Anlage 4 Dokumentation Mehrfachbeauftragung.pdf

Mehrfachbeauftragung
Wohnbebauung Quartier Heilbronner Straße
in Orschel-Hagen

Auswahlgremien:
Phase 1: Arbeitsgruppe am 05.11.2012
Teilnehmer:
- Ulrike Benz, GWG
- Leonore Held-Gemeinhardt, LRA Altenhilfe FB
- Hannes Höltzel, Bürger aus dem Gebiet Orschel-Hagen,
Mitglied der Interessengemeinschaft IGELOH
- Friederike Hohloch, Sozialamt, Abteilung für Ältere
- Achim Jaich, Jugendhaus OH
- Cornelia Karl, Sozialamt, Abteilung für Ältere
- Jürgen Röhm, GWG
- Ingrid Ruprich, Sozialamt, Abteilung für Ältere
- Edelstraut Stiedl, Bürgerin aus dem Gebiet Orschel-Hagen,
Kreis der Älteren Orschel-Hagen e.V.
- Dierk Wöhrmann, Amt für Stadtentwicklung u. Vermessung,
Abteilung Planung
Auslober:
GWG – Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH
Oskar-Kalbfell-Platz 12
72764 Reutlingen
vertreten durch:
Karl-Heinz Walter, Geschäftsführer
Ralf Güthert, Geschäftsführer
Verfahrensbetreuung und Dokumentation:
Anna Blaschke, Freie Architektin
Senefelderstraße 26 - 70176 Stuttgart
Abbildungs- und Textnachweis :
Pläne : Planverfasser
Texte : Auslobung und Protokolle der Sitzungen
Phase 2: Lenkungsgruppe am 26.11.2012
Teilnehmer:
- Andreas Bauer, LRA Reutlingen
- Martin Göppert, Amt für Stadtentwicklung u. Vermessung,
Abteilung Planung
- Joachim Haas, Sozialamt
- Wolfgang Kühn, Gebäudemanagement
- Edeltraut Stiedl, Kreis der Älteren OH
- Karl-Heinz Walter, GWG
Sachverständige Berater:
- Heidrun Fischer, Institut für Stadt- und Regionalentwicklung
- Prof. Dr. Alfred Ruther-Mehlis, Institut für Stadt- und
Regionalentwicklung
- Michael Weber, Institut für Stadt- und Regionalentwicklung
Vorprüfung:
- Anna Blaschke, Freie Architektin, Stuttgart
- Stellungnahme zur Wirtschaftlichkeit: Prof. Dr. Alfred Ruther-
Mehlis, Michael Weber, Dipl. Betriebswirt, Institut für Stadt- und
Regionalentwicklung
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Anlass und Zweck des Verfahrens
Durch das Verfahren soll für das Quartier zwischen Heilbronner
Straße und Giengener Weg ein realisierungsfähiges städtebauliches
Konzept für eine Wohnbebauung entwickelt werden. Ziel ist
es, unterschiedliche Wohnungsgrößen in neuen Gebäuden unterzubringen
und für derzeitige und zukünftige Mieter kostengünstigen
Wohnraum in den vorhandenen Gebäuden zu schaffen.
Die Entwurfsarbeiten sind in das Planungsverfahren Heilbronner
Straße eingebettet. Dieses Planungsverfahren strebt eine modellhafte
Weiterentwicklung des Quartiers unter Berücksichtigung
sozialer, städtebaulicher und wirtschaftlicher Aspekte an. Der
Landkreis Reutlingen unterstützt diesen Planungsprozess
finanziell durch einen sogenannten Impulszuschuss sowie durch
personelle Unterstützung. Die Abstimmung in Prozessfragen
erfolgt in einer dazu gebildeten Arbeitsgruppe Orschel-Hagen.
Für Prozessentscheidungen, die nicht gemeinderätlichen
Gremien oder der Geschäftsführung der GWG vorbehalten sind,
haben Verwaltung und GWG die Einrichtung einer Lenkungsgruppe
beschlossen. Die Federführung innerhalb der Verwaltung
für den Prozess liegt bei der Abteilung für Ältere des Sozialamtes
der Stadt Reutlingen. Die GWG nimmt Bauherrenfunktionen
wahr.
Anlass für die nachfolgend näher beschriebene Aufgabenstellung
ist die geplante Weiterentwicklung des Quartiers an der Heilbronner
Straße im Reutlinger Stadtteil Orschel-Hagen. Die dort vorhandenen
Wohnungen entsprechen nur einfachsten Standards und
sollen im Lauf der kommenden Jahre saniert bzw. durch neue
Wohnungen mit aktuellen Wohnstandards ersetzt werden.
