„Bethlehem-Carré“
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Esslingen-Mettingen<br />
Mehrfamilienhaus mit<br />
51 Wohneinheiten<br />
Ruländerstrasse/Ludwigstrasse<br />
73733 Esslingen-Mettingen<br />
<strong>„Bethlehem</strong>-<strong>Carré“</strong><br />
1
Herzlich Willkommen in Esslingen am Neckar<br />
Geschichte:<br />
Durch archäologische Funde wird eine dauernde Besiedlung<br />
im heutigen Stadtgebiet von Esslingen seit<br />
der Jungsteinzeit belegt. Von 1000 v. Chr. gibt es unter<br />
der heutigen Stadtkirche menschliche Siedlungsspuren.<br />
Aus der La-Téne-Zeit ist bei Esslingen eine<br />
Viereckschanze bekannt.<br />
Im ersten Jahrhundert nach Christus wurde der Esslinger<br />
Raum Teil des Römischen Reichs, nachdem die<br />
Römer um 70 n. Chr. den Rhein überschritten hatten.<br />
In dieser Zeit entstand auf dem Gebiet von Oberesslingen<br />
ein römischer Gutshof und in Berkheim eine<br />
römische Villa. Die nächsten größeren Siedlungen<br />
waren Cannstatt und Köngen.<br />
Aus nachrömischer Zeit fehlen im Neckartal um Esslingen<br />
bisher frühalemannische Funde, die auf den<br />
Fildern durchaus vorhanden sind. Aus Rüdern stammen<br />
einige Funde, die auf ein reiches Grab mit östlichen<br />
Einflüssen, wie etwa einem Satz dreiflügeliger<br />
Pfeilspitzen hinweisen. Der Ortsname auf „-ingen “<br />
deutet auf einen Personenverband, für den ein Mann<br />
namens Hezzilo oder Hetsilo als Grundherr oder Familienoberhaupt<br />
eine prägende Rolle spielte. Dieser<br />
Name blieb zusammen mit „-ingen“ der Name des<br />
Dorfes und später der Stadt.Im 6. Jahrhundert wurden<br />
die Alamannen von den Merowingern unter König<br />
Chlodwig I unterworfen. Die Alemannen übernahmen<br />
jedoch auch unter fränkischer Oberherrschaft<br />
Verwaltungsaufgaben und bildeten ein Herzogtum im<br />
Frankenreich. Im 8. Jahrhundert versuchten sie wieder<br />
eine selbständige Herrschaft herzustellen. Der Versuch<br />
scheiterte 746 bei Cannstatt. Mit dem anschließenden<br />
Blutgericht wurde das Ende des alemannischen<br />
Herzogtums markiert.In einer forschungsgeschichtlich<br />
bedeutenden archäologischen Grabung<br />
konnten durch Günter Fehring die Reste der Vitalis-<br />
Cella unter der Kirche St. Dionysius ergraben werden.<br />
Am Beginn des 19. Jahrhunderts gab es in Esslingen<br />
lediglich eine Metallwarenfabrik und eine Windenfabrik.<br />
Dann setzte jedoch eine starke Industrialisierung<br />
ein, in deren Folge Esslingen in den 1830er Jahren<br />
gemessen an der Arbeiterzahl und der Betriebsgröße<br />
die erste Stelle der württembergischen<br />
Städte einnahm. Die ältesten Fabriken gehörten überwiegend<br />
der Textil- und Lederindustrie an, darunter<br />
eine Tuchfabrik und eine Handschuhfabrik. Bald darauf<br />
folgten das Nahrungsmittelgewerbe mit der<br />
1826 gegründeten Sektkellerei Kessler und die Metallindustrie<br />
. 1842 gab es in 18 Fabriken rund 1500<br />
Arbeiter.<br />
Mettingen wird 1229 erstmals urkundlich erwähnt.<br />
Ab 1399 gehört Mettingen als Filialort zur Stadt Esslingen.<br />
1519 wird Mettingen von Herzog Ulrich niedergebrannt,<br />
nachdem er vergeblich versucht hatte,<br />
Esslingen zu erobern. 1913 baut die Maschinenfabrik<br />
Esslingen , damals Hersteller von Lokomotiven , Straßenbahnen<br />
, Eisenbahnwagen , bahntechnischen Ausrüstungen<br />
auf Mettinger Markung ihr neues Werk.<br />
Das Gelände wird heute von der Daimler AG genutzt.<br />
Besonders erwähnenswert ist der Kirchturm der Mettinger<br />
Kirche. Dieser wird Faivegrädler genannt, weil<br />
(angeblich) von jeder Stelle in Mettingen nur vier der<br />
fünf aufgesetzten Türmchen sichtbar sind. Insgesamt<br />
sind das aber fünf (einer in der Mitte und vier außen).<br />
Von daher ist in Mettingen fünf eine gerade Zahl. Für<br />
den Bau des Kirchturms wurde damals Geld auch in<br />
Gegenden am Bodensee gesammelt. Um den Kirchturm<br />
herum lag der alte Friedhof. Heute ist nur noch<br />
eine Grabplatte in der Außenwand der Kirche eingelassen.<br />
.<br />
2
Lageplan und Objektbeschreibung<br />
Das Bethlehem-Carré an der Ruländer– und Ludwigstrasse in Mettingen ist<br />
für viele im Stadtteil mehr als nur irgendein Gebäudeensemble.<br />
In den Jahren 1913 bis 1922 ist der Gebäudekomplex als Arbeiter-Kolonie<br />
entstanden. Nun werden die gesamten 4 Gebäude mit insgesamt 51 Wohnungen,<br />
20 Tiefgaragenstellplätzen und einer Gesamtwohnfläche von<br />
3760 m² vollständig saniert, sodass alle Wohnungen mit neuesten und<br />
modernsten Sanierungsarbeiten auf höchstem Niveau entstehen und sich<br />
künftig viele Familien sehr wohlfühlen werden.<br />
Esslingen liegt rund 10 Km von der Landeshauptstadt Stuttgart entfernt.<br />
Diese ehemalige Freie Reichsstadt besitzt eine über mehrere Jahrhunderte<br />
zurückreichende Stadtgeschichte : frühere Stadttürme, die historische<br />
Altstadt und natürlich die Burg zeugen von der mittelalterlichen<br />
Vergangenheit.<br />
3
Satellitenbild<br />
4
Esslingen am Neckar<br />
Villa Merkel Weihnachtsmarkt Bürgerfest<br />
Die Stadt Esslingen am Neckar.<br />
Esslingen ist mit seinen rund 92.000 Einwohnern eine sympathische und liebenswerte Stadt im Neckartal. Die mehr als 1200-jährige Geschichte hat<br />
die Stadt geprägt. Auf Schritt und Tritt treffen Sie hier auf romantische Gassen, ehemalige Stadttürme und romantische Erker. Kulturelle Höhepunkten<br />
sind neben dem Bürgerfest und Schwörtag, der Esslinger Weihnachts- und Mittelaltermarkt, das Kino auf der Burg und das Zwiebelfest.<br />
Die Bewohner der Stadt lieben ihre Lebensqualität und die vielseitigen Freizeitmöglichkeiten. Esslingens Plätze, Gassen und Straßen laden zum shoppen,<br />
bummeln und genießen ein. Die ausgedehnten Streuobstwiesen, Wälder und Weinberge auf dem Stadtgebiet bilden eine Erlebnislandschaft -<br />
ideal zum Wandern und Radfahren. Kultur bieten unter anderem die Villa Merkel und die Württembergische Landesbühne.<br />
5
Esslingen am Neckar<br />
Esslingen liegt an einer Engstelle des Neckartals südöstlich von Stuttgart. Der Fluss<br />
durchquert das Stadtgebiet von Südosten nach Nordwesten. Hier befindet sich<br />
auch die Staustufe Esslingen. Die Stadt besteht aus 24 Stadtteilen.<br />
6
Beispielbilder Innenansicht<br />
Fühlen Sie sich in Ihren<br />
neuen Räumlichkeiten<br />
Pudelwohl !<br />
Verschiedene Wohnungsgrößen und –schnitte<br />
mit hochwertiger Innenausstattung formen komfortable<br />
Wohnkonzepte für vielfältige Zielgruppen<br />
und Lebensabschnitte. Die Gestaltung der<br />
Innenräume bietet Qualität auf allen Ebenen. Laminatboden<br />
und hochwertige Bäder schaffen ein<br />
behagliches Raumklima mit viel Wohnkomfort.<br />
7
Beispielbilder Innenansicht<br />
8
Aktuelle Objektbilder<br />
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Objektbild<br />
10
Objektbild Visualisierung<br />
11
Objektbild Visualisierung Übersicht<br />
12
Objektbild Visualisierung Innenhof<br />
13
Objektbild Visualisierung Innenhof<br />
14
Gebäude A - Hofansicht<br />
15
Gebäude A - Straßenansicht<br />
16
Gebäude B - Hofansicht<br />
17
Gebäude B - Strassenansicht<br />
18
Gebäude C - Hofansicht<br />
19
Gebäude C - Strassenansicht<br />
20
Gebäude D - Hofansicht<br />
21
Gebäude D - Strassenansicht<br />
22
Wohnflächen<br />
Erdgeschoss<br />
1. Obergeschoss<br />
2.Obergeschoss mit Dachboden<br />
WE 1<br />
WE 4<br />
WE 5<br />
WE 10<br />
WE 11<br />
WE 16<br />
69,48 qm 3 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
69,64 qm 3 Zimmer<br />
WE 2<br />
WE 6<br />
WE 7<br />
WE 12<br />
WE 13<br />
WE 17<br />
69,50 qm 3 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
63,64 qm 2 Zimmer<br />
69,48 qm 3 Zimmer<br />
WE 3 105,14 qm 5 Zimmer<br />
WE 8 87,26 qm 3 Zimmer<br />
WE 9 89,69 qm 3 Zimmer<br />
WE 14 89,69 qm 3 Zimmer<br />
WE 15 87,26 qm 3 Zimmer<br />
WE 18 105,50 qm 5 Zimmer<br />
WE 19<br />
WE 20<br />
WE 25<br />
WE 26<br />
67,74 qm 3 Zimmer<br />
65,42 qm 3 Zimmer<br />
65,42 qm 3 Zimmer<br />
74,02 qm 3 Zimmer<br />
WE 21<br />
WE 22<br />
WE 27<br />
WE 28<br />
87,58 qm 4 Zimmer<br />
67,46 qm 3 Zimmer<br />
67,46 qm 3 Zimmer<br />
76,14 qm 3 Zimmer<br />
WE 23 113,44 qm 5 Zimmer<br />
WE 24 90,84 qm 3 Zimmer<br />
WE 29 90,84 qm 3 Zimmer<br />
WE 30 113,27 qm 4 Zimmer<br />
WE 31<br />
WE 32<br />
WE 37<br />
50,89 qm 2 Zimmer<br />
62,01 qm 3 Zimmer<br />
53,14 qm 2 Zimmer<br />
WE 33<br />
WE 34<br />
WE 38<br />
66,29 qm 3 Zimmer<br />
62,01 qm 3 Zimmer<br />
53,14 qm 2 Zimmer<br />
WE 35 86,23 qm 4 Zimmer<br />
WE 36 105,18 qm 4 Zimmer<br />
WE 39 76,87 qm 3 Zimmer<br />
WE 40<br />
WE 43<br />
WE 46<br />
WE 49<br />
45,59 qm 2 Zimmer<br />
65,55 qm 3 Zimmer<br />
63,95 qm 3 Zimmer<br />
45,59 qm 2 Zimmer<br />
WE 41<br />
WE 44<br />
WE 47<br />
WE 50<br />
54,73 qm 2 Zimmer<br />
67,26 qm 3 Zimmer<br />
63,95 qm 3 Zimmer<br />
67,18 qm 3 Zimmer<br />
WE 42 69,09 qm 3 Zimmer<br />
WE 45 93,57 qm 3 Zimmer<br />
WE 48 74,95 qm 4 Zimmer<br />
WE 51 100,30 qm 4 Zimmer<br />
23
Haus A 1 WE 1 (Erdgeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 4,29 m²<br />
Schlafen 10,35 m²<br />
Kind 16,00 m²<br />
Wohnen / Essen 19,42 m²<br />
Küche 10,05 m²<br />
Bad 7,12 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 69,48 m²<br />
24
Haus A 1 WE 2 (1. Obergeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 4,29 m²<br />
Schlafen 10,35 m²<br />
Kind 16,02 m²<br />
Wohnen 19,42 m²<br />
Küche 10,05 m²<br />
Bad 7,12 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 69,50 m²<br />
25
Haus A 1 WE 3 (2. Obergeschoss + Dachboden)<br />
5-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. OG<br />
Diele 6,24 m²<br />
Vorraum 7,12 m²<br />
Schlafen 16,03 m²<br />
Wohnen 19,82 m²<br />
Küche 9,44 m²<br />
Bad 7,09 m²<br />
Gäste WC 2,56 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Flur 5,71 m²<br />
Kind 1 11,55 m²<br />
Kind 2 13,35 m²<br />
Bad 4,01 m²<br />
Abstellraum<br />
_________________________<br />
Gesamtfläche 105, 14 m²<br />
26
Haus A 2 WE 4 (Erdgeschoss links)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
27
Haus A 2 WE 5 (Erdgeschoss rechts)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
28
Haus A 2 WE 6 (1.Obergeschoss links)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
29
Haus A 2 WE 7 (1. Obergeschoss rechts)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
30
Haus A 2 WE 8 (2. Obergeschoss + Dachboden links)<br />
3-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. OG<br />
Diele 6,22 m²<br />
Schlafen 15,30 m²<br />
Wohnen 17,01 m²<br />
Küche 14,84 m²<br />
Dusche/WC 3,35 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Flur 3,53 m²<br />
Kind 16,32 m²<br />
Bad 6,73 m²<br />
WC 1,71 m²<br />
___________________________<br />
Gesamtfläche 87,26 m²<br />
31
Haus A 2 WE 9 (2.Obergeschoss + Dachboden rechts)<br />
3-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. OG<br />
Diele 6,22 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 14,84 m²<br />
Dusche/WC 3,35 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Flur 3,53 m²<br />
Kind 17,21 m²<br />
Bad 6,73 m²<br />
WC 1,71 m²<br />
_________________________<br />
Gesamtfläche 89,69 m²<br />
32
Haus A 3 WE 10 (Erdgeschoss links)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
33
Haus A 3 WE 11 (Erdgeschoss rechts)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
34
Haus A 3 WE 12 (1. Obergeschoss links)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
35
Haus A 3 WE 13 (1. Obergeschoss rechts)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 6,40 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 13,99 m²<br />
Bad 7,15 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 63,64 m²<br />
36
Haus A 3 WE 14 (2. Obergeschoss + Dachboden links)<br />
3-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. OG<br />
Diele 6,22 m²<br />
Schlafen 15,95 m²<br />
Wohnen 17,90 m²<br />
Küche 14,84 m²<br />
Dusche/WC 3,35 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Flur 3,53 m²<br />
Kind 17,21 m²<br />
Bad 6,73 m²<br />
WC 1,71 m²<br />
__________________________<br />
Gesamtfläche 89,69 m²<br />
37
Haus A 3 WE 15 (2. Obergeschoss + Dachboden rechts)<br />
3-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. OG<br />
Diele 6,22 m²<br />
Schlafen 15,30 m²<br />
Wohnen 17,01 m²<br />
Küche 14,84 m²<br />
Dusche/WC 3,35 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Flur 3,53 m²<br />
Kind 16,32 m²<br />
Bad 6,73 m²<br />
WC 1,71 m²<br />
__________________________<br />
Gesamtfläche 87,26 m²<br />
38
Haus A 4 WE 16 (Erdgeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 4,29 m²<br />
Schlafen 10,35 m²<br />
Kind 16,16 m²<br />
Wohnen 19,42 m²<br />
Küche 10,05 m²<br />
Bad 7,12 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 69,48 m²<br />
39
Haus A 4 WE 17 (1. Obergeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Flur 4,29 m²<br />
Schlafen 10,35 m²<br />
Wohnen 19,42 m²<br />
Kind 16,00 m²<br />
Küche 10,05 m²<br />
Bad 7,12 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 69,48 m²<br />
40
Haus A 4 WE 18 (2. Obergeschoss + Dachboden)<br />
4-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. OG<br />
Diele/Vorraum 13,36 m²<br />
Schlafen 16,18 m²<br />
Wohnen 19,42 m²<br />
Küche 9,44 m²<br />
Gäste-WC 2,56 m²<br />
Bad 6,69 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Flur 5,71 m²<br />
Kind 1 13,35 m²<br />
Kind 2 11,55 m²<br />
Bad 4,71 m²<br />
__________________________<br />
Gesamtfläche 105,22 m²<br />
41
Haus B 1 WE 19 (Erdgeschoss links)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,11 m²<br />
Schlafen 16,14 m²<br />
Kind 11,54 m²<br />
Wohnen 18,05 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 67,14 m²<br />
42
Haus B 1 WE 20 (Erdgeschoss rechts)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,11 m²<br />
Wohnen 16,91 m²<br />
Schlafen 15,60 m²<br />
Kind 11,50 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 65,42 m²<br />
43
Haus B 1 WE 21 (1. Obergeschoss links)<br />
4-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,11 m²<br />
Schlafen 17,72 m²<br />
Wohnen 19,11 m²<br />
Kind 11,54 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Hobbyraum 17,80 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 87,58 m²<br />
44
Haus B 1 WE 22 (1. Obergeschoss rechts)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,11 m²<br />
Schlafen 16,58 m²<br />
Wohnen 17,97 m²<br />
Kind 11,50 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 67,46 m²<br />
45
Haus B 1 WE 23 (2. Obergeschoss + Dachboden links)<br />
5-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss<br />
Küche/Flur 13,39 m²<br />
Schlafen 12,86 m²<br />
Wohnen 19,11 m²<br />
Kind 11,54 m²<br />
Gast 17,80 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Kind 26,87 m²<br />
Bad 4,57 m²<br />
__________________________<br />
Gesamtfläche 113,44 m²<br />
46
Haus B 1 WE 24 (2. Obergeschoss + Dachboden rechts)<br />
3-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss<br />
Küche/Essen 13,10 m²<br />
Flur 8,45 m²<br />
Wohnen 16,72 m²<br />
Schlafen 14,62 m²<br />
Bad 6,36 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Dachboden<br />
Kind 25,61 m²<br />
Bad 3,73 m²<br />
_________________________<br />
Gesamtfläche 90,84 m²<br />
47
Haus B 2 WE 25 (Erdgeschoss links)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,11 m²<br />
Schlafen 15,60 m²<br />
Wohnen 16,91 m²<br />
Kind 11,50 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 65,42 m²<br />
48
Haus B 2 WE 26 (Erdgeschoss rechts)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,32 m²<br />
Wohnen 19,10 m²<br />
Schlafen 16,68 m²<br />
Kind 15,75 m²<br />
Bad 6,87 m²<br />
Balkon 1,30 m²<br />
Gesamtfläche 74,02 m²<br />
49
