Statistisches Gutachten zur Erstellung des Mietspiegels der Stadt ...

Statistisches Gutachten
zur
Erstellung des Mietspiegels
der Stadt Germering
Stand: 01.03.2008
Helmut Küchenhoff und Andrea Ossig
Statistisches Beratungslabor
des Instituts für Statistik
der
Ludwig-Maximilians-Universität München
Akademiestraße 1
80799 München
Telefon: 089/ 2180-2789
E-Mail: stablab@stat.uni-muenchen.de
http://www.stat.uni-muenchen.de/stablab/

Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung 3
2 Datenaufbereitung 3
2.1 Datenerhebung und Datenprüfungen . . . . . . . . . . . . . . 3
2.2 Definition und Selektion von Merkmalen . . . . . . . . . . . . 5
3 Das Regressionsmodell für den Germeringer Mietspiegel 9
3.1 Modellansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.2 Gewichtung, Influenzanalyse und Spannen . . . . . . . . . . . 10
3.3 Ergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3.4 Abschließende Bemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
4 Anhang 18
4.1 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4.2 Fragebogen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
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1 Einleitung
Der vorliegende Mietspiegel wurde im Wesentlichen analog zu den Mietspiegeln
von 2000, 2002, 2004 und 2006 erstellt (siehe dazu die Statistischen
Gutachten von Küchenhoff, Breitner und Krieger (2000, 2002 und 2004) sowie
von Küchenhoff, Krieger und Kunz (2006)). Der Fragebogen blieb unverändert,
die Datenerhebung und Validierung waren identisch und auch der
Modellansatz, der sich wegen seiner Flexibilität und vergleichsweise einfachen
Handhabung bewährt hat, wurde wieder aufgegriffen. Da die statistische Methodik
schon in den oben erwähnten Gutachten ausführlich vorgestellt wurde,
wird dieser Aspekt hier kürzer diskutiert.
2 Datenaufbereitung
2.1 Datenerhebung und Datenprüfungen
Von den etwa 5000 befragten Mieterhaushalten in Gebäuden mit mindestens
vier oder mehr Wohneinheiten beantworteten 1493 den Fragebogen.
Inspektion der Fragebögen
Vorab wurden 652 der beantworteten Fragebögen durch die Stadt Germering
aussortiert, da diese entweder keine Änderung der Miete in den letzten vier
Jahren aufwiesen, die Wohnungen gewerblich genutzt wurden oder wegen anderer
fehlender bzw. unplausibler Angaben.
Alle verbleibenden Fragebögen wurden auf korrekte Trennung von Bruttound
Nettomiete überprüft. Dabei musste in einigen Fällen, z.B. aufgrund von
Rechenfehlern, die Bruttomiete nachgebessert werden. Bei dieser Überprüfung
fielen auch einzelne Fragebögen mit widersprüchlichen oder fehlenden
Angaben zur Brutto- oder Nettomiete auf. Diese Fragebögen wurden aussortiert.
Zusätzlich mussten Wohnungen wegen fehlender Angaben zur Wohnfläche
aus dem Datensatz aussortiert werden.
Schließlich wurden 786 Fragebögen aussortiert und 707 mietspiegelrelevante
Fragebögen in die Auswertung einbezogen.
Der in Tabelle 1 dargestellte Vergleich zeigt, dass die Antwortbereitschaft im
Vergleich zu den vorangegangenen Mietspiegeln gesunken ist.
3