Um unterschiedliche Anforderungen an eine Entwicklung der Quartiers
zu erarbeiten und konsensfähige Zielsetzungen zu entwickeln
wurde - unter Federführung der GWG - ein gemeinsamer Prozess
mit Interessenvertretern aus dem Quartier, dem Sozialamt der
Stadt Reutlingen - Abteilung für Ältere, dem Sozial-dezernat des
Landkreises Reutlingen und dem Stadtplanungsamt der Stadt
Reutlingen initiiert.
Um ein realisierungsfähiges städtebauliches und architektonisches
Konzept für die Entwicklung des Quartiers zu erhalten wurde eine
Bearbeitung in Form einer Mehrfachbeauftragung beschlossen
Für das Quartier stehen folgende Zielsetzungen an erster Stelle:
• Einhaltung der Mietobergrenzen, die über Sozialhilfe finanziert
werden können für mindestens 30 1-Zimmer-Wohnungen und
mindestens 30 2-Zimmer-Wohnungen.
• Schaffung eines innovativen Wohnangebotes für verschiedene
Zielgruppen und Altersgruppen mit unterschiedlichen
finanziellen Möglichkeiten.
• Ermöglichung eines selbstbestimmten Alterns in der eigenen
Häuslichkeit.
• Schaffung von Wohnraum, der an unterschiedliche
Wohnbedürfnisse in den verschiedenen Lebensphasen und
sich verändernden Haushaltsformen angepasst werden kann.
• Ein attraktives und sicheres Wohnumfeld, dass ausreichend
Privatheit gestattet aber auch soziale Kontakte fördert.
Der Auslober GWG - Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH
Die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH (GWG)
wurde 1951 als Wohnungsunternehmen der Stadt Reutlingen
gegründet. Zweck der Gesellschaft ist es, im Rahmen ihrer
kommunalen Aufgabenstellung vorrangig eine sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung
sicher zu stellen, die kommunale Siedlungspolitik und Maßnahmen
der Infrastruktur zu unterstützen, städtebauliche Entwicklungs- und
Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Die GWG hat seit ihrer Gründung rund 7.000 Mietwohnungen,
5.600 Eigenheime, 2.200 Eigentumswohnungen, 1.200
Betreuungsbauten, über 100 gewerbliche Einheiten, sowie diverse
Sonderobjekte erstellt. Das Unternehmen verwaltet rund 7.300
eigene Mietwohnungen und gewerbliche Objekte.
Die GWG hat seit ihrer Gründung rund 7.800 Eigenheime und
Eigentumswohnungen veräußert. Die Gesellschaft ist bei rund
3.500 Eigentumswohnungen als Verwalter nach dem
Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) bestellt. Die GWG hat heute
ca. 110 Mitarbeiter.
Im Laufe der Zeit entstanden durch die GWG ganze Stadtteile wie
z.B. die Römerschanze, die Storlachsiedlung, Orschel- Hagen, das
Wohngebiet Schafstall oder die Siedlung Mähder. Die GWG nimmt
auch Aufgaben in der Stadtentwicklung wahr. Der Stadtteil
Orschel-Hagen inklusive Infrastruktur wurde durch die GWG geplant
und realisiert. Derzeit wurde für den südliche Erweiterung
von Orschel-Hagen ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt.
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Planungsgebiet
Das Planungsgebiet liegt im Reutlinger Ortsteil Orschel-Hagen,
nördlich von Reutlingen. Die Gartenstadt Orschel-Hagen wurde
von Prof. Max Guther aus Darmstadt 1958 geplant und zwischen
1960 und 1969 realisiert. Er hat in einem Gutachterverfahren eine
schmetterlings-förmige Gesamtanlage vorgeschlagen, die nach
den Prinzipien der „gegliederten und aufgelockerten Stadt“
organisiert ist. Die 83 ha große Siedlung hat sich bis heute in
ihrer ursprünglichen Form erhalten.
Das Planungsgebiet umfasst das Quartier zwischen Heilbronner
Straße im Westen und dem Giengener Weg im Osten. Südlich ist
es durch den Neubau des Seniorenzentrums Gertrud Luckner
begrenzt, nördlich durch den Sonderschulkindergarten.
Das Quartier weist in Längsrichtung einen Höhenunterschied von
ca. 4 m auf, höchster Punkt im Südwesten, niedrigster Punkt im
Nordosten.
Bebauung
Die im Quartier befindlichen Wohnungen wurden bislang zu
einem großen Teil nicht modernisiert und befinden sich in einem
ihrem Alter entsprechenden Zustand. Es stehen ausschließlich
zwei Wohnungstypen zur Verfügung: 44 1-Zimmer-Wohnungen
mit 27 qm und 37 2-Zimmer-Wohnungen mit 44 qm.
