Bebauungsplan Dominikhaus - Planungsbericht - Riehen

Bebauungsplan Dominikushaus,
Chrischonaweg / Albert Oeri-Strasse
Parzellen Riehen, Sektion RE 117, 125, 132,
138, 164 (Teilbereich)
Planungsbericht
Stand Vorlage an den Einwohnerrat
Riehen, März 2012 / Abteilung Bau, Mobilität und Umwelt, IB/Os/Pu

Inhaltsverzeichnis:
Planungsbericht .....................................................................................................................1
1. Einleitung .....................................................................................................................4
1.1. Ausgangslage ...............................................................................................................4
1.2. Anliegen des Stiftungsrats: Standort und zukünftiges Nutzungskonzept .....................4
1.3. Öffentliches Interesse durch ausgewiesener Pflegeheimbedarf...................................6
1.4. Pflegeheim auch für demenzkranke Menschen............................................................7
1.5. Standortwahl.................................................................................................................7
1.6. Erarbeitung des Bebauungskonzepts...........................................................................8
1.7. Bebauungskonzept .......................................................................................................8
2. Bebauungsplan und Bebauungsplanvorschriften ...................................................9
2.1. Einleitung......................................................................................................................9
2.2. Erläuterung des Bebauungsplans...............................................................................10
2.3. Erläuterung der Bebauungsplanvorschriften ..............................................................10
3. Auswirkungen auf die Raumordnung......................................................................14
3.1. Haushälterische Nutzung des Bodens........................................................................14
3.2. Schutz des Orts- und Landschaftsbildes ....................................................................14
3.3. Organisation des Verkehrs .........................................................................................15
3.4. Baulinie (nicht Gegenstand des Bebauungsplans).....................................................15
3.5. Koordination................................................................................................................15
3.5.1 Übereinstimmung mit den Zielen des Bundesgesetzes über die Raumplanung .15
3.5.2 Kantonaler Richtplan Basel-Stadt........................................................................16
3.5.3 Leitbild der Gemeinde Riehen .............................................................................16
3.5.4 Kommunaler Richtplan Gemeinde Riehen ..........................................................16
4. Mehrwertabgabe ........................................................................................................16
5. Auswirkungen auf die Umwelt .................................................................................17
5.1. Lärm............................................................................................................................17
5.2. Naturschutz und ökologischer Ausgleich....................................................................17
5.3. Naturinventar ..............................................................................................................17
5.4. Versickerung, Regenwassernutzung ..........................................................................18
5.5. Energie .......................................................................................................................18
5.5.1 Energieträger .......................................................................................................18
5.5.2 Energieverbrauch ................................................................................................18
5.5.3 Photovoltaik .........................................................................................................18
5.6. Radon .........................................................................................................................18
5.7. Für den Bebauungsplan nicht relevante Umweltthemen ............................................18
6. Bericht über das Planungsverfahren nach Bau- und Planungsgesetz ...............19
6.1. Anwohner....................................................................................................................19
6.2. Erarbeitung des Bebauungsplans...............................................................................19
6.3. Vorprüfungsverfahren (§ 108 BPG) ............................................................................19
6.3.1 Behandlung in der Sachkommission Siedlung und Landschaft...........................21
6.4. Öffentliche Planauflage...............................................................................................21
6.4.1 Publikation ...........................................................................................................21
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6.4.2 Einsprachen.........................................................................................................22
6.4.3 Stellungnahme des Gemeinderates zu den Einsprachen....................................23
6.5. Planfestsetzung durch den Einwohnerrat ...................................................................23
6.5.1 Behandlung in der Sachkommission Siedlung und Landschaft...........................23
6.5.2 Behandlung im Plenum........................................................................................23
6.5.3 Planfestsetzungsbeschluss .................................................................................23
6.5.4 Publikation ...........................................................................................................23
6.5.5 Referendum gegen den Beschluss......................................................................23
6.5.6 Rekurse gegen den Beschluss ............................................................................23
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1. Einleitung
1.1. Ausgangslage
Mit dem Bebauungsplan sollen Erweiterungs- und Neubauten des bestehenden Altersund
Pflegeheims Dominikushaus ermöglicht werden. Mit einem Alters- und Pflegeheim
ist eine Nutzung vorgesehen, die im öffentlichen Interesse steht. Da der Anteil an älteren
Menschen in unserer Gesellschaft steigt, besteht auch für Pflegeplätze eine steigende
Nachfrage.
Das Areal des Bebauungsplans besteht aus den 5 Parzellen RE 117, 125, 132, 138,
164 (Teilbereich). Die Parzellen RE 117, 125 und 138 sind im Eigentum der Stiftung
Dominikushaus. Die Parzellen RE 132 und 164 befinden sich im Eigentum der Kommunität
Diakonissenhaus. Die Stiftung Dominikushaus beabsichtigt, an ihrem heutigen
Standort das bestehende Alters- und Pflegeheim Dominikushaus zu einem modernen
Seniorenzentrum auszubauen. Hierfür sind Erweiterungs- und Neubauten geplant. Zusätzlich
werden 2 Wohngebäude für Alterswohnungen mit einem unterirdischen Parkhaus
angeschlossen. Südlich des Moosrains, auf einem Teil der Parzelle RE 164, wird
eine Freihaltezone erlassen.
Das am Hang gelegene Areal liegt im Quartier "Moos" zwischen der Albert Oeri-
Strasse und dem Chrischonaweg. Gemäss Zonenplan ist die Parzelle des alten Dominikushauses
(RE 117) der Zone 2a zugeordnet und übersteigt schon heute mit einer
Ausnützungsziffer (AZ) von 0.86 die vorgesehene AZ der Zone 2a von 0.6. Die Parzellen
RE 125, 132, 138, 164 befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 86
Ziff. 3, 5 + 6 (es gilt eine Bebauungsziffer von 17% bis 25% - dies ergibt eine realisierbare
AZ von 0.475). Hier sind Erweiterungsbauten und die beiden Alterswohnhäuser
mit einer Tiefgarage geplant. Für das Projekt ist eine Neuparzellierung vorgesehen.
Da die Realisierung des Projekts mit seinen Erweiterungen und Neubauten eine höhere
Nutzung als in der zulässigen Zone 2a und des Bebauungsplans Nr. 86 bedeutet, ist
auf dem gesamten Areal ein Bebauungsplan 1 gemäss § 101 des Bau- und Planungsgesetzes
(BPG) notwendig. Dieser ermöglicht eine höhere Ausnutzung und eine qualitativ
gute Bebauung der Parzellen.
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird die zulässige Bebauung und Erschliessung
sehr viel konkreter festgelegt, als dies der Zonenplan kann. Damit kann eine gute Bebauung
gewährleistet werden. Zudem sind im Bebauungsplan Vorschriften zu Energie
und Umwelt enthalten, wie beispielsweise die Anschlusspflicht ans Fernwärmenetz der
Gemeinde.
1.2. Anliegen des Stiftungsrats: Standort und zukünftiges Nutzungskonzept
Die Trägerschaft des Dominikushauses (DOH) ist eine private, gemeinnützige Stiftung.
Das Alters- und Pflegeheim arbeitet gemäss den kantonalen Vorgaben nach betriebswirtschaftlichen
Kriterien, ist jedoch nicht gewinnorientiert. Die Institution, die dem Verband
der gemeinnützigen Alters- und Pflegeheime VAP angeschlossen ist, ist seit Jahren
von Kanton und Krankenkassen als Pflegeeinrichtung anerkannt. Die Betriebsbe-
1 Bebauungspläne sollen gemäss § 101 in begrenzten Gebieten bessere Bebauungen gewährleisten als die baurechtliche
Grundordnung oder die Koordination der Nutzungsplanung erleichtern.
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willigung ist an Auflagen gebunden, so müssen die Kriterien „Grundangebot und Basisqualität
in Alters- und Pflegeheimen (2006)“ eingehalten werden.
Das APH Dominikushaus ist mittlerweile über 40 Jahre alt. Auch wenn es gut unterhalten
ist, entspricht es nicht mehr den heutigen Anforderungen. Ursprünglich als Altersheim
konzipiert, hat es sich - nachfragebedingt - zu einem Pflegeheim entwickelt. Vieles
am Haus und der Infrastruktur hat das Ende der Nutzungszeit erreicht. Enge Zimmer,
fehlende Duschen, fehlende Aufenthaltsräume auf den Stockwerken und zu kleine
und zu wenige Lifte sind nur einige Beispiele dafür. Die heutigen und zukünftigen Anforderungen
können ohne strukturelle Erneuerungen nicht mehr erfüllt werden.
Heute bietet das APH Dominikushaus 77 Bewohnerinnen und Bewohnern ein Zuhause,
diese Grösse ist an der unteren Grenze der Tragbarkeit. Aus betriebswirtschaftlicher
Sicht muss ein Pflegeheim zwischen minimal 80 und 110 Zimmer umfassen, geplant
sind rund 94 Zimmer. Als sogenanntes Vertragsheim soll das APH Dominikushaus
auch in Zukunft mit allen Zimmern auf der Pflegeheimliste des Kantons Basel-
Stadt vertreten sein und zudem von kantonalen Bausubventionen profitieren können.
