An diesem Flurstück wird
ein Erbbaurecht bestellt.
Erbbauberechtigter ist die Vivacon AG, Köln
welche die Hardtberger Gärten am 27.09.2004
erwarb.
Das Ensemble besteht aus einem viergeschossigen
Gebäudekomplex. Nach Sanierung befinden
sich ca. 68 Wohnungen im Gebäude.
Für die Modernisierung des gesamten Ensembles
wird die Vivacon AG ein solides
und erfahrenes Bauunternehmen, welches
über langjährige Erfahrungen in der Modernisierung
von denkmalgeschützten Gebäuden
verfügt, als Generalunternehmer/
Generalübernehmer beauftragen. Die Modernisierungsarbeiten
für das gesamte Gebäude
dauern ca. zehn-zwölf Monate. Die Modernisierung
des gesamten Ensembles wird voraussichtlich
im Frühjahr 2005 begonnen und
Ende 2005 abgeschlossen, vorbehaltlich witterungsbedingter
Schlechtwettertage, behördlicher
Auflagen und höherer Gewalt.
Am Gebäude werden beim Zentralnotariat in
Köln Wohnungserbbaurechte bestellt. Die Modernisierungsmaßnahmen
wurden im Rahmen
eines sogenannten Maßnahmekataloges
mit dem Hessischen Landesamt für Denkmalpflege
abgestimmt. Für die Modernisierung
ist eine Baugenehmigung sowie eine Genehmigung
des Denkmalamtes erforderlich. Die
Modernisierung wurde mit den zuständigen
Ämtern vorbesprochen.
Die Vivacon AG geht von der planmäßigen
Genehmigung aus. Sollten die Behörden sich
wider erwarten gegen die geplante Modernisierung
entscheiden, übernimmt die Vivacon
AG hierfür keine Haftung. Zur Zeit der Prospektherausgabe
liegt die Baugenehmigung
noch nicht vor. Die Vivacon AG geht von einer
zeitnahen Erteilung der Baugenehmigung
aus.
3. Bau-, Sanierungs- und Modernisierungskostenrisiko
Das Baukostenrisiko liegt bei vorliegendem
Angebot beim Bauträger / Verkäufer und
nicht beim Investor. Dennoch besteht für den
Erwerber das Risiko, dass der Bauträger/Ver-

käufer ausfällt und/oder sich sonstige unvorhersehbare
Verzögerungen (z.B. Streik
oder höhere Gewalt) ergeben. Im Falle der
Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers sind
die Erwerbsnebenkosten (z.B. Notar- und Gerichtskosten)
nicht durch die Sicherungsregelungen
der Makler- und Bauträgerverordnung
abgesichert.
Die Baufertigstellung ist für Ende 2005 vorgesehen,
sie hat jedoch spätestens bis zum
30.06.2006 zu erfolgen. Es können sich jedoch
nicht vorhersehbare Bauzeitverzögerungen
ergeben, die zu höheren Bereitstellungs- und
Bauzeitszinsen des Investors führen. Sind solche
Bauzeitverzögerungen auf ein Verschulden
des Bauträgers/Verkäufers zurückzuführen,
so ist dieser gegenüber dem Investor
gemäß Kaufvertrag zum Schadenersatz verpflichtet.
Sofern sich jedoch nach Abschluss
der vertragsgemäßen Fertigstellung unerwarteter
Weise Schäden ergeben sollten und
die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist bzw.
der Bauträger/Verkäufer ausfällt, sind diese
gegebenenfalls zuzüglich von den Käufern
zu finanzieren. Sofern die bis dahin gebildete
Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht,
würde dies zu einer möglichen finanziellen
Inanspruchnahme der Miteigentümer führen.
Die gleiche Folge würde sich bei Großreparaturen
in zukünftigen Jahren ergeben.
4. Investitionskosten
Die Hardtberger Gärten mit ca. 68 Eigentumswohnungen
wird als frei finanziertes
Modernisierungsvorhaben abgewickelt. Der
im notariellen Kaufangebot vereinbarte Kaufpreis
ist ein Festpreis. Der Kaufpreis umfasst
die Kosten für die schlüsselfertige Errichtung
des Kaufgegenstandes gemäß Teilungserklärung
und Baubeschreibung einschließlich
Nebenkosten. Weiterhin enthält der Kaufpreis
die Kosten für Architekten- und Fachingenieurgebühren,
Bauleistungen, Genehmigungsgebühren,
etwaige Vermessungs-,
Erschließungs- und Anschlusskosten. Die bei
der Abnahme des Gemeinschaftseigentums
anfallenden Kosten sowie die Kosten für die
individuelle Abnahme des Sondereigentums
werden durch den Verkäufer getragen. Im
Kaufpreis nicht enthalten sind die Beurkundungs-
und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer
und Kosten für etwaige Sonderund
Änderungswünsche. Wird der Kaufpreis
fremdfinanziert, so sind die dadurch entstehenden
Kosten (z.B. Darlehens,- eventuelle
Bereitstellungs- und/oder Zwischenfinanzierungszinsen,
Damnum, Bearbeitungsgebühr)
und alle sonstigen Geldbeschaffungskosten
durch den Käufer zu tragen. Weiterhin sind
im Kaufpreis auch etwaige Gebühren von
Rechtsanwälten, Vermittlern, Steuerberatern
und Wirtschaftsprüfern, die durch den Käufer
beauftragt wurden, nicht enthalten.
5. Abwicklung des Wohnungskaufes
Kaufinteressenten, die sich entschlossen haben,
eine oder mehrere Eigentumswohnungen
in den Hardtberger Gärten zu erwerben,
teilen dies Ihrem Berater mit, der dann
einen verbindlichen Kaufauftrag über die
betreffende(n) Wohnungen(en) aufnimmt und
diesen an die Vivacon AG weiterleiten wird.
Vorher sollte die Klärung der Finanzierung
erfolgt sein.
Die Vivacon AG wird als Verkäufer nach Beauftragung
durch den Käufer die Versendung
des kostenpflichtigen Kaufangebotes durch
den Notar veranlassen und dieses dem Käufer
zur notariellen Beurkundung zuleiten
oder bei Interesse direkt einen persönlichen
Notartermin beim Zentralnotariat in Köln
vereinbaren. Der Verkäufer wird die Grundstücke
nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz
durch Teilungserklärung in Wohnungserbbaurechte
aufteilen. Eine Änderung der Teilungserklärung
behält sich der Verkäufer vor
( z.B. Neugliederung von Wohnungen oder
Umnutzung), soweit die Rechte des Käufers
nicht wesentlich beeinträchtigt werden oder
sie durch die Bauaufsicht oder das Grundbuchamt
bedingt sind. Die Anträge der Abgeschlossenheitsbescheinigungen
zur Teilung
nach WEG werden noch gestellt und sind zur
Prospektherausgabe noch nicht vollzogen.
6. Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis für die Wohnung in den Hardtberger
Gärten wird nach Eintreten der
grundbuchrechtlichen Voraussetzungen
und nach Baufortschritt gemäß Makler- und
Bauträgererordnung (MaBV) fällig. Die Baufortschrittsraten
sind der jeweiligen Anlage
zum Kaufvertrag zu entnehmen. Sollten die
grundbuchrechtlichen Voraussetzungen hinsichtlich
der Kaufpreisfälligkeit noch nicht
eingetreten sein, besteht die Möglichkeit dass
die Vivacon AG den Erwerbern eine Bankbürgschaft
einer deutschen Bank über den
angeforderten Kaufpreisteilbetrag als Sicherungsinstrument
zur Verfügung stellt. Die
Bürgschaft wird solange aufrecht erhalten,
bis die Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit
und der verbürgte Bautenstand gemäß
notariell geschlossenem Kaufvertrag einge-
57

