liegen die Zahlen auf dem Tisch - GWG Wuppertal

zahlen
+ FAKTEN/04
Konzerngeschäftsbericht der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal

V.I.S.D.P. Gerhild Gössing, GWG
AGENTUR heringson.Wuppertal
PHOTO Nils Hendrik Müller
LITHO Thiele + Keller.Wuppertal
DRUCK Ley + Wiegandt.Wuppertal
04 LAGE- UND KONZERNLAGEBERICHT (Auszug)
12 ANHANG UND KONZERNANHANG (Auszug)
19 GESCHÄFTSFÜHRUNG UND AUFSICHTSRAT
22 WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS
24 KONZERNBILANZ
28 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
30 BERICHT DES AUFSICHTSRATES

hier liegen die Zahlen auf dem Tisch
Vor Ihnen liegen die Zahlen und Fakten der GWG für das Geschäftsjahr 2004. Ein Jahr, das vor allem durch
das konsequente Abarbeiten laufender Modernisierungsmaßnahmen geprägt war – wie beispielsweise in den
Wohngebieten Sedansberg in Wuppertal-Barmen oder Tesche in Wuppertal-Vohwinkel. Diese Maßnahmen
haben auch in 2004 wieder zu einer großen Aufwertung der Bestände der GWG geführt.
Um notwendige Modernisierungsmaßnahmen noch schneller vorantreiben zu können und somit die
Portfoliostrategie früher als erwartet umsetzen zu können, hat die GWG im Jahr 2004 die Vorbereitung für ein
Sale-and-Lease-back Geschäft getroffen, das 2005 umgesetzt wurde. Mit Wirkung zum 31. März 2005 wurden
1.289 Wohnungen an eine Mietgesellschaft verkauft und zurückgepachtet. Auf diesem Weg wurde Liquidität
für Investitionen in den Bestand generiert.
Ebenfalls vorbereitet wurde 2005 der Ankauf der Gesellschafteranteile der Arbeitgeberverbände Wuppertal.
Die GWG erwarb in 2005 eigene Anteile in Höhe von 21 Prozent, die verbleibenden 4 Prozent kaufte die
Stadtsparkasse Wuppertal.
UND SONST? WIE WAR DIE LAGE SONST 2004?

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LAGE- UND KONZERNLAGEBERICHT (AUSZUG)
für das Geschäftsjahr 2004
der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal (GWG)
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG Dem Gesellschaftszweck der Konzerngesellschaften Gemeinnützige
Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal (GWG) und GWG Stadt- und Projektentwicklungsgesellschaft mbH
Wuppertal (GWG-SPE) entsprechend wurden die Bestandsbewirtschaftung und -verwaltung in 2004
fortgeführt. Zum Jahresende befanden sich 7.323 Wohnungen in Wuppertal im Besitz des Konzerns GWG.
Die hohen Erlösschmälerungen haben das Unternehmen 2004 belastet. Insgesamt aber ist gerade im
abgelaufenen Geschäftsjahr zu erkennen, dass der in den Vorjahren eingeschlagene Weg der richtige war.
Betrug der Gesamtleerstand im Mai 2004 noch 12,2 Prozent, so konnte er bis zum Jahresende auf 9,9 Prozent
reduziert werden. Am Jahresende betrug hierbei der marktbedingte 3,9 Prozent, der modernisierungsbedingte
3,9 Prozent und der verkaufsbedingte Leerstand 2,1 Prozent.
Bei der Vermietung des Bestandes ging die GWG 2004 neue Wege und eröffnete als erste Wohnungsbaugesellschaft
in Wuppertal einen Vermietungsshop mit dem Namen „Wohnraum“, in dem vier Mitarbeiter
zu kundenfreundlichen Öffnungszeiten bis 18 Uhr und auch an Samstagen ausschließlich mit der
Neuvermietung von Wohnungen beschäftigt sind.
Das erfolgreiche neue Konzept des Vermietungsshops „Wohnraum“ – als Teil einer umfangreichen Marketingstrategie
– soll weiter ausgebaut und durch einen weiteren Laden in Citylage von Wuppertal-Barmen,
eventuell auch in Innenstadtlage von Wuppertal-Elberfeld, ergänzt werden.
Wie in den vergangenen Jahren waren auch in 2004 überdurchschnittlich starke Vertriebsaktivitäten zur
Vermarktung der beiden Senioren-Service-Wohnanlagen in Elberfeld und Barmen notwendig. Trotz dieser
Anstrengungen konnten die Vermietungszahlen nur in der Seniorenanlage „An der Hardt“ gehalten werden.

Hier lag die Vermietungsquote unverändert bei 78 Prozent. In der Seniorenanlage „Am Springer Bach“
verringerte sich diese von 91 Prozent auf 84 Prozent. Gründe hierfür sind in der hohen Fluktuation – begründet
in der hohen Sterberate bzw. der gesundheitlichen Entwicklung der Mieter, die einen Wechsel in eine stationäre
Pflegeeinrichtung nötig machte – zu sehen. Dieser Entwicklung wird die GWG mit der Umsetzung eines
vorliegenden neuen Konzeptes Rechnung tragen.
INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG Der anhaltende Rückgang der Einwohnerzahl in Wuppertal wird zu
einer weiteren Entspannung auf dem regionalen Wohnungsmarkt führen. Es ist zu befürchten, dass die Zahl
der in Wuppertal leer stehenden und unvermietbaren Wohnungen weiter steigen wird. Auch bei der GWG
belasten die Wohnungsleerstände und Erlösschmälerungen die Ertragslage der Gesellschaften nachhaltig.
Um sich am Markt behaupten und eine nachhaltige Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes gewährleisten zu
können, ist wie in den Vorjahren auch 2004 umfangreich in Instandhaltung und Modernisierung investiert worden.
Die Aufwendungen für die Instandhaltung beliefen sich auf 3,1 Mio. EUR. Im Bereich der Bestandsmodernisierung
investierte das Unternehmen 18,5 Mio. EUR. Modernisierte Wohnungen sind oft noch vor, spätestens aber mit
Fertigstellung zu einem höheren Mietpreis vermietet. Finanziert hat der Konzern die Maßnahmen mit
Liquiditätszuflüssen aus Bestandsverkäufen, mit öffentlichen Mitteln, mit Modernisierungsmitteln der KfW-
Bank sowie – bei entsprechender Objektwirtschaftlichkeit – auch mit Kapitalmarktmitteln.