Eine Studie von 2003 zeigt, dass für die Sicherung eines tragfähigen Betriebs Erweiterungsbauten
zwingend notwendig sind. Die Trägerschaft hält am bisherigen Standort
fest. Die Lage an der Albert Oeri-Strasse ist einmalig und steht für gehobenes Wohnen.
Dort ist das APH Dominikushaus seit über 40 Jahren fest verwurzelt, die Dominikanerinnen
sind mit dem Standort spirituell verbunden (auf dem Grundstück stand
schon vor dem Dominikushaus die Herz Jesu-Kapelle). Zudem ist die Stiftung auch
Landeigentümerin. Die Lage der Bebauung im Siedlungsgebiet, die Erschliessung des
Areals und die kurze Distanz zu Dorf und Naherholungsgebiet sind beste Voraussetzungen
für einen hochwertigen Pflegeheimbetrieb und eine gute Wohnqualität der
Wohnbauten. Der Ersatzbau vereinfacht zudem die organisatorischen Prozesse massgeblich.
Die Stiftung realisiert mit dem geplanten Bauvorhaben ein Gesamtkonzept, das ein
selbstbestimmtes Leben auch im hohen Alter und bei zunehmender Hilfs- und Pflegebedürftigkeit
ermöglicht. An guter Lage, welche von Bewohnenden wie Angehörigen
geschätzt wird, soll ein umfassendes Angebot für den dritten Lebensabschnitt entstehen.
In Anbindung ans Alters- und Pflegeheim soll eigenständiges Wohnen im Alter in
Form von Seniorenwohnungen mit Dienstleistungsangebot nach Wahl möglich sein.
Die geplanten 24 Seniorenwohnungen sollen auch im Bauverlauf eine ideale Rochademöglichkeit
für die Heimbewohnerinnen und -bewohner ohne Reduktion des Bettenangebots
bieten.
Das Wohnangebot im Alters- und Pflegeheim soll für pflegebedürftige Bewohnende 94
Einzelzimmer mit eigenem Bad und Balkon bieten. Mit kleinen, überschaubaren Wohngruppeneinheiten
sollen Sicherheit und Geborgenheit vermittelt und die Autonomie der
Bewohnerinnen und Bewohner gefördert werden. Die Integration spezieller Demenzwohngruppen
mit grosszügigem Aussenbereich soll das Pflegeangebot zusätzlich erweitern.
Zudem hat die Spiritualität weiterhin einen hohen Stellenwert; die Kapelle soll erhalten
und öffentlich zugänglich gemacht werden.
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1.3. Öffentliches Interesse durch ausgewiesener Pflegeheimbedarf
Der vom APH Dominikushaus vorgesehene Ausbau um 17 Pflegeheimplätze deckt einen
Teil der Versorgungslücke, welche in Riehen und Bettingen aufgrund der demografischen
Entwicklung in einigen Jahren eintreten wird. Als Planungsgrundlage für die
Anzahl Pflegeheimplätze dient im Kanton Basel-Stadt folgende Berechnung: Es wird
davon ausgegangen, dass 22% der über 80-jährigen Einwohnerinnen und Einwohner
einen Pflegeheimplatz benötigen werden. Per Ende 2011 lebten 1907 über 80-jährige
Einwohnerinnen und Einwohner in den Gemeinden Riehen und Bettingen. Das entspricht
rechnerisch einem Pflegeplatzbedarf von 419 Betten. Zurzeit verfügen die Gemeinden
Riehen und Bettingen über 335 Pflegeheimplätze in sechs Pflegeheimen: Alters-
und Pflegeheim Wendelin, Alters- und Pflegeheim Dominikushaus, Altersheimund
Pflegeheim Humanitas, Feierabend- und Pflegeheim St. Chrischona, Pflegeheim
der Adullam-Stiftung, Pflegewohngruppen Riehen Dorf des Sternenhofs. Damit ist der
Bedarf nicht gedeckt, zumal in den kommenden fünf Jahren mit einer 5-prozentigen
Zunahme der betagten Bevölkerung gerechnet wird. Aufgrund der Zunahme der Lebenserwartung
wird davon ausgegangen, dass die Bevölkerungsgruppe der 80+ Jährigen
weiterhin wachsen wird. Durch Neu- und Ausbauprojekte verschiedener Trägerschaften
von stationären Pflegeinrichtungen bis zum Jahr 2015 können zusätzlich 47
Pflegeheimbetten in der Gemeinde Riehen geschaffen werden.
Ausbauprojekte
Pflegeheimplätze Erhöhung Planungshorizont
bestehend
Kapazität
APH Wendelin 68 16 2013
APH Humanitas 90 10 2014
Pflegeheim Adullam Stiftung,
60 20 2015
Standort Riehen
APH Dominikushaus 77 17 2015
Tabelle 1:
Vorhaben in Riehen. Quelle: Regierungsrat Basel-Stadt (7.9.11): Ratschlag betreffend Bausubventionen
an den Neubau Alterszentrum Burgfelderhof; ergänzt mit dem Alters- und
Pflegeheim Wendelin
Die betagten Menschen in Riehen haben ein ausgeprägtes Bedürfnis, im angestammten
Umfeld zu bleiben. Um eine realistische Wahlfreiheit des Heimplatzes zu ermöglichen,
ist ein leichter Überhang von ca. 20 Plätzen (5%) Pflegeheimbetten erforderlich.
Es ist ausserdem erwünscht, dass pflegebedürftige Angehörige mit Wohnsitz in anderen
Kantonen zukünftig die Möglichkeit haben, in der Nähe ihrer Kinder oder anderen
Verwandten in Riehen einen Pflegeplatz zu erhalten. Bei der jetzigen, sehr knapp bemessenen
Anzahl von Pflegeplätzen werden diesbezügliche Anfragen sehr restriktiv
gehandhabt. Auch die neue Spitalfinanzierung, welche am 1. Januar 2012 in Kraft getreten
ist, erhöht den Druck auf die Pflegeheimkapazitäten. Die kürzere Aufenthaltsdauer
in den Spitälern führt dazu, dass die Menschen schneller und in einem fragileren
körperlichen Zustand in ein Pflegeheim übertreten müssen. Damit auch dann flexibel
reagiert werden kann und ein Platz in einem Riehener Pflegeheim möglich ist, sind die
zusätzlich geplanten Pflegeheimbetten zwingend.
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1.4. Pflegeheim auch für demenzkranke Menschen
Das APH Dominikushaus sieht 14 der neuen Pflegeplätze für Betreuung von Demenzkranken
Menschen vor mit der Option, eine weitere Abteilung für die spezifischen Bedürfnisse
Demenzkranker einzurichten. Damit berücksichtigt das APH Dominikushaus
als einzige Pflegeheimträgerschaft in Riehen den Notstand in diesem Bereich. Laut
Alzheimervereinigung ist in den nächsten Jahren ein überproportionaler Zuwachs an
demenzkranken Menschen zu erwarten, dies im Zusammenhang mit der steigenden
Lebenserwartung. 40 Prozent der Demenzkranken benötigen einen Pflegeplatz. Die
stationäre Pflege von demenzkranken Menschen erfordert in vielen Fällen einen besonderen,
geschützten Rahmen und eine auf die Bedürfnisse der Kranken abgestimmte
Wohnform. Das APH Dominikushaus greift als einzige Trägerschaft mit Ausbauplänen
eine Notwendigkeit auf, welche sich bereits seit Jahren deutlich zeigt, aber in Riehen
noch wenig ernst genommen wird. In der Gemeinde Riehen werden nur in den
Pflegewohngruppen des Sternenhofs 28 demenzgerechte Pflegeplätze angeboten. Die
Wartezeit auf einen Platz in den Wohngruppen Riehen Dorf beträgt zurzeit 8 bis 18
Monate. Besonders für betagte Ehepaare ist dies ein unerträglicher Zustand: Entweder
geht die lange Wartezeit zuhause bis an die Grenzen der Belastbarkeit oder der Besuchsweg
ins Felix-Platter-Spital in der Stadt. Für Pflegebedürftige, die einen geschützten
Rahmen benötigen, gibt es in Riehen eindeutig zu wenig Alternativen.
Ein weiterer Trend, den die Trägerschaft Dominikushaus aufgreift und mit dem Pflegeheimbetrieb
verbindet, ist der Wunsch von noch nicht pflegebedürftigen Senioren nach
„Servicewohnungen“. Darunter sind hindernisfreie 2- bis 3-Zimmerwohnungen für betagte
Menschen in unmittelbarer Nähe zu einem Pflegeheim zu verstehen. Pflegedienstleistungen,
Mahlzeiten, Reinigung, Abwartsleistungen und soziale Kontaktmöglichkeiten
werden bei Bedarf angeboten. Nur wenn der ganze Service aus einer Hand
erbracht wird, bedeutet dies für die Bewohnerinnen und Bewohner eine echte Entlastung.