Haus B 2 WE 27 (1. Obergeschoss links)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,11 m²<br />
Wohnen 17,97 m²<br />
Schlafen 16,58 m²<br />
Kind 11,50 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 67,46 m²<br />
50
Haus B 2 WE 28 (1. Obergeschoss rechts)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Küche/Flur 14,32 m²<br />
Wohnen 20,18 m²<br />
Schlafen 17,72 m²<br />
Kind 15,75 m²<br />
Bad 6,87 m²<br />
Balkon 1,30 m²<br />
Gesamtfläche 76,14 m²<br />
51
Haus B 2 WE 29 ( 2. Obergeschoss + Dachboden links)<br />
3-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Küche/Essen 13,10 m² Kind 26,73 m²<br />
Flur 8,27 m² Bad 2,70 m²<br />
Schlafen 14,62 m²<br />
Wohnen 16,72 m² Gesamtfläche 90,84 m²<br />
Bad 5,05 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
52
Haus B 2 WE 30 (2. Obergeschoss + Dachboden rechts)<br />
4-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Küche/Flur 14,32 m² Kind 34,91 m²<br />
Wohnen 20,18 m² Bad 5,26 m²<br />
Schlafen 14,68 m²<br />
Kind 15,75 m² Gesamtfläche 113,27 m²<br />
Bad 6,87 m²<br />
Balkon 1,30 m²<br />
53
Haus C 1 WE 31 (Erdgeschoss links)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 6,01 m²<br />
Küche 9,81 m²<br />
Wohnen 14,47 m²<br />
Schlafen 14,22 m²<br />
Bad 4,13 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 50,89 m²<br />
54
Haus C 1 WE C 32 (Erdgeschoss rechts)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 6,36 m²<br />
Küche 5,50 m²<br />
Wohnen 16,29 m²<br />
Schlafen 13,68 m²<br />
Kind 11,58 m²<br />
Bad 6,35 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 62,01 m²<br />
55
Haus C 1 WE 33 (1. Obergeschoss links)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 6,01 m²<br />
Küche 9,81 m²<br />
Wohnen 14,47 m²<br />
Schlafen 14,22 m²<br />
Kind 15,40 m²<br />
Bad 4,13 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 66,29 m²<br />
56
Haus C 1 WE 34 (1. Obergeschoss rechts)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 6,36 m²<br />
Küche 5,50 m²<br />
Wohnen 16,29 m²<br />
Schlafen 13,68 m²<br />
Kind 11,58 m²<br />
Bad 6,35 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 62,01 m²<br />
57
Haus C 1 WE 35 (2. Obergeschoss + Dachboden links)<br />
4-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Diele 7,20 m² Zimmer/Bad ges. 21,26 m²<br />
Küche 9,81 m² Gesamtfläche 86,23 m²<br />
Wohnen 14,47 m²<br />
Kind 13,03 m²<br />
Gast 13,68 m²<br />
Bad 4,13 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
58
Haus C 1 WE 36 (2. Obergeschoss + Dachboden rechts)<br />
4-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Diele 6,36 m² Zimmer/Bad ges. 43,17 m²<br />
Küche 5,50 m²<br />
Wohnen 16,29 m² Gesamtfläche 105,18 m²<br />
Schlafen 13,68 m²<br />
Kind 11,58 m²<br />
Bad 6,35 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
59
Haus C 2 WE 37 (Erdgeschoss)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 6,01 m²<br />
Küche 9,81 m²<br />
Wohnen 14,47 m²<br />
Schlafen 14,22 m²<br />
Bad 4,13 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 53,14 m²<br />
60
Haus C 2 WE 38 (1. Obergeschoss)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 6,01 m²<br />
Küche 9,81 m²<br />
Wohnen 14,47 m²<br />
Schlafen 14,22 m²<br />
Bad 4,13 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Balkon 2,25 m²<br />
Gesamtfläche 53,14 m²<br />
61
Haus C 2 WE 39 (2. Obergeschoss + Dachboden)<br />
2-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Diele 4,51 m² Zimmer/Bad ges. 27,87 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 27,40 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
____________________________________________________<br />
Gesamtfläche 76,87 m²<br />
62
Haus D 1 WE 40 (Erdgeschoss)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 18,06 m²<br />
Schlafen 10,93 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 50,59 m²<br />
63
Haus D 1 WE 41 (1. Obergeschoss)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Küche 9,89 m²<br />
Wohnen 17,00 m²<br />
Schlafen 14,21 m²<br />
Bad 5,67 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 54,78 m²<br />
64
Haus D 1 WE 42 (2. Obergeschoss + Dachboden)<br />
3-Zimmer-<br />
Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Diele 4,51 m² Zimmer 19,31 m²<br />
Flur 2,16 m²<br />
Küche 9,89 m²<br />
Wohnen 15,00 m²<br />
Kind 9,10 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
______________________________________________________<br />
Gesamtfläche 69,09 m²<br />
65
Haus D 2 WE 43 (Erdgeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 18,76 m²<br />
Schlafen 14,26 m²<br />
Kind 10,93 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 65,55 m²<br />
66
Haus D 2 WE 44 (1. Obergeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Flur 3,47 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 17,00 m²<br />
Schlafen 10,93 m²<br />
Kind 14,26 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 67,26 m²<br />
67
Haus D 2 WE 45 (2. Obergeschoss + Dachboden)<br />
3-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Diele 4,51 m² Zimmer 19,31 m²<br />
Küche 7,97 m² Abst. 25,26 m²<br />
Wohnen 27,40 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
___________________________________________________________<br />
Gesamtfläche 93,57 m²<br />
68
Haus D 3 WE 46 (Erdgeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 18,76 m²<br />
Schlafen 10,95 m²<br />
Kind 10,93 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 62,24 m²<br />
69
Haus D 3 WE 47 (1. Obergeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Flur 3,47 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 17,00 m²<br />
Schlafen 10,95 m²<br />
Kind 10,93 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 63,95 m²<br />
70
Haus D 3 WE 48 (2. Obergeschoss)<br />
4-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Flur 3,47 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 15,00 m²<br />
Schlafen 12,21 m²<br />
Kind 1 13,74 m²<br />
Kind 2 8,93 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 74,95 m²<br />
71
Haus D 4 WE 49 (Erdgeschoss)<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 18,06 m²<br />
Schlafen 10,93 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 50,59 m²<br />
72
Haus D 4 WE 50 (1. Obergeschoss)<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
Diele 4,51 m²<br />
Küche 7,97 m²<br />
Wohnen 17,00 m²<br />
Schlafen 14,21 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Hobby 13,87 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
Gesamtfläche 66,68 m²<br />
73
Haus D 4 WE 51 (2. Obergeschoss + Dachboden)<br />
4-Zimmer-Maisonettewohnung<br />
2. Obergeschoss Dachboden<br />
Diele 4,51 m² Zimmer 18,31 m²<br />
Küche 7,97 m² Zimmer 19,31 m²<br />
Wohnen 27,21 m²<br />
Schlafen 13,87 m²<br />
Bad 5,62 m²<br />
Balkon 3,50 m²<br />
___________________________________________________________<br />
Gesamtfläche 100,30 m²<br />
74
Energiesparende Wärmetechnik<br />
Angesichts der steigenden Energiepreise bekommt die Höhe der Nebenkosten einen immer bedeutenderen Stellenwert. Aus diesem<br />
Grund wurde bei der Objektentwicklung von diesem Gebäude konsequent auf niedrige Standards und modernste Technik Wert<br />
gelegt. Die zentrale Energieversorgung von Strom-Wärme und Warmwasser erfolgt über ein mit Biogas betriebenes Blockheizkraftwerk.<br />
Diese innovative Energietechnik garantiert auch in den nächsten Jahren niedrige Betriebskosten.<br />
Durch eine Kombination aus optimierter Wärmedämmung der Gebäudehülle und effizienter Heizungstechnik wird eine energetische<br />
optimierte Immobilie entstehen. Der Einsatz zukunftsweisender Technologie war uns schon sehr wichtig. Aus diesem Grund kommen<br />
Niedrigenergie-Isolierglasfenster und ein hochwertiges Wärmeverbundsystem<br />
zum Einsatz.<br />
Im Ergebnis kann der Strom und die Warmwasser– und Heizungsversorgung<br />
günstiger angeboten werden als durch regionale oder<br />
überregionale Energieversorger.<br />
Somit profitieren der Mieter durch niedrige Wohn-Nebenkosten, der<br />
Eigentümer durch eine höhere Mietrendite und nicht zuletzt unsere<br />
Umwelt durch die deutliche Verringerung des CO²-Ausstoßes.<br />
75
Baubeschreibung<br />
Änderungen dieser Baubeschreibung können die Qualität der<br />
beschriebenen Bauleistungen nicht mindern. Baubelange und<br />
Auflagen der Baugenehmigung sind technisch notwendig oder<br />
sinnvoll und bleiben grundsätzlich vorbehalten. Zur Anwendung<br />
kommen die zurzeit gültigen Vorschriften der Landesbauordnung<br />
Baden-Württemberg. Verbleibende bzw. aufgearbeitete<br />
Bauteile des Gebäudes entsprechen der zum Zeitpunkt der Errichtung<br />
gültigen Landesbauordnung und haben, soweit sie<br />
von heutigen Anforderungen abweichen und unverändert sind,<br />
Bestandsschutz.<br />
Die auf den Plänen und Visualisierungen dargestellten Ausstattungen<br />
und Einrichtungsgegenstände sind nur exemplarische<br />
unverbindliche Darstellungen und werden nur geschuldet, sofern<br />
diese im Kaufvertrag bzw. in dieser Baubeschreibung vereinbart<br />
sind. Die tatsächliche Anordnung richtet sich nach den<br />
örtlichen Gegebenheiten. Sonderwünsche sind möglich, können<br />
aber nur berücksichtigt werden, sofern der Bautenstand dies<br />
erlaubt und die Bauausführung zeitlich und technisch dadurch<br />
nicht beeinträchtigt wird.<br />
Sonderwünsche können insbesondere dann keine Berücksichtigung<br />
finden, wenn sie einen unverhältnismäßigen hohen Aufwand<br />
erfordern oder den Baufortschritt verzögern. Sollte hierfür<br />
ein behördliche Genehmigung nötig sein, sind auch die Kosten<br />
vom Käufer zu tragen. Bei den Arbeiten im Altbaubereich ist zu<br />
berücksichtigen, dass altbautypische Unebenheiten bei Wänden,<br />
Decken und Böden bestehen können. Technische Änderungen<br />
die sich nicht weiter auswirken, sowie Änderungen die<br />
zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht bekannte behördliche Auflagen<br />
erforderlich machen, insbesondere der Stadtplaner oder<br />
der Bauaufsicht, und sich nachziehenden Planänderungen, bleiben<br />
ausdrücklich vorbehalten.<br />
Änderungen der Konstruktion, Ausstattung sowie die Wahl der<br />
Farbe und Fabrikate werden vorbehalten soweit sie aus planungs–<br />
und beschaffungstechnischen Gründen notwendig sind.<br />
Wenn technische Entwicklung, bauliche Zweckmäßigkeit oder<br />
geänderte Vorschriften es notwendig machen, können die vorgesehenen<br />
Ausführungen durch gleichwertige Leistung bzw.<br />
Materialien ersetzt werden. Es können auch umweltverträgliche<br />
besser zu bewertende Lösungen zur Ausführung kommen, deren<br />
Verwendung an sich eine Höherwertigkeit darstellt.<br />
Zeichnerische Darstellungen in den Architektenplänen wie<br />
Möblierung, Badobjekte, Türausführungen, Bepflanzung, Geräte<br />
und sonstige Gestaltungsgegenstände sind unverbindliche Gestaltungsvorschläge.<br />
Dies gilt ausdrücklich nicht für sämtliche<br />
Bestandsbauteile und Konstruktionen. Hierfür gelten die Vorschriften<br />
und Gesetze, Normen und technische Maßgaben, die<br />
zum Errichtungszeitraum des Gebäudes rechtlich zulässig und<br />
so allgemein anerkannt waren. Dies trifft insbesondere den<br />
Schall-, Brand– und Wärmeschutz, es sei denn im Einzelfall ist<br />
in vorbestehender Baubeschreibung etwas anderes festgestellt.<br />
Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine<br />
Sanierung im Bestand handelt, so dass nicht alle heutigen Anforderungen<br />
vor allem die an den Schall- und Wärmeschutz<br />
erfüllt werden können. Die in der Altbausubstanz vorhandenen<br />
schall– und wärmetechnischen Werte werden in jedem Fall<br />
verbessert werden können.<br />
Angaben zum Gebäude<br />
Das Objekt in der Ruländer/Ludwig-/Cannstatter Strasse besteht<br />
aus 51 Wohneinheiten. Das Objekt wurde 1913 bis 1922<br />
erbaut. Es wurde baujahrtypisch in Massivbauweise errichtet.<br />
Die bauliche Substanz befindet sich augenscheinlich in einem<br />
guten Zustand und wurde in den vergangenen Jahren schon<br />
teilweise saniert. Es müssen jedoch weitere Sanierungsarbeiten<br />
ausgeführt werden.<br />
Das Gebäude ist weitestgehend noch im Originalzustand, aber<br />
modernisierungsbedürftig. Fassade, Fenster, Treppenhäuser,<br />
Hauseingangsanlagen und Wohnungstüren sind in verwohntem<br />
Zustand. Die Elektroinstallationen sind veraltet, die Beheizung<br />
erfolgt mittels veralteten Öl-Einzelöfen sowie Nachtspeicherheizungen.<br />
Aus diesem Grund ist eine umfassende Modernisierungs-<br />
und Instandsetzungsmaßnahme zur Steigerung der<br />
Wohnqualität erforderlich.<br />
Der nicht ausgebaute und zurzeit leer stehende Dachraum ist<br />
rohbaufertig gestellt und wird zu Wohnzwecken um- und ausgebaut.<br />
Nach Fertigstellung der Sanierungen wird das Haus den neuen<br />
Energiestandards entsprechen. Dieses Objekt wird als Niedrigenergiehaus<br />
mindestens im vergleichbaren Standard wie ein<br />
KFW Effizienzhaus 100 erstellt.<br />
1.Flächenberechnungen / Bauantrag<br />
Nutzflächenberechnung gem. II BVWoFIV – nach Umbau. Abweichend<br />
von dieser Verordnung wurden die Flächen der Terrassen<br />
+ Balkone mit 50 % der tatsächlichen Fläche in die<br />
Wohnflächenberechnung der jeweiligen Wohnungen miteinbezogen.<br />
2. Gutachten<br />
2.1 Gutachten durch Sachverständigen / Statiker<br />
Die gesamte Objektsanierung wird baufortschrittweise und<br />
Stichprobenhaft von einem anerkannten Sachverständigen<br />
überwacht und vor Übergabe abgenommen.<br />
Für den DG-Ausbau werden Nachweise über die Standsicherheit<br />
einschließlich Feuerwiderstand der tragenden Bauteile sowie<br />
Nachweise von Schall-, Wärme-, und vorbeugendem Brandschutz<br />
durch einen Statiker durchgeführt. Vom EG bis zum 1.<br />
OG besteht Bestandsschutz.<br />
2.2 Wärmeschutznachweis<br />
Die Bauausführungen erfolgen, soweit dies möglich ist, nach<br />
den gültigen DIN- Normen sowie im DG-Ausbau nach der Energieeinsparverordnung.<br />
Vom EG bis zum 1. OG besteht Bestandsschutz.<br />
Dennoch wird das Haus auf einen Energieeffizienzhausstandard<br />
der KFW gebracht. Hierzu wird von einem<br />
externen Energieberater ein Energieausweis erstellt, welcher<br />
die entsprechenden Maßnahmen festlegt.<br />
3. Technische Angaben<br />
3.1 Hausanschlüsse/Gas<br />
Der Gashauptanschluss wird überprüft und ggf. instandgesetzt<br />
und erneuert.<br />
3.2 Wasser<br />
Die Wasserzuleitung vom öffentlichen Netz ins Haus wird, je<br />
nach Vorgabe des Wasserversorgers, wenn notwendig erneuert<br />
bzw. verstärkt.<br />
76
Baubeschreibung<br />
Die neuen Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser bestehen<br />
aus Kupfer oder anderen, nach DIN zugelassenen Materialien.<br />
Es werden absperrbare Steigstränge für Bad und Küche installiert.<br />
Die Unterputzwasserzähler und Unterputzabsperrventile<br />
für Kalt- und Warmwasserzähler im Bad oder Küche werden je<br />
nach den örtlichen Gegebenheiten installiert (Zähler werden<br />
durch zukünftigen Verwalter oder Eigentümer angemietet).<br />
Zusätzliche Unterputzwasserzähler und Unterputzabsperrventile<br />
für Kalt- und Warmwasser werden in der Küche (Zähler werden<br />
durch zukünftigen Verwalter bzw. Eigentümer angemietet) installiert,<br />
wenn ein gesonderter Strang auf Basis der Grundrisse<br />
erforderlich wird.<br />
Die Warmwasserbereitung erfolgt zentral (Heizungszentrale im<br />
Keller) mit entsprechenden Steigsträngen, Zirkulationsleitung<br />
und Verteilung.<br />
3.3 Strom und Telefon<br />
Der HA-Raum befindet sich im Kellergeschoss. Die neue Leitungsführung<br />
vom HA-Raum in die Wohnungen erfolgt im Kellergeschoss<br />
auf Putz, im Treppenhaus und in den Wohnungen<br />
unter Putz.<br />
3.4 Regenwasser<br />
