Ausgabe 08/11, PDF, 3.7 MB - Haus und Grund Düsseldorf

Z u v e r l ä s s i g · U n a b h ä n g i g · E r f o l g r e i c h 

G 02490 E 

Organ des Verbandes Haus und Grund im Regierungsbezirk Düsseldorf e.V. 

Jahrgang 109 / Nr. 8 · Postverlagsort Düsseldorf August 2011 

http://www.hausundgrundddf.de 

Wichtige 

Seminartermine . . . . . .Seite 2 

Bremse für steigende 

Stromrechnungen . . . .Seite 3 

Das aktuelle Urteil . . . .Seite 4 

Gratulation/ 

Contracting kommt ins BGB 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 5 

BettinaF©PIXELIO 

Aktueller Gartentipp . .Seite 6 

Heizung und Kamine 

. . . . . . . . . . . . . . . . .Seiten 6-8 

Vermischtes/Recht . . . .Seite 9 

Termine - Statistik . . . .Seite 10 

Preisausschreiben . . .Seite 10 

Politik und Wirtschaft .Seite 12 

Steuerrecht 

Ferien in der eigenen 

Ferienwohnung im 

In- oder Ausland . . . . .Seite 13 

Sie fragen - wir antworten 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 14 

Leserreise 

Herbstzauber mit Glacierund 

Bernia-Express . .Seite 14 

Recht + Steuer .Seiten 17 + 18 

Haus und Grund, Oststraße 162 

40210 Düsseldorf 

• Postvertriebsstück, DP AG, Entgelt bezahlt, G 2490 • 

Abwassersatzung der Landeshauptstadt 

Düsseldorf teilweise verfassungswidrig! 

Die Stadt muss handeln 

Das Oberverwaltungsgericht 

Münster hat in einer Entscheidung 

(Beschluss Az.: 15 A 265/09) grundlegend 

festgestellt, welche Anforde - 

rungen eine Kommune an die einem 

Eigentümer obliegende Instandset - 

zung defekter Abwasserrohre stellen 

kann. Gegenstand des von Haus und 

Grund Düsseldorf betriebenen Ver fahrens 

waren die nach Auffassung des 

Eigentümerverbandes verfassungswidrigen 

Regelungen in der Düssel - 

dorfer Abwassersatzung, wonach die 

Eigentümer zwingend verpflichtet 

sind, die Abwasserrohre komplett zu 

erneuern, wenn, je nach Material, 50 

(Kunststoffrohre), 80 (Steinzeugrohre 

ohne vorgefertigte Dichtung) oder 120 

Jahre (Steinzeugrohre mit vorgefertigter 

Dichtung) seit Inbetriebnahme des 

Anschlusskanals verstrichen sind. 

Dabei kam es nach dem Wortlaut 

der Satzung nicht darauf an, ob tatsächlich 

ein Schaden in dem Ab wasserrohr 

vorhanden war oder nicht. 

Entscheidend war allein der Ablauf 

der sogenannten „betriebsgewöhnlichen 

Nutzungsdauer“. Die Erneu erung 

oder Reparatur eines Anschluss - 

kanals kostet den Eigentümer 

7.500,00 bis 45.000,00 €. Dies war 

Anlass für den Eigentümerverband, 

die Satzungsregelungen in der Ab - 

wassersatzung der Landeshauptstadt 

Düsseldorf grundlegend überprüfen 

zu lassen. Gegenstand des Falles war 

zudem noch ein Schaden, der durch 

einen im städtischen Straßengrund 

wurzelnden Baum verursacht wird. 

Hier hatte sich die Landeshauptstadt 

Düsseldorf geweigert, den kostengünstigeren 

Austausch eines Teils des 

beschädigten Rohres oder einen so - 

genannten Teilliner, ein sog. Inliner - 

verfahren, in dem nur ein gewisser Teil 

des schadhaften Rohres mit einem In - 

liner ausgekleidet wird, zuzulassen. 

Das Oberverwaltungsgericht 

Münster führte aus, dass die Kom - 

mune grundsätzlich nur solche In - 

standsetzungsmaßnahmen von dem 

Bürger fordern kann, die verhältnismäßig 

sind. Eine komplette Sanierung 

eines Abwasserrohres komme nur 

dann in Betracht, wenn das Ab wasserrohr 

in Gänze so schadhaft sei, 

dass eine unschädliche Beseitigung 

des abzuleitenden Abwassers insgesamt 

nicht mehr gewährleistet ist. 

Darüber hinaus führte das Ober - 

verwaltungsgericht aus, dass die Re - 

gelungen in §§ 9c Sätze 1 und 2, 6a 

Auf ein Wort ... 

Wir alle werden älter! 

Wohnen im Alter – ein verdrängtes Thema? 

Liebe Leserinnen, liebe Leser, 

der demographische Wandel ist in 

der Wohnungswirtschaft angekommen. 

Zwar hat ein Journalist es vor 

kurzem noch so formuliert: „Der 

demographische Wandel zeigt sich 

noch nicht richtig, er guckt erst um 

die Ecke“, aber das sollte Anlass 

genug sein, sich über diese Ent wicklung 

Gedanken zu machen. 

Fachleute schätzen, dass bereits 

heute über 40 Millionen Menschen 

über 50 Jahre alt sind, und dass jeder 

fünfte älter als 60 Jahre alt ist. 2030 

werden 35 Prozent aller Bundes bür - 

ger über 60 Jahre alt sein. In 2060 

kommen dann auf 100 Menschen im 

arbeitsfähigen Alter 59 Einwohner im 

Rentenalter. 

Viele Menschen betrachten dies 

als Bedrohung, aber in dieser Ent - 

wicklung liegt auch ein enormes wirtschaftliches 

Potenzial, zumal dieser 

Zielgruppe bereits heute mehr als 26 

Milliarden Euro Kaufkraft monatlich 

zur Verfügung stehen. Und ca. 62 

Prozent der über 55-jährigen besitzen 

ca. 75 Prozent des Bestandes von 40 

Millionen derjenigen Wohnungen, die 

älter als 20 Jahre sind. 

Und die Nutzer dieser Wohnungen, 

sowohl Eigentümer als auch Mieter, 

haben ein Interesse daran, möglichst 

komfortabel zu wohnen und dies 

möglichst bis ins hohe Alter zu tun. 

Dies bedeutet für Immobilienei gentümer, 

insbesondere für Anbieter von 

Mietwohnungen, einen wachsenden 

Modernisierungsdruck, dem der Ge - 

setzgeber bereits Rechnung getragen 

hat. Mit der Einführung von Vor - 

schriften zur Barrierefreiheit im BGB 

ist der Anfang gemacht worden, aber 

das Thema „altersgerechtes Wohnen“ 

wird in Zukunft überragende Bedeu - 

tung erlangen. 

Auch wenn in vielen Städten des 

Landes ein Leerstand von Woh - 

nungen herrscht und bis zum Jahre 

2020 aufgrund der Bevölkerungs - 

entwicklung mit einem weiteren 

Rückgang der Nachfrage zu rechnen 

sein wird, ist dies kein Widerspruch zu 

dem Umstand, dass ein eklatanter 

Mangel an seniorengerechten und 

barrierefreien Wohnungen herrscht, 

und noch ansteigen wird. Experten 

beziffern den Bedarf an solchen 

Wohnungen bis zum Jahre 2020 auf 

ca. 800.000 Einheiten. 

Dieser spezifische Mangel besteht 

auch in Düsseldorf; allerdings wird er 

von vielen Eigentümern und Nutzern 

häufig verdrängt. 

Abs. 1 Sätze 2 und 3 unwirksam sei - 

en, weil sie gegen höherrangiges 

Recht verstoßen. Sie griffen unver - 

hältnismäßig in das durch Art. 14 

Grundgesetz geschützte Eigentums - 

grundrecht ein. 

Diese grundlegende Entscheidung 

macht deutlich, dass bei von Kom - 

munen geforderten Instandsetzungs - 

maßnahmen an Abwasserkanälen 

Was heisst nun altersgerecht und 

barrierefrei? Barrierefreiheit be deutet 

die Verbindung von Komfort, 

Nutzerfreundlichkeit, Sicherheit, 

Funktionalität, Ästhetik und auch 

Design einer Wohnung für ältere Be - 

wohner, die altersbedingt verschiedenen 

Bewegungs- und Handlungs - 

einschränkungen unterworfen sind. 

Dies gilt nicht nur für selbstnutzende 

Eigentümer, sondern auch für 

Mieter, die ebenfalls immer älter werden 

und über erhebliche Kaufkraft 

verfügen, so dass eine ent sprechend 

modernisierte und al tersgerecht hergerichtete 

Wohnung auch höhere 

Mieteinnahmen bewirkt und außerdem: 

Vermieter, die jahrelang mit einem 

guten Mieter zusammen wohnen, 

könnten somit einen nicht erwünschten 

Mieterwechsel vermeiden. 

Und wer gerade Wohnungen sa - 

niert, sollte sich von einem Fachmann 

beraten lassen, welche Maßnahmen 

von Bedeutung sind, wobei eine 

Überprüfung des Hauseingangs, des 

Flurs, der Treppen, der Küche, des 

Essbereichs, des Wohnzimmers, 

Schlaf- und Badezimmers auf eine 

Eignung als altersgerechte und damit 

zukunftssichere Immobilie stattfindet. 

Bernd Sterzl©PIXELIO 

zwingend der Grundsatz der Verhält - 

nismäßigkeit zu beachten ist. 

Die Landeshauptstadt Düsseldorf 

wird nicht umhin kommen, ihre 

Abwassersatzung in verfassungsgemäßer 

Weise anzupassen und weitere 

kostengünstige Sanierungsverfahren, 

wie den sog. „Teilliner“ oder den iso- 

Fortsetzung auf Seite 2 

Auch Außenanlagen und die Ge bäudetechnik 

spielen hierbei eine Rolle. 

Sicherlich sind Modernisierungs - 

maßnahmen nicht preiswert und nicht 

jeder verfügt über ausreichende Fi - 

nanzmittel. Aus diesem Grund haben 

der Bund, das Land Nordrhein- 

Westfalen wird verschiedene Städte 

entsprechende Investitions program - 

me aufgelegt. Je nach Art der Um - 

bauten werden bis zu 100.000, € Kre - 

ditbetrag pro Wohneinheit zinsgünstig 

gefördert. 

Sie sehen, Haus- und Grund eigentümern 

wird es nie langweilig. Die ge - 

sellschaftlichen Entwicklungen sind 

vielfältig und gerade die demographische 

Entwicklung bietet uns Immo - 

bilieneigentümern Chancen für Inves - 

titionen. Und Sie sollten nicht vergessen: 

Eine solche Investition dient dem 

Werterhalt und der Wertsteigerung 

Ihrer Immobilie. 

Sollten Sie hierzu Fragen haben, 

können Sie sich gerne an uns wenden. 

In einer der nächsten Ausgaben 

werden wir zu diesem Thema umfassend 

berichten. 

Ihr 

Ingo Apel

Nr. 8 / August 2011 Haus und Grund Jahrgang 109 

2 

Haus und Grund 

Abwassersatzung der Landeshauptstadt Düsseldorf teilweise verfassungswidrig! 

Die Stadt muss handeln 

Fortsetzung von Seite 1 

lierten Austausch von Teilstücken be - 

schädigter Rohrleitungen zuzulassen 

Darüber hinaus sind der auch auf 

Ini ti ative von Haus & Grund Nord rhein- 

Westfalen am 17. Juni 2011 ergangene 

neue Erlass zur Dichtheitsprüfung und 

die dort enthaltenen Grundsätze für die 

Instandsetzung von Abwasse r kanälen 

einzuarbeiten, wonach kleinere Schä - 

den überhaupt nicht zu sa nieren sind 

und für mittlere Schäden eine In stand - 

setzungsfrist von bis zu fünf Jahren 

anzuwenden ist. Dazu kön nen sich 

Interessierte auf der Internetseite des 

Landesum welt mi nis teriums informieren 

(http://www.um welt.nrw.de/ um - 

welt/wasser/abwasser/dichtheitspruef 

ung/index.php). Dort wird über die 

Dichtheitsprüfung generell informiert 

und auch ein Bildreferenzkatalog zur 

Be urteilung der unterschiedlichen 

Schadensklassen von Hauswasser - 

kanälen zur Verfügung gestellt. 

Nach Auffassung von Haus und 

Grund weist das Urteil des Ober - 

verwaltungsgerichts Düsseldorf auch 

für die Notwendigkeit der Dichtheits - 

prüfung an sich in die richtige Rich - 

tung. Alle durch staatlichen Zwang 

auferlegten Maßnahmen müssen verhältnismäßig 

sein. Die Einhaltung dieses 

allgemeinen Grundsatzes aus 

Artikel 3 des Grundgesetzes ist allerdings 

schon bei der Verpflichtung zur 

Durchführung von Dichtheits prü - 

fungen an sich zu vermissen. Dies 

wurde in der Ausschusssitzung im 

Land tag von Nordrhein Westfalen 

vom 6. Juli 2011, an der Fachleute 

aus ganz Nordrhein-Westfalen, darunter 

Vertreter von Haus & Grund NRW 

sowie auch ein Vertreter des Bun des - 

ministeriums für Umwelt, Naturschutz 

und Reaktorsicherheit teilgenommen 

haben, deutlich. 

Gegenstand der Ausschusssitzung 

waren die möglichen Kosten einer 

Dichtheitsprüfung und die Kosten der 

Sanierung der Anschlusskanäle sowie 

die sozialen Folgen. Zudem ging es 

aber auch um die entscheidende 

Frage, ob eine Dichtheits prü fung 

überhaupt notwendig ist, weil entsprechende 

Gefahren durch un dichte 

Kanäle nicht entstehen können. 

Seriöse Untersuchungen gehen 

davon aus, dass ca. 70 Prozent der 

Hausanschlusskanäle undicht sind. 

Daran schloss sich in der Aus schuss - 

sitzung die Frage an, warum das 

Grundwasser auf Grund der Undich - 

tigkeiten nicht bereits stark verseucht 

ist. Dazu stellte der Vertreter des Bun - 

desministeriums für Umwelt, Natur - 

schutz und Reaktorsicherheit fest: „..., 

dass wir bei Hausbrunnen und Klein - 

wasserwerken in bestimmten regionalen 

Gebieten erhöhte Keimbelas - 

tungen haben, nämlich bis zu 60 Pro - 

zent. Und davon werden die Leute 

krank. Insofern gibt es einen Zu - 

sammenhang mit undichten Kanälen 

– natürlich auch mit tierischen 

Fäkalien, die im ländlichen Bereich 

vorhanden sind.“ 

Aus dieser fachlichen Aussage 

wird deutlich, dass es nicht allein die 

undichten Kanäle sind, die für die 

SEMINARTERMINE – HERBST 2011 

MIETERHÖHUNG – 

formfehlerfrei ! – 

DIE FEHLERFREIE GESTALTUNG DER 

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG 

– Begriff Nebenkosten/Betriebskosten 

– Betriebskostenarten 

– Abrechnung der Betriebskosten 

– Verwirkung / Verjährung der Betriebs 

kosten 

– Neue Heizkostenverordnung 

SCHÖNHEITSREPARATUREN 

– Übergabe der Mietwohnung 

– Schadensersatzansprüche 

GRUNDLAGEN DES 

WOHNUNGSEIGENTUMS 

– Teilungserklärung 

– Gemeinschafts-/Sondereigentum 

– Aufgaben des Verwalters 

– Wirtschaftsplan/Verwaltungs- 

ab rechnung 

Mindestteilnehmerzahl: 8 Personen; max. 16 Personen 

Donnerstag, 13. Oktober 2011 

16.00 bis 18.00 Uhr 

Ref. Ass. Petra Nicolay / 

RA Dr. Werner Fliescher 

Donnerstag, 20. Oktober 2011 

16.00 bis 18.00 Uhr 

Ref.: Ass. Petra Nicolay / 

Wohnungsw. Ulf Mecke 

Donnerstag, 10. November 2011 

16.00 bis 18.00 Uhr 

Ref. Ass. Petra Nicolay / 

RA Dr. Werner Fliescher 

Donnerstag, 24. November 2011 

16.00 bis 18.00 Uhr 

Ref. Ass. Ursula Thüsing / 

Wohnungsw. Th. Meyer 

Anmeldung: 

Tel. 0211/16905-12 (Frau Blinne), Fax: 16905-33 oder Email: info@hausundgrundddf.de 

Die Anmeldung wird verbindlich, wenn die Teilnahme gebühr vor der Veranstaltung auf das Konto des 

Verbandes (Kreissparkasse Düsseldorf, BLZ 301 502 00, Kto-Nr. 1 000 284, überwiesen wurde. In der 

Teilnahmegebühr i.H.v. 46,22 € zzgl. MwSt. = 55,00 € für Mitglieder bzw. 78,15 € zzgl. MwSt. = 93,00 

€ für Nichtmitglieder sind Getränke und Seminarunterlagen enthalten. 

Sollten Sie als Nichtmitglied bis spätestens 1 Monat nach dieser Veranstaltung unserem Verband 

beitreten, so erstatten wir Ihnen den Differenzbetrag der Teilnahmegebühr für Mitglieder in Höhe 

von 38,00 €. 

VERANSTALTUNGSORT: HAUS UND GRUND DÜSSELDORF UND UMGEBUNG E.V., 

OSTSTRAßE 162, 40210 DÜSSELDORF, 2. OG 

Verseuchung des Grundwassers mit 

Keimen verantwortlich sind. Wenn es 

bei der Schaffung von dichten Ab - 

wasserleitungen um die Gefahren - 

abwehr geht, dann stellt sich die Fra - 

ge, warum diese Gefahrenabwehr nur 

im Bereich der angeblich undichten 

Kanäle stattfinden muss und nicht 

auch bei tierischen Fäkalien. Gerade 

in ländlichen Gebieten, die dünn be - 

siedelt sind können eklatante Mengen 

an grundwasserschädlichen Stoffen 

aus undichten Kanälen nicht in das 

Grundwasser hinein gelangen. Inso - 

fern müsste, wenn die These, dass 70 

Prozent der Kanäle undicht sind, die 

Grundwasserbelastung mit Keimen in 

städtischen Regionen höher sein, was 

nicht der Fall ist. Selbst wenn alle 

Kanäle dicht wären, wird sich an der 

Keimbelastung in ländlichen Regi o - 

nen nichts ändern, da die Fäkal kei me 

tierischen Ursprungs weiter vorhanden 

sind. 

Niemand ist dafür, dass Grund - 

wasser als wesentliche Ressource 

des täglichen Bedarfs mit Fäkal kei - 

men belastet wird. Es bedarf aber 

einer fachlich und wissenschaftlich 

fundierten Überprüfung der Vermu - 

tung, dass die sporadisch festzustellenden 

Keimbelastungen in ländlichen 

Regionen vornehmlich aus undichten 

Kanälen und Hausanschlüssen stammen 

und z. B. nicht aus Güllegruben, 

Überdüngung oder undichten Klär - 

gruben. Schließlich müssen nicht nur 

die Bürger mit entsprechendem Auf - 

wand ihre Kanäle sanieren, sondern 

auch die Gemeinden, obwohl möglicherweise 

überhaupt keine eklatanten 

Gefahren von undichten Kanälen ausgehen. 