Es vereinfacht den Bewohnerinnen und Bewohnern die Organisation der benötigten
Unterstützung und erhöht das lebensnotwendige Gefühl von Sicherheit. In den heute
bestehenden Alterssiedlungen in der Gemeinde sind die Bewohnerinnen und Bewohner
mit verschiedenen Dienstleistungserbringern konfrontiert, was für betagte
Menschen eine Schwierigkeit und damit eine Nutzungshürde darstellt.
1.5. Standortwahl
Das APH Dominikushaus geniesst hohe Akzeptanz bei den Einwohnerinnen und Einwohnern
der Gemeinde. Der Standort wird von den Pflegebedürftigen und ihren Angehörigen
als zum „Dorf gehörend“ empfunden. Alte Menschen schätzen es, am Leben
teilzuhaben und dazuzugehören. Die Lage mit Ausblick und vor allem auch die Ruhe
im Quartier werden sehr geschätzt. Trotzdem liegt das Gelände nicht in unmittelbarer
Nähe der Alterseinrichtungen im Ortskern. Mit der Neuerstellung des Geriatriespitals
und dem dazugehörenden Pflegeheim der Stiftung Adullam verstärkt sich die Konzentration
von Alterseinrichtungen im Dorfkern. Der Standort des APH Dominikushaus ist
insofern günstig, als dass die Konzentration von Altersangeboten im Ortskern nicht
weiter verstärkt wird. Die dezentralere Anordnung von Alters- und Pflegeheimen fördert
die soziale Durchmischung Riehens, was im Interesse der Gemeinde ist.
Für Besucherinnen und Besucher, welche in der Regel ebenfalls nicht mehr ganz jung
sind, spielt die Anbindung an den öffentlichen Verkehr eine wichtige Rolle. Bisher stellen
sich dabei zwei Nachteile. Einer davon würde mit dem neuen Projekt behoben: Um
den jetzigen Eingang des Pflegeheims zu Fuss zu erreichen, verlassen ÖV-
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Benutzerinnen und Benutzer den Bus an der Haltestelle „Dominikushaus“. Der Weg
führt den Hang aufwärts, was für alte Menschen mit Gehhilfen beschwerlich ist. Durch
die Verlegung des Pflegeheim-Haupteingangs an den Chrischonaweg kann künftig die
Haltestelle „Moosrain“ genutzt werden. Zu Fuss wird das Pflegeheim ebenerdig erreicht.
Leider fahren am Sonntag keine Busse der entsprechenden Linien. Dies wird
nicht nur von Pflegeheimbesucherinnen und -besuchern schmerzlich vermisst. Im Interesse
aller Einwohnerinnen und Einwohner des Quartiers wäre hier eine Lösung mit
den BVB anzustreben.
1.6. Erarbeitung des Bebauungskonzepts
Der nun vorliegende Bebauungsplan basiert auf einem Bebauungskonzept, welches ab
2008 in zwei Phasen erarbeitet und während seiner Bearbeitung von der Ortsbildkommission
anhand von Plan- und Modellgrundlagen begutachtet und begleitet wurde. In
einer ersten Sichtung wurde die Machbarkeitsstudie der Ortsbildkommission
(09.03.2010 und 18.05.2010), dem Gemeinderat (22.06.2010) sowie der Anwohnerschaft
(22.06./23.06.2010) vorgestellt. Die darauf eingegangenen Rückmeldungen
wurden für die Weiterentwicklung miteinbezogen.
In zweiter Sichtung wurden die Überarbeitung der Machbarkeitsstudie und deren Weiterentwicklung
zum Vorprojekt präsentiert; zuerst in der Ortsbildkommission
(17.08.2010) und nachfolgend im Gemeinderat (17.08.2010).
Der Sachkommission für Siedlung und Landschaft wurde das Projekt am 23. August
und am 11. Oktober 2010 vorgestellt, den Anwohnenden am 14. September 2010.
Abschliessend erteilte der Gemeinderat an seiner Sitzung vom 19. Oktober 2010 der
Abteilung Hochbau und Planung offiziell den Auftrag, die Erarbeitung des Bebauungsplans
an die Hand zu nehmen.
1.7. Bebauungskonzept
Die Bauvolumen des Bereichs Ersatzneubau APH orientieren sich zum einen am Baubestand,
zum anderen an der Optimierung der inneren Organisation. Zentrales Element
ist die Realisierung eines neuen standardisierten Einbettzimmers mit 16 m 2 Nettowohnfläche
sowie eines pflegetauglichen individuellen Sanitärbereichs. Ein privater
Aussenraum (Balkon) und ein aufgewerteter Eingangsbereich mit Mikroküche runden
das zeitgemässe Wohnangebot ab.
Zu dessen Umsetzung, der Integration der erforderlichen Aufenthalts- und Aktivierungszonen
sowie der benötigten Pflegeinfrastruktur wird das statische Gerüst der bestehenden
Bauten 1-3 bis auf Niveau 0 rückgebaut und ersetzt. Dies ermöglicht nebenbei
die integrative Beantwortung der Auflagen zu Erdbebensicherheit, Brandschutz
und Fluchtweggestaltung sowie einer nachhaltigen Energieversorgung mit entsprechendem
Wärmeschutz.
Der Erweiterungsbereich des Bauvorhabens sieht einen neuen Kopfbau am Chrischonaweg
vor. Dieser deckt die Raumbedürfnisse für Empfang und Anlieferung, Grossküche
und Lager sowie die Verwaltung ab. Eine ebenfalls neue Querachse verbindet den
Neubau mit den umgebauten Volumen. Alle Baukörper des Pflegeheimbereichs sind
zur organisatorischen Optimierung und Entflechtung der Verkehrsflüsse auf den Ni-
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veaus 1-3 durchgängig verbunden.
Die Qualität des Aussenraums wird durch die Niveauanpassung und Vergrösserung
des bestehenden Innenhofs sowie der Zuordnung halböffentlicher Nutzungen wie dem
grosszügig dimensionierten Café und der architektonisch wertvollen Kapelle gesteigert.
Zusätzlich schaffen zwei grosse Dachgärten Bewegungsraum für die Bewohnerinnen
und Bewohner der Spezialabteilungen für Demenzbetroffene.
Für die Bewohnenden resultiert der Umbau in ein Wohnumfeld, das ein optimales
Gleichgewicht zwischen Privatheit und Gemeinschaftlichkeit, moderner Pflegeinfrastruktur
und behaglichem Zuhause an einer der attraktivsten Wohnlagen Riehens bieten
kann.
Zum unter Punkt 1.2 angesprochenen Konzept trägt die beabsichtigte Realisierung
zweier Mehrfamilienhäuser mit je 12 Seniorenwohnungen bei. Diese mit Haus 4 und 5
bezeichneten Bauten sind als östliche Erweiterung ans Pflegeheim entlang der Albert
Oeri-Strasse geplant; das dafür benötigte Land kann im Baurecht übernommen werden.
Die beiden flächigen, in der Höhe rückgestaffelten Baukörper orientieren sich südseitig
am Verlauf der Stufenrainkante und zeichnen die vertikale Entwicklung des Geländes
nach. Beide Bauten sind hauptgeschossig über eine witterungsgeschützte Promenade
auf Niveau 2 direkt an die halböffentlichen Bereiche (Café) des Pflegeheims angeschlossen.
Attika- und Sockelgeschosse sowie AEH sind je über einen Lift erreichbar.
Die ost- und westseitig ausgerichteten 2-3-Zimmerwohnungen verfügen über marktübliche
Wohnflächen, mittels eines Halbzimmers individualisierbare Grundrisslösungen
und grosszügig bemessene Aussenräume. Mit eigenem AEH-Platz und hinzu buchbaren
Dienstleistungen aus dem Angebot des APHs richtet sich das im mittleren bis gehobenen
Segment angesiedelte Mietangebot an ein Zielpublikum, das den dritten Lebensabschnitt
an attraktiver Lage ohne die ortsübliche Unterhaltsbelastung einer flächenintensiven
Immobilie geniessen möchte.
Der Bauablauf sieht als Erstes die Realisierung des Infrastrukturkopfbaus Haus 3 vor.
Parallel dazu beginnen die Arbeiten an Haus 4 + 5, gefolgt vom Ersatzneubau des
Hauses 3. Während des Umbaus des APHs dienen Haus 4 + 5 als Rochadebauten zur
Unterbringung der Bewohnerinnen und Bewohner der Häuser 1 und 2, welche als Letzte
ersetzt werden. Dazu werden die Bauten 4 + 5 ab Ausbauphase provisorisch mit
den nötigen Pflegeinfrastrukturen ausgerüstet und nach Umbauabschluss für die endgültige
Wohnnutzung fertig gestellt.
