Swiss Prime News Nr. 15, September 2006 - Swiss Prime Site

Nr.15 | im Sept. 2006
Inhalt
Swiss Prime Site im 1. Halbjahr 2006 1/2
Interview mit Markus Graf, CEO 3
Prime Tower 4/5
Halbjahresbericht per 30.06.2006 6/7
Sihlcity 8
NAV
CHF 58.57 per 30.06.2006
CHF 56.27 per 31.12.2005
vor latenten Steuern
Valorennummer 803 838
SWX Symbol SPSN
Swiss Prime Site im 1. Halbjahr 2006
Swiss Prime Site in Topform
Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site AG
Im Einklang mit der konjunkturellen Belebung in der
Schweiz hat Swiss Prime Site im 1. Halbjahr 2006 das
EBIT gegenüber der Vorjahresperiode um 31.0% auf CHF
84,1 Mio., die EBIT-Marge von 72.7% auf 78.3% und den
Reingewinn um 54.1% auf CHF 51,3 Mio. gesteigert. Der
Nettomietertrag hat sich um 1.5% auf CHF 94,8 Mio. erhöht.
Der Net Asset Value (NAV nach latenten Steuern)
hat im 1. Halbjahr 2006 um 3.8% auf CHF 55.00 zugenommen.
Mit einem Vermietungsstand von 90% (per August
2006) in Sihlcity, Zürich, zeichnet sich eine weitere erfolgreiche
Investition in ein Neubauprojekt ab. Für das Gesamtjahr
rechnet Swiss Prime Site mit einem zweistelligen
Gewinnplus.
Das Formhoch von Swiss Prime Site im Geschäftsjahr
2005 hat sich in den ersten sechs Monaten 2006 fortgesetzt.
Per 30. Juni 2006 ist der Nettomietertrag gegenüber
dem Vorjahreshalbjahr von CHF 93,4 Mio. auf CHF 94,8
Mio. gestiegen. Die Ertragsausfallquote beträgt 6.5% und
liegt damit wiederum deutlich unter dem schweizerischen
Durchschnitt der Leerstandsquote für Büroflächen
von rund 10%.
Hohe Ertragsdynamik
Die erfreuliche Vermietungssituation und die zügig abgeschlossene
Integration der 2005 übernommenen Maag-
Gruppe in Swiss Prime Site haben sich positiv auf den
Betriebsgewinn (EBIT) ausgewirkt. Nach Neubewertungseffekten
stieg das EBIT um 31.0% auf CHF 84,1 Mio. Ohne
Neubewertungseffekte nahm es um 14.0% auf CHF 76,7
Mio. zu. Daraus ergibt sich eine EBIT-Marge von 78.3%
(72.7%), mit der Swiss Prime Site wiederum zur Spitzengruppe
der schweizerischen Immobiliengesellschaften
zählt. Der Reingewinn kletterte
um 54.1% auf CHF 51,3 Mio. Entsprechend
hat sich der gewichtete Gewinn je Aktie um
23.5% von CHF 1.62 auf CHF 2.00 erhöht.
Die Eigenkapitalquote ist innert Jahresfrist
von 32.9% auf 41.7% geklettert und
liegt damit im Zielkorridor. Die Fremdkapitalquote
hat sich entsprechend von 67.1%
auf 58.3% reduziert.
Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz
aller Finanzverbindlichkeiten beträgt bei
einer mittleren Restlaufzeit von 4.2 (Ende
2005: 4.6) Jahren unverändert 3.0% (Ende
2005: 3.0%).
Anhaltend attraktive Ausschüttungsrendite
Der Kurs der Swiss Prime Site Aktie hat im
ersten Semester 2006 einen Höchststand
von CHF 66.75 erreicht. Der Schlusskurs
per Ende Berichtsperiode betrug CHF
63.00. Auf dieser Basis ergibt sich eine
Gesamtrendite (TR) von 4.1%, was in Anbetracht
des volatilen Börsenumfelds im
1. Halbjahr und des optimalen Rendite-/
Risikoprofils der Immobilienaktie ein gutes
Resultat ist.
Fortsetzung auf Seite 2
Büroflächen
Im Büroflächenmarkt herrscht ein zunehmender
Verdrängungswettbewerb.
Wer gewinnt und wer verliert? CEO
Markus Graf hat die Antworten.
Seite 3
Prime Tower
Als Baugespann ist die Höhe des Projekts
auf dem Maag-Areal bereits sichtbar.
Seite 4
Sihlcity
Mehrere ausländische Einzelhändler
werden mit der Eröffnung im März 2007
ihre Schweizer Premiere feiern.
Seite 8

2 Business News l Nr.15 | im Sept. 2006
Die der Generalversammlung vom 26. April 2006 beantragte
Ausschüttung von CHF 2.80 je Aktie (wiederum
in der für Privatpersonen steuerlich interessanten Form
einer Nennwertreduktion) entspricht gegenüber der Ausschüttung
für das Geschäftsjahr 2004 einer Zunahme
von CHF 0.30 und ergibt auf dem Schlusskurs per 31. Dezember
2005 eine Barrendite von 4.6%. Damit hat Swiss
Prime Site ihren Spitzenplatz unter den attraktivsten
schweizerischen Renditepapieren gehalten.