Es geht hier um ein Inves - 

titionsvolumen von Milliarden von 

Euro, welches eventuell völlig unsinnig 

verbaut wird. Allein in der größten 

Kommune in Nordrhein-Westfalen, in 

Köln, gibt es 130.000 Grundstücke. 

Geht man einmal davon aus, dass 

diese Grundstücksanschlüsse zu 70 

Prozent undicht sind und mit einem 

Kostenaufwand von je 8.000,00 Euro 

saniert werden müssen, geht es allein 

für diese Großstadt um ein Inves - 

titionsvolumen von 728 Millionen 

Euro! Hinzu kommen die Kosten für 

die Dichtheitsprüfungen und die 

Umsetzungen der Satzungen auf 

kommunaler Ebene. 

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Termin: Donnerstag, 29. September 2011 

10.00 – 12.15 Uhr Auswahl, Bonität / Solvenz des Mieters, 

Praxistipps zur Antidiskriminierung (AGG) 

Vertragsdauer und -kündigung 

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12.15 bis 13.00 Uhr Pause (es wird ein Imbiss gereicht) 

13.00 – 15.00 Uhr Festsetzung der Miethöhe, Betriebskosten-Fallen 

vermeiden, Kleinreparaturklausel, Untervermietung 

(Ref. Ulf Mecke, Wohnungswirt) 

15.00 bis 15.15 Kaffeepause 

15.15 – 17.00 Uhr Schönheitsreparaturen rechtssicher vereinbaren 

Reinigungsverpflichtungen/Gartenpflege, 

Sicherheits leistung 

(Ref. Dr. Werner Fliescher, Rechtsanwalt) 

Mindestteilnehmerzahl: 8 Personen; max. 16 Personen 

Anmeldung: 

Tel. 0211/16905-12 (Frau Blinne), Fax: 16905-33 oder Email: info@hausundgrundddf.de 

Die Anmeldung wird verbindlich, wenn die Teilnahmegebühr in Höhe von 210,08 € zzgl. MwSt. 

39,92 € = 250,00 € für Mitglieder bzw. 294,12 € zzgl. MwSt. 55,88 € = 350,00 € für Nichtmitglieder 

vor der Veranstaltung auf das Konto des Verbandes (KSK Düsseldorf, BLZ 301 502 00, Kto.-Nr. 1 

000 280) überwiesen wurde. In der Teilnahmegebühr sind sämtliche Getränke, Imbiss und 

Seminarunterlagen enthalten. 

Sollten Sie als Nichtmitglied bis spätestens 1 Monat nach dieser Veranstaltung unserem Verband beitreten, 

so erstatten wir Ihnen den Differenzbetrag der Teilnahmegebühr für Mitglieder in Höhe von 100 €. 

VERANSTALTUNGSORT: HAUS UND GRUND DÜSSELDORF UND UMGEBUNG E.V., 

OSTSTRAßE 162, 40210 DÜSSELDORF, 2. OG 

Uschi Dreiucker©PIXELIO 

Genau deswegen hat z.B. die Stadt 

Petershagen Dichtheitsprüfungen aus - 

ge setzt, weil sie auch nach Unter su - 

chung des Grundwassers (75 Para me - 

ter) nicht feststellen konnte, dass ir - 

gend welche Verseuchungen durch 

häus liche Anschlusskanäle entstanden 

sind. 

Notwendig sind also vernunftbe - 

zogene und aufgrund wissen schaft - 

lich nachprüfbarer Fakten geschaffene 

einheitliche Regelungen, die dem 

Grundsätzen der Verhäl tnismäßigkeit 

und den Eigentums schutz genügen. 

Dies ist heute, auch nach dem zweiten 

Erlass zur Dicht heitsprüfung, noch 

nicht der Fall, so dass erheblicher 

Nachbesserungs be darf besteht. 

HUG 8/11 Dr. Fliescher 

BEILAGENHINWEIS: 

BLOME GmbH & Co.KG 

33181 Bad Wünnenberg www.mieterbad.de 

Impressum 

Herausgeber: 

Verband Düsseldorfer Haus-, Wohnungs- und 

Grundeigentümer e.V. 

Tel.: 0211-169 05-01 

Fax: 0211-169 05-33 

Verleger: 

Haus und Grund, Informations- und 

Verlagsgesellschaft mbH 

Oststr.162, 40210 Düsseldorf 

Tel.: (0211) 171 03-70 

Fax: (0211) 171 03-71 

Redaktion: 

Ass. Ingo Apel 



Klaus-Peter Schröder 



Oststr. 162, 40210 Düsseldorf 

Technische Redaktion 

Karla Alemanni 

Tel.: 0211-179 59 87 

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Druck: 

Knipping Druckerei und Verlag GmbH 

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www.wmv-werbung.de 

Der Bezugspreis ist bis auf weiteres durch den 

Mitgliedsbeitrag abgegolten. 

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werden nur gegen Freiumschlag zurückgesandt. 

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Verbreitete Auflage: 15.998 (1/2011)


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Welche Versicherungen sind notwendig, um den Immobilienbesitz abzusichern? 

Wie sorgen Sie für sich selbst optimal vor? Kostenlose Versicherungsberatung 

erhalten Sie im GET- Beratungscenter in unserer Verbandsgeschäftsstelle. 

Rufen Sie an: Mo–Do 9.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr unter 

Telefon 0211 / 171 299-70 und vereinbaren einen persönlichen Beratungstermin 

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Bremse für steigende 

Stromrechnungen 

Verbraucherzentrale weiß Rat für die 

Energiekostenwende 

Was die Energiewende tatsächlich 

für die Strompreise bedeutet, darüber 

sind sich die Experten noch uneinig. 

Viele Verbraucher befürchten aber, in 

Zukunft tiefer in die Tasche greifen zu 

müssen. Dass das nicht sein muss, 

erläutert Birgit Holfert, Energie - 

expertin der Verbraucherzentrale: 

„Jeder kann schon durch kleine Ver - 

haltensänderungen seinen Strom - 

verbrauch und damit auch die Kosten 

spürbar senken.“ 

Der erste Schritt: eine ehrliche 

Bewertung des eigenen Verbrauchs. 

Ein Vergleich der aktuellen Strom - 

rechnung mit der des Vorjahres gibt 

Aufschluss, ob eine höhere Rechnung 

tatsächlich aus Preissteigerungen 

oder aber aus einem gestiegenen 

Stromverbrauch resultiert. In einem 

Ein-Personen-Haushalt ist zum Bei - 

spiel eine Senkung des Strom ver - 

brauchs (ohne elektrische Warmwas - 

serbereitung) auf unter 900 Kilo - 

wattstunden (kWh) pro Jahr möglich. 

Ein Verbrauch über 1.300 kWh ist hingegen 

hoch. Für einen Vier-Personen 

Haushalt gilt: 2.200 bis 3.300 kWh pro 

Jahr zeigen einen sparsamen Um - 

gang mit Strom, liegt der Verbrauch 

darüber, sollte über Einsparmög - 

lichkeiten nachgedacht werden. 

Hierfür gibt es viele Möglichkeiten: 

Etwa 10 Prozent des gesamten 

Haushaltstromverbrauches machen 

im Durchschnitt Leerlaufverluste aus, 

egal ob Transformatoren in Halo gen - 

lampen oder der Stand-by-Modus 

bei Computern, Kaffeautomaten, La - 

de ge räten, Hi-Fi-Anlagen oder Fern - 

se hern. Die einfachste Sparmaß nah - 

me ist das vollständige Ausschalten 

elektrische Geräte, zum Beispiel 

Mittels einer schaltbaren Stecker - 

leiste. Ein Drei-Personen-Haushalt 

kann so rund 400 kWh oder 88 Euro 

pro Jahr einsparen. Weitere „Strom - 

sauger“ im Haushalt können mithilfe 

eines Strommessgeräts aufgespürt 

werden, das Verbraucher in der 

Verbraucher zentrale kostenlos ausleihen 

können. 

Wer Hilfe bei der Senkung des 

Stromverbrauchs möchte oder Fra - 

gen zum Wechsel des Stromanbieters 

hat, kann sich unter der Telefon num - 

mer 018 – 809 802 400 (0,14 €/Min. 

aus dem deutschen Festnetz, ab - 

weichende Preise für Mobilfunkteil - 

neh mer) bei den unabhängigen 

Energie ex perten der Verbraucher - 

zentrale in for mieren. Es kann auch ein 

persönlicher Termin für 5 Euro in der 

nächstgelegenen Beratungsstelle vereinbart 

wer den (Standorte unter 

www.ver brau cher zentrale-energieberatung.de). 

Der nächste Beratungsnachmittag findet statt am Donnerstag, 25.08.2011 ab 

14:00 Uhr in der Verbands ge schäfts stelle Oststraße 162, I. Oberge schoss. 

Bitte vereinbaren Sie Ihren verbindlichen Beratungstermin nur telefonisch bei 

unserer Mitarbeiterin Frau Khalki unter 0211 / 169 05-91. Eine Termin ver - 

einbarung über unsere Rechtsberater ist nicht möglich bzw. nicht verbindlich! 

Unser Berater, Herr Architekt Andre Turck, Düssel dorf, be rät vor allem zu den 

Themen: Neubau und Erweiterung; Altbau-Modernisierung und Umbau; 

Nach verdichtung; Grundstück; Kauf be ratung, Barrierefreies, generationenübergreifendes 

Bauen. 

Die Erstberatung zu diesen Themen ist für Mitglieder kostenlos. Ein Erst ge - 

spräch dauert in der Regel 30 Mi nuten. Bitte bedenken Sie, dass in dieser 

Be ra tung wichtige Punkte nur angerissen werden können und Vieles einer 

tiefergehenden Betrachtung be darf. Deshalb be steht für jeden Inte ressenten 

die Mög lichkeit, eine wei ter reichende Be ratung des Archi tek ten vor Ort zu 

nutzen, um die entwickelten Ideen zu konkretisieren und gegebenenfalls 

auch umzusetzen. Diese über die Erst be ra tung hinausgehenden Dienstleis - 

tungen sind nicht kostenlos, werden aber für Mitglieder von Haus und Grund 

Düsseldorf zu Sonderkonditionen angeboten. 

I. Apel 

Kurz notiert 

Badrenovierung zahlt sich für Vermieter aus 

System mit fertig gefliesten Wänden erlaubt schnelle Sanierung auch in bewohntem Zustand 

Wer heutzutage Wohnungen vermietet, 

weiß, dass die Ansprüche an das 

Badezimmer in den letzten Jahren 

deutlich gewachsen sind. Für eine 

Wohnung mit einem 30 oder 40 Jahre 

alten Bad findet sich heute kaum noch 

ein Mieter. 

„Dass viele Mieterbäder trotzdem 

nicht renoviert werden, liegt meist daran, 

dass die Eigentümer Angst vor zu hohen 

oder unüberschaubaren Kosten haben. 

Außerdem haben sie keine Lust auf den 

Stress, die vielen benötigten Hand - 

werker miteinander zu koordinieren. Ist 

die Wohnung be wohnt, stellt sich außerdem 

die Frage, wo der Mieter während 

der Reno vierung abbleiben soll“, weiß 

Josef Blome, mittelständischer Bade - 

zim mer-Hersteller aus Bad Wünnen berg. 

Mit dem Ziel, eine möglichst kundenfreundliche 

und stressfreie Reno - 

vierungsmethode zu schaffen, entwikkelte 

er ein Konzept, bei dem alle mit 

der Sanierung verbundenen Arbeiten 

aus seiner Hand und zum Festpreis 

angeboten werden. Auf diese Weise 

braucht sich der Vermieter nicht um die 

Auswahl und Koordinierung der ver- 

schiedenen Handwerker zu kümmern. 

Zudem hat er eine Preis garantie und für 

alle Fragen und Garantieleistungen den 

gleichen Ansprechpartner. 

Zweiter wichtiger Bestandteil des 

Konzeptes: Die Idee, die Wände des 

Badezimmers bereits im Werk anzufertigen, 

zu verfliesen oder zu verputzen 

und mit allen Leitungen für Strom, 

Wasser, Abwasser und Heizung zu versehen. 

Die fertigen sogenannten 

„BadWände“ werden dann im Con - 

tainer zusammen mit dem restlichen 

Mobiliar zum Einbauort geliefert und 

dort von Fachleuten montiert. Wenn die 

alten Fliesen zuvor entfernt werden, 

bleibt das Bad so groß wie vorher. 

Das System hat mehrere Vorteile: 

Durch den hohen Grad der Vor fertigung 

wird die Sanierung preisgünstiger als 

bei konventioneller Ar beitsweise, da die 

„BadWände“ im Werk unter besseren 

Bedingungen und damit sauberer 

verfliest werden als vor Ort. „In der 

gleichen Zeit, in der ein Monteur im 

herkömmlichen Verfahren einen 

Quadratmeter verfliest, schaffen wir im 

Werk vier“, erklärt der Firmengründer. 

duell und ganz gezielt. Rufen Sie uns an: 0211– 171 299 70 

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Mit uns machen Sie immer eine gute Figur. 

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erhalten Sie telefonisch bei Angelika Micheel unter 040 – 3766 3-208 

oder be suchen Sie uns im Internet: www.grundvers.de 

Der Versicherungsspezialist rund um die Immobilie 

„Das spart Geld, denn dadurch fallen 

weniger Arbeitsstunden an und die 

Bau stellenzeit verkürzt sich. So schaffen 

wir die Renovierung in nur sieben 

Tagen, und der Mieter kann in der Zeit 

in der Wohnung bleiben. Dazu sorgen 

wir dafür, dass immer eine Toilette zur 

Verfügung steht. Auch die Belä s tigung 

der Nachbarn durch die Baustelle wird 

verringert. Steht die Wohnung leer, 

kann sie früher wieder vermietet werden. 

Außerdem steigert die 

Badsanierung natürlich die Attraktivität 

und den Wert der Im mo bilie. 

Entscheidet sich der Vermieter für eine 

barrierefreie Ausführung, kann er 

gleichzeitig einem altersbedingten 

Mieterwechsel vorbeugen.“ 

Mit dem patentierten System sind 

seit seiner Einführung 2001 bereits 

mehrere tausend Bäder saniert worden. 

Bisher waren das hauptsächlich 

Mieterbäder von Wohnungsbau ge sell - 

schaften, doch jetzt bietet die Firma 

die Komplett-Sanierung mit dem 

BadWand-System auch privaten 

Vermietern bundesweit an. Weitere 

Infos gibt es bei Josef Blome unter 

Telefon 0 29 57 / 98 46 38 oder 

www.mieterbad.de 

AR 01/556.11.08 

3


Entscheidung zu den Voraussetzungen einer 

Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB 

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner 

aktuellen Entscheidung vom 

08.06.2011, Az.: VIII ZR 226/09, eine 

Entscheidung zu den Voraus setzungen 

einer Verwertungskün digung nach 

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB getroffen: 

Die Kläger sind in ungeteilter 

Erbengemeinschaft Eigentümer eines 

in der ehemaligen DDR liegenden 

Einfamilienhauses, das 1953 unter 

staatlicher Verwaltung an die Beklagte 

vermietet wurde. Die Kläger sind nach 

dem Ende der staatlichen Verwaltung 

mit Ablauf des Jahres 1992 in das 

Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten 

den Mietvertrag durch Schrei - 

ben vom 16. Juli 2007 mit der Begrün - 

dung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige 

und verlustbringende 

Mietobjekt zum Zwecke der Aus - 

einandersetzung der Erbengemein - 

schaft zu verkaufen. Die erstrebte 

Erbauseinandersetzung lasse sich nur 

durch Verkauf bewerkstelligen, der in 

absehbarer Zeit nur in unvermietetem 

Zustand möglich sei. Das Amtsgericht 

hat die Räumungsklage der Kläger 

abgewiesen. Das Landgericht hat die 

Berufung der Kläger zurückgewiesen. 

Die hiergegen gerichtete Revision 

der Kläger hatte Erfolg. Der u.a. für das 

Wohnraummietrecht zuständige 

4 

VIII. Zi vilsenat des Bundesge richtshofs 

hat seine Rechtsprechung be kräftigt, 

dass bei der Beurteilung, ob dem 

Eigentümer durch den Fort bestand 

eines Mietvertrags erhebliche Nach - 

teile entstehen und er deshalb zur 

Kündigung des Miet verhältnisses gem. 

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* berechtigt ist, 

auch das grundsätzliche Inte resse des 

Mieters, in der bisherigen Wohnung als 

seinem Le bensmittelpunkt zu verbleiben, 

zu be rücksichtigen ist und eine 

Abwägung sämtlicher Umstände des 

Einzelfalls zu erfolgen hat. Anders als 

das Berufungsgericht gemeint hat, 

kann ein erheblicher Nachteil nicht 

schon deshalb verneint werden, weil 

die Kläger das Grund stück als Erben 

bereits in vermietetem und unrentablem 

Zustand erworben haben und 

seit dem tatsächlichen Eintritt der 

Kläger in das Mietver hältnis bei 

Beendigung der staatlichen Verwal - 

tung keine wesentliche Ver schlechterung 

eingetreten ist. Dies liefe darauf 

hinaus, die Eigen tümer ehe mals staatlich 

verwalteter Woh nungen an den bei 

Aufhebung der Ver waltung gegebenen 

Zuständen auch nach deren Been - 

digung festzuhalten und ihnen zuzumuten, 

dauerhaft Verluste ohne eine 

Verwer tungsmöglichkeit hinzunehmen; 

dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht 

(Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar. 

Weil Sie an morgen denken, 

wenn Sie heute bauen. 

Gut informiert 

Der Senat hat die Sache an das 

Berufungsgericht zurückverwiesen. 

Das Berufungsgericht wird zu der von 

den Klägern behaupteten Unrenta - 

bilität des Grundstücks, zur Höhe des 

Mindererlöses bei einem Verkauf in 

vermietetem Zustand bzw. zur Unver - 

käuflichkeit in vermietetem Zustand 

und ggf. zu den von der Beklagten 

zu 1. geltend gemachten Härte - 

gründen die erforderlichen Feststel - 

lungen zu treffen haben. 