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PORTFOLIOMANAGEMENT Seit 1999 stützt sich die Geschäftspolitik auf eine den gesamten Bestand
umfassende Portfolioanalyse, die zu einer vom Aufsichtsrat genehmigten Portfoliostrategie führte.
Diese Strategie wird regelmäßig – auch unter Risikoaspekten – den geänderten Rahmenbedingungen
angepasst. Sie ist weiterhin Voraussetzung für eine differenzierte Bestandspolitik.
In der genannten Portfoliostrategie wurde deutlich gemacht, dass zur Konsolidierung der Ertrags- und
Finanzlage ein Teilverkauf des Wohnungsbestandes notwendig sein wird. Dieser Strategie folgend wurde auch
im abgelaufenen Geschäftsjahr 2004 ein Teilbestand von 564 WE (565 WE Konzern) an Einzelerwerber und
Investoren veräußert. Der Bereich Bestandsverkauf ist durch die konsequente Umsetzung der Portfoliostrategie
zu einem normalen Geschäftsbereich geworden.
Verkäufe – in geringerem Umfang – werden auch für die Folgejahre notwendig und sinnvoll sein, um weitere
Liquidität zur Modernisierung des Wohnungsbestandes zu generieren. In der skizzierten Portfoliostrategie ist
hierzu abzüglich der bereits getätigten Verkäufe noch ein Bestand von rd. 500 Wohneinheiten definiert, der
aufgrund seiner Lage, Ausstattung und Marktfähigkeit seines Zustandes langfristig nicht im Bestandsportfolio
der Gesellschaften verbleiben sollte.
BAUTRÄGERMASSNAHMEN Weiterhin baut die GWG preiswerte familienfreundliche Einfamilienhäuser,
die von eigenen Mitarbeitern geplant und vermarktet werden. Der Vertrieb von Einfamilienhäusern ist auch in
Wuppertal schwieriger geworden. Hier wird ständig mit konsequenter Produktentwicklung, Projektsteuerung
und Marktbeobachtung auf veränderte Nachfragesituationen reagiert.
Im Geschäftsjahr 2004 konnten die letzten 3 Häuser der Baumaßnahme Buschland/Oberbergische Straße
(26 EFH) verkauft werden. Fertig gestellt und an die Erwerber übergeben wurden in 2004 fünf Häuser.
Das letzte Haus wurde Anfang 2005 nach erfolgter Fertigstellung vom Käufer übernommen. Weiterhin
befinden sich die Verkaufsmaßnahmen Arnsbergstraße (38 EFH/GWG-SPE) und Am Kalkofen (33 EFH/GWG)
in der Vorbereitung. Baubeginn ist in beiden Fällen für Mitte 2005 geplant. (…)
2. ERTRAGSLAGE I 2.1 ERTRAGSLAGE KONZERN Die Ertragslage des Konzerns 2004 zeigt im Betriebsergebnis
eine Unterdeckung von TEUR -150 (i. Vj. positives Ergebnis von TEUR 686). Unter Berücksichtigung des positiven
Ergebnisses der außerordentlichen Rechnung von TEUR 1.933 (i. Vj. TEUR 967) ergibt sich ein positives
Jahresergebnis vor Steuern von TEUR 1.168 (i. Vj. TEUR 1.144) sowie nach Abzug von Steuern von TEUR 79
(i. Vj. TEUR 319) ein Jahresüberschuss von TEUR 1.089 (i. Vj. TEUR 825):

Deckungsbeiträge aus den Bereichen :
2004 2003 Veränderung
TEUR TEUR TEUR
Hausbewirtschaftung - 82 360 - 442
Bautätigkeit Anlagevermögen 1.681 1.351 330
Bautätigkeit Umlaufvermögen einschl.
Verkaufstätigkeit 3.809 4.327 - 518
Betreuungsleistungen 64 238 - 174
Verkauf Bestandsgrundstücke Anlagevermögen 506 746 - 240
Summe Deckungsbeiträge 5.978 7.022 - 1.044
Andere ordentliche Erträge 854 678 176
Verwaltungsaufwand - 6.982 - 7.014 32
Konzernbetriebsergebnis - 150 686 - 836
Finanzergebnis - 615 - 509 - 106
Neutrales/außerordentliches Ergebnis 1.933 967 966
Ergebnis vor Steuern 1.168 1.144 24
Sonstige Steuern - 48 - 55 7
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag - 31 - 264 - 233
Konzernjahresüberschuss 1.089 825 264
(…) 5. NACHTRAGSBERICHT I SALE-AND-LEASE-BACK-TRANSAKTION Die GWG hat im Wege des sale-and-lease
back-Verfahrens mit Wirkung zum 31. März 2005 1.289 Wohnungen mit 80.282 qm Wohnfläche an die
Mietgesellschaft der GWG Wuppertal GmbH & Co. KG, Grünwald, (nachfolgend Mietgesellschaft) verkauft.
Hierzu wurde am 8. März 2005 ein notariell beurkundetes Vertragswerk vereinbart, dessen Gegenstand
I der Ankauf einer Kommanditbeteiligung an der Mietgesellschaft durch die GWG Wuppertal,
I der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit An- und Vorkaufsrechtsvertrag zwischen der
GWG Wuppertal und der Mietgesellschaft,
I der Abschluss eines Pachtvertrages zwischen der Mietgesellschaft und der GWG Stadt- und
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Wuppertal, und
I eine Darlehensvereinbarung zwischen GWG-SPE und der Mietgesellschaft sind.
Die an die Mietgesellschaft verkauften Wohnungen werden durch die GWG-SPE zurückgepachtet und durch
diese verwaltet. Der Pachtvertrag hat eine Laufzeit über 30 Jahre, hierbei ist für die GWG Wuppertal nach
Ablauf von 20 Jahren ein Ankaufsrecht für den Wohnungsbestand der Mietgesellschaft vereinbart.
Bei Nichtausübung des Ankaufsrechtes besteht seitens der Mietgesellschaft nach Ablauf des Pachtzeitraums
von 30 Jahren ein Andienungsrecht, mit dem der Wohnungsbestand auf die GWG Wuppertal übertragen
werden kann.