Ausserordentlich wertstabiles Portfolio
Die Anzahl der Immobilien hat sich im Berichtsjahr um
acht auf 127 verringert. Im Portfolio befinden sich neben
den Renditeliegenschaften das Projekt Sihlcity in Zürich,
drei Objekte auf dem Maag-Areal, Zürich, und drei
Baulandparzellen. Der Marktwert des Immobilienportfolios
ist gemäss Wüest & Partner im 1. Halbjahr auf
CHF 3 319,8 Mio. gestiegen. Die Zunahme von CHF 9,2
Mio. (0.3%) setzte sich zusammen aus Investitionen in
das Projekt Sihlcity und in das Maag-Areal in Zürich
von erstklassigen Unternehmen wie UBS,
Swisscom, Credit Suisse, Coop und ABB
stammen.
Sihlcity ante portas
Der neue Stadtteil Sihlcity, an dem Swiss
Prime Site mit 24.2% beteiligt ist, wird am
22. März 2007 seine Tore öffnen und damit
ein Bauvorhaben abschliessen, dessen Um -
fang und Nutzungsvielfalt für die Schweiz
einmalig sind. Das Prinzip, auf einer Fläche
von rund 100 000m 2 die Dienstleistungen
einer kleineren Stadt anzubieten, wird von
den verschiedenen Anbietern immer stärker
nachgefragt, was sich auch in einem
auf 90% angestiegenen Vermietungsstand
(in % der Mieterträge, per August 2006)
ausdrückt. Mehrere ausländische Detailhandelsunternehmen
werden in Sihlcity
ihre erste Filiale in der Schweiz eröffnen.
Die Dienstleistungen einer kleinen Stadt auf 100 000m 2 Nutzfläche – ab dem 22. März 2007 Realität in Sihlcity.
(+CHF 23,5 Mio.), Wertveränderungen bei den Bestandesliegenschaften
(+CHF 13,8 Mio.) sowie dem Verkauf von
acht Objekten aus dem 2005 übernommenen Maag-Portfolio
(–CHF 28,1 Mio.). Der Gesamterlös aus der Veräusserung
dieser als nicht strategiekonform angesehenen
Immobi lien betrug CHF 30,5 Mio. oder 8.4% mehr als der
per Ende 2005 ausgewiesene Marktwert.
Gegenüber dem 31. Dezember 2005 wurden 71 Bestandesliegenschaften
höher und 47 tiefer bewertet. Die Bewertung
von fünf Objekten blieb gleich. Den Höherbewertungen
liegen vor allem Renovationen, Mieterausbauten,
gesteigerte Mieterträge und Vermietungserfolge zugrunde.
Rund die Hälfte der Mietverhältnisse laufen noch
mindestens drei Jahre. Jeder zwölfte Mietertragsfranken
basiert auf einem 10-Jahres-Mietvertrag. Dass Qualitätsimmobilien
in starkem Ausmass Qualitätsmieter anziehen,
zeigt die Tatsache, dass gut die Hälfte der Mieteinnahmen
Unter diesen Pionieren befinden sich das
deutsche Modehaus Peek & Cloppenburg,
das auf Unterbekleidung spezialisierte
Fashion-Label Palmers aus Österreich
oder die schwedischen Modegeschäfte
The Shirt Factory und Filippa K.
Per 1. August 2006, also nach Abschluss
der Berichtsperiode, hat Swiss Prime Site
den Limmatpark in Spreitenbach erworben.
Hauptmieter der Geschäftsimmobilie
ist das Einrichtungshaus Pfister. Die Liegenschaft
auf einem Grundstück von 10 318 m 2
ist über eine Passerelle mit dem Einkaufszentrum
Tivoli verbunden und bildet zusammen
mit dem ebenfalls verbundenen
Shopping Center Spreitenbach den grössten
Einkaufskomplex der Schweiz.
Optimistische Erwartungen
Aufgrund des breit abgestützten wirtschaftlichen Aufschwungs
in der Schweiz dürften wieder vermehrt
neue Büroarbeitsplätze geschaffen werden. Damit wird
der Flächenbedarf wieder ansteigen und sich sowohl
auf den Vermietungsstand als auch auf die Mieterträge
von Swiss Prime Site positiv auswirken. Das Management
geht für das gesamte Geschäftsjahr 2006 von
einer Ertragsausfallquote von 6bis 7%, einer anhaltend
hohen EBIT-Marge und einer zweistelligen Steigerung
des Reingewinns aus.
Prime Tower – Höhe mit Klasse
Die Projektentwicklung für den Prime Tower, das 126 Meter hohe Geschäftsgebäude
auf dem Maag-Areal in Zürich, verläuft nach Plan und
hat mit der Errichtung eines Baugespanns über die volle Höhe im Juli
2006 einen ersten sichtbaren Höhepunkt erreicht. Die Baubewilligung
wird im Herbst 2006 erwartet.

Nr.15 | im Sept. 2006
l Interview
3
Interview mit Markus Graf, CEO
«Wir werden im Verdrängungswettbewerb
gewinnen»
Die Nachfrage nach Büroflächen in der Schweiz hat sich
im laufenden Jahr belebt. Obwohl Überkapazitäten in
vielen Regionen weiterhin bestehen, wird Swiss Prime
Site dank ihrem Fokus auf Qualitätsimmobilien an erstklassigen
Lagen zu den Gewinnern der Marktentwicklung
gehören, wie CEO Markus Graf im folgenden Interview
darlegt.
Herr Graf, wie schlägt sich der konjunkturelle Aufschwung
in der Schweiz auf den Geschäftsflächenmarkt nieder?