2002 2004 2006 2008
zurückgeschickte Fragebögen 1664 1783 1551 1493
aussortierte Fragebögen 636 726 838 786
verwendete Fragebögen 1028 1057 713 707
Tabelle 1: Vergleich der Häufigkeiten
Behandlung fehlender Werte
Der verbleibende Datensatz war bezüglich Nettomiete und Wohnfläche vollständig,
allerdings fehlten bei anderen Merkmalen zum Teil die Werte. Bei
einigen der Variablen war es möglich, die Angaben mit Hilfe anderer Merkmale
zu ersetzen. So konnte die fehlende Anzahl der Zimmer durch einen
Abgleich mit der Wohnfläche ergänzt werden. Weitere fehlende Werte, wie
z.B. Angaben zum Baualter, zur Art der Heizung oder zur Lage der Hauptwohnräume
konnten mit Hilfe der Stadt Germering ersetzt werden.
Bei der Frage 6 wurde erhoben, ob eine Mieterhöhung seit dem 1. März 2000
stattgefunden hat. In die Auswertungen gehen nur Fragebögen mit ein, bei
denen eine neu festgelegte Miete in den letzten vier Jahren (seit 1. März
2004) sichergestellt werden konnte.
Angaben zur Wohnfläche
Die minimale Wohnfläche in der Erhebung beträgt 18 qm, die maximale 140
qm. In der statistischen Modellbildung wurden nur Wohnungen mit einer
Fläche zwischen 22 und 117 qm verwendet, da kleinere und größere Wohnungen
sehr selten waren. Da es nur sehr wenige Wohnungen mit einer Wohnfläche
von weniger als 30 qm oder mehr als 110 qm beobachtet wurden und
dies zu sehr unsicheren Ergebnissen in diesen Bereichen führt, wurde der
Anwendungsbereich des Mietspiegels zusätzlich auf Wohnungen zwischen 30
und 110 qm eingeschränkt.
Angaben zum Baualter
Das Baualter der Wohnungen wurde in Kategorien erhoben. Dabei wurden
die gleichen Kategorien wie beim Mietspiegel 2006 verwendet. Bei der Analyse
wurden die Klassenmitten als Werte herangezogen.
4