treten sind. Unter der Voraussetzung, dass
der Erwerber durch seine persönlichen wirtschaftlichen
Verhältnisse mit guter Bonität
bewertet wird, haben sich verschiedene deutsche
Großbanken bereit erklärt den Kaufpreis
zu finanzieren.
Bei Erwerben die ihre Wohnung selbst nutzen,
sollte Eigenkapital in Höhe von rund 10% bis
20% der Gesamtkosten nachgewiesen werden.
Die Finanzierungen werden durch renommierte
deutsche Banken dargestellt, die
aus wettbewerbs- und prospektrechtlichen
Gründen nicht genannt werden dürfen. Die
Vivacon AG nennt Ihnen gerne die entsprechenden
Finanzierungsinstitute auf Anfrage.
Der Berater und die Vivacon AG haben dem
Erwerber keine Finanzierungszusage gemacht.
Erbringt der Erwerber den Kaufpreis
durch dinglich abzusichernde Darlehen, verpflichtet
er sich, die von der finanzierenden
Bank gewünschte Grundpfandrechte gemäß
den Voraussetzungen des notariellen Kaufangebotes
auf eigene Kosten zur Eintragung in
das Grundbuch zu bewilligen. Der Verkäufer
stimmt der dinglichen Absicherung des Kaufpreises
durch Grundpfandrechte bereits im
Kaufvertrag zu.
7. Die Immobilie
7.1 Altbausubstanz
Bei Modernisierungsmaßnahmen muss die
Altbausubstanz vor Baubeginn fachgerecht
untersucht werden. Ein generelles Risiko
liegt in der Erkennung bzw. Nichterkennung
gewerkespezifischer Schwachpunkte wie z.B.
Mauerwerksfeuchte, Dachabdichtung, Wärmedämmung.
Im Rahmen der Bauvorplanung
der Hardtberger Gärten werden zur Begrenzung
dieser Risiken Voruntersuchungen vorgenommen.
Damit ist weitestgehend sichergestellt,
dass die Modernisierungsmaßnamen
fach- und sachgerecht sowie entsprechend
den Anforderungen durchgeführt werden.
Die Modernisierungsmaßnahmen werden
entsprechend den Ergebnissen der Voruntersuchungen
durchgeführt. Trotz der Fachkenntnis
der beteiligten Ingenieure, Architekten,
Statiker, etc. kann die Altbausubstanz
Mängel enthalten, die von Experten nicht erkannt
werden. Da mit der Projektleitung das
renommierte Architekturbüro Stefan Forster
Architekten, Frankfurt am Main, ein in der
Durchführung umfassender Sanierungsmaßnahmen
bereits langjährig erfahrene Gesellschaft
beauftragt wurde, ist dieses Risiko soweit
wie möglich eingedämmt.
Königstein gilt als die
“Perle” des Hochtaunus.
58

7.2 Vermietung und Mieteinnahmen
(Mietpool)
Ein generelles Risiko einer Immobilienanlage
liegt in der nicht dauerhaften Vermietbarkeit.
Während in der Bundesrepublik Deutschland
auch das Mietniveau seit vielen Jahren im allgemeinen
überwiegend steigende Tendenz
hat, ist nicht auszuschließen, dass sich Wohnungsmieten,
wie in anderen Ländern auch,
nach unten entwickeln können. Der bzw. die
Eigentümer der Wohnungen sollten daher in
ihren Überlegungen auch Kalkulationen mit
– angemessenen – fallenden Mieten anstellen.
Nach Durchführung der Restaurierungs- und
Sanierungsmaßnahmen werden sämtliche
Wohneinheiten in den Hardtberger Gärten,
durch ein örtliches Vermietungsunternehmen
auf der Grundlage einer Nettokaltmiete
von durchschnittlich EUR 9,00 je qm Wohnfläche
und Monat zuzüglich Mietnebenkosten
zur Vermietung angeboten.
Der Beginn des Mietpools für die Hardtberger
Gärten ist für den 01.01.2006 vorgesehen.
Die erste Ausschüttung erfolgt voraussichtlich
zum 01.04.2006. Die Vivacon AG ist der
Auffassung, dass die Mietabrechnung über
einen Mietpool den Interessen der zukünftigen
Eigentümer in besonderem Maße entgegenkommt.
Da jeder Eigentümer jedoch die
Möglichkeit hat, über eine Beteiligung am
Mietpool eigenständig zu entscheiden, kann
eine wirtschaftlich sinnvolle Einrichtung eines
Mietpools nur dann zustande kommen,
wenn sich erwartungsgemäß mindestens
75 % der von Kapitalanlegern erworbenen
Wohneinheiten für den Mietpool entscheiden.
Obwohl das Leerstandsrisiko bei Beteiligung
an dem angebotenen Mietpool für den einzelnen
Wohnungseigentümer reduziert ist, kann
nicht ausgeschlossen werden, dass auch mit
Mietausfällen wegen Leerstand gerechnet
werden muss.
Die Vermietung einer Großzahl von Wohnungen,
beispielweise 68 Stück, auch in guter
und zentraler Wohnlage von Königstein mit
bedarfsgerechten, flächeneffizienten Grundrissen
ist nur über einen Zeitraum von mehreren
Monaten möglich. Es ist allerdings darauf
hinzuweisen, dass für denkmalgeschützte
Gebäude, die dem Komfort der Wohnungen
in den Hardtberger Gärten entsprechen, eine
beständige Nachfrage existiert. Im Interesse
der zukünftigen Eigentümer soll seitens des
Vermietungsbeauftragten auf die Auswahl
der Mieter großer Wert gelegt werden. Sofern
nicht seitens einzelner Eigentümer beabsichtigt
ist, ihre Wohnung selbst zu vermieten, ist
zum Vorteil aller Beteiligten vertraglich vorgesehen
die Vermietung über einen Mietpool
zu organisieren. Für die Beteiligung am Mietpool
ist eine entsprechende vertragliche Vereinbarung
unter den beteiligten Eigentümern
vorgesehen, deren Wortlaut im separaten
Vertragsheft enthalten ist. Dieses Vertragsheft
wird allen Interessen spätestens 14 Tage
vor notarieller Beurkundung ausgehändigt.
Mit Abschluss des Kaufvertrages erhält der
Investor die Möglichkeit auf Wunsch dem angebotenen
Mietpool beizutreten. Der Mietpool
wird als eine Gesellschaft des bürgerlichen
Rechts geführt. Die Verwaltergebühr für den
Mietpool beträgt pro Wohnung und Monat ca.
EUR 20,- zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Dem Käufer steht es frei, seine Wohnung in
Eigenregie zu vermieten.
Der Mietpool wird zur Sicherung der Erwerber,
die sich zum Beitritt zum Mietpool entschieden
haben, mit einer selbstschuldnerischen
Bank-Bürgschaft in Höhe von EUR
275.000,- unterlegt. Sobald mindestens 95 %
der vermietbaren Fläche des Mietpools zu
durchschnittlich EUR 9,00 je qm Wohnfläche
und Monat (Kaltmiete) für mehr als sechs
hintereinander liegende Monate vermietet
sind, ist die Bürgschaft an die Vivacon AG zurückzugeben.
Der Mietpool stellt keine Erstvermietungsgarantie
dar.
7.2.1 Mietpoolaufwendungen
Folgende Aufwendungen werden vom Mietpool
getragen:
1. Gerichts- und Anwaltskosten betreffend
Verfahren aus Mietvertragsverhältnissen;
2. Vermietungskosten (Werbung, Porto, Telefon);
3. Räumungskosten, sofern vom Mieter nicht
betreibbar, in jedem Einzelfall jedoch nur
bis zu einem Betrag von maximal EUR 750,-;
4. sonstige, vom Mieter geschuldete Aufwendungen,
auch laufende Mietschulden und
Mietschulden, die nicht mehr betreibbar
sind, mit Ausnahmen der Reparaturaufwendungen
im individuellen Sondereigentum
des Investors, die dieser selbst zu tragen
hat;
5. Kontoführungsgebühren, Zinsen, Bankspesen;
6. Gebühr des Mietpoolverwalters;
59

