Business meets charity - INDUSTRIA

INDUSTRIA WOHNEN Tipps
Vererben leicht gemacht – Teil 3:
Die Schenkung
Rechte und Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wirft immer wieder
Fragen auf. Wem gehört was, wer kann welche Teile wie nutzen und wer kann worüber
entscheiden? Geregelt wird dies im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das die Rechte
und Pflichten der Wohnungseigentümer festlegt.
Wohnungseigentum ist die Kombination von Alleineigentum an einer Wohnung und
einem ideellen, rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderen, dem gemeinschaftlichen
Gebrauch dienenden Einrichtungen und Teilen des Gebäudes. Wohnungseigentümer
müssen also zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden.
In den beiden letzten Industria Journalen hatten wir für Sie Informationen zum Thema
Vererben zusammengestellt. Hierzu gehört auch der Bereich der Schenkung, die im Bürgerlichen
Gesetzbuch, Buch 2 – Recht der Schuldverhältnisse, geregelt ist.
Die Schenkung stellt grundsätzlich einen Vertrag zwischen dem Schenkenden und dem
Beschenkten dar. Die Übertragung des Gegenstandes oder eines Rechtes erfolgt unentgeltlich
und der Beschenkte wird durch die Schenkung bereichert.
Um mit der Schenkung zusammenhängende Risiken wie eine eventuelle, spätere Verarmung
des Schenkenden zu begrenzen, sollten im Schenkungsvertrag entsprechende
Absicherungen getroffen werden. So kann sich der Schenkende die Nutzung an dem Geschenk
(z. B. ein Wohnrecht) zu Lebzeiten sichern. Werden Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung
verschenkt, ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag unerlässlich,
darüber hinaus ist die Eintragung des Beschenkten ins Grundbuch erforderlich.
Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, geht das Geschenk in das Vermögen
des Beschenkten über. Der Schenkende verliert das Eigentum an dem Gegenstand oder
Recht. Für den Schenkenden bedeutet dies einen Eigentumsverlust. Bereut der Schenkende
später die Schenkung, kann er diese nur ausnahmsweise wieder zurückfordern.
Handschenkung
Der Schenkende hat die Möglichkeit, eine Schenkung als sogenannte Handschenkung
vorzunehmen. Das bedeutet, dass der Gegenstand der Schenkung dem Beschenkten sofort
verschafft wird, ohne dass der Schenkende dies dem Beschenkten vorher verspricht. Dies
wird in aller Regel Geschenke wie Geburtstags- oder Weihnachtsgeschenke betreffen, die
man sofort übergibt. Die Parteien sind sich dann bei der Übergabe darüber einig, dass keine
Gegenleistung erwartet wird und dass die Übergabe unentgeltlich erfolgt.
Schenkung auf den Todesfall
Eine Schenkung oder besser ein Schenkungsversprechen auf den Todesfall liegt vor, wenn
die Schenkung an die Bedingung geknüpft wird, dass der Beschenkte den Schenkenden
überlebt. Der Schenkende kann damit erreichen, dass bestimmte Teile des Vermögens,
die ohne die Schenkung später zum Nachlass gehören würden, rechtzeitig auf bestimmte
Personen übertragen werden. Die Zuwendung fällt dann nicht mehr in den Nachlass. Das
Schenkungsversprechen auf den Todesfall muss in der gleichen Form geschehen, die für
letztwillige Verfügungen (Testament, Erbvertrag) vorgesehen ist.
Vermindert eine Schenkung den Pflichtteil eines Pflichtteilberechtigten, kann dieser im
Todesfall des Erblassers einen Pflichtteilsergänzungsanspruch einfordern.
Stirbt der bereits Beschenkte vor dem Schenkenden, so fällt die Zusendung an den Schenkenden
zurück.
Schenkungssteuer
Wer einen Erbschein benötigt, kann nicht einfach einen formlosen Antrag stellen. Der
Vermögenszuwachs des Beschenkten unterliegt der Schenkungssteuer, sobald der Freibetrag
überschritten ist. Der Freibetrag kann dabei für einen Zeitraum von zehn Jahren nur
einmal in Anspruch genommen werden. Geregelt wird die Schenkungssteuer im Erbschaftsund
Schenkungssteuergesetz. Mit dem Jahressteuergesetz 2010 wurden eingetragene
Lebenspartnerschaften bei Erbschaft und Schenkung der Ehe uneingeschränkt gleichgestellt.