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung 

des Vermieters 

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, 

wenn er ein berechtigtes Interesse 

an der Beendigung des Mietver - 

hältnisses hat. (…) 

(2) Ein berechtigtes Interesse des 

Vermieters an der Beendigung des 

Mietverhältnisses liegt insbesondere 

vor, wenn 

(…) 

3. der Vermieter durch die Fort - 

setzung des Mietverhältnisses an 

einer angemessenen wirtschaftlichen 

Verwertung des Grund - 

stücks gehindert und dadurch er - 

hebliche Nachteile erleiden würde; 

die Möglichkeit, durch eine anderweitige 

Vermietung als Wohnraum 

eine höhere Miete zu erzielen, 

bleibt außer Betracht; der Ver - 

mieter kann sich auch nicht darauf 

Qualität, Service und verantwortungsbewusstes Handeln. Weil Sie buchstäblich „an Ihrer Zukunft“ bauen, verpflichten wir uns als 

mittelständischer Baustoff-Fachhändler für Handwerker und Bauherren gerne dazu, auch die für Ihr Bauvorhaben verwendeten 

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Gratulation 

Haus und Grund Düsseldorf gratuliert 

Klaus-Peter Schröder, Geschäftsführer der 

Informations- und Verlagsgesellschaft mbH 

Klaus-Peter Schröder 

Geschäftsführer der Infomations- und 

Verlagsgesellschaft mbH 

„Zufällig naht man sich, man fühlt, 

man bleibt und nach und nach 

ist man verflochten“, formulierte 

Goethe vor über 200 Jahren und er 

sollte recht behalten: Dass er seinen 

65. Geburtstag in Düsseldorf feiern 

würde, ahnte der waschechte 

Contracting kommt ins BGB 

Es gehört zu den Eigenheiten der 

Rechtsprechung, hin und wieder 

“Schockwellen” auszusenden. Das 

gilt auch für das BGH-Urteil vom 

6.4.2005 (CuR 2005,49 = GE 

2005,664), welches in globaler Form 

bei bestehendem Mietverhältnis die 

schon zuvor von etlichen Instanz - 

gerichten statuierte Zustim mungspflicht 

des Mieters beim Übergang auf 

das Contracting bekräftigte. Dieses 

Urteil - so der Bremer Professor Peter 

Derleder - wurde von der Wärme - 

wirtschaft seinerzeit als “Schock” 

empfunden (WuM 2005, 389). Die 

Politik blieb nicht untätig und steuerte 

gegen, wenn auch mit erheblicher 

zeitlicher Verzögerung: Im Mai 2011 

legte die Bundesregierung im 

Rahmen eines Mietrechtsänderungs - 

gesetzes den Entwurf eines § 556 c 

BGB vor, um für sämtliche Bestands - 

mietverhältnisse über Wohnraum den 

Übergang auf das Contracting zu 

erleichtern. 

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Im Wesentlichen ist Folgendes 

geplant: Hat der Mieter nach den Vor - 

gaben des Mietvertrages die Heiz - 

kosten zu tragen, und stellt der Ver - 

mieter die Wärmeversorgung von 

Eigenbetrieb auf gewerbliche Wärme - 

lieferung um, so kann der Wärmepreis 

auf den Mieter umgelegt werden, 

sofern die nachfolgenden Vorausset - 

zungen erfüllt sind: (1) Die Umstellung 

muss zu einer nachhaltigen Ein - 

sparung von Primär- oder Endenergie 

Hannoveraner Klaus-Peter Schröder 

vermutlich nicht, als er im Jahr 1995 

seine Arbeit für Haus und Grund 

Deutschland in der nordrhein-westfälischen 

Landeshauptstadt aufnahm. 

Nach einem Jahr wechselte er 

vom Rheinufer in die Innenstadt, wo 

er seit 15 Jahren die Geschicke der 

Informations- und Verlags gesellschaft, 

einer Tochter der örtlichen 

Immobilieneigenümerver einigung, 

und das zugehörige Info-Center leitet. 

1996 gegründet entwickelte sich 

die damals beispiellose Service- 

Stelle rasch zum Herzstück des 

Düsseldorfer Haus-und-Grund-Ver - 

eins. Kein Wunder, steht mit Herrn 

Schröder doch von Anfang an ein 

Mann an seiner Spitze, der sich 

durch sein besonderes Gespür für 

die vielfältigen Interessen und Pro - 

bleme unserer rund 16000 Mit glieder 

auszeichnet. 

Mittlerweile hat er weit über einhundert 

Ausgaben der renommierten 

Düsseldorfer Bauzeitung herausge- 

führen oder es muss zu einer nachhaltig 

effizienteren Energienutzung kommen. 

(2) Die Kosten der Wärme lieferung 

dürfen die Be triebskosten der 

bisherigen Eigenversorgung mit Wär - 

me und Warmwasser nicht übersteigen. 

(3) Der Vermieter muss dem Mie - 

ter die Umstellung auf gewerbliche 

Wärmelieferung mindestens drei Mo - 

nate zuvor in Textform ankündigen 

(Umstellungsankündigung). 

Mit § 556 c BGB holt der Ge - 

setzgeber das nach, was nicht nur der 

BGH nach 2005 mit seiner 

“Lockerungsrechtsprechung” vor - 

exerziert hat (vgl. BGH, Urt. v. 22. 2. 

2006, CuR 2006, 54 und BGH, Urt. v. 

27.6.2007, CuR 2007,97), sondern 

auch die Instanzrechtsprechung (vgl. 

LG Berlin, Urt. v. 6. 6. 2008, GE 2008, 

1198). Trotz dieser augenscheinlich 

festgezurrten Judikatur ist § 556 c 

BGB nicht entbehrlich. Denn plötzliche 

Rich tungswechsel in der obergerichtlichen 

Rechtsprechung sind nicht 

selten. Zu bedenken ist wei ter, dass 

namhafte Stimmen aus der Fachwelt 

eine pointierte Gegen position einnehmen. 

Sei es die War nung vor einer 

unreflektierten Übernahme der BGH- 

Rechtsprechung (Lammei, jurisPR- 

MietR 2612008, Anm. 1) oder sogar 

die von Blank formulierte klare 

Ablehnung (Blank/ Börstinghaus, 

Miete, 3. Aufl. (2008), § 556 BGB, 

Rdnr. 35). Ob also die obergerichtliche 

Rechtsprechung auf Dauer Bestand 

haben wird, lässt sich nicht sicher 

vorhersagen. Daher wird mit der 

Aufnahme des neuen - wenn auch kritikbedürftigen 

- § 556 c BGB allemal 

der bessere Weg beschritten. 

Der neue § 556 c BGB sieht zudem 

eine Verordnungsermächtigung vor. 

Und so wurde zeitgleich der Entwurf 

der MietWohnWärmeLV - auf Hoch - 

deutsch: “Verordnung über die Wär - 

melieferung für Mietwohnraum (Miet - 

geben, 37 hauseigene Ausstellungen 

konzipiert und zehn Immobilien - 

märkte in der Rheinterrasse organisiert, 

die sich bei Mitgliedern und 

Ausstellern ungebrochen großer 

Beliebtheit erfreuen. 

Unablässig hat Herr Schröder die 

Werbetrommel gerührt, Messen 

besucht und in unzähligen Koope - 

rationen mit Vertretern von 

Handwerk, Immobilienwirtschaft und 

öffentlicher Verwaltung die Belange 

der privaten Haus- und Woh nungseigentümer 

vertreten. Kurzum: Er hat 

maßgeblich dazu beigetragen, den 

Ableger des Vereins zu dessen 

Sprachrohr zu machen. 

Es ist höchste Zeit ihm zu sagen: 

„Vielen Dank für Ihren unermüdlichen 

und erfolgreichen Einsatz 

für die Düsseldorfer Immobilien - 

eigentümer! Ohne Ihr kommunikatives 

Geschick und Ihre zupackende 

Art wäre Haus und Grund Düsseldorf 

nicht das, was wir heute sind: einer 

der größten Immobilieneigen tümervereine 

in Deutschland.“ 

HuG 

wohnraum-Wärmelieferverordnung)” - 

vorgelegt. Diese regelt in acht 

Paragraphen weitere Details, insbesondere 

wer die Parteien des Wärme - 

lieferungsvertrages sind, wie der Wär - 

mepreis zu gestalten ist, wie die 

Preis anpassung erfolgen muss, wie 

und mit welchen Fristen der Vermieter 

den Übergang auf das Contracting zu 

bewerkstelligen hat. 

Ein Blick in den Referentenentwurf 

zeigt sodann, dass die vorerwähnte 

Neuregelung in § 556 c BGB nicht für 

bestehende Geschäftsraum mietverträge 

gilt. Das lässt sich akzeptieren, 

wenn diese Verträge den Vorgaben 

des BGH für einen vermieterseits einseitigen 

Übergang auf das Con - 

tracting genügen. Also insbesondere 

dann, wenn mietvertraglich eine 

Fassung der Zweiten Berechnungs - 

verordnung in Bezug genommen ist, 

die eine Umlegung der Kosten der 

Fernwärmelieferung vorsieht (vgl. das 

oben zitierte Urteil des BGH v. 27. 6. 

2007). Fehlt eine solche Abrede und 

enthält der Vertrag auch keine 

Contracting-Klausel (dazu Pfeifer, 

CuR 2008, 58), muss im Zweifel nachverhandelt 

werden. Da letzteres bei 

nicht wenigen Geschäftsraummiet - 

verträgen aus weiter zurückliegender 

Zeit der Fall sein dürfte - sind doch 

dort längere Vertragslaufzeiten ty - 

pisch - verwundert es, dass dieser 

energiepolitisch und ökonomisch be - 

deutsame Sektor in der geplanten 

Neuregelung unberücksichtigt bleibt. 

Damit tun sich vor allem bei gemischt 

genutzten Objekten erhebliche 

Schwierigkeiten auf. Letztlich könnten 

solche Gebäude mit Wohn- und 

Gewerbenutzung doch nicht auf die 

Wärmeversorgung mittels Contracting 

umgestellt werden (vgl. den Fall in 

BGH, Urt. v. 11. 8. 2010, ZMR 

2011,26). 

Nun hat die Erfahrung gezeigt, 

dass ein Referentenentwurf selten die 

Ulf Mecke, Leiter der 

Rechtsabteilung, feiert sein 

30-jähriges Dienstjubiläum 

Stolze 30 Jahre sind seit Ulf 

Meckes erstem Arbeitstag in der 

Rechtsabteilung von Haus und Grund 

Düsseldorf im Jahr 1981 vergangen. 

Dank seiner umgänglichen Art und 

seiner ausgeprägten Fachkompetenz 

entwickelte sich der gelernte Woh - 

nungswirt rasch zu einem wichtigen 

Ansprechpartner in allen Rechts - 

fragen rund ums Immobilien eigentum. 

Es verwundert daher nicht, dass 

Herr Mecke zum 1. Juli 2003 zum 

Leiter der renommierten Rechts abteilung 

des Düsseldorfer Eigen tümer- 

Vereins ernannt wurde, der nicht nur 

für die sachkundige und engagierte 

Beratung seiner Mitglieder bekannt 

ist, sondern mit seinen wasserdichten 

Mietverträgen zudem für ein 

Produkt verantwortlich zeichnet, das 

weit über die Stadt- und Ver einsgrenzen 

hinaus große Aner kennung 

findet. 

Die Zahl 30 spricht für sich: Wer 

einem Arbeitgeber in der heutigen Zeit 

in einer verantwortungsvollen Position 

so lange die Treue hält, der muss über 

ein besonderes Maß an Umsicht, 

Einsatzbereitschaft, Füh rungskompetenz 

und Sach kenntnis verfügen. 

Abstimmungen zwischen den beteiligten 

Ministerien unbeschadet übersteht. 

Das hat Vor- und Nachteile. Ist 

aber erst einmal das Stadium des 

förmlichen Gesetzentwurfs, etwa als 

Bundestagsdrucksache, erreicht, so 

sind Änderungsvorschläge der Ver - 

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Wohnungswirt Ulf Mecke 

Leiter der Rechtsabteilung 

Haus und Grund Düsseldorf gratuliert 

Herrn Mecke herzlich zu seinem 

30. Dienstjubiläum, bedankt sich für 

sein jahrzehntelanges Engagement 

für die Sache der Immobilien eigentümer 

und freut sich auf eine Fort - 

setzung der erfolgreichen Zusam - 

menarbeit. HuG 

bände eher selten von Erfolg gekrönt. 

Mit Kritik und Verbesse rungsvorschlägen 

sollte also nicht gezögert 

werden. 

RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf 

Quelle: Ztg. CuR Heft 2/2011 

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5


Der Garten im August 

Im Nutzgarten. Obst. Pflanzzeit für 

Erdbeeren. 

Wer im nächsten Jahr köstliche 

Erdbeeren ernten will, muß spätestens 

dieses Jahr vor Mitte August 

pflanzen. Um Krankheiten vorzubeugen, 

sollten auf der Fläche möglichst 

vier Jahre lang keine Erdbeeren angebaut 

worden sein. Bei der Pflanzung 

wird darauf geachtet, dass die 

Wurzeln nicht verletzt oder zu stark 

gebogen werden. Beste Anwachser - 

gebnisse werden mit Topfware erzielt. 

Nicht zu tief pflanzen, die Mittel - 

knospe muss oberhalb des Erdni - 

veaus bleiben. Nach der Pflan zung 

gut angießen (gezielt in den Wurzel - 

6 

bereich). Ansonsten sparsam gießen 

und düngen. 

Keine Raupen im Apfel. 

Die zweite Generation des Apfel - 

wicklers legt etwa im August ihre Eier 

an die reifenden Früchte. Biologische 

Bekämpfungsmaßnahmen sind der 

Einsatz des Eiparasiten Tricho gramma 

zur Eiablagezeit (Flugzeitpunkt mit 

Apfelwicklerfalle feststellen) oder das 

Spritzen von Apfelwickler-Granulo - 

sevirus (Präparat Granupom im Gar - 

tenfachhandel) bei Raupenschlupf. 

Tomaten und Chili, Paprika 

werden ca. Mitte August im 

Freiland das letzte Mal gedüngt. Bei 


Klassik trifft Moderne 

Zeitlos schöne Kachelöfen schaffen eine besondere Atmosphäre 

Harmonisch fügt sich der Kachelofen aus klassischer Keramik in das moderne 

Ambiente ein und schafft einen Ort der Entspannung. 

(Foto: epr/Jasba Ofenkachel) 

(epr) Im modernen Zeitalter stehen 

dem Menschen alle Türen offen. Sei 

es die Mobilität, die es erlaubt, in die 

Ferne zu reisen, seien es Frei - 

zeitaktivitäten, die den Adrenalin - 

spiegel ans Limit steigen lassen, oder 

sei es die Freiheit, die eigenen vier 

Wände nach Belieben zu gestalten – 

der Fantasie sind keine Grenzen 

gesetzt. Gleichzeitig sehnt sich der 

Mensch aber nach Ruhe und Behag - 

lichkeit. Dabei vereinen Feuermöbel 

den modernen Zeitgeist mit dem 

Wunsch nach Entspannung. Ob 

modern, klassisch oder traditionell – 

Design und Individualität verbinden 

sie auf höchstem Niveau miteinander. 

Zeitloses Glücksgefühl 

Kaminöfen entspannen das ganze Jahr über 

(epr) Mit Feuer assoziiert der 

Mensch Wärme und Gemütlichkeit. In 

einem modernen Kaminofen brennend, 

verinnerlicht das Feuer Ent - 

spannung, Erholung und Ruhe vom 

alltäglichen Stress. Gleichzeitig spiegelt 

es auch Leidenschaft und 

Romantik wider. Diese Attribute sind 

an keine Jahreszeit gebunden und 

möchten das ganze Jahr über genossen 

und gelebt werden. Dank stilvoller, 

individueller und sich jedem 

Wohnraumambiente anpassender 

Kaminöfen sind Glücksmomente nicht 

zeitlich begrenzt, sondern jederzeit 

erlebbar. 

Herz und Auge erwärmen Kamin - 

öfen aus dem Hause Storch. Edle 

Natursteine und einzigartige Keramik - 

verkleidungen lassen beispielsweise 

das Modell Vulsini zu einem Feuer - 

möbel entstehen. Seine außergewöhnliche 

Farb- und Ausstattungs - 

vielfalt macht den Ofen einzigartig. 

Durch seine schlanke, runde Form 

ermöglicht er, an der gewünschten 

Stelle positioniert und in verschiedene 

Richtungen gedreht zu werden. Als 

hohe Variante Vulsini SP bietet der 

charismatische Wärmespender nun 

noch mehr Speicherkapazität. Auf 

Kundenwunsch mit einem Zusatz - 

speicher ausgestattet, lassen sich 

Glücksmomente dadurch noch länger 

genießen. Denn auch noch lange 

nach Erlöschen des Feuers strahlt 

Vulsini SP Wärme und Gemütlichkeit 

aus. Auch kann die Konvektionsluft 

abgeriegelt werden, sodass dieser 

Kaminofen nur noch Strahlungs - 

wärme abgibt. Nach wie vor über- 

Die Mischung aus stimmungsvollem 

Kontrast und geometrischen 

Linien, gut kombinierten Details sowie 

das Material Keramik schaffen zum 

einen eine besondere Atmosphäre, 

die zum Entspannen einlädt, zum 

anderen ist sie Ausdruck des individuellen, 

persönlichen und modernen 

Anspruchs. Mit den Kachelöfen aus 

dem Hause Jasba Ofenkachel GmbH 

entsteht eine einzigartige Symbiose 

aus Klassik und Moderne. 

Harmonisch in die modernen 

Wohnwelten eingefügt, passen sich 

die Kachelöfen dank zahlreicher 

Farbvarianten optimal jedem 

Ambiente an. Sie dominieren den 

Raum nicht optisch, sondern sorgen 

mit ihrer Eleganz und Qualität für 

einen besonderen Glanzpunkt. 

Sowohl an kalten Wintertagen als 

auch an kühlen Sommerabenden sind 

die zeitlos schönen Feuerstellen ein 

treuer Begleiter. So individuell wie der 

Mensch selbst treffen Klassik und 

Moderne, Tradition und Faszination, 

Design und Behaglichkeit bei den 

Kachelöfen und -kaminen von Jasba 

aufeinander und schaffen somit eine 

ganz besondere Stimmung. Motiv - 

kacheln bieten dabei die einmalige 

Möglichkeit, der eigenen Kreativität 

Ausdruck zu verleihen und den 

Zeitgeist festzuhalten. Vom Kachel - 

zeugt das Modell, ob als normale oder 

hohe Variante, durch seine Gestal - 

tungsvielfalt. Eine Auswahl an verschiedenen 

Verkleidungen – Stahl, 

Edelstahl, Keramik in Naturstein grau 

– sowie die fünf Korpusfarben Silber, 

Schwarz, Gussgrau hell, dunkel und 

Braun-metallic als auch 25 Kera - 

mikfarben lassen Freunde individuell 

gestalteter Kaminöfen ein bezauberndes 

Ambiente schaffen. Darüber hinaus 

gewährleistet der verschließbare 

Rost aus Guss eine optimale Ver - 

brennung des Holzes oder der Bri - 

ketts. Wie alle anderen Modelle von 

Storch erfüllt auch dieser schon jetzt 

die strengeren Feinstaubwerte von 

2015. Mit gutem Gewissen können 

demnach gesellige Runden oder die 

Zweisamkeit in aller Ruhe ausgekostet 

werden. Dabei sorgt die große 

Tomaten wird der Haupttrieb gekappt, 

damit er nicht weiterwächst, sondern 

alle Kraft in das Ausreifen der schon 

gebildeten Fruchtansätze geht. 

Gründüngung. 