60
7. Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten
je Sondereigentum bis zu einem Betrag von
EUR 1.000,- jährlich.
7.3 Hausgeldzahlung nach WEG
(nicht umlagefähigen Nebenkosten)
Jeder Wohnungseigentümer unterliegt der gesetzlichen
Verpflichtung zur Zahlung des monatlichen
Hausgeldbetrages nach WEG. Unabhängig
davon, ob der Käufer dem Mietpool
beigetreten ist oder seine Wohnung selbst
vermietet, hat er die Hausgeldbeträge an den
WEG-Verwalter zu entrichten.
Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten gehören
u. a. die WEG – Verwaltergebühr, die
Instandhaltungsrücklage und andere nicht
umlagefähigen Nebenkosten wie z.B. Sonderumlagen,
Kosten für das Führen des WEG-
Kontos oder der Eigentümerversammlung.
Sollte die Eigentumswohnung während der
Vermietungsphase zwischenzeitig leerstehen,
so hat der Eigentümer unabhängig von einem
vorhandenen Beitritt zum Mietpool neben den
nicht umlagefähigen Nebenkosten auch die
umlagefähigen Nebenkosten (Betriebskosten)
der Wohnung zu tragen. Die WEG – Verwaltergebühr
beträgt pro Wohnung und Monat
ca. EUR 20,- zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Die Verwaltergebühr für den Mietpool
bzw. Sondereigentumsverwaltung beträgt pro
Wohnung und Monat ca. EUR 20,- zzgl. gesetzlicher
Mehrwertsteuer.
7.4 Instandhaltung Gemeinschaftseigentum
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird
durch die Eigentümergemeinschaft im Rahmen
der Eigentümerversammlung festgelegt.
Die Instandhaltungsrücklage wird gebildet,
damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum
(z.B. Dach, Fassade,
Treppehaus) von der Eigentümergemeinschaft
gezahlt werden können. Aller Erfahrung
nach fallen in den Anfangsjahren geringere
als die vorgesehenen Instandhaltungskosten
an. In Höhe der ersparten Instandhaltungskosten
wird jedoch eine Instandhaltungsrücklage
gebildet, die in späteren Jahren bei
erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur
Verfügung steht. Als Kalkulationsgrundlage
wird der auf Erfahrungswerten ermittelte
Betrag von pauschal EUR 0,40 pro qm Wohnfläche
p. M. festgelegt. Da dieser Betrag nicht
auf der Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile
ermittelt wurde und nicht der
in § 28 II. Berechnungsverordnung genannten
Instandhaltungskostenpauschale entspricht,
ist der Betrag langfristig wahrscheinlich zu
gering. Sofern die Instandhaltungsrücklagen
langfristig nicht ausreichen, um die dann
erheblichen Instandhaltungskosten der Immobilie
zu tragen, sind etwaige zusätzliche
Kosten vom Käufer zu tragen. Es ist davon
auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von
30 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung
des Wohngebäudes erforderlich ist.
Bedingt wird diese Erneuerung durch den
Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung
an geänderte Wohnbedürfnisse. Es
ist möglich, dass bereits am dem 30. Jahr erhebliche
zusätzliche finanzielle Mittel für die
Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie
zur Verfügung gestellt werden müssen.
Nach heutigem Stand sind hierüber keine
eindeutigen quantitativen und qualitativen
Aussagen möglich.
Erzielt die Eigentümergemeinschaft durch
das Anlegen der Instandhaltungsrückalge
Zinserträge, so wird hiervon die 30%ige Zinsabschlagsteuer
einbehalten.
7.5 Instandhaltung Sondereigentum
Gemäß § 535 ff. BGB ist der Vermieter (Wohnungskäufer)
grundsätzlich verpflichtet für
die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung
Sorge zu tragen. Ist der Wohnungskäufer
dem Mietpool beigetreten, so ist der Verwalter
berechtigt, die für die ordnungsgemäße
Instandhaltung und Instandsetzung des
Sondereigentums des Gesellschafters/Wohnungskäufers
erforderlichen Maßnahmen zu
treffen. Hierbei ist der Verwalter berechtigt,
im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben notwendige
Reparaturen bis zu einer Höhe von
EUR 500,- netto, je nach Einzelfall nach eigenem
Ermessen zu entscheiden, zu vergeben
hierbei die Pflichten eines sorgfältigen Kaufmanns
gelten zu lassen. Diese Kosten werden
vom betroffenen Gesellschafter/Wohnungskäufers
des Sondereigentums getragen und
von seiner individuellen Mietpoolauszahlung
einbehalten.
7.6 Verwaltung
Die Qualität und Kompetenz der Hausverwaltung
ist ein entscheidendes Kriterium für die
Werterhaltung der Immobilie. Eine nachlässige
Verwaltung kann Wertverluste, eine eingeschränkte
Vermietbarkeit, sowie steigende
Reparaturaufwendungen zu Folge haben. Zur
fachgerechten Verwaltung gehört auch die
Pflege der Außenanlagen der Immobilie. Den
ersten WEG Verwalter wird die Vivacon für
die Dauer von 5 Jahren auswählen. Hierbei

wird es sich um eine erfahrene Verwaltungsgesellschaft
handeln. Die Eigentümergemeinschaft
kann nach Ablauf der fünf Jahre den
Verwaltervertrag verlängern oder einen neuen
Verwalter bestellen.
(Steuertarife und Steuergesetze) nicht ausgeschlossen
werden. Das Bauvorhaben Hardtberger
Gärten ist in die Denkmalliste des
Hessischen Landesamtes für Denkmalpflege,
Wiesbaden eingetragen.
7.7 Finanzierung
Immobilienengagements bestehen in der
Regel aus einem Eigenkapital- und einem
Fremdkapitalanteil. In Höhe des Fremdkapitalanteils
haftet der Käufer gegenüber dem
finanzierenden Kreditinstitut persönlich,
wodurch der individuelle Kreditrahmen des
Käufers eingeschränkt wird. Finanzierende
Kreditinstitute stellen die Kreditentscheidung
im Rahmen der Beleihungsgrundsätze
oftmals nicht ausschließlich auf die Werthaltigkeit
der Immobilie, sondern auch auf die
persönliche Bonität des Käufers ab, so dass
ein etwaiger Kredit in der Regel teils als Realkredit
und teils als Personalkredit gewährt
wird.
Entscheidet sich ein Käufer für die Aufnahme
eines Damnums (maximal 5 %), so wird der
Zinssatz innerhalb der ersten Zinsfestschreibungsperiode
reduziert. Wird das Damnum
vom Käufer mitfinanziert, erhöht sich das aufgenommene
Darlehen um den entsprechenden
Damnumbetrag. Die Zins- und Tilgungsleistung
ist dann vom höheren Bruttodarlehen
(Nettodarlehen + Damnum = Bruttodarlehen)
zu leisten. Wird das Damnum nicht mitfinanziert,
so ist der Betrag aus Eigenmitteln des
Käufers zu leisten. Nach dem Auslaufen der
ersten Zinsfestschreibungsperiode muss das
Darlehen zu den dann gültigen Marktkonditionen
neu vereinbart werden. Die neuen
Konditionen können günstiger, aber auch ungünstiger
als zu Beginn der ersten Zinsfestschreibung
sein.
Da nicht davon ausgegangen werden kann,
dass bei einer Anschlussfinanzierung erneut
ein Damnum vereinbart werden kann, ist
– bei gleich bleibendem Zinsniveau – mit einer
dann höheren Zinsbelastung zu rechnen. Der
Kaufvertrag der Hardtberger Gärten sieht vor,
dass die erste Kaufpreisrate mit dem Eintritt
der Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Kaufvertrag
zur Zahlung fällig ist.
7.8 Steuern und Bescheinigungsverfahren
nach § 7i/10f EStG (Denkmaleigenschaft des
Gebäudes)
Trotz der Berücksichtigung der aktuellen
steuerlichen und rechtlichen Lage kann das
Risiko einer nachteiligen späteren Änderung
der steuerlichen Rahmenbedingungen
Aufgrund der Denkmaleigenschaft des Gebäudes
besteht die Möglichkeit, erhöhte Abschreibungen
nach § 7i EStG sowie für den
Eigennutzer den Sonderausgabenabzug nach
§ 10f EStG in Anspruch zu nehmen. Die Abschreibung
nach § 7i EStG beträgt (8 Jahre
x 9% p.a. und 4 Jahre x 7% p.a.) der Sonderausgabenabzug
beträgt (10 Jahre x 9% p.a.)
derjenigen Anschaffungskosten, die für Baumaßnahmen
nach Art und Umfang
„zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal
erforderlich sind oder zu seiner „sinnvollen
Nutzung“. „Der Steuerpflichtige kann die erhöhten
Absetzungen nur in Anspruch nehmen,
wenn er durch eine Bescheinigung der nach
Landesrecht zuständigen Stelle die Voraussetzungen
… für das Gebäude … und die Erforderlichkeit
der Aufwendungen nachweist“
(§ 7i Abs. 2 EStG)”.
„Das Merkmal zur Erhaltung des Baudenkmals
erforderlich bedeutet, dass es sich um
Aufwendungen für die Substanz des Baudenkmals
handeln muss, die nach Art um Umfang
erforderlich sind, um die Merkmale zu erhalten,
die die Eigenschaft des Gebäudes als
Baudenkmal begründen.“ „Das Merkmal zur
sinnvollen Nutzung erforderlich erweitert den
Umfang der bescheinigungsfähigen Kosten.
Das Merkmal ist erfüllt, wenn die Aufwendungen
die Denkmaleigenschaft nicht oder nicht
wesentlich beeinträchtigen und erforderlich
sind, um eine unter denkmalschutzrechtlichen
Gesichtspunkten sinnvolle Nutzung des
Baudenkmals zu erhalten, wieder herzustellen
oder zu ermöglichen, und geeignet erscheinen,
die Erhaltung des Baudenkmals auf
Dauer sicherzustellen. Zur sinnvollen Nutzung
gehören deshalb Maßnahmen zur Anpassung
eines Baudenkmals an zeitgemäße Nutzungsverhältnisse“.
Die Abschreibungen nach § 7i bzw. 10f EStG
können erstmals für das Jahr angesetzt werden,
in dem die Baumaßnahme abgeschlossen
wird und bei Eigennutzern soweit das
Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr
zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (10 f
EStG). Begünstigt sind Baumaßnahmen, soweit
diese nach Abschluss eines notariellen
Kaufvertrages durchgeführt worden sind.
61

