liegen die Zahlen auf dem Tisch - GWG Wuppertal
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zahlen<br />
+ FAKTEN/04<br />
Konzerngeschäftsbericht der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong>
V.I.S.D.P. Gerhild Gössing, <strong>GWG</strong><br />
AGENTUR heringson.<strong>Wuppertal</strong><br />
PHOTO Nils Hendrik Müller<br />
LITHO Thiele + Keller.<strong>Wuppertal</strong><br />
DRUCK Ley + Wiegandt.<strong>Wuppertal</strong><br />
04 LAGE- UND KONZERNLAGEBERICHT (Auszug)<br />
12 ANHANG UND KONZERNANHANG (Auszug)<br />
19 GESCHÄFTSFÜHRUNG UND AUFSICHTSRAT<br />
22 WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS<br />
24 KONZERNBILANZ<br />
28 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG<br />
30 BERICHT DES AUFSICHTSRATES
hier <strong>liegen</strong> <strong>die</strong> <strong>Zahlen</strong> <strong>auf</strong> <strong>dem</strong> <strong>Tisch</strong><br />
Vor Ihnen <strong>liegen</strong> <strong>die</strong> <strong>Zahlen</strong> und Fakten der <strong>GWG</strong> für das Geschäftsjahr 2004. Ein Jahr, das vor allem durch<br />
das konsequente Abarbeiten l<strong>auf</strong>ender Modernisierungsmaßnahmen geprägt war – wie beispielsweise in den<br />
Wohngebieten Sedansberg in <strong>Wuppertal</strong>-Barmen oder Tesche in <strong>Wuppertal</strong>-Vohwinkel. Diese Maßnahmen<br />
haben auch in 2004 wieder zu einer großen Aufwertung der Bestände der <strong>GWG</strong> geführt.<br />
Um notwendige Modernisierungsmaßnahmen noch schneller vorantreiben zu können und somit <strong>die</strong><br />
Portfoliostrategie früher als erwartet umsetzen zu können, hat <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> im Jahr 2004 <strong>die</strong> Vorbereitung für ein<br />
Sale-and-Lease-back Geschäft getroffen, das 2005 umgesetzt wurde. Mit Wirkung zum 31. März 2005 wurden<br />
1.289 Wohnungen an eine Mietgesellschaft verk<strong>auf</strong>t und zurückgepachtet. Auf <strong>die</strong>sem Weg wurde Liquidität<br />
für Investitionen in den Bestand generiert.<br />
Ebenfalls vorbereitet wurde 2005 der Ank<strong>auf</strong> der Gesellschafteranteile der Arbeitgeberverbände <strong>Wuppertal</strong>.<br />
Die <strong>GWG</strong> erwarb in 2005 eigene Anteile in Höhe von 21 Prozent, <strong>die</strong> verbleibenden 4 Prozent k<strong>auf</strong>te <strong>die</strong><br />
Stadtsparkasse <strong>Wuppertal</strong>.<br />
UND SONST? WIE WAR DIE LAGE SONST 2004?
04 + 05<br />
LAGE- UND KONZERNLAGEBERICHT (AUSZUG)<br />
für das Geschäftsjahr 2004<br />
der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong> (<strong>GWG</strong>)<br />
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG Dem Gesellschaftszweck der Konzerngesellschaften Gemeinnützige<br />
Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong> (<strong>GWG</strong>) und <strong>GWG</strong> Stadt- und Projektentwicklungsgesellschaft mbH<br />
<strong>Wuppertal</strong> (<strong>GWG</strong>-SPE) entsprechend wurden <strong>die</strong> Bestandsbewirtschaftung und -verwaltung in 2004<br />
fortgeführt. Zum Jahresende befanden sich 7.323 Wohnungen in <strong>Wuppertal</strong> im Besitz des Konzerns <strong>GWG</strong>.<br />
Die hohen Erlösschmälerungen haben das Unternehmen 2004 belastet. Insgesamt aber ist gerade im<br />
abgel<strong>auf</strong>enen Geschäftsjahr zu erkennen, dass der in den Vorjahren eingeschlagene Weg der richtige war.<br />
Betrug der Gesamtleerstand im Mai 2004 noch 12,2 Prozent, so konnte er bis zum Jahresende <strong>auf</strong> 9,9 Prozent<br />
reduziert werden. Am Jahresende betrug hierbei der marktbedingte 3,9 Prozent, der modernisierungsbedingte<br />
3,9 Prozent und der verk<strong>auf</strong>sbedingte Leerstand 2,1 Prozent.<br />
Bei der Vermietung des Bestandes ging <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> 2004 neue Wege und eröffnete als erste Wohnungsbaugesellschaft<br />
in <strong>Wuppertal</strong> einen Vermietungsshop mit <strong>dem</strong> Namen „Wohnraum“, in <strong>dem</strong> vier Mitarbeiter<br />
zu kundenfreundlichen Öffnungszeiten bis 18 Uhr und auch an Samstagen ausschließlich mit der<br />
Neuvermietung von Wohnungen beschäftigt sind.<br />
Das erfolgreiche neue Konzept des Vermietungsshops „Wohnraum“ – als Teil einer umfangreichen Marketingstrategie<br />
– soll weiter ausgebaut und durch einen weiteren Laden in Citylage von <strong>Wuppertal</strong>-Barmen,<br />
eventuell auch in Innenstadtlage von <strong>Wuppertal</strong>-Elberfeld, ergänzt werden.<br />
Wie in den vergangenen Jahren waren auch in 2004 überdurchschnittlich starke Vertriebsaktivitäten zur<br />
Vermarktung der beiden Senioren-Service-Wohnanlagen in Elberfeld und Barmen notwendig. Trotz <strong>die</strong>ser<br />
Anstrengungen konnten <strong>die</strong> Vermietungszahlen nur in der Seniorenanlage „An der Hardt“ gehalten werden.
Hier lag <strong>die</strong> Vermietungsquote unverändert bei 78 Prozent. In der Seniorenanlage „Am Springer Bach“<br />
verringerte sich <strong>die</strong>se von 91 Prozent <strong>auf</strong> 84 Prozent. Gründe hierfür sind in der hohen Fluktuation – begründet<br />
in der hohen Sterberate bzw. der gesundheitlichen Entwicklung der Mieter, <strong>die</strong> einen Wechsel in eine stationäre<br />
Pflegeeinrichtung nötig machte – zu sehen. Dieser Entwicklung wird <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> mit der Umsetzung eines<br />
vor<strong>liegen</strong>den neuen Konzeptes Rechnung tragen.<br />
INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG Der anhaltende Rückgang der Einwohnerzahl in <strong>Wuppertal</strong> wird zu<br />
einer weiteren Entspannung <strong>auf</strong> <strong>dem</strong> regionalen Wohnungsmarkt führen. Es ist zu befürchten, dass <strong>die</strong> Zahl<br />
der in <strong>Wuppertal</strong> leer stehenden und unvermietbaren Wohnungen weiter steigen wird. Auch bei der <strong>GWG</strong><br />
belasten <strong>die</strong> Wohnungsleerstände und Erlösschmälerungen <strong>die</strong> Ertragslage der Gesellschaften nachhaltig.<br />
Um sich am Markt behaupten und eine nachhaltige Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes gewährleisten zu<br />
können, ist wie in den Vorjahren auch 2004 umfangreich in Instandhaltung und Modernisierung investiert worden.<br />
Die Aufwendungen für <strong>die</strong> Instandhaltung beliefen sich <strong>auf</strong> 3,1 Mio. EUR. Im Bereich der Bestandsmodernisierung<br />
investierte das Unternehmen 18,5 Mio. EUR. Modernisierte Wohnungen sind oft noch vor, spätestens aber mit<br />
Fertigstellung zu einem höheren Mietpreis vermietet. Finanziert hat der Konzern <strong>die</strong> Maßnahmen mit<br />
Liquiditätszuflüssen aus Bestandsverkäufen, mit öffentlichen Mitteln, mit Modernisierungsmitteln der KfW-<br />
Bank sowie – bei entsprechender Objektwirtschaftlichkeit – auch mit Kapitalmarktmitteln.