Wo die ersten Beete frei werden 

und kein Herbstgemüse angebaut 

wird, empfiehlt sich eine Grün - 

düngungsansaat. Auf Ölrettich, Raps 

und Senf sollte jedoch aus Frucht - 

folgegründen (enge Verwandt schaft 

mit allen Kohlgewächsen) im Gemü - 

sebeet verzichtet werden, damit sich 

nicht die typischen Kohl krankheiten 

ausbreiten können. Zur Aus saat im 

August sind Bitterlupine (Aussaat bis 

September), Buchweizen (Aussaat bis 

Eine Symbiose aus Klassik und 

Moderne: Zeitlos in Design und 

Funktion lässt ein Kachelofen eine 

ganz besondere Atmosphäre entstehen. 

(Foto: epr/Jasba Ofenkachel) 

ofenbauer geplant und gebaut, entsteht 

ein persönliches, exklusives 

Unikat, das selbst interpretiert und 

mitgestaltet werden kann. Von 

Künstlern handbemalt, Stück für 

Stück sorgfältig bearbeitet und mit 

viel Liebe zum Detail zusammengestellt, 

stellt der Kachelofen ein einzigartiges 

Kunstwerk dar. Dank einer 

speziellen Bearbeitungstechnik lassen 

sich die eigenen Ideen und 

Entwürfe umsetzen – eine einfache 

Skizze genügt als Vorlage für ein ganz 

besonderes Feuermöbel. Mit Cha - 

rakter. Mehr unter www.jassba-ofenjachel.de. 

Edle, individuelle Kaminöfen passen sich jedem Wohnraumambiente an und 

laden zum Entspannen ein. (Foto: epr/Storch) 

Sichtscheibe, die einen einwandfreien 

Blick auf das knisternde Feuerspiel 

zulässt, für eine ganz besondere 

August), Feldsalat (Aussaat ab Mitte 

August bis Mitte September), 

Winterwicke (ab September) u.a. 

geeignet. 

Belüftung mit 

Konzept 

Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnen 

von über 90 Prozent 

(epr) Heutzutage umfasst der 

Hausbau längst nicht mehr nur die 

reine Deckung des Wohnraum bedarfs. 

So gehört auch eine effiziente 

Lüftungs- und Klimatechnik zu den 

Standards: Eine kostengünstige, be - 

darfsgesteuerte Wohnraumlüftung 

för dert nicht nur das Wohlbefinden 

und die Gesundheit der Bewohner, 

sondern schützt zudem die Bau substanz 

vor Schimmel und erhält so den 

Wert der Immobilie. Das neue Be- und 

Entlüftungsgerät Aera Eqonic von 

Schiedel lässt frische Luft von außen 

rund um die Uhr kontrolliert ins Innere 

des Gebäudes einfließen. Vor dem 

Eintritt wird diese mittels eines Wär - 

metauschers vorgewärmt, sodass das 

Klima im Wohnraum allzeit angenehm 

ist. Die Komfortlüftung orientiert sich 

am individuellen Frischluftbedarf und 

arbeitet leise und ruhig im Hintergrund 

– ganz automatisch. Wärme rückgewinne 

von über 90 Prozent sind das 

Ergebnis. Verbrauchte Luft leitet Aera 

Eqonic konsequent ab, denn sie verursacht 

nur unnötig Kopfschmerzen, 

Unkonzentriertheit und schlechte 

Laune. Gesundheitlichen Beeinträch - 

tigungen wird somit ebenso vorgebeugt 

wie unschöner Schimmel - 

bildung. Mehr unter www.schiedel.de 

Atmosphäre zu jeder Tages- und 

Jahreszeit. Weitere Informationen gibt 

es unter www.storch-kamine.de. 

BettinaF©PIXELIO 

Bei kranken Tomaten, Gurken, 

Problemen mit Ameisen und 

Schnecken im Garten siehe 

www.gartenprobleme.de


Schicke Blick - 

fänge fürs Bad 

Zeitlos schön heizen mit Edelstahl- 

Heizkörpern 

(epr) Ein Heizkörper soll das Bad 

optisch verschönern und gleichzeitig 

ein Klima zum Wohlfühlen schaffen. 

Effiziente Wärme und zeitlose 

Schönheit vereinen die innovativen 

Zeitlose Schönheit – die versteckte 

Befestigung lässt den vertikalen 

Heizkörper aus Edelstahl vor der 

Wand schweben. (Foto: epr/Vasco) 

Edelstahl-Heizkörper von Vasco. Bei 

den Modellen Malva und Bonsai können 

Bauherren unter anderem zwischen 

verschiedenen Breiten, Höhen 

und Temperaturen wählen. Dank dieser 

Vielfalt an Möglichkeiten passen 

sich die Heizkörper jeder Wohn - 

situation an. Die vertikale Ausführung 

von Niva gibt es nun auch in 

Edelstahl. Die versteckte Befestigung, 

die den Eindruck erweckt, der 

Radiator würde flach vor der Wand 

schweben, macht das vertikale Mo - 

dell Niva zum ausdrucksstarken 

Blickfang im Bad. Mehr unter 

www.vasco.eu. 

(epr) Schlicht, unauffällig, aber 

trotz dem stark im Design und effizient 

in der Technik – das sind die An for de- 

(epr) Nach Feierabend und am 

Wochenende entspannen und das 

tun, wonach einem ist. Ob das 

Livekonzert der Lieblingsband auf 

volle Lautstärke drehen und lauthals 

mitsingen, mit Freunden einen lustigen 

Spieleabend verbringen oder das 

neue Regal an die Wand bohren – wie 

auch immer die persönliche Freizeit 

verbracht wird, allen Aktivitäten 

gemeinsam ist der nicht gerade niedrige 

Geräuschpegel. Viele Bewohner 

eines Mehrfamilienhauses kennen die 

Problematik. Denn oft nehmen sie 

unfreiwillig am Leben der Nachbarn – 

besonders von oben oder unten – teil 

oder stören selbst aufgrund eines lauten 

und ungedämmten Fußbodens 

ungewollt. 

Der KlimaBoden TOP 2000 bietet 

allein durch seinen Aufbau und aufgrund 

seiner Materialien eine 

Trittschallverbesserung von elf Dezibel 

(Foto: epr/Joco) 

rungen an einen modernen Heiz - 

körper. Weiterhin soll er platzsparend 

in Form und Größe sein und mit ange- 


Niedriger Geräuschpegel garantiert 

Energieeffiziente Fußbodenheizungen mit bestem Schallschutz 

Schlicht im Design, stark in der Technik 

Heizkörper mit acht Anschlüssen ideal für die Sanierung 

Schlicht im Design ohne Schweißpunkte, stark in der Technik: Mit diesem 

modernen Heizkörper sind erhebliche Energieeinsparungen möglich. 

(Foto: epr/Vasco) 

Für mehr Privatsphäre und weniger 

Aufmerksamkeit bei den Mitmietern 

sorgen verschiedene Möglichkeiten, 

die den Trittschall mindern. Einen sehr 

guten Schallschutz bieten zum Bei - 

spiel die KlimaBöden ÖKOpor und 

TOP 2000 von Joco Wärme in Form. 

Der Spezialist für Flächenheiz- und - 

kühlsysteme aus Willstätt hat diese 

beiden Fußbodenheizungen durch 

das Fraunhofer-Institut für Bauphysik 

in Stuttgart ersten Trittschalltests un - 

terziehen lassen. Die beiden energie - 

effizienten Systeme zum Heizen und 

Kühlen haben den Qualitätstest mit 

sehr guten Trittschallwerten bestanden. 

Die schnell reagierenden Fuß bodenheizungen 

wurden dabei in ihrem 

dünnschichtigen Sanierungsaufbau 

getestet. Der KlimaBoden ÖKOpor 

setzt sich aus 28 Millimetern ökologischer 

Holzfaserdämmung, der Permat 

Entkopplungsmatte und Fliesen als 

Oberbelag zusammen. Insgesamt 

ergibt sich dabei ein Bodenaufbau 

von circa vier Zentimetern, der ein 

Trittschallverbesserungsmaß von über 

20 Dezibel erzielt. Der KlimaBoden 

TOP 2000 mit der Basiswär medämmung 

Polystyrol weist mit demselben 

Aufbau und Oberbelag eine 

Trittschallverbesserung von elf Dezi - 

bel und damit ebenfalls sehr gute 

Werte auf. Beide Fußbodenheizungen 

zeichnen sich bewiesenermaßen 

durch optimale Schallschutzeigen - 

schaften aus – und das bereits bei 

einem dünnschichtigen Sanierungs - 

aufbau ohne zusätzliche Dämm - 

nehmer Wärme verwöhnen. Vor allem 

für Bauherren, die ihr in die Jahre 

gekommenes Heizsystem im Rahmen 

einer Sanierung durch ein neues, 

energiesparendes Modell austauschen 

möchten, stellt die Suche nach 

der passenden Heizung oft eine 

Herausforderung dar – vor allem aus 

technischer Sicht. Auch optisch soll 

sie den persönlichen Vorstellungen 

entsprechen. 

Unter dem Motto „more for 

less“präsentiert der belgische Radia - 

torenhersteller Vasco seinen neuen 

Heizkörper FlatLine und wird nicht nur 

allen Ansprüchen gerecht, sondern 

beweist wieder einmal seine außergewöhnliche 

Innovationskraft. Ein stylisches, 

minimalistisches Erschein - 

ungsbild charakterisiert den ästhetisch 

attraktiven Heizkörper. Klein, 

kompakt und lackiert in schlichtem 

Mattweiß, integriert er sich unauffällig 

in jedes Wohnambiente. Ohne 

Schweißpunkte unterstreicht FlatLine 

stilvolles Interieur und wird zudem zu 

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Topangebot! 

Edelstahlverrohrungen (feuchteunempfindlich) 

V4A, bis DN 130 

mm, Schornsteinhöhe bis 10 m, 

incl. aller notwendiger Formteile 

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Toben und laut sein erlaubt: Hochwertige Fußbodenheizungen bieten allein 

durch ihren dünnschichtigen Aufbau einen sehr guten Schallschutz, und das 

ohne zusätzliche Trittschalldämmung. (Foto: epr/Joco) 

schichten. Einem etwas turbulenteren 

Abend mit Freunden steht also nichts 

mehr im Wege und auch ein lauter 

gestellter Fernseher strapaziert das 

einem sehr guten Preis angeboten. 

Ausgestattet mit einer wasserführenden 

Vorderplatte, erfüllt er höchste 

technologische Ansprüche. Die flache 

Vorderplatte steht in unmittelbarem 

Kontakt mit den Wasserkanälen des 

Heizkörpers. Auf diese Weise wird die 

Wärme direkt übertragen und ein optimaler 

Wirkungsgrad erzielt. Der neue 

Radiator ist der erste Heizkörper mit 

acht Anschlussmuffen und kann dank 

des einzigartigen Mittelanschlusses 

schneller montiert werden. FlatLine 

stellt daher den idealen Aus tauschheizkörper 

dar. Die Passgenauigkeit 

der acht Anschlussmuffen garantiert 

den problemlosen Austausch alter 

Radiatoren: Millimetergenau kann der 

moderne Heizkörper an die vorhandenen 

Rohre angeschlossen werden. 

Mess-, Schneide- und Stemmar beiten 

bei der Installation werden auf ein 

Minimum reduziert. Das erleichtert die 

Installation und spart Zeit beim 

Neubau und bei der Renovierung. 

Außerdem eignet sich FlatLine ideal 

für den Anschluss an Nieder tem- 

nachbarschaftliche Verhältnis nicht 

mehr unnötig. Weitere Informationen 

gibt es im Internet unter www.jocoepr.de 

und unter www.homeplaza.de. 

Innovative Technologie: Wasserkanäle 

unmittelbar an der Vorderplatte bringen 

direkte Wärme für mehr Komfort. 

(Foto: epr/Vasco) 

peratur-Heizungssysteme und punktet 

daher mit einem hohen En - 

er gieeinsparungspotenzial. Weitere 

Informationen stehen Interessierten 

im Internet unter www.vasco.eu zur 

Verfügung. 

Schornsteinsorgen? 

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für Brennwerttechnik, aus 

Edelstahl und Kunststoff! 

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DN 150 mm, 25 mm Dämmung, 5,50 m 

Länge, 60 mm Wandabstand incl. 1 

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1 Mündungsanschluss konisch 

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7


Clever Energie sparen 

Neue Thermostate mit Funksteuerung 

Mit Living Connect können bis zu 23 

Prozent Energie gespart werden. 

Aufgrund von Funktionen wie der 

Fenster-offen-Erkennung oder dem 

Abwesenheitsprogramm gehört verschwenderisches 

Heizen der 

Vergangenheit an. (Foto: Danfoss) 

8 

Explodierende Wohnnebenkosten 

und hohe Belastungen für die Umwelt: 

Energieeffizienz wird für Bürger und 

Politik gleichermaßen ein immer wichtigeres 

Thema. Die Bundeskanzlerin hat 

es deshalb in einer Videobotschaft auf 

ihrer Website zur Chefsache erklärt. „Im 

Gebäudebereich werden 40 Prozent 

unserer Energie verbraucht“, erläuterte 

Angela Merkel. „Hier wird sich entscheiden, 

ob wir die anspruchsvollen Vo - 

raussetzungen für die Zukunft auch 

wirklich schaffen.“ 

Doch wer ein energieeffizientes Haus 

sein Eigen nennen will, muss viele 

Dinge berücksichtigen. Das fängt bei 

der Isolierung an und hört bei der 

Heizungsanlage auf. Das zu letzterer 


auch moderne Heizkörperthermostate 

gehören, wird dabei gern übersehen – 

oft sorgen sie allein sogar schon für 

erhebliche Energieeinsparungen von 

bis zu 23 Prozent. Das belegt eine 

unabhängige Studie der Fachhoch - 

schule Aachen. Getestet wurde Living 

Connect, der neue Thermostat von 

Danfoss. 

Dessen Effektivität hat viele Gründe. 

Clevere Funktionen wie beispielsweise 

die Fenster-offen-Erkennung und das 

Abwesenheitsprogramm sorgen automatisch 

für einen verantwortungsvollen 

Umgang mit der Heizenergie. Steht ein 

Fenster zum Lüften offen und gelangt 

dabei kalte Außenluft auf die 

Thermostate, stellen diese sich für 30 

Minuten selbständig ab. Für regelmäßige 

Zeiten, in denen niemand zuhause 

ist, kann vorab die Sparflamme einprogrammiert 

werden. 

Der elektronische Heizkörper thermostat 

kommt übrigens drahtlos daher 

– er wird über das Zentralgerät Danfoss 

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steuert der Bewohner über ein praktisches 

Touch-Display die Temperatur 

individuell für jeden Raum im Haus oder 

in der Wohnung. Der Zentralregler wird 

an der Wand angebracht, eine aufwändige 

Verlegung von Kabeln gibt es 

nicht. Große, verständliche Symbole 

machen die Bedienung kinderleicht. 

Aber auch in den einzelnen Zimmern 

kann bei Bedarf die Temperatur direkt 

am Thermostat eingestellt werden. 

Ganz im Sinne der Kanzlerin wird 

neben dem Geldbeutel gleichzeitig die 

Umwelt geschont. Denn ein geringerer 

Verbrauch bedeutet auch, dass weniger 

CO2 anfällt. Bei Living Connect gehen 

diese beiden Aspekte sogar noch mit 

einer komfortablen Bedienung und 

einer ansprechenden Optik einher. 

Weitere Informationen gibt es im 

Internet unter www.danfoss.com/living. 

Die Regelung aller Thermostate im 

Haus wird drahtlos über Danfoss Link 

vorgenommen. Das schicke Design ist 

dabei mindestens genauso beeindrukkend 

wie die schnelle Installation 

ohne Kabel und die einfache 

Bedienung. Fotos: Danfoss 

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Rasenmähen nur zu bestimmten 

Zeiten erlaubt 

Örtliche Sonderregelungen beachten 

Rasenmähen ist werktags, also auch 

samstags, zwischen 9 und 13 Uhr 

sowie zwischen 15 und 17 Uhr 

erlaubt. Geräte mit dem EU-Um - 

weltzeichen können durchgehend 

zwischen 7 und 20 Uhr benutzt werden. 

Darauf macht die Eigen - 

tümerschutz-Gemeinschaft Haus & 

Grund aufmerksam. An Sonn- und 

Feiertagen müssen Rasenmäher und 

ähnliche Gartengeräte wie Rasen - 

kantenschneider grundsätzlich in der 

Garage bleiben. Handrasenmäher 

sind von dieser Regelung nicht betroffen, 

dürfen also auch an Sonn- und 

Feiertagen zum Einsatz kommen. 

Haus & Grund weist darauf hin, 

dass häufig landes- und kommunalrechtliche 

Vorschriften über die 

bundesweit gültigen Regelungen hinausgehen. 

Die Ordnungsämter der 

Kommunen informieren über die örtlichen 

Bestim mungen. Wer die 

Ruhezeiten nicht einhält, muss mit 

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Geldbußen von bis zu 50.000 Euro 

rechnen. 

HUG 8/11 Alexander Wiech 

Vermischtes / Recht 

Internet immer wichtiger bei Baufinanzierung 

Das Internet spielt bei der Immo - 

bilienfinanzierung eine immer größere 

Rolle: Schon jeder vierte Käufer informiert 

sich online – Tendenz steigend. 

Dabei ist ImmobilienScout24 die meist - 

genutzte Website für Immobi lienfinanzierung. 

47 Prozent der Käu fer, die 

sich im Internet über das Thema 

Finanzierung informiert haben, sind 

auf das Finanzportal des Immo - 

bilienmarktplatzes unter www.im mobilienscout24.de/de/finanzen/index.jsp 

gestoßen. Zu diesem Ergeb nis kommt 

die aktuelle W3B-Studie des 

Hamburger Markforschers Fittkau & 

Maaß, im Auftrag von Immo bilienScout24, 

bei der über 1.700 Inter - 

netnutzer befragt wurden, die innerhalb 

der letzten 12 Monate ein Haus oder 

eine Wohnung gekauft haben. 

Eine Baufinanzierung ist die wahrscheinlich 

größte Investition des 

Lebens. Daher ist es wichtig, sich vorher 

genau zu informieren, worauf es 

bei Krediten und Versicherungs - 

darlehen ankommt – denn schon die 

Nachkommastelle bei den Zinsen 

Bundesgerichtshof: 

Keine Gebühren für das Führen von Darlehenskonten 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 

entschieden, dass die von vielen Kre - 

ditinstituten in ihren Allgemeinen Ge - 

schäfts- oder Kreditbedingungen ge - 

regelten monatlichen Gebühren für die 

Führung eines Darlehenskontos nicht 

zulässig sind (Urteil vom 7. Juni 2011, 

Az. XI ZR 388/10). 

Der Streitfall: Im zu entscheidenden 

Fall hatte die beklagte Bank in ihren allgemeinen 

Bedingungen für Darlehens - 

verträge eine Klausel verwendet, durch 

die sich der Kunde beim Abschluss 

eines Darlehens zur Zahlung einer 

monatlichen Gebühr für die Führung des 

Darlehenskontos verpflichtet. Hiergegen 

wandte sich ein Kunde mit der Be - 

gründung, eine derartige Klausel sei 

unwirksam, und nahm die beklagte Bank 

auf Unterlassung in Anspruch. Die 

Vorinstanzen wiesen die Klagen ab, woraufhin 

der BGH zu entscheiden hatte. 