62
Nach § 37 Abs. 3 Satz 7 EStG und § 39 a Abs.
1 Nr. 5 EStG können negative Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung von Gebäuden
bei der Festsetzung von ESt.-Vorauszahlungen
und bei Eintragung eines Freibetrages
auf der LSt. – Karte nur für Kalenderjahre
berücksichtigt werden, die nach Anschaffung
oder Fertigstellung des Gebäudes liegen. Die
Vivacon AG weist ausdrücklich darauf hin,
dass die Wohnsitzfinanzämter Anträge auf
Berücksichtigung bei der Festsetzung von
ESt.-Vorauszahlungen und auf Eintragung
von Freibeträgen auf der LSt.-Karte nicht vor
Abschluss der Gesamtmaßnahme akzeptieren
müssen. Die Anerkennung der Anträge
obliegt vor Fertigstellung des Gebäudes dem
örtlichen Wohnsitzfinanzamt.
Um bereits im Vorfeld der Baumaßnahme
eine Aussage über die Förderung der Aufwendungen
für Denkmalpflege zu erhalten,
wird beim Hessischen Landesamt für Denkmalpflege,
Wiesbaden ein Antrag auf Ausstellung
einer vorläufigen Bescheinigung gemäß
§ 7 i EStG gestellt. Aufgrund des zu stellenden
Antrages geht der Verkäufer von förderungsund
damit abschreibungsfähigen Sanierungskosten
nach § 7 i/10f EStG in Höhe von ca. 75
% des prospektierten Verkaufspreises aus.
Der Anteil der Altbausubstanz einschließlich
der nicht förderungsfähigen Sanierungskosten
beträgt somit ca. 25 %. Ein Kaufpreisanteil
für Grund und Boden existiert nicht, da es
sich um ein Erbbaurechtsgrundstück handelt.
Es wird darauf hingewiesen, dass die vorgenommene
Aufteilung des Kaufpreises in die
Bestandteile Altbausubstanz und begünstige
Kosten nach dem Zeitpunkt der Prospekterstellung
vorliegenden Daten vom Verkäufer
berechnet wurde.
Eine verbindliche Feststellung der tatsächlich
angefallenen, nach §§ 7i/10f EStG förderungsfähigen
Kosten kann erst nach Abschluss der
gesamten Baumaßnahme gemacht werden.
Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass die
genannte Aufteilung nach §§ 7i/10f EStG in
begünstigte und nicht begünstigte Kosten (sowohl
im individuellen Veranlagungsverfahren,
als auch in einem eventuell durchzuführenden
Verfahren zu § 180 Abgabenordnung)
von der Finanzverwaltung geändert werden
kann, was bei einer Verringerung der Abschreibungsgrundlage
zu einer Verschlechterung
des wirtschaftlichen Ergebnisses des
Käufers führen würde. Für die endgültige
Höhe der AfA Bemessunsgrundlage nach §
7i EStG/10f EStG (Denkmal AfA) und nach §
7 Abs. 4 EStG (lineare AfA) kann daher keine
Haftung übernommen werden.
Mit Beendigung der Baumaßnahme wird
der Verkäufer für den Käufer der Wohnung
die Ausstellung einer Bescheinigung nach §
7i/10f EStG beim Hessischen Landesamt für
Denkmalpflege, Wiesbaden beantragen. In
der Bescheinigung bestätigt das Hessischen
Landesamt für Denkmalpflege, Wiesbaden
die tatsächlich angefallenen denkmalwürdigen
Aufwendungen.
„Bei der Bescheinigung handelt es sich um einen
Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheids
mit Bindungswirkung für steuerliche
Folgebescheide gemäß § 175 Abs. 1 Satz
1 Nr. 1 der Abgabeordnung. Die Bescheinigung
bindet die Finanzbehörde in dem gesetzlich
vorgegebenen Umfang. Die verbindlichen
Feststellungen der Bescheinigung beschränken
sich auf Tatbestände des Denkmalrechts,
sie erstrecken sich nicht auf steuerrechtliche
Begriffe wie Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen
und die sonstigen steuerrechtlichen
Voraussetzungen. Das Bescheinigungsverfahren
des Hessischen Landesamt für
Denkmalpflege, Wiesbaden umfasst deshalb
die Prüfung:
• ob das Gebäude oder Gebäudeteil nach den
landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal
ist,
• ob die Baumaßnahmen nach Art/Umfang
zur Erhaltung des Gebäudes oder des Gebäudeteils
als Baudenkmal oder zu seiner
sinnvollen Nutzung … erforderlich waren,
• ob die Arbeiten vor Beginn und bei Planungsänderungen
vor Beginn der geänderten Vorhaben
mit dem Hessischen Landesamt für
Denkmalpflege, Wiesbaden abgestimmt waren,
• in welcher Höhe Aufwendungen, die die vorstehenden
Voraussetzungen erfüllen, angefallen
sind,
• ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Zuschüsse
aus öffentlichen Mitteln durch eine
der für Denkmalschutz oder -pflege zuständigen
Behörden gezahlt worden sind,
• ob nach dem Ausstellen einer Bescheinigung
Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch
eine der für Denkmalschutz/-pflege zuständigen
Behörden gezahlt werden.
Die Bescheinigung unterliegt weder in
rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht der
Nachprüfung durch die Finanzbehörden und
Finanzgerichte. Ist jedoch offensichtlich, dass

die Bescheinigung für Baumaßnahmen erteilt
worden ist, bei denen die vorgenannten
Voraussetzungen … nicht vorliegen, hat die
Finanzbehörde ein Remonstrationsrecht, das
heißt, sie kann das Hessischen Landesamt für
Denkmalpflege, Wiesbaden zur Überprüfung
veranlassen sowie um Rücknahme oder Änderung
der Bescheinigung bitten.
Die durch das Hessische Landesamt für
Denkmalpflege ausgestellte Bescheinigung
ist nicht alleinige Voraussetzung für die Inanspruchnahme
der Steuervergünstigung. Die
Finanzbehörde prüft weitere steuerrechtliche
Voraussetzungen, z.B.:
• ob die vorgelegt Bescheinigung vom Hessischen
Landesamt für Denkmalpflege, Wiesbaden
ausgestellt worden ist,
• ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich
zu den Herstellungs- oder den Anschaffungskosten
im Sinne des § 7 i EStG
Abs. 1 Satz 5 EStG des Gebäudes, zu den sofort
abziehbaren Werbungskosten, insbesondere
zum Erhaltungsaufwand, oder zu den
nicht abziehbaren Kosten gehören,
• ob weiter Zuschüsse für bescheinigte Aufwendungen
gezahlt werden oder wurden,
• ob Aufwendungen bei einer Einkunftsart
oder bei eigen genutzten Gebäuden wie Sonderausgaben
berücksichtig werden können,
• in welchem Veranlagungszeitraum die erhöhten
Absetzungen, die Verteilung von
Erhaltungsaufwand oder der Abzug wie
Sonderausgaben erstmals in Anspruch genommen
werden können.
Die in diesem Prospekt geschilderten steuerlichen
Folgen ergeben sich aus der Inanspruchnahme
der geltenden Steuergesetze.
Dennoch ist darauf hinzuweisen, dass die angegebenen
steuerlichen Folgen möglicherweise
erst im Rahmen von Betriebsprüfungen
endgültig festgestellt werden. Da sowohl der
Verkäufer als auch die Vertriebsgesellschaft
die Haftung für den Eintritt der steuerlichen
Folgen ausdrücklich ausschließen, sollten die
Erwerber ihre individuellen steuerlichen Ergebnisse
durch ihren Steuerberater überprüfen
lassen.
7.9 Negative Einkünfte aus der Beteiligung
an Verlustzuweisungsgesellschaften und
ähnlichen Modellen nach § 2b EStG
Der § 2b EStG wird unter der Überschrift
„Negative Einkünfte aus der Beteiligung an
Verlustzuweisungsgesellschaften und ähnlichen
Modellen“ geführt. Der Gesetzestext
lautet wie folgt: „Negative Einkünfte auf
Grund von Beteiligungen an Gesellschaften
oder Gemeinschaften oder ähnlichen Modellen
dürfen nicht mit anderen Einkünften aus-
63