06 + 07<br />
PORTFOLIOMANAGEMENT Seit 1999 stützt sich <strong>die</strong> Geschäftspolitik <strong>auf</strong> eine den gesamten Bestand<br />
umfassende Portfolioanalyse, <strong>die</strong> zu einer vom Aufsichtsrat genehmigten Portfoliostrategie führte.<br />
Diese Strategie wird regelmäßig – auch unter Risikoaspekten – den geänderten Rahmenbedingungen<br />
angepasst. Sie ist weiterhin Voraussetzung für eine differenzierte Bestandspolitik.<br />
In der genannten Portfoliostrategie wurde deutlich gemacht, dass zur Konsoli<strong>die</strong>rung der Ertrags- und<br />
Finanzlage ein Teilverk<strong>auf</strong> des Wohnungsbestandes notwendig sein wird. Dieser Strategie folgend wurde auch<br />
im abgel<strong>auf</strong>enen Geschäftsjahr 2004 ein Teilbestand von 564 WE (565 WE Konzern) an Einzelerwerber und<br />
Investoren veräußert. Der Bereich Bestandsverk<strong>auf</strong> ist durch <strong>die</strong> konsequente Umsetzung der Portfoliostrategie<br />
zu einem normalen Geschäftsbereich geworden.<br />
Verkäufe – in geringerem Umfang – werden auch für <strong>die</strong> Folgejahre notwendig und sinnvoll sein, um weitere<br />
Liquidität zur Modernisierung des Wohnungsbestandes zu generieren. In der skizzierten Portfoliostrategie ist<br />
hierzu abzüglich der bereits getätigten Verkäufe noch ein Bestand von rd. 500 Wohneinheiten definiert, der<br />
<strong>auf</strong>grund seiner Lage, Ausstattung und Marktfähigkeit seines Zustandes langfristig nicht im Bestandsportfolio<br />
der Gesellschaften verbleiben sollte.<br />
BAUTRÄGERMASSNAHMEN Weiterhin baut <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> preiswerte familienfreundliche Einfamilienhäuser,<br />
<strong>die</strong> von eigenen Mitarbeitern geplant und vermarktet werden. Der Vertrieb von Einfamilienhäusern ist auch in<br />
<strong>Wuppertal</strong> schwieriger geworden. Hier wird ständig mit konsequenter Produktentwicklung, Projektsteuerung<br />
und Marktbeobachtung <strong>auf</strong> veränderte Nachfragesituationen reagiert.<br />
Im Geschäftsjahr 2004 konnten <strong>die</strong> letzten 3 Häuser der Baumaßnahme Buschland/Oberbergische Straße<br />
(26 EFH) verk<strong>auf</strong>t werden. Fertig gestellt und an <strong>die</strong> Erwerber übergeben wurden in 2004 fünf Häuser.<br />
Das letzte Haus wurde Anfang 2005 nach erfolgter Fertigstellung vom Käufer übernommen. Weiterhin<br />
befinden sich <strong>die</strong> Verk<strong>auf</strong>smaßnahmen Arnsbergstraße (38 EFH/<strong>GWG</strong>-SPE) und Am Kalkofen (33 EFH/<strong>GWG</strong>)<br />
in der Vorbereitung. Baubeginn ist in beiden Fällen für Mitte 2005 geplant. (…)<br />
2. ERTRAGSLAGE I 2.1 ERTRAGSLAGE KONZERN Die Ertragslage des Konzerns 2004 zeigt im Betriebsergebnis<br />
eine Unterdeckung von TEUR -150 (i. Vj. positives Ergebnis von TEUR 686). Unter Berücksichtigung des positiven<br />
Ergebnisses der außerordentlichen Rechnung von TEUR 1.933 (i. Vj. TEUR 967) ergibt sich ein positives<br />
Jahresergebnis vor Steuern von TEUR 1.168 (i. Vj. TEUR 1.144) sowie nach Abzug von Steuern von TEUR 79<br />
(i. Vj. TEUR 319) ein Jahresüberschuss von TEUR 1.089 (i. Vj. TEUR 825):
Deckungsbeiträge aus den Bereichen :<br />
2004 2003 Veränderung<br />
TEUR TEUR TEUR<br />
Hausbewirtschaftung - 82 360 - 442<br />
Bautätigkeit Anlagevermögen 1.681 1.351 330<br />
Bautätigkeit Uml<strong>auf</strong>vermögen einschl.<br />
Verk<strong>auf</strong>stätigkeit 3.809 4.327 - 518<br />
Betreuungsleistungen 64 238 - 174<br />
Verk<strong>auf</strong> Bestandsgrundstücke Anlagevermögen 506 746 - 240<br />
Summe Deckungsbeiträge 5.978 7.022 - 1.044<br />
Andere ordentliche Erträge 854 678 176<br />
Verwaltungs<strong>auf</strong>wand - 6.982 - 7.014 32<br />
Konzernbetriebsergebnis - 150 686 - 836<br />
Finanzergebnis - 615 - 509 - 106<br />
Neutrales/außerordentliches Ergebnis 1.933 967 966<br />
Ergebnis vor Steuern 1.168 1.144 24<br />
Sonstige Steuern - 48 - 55 7<br />
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag - 31 - 264 - 233<br />
Konzernjahresüberschuss 1.089 825 264<br />
(…) 5. NACHTRAGSBERICHT I SALE-AND-LEASE-BACK-TRANSAKTION Die <strong>GWG</strong> hat im Wege des sale-and-lease<br />
back-Verfahrens mit Wirkung zum 31. März 2005 1.289 Wohnungen mit 80.282 qm Wohnfläche an <strong>die</strong><br />
Mietgesellschaft der <strong>GWG</strong> <strong>Wuppertal</strong> GmbH & Co. KG, Grünwald, (nachfolgend Mietgesellschaft) verk<strong>auf</strong>t.<br />
Hierzu wurde am 8. März 2005 ein notariell beurkundetes Vertragswerk vereinbart, dessen Gegenstand<br />
I der Ank<strong>auf</strong> einer Kommanditbeteiligung an der Mietgesellschaft durch <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> <strong>Wuppertal</strong>,<br />
I der Abschluss eines Grundstücksk<strong>auf</strong>vertrages mit An- und Vork<strong>auf</strong>srechtsvertrag zwischen der<br />
<strong>GWG</strong> <strong>Wuppertal</strong> und der Mietgesellschaft,<br />
I der Abschluss eines Pachtvertrages zwischen der Mietgesellschaft und der <strong>GWG</strong> Stadt- und<br />
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, <strong>Wuppertal</strong>, und<br />
I eine Darlehensvereinbarung zwischen <strong>GWG</strong>-SPE und der Mietgesellschaft sind.<br />
Die an <strong>die</strong> Mietgesellschaft verk<strong>auf</strong>ten Wohnungen werden durch <strong>die</strong> <strong>GWG</strong>-SPE zurückgepachtet und durch<br />
<strong>die</strong>se verwaltet. Der Pachtvertrag hat eine L<strong>auf</strong>zeit über 30 Jahre, hierbei ist für <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> <strong>Wuppertal</strong> nach<br />
Abl<strong>auf</strong> von 20 Jahren ein Ank<strong>auf</strong>srecht für den Wohnungsbestand der Mietgesellschaft vereinbart.<br />
Bei Nichtausübung des Ank<strong>auf</strong>srechtes besteht seitens der Mietgesellschaft nach Abl<strong>auf</strong> des Pachtzeitraums<br />
von 30 Jahren ein An<strong>die</strong>nungsrecht, mit <strong>dem</strong> der Wohnungsbestand <strong>auf</strong> <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> <strong>Wuppertal</strong> übertragen<br />
werden kann.