2. Bebauungsplan und Bebauungsplanvorschriften
2.1. Einleitung
Mit dem Bebauungsplan gemäss § 101 des Bau- und Planungsgesetzes wird ermöglicht,
dass Alters- und Pflegeplätze sowie Alterswohnungen entstehen. Zudem wird eine
gute Bebauungsqualität sichergestellt. Im Weiteren legt der Bebauungsplan eine
Freihaltezone für den Perimeter C fest. Diese gilt als Ausgleich für die dichte Bebauung
auf Perimeter A und B. Mit der Freihaltezone sollen auch der Garten des schützenswerten
Gebäudes „Moosrain“ sowie der östliche Teil des Stufenrains bewahrt werden.
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Mit dem Bebauungsplan und den Bebauungsvorschriften legt der Einwohnerrat die Bebauung
konkreter als im Zonenplan fest, jedoch nicht so genau, wie das Projekt bereits
gemäss Projektdokumentation und Modell ausgearbeitet wurde. Für das später folgende
Baubewilligungsverfahren bzw. die detaillierte Bauprojektierung ist ein angemessener
Planungsspielraum zu gewähren, damit der Bebauungsplan nicht wegen Detailkorrekturen
nochmals dem Einwohnerrat vorgelegt werden muss. Der Bebauungsplan und
die Bebauungsvorschriften legen stufengerecht soviel fest, wie aus planerischer Sicht
nötig ist. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird dann das definitive Projekt
noch im Detail beurteilt (z.B. gute Gesamtwirkung der Architektur, der Materialien).
2.2. Erläuterung des Bebauungsplans
Die Vorlage besteht aus den Bebauungsplänen und den Bebauungsplanvorschriften.
Im Bebauungsplan sind die Baufelder und die maximalen Gebäudeprofile für die Gebäude
sowohl im Grundriss wie auch im Schnitt präzis festgelegt. Die Baufelder lassen
für die Stellung der Bauten gemäss Projekt einen vergleichweise geringen Planungsspielraum
zu, weil das Bebauungskonzept mit der Ortsbildkommission aufgrund der
besonderen Hangsituation anhand von Plänen und des Modells 1:500 bereits sehr detailliert
festgelegt wurde.
Der Bebauungsplan gliedert sich in drei Perimeter (A, B und C) und vier Baufelder (1,
2, 3 und 4).
- Perimeter A bezieht sich auf die Parzellen RE 117, 125, 132 und deckt mit den
Baufeldern 1, 2 und 3 den Bereich des Alters- und Pflegeheims ab.
- Perimeter B bezieht sich auf Anteile der Parzellen RE 132 und 164, die nach Erwerb
zu einer neuen Parzelle mutiert werden, und deckt mit dem Baufeld 4 den
Bereich Seniorenwohnungen ab.
- Perimeter C bezieht sich auf den unteren Teil der Parzelle RE 164 und beinhaltet
eine Freihaltezone.
Die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorprojektstudie wird dazu als orientierender
Planinhalt dargestellt. Dabei ist ersichtlich, dass die Baufelder in jeder Dimension
eine Maximalabweichung von 0.5 Metern zulassen. Bei gewissen Bereichen, wo die
Gebäudelage besonders kontrovers diskutiert und ausgehandelt wurde, fallen Baufeldgrenze
und Aussenkante gemäss Vorprojektstudie zusammen.
Zusätzlich werden dem Planungsbericht zur Illustration Modellfotos (Planungsstand
August 2010) beigefügt.
Die Lage der Erschliessung und Parkierung sowie der Entsorgung wird im Bebauungsplan
konzeptionell dargestellt, im Baubewilligungsverfahren kann deren Lage aber
noch angepasst werden, ohne dass der Einwohnerrat zustimmen muss oder eine Ausnahmebewilligung
nötig wird.
2.3. Erläuterung der Bebauungsplanvorschriften
Die Vorschriften zum Bebauungsplan (kursive Schrift) werden im Folgenden erläutert
(normale Schrift).
Für das im Plan Nr. 117.01.001 gekennzeichnete Gebiet Perimeter A-C werden fol-
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gende Bauvorschriften erlassen:
Nutzung und Bebauung
a) In Perimeter A sind der Bau und der Betrieb eines Alters- und Pflegeheims zulässig.
Im Perimeter B ist der Bau von Wohnungen zulässig, die organisatorisch und
räumlich dem Alters- und Pflegeheim zugeordnet sind. In Perimeter C sind keine
Bauten zulässig.
Erläuterung:
Da es sich bei Alters- und Pflegeheimplätzen um eine Nutzung handelt, die im öffentlichen
Interesse steht, wird im Bebauungsplan ein für Hanglagen vergleichsweise
hohes Nutzungsmass zugelassen. Die geplante Ausnützungsziffer ermöglicht
den Pflegebetrieb nach betriebswirtschaftlichen Kriterien. Die Wohnungen sind infrastrukturell
an das Alters- und Pflegeheim angebunden und ergänzen damit das
Angebot auf dem Seniorencampus.
Die Freihaltezone im Perimeter C dient als Ausgleich für die dichte Bebauung auf
Perimeter A+B. Zudem dient sie dem Landschaftsschutz und erhält den Garten des
schützenswerten Gebäudes „Moosrain“. Der Grossteil der Freihaltezone liegt auf
der Baurechtsparzelle RE 2527. Von der Freihaltezone kann das zulässige Nutzungsmass,
welches nicht vom Gebäude Moosrain beansprucht wird, im Rahmen
des Bebauungsplans soweit möglich auf andere Parzellenbereiche oder angrenzende
Parzellen transferiert werden.
b) Im Perimeter A ist eine Bruttogeschossfläche von 5'650 m2 zulässig. Im Perimeter
B ist eine Bruttogeschossfläche von 1’950 m2 zulässig. Wärmedämmstärken, die
über das vom Energiegesetz vorgeschriebene Mass hinausgehen, werden nicht
der Bruttogeschossfläche (BGF) angerechnet.
Erläuterung:
Die Bruttogeschossfläche (BGF) wird nach § 8 Absätze 1-3 Bau- und Planungsgesetz
gerechnet. Natürlich belichtete und beheizte Untergeschossflächen werden
hälftig angerechnet, sofern sie 50% der oberirdisch überbaubaren Grundstücksfläche
überschreiten. Unbeheizte und unbelichtete Untergeschossflächen werden nicht
zur Bruttogeschossfläche gerechnet. Die Definition unterirdischer Geschossflächen
richtet sich nach § 8 Absatz 6 BPG. Wenn mit einer zusätzlichen Wärmedämmung
über das vom Energiegesetz geforderte Mass hinausgegangen wird, um beispielsweise
den Minergie-P Standard (für die Seniorenwohnungen) zu erreichen, soll dies
nicht auf Kosten der Nutzfläche gehen.
c) Im Baufeld 1 und 2 sind 3 Vollgeschosse zulässig. Im Baufeld 3 sind am Chrischonaweg
3 Vollgeschosse, an der Albert Oeri-Strasse 2 Vollgeschosse zulässig. Im
Baufeld 4 sind 1 Vollgeschoss und 1 talseitig zurückgesetztes Dachgeschoss zulässig.
d) In sämtlichen Baufeldern sind Sockelgeschosse zulässig, welche talseitig bzw. zum
Innenhof in Baufeld 3 als Vollgeschoss in Erscheinung treten dürfen. In allen Baufeldern
werden die Flächen im Sockelgeschoss nicht an die Bruttogeschossfläche
angerechnet.
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Erläuterung:
Als Sockelgeschoss gilt das jeweils unterste Geschoss, welches belichtete und/oder
beheizte Untergeschossflächen enthält und aufgrund der Hanglage teilweise im Erdreich
versenkt ist. Diese Flächen werden im Sinne von § 8 Absatz 4 lit. b) BPG gemäss
Bauinspektorat nicht an die BGF angerechnet.
e) Die Hauptbauten sind in den gemäss Bebauungsplan festgesetzten maximalen
Baufeldern 1, 2, 3 und 4 zu errichten und dürfen diese nicht überschreiten.
f) Die Hauptbauten müssen nicht parallel zu den Baulinien errichtet werden.
Erläuterung:
Gemäss § 31 des Bau- und Planungsgesetzes müssen Bauten parallel zur Baulinie
errichtet werden. Da alle Gebäude der Perimeter A + B aufeinander orthogonal ausgerichtet
sind, ergibt sich für das Eingangsgebäude in Baufeld 3 am Chrischonaweg
eine geringfügige Abweichung von der Baulinie, ebenso bei der Albert Oeri-Strasse.
g) Die Balkone müssen innerhalb der Baufelder vorgesehen werden. Vordächer dürfen
das Baufeld 3 um max. 2 m in der Tiefe überragen.
Erläuterung:
Das 2 m tiefe Vordach am Eingangsgebäude darf die Baulinie überragen.
h) Die maximalen Gebäude- und Dachhöhen richten sich nach den im Bebauungsplan
pro Baufeld definierten Baufeldhöhen in M.ü.M. Die maximalen Baufeldhöhen dürfen
durch Solaranlagen, Liftüberfahrten, andere notwendige technische Installationen
überschritten werden. Im Baufeld 1 und im südlichen Teil des Baufelds 3 ist je
ein Dachgarten zulässig. Im Bereich der Dachgärten dürfen die maximalen Baufeldhöhen
auch durch fix installiertes Mobiliar der Dachgärten und durch Geländer
überschritten werden.