64
geglichen werden, wenn bei dem Erwerb oder
der Begründung der Einkunftsquelle die Erzielung
eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund
steht. Sie dürfen auch nicht nach § 10 d
EStG abgezogen werden.”
Die Erzielung eines steuerlichen Vorteils
steht insbesondere dann im Vordergrund,
wenn nach dem Betriebskonzept der Gesellschaft
oder Gemeinschaft oder des ähnlichen
Modells die Rendite auf das einzusetzende
Kapital nach Steuern mehr als das Doppelte
dieser Rendite vor Steuern beträgt und ihre
Betriebsführung überwiegend auf diesem
Umstand beruht oder wenn Kapitalanlegern
Steuerminderungen durch Verlustzuweisungen
in Aussicht gestellt werden. Im Anwendungsschreiben
des BMF zu § 2 b EStG vom 5.
Juli 2000 (ergänzt durch BMF-Schreiben vom
22. August 2001) werden die Kriterien für die
Anwendung des § 2 b EStG durch die Finanzbehörden
etwas genauer definiert:
„Die Vorschrift soll die Neuregelung zur Mindestbesteuerung
und Begrenzung des Verlustabzugs
flankieren und längerfristig zur
Verminderung unerwünschter Steuersparmodelle
beitragen. Zu diesem Zweck wird der
Ausgleich der Verluste aus der Beteiligung an
Verlustzuweisungsgesellschaften und ähnlichen
Modellen mit anderen positiven Einkünften
beschränkt. Zukünftig dürfen derartige
Verluste nur noch mit Gewinnen bzw. Überschüssen
aus derartigen Modellen verrechnet
werden. Kennzeichnend für die von dieser Regelung
betroffenen Verlustzuweisungsgesellschaften
und ähnlichen Modellen ist, dass die
Erzielung steuerlicher Vorteile durch eine modellhafte
Gestaltung im Vordergrund steht.
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn
nach dem jeweiligen Betriebskonzept Kapitalanlegern
im Wege einer modellhaften Gestaltung
Steuerminderungen oder -stundungen
durch Verlustzuweisungen in Aussicht gestellt
werden. In erster Linie ist dies anhand des
Verkaufsprospektes zu beurteilen. Der darin
enthaltene schlichte Hinweis auf die Möglichkeit
der Entstehung eines steuerlichen Verlustes
ist für sich genommen unschädlich, wenn
diese Aussage nicht werbemäßig hervorgehoben
wird und der Initiator des Modells damit
lediglich seiner Aufklärungspflicht dem Anleger
gegenüber nachkommt.
Weiterhin steht ein steuerlicher Vorteil dann
im Vordergrund, wenn aufgrund eines modellhaften
Betriebskonzepts die Nachsteuerrendite
mehr als das Doppelte der Vorsteuerrendite
beträgt und die Betriebsführung überwiegend
auf diesem Umstand beruht. Dies ist auf der
Ebene der Gesellschaft ohne Rücksicht auf die
besonderen Verhältnisse des Steuerpflichtigen
zu beurteilen.
Der Verlustausgleich bei Investitionen außerhalb
solcher Modelle, z.B. Kauf einer Eigentumswohnung
durch Privatpersonen von einem
Bauträger ohne modellhafte Beteiligung
Dritter (z.B. Treuhänder, Zwischenvermieter..),
wird durch den § 2 b EStG nicht eingeschränkt.
Der § 2 b EStG ist mit dem Ziel eingeführt
worden, sogenannte “Steuersparmodelle” zu
verhindern, wobei der Kauf einer Eigentumswohnung
durch eine Privatperson von einem
Bauträger nach Tz. 23 des BMF-Schreibens
nicht in den Bereich des § 2 b EStG fällt, soweit
keine modellhaften Zusatz- oder Nebenleistungen
angeboten werden. Auch wird in Tz.
24 des BMF-Schreibens klargestellt, dass die
Inanspruchnahme von erhöhten Absetzungen
nach §§ 7 i 10 f EStG für sich genommen nicht
zur Anwendung des § 2 b EStG führt. Da die
Anwendung des § 2 b EStG durch die Finanzverwaltung
im Einzelfall und in der Zukunft
zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend
feststeht, kann nach heutigem Kenntnisstand
nicht abschließend beurteilt werden, ob und in
welchem Fall eine Anwendung des § 2 b EStG
durch die Finanzbehörden vorgenommen wird.
Sollte beim Kauf einer Einheit im “Villa Otillie”
der § 2 b EStG durch die Finanzbehörden angewendet
werden, so würde hieraus ein erheblicher
wirtschaftlicher Nachteil für den Käufer
entstehen, da z.B. negative Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung nicht mehr mit anderen
Einkommensarten verrechnet werden
könnten“.
7.10 Grundrisse
Damit die Wohnung den heutigen Wohnansprüchen
genügen, sind erhebliche Grundrissänderungen
notwendig. Das mit der Planung
beauftragte Architekturbüro Stefan Forster,
Frankfurt am Main welches über umfangreiche
Erfahrung im Bereich der Sanierung von
Denkmalschutzimmobilien verfügt, hat die in
diesem Prospekt dargestellten Grundrisslösungen
erarbeitet. Aufgrund dieser Planung
wurden die Mitberechtigungsanteile ermittelt
und werden die Kaufverträge geschlossen.
Aufgrund von denkmalrechtlichen Vorschriften
oder unvorhersehbaren Umständen
kann es in einzelnen Fällen dazu kommen,

dass eine geplante Grundrißänderung nicht
durchgeführt werden kann, bzw. dass die Genemigung
für den geplanten Anbau bestimmter
Balkone/Loggien versagt wird. In diesem
Fall wird eine Grundrißänderung ausgeführt,
die der geplanten am ehesten entspricht.
8. Veräußerung der Immobilie
Immobilieninvestitionen werden zum Teil zu
100 % des Kaufpreises fremdfinanziert. Anschaffungsnebenkosten
wie Notargebühren,
Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer etc.
müssen vom Käufer in den meisten Fällen aus
Eigenmitteln aufgebracht werden. Es besteht
die Möglichkeit, dass bei einer kurzfristig
notwendigen Veräußerung der Immobilie nur
der investierte Kaufpreis realisiert wird, so
dass ein Verlust in Höhe der Anschaffungsnebenkosten
entstehen kann.
9. Sonstiges
Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
besteht eine Gesamtschuldhaftung für
das einzelne Wohnungseigentum. Forderungen
gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft
(z.B. Verwaltungs- und Betriebskosten)
können die einzelnen Wohnungseigentümer
im Wege der Zwangsvollstreckung als
Zwangshypothek belasten.
Der Verkäufer weist darauf hin, dass vom
Voreigentümer des Gebäudes ein befristeter
Vertrag über Signallieferungsleistungen
abgeschlossen wurde. Der Verkäufer ist bestrebt,
diesen Vertrag kurzfristig aufheben
zu lassen. Die reguläre Laufzeit des Vertrags
beträgt 6 Jahre bis zum 31.12.2010.
Preisliste, Kurzprospekt und Flyer) wurden
mit größter Sorgfalt zusammengestellt und
auf ihre Richtigkeit zur Zeit der Prospektherausgabe
überprüft. Alle dem Prospektherausgeber
bekannten und für die Kaufentscheidung
wichtigen Kriterien sind in diesem
Prospekt berücksichtigt. Die Angaben entsprechen
dem gegenwärtigen Stand des Prospektes,
den gesetzlichen und sonstigen Vorschriften
und Bestimmungen.
Eine Haftung für den Eintritt der Kosten, Ertrags-
und Steuerprognosen wird nicht übernommen.
Für Satz- und Druckfehler bei Texten,
Berechnungen und Grundrissen ist eine
Haftung ausgeschlossen. Im Hinblick auf
§ 264a StGB wird vom Prospektherausgeber
versichert, dass nach bestem Wissen und Gewissen
über die ihm bekannten erheblichen
Umstände, die für die Kaufentscheidung von
Bedeutung sind, keine unrichtigen vorteilhaften
Angaben gemacht und keine nachteiligen
Angaben verschwiegen wurden.
Unterbeauftragte, die mit dem Vertrieb und
der Vermittlung befasst sind, sind nicht Erfüllungsgehilfen
des Prospektherausgebers.
Diese Personen sind nicht befugt, abweichende
Angaben von dem Prospektinhalt zu machen.
Von einer Haftung für die Richtigkeit
und Vollständigkeit der Prospektangaben
sind Vermittler freigestellt. Schadenersatzansprüche
wegen etwaiger unrichtiger oder
unvollständiger Prospektangaben verjähren
sechs Monate nach Kenntniserlangung, spätestens
jedoch drei Jahre nach Erwerb durch
Kaufvertrag.
10. Partner (Stand 09/2004)
Verkäufer und Prospektherausgeber ist die
Vivacon AG mit Sitz in Köln, eingetragen im
Handelsregister HRB 34894 Köln. Das Grundkapital
beträgt EUR 13,27 Mio. Die Vivacon bilanziert
bereits heute nach International Accounting
Standards (IAS). Das Eigenkapital
der Gesellschaft nach IAS beläuft sich derzeit
auf ca. EUR 40 Mio.
Am 21. 12. 2001 fand der Börsengang der
Vivacon AG im amtlichen Handel an der
Frankfurter Wertpapierbörse statt. Derzeit ist
die Aktie mit der WKN 604891 im Prime Standard
gelistet.
Die Umsetzung der Gestaltungsvorschläge
und Planungsunterlagen der Architekten
in diesem Prospekt können von der Realität
und der tatsächlichen Ausführung aus produktionstechnischen
Gründen abweichen.
Verbindlich für die Ausführung sind allein
die Bau- und Leistungsbeschreibungen der
Teilungserklärung und des Kaufvertrages.
Gleichfalls müssen Abweichungen aufgrund
behördlicher Auflagen, der Altbausubstanz
und Änderungen durch die Genehmigungsbehörden
vorbehalten werden. Hierdurch
darf jedoch gegenüber der Baubesehreibung
keine Wertminderung entstehen.
11. Angabenvorbehalt
Alle Angaben, Darstellungen und Berechnungen
im Prospekt (inkl. Kaufreservierung und
65