08 + 09<br />
Die Mietgesellschaft finanziert den Ank<strong>auf</strong> der Wohnungsbestände über langfristige Darlehensverbindlichkeiten<br />
gegenüber der Bayerischen Landesbank (Bayern LB), <strong>die</strong> in Höhe von 80 Prozent durch <strong>die</strong> Stadt<br />
<strong>Wuppertal</strong> kommunalverbürgt sind.<br />
Die <strong>GWG</strong> hat eine Patronatserklärung gegenüber der Mietgesellschaft und der Bayern LB abgegeben,<br />
nach der sie sich verpflichtet, über <strong>die</strong> Dauer des Pachtverhältnisses <strong>die</strong> 100 Prozentige Beteiligung an der<br />
<strong>GWG</strong>-SPE nicht <strong>auf</strong>zugeben und dafür Sorge zu tragen, dass <strong>die</strong> <strong>GWG</strong>-SPE sämtliche Verpflichtungen<br />
aus <strong>dem</strong> Pachtverhältnis fristgerecht erfüllen kann.<br />
Ziel der vorstehend dargestellten Transaktionsstruktur ist <strong>die</strong> Realisierung der im verk<strong>auf</strong>ten<br />
Wohnungsbestand gebundenen stillen Reserven bei der <strong>GWG</strong> <strong>Wuppertal</strong> und <strong>die</strong> Nutzung der hierdurch<br />
generierten Liquidität zur Durchführung umfangreicher Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen<br />
im Bestand der Konzernunternehmen.<br />
Aus <strong>dem</strong> Grundstücksverk<strong>auf</strong> resultiert ein Ertrag in Höhe von rd. TEUR 15.400.<br />
ANKAUF EIGENER ANTEILE Die <strong>GWG</strong> hat mit Wirkung zum 1. Januar 2005 nominal TEUR 2.147, das sind<br />
21 Prozent des Stammkapitals der Gesellschaft von insgesamt nominal TEUR 10.226, von den<br />
Arbeitgeberverbänden <strong>Wuppertal</strong> e.V. als eigene Anteile erworben. In Höhe der Anschaffungskosten von TEUR<br />
6.594 werden <strong>die</strong> eigenen Anteile zukünftig im Uml<strong>auf</strong>vermögen ausgewiesen. In gleicher Höhe wird im<br />
Eigenkapital durch Umgliederung aus den Gewinnrücklagen eine Rücklage für eigene Anteile gebildet werden.<br />
6. RISIKOBERICHT Besondere Finanzierungsinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu<br />
verzeichnen. Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich<br />
überwiegend um Annuitätendarlehen mit einer L<strong>auf</strong>zeit von 10 Jahren. Auf Grund steigender Tilgungsanteile<br />
halten sich <strong>die</strong> Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres<br />
Risikomanagements beobachtet. Gegebenenfalls wurden und werden zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen<br />
Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward Darlehen), <strong>die</strong> zu geringeren Zins<strong>auf</strong>wendungen<br />
in der Anschlussfinanzierung geführt haben bzw. führen werden.<br />
Risiken aus einer vertraglich grundsätzlich möglichen Umstellung der öffentlichen Baudarlehen von<br />
Verwaltungskostenbeitrag <strong>auf</strong> Verzinslichkeit sind nicht erkennbar, da <strong>die</strong>se Anpassungsklausel in den<br />
Förderbedingungen zurzeit außer Kraft gesetzt ist. Für das beabsichtigte umfangreiche Modernisierungsprogramm<br />
2005 bis 2007 werden vorzugsweise zinsgünstige öffentliche Baudarlehen beantragt.<br />
Wesentliche Risiken bestehen in der Belastung der wirtschaftlichen Lage der <strong>GWG</strong> und des Konzerns durch<br />
hohe Leerstände und Kapitalkosten, durch <strong>die</strong> operativen Unterdeckungen der bei der <strong>GWG</strong>-SPE geführten
Seniorenwohnanlagen, durch eine ohne Bestandsverkäufe zu geringe Innenfinanzierungskraft und durch <strong>die</strong><br />
knappe Eigenkapitalausstattung.<br />
Die Erlösausfälle der <strong>GWG</strong> bel<strong>auf</strong>en sich <strong>auf</strong> 11,1 Prozent (Vorjahr: 10,9 Prozent) der Sollmieten.<br />
In der <strong>GWG</strong>-SPE betragen <strong>die</strong> Erlösschmälerungen rund 20,7 Prozent der Sollmieten (davon entfallen rund 16,1<br />
Prozent <strong>auf</strong> <strong>die</strong> Seniorenwohnanlagen). Der Konzern ist damit insgesamt mit einem Anteil von 12,1 Prozent<br />
(Vorjahr: 11,7 Prozent) der Erlösschmälerungen an den Sollmieten belastet.<br />
Infolge der hohen Fremdkapitalbelastung ist eine hohe Zins<strong>auf</strong>wandsquote in der <strong>GWG</strong> von 50,5 Prozent und<br />
im Konzern von 46,8 Prozent zu tragen.<br />
Als Folge <strong>die</strong>ser Belastungen, <strong>die</strong> sich in einer nicht ausreichenden Innenfinanzierungskraft zeigen,<br />
waren auch im Geschäftsjahr 2004 umfangreiche Verkäufe aus <strong>dem</strong> Gebäudebestand nach Maßgabe<br />
der vorstehend erläuterten Portfoliostrategie erforderlich.<br />
Die Eigenkapitalquote der <strong>GWG</strong> von 6,2 Prozent und des Konzern von 6 Prozent ist vor <strong>dem</strong> Hintergrund<br />
der Risiken eines sich weiter nachteilig entwickelnden Vermietungsmarktes sowie des bestehenden<br />
Modernisierungs- und Instandhaltungsstaus und des damit verbundenen zusätzlichen Finanzierungsbedarfs<br />
von Modernisierungsmaßnahmen als zu gering anzusehen.<br />
Aus der l<strong>auf</strong>enden Bewirtschaftung von zwei in 1997 fertig gestellten Seniorenwohnanlagen bei der <strong>GWG</strong>-SPE<br />
resultieren operative Unterdeckungen. Es besteht das Risiko der Durchsetzbarkeit der geplanten<br />
Mieterhöhungen und der geplanten Absenkung der Leerstände. Diesen Risiken wird zukünftig<br />
durch ein aktives Vermietungsmanagement und durch <strong>die</strong> Umsetzung der noch in 2005 vor<strong>liegen</strong>den<br />
Handlungsempfehlungen eines externen Beraters begegnet.<br />
Der Vertrieb von Einfamilienhäusern ist auch in <strong>Wuppertal</strong> schwieriger geworden. Durch hohe Arbeitslosenzahlen<br />
und <strong>die</strong> schwierige wirtschaftliche Lage ist eine deutliche K<strong>auf</strong>zurückhaltung spürbar. Die <strong>GWG</strong> reagiert<br />
ständig mit konsequenter Produktentwicklung, Projektsteuerung und Marktbeobachtung <strong>auf</strong> veränderte<br />