2.2 Definition und Selektion von Merkmalen
Bei der Auswahl von Variablen für das statistische Modell zeigte sich, dass
es notwendig und sinnvoll ist, Merkmale zusammenzufassen und zu reduzieren.
Im Folgenden wird dargestellt, wie die untersuchten Variablen definiert
wurden. Wir beziehen uns dabei auf den verwendeten Fragebogen (siehe Anhang).
In Anlehnung an die Germeringer Mietspiegel der Jahre 2000, 2002, 2004 und
2006 wurden die Zu- und Abschlagsmerkmale für die Baualterskategorien alt
(1949-1977) und neu (ab 1978) getrennt überprüft.
In Tabelle 2 sind die Häufigkeiten der Wohnwertmerkmale dargestellt.
Lift
Im Bereich Lift wurden die Fragen 3 (Stockwerk der Wohnung) und 4 (Gebäude
mit/ohne Lift) analysiert. Aus diesen beiden Variablen wurde das Merkmal
kein Lift ab dem 3.Stock gebildet.
Wohnlage
Die Wohnlage wurde anhand der beiden Merkmale Belästigung durch Verkehrslärm
und Richtung der Hauptwohnräume (Fragen 7 und 8) bestimmt.
Hierfür wurden folgende drei Stufen definiert:
Einfache Lage:
Starker Verkehrslärm oder Lage der Hauptwohnräume ausschließlich Richtung
Ost oder Nord.
Durchschnittliche Lage:
Wohnungen, die nicht in die beiden anderen Kategorien fallen.
Gute Lage:
Lage der Hauptwohnräume Richtung Süd oder West und gleichzeitig praktisch
keine Belästigung durch Verkehrslärm.
Gehobene Sanitärausstattung
Bei der Frage 9 zum Sanitärbereich wurden die Merkmale zweite Toilette,
separate Bade- und Duschwanne, zweites Waschbecken im Bad, zweites Bad
und Bad und WC getrennt untersucht.
Heizung und Warmwasser
Der Bereich Heizung und Warmwasser wurde in zwei getrennten Fragen erhoben.
So wurde die Frage 10 zur Art der Heizung (Zentralheizung, Einzelofenheizung
oder Etagenheizung) und die Frage 11 zur Warmwasserversorgung
(zentrale Warmwasserversorgung oder Boiler) analysiert.
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Gehobene Ausstattung
In der Frage 12 wurden drei Variablen zur gehobenen Ausstattung der Wohnung
(überwiegend Isolierverglasung, überwiegend Parkettböden und vom Vermieter
vollständig eingerichtete Einbauküche) geprüft.
Balkon/Garten
Hier sollten die Mieter im Fragebogen angeben, ob ihre Wohnung einen Balkon
besitzt und wenn ja, ob dieser bis 8 qm oder mehr als 8 qm Fläche besitzt
(Frage 13). Außerdem wurde die Möglichkeit der Nutzung eines eigenen Gartenanteils
untersucht (Frage 14).
Anzahl der Zimmer
Bei der Frage 22 wurde die Anzahl der Wohnräume ohne Küche und Bad
untersucht. Dabei sollten sogenannte halbe Zimmer als ganze Räume zählen.
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Merkmal
gesamt
Baujahr Baujahr
1949 bis 1977 ab 1978
Gesamthäufigkeit 707 493 214
Kein Lift ab dem 3.Stock 42 33 9
Einfache Lage 92 75 17
Durchschnittliche Lage 304 220 84
Gute Lage 311 198 113
Zweite Toilette 107 59 48
Separate Bade- und Duschwannen 72 18 54
Zweites Waschbecken im Bad 23 13 10
Zweites Bad 7 0 7
Bad und WC getrennt 142 118 24
Zentralheizung 696 482 214
Einzelofenheizung 3 3 0
Etagenheizung 8 8 0
Zentrale Warmwasserversorgung 663 450 213
Boiler 44 43 1
Überwiegend Isolierverglasung 462 317 145
Überwiegend Parkettböden 181 101 80
Vom Vermieter vollständig
eingerichtete Einbauküche
145 65 80
Größter Balkon über 8 qm 123 73 50
Nutzung eines eigenen Gartenanteils
82 33 49
1 bis 3 Zimmer 624 431 193
4 und mehr Zimmer 83 62 21
Tabelle 2: Häufigkeiten der Wohnwertmerkmale
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Mit Hilfe der Schätzung des in Abschnitt 3 beschriebenen Modells
wurden folgende Merkmale in das Modell aufgenommen:
Baualterskategorie alt:
• Separate Bade- und Duschwannen
• Überwiegend Parkettböden
• Vom Vermieter vollständig eingerichtete Einbauküche
• Nutzung eines eigenen Gartenanteils
• Gute Wohnlage
Baualterskategorie neu:
• Zweites Bad
• Balkon größer als 8 qm
• Gute Wohnlage
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3 Das Regressionsmodell für den Germeringer
Mietspiegel
3.1 Modellansatz
Der Ansatz des Hauptmodells entspricht dem der vorangegangenen Mietspiegel.
Wir verwenden dabei folgende Bezeichnungen:
QM : Nettomiete (in EUR) pro Quadratmeter und Monat
Wfl : Wohnfläche in Quadratmeter
B : Baujahr
M 1 , M 2 ,. .. : Indikatorvariablen für weitere mietpreisbildende Faktoren
Lage und Ausstattung der Wohnung
(Zu- und Abschlagsmerkmale)
Der verwendete Ansatz ist ein semiparametrisches, additives Modell mit der
Quadratmetermiete als abhängiger Variable (vergleiche Fahrmeir und Tutz,
2001).
QM = a + f(Wfl) + g(B) + a 1 M 1 + a 2 M 2 . .. + ǫ (1)
Dabei sind a, a 1 , a 2 , ... aus den Daten zu schätzende Parameter und f(Wfl)
sowie g(B) nichtlineare, glatte Funktionen, die ebenfalls aus den Daten geschätzt
werden. Die Funktion f(Wfl) gibt den Effekt der Wohnfläche und
g(B) den Effekt des Baualters auf den Mietpreis an. Dabei wurde beim
Baualter jeweils die Klassenmitte der entsprechenden Kategorie verwendet.
Die Größen M 1 , M 2 , ... sind Indikatorvariablen für weitere mietpreisbildende
Faktoren. Sie beziehen sich auf die Lage und Ausstattung der Wohnung.
Die Häufigkeiten aller untersuchten Merkmale sind in Tabelle 2 zusammengestellt.
Aufgrund unterschiedlicher Einflüsse auf den Mietpreis bei älteren (1949-
1977) und neueren (ab 1978) Wohnungen wurden alle Wohnwertmerkmale
separat für diese beiden Baualterskategorien betrachtet.
Die Schätzung der unbekannten Funktionen sowie Parameter erfolgte mit
dem statistischen Programmpaket R (siehe R Development Core Team, 2005).
9