Baubeschreibung
1. Allgemeine Projektbeschreibung
Bei dem denkmalgeschützten Gebäude an
der Bischof-Kindermann-Straße in Königstein
handelt es sich um ein ehemaliges von
der Kirche genutztes Gebäude bestehend
aus symmetrischem Süd- und Nordflügel mit
Kopfbauten, 3-geschossig mit ausgebautem
Dachgeschoss, sowie Mitteltrakt, 4-geschossig.
Das Gebäude wurde um 1914 errichtet und
zuletzt als Schule, Büro- und Wohngebäude
genutzt.
Teile des ehemaligen weitläufigen Geländes
wurden im Laufe der Jahre ausgegliedert
und veräußert. Grundstücksteile wurden einer
Wohnnutzung zugeführt. Die Umgebung
ist charakterisiert durch Wohn- und Geschäftshäuser
mit kirchlichen Einrichtungen
in großer parkähnlicher Grünanlage.
Das Grundstück ist zentral gelegen, 5 Minuten
fußläufig zur malerischen Innenstadt mit
Kur- und Parkanlagen, unmittelbar am Verkehrskreisel
der B 8 mit mehreren Aus- und
Zufahrten zur Stadt, Taunuslandschaft und
der nahe liegenden Rhein-Main Metropole
Frankfurt.
Die Restaurierung und Sanierung erfolgt in
Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege
Hessen. Änderungen an der Entwurfs-
und Ausführungskonzeption, die
aufgrund von Auflagen der Denkmalschutzbehörde
sowie anderer beteiligter Ämter
notwendig werden, bleiben ausdrücklich
vorbehalten. Die heutigen Bestimmungen
wie zum Beispiel DIN-Vorschriften oder die
anerkannten Regeln der Technik werden
im Hinblick auf Schall-, Wärme- und Feuchteschutz
nicht eingehalten. Änderungen
gegenüber den in der Baubeschreibung genannten
Materialien oder Leistungen, soweit
sie aus technischen Gründen oder aus Gründen
der Denkmalpflege zweckmäßig oder
erforderlich sind, bleiben vorbehalten.
Von der Teilungserklärungsplanung abweichende
Grundriss- und Konstruktionsänderungen
können sich durch Rücksichtnahme
auf bestehende Bausubstanz beziehungsweise
durch ergänzende Planungsfortschritt der
Fachingenieure (Statiker, Heizung-, Lüftung-,
Sanitär-, Elektroplaner, Bauphysiker etc.) ergeben
und somit die Kaufvertragsgrundrisse
ändern.
Gutachten für Brandschutz, Wärmeschutz
und Schallschutz werden im Zuge der Genehmigungsplanung
erstellt und dienen als
Hinweise für die Planung und Ausführung.
Die Vivacon AG wird vorab für sämtliche, notwendige
Energielieferungen wie z.B. für Heizung,
Strom, Wasser etc. Verträge abschließen,
die später nach Übergabe an die WEG
mit sämtlichen Rechten und Pflichten übertragen
werden. Gleiches gilt auch für Wartungsleistungen
von sämtlichen technischen
Anlagen wie z.B. Aufzüge.
2. Baukonstruktion
Die tragenden Außen- und Innenwände des
Gebäudes bestehen aus massivem Mauerwerk
in unterschiedlichen Stärken.
Die Geschossdecken wurden als Stahlsteindecken
ausgeführt, die ihre Lasten über Betonunterzüge
und Betonstützen in die Fundamente
ableiten.
Das Gebäude ist mit eine Ausnahme im
Nordflügel nicht unterkellert. Abstellräume
sind in den Wohnetagen untergebracht.
Der Dachstuhl oberhalb des 3. Geschosses in
Nord- und Südflügel und des 4.Geschosses
im Mitteltrakt ist in zimmermannsmäßiger
Holzkonstruktion ausgeführt.
Die parallel zur Fassade laufende Tragwand
wird im 1. und 2.OG der Mittelteile des Nordund
Südflügels zur Verbesserung der Wohnungsgrundrisse
durch Stahlkonstruktionen
ausgewechselt.
66

Die gesamte Tragkonstruktion einschließlich
notwendiger Veränderungen des Dachstuhles
wird ge-mäß statischen und brandschutztechnischen
Berechnungen ertüchtigt und in
vorgeschriebene Brandabschnitte geteilt.
Das Gebäude erhält zwei neue Treppenhäuser
und in den fünf Haupterschließungsbereichen
neue Aufzugsanlagen.
3. Fassaden
3.1 Straßen- und Hoffassaden
Die Putzfassade wird in Abstimmung mit
dem Landesamt für Denkmalpflege saniert
und erhält einen neuen Anstrich. Die Natursteingesimse
werden fachgerecht ausgebessert.
Vorhandene Blecharbeiten wie
Fensterbleche, Regenrinnen, Abdeckungen,
Fallrohre etc. werden entfernt und aus vorbewittertem
Titanzinkblech neu erstellt.
3.2 Loggien, Balkone und Terrassen
Jede Wohneinheit in den Vollgeschossen
(EG bis 2.OG) erhält einen Balkon, oder eine
Terrasse zum Garten, im Dachbereich eine
Altane bzw. Terrasse und in Ausnahmefällen
im 3.OG einen Wintergarten. Die festen
Brüstungen im Bestand werden an Balkonaustritten
durch Fenstertüren unterbrochen.
Die Balkone werden in Abstimmung mit der
Denkmalschutzbehörde in Stahlbauweise
in aufgeständerter bzw. auskragender Konstruktion
mit Stabstahlgeländer ausgeführt.
Balkone, Altanen und Terrassen erhalten
einen Holzbodenbelag in kesseldruckimprägnierter
Lärche o. gleichwertig. Vor allen
Fenstertüren und Hauseingängen im Erdgeschoss
werden Entwässerungsrinnen angeordnet.
Fenster eingesetzt. Die Fensterleibungen in
Putz werden bis auf die Balkonebene heruntergeführt.
Fenstersturz- und Leibung sowie
Brüstungs- und Außenwandbereiche werden,
sofern bauphysikalisch erforderlich, innenliegend
in Abhängigkeit von der Außenwandstärke
gedämmt.
Die Sprossen- und Fensterteilung, Fensterform
und Farbgebung erfolgt in Anpassung
an den Bestand und in Absprache mit der
Denkmalpflege. Fenster, Fenstertüren im
Erdgeschoss erhalten abschließbare Fensteroliven.
3.4 Fensterbänke
3.4.1 Außen
Außenfensterbänke werden, falls beschädigt,
nach Absprache mit der Denkmalpflege in
Naturstein wie Bestand ersetzt. Fensterbänke
im Dachbereich erhalten vorbewitterte
Zinkblechabdeckung.
3.4.2 Innen
Sämtliche neuen Fenster erhalten Fensterbänke
z.B. in weißem Marmor, Carrara C.
4. Außenanlagen, Vorgärten, Garagen
Die vorhandene Bepflanzung und der vorhandene
Baumbestand wird auf der Ost- und
Südseite stark zurückgenommen. Verbleibender
Bewuchs wird gartenpflegerisch behandelt.
Bestehender Asphaltboden und alte Pflasterung
werden entfernt und durch vorhandene
und neue Materialien ersetzt:
Fahrstrassen, Feuerwehrumfahrt und Gehwege
in Betonverbundpflaster in Kombination
mit Natur-steinpflaster mit Entwässerung,
Parkplätze in Versickerungspflaster.
3.3 Fenster, Fenstertüren
Im gesamten Gebäude werden mit Ausnahme
der verbleibenden neuwertigen Fenster
der Westseite neue aufgesetzte Holzsprossenfenster
mit Zweischeibenisolierverglasung
eingesetzt und nach Maßgabe des von
der Denkmalpflege freizugebenden Musterfensters
hergestellt.
Die Ausführung erfolgt mit umlaufender
Lippendichtung, K-Wert von Verglasung und
Rahmen gemäß Wärmeschutznachweis.
Im Bereich der Loggien, Balkone und Austritte
zu den Gartenterrassen werden die
Brüstungen durchbrochen und französische
Vorgärten werden durch Winkelstützwände
und Auffüllung inkl. Vegetationsschicht
und Raseneinsaat auf das EG Wohnniveau
gebracht. In Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde
wird an der Krone der Winkelstützwand
auf der West-, Süd- und Nordseite
eine orthogonal zu beschneidende ca.
80 cm hohe immergrüne Eibenhecke (Taxus)
angepflanzt.
Restliche Bepflanzung und Markierung der
Wohnbereiche durch einheitliche niedrig zu
haltende Heckenpflanzen z.B. Hainbuchen
(Carpinus betulus)
67