Regenwasserleitungen werden erneuert.<br />
Rinnen und Fallrohre werden in jedem Fall gegen neue Bauteile<br />
aus Titanzink getauscht<br />
3.5 Abwasser<br />
Sämtliche Abfluss– und Abwasserleitungen werden aus Kunststoffrohr<br />
entsprechend den geltenden Vorschriften neu hergestellt.<br />
3.6 Heizungen<br />
Heizsystem<br />
Einbau eines Blockheizkraftwerkes (BHKW) zur zentralen Stromund<br />
Wärmeversorgung, welches von der DIB Deutsche Immobilien<br />
Beratung und Verwaltung GmbH betrieben wird.<br />
Herstellung eines neuen Heizkellers in der Tiefgarage mit den<br />
erforderlichen Abmessungen. Rückbau der Schornsteine über<br />
Dach.<br />
Wärmemengenzähler bzw. Heizkostenverbrauchsmesser sowie<br />
ein Kaltwasser- und ein Warmwasserzähler je WE. Alle nicht<br />
mehr im Gebrauch befindlichen Öfen und Gasleitungen werden<br />
ordnungsgemäß entsorgt. Die Wärmemengenzähler sowie Messeinrichtungen<br />
für Kalt- und Warmwasser werden durch den<br />
späteren Verwalter angemietet.<br />
Steigleitungen werden, wenn möglich, in Installationsschächten<br />
verlegt. Verteilungsleitungen werden in Sockelleisten oder -<br />
schächten oder unter Putz (je nach technischer Möglichkeit)<br />
verlegt.<br />
Heizkörper<br />
Alle Wohnungen erhalten neue Flachheizkörper im Wohnbereich.<br />
Sämtliche Wohnungen erhalten geeignete Messeinrichtungen<br />
zur Erfassung des Wärmeverbrauchs, ggf. in Funkausführung.<br />
Die Regelung erfolgt über Thermostate welche an den<br />
Heizkörpern angebracht sind. Im Bad wird zusätzlich ein Handtuchheizkörper<br />
(ggfls. mit elektrischer Heizpatrone) installiert.<br />
3.7 Sanitär und Frischwasserleitungen<br />
Frischwasserleitungen<br />
Alle Frischwasserleitungen werden nach den Richtlinien des<br />
Gas/Wasser/Installationshandwerks erneuert. Die Versorgung<br />
der einzelnen Trinkwasserstellen erfolgt in isolierten Mehrschicht-Kunststoff-Verbundrohren,<br />
diese sind verkalkungsfrei<br />
und metallisch neutral.<br />
Abwasserleitungen<br />
SML-Rohre oder Kunststoff gedämmt neu als Steigestränge in<br />
den Schächten. HT- Kunststoffrohre in der Wohnung bis vor<br />
den Schacht und bei Bedarf im Kellerbereich.<br />
3.8 Armaturen/Sanitärobjekte<br />
Die prospektierte Lösung des Bades stellt lediglich einen Vorschlag<br />
dar. Entsprechend der DIN-Normen und unter Berücksichtigung<br />
der Örtlichkeiten sind die Abstandsflächen der Objekte<br />
untereinander einzuhalten. Sonderformen wie z.B. Eckbadewannen<br />
oder gerundete Duschtassen sind nicht im Standardpaket<br />
enthalten. Tiefspül-WC aus Sanitärkeramik (Keramag Renova<br />
Nr. 1 oder gleichwertig), weiß, hängend, mit Deckel und UP-<br />
Spülkasten, Installationsblock.<br />
Waschtisch aus Sanitärporzellan (Keramag Renova Nr. 1 (oder<br />
gleichwertig), ca. 600 mm Breite, weiß, mit verchromter Einhebelmischbatterie<br />
(Fa. Grohe Serie Eurosmart oder gleichwertig)<br />
und Ablaufgarnitur.<br />
Badewanne 170 cm x 75 cm bzw. oder flache Duschwanne 90<br />
cm x 90 cm (Einbauhöhe je nach gewähltem Fabrikat), weiß<br />
(Fabrikat Kaldewei oder gleichwertig) mit Aufputz-Einhand-<br />
Wannenbatterie und Brausegarnitur (Fa. Grohe Serie Eurosmart<br />
oder gleichwertig), verchromt.<br />
Die Wannenformen oder Größen können je nach Grundriss abweichen.<br />
Im Dachgeschoß wird eine Badewanne und Duschwanne<br />
inkl. Armaturen eingebaut.<br />
3.9 Anschluss einer Spülmaschine und Waschmaschine<br />
In der Küche wird ein Anschluss für die Spülmaschine vorgesehen<br />
und im UG wird im WM-Raum ein Waschmaschinenanschluss<br />
sowie Trockneranschluss installiert. Die Steckdosen sind<br />
den einzelnen Wohnungen zugeordnet und abschließbar.<br />
3.10 Elektro<br />
Die gesamte Elektroinstallation in den Wohnräumen und dem<br />
Gemeinschaftseigentum wird nach der VDE 100 angepasst.<br />
Anzahl, Art und Ausführung der Steckdosen/Lichtschalter richtet<br />
sich nach der mittleren Wohnungsausrichtung nach VDE, Ausführung<br />
gemäß Jung-Standard/Busch Jäger oder gleichwertig.<br />
Die Beleuchtung des Gemeinschaftseigentums wird ebenfalls<br />
wie vor ausgeführt.<br />
Das Haus erhält, wenn erforderlich, einen neuen EVU-<br />
Hausanschluss sowie grundsätzlich eine Zählerzentralstation im<br />
Kellergeschoss.<br />
Die Kellergänge, Kellerräume und Technikräume im Keller erhalten<br />
eine ausreichende neue Beleuchtung mittels so genannter<br />
Schildkröten – Lampen.<br />
77
Baubeschreibung<br />
Ausstattung Steckdosen:<br />
Steckdosen Schlafzimmer: 4 Steckdosen, 1 Auslass<br />
Steckdosen Kinderzimmer: 3 Steckdosen, 1 Auslass<br />
Steckdosen Wohnzimmer: 5 Steckdosen, 2 Auslässe<br />
Steckdosen Küche: 7 Steckdosen, 2 Auslässe, Herdanschluss<br />
Steckdosen Bad: 3 Steckdosen, 2 Auslässe<br />
Steckdosen WC: 1 Steckdose, 1 Auslass<br />
Steckdosen Flur oder Diele: 1 Steckdose, 1 Auslass<br />
Steckdosen Terrasse/Balkon: 1 Steckdose, 1 Auslass<br />
Steckdosen Abstellraum: 1 Steckdose, 1 Auslass<br />
Rollladen: Stromanschluss für Motoren mit Auf- und Abschalter<br />
Je 1 Rauchmelder in Schlafräumen und Kinderzimmer sowie<br />
Diele/Flur, mit handelsüblichen Batterien betrieben<br />
Anforderungen an die Ausstattung der Wohnungen<br />
Für die Schalter- und Steckdosen kommt das Programm Jung-<br />
Standard/Busch-Jäger-Standard oder ein gleichwertiges zur<br />
Ausführung.<br />
Anforderung an die Ausstattung Keller, Treppenhaus,<br />
Außenanlage<br />
Treppenhaus: Die Beleuchtung erfolgt über Wand- bzw. Deckenleuchten,<br />
in Stil und Farbe des Treppenhauses angepasst<br />
sind.<br />
Die Treppenhausbeleuchtung wird über ein Zeitschaltrelais geregelt.<br />
Jede Etage erhält eine Leuchte, darüber hinaus der Kellerzugang,<br />
der Eingangsbereich sowie der Hof. An der Straßenfront<br />
wird eine Hausnummernbeleuchtung angebracht.<br />
Die Hofbeleuchtung wird über Bewegungsmelder mit Dämmerungsschalter<br />
reguliert.<br />
Schwachstrom / Klingelanlage<br />
Der Eingangsbereich erhält eine zentrale Klingelanlage mit Gegensprechstelle<br />
und mit autom. Türöffner. In den Wohnungen<br />
wird jeweils eine Hörsprechzentrale eingebaut. Tür-Ruf-<br />
Gegensprechanlage mit Türöffner, Wohnsprechstelle in jeder<br />
Wohnung. Gegensprech- und Klingelanlagen werden im Eingangsbereich<br />
der Haustüren angebracht.<br />
Leerrohre für Telekommunikation<br />
Im Gebäude werden in den Treppenhäusern bzw. geeigneten<br />
Schächten die Kabel für Telefon und Fernsehen in einem Leerrohrnetz<br />
bis zum Übergabepunkt der jeweiligen WE verlegt.<br />
In den Wohnungen werden die Kabel unter Putz verlegt und<br />
entsprechende Leerdosen vorgesehen. Somit verfügt jede Wohnung<br />
über einen Telefonanschluss. Für die Nutzung des Telefonanschlusses,<br />
ist vom jeweiligen Eigentümer oder Mieter ein<br />
Anbieter zu beauftragen.<br />
Kabelanschluss / Antenne<br />
Das Haus wird mit einer neuen Kabelfernsehempfangsanlage<br />
ausgestattet, die an das Kabelnetz angeschlossen ist. Die Signallieferung<br />
erfolgt über einen externen Serviceanbieter. Pro<br />
Wohnung werden 2 Antennenanschlussdosen installiert.<br />
4. Bauwerk<br />
Die äußere Hülle wie Dach und Fassade unterliegt den Auflagen<br />
der Stadtplanung und muss abgestimmt und eingehalten werden.<br />
Dach<br />
Angaben zur Dachform<br />
Der bestehende Dachstuhl wird auf Schäden überprüft, statisch<br />
untersucht und wo notwendig ergänzt oder ausgebessert.<br />
Die vorhandene Dacheindeckung wird komplett entfernt und<br />
neu mit Tonziegeln ausgeführt, einschl. aller Anschlüsse, Verwahrungen<br />
etc.<br />
Die Wärmedämmung erfolgt von außen als Aufdachdämmung<br />
Fabrikat Bauder o. gl. mit 140 mm Stärke. Die nach Plan einzubauenden<br />
Dachflächenfenster als Velux Fenster GGU aus Kunststoff<br />
weiß oder gleichwertig mit Außenrollläden<br />
Schornsteine<br />
Alle nicht zu Lüftungszwecken oder als Abgasschornstein benötigte<br />
Schornsteine werden stillgelegt bzw., wenn nötig, abgebrochen.<br />
Die Arbeiten erfolgen in Abstimmung und entsprechend<br />
den Auflagen und Empfehlungen des Bezirksschornsteinfegermeisters.<br />
Dachausbau / Dachaufbau neu<br />
Das Dachgeschoss wird zu Wohnzwecken ausgebaut. Das<br />
Dachgeschoss erhält eine Wärmedämmung gem. bauphysikalischen<br />
Erfordernissen und unter Einhaltung der neusten Energieeinsparverordnung.<br />
Die Dachinnenverkleidung erfolgt aus<br />
Trockenbauelementen.<br />
Rinnen und Fallrohre<br />
Es werden neue Rinnen und Fallrohre aus Titanzinkblech gefertigt<br />
und montiert. Das Gleiche gilt für Brandwandabdeckungen.<br />
Fassaden<br />
Die Fassade wird nach den gültigen Richtlinien der EnEV-<br />
Standard erneuert, zusätzlich wird überprüft ob alternative<br />
Maßnahmen im Rahmen der LBO umgesetzt werden können.<br />
Ein Fassadenvollwärmeschutz mit 14 cm Wärmedämm-<br />
Verbundsystem mit mineralischem Putz auf Gewebespachtelung<br />
nach den Erfordernissen der Energieeinsparverordnung wird<br />
angebracht. Die Fensterfaschen werden farblich abgesetzt, die<br />
Fassade wird zweifarbig in hellen Farbtönen gestrichen. Außenfensterbänke<br />
werden fachmännisch in Titanzinkblech, 0,7 mm<br />
mit U-Aufkantung in der Laibung, ausgeführt (alternativ in Aluminiumausführung<br />
oder Betonwerkstein).<br />
Fenster<br />
Die bestehenden Fenster werden durch neue Kunststoffisolierglasfenster<br />
mit Dreifach-Verglasung 0,9 W/m²k ersetzt, auch im<br />
Dachgeschoss werden neue Kunststoffisolierglasfenster Verglasung<br />
0,9 W/m²k montiert. Diese sind dem Charakter des Hauses<br />
möglichst komplett anzupassen. Die neuen Fenster erhalten<br />
soweit möglich einen Klappladen.<br />
Balkon- und Terrassentüren (DG) werden ebenfalls als Kunststoffisolierglaselemente<br />
ausgeführt.<br />
Dachflächenfenster werden als Schwing- und Ausstellfenster<br />
eingebaut. Isolierverglasung als Wärme- und Schallschutzverglasung<br />
nach DIN. Alle Fenster werden mit elektrisch bedienbaren<br />
Rollläden aus Kunststoff ausgeführt.<br />
Die Fenster erhalten eine Innenfensterbank aus Werzalit, Vollholz<br />
oder gleichwertig. Im Bereich der Bäder gefliest.<br />
Kellerfenster werden erneuert.<br />
78
Baubeschreibung<br />
Hauseingangstüren / Hoftüren<br />
Die Hauseingangstüren werden erneuert, Ausführung in Alu<br />
kunststoffbeschichtet. Die Türen erhalten ein Sicherheitsschloss<br />
und der Hauszugang einen elektrischen Türöffner. Gegensprechanlage<br />
und Klingelanlage werden im Eingangsbereich<br />
angebracht.<br />
Balkone<br />
Die neu angebauten Balkone werden in Stahl ausgeführt. Der<br />
Belag erfolgt in Holz mit außenliegender Rinne. Die Brüstungsgeländer<br />
werden als verzinkte Stahlrahmenkonstruktionen mit<br />
Stabfüllung und umlaufenden runden Handlauf d = 42 mm ausgebildet.<br />
Die Balkonentwässerung wird über ein verzinktes, außen liegendes<br />
Abwasserrohr gewährleistet.<br />
Treppenhäuser<br />
Alle Treppenhäuser werden sorgfältig überarbeitet. Die Steintreppe<br />
wird komplett saniert und neu beschichtet.<br />
Die Treppengeländer werden repariert, fehlende Teile durch<br />
neue, dem Bestand angepasste ersetzt.<br />
Wand- und Deckenoberflächen, Beläge im Treppenhaus<br />
Die geputzten Wandflächen werden instand gesetzt und gespachtelt,<br />
Sie erhalten bis Oberkante Handlauf einen Latexanstrich.<br />
Den Anschluss zur Oberwand bildet eine lackierte Profilleiste<br />
als Schlagleiste. Darüber erfolgt ein Anstrich auf gespachtelten<br />
Wandflächen. Die farbliche Gestaltung des Treppenhauses<br />
erfolgt in hellen Farben. Die Deckenbereiche und Treppenuntersichten<br />
sind glatt und weiß gestrichen.<br />
Wohnungseingangstüren<br />
Alle Wohnungen erhalten neue Eingangstüren entsprechend<br />
den gültigen Vorschriften, Einbruchschutzklasse (WK2-3). Die<br />
Wohnungsinnentüren werden durch neue in der Farbe weiß in<br />
Röhrenspanausführung, mit Beschlägen in Ausführung stahlmatt-silber<br />
ersetzt (alternativ Holzvollspanblätter oder Kunststoff<br />
mit einem erforderlichen Schalldämmwert nach DIN)<br />
5. Keller<br />
Das Gebäude ist komplett unterkellert, so dass jeder Wohnung<br />
ein Kellerraum zugewiesen werden kann. Dass Kellergeschoss<br />
wird mit notwendigen Abstellräumen sowie Technik- und Versorgungsräumen<br />
versehen. Die Kellerdecke wird nach den Vorgaben<br />
des Energieberaters gedämmt.<br />
Kellerfußboden<br />
Der im Kellergeschoss befindliche Fußboden wird überarbeitet<br />
und gereinigt. Unebenheiten werden ausgebessert, so dass eine<br />
annähernd ebene Fläche entsteht. Darauf erfolgt ein grauer<br />
Anstrich mit Fußbodenfarbe (laugenfest).<br />
Die Gewölbekeller erhalten einen Ziegelbelag auf Kiesfilterschicht.<br />
Kellerinnen- und Außenwände<br />
Die Kellerinnenwände und Decken werden abgebürstet und hell<br />
gestrichen. Durchbrüche und Mauerfehlstellen werden ausgebessert.<br />
Die Oberfläche der Innenwände kann nicht in allen<br />
Bereichen eben und gleichartig hergestellt werden. Als Abtrennung<br />
der Kellerräume werden Metallkonstruktionen eingebaut.<br />
Zur Abtrennung der Kellerräume zum Treppenhaus werden<br />
rauchdichte T30-Türen eingebaut.<br />
6. Wohnungen Bestand<br />
Wände und Decken<br />
Alle tragenden Konstruktionen werden auf Ihre Nutzungsart<br />
geprüft.<br />
Tragende Bauteile bzw. Wände bleiben erhalten, das statische<br />
System wird im wesentlichem nicht verändert.<br />
Bei schlechtem Zustand des Deckenputzes werden die Deckenunterseiten<br />
in den Wohngeschossen mit Gipskarton auf Metallkonstruktion<br />
abgehängt. Die Decken sind mit einer minimalen<br />
Abhänghöhe so zu gestalten, dass der Altbaucharakter der<br />
Wohnungen entsprechend Bestand erhalten bleibt.<br />
Wandbeläge / Deckenbeläge / Beschichtungen<br />
Neue Wände erhalten – sofern sie aus Mauerwerk sind – einen<br />
einlagigen Gips- oder Kalk-Gips-Putz. Die Nassräume werden<br />
mit einem einlagigen Kalk-Zement- Putz versehen. Bestehender<br />
Putz wird auf Erhalt geprüft, lose Putzteile abgeschlagen und<br />
neu verputzt.<br />
Bäder: Fliesen auf Türhöhe, darüber Wandglattputz, weiß gestrichen.<br />
Die Fliesen werden in der Größe 30x60cm gefast ausgeführt.<br />
Der Bad und Küchenboden wird in Feinsteinzeug ebenfalls im<br />
Format 30x60cm ausgeführt.<br />
Küche: Fliesenspiegel im Bereich der Arbeitsplatte, ca. 60 cm<br />
hoch, Lage und Größe richten sich nach der vorgesehenen Küche,<br />
darüber glattgespachtelt und weiß gestrichen.<br />
Wohnraum / Diele / Flur: gespachtelt, Malerfließ weiß gestrichen.<br />
Decken: In allen Räumen mit abgehängten Decken werden<br />
diese geglättet und weiß gestrichen. Bei gutem Zustand der<br />
alten Deckenunterseiten werden diese gespachtelt und gestrichen.<br />
Aufzuarbeitende Bestandsdecken werden gespachtelt, wo<br />
notwendig ein Malervlies eingearbeitet und gestrichen.<br />
Bodenbeläge<br />
EG, 1.OG<br />
Es werden in allen nicht gefliesten Bereichen die Böden wie<br />
folgt aufgebaut:<br />
Auf den sanierten und ausgerichteten Böden wird vollflächig<br />
eine Trittschalldämmung aufgebracht, hierauf werden schwimmend<br />
Estrichelemente auf denen ein Laminat in Buchen- oder<br />
Eiche-Optik verlegt wird.<br />
Die Leistung versteht sich incl. notwendiger Schwellen und passenden<br />
Sockelleisten<br />
Der neue Fußbodenaufbau in Bädern besteht aus Trittschalldämmung,<br />
hierauf werden schwimmend Estrichelemente verlegt.<br />
Die Fliesung im Bad erfolgt auf einer Abdichtung<br />
(Streichisolierung mit Dichtband in den Ixeln) im Dünnbettverfahren.<br />
79
Baubeschreibung<br />
Bodenbeläge Dachgeschoss<br />
Die Holzbalkenkonstruktion wird vor Beginn der Arbeiten überprüft.<br />
Der Statiker stellt den Zustand der Holzbalken und deren<br />