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Die Mietgesellschaft finanziert den Ankauf der Wohnungsbestände über langfristige Darlehensverbindlichkeiten
gegenüber der Bayerischen Landesbank (Bayern LB), die in Höhe von 80 Prozent durch die Stadt
Wuppertal kommunalverbürgt sind.
Die GWG hat eine Patronatserklärung gegenüber der Mietgesellschaft und der Bayern LB abgegeben,
nach der sie sich verpflichtet, über die Dauer des Pachtverhältnisses die 100 Prozentige Beteiligung an der
GWG-SPE nicht aufzugeben und dafür Sorge zu tragen, dass die GWG-SPE sämtliche Verpflichtungen
aus dem Pachtverhältnis fristgerecht erfüllen kann.
Ziel der vorstehend dargestellten Transaktionsstruktur ist die Realisierung der im verkauften
Wohnungsbestand gebundenen stillen Reserven bei der GWG Wuppertal und die Nutzung der hierdurch
generierten Liquidität zur Durchführung umfangreicher Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
im Bestand der Konzernunternehmen.
Aus dem Grundstücksverkauf resultiert ein Ertrag in Höhe von rd. TEUR 15.400.
ANKAUF EIGENER ANTEILE Die GWG hat mit Wirkung zum 1. Januar 2005 nominal TEUR 2.147, das sind
21 Prozent des Stammkapitals der Gesellschaft von insgesamt nominal TEUR 10.226, von den
Arbeitgeberverbänden Wuppertal e.V. als eigene Anteile erworben. In Höhe der Anschaffungskosten von TEUR
6.594 werden die eigenen Anteile zukünftig im Umlaufvermögen ausgewiesen. In gleicher Höhe wird im
Eigenkapital durch Umgliederung aus den Gewinnrücklagen eine Rücklage für eigene Anteile gebildet werden.
6. RISIKOBERICHT Besondere Finanzierungsinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu
verzeichnen. Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich
überwiegend um Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Auf Grund steigender Tilgungsanteile
halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres
Risikomanagements beobachtet. Gegebenenfalls wurden und werden zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen
Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward Darlehen), die zu geringeren Zinsaufwendungen
in der Anschlussfinanzierung geführt haben bzw. führen werden.
Risiken aus einer vertraglich grundsätzlich möglichen Umstellung der öffentlichen Baudarlehen von
Verwaltungskostenbeitrag auf Verzinslichkeit sind nicht erkennbar, da diese Anpassungsklausel in den
Förderbedingungen zurzeit außer Kraft gesetzt ist. Für das beabsichtigte umfangreiche Modernisierungsprogramm
2005 bis 2007 werden vorzugsweise zinsgünstige öffentliche Baudarlehen beantragt.
Wesentliche Risiken bestehen in der Belastung der wirtschaftlichen Lage der GWG und des Konzerns durch
hohe Leerstände und Kapitalkosten, durch die operativen Unterdeckungen der bei der GWG-SPE geführten

Seniorenwohnanlagen, durch eine ohne Bestandsverkäufe zu geringe Innenfinanzierungskraft und durch die
knappe Eigenkapitalausstattung.
Die Erlösausfälle der GWG belaufen sich auf 11,1 Prozent (Vorjahr: 10,9 Prozent) der Sollmieten.
In der GWG-SPE betragen die Erlösschmälerungen rund 20,7 Prozent der Sollmieten (davon entfallen rund 16,1
Prozent auf die Seniorenwohnanlagen). Der Konzern ist damit insgesamt mit einem Anteil von 12,1 Prozent
(Vorjahr: 11,7 Prozent) der Erlösschmälerungen an den Sollmieten belastet.
Infolge der hohen Fremdkapitalbelastung ist eine hohe Zinsaufwandsquote in der GWG von 50,5 Prozent und
im Konzern von 46,8 Prozent zu tragen.
Als Folge dieser Belastungen, die sich in einer nicht ausreichenden Innenfinanzierungskraft zeigen,
waren auch im Geschäftsjahr 2004 umfangreiche Verkäufe aus dem Gebäudebestand nach Maßgabe
der vorstehend erläuterten Portfoliostrategie erforderlich.
Die Eigenkapitalquote der GWG von 6,2 Prozent und des Konzern von 6 Prozent ist vor dem Hintergrund
der Risiken eines sich weiter nachteilig entwickelnden Vermietungsmarktes sowie des bestehenden
Modernisierungs- und Instandhaltungsstaus und des damit verbundenen zusätzlichen Finanzierungsbedarfs
von Modernisierungsmaßnahmen als zu gering anzusehen.
Aus der laufenden Bewirtschaftung von zwei in 1997 fertig gestellten Seniorenwohnanlagen bei der GWG-SPE
resultieren operative Unterdeckungen. Es besteht das Risiko der Durchsetzbarkeit der geplanten
Mieterhöhungen und der geplanten Absenkung der Leerstände. Diesen Risiken wird zukünftig
durch ein aktives Vermietungsmanagement und durch die Umsetzung der noch in 2005 vorliegenden
Handlungsempfehlungen eines externen Beraters begegnet.
Der Vertrieb von Einfamilienhäusern ist auch in Wuppertal schwieriger geworden. Durch hohe Arbeitslosenzahlen
und die schwierige wirtschaftliche Lage ist eine deutliche Kaufzurückhaltung spürbar. Die GWG reagiert
ständig mit konsequenter Produktentwicklung, Projektsteuerung und Marktbeobachtung auf veränderte
Nachfragesituationen. Aus dem Verkauf entsprechender Produkte sollen die in den kommenden Jahren bei den
Gesellschaften geplanten Deckungsbeiträge erzielt werden.
Wesentlicher Bestandteil des Risikomanagementsystems ist der Einsatz des Planungs- und Controllinginstruments
„Professional Planner“. Detailplanung und Risikoeinschätzung erfolgt hier durch die operativen
Einheiten des Unternehmens. Unterjährige Planungsänderungen werden so in ihrer Wirkung auf Bilanz,
Ertrag und Liquidität dargestellt. Die hiermit erstellten Quartalsabschlüsse zum 30. Juni und 30. September