Nachfragesituationen. Aus <strong>dem</strong> Verk<strong>auf</strong> entsprechender Produkte sollen <strong>die</strong> in den kommenden Jahren bei den<br />
Gesellschaften geplanten Deckungsbeiträge erzielt werden.<br />
Wesentlicher Bestandteil des Risikomanagementsystems ist der Einsatz des Planungs- und Controllinginstruments<br />
„Professional Planner“. Detailplanung und Risikoeinschätzung erfolgt hier durch <strong>die</strong> operativen<br />
Einheiten des Unternehmens. Unterjährige Planungsänderungen werden so in ihrer Wirkung <strong>auf</strong> Bilanz,<br />
Ertrag und Liquidität dargestellt. Die hiermit erstellten Quartalsabschlüsse zum 30. Juni und 30. September
10 + 11<br />
sowie <strong>die</strong> unterjährigen Prognoserechnungen werden mit entsprechenden Soll-/Ist-Vergleichen den<br />
Aufsichtsgremien der Gesellschaft zur Kenntnis gebracht. Der Einsatz von „Professional Planner“ wird<br />
kontinuierlich weiter ausgebaut.<br />
Zur Vorbereitung <strong>auf</strong> wöchentliche und monatliche Managementsitzungen werden regelmäßig durch <strong>die</strong><br />
Ressort- und Sachgebietsleiter Controllingberichte erstellt sowie Risikopotenziale dokumentiert und bewertet.<br />
Die Erstellung und <strong>die</strong> Aussagen der Berichte werden permanent weiter entwickelt.<br />
7. PROGNOSEBERICHT Vor <strong>dem</strong> Hintergrund der wirtschaftlichen Belastungen des Konzerns ist ein umfangreiches<br />
Restrukturierungsprogramm <strong>auf</strong>gelegt worden, dessen wesentlicher Gegenstand <strong>die</strong> Durchführung<br />
eines umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms in den nachfolgenden Geschäftsjahren<br />
und damit verbunden <strong>die</strong> Reduzierung des Leerstands und <strong>die</strong> Durchsetzung von Mieterhöhungen sind.<br />
Zur Sicherung der erforderlichen Liquidität wurden hierzu <strong>die</strong> sale and lease back-Transaktion durchgeführt<br />
und ein Verk<strong>auf</strong>sportfolio aus <strong>dem</strong> Gebäudebestand bestimmt. Auf der Grundlage <strong>die</strong>ser Maßnahmen sind folgende<br />
Jahresergebnisse in den Jahren 2005 bis 2009 bei der <strong>GWG</strong> geplant:
(…) Die vor<strong>liegen</strong>de Wirtschaftsplanung 2005 – 2009 zeigt den Fortbestand der Gesellschaft <strong>auf</strong> der Grundlage<br />
des umfangreichen Verk<strong>auf</strong>sprogramms und der bereits durchgeführten sale-and-lease-back-Transaktion.<br />
8. ERGÄNZENDE ANGABEN NACH § 108 ABS. 2 NR. 2 GO NW Die Gesellschaft hat in 2004, ihrem Gesellschaftsvertrag<br />
entsprechend, mit der unverändert weitergeführten Versorgung von breiten Schichten der<br />
Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen und sozial verantwortbaren Bedingungen eine wichtige<br />
öffentliche Aufgabe für den Hauptgesellschafter, <strong>die</strong> Stadt <strong>Wuppertal</strong>, wahrgenommen.<br />
<strong>Wuppertal</strong>, 8. Juli 2005<br />
Harald Röllecke<br />
Geschäftsführer<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR<br />
ordentliches Ergebnis<br />
vor Instandhaltungen und<br />
Finanzierungs<strong>auf</strong>wendungen 8.701 9.950 10.992 10.200 10.192<br />
Zins<strong>auf</strong>wendungen - 11.851 - 9.932 - 8.925 - 9.011 - 8.623<br />
ordentliches Ergebnis<br />
vor Instandhaltungen - 3.150 18 2.067 1.189 1.569<br />
Instandhaltungs<strong>auf</strong>wendungen - 3.270 - 5.170 - 5.270 - 1.530 - 1.510<br />
ordentliches Ergebnis<br />
Verk<strong>auf</strong>sergebnisse<br />
aus der sale and lease<br />
- 6.420 - 5.152 - 3.203 - 341 59<br />
back-Transaktion<br />
aus <strong>dem</strong> Hausbewirt-<br />
15.400 0 0 0 0<br />
schaftungsbestand<br />
aus <strong>dem</strong> Bauträger-<br />
1.552 1.751 1.254 989 712<br />
geschäft<br />
Wesentliche außer-<br />
- 107 560 485 0 0<br />
ordentliche Einflüsse - 7.841 2.969 1.569 - 231 - 231<br />
Planjahresergebnis <strong>GWG</strong> 2.584 128 105 417 540<br />
Planjahresergebnis <strong>GWG</strong>-SPE 25 527 880 - 492 - 384<br />
2.609 655 985 - 75 156
12 + 13<br />
ANHANG UND KONZERNANHANG (AUSZUG)<br />
für das Geschäftsjahr 2004<br />
der Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong> (<strong>GWG</strong>)<br />
ALLGEMEINE ANGABEN Der Jahresabschluss und der Lagebericht sowie der Konzernabschluss und<br />
der Konzernlagebericht sind nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches unter<br />
Berücksichtigung der besonderen Vorschriften des GmbH-Gesetzes <strong>auf</strong>gestellt worden. Bei der Gewinn-<br />
und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt. Anhang und Konzernanhang sind<br />
zusammengefasst.<br />
Die Bilanz zum 31.12.2004 und <strong>die</strong> Gewinn- und Verlustrechnung für 2004 sind nach Maßgabe der Verordnung<br />
über Formblätter für <strong>die</strong> Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 06.03.1987<br />
gegliedert. Dabei wird das Anwendungsformblatt des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft e. V. für<br />
Kapitalgesellschaften zugrunde gelegt. Zu den Bewertungsmethoden ist festzustellen, dass sie unverändert<br />
beibehalten worden sind. Die Wertansätze der Bilanz zum 31.12.2003 sind unverändert übernommen worden.<br />
Bei der Gliederung ist <strong>die</strong> bisherige Form der Darstellung bei den Positionen der Bilanz beibehalten worden.<br />
KONSOLIDIERUNGSKREIS In den Konzernabschluss ist <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> Stadt- und Projektentwicklungsgesellschaft<br />
mbH, <strong>Wuppertal</strong> (<strong>GWG</strong>-SPE), an der <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> eine 100-prozentige Beteiligung hält, nach den Vorschriften über<br />
<strong>die</strong> Vollkonsoli<strong>die</strong>rung einbezogen.<br />
KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE Im Rahmen der Schuldenkonsoli<strong>die</strong>rung sind Forderungen und<br />
Verbindlichkeiten zwischen der <strong>GWG</strong> und <strong>GWG</strong>-SPE in Höhe von TEUR 7.423 (Vorjahr TEUR 5.436)<br />
gegeneinander <strong>auf</strong>gerechnet worden.