Tragfähigkeit fest. Beschädigte Deckenbalken werden fachmännisch<br />
ausgetauscht und saniert. In Teilbereichen zwischen den<br />
Deckenbalken vorhandene Mineralwolle wird ausgetauscht und<br />
durch neue Schüttung ersetzt. Auf die Balken wird eine Unterkonstruktion<br />
zur Aufnahme der Bodenbeläge aufgebracht.<br />
Nach Einbau eines Höhenausgleiches wird in allen Bereichen ein<br />
Aufbau wie EG – 1.OG eingebracht.<br />
Wohnungsinnentüren<br />
Sämtliche Innentürelemente werden erneuert.<br />
Material: Weißlack Standard kantig an Türblatt und Zarge Röhrenspanstreifen.<br />
Schließanlage der Wohnungseingangstür<br />
Zentralschließanlage mit Sicherungskarte. Haus- Keller und<br />
Wohnungseingangstür gleichschließend.<br />
Wohnung ( DG )<br />
Das DG wird zu Wohnzwecken weiter ausgebaut.<br />
Wände / Decken (Konstruktion):<br />
Neue Wohnungstrennwände werden in zweischaligem Ständerwerk<br />
mit doppelter Gipskartonbeplankung nach DIN hergestellt<br />
bzw. aus 24 cm dickem Kalksandsteinmauerwerk gefertigt.<br />
Neue, nicht tragende Wohnungsinnenwände werden aus doppelt<br />
beplankten Gipskartonständerwänden mit Dämmung hergestellt.<br />
Sie erhalten im Nassbereich eine feuchtraumgeeignete<br />
Ausführung.<br />
In den Küchen wird im Bereich von hängenden Einbauten (wie<br />
Küchenoberschränken) eine durchgängige Verstärkung eingebaut.<br />
Neue, nicht tragende Wohnungsinnenwände werden aus doppelt<br />
beplankten Gips- kartonständerwänden mit Dämmung hergestellt.<br />
Sie erhalten im Nassbereich eine feuchtraumgeeignete<br />
Ausführung.<br />
Wandbeläge / Deckenbeläge / Beschichtungen<br />
wie in den Bestandsgeschossen<br />
Wohnungsinnentüren<br />
Material: Weißlack Standard kantig an Türblatt und Zarge Röhrenspanstreifen.<br />
Elektro<br />
Die Installation erfolgt gem. geltenden VDE- Bestimmungen,<br />
unter Putz, Ausstattungsstandard wie in den Bestandsgeschossen.<br />
Endreinigung<br />
Sämtliche Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum werden<br />
nach Abschluss der Bauarbeiten endgereinigt.<br />
7. Sonstige Ausstattung<br />
Küchen<br />
Küchen sind nicht Bestandteil der Leistung und müssen vom<br />
Käufer selber eingebaut werden. Geliefert werden die Anschlüsse<br />
für Spüle, Herd, und Geschirrspüler.<br />
Schornsteine<br />
werden, wo nicht mehr benötigt, abgerissen<br />
Briefkastenanlage<br />
Die Briefkastenanlage wird im Eingangsbereich angebracht. Die<br />
Ausführung erfolgt nach DIN in weiß.<br />
Hofgestaltung<br />
Die Außenanlage wird im Rahmen der Sanierungsmaßnahme<br />
neu gestaltet. Die Zufahrts- und Zugangswege werden mit Betonsteinen<br />
gepflastert. Die Grünflächen der Gemeinschaftsanlage<br />
erhalten Rasensaat. Direkt um das Haus und unter den Balkonen<br />
wird ein ca. 30 cm breiter Kiesstreifen angelegt.<br />
Tiefgarage<br />
Im Innenhof wird eine unterirdische Tiefgarage mit 20 Stellplätzen,<br />
Gemeinschaftsflächen und einem Heizraum für das BHKW<br />
erstellt. Die Mülltonnenstellplätze sind ebenfalls in der Tiefgarage<br />
vorgesehen und werden mit einem Aufzug befördert.<br />
Sondernutzungsflächen<br />
entfällt<br />
80
Chancen & Risiken<br />
nen. So ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten<br />
Fall durch das gleichzeitige Eintreten mehrerer Risiken in<br />
den persönlichen Vermögensverfall gerät. Beispielsweise<br />
kann eine hohe Fremdfinanzierungsquote dazu führen,<br />
dass die Einnahmen die Ausgaben einschließlich Zinsen<br />
und Tilgung nicht decken und der Investor zeitgleich nicht<br />
in der Lage ist, die so entstandene Unterdeckung durch<br />
sein persönliches, ggf. sich auch verschlechterndes Einkommen<br />
und/oder Vermögen, zu finanzieren bzw. auszugleichen.<br />
2. Vertragspartner<br />
Die Wahl des richtigen Partners ist bei so einer wesentlichen<br />
Immobilieninvestition von großer Bedeutung. Dies<br />
gilt sowohl für die Verkäufer- als auch für die Käuferseite.<br />
Das Sanierungsobjekt <strong>„Bethlehem</strong> Carre“ GmbH<br />
(nachfolgend nur „Verkäufer“ genannt) schließt und hält<br />
daher nur Verträge mit Erwerbern, die durch einen Finanzierungsnachweis<br />
eines Kreditinstitutes belegen,<br />
dass die für die Investition erforderlichen Eigenmittel<br />
zur Verfügung stehen und auch eingeplante Fremdmittel<br />
zugesagt sind. Umgekehrt offenbart der Verkäufer,<br />
der für dieses Projekt mit Finanzmitteln ausgestattet<br />
wurde, seine wirtschaftlichen Verhältnisse sowie seine<br />
Leistungsfähigkeit u.a. durch die in der Vergangenheit<br />
realisierten Referenzprojekte. Gerne stellt der Verkäufer<br />
Referenzen zur Verfügung. Eine persönliche oder<br />
wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und<br />
der zu beauftragenden Hausverwaltungsfirma besteht<br />
nicht. Bei Insolvenz des Verkäufers hat der Käufer nach<br />
Bildung des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung<br />
einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die<br />
Sicherheit auf Übertragung des erworbenen Vertragsgegenstands.<br />
Die dingliche Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung<br />
beinhaltet jedoch keine Sicherung des<br />
Anspruches auf Fertigstellung der Baumaßnahmen. Der<br />
Erwerber muss möglicherweise in Absprache mit den<br />
übrigen Investoren die Modernisierung bzw. den Ausbau<br />
teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung<br />
1. Investition<br />
In Immobilien zu investieren, bedeutet eine gute<br />
Chance an der allgemein erwarteten Wertsteigerung<br />
teilzunehmen, da momentan, betrachtet auf einen 30-<br />
Jahres-Zeitraum, relativ niedrige Grundstückswerte,<br />
Baupreise und Zinsen zu verzeichnen sind. Im Vergleich<br />
zu anderen Kapitalanlageformen ist eine Immobilie<br />
grundsätzlich als wertbeständig und relativ krisensicher<br />
zu bezeichnen. Das Eigentum genießt besonderen<br />
Schutz und ist grundsätzlich nicht entziehbar. Inflationäre<br />
Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik<br />
befürchtet werden, sind aufgrund der beschränkten<br />
Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig nicht zu<br />
erwarten, weshalb langfristig betrachtet eine gute Chance<br />
zur Wertsteigerung besteht. Jedoch besteht in jeder<br />
Phase der Haltedauer auch das Risiko von Wertverlusten.<br />
Insofern birgt das angebotene Investment, wie jede<br />
andere Kapitalanlage auch, nicht nur Chancen, sondern<br />
auch Risiken. Mit diesem Beitrag will der Verkäufer den<br />
Erwerber möglichst umfassend auch über oftmals sehr<br />
unwahrscheinliche, jedoch potentiell denkbare Risiken<br />
aufklären. Nachfolgend werden daher einige der wichtigsten<br />
Faktoren zur Beurteilung der Chancen und Risiken<br />
bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Wesentlich<br />
für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind demnach<br />
zuverlässige Vertragspartner, ein guter Standort, eine<br />
rechtssichere Vertragsgestaltung, moderne und qualitativ<br />
hochwertige Baumaßnahmen sowie ein<br />
durchdachtes, marktfähiges Nutzungskonzept, eine<br />
ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-,<br />
Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche<br />
Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung<br />
und die optimale Ausnutzung von möglichen steuerlichen<br />
Vorteilen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die<br />
Beurteilung immer nur eine Bestandsaufnahme darstellen<br />
kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig nur<br />
Prognosecharakter haben können. Insbesondere ist<br />
dabei zu beachten, dass die dargestellten Chancen<br />
und Risiken auch kumuliert, d.h. gehäuft auftreten köndurchführen<br />
lassen, sofern der Verkäufer leistungsunfähig<br />
ist. Die Kosten hierfür kann der Investor im Wege<br />
des Schadenersatzes oder der Minderung verlangen<br />
bzw. gegen den Kaufpreis stellen. Im Falle der Insolvenz<br />
des Verkäufers kann dies jedoch dazu führen, dass die<br />
Restleistungen oder Mängel gerichtlich festgestellt werden<br />
müssen, um letztendlich lastenfreies Eigentum zu<br />
erhalten. Hierdurch kann es zu einer Erhöhung der Kosten<br />
durch Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen,<br />
Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des Modernisierungsund<br />
Herstellungsaufwandes oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten<br />
mit weiteren Investoren/Miteigentümern<br />
kommen. Dies kann weiter dazu führen, dass die Baumaßnahmen<br />
erheblich verspätet und im Extremfall<br />
überhaupt nicht durchgeführt werden, mit der Folge,<br />
dass der Investor die Zinsen und Tilgung für die anteilig<br />
bereits ggf. aufgenommene Kaufpreisfinanzierung<br />
bzw. die gesamte Darlehenssumme (zurück) zu zahlen<br />
hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen. Dem Erwerber<br />
ist es bei vertragsgerechtem Verhalten durch seinen<br />
Vertragspartner nach dem Gesetz grundsätzlich nicht<br />
gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages<br />
zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu erklären.<br />
Solche Möglichkeiten bestehen in der Regel nur,<br />
wenn sich der Verkäufer seinerseits vertragswidrig verhält.<br />
Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen,<br />
zum Beispiel Finanzierungsschwierigkeiten oder einseitige<br />
Motive in der Person des Erwerbers, zum Beispiel der<br />
im nachhinein auftretende Wunsch, die Erwerbskosten<br />
für eine andere Vermögensanlage oder die private Lebensführung<br />
zu verwenden, gestatten nicht den Rücktritt<br />
vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb das Risiko, dass<br />
er am Grundstückskauf festhalten muss, auch wenn er<br />
aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse<br />
daran nicht (mehr) festhalten will.<br />
81
Chancen & Risiken<br />
3. Vertragsgestaltung<br />
Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von<br />
Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes<br />
(WEG) angeboten. Gleichzeitig<br />
wird ein Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum<br />
geschlossen, in welchen der Erwerber<br />
eintritt (siehe hierzu „8. Verwaltung“). Der hier angebotene<br />
Erwerb von noch zu modernisierenden Bestandsbzw.<br />
noch auszubauenden Einheiten erfolgt im Wege<br />
eines Kaufvertrages mit Modernisierungs- bzw. Ausbauverpflichtung<br />
zu einem Festpreis. Demnach erhält der<br />
Erwerber eine schlüsselfertig modernisierte bzw. hergestellte<br />
Einheit, wobei das Risiko von Kostensteigerungen<br />
oder anderen Baurisiken der Verkäufer trägt. Bis zur Eintragung<br />
der Auflassungsvormerkung kann der Erwerber<br />
für den von ihm gezahlten Kaufpreis durch eine selbstschuldnerische<br />
Bankbürgschaft gesichert werden. Der<br />
Verkäufer/der Bauträger steht darüber hinaus für die<br />
schlüsselfertige Bezugsfertigkeit des Sondereigentums<br />
bis zum in der Notarurkunde vereinbarten Fertigstellungstermin<br />
ein. Der Käufer erhält eine Sicherheit für die<br />
rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche<br />
Mängel in Form eines Einbehaltens von 5% des<br />
Kaufpreises. Diese Fertigstellungssicherheit gemäß §<br />
632 a BGB schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen<br />
eintreten und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt<br />
wird, obwohl der Erwerber Zahlung an den Verkäufer<br />
leistete. Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer/<br />
der Bauträger dem Erwerber fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung<br />
auf seine Bauleistungen am Gebäude.<br />
Eine Haftung für Mängel an Grund und Boden sowie Altbausubstanz<br />
ist ausgeschlossen. Die ab Abnahme bestehenden<br />
Gewährleistungsansprüche können verloren gehen,<br />
wenn der Bauträger während dieser Zeit in Insolvenz<br />
gerät. Allgemein besteht das Risiko, wenn der Verkäufer/der<br />
Bauträger leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche<br />
nur bedingt oder gar nicht gegen ihn<br />
durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung der<br />
MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt<br />
ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht,<br />
dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung<br />
von Mängeln abhängig gemacht werden können.<br />
Gleiches gilt für die zuvor erwähnte Fertigstellungssicherheit<br />
gemäß § 632a BGB in Höhe von 5% des Kaufpreises.<br />
Sobald vollständig gezahlt bzw. die Sicherheit zurückgegeben<br />
wurde oder weitergehende Ansprüche gegen<br />
den Verkäufer entstehen (z.B. Schadenersatz wegen<br />
Vertragsverletzung), trägt der Käufer das Risiko der fehlenden<br />
Leistungsfähigkeit des Verkäufers. Bei der Überzahlungssicherung<br />
der MaBV durch Bürgschaft ist zu<br />
berücksichtigen, dass neben dem gesicherten Anspruch<br />
auf vertragsgemäße Herstellung und Übereignung der<br />
Einheit im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb,<br />
weitergehende Forderungen gegenüber dem Verkäufer<br />
entstehen können, für deren Erfüllung die Sicherheit nicht<br />
ausreicht. Denkbar sind z.B. Schadenersatzansprüche,<br />
die auf Erstattung der Vertragskosten oder den Ersatz<br />
von Verzögerungsschäden oder Schäden gerichtet sind,<br />
die aus steuerlichen Nachteilen resultieren. Gleiches gilt<br />
für etwaige Schadenersatzleistungen für Finanzierungsaufwand<br />
im Falle der Vertragsrückabwicklung. Auch im<br />
Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit kann sich die<br />
Baudurchführung verzögern, bedingt durch Streik oder<br />
eine von der Berufsvertretung der Arbeitgeber angeordnete<br />
Aussperrung im Betrieb des Bauträgers oder einen<br />
unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb, durch höhere<br />
Gewalt, von der Agentur für Arbeit bzw. durch berufsständische<br />
Vereinigung bestimmte und anerkannte<br />
Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher<br />
oder gerichtlicher Entscheidungen etc. Die<br />
Baugenehmigung war zum Prospekterstellungszeitpunkt<br />
bereits beantragt, jedoch noch nicht erteilt. Der Prospektherausgeber<br />
geht jedoch davon aus, dass bis auf kleinere<br />
Auflagen das Projekt wie im Prospekt beschrieben<br />
genehmigt und gebaut werden kann. Zur konkreten<br />
rechtlichen Ausgestaltung des Angebots wird auf die um-<br />
fassenden Ausführungen in diesem Prospekt zum<br />
„Rechtlichen Konzept“ sowie die Anlage zu diesem Prospekt<br />
verwiesen.<br />
4. Standort<br />
Der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom<br />
Standort ab. Hierbei wird unterschieden zwischen dem<br />
sogenannten Makrostandort (Stadt, in welcher sich die<br />
Investition befindet) und dem sogenannten Mikrostandort<br />
(Stadtteil /Gegend, in dem sich die Immobilie befindet).<br />
Das Projekt sieht die umfassende Modernisierung/ Ausbau<br />
des Sanierungsobjektes <strong>„Bethlehem</strong> Carre“ Esslingen<br />
Mettingen vor. Vorteilhaft hieran ist, dass hinsichtlich<br />
der Sanierungsaufwendungen die steuerlich interessanten<br />
Voraussetzungen für eine Anwendung des § 7 h und/<br />
oder 7 i EStG vorliegen können (siehe hierzu insbesondere<br />
„Die steuerlichen Auswirkungen“). Demgegenüber<br />
stehen die öffentlich – rechtlichen Beschränkungen nach<br />
den Bestimmungen des Sanierungsgebietes, an die sich<br />
der Verkäufer und in der Folgezeit auch der Käufer zu<br />
halten haben. Soweit von diesen Beschränkungen das<br />
Projekt als solches betroffen ist, trägt das diesbezügliche<br />
Risiko vorrangig der Bauträger. Unter anderem sind die<br />
Auflagen des Stadtplanungsamtes im Zusammenhang<br />
mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes zu<br />
beachten. Das Umfeld des Hauses, in der sich die erworbene<br />
Einheit befindet, sowie die Entwicklung der Mieten<br />
und Immobilienpreise können sich – auch in Abhängigkeit<br />
von konjunkturellen Schwankungen – zum Vorteil,<br />
aber auch nachteilig verändern, was erhebliche Auswirkungen<br />
auf die Werthaltigkeit der Einheit haben kann.<br />
Der angebotene Standort ist im Übrigen im Prospekt eingehend<br />
beschrieben.<br />
82
Chancen & Risiken<br />
sichtlich der Berechnung der Wohnfläche gilt die Wohnflächenverordnung<br />
(WoFlV). Demgemäß wurde von der<br />
Möglichkeit, zugeordnete Sondernutzungsrechte an Terrassenflächen<br />
sowie Sondereigentum an Balkon- und<br />
Terrassenflächen unter Anrechnung der Hälfte (Balkone)<br />
bzw. des Viertels (Terrassen) der Grundfläche bei der<br />
Flächenermittlung zu berücksichtigen, Gebrauch gemacht.<br />
Die Möglichkeit, im Rahmen eines Mietvertrages<br />
Miet-, Zins- und Nebenkosten dauerhaft wirksam auf dem<br />
Ansatz der Balkon- und Terrassenflächen zu vereinbaren,<br />
kann nicht garantiert werden. Zur individuellen Beschreibung<br />
des Anlageobjektes, den konkreten Plänen<br />
und Grundrissen, der Baubeschreibung und Ausstattung<br />
und der Abnahme durch einen Sachverständigen wird<br />
auf die Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen.<br />
6. Nutzungskonzept<br />
Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich allesamt<br />
sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.<br />
Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der<br />
sogenannten Selbstnutzer- Eigentumswohnung im Verkaufsfall<br />
den Nachteil, dass diese – wenn sie nicht<br />
wieder entmietet sind – für die Käufergruppe Selbstnutzer<br />
in der Regel ausfallen. Deshalb kommen vermietete<br />
Eigentumswohnungen bzw. Büroeinheiten in erster<br />
Linie für andere Kapitalanleger in Betracht, die dann<br />
einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanlagen<br />
anstellen, was bei nicht ausreichend langer Haltedauer<br />
zur deutlichen Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises<br />
gegenüber der investierten Gesamtsumme<br />
(Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten etc.) führen<br />
kann. Eine vermietete Einheit ist deshalb als sogenannte<br />
Generationeninvestition ein vor allem langfristig zu betrachtendes<br />
Engagement, weil im Gesamtkaufpreis u.a.<br />
auch Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten sind,<br />
die neben der dann erneut fällig werdenden Grunderwerbssteuer<br />
sowie den Notargebühren etc. bei einem<br />
Weiterverkauf u.U. nicht realisiert werden können bzw.<br />
wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis und so-<br />
5. Qualität der Baumaßnahmen<br />
Im Wesentlichen hängt der Wert einer Immobilie von den<br />
Zuschnitten, die nachfrageorientierten und modernen<br />
Wohnverhältnissen angepasst sind, sowie den üblicherweise<br />
gewünschten Ausstattungsmerkmalen ab. Daneben<br />
ist selbstverständlich auch die Bauqualität für die<br />
Werthaltigkeit des Investments entscheidend. Vorliegend<br />
richtet sich die Bauqualität nach der vertragsgemäßen<br />
Umsetzung der im Vertrag enthaltenen und versprochenen<br />
Baubeschreibung sowie Ausstattung. Gerade bei<br />
Altbauten, insbesondere bei solchen mit großem Instandhaltungsrückstand,<br />
sind nicht selten erhebliche Schäden<br />
an der Bausubstanz (aufgrund tierischem oder pflanzlichem<br />
Befall bspw. mit Hausschwamm, Feuchtigkeitsschäden<br />
und Statikproblemen, etc.) zu verzeichnen. Zur<br />
fachgerechten Sanierung sind daher eingehende Untersuchungen<br />
sowie grundlegend konzeptionelle, ggf. auch<br />
gutachterlich begleitete Maßnahmen erforderlich. Wobei<br />
jedoch keine Neubauwerte erzielt werden können. Über<br />
die ggf. vorhandenen Vorschäden, welche oftmals auch<br />
erst während der Bauausführung entdeckt werden, sowie<br />
den hierzu vorgesehenen Beseitigungsmaßnahmen kann<br />
sich der Erwerber jederzeit beim Prospektherausgeber<br />
informieren. Trotz umsichtiger und gewissenhafter Baubegleitung<br />
ist nicht auszuschließen, dass beim Ausbau<br />
offensichtliche oder verdeckte Mängel an dem vorhandenen<br />
Bestand auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung<br />
ist nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte<br />
negative Abweichungen von bspw. DIN-Soll-<br />
Normen für Neubauten zur tatsächlichen Ausführung auftreten<br />
(bspw. Schall- und Wärmeschutz etc.), aber auch<br />
Abweichungen von den Anforderungen der Energieeinsparungsverordnung<br />
(EnEV). Sofern quantitative Änderungen<br />
der Wohnfläche (bis zu 3,5% der m²) und der<br />
Raumaufteilung eintreten, haben diese nach der vertraglichen<br />
Gestaltung keinen Einfluss auf den Preis und auf<br />
den sonstigen Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen o-<br />
der - erhöhungen sind demnach erst angezeigt, wenn<br />
diese Toleranzschwelle von 3,5% überschritten ist. Hinmit<br />
die Gesamtrentabilität schmälern. Hinzu kommt, dass<br />
bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber Sonderabschreibungen<br />
entfallen, weshalb der zu erzielende<br />
Verkaufspreis bei einer kurzfristigen Weiterveräußerung<br />
gewöhnlich niedriger ist, als der hier angebotene Erwerbspreis.<br />
7. Vermietung<br />
Entscheidet sich der Erwerber für die Vermietung, kommt<br />
es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit<br />
bzw. den Mietertrag der Einheit an. Aufgrund des<br />
Standortes, der Wohnungsgrößen, der Architektur und<br />
des Energiekonzeptes geht der Prospektherausgeber<br />
von einer potentiell guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen<br />
aus. Die Nutzung des Gebäudes ist grundsätzlich<br />
nur zu Wohnzwecken bzw. zur Büronutzung gestattet.<br />
Eine abweichende Nutzung ist nur mit Zustimmung<br />
des Verwalters gestattet. Die Wirtschaftlichkeit des<br />
Objektes hängt also auch und insbesondere von der Vermietung<br />
ab, d.h. ein Ausfall oder eine Untätigkeit kann<br />
zum Nichteintritt der gewünschten Rendite bzw. des Vermögenszuwachses<br />
führen. Bei den Kosten ist weiter zu<br />
beachten, dass die nicht umlagefähigen oder umlagefähigen<br />
Nebenkosten, insbesondere Betriebskosten im Sinne<br />
des §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bei<br />
etwaigen Mietausfällen oder Leerstand von den Wohnungserwerbern<br />
selbst zu tragen sind. Hingewiesen wird<br />
auf den Umstand, dass die Mietersuche, Nachvermietung,<br />
Sondereigentumsverwaltung, Erstellung der Nebenkostenabrechnung,<br />
etc. in der Regel, sofern der Investor<br />
diese Leistungen nicht selbst erbringt, kostenpflichtige<br />
Dienstleistungen sind. Dazu kommt der Besuch der jährlich<br />
stattfindenden Eigentümerversammlung zur Wahrung<br />
der Interessen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern<br />
in der Hausgemeinschaft. Die Erwerber können<br />
mit der Hausverwaltungsfirma auf Wunsch den nachstehend<br />
erwähnten und im „Rechtlichen Konzept“ näher erläuterten<br />
Sondereigentumsverwaltervertrag abschließen.<br />
83
Chancen & Risiken<br />
tervertrages anbieten. Demnach besteht die Möglichkeit,<br />
die Verwaltung des Sondereigentums für einen festen<br />
Zeitraum zu einer monatlichen Vergütung in Höhe von<br />
EUR 21,01 zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer,<br />
mithin derzeit EUR 25,00 je Wohnung zu übertragen.<br />
Allerdings ist der Verwalter nicht zum Vertragsabschluss<br />
verpflichtet. Der eingesetzte Sondereigentumsverwalter<br />
entscheidet im Rahmen seiner Vollmacht durch die Auswahl<br />
der Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich<br />
über den Erfolg der Immobilieninvestition. Er entscheidet<br />
regelmäßig über die Höhe des zu vereinbarenden Mietzinses<br />
und der von den Mietern zu entrichteten Umlagen,<br />
indem er zum Beispiel wirtschaftlich eigenständig entscheiden<br />
muss, ob er in einer eher schlechten Vermietungsphase<br />
die Mieten senkt, um eine Vermietung zu<br />
realisieren. Ungeachtet dessen kann selbstverständlich<br />
kein Verwalter garantieren, ob bspw. nach Ablauf einer<br />
bestimmten Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist<br />
bzw. der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen<br />
kann bzw. nachkommt.<br />
9. Pflege-, Erhaltungs- und<br />
Instandhaltungsplanung<br />
Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet,<br />
ist gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen<br />
Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig<br />
notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen.<br />
Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden<br />
Teilungserklärung ist demnach die regelmäßige Einzahlung<br />
einer Instandhaltungsrücklage vorgesehen. Die Höhe<br />
der Instandhaltungsrücklage wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
im Rahmen der Eigentümerversammlung<br />
festgelegt. Sie kann sich aufgrund eines<br />
Beschlusses der Eigentümerversammlung erhöhen,<br />
aber auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage wird<br />
gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum<br />
(z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage<br />
etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt<br />
werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem<br />
8. Verwaltung<br />
Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der<br />
Verwaltung entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit<br />
einer Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung<br />
für eine mögliche Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer<br />
Immobilie gehören im Wesentlichen die Verwaltung des<br />
Gemeinschaftseigentums sowie des Sondereigentums.<br />
Durch die Tätigkeit des Verwalters können sich der Gesamtzustand<br />
der Wohnanlage positiv oder negativ verändern.<br />
Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht<br />
die Gefahr der Wertminderung, eingeschränkter<br />
Vermietbarkeit sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen.<br />
Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung wurden<br />
entsprechend Erfahrungswerten kalkuliert. Zu den Bewirtschaftungskosten<br />
wird auf die Ausführungen zum<br />
„Rechtlichen Konzept“ verwiesen. Höhere Bewirtschaftungskosten<br />
– welche nicht ausgeschlossen werden können<br />
– verschlechtern die Rentabilität der Investition. Dazu<br />
kommen noch die ggf. anfallenden Kosten des Steuerberaters<br />
des Investors. Kosten der Verwaltung können<br />
üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zu<br />
den Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters für das<br />
Gemeinschaftseigentum sowie zu weiteren Gebühren für<br />
besondere Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten<br />
wird auf die Ausführungen zum<br />
„Rechtlichen Konzept“ und auf den dem Prospekt anliegenden<br />
Verwaltervertrag verwiesen. Zu einer gewissenhaften<br />
Verwaltung gehört z.B. auch die sorgfältige Pflege<br />
der Außenanlagen. Ein guter WEG-Verwalter schafft es<br />
darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft<br />
„an einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere<br />
bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen<br />
z.B. zu beschließender Sonderumlagen,<br />
der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen oder<br />
dem Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen Miteigentümern.<br />
Im vorliegenden Objekt wird zum ersten Verwalter<br />
die IVT GmbH bestellt. Die Erwerber der Wohnungsund<br />
Teileigentumseinheiten, können der Hausverwaltungsfirma<br />
den Abschluss eines Sondereigentumsverwalin<br />
den Anfangsjahren geringere Ausgaben als die vorgesehene<br />
Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage<br />
erhöht sich somit sukzessive und steht in<br />
späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen<br />
zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft<br />
durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage<br />
Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer einbehalten.<br />
Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden<br />
Angebot die anfänglichen monatlichen Einzahlungen<br />
der Erwerber in die Instandhaltungsrücklage mit<br />
pauschal EUR 0,30 je m² festgelegt. Die Vermietungskosten<br />
sind mit 10% kalkuliert. Da dieser Betrag nicht auf<br />
der Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile<br />
ermittelt wurde, ist die Instandhaltungsrücklage langfristig<br />
ggf. zu gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage<br />
nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten<br />
der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche Kosten<br />
vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen).<br />
Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus<br />
von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des<br />
Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese<br />
Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile<br />
und die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Es<br />
ist möglich, dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche<br />
zusätzliche finanzielle Mittel für die Modernisierung<br />
und Instandhaltung der Immobilie zur Verfügung<br />
gestellt werden müssen. Zum heutigen Stand sind hierüber<br />
keine eindeutigen quantitativen und qualitativen<br />
Aussagen möglich. Auch bei einer umfassenden Sanierung<br />
und Modernisierung sowie einem durchdachten<br />
Ausbau können während der Restnutzungsdauer der<br />
Einheiten sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten<br />
weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse und<br />
Wünsche der Mieter erforderlich werden (z.B. bezüglich<br />
Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia u.Ä.). Die<br />
Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende<br />
Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt.<br />
Zu berücksichtigen ist auch, dass der Erwerber die Kosten<br />
etwaiger Reparaturen an seinem Sondereigentum<br />
84
Chancen & Risiken<br />
selbst zu tragen hat, soweit er vom Mieter oder Dritten<br />
keinen Ersatz verlangen kann. Insofern ist zu empfehlen,<br />
auch hierfür von Anfang an Rücklagen zu bilden und diese<br />
ggf. in die Rentabilitätsberechnung einzustellen. Veräußert<br />
der Erwerber seine Einheit, so verbleiben seine<br />
Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft.<br />
Der Erwerber kann also<br />
keine Herauszahlung verlangen.<br />
10. Kosten und Finanzierung<br />
Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i.d.R. aus Eigenkapital<br />
und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen,<br />
dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise<br />
auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten,<br />
Grunderwerbssteuer sowie 3% + Steuer Maklercourtage)<br />
sowie ggf. entstehende Zwischenfinanzierungskosten<br />
(für die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn<br />
bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat,<br />
die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen<br />
sind. Die genannten Kaufpreise beinhalten bereits die<br />
Gegenleistung des Käufers für sämtliche Projektierungs-,<br />
Marketing- und Vertriebskosten, welche über der gewöhnlichen<br />
Maklercourtage liegen. Die auf den Grundstücksanteil,<br />
auf die Altbausubstanz, potentiell begünstigten<br />
Herstellungskosten sowie auf den Garagen - Stellplatz<br />