Erläuterung:
Der Dachgarten ist als Aussenraum für die Bewohnenden des Heims vorgesehen.
i) Eingeschossige Nebenbauten bis maximal 3.0 m Höhe ab neuem Terrain wie Velounterstände,
Gartenschöpfe, Unterstände für Abfallcontainer, Einfahrten zur unterirdischen
Autoeinstellhalle sind zugelassen und werden nicht der Bruttogeschossfläche
angerechnet. Die Nebenbauten dürfen ausserhalb der Baufelder erstellt
werden. Sie müssen sich in die Gesamtkonzeption gut einfügen.
j) Dachgeschosse dürfen fassadenbündig ausgebildet werden. Alle Hauptbauten sind
mit Flachdächern auszubilden.
Erläuterung:
Die Dachflächen der Baufelder 2 und 3 (im Bereich Kopfbau) können zur Platzierung
von Solaranlagen genutzt werden.
k) Bei der Material- und Farbgebung ist die Gesamtkonzeption zu berücksichtigen.
Erläuterung:
Für eine gute Gesamtwirkung der Bebauung ist eine Gesamtkonzeption der Materialwahl
und Farbgebung von hoher Bedeutung. Es ist daher die Ortsbildkommission
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vor der Baueingabe einzubeziehen.
Aussenraum
l) Mit dem Baubegehren ist ein Umgebungsgestaltungs- und Bepflanzungsplan, der
auch Aussagen über die Terraingestaltung beinhaltet, zur Bewilligung einzureichen.
Die Aussenräume haben eine qualitativ hochwertige Gestaltung aufzuweisen. Im
Sinne des ökologischen Ausgleichs sind überwiegend standortheimische und landschaftstypische
Pflanzen zu verwenden.
Erläuterung:
Der Umgebungsgestaltungs- und Bepflanzungsplan beinhaltet die Terraingestaltung,
die Bepflanzung, die Ausgestaltung des Innenhofs, die Gestaltung der Zufahrten
und Wege, Stützmauern, Einfriedungen, Nebenbauten sowie Entsorgungsstellen.
m) In den Baufeldern 1 und 3 sind begehbare Dachgärten mit extensiver sowie intensiver
Bepflanzung zulässig. Alle nicht begehbaren Dachflächen können bei Realisierung
einer Brauchwasseranlage bekiest werden.
Erläuterung:
Bei einer Brauchwasseranlage ist eine optimale Ausnützung des anfallenden Regenwassers
Voraussetzung. Bekieste Dächer speichern kein Wasser und eignen
sich daher besser für die Nutzung des Regenwassers als Dachbegrünungen. Die
Lösung der Versickerung muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens aufgezeigt
werden, auch wenn die Gewinnung von Regenwasser für Brauchwasser im
gesamten Perimeter A + B angestrebt wird. Die Schmutzwasserentwässerung der
gesamten Überbauung wird an die bestehende Kanalisation in der Albert Oeri-
Strasse angeschlossen.
Erschliessung, Ver- und Entsorgung
n) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist in Absprache mit der Gemeinde ein
generelles Verkehrskonzept für die unmittelbare Umgebung der Perimeter zu erstellen.
o) Die oberirdische Haupterschliessung des Alters- und Pflegeheims hat vom Chrischonaweg
her zu erfolgen und ist mit einer Vorfahrt für PKWs und Heimbusse
auszubilden. Nebenerschliessungen können auch von der Albert Oeri-Strasse her
erfolgen.
Erläuterung:
Definitive Aussagen zur Erschliessung sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
zu machen. Der Hauptzugang zum APH befindet sich neu am Chrischonaweg.
Die gesamte Warenanlieferung und Entsorgung für Perimeter A muss vom Chrischonaweg
her erfolgen. Im Bebauungsplan sind Bereiche für Kehricht-, Papier- und
Grünabfuhr ausgewiesen.
p) Eine unterirdische Autoeinstellhalle darf nur in Perimeter B errichtet werden. Diese
ist über die Albert Oeri-Strasse zu erschliessen.
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Erläuterung:
Es gilt die kantonale Parkplatzverordnung.
q) Für die Bauten in Perimeter A und B ist der Minergie-Standard zu erfüllen. Das Erreichen
des Standards muss nicht zertifiziert werden.
Erläuterung:
Beim APH wird beim Minergie-Standard der Erhalt bestehender Bauteile wie des
Schutzraums, des Kellers und der Kapelle berücksichtigt, weil kein durchgängiger
Dämmperimeter eingerichtet werden kann.
r) Wird der Minergie-P-Standard erreicht, leistet die Gemeinde einen finanziellen Beitrag
an die Mehrkosten in der Höhe von 50% des kantonalen Förderbeitrags für
Niedrigenergiehäuser (gemäss § 37 der kantonalen Energieverordnung), maximal
aber in der Höhe der durch die Festsetzung des Bebauungsplans anfallenden
Mehrwertabgabe.
Erläuterung:
Zurzeit beträgt der kantonale Förderbeitrag gemäss Anhang 4 der kantonalen Energieverordnung
CHF 100 pro Quadratmeter Energiebezugsfläche (EBF). Beiträge
werden nur an die effektiv anfallenden Mehrkosten geleistet. Sollten die kantonalen
und kommunalen Beiträge die Mehrkosten übersteigen, werden die kommunalen
Beiträge entsprechend reduziert.
Ob der Minergie-P-Standard für das APH zweckmässig erreicht werden kann, ist
noch offen. Pflegebedürftige benötigen höhere Raumtemperaturen, zudem werden
Probleme der Luftqualität in den Nasszonen befürchtet.
s) Die Bebauung ist an das Fernwärmenetz anzuschliessen, falls das Netz bis zum Alters-
und Pflegeheim erweitert wird.
3. Der Gemeinderat wird ermächtigt, Abweichungen von den Bauvorschriften zuzulassen,
sofern dadurch die Gesamtkonzeption und das Siedlungsbild nicht beeinträchtigt
werden.
3. Auswirkungen auf die Raumordnung
3.1. Haushälterische Nutzung des Bodens
Der Bebauungsplan ermöglicht die Realisierung des Projekts gemäss Bebauungsplanvorschriften
mit entsprechender Ausnutzungsziffer auf dem Areal. Es wird mit dem Projekt
ein relativ zentrumsnahes Areal, welches sich in der Bauzone befindet, nachverdichtet.
Die geplante Bebauung entspricht einer haushälterischen Nutzung des Bodens, wie
dies gemäss Bundesgesetz über die Raumplanung angestrebt wird (Art. 1 Ziele).
3.2. Schutz des Orts- und Landschaftsbildes
Gemäss Art. 3 Abs. 2b des Bundesgesetzes über die Raumplanung sollen „Siedlungen,
Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen“. Die vorliegende Planung
erfüllt diese Anforderungen. Die Bauten fügen sich gut in die Landschaft ein und treten
nicht zu dominant in Erscheinung. Die Neubauten verändern zwar das bisherige Stras-
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senbild, aber sie passen sich gut in den Strassenraum des Chrischonawegs und der
Albert Oeri-Strasse ein. Die Parzelle südlich des Moosrains bleibt unbebaut und der
dortige Baumbestand wird erhalten. Die Planung ermöglicht an einer gut an das öffentliche
Verkehrsnetz angeschlossenen Lage Pflege-, Wohn- und Arbeitsplätze.
3.3. Organisation des Verkehrs
Das Areal wird von der Albert Oeri-Strasse und dem Chrischonaweg erschlossen. Der
Anliefer- und Besucherverkehr erfolgt über den Chrischonaweg. Die Erschliessung der
zwei Wohnungsbauten mit der Tiefgarage erfolgt über die Albert Oeri-Strasse. Pro
Wohnung ist je ein Parkplatz vorgesehen. Für Besucherinnen und Besucher sind keine
weiteren Parkplätze vorgesehen, sie können jedoch im Chrischonaweg parken, der
genügend Plätze im öffentlichen Strassenraum aufweist. Das Personal darf freie Parkplätze
im unterirdischen Parkhaus nutzen. Es wird davon ausgegangen, dass es wie
bisher vorwiegend die öffentlichen Verkehrsmittel nutzt.
Das Areal ist gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossen. Die Bushaltestellen der
Buslinien 35 und 45 "Dominikushaus" und „Moosrain“ sind von den Bauten nur ca. 105
und 140 Meter entfernt.
Der öffentliche Fussweg zwischen Parzelle 164/132 und 117/120 wird aufgehoben. Der
bestehende Fussweg Gstäderwegli wird ab Wendehammer Albert Oeri-Strasse bis zur
Tiefgarageneinfahrt mit einer Breite von mindestens 3.60 m ausgebaut. Dafür ist ein
Strassenlinienabstand von 4.0 m festzulegen. Die Verbreiterung geht zulasten der Parzelle
RE 164. Generell müssen Notfall- und Umzugsfahrzeuge bis zu allen Hauszugängen
freie Zufahrt haben.