Der Aufschwung ist breit abgestützt und wird mit der üblichen
Verzögerung auch zur Schaffung von neuen Büroarbeitsplätzen
führen und den Flächenbedarf wieder ansteigen
lassen. Der deutliche Beschäftigungsrückgang
der Jahre 2002 bis 2004 in den bürorelevanten Branchen
dürfte Mitte 2007 wettgemacht sein.
Wird bis dann auch der Angebotsüberhang abgebaut sein?
Nein, denn trotz des schwierigen Marktumfelds kamen
seit 2002 neue Büroflächen von rund 2,2 Mio. m 2 auf den
Markt, was einer Angebotsausweitung von nicht weniger
als 4% entspricht. Da die Nachfrage in diesem Zeitraum
schwach war, stiegen die nicht genutzten Büroflächen in
der Schweiz auf über 4,5 Mio. m 2 an. Dies entspricht einem
Büroflächenleerstand von rund 10%.
Zudem werden dieses Jahr sowie 2007 und 2008 nach
Einschätzung von Experten jährlich rund 0,5 Mio. m 2 neu
erstellte Büroflächen auf den Markt kommen. Die Leerstände
werden sich deshalb in den nächsten zwei Jahren
nur geringfügig zurückbilden.
Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site:
«Mit dem konjunkturellen Aufschwung nimmt
die Kluft zwischen Prime Sites und
zweit- oder drittklassigen Objekten noch zu.»
Ist der hohe Leerstand ein Zürcher Problem?
Nicht ausschliesslich, aber es trifft zu, dass der Angebotsüberhang
in der Grossagglomeration Zürich deutlich
über dem schweizerischen Durchschnitt lag und liegt.
Dies ist einerseits darauf zurückzuführen, dass die Beschäftigung
im Finanzsektor und in der Informatikbranche
besonders stark zurückging. Beide Branchen sind in
der Agglomeration Zürich klar überdurchschnittlich vertreten.
Andererseits waren in den letzten Jahren zwischen
40% und 50% der gesamten schweizerischen Neubauinvestitionen
in Bürogebäude in der Region Zürich konzentriert.
Diese beiden Faktoren haben das Problem in der
Region Zürich verschärft.
Welche Region bildet den Gegenpol zu Zürich?
Der «Arc Lémanique», d.h. die Region entlang des Genfersees.
Dort ist die Nachfrage weniger stark zurückgegangen
als in der restlichen Schweiz. Auch wurden nur
wenige neue Bürogebäude erstellt. In den Regionen Genf
und Lausanne besteht heute bereits wieder ein Mangel an
guten Büroflächen.
Büroflächen-Leerstände
nach Städten und Kantonen
Quelle: diverse kantonale statistische Ämter
400 1000 m 2
350
300
250
200
150
100
50
0
1987
1988
1989
Genf
Waadt
Stadt Zürich
Neuchâtel
Basel-Stadt
Stadt Bern
Basel-Landschaft
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Das Swiss Prime Site-Portfolio besteht zu
46% aus Immobilien in der Region Zürich,
wo die Überkapazitäten bei den Büroflächen
am höchsten sind. Haben Sie auf die
falsche Region gesetzt?
Nein, keinesfalls. Die Region Zürich ist
nicht nur das Wirtschaftszentrum der
Schweiz, sondern weist auch eine sehr hohe
Dynamik auf und bietet somit ein überdurchschnittliches
Wachstumspotenzial.
Im Übrigen ist Swiss Prime Site auch in der
Region Genf prominent vertreten. Etwa
9% unseres Portfolios sind dort investiert.
Weshalb werden überhaupt neue Büroflächen
erstellt, wenn bereits Überkapazitäten
bestehen?
Die statistischen Zahlen geben nur die
quantitativen Aspekte des Büroflächenmarkts
wieder. Bürofläche ist aber nicht
gleich Bürofläche. Zwischen Büros in einem
40-jährigen, schlecht unterhaltenen Spekulationsbau
in der Peripherie und Büros in
einem neuen oder zeitgemäss renovierten
Gebäude an erstklassiger City-Lage liegen
Welten. Mit dem konjunkturellen Aufschwung
nimmt diese Kluft noch zu, denn
der Preis – der einzige Vorteil zweit- oder
drittklassiger Objekte – rückt in der Hierarchie
der Entscheidungskriterien nach unten.
Es kommt also zu einem Verdrängungswettbewerb?
Ja, genau. Nicht mehr marktkonforme Büroobjekte
sowie Liegenschaften an peripheren
Lagen werden einen schweren Stand
haben. Längerfristig werden wir auf dem
Schweizer Markt höhere Sockelleerstände
haben und uns diesbezüglich unseren
Nachbarländern annähern. Wer sein Angebot
hingegen auf die bestehenden und
absehbaren Ansprüche der Mieter ausrichtet,
wird im Verdrängungswettbewerb
gewinnen. Die Mieter haben heute genaue
Vorstellungen über ihre Bedürfnisse bezüglich
Raumgrösse, Nutzungsflexibilität,
Technik, Komfort oder Standortqualität.
Diesen Sachverhalt muss der weitsichtige
Investor nutzen.
Hat Swiss Prime Site die Hausaufgaben
gemacht?
Ich denke schon. Wir besitzen erstklassige
kommerzielle Immobilien an überdurchschnittlich
attraktiven Lagen. Fast 60%
der Erträge stammen aus Büromieten,
20% aus Verkaufsflächen. Rund die Hälfte
der Mieteinnahmen stammt von soliden
Unternehmen wie UBS, Credit Suisse,
Swisscom, Coop und ABB. Unser Portfolio
ist in den schweizerischen Wirtschaftsregionen
gut diversifiziert. Mit Sihlcity und
dem Baugesuch für den Prime Tower auf
dem Maag-Areal verstärken wir uns in der
dynamischen Region Zürich.