bzw. Außenstellplatz entfallenden Anschaffungskosten<br />
sind im Kaufvertrag bezeichnet und wurden vom<br />
Verkäufer ermittelt. Die abschließende Prüfung und Anerkennung<br />
obliegt dem zuständigen Finanzamt. Dies kann<br />
zu einer Veränderung der steuerlichen Annahmen führen,<br />
wofür der Verkäufer jedoch keine Haftung übernehmen<br />
kann. Gleiches gilt für sonstige Prognosen, wie z.B.<br />
Berechnungsmodelle etc. Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes<br />
spielt zum einen die Bonität des kreditnehmenden<br />
Erwerbers und zum anderen die Werthaltigkeit<br />
des Finanzierungsobjektes, mithin der Immobilie eine<br />
Rolle, da diese in der Regel als Sicherheit für den Kredit<br />
dient. Bei der Wertermittlung von Immobilien ist zu unterscheiden<br />
in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien<br />
und Sanierungsimmobilien mit potentieller Steuerabschreibung.<br />
Bei Immobilien mit potentieller Steuerabschreibung<br />
wird der Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit<br />
wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit<br />
zur begünstigten, nämlich erhöhten Steuerabschreibung<br />
besteht jedoch unter anderem nur dann,<br />
wenn der Kaufvertrag vor der Durchführung der steuerbegünstigten<br />
Sanierungsleistungen abgeschlossen wurde.<br />
Beim Zweiterwerb besteht diese Möglichkeit nicht<br />
mehr, weshalb der Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie<br />
nach der Sanierung zwangsläufig erst einmal niedriger<br />
ist. Jedem Erwerber einer Immobilie mit potentiell erhöhter<br />
Steuerabschreibung (aufgrund Denkmaleigenschaft<br />
oder aber Lage im Sanierungsgebiet) ist daher zu empfehlen,<br />
mit einem längerfristigen Halten im Bestand zu<br />
kalkulieren. Bei einer kurzfristigen Veräußerung, beispielsweise<br />
vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren muss nämlich<br />
damit gerechnet werden, dass der Verkehrs- bzw.<br />
Marktwert unter den Erwerbskosten liegt. Außerdem ist<br />
eine Veräußerung der Büroeinheit oder der nicht selbstgenutzten<br />
Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren nicht sinnvoll,<br />
weil ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen<br />
kann. Wertentwicklungsprognosen können sich<br />
zwar an einer langfristigen Beobachtung der Vergangenheit<br />
orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer spekulativen<br />
Charakter und können daher insbesondere für<br />
einen längerfristigen Zeitraum nur unverbindlich sein. Die<br />
Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die<br />
Erwerbskosten. Der Erwerber hat die sogenannten Bereitstellungszinsen<br />
(vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses<br />
bis zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme),<br />
die laufenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren<br />
der Bank, das Agio, eventuell Bausparbeiträge<br />
und eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung<br />
etc. zu tragen. Der Erwerber trägt das Risiko,<br />
dass die für die Abnahme von Fremdmitteln aufzuwendenden<br />
Kosten nicht durch laufende Einnahmen aus Vermietung<br />
– oder durch sonstige Vorteile, die sich der Erwerber<br />
erwartet, z.B. Steuerersparnisse – abgedeckt<br />
sind. Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu<br />
berücksichtigen, dass die Konditionen (Zins und Tilgung)<br />
zeitlich befristet sind und das Objekt in der Zukunft deswegen<br />
erneut finanziert werden muss. Nach Ablauf der<br />
Finanzierung hat sich der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung<br />
ggf. nach Vereinbarung neuer Konditionen<br />
und unter Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren<br />
etc. zu kümmern. Bei der Anschlussfinanzierung<br />
ist zu beachten, dass der dann gültige Zinssatz<br />
höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition,<br />
wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung<br />
oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen<br />
ergeben kann. Die Finanzierung ist ausschließlich<br />
Sache des Käufers. Bei der Entscheidung zum Investment<br />
sind neben den behandelten objektspezifischen<br />
Chancen und Risiken auch die persönlichen und individuellen<br />
Verhältnisse des Erwerbers (wie z.B. Alter, Finanzierungsdauer,<br />
Einnahmesicherheit, Einkommen im Übrigen<br />
etc.) zu berücksichtigen. Soweit der Investor den<br />
Erwerb seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen finanziert,<br />
haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung<br />
von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig<br />
vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit.<br />
Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die<br />
Kreditzusage einer Bank voraus. Entscheidet sich der<br />
Erwerber zum Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage<br />
hat, besteht das Risiko, dass aufgrund der Kaufentscheidung<br />
der Grundstückskaufvertrag zustande kommt,<br />
ohne dass der Erwerber – mangels Kreditzusage – über<br />
die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis zu bezahlen.<br />
Dann ist denkbar, dass der Verkäufer in das sonstige<br />
Vermögen des Erwerbers vollstreckt und dessen Privatinsolvenz<br />
herbeigeführt wird. Es gibt verschiedenartigste<br />
Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen Chancen und<br />
Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse des Investors<br />
zugeschnitten werden können. Der Investor sollte sich<br />
hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich bspw. von<br />
seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären<br />
lassen. Zu den Investitionskosten wird auf die An<br />
85
Chancen & Risiken<br />
gaben im Angebot verwiesen.<br />
11. Im Kaufpreis enthaltene Kosten<br />
Der Kaufpreis beinhaltet nicht nur die Kosten für Grundstück,<br />
Gebäude und Sanierung, sondern auch für die für<br />
die Durchführung der Investition erforderlichen Dienstleistungs-<br />
und Funktionsträgergebühren (z. B. Konzeption,<br />
Vertrieb und Marketing). In der Regel betragen die<br />
vorbezeichneten Kosten etwa bis zu 15% vom Kaufpreis.<br />
Aus diesem Grund wird ein Investor bei einer Weiterveräußerung<br />
seiner Immobilie zunächst nicht den kaufvertraglich<br />
vereinbarten Kaufpreis erzielen können. Hierzu<br />
ist es erforderlich, dass der nicht exakt zu prognostizierende<br />
Wertzuwachs der Immobilie zunächst die im<br />
Kaufpreis enthaltenen Dienstleistungs- und Funktionsträgergebühren<br />
kompensiert. Kurzfristige Spekulationsgewinne<br />
bilden von daher die absolute Ausnahme und sollten<br />
nicht im Mittelpunkt der Zielsetzung des Investments<br />
stehen.<br />
12. Steuerliche Aspekte<br />
Der Investor erzielt im Falle der Vermietung Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung. Die steuerlichen Ergebnisse<br />
(Verluste) aus der Investition führen i.d.R. zunächst<br />
zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens<br />
des Investors. Eine Eintragung der steuerlichen<br />
Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens<br />
im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies kann<br />
jedoch auch, je nach Handhabung des Verfahrens bei<br />
den Finanzbehörden der Länder bis zur Vorlage der endgültigen<br />
Bescheinigung der zuständigen Bescheinigungsbehörde<br />
durch den Steuerpflichtigen beim Finanzamt drei<br />
bis fünf Jahre dauern. Bei einer Investition in eine Immobilie<br />
ist daher davon abzuraten, bei der Liquiditätsplanung<br />
zur Finanzierung und der Unterhaltung der Immobilie<br />
allein auf Steuerbegünstigungen abzustellen oder diese<br />
als Voraussetzung zum Investment zu betrachten. Es<br />
gibt keine Gewähr dafür, dass die zur Zeit der Prospekt-<br />
herausgabe geltenden Steuergesetze und Verordnungen<br />
sowie die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis<br />
in unveränderter Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel<br />
lässt sich allgemein nicht abschätzen, ob der in den<br />
Bauträgerverträgen angegebene Herstellungs- /<br />
Sanierungsaufwand in der dort angegebenen Höhe von<br />
den zuständigen Behörden als begünstigt betrachtet<br />
wird. Die Höhe des wegen der Sanierung (bzw. dem<br />
Denkmal) begünstigten Aufwands wird durch die zuständige<br />
Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen<br />
Finanzamt ein Prüfungsrecht zu. Die im Kaufvertrag<br />
angegebenen Werte stellen daher nur Einschätzungen<br />
dar, die nicht zwingend durch die Festsetzung der Behörden<br />
bestätigt werden müssen. Der Verkäufer kann sich<br />
allenfalls an der gegenwärtigen Praxis der Finanzbehörden<br />
orientieren. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen,<br />
dass erhöhte Abschreibungen in der Regel beim Weiterverkauf<br />
entfallen, was sich auf die Höhe des zu erzielenden<br />
Kaufpreises auswirken kann. Wegen der Einzelheiten<br />
wird auf die Ausführung zu den steuerlichen Auswirkungen<br />
in diesem Prospekt verwiesen. Die in diesem<br />
Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen<br />
– auf welche ausdrücklich verwiesen wird –<br />
geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren Interpretation<br />
der derzeitigen Rechtslage wider. Abweichende<br />
Interpretationen durch die Finanzbehörden können nicht<br />
ausgeschlossen werden. Die Erläuterungen der steuerlichen<br />
Behandlung der Investition in diesem Prospekt<br />
spiegeln nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen<br />
wider und ersetzen in keinem Fall die persönliche<br />
und individuell auf den Erwerber abgestimmte Steuerberatung.<br />
Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher<br />
Ziele kann daher weder vom Prospektherausgeber<br />
noch einem Vermittler eine Haftung übernommen werden.<br />
13. Kumulation von Chancen und Risiken<br />
Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen<br />
Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen<br />
werden müssen. Im Extremfall können die beschriebenen<br />
Risiken auch gehäuft auftreten (z.B. Leerstand<br />
oder rückläufige Mieten bei steigenden Zinsen oder teurer<br />
Anschlussfinanzierung und erforderlich werdende Instandhaltungs-<br />
/ Instandsetzungsaufwendungen) und je<br />
nach Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin zu erheblichen<br />
Vermögensverlusten des Investors führen. Die<br />
vorstehende Darstellung der Chancen und Risiken kann<br />
nicht abschließend sein und enthält nur die nach Auffassung<br />
des Prospektherausgebers wichtigsten Aspekte.<br />
Weitergehende Auseinandersetzungen würden den Rahmen<br />
der gebotenen übersichtlichen Darstellung übersteigen.<br />
Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und<br />
zum Teil komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche<br />
zudem im Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen,<br />
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Angaben oder<br />
Umstände unerwähnt bleiben, welche für die Anlageentscheidung<br />
des Investors bzw. dessen Risikoabwägung<br />
von Bedeutung sind oder werden. Insofern steht der<br />
Prospektherausgeber einem interessierten Erwerber jederzeit<br />
zur vollständigen und richtigen Beantwortung ggf.<br />
ergänzend auftretender Fragen zur Verfügung. Weil auch<br />
die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines<br />
Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich<br />
berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die<br />
individuelle Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung<br />
und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres<br />
Vertrauens (bspw. Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten.<br />
86
Chancen & Risiken<br />
Steuerliche Auswirkungen<br />
Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen<br />
Auswirkungen im Zusammenhang mit Immobilienerwerben<br />
nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt.<br />
Die Gebäude <strong>„Bethlehem</strong> Carre“ liegen im Sanierungsgebiet<br />
der Stadt Esslingen Mettingen und sollen saniert<br />
bzw. in Sonder- und Teileigentum ausgebaut werden.<br />
lungsabsicht auszugehen. Liegt der vereinbarte Mietzins<br />
zwischen 56% und 75% der ortsüblichen Mieten, ist die<br />
Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose<br />
zu überprüfen. Bei einer positiven Prognose ist<br />
das Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen. Andernfalls<br />
ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen<br />
und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche<br />
Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden<br />
anteiligen Werbungskosten können insoweit nicht<br />
abgezogen werden. Gleiches gilt, wenn der Mietzins unabhängig<br />
von der Überschussprognose weniger als 56%<br />
der ortsüblichen Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).<br />
Der Abzug von Verlusten aus Vermietung<br />
und Verpachtung ist nach §§ 21 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 15<br />
b EStG beschränkt, wenn es sich um Steuerstundungsmodelle<br />
handelt. Das gilt für Steuerstundungsmodelle,<br />
denen ein Steuerpflichtiger nach dem 10.11.2005 beitritt<br />
oder für die nach dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb<br />
begonnen wurde. Solche Verluste dürfen weder mit anderen<br />
positiven Einkünften verrechnet, noch nach § 10 d<br />
EStG abgezogen werden. Diese Verluste mindern jedoch<br />
die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden<br />
Jahren aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell<br />
liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn<br />
aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile<br />
in Form von negativen Einkünften erzielt werden<br />
sollen. Diese Regelung soll jedoch nur Anwendung finden,<br />
wenn innerhalb der Verlustphase das Verhältnis der<br />
Summe der prognostizierten Verluste zur Höhe des gezeichneten<br />
und nach dem Konzept auch aufzubringenden<br />
Kapitals oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten<br />
Eigenkapitals 10 von Hundert übersteigt. Betroffen<br />
von dieser neuen Regelung sind insbesondere Medienfonds,<br />
Schiffsbeteiligungen, geschlossene Immobilienfonds<br />
und ähnliche Konstruktionen. Keine modellhafte<br />
Gestaltung liegt vor, wenn der Bauträger mit dem Erwerber<br />
zugleich die Modernisierung der Wohnung ohne weitere<br />
modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen verein-<br />
A) Immobilienerwerb zur Fremdvermietung<br />
1. Voraussetzungen für die steuerliche<br />
Berücksichtigung<br />
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung<br />
kann einkommensteuerlich nur dann berücksichtigt<br />
werden, wenn es sich um keine Liebhaberei handelt,<br />
sondern die Absicht besteht, auf Dauer gesehen<br />
nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Von dieser Absicht<br />
wird nach ständiger Rechtsprechung bei einer auf Dauer<br />
angelegten Vermietung ausgegangen (Schreiben des<br />
Bundesministeriums der Finanzen vom 08.10.2004). Sollte<br />
die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt der<br />
Steuerpflichtige die objektive Beweislast. Hierfür kann<br />
eine Prognose erstellt werden, in der sich in dem ganzen<br />
Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen<br />
Einnahmen abzüglich der kalkulierten<br />
Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum richtet<br />
sich nach der voraussichtlichen Dauer der Nutzung durch<br />
den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger.<br />
Sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung<br />