Umsatzerlöse sowie andere Erträge sind mit den <strong>auf</strong> sie entfallenden Aufwendungen verrechnet. TEUR 1.681<br />
(Vorjahr TEUR 1.259) sind in <strong>die</strong> anderen aktivierten Eigenleistungen umgegliedert.<br />
Auf eine Zwischenergebniseliminierung der von der <strong>GWG</strong>-SPE für <strong>die</strong> <strong>GWG</strong> erbrachten Leistungen wurde<br />
verzichtet, da sie für <strong>die</strong> Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der<br />
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nur von untergeordneter Bedeutung sind (§ 304 Abs. 3 HGB).<br />
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden:<br />
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden folgende Bilanzierungs-<br />
und Bewertungsmethoden angewendet:<br />
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE Die ausgewiesene EDV-Software ist zu Anschaffungskosten<br />
bilanziert. Die lineare Abschreibung wird über einen Zeitraum von grundsätzlich vier Jahren vorgenommen.<br />
SACHANLAGEN Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich linearer<br />
Abschreibungen und Zuschüsse, bzw. <strong>dem</strong> niedrigeren beizulegenden Wert, bewertet. Für Sachanlagenzugänge<br />
in 2004 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten und aktivierte eigene Architekten- und<br />
Ingenieurleistungen des Konzernunternehmens <strong>GWG</strong>-SPE angesetzt. Kosten im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 4
14 + 15<br />
HGB sind nicht aktiviert. Die aktivierten Kosten für <strong>die</strong> Modernisierung entsprechen § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.<br />
Im Jahr 2004 sind Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit im Sinne von § 255 Abs. 3 HGB in Höhe von<br />
TEUR 33 (Konzern TEUR 33) (Vorjahr TEUR 92) (Konzern TEUR 92) aktiviert.<br />
Die planmäßigen Abschreibungen werden bei den Grundstücken mit Wohnbauten in der Regel sowohl bei<br />
Neubauten als auch bei Modernisierungen mit Neubaustandard <strong>auf</strong> Basis einer – neuen – Gesamtnutzungsdauer<br />
von 67 Jahren vorgenommen. Für den von der Wohnbauverwaltung der Stadt <strong>Wuppertal</strong> (Eigenbetrieb<br />
WBW) erworbenen Bestand erfolgt <strong>die</strong> Abschreibung entsprechend den steuerlichen Vorschriften mit 2 Prozent<br />
oder 2,5 Prozent p.a. bzw. <strong>auf</strong> Basis einer kürzeren Restnutzungsdauer. Sonstige Modernisierungen führen zu<br />
einer individuellen Verlängerung der ursprünglichen Nutzungsdauer. Außerplanmäßige Abschreibungen in<br />
einer Größenordnung von TEUR 436 (Konzern TEUR 436) sind im Berichtsjahr angefallen.<br />
Bei den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten werden <strong>die</strong> planmäßigen Abschreibungen<br />
grundsätzlich <strong>auf</strong> der Basis einer durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren abgeschrieben.<br />
Die Bauten <strong>auf</strong> fremden Grundstücken werden über eine Nutzungsdauer von 18 Jahren abgeschrieben.<br />
Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Maschinen werden bei Zugängen bis 2000<br />
jährlich mit 20 Prozent, Ein- und Ausbauten in fremde Gebäude mit 10 Prozent sowie im Geschäftsjahr<br />
angeschaffte EDV-Hardware mit 25 Prozent linear abgeschrieben. Bei Zugängen ab 2001 wird hinsichtlich<br />
des beweglichen Anlagevermögens <strong>die</strong> AfA-Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen angewendet.<br />
Eine Neuerung ab <strong>dem</strong> Jahr 2004 bedeutet, dass <strong>die</strong> Abschreibungen bei Neuzugängen erst ab <strong>dem</strong><br />
Anschaffungsmonat verrechnet werden dürfen. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Zugangsjahr in<br />
voller Höhe abgeschrieben und als Abgang gezeigt.<br />
FINANZANLAGEN Die ausgewiesenen Arbeitgeberdarlehen sind zu Nominalbeträgen bewertet.<br />
Anteile an verbundenen Unternehmen und Genossenschaftsanteile sind zu Anschaffungskosten angesetzt.<br />
Die Entwicklung und Zusammensetzung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2004 sind aus <strong>dem</strong><br />
Anlagenspiegel der Gesellschaft bzw. <strong>dem</strong> Konzernanlagenspiegel in der Anlage zum Anhang ersichtlich<br />
(hier nicht abgedruckt).<br />
UMLAUFVERMÖGEN Im Uml<strong>auf</strong>vermögen sind <strong>die</strong> Grundstücke mit und ohne Bauten zu Anschaffungs- bzw.<br />
Herstellungskosten (Konzern) bilanziert. Unter der Position „Bauvorbereitungskosten“ sind Fremdkosten und<br />
aktivierte Eigenleistungen ausgewiesen. „Grundstücke mit unfertigen Bauten“ sind zu Herstellungskosten<br />
bewertet. Für Zugänge in 2004 sind als Herstellungskosten Fremdkosten, jedoch keine aktivierten Zinsen<br />
während der Bauzeit angesetzt. Unter der Position „Unfertige Leistungen“ werden <strong>die</strong> mit den Mietern noch<br />
nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten sowie noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen<br />
ausgewiesen. Ausfallrisiken wird durch Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit ihren Nominalbeträgen<br />
bewertet. Ausfallrisiken zu Forderungen werden durch Einzelwertberichtigungen oder Abschreibungen<br />
berücksichtigt. Die Wertberichtigungen sind aktivisch bei den jeweiligen Bilanzpositionen abgesetzt.<br />
AKTIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten sind unter Beachtung der steuerlichen<br />
Vorschriften aktiviert und abgeschrieben worden. Zugänge im Geschäftsjahr werden <strong>auf</strong> <strong>die</strong> Zinsfestschreibungszeit<br />
(5 bzw. 10 Jahre) abgeschrieben. Bei öffentlichen Darlehen werden Verwaltungsgebühren<br />
<strong>auf</strong> zwei Jahre (mindestzinsfreie Zeit) verteilt.<br />
RÜCKSTELLUNGEN Die im Konzern ausgewiesenen Pensionsrückstellungen sind <strong>auf</strong>grund von versicherungsmathematischen<br />
Gutachten unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes von 5,5 Prozent gebildet<br />
worden. Rückstellungen werden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme<br />
gebildet. Sonstige Aufwandsrückstellungen im Sinne von § 249 Abs. 2 HGB sind nicht gebildet.<br />
VERBINDLICHKEITEN Alle Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag passiviert.<br />
PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Abgegrenzt sind vorgeflossene l<strong>auf</strong>ende Zuschüsse<br />
(Ertragszuschüsse) für <strong>die</strong> Zeit zwischen Zahlungsbeginn und später <strong>liegen</strong><strong>dem</strong> Förderungsbeginn<br />