Was erwarten Sie für das laufende Geschäftsjahr?
Wir erwarten für 2006 eine unterdurchschnittliche
Ertragsausfallquote von 6 bis
7%, eine zweistellige Zunahme des Reingewinns
und eine weiterhin hohe EBIT-
Marge von mindestens 74%. Beim Ausbau
unseres Portfolios von heute CHF 3,3 Mrd.
werden wir wie bisher in erster Linie auf
die Steigerung der Rentabilität achten.

4 Porträt l Nr.15 | im Sept. 2006
Prime
Tower
Geplant und gespannt
Für den Prime Tower auf dem Maag-Areal in Zürich hat
Swiss Prime Site das höchste je in der Schweiz montierte
Baugespann errichten lassen. Den anspruchsvollen Auftrag
haben die Nüssli (Schweiz) AG und die Heli-Linth AG ausgeführt.
Seit dem 4. Juli zeigt der geplante Prime Tower
seine volle Höhe. Wer die genauen Ausmasse erfahren will,
muss sich aber nach wie vor in die Pläne vertiefen.
Am 4. Juli 2006 um 15 Uhr war es so weit: Das Baugespann
ragt 126 Meter über dem Maag-Areal in den Zürcher Himmel
und veranschaulicht die Höhe des Prime Tower. Die
Spitzen der vier Masten, die – wie vom Bundesamt für
Zivilluftfahrt (BAZL) vorgeschrieben – mit einer Hindernisbefeuerung
ausgestattet sind, markieren die neue
Rekordhöhe im schweizerischen Hochhausbau. Den Einwohnern
und Besuchern der Stadt Zürich wird zum ersten
Mal die Dimension des geplanten Prime Tower bewusst.
«Die Aussicht von dort oben muss fantastisch sein!» Solche
und ähnliche Aussprüche sind auch in einiger Distanz
zum Maag-Areal immer wieder zu hören. So positiv die
bewundernden Kommentare in den Ohren der Architekten
und der Bauherrin auch klingen mögen – die Höhe
allein macht die Investorin nicht glücklich. Vor allem
Qualitäten wie die grosszügig, flexibel und für optimale
Tageslichtnutzung konzipierten Grundrisse und die Einmaligkeit
des Standorts sind Stärken des Projekts.
Eine vorsorgliche Massnahme
Bis Mitte Juni war der geplante Prime Tower auf dem Zürcher
Maag-Areal mit Einwilligung der Behörden nur zu einem
Drittel der Gesamthöhe von 126 Metern ausgesteckt.
Nachdem einzelne Anwohner bemängelten, dass sie sich
so kein genaues Bild über das Projekt machen könnten,
entschied sich Swiss Prime Site, ein Gerüst über die volle
Höhe erstellen zu lassen. «Wir wollten damit diesbezügliche
Einsprachen, die nach der Erteilung der Baubewilligung
hätten erhoben werden können, ausschliessen»,
begründet CIO Peter Lehmann den Entscheid.
126 Meter über Maag – ein Fall für Profis
Dass die Errichtung eines 126 Meter hohen Baugespanns
kein Spaziergang werden würde, war den Verantwortlichen
von Swiss Prime Site von Anfang an klar. In Frage kamen
nur Spezialisten, die über das spezifische Know-how
verfügen und ein ausgeprägtes Sicherheitsbewusstsein
haben. Beauftragt wurden schliesslich die Nüssli (Schweiz)
AG in Hüttwilen und die Heli-Linth AG in Mollis.
fühl, auf einem über 100 Meter hohen Gerüst mitten in der
Stadt zu sein, ist unbeschreiblich!»
Bis zu einer Höhe von 86 Metern wurde ein 160-Tonnen-
Pneukran eingesetzt. Darüber begann die Lufthoheit der
Heli-Linth AG. Deren Helikopter, ein Eurocopter AS 350 B3
«Ecureuil» (Eidechse), hievte in mehreren Flügen am Boden
zusammengesetzte Mastabschnitte auf die jeweilige Höhe.
Dort wurde der Helikopter von einem Flughelfer der Heli-
Linth AG und einem Monteur der Nüssli (Schweiz) AG erwartet.
Die Crew hatte die Aufgabe, die 8 Meter langen und
bis zu 850 Kilogramm schweren Stahlträger durch Bolzen
mit dem bestehenden Aufbau zu verbinden. Eine absolute
Millimeterarbeit, denn die Öffnung für den 30 Millimeter
messenden Bolzen beträgt genau 32 Millimeter.
Und was halten denn die Projektleiter vom Prime Tower?
«Hochhäuser mit einer guten Architektur gefallen mir
sehr», antwortet Walter Zeller und ergänzt: «Wenn ein
solches Projekt nicht in Zürich gebaut wird, wo denn
sonst?» Auch Patrick Rüesch ist vom Projekt angetan. «Ich
hoffe nur, dass es genügend Parkplätze gibt», bemerkt
der Glarner und wünscht der Bauherrschaft viel Glück bei
der Realisierung.
Spitzenleistung dank Teamwork
Gefragt nach der grössten Herausforderung, meinten
Walter Zeller und Patrick Rüesch, Projektleiter der Nüssli
(Schweiz) AG bzw. der Heli-Linth AG, spontan: «Die Lage
mitten in der Stadt und die dadurch besonders hohen Sicherheitsvorkehrungen.»