Seitens der Bewohnerschaft gibt es keine Abwanderungstendenzen,
vielmehr gibt es weiterhin Bedarf an preiswerten 1- und 2-
Zimmer-Wohngen in Reutlingen.
Bewohnerschaft
Das Durchschnittsalter liegt bei 73 Jahren, es handelt sich
überwiegend um Menschen mit Migrationshintergrund. Die
meisten Bewohner wohnen schon viele Jahre im Quartier und es
hat sich eine es haben sich gut funktionierende Nachbarschaften
entwickelt und soziale Netzwerke gebildet, in denen die
Bewohner gegenseitige Unterstützung, Halt und Sicherheit
finden, die erhalten werden soll.
Planungsrecht
Die Stadt Reutlingen beabsichtigt den Bebauungsplan im
Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens anzupassen. Im
Vorfeld wurden keine Festlegungen bezügl. der zulässigen
baulichen Dichte getroffen.
4

Planungsziele
Von den teilnehmenden Architekten wird eine Konzeption für die
Nachverdichtung bzw. Neubebauung und für die Freiflächen im
Planungsgebiet erwartet. Dabei sollen die vier 2-geschossigen
Laubenganghäuser (Heilbronner Straße 28, 46, 64, 82) erhalten
bleiben, sie werden von der GWG saniert. (Derzeitiger Bestand:
56 1- und 2-Zimmer-Wohnungen). Diese Sanierung ist nicht Teil
der Aufgabenstellung.
Folgenden Ziele, die in die Beurteilungskriterien einfließen,
werden formuliert:
Städtebauliche und stadtgestalterische Ziele für die Planung in
Bezug auf Städtebau, Straßen und Platzräumen, Grün – und
Freiflächen
• Erhaltung des Gartenstadtcharakters
• Grün- und Freiflächengestaltung, die zur nachbarschaftlichen
Begegnung im öffentlichen Raum anregen
• Grün- und Freiflächengestaltung, die den unterschiedlichen
Bedürfnissen verschiedener Generationen Rechnung tragen
ohne sie voneinander zur isolieren (Ruhebedürfnis älterer
Menschen, Bewegungslust und Schutzbedürfnisse kleiner
Kinder, Risikosuche und –bereitschaft älterer Kinder,
Abgrenzungsbedürfnis von Jugendlichen)
Ziele für die fußläufigen Erschließung des Gebietes unter den
Maßgabe
• Sicherheit im öffentlichen Raum
• Sitzgelegenheiten für ältere Menschen, die längere Wegstrecken
zu Fuß gehen
• barrierereduzierte Zugänge zum Dresdner Platz und Berliner
Ring für Menschen mit eingeschränkter Mobilität und Sturzgefährdung
• bei Neubauten durch flexible Grundrisse, die Reaktionen auf
Veränderungswünschen ermöglichen
Ziele der Erfüllung und Umsetzung des vorgegebenen
Wohnungsschlüssels
• bei Neuschaffung von Wohnungen gleiche Anzahl von 3 bis 4
Zi.Whg. und 1-2 Zi-Whg mit möglichst großer Mischung von
Wohnungstypen in den einzelnen Baukörper.
Ziele zur Wirtschaftlichkeit in Bezug auf: Grundstücksausnutzung,
Marktfähigkeit, Erschließung
• angestrebte Kosten für Neubau von max. 2.000,-€ pro m² incl.
Mehrwertsteuer für die Kostengruppe 200-700 (ohne
Abbruchkosten). Eine Unterschreitung dieser Kosten ist
ausdrücklich erwünscht.
Baustruktur
Ziel ist eine maßvolle, städtebaulich verträgliche Dichte des
Quartiers. Dabei ist das städtebauliche Gesamtbild der Siedlung
Orschel-Hagen zu berücksichtigen. Der Charakter der Gartenstadt
Orschel-Hagen soll erhalten bleiben.
Maß der Nutzung
Angestrebt ist eine maßvoll höhere bauliche Dichte des derzeit
nur wenig intensiv genutzten Geländes. Das Maß der
Nachverdichtung ist konzeptabhängig.
Wohnungsgemenge / Wohnungstypen
Es sollen ausschließlich Wohnungen eingeplant werden.
Insgesamt sollen auf dem Gebiet vier unterschiedliche
Wohnungstypen / -größen untergebracht werden.