auszugehen ist, wird für die Prognose ein Zeitraum<br />
von 30 Jahren angesetzt (BMF-Schreiben vom<br />
08.10.2004 unter Verweis auf BFH-Rechtsprechung).<br />
Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung die<br />
Einkünfteerzielungsabsicht in Abhängigkeit von der Höhe<br />
der Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfinanzhofs<br />
vom 5.11.2002 und BMF-Schreiben vom 08.10.2004).<br />
Beträgt demnach bei einer langfristigen Vermietung der<br />
Mietzins mindestens 75% der ortsüblichen Marktmiete,<br />
ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerziebart.<br />
Das gilt insbesondere für Baudenkmale, für die erhöhte<br />
Absetzungen nach §§ 7 h, 7 i EStG geltend gemacht<br />
werden können und bei denen die Baudenkmale<br />
vor Beginn der Sanierung an Erwerber außerhalb von<br />
Fondskonstruktionen veräußert werden. Nach den BMF-<br />
Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008 liegt beim<br />
Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung vom Bauträger<br />
grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und<br />
damit kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es<br />
sei denn es werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen<br />
gegen ein besonderes Entgelt gewährt. Schädliche<br />
Neben- und Zusatzleistungen werden bspw. in der<br />
Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die<br />
Endfinanzierung gesehen. Umstritten ist dabei, ob es<br />
zusätzlich darauf ankommt, dass dafür ein gesondertes<br />
Entgelt geleistet wird. Hierfür kommen als Anbieter nicht<br />
nur der Bauträger selbst in Frage, sondern auch dem<br />
Bauträger nahe stehende Personen, Gesellschaften, an<br />
denen der Bauträger oder ihm nahe stehende Personen<br />
beteiligt sind oder Dritte, die der Bauträger vermittelt. Als<br />
unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirtschaftung<br />
und Verwaltung eines Objekts dienen (z.B .<br />
Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Abschluss eines<br />
Mietpools), sofern es sich nicht um Vorauszahlungen für<br />
mehr als 12 Monate handelt. Die Vermarktung mittels<br />
eines Bauträgerprospekts führt nach dem BMF-<br />
Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme<br />
einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es auf<br />
den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf,<br />
ob schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. Die<br />
Entscheidung, ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten<br />
Prospekts anzunehmen ist, kann daher nur im<br />
jeweiligen Einzelfall durch die örtlich zuständige Finanzbehörde<br />
getroffen werden. Da zum § 15b EStG bisher<br />
weder Rechtsprechung noch längerfristige Anwendungspraxis<br />
der Finanzverwaltung bekannt sind, besteht insofern<br />
noch keine abschließende Rechtssicherheit<br />
87
Chancen & Risiken<br />
tige Rechtsicherheit besteht. Sofern es sich um Einkünfte<br />
aus Gewerbebetrieb handelt, unterliegen diese neben<br />
der Einkommen- auch der Gewerbesteuer und zwar unabhängig<br />
von der Behaltensdauer. Handelt es sich um<br />
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegt ein<br />
etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. privates Veräußerungsgeschäft<br />
nach der derzeitigen Rechtslage nur<br />
dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung<br />
und Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre<br />
liegen. Als Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich der<br />
Überschuss des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen<br />
Abschreibungen (einschließlich erhöhter Abschreibungen<br />
wie Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen)<br />
reduzierten Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />
und den Veräußerungskosten angesetzt. Ausgenommen<br />
sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung<br />
oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu<br />
eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung<br />
und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen<br />
Wohnzwecken genutzt wurden.<br />
3. Überschussermittlung<br />
Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz.<br />
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung erfolgt durch die Gegenüberstellung<br />
der (Miet-)Einnahmen und der im Zusammenhang<br />
mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten<br />
(Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile können<br />
dann eintreten, wenn sich ein Überhang von Werbungskosten<br />
ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften<br />
des Investors mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden<br />
kann.<br />
Verlustverrechnung<br />
Die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in<br />
dem der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften<br />
aus allen Einkunftsarten und bis zu deren Höhe<br />
2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung<br />
und Gewerbebetrieb<br />
Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter<br />
A.1. steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um<br />
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)<br />
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
(§ 15 Einkommensteuergesetz) handelt. Eine private<br />
Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der Investor<br />
eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung<br />
vermietet und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung<br />
des eigenen Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung). Die Grenze der privaten<br />
Vermögensverwaltung wird in der Regel gewahrt,<br />
wenn hinsichtlich der Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung<br />
keine gewerblichen Dienstleistungen<br />
erbracht werden. Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung<br />
wird jedoch überschritten, wenn nach dem Gesamtbild<br />
der Betätigung und unter Berücksichtigung der<br />
Verkehrsauffassung die Ausnutzung von Vermögenswerten<br />
durch Umschichtung (An- und Verkauf von Immobilien)<br />
entscheidend in den Vordergrund tritt. Zur Konkretisierung<br />
dieser Unterscheidung hat die Finanzverwaltung<br />
(Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom<br />
26.03.2004) die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt.<br />
Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs<br />
– in der Regel von 5 Jahren -zwischen Anschaffung<br />
bzw. Errichtung/Sanierung und Verkauf mehr<br />
als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung davon<br />
aus, dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung<br />
überschritten wird, da nicht mehr die Substanznutzung<br />
selbst, sondern die Ausnutzung der Wertsteigerung<br />
in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird ein<br />
gewerblicher Grundstückshandel begründet. Gewinne<br />
und Veräußerungsgewinne werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die<br />
Frist von 5 Jahren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere<br />
Urteile des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung<br />
zur Drei-Objekt-Grenze relativiert, so dass bezüglich des<br />
gewerblichen Grundstückshandels zur Zeit keine eindeubetragsmäßig<br />
unbegrenzt möglich. Übersteigende Verluste,<br />
die im Veranlagungszeitraum ihrer Entstehung<br />
nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden<br />
konnten, können bis zu einem Betrag von EUR 511.500<br />
in das Vorjahr zurückgetragen werden, oder sie werden<br />
in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten,<br />
welche zusammenveranlagt werden, erhöht sich der Verlustrücktrag<br />
in das Vorjahr auf bis zu EUR 1.023.000. Der<br />
verbleibende Verlustvortrag ist in den folgenden Veranlagungsjahren<br />
bis zu EUR 1 Mio. des Gesamtbetrages der<br />
Einkünfte und der darüber hinausgehende Anteil bis zu<br />
60% des Gesamtbetrages der Einkünfte abzugsfähig (§<br />
10d Einkommensteuergesetz). Nicht verrechnete Verluste<br />
werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten Ehegatten<br />
erhöht sich der Betrag auf EUR 2 Mio.<br />
5. Werbungskosten bei Vermietung und<br />
Verpachtung<br />
5.1 Allgemeines<br />
Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten<br />
alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung<br />
und Erhaltung von Einnahmen. Anschaffungs- und<br />
Herstellungskosten können im Rahmen der Überschussermittlung<br />
nur anteilig in Form von Abschreibungen<br />
berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen<br />
(Fremdkapitalzinsen, sonstige Finanzierungskosten, Betriebskosten,<br />
Verwaltungskosten, Grundsteuer etc.) sind<br />
als sofort abziehbare Werbungskosten im Veranlagungsjahr<br />
der Zahlung berücksichtigungsfähig. Aufwendungen<br />
für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,<br />
die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes<br />
durchgeführt werden und 15% der Anschaffungskosten<br />
übersteigen, zählen zu den Herstellungskosten<br />
(anschaffungsnahe Herstellungskosten). Ansonsten zählen<br />
sie i.d.R. zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten<br />
– es sei denn es wird dadurch eine wesentliche Substanzvermehrung<br />
vorgenommen oder es wird etwas völlig<br />
Neues, Artverschiedenes eingebaut.<br />
88
Chancen & Risiken<br />
5.2 Disagio und Damnum<br />
Disagio bzw. Damnum ist die Differenz zwischen dem<br />
Ausgabebetrag und dem Nennbetrag eines Darlehens.<br />
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung<br />
darf ein (marktübliches) Disagio – unter weiteren Voraussetzungen<br />
– im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten<br />
abgezogen werden. Dieser Abzug führt regelmäßig<br />
zu anfänglichen steuerlichen Verlusten, da hier Zinsaufwendungen<br />
zeitlich vorverlagert werden. Dies gilt nur,<br />
solange das vereinbarte Disagio marktüblichen Vereinbarungen<br />
entspricht. Das Bundesfinanzministerium (BMF)<br />
legt mit Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass von einer<br />
Marktüblichkeit des Disagios auszugehen ist, wenn für<br />
ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von<br />
mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu<br />
5% vereinbart worden ist.<br />
5.3 Normale Abschreibungen<br />
Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt<br />
grundsätzlich 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten,<br />
soweit sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das<br />
Gebäude vor dem 01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich<br />
der jährliche Abschreibungssatz auf 2,5%. Die Anschaffungskosten<br />
für eine Einbauküche können linear<br />
(gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer<br />
abgeschrieben werden. Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken<br />
dienen, konnte bisher ggf. eine erhöhte degressive<br />
Abschreibung nach § 7 Abs. 5 Einkommensteuergesetz<br />
vorgenommen werden. Die Möglichkeit der degressiven<br />
Abschreibung wurde zum 01.01.2006 abgeschafft.<br />
Die bisherige Regelung ist nur noch für Objekte anzuwenden,<br />
die auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und<br />
vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt<br />
oder auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und vor dem<br />
01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen<br />
Vertrags angeschafft worden sind.<br />
5.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7i/7h EStG<br />
Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den<br />
jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal<br />
ist oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet<br />
liegt, können erhöhte Abschreibungen nach § 7h<br />
und 7i EStG vorgenommen werden. Beim Erwerb von<br />
Eigentumswohnungen betragen diese erhöhten Abschreibungen<br />
auf die Herstellungskosten für Baumaßnahmen,<br />
die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes<br />
als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung<br />
erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den<br />
folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9% und in den<br />
folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7% alternativ zur<br />
linearen Abschreibung von 2% bzw. 2,5% (§ 7h und 7i<br />
Einkommensteuergesetz, sog. Denkmal-AfA). Erhaltene<br />
Zuschüsse mindern die o.g. Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage.<br />
Die Abschreibung<br />
erfolgt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme<br />
und in den elf darauf folgenden Jahren.<br />
Nicht in Anspruch genommene erhöhte Abschreibungen<br />
können in späteren Veranlagungszeiträumen<br />
nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen sind nur<br />
begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen<br />
Kaufvertrages und damit nach Erwerb durchgeführt werden.<br />
Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch<br />
genommen werden, wenn eine entsprechende<br />
Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle<br />
über die denkmalrechtlichen Voraussetzungen und die<br />
Erforderlichkeit der Aufwendungen vorliegt. Ungeachtet<br />
dessen ist umstritten, inwieweit die Finanzbehörden an<br />
derartige Bescheinigungen der Denkmalbehörde gebunden<br />
sind oder nicht. Strittig sind oftmals auch diejenigen<br />
Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen so umfassend<br />
sind, dass dadurch ein Neubau entsteht sowie<br />
Umnutzungen, beispielsweise von Gewerbe- in Wohnnutzung.<br />
In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden in<br />
manchen Bundesländern zur Zeit restriktive Auffassungen,<br />
die nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung<br />
gedeckt sind. Da das Finanzamt nach Maßgabe<br />
der Einkommensteuerrichtlinien (R 7i Absatz 3) in der<br />
Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz<br />
bzw. auf die begünstigten Sanierungsaufwendungen<br />
überprüft, können sich gegebenenfalls zwischen<br />
den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen,<br />
die steuerlich begünstigt sind, und den übrigen<br />
Aufwendungen, die der Normal- AfA unterliegen, Abweichungen<br />
ergeben.<br />
5.6 Einkommensteuervorauszahlung bzw.<br />
Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages<br />
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können<br />
bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren<br />
(§ 37 Einkommensteuergesetz) oder in Form eines Freibetrages<br />
auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b<br />
Einkommensteuergesetz) berücksichtigt werden. Dies gilt<br />
erst für Veranlagungszeiträume, die nach der Fertigstellung<br />
oder der Anschaffung der Immobilie beginnen. Wird<br />
ein Gebäude vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung<br />
angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung<br />
(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz).<br />
Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein<br />
amtlich vorgeschriebener Vordruck zu verwenden. Der<br />
Antrag muss spätestens bis zum 30.11. des Kalenderjahres<br />
gestellt werden, für das die Lohnsteuerkarte gilt (§<br />
39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz). Zur Geltendmachung<br />
der steuerlichen Vorteile konnte im Hinblick<br />
auf die lange Bearbeitungsdauer bisher eine vorläufige<br />
Bescheinigung der zuständigen Behörde nebst Eingangsbestätigung<br />
über den Antrag auf Ausstellung der<br />
endgültigen Bescheinigung vorgelegt werden, um eine<br />