Das Urteil: Die Karlsruher Richter 

gaben dem Kläger Recht. Nach 

Auffassung des BGH halte die in Bezug 

auf die Erhebung von Darlehens gebühren 

in den allgemeinen Be dingungen 

der Bank enthaltene Klausel der gerichtlichen 

Inhaltskontrolle nicht stand. Bei 

der beanstandeten Klausel handele es 

sich nicht um eine nach § 307 Abs. 3 S. 

1 BGB der Inhaltskontrolle entzogenen 

Preisklausel. Eine solche liege nur dann 

vor, wenn die mit einer Klausel geregelte 

Gebühr lediglich den Preis für eine vom 

Verwender der Klausel angebotene vertraglich 

vereinbarte Leistung festlege. 

Hiervon könne vorliegend nicht die Rede 

sein. Die beanstandete Kontoführungs - 

gebühr diene nicht allein der Abgeltung 

einer vertraglich vereinbarten Gegen - 

leistung, sondern ausschließlich buchhalterischen 

bzw. Ab rechnungszwecken 

der Bank. Der Bank kunde sei auf die 

Führung eines gesonderten Darlehens - 

kontos im Re gelfall nicht angewiesen, da 

er seine Zah lungspflichten üblicherweise 

seinem Kreditvertrag oder einem eigenständigen 

Zins- und Tilgungsplan entnehmen 

könne. Etwas anderes folge 

auch nicht daraus, dass die Bank ihren 

Kunden am Ende jedes Kalenderjahres 

eine Zins- und Saldenbestätigung zwekks 

Vorlage beim Finanzamt zur 

Verfügung stelle. Im Übrigen diene die 

Gebühr vorliegend nicht der Erstellung 

der Jahres bescheinigung, sondern ausdrücklich 

zur Abgel tung der Konto - 

führung. Der demnach zulässigen 

Inhaltskontrolle halte die beanstandete 

Klausel nicht stand. Klauseln, die es 

einer Bank ermöglichten, Entgelte für 

Tätigkeiten zu verlangen, die sie im eigenen 

Interesse erbringen, seien unwirksam, 

weil sie mit we sentlichen 

Grundlagen der gesetzlichen Regelung, 

von der sie abweichen, nicht vereinbar 

sind. Derartige Klauseln be nachteiligten 

die Kunden entgegen den Geboten von 

Treu und Glauben unangemessen, so 

der BGH abschließend. 

Die Entscheidung des BGH dürfte 

eine Vielzahl von allgemeinen Kreditoder 

Geschäftsbedingungen von Ban - 

ken betreffen. Bankkunden, die in ihren 

Darlehensbedingungen entsprechende 

Klauseln finden, steht nun ein Rück for - 

derungsrecht für bereits gezahlte Konto - 

führungsgebühren zu, soweit dieser 

Anspruch noch nicht verjährt ist. Geht 

man davon aus, dass die Verjäh - 

rungsfrist drei Jahre beträgt, können 

zumindest Kontoführungsgebühren der 

Jahre 2011, 2010, 2009 und 2008 zurükkgefordert 

werden. In jedem Fall sollten 

Kunden im Falle von nicht einzelvertraglich 

vereinbarten Kontoführungs gebühren 

die künftige Zahlung dieser Ge - 

bühren verweigern. 

HUG 8/11 RA Stefan Walter 

Sicherheit geht vor ... 

… auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft 

Ein grundlegendes Bedürfnis des 

Menschen ist seine Sicherheit. 

Insbesondere die eigene Wohnung ist 

ein Rückzugsgebiet, das schon durch 

Art. 13 des Grundgesetzes geschützt 

wird. In Mehrfamilienhäusern gehört 

aber auch das Treppenhaus oftmals 

schon zu dem gefühlten „sicheren 

Umfeld“. Auch hier möchte man nicht 

unbedingt auf unbefugte Personen 

stoßen. Um zu gewährleisten, dass 

solche unerwünschten Personen 

nicht das Haus betreten können, setzen 

viele Eigentümer daher auf eine in 

die Klingelanlage integrierte Videoan - 

lage. Allerdings sind regelmäßig nicht 

alle Bewohner für die Installation einer 

solchen Kamera. Die Gegner berufen 

sich darauf, dass ihr Persön lichkeitsrecht 

verletzt wird, wenn sie 

mittels einer Videokamera im Klingel - 

tableau überwacht werden. 

Der Bundesgerichtshof hat nun in 

seinem Urteil vom 8. April 2011 (Az. V 

ZR 210/10) entschieden, dass Mit - 

glieder einer Wohnungseigen tümer - 

gemeinschaft verlangen können, dass 

eine Videokamera in die Klingel anlage 

integriert wird, wenn das Videosystem 

bestimmte Vorausset zungen erfüllt. So 

müsse sichergestellt werden, dass die 

Anlage keine dauerhafte Überwachung 

des Eingangs bereichs erlaube. Eine 

solche permanente Überwachungsmöglichkeit 

kön ne nämlich einen unzulässigen 

Eingriff in das Persönlich - 

keitsrecht der Bewohner darstellen. 

Dies gilt so gar dann, wenn andere Teile 

des Grund stücks oder des Gebäudes 

bereits im allgemeinen Einverständnis 

durch eine Videokamera überwacht 

werden. Denn auch die Erweiterung 

einer vorhandenen und gebilligten 

Überwachungseinrichtung kann einen 

Eingriff in das Persönlichkeitsrecht 

darstellen. 

Zulässig sind daher grundsätzlich 

nur solche Anlagen, bei denen die 

Kamera erst durch die Betätigung der 

Klingel aktiviert wird. Das Bild darf 

dann auch nur in die jeweils betroffene 

Wohnung übertragen werden und 

die Übertragung muss nach spätestens 

einer Minute automatisch unterbrochen 

werden. Zudem muss die 

Möglichkeit hinreichend unwahrscheinlich 

sein, dass ein Wohnungs - 

eigentümer oder ein Dritter die Anlage 

so manipulieren oder konfigurieren 

kann, dass ohne die Zustimmung der 

anderen Eigentümer eine ständige 

Überwachung ermöglicht wird. Eine 

allein theoretische Möglichkeit zur 

Manipulation, deren Durchführung 

jedoch unwahrscheinlich ist, stellt hingegen 

keinen Eingriff in das Per - 

sönlichkeitsrecht dar. Denn das Risiko 

eines Eingriffs ist noch kein Eingriff. 

Wohnungseigentümer, die gerne 

ein Videosystem in die Klingelanlage 

integrieren möchten, sollten daher 

darauf achten, dass dieses System 

die oben genannten Anforderungen 

erfüllt. Nur dann werden die Rechte 

der übrigen Eigentümer nicht beeinträchtigt 

und der Einbau der Anlage 

kann verlangt werden. 

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scheidungshilfen, die ein Käufer für 

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führung und Kaufabwicklung. Dabei 

werden alle wichtigen Frage stellungen 

und Möglichkeiten abgedeckt, die ein 

Kaufinteressent in der Realität durchläuft: 

Bauen oder kaufen? Was muss 

ich bei der Finanzierung beachten? 

Welche Darlehensform ist für mich die 

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Kauf durch? Die angebotenen 

Entscheidungshilfen erleichtern dem 

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Nützliche Zusatztools, wie etwa die 

Finanzberatersuche, das Zinsbaro - 

meter, der Darlehensrechner sowie 

zahlreiche Checklisten runden das 

Angebot ab. 

Streitigkeiten zwischen Nachbarn 

stehen vielerorts auf der Tagesordnung. 

Meist geht es dabei um Lärm- oder 

Geruchsbelästigungen, aber auch falsch 

gesetzte Gartenzäune oder überragende 

Pflanzen können Auslöser für Konflikte 

sein. Halten die Streitigkeiten länger an 

oder entstehen sogar Schä den, wird die 

Toleranzgrenze schnell überschritten 

und die Nachbarn sehen sich immer 

häufiger vor Gericht wieder. Ein 

Zusammen- bzw. Nebenein anderleben 

wird damit fast unmöglich. Die Lösung 

können Mediations verfahren bieten. 

Gerade bei Nachbarschaftsstreitig - 

keiten haben die Parteien meist einen 

langen Atem. Bleibt es am Anfang vielleicht 

bei Pöbeleien am Gartenzaun, folgen 

dann Beleidigungen oder sogar 

„Racheakte“ und schließlich müssen 

Richter entscheiden. Vor dem Kadi zählen 

häufig formale Gesichtspunkte und 

bei den teils unübersichtlichen Hin - 

tergründen liegt das Schicksal oft im 

Ermessen des Richters. Das Prozess - 

risiko ist somit schwer abzuschätzen 

und im Zweifel verlässt keiner den 

Gerichtssaal als Gewinner. Hinzu kommen 

hohe Gerichts- und Anwalts - 

kosten. Anlass genug, um frühzeitig zu 

überlegen, ob der Streit nicht ohne 

Prozess beigelegt werden kann. Sind 

die Fronten zu verhärtet, bietet sich ein 

Mediationsverfahren an. Im Vorder - 

grund steht dabei, eine nachhaltige 

Lösung herbeizuführen, die für alle 

Beteiligten eine nerven- und kostensparende 

Alternative bietet. 

Tipps vom Experten: Besser kleiner 

bauen als in schlechter Lage 

Wer sich noch unsicher ist, dem hilft 

vielleicht der Expertenrat von Michael 

Kiefer, öffentlich bestellter und vereidigter 

Sachverständiger sowie Leiter der 

Immobilienbewertung bei Immob ilien- 

Scout24. Michael Kiefer hält 2011 trotz 

langsam steigender Zinsen für ein 

gutes Jahr, um sich Eigentum anzuschaffen. 

Sein Rat: „Wenn das passende 

Objekt gefunden ist, sollte man sich 

schnell noch die günstigen Zinssätze 

sichern. Und Käufer sollten nicht bei 

der Lage und Bauqualität sparen, sondern 

lieber die Immobilie etwas kleiner 

wählen.“ 

Alle Informationen zum Thema 

Finanzierung sind auch mobil auf dem 

iPhone abrufbar. Die Finanzplaner-App 

steht kostenlos zum Download im 

AppStore bereit: http://itunes. - 

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HUG 8/11 ImmobilienScout24 

Mediation: 

Die andere Art der Konfliktlösung 

Mediationsverfahren sind freiwillige 

Verfahren, bei denen mit Hilfe eines 

Dritten – dem Mediator – bestehende 

Konflikte durch die Beteiligten selbst 

gelöst werden. Die Mediatoren sind 

dabei neutrale Verfahrensleiter, die das 

Gespräch mit den beteiligten Konflikt - 

parteien behutsam steuern. Die Vorteile 

liegen auf der Hand: Durch die besondere 

Art der Gespräche mit einer neutralen 

Person sehen die einstigen Geg - 

ner den Konflikt mit anderen Augen und 

entdecken Lösungen, auf die sie sonst 

nicht gekommen wären. Alle Beteiligten 

haben die Chance, durch die gefundenen 

Lösungen als Gewinner aus der 

Streitsache hervor zu gehen. Außerdem 

sind diese Verfahren letztlich schneller 

und kostengünstiger als Gerichts pro - 

zesse und die Mediatoren können individuell 

auf die „erhitzten Gemüter“ eingehen. 

In manchen Premium-Tarifen 

der Privat haftpflichtversicherung kann 

als Zu satzleistung die kostenlose 

Organi sation eines Mediationstermines 

zur Streitbeilegung enthalten sein, so 

beispielsweise bei der Grundeigen - 

tümer-Versicherung. Die Versicherungs - 

leistung zielt auf sämtliche Konflikt - 

situationen, die sich im Zusammenhang 

mit Schadensfällen aus dem Besitz 

oder dem Eigentum an Immobilien 

ergeben können. Neben den Nach barstreitigkeiten 

sind dies auch Konflikte 

im Mietverhältnis oder z. B. mit Bau beteiligten. 

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gültig vom 11. 01. bis 26. 01. 2008 

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a) lt. Stat. Bundesamt Wiesbaden 

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2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2011 

Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März April Mai Juni 

Basis 2005 = 100 108,4 108,4 108,3 108,4 108,5 109,6 109,2 109,8 110,3 110,5 110,5 110,6 

b) lt. IT NRW - Information und Technik NRW 

Verbraucherpreisindex für NRW 

2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2011 

Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März April Mai Juni 

Basis 2005 = 100 107,8 108,0 107,8 108,0 108,1 109,3 108,8 109,4 109,9 110,2 110,1 110,3 

Basis 2000 = 100 116,0 116,2 116,0 116,2 116,4 117,6 117,1 117,8 118,3 118,6 118,5 118,7 

Basis 1995 = 100 123,9 124,2 123,9 124,2 124,3 125,7 125,1 125,8 126,4 126,7 126,6 126,8 

Basis 1991 = 100 138,9 139,2 138,9 139,2 139,3 140,8 140,2 141,0 141,6 142,0 141,9 142,1 

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11


Erfolgreiches Veranstaltungsformat 

wird fortgesetzt 

Am 8. Juni 2011 fand in Kiel die zweite 

von Haus & Grund, dem Bundes minis - 

terium für Verkehr, Bau und Stadtent - 

wicklung (BMVBS) und dem For - 

schungs institut empirica veranstaltete 

Regionalkonferenz „Werterhalt von 

Wohn immobilien und Quartieren durch 

gemeinschaftliches Handeln von Eigen - 

tümern“ statt. Zu der Konferenz waren 

Vertreter norddeutscher Haus & Grund- 

Vereine sowie Vertreter der Kommunen 

und Länder eingeladen. Für ein Gruß - 

wort des Landes Schleswig-Holstein 

konnte der Innenminister Schleswig- 

Holsteins, Klaus Schlie, gewonnen werden. 

Er betonte die wichtige Rolle privater 

Eigentümer in der Stadtentwicklung. 

Lobende Worte fand er für das Projekt 

„KiQ – Kooperation im Quartier“, das 

Haus & Grund in Zusammenarbeit mit 

dem BMVBS konzipiert hat und dessen 

Umsetzung noch in diesem Jahr starten 

wird. Es baue die Möglichkeiten der freiwilligen 

Beteiligung privater Immobilien - 

eigentümer an der Stadtentwicklung 

aus. Für Haus & Grund Deutschland verwies 

Vizepräsident Jochem Schlotmann 

auf den enormen Anteil von häufig über 

80 Prozent der Wohngebäude in In - 

nenstädten, die privaten Immobilien ei - 

gen tümern gehörten. Aufwertungs stra - 

tegien für Innenstädte seien auf das freiwillige 

Engagement dieser Eigentümer 

dringend angewiesen. 

Matthias Metzmacher vom Bundes - 

institut für Bau-, Stadt- und Raum - 

forschung (BBSR) erläuterte die Aus - 

wirkungen des demographischen Wan - 

dels auf den Wohnungsmärkten. Er be - 

richtete, dass aktuell sinkende Bevöl - 

kerungszahlen derzeit noch von einer 

steigenden Zahl an Haushalten kompensiert 

würden. Die Auswirkungen bekämen 

Vermieter aber ab Mitte des nächsten 

Jahrzehnts verstärkt zu spüren, 

wenn auch die Haushaltszahlen zurückgingen. 

12 

Politik und Wirtschaft 

Zweite Haus & Grund-Regionalkonferenz 

„Werterhalt von Wohnimmobilien und Quartieren durch 

gemeinschaftliches Handeln von Eigentümern“ 

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Tagungsort: Kaisersaal des Hotels “Kieler Yachtclub” 

Anschließend berichteten im Rahmen 

der Veranstaltung Mitwirkende verschiedener 

Eigentümerstandort gemeinschaf - 

ten von ihrer Tätigkeit für das jeweilige 

Modellprojekt. Als Vorreiter in Sachen 

Stadt entwicklung unter den Haus & 

Grund-Vereinen stellte Dr. Holger Neu - 

mann die vom Magdeburger Verein in 

den letzten zehn Jahren entwickelten 

Aktivitäten auf diesem Gebiet vor. Er 

berichtete von ersten Kontakten zur 

Kom mune, die bereits im Jahr 2002 

darin mündeten, gemeinsam eine Studie 

zur „Quartierssanierung mit privaten 

Eigentümern“ zu erstellen. Darüber hinaus 

wurde im praktischen Bereich der 

gemeinsame Abriss von nicht mehr vermietbaren 

Seiten- bzw. Hinterhäusern 

mehrerer privater Eigentümer koordiniert 

und so die Qualität des Wohnumfeldes 

verbessert. Seit dem Jahr 2007 übernimmt 

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des Vereins. Einblicke in die Tätigkeit 

des Vereins in Kiel gab Sönke Ber - 

gemann. 

Er berichtete über die altersgerechte 

Anpassung der Kieler Stadtteile Ellerbek 

und Wellingdorf, bei der Haus & Grund 

Kiel stark in der Beratung engagiert ist. 

Bei diesem Vorhaben wird die modellhafte 

Umsetzung des KfW-Förder pro - 

gramms „Altersgerecht umbauen“ er - 

probt. Das Vorhaben läuft in enger 

Kooperation mit der Landeshauptstadt 

Kiel. Haus & Grund berät die Eigentümer 

in den Sprechstunden. Bei der abschließenden 

Podiumsdiskussion zum Thema 

„Die Rolle von Haus & Grund, Kom - 

munen und Ländern zur Initiierung von 

Eigentümerstandortgemeinschaften“ 

brachte Dr. Olaf Voßhans, 1. Vor sit zen - 

der von Haus & Grund Bremerhaven, 

seine Erfahrungen aus Bremerhaven ein. 

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Stress im Netz 

Stresstests sind ein noch recht junger 

Trend, erprobt etwa bei der Tiefer - 

legung von Bahnhöfen oder in diesem 

seltsamen Bankensektor. Nun erwarten 

wir einen Stresstest der besonderen 

Art, nämlich einen Test des Strom net - 

zes. Die acht seit Mitte März abgeschal - 

teten Kernkraft werke werden nicht wieder 

ans Netz gehen. Die Übertragungsnetzbetreiber 

sehen daher im kommenden 

Winter halb jahr bei höherer Nach - 

frage die Strom versorgung in den 

Abend stunden „ernsthaft gefährdet“. 

Bevor wir uns im Laden an der Ecke 

mit Batterien, Kerzen und Streich - 

hölzern eindecken, schauen wir, wie der 

Präsident der Bundesnetzagentur 

Matthias Kurth die Lage sieht. Im Winter 

fehlen ca. 1000 Megawatt gesicherte 

Er zeugung in Starklastzeiten, wenn 

wenig Sonnen- und Windenergie er - 

zeugt werden, sagt Kurth. Und weiter: 

„Wenn wir gut planen ..., werden wir ei - 

nen Zusammenbruch des Stromnetzes 

mit vielen Maßnahmen noch verhindern 

können“. Wir erinnern uns, dieses Zitat 

ist dem deutschen Stromnetz gewidmet, 

nicht dem von Burkina Faso. Es ist 

bemerkenswert, mit welchem Gleich - 

mut die Öffentlichkeit und der Deutsche 

Bundestag die Gefahr eines Blackouts 

in Kauf nehmen. 