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sowie die unterjährigen Prognoserechnungen werden mit entsprechenden Soll-/Ist-Vergleichen den
Aufsichtsgremien der Gesellschaft zur Kenntnis gebracht. Der Einsatz von „Professional Planner“ wird
kontinuierlich weiter ausgebaut.
Zur Vorbereitung auf wöchentliche und monatliche Managementsitzungen werden regelmäßig durch die
Ressort- und Sachgebietsleiter Controllingberichte erstellt sowie Risikopotenziale dokumentiert und bewertet.
Die Erstellung und die Aussagen der Berichte werden permanent weiter entwickelt.
7. PROGNOSEBERICHT Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Belastungen des Konzerns ist ein umfangreiches
Restrukturierungsprogramm aufgelegt worden, dessen wesentlicher Gegenstand die Durchführung
eines umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms in den nachfolgenden Geschäftsjahren
und damit verbunden die Reduzierung des Leerstands und die Durchsetzung von Mieterhöhungen sind.
Zur Sicherung der erforderlichen Liquidität wurden hierzu die sale and lease back-Transaktion durchgeführt
und ein Verkaufsportfolio aus dem Gebäudebestand bestimmt. Auf der Grundlage dieser Maßnahmen sind folgende
Jahresergebnisse in den Jahren 2005 bis 2009 bei der GWG geplant:

(…) Die vorliegende Wirtschaftsplanung 2005 – 2009 zeigt den Fortbestand der Gesellschaft auf der Grundlage
des umfangreichen Verkaufsprogramms und der bereits durchgeführten sale-and-lease-back-Transaktion.
8. ERGÄNZENDE ANGABEN NACH § 108 ABS. 2 NR. 2 GO NW Die Gesellschaft hat in 2004, ihrem Gesellschaftsvertrag
entsprechend, mit der unverändert weitergeführten Versorgung von breiten Schichten der
Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen und sozial verantwortbaren Bedingungen eine wichtige
öffentliche Aufgabe für den Hauptgesellschafter, die Stadt Wuppertal, wahrgenommen.
Wuppertal, 8. Juli 2005
Harald Röllecke
Geschäftsführer
2005 2006 2007 2008 2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
ordentliches Ergebnis
vor Instandhaltungen und
Finanzierungsaufwendungen 8.701 9.950 10.992 10.200 10.192
Zinsaufwendungen - 11.851 - 9.932 - 8.925 - 9.011 - 8.623
ordentliches Ergebnis
vor Instandhaltungen - 3.150 18 2.067 1.189 1.569
Instandhaltungsaufwendungen - 3.270 - 5.170 - 5.270 - 1.530 - 1.510
ordentliches Ergebnis
Verkaufsergebnisse
aus der sale and lease
- 6.420 - 5.152 - 3.203 - 341 59
back-Transaktion
aus dem Hausbewirt-
15.400 0 0 0 0
schaftungsbestand
aus dem Bauträger-
1.552 1.751 1.254 989 712
geschäft
Wesentliche außer-
- 107 560 485 0 0
ordentliche Einflüsse - 7.841 2.969 1.569 - 231 - 231
Planjahresergebnis GWG 2.584 128 105 417 540
Planjahresergebnis GWG-SPE 25 527 880 - 492 - 384
2.609 655 985 - 75 156

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ANHANG UND KONZERNANHANG (AUSZUG)
für das Geschäftsjahr 2004
der Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal (GWG)
ALLGEMEINE ANGABEN Der Jahresabschluss und der Lagebericht sowie der Konzernabschluss und
der Konzernlagebericht sind nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches unter
Berücksichtigung der besonderen Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt worden. Bei der Gewinn-
und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt. Anhang und Konzernanhang sind
zusammengefasst.
Die Bilanz zum 31.12.2004 und die Gewinn- und Verlustrechnung für 2004 sind nach Maßgabe der Verordnung
über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 06.03.1987
gegliedert. Dabei wird das Anwendungsformblatt des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft e. V. für
Kapitalgesellschaften zugrunde gelegt. Zu den Bewertungsmethoden ist festzustellen, dass sie unverändert
beibehalten worden sind. Die Wertansätze der Bilanz zum 31.12.2003 sind unverändert übernommen worden.
Bei der Gliederung ist die bisherige Form der Darstellung bei den Positionen der Bilanz beibehalten worden.
KONSOLIDIERUNGSKREIS In den Konzernabschluss ist die GWG Stadt- und Projektentwicklungsgesellschaft
mbH, Wuppertal (GWG-SPE), an der die GWG eine 100-prozentige Beteiligung hält, nach den Vorschriften über
die Vollkonsolidierung einbezogen.
KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung sind Forderungen und
Verbindlichkeiten zwischen der GWG und GWG-SPE in Höhe von TEUR 7.423 (Vorjahr TEUR 5.436)
gegeneinander aufgerechnet worden.