Für Daniel Heugel, Pilot, stellte
das Fehlen jeglicher Referenzpunkte wie Berge oder Hügel
die grösste Schwierigkeit dar. Er musste sich – bei
ausgehängter Tür sich aus der Kabine beugend – auf seine
langjährige Erfahrung und auf die Anweisungen seiner
Kollegen verlassen. Einer dieser Kollegen ist Nüssli-Monteur
Urs Berchtold. Er kommt ins Schwärmen, wenn er
seine Arbeit auf dem Maag-Areal beschreibt: «Das Ge-
Bild oben: Seit Juli steht auf dem Maag-Areal das Profil für
den Prime Tower. Es ist mit 120 Seilen, die insgesamt 12 Kilometer
lang sind, abgespannt.
Bilder rechts: Die Errichtung eines 126 Meter hohen Baugespanns
erfordert perfektes Teamwork, z.B. zwischen den schwindelfreien
Monteuren des Gerüstespezialisten Nüssli (Schweiz) AG
und dem erfahrenen Helikopterpiloten der Heli-Linth AG.

Nr.15 | im Sept. 2006
l Porträt
5
Voraussetzungen für den Baubeginn
An ihrem erfolgreich umgesetzten Prinzip, neue Gebäude nur dann
zu erstellen, wenn ein Grossteil der Flächen vermietet ist, hält Swiss
Prime Site auch beim Prime Tower fest. Eine Baubewilligung bedeutet
deshalb nicht automatisch das grüne Licht zur Realisierung, zumal
auch definitive Entscheidungsfindungen interessierter Ankermieter
Zeit beanspruchen werden.

6 Halbjahresbericht l Nr.15 | im Sept. 2006
Auszug aus dem Halbjahresbericht
Konsolidierte Erfolgsrechnung
in 1 000 CHF 01.01.– 30.06.2006 01.01.– 30.06.2005
Ertrag aus Vermietung von Renditeliegenschaften 94 799 93 350
Verkaufserfolg Liegenschaften, netto 1 052 1 496
Übriger betrieblicher Ertrag 2 153 705
Total betrieblicher Ertrag 98 004 95 551
Direkter betrieblicher Aufwand 13 209 14 197
Neubewertung Renditeliegenschaften (Aufwertung)/Abwertung, netto (7 370) 3 067
Personalaufwand 623 3 367
Sonstiger Betriebsaufwand 7 480 8 484
Wertminderung Goodwill (Impairment) – 2 197
Total Betriebsaufwand 13 942 31 312
Betriebsgewinn (EBIT) 84 062 64 239
Finanzaufwand 28 505 32 271
Finanzertrag 106 228
Gewinn vor Ertragssteuern 55 663 32 196
Laufende Ertragssteuern 13 536
Latente Ertragssteuern 4 366 (1 611)
Gewinn Berichtsperiode 51 284 33 271
Davon Minderheitsanteile – –
Periodengewinn pro Aktie, CHF 2.00 1.62
Verwässerter Periodengewinn pro Aktie, CHF 1.89 1.53
Im Zwischenbericht per 30.06.2005 wurde der verwässerte Gewinn je Aktie, der bei einer vollständigen Ausübung der Wandeloption entstehen
würde, nicht angegeben. Es wurden nur effektiv eingetretene Verwässerungseffekte berücksichtigt.
Konsolidierte Bilanz
in 1 000 CHF 30.06.2006 31.12.2005
Aktiven
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 15 926 5 749
Wertschriften 112 88
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 26 433 26 947
Übrige Forderungen 12 090 13 149
Aktive Rechnungsabgrenzungen 4 736 7 433
Zum Verkauf gehaltene Liegenschaften – 20 504
Zum Verkauf gehaltene Beteiligungen an assoziierten Gesellschaften – 2 269
Total Umlaufvermögen 59 297 76 139
Anlagevermögen
Langfristige Finanzanlagen 1 512 1 515
Renditeliegenschaften inkl. Bauland 3 106 145 3 099 949
Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale 213 660 190 177
Latente Ertragssteuerguthaben 4 550 1 600
Total Anlagevermögen 3 325 867 3 293 241
Total Aktiven 3 385 164 3 369 380
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 809 4 621
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 297 290 255 625
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 4 114 1 495
Anzahlungen 26 074 29 776
Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 1 119 1 634
Passive Rechnungsabgrenzungen 12 437 20 132
Total kurzfristige Verbindlichkeiten 343 843 313 283
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1 538 474 1 615 042
Latente Ertragssteuerverpflichtungen 91 601 84 369
Rückstellungen 770 770
Total langfristige Verbindlichkeiten 1 630 845 1 700 181
Total Fremdkapital 1 974 688 2 013 464
Eigenkapital
Aktienkapital 807 798 806 203
Kapitalreserven 255 813 254 132
Gewinnreserven 346 865 295 581