Bei der Wahl der Glättungsparameter für die Funktionen wurde für die einzelnen
Einflussgrößen ein plausibler Bereich festgelegt. Innerhalb der Bereiche
wurden dann die optimalen Glättungsparameter mit Hilfe des AIC-
Kriteriums (siehe Hastie und Tibshirani, 1990) berechnet.
3.2 Gewichtung, Influenzanalyse und Spannen
Analog zum Vorgehen bei den Mietspiegeln der Jahre 2000, 2002, 2004 und
2006 wurde die Modellannahme der Varianzhomogenität für den Störterm ǫ
überprüft. Es ergab sich dabei eine Abhängigkeit vom Baualter. Daher wurden,
wie schon in den letzten Mietspiegel, die Varianzen für die Baualterskategorien
1949-1977 und ab 1978 geschätzt und eine entsprechend gewichtete
Regression durchgeführt. Ein signifikanter Einfluss der Wohnfläche auf den
Fehlerterm ǫ konnte nicht festgestellt werden.
Mit Hilfe der sogenannten Cooks Distanz wurden extreme Beobachtungen,
die eine verzerrende Wirkung auf die Parameterschätzung haben, identifiziert
und genau geprüft. Dies führte zum Ausschluss einer Wohnung mit nur 18
qm, da diese einen sehr großen Einfluss auf die Parameterschätzer hatte und
ihre Fläche zugleich deutlich außerhalb des Bereichs lag, auf den der Mietspiegel
angewendet werden kann.
Weitere 4 Wohnungen hatten große Cooks Distanz-Werte. Deren Angaben
waren jedoch nicht unplausibel, sondern sie hatten lediglich sehr hohe Nettomieten
und wurden daher im Analysedatensatz belassen.
Nach Baualtersklassen getrennt wurden empirische 2/3-Spannen berechnet,
um die Quadratmetermiete einer beliebigen Wohnung mit einer Wahrscheinlichkeit
von 66,67% zu bestimmen:
[ QM ̂ x − u x ; QM ̂ x + o x ]
Dabei ist ̂ QM x die im Modell (1) ermittelte Quadratmetermiete und die
Größen u x bzw. o x sind die entsprechenden Abweichungen nach oben und
unten. Dabei ist u x der absolute Betrag des 1 6 -Quantils und o x das 1 6 -Quantil
der Residuen der entsprechenden Baualtersklassen. Die Klassen 1984-1988
und 1989-1995 und die Klassen 1996-2002 und ab 2003 wurden dabei zusammengefasst,
da die Fallzahlen in diesen Klassen relativ gering waren.
Im Gegensatz zum Mietspiegel 2006 wurden die Spannen nur nach den Baualtersklassen
getrennt berechnet und nicht auch nach der Zimmerzahl getrennt.
Diese Zusammenfassung wurde gemacht, da es keine relevanten Unterschiede
bei zusätzlicher Aufteilung nach den Zimmern gab und da für eine solche
Aufteilung zum Teil zu wenige Beobachtungen vorlagen.
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3.3 Ergebnisse
In Tabelle 3 sind die Ergebnisse der Analyse des Gesamtmodells dargestellt.
Alle weiteren Wohnwertmerkmale wurden aufgrund des AIC-Kriteriums nicht
mit in das Modell aufgenommen oder führten zu nicht plausiblen Ergebnissen.
Merkmal Koeffizient Standardfehler t-Wert P-Wert
Intercept 5.869571 0.347002 16.915

g(B)
−0.5 0.0 0.5 1.0 1.5
1960 1970 1980 1990 2000
Baujahr
Abbildung 1: Nonparametrisch geschätzte Funktion g(B)
f(Wfl)
−0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0
20 40 60 80 100 120
Wohnfläche
Abbildung 2: Nonparametrisch geschätzte Funktion f(Wfl)
12