Umsatzerlöse sowie andere Erträge sind mit den auf sie entfallenden Aufwendungen verrechnet. TEUR 1.681
(Vorjahr TEUR 1.259) sind in die anderen aktivierten Eigenleistungen umgegliedert.
Auf eine Zwischenergebniseliminierung der von der GWG-SPE für die GWG erbrachten Leistungen wurde
verzichtet, da sie für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nur von untergeordneter Bedeutung sind (§ 304 Abs. 3 HGB).
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden:
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden folgende Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden angewendet:
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE Die ausgewiesene EDV-Software ist zu Anschaffungskosten
bilanziert. Die lineare Abschreibung wird über einen Zeitraum von grundsätzlich vier Jahren vorgenommen.
SACHANLAGEN Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich linearer
Abschreibungen und Zuschüsse, bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert, bewertet. Für Sachanlagenzugänge
in 2004 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten und aktivierte eigene Architekten- und
Ingenieurleistungen des Konzernunternehmens GWG-SPE angesetzt. Kosten im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 4

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HGB sind nicht aktiviert. Die aktivierten Kosten für die Modernisierung entsprechen § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.
Im Jahr 2004 sind Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit im Sinne von § 255 Abs. 3 HGB in Höhe von
TEUR 33 (Konzern TEUR 33) (Vorjahr TEUR 92) (Konzern TEUR 92) aktiviert.
Die planmäßigen Abschreibungen werden bei den Grundstücken mit Wohnbauten in der Regel sowohl bei
Neubauten als auch bei Modernisierungen mit Neubaustandard auf Basis einer – neuen – Gesamtnutzungsdauer
von 67 Jahren vorgenommen. Für den von der Wohnbauverwaltung der Stadt Wuppertal (Eigenbetrieb
WBW) erworbenen Bestand erfolgt die Abschreibung entsprechend den steuerlichen Vorschriften mit 2 Prozent
oder 2,5 Prozent p.a. bzw. auf Basis einer kürzeren Restnutzungsdauer. Sonstige Modernisierungen führen zu
einer individuellen Verlängerung der ursprünglichen Nutzungsdauer. Außerplanmäßige Abschreibungen in
einer Größenordnung von TEUR 436 (Konzern TEUR 436) sind im Berichtsjahr angefallen.
Bei den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten werden die planmäßigen Abschreibungen
grundsätzlich auf der Basis einer durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren abgeschrieben.
Die Bauten auf fremden Grundstücken werden über eine Nutzungsdauer von 18 Jahren abgeschrieben.
Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Maschinen werden bei Zugängen bis 2000
jährlich mit 20 Prozent, Ein- und Ausbauten in fremde Gebäude mit 10 Prozent sowie im Geschäftsjahr
angeschaffte EDV-Hardware mit 25 Prozent linear abgeschrieben. Bei Zugängen ab 2001 wird hinsichtlich
des beweglichen Anlagevermögens die AfA-Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen angewendet.
Eine Neuerung ab dem Jahr 2004 bedeutet, dass die Abschreibungen bei Neuzugängen erst ab dem
Anschaffungsmonat verrechnet werden dürfen. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Zugangsjahr in
voller Höhe abgeschrieben und als Abgang gezeigt.
FINANZANLAGEN Die ausgewiesenen Arbeitgeberdarlehen sind zu Nominalbeträgen bewertet.
Anteile an verbundenen Unternehmen und Genossenschaftsanteile sind zu Anschaffungskosten angesetzt.
Die Entwicklung und Zusammensetzung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2004 sind aus dem
Anlagenspiegel der Gesellschaft bzw. dem Konzernanlagenspiegel in der Anlage zum Anhang ersichtlich
(hier nicht abgedruckt).
UMLAUFVERMÖGEN Im Umlaufvermögen sind die Grundstücke mit und ohne Bauten zu Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten (Konzern) bilanziert. Unter der Position „Bauvorbereitungskosten“ sind Fremdkosten und
aktivierte Eigenleistungen ausgewiesen. „Grundstücke mit unfertigen Bauten“ sind zu Herstellungskosten
bewertet. Für Zugänge in 2004 sind als Herstellungskosten Fremdkosten, jedoch keine aktivierten Zinsen
während der Bauzeit angesetzt. Unter der Position „Unfertige Leistungen“ werden die mit den Mietern noch
nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten sowie noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen
ausgewiesen. Ausfallrisiken wird durch Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit ihren Nominalbeträgen
bewertet. Ausfallrisiken zu Forderungen werden durch Einzelwertberichtigungen oder Abschreibungen
berücksichtigt. Die Wertberichtigungen sind aktivisch bei den jeweiligen Bilanzpositionen abgesetzt.
AKTIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten sind unter Beachtung der steuerlichen
Vorschriften aktiviert und abgeschrieben worden. Zugänge im Geschäftsjahr werden auf die Zinsfestschreibungszeit
(5 bzw. 10 Jahre) abgeschrieben. Bei öffentlichen Darlehen werden Verwaltungsgebühren
auf zwei Jahre (mindestzinsfreie Zeit) verteilt.
RÜCKSTELLUNGEN Die im Konzern ausgewiesenen Pensionsrückstellungen sind aufgrund von versicherungsmathematischen
Gutachten unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes von 5,5 Prozent gebildet
worden. Rückstellungen werden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme
gebildet. Sonstige Aufwandsrückstellungen im Sinne von § 249 Abs. 2 HGB sind nicht gebildet.
VERBINDLICHKEITEN Alle Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag passiviert.
PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Abgegrenzt sind vorgeflossene laufende Zuschüsse
(Ertragszuschüsse) für die Zeit zwischen Zahlungsbeginn und später liegendem Förderungsbeginn
(Bezugszeitpunkt bei Neubauten bzw. Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierung).
Bilanzierungswahlrechte
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses 2004 sind folgende Bilanzierungswahlrechte ausgeübt worden:
I Zinsen während der Bauzeit sind gemäß § 255 Abs. 3 HGB aktiviert. Bei den ab 2002 begonnenen
Baumaßnahmen im Umlaufvermögen wird dagegen auf die Aktivierung verzichtet.
I In 2004 sind die Geldbeschaffungskosten auf die Zinsfestschreibungsfrist bzw. Verwaltungsgebühren auf
öffentliche Baudarlehen über 2 Jahre (zinsfreie Zeit) abgeschrieben worden.
I Aufwendungsdarlehen, bei denen ein Passivierungswahlrecht nach § 88 Abs. 3 II. WoBauG besteht,
sind passiviert.
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
BILANZ In der Position „Unfertige Leistungen“ werden noch nicht abgerechnete Betriebskosten mit
TEUR 7.309 – Vorjahr: TEUR 7.579 – (Konzern: TEUR 7.690 – Vorjahr: TEUR 7.993) sowie noch nicht abgerechnete