Eigenkapital vor Minderheiten 1 410 476 1 355 916
Minderheiten – –
Total Eigenkapital 1 410 476 1 355 916
Total Passiven 3 385 164 3 369 380
Konsolidierte Geldflussrechnung
in 1 000 CHF 01.01.– 30.06.2006 01.01.– 30.06.2005
Gewinn Berichtsperiode 51 284 33 271
Nettoertrag aus Verkauf Liegenschaften (1 052) (1 496)
Nettoertrag aus Verkauf Beteiligungen an assoziierten Gesellschaften (1 731) –
Neubewertung Renditeliegenschaften (Aufwertung)/Abwertung, netto (7 370) 3 067
Zunahme latente Ertragssteuerguthaben (2 950) –
Amortisation Kosten Wandelanleihe 432 433
Zu-/Abnahme latente Ertragssteuerverpflichtungen 7 232 (2 310)
Auflösung Rückstellungen – (800)
Wertminderung Goodwill (Impairment) – 2 197
Zinsaufwand 28 490 32 261
Zinsertrag (106) (228)
Laufende Ertragssteuern 13 536
Zu-/Abnahme Wertschriften (24) 5 384
Ab-/Zunahme Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 514 (13 173)
Abnahme übrige Forderungen 1 059 274
Abnahme aktive Rechnungsabgrenzungen 2 697 13 856
Abnahme Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (1 812) (11 954)
Abnahme übrige kurzfristige Verbindlichkeiten und Anzahlungen (1 083) (53 108)
Abnahme laufende Ertragssteuerverpflichtungen (515) –
Abnahme passive Rechnungsabgrenzungen (5 202) (9 397)
Geleistete Zinszahlungen (30 468) (34 775)
Erhaltene Zinszahlungen 106 221
Ertragssteuerzahlungen (528) (53)
Geldzufluss/-abfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit 38 986 (35 794)
Investitionen in Renditeliegenschaften (29 870) (48 288)
Erwerb Maag-Gruppe – (132 432)
Devestitionen von Renditeliegenschaften 29 117 15 341
Devestitionen von langfristigen Finanzanlagen 3 57
Devestitionen von Beteiligungen an assoziierten Gesellschaften 4 000 –
Geldzufluss/-abfluss netto aus Investitionstätigkeit 3 250 (165 322)
Aufnahme Finanzverbindlichkeiten 44 500 558 000
Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten (79 835) (491 535)
Refinanzierungskosten Maag-Gruppe – (41 777)
Aufnahme Wandelanleihe 2% – 170 000
Kosten der Wandelanleihe – (4 323)
Verkauf eigene Aktien, netto 3 276 65
Geldabfluss/-zufluss netto aus Finanzierungstätigkeit (32 059) 190 430
Nettozunahme/-abnahme flüssige Mittel 10 177 (10 686)
Flüssige Mittel Anfang Berichtsperiode 5 749 25 458
Flüssige Mittel Ende Berichtsperiode 15 926 14 772
Portfolio nach Regionen
Basis: Marktwert per 30.06.2006
Südschweiz 0%
Bern 11%
Nordwestschweiz
17%
Genf 9%
Innerschweiz 10%
Wohnen 2%
Lager 6%
Kino/
Restaurant 5%
Verkauf 20%
Übrige 4%
Westschweiz 1%
Ostschweiz 6%
Parking 5%
Zürich 46%
Portfolio nach Nutzungsarten
Basis: Nettomietertrag per 30.06.2006
Büro 58%

Nr.15 | im Sept. 2006
l Halbjahresbericht
7
Marktmatrix: Markteinschätzung
der einzelnen Liegenschaften
per 30.06.2006, Quelle: Wüest & Partner AG
gut
Liegenschaftsqualität
Fragezeichen
III
VI
IX
II
V
VIII
I
IV
VII
Topliegenschaft
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis
in 1 000 CHF Aktien- Kapitalreserven Gewinn- Minderheits- Total
kapital (Agio) reserven anteile Eigenkapital
Bestand am 01.01.2005 683 463 146 318 218 262 153 463 1 201 506
Gewinnausschüttungen – – – – –
Periodengewinn – – 77 319 – 77 319
Erwerb Minderheiten – – – (130 235) (130 235)
Kapitalerhöhung Aktientausch 13 244 9 984 – (23 228) –
Nennwertreduktion vom 18.07.2005 (51 307) – – – (51 307)
Kapitalerhöhung vom 09.11.2005 161 618 107 745 – – 269 363
Kapitalerhöhungskosten – (9 085) – – (9 085)
Verkauf eigene Bezugsrechte – 53 – – 53
Erwerb eigene Aktien, netto (815) (883) – – (1 698)
Bestand am 31.12.2005 806 203 254 132 295 581 – 1 355 916
Gewinnausschüttungen – – – – –
Periodengewinn – – 51 284 – 51 284
Verkauf eigene Aktien, netto 1 595 1 681 – – 3 276
Bestand am 30.06.2006 807 798 255 813 346 865 – 1 410 476
Es existieren keine direkt im Eigenkapital erfassten Gewinne und Verluste.
Anhang des konsolidierten Kurzberichts
schlecht
Problemliegenschaft
schlecht
Standortqualität
Liegenschaften mit Marktwert > CHF 20 Mio.
Liegenschaften mit Marktwert < CHF 20 Mio.