Auf der Ostseite werden in den Hang hinein
Garagen mit rückwärtiger Betonstützwand
und massivem Dach mit Erdüberdeckung
und Begrünung errichtet. Die Garagentore
sind als abschließbare Schwingtore mit
Lochblechfüllung geplant, Trennung der Garagen
durch Drahtgitterzäune.
5. Rohbau
5.1 Erdarbeiten
Sämtliche für die Bauarbeiten notwendigen
Erdarbeiten werden durchgeführt. Zur Errichtung
der Stellplätze auf der Ostseite sind
erhebliche Erdarbeiten und Geländeabfangungen
geplant.
5.2 Fundamente
Die vorhandenen Fundamente bleiben erhalten.
5.3 Abbrucharbeiten
Zur Einpassung der neuen Raumgeometrie
und zum Aufbau neuer Böden, Decken und
Wände werden umfangreiche Abbrucharbeiten
erforderlich:
5.6 Decken Rohbau, Treppen
Deckenöffnungen für neue Treppen und Aufzüge
werden durch Profilstahlkonstruktionen
bzw. Stahlbetondecken abgefangen und
ergänzt. Neue Geschosstreppen werden in
Stahlbeton ausgeführt. Neue Galerieebenen
im Dachgeschoss erhalten Unterkonstruktionen
in Holz.
5.7 Dacheindeckung und Dämmung
Die vorhande Naturschieferdeckung wurde
kürzlich erneuert und befindet sich in einem
guten Zustand. Im Rahmen zusätzlicher
Dachausbauten und ggf. neuer Dachfenster
und Dacheinschnitte, die noch im Detail mit
dem Landesamt für Denkmalpflege abzustimmen
sind, werden in Teilbereichen Anpassarbeiten
erforderlich. Treppenhäuser zu
Dachgeschossen erhalten RWA-Öffnungen
als Fenster o.ä. mit Querschnitten gemäß
den Bestimmungen der Landesbauordnung.
Dämmungen in nicht zugänglichen Trempeln
und Mansardbereichen werden mit Zellulosedämmstoff,
Isofloc o.ä. ausgeführt.
68
Abbruch sämtlicher Oberböden incl. Estrich,
Abbruch zahlreicher tragender und nichttragender
Wände einschließlich aller Türen
und Einrichtungen, Abbruch alter Fenster,
Abbruch aller Unterdecken, Abbruch der gesamten
Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen
etc.
5.4 Erdgeschossboden
Die Erdgeschosswände werden, sofern erforderlich,
gegen aufsteigende Feuchtigkeit gemäß
Gut-achten abgesperrt. Die Bodenebene
erhält in den Wohnbereichen eine Abdichtung,
neue Wärmedämmung und Estrich. In
Technikbereichen werden die vorhandenen
Böden saniert, ggf. nivelliert und mit staubbindenden
und wasserdampfdiffusionsoffenen
mineralische Silikatanstrichen versehen.
5.5 Innenwände Rohbau
Neue Schachtwände der Aufzugsanlagen
sowie neue Treppenhauswände werden als
Beton- bzw. Mauerwerkswände ausgeführt,
Wohnungstrennwände als Mauerwerkswände.
Öffnungen in bestehenden Wänden, sofern
sie nicht in das künftige Planungskonzept
passen, werden zugemauert.
6. Innenausbau Wohnungen
6.1 Innenwände Ausbau
Neubauwände oder nichttragende Innenwände
als Metallständerwände (in Einzelfällen
auch als Mauerwerkswände), zweilagig mit
Gipskarton beplankt mit einer Gesamtstärke
von 100 mm bis 125 mm, nach statischen,
schallschutz- und brandschutztechnischen
Erfordernissen, in Nassbereichen mit wasserfesten
Gipskartonbauplatten. Bestehende
Wände werden gespachtelt oder neu verputzt.
Altanstriche und Wandbeläge werden vollständig
entfernt. Wände werden vollflächig
gespachtelt, mit Glasfasertapete versehen
und weiß gestrichen. Decken werden mit feinem
Malervlies versehen und deckend weiß
gestrichen.
6.2 Türen allgemein
Die neuen Türen erhalten mit Ausnahme der
Brandschutztüren Holzumfassungszargen in
Oberflächenausbildung weiß lackiert. Standardtürhöhe
ca. 2,135 m, abhängig von der
Raumgeometrie und Albausubstanz.
6.2.1 Wohnungseingangstüren
Vollspanplatte, Oberfläche weiß lackiert, mit
umlaufender Schallschutzdichtung, Profilleisten
auf den Außenseiten, in der Wohnung
glatt, Profilzylindersicherheitsschloss, Drü-

ckergarnitur in Edelstahl, mit feststehendem
Knauf außen, Spion. Klingelknopf in Türnähe.
Türen schallhemmend nach DIN 4108,
einbruchhemmend ET 1.
6.2.2 Wohnungsinterne Türen
Röhrenspantüren, Oberfläche weiß lackiert,
Edelstahlgarnituren, Boden- bzw. Wandpuffer
nach Erfordernis in Aluminium.
6.2.3 Wohnraumabschlüsse
Je nach Grundrisssituation werden die
Wohnräume zu vorgeschalteten Fluren durch
zweiflüglige Holztüren mit Glasausschnitten
bzw. einflügliger Holztür mit Glasausschnitt
und festverglasten Seitenteil abgeschlossen.
6.3 Innenputz/ Trockenausbau
Neu erstellte Wände in Gipsputz oder GK-
Trockenbau werden mit Glasfasertapete
versehen und weiß gestrichen. In Feuchtbereichen
mit wasserfesten GKB-Platten. Im
6.5 Bodenbeläge
6.5.1 Wohnräume
In allen Wohnräumen, (Wohn)küchen, Schlafund
Flurbereichen sowie Abstellräumen innerhalb
der Wohnung kommt Mehrschicht-
Echtholzparkett nach DIN 280 Teil 5 zur
Ausführung. Form lang ca. 14x200x2500 mm,
Sortierung Achateiche-Terra-XXX, mit ca.
4mm Nutzschicht.
Oberfläche fertigversiegelt in schwimmender
Verlegung auf schallhemmender Unterlage.
Holzsockelleisten passend zum Parkett.
6.5.2 Küchen, Bäder
Abgeschlossene Küchen erhalten Fliesenböden
20/20cm, offene Küchenbereiche Parkett.
Böden in Bädern und WC’s werden mit Naturschieferplatten
ca. 30x60x1cm, im Dünnbett
geklebt ausgestattet. Alle erforderlichen
Dehnungsfugen werden dauerelastisch versiegelt.
Unverbindliche Designbeispiele
Bereich flächiger Anschlüsse des Bestandes
wird die Putzdicke die Putzoberfläche sowie
Deckenspachtelung angepasst. Zu fliesende
Bereiche in Feuchträumen mit Zementputz
oder ‚Alternative Systemabdichtung’ Fabrikat
Deitermann o.ä. Bestandswände werden
materialgleich beigeputzt, bei Erfordernis
wird der Putz erneuert.
6.4 Bodenaufbau
In allen Wohngeschossen werden vorhandene
Estriche entfernt und neuer schwimmender
Estrich ausgeführt. Bei zu geringem
Estrichaufbau werden oberseitig Schallverbesserungsmaßnahmen
durchgeführt.
6.6 Wandbeläge
6.6.1 Wohnräume
Die Wände werden glatt verspachtelt und mit
feinem Malervlies belegt und deckend weiß
gestrichen. Dispersionsfarbe wisch- und
scheuerfest, weiß.
6.6.2 Küchen und Bäder
Wände in Bädern und WC’s werden mit
Schieferplatten ca. 30x60x1cm, im Dünnbett
geklebt ausgestattet. Höhe der Wandbeläge:
In Spritzwasserbereich türhoch, sonst ca. 130
m hoch.
69