Vergleich mit dem Mietspiegel von 2006
Aufgrund von gesetzlichen Regelungen werden nur Wohnungen, bei denen
sich die Miete in den letzten vier Jahren geändert hat oder neu festgelegt
wurde, in die Mietspiegel-Berechnung einbezogen.
Die mittlere Nettomiete pro Quadratmeter ist von 8.34 Euro (2006) auf 8.33
Euro gesunken, der mittlere Mietpreis ist somit nahezu gleichgeblieben.
Wie schon im Mietspiegel 2006 gehen die Variablen Garten, Parkettboden
und Einbauküche bei den Wohnungen der älteren Baualterskategorien und
die Variable großer Balkon bei den neueren Wohnungen ins Modell ein.
Bei den alten und den neuen Wohnungen zeigte sich 2008 ein Einfluss der
guten Wohnlage auf den Nettomietpreis pro qm. 2006 zeigte sich dagegen ein
Einfluss der Wohnlage nur bei den alten Wohnungen. 2008 enthält das Modell
einen Zuschlag für die Wohnungen in guter Wohnlage, während 2006 ein
Abschlag für bei den Wohnungen in schlechter Wohnlage verrechnet wurde.
Bei den alten Wohnungen geht 2008 die Ausstattung mit separater Badeund
Duschwanne ins Modell ein. 2006 ging noch die Variable kein Lift ab
dem 3. Stock ein, die aber 2008 keinen Einfluss auf den Mietpreis hatte.
Für die neuen Wohnungen wurden 2006 Mietpreiszuschläge für die Ausstattung
mit separater Bade- und Duschwanne und eine zweite Toilette berücksichtigt.
2008 finden sich diese Zuschläge im Modell nicht wieder, dafür aber
ein Zuschlag für ein zweites Bad.
Es ergab sich ein nichtlinearer Effekt des Baujahres und ein nichtlinearer Effekt
der Wohnfläche auf die Quadratmetermiete. Eine Interaktion von Baualter
und Wohnfläche konnte nicht festgestellt werden. Mit steigender Wohnfläche
sinkt der Quadratmeterpreis, und je neuer das Gebäude ist, desto
höher ist der Quadratmeterpreis. Diese Zusammenhänge sind dargestellt in
den Abbildungen 1 und 2.
Die nichtlinearen Effekte sind sehr ähnlich wie die im Mietspiegel von 2006.
13