3.4. Baulinie (nicht Gegenstand des Bebauungsplans)
Nicht Gegenstand des Bebauungsplans ist die Änderung der Bau- und Strassenlinie.
Die bestehende Baulinie am Chrischonaweg und der Albert Oeri-Strasse wird beibehalten,
weil damit eingeschossige Nebengebäude ausserhalb der Baufelder erstellt werden
können. Zwischen Wendehammer und Tiefgarageneinfahrt wird eine Bau- und
Strassenlinie gelegt. Damit wird dieser Abschnitt bis zur Tiefgarageneinfahrt für den
motorisierten Verkehr nutzbar.
3.5. Koordination
3.5.1 Übereinstimmung mit den Zielen des Bundesgesetzes über die Raumplanung
Das wichtigste Ziel des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) ist die
haushälterische Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1). In Art. 3 Abs. 3a RPG heisst es,
dass „Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet und durch das öffentliche
Verkehrsnetz hinreichend erschlossen sein“ sollen und in Art. 3 Abs. 3 d RPG
heisst es weiter, dass „günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und
Dienstleistungen sichergestellt sein“ sollen.
Der Bebauungsplan erfüllt diese Anforderungen, weil Pflege- und Alterswohnungen innerhalb
der Bauzone realisiert werden. Dies entspricht einem haushälterischen Umgang
mit dem Boden. Der Bebauungsplan ermöglicht mehr Arbeitsplätze, Wohnungen
und Dienstleistungen an einer durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossenen Lage.
Die Ziele und Planungsgrundsätze des Bundesgesetzes über die Raumplanung werden
mit dem Bebauungsplan erreicht bzw. eingehalten.
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3.5.2 Kantonaler Richtplan Basel-Stadt
Das Planungsgebiet ist im kantonalen Richtplan vom 20. Januar 2009 nicht explizit
ausgewiesen, jedoch wird in der Konzeptkarte 1 (S. 29) für die gesamte Stadtregion
eine Strategie der Siedlungsentwicklung nach innen verfolgt, was dazu beiträgt „die
weitere Inanspruchnahme von Freiflächen an der Peripherie der Stadtregion einzudämmen.“
Da mit dem Projekt eine Bauzone innerhalb des Siedlungsgebiets in Anspruch
genommen wird, ist kein Konflikt mit dem kantonalen Richtplan vorhanden.
Mit dem Bebauungsplan wird ein Beitrag zur Erreichung des Ziels des Regierungsrats
geleistet, nämlich eine Erhöhung des Angebots an Pflegeheimplätzen und Wohnungen
im Kanton Basel-Stadt.
3.5.3 Leitbild der Gemeinde Riehen
Gemäss Leitbild Riehen 2000 bis 2015 für das Grosse Grüne Dorf entspricht das Angebot
an Plätzen in Tages- und Pflegeheimen dem kantonalen Standard. Der Gemeinderat
verfolgt die Entwicklung in Zusammenarbeit mit der kantonalen Behörde und
passt gegebenenfalls das Angebot von Tages- und Pflegeheimen dem Bedarf an.
Durch den Bebauungsplan werden weitere Pflegeplätze möglich. Damit werden die Anforderungen
des Leitbilds erfüllt.
3.5.4 Kommunaler Richtplan Gemeinde Riehen
Gemäss Kommunalem Richtplan vom 19. August 2003 ist der Bebauungsplanperimeter
der Strategie „Wohnen an Hanglagen (G5)“ zugeordnet. Dort heisst es: „In den
Hanglagen wird die heutige Siedlungsstruktur mit Schwergewicht beim zweigeschossigen
Einfamilienhaus / Eigentumswohnungsbau beibehalten. Die Dichte wird entsprechend
dem heutigen Quartiercharakter differenziert festgelegt.“ Diese Aussagen beziehen
sich auf den Wohnungsbau an der Hanglage. Jedoch handelt es sich bei diesem
Projekt vorwiegend um die Erweiterung eines bereits bestehenden Alters- und Pflegeheims,
welches an zeitgemässe Bedürfnisse angepasst wird. Zudem sorgt der Bebauungsplan
dafür, dass sich das Volumen optimal in die Hanglage und die Umgebung
einpasst.
Weiter heisst es im Kommunalen Richtplan unter „Quartierentwicklung S5“: „Für das
Wohnquartier wird die zulässige Nutzungsdichte differenziert festgesetzt. Dichte Nutzungen
sollen möglich bleiben, setzen künftig aber eine architektonische und städtebauliche
Qualität voraus. Der hohe Grünanteil bleibt gesichert. Es wird eine 2-
geschossige Bauweise für gehobene Wohnansprüche angestrebt. Bei guter Einpassung
ins Quartier sind wohnverträgliche Arbeitsnutzungen möglich.“ Der Bebauungsplan
erfüllt diese Anforderungen, weil er dafür sorgt, dass sich das Projekt architektonisch
und städtebaulich gut in die Umgebung einpasst. Durch die Freihaltezone wird
der Garten der schützenswerten Baute „Moosrain“ gesichert. Weiter werden durch den
Bebauungsplan wohnverträgliche Arbeitsnutzungen gesichert.
4. Mehrwertabgabe
In Folge des Bebauungsplans wird gemäss §§ 120 ff Bau- und Planungsgesetz eine
Mehrwertabgabe erhoben. Mit der Mehrwertabgabe werden Vorteile abgegolten, die
durch nutzungsplanerische Massnahmen (neuer Bebauungsplan) entstehen.
Die Berechnung der Mehrwertgabe wird von der kantonalen Bodenbewertungsstelle
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vorgenommen. Die Mehrwertabgabe wird bei der Erstellung der Neu- oder Erweiterungsbauten
auf den Zeitpunkt des Baubeginns fällig.
5. Auswirkungen auf die Umwelt
5.1. Lärm
Das Planungsgebiet ist der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeordnet. Weder durch den
Verkehr auf dem Chrischonaweg noch auf der Albert Oeri-Strasse werden die Belastungsgrenzwerte
auf dem Areal überschritten.
5.2. Naturschutz und ökologischer Ausgleich
Im Planungsgebiet am Wendehammer der Albert Oeri-Strasse befinden sich grosse
Bäume. Im ganzen Perimeter des Bebauungsplans besteht kein gesetzlicher Baumschutz.
In Absprache mit der für den Baumschutz zuständigen Behörde wurde eine Inventarliste
des Baumbestands vor Ort aufgenommen und es wurden besonders erhaltenswerte
Exemplare ausgewiesen. Es wird versucht, so viel wie möglich vom alten
Baumbestand zu erhalten. In den Bauprojektkosten sind entsprechende Positionen
vorgesehen. Mit Ersatzpflanzungen wird der ökologische Ausgleich angestrebt.
Die durch die Überbauung verloren gehenden Naturwerte sind durch Ersatzmassnahmen
im Aussenbereich soweit möglich auszugleichen. Dazu gehören als Beispiele das
Anlegen einer möglichst standortheimischen Vegetation wie extensive Wiesenteile mit
Randbereichen als Krautsäume, Heckenteile, Begrünung von Zäunen und Hausfassaden,
nicht verfugte Trockenmauern, naturnah begrünte Versickerungsmulden etc..
Das Dach ist, soweit es nicht für Brauchwasseranlage genutzt wird, gemäss Bau- und
Planungsgesetz zu begrünen. Die detaillierte Gestaltung der Dachbegrünung wird im
Baubewilligungsverfahren festgelegt.
5.3. Naturinventar
Der Bebauungsplanperimeter betrifft das Objekt des Naturinventars 7.02c. Es handelt
sich um den grössten und markantesten Stufenrain 2 auf dieser Talseite. Dieser verläuft
in der Fortsetzung der Albert Oeri-Strasse entlang des Gstäderwegli bis zum Langoldshaldenweg
und ist rund 113 m lang. Die Böschungshöhe variiert zwischen einem
und zwei Metern und ist teilweise stark überwachsen.
Die Baufelder der zwei Wohnungsneubauten befinden sich in einem Abstand von ca. 2
Metern vom Stufenrain. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird ein ökologischer
Ersatz für die bei den Baumassnahmen betroffenen Teile des Stufenrains im
Umgebungsgestaltungsplan festgelegt. Die Umgebungsgestaltung sollte einen natürlichen
Übergang zu dem bestehenden Stufenrain auf Perimeter C vorsehen.
2 Allgemeine Bedeutung der Stufenraine
Stufenraine sind Relikte der historischen Flurgliederung und der ackerbaulichen Bewirtschaftungsweisen an Hanglagen (Ackerterrasse).
Sie entstanden durch das Zusammenwirken von hangparallelem Pflügen und talseitiger Bodenerosion. Verstärkt wurde die
Bildung durch das Ablegen der Lesesteine am unteren Ende des Ackers, wo sich feines Bodenmaterial, das weiter oben bei Regen
abgetragen wurde, ansammelte. Dadurch entstanden hier Stufen im Gelände, wo früher eine Ackergrenze war. Sie weisen in der
Ackerumgebung eine hohe ökologische Vielfalt auf.