(Bezugszeitpunkt bei Neubauten bzw. Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierung).<br />
Bilanzierungswahlrechte<br />
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses 2004 sind folgende Bilanzierungswahlrechte ausgeübt worden:<br />
I Zinsen während der Bauzeit sind gemäß § 255 Abs. 3 HGB aktiviert. Bei den ab 2002 begonnenen<br />
Baumaßnahmen im Uml<strong>auf</strong>vermögen wird dagegen <strong>auf</strong> <strong>die</strong> Aktivierung verzichtet.<br />
I In 2004 sind <strong>die</strong> Geldbeschaffungskosten <strong>auf</strong> <strong>die</strong> Zinsfestschreibungsfrist bzw. Verwaltungsgebühren <strong>auf</strong><br />
öffentliche Baudarlehen über 2 Jahre (zinsfreie Zeit) abgeschrieben worden.<br />
I Aufwendungsdarlehen, bei denen ein Passivierungswahlrecht nach § 88 Abs. 3 II. WoBauG besteht,<br />
sind passiviert.<br />
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
BILANZ In der Position „Unfertige Leistungen“ werden noch nicht abgerechnete Betriebskosten mit<br />
TEUR 7.309 – Vorjahr: TEUR 7.579 – (Konzern: TEUR 7.690 – Vorjahr: TEUR 7.993) sowie noch nicht abgerechnete
16 + 17<br />
Betreuungsleistungen mit TEUR 42 – Vorjahr TEUR 42 – (Konzern: TEUR 105 – Vorjahr TEUR 211) ausgewiesen.<br />
In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten,<br />
<strong>die</strong> erst nach <strong>dem</strong> Abschluss-Stichtag rechtlich entstehen. Die Restl<strong>auf</strong>zeiten der ausgewiesenen Forderungen<br />
betragen grundsätzlich weniger als ein Jahr.<br />
Entwicklung der Gewinnrücklagen bei <strong>GWG</strong> und im Konzern:<br />
01.01.2004 Einstellung 31.12.2004<br />
TEUR TEUR TEUR<br />
gesellschaftsvertragliche Rücklage 4.296,1 108,9 4.405,0<br />
andere Gewinnrücklagen 4.284,8 0,0 4.284,8<br />
8.580,9 108,9 8.689,8<br />
Für zugesagte Pensionen und Pensionsanwartschaften (Konzern) werden Rückstellungen in vollem Umfang<br />
gebildet. Für <strong>die</strong> aus der Mitgliedschaft des Unternehmens an der Rheinischen Zusatzversorgungskasse resultierenden<br />
Verpflichtungen gegenüber Mitarbeitern sind branchenüblich keine Rückstellungen gebildet worden.<br />
Die Entwicklung und Zusammensetzung der Rückstellungen im Geschäftsjahr 2004 sind aus <strong>dem</strong><br />
Rückstellungsspiegel der Gesellschaft bzw. <strong>dem</strong> Konzernrückstellungsspiegel in der Anlage zum Anhang<br />
ersichtlich (hier nicht abgedruckt). In den Verbindlichkeiten aus Vermietung sind TEUR 244 – Vorjahr TEUR 279 –<br />
an Sicherheitsleistungen der Mieter enthalten. In den „Verbindlichkeiten“ sind keine Beträge enthalten,<br />
<strong>die</strong> erst nach <strong>dem</strong> Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten,<br />
ihre Restl<strong>auf</strong>zeiten und ihre Sicherung sind aus <strong>dem</strong> Verbindlichkeitenspiegel der Gesellschaft und <strong>dem</strong><br />
Konzernverbindlichkeitenspiegel in der Anlage zum Anhang ersichtlich (hier nicht abgedruckt).<br />
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Der außerordentliche Ertrag in Höhe von TEUR 1.006 (Konzern) – im<br />
Vorjahr TEUR 2.338 (Konzern) – ist ein realisierbarer Schadenersatz gegen frühere Geschäftsführer der <strong>GWG</strong>.<br />
Aus einem mit der <strong>GWG</strong>-SPE in 1996 geschlossenen Gewinnabführungsvertrag resultieren Aufwendungen aus<br />
Verlustübernahme in Höhe von TEUR 541 (im Vorjahr: Erträge aus Gewinnabführung TEUR 2.153).<br />
Im Berichtsjahr sind außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 436 (Konzern TEUR 436) angefallen.<br />
Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge mit TEUR 520 (Konzern TEUR 634) als<br />
Erträge aus früheren Jahren, mit TEUR 2.265 (Konzern TEUR 2.824) als Auflösungen von Rückstellungen, mit<br />
TEUR 9 (Konzern TEUR 10) als Ausbuchungen von Verbindlichkeiten und mit TEUR 30 (Konzern TEUR 30) als
Eingänge <strong>auf</strong> abgeschriebene Forderungen enthalten. Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung angefallene<br />
Grundsteuer wurde unter der Position „Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen“<br />
(Aufwendungen für Hausbewirtschaftung) erfasst.<br />
SONSTIGE ANGABEN Der durch <strong>die</strong> Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong> <strong>auf</strong>gestellte<br />
Konzernabschluss wird unter HR B 2174 beim Handelsregister des Amtsgerichtes <strong>Wuppertal</strong> eingereicht.<br />
Es bestehen folgende nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, <strong>die</strong> für <strong>die</strong><br />
Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:<br />
Aus einem Mietvertrag über das von <strong>GWG</strong> und <strong>GWG</strong>-SPE genutzte Verwaltungsgebäude resultiert im Konzern<br />
eine jährliche Verpflichtung in Höhe von TEUR 375.<br />
Aus sonstigen Lizenz-, Miet- und Leasingverträgen ergibt sich eine jährliche finanzielle Verpflichtung von TEUR<br />
112 (Konzern TEUR 310).<br />
Das Bestellobligo für Baumaßnahmen im Anlage- und Uml<strong>auf</strong>vermögen beläuft sich <strong>auf</strong> insgesamt rund<br />
TEUR 14.138 (Konzern: TEUR 14.138). Die Investitionen sind durch Eigen- und Fremdmittel gedeckt.<br />
Maßnahmen zum Abbau des Instandhaltungsstaus des von der Stadt <strong>Wuppertal</strong> in Vorjahren erworbenen<br />
Wohnungsbestandes werden überwiegend mit Eigenmitteln aus liquiden Überschüssen im Rahmen von<br />
Bestandsverkäufen finanziert. Bauinstandhaltungen werden mit Eigenmitteln finanziert.<br />
Für 185 Wohnungen von zwei Seniorenwohnanlagen sind im Konzern 20-jährige Mietgarantien eingegangen<br />
worden. Der Jahresbetrag beläuft sich <strong>auf</strong> TEUR 1.976, der mit 5,5 Prozent abgezinste Gesamtbetrag bei einer<br />
Restl<strong>auf</strong>zeit von 13 Jahren <strong>auf</strong> 18.011 TEUR. Im Konzernjahresabschluss sind als Rückstellung für drohende<br />
Verluste aus schwebenden Geschäften für <strong>die</strong>se beiden Objekte 2.882 TEUR enthalten.<br />
Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100 Prozent an der im Jahr 1995 gegründeten <strong>GWG</strong> Stadtund<br />
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, <strong>Wuppertal</strong>. Das Stammkapital der Tochtergesellschaft beträgt<br />
255.700,00 EUR. Die Kapitalrücklage am 31.12.2004 beträgt unverändert gegenüber <strong>dem</strong> Vorjahr 10.612.203,30<br />
EUR. Der Verlustvortrag von 10.863,56 EUR resultiert aus <strong>dem</strong> Ergebnis des Rumpfgeschäftsjahres 1995.