Wohnfläche
Baujahr
in qm 1949-1965 1966-1977 1978-1983 1984-1988 1989-1995 1996-2002 ab 2003
30 8.98 9.29 10.26 10.59 10.85 11.17 11.49
31 8.92 9.24 10.21 10.54 10.79 11.12 11.44
32 8.86 9.18 10.15 10.48 10.74 11.06 11.38
33 8.81 9.12 10.09 10.42 10.68 11.00 11.32
34 8.75 9.07 10.03 10.37 10.62 10.94 11.26
35 8.69 9.01 9.98 10.31 10.56 10.89 11.21
36 8.64 8.95 9.92 10.25 10.51 10.83 11.15
37 8.58 8.90 9.86 10.20 10.45 10.77 11.10
38 8.52 8.84 9.81 10.14 10.40 10.72 11.04
39 8.47 8.79 9.75 10.09 10.34 10.66 10.98
40 8.41 8.73 9.70 10.03 10.29 10.61 10.93
41 8.36 8.68 9.64 9.98 10.23 10.55 10.88
42 8.31 8.62 9.59 9.92 10.18 10.50 10.82
43 8.25 8.57 9.54 9.87 10.13 10.45 10.77
44 8.20 8.52 9.49 9.82 10.07 10.40 10.72
45 8.15 8.47 9.43 9.77 10.02 10.35 10.67
46 8.10 8.42 9.38 9.72 9.97 10.29 10.62
47 8.05 8.37 9.33 9.67 9.92 10.24 10.57
48 8.00 8.32 9.28 9.62 9.87 10.19 10.51
49 7.95 8.26 9.23 9.56 9.82 10.14 10.46
50 7.89 8.21 9.18 9.51 9.77 10.09 10.41
51 7.84 8.16 9.13 9.46 9.71 10.04 10.36
52 7.79 8.11 9.08 9.41 9.66 9.99 10.31
53 7.74 8.06 9.03 9.36 9.61 9.94 10.26
54 7.69 8.01 8.98 9.31 9.57 9.89 10.21
55 7.65 7.96 8.93 9.26 9.52 9.84 10.16
56 7.60 7.92 8.89 9.22 9.47 9.80 10.12
57 7.56 7.87 8.84 9.17 9.43 9.75 10.07
58 7.51 7.83 8.80 9.13 9.38 9.71 10.03
59 7.47 7.79 8.75 9.09 9.34 9.66 9.98
60 7.42 7.74 8.71 9.04 9.30 9.62 9.94
61 7.38 7.69 8.66 8.99 9.25 9.57 9.89
62 7.33 7.65 8.61 8.95 9.20 9.52 9.84
63 7.28 7.60 8.57 8.90 9.15 9.48 9.80
64 7.24 7.56 8.52 8.86 9.11 9.43 9.75
65 7.20 7.51 8.48 8.81 9.07 9.39 9.71
66 7.15 7.47 8.44 8.77 9.03 9.35 9.67
67 7.12 7.43 8.40 8.73 8.99 9.31 9.63
68 7.08 7.40 8.37 8.70 8.95 9.28 9.60
69 7.05 7.37 8.34 8.67 8.92 9.25 9.57
70 7.02 7.34 8.31 8.64 8.89 9.22 9.54
71 6.99 7.31 8.28 8.61 8.86 9.19 9.51
72 6.96 7.28 8.25 8.58 8.84 9.16 9.48
73 6.94 7.26 8.22 8.56 8.81 9.13 9.45
74 6.92 7.23 8.20 8.53 8.79 9.11 9.43
75 6.90 7.21 8.18 8.51 8.77 9.09 9.41
14

Wohnfläche
Baujahr
in qm 1949-1965 1966-1977 1978-1983 1984-1988 1989-1995 1996-2002 ab 2003
76 6.88 7.20 8.16 8.50 8.75 9.07 9.39
77 6.86 7.18 8.15 8.48 8.74 9.06 9.38
78 6.85 7.17 8.13 8.47 8.72 9.04 9.37
79 6.84 7.15 8.12 8.45 8.71 9.03 9.35
80 6.82 7.14 8.11 8.44 8.69 9.02 9.34
81 6.81 7.12 8.09 8.42 8.68 9.00 9.32
82 6.80 7.11 8.08 8.41 8.67 8.99 9.31
83 6.78 7.10 8.07 8.40 8.66 8.98 9.30
84 6.78 7.09 8.06 8.39 8.65 8.97 9.29
85 6.77 7.08 8.05 8.38 8.64 8.96 9.28
86 6.76 7.07 8.04 8.37 8.63 8.95 9.27
87 6.74 7.06 8.03 8.36 8.62 8.94 9.26
88 6.73 7.05 8.02 8.35 8.61 8.93 9.25
89 6.72 7.04 8.01 8.34 8.59 8.92 9.24
90 6.71 7.03 8.00 8.33 8.58 8.91 9.23
91 6.70 7.02 7.99 8.32 8.57 8.90 9.22
92 6.69 7.01 7.98 8.31 8.56 8.89 9.21
93 6.68 7.00 7.97 8.30 8.55 8.88 9.20
94 6.67 6.99 7.96 8.29 8.55 8.87 9.19
95 6.67 6.98 7.95 8.28 8.54 8.86 9.18
96 6.66 6.97 7.94 8.27 8.53 8.85 9.17
97 6.65 6.97 7.93 8.27 8.52 8.85 9.17
98 6.64 6.96 7.93 8.26 8.51 8.84 9.16
99 6.64 6.95 7.92 8.25 8.51 8.83 9.15
100 6.63 6.95 7.91 8.25 8.50 8.82 9.14
101 6.62 6.94 7.91 8.24 8.49 8.82 9.14
102 6.62 6.93 7.90 8.23 8.49 8.81 9.13
103 6.61 6.93 7.89 8.23 8.48 8.80 9.13
104 6.60 6.92 7.89 8.22 8.48 8.80 9.12
105 6.60 6.91 7.88 8.21 8.47 8.79 9.11
106 6.59 6.91 7.88 8.21 8.46 8.79 9.11
107 6.58 6.90 7.87 8.20 8.46 8.78 9.10
108 6.58 6.90 7.86 8.20 8.45 8.77 9.09
109 6.57 6.89 7.86 8.19 8.44 8.77 9.09
110 6.57 6.88 7.85 8.18 8.44 8.76 9.08
Tabelle 4: Zusammenhang zwischen Wohnfläche, Baualter und Basismiete
15