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5.4. Versickerung, Regenwassernutzung
5.5. Energie
Ziel ist die Gewinnung von Brauchwasser für die WC-Spülung im gesamten Perimeter
A + B. Die Dachflächen sind daher auf die Ableitung von Regenwasser in entsprechende
Sammeltanks ausgelegt. Nicht an die Sammlung angeschlossene Flächen der
Aussenraumgestaltung sind mit Ausnahme der Dachterrassen zu begrünen. Für diese
Flächen ist im Baubewilligungsverfahren (im Kanalisationsbegehren) eine Entwässerung
in eine Versickerungsanlage aufzuzeigen. Zu beachten ist dabei, dass Terrassen
nur über eine belebte Bodenschicht oberflächlich in den Untergrund entwässert werden
dürfen oder an die Kanalisation angeschlossen werden müssen.
5.5.1 Energieträger
Die Bebauung wird an das Fernwärmenetz der Gemeinde Riehen angeschlossen, sofern
das Leitungsnetz bis zum Pflegeheim verlängert wird. Falls das Fernwärmenetz
nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen der Projektierung geprüft, welche anderen
erneuerbaren Energiequellen für die Beheizung einzusetzen wären.
5.5.2 Energieverbrauch
Es ist das Erreichen des Minergiestandards vorgeschrieben. Zudem wird der Minergie-
P-Standard gefördert, indem die Gemeinde einen finanziellen Beitrag in der Höhe von
50% des kantonalen Förderbeitrags für Niedrigenergiehäuser (gemäss § 37 der kantonalen
Energieverordnung), maximal aber in der Höhe der durch die Festsetzung des
Bebauungsplans anfallenden Mehrwertabgabe leistet. Ob der Minergie-P-Standard für
ein Pflegeheim zweckmässig erreicht werden kann, ist noch offen. Pflegebedürftige
benötigen höhere Raumtemperaturen, zudem werden Probleme der Luftqualität in den
Nasszonen befürchtet.
5.5.3 Photovoltaik
Sofern Photovoltaikanlagen das Landschaftsbild nicht beeinträchtigen, können sie auf
den Dächern vorgesehen werden. Dies wird im Baubewilligungsverfahren geprüft.
5.6. Radon
Der Bebauungsplanperimeter ist einer geringen bis mittleren Radonbelastung ausgesetzt.
Der gesetzliche Radonschutz ist durch bauliche Massnahmen sicherzustellen.
5.7. Für den Bebauungsplan nicht relevante Umweltthemen
- Boden
Es sind keine Altlasten, Verdachtsflächen und belastete Böden im Planungsgebiet
bekannt. Jedoch zeigten Bodenproben, die 150 Meter östlich des Perimeters B vorgenommen
wurden, leichte Überschreitungen der VBBo-Richtwerte (Verordnung
über Belastung des Bodens) für Blei und Kupfer. Ob diese auch für den Perimeter
des Bebauungsplans zutreffen, wird im Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens
überprüft.
- Bodenstabilität, Erosion
Das Planungsgebiet ist in der Bodenkartierung keiner Risikostufe zugeordnet.
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- Gewässer
Im Planungsgebiet ist kein offenes Gewässer vorhanden. Das Areal befindet sich im
Gewässerschutzbereich B.
- Wald
Im Planungsgebiet ist kein Wald vorhanden.
6. Bericht über das Planungsverfahren nach Bau- und
Planungsgesetz
6.1. Anwohnerinnen und Anwohner
Das Projekt wurde an drei Abenden (am 22. und 23. Juni sowie am 14. September
2010) den Anwohnenden vorgestellt. Die Anwohnenden der Albert Oeri-Strasse haben
keine grossen Einwände gegen das Projekt geäussert. Jedoch haben sich die Anwohnenden
des Chrischonawegs zu der „Interessengemeinschaft Chrischonaweg
20,36,38,40,42“ formiert und mit Schreiben vom 27.9.2010 ihre Bedenken gegen das
ihnen am 14.9.2010 vorgestellte Projekt geäussert. Sie akzeptieren die Dimension des
geplanten Baukörpers nicht und befürchten einen erheblichen Mehrverkehr im Chrischonaweg.
6.2. Erarbeitung des Bebauungsplans
Der Bebauungsplan basiert auf einem Bebauungskonzept (siehe beiliegende Dokumentation),
welches während seiner Bearbeitung von der Ortsbildkommission in drei
Sitzungen (9.3.2010, 17.8.2010, 18.5.2010) anhand von Plänen und Modellen (1:500)
begutachtet und darauf hin von den Verfassern weiterentwickelt wurde. Das Projekt
wurde am 22.6.2010, am 23.6.2010 und am 14.9.2010 den Anwohnenden vorgestellt.
Ihre Anregungen sind in die Planung eingeflossen. Am 23.8.2010 und am 11.10.2010
wurde das Projekt der Sachkommission Siedlung und Landschaft (SSL) präsentiert.
Aufgrund seiner Lage am Hang wurde sehr darauf geachtet, dass sich das Projekt gut
in seine Umgebung einpasst und eine gute Gesamtwirkung hat.
Der Gemeinderat hat am 19.10.2010 die Verwaltung beauftragt, einen Bebauungsplan
zu erarbeiten.
6.3. Vorprüfungsverfahren (§ 108 BPG)
Mit Schreiben vom 11. April 2011 erstattete die kantonale Raumplanungsfachstelle,
das Amt für Städtebau & Architektur (ehemaliges Hochbau- und Planungsamt), den
Vorprüfungsbericht. Dem Bebauungsplan wird grundsätzlich zugestimmt. Im Einzelnen
enthielt der Bericht folgende Anmerkungen und Hinweise zur Planung:
Grundsätzliche Aussagen
- Das Gesundheitsdepartement, Abteilung Langzeitpflege nimmt das Projekt sehr
positiv auf, weil die bestehenden und geplanten Pflegeheimplätze des APH Dominikushaus
ein wichtiger Bestandteil der vom Krankenversicherungsgesetz geforderten
Pflegeheimplanung sind.
- Das Departement für Wirtschaft, Soziales und Umwelt begrüsst die verdichtete
Bauweise nahe beim Dorfzentrum.
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- Das Amt für Städtebau & Architektur merkt an, dass der T-förmige Perimeter des
Bebauungsplans das Geviert/Quartier in drei unterschiedliche Areale trenne. Für
das projektierte Bauvolumen wäre die Durchführung eines 2-stufigen Wettbewerbsverfahrens
angemessen gewesen, um die gemäss § 101 Abs. 1 BPG geforderte
Qualität sicherzustellen. Der Perimeter des Bebauungsplans lässt wenig
städtebaulichen Spielraum. Es ist fraglich, ob ein Wettbewerbsverfahren auf dem
vorgegebenen Perimeter städtebaulich eine andere Lösung aufgezeigt hätte, die
auch von der Bauherrschaft wirtschaftlich tragbar gewesen wäre. Das Projekt wurde
frühzeitig und mehrfach mit der Ortsbildkommission besprochen und entwickelt,
ihre Anregungen wurden in das Projekt aufgenommen (siehe auch Kapitel 1.3).
- Die Erschliessungswege über den Chrischonaweg seien für Bewohner/-innen und
Besucher/-innen zu lang. Die Erschliessungswege resultieren aus betrieblichen
Überlegungen und der neuen, inneren Erschliessung des Baukörpers.
- Das Amt für Mobilität erachtet die ÖV-Erschliessung als gut, die Fusswege würden
nicht beeinträchtigt und die kantonale Veloroute nicht tangiert. Das Amt für Mobilität
wünscht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein generelles Verkehrskonzept.
Befremdlich wirke die Absicht, jeder Alterswohnung einen Autoabstellplatz
zur Verfügung zu stellen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird
ein generelles Verkehrskonzept eingereicht, welches der Gemeinde bereits vorliegt.
Es zeigt, dass durch die Planung keine wesentlichen Konflikte zu erwarten
sind.
Es wird jeder Alterswohnung ein Autoabstellplatz zugeordnet, weil das Auto für ältere
Menschen, die am Hang wohnen, mehr Mobilität bedeutet. Es ist zu beachten,
dass die Bewohnerinnen und Bewohner in den Seniorenwohnungen noch selbstständig
leben und sich versorgen, auch wenn sie die Serviceleistungen des
Hauptgebäudes nutzen könnten. Ungenutzte Autoabstellplätze in der Tiefgarage
können vom Personal genutzt werden.
Bemerkungen zu den Bebauungsvorschriften:
- Zu lit. l: Der Text ist zu ergänzen: „Die Aussenräume haben eine qualitativ hochwertige
Gestaltung aufzuweisen. Im Sinn des ökologischen Ausgleichs sind überwiegend
standortheimische und landschaftstypische Pflanzen zu verwenden.“
(Stadtgärtnerei) wurde entsprechend ergänzt.