Liegenschaft
mit Handicaps
gut
Gewinn pro Aktie
Der Gewinn, der bei der Ermittlung des Gewinns pro Aktie bzw. des verwässerten Gewinns pro Aktie zur Anwendung kommt, ist der von der Swiss
Prime Site Gruppe ausgewiesene Periodengewinn. Die durchschnittliche Anzahl Aktien beträgt:
01.01.–30.06.2006 01.01.–30.06.2005
Ausgegebene Aktien 01.01.–30.06. (180 Tage) 25 653 598 –
Ausgegebene Aktien 01.01.–27.04. (117 Tage) – 20 133 335
Ausgegebene Aktien 28.04.–30.06. (63 Tage) – 20 522 878
Durchschnittlicher Bestand der eigenen Aktien (180 Tage) 31 680 20 724
Durchschnittliche gewichtete Anzahl Aktien 01.01.–30.06. (180 Tage) 25 621 918 20 502 154
Vertragsende über Anzahl Jahre
Topmieter
Per Stichtag 30.06.2006 erbrachten die fünf grössten Mietergruppen
47.0% (49.4%) des künftigen Mietertrags. Die einzelnen Mieter verfügen
über eine gute Bonität. Namentlich handelte es sich um folgende Konzerne:
30.06.2006
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2.3%
Anteil in %
UBS AG 16.3
Credit Suisse Group 12.0
Swisscom 10.1
Coop 6.3
ABB 2.3
Portfolio nach Fälligkeit
der Mietverhältnisse
Basis: Nettomietertrag per 30.06.2006
2.7%
3.3%
8.5%
0% 3% 6% 9% 12% 15%
in % des Nettomietertrags
10.4%
10.1%
10.7%
13.2%
12.8%
12.4%
13.6%
Der durchschnittliche gewichtete Gewinn pro Aktie beträgt in CHF
Periodengewinn je Aktie 2.00 1.62
Verwässerter Periodengewinn pro Aktie 1.89 1.53
Bei der Berechnung der Verwässerung des Gewinns pro Aktie wurde der Reingewinn von CHF 51,284 Mio. [CHF 33,271 Mio.] um folgende Effekte
aus der Wandelanleihe korrigiert: Zinsen, anteilige Kosten der Ausgabe und Steuereffekt. Daraus resultierte ein verwässerter Gewinn von
CHF 53,416 Mio. [CHF 35,101 Mio.]. Die gewichtete Anzahl Aktien von 25 621 918 [20 502 154] erhöhte sich um die gewichtete Anzahl der höchstmöglich
bei einer Wandlung auszugebenden Aktien von 2 672 956 [2 390 171] auf 28 294 874 [22 892 325].
Beim Wandelpreis per 30.06.2006 von CHF 63.60 [CHF 65.00] pro Aktie würden bei einer 100% Ausübung 2 672 956 [2 615 385] neue Aktien entstehen.
Eigenkapital
Die Generalversammlung vom 26.04.2006 hat eine Nennwertrückzahlung im Umfang von CHF 71,830 Mio. auf neu CHF 736,258 Mio. (CHF 2.80 pro
Aktie zu CHF 31.50 nominal) beschlossen. Die Auszahlung erfolgte am 17.07.2006. Der Nennwert je Aktie beträgt nach der Rückzahlung CHF 28.70.
Ausgewählte Unternehmenszahlen
Veränderung
Angaben in 30.06.2006 30.06.2005 in %
Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen
und Amortisationen (EBITDA) Mio. CHF 84,1 66,4 26.7
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) Mio. CHF 84,1 64,2 31.0
Periodengewinn Mio. CHF 51,3 33,3 54.1
Eigenkapital vor Minderheiten Mio. CHF 1 410,5 1 104,6 27.7
Eigenkapitalquote % 41.7 32.9 26.7
Fremdkapital Mio. CHF 1 974,7 2 252,0 (12.3)
Fremdkapitalquote % 58.3 67.1 (13.1)
ROE (gewichtet) % 7.4 6.2 19.4
ROIC (gewichtet) % 4.7 3.9 20.5
Angaben ohne Neubewertungseffekte*
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) Mio. CHF 76,7 67,3 14.0
EBIT-Marge % 78.3 72.7 7.7
Periodengewinn Mio. CHF 48,3 34,7 39.2
Periodengewinn pro Aktie (gewichtet) CHF 1.88 1.69 11.2
ROE (gewichtet) % 7.3 6.8 7.4
* Neubewertungen (IAS 40) und latente Steuern
Angaben zum Immobilienportfolio
Marktwerte in Mio. CHF Mietertrag in Mio. CHF Nettorendite in % Ertragsausfallquote in %
30.06.2006 30.06.2005 30.06.2006 30.06.2005 30.06.2006 30.06.2005 30.06.2006 30.06.2005
Zürich 1 311,4 1 339,3 38,6 38,9 5.4 5.4 5.6 5.9
Innerschweiz 323,4 219,8 9,8 6,8 5.5 5.5 4.7 7.2
Ostschweiz 193,5 201,4 6,8 6,5 6.0 5.6 2.7 3.2
Nordwestschweiz 563,5 545,8 15,8 15,2 5.0 5.4 10.6 11.3
Bern 364,2 369,4 11,4 11,5 5.3 5.4 7.1 7.0
Genf 299,8 297,2 8,7 8,8 5.0 5.2 5.3 3.6
Westschweiz 41,0 54,1 1,3 1,8 4.2 5.1 23.7 17.4
Südschweiz 9,3 18,4 0,4 0,7 6.2 6.2 4.0 3.7
Zwischentotal 3 106,1 3 045,3 92,8 90,2 5.3 5.4 6.7 6.9
Liegenschaften im Bau/
Entwicklungsareale 213,7 258,6 2,0 3,2 n/a n/a – –
Total 3 319,8 3 303,9 94,8 93,4 n/a n/a 6.5 6.7

8 Update l Nr.15 | im Sept. 2006
Sihlcity
Die perfekte Mischung
Verkaufsflächen spielen in der Portfoliostrategie von
Swiss Prime Site schon seit langem eine wichtige Rolle.
Objekte wie das Volkiland, das Pizol-Center in Mels und
diverse City-Liegenschaften tragen rund 20% zum Nettomietertrag
bei. Schon in wenigen Monaten wird dieser
Anteil deutlich ansteigen, denn am 22. März 2007 eröffnet
im Süden Zürichs Sihlcity.