Wird das so bleiben? Wenn uns tote 

Steckdosen dazu zwingen, an langen 

Winterabenden mit Taschenlampen und 

Kerzenstummeln Dritte Welt zu spielen, 

dürfte es bald mit der Ruhe vorbei sein. 

Dann kommt die Stunde des Ausbaus 

der Infrastruktur. Mit intensiver Bürger - 

be teiligung? So viele Weihnachten ohne 

Strom mögen wir uns nicht vorstellen. 

HUG 8/11 Andreas Stücke 

Kündigungsfristen im 

Mietrecht bleiben ungerecht 

„Mit dem Verzicht auf die Rückkehr 

zu gleichen Kündigungsfristen für beide 

Miet vertragsparteien betreibt die Bun - 

des regierung den Bruch ihres Koalitions - 

vertrages zu Lasten der Vermieter“, kritisiert 

Andreas Stücke, Generalsekretär 

von Haus & Grund Deutschland, entsprechende 

Medienberichte. Für Mieter 

bleibt es damit bei der dreimonatigen, 

für Ver mieter bei der bis zu sechs 

Monate längeren Kündigungsfrist. 

Die unterschiedlichen Kündigungs - 

fris ten benachteiligten Vermieter unangemessen 

gegenüber Mietern. „Das Ge - 

setz berücksichtigt allein die Mobilitäts - 

be dürf nisse von Mietern. Vermieter, die 

etwa aus gesundheitlichen Gründen 

mög lichst um gehend in ihre Erdge - 

schosswohnung um ziehen müssen, 

kön nen dieses Inte res se nach der gel- 

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tenden Rechtslage oftmals nur mit 

erheblichen Verzögerungen durch - 

setzen“, erläutert Stücke. Ohne Not 

werfe die Koalition ein wichtiges Vorha - 

ben des Koalitionsvertrages über Bord. 

Hintergrund: Gemäß § 573c BGB 

können Mieter bis zum dritten Werktag 

eines jeden Kalendermonats zum Ablauf 

des übernächsten Monats kündigen. 

Dies ist die dreimonatige Kündi gungs - 

frist. Die Kündigungsfrist für Vermieter 

hingegen verlängert sich gemäß § 573c 

Abs. 1 Satz 2 nach fünf und acht Jahren 

um jeweils drei Monate. Dement sprech - 

end gilt für Vermieter abhängig von der 

Dauer des Mietverhältnisses eine drei-, 

sechs- oder neunmonatige Kündi gungs - 

frist. 

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Steuerrecht 

Ferien in der eigenen Ferienwohnung im In- oder Ausland 

Die eigene Ferienwohnung ist für 

viele ein Traum. Der folgende Beitrag 

gibt einige Hintergründe zum Traum objekt, 

damit es keinen Alptraum mit bö - 

sem Erwachen gibt. 

Grunderwerbsteuer 

Am Anfang stehten immer der 

Erwerb (oder die Herstellung) der Im - 

mobilie und damit nicht nur die Ent - 

richtung des vereinbarten Kaufpreises, 

sondern auch die Anschaffungsneben - 

kosten. Aus steuerlicher Sicht ist hier 

insbesondere die Grunderwerbsteuer 

zu nennen, die immer bei einem 

Rechtsträgerwechsel an einem inländischen 

Grundstück auf den Plan kommt. 

Bemessungsgrundlage ist die Gegen - 

leistung für den Eigentums wechsel an 

der Immobilie, also in aller Regel der 

Kaufpreis. Wie hoch die Grunder werbsteuer 

tatsächlich ausfällt, hängt zu gu - 

ter Letzt noch von dem Bele genheitsort 

in der Bun desrepublik also dem Bun - 

desland ab. So zumindest seit dem 01. 

September 2006 als in Artikel 105 

Absatz 2 a des Grund gesetzes geregelt 

wur de: „Die Länder haben die Befugnis 

zur Gesetz gebung über die örtlichen 

Verbrauch- und Auf wandsteuern, so - 

lange und soweit sie nicht bundesgesetzlich 

geregelten Steuern gleichartig 

sind. Sie haben die Befugnis zur 

Bestimmung des Steu ersatzes bei der 

Grunderwerbsteuer.“ Von dieser Be - 

fugnis ist auch Gebrauch gemacht worden. 

So hat Berlin schon in 2007 einen 

Grunderwerbsteuersatz von 4,5% festgelegt. 

Ebenso greifen Hamburg und 

Sachsen-Anhalt mit 4,5% zu. Zahl - 

reiche weitere Bun desländer der Re publik 

haben auch schon an der Grund - 

erwerbsteuerschraube gedreht. 

Grunderwerbsbesteuerung bei 

Auslandsimmobilien klären 

Bei ausländischen Immobilien darf 

die Grunderwerbsteuer jedoch ebenfalls 

nicht aus dem Auge gelassen wer - 

den, da es in manchen Staaten so gar 

deutlich teurer werden kann als in der 

Bundesrepublik. So greift beispiels - 

weise bei unseren niederländischen 

Nachbarn ein Grunderwerb steuersatz 

von 6%, sofern eine Be freiungs vorschrift 

nicht greift. In Bel gien wird man 

sogar mit bis zu 12% zur Kasse gebeten. 

In Spanien kommt es ebenfalls zu 

regionalen Un terschieden zwischen 

sechs bis sieben Prozent. Die Kana - 

rischen Inseln hingegen haben eine 

fünfprozentige Grund erwerbsteuer. 

In Italien ist zwischen dem Erst - 

wohnsitz und dem Zweitwohnsitz zu 

unterscheiden. Während beim Erst - 

wohnsitz rund 3% gefordert werden, 

können bei einem Zweitwohnsitz, dies 

dürfte eine Ferienwohnung regelmäßig 

sein, bis zu 10% Grunderwerb steuer 

fällig werden. In Frankreich gibt es auch 

keine einheitliche Besteu erung des 

Grunderwerbs, allerdings sind hier die 

Unterschiede in der Grundstücksart zu 

finden. So werden beispielsweise beim 

Kauf einer ge brauchten Immobilie mit 

einem Grund stück von bis zu 2.500 

Quadratmeter 5% fällig. Ebenfalls 5% 

fallen bei einem Immobilienerwerb in 

Kroatien an. Die Tür kei kann sich mit 

einem Grund erwerbsteuersatz von 

4,8% ein wenig darunter einordnen. 

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Die Alpenstaaten Österreich und 

Schweiz sind dagegen geradezu günstig. 

Während Österreich eine Grund - 

erwerbsteuer von 3,5% hat ist in der 

Schweiz je nach kantonalen Unter - 

schieden mit einer Erwerbsbe steuerung 

zwischen ein und zwei Prozent zu rech- 

nen. Typisch für das Schwyzer dütsch 

wird die Grunder werbsteuer dort allerdings 

als „Hand änderungssteuer“ be - 

zeichnet. Als be sonders günstig gilt 

Schweden in puncto Grund erwerbsteuer. 

Hier soll der Steu ersatz bei 

angenehm niedrigen 1,5% liegen. 

In Ungarn hängt die Höhe der 

Grunderwerbsteuer von der Art der Im - 

mobilie und dem vereinbarten Kauf preis 

ab. Im Ergebnis liegt der Steuersatz 

zwischen zwei und zehn Prozent, je 

nach Immo bilienart und Kauf preis. 

Deutlich teurer wird es dann jedoch 

wiederum in Portugal, wo die Grund erwerbsteuer 

stolze 10% beträgt. Auch 

das nicht flüssige Griechenland greift 

mit 13% kräftig zu. 

Sicherlich ist zu bedenken, dass der 

Steuersatz bei der Bestimmung der tatsächlichen 

Steuerbelastung nur eine 

Seite der Medaille ist. Die andere Seite 

ist auch die Höhe der Be messungsgrundlage 

bzw. deren Bestim mung. 

Wer daher über die reine Infor mationsphase 

hinaus ist und un mittelbar vor 

dem Erwerb des Traum objektes Feri enwohnung 

steht, sollte sich gegebenenfalls 

auch mit geeigneten Beratern vor 

Ort austauschen um kein böses Er - 

wachen zu erleben. 

Grundsteuer 

In den USA beispielsweise existiert 

keine Grunderwerbsteuer, dafür aber 

eine Grundsteuer, die deutlich über 

dem liegt, was in der Bundesrepublik 

anfällt. Da die Grundsteuer eine regelmäßig 

wiederkehrende Steuer auf das 

Eigentum an Immobilien ist, muss auch 

sie zuvor einkalkuliert werden. Dies gilt 

umso mehr, da sie auch an fällt, wenn 

die Immobilie rein privat, also ohne Ein - 

nahmeerzielung genutzt wird. In der 

Bundesrepublik wird die Grundsteuer 

von den Gemeinden er hoben, weshalb 

sie in Abhängigkeit von dem ge - 

meindlichen Hebesatz variiert. Auch in 

anderen Staaten existieren ent - 

sprechende Variationen der Grund - 

steuer von Ge meinde zu Ge meinde. Es 

gilt daher immer zu prüfen, ob die 

Grundsteuer auch auf Dau er entrichtet 

werden kann. Ins besondere für das 

Traumobjekt Fe rienwohnung im Aus - 

land ist auch hier vor dem Erwerb fachkundige 

Beratung für das entsprechende 

Urlaubsland bzw. die Gemeinde einzuholen. 

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Zweitwohnungssteuer 

Neben der Grundsteuer ist auch die 

Zweitwohnungssteuer eine Ge meindesteuer. 

Ob diese am jeweiligen Ort 

überhaupt existent ist liegt ebenso im 

Ermessen der jeweiligen Ge meinde wie 

die Höhe. Zahlreiche Ge meinden sehen 

sogar ganz von der Erhebung einer 

Zweitwohungssteuer ab. Um hier ge - 

eignete Informationen zu erhalten hilft 

häufig eine Recherche auf der Internet - 

präsentation der in Frage stehenden 

Gemeinde. 

Im Gegensatz zur Grundsteuer, die 

unabhängig von der Nutzung der Im - 

mobilie anfällt, kann die Zweitwoh - 

nungssteuer nur erhoben werden, wenn 

die Ferienimmobilie auch tatsächlich 

dem persönlichen Lebens bedarf des 

Eigentümers dient. Sofern die Ferien - 

wohnung ausschließlich vermietet wird, 

es sich also um ein reines Ren diteobjekt 

handelt, darf sie nicht erhoben 

werden. In Mischfällen, also Sach - 

verhalten bei denen die Ferien wohnung 

sowohl vermietet als auch eigengenutzt 

wird, hat das Bundes verwaltungsgericht 

mit Urteil vom 26. Sep tember 

2001 (Az: 9 C 1.01) wie folgt entschieden: 

„Verfügt der Inha ber einer Zweit - 

wohnung über eine rechtlich gesicherte 

Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens 

zwei Monaten, so kann die 

Regelung einer Zweit wohnungssteuersatzung, 

nach der er mit dem vollen 

Jahresbetrag der Steuer veranlagt wird, 

nicht als unverhältnismäßig beanstandet 

werden (…).“ 

Zu den individuellen Details sollte 

jedoch wiederum die Internetprä sentation 

der jeweiligen Gemeinde zu Rate 

gezogen werden. Sofern es im End - 

effekt tatsächlich zur kompletten 

Belastung mit der Zweitwohnungs - 

steuer kommt hat der Bundes finanzhof 

mit Urteil vom 15. Oktober 2002 (Az: IX 

R 58/01) jedoch bereits entschieden: 

„Die vom Inhaber einer Ferienwohnung 

gezahlte Zweit wohnungsteuer ist mit 

dem auf die Ver mietung der Wohnung 

an wechselnde Feriengäste entfallenden 

zeitlichen Anteil als Werbungs kosten 

bei den Ein künften aus Vermietung 

und Verpachtung abziehbar.“ In den 

Einkommensteuerhinweisen hat sich 

die Finanzverwaltung diese Auffas sung 

zu eigen gemacht, weshalb der Be amte 

einen entsprechenden Wer bungskostenabzug 

zulassen muss. 

Einkommensteuerlich zu beachten 

Wird das Ferienobjekt nicht ausschließlich 

selbst genutzt, sondern 

(auch) vermietet, rückt die ge naue Nut - 

zungssituation ins Zentrum der Be - 

trachtung. Die für die steuerliche Be - 

handlung maßgebenden Stich worte 

lauten dann (mal wieder): Überschusserzielungsabsicht 

bzw. Lieb haberei. 

Nur wenn und soweit die Ab sicht einen 

Überschuss zu erzielen gegeben ist und 

auch dargelegt werden kann, können 

auch die entsprechenden Aufwen - 

dungen der Ferien wohnung als Wer - 

bungskosten berücksichtigt werden. 

Kann der Finanz beamte die Überschusserzielungsabsicht 

hingegen nicht er - 

kennen, ist der Tatbestand der Lieb - 

haberei einschlägig, der den Wer bungskostenabzug 

ver hindert. 

Wer daher seine Ferienwohnung gar 

nicht selber nutzt, sondern ausschließlich 

an wechselnde Ferien gäste vermietet 

und in den übrigen Zeiten der 

Nichtvermietung die Woh nung hierfür 

bereithält, ist auf der sicheren Seite. In 

solchen Fällen kann ohne weitere 

Prognoseberechnung davon ausgegangen 

werden, dass eine Einnahme - 

überschusserzielungsabsicht vorliegt. 

Dabei ist es entgegen der seinerzeitigen 

Auffassung der Finanzbeamten unbedeutend 

ob die Vermietungs tätigkeit in 

Eigenregie durchgeführt wird oder ein 

damit beauftragter Dritter tätig wird. Die 

Finanzverwaltung folgt durch ihr BMF- 

Schreiben vom 14. Oktober 2002 der 

Rechtsprechung, sofern der Steuer - 

pflichtige beweisen kann, dass auch 

tatsächlich einedauernder Vermie - 

tungswille ohne Eigennutzung vorliegt 

(Beweislast). 

Aufgrund der Rechtsprechung des 

Bundesfinanzhofes vom 26. Oktober 

2004 (Az: IX R 57/02) kommt es schließlich 

bei einer ohne Selbst nutzung nur an 

wenigen Tagen vermieteten Wohnung 

ausnahmsweise doch zur Überprüfung 

der Einkünfte erzielungsabsicht. Dies ist 

der Fall, wenn die Ferienwohnung zu 

weniger als 75% der ortüblichen Ver - 

mietungszeit vermietet ist. In der Praxis 

darf diese Rechtsprechung nicht unterschätzt 

werden, denn schließlich ist hier 

der Ferienwohnungsbesitzer be troffen, 

der sich ein Renditeobjekt anschaffen 

wollte, die Rendite leider nicht einfahren 

kann und dann auch noch die steuerliche 

Nichtabzieh barkeit der erlittenen 

Verluste be fürch ten muss. 

Sofern die Ferienwohnung sowohl 

zur Selbstnutzung genutzt werden soll, 

als auch an wechselnde Ferien gäste 

vermietet wird sieht sich der stolze Be - 

sitzer des Traumobjektes einem bürokratischen 

Monster ge genüber. Eine 

Prog noseberechnung ob im Endeffekt 

ein To talüberschuss erreicht werden 

kann ist in dieser Fall konstellation leider 

immer erforderlich. 

Einkommensteuerliche Behandlung 

bei Ferienwohnungen im Ausland 

Grundsätzlich ist zu sagen, dass die 

einkommensteuerliche Behand lung bei 

Vermietung einer Ferien wohnung im 

Ausland nicht grundsätzlich anders zu 

handhaben ist. Soll heißen: Das zuvor 

Gesagte zur Beur teilung der Überschusserzielungsabsicht 

und der Lieb - 

haberei ist auch bei einer Ferien - 

wohnung im Ausland zu beachten. So - 

fern hier jedoch schließlich die Ein - 

künfteerzielungsabsicht nachgewiesen 

wurde, muss im Wei teren noch beurteilt 

werden ob und auch wie ein entsprechender 

Ver mietungsüberschuss oder – 

verlust Ein gang in die Einkom mensteuer 

erklärung findet. Dabei ist zum Einen 

von Bedeu tung, was das jeweilige 

Doppelbesteuerungsabkommen sagt 

und zum anderen ob es sich um einen 

Staat im EU/EWR-Raum oder einem 

sogenannten Drittstaat handelt. 

Innerhalb der EU bzw. den EWR- 

Räumen sind zunächst die Staaten 

Finnland und Spanien zu nennen. Nur 

diese beiden Staaten im EU/EWR-Raum 

haben in ihrem Doppelbe steuerungsabkommen 

mit der Bun desrepublik 

Deutschland das sogenannte An rech - 

nungsverfahren für Vermie tungs- und 

Verpachtungs einkünfte ver einbart. Nach 

dem Anrechn ungsverfahren hatten so - 

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wohl der Wohn sitzstaat als auch der 

Staat in dem die Im mobilie belegen ist 

ein Besteu erungsrecht. Eine Doppelbe - 

steuerung soll schließlich über die 

Anrechnung der ausländischen Steuer 

auf die Steuer des Wohnsitzstaates ausgeschlossen 

werden. Konkret bedeutet 

dies: Ver mietungsverluste aus einer in 

Finnland und Spanien belegenen 

Ferienwohnung werden ebenso wie 

inländische Vermietungsverluste be handelt 

und können mit anderen positiven 

Einkünften verrechnet werden, sofern 

die Ein künfteerzielungsabsicht bejaht 

werden kann. Ent sprechende Vermie - 

tungsgewinne einer Ferien wohnung in 

Finnland oder Spanien werden hingegen 

zunächst von beiden Staaten zur 

Besteuerung herangezogen, allerdings 

ist im Wei teren die in Finnland oder Spa - 

nien entrichtete Steuer auf die deutsche 

Einkommensteuer anrechenbar. 

Alle anderen Staaten des EU/EWR- 

Raumes hingegen sehen in ihren 

Doppelbesteuerungsabkommen mit der 

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Fortsetzung auf Seite 14 

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Mietern und Eigentümern jederzeit auskunftsfähig. 

13


Sie fragen – wir antworten 

Frage: 

Fassadendämmung 

Alle Kosten umlegen? 

Gemäß § 9 Energieeinsparungs verordnung 

(EnEV) müssen wir jetzt die komplette 

Fassade wärmedämmen, da mehr als 

zehn Prozent der Fläche instandgesetzt 

werden müssen. Meine Fragen lauten deshalb 

wie folgt: 

1. Kann ich die kompletten Kosten für 

die Wärmedämmung als Moderni sierungsmaßnahme 

auf die Mieter um legen 

oder muss ich die fiktiven Ins tandsetzungskosten 

abziehen? Wenn ja, wonach 

bemisst sich das? Denn hier liegt ja dann 

jede Menge Streitpotenzial. 