- Zu lit. m: Es wird die Ansicht vertreten, dass bei der Realisierung einer Brauchwasseranlage
die nicht begehbaren Dachflächen auch von Gesetzes wegen bekiest
werden können. Der Passus könne gestrichen werden. (Stadtgärtnerei) da dies
eindeutig geregelt ist, bleibt der Passus unverändert.
- Zu lit. m, Erläuterung: folgende Änderung wird beantragt: …Die Lösung der Versickerung
muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens aufgezeigt werden, falls
auch wenn die Gewinnung von …“(AUE) die Änderung wurde vorgenommen.
- Zu lit. q: Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgabe bei der Wärmedämmung ist zu
anspruchslos. Es wird empfohlen, die Erreichbarkeit des Minergie-P (ECO)-
Standards zu prüfen, da diese für die Einhaltung des Energy Award Gold von Riehen
nahezu verpflichtend ist (AUE). Es wird lediglich für den Perimeter B der Minergiestandard
gefordert. Es wird empfohlen, diesen auch für Perimeter A als Minimalforderung
vorzugeben (S&A) Das Label Energy Award Gold verpflichtet
grundsätzlich nicht, bei Neubauten den Minergie-P (ECO)-Standard zu erfüllen. Die
Gemeinde möchte jedoch bei Bebauungsplänen einen der Bebauung angemessenen
erhöhten Standard vorschreiben. Deshalb wird neu für beide Perimeter der
Minergie-Standard vorgeschrieben. Zudem möchte die Gemeinde einen möglichst
hohen Standard fördern. Deshalb wird vorgeschlagen, dass die Mehrwertabgabe
dazu verwendet wird, sich an den deutlichen Mehrkosten für Minergie-P angemes-
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sen zu beteiligen, welche nach Abzug der kantonalen Förderbeiträge verbleiben.
Der Beitrag darf aber die Höhe der Mehrwertabgabe nicht übersteigen (siehe neuer
lit. r.).
- Zu lit. s (alt r): Folgende Ergänzung wird vorgeschlagen: „Wird nicht mit Fernwärme
geheizt, ist das Warmwasser zwingend mit mind. 50% erneuerbarer Energie zu erzeugen.
Ausserdem ist zu prüfen, ob und wie andere erneuerbare Energiequellen
für die Beheizung einzusetzen wären.“ (AUE) Die Erzeugung des Warmwassers
mit mind. 50% erneuerbarer Energie ist in der kantonalen Energieverordnung vorgeschrieben,
deshalb wird diese Ergänzung nicht vorgenommen.
Bemerkungen zum Planungsbericht:
- Zu Kap. 5.4: Versickerung, Regenwassernutzung: folgender Hinweis ist zu ergänzen:
„für diese Flächen ist im Baubewilligungsverfahren (im Kanalisationsbegehren)
eine Entwässerung in eine Versickerungsanlage aufzuzeigen. Zu beachten ist
dabei, dass Terrassen nur über eine belebte Bodenschicht oberflächlich in den Untergrund
entwässert werden dürfen oder an die Kanalisation angeschlossen werden
müssen.“ (AUE) die Änderung wurde vorgenommen.
- Zu Kap. 5.5.1: Energieträger: Es wird folgende Ergänzung vorgeschlagen: “Wird
nicht mit Fernwärme geheizt, ist das Warmwasser zwingend mit mind. 50% erneuerbarerer
Energie zu erzeugen. Ausserdem ist zu prüfen, ob und wie andere erneuerbare
Energiequellen für die Beheizung einzusetzen wären.“ (AUE) (AUE)
wie in lit r. wird diese Ergänzung nicht vorgenommen, weil die Erzeugung des
Warmwassers mit mind. 50% erneuerbarer Energie in der kantonalen Energieverordnung
vorgeschrieben ist.
- Zu Kap. 5.7: Für den Bebauungsplan nicht relevante Umweltthemen: Es liegt eine
leichte Überschreitung der VBBo-Richtwerte für Blei und Kupfer vor. Dies ist im
Rahmen des ordentlichen Baubegehrens für den Perimeter des Bebauungsplans
zu überprüfen der Bericht wurde entsprechend ergänzt.
6.3.1 Behandlung in der Sachkommission Siedlung und Landschaft
Die Sachkommission hat das Projekt bereits vor der Überweisung an den Einwohnerrat
an zwei Sitzungen am 23. August 2010, am 11. Oktober 2010 sowie am 23. Mai
2011 behandelt. Sie hat sich vom zuständigen Gemeinderat, von der Bauherrschaft,
den Projektverfassern, der Ortsbildkommission sowie dem Abteilungsleiter Hochbau
und Planung über das Projekt, dessen Werdegang sowie über die zonenrechtliche
Ausgangslage informieren lassen.
6.4. Öffentliche Planauflage
Die öffentliche Planauflage fand von Montag, 30. Mai bis Dienstag, 28. Juni 2011 statt.
Die Pläne konnten bei der Gemeindeverwaltung Riehen, 2.Stock, jeweils von Montag
bis Freitag von 8.00 - 12.00 und 14.00 - 16.30 Uhr eingesehen werden. Die Pläne waren
während der öffentlichen Planauflage auch im Internet publiziert.
6.4.1 Publikation
Die öffentliche Planauflage wurde am 27. Mai in der Riehener Zeitung und am 28. Mai
2011 im Kantonsblatt sowie im Internet publiziert.
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6.4.2 Einsprachen und Anregungen
Während der öffentlichen Planauflage sind fristgerecht eine Sammeleinsprache von 16
Einsprecherinnen und Einsprechern eingereicht worden:
1. Herrn und Frau Roland und Malan Roest, Chrischonaweg 40, 4125 Riehen (Parzelle
Nr. 0124, jeweils Sektion E)
2. Frau Marianne Zelouf, Chrischonaweg 42, 4125 Riehen (Parzelle 116)
3. Herrn und Frau Nicolai und Mirjam Fullin Stucki, Chrischonaweg 36, 4125 Riehen
(STWE P 1215/5)
4. Herrn und Frau Dirk und Sonja Grunenberg, Chrischonaweg 36, 4125 Riehen (Parzelle
Nr. 0121)
5. Frau Nadine Cueni und Herrn Andreas Muster, Chrischonaweg 38, 4125 Riehen
(Parzelle Nr. 1288)
6. Frau Silvia Hatebur Egli, Chrischonaweg 20, 4125 Riehen
7. Frau Henriette Koechlin Limacher, Moosweg 47, 4125 Riehen
8. Herrn Dr. Peter Gassmann, Albert OeriStrasse 4, 4125 Riehen
9. Herrn und Frau Walo Bechtel-Inauen und Irène Bechtel-Inauen, Albert Oeri-Strasse
6, 4125 Riehen
10. Herrn und Frau Dr. Alex Krauer und Monika Krauer-Klarer, Chrischonaweg 10,
4125 Riehen
11. Frau Béatrice Hatebur, Chrischonaweg 70, 4125 Riehen
12. Frau Sally Bodoky Koechlin, Chrischonaweg 74, 4125 Riehen
13. Herrn David Koechlin, Chrischonaweg 78, 4125 Riehen
14. Herrn und Frau Anita und Albert Rava, Chrischonaweg 93, 4125 Riehen
15. Herrn Günter Messmer, Chrischonaweg 103, 4125 Riehen
16. Frau Liselotte Reber-Liebrich, Chrischonaweg 121, 4125 Riehen
alle vertreten durch Dr. Heinrich Ueberwasser, Advokat, Moosweg 70, 4125 Riehen
Im November 2011 wurden die Einsprechendem zu einem „Runden Tisch Dominikushaus“
ins Gemeindehaus eingeladen, um nach Möglichkeit eine Einigung mit den Einsprecherinnen
und Einsprechern auszuloten. Bei dieser Aussprache kam es jedoch
nicht zu der gewünschten Annäherung.
Mit Schreiben vom 28. Juni 2011 wurde von Herr und Frau Charles und Hedy Indlekofer
angeregt, dass die Angestellten des Dominikushauses den Parkplatz beim Schiessstand
mitbenutzen könnten.
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6.4.3 Stellungnahme des Gemeinderates zu den Einsprachen
Eine ausführliche Stellungnahme zu den Einsprachen ist in der Einwohnerratsvorlage
Nr. 10-14.134.01 enthalten.
6.5. Planfestsetzung durch den Einwohnerrat
6.5.1 Behandlung in der Sachkommission Siedlung und Landschaft
Wird nach der Behandlung in der SSL ergänzt.
6.5.2 Behandlung im Plenum
Wird nach der Behandlung im Einwohnerrat ergänzt.
6.5.3 Planfestsetzungsbeschluss
Der Einwohnerrat hat den Bebauungsplan am … beschlossen. Dieser muss von den
kantonalen Behörden genehmigt werden.
6.5.4 Publikation
Wird nach der Publikation ergänzt.
6.5.5 Referendum gegen den Beschluss
Noch offen.
6.5.6 Rekurse gegen den Beschluss
Noch offen.
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