Immobilienbewertung
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Immobilienbewertung
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Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Grundsätzlich ist zwischen bebauten und<br />
unbebauten Liegenschaften (Immobilien) zu<br />
unterscheiden.<br />
Bei bebauten Liegenschaften wird<br />
üblicherweise zwischen Wohngebäuden,<br />
Büro- und Geschäftsgebäuden, zwischen<br />
Gewerbe- und Industriegebäuden sowie landoder<br />
forstwirtschaftlich genutzten Gebäuden<br />
unterschieden.
Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Generelle Besonderheiten von Immobilien<br />
Heterogenität (hoher Komplexitätsgrad)<br />
Standortgebundenheit (Immobilität) - Lage<br />
Verkauf und Vermietung<br />
Rechte, Lasten und Pflichten
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Eigenschaften von Immobilien<br />
Objekteigenschaften<br />
Lageeigenschaften
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Lageeigenschaften<br />
Makrolage<br />
Mikrolage
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Makrolage:<br />
Großräumiges Verflechtungsgebiet (Stadt,<br />
Region,…)<br />
z.B. Arbeitsmarktsituation<br />
Ausbildungs-<br />
Karrieremöglichkeiten<br />
Klima<br />
Agglomerationseffekte
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Mikrolage:<br />
Unmittelbare Umgebung der Liegenschaft<br />
z.B. Verkehrsanbindung<br />
Nahversorgung<br />
Bebauungsdichten<br />
Grünflächenanteile<br />
Image und soziales Milieu
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Besonderheiten von unbebauten<br />
Immobilien (Grundstücken)<br />
Nicht-Vermehrbarkeit<br />
Nutzung/Widmung<br />
Anliegerleistungen
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Objekteigenschaften von unbebauten<br />
Immobilien (Grundstücken) -<br />
Standortfaktoren<br />
Größe<br />
Form, Orientierung<br />
Niveau, Boden und Untergrund<br />
Technische Infrastruktur
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Besonderheiten von bebauten Immobilien<br />
Unteilbarkeit<br />
Dauerhaftigkeit – Länge des Lebenszyklus<br />
Lange Produktionsdauer<br />
Hohe Produktionskosten<br />
Hohe Transaktionskosten<br />
Begrenzte Substituierbarkeit
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Objekteigenschaften von bebauten<br />
Immobilien<br />
Größe<br />
Baualter und Zustand<br />
Höhe der Räume, Grundriss<br />
Orientierung und Stockwerkslage<br />
Ausstattung, Möblierung<br />
Außenanlagen
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Anbieter am Immobilienmarkt<br />
Private Haushalte<br />
Wohnungsgenossenschaften<br />
Gemeinnützige Bauträger<br />
Freie Wohnbaugesellschaften<br />
Gebietskörperschaften
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Nachfrager am Immobilienmarkt<br />
Private Haushalte<br />
Unternehmen / Betriebe<br />
Bauträger und<br />
Gebietskörperschaften (auf dem<br />
Bodenmarkt)
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Besonderheiten des Immobilienmarktes<br />
Räumliche und sachliche Teilmärkte<br />
Eigentumsformen<br />
Gebäude- und Wohnungstypen<br />
Neubau- und Gebrauchtimmobilien<br />
Fehlende Marktransparenz<br />
Geringe Elastizität der Anpassung an<br />
Marktänderungen
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Der Immobilienmarkt<br />
Marktformen am Immobilienmarkt<br />
Monopolistische Angebotskonkurrenz<br />
(privater Sektor)<br />
Oligopolistische Angebotskonkurrenz<br />
(Wohnbaugesellschaften)<br />
Angebotsmonopol (Gemeinden, Wiener<br />
Wohnen)
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Wertbegriffe<br />
Marktwerte (MV)<br />
Verkehrswert<br />
Existing Use Value<br />
Alternative Use Value
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Wertbegriffe<br />
„Nicht-Markt-Werte“ (NMV)<br />
Versicherungswert<br />
Beleihungswert<br />
Einheitswert<br />
Investitionswert<br />
Liquidationswert
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Methoden<br />
(in Österreich) kodifizierte<br />
Verfahren<br />
(in Österreich) nicht kodifizierte<br />
Verfahren
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
(in Österreich) kodifizierte Verfahren<br />
Vergleichswertverfahren<br />
Sachwertverfahren<br />
Ertragswertverfahren
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Vergleichswertverfahren<br />
Im Vergleichswertverfahren ist der<br />
Wert der Sache durch Vergleich mit<br />
tatsächlich erzielten Kaufpreisen<br />
vergleichbarer Sachen zu ermitteln
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Vergleichswertverfahren<br />
Anwendungen (Regelfall):<br />
Unbebaute Grundstücke<br />
Eigentumswohnungen<br />
Reihenhäuser<br />
Doppelhäuser<br />
Anwendungen (eingeschränkt):<br />
Luxusimmobilien<br />
Industriebrachen
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Sachwertverfahren<br />
Der Sachwert ist durch die Addition<br />
des Bodenwertes, des Bauwertes, des<br />
Wertes sonstiger Bestandteile und<br />
des Zubehörs zu ermitteln
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Sachwertverfahren<br />
Anwendungen (Regelfall):<br />
Ein- und Zweifamiliehäuser<br />
Anwendungen (eingeschränkt):<br />
Luxusimmobilien<br />
Schösser und Burgen<br />
Schulen, Kindergärten<br />
Gewerbe- und Industrieobjekte<br />
kirchliche und karitative Liegenschaften
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Ertragswertverfahren<br />
Das Ertragswertverfahren kommt bei<br />
bebauten Grundstücken zur Anwendung, die<br />
primär zur Vermietung oder Verpachtung<br />
bestimmt sind oder dazu verwendet werden<br />
könnten. Der Ertragswert des Grundstücks<br />
ergibt sich insbesondere aus dem nachhaltig<br />
erzielbaren jährlichen Grundstücksertrag.