Baujahr u o
1949-1965 0.99 0.93
1966-1977 1.07 0.97
1978-1983 0.73 0.68
1984-1988 0.72 0.94
1989-1995 0.72 0.94
1996-2002 0.80 0.86
ab 2003 0.80 0.86
Erklärungen u: Abweichung nach unten
o: Abweichung nach oben
Tabelle 5: Untere und obere Abweichungen in Euro pro qm und Monat
16

3.4 Abschließende Bemerkungen
Das Modell und die errechneten Werte für Zuschlagsmerkmale wurden einer
Plausibilitätskontrolle unterzogen. Sie spiegeln die tatsächlichen Preise wider.
Dies bedeutet aber nicht, dass die entsprechenden Zuschläge genau durch die
Merkmale kausal erklärt werden können. Das Modell besagt nur, dass die
Wohnungen mit den entsprechenden Merkmalen im Durchschnitt teurer bzw.
billiger sind. Grund dafür könnten andere, nicht erhobene Merkmale sein.
Dass einige Wohnwertmerkmale in dem Modell nicht enthalten sind, könnte
durch hohe Korrelation mit einem anderen Merkmal im Modell begründet
sein.
Die Berechnung der monatlichen Basismiete erfolgt nach dem Modell (1). Sie
kann mit Hilfe der Tabellen 4 und 3 durchgeführt werden. Ein Beispiel für
die konkrete Berechnung befindet sich im Mietspiegel.
17

4 Anhang
4.1 Literaturverzeichnis
Fahrmeir, L., Kneib, T. und Lang, S. (2007). Regression - Modelle, Methoden
und Anwendungen, New York: Springer-Verlag.
Küchenhoff, H., Breitner, S. und Krieger, S. (2000). Statistisches Gutachten
zur Erstellung des Mietspiegels der Stadt Germering, Statistisches
Beratungslabor des Instituts für Statistik, LMU München.
Küchenhoff, H., Breitner, S. und Krieger, S. (2002). Statistisches Gutachten
zur Erstellung des Mietspiegels der Stadt Germering, Statistisches
Beratungslabor des Instituts für Statistik, LMU München.
Küchenhoff, H., Breitner, S. und Krieger, S. (2004). Statistisches Gutachten
zur Erstellung des Mietspiegels der Stadt Germering, Statistisches
Beratungslabor des Instituts für Statistik, LMU München.
Küchenhoff, H., Krieger, S. und Kunz, A. (2006). Statistisches Gutachten
zur Erstellung des Mietspiegels der Stadt Germering, Statistisches Beratungslabor
des Instituts für Statistik, LMU München.
Fahrmeir, L. und Tutz, G. (2001). Multivariate Statistical Modelling Based
on Generalized Linear Models, New York: Springer-Verlag.
Hastie, T. und Tibshirani, R. (1990). Generalized Additive Models, London:
Chapman & Hall.
R Development Core Team (2005). R: A language and environment for
statistical computing, Vienna, R Foundation for Statistical Computing.
URL http://www.R-project.org
18