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Betreuungsleistungen mit TEUR 42 – Vorjahr TEUR 42 – (Konzern: TEUR 105 – Vorjahr TEUR 211) ausgewiesen.
In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten,
die erst nach dem Abschluss-Stichtag rechtlich entstehen. Die Restlaufzeiten der ausgewiesenen Forderungen
betragen grundsätzlich weniger als ein Jahr.
Entwicklung der Gewinnrücklagen bei GWG und im Konzern:
01.01.2004 Einstellung 31.12.2004
TEUR TEUR TEUR
gesellschaftsvertragliche Rücklage 4.296,1 108,9 4.405,0
andere Gewinnrücklagen 4.284,8 0,0 4.284,8
8.580,9 108,9 8.689,8
Für zugesagte Pensionen und Pensionsanwartschaften (Konzern) werden Rückstellungen in vollem Umfang
gebildet. Für die aus der Mitgliedschaft des Unternehmens an der Rheinischen Zusatzversorgungskasse resultierenden
Verpflichtungen gegenüber Mitarbeitern sind branchenüblich keine Rückstellungen gebildet worden.
Die Entwicklung und Zusammensetzung der Rückstellungen im Geschäftsjahr 2004 sind aus dem
Rückstellungsspiegel der Gesellschaft bzw. dem Konzernrückstellungsspiegel in der Anlage zum Anhang
ersichtlich (hier nicht abgedruckt). In den Verbindlichkeiten aus Vermietung sind TEUR 244 – Vorjahr TEUR 279 –
an Sicherheitsleistungen der Mieter enthalten. In den „Verbindlichkeiten“ sind keine Beträge enthalten,
die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten,
ihre Restlaufzeiten und ihre Sicherung sind aus dem Verbindlichkeitenspiegel der Gesellschaft und dem
Konzernverbindlichkeitenspiegel in der Anlage zum Anhang ersichtlich (hier nicht abgedruckt).
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Der außerordentliche Ertrag in Höhe von TEUR 1.006 (Konzern) – im
Vorjahr TEUR 2.338 (Konzern) – ist ein realisierbarer Schadenersatz gegen frühere Geschäftsführer der GWG.
Aus einem mit der GWG-SPE in 1996 geschlossenen Gewinnabführungsvertrag resultieren Aufwendungen aus
Verlustübernahme in Höhe von TEUR 541 (im Vorjahr: Erträge aus Gewinnabführung TEUR 2.153).
Im Berichtsjahr sind außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 436 (Konzern TEUR 436) angefallen.
Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge mit TEUR 520 (Konzern TEUR 634) als
Erträge aus früheren Jahren, mit TEUR 2.265 (Konzern TEUR 2.824) als Auflösungen von Rückstellungen, mit
TEUR 9 (Konzern TEUR 10) als Ausbuchungen von Verbindlichkeiten und mit TEUR 30 (Konzern TEUR 30) als

Eingänge auf abgeschriebene Forderungen enthalten. Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung angefallene
Grundsteuer wurde unter der Position „Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen“
(Aufwendungen für Hausbewirtschaftung) erfasst.
SONSTIGE ANGABEN Der durch die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal aufgestellte
Konzernabschluss wird unter HR B 2174 beim Handelsregister des Amtsgerichtes Wuppertal eingereicht.
Es bestehen folgende nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die
Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
Aus einem Mietvertrag über das von GWG und GWG-SPE genutzte Verwaltungsgebäude resultiert im Konzern
eine jährliche Verpflichtung in Höhe von TEUR 375.
Aus sonstigen Lizenz-, Miet- und Leasingverträgen ergibt sich eine jährliche finanzielle Verpflichtung von TEUR
112 (Konzern TEUR 310).
Das Bestellobligo für Baumaßnahmen im Anlage- und Umlaufvermögen beläuft sich auf insgesamt rund
TEUR 14.138 (Konzern: TEUR 14.138). Die Investitionen sind durch Eigen- und Fremdmittel gedeckt.
Maßnahmen zum Abbau des Instandhaltungsstaus des von der Stadt Wuppertal in Vorjahren erworbenen
Wohnungsbestandes werden überwiegend mit Eigenmitteln aus liquiden Überschüssen im Rahmen von
Bestandsverkäufen finanziert. Bauinstandhaltungen werden mit Eigenmitteln finanziert.
Für 185 Wohnungen von zwei Seniorenwohnanlagen sind im Konzern 20-jährige Mietgarantien eingegangen
worden. Der Jahresbetrag beläuft sich auf TEUR 1.976, der mit 5,5 Prozent abgezinste Gesamtbetrag bei einer
Restlaufzeit von 13 Jahren auf 18.011 TEUR. Im Konzernjahresabschluss sind als Rückstellung für drohende
Verluste aus schwebenden Geschäften für diese beiden Objekte 2.882 TEUR enthalten.
Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100 Prozent an der im Jahr 1995 gegründeten GWG Stadtund
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Wuppertal. Das Stammkapital der Tochtergesellschaft beträgt
255.700,00 EUR. Die Kapitalrücklage am 31.12.2004 beträgt unverändert gegenüber dem Vorjahr 10.612.203,30
EUR. Der Verlustvortrag von 10.863,56 EUR resultiert aus dem Ergebnis des Rumpfgeschäftsjahres 1995.