6.6 Wandbeläge
6.6.1 Wohnräume
Die Wände werden glatt verspachtelt und mit
feinem Malervlies belegt und deckend weiß
gestrichen. Dispersionsfarbe wisch- und
scheuerfest, weiß.
6.6.2 Küchen und Bäder
Wände in Bädern und WC’s werden mit
Schieferplatten ca. 30x60x1cm,
im Dünnbett geklebt ausgestattet. Höhe der
Wandbeläge: In Spritzwasserbereich türhoch,
sonst ca. 130 m hoch.
Anordnung der Objekte gemäß den Planungsunterlagen
und Einbaumöglichkeiten.
Badewannen- und Duschabtrennung als
Glaswand (Duschabtrennungen als Drehtüren
bzw. als Schiebetür mit Übereckeinstieg,
Badewannenaufsätze als Drehtür bzw. Faltwand),
großflächiger Spiegel. In den Bädern
oder Küchen wird je nach Raumgeometrie
ein Waschmaschinenanschluss installiert.
7. Haustechnik
7.1 Allgemein
Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungsnetze
für Trinkwasser, Schmutzwasser,
Regenwasser und Strom angeschlossen. Die
vorhandene Ölheizung wird stillgelegt. Der
Gasanschluss liegt in der Bischof - Kaller
- Straße und wird neu bis an das Gebäude
herangeführt. Für alle Wartungsintensiven
Anlagen wird die Vivacon vorab Wartungsverträge
abschließen, die nach Inbetriebnahme
des Gebäudes an die WEG übergehen.
7.2 Heizung
Die Wärmeversorgung der Wohnbebauung
erfolgt zentral für das gesamte Objekt im
Rahmen eines Wärmeversorgungsvertrages.
Dieser Energielieferungsvertrag wird von
Vivacon vorerst mit einem noch zu bestimmenden
Energielieferanten abgeschlossen
und geht später auf die WEG über. Die Kosten
für die Wartung etc. dieser Heizungsanlage
werden durch die WEG übernommen.
Die Beheizung des Gebäudes wird durch
eine neue Gaszentral-Heizung im unterkellertem
Bereich sichergestellt. Die Wärmeverteilung
erfolgt an der Decke des Erdgeschosses
über verschiedene Steigpunkte in die
Etagen und über den schwimmenden Estrich
an die Heizkörper.
Als Heizflächen werden vorgesehen: Ventil-Kompaktheizkörper,
profiliert. Alle Heizflächen,
Farbe weiß, werden mit absperr-,
regulier-, und entleerbaren Vor- und Rücklaufverschraubungen
ausgerüstet. Die Heizflächen
sind mit thermostatischen Fühlerelementen
ausgestattet. Die Bäder erhalten
einen Handtuchheizkörper.
7.2.1 Verbrauchererfassung, Wärmeverteilnetz
Die Verbrauchererfassung und Abrechnung
erfolgt in den Technikräumen und Wohnungen
getrennt nach Heizung und Wassererwärmung
durch Wärmemengenzähler durch
die Hausverwaltung oder den Energielieferant.
7.3 Lüftung
Alle innenliegenden Sanitärräume werden
motorisch entlüftet. Die Steuerung der Lüfter
erfolgt zwangsweise über den Lichtschalter
mit Nachlaufeinrichtung.
7.4 Elektro
Die Elektroinstallation erfolgt in kompletter
Neuinstallation. In den Wohneinheiten werden
Wohnungsverteilungen mit FI-Schutzschalter
und Sicherungsautomaten angeordnet.
Jede Wohnung erhält einen separaten
Zähler im Hausanschlussraum mit Zuleitung
zu den Unterverteilungen nach Vorschrift
des Versorgungsunternehmens. Für die all-
70
Unverbindliche Designbeispiele

gemeinen Bereiche Treppenhaus, Flure, Aufzüge,
Außenanlagen u.a. wird ein separater
Zähler vorgesehen. Vivacon schließt vorab
einen Energieversorgungsvertrag für die
Allgemeinbereiche mit einem Stromversorger
ab, welcher später an die WEG übergeht.
Es wird ein hochwertiges Schalterprogramm
eines namhaften Herstellers (Gira, Jung o.ä.)
für Steck-dosen Schalter etc. in Kunststoff
weiß vorgesehen.
7.4.1 Elektroinstallationen Privatbereiche
Unabhängig von der Wohnungsgröße erhalten
die einzelnen Räume z.B. folgende Elektroinstallationen:
Bad:
- 3-4 deckenintegrierte Downlights, je nach
Raumgröße, feuchtraumgeeignet.
- 1 Zweifachschukosteckdose H ca. 1,30 m
- 1 Anschluss Lüfter für innenliegende Bäder
- 1 Schukosteckdose für Waschmaschine
nach Bedarf
- 1 Schukosteckdose für Trockner nach Bedarf
Gäste WC:
- 2 deckenintegrierte Downlights, je nach
Raumgröße, feuchtraumgeeignet.
- 1 Schukosteckdose H ca. 1,30 m
- 1 Anschluss Lüfter für innenliegende WC’s
Wohnraum:
- 2 Deckenbrennstellen in Serienschaltung.
- 7 bzw. 8 Schukosteckdosen, davon 1x3-fach
neben TV Kabeldose
- 1 TV-Kabelanschlussdose
- 1 Telefondose
Schlafzimmer:
- 1 Deckenbrennstelle in Ausschaltung
- 7 Schukosteckdosen, davon 2 Doppelsteckdosen,1x
3-fach neben TV Anschluss
- 1 Dose für TV-Kabelanschluss
- 1 Dose für Telefonanschluss
Flur:
- 3-4 deckenintegrierte Downlights, je nach
Raumgröße.
- 2 Schukosteckdosen
- 1 Sprechstelle für Türsprechanlage
- 1 Telefondose
Kinderzimmer:
- 1 Deckenbrennstelle in Ausschaltung
- 5 Schukosteckdosen,1x 3-fach neben TV
Anschluss
- TV-Anschluss
- Telefonanschluss
Küche:
Mindestens 1 Deckenbrennstelle in Ausschaltung
- 6 Schukosteckdosen als Arbeitssteckdosen
- 2 Schukosteckdose für Kühlschrank
- 1 Herdanschlussdose
- 1 Schukosteckdose für Geschirrspüler ggf.
1 Schukosteckdose für Waschmaschine
- 1 Schukosteckdose für Umluftabzugshaube,
H ca. 2,10 m
- 1 Lüfteranschluss mit Kontrollschalter (nur
bei innenliegenden Küchen)
- 1 Schukosteckdose für Microwelle
H ca. 1,30 m
- 1 Schukosteckdose für Lichtleiste Oberschränke
Essen:
Mindestens 1 Deckenbrennstelle in Wechselschaltung
je nach Raumgrüße
- 2 Schukosteckdosen
- TV-Anschlussdose
- ISDN-Anschlussdose für Internetzugang
Terrassen und Balkone:
- 1 Feuchtraum-Schukosteckdose für außen,
schaltbar, bei großen Terrassen 2 Dosen.
Abstellräume:
- 1 Deckenbrennstelle
- 1 Schukosteckdose
7.4.2 Elektroinstallationen Gemeinschaftsbereiche
Hauseingänge Treppenhäuser:
Die Hauseingänge und Treppenhausbeleuchtung
werden über Automaten geschaltet.
Sprechanlage:
Die Sprechanlagen werden als Videogegensprechanlagen
ausgeführt. Jede Wohnung
erhält eine Sprechstelle zum Hauseingang.
Die Anlage ist als Schwarz-weiß-Video-Anlage
konzipiert.
TV-Empfang:
Die Vivacon wird einen Vertrag mit einer Betreibergesellschaft
für Breitband SAT-Anla-
71

gen abschließen. Dieser Dienstleistungsvertrag
geht nach Abnahme an die WEG über.
Die Betreibergesellschaft liefert eine Satellitenanlage
mit Leitungsnetz, TV-Anschlussdosen
inkl. Verstärker und Verteiler.
7.4.3 Beleuchtungskörper
Im Gemeinschaftsbereich werden Leuchten
einschließlich Leuchtmittel geliefert und
montiert. In den Privatbereichen werden
nur Anschlüsse für individuelle käuferseitige
Leuchten vorgesehen, ausgenommen sind
die deckenintegrierten Downlights in den
Bädern und WC’s.
8. Treppenhäuser, allgemein zugängliche
Flure
8.1 Treppenhäuser
Sanierung der bestehenden Treppenhäuser
gemäß denkmalpflegerischer Auflagen. Malermäßige
Aufarbeitung und Sanierung aller
Wand- und Deckenoberflächen. Aufarbeitung
und ggf. Erhöhung der alten Geländer,
neue Stahlgeländer der neuen Treppen mit
Eichenholzhandlauf. Alte Beläge auf Trittund
Setzstufen in Bestandstreppenhäusern
werden aufgearbeitet bzw. erneuert.
Neue Treppenhäuser erhalten rutschhemmenden
Fliesenbelag z.B. Graniti Fiandre,
ca. 30/30 cm nach Vorgabe der Planung.
8.2 Allgemein zugängliche Flure
Die alten Bodenbeläge in den ehemaligen
Fluren werden entfernt. In den neuen Fluren
wird als Bodenbelag rutschhemmender Fliesenbelag
z.B. Graniti Fiandre, ca. 30/30 cm
nach Vorgabe Architekten.
9. Sonstige Bauteile
9.1 Abstellräume
Jede Wohnungseinheit erhält einen Abstellraum
in der Wohnung.
9.2 Schließanlage/Briefkästen/
Klingelanlage
Für das Gebäude wird eine zentrale Schließanlage
gemäß Schließplan vorgesehen. Die
Briefkästen werden im Treppenhausfoyer
eingebaut. Die Anzahl der Briefkästen ergibt
sich aus der Anzahl der Einheiten. Im
Bereich den Hauseingängen wird eine Videosprechanlage
mit schwarz/weiß Bildschirm
ausgestattete Klingel- und Gegensprechanlage
installiert.
9.3 Müllentsorgung
Errichtung von zwei separaten Müllräumen
im Außenbereich gemäß Angaben Freiraumplanung.
72

Vivacon AG
Bayenthalgürtel 4
50968 Köln
Tel: 0221-9 37 61-0
Fax: 0221-9 37 61-11
Hardtberger Gärten
Bischof-Kindermann-Straße 1-7
61462 Königstein im Taunus
www.vivacon.de
Stand: 06. Oktober 2004