Die auf dem ehemaligen Areal der Papierfabrik an der Sihl
gelegene Sihlcity in Zürich Wiedikon wird bei Vollvermietung
jährliche Mieteinnahmen von rund CHF 40,5 Mio.
generieren. Davon werden entsprechend dem Miteigentumsanteil
von 24.2% CHF 9,8 Mio. auf Swiss Prime Site
entfallen. Allerdings darf dieser Ertrag nur teilweise den
Verkaufsflächen zugeteilt werden, denn Sihlcity versteht
sich nicht als Einkaufszentrum, sondern als Stadtteil mit
einem ausserordentlich breit gefächerten Einkaufs-, Freizeit-
und Dienstleistungsangebot. «Das ambitiöse Ziel,
auf einem Grundstück von 42000m 2 eine städtische Vielfalt
zu erreichen, wird von den Mietern und Mietinteressenten
je länger je mehr geschätzt», merkt Projektleiter
Conradin Stiffler an und freut sich über den deutlich ansteigenden
Vermietungsstand. 90% der Mieterträge sind
bereits gesichert (Stand August 2006).
sind im neuen Stadtteil prominent vertreten. Unübersehbar
wird etwa der Arena-Filmpalast sein.
Er besteht aus neun unterschiedlich grossen
Sälen, die auch für Tagungen und Konferenzen
genutzt werden können, und einer
Lounge im Foyer. Im Untergeschoss
der Kinos wird eine grossräumige Diskothek
mit verschiedenen Tanzflächen, Bars
und Ruhezonen realisiert.
Im 3. Obergeschoss entsteht auf 2300m 2
eine Fitness- und Wellnesswelt im asiatischen
Stil. Sie umfasst einen Day Spa,
Massagen, Kosmetik, Saunen und Dampfbäder
sowie einen Trainingsbereich. Die
gastronomische Palette in Sihlcity reicht
von Fastfood (u.a. Burger King) über gehobene
Restaurants und international geprägte
Betriebe bis zur Espressobar.
Schliesslich kann man in Sihlcity wie in
jeder Stadt auch wohnen, entweder in
einem der 132 Zimmer des Hotels Four
Points by ArabellaSheraton oder in einer
der 16 Wohnungen, von denen allerdings
11 bereits vergeben sind.
Mehrfache Schweizer Premiere im Detailhandel
Die mittlerweile auf 65 angestiegene Zahl der eingemieteten
Detailhändler gibt dem Projektleiter Recht. Unter den
Mietern finden sich neben den schweizerischen Big Shots
des Einzelhandels wie Coop, C&A oder Media Markt auch
Namen, die dem hiesigen Publikum noch fremd sind: Das
deutsche Modehaus Peek & Cloppenburg, das im gehobenen
Modesegment tätig ist, das auf Unterbekleidung
spezialisierte Fashion-Label Palmers aus Österreich, die
schwedischen Modegeschäfte The Shirt Factory und
Filippa K sowie der Spezialist für Wohntextilien und -accessoires
Möve –sie alle haben Sihlcity als Austragungsort
ihrer Schweizer Premiere gewählt.
Filme, Fitness, Fastfood, Four Points
Auch die Bereiche Freizeit, Wellness und Gastronomie
Angaben zur Aktie
Aktienkurs
(01.01.–30.06.2006)
per 30.06.2006 CHF 63.00
Höchst CHF 66.75
Tiefst CHF 60.50
Börsenkapitalisierung
per 30.06.2006
CHF 1 616,2 Mio.
NAV (vor latenten Steuern)
per 30.06.2006 CHF 58.57
per 31.12.2005 CHF 56.27
Veränderung 4.1%
NAV (nach latenten Steuern)
per 30.06.2006 CHF 55.00
per 31.12.2005 CHF 52.98
Veränderung 3.8%
Gewinn pro Aktie (gewichtet)
per 30.06.2006 CHF 2.00
per 30.06.2005 CHF 1.62
Veränderung 23.5%
Aktienstatistik
Total Namenaktien 25 653 598
Valorennummer 803 838
ISIN-Nr. CH 000 803 838 9
SWX-Symbol
SPSN
Erster Handelstag 5. April 2000
Kontakte
Gesellschaft
Swiss Prime Site AG
Froburgstrasse 15, CH-4601 Olten
Tel. +41 (0)62 213 06 06
Fax +41 (0)62 213 06 09
www.swiss-prime-site.ch
Präsident des Verwaltungsrats
Hans Peter Wehrli
hans.peter.wehrli@swiss-prime-site.ch
CEO
Markus Graf
markus.graf@swiss-prime-site.ch
CFO
Peter Wullschleger
peter.wullschleger@swiss-prime-site.ch
Agenda
22. März 2007
Jahresbericht per 31.12.2006
mit Bilanzmedienkonferenz
18. April 2007
Generalversammlung Geschäftsjahr 2006
der Swiss Prime Site AG
Entwicklung Swiss Prime Site-Aktie
(reinvestiert) 01.01.–30.06.2006
114
112
110
108
106
104
102
100
98
96
01.01.2006
14.01.2006
29.01.2006
13.02.2006
28.02.2006
15.03.2006
Aktienkurs 01.01.–30.06.2006
per 30.06.2006 CHF 63.00
Höchst CHF 66.75
Tiefst CHF 60.50
SPS TR
SPI TR
SWX IG Real Estate TR
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30.03.2006
14.04.2006
29.04.2006
14.05.2006
29.05.2006
13.06.2006
30.06.2006