18 + 19
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführung)
auf Vollzeitbasis im Konzern beträgt:
Kaufmännische Mitarbeiter 57
Technische Mitarbeiter 20
Hauswarte etc. 19
Auszubildende 3
Gesamt 99
GESAMTBEZÜGE
a) des Aufsichtsrates: 28.990,20 EUR
b) früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinterbliebenen: 41.948,39 EUR
Auf die Angabe der Gesamtbezüge des Geschäftsführungsorgans wird gemäß § 286 Absatz 4 HGB verzichtet.
Für Pensionsverpflichtungen aktiver und früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer
Hinterbliebenen wurden in voller Höhe Pensionsrückstellungen gebildet.
GWG Konzern
TEUR TEUR
Für laufende Pensionen 319 319
Für Anwartschaften 0 1.076
Insgesamt 319 1.395
Vorschüsse und Kredite an Mitglieder der Geschäftsführung oder des Aufsichtsrates wurden nicht gewährt.
Es wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten des Geschäftsführungsorgans oder des Aufsichtsrates
eingegangen.

MITGLIED DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Harald Röllecke, Diplom-Ökonom, Dortmund
MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES
Arnold Norkowsky, Vorsitzender, Stadtverordneter, Postbeamter, Deutsche Post AG
Wolfgang Sternberg, Stellvertretender Vorsitzender, Geschäftsführer, L.W. Cretschmar GmbH & Co. KG, Wuppertal
Heiko Becher, Diplom-Designer, Innenarchitekt
Barbara Dudda-Dillbohner, Stadtverordnete, Diplom-Ökonomin
Horst Ellinghaus, Stadtverordneter, Bäckermeister
Gerhard Graef, Prokurist, August Graef GmbH, Wuppertal
Manfred Guder, Dipl.-Handelslehrer, Land Nordrhein-Westfalen
Horst Hombrecher, Stadtverordneter, Pensionär
Nicole Kleinert, Stadtverordnete, Finanzbeamtin, Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen
Klaus-Jürgen Reese, Stadtverordneter, Geschäftsführer, B+B Autorecycling GmbH, Wuppertal
Günther Schrof, Dipl.-Volkswirt und Geschäftsführer, Arbeitgeberverbände Wuppertal e.V.
Dr. Johannes Slawig, Stadtdirektor und Stadtkämmerer der Stadt Wuppertal

20 + 21
VORSCHLAG ZUR VERWENDUNG DES BILANZGEWINNS
Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2004 einen Jahresüberschuss von 1.089.057,47 EUR.
Bei Aufstellung der Bilanz sind mit 108.905,75 EUR entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen
10 Prozent des Jahresüberschusses 2004 in die gesellschaftsvertragliche Rücklage eingestellt worden.
Der Geschäftsführer schlägt folgende Beschlussfassung zur Verwendung des Bilanzgewinns vor:
Der Bilanzgewinn per 31.12.2004 von 980.152,31 EUR wird in voller Höhe
den sonstigen Gewinnrücklagen zugeführt.
Wuppertal, 8. Juli 2005
Harald Röllecke
Geschäftsführer

22 + 23
WIEDERGABE DES
UNEINGESCHRÄNKTEN
BESTÄTIGUNGSVERMERKS

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004
(Anlagen 1 bis 3) und dem Lagebericht und Konzernlagebericht für 2004 (Anlage 4) der Gemeinnützige
Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal, Wuppertal, unter dem Datum vom 23. August 2005 den folgenden
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:
„Wir haben den von der Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal, aufgestellten
Konzernabschluss und den Lagebericht und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis
31. Dezember 2004 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den
Konzernabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die
Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit
des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Konzernbuchführung, im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungsund
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie
die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der
Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns. Der Lagebericht und Konzernlagebericht gibt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der
Lage des Konzerns und stellt die Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Düsseldorf, den 23.8.2005
GdW Revision AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Schiffers Viemann
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

24 + 25
KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2004
AKTIVA 31.12.2004 Vorjahr
EUR EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 169.085,00 307.922,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
274.361.270,99 266.409.069,98
mit Geschäfts- und anderen Bauten 3.836.568,98 4.186.688,87
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 652.565,68 838.356,54
4. Bauten auf fremden Grundstücken 6.637,00 7.148,00
5. technische Anlagen und Maschinen 76.982,00 75.666,00
6. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 614.958,00 710.580,02
7. Anlagen im Bau 7.229.265,89 3.430.209,87
8. Bauvorbereitungskosten 239.735,76 1.371.568,10
II. Finanzanlagen
287.017.984,30 277.029.287,38
1. sonstige Ausleihungen 607,53 1.268,30
2. andere Finanzanlagen 80,23 80,23
B. Umlaufvermögen
I. zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
687,76 1.348,53
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 3.304.291,81 3.205.236,17
2. Bauvorbereitungskosten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
1.324.871,35 992.130,19
mit unfertigen Bauten
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
207.582,43 1.018.571.86
mit fertigen Bauten 18.858.702,42 26.152.374,45
5. unfertige Leistungen 7.795.411,87 8.203.959,33
6. andere Vorräte 4.330,39 2.964,85
31.495.190,27 39.575.236,85

FORTSETZUNG AKTIVA 31.12.2004 Vorjahr
EUR EUR
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 257.613,60 239.503,64
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3.936.003,25 1.009.902,85
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 352.115,49 357.480,70
4. Forderungen aus anderenLieferungen und Leistungen 65,25 1.571,70
5. sonstige Vermögensgegenstände
- davon gegenüber Gesellschaftern: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 8.657,09)
2.146.429,07 3.373.531,72
III. Flüssige Mittel
6.692.226,66 4.981.990,61
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 4.089.499,69 3.069.726.36
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten 48.052,37 50.631,90
2. andere Rechnungsabgrenzungsposten 174.144,59 192.062,78
222.196,96 242.694,68
KONZERNBILANZSUMME 329.686.870,64 325.208.206,41