18 + 19<br />
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführung)<br />
<strong>auf</strong> Vollzeitbasis im Konzern beträgt:<br />
K<strong>auf</strong>männische Mitarbeiter 57<br />
Technische Mitarbeiter 20<br />
Hauswarte etc. 19<br />
Auszubildende 3<br />
Gesamt 99<br />
GESAMTBEZÜGE<br />
a) des Aufsichtsrates: 28.990,20 EUR<br />
b) früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinterbliebenen: 41.948,39 EUR<br />
Auf <strong>die</strong> Angabe der Gesamtbezüge des Geschäftsführungsorgans wird gemäß § 286 Absatz 4 HGB verzichtet.<br />
Für Pensionsverpflichtungen aktiver und früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer<br />
Hinterbliebenen wurden in voller Höhe Pensionsrückstellungen gebildet.<br />
<strong>GWG</strong> Konzern<br />
TEUR TEUR<br />
Für l<strong>auf</strong>ende Pensionen 319 319<br />
Für Anwartschaften 0 1.076<br />
Insgesamt 319 1.395<br />
Vorschüsse und Kredite an Mitglieder der Geschäftsführung oder des Aufsichtsrates wurden nicht gewährt.<br />
Es wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten des Geschäftsführungsorgans oder des Aufsichtsrates<br />
eingegangen.
MITGLIED DER GESCHÄFTSFÜHRUNG<br />
Harald Röllecke, Diplom-Ökonom, Dortmund<br />
MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES<br />
Arnold Norkowsky, Vorsitzender, Stadtverordneter, Postbeamter, Deutsche Post AG<br />
Wolfgang Sternberg, Stellvertretender Vorsitzender, Geschäftsführer, L.W. Cretschmar GmbH & Co. KG, <strong>Wuppertal</strong><br />
Heiko Becher, Diplom-Designer, Innenarchitekt<br />
Barbara Dudda-Dillbohner, Stadtverordnete, Diplom-Ökonomin<br />
Horst Ellinghaus, Stadtverordneter, Bäckermeister<br />
Gerhard Graef, Prokurist, August Graef GmbH, <strong>Wuppertal</strong><br />
Manfred Guder, Dipl.-Handelslehrer, Land Nordrhein-Westfalen<br />
Horst Hombrecher, Stadtverordneter, Pensionär<br />
Nicole Kleinert, Stadtverordnete, Finanzbeamtin, Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen<br />
Klaus-Jürgen Reese, Stadtverordneter, Geschäftsführer, B+B Autorecycling GmbH, <strong>Wuppertal</strong><br />
Günther Schrof, Dipl.-Volkswirt und Geschäftsführer, Arbeitgeberverbände <strong>Wuppertal</strong> e.V.<br />
Dr. Johannes Slawig, Stadtdirektor und Stadtkämmerer der Stadt <strong>Wuppertal</strong>
20 + 21<br />
VORSCHLAG ZUR VERWENDUNG DES BILANZGEWINNS<br />
Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2004 einen Jahresüberschuss von 1.089.057,47 EUR.<br />
Bei Aufstellung der Bilanz sind mit 108.905,75 EUR entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen<br />
10 Prozent des Jahresüberschusses 2004 in <strong>die</strong> gesellschaftsvertragliche Rücklage eingestellt worden.<br />
Der Geschäftsführer schlägt folgende Beschlussfassung zur Verwendung des Bilanzgewinns vor:<br />
Der Bilanzgewinn per 31.12.2004 von 980.152,31 EUR wird in voller Höhe<br />
den sonstigen Gewinnrücklagen zugeführt.<br />
<strong>Wuppertal</strong>, 8. Juli 2005<br />
Harald Röllecke<br />
Geschäftsführer
22 + 23<br />
WIEDERGABE DES<br />
UNEINGESCHRÄNKTEN<br />
BESTÄTIGUNGSVERMERKS
Nach <strong>dem</strong> abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir <strong>dem</strong> Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004<br />
(Anlagen 1 bis 3) und <strong>dem</strong> Lagebericht und Konzernlagebericht für 2004 (Anlage 4) der Gemeinnützige<br />
Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong>, <strong>Wuppertal</strong>, unter <strong>dem</strong> Datum vom 23. August 2005 den folgenden<br />
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:<br />
„Wir haben den von der Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong>, <strong>auf</strong>gestellten<br />
Konzernabschluss und den Lagebericht und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis<br />
31. Dezember 2004 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den<br />
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft.<br />
Unsere Aufgabe ist es, <strong>auf</strong> der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den<br />
Konzernabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und den Konzernlagebericht abzugeben.<br />
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der<br />
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.<br />
Danach ist <strong>die</strong> Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, <strong>die</strong> sich <strong>auf</strong> <strong>die</strong><br />
Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung<br />
und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich<br />
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden<br />
<strong>die</strong> Kenntnisse über <strong>die</strong> Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns<br />
sowie <strong>die</strong> Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden <strong>die</strong> Wirksamkeit<br />
des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für <strong>die</strong> Angaben in<br />
Konzernbuchführung, im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht überwiegend <strong>auf</strong> der Basis von<br />
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst <strong>die</strong> Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss<br />
einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsoli<strong>die</strong>rungskreises, der angewandten Bilanzierungsund<br />
Konsoli<strong>die</strong>rungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie<br />
<strong>die</strong> Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der<br />
Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.<br />
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger<br />
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
des Konzerns. Der Lagebericht und Konzernlagebericht gibt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der<br />
Lage des Konzerns und stellt <strong>die</strong> Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.“<br />
Düsseldorf, den 23.8.2005<br />
GdW Revision AG<br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />
Steuerberatungsgesellschaft<br />
Schiffers Viemann<br />
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
24 + 25<br />
KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2004<br />
AKTIVA 31.12.2004 Vorjahr<br />
EUR EUR<br />
A. Anlagevermögen<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 169.085,00 307.922,00<br />
II. Sachanlagen<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten<br />
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />
274.361.270,99 266.409.069,98<br />
mit Geschäfts- und anderen Bauten 3.836.568,98 4.186.688,87<br />
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 652.565,68 838.356,54<br />
4. Bauten <strong>auf</strong> fremden Grundstücken 6.637,00 7.148,00<br />
5. technische Anlagen und Maschinen 76.982,00 75.666,00<br />
6. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 614.958,00 710.580,02<br />
7. Anlagen im Bau 7.229.265,89 3.430.209,87<br />
8. Bauvorbereitungskosten 239.735,76 1.371.568,10<br />
II. Finanzanlagen<br />
287.017.984,30 277.029.287,38<br />
1. sonstige Ausleihungen 607,53 1.268,30<br />
2. andere Finanzanlagen 80,23 80,23<br />
B. Uml<strong>auf</strong>vermögen<br />
I. zum Verk<strong>auf</strong> bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
687,76 1.348,53<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 3.304.291,81 3.205.236,17<br />
2. Bauvorbereitungskosten<br />
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />
1.324.871,35 992.130,19<br />
mit unfertigen Bauten<br />
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />
207.582,43 1.018.571.86<br />
mit fertigen Bauten 18.858.702,42 26.152.374,45<br />
5. unfertige Leistungen 7.795.411,87 8.203.959,33<br />
6. andere Vorräte 4.330,39 2.964,85<br />
31.495.190,27 39.575.236,85
FORTSETZUNG AKTIVA 31.12.2004 Vorjahr<br />
EUR EUR<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