Sondereigentum ist der Bereich, den ein Eigentümer exklusiv für sich beanspruchen, Gemeinschaftseigentum
sind die Teile, die er lediglich mitbenutzen darf. Was zu welcher
Kategorie gehört und wie viele Miteigentumsanteile auf den jeweiligen Eigentümer entfallen,
schreibt die Teilungserklärung fest, eine notarielle Urkunde, in der alle Räume des
Gebäudes aufgenommen und einer bestimmten Eigentumskategorie zugeordnet werden.
Jeder Eigentümer hat einen Sondereigentumsanteil, nämlich die Wohnung als solche,
deren Gestaltung und Nutzung ihm obliegt. Die Freiheit des Eigentümers hört jedoch da
auf, wo es das Zusammenleben in der Gemeinschaft beeinträchtigt. Über die Innengestaltung
der Wohnung entscheidet der Wohnungseigentümer, das äußere Erscheinungsbild
des Gebäudes darf jedoch nicht verändert werden. So kann z. B. ein Balkon nicht ohne
Zustimmung der Miteigentümer verglast werden. Auch ein Eingriff ins Heizungssystem
ist ohne Zustimmung nicht erlaubt.
» Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums werden im Wohnungseigentümergesetz
(§ 5 WEG) beschrieben. Sondereigentum sind die Wohnräume sowie die zu den Räumen
gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die „verändert, beseitigt oder eingefügt“
werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum
eines anderen Wohnungseigentümers unzumutbar beeinträchtigt oder das
Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird.
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen:
» Gemeinschaftseigentum im Sinne des Wohnungseigentümergesetzes sind das Grundstück,
auf dem das Gebäude errichtet wurde sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen
des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum und Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu
gehören z. B. Treppenhäuser, Heizungsanlagen, Waschräume, Aufzüge, Dachrinnen,
Fernsehantennen, Briefkastenanlagen, Fahrradkeller.
Veränderungen oder Umbauten bei diesen Gebäudeteilen sowie Instandhaltungen und
Modernisierungen muss die Gemeinschaft zustimmen. Üblicherweise werden Fragen zum
Gemeinschaftseigentum auf der Eigentümerversammlung erörtert.
Die Gemeinschafts- und Hausordnung regeln das Verhalten der Hausbewohner, z. B. : was
darf im Treppenhaus stehen, zu welchen Zeiten darf gewaschen werden, wo sind Fahrräder
unterzubringen.
Focus online berichtete am 14.07.12 zu diesem Thema: „…Die Entscheidung, das Hausdach
neu zu decken, ob ein Aufzug installiert wird oder welche Bepflanzung der Vorgarten
erhält, entscheiden die Wohnungsbesitzer gemeinsam: per Abstimmung in der Eigentümerversammlung.
Minderheiten müssen sich dann dem Mehrheitswillen unterwerfen.
Entsprechend entschied auch der Bundesgerichtshof (BGH) vor kurzem zu Lasten eines
Eigentümers, der mit den Beschlüssen seiner Nachbarn nicht einverstanden war (Az. V ZR
114/09). Im konkreten Fall stritten sich die Beteiligten, wer für die anstehende Sanierung
der Balkone am Haus gerade stehen sollte. Die Anlage bestand aus 14 Einheiten, von denen
aber nur sechs Wohnungen einen Balkon besaßen. Zudem ließ die Teilungserklärung
offen, ob diese zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Vor diesem
Hintergrund verweigerte einer der balkonlosen Wohnungsbesitzer, sich an den Kosten
der Modernisierung zu beteiligen – mit fremden Vorbauten habe er nichts zu schaffen.
Der BGH sah das anders. Da die Balkone an der Fassade angebracht seien, handle es sich
bei deren Sanierung – soweit sich diese nicht auf den Innenanstrich und den Bodenbelag
beschränke – um Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Für die Kosten müssten alle Eigentümer
aufkommen, nicht nur die Balkonbesitzer selbst …“
Quelle: Auszug aus Focus online, 14.07.12
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