Eintragung der steuerlichen Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte<br />
ab dem Jahr nach der Bezugsfertigkeit zu<br />
erhalten. Aufgrund aktueller Diskussionen in der Finanzverwaltung<br />
zur vorläufigen Gewährung der Steuerbegünstigung<br />
ist nicht auszuschließen, dass in einigen Bundesländern<br />
eine solche vorläufige Bescheinigung nicht<br />
mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht anerkannt<br />
wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass eine<br />
89
Chancen & Risiken<br />
Gewährung der Steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage<br />
der endgültigen Bescheinigung der zuständigen Bescheinigungsbehörde<br />
durch den Steuerpflichtigen beim<br />
Finanzamt möglich ist, mithin der Steuerbegünstigungseffekt<br />
erst später, wenngleich dann rückwirkend geltend<br />
gemacht werden kann.<br />
B Immobilienerwerb zur Eigennutzung<br />
1 Eigenheimzulage<br />
Sofern der Erwerber die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken<br />
nutzt, konnten früher die Begünstigungen nach dem<br />
Eigenheimzulagengesetz in Anspruch genommen werden.<br />
Im Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage<br />
wurden diese Vergünstigungen zum 01.01.2006 abgeschafft.<br />
Die bisherigen Regelungen sind nur noch im<br />
Ausnahmefall anwendbar.<br />
2 Sonderausgaben<br />
Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen<br />
Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der<br />
Eigennutzer nach § 10f Einkommensteuergesetz die Aufwendungen<br />
für begünstigte Baumaßnahmen im Kalenderjahr<br />
des Abschlusses der Maßnahme und in den neun<br />
folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9% wie Sonderausgaben<br />
abziehen (§ 10f Abs. 1 Einkommensteuergesetz),<br />
wenn alle Voraussetzungen des § 7i/7h Einkommensteuergesetz<br />
erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer entsprechenden<br />
Bescheinigung der zuständigen Behörde,<br />
vgl. Ausführungen zum § 7i/7h EStG unter A.5.4). Diese<br />
Regelung ist bei Eigentumswohnungen entsprechend<br />
anzuwenden (§ 10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz). Der<br />
Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten<br />
Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellen<br />
Kaufvertrages begonnen wird. Eine Nachholung von<br />
nicht ausgenutzten Abzugsbeträgen in späteren Perioden<br />
ist nicht möglich. Der Sonderausgabenabzug wird nur<br />
insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen Kalenderjahr die<br />
Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f<br />
Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Die Steuerver-<br />
günstigung nach § 10f Einkommensteuergesetz kann nur<br />
für ein begünstigtes Objekt gewährt werden. Bei Ehegatten<br />
können diese Abzugsbeträge insgesamt für zwei Objekte<br />
in Anspruch genommen werden. Sonderausgaben<br />
wirken sich nur aus, soweit das steuerpflichtige Einkommen<br />
nach deren Abzug oberhalb des Grundfreibetrags<br />
liegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben<br />
ist nicht möglich.<br />
3 Einkommensteuervorauszahlung bzw.<br />
Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages<br />
Hier gelten die Ausführungen unter A.6 entsprechend.<br />
C Veräußerung der Immobilie<br />
Nutzt der Investor die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken<br />
und veräußert er die Immobilie, so kann ein steuerpflichtiger<br />
Veräußerungsgewinn entstehen, wenn die Immobilie<br />
zwischen Fertigstellung und Veräußerung nicht<br />
ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr<br />
der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen<br />
Jahren nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken<br />
genutzt wurde (§23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Nutzt der<br />
Investor die Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken<br />
und veräußert er sie vor Ablauf von 10 Jahren seit der<br />
Anschaffung und Herstellung der Immobilie, so kann<br />
ebenfalls ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.<br />
D Sonstige steuerliche Auswirkungen<br />
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt<br />
Grunderwerbsteuer in Höhe von 5% des Kaufpreises an.<br />
Die Grunderwerbsteuer entsteht auch bei der Veräußerung<br />
des Objekts. In der Regel hat aufgrund der üblichen<br />
vertraglichen Vereinbarungen der Erwerber diese Grunderwerbsteuer<br />
zu zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber<br />
dem Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch<br />
haftet. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer an. Wird<br />
das Objekt vermietet, kann diese jedoch im Rahmen der<br />
Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.<br />
E Berücksichtigung individueller steuerlicher<br />
Rahmenbedingungen eines Investors<br />
Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung<br />
zum Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehende<br />
Entscheidungen, wie die Anpassung der vertraglichen<br />
Rahmenbedingungen an veränderte Marktstrukturen o-<br />
der die Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen der Immobilie<br />
und die sich daraus ergebenden steuerlichen Folgen<br />
lassen sich verbindlich nur unter Berücksichtigung<br />
der individuellen Rahmenbedingungen des jeweiligen<br />
Investors ableiten. Der Prospektherausgeber empfiehlt<br />
daher jedem Erwerber vor dem Abschluss eines Kaufvertrages<br />
einen Steuerberater seines Vertrauens zu Rate zu<br />
ziehen.<br />
F Rechtliches Konzept<br />
Die hier angebotene Immobilieninvestition ist mit dem<br />
Abschluss mehrerer Verträge verbunden, deren wesentliche<br />
Inhalte im Folgenden kurz erläutert werden. Mit Teilungserklärung<br />
vom 09.04.2014 der Notarin Brigitte<br />
Franck-Cramer, Schloßstrasse 75, 70176 Suttgart (UR-<br />
Nr. 452/2014) wird auf dem hier gegenständlichen<br />
Grundstück Wohnungs-/ Teileigentum gebildet. Auf dieser<br />
Grundlage schließt der Investor mit der Bethlehem<br />
Carré GmbH einen Kaufvertrag über eine Wohnungsbzw.<br />
Teileigentumseinheit ab. Weiterhin wurde mit gleicher<br />
Urkunde die Baubeschreibung beurkundet sowie<br />
der WEG Verwalter bestimmt.<br />
Ferner ist der Erwerber als künftiges Mitglied der jeweiligen<br />
Wohnungseigentümergemeinschaft an einen Verwaltervertrag<br />
für Wohnungseigentum gebunden. Daneben<br />
wird dem Erwerber der Abschluß eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages<br />
angeboten.<br />
90
Chancen & Risiken<br />
G Kaufvertrag<br />
Angebot<br />
Der Käufer und die Bethlehem Carré GmbH - im Folgenden<br />
kurz Verkäuferin -, Geschäftsanschrift: Thujastrasse<br />
19, 73614 Schorndorf, schließen vor dem Notar einen<br />
notariellen Kaufvertrag. In Ausnahmefällen ist es auch<br />
möglich, diesen Kaufvertrag durch Angebot (Käufer) und<br />
Annahme (Verkäuferin) zu schließen. Weitere Informationen<br />
hierzu können bei der Verkäuferin erfragt werden.<br />
Die Verkäuferin ist Eigentümerin der Wohnungen, die<br />
sich in den Häusern Ludwigstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14<br />
und Ruländerstrasse 7, 9, 11, 13, 15 in Esslingen Mettingen<br />
befinden. Der Kaufgegenstand besteht aus einem<br />
Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz, verbunden mit<br />
dem Sondereigentum an einer Wohnung und, je nachdem<br />
ob ein Tiefgaragenstellplatz mit gekauft wird, Teileigentumsrecht<br />
an einem KFZ-Tiefgaragenstellplatz. Mit<br />
Erwerb der Wohnung tritt der Käufer der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
bei, die aus den Miteigentümern<br />
der Gebäude gebildet wird. Die Gemeinschaft wird durch<br />
den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz –<br />
im Folgenden WEG genannt – vertreten. Zum Verwalter<br />
des Objekts wird die IVT GmbH, Sophienstrasse 17,<br />
70178 Stuttgart bestellt. Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
sind die gesetzlichen Bestimmungen<br />
des WEG, die Teilungserklärung und der Verwaltervertrag<br />
für Wohnungseigentum.<br />
abwicklung seitens der Verkäuferin wieder zur Löschung<br />
gebracht. Bei dem Kaufpreis der jeweiligen Wohnung<br />
handelt es sich um einen Festpreis. In dem jeweiligen<br />
Kaufpreis sind Notar- und Gerichtskosten sowie die Kosten<br />
des Vollzuges des Vertrages nicht enthalten. Diese<br />
sind vom Erwerber gesondert zu tragen. Die Kosten der<br />
Projektierung, des Vertriebes und des Marketings sind im<br />
Kaufpreis enthalten. Dies sind insbesondere auch Innenprovisionen,<br />
die die Verkäuferin an den Kapitalanlage-<br />
Vertrieb bezahlt. Diese können ggf. auch über einer ortsüblichen<br />
Maklercourtage liegen. Die Höhe kann unterschiedlich<br />
sein, was von dem Vertriebspartner, dem Gesamtvertriebsstand<br />
des Objektes und der Wohnung abhängt.<br />
Bei den vom Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten<br />
handelt es sich insbesondere um die Grunderwerbsteuer<br />
(zurzeit in Baden-Württemberg 5 %) sowie<br />
ca. 2 % des Kaufpreises für Notar-/Gerichtskosten und<br />
Kosten der Finanzierungsgrundschuld.<br />
I Kaufpreis und Kaufpreisbelegung<br />
Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Der Kaufpreis ist zwei<br />
Wochen nach Mitteilung des Vollzugsnotars über die<br />
Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages fällig und zahlbar.<br />
Die Auszahlung des Kaufpreises an die Verkäuferin kann<br />
nur erfolgen, wenn alle zur Wirksamkeit des Vertrages<br />
und zum Vollzug im Grundbuch erforderlichen Genehmigungen<br />
vorliegen und eine entsprechende Eigentumsübertragungsvormerkung<br />
zugunsten des Käufers im<br />
Grundbuch vorliegt, sowie Lastenfreiheit in den Abteilungen<br />
II und III des Grundbuches gewährleistet ist, soweit<br />
es sich nicht um vom Käufer in dem Kaufvertrag übernommene<br />
oder um Belastungen zur Kaufpreisfinanzierung<br />
handelt und schlussendlich die Treuhandauflagen<br />
der Kreditinstitute -soweit der Kaufpreis finanziert wirderfüllt<br />
bzw. deren Erfüllung sichergestellt sind. Sollte der<br />
Käufer den Kaufpreis bei der Fälligkeit nicht oder nur teilweise<br />
zahlen, befindet er sich ohne Mahnung in Verzug.<br />
Dem Verkäufer steht dann nach fruchtlosem Ablauf einer<br />
schriftlich von ihm dem Käufer gesetzten Nachfrist von<br />
H Inhalt des Kaufvertrages<br />
Grundstück<br />
Die seitens der Verkäuferin hier angebotenen Wohnungen<br />
wurden zur Bildung von Wohnungseigentum entsprechend<br />
der Teilungserklärung aufgeteilt. Zum Zeitpunkt<br />
der Prospekterstellung lagen die einzelnen Grundbuchblätter<br />
noch nicht vor. Die noch zu erstellenden KFZ<br />
-Tiefgaragenstellplätze können in Form eines Teileigentumsrechts<br />
zusätzlich erworben werden. In Abteilung III<br />
des jeweiligen Grundbuchs hat die Verkäuferin Grundpfandrechte<br />
bestellt. Diese werden im Zuge der Vertragsmindestens<br />
zwei Wochen ein vertragliches Rücktrittsrecht<br />
zu. Der Käufer unterwirft sich hinsichtlich des Kaufpreises<br />
der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes<br />
Vermögen gegenüber dem Verkäufer.<br />
J Finanzierungs-/ Belastungsvollmacht<br />
Der Verkäufer erteilt dem Käufer zur Finanzierung des<br />
Kaufpreises und ggf. der Nebenkosten Vollmacht, den<br />
Kaufgegenstand auch bereits vor der Eigentumsumschreibung<br />
mit Grundpfandrechten zu belasten. Damit<br />
dürfen jedoch keine Kosten für den Verkäufer verbunden<br />
sein. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer gegenüber<br />
seinem Kreditinstitut unwiderruflich, dass das Darlehen<br />
bis zur Höhe des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto<br />
zu zahlen ist. Die Kaufpreisfinanzierung ist ausschließlich<br />
Sache des Erwerbers und ist keine Voraussetzung<br />
für die Kaufpreisfälligkeit.<br />
K Besitz- und Lastenübergang<br />
Der sogenannte Nutzen- und Lastenwechsel erfolgt an<br />
den Käufer am Monatsersten des Folgemonats nach<br />
Kaufpreiszahlung auf ein Notaranderkonto bzw. Konto<br />
der Verkäuferin (Übergabestichtag). Ab diesem Zeitpunkt<br />
ist der Käufer auch verpflichtet, das entsprechende<br />
Wohngeld zu zahlen. Der Verkäufer versichert, dass<br />
Wohngeldrückstände und sonstige Rückstände aus fälligen<br />
Umlagen aller Art wie unbezahlte öffentlichrechtliche<br />
Gebühren und Abgabebescheide nicht bestehen.<br />
91
Chancen & Risiken<br />
L Verwalter und Wohngeld<br />
Dem Käufer ist bekannt, dass er ein monatliches Wohngeld<br />
einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorschuss,<br />
Verwalterhonorar und allgemeine Instandhaltungsrücklage<br />
zu zahlen hat. Zum<br />
Verwalter der Eigentumswohnungsanlage wird die IVT<br />
GmbH, Sophienstrasse 17, 70178 Stuttgart bestellt. Der<br />
Käufer ist zur Zahlung des Wohngeldes verpflichtet und<br />
unterwirft sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft<br />
auch hier der Zwangsvollstreckung.<br />
M Auflassungsvormerkung und Vollmacht<br />
Zur vorläufigen Sicherung des Anspruchs des Käufers<br />
auf Übereignung der gekauften Wohnungseinheit<br />
wird die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung<br />
gemäß § 883 BGB vom Verkäufer bewilligt. Die<br />
Auflassung wird dann nach vollständiger vertragsgemäßer<br />
Belegung des Kaufpreises erklärt.<br />
N Kosten und Steuern<br />
Die Verkäuferin trägt die Kosten für die Ablösung und<br />
Löschung solcher Belastungen, die vom Käufer nicht<br />
übernommen werden. Die Kosten der Beurkundung und<br />
Vertragsdurchführung im Übrigen trägt allein der Käufer,<br />
ebenso auch die Kosten des Notaranderkontos. Gegenüber<br />
der Finanzbehörde besteht jedoch eine gesamtschuldnerische<br />
Haftung für die Grunderwerbsteuer. Zahlt<br />
der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, ist der Verkäufer<br />
zum Rücktritt berechtigt.<br />
O Vollzug<br />
Die Verkäuferin und der Käufer bevollmächtigen Mitarbeiter<br />
des Vollzugsnotars, Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen,<br />
die zur Durchführung des Vertrages<br />
erforderlich sind. Diese Vollmacht darf immer nur vor<br />
dem amtierenden Notar ausgeübt werden.<br />
P Vollmachten der Verkäuferin<br />
Die Verkäuferin behält sich vor und wird hierfür auch vom<br />
jeweiligen Käufer bevollmächtigt, Anpassungen und Änderungen<br />
der Teilungserklärung vornehmen zu können.<br />
Q Sondereigentumsverwaltung<br />
Grundsätzlich kann der Käufer wählen, ob er seine Sondereigentumseinheit<br />
selbst verwaltet oder hiermit eine<br />
Hausverwaltung beauftragt. Die IVT GmbH bietet die<br />
Sondereigentumsverwaltung an. Sie verlangt hierfür eine<br />
Vergütung je Wohnungseigentum von monatlich 20,00<br />
Euro zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer.<br />
Für den Fall, dass der Käufer die IVT GmbH mit der Sondereigentumsverwaltung<br />
beauftragt, werden zur Durchführung<br />
der Verwaltung erforderliche Vollmachten des<br />
Käufers verlangt, mit denen die Hausverwaltung zum<br />
Beispiel bevollmächtigt wird, die<br />
Mieten, die Nebenkosten und die Mietkaution einzuziehen,<br />
Mietverträge abzuschließen oder diese zu kündigen,<br />
sowie notfalls Mietrückstände gerichtlich geltend zu machen.<br />
Dieses Prospekt wurde im April 2014 erstellt und herausgegeben.<br />
Prospektherausgeber:<br />
Bethlehem Carre GmbH<br />
Thujastrasse 19<br />
73614 Schorndorf<br />
www.bethlehem-carre.de<br />
92
Attraktive Eigentumswohnungen<br />
in Esslingen-Mettingen<br />
Für weitere Informationen<br />
stehen wir Ihnen gerne<br />
zur Verfügung!<br />
93
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