4.2 Fragebogen
19

Kenn.-Nr.
Fragebogen
zur Feststellung der örtlichen Vergleichsmiete in Germering
Stand 1. März 2008
1. Gebäude:__________________________________________________________
Straße, Hausnummer
2. Wann wurde das Gebäude fertig gestellt?
1949 - 1965 1966 - 1977 1978 - 1983 1984 - 1988
1989 - 1995 1996 - 2002 ab 2003
3. Die Wohnung befindet sich in welchem Geschoss?
Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss
3. Obergeschoss oder höher
4. Hat das Gebäude einen Lift? ja nein
5. Nutzen Sie die Wohnung oder Teile der Wohnung gewerblich? ja nein
6. Wurde die Miete seit 1. März 2004 erhöht? ja nein
7. Verkehrslärm:
praktisch keine Belastung mittlere Belastung starke Belastung
8. Richtung der Hauptwohnräume (Mehrfachnennungen möglich):
Süd West Ost Nord
9. Gehobene Sanitärausstattung (Mehrfachnennungen möglich):
zweite Toilette
separate Bade.- u. Duschwanne
zweites Waschbecken im Bad zweites Bad Bad u. WC getrennt
10. Art der Heizung:
Zentralheizung Einzelofenheizung Etagenheizung
11. Art der Warmwasserversorgung:
zentrale Warmwasserversorgung
Boiler
12. Gehobene Ausstattung (Mehrfachnennungen möglich):
überwiegend Isolierverglasung überwiegend Parkettböden
vom Vermieter vollständig eingerichtete Einbauküche
13. Balkon:
kein Balkon Balkon bis 8 m² Balkon größer als 8 m²
14. Gartenanteil: Können Sie einen eigenen Gartenanteil nutzen ja nein
bitte wenden und umseitige Fragen ebenfalls vollständig beantworten

15. Wann haben Sie die Wohnung bezogen (Monat / Jahr) ________________________
16. Nettomiete (ohne Nebenkosten)
(Stand 1. März 2008) _______________ €
17. Monatliche Vorauszahlung
für Nebenkosten +_______________ €
18. Miete für:
- Garage / Abstellplatz +_______________ €
19. Untermietzuschlag +_______________ €
20. Sonstiges, z.B. Aufschlag für Möblierung,
Gartenbenutzung u.s.w. +_______________ €
ergibt eine monatliche Bruttomiete von _______________ €
21. Gesamte Wohnfläche (lt. Mietvertrag) _______________ m²
22. Anzahl der Wohnräume (ohne Küche
und Bad) sog. halbe Zimmer zählen
hier als ganze Zimmer
_______________ Anzahl
23. Wohnungseigentümer: (Angaben dazu sind nicht zwingend erforderlich)
Name / Firma
Adresse
________________________________________________
________________________________________________
Bitte prüfen Sie, ob Sie alle Fragen beantwortet haben. Unvollständig beantwortete
Fragebögen können nicht in die Auswertung einbezogen werden und gefährden
damit das Zustandekommen des Mietspiegels.
Der Kennnummern-Eindruck war ausschliesslich erforderlich, um die statistische
Auswertung zu erleichtern. Es erfolgt keine Registrierung
Wir bedanken uns für die Mühe, die Sie sich beim Ausfüllen des Fragebogens gemacht
haben. Falls Sie Fragen haben, stehen wir Ihnen unter der Rufnummer 089/89419101
gerne zur Verfügung.
Um Rückgabe des Fragebogens bis spätestens 07. März 2008 wird gebeten.
Danach eingehende Fragebögen können nicht mehr in die Auswertung einbezogen
werden.