Bitte senden Sie mir/uns unverbindlich Info-Material über die Leserreise der 

Haus und Grund Düsseldorfer Bauzeitung „Herbstzauber mit dem Glacier-Express“ 

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14 

Briefkästen 

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für außen und innen 

2. Wenn im ganzen Haus die Fenster 

ausgetauscht werden, kann ich dann 

diese Maßnahme als Kom plettpaket um - 

legen oder muss ich für jede Wohnung 

entsprechend der Fens teranzahl die Kos - 

ten gesondert angeben und umlegen? 

3. Unsere Giebelwand grenzt an eine 

Schule. Diese besteht darauf, dass die 

Arbeiten nur in den Ferien stattfinden. 

Diese Außenarbeiten be einträchtigen die 

Mieter in keiner Wei se, sind jedoch auch 

ankündigungspflichtig. Allerdings müssen 

die Arbeiten noch im August wegen der 

Vorgabe der Schule vorgenommen werden. 

Damit wäre die gesetzliche Vorgabe 

der dreimonatigen Ankün digungsfrist nicht 

gewahrt. Gibt es für solche Fälle eine 

Ausnahmeregelung? Einerseits riskiere ich, 

wenn ich die Frist nicht wahre, die Moder - 

nisierungskosten für diese Wand nicht 

mehr umlegen zu können, aber andererseits 

riskiere ich einen kostspieligen 

Rechtsstreit mit der Schule, dessen Dauer 

und Ausgang ungewiss sind. 

Karin P., Düsseldorf 

Antwort: 

1. Bei einer Modernisierungs maßnahme 

müssen für die spätere Mie terhöhung 

Haus und Grund Leserreise 

Veranstalter: DNV-Touristik GmbH 

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Herbstzauber mit Glacier- und Bernina-Express 

Mindestteilnehmerzahl: 20 Personen 

Bei Nichterreichen kann die Reise bis vier Wochen vor Reisebeginn abgesagt 

werden. 

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nur fällige Instandsetzungs kosten abgezogen 

werden, nicht aber Kosten für 

demnächst notwendig werdende 

Arbeiten. Der Putz muss also jetzt schon 

instandsetzungsbedürftig sein. 

2. Die Mietererhöhung hat nach billigem 

Ermessen zu erfolgen, so dass ein 

Komplettpaket nur dann möglich ist, 

wenn die Zahl der Fenster in jeder 

Wohnung gleich ist. Es empfiehlt sich 

jedenfalls, als Verteilungsmaßstab die 

Kosten der Fenster für die jeweilige 

Wohnung zu wählen. 

3. Eine Ausnahmeregelung für die 

Ankündigungsfrist gibt es nicht. Der 

Bundesgerichtshof hat aber kürzlich ent- 

Nischann 

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Telefon 0211/632360 

schieden, dass eine Mieterhöhung nicht 

daran scheitert, dass Formalien der 

Ankündigung nicht eingehalten werden 

oder eine Ankündigung überhaupt unterblieben 

ist. Dann ist die Miet - 

erhöhungsmöglichkeit allerdings um 

sechs Monate hinausgeschoben. Hinzu 

kommt, wenn Sie die Ankündigungsfrist 

nicht einhalten, riskieren Sie außerdem – 

was aber eher theoretisch ist -, dass ein 

Mieter wegen des Formfehlers die 

Einstellung der Arbeiten durch einstweilige 

Verfügung beantragt. Ob eine solche 

einstweilige Verfügung erlassen werden 

würde, ist auch zweifelhaft. 

Vermieterpfandrecht 

Unpfändbares zurückhalten? 

Frage: 

Wir haben im Räumungsverfahren an 

sämtlichen Sachen des Mieters unser 

Vermieterpfandrecht gelten gemacht, so 

dass der Gerichts vollzieher nur das 

Schloss ausgewechselt und die Schlüssel 

übergeben hat. Die dem Mieter gehörenden 

Sachen ha ben wir eingelagert und 

nehmen an, dass dieser sich demnächst 

melden und Herausgabe von einigen 

Gegenständen (Fernseher, Kühlschrank, 

Waschmaschine) verlangen wird. Wegen 

der Mietrückstände möchten wir ein 

Zurückbehaltungsrecht geltend machen, 

haben aber gehört, dass diese Sachen 

unpfändbar sind. 

Martin K., Ratingen 

Antwort: 

Das Vermieterpfandrecht nach § 562 

BGB erstreckt sich nicht auf die unpfändbaren 

Sachen, wozu die dem Haushalt 

dienenden Sachen nach § 811 ZPO 

gehören. Fernseher, Kühlschrank und 

Waschmaschine sind grundsätzlich 

unpfändbar (Landgericht Berlin, Grund - 

eigentum 2006, S. 111). Dem Pfandrecht 

unterliegen diese Sachen also nicht. Der 

Gerichtsvollzieher ist nur nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 

nicht befugt, bei der Berliner Räumung 

die Pfändbarkeit der Sachen zu prüfen 

(NJW 2006, S. 848). Das hat aber mit der 

Frage, ob nicht ein Zurückbehal tungsrecht 

nach § 273 BGB besteht mit der 

Folge, dass zur Herausgabe Zug um Zug 

gegen Zahlung der ausstehenden Miet - 

schulden im Prozess zu verurteilen wäre, 

nichts zu tun. Voraussetzung für ein Zu - 

rückbehaltungsrecht ist, dass die gegenseitigen 

Forderungen aus demselben 

rechtlichen Verhältnis stammen. Das wird 

weit ausgelegt. So hat etwa das Ober - 

landesgericht Karlsruhe ein Zurück behaltungsrecht 

gegenüber dem Anspruch auf 

Herausgabe eines abgeschleppten Autos 

wegen der Abschleppkosten bejaht. Aller - 

dings besteht in § 394 BGB ein gesetzliches 

Aufrechnungsverbot, wonach gegen 

unpfändbare Forderungen nicht aufgerechnet 

werden darf. Das Zurück behaltungsrecht 

ist dann ausgeschlossen, 

wenn seine Ausübung einen der Auf rech - 

nung gleichkommenden Erfolg haben 

würde, etwa dann, wenn der Schuldner- 

Vermieter weiß, dass seine Gegen for - 

derungen wegen der schlechten Ver - 

mögenslage des Gegners nicht beigetrieben 

werden kann. Deswegen wird ein 

Zurückbehaltungsrecht zu verneinen sein. 

HUG 8/11 U. Mecke 

Liebe Mitglieder, 

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Ferien in der eigenen Ferien - 

wohnung im In- oder Ausland 

Bundesrepublik das sogenannte Frei - 

stellungsverfahren vor. Bei diesem 

Verfahren zur Verhinderung der Dop - 

pelbesteuerung hatte aufgrund der bi - 

lateralen Vereinbarungen nur der Staat 

ein Besteuerungsrecht, in dem die Fe rienwohnung 

lag. Der Wohn sitzstaat des 

Immobilieneigentümers, also die Bun - 

desrepublik, stellt hingegen so wohl die 

Gewinne als auch die Verluste aus der 

Vermietung der Ferien wohnung frei. 

Bei den Doppelbesteuerungsab - 

kommen, die Deutschland mit Staa ten 

außerhalb des EU/EWR-Raumes (Dritt - 

staaten) geschlossen hat ist grund sätzlich 

auch zwischen dem Anrech nungsund 

dem Freistel lungsverfahren zu 

unterscheiden. Aller dings hat der nationale 

Gesetzgeber im Weiteren noch 

eine Beschränkung bei der 

Verlustberück sichtigung ausländischer 

Immobilien eingebaut. 

Sofern mit dem Drittstaat nämlich 

das Anrechnungsverfahren vereinbart 

ist, werden Vermietungsgewinne wie 

inländische Einkünfte in der deutschen 

Einkommensteuererklärung ver steuert 

und die ausländische Steuer angerechnet. 

Soweit kein Un terschied zu Staa ten 

aus dem EU/EWR-Raum. Vermietungs - 

verluste hingegen dürfen nicht mit in - 

ländischen Ein künften verrechnet werden. 

Insoweit sieht der Gesetz geber nur 

eine Ver rechnungsmöglich mit anderen 

positiven Einkünften derselben Art (Ver - 

mietung und Ver pachtung) und aus 

demselben Staat vor. 

Wurde im Doppelbesteuerungs abkommen 

mit dem Drittstaat das Frei - 

stellungsverfahren vereinbart, sieht es 

nochmals anders aus. Sofern nämlich ein 

Vermietungsgewinn vorliegt, wird dieser 

zwar grundsätzlich nicht zur Besteuerung 

TERMINE 2011: 

(ab/bis Düsseldorf) 

Inklusivleistungen 

• Bahnfahrten 2. Klasse Düsseldorf- 

Basel-Düsseldorf 

• alle Sitzplatzreservierungen 

• Fahrt von Chur nach Tirano und 

zurück nach Chur mit dem 

Bernina-Express 

• Fahrt von Chur nach Brig im 

Panoramawagen des Glacier- 

Express 

• Fahrt von Brig nach/von Zermatt 

nach Brig mit der 

Schmalspurbahn 

• 2 x Übernachtung in Chur 

im ***-Sterne Hotel 

Fortsetzung von Seite 13 

herangezogen, erhöht jedoch den 

Steuersatz der übrigen (in ländischen) 

Einkünfte (Pro gres sionsvorbehalt), weshalb 

unter dem Strich sehr wohl eine Be - 

steuerung stattfindet. Im Fall eines Ver - 

mietungsverlusts er folgt je doch keine 

Minderung des Steuer satzes auf die übrigen 

Einkünfte, weshalb in soweit eine 

Ungleichbehandlung zugunsten des 

deutschen Staates vorliegt. 

Umsatzsteuerpflicht für 

Ferienwohnungen 

Sofern es sich um eine in 

Deutschland gelegene Ferienwoh nung 

handelt, darf auch die deutsche Um - 

satzsteuer nicht außen vor bleiben. 

Zwar beinhaltet § 4 Nr. 12 des Umsatz - 

steuer gesetzes (UStG) eine Umsatz - 

steuerbefreiung für die Ver mietung und 

Ver pachtung von Grund stücken, diese 

ist jedoch nicht auf die kurzfristigen 

Ver mietungen anzuwenden. Als kurzfristig 

wird da bei ein Zeitraum angesehen, 

der nicht länger als sechs Monate 

ist. Die Vermietung einer Ferien wohnung 

er folgt daher in aller Regel nur für 

einen kurzfristigen Zeitraum, weshalb 

die Steuer befreiung nicht greifen kann. 

Wer dennoch die Umsatzsteuer besteuerung 

außen vor lassen will, kann 

dies nur über die sogenannte Klein - 

unternehmerregelung des § 19 UStG 

erreichen. Dafür ist es jedoch von Be - 

deutung, dass die Mieteinnahmen aus 

der inländischen Ferienwohnung im 

Kalenderjahr 17.500 € nicht übersteigen. 

Wer mehr erzielt wird keine 

Chance haben die Umsatzbe steuerung 

zu umgehen. Dennoch einen schönen 

Urlaub! 

Christoph Iser 

Steuerberater 

www.Steuerempfehlung.de 

Bildquellen: Swiss Travel System 

• 2 x Übernachtung in Brig 

im ***-Sterne Hotel 

• 4 x Halbpension 

(Frühstück und Abendessen) 

• 1 x Mittagessen im 

Glacier-Express 

• deutschsprachige Reiseleitung 

ab/bis Basel 

• Gepäcktransfer Chur: 

Bahnhof-Hotel-Bahnhof 

• Gepäcktransfer Brig: Bahnhof- 

Hotel-Bahnhof 

• Infomaterial (1 x je Zimmer) 

• Sicherungsschein

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32 

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RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2011 

Anspruch der Anlieger auf Gebührenreduzierung 

Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2011 

Aus dem Inhalt 

Umsatzmiete formularmäßig möglich 

Keine überraschende oder unangemessene Vereinbarung 

einigt werden, wie es in der Satzung 

vorgesehen ist. Ergibt sich, 

dass satzungswidrig der Winterdienst 

wöchentlich nicht einmal 

durchgeführt worden ist, 

sondern nur alle zwei Wochen, 

kann der Dienst ohne weiteres 

ausfallen, wenn es viermal im 

Frühjahr vorgekommen ist. 

Seite 

Denn die Frage, ob und in welchem 

Umfang nach Art und 

Umfang erhebliche Mängel der 

Straßenreinigung vorliegen, die 

sich auf die Gebührenhöhe auswirken, 

kann sich nur für einen 

kurzen Zeitraum innerhalb des 

Jahres stellen. Dabei ist auch die 

Reinigungshäufigkeit und die 

Qualität der Reinigung zu 

berücksichtigen. 

Bei Anliegern ist vielfach die 

Vorstellung entstanden, dass es 

unberechtigt sei, dass die Gemeinde 

Gebühren für die 

Straßenreinigung und den Winterdienst 

erheben. Es würden 

Leistungsmängel vorliegen, die 

von der Gemeinde berücksichtigt 

werden müssten, weil von 

der Gemeinde keine Leistungen 

erbracht werden würden. 

Umsatzmiete formularmäßig 

möglich 29 

Geschäftsbedingungen (§§ 305 

c Abs. 1, 307 BGB). 

Allgemeine Hinweise 

Das Solardach blendete 29 

Platz fürs „liebste Kind“ 30 

Öffentlicher 

Wegeseitenkanal 31 

Den Bauherren fragen 31 

Minderwert trotz 

Reparatur 31 

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen 

sind die Mietparteien 

anders als bei der 

Wohnraummiete in der Vereinbarung 

der Miete weitgehend 

frei. Eine Form stellt die Umsatzmiete 

dar, die sich an dem 

Umsatz orientiert, der in dem 

Mietobjekt erzielt wird. Ist diese 

Art vereinbart, dann hat der 

Mieter dem Vermieter Auskunft 

über die Umsätze zu erteilen. 

Anspruch der Anlieger auf 

Gebührenreduzierung 32 

Prüfungsmaßstäbe des 

OLG Brandenburg 

Renovierung aufgrund 

unwirksamer Klausel 32 

Das OLG Brandenburg 

(a.a.O.) sieht ferner in der 

Mietabrede keine überraschende 

Klausel (§ 305 c Abs. 1 BGB), 

die zur Unwirksamkeit führt. 

Die Klausel weicht nicht von 

Mietvereinbarungen ab, die in 

dieser Branche – Vermietung 

von Ladenflächen in Bahnhöfen 

– üblich sind. 

Schließlich verneint das Gericht 

eine unangemessene Benachteiligung 

der Mieterin 

nach § 307 BGB. Dabei äußert 

es bereits Zweifel, ob eine Inhaltskontrolle 

nach dieser Vorschrift 

überhaupt in Betracht 

kommt. Die Umsatzmiete findet 

nämlich keine Regelung im 

Gesetz, sondern ist allein von 

den Mietparteien vertraglich 

festgelegt worden. Somit scheidet 

auch die Abweichung von 

einem gesetzlichen Leitbild aus. 

miete in der Regel einen weiten 

Spielraum haben. Ein Verstoß 

gegen das Gebot der Sittenwidrigkeit 

(§ 138 BGB) kommt nur 

in krassen Ausnahmefällen in 

Betracht. 

HUG 8/11 Dr. H.-H. Gather 

Fazit: 

Nach all dem bleibt festzuhalten, 

dass die Mietparteien bei 

der Vereinbarung einer Umsatz- 

Zunächst weist das Gericht 

darauf hin, dass die Wirksamkeit 

der Vereinbarung einer 

Umsatzmiete nicht von der Angemessenheit 

von Leistung und 

Gegenleistung abhängt. Die 

marktüblichen Verhältnisse 

spie len insofern keine Rolle. 

Lediglich, wenn ein „besonders 

grobes Missverhältnis“ zwischen 

Leistung und Gegenleistung 

besteht, kann die Vereinbarung 

wegen Sittenwidrigkeit 

nichtig sein. Davon sei aber, so 

wird ausgeführt, in der Regel 

nur auszugehen, wenn der Verkehrswert 

einer Leistung kaum 

mehr als die Hälfte des vereinbarten 

Preises erreiche. In dem 

zu entscheidenden Fall beträgt 

die von der Mieterin für tragbar 

angesehene Miete 20 Euro je 

Quadratmeter und die sich 

aus der vertraglichen Regelung 

ergebende Mietverpflichtung 

26,73 Euro. 

Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts 

Gelsenkirchen 

vom 21.10.2010 – 13 K 283/10 

–besteht kein Anspruch auf Gebührenminderung, 

wenn nach 

der Gebührensatzung eine Erstattung 

der Reinigungsgebüh - 

ren nur bei einem Ausfall von 

mehr als 10% der jährlich geschuldetenReinigungsleistungen 

beansprucht werden kann. 

men ist. Erst wenn unter dem 

Gesichtspunkt der Verkehrssicherheit 

bzw. Hygiene nicht 

mehr hinzunehmende Unvollkommenheiten 

der Straßen - 

reinigung über einen längeren 

Zeitraum, d. h. zumindest über 

mehrere Wochen andauern, ist 

die Frage nach einer Gebührenermäßigung 

zu stellen. Nach 

der Auffassung der Gerichte 

steht in Fällen derart erheblicher 

Leistungsmängel eine Ermäßigung, 

Minderung oder ein 

Erlass der Gebührenforderung 

in Rede. Handelt es sich um die 

Erhebung einer Jahresgebühr, 

die bereits zu Beginn des Jahres 

entstanden ist, kann die Leistung 

im Wege der Durchführung 

der Reinigung der öffentlichen 

Straße für eine Minderleistung 

des gesamten Jahreszeitraums 

bewertet werden. 

HUG 8/11 RA Dr. Otto 

Im Übrigen kommt es darauf 

an, ob die Festsetzung der 

Straßenreinigungsgebühr rechtmäßig 

ist. Erhebliche Jahresmängel 

dürfen am Jahresanfang 

noch nicht bekannt sein. Wenn 

Leistungsmängel später auftreten, 

kann der Gebührenbescheid 

allerdings rechtwidrig 

werden. Winterdienstge bühren 

können nicht erhoben werden, 

wenn die Gehwege nicht so ger- 

In der Rechtsprechung ist geklärt, 

dass Minderleistungen bei 

der Erfüllung der gemeindlichen 

Leistungspflicht bei der 

Straßenreinigung zu einer Minderung 

der Gebühren führen 

könnten, wenn sie nach Art 

und Umfang – sowohl qualitativer 

als auch quantitativer Art – 

erhebliche Mängel darstellen, 

wobei die Reinigung der gesamten 

Straße in den Blick zu neh- 

Renovierung aufgrund unwirksamer Klausel 

Mieteransprüche verjähren in sechs Monaten 

Das OLG Brandenburg (Hinweisbeschl. 

v. 07.02.2011 – 3 U 

171/10 – Das Grundeigentum 

2011, 751) setzt sich unter den 

verschiedenen rechtlichen As - 

pek ten mit der Zulässigkeit einer 

Umsatzmiete auseinander. 

Prüfungsmaßstäbe sind einmal 

die Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) 

und zum anderen die Vorschriften 

des Rechts der Allgemeinen 

BGH äußert sich zu 

streitiger Rechtsfrage 

Das Solardach blendete 

Nachbarn müssen nicht alle Störungen hinnehmen 

Der Nutzer der Solarenergie verwies 

unter anderem darauf, dass 

die Sonneneinstrahlung immerhin 

Folge eines Naturereignisses 

und deswegen zumutbar sei. 