1. Forderungen aus Vermietung 257.613,60 239.503,64<br />
2. Forderungen aus Verk<strong>auf</strong> von Grundstücken 3.936.003,25 1.009.902,85<br />
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 352.115,49 357.480,70<br />
4. Forderungen aus anderenLieferungen und Leistungen 65,25 1.571,70<br />
5. sonstige Vermögensgegenstände<br />
- davon gegenüber Gesellschaftern: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 8.657,09)<br />
2.146.429,07 3.373.531,72<br />
III. Flüssige Mittel<br />
6.692.226,66 4.981.990,61<br />
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 4.089.499,69 3.069.726.36<br />
C. Rechnungsabgrenzungsposten<br />
1. Geldbeschaffungskosten 48.052,37 50.631,90<br />
2. andere Rechnungsabgrenzungsposten 174.144,59 192.062,78<br />
222.196,96 242.694,68<br />
KONZERNBILANZSUMME 329.686.870,64 325.208.206,41
26 + 27<br />
PASSIVA 31.12.2004 Vorjahr<br />
EUR EUR<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Gezeichnetes Kapital 10.226.000,00 10.226.000,00<br />
II. Gewinnrücklagen<br />
1. gesellschaftsvertragliche Rücklage 4.405.022,07 4.296.116,32<br />
2. andere Gewinnrücklagen 4.284.760,79 4.284.760,79<br />
III.Konzernbilanzgewinn<br />
8.689.782,86 8.580.877,11<br />
1. Verlustvortrag –10.862,97 –188.024,41<br />
2. Konzernjahresüberschuss 1.089.057,47 825.196,34<br />
3. Einstellungen in <strong>die</strong> gesellschaftsvertragliche Rücklage –108.905,75 –64.803,55<br />
B. Rückstellungen<br />
969.288,75 572.368,38<br />
19.885.071,61 19.379.245,49<br />
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 1.394.551,00 1.396.774,00<br />
2. Steuerrückstellungen 275.028,26 244.028,26<br />
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 0,00 937.716,04<br />
4. sonstige Rückstellungen 4.241.772,81 6.615.609,04<br />
C. Verbindlichkeiten<br />
5.911.352,07 9.194.127,34<br />
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 255.150.464,92 245.665.212,56<br />
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern<br />
– davon gegenüber Gesellschaftern:<br />
EUR 287.125,65 (Vorjahr: EUR 314.039,23)<br />
35.818.415,45 36.825.044,62<br />
3. erhaltene Anzahlungen 8.879.849,53 9.885.133,46<br />
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung<br />
davon gegenüber Gesellschaftern:<br />
EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 6.559,42)<br />
864.312,70 994.607,40<br />
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen<br />
davon gegenüber Gesellschaftern:<br />
EUR 7.139,03 (Vorjahr EUR 11.042,83)<br />
2.757.492,46 2.936.027,24<br />
6. sonstige Verbindlichkeiten<br />
davon aus Steuern: EUR 62.577,39 (Vorjahr: EUR 58.360,95)<br />
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:<br />
EUR 258.462,20 (Vorjahr: EUR 174.225,05)<br />
322.160,80 236.942,94<br />
303.792.695,86 296.542.968,22<br />
D. Rechnungsabgrenzungsposten 97.751,10 91.865,36<br />
KONZERNBILANZSUMME 329.686.870,64 325.208.206,41
28 + 29<br />
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2004<br />
1. Umsatzerlöse<br />
2004 Vorjahr<br />
EUR EUR EUR<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 35.504.392,61 37.441.797,22<br />
b) aus Verk<strong>auf</strong> von Grundstücken 14.736.603,36 14.856.274,92<br />
c) aus Betreuungstätigkeit 95.431,03 196.394,62<br />
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 78.609,13 94.793,00<br />
50.415.036,13 52.589.259,76<br />
2. Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an zum Verk<strong>auf</strong> bestimmten<br />
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 8.081.412,12 6.809.943,34<br />
3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.680.717,50 1.350.221,69<br />
4. sonstige betriebliche Erträge 4.793.671,24 2.931.748,30<br />
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 16.258.350,05 16.280.114,70<br />
b) Aufwendungen für Verk<strong>auf</strong>sgrundstücke 2.899.364,02 18.845.949,13<br />
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 58.999,12 19.216.713,19 108.386,37<br />
6. Rohergebnis 29.591.299,56 28.446.722,89<br />
7. Personal<strong>auf</strong>wand<br />
a) Löhne und Gehälter<br />
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für<br />
3.879.467,08 3.811.452,00<br />
Altersversorgung und Unterstützung<br />
– davon für Altersversorgung:<br />
EUR 125.240,39 (Vorjahr: EUR 125.484,20)<br />
1.232.296,07 5.111.763,15 1.195.978,16<br />
8. Abschreibungen <strong>auf</strong> immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und Sachanlagen 6.172.780,69 5.428.890,61<br />
9. sonstige betriebliche Aufwendungen<br />
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und<br />
3.664.859,41 4.400.832,94<br />
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 43,23 3.914,86<br />
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 157.589,94 157.633,17 57.554,74<br />
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 14.637.550,46 14.865.038,68<br />
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 161.979,02 - 1.193.999,90<br />
14. außerordentliche Erträge/außerordentliches Ergebnis 1.005.743,25 2.338.095,91<br />
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag 31.001,71 263.742,48<br />
16. sonstige Steuern 47.663,09 55.157,19<br />
17. Konzernjahresüberschuss 1.089.057,47 825.196,34<br />
18. Gewinnvortrag/Verlustvortrag 0,59 - 188.024,41<br />
19. Einstellungen in <strong>die</strong> gesellschaftsvertragliche Rücklage - 108.905,75 - 64.803,55<br />
20. Konzernbilanzgewinn 980.152,31 572.368,38
30 + 31<br />
BERICHT DES AUFSICHTSRATES<br />
ÜBER SEINE TÄTIGKEIT IM GESCHÄFTSJAHR 2004<br />
DER AUFSICHTSRAT der <strong>GWG</strong> hat sich in sieben ordentlichen Sitzungen im Jahr 2004 in mündlichen und<br />
schriftlichen Berichten der Geschäftsführung über <strong>die</strong> wirtschaftliche Lage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2004<br />
informiert. Die vom Aufsichtsrat durchgeführten Sitzungen sind in den Niederschriften ihrem Verl<strong>auf</strong> nach und<br />
mit den Beschlüssen festgehalten worden. Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat durch <strong>die</strong> Tätigkeit der GdW<br />
Revision AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, den zur Wahrnehmung seiner Überwachungspflicht<br />
notwendigen Einblick in <strong>die</strong> Geschäftsführung verschafft.<br />
DER AUFSICHTSRAT hat den vorgelegten Jahresabschluss und den Lagebericht zum 31. Dezember 2004 sowie<br />
den Vorschlag zur Behandlung des Bilanzergebnisses der Geschäftsführung geprüft. Den Konzernabschluss und den<br />
Konzernlagebericht zum 31. Dezember 2004 hat der Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen.<br />
Der vorgelegte Jahresabschluss und Lagebericht <strong>GWG</strong> sowie der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht<br />
zum 31. Dezember 2004 wurden von der GdW Revision AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und<br />
jeweils mit <strong>dem</strong> uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Dem Ergebnis der Abschlussprüfung tritt<br />
der Aufsichtsrat bei und stellt fest, dass nach <strong>dem</strong> abschließenden Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen<br />
erhoben werden und der von der Geschäftsführung <strong>auf</strong>gestellte Jahresabschluss gebilligt wird.<br />
DER AUFSICHTSRAT empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss und <strong>die</strong> vorgeschlagene<br />
Ergebnisverwendung zu genehmigen, den Konzernabschluss und Konzernlagebericht zur Kenntnis zu nehmen<br />
sowie <strong>dem</strong> Geschäftsführer, Herrn Harald Röllecke, und den Mitgliedern des Aufsichtsrates Entlastung für das<br />
Geschäftsjahr 2004 zu erteilen.<br />
<strong>Wuppertal</strong>, den 09. September 2005 Der Aufsichtsrat der<br />
Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH <strong>Wuppertal</strong>
www.gwg-wuppertal.de<br />
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