Gestalterische und räumliche Ziele der beispielhaften Baukörper
unter dem Gesichtspunkt der
• Anreize für Generationenmischung,
• Anreize zur Mischung unterschiedlicher sozialer
Milieus/Lebenslagen,
• Mischung der Haushaltsformen (1 bis Mehrpersonenhaushalte)
in den einzelnen Baukörpern im Wohngebiet,
• Ermöglichung der lebensphasenspezifischen, flexiblen
Aufteilung des Wohnraums
Für die Neubebauung gelten die Ziele:
50% 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen
(1-Zi max. 35 qm, 2-Zi max. 45 qm)
50% 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen
(3-Zi max. 75 qm, 4-Zi max. 90 qm)
5

Zwei der größeren Wohnungen sollen auf einer barrierefrei
zugänglichen Etage nebeneinander
liegen, so dass sie bei Bedarf zusammengeschlossen
werden und für eine Behinderten – oder Senioren –
Wohngemeinschaft genutzt werden können.
Auf aktuelle, aber auch spätere Nachfrage (Veränderungen) soll
möglichst durch eine flexible Grundrissgestaltung reagiert werden
können.
Alle Wohnungen müssen folgende Kriterien erfüllen:
Barrierefreie Erschließung
Barrierereduzierte Bäder
Freisitz
Waschmaschinenplatz in jeder Wohnung
Kleiner Abstellraum im Keller
Es sollen so viele Wohnungen untergebracht werden, wie
städtebaulich verträglich ist.
mögliche Zusatznutzung
Im Zuge der Bearbeitung soll geprüft werden, ob eine zusätzliche
Nutzung im Planungsgebiet sinnvoll unterzubringen ist: Räume
für eine Tagespflege-Einrichtung in der Größenordnung von ca.
210 qm mit barrierefreier Erschließung
Sozialverträglichkeit / Sozialstruktur
Die zur Disposition stehende Bebauung beherbergt derzeit kleine,
kostengünstige 1- bzw. 2-Zimmer-Wohnungen und wird in der
Mehrzahl von älteren Menschen bewohnt.
Im Quartier wird eine Durchmischung der Generationen und unterschiedlicher
Haushalts-größen angestrebt. Zu den bestehenden
kleinen Wohnungen für alleinstehende Personen aller Altersgruppen
sollen auch Paare und Familien mit unterschiedlichen Einkommen
mit Wohnraum bedient werden.
Die Nachverdichtung soll sowohl bezogen auf das Gebiet als auch
in den Baukörpern Generationenmischungen und eine Mischung
von Menschen mit unterschiedlichen Einkommensverhältnissen
ermöglichen. Eine Sanierung und Neubebauung soll darüber hinaus
in allen Baukörpern Barrieren reduzieren (stufenfreie Zugänge
ins Haus, barrierereduzierte Ausstattung der Sanitärräume).
Preisgünstiger Wohnraum unterhalb der Miethöchstgrenze bei der
Sozialhilfe soll möglichst nicht nur in den bestehenden Wohnungen
angeboten werden. Die Miethöchstgrenze für eine Person im
Sozialhilfebezug liegt derzeit bei 330,- €.
Der Wunsch nach kleinen und bezahlbaren Wohnungen im Quartier
ist bei der Konzeption von Nachverdichtung und Neubebauung
zu berücksichtigen. Bewohner und Anwohner werden über die
aktuellen Verfahren informiert und in den Entwicklungsprozess
einbezogen. Die Realisierung der Gesamtmaßnahme soll in
mehreren Bauabschnitten erfolgen, um den Mietern Umzüge
innerhalb des Quartiers zu ermöglichen.
Außenanlagen
Die Gestaltung der Außenanlagen soll zur Attraktivität des Wohnumfeldes
beitragen. Gemeinschaftsflächen sollen sowohl Spielund
Bewegungsgeräte für Kinder und Jugendliche aufweisen als
auch Bewegungsimpulse für Senioren geben. Qualitätvolle Aufenthaltsmöglichkeiten
für alle Generationen sollen geschaffen
werden. Wege und Zugänge müssen barrierefrei und ausreichend
breit sein. Die Anforderungen älterer Menschen an die
Gestaltung der Außenanlagen und an die Wegeführung sollen
berücksichtigt werden.
Parkierung
Die für den Baubestand baurechtlich nachgewiesenen 11
Stellplätze sind zu erhalten oder an anderer Stelle im Planungsgebiet
nachgewiesen werden.
Die baurechtlich erforderliche Stellplatzanzahl (pro Wohnung im
Neubau 1,25 Stellplätze) ist auf dem Planungsgebiet
nachzuweisen.
Energieversorgung
Die Gartenstadt Orschel-Hagen wird über ein erdverlegtes
Leitungsnetz ausschließlich mit Fernwärme versorgt.
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Ackermann + Raff, Tübingen
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Ackermann + Raff, Tübingen
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Grünenwald + Heyl, Karlsruhe
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Grünenwald + Heyl, Karlsruhe
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Grünenwald + Heyl, Karlsruhe
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