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Ertragswertverfahren<br />
Anwendungen (Regelfall):<br />
Miethäuser<br />
Hotels, Gastronomie<br />
Büro- und Verwaltungsobjekte<br />
Handelsimmobilien<br />
Anwendungen (eingeschränkt):<br />
Schulen, Kindergärten<br />
Gewerbe- und Industrieobjekte<br />
vermietete Kleinimmobilien
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Nicht kodifizierte Verfahren<br />
Residualwertverfahren<br />
Discounted Cashflow<br />
Modell der Hedonischen Preise
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Residualwertverfahren<br />
Bevorstehende Umnutzung<br />
(property in transition)<br />
„Tragfähiger“ Grundwert = Fiktiver Wert (eines<br />
Projektes) minus Kosten der Entwicklung / Erstellung
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
<strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Discounted Cashflow<br />
Bewertung von Zahlungsströmen<br />
Prognosezeitraum: üblich 10 Jahre<br />
Fiktiver Wiederverkaufswert (Restwert)
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische Mietzinshaus<br />
Errichtet zw. 1850 und 1930 (Gründerzeit)<br />
Standorte: Wien, Graz, Salzburg, Innsbruck<br />
Wohnnutzfläche: zw. 700 m2 und 2.000 m2<br />
Besitzer: Einzelpersonen, Miteigentumsgemeinschaft<br />
Ausschließliche Geltung des MRG
Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische<br />
Mietzinshaus<br />
Potenzialanalyse / Entwicklungsstrategien<br />
Sanierung / Anhebung der Mieten<br />
Nachverdichtung / Dachgeschossausbau<br />
Abbruch / Neubau
Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische<br />
Mietzinshaus<br />
Bautechnische Befundaufnahme<br />
Bautechnische Charakteristika<br />
Durchgangszimmer<br />
Badezimmer/WC: zu klein bzw. nicht vorhanden<br />
Wohnungen nur zu einer Gebäudeseite ausgerichtet<br />
Wohnräume zu groß dimensioniert<br />
Einzelne Räume (Kabinett) zu klein
Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische<br />
Mietzinshaus<br />
Wirtschaftliche Befundaufnahme<br />
Mietvertragsanalyse / Nachhaltigkeit<br />
Hauptmietzinsreserve / Kautionen<br />
Gerichts- und Schlichtungsstellenverfahren<br />
Meldeabfragen<br />
Wohnrechtliche Kategorien<br />
Investitionen und Zustand<br />
Tatsächliche Nutzung / Nutzflächen
Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische<br />
Mietzinshaus<br />
Bewertung<br />
Ertragswertverfahren (EW)<br />
Sachwertverfahren (SW)<br />
Verkehrswert = (FaktorEW * EW + SW)/(FaktorEW+1)<br />
FaktorEW: 2 - 3
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Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische<br />
Mietzinshaus<br />
Ertragswertverfahren<br />
Roherträge<br />
Erträge aus Vermietung von Wohn- und<br />
Geschäftsflächen<br />
Erträge aus Vermietung von Stellplätzen<br />
Sonstige: Werbeflächen, Mobilfunkmasten, …
Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische<br />
Mietzinshaus<br />
Ertragswertverfahren<br />
Kosten<br />
Bewirtschaftungskosten<br />
Betriebskosten<br />
Instandhaltungskosten
Ao. Univ. Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr<br />
Grundstücksmärkte und <strong>Immobilienbewertung</strong><br />
Das österreichische<br />
Mietzinshaus
![[ 1 ] Systemtheorie und Systemanalyse](https://img.yumpu.com/26547382/1/190x135/-1-systemtheorie-und-systemanalyse.jpg?quality=85)
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