26 + 27
PASSIVA 31.12.2004 Vorjahr
EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 10.226.000,00 10.226.000,00
II. Gewinnrücklagen
1. gesellschaftsvertragliche Rücklage 4.405.022,07 4.296.116,32
2. andere Gewinnrücklagen 4.284.760,79 4.284.760,79
III.Konzernbilanzgewinn
8.689.782,86 8.580.877,11
1. Verlustvortrag –10.862,97 –188.024,41
2. Konzernjahresüberschuss 1.089.057,47 825.196,34
3. Einstellungen in die gesellschaftsvertragliche Rücklage –108.905,75 –64.803,55
B. Rückstellungen
969.288,75 572.368,38
19.885.071,61 19.379.245,49
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 1.394.551,00 1.396.774,00
2. Steuerrückstellungen 275.028,26 244.028,26
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 0,00 937.716,04
4. sonstige Rückstellungen 4.241.772,81 6.615.609,04
C. Verbindlichkeiten
5.911.352,07 9.194.127,34
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 255.150.464,92 245.665.212,56
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
– davon gegenüber Gesellschaftern:
EUR 287.125,65 (Vorjahr: EUR 314.039,23)
35.818.415,45 36.825.044,62
3. erhaltene Anzahlungen 8.879.849,53 9.885.133,46
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
davon gegenüber Gesellschaftern:
EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 6.559,42)
864.312,70 994.607,40
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
davon gegenüber Gesellschaftern:
EUR 7.139,03 (Vorjahr EUR 11.042,83)
2.757.492,46 2.936.027,24
6. sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 62.577,39 (Vorjahr: EUR 58.360,95)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
EUR 258.462,20 (Vorjahr: EUR 174.225,05)
322.160,80 236.942,94
303.792.695,86 296.542.968,22
D. Rechnungsabgrenzungsposten 97.751,10 91.865,36
KONZERNBILANZSUMME 329.686.870,64 325.208.206,41

28 + 29
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2004
1. Umsatzerlöse
2004 Vorjahr
EUR EUR EUR
a) aus der Hausbewirtschaftung 35.504.392,61 37.441.797,22
b) aus Verkauf von Grundstücken 14.736.603,36 14.856.274,92
c) aus Betreuungstätigkeit 95.431,03 196.394,62
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 78.609,13 94.793,00
50.415.036,13 52.589.259,76
2. Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 8.081.412,12 6.809.943,34
3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.680.717,50 1.350.221,69
4. sonstige betriebliche Erträge 4.793.671,24 2.931.748,30
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 16.258.350,05 16.280.114,70
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 2.899.364,02 18.845.949,13
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 58.999,12 19.216.713,19 108.386,37
6. Rohergebnis 29.591.299,56 28.446.722,89
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
3.879.467,08 3.811.452,00
Altersversorgung und Unterstützung
– davon für Altersversorgung:
EUR 125.240,39 (Vorjahr: EUR 125.484,20)
1.232.296,07 5.111.763,15 1.195.978,16
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 6.172.780,69 5.428.890,61
9. sonstige betriebliche Aufwendungen
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und
3.664.859,41 4.400.832,94
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 43,23 3.914,86
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 157.589,94 157.633,17 57.554,74
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 14.637.550,46 14.865.038,68
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 161.979,02 - 1.193.999,90
14. außerordentliche Erträge/außerordentliches Ergebnis 1.005.743,25 2.338.095,91
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag 31.001,71 263.742,48
16. sonstige Steuern 47.663,09 55.157,19
17. Konzernjahresüberschuss 1.089.057,47 825.196,34
18. Gewinnvortrag/Verlustvortrag 0,59 - 188.024,41
19. Einstellungen in die gesellschaftsvertragliche Rücklage - 108.905,75 - 64.803,55
20. Konzernbilanzgewinn 980.152,31 572.368,38

30 + 31
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
ÜBER SEINE TÄTIGKEIT IM GESCHÄFTSJAHR 2004
DER AUFSICHTSRAT der GWG hat sich in sieben ordentlichen Sitzungen im Jahr 2004 in mündlichen und
schriftlichen Berichten der Geschäftsführung über die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2004
informiert. Die vom Aufsichtsrat durchgeführten Sitzungen sind in den Niederschriften ihrem Verlauf nach und
mit den Beschlüssen festgehalten worden. Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat durch die Tätigkeit der GdW
Revision AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, den zur Wahrnehmung seiner Überwachungspflicht
notwendigen Einblick in die Geschäftsführung verschafft.
DER AUFSICHTSRAT hat den vorgelegten Jahresabschluss und den Lagebericht zum 31. Dezember 2004 sowie
den Vorschlag zur Behandlung des Bilanzergebnisses der Geschäftsführung geprüft. Den Konzernabschluss und den
Konzernlagebericht zum 31. Dezember 2004 hat der Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen.
Der vorgelegte Jahresabschluss und Lagebericht GWG sowie der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht
zum 31. Dezember 2004 wurden von der GdW Revision AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und
jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Dem Ergebnis der Abschlussprüfung tritt
der Aufsichtsrat bei und stellt fest, dass nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen
erhoben werden und der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss gebilligt wird.
DER AUFSICHTSRAT empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss und die vorgeschlagene
Ergebnisverwendung zu genehmigen, den Konzernabschluss und Konzernlagebericht zur Kenntnis zu nehmen
sowie dem Geschäftsführer, Herrn Harald Röllecke, und den Mitgliedern des Aufsichtsrates Entlastung für das
Geschäftsjahr 2004 zu erteilen.
Wuppertal, den 09. September 2005 Der Aufsichtsrat der
Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal

www.gwg-wuppertal.de
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GWG – ENDLICH ZU HAUSE !