Das Urteil: Der Hausbesitzer 

musste die Konsequenzen ziehen 

und seine Solaranlage etwas 

anders ausrichten. So entschieden 

es die zuständigen Zivilrichter. 

Die Beeinträchtigung 

der Nachbarn, das stellten sie 

zweifelsfrei fest, sei „wesentlich“. 

Man könne von ihnen 

auch nicht verlangen, sich mit 

Selbsthilfemaßnahmen davor 

zu schützen. Und schließlich 

komme als wesentliches Argument 

noch hinzu, dass der Betroffene 

die Reflektoren nicht 

ortsüblich angebracht habe. Alles 

in allem sei deswegen die 

Anlage in der bisher betriebenen 

Form nicht zumutbar. 

den. Darin sahen sie eine erhebliche 

Störung in der Nutzung 

ihrer Immobilie und wollten 

sich dies nicht bieten lassen. 

ne Nachbarn auf ihren Terrassen 

in den Monaten März bis 

Oktober täglich mindestens eine 

halbe Stunde geblendet wur- 

Bei allem gesellschaftlichen 

Interesse und aller staatlichen 

Unterstützung für die Solarenergie 

müssen dabei doch die 

elementaren nachbarrechtlichen 

Regeln eingehalten werden. 

So kann nach Information 

des Infodienstes Recht und 

Steuern der LBS ein entsprechendes 

Gerichtsurteil interpretiert 

werden. Anwohner hatten 

den Klageweg beschritten, weil 

sie von den Reflektoren ständig 

geblendet wurden. 

(Landgericht Heidelberg, Aktenzeichen 

3 S 21/08) 

Der Fall: Ein Hausbesitzer 

hatte auf seinem Dach eine 

Photovoltaikanlage angebracht, 

um die Sonnenenergie nutzen 

zu können. Was er allerdings 

dabei nicht bedacht hatte: Die 

Reflektoren der Anlage waren so 

ungünstig ausgerichtet, dass sei- 

Abs. 2 BGB. Danach müssen 

die Ansprüche bis zur Beendigung 

des Mietvertrages 

entstanden sein (Schach, in: 

Kinne/Schach/Bieber, Mietund 

Mietprozessrecht, 6. Aufl. 

§ 548 BGB Rdn. 4.) 

Eine analoge Anwendung 

von § 548 Abs. 2 BGB auf diese 

Fälle scheidet mangels des 

Vorliegens einer „planwidrigen 

Regelungslücke“ aus. Von 

ihr kann nur gesprochen werden, 

wenn es der Gesetzgeber 

bei einer Interessenabwägung 

für erforderlich gehalten hätte, 

die Anwendung der Spezialvorschrift 

des § 548 Abs. 2 

BGB auch für Ansprüche 

nach Vertragsende anzunehmen 

(vgl. u.a. i.d.S. BGH, Urt. 

v. 27.01.2010 – XII ZR 22/07 – 

Neue Zeitschrift für Miet- und 

Wohnungsrecht 2010, 240). 

3. Soweit Erstattungsansprüche 

nach Vertragsende entstehen, 

dürfte die allgemeine Regelverjährung 

von drei Jahren 

(§ 195 BGB) gelten (Schach, 

in: Kinne/Schach/Bieber, in: 

a.a.O. § 548 BGB Rdn. 4). 

Letzte Klarheit über die Frage, 

welche Verjährungsfrist in Betracht 

kommt, kann jedoch 

nur eine höchstrichterliche 

Entscheidung bringen. 

Euro durchführen lassen. Später 

erfuhren sie, dass die Renovierungsklausel 

wegen eines „starren“ 

Fristenplanes unwirksam 

war. Der Ehemann, dem von 

seiner Ehefrau die Ansprüche 

auf Erstattung der Kosten abgetreten 

worden sind, hat vom 

Vermieter die Kosten nebst Zinsen 

verlangt. 

bildet nur die Unkenntnis von 

der Grundstücksveräußerung 

als tatsächliche Voraussetzung 

für eine Vertragsbeendigung. 

Weitere Anwendungsbereiche 

der 

Verjährungsregelung 

Hinweis: 

1. Durch das Hinausschieben 

des Beginns der kurzen Verjährungsfrist 

bei Renovierungen 

bis zum Vertragsende 

während eines langfristigen 

Mietvertrages kann es leicht 

nach langer Zeit noch zu Meinungsverschiedenheitenwegen 

einer Renovierung kommen. 

2. In etlichen Fällen erfolgt eine 

Renovierung durch den Mieter 

erst nach dem Ende des 

Mietvertrages. Hier fragt es 

sich, welche Verjährungsfrist 

bei dieser Fallgestaltung anwendbar 

ist. Folgt man dem 

Urt. des BGH v. 04.05.2011 

(VIII ZR 195/10), so kommt 

die kurze Frist von sechs Monaten 

nicht zur Anwendung. 

Er geht in seiner Entscheidung 

davon aus, dass die Erstattungsansprüche 

„wäh rend des 

Mietverhältnisses“ entstanden 

sind. Dafür spricht auch § 548 

Auf die Frage, ob die Erstattungsansprüche 

rechtlich ihre 

Grundlage in den Vorschriften 

des Mietrechts, mietvertraglichen 

Vereinbarungen, Geschäftsführung 

ohne Auftrag 

oder ungerechtfertigter Bereicherung 

haben, soll es dabei 

nicht ankommen. In den Mittelpunkt 

seiner Begründung 

stellt der BGH den Zweck der 

Spezialregelung über die kurze 

Verjährungsfrist, nach Been - 

digung des Mietverhältnisses 

möglichst schnell Klarheit über 

bestehende Ansprüche im Zusammenhang 

mit dem Zustand 

der Mietsache zu erreichen. 

Sachverhalt der 

Entscheidung 

Der BGH hat mit Urt. v. 

04.05.2011 (VIII ZR 195/10 - ) 

zu der in der Rspr. der Instanzgerichte 

und der Literatur umstrittenen 

Frage Stellung genommen, 

ob Erstattungsansprüche 

eines Mieters, der aufgrund 

einer unwirksamen RenovierungsklauselSchönheitsreparaturen 

vornimmt, in sechs 

Monaten (§ 548 Abs. 2 BGB) 

oder drei Jahren (§ 195 BGB) 

verjähren. Das Gericht kommt 

zu dem Ergebnis, dass sie, wenn 

der Mieter „während des Mietverhältnisses“ 

in der irrigen Annahme 

einer entsprechenden 

Verpflichtung renoviert, die 

kurze Frist von sechs Monaten, 

beginnend mit der Beendigung 

des Mietverhältnisses anwendbar 

ist. Die Verjährungsfrist erfasst 

nach dem Gesetzeswortlaut 

(§ 548 Abs. 2 BGB) „Ansprüche 

des Mieters auf Ersatz 

von Aufwendungen oder auf 

Gestattung der Wegnahme einer 

Einrichtung“. 

HUG 8/11 Dr. H.-H. Gather 

Nach dem Sachverhalt der 

Entscheidung haben die Eheleute, 

die vom 01.11.2000 bis 

zum 31.12.2006 Mieter einer 

Wohnung waren, vor der Rückgabe 

am Ende des Mietvertrages 

Renovierungsarbeiten für 2.687 

Auf die Kenntnis des Mieters 

von der Unwirksamkeit der 

Klausel kommt es für die Verjährungsfrist 

nicht an, sondern 

allein auf die Beendigung des 

Mietvertrages. Eine Ausnahme

Auch beim “freien” Parken 

außerhalb von Garagen kann es 

zu Beschädigungen kommen. So 

hatte ein Autofahrer eine mit einem 

16 Zentimeter hohen Randstein 

eingegrenzte Parkbucht 

überfahren und war dann auf einer 

Böschung mit einem Baumstumpf 

kollidiert. Er verklagte 

Ein Ehepaar hatte für seinen 

Pkw einen Stellplatz in einer 

Tiefgarage angemietet. Genauer 

gesagt handelte es sich um einen 

Doppel-Stellplatz mit beweglichem 

Boden. Und schon 

beim ersten Mal, als das Auto 

des Ehepaars ordnungsgemäß 

eingeparkt war und der Mitbenutzer 

die Rampe nach unten 

schwenkte, um sein eigenes 

Fahrzeug zu parken, kam es zu 

einem Schaden. Die Antenne 

des anderen Wagens blieb hängen, 

Dach und Heckklappe wurden 

demoliert. Das Landgericht 

Trier (Aktenzeichen 1 S 49/01) 

sprach den Autobesitzern Schadenersatz 

gegenüber dem Vermieter 

zu. Er hätte darauf aufmerksam 

machen müssen, dass 

offensichtlich selbst bei einem 

serienmäßigen Pkw besondere 

Vorsichtsmaßnahmen wie das 

Entfernen der Antenne nötig 

seien. 

Der Infodienst Recht und 

Steuern der LBS befasst sich in 

seiner Extra-Ausgabe mit dem 

angeblich “liebsten Kind” der 

Deutschen, dem Auto. Unter anderem 

geht es um die Fragen, 

wie ein Parklifter beschaffen 

sein muss, welche Räumpflichten 

auf einem kleinen Stellplatz 

bestehen und wie oft die Zufahrt 

zur Tiefgarage gereinigt 

werden muss. Wir haben dazu 

acht Gerichtsurteile zusammengestellt. 

Im Winter müssen sich Vermieter 

von Stellplätzen vor allem 

fragen, in welchem Umfang 

sie bei Eis und Schnee streupflichtig 

sind. Doch dabei schert 

die Justiz in Sachen Verkehrssicherung 

nicht alle Betroffenen 

über einen Kamm. Das Oberlandesgericht 

Düsseldorf (Aktenzeichen 

I-24 U 161/07) stellte fest, 

dass bei einem sehr kleinen und 

relativ wenig besuchten Stellplatz 

die Räumpflicht nur sehr 

eingeschränkt gelten kann. Darauf 

müsse sich ein Nutzer gedanklich 

einstellen und sich 

entsprechend verhalten. 

Im Sommer sind die Aufsichtspflichten 

eines Garagenbetreibers 

nicht ganz so anstrengend 

und zeitraubend wie im 

Winter. Aber auch in der warmen 

Jahreszeit darf zum Beispiel 

der Benutzer einer Tiefgarage erwarten, 

dass der Zugang zu seinem 

Auto (über die Zufahrt) 

von gefährlichen Hindernissen 

frei gehalten wird. Vor dem 

Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 

9 U 185/05) wurde der 

Fall eines Mannes verhandelt, 

der seinen Behauptungen nach 

auf einem unter Laub verborgenen 

Ölfleck ausgerutscht war 

und sich verletzt hatte. Die 

Richter stellten allerdings fest, 

dass der Vermieter die Zufahrt 

regelmäßig hatte prüfen und 

reinigen lassen. Mehr könne 

man von ihm nicht verlangen. 

Das Einparken kann auch körperlich 

schlichtweg unbequem 

sein. Das musste ein Fahrzeughalter 

in Baden-Württemberg 

erleben, der die untere Ebene eines 

Doppelparkers nur in gebückter 

Haltung betreten konnte. 

Dabei war der Mann noch 

nicht einmal überdurchschnittlich 

groß. Das Landgericht Tübingen 

(Aktenzeichen 6 O 

137/02) entschied, dies stelle im 

Alltag dann doch eine erhebliche 

Zumutung dar. Der Kaufpreis 

für den Garagenplatz müsse 

deswegen spürbar gemindert 

werden. 

Manchmal haben es sogar die 

Sozialgerichte mit der Park-Fra- 

Wer darf in einer Eigentümergemeinschaft 

über die Nutzung 

des gemeinschaftlichen Parkplatzes 

entscheiden? Damit hatte 

es das Oberlandesgericht 

Frankfurt/Main (Aktenzeichen 

ge zu tun. So ging es in einem 

Prozess darum, ob bei einem Bezieher 

der Grundsicherung (Arbeitslosengeld 

II) ein Stellplatz 

unter die unterstützungsfähigen 

Kosten von Unterkunft und Heizung 

fallen könne. Eigentlich 

nein, konstatierte das Sozialgericht 

Freiburg (Aktenzeichen S 

12 AS 2614/06). Denn schließlich 

diene solch ein Platz nicht 

der Beherbergung von Menschen, 

auch wenn dort in Ermangelung 

anderer Flächen 

Hausrat gelagert werde. Seien allerdings 

Garage/Stellplatz und 

Wohnung rechtlich untrennbar 

verbunden und eine separate 

Kündigung gar nicht möglich, 

dann könne man die Ausgaben 

dafür im Ausnahmefall zu den 

laufenden Kosten der Unterkunft 

rechnen. 

20 W 403/05) zu tun. Die Mitglieder 

hatten mehrheitlich beschlossen, 

dass in der Zeit von 

18 bis 8 Uhr mangels Fläche 

nicht alle Wohnungseigentümer 

ein Fahrzeug abstellen dürften. 

Das sei vertretbar, befanden die 

Richter, denn es handle sich 

nur um eine so genannte Gebrauchsregelung 

und nicht um 

einen Eingriff in die höherwertigen 

Sondernutzungsrechte. 

Ein Bauträger hat sich bei der 

Errichtung von Garagen, Parkund 

Stellplätzen an handelsüblichen, 

serienmäßigen Fahrzeugen 

zu orientieren. Tut er das 

nicht, so sind Immobilienkäufer 

zu einer Minderung berechtigt. 

Im konkreten Fall war ein Parklifter 

so niedrig, dass ihn der Eigentümer 

mit seinem Fahrzeug 

nicht nutzen konnte. Das Landgericht 

Karlsruhe (Aktenzeichen 

3 O 195/06) betrachtete eine 

Parkhöhe von 1,50 Metern als 

nicht ausreichend. Durch diesen 

Sachmangel schieden zu viele, 

sogar kleinere Personenkraftwagen 

für diesen Stellplatz aus. 

Nach dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts 

Nordrhein- 

Westfalen vom 3.1.8.2010 – 15 A 

89/10 – kann die Gemeinde Abwassergebühren 

auch dann verlangen, 

wenn das Regenwasser 

in einen öffentlichen Wegeseitenkanal 

abgeführt wird. Die 

Widmung dieses Wegeseitenkanals 

kann angenommen werden, 

wenn die Gemeinde Benutzungsgebühren 

erhoben hat. 

Ob ein Kanal oder Wegeseitengraben 

Teil der öffentlichen 

Entwässerungseinrichtung ist, 

ob er zum entwässerungsrechtlichen 

Zweck technisch geeignet 

ist und ob er durch Widmung 

entsprechend bestimmt 

ist, mithin nicht formgebunden 

ist, kann konkludent erfolgen. 

Hinsichtlich der Widmung muss 

nur der Wille der Gemeinde erkennbar 

sein, dass sie den Graben 

als Teil der gemeindlichen 

Entwässerungsanlage in Anspruch 

nehmen will. Die Gemeinde 

kann diesen Willen dadurch 

zu erkennen geben, dass 

sie für das Einleiten von Abwasser 

in eine bestimmte Anlage 

Entwässerungsgebühren verlangt. 

Dies gilt auch dann, wenn 

die Gemeinde nur gegenüber 

zwei Grundstückseigentümern 

Gebühren erhoben hat. 

Für die Wirksamkeit der Widmung 

von Entwässerungsstrecken 

und damit für deren 

Einbeziehung in die gemeindliche 

Abwasseranlage ist weder 

erforderlich, dass die Strecken 

im Eigentum der Gemeinde stehen, 

noch dass der jeweilige Eigentümer 

der Flächen die zur 

Rechtmäßigkeit der Widmung 

erforderliche Zustimmung erteilt. 

HUG 8/11 RA Dr. Otto 

Ein Bauherr hatte eine Reihe 

von gravierenden Beschwerden 

an einem gerade erst errichteten 

Gebäude. So war zum Beispiel 

der Keller undicht gewesen und 

konnte erst im Zuge späterer Arbeiten 

wieder trocken gelegt 

werden. Nach Auskunft eines 

Gutachters hatten diese Nachbesserungen 

einen merkantilen 

Minderwert in Höhe von rund 

7.500 Euro zur Folge. Unter anderem 

könne ein möglicher Erwerber 

nämlich den Verdacht 

HUG 8/11 LBS 

Der Fall: 

“Unstreitig lag ein Mangel 

der Bauleistung vor, der zu 

Feuchtigkeit im Keller geführt 

hat und der mittlerweile beseitigt 

ist”, stellten die Richter des 

OLG Hamm fest. Auch von einem 

merkantilen Minderwert 

müsse man im konkreten Falle 

ausgehen. Dabei komme es gerade 

nicht darauf an, ob der 

Verdacht eines möglichen Käufers 

objektiv begründbar sei. Die 

mangelhafte Abdichtung eines 

Kellers sei geradezu der “klassische 

Fall” eines merkantilen 

Minderwerts bei Gebäuden. 

Es gibt keinen Zweifel daran, 

dass Handwerker mangelhafte 

Arbeiten so lange nachbessern 

(oder neu beginnen) müssen, 

bis der vertraglich vereinbarte 

Zustand erreicht ist. Doch 

trotzdem bleibt manchmal für 

den Hausbesitzer bzw. Bauherrn 

ein Restschaden – zum Beispiel, 

weil das Objekt wegen der 

durchgeführten Reparaturen 

nun schlechter verkäuflich wäre. 

Man spricht hier von einem 

merkantilen Minderwert. Dieser 

muss nach Auskunft des Infodienstes 

Recht und Steuern der 

LBS vom Bauunternehmer ersetzt 

werden. 

(Oberlandesgericht Hamm, 

Aktenzeichen 17 U 92/09) 

Das Urteil: 

hegen, dass dieses Gebäude 

noch weitere Mängel aufweise. 

Selbst wenn das nicht begründet 

sei, senke es doch den Kaufpreis. 

Die Baufirma argumentierte, 

alle Schäden seien nachweislich 

behoben. Es gebe also 

keine weiteren Nachwirkungen. 

Minderwert trotz Reparatur 

Hausbesitzer setzte sich gegen die Baufirma durch 

In erster Linie muss eine Immobilie 

natürlich dazu dienen, 

dass sich die dort lebenden Mieter 

und Eigentümer wohl 

fühlen. Das heißt, es kommt auf 

den vertragsgemäßen Zustand 

von Wohnzimmer, Küche, Bad 

und Schlafzimmer an. Doch die 

Bedürfnisse vieler Menschen reichen 

über die eigentlichen 

Wohn räume hinaus. Zum Beispiel 

dann, wenn es um die 

Parkmöglichkeiten für Autos 

und Motorräder geht. Auch hier 

darf man gewisse Ansprüche 

stellen und auf zugesicherte 

Rechte pochen. 

den Betreiber des Parkplatzes 

vor dem Oberlandesgericht 

Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 

114/08). Doch dort zeigte man 

wenig Verständnis. Die Markierung 

der Bucht sei klar genug abgegrenzt 

gewesen, so dass der 

Mann selbst für seinen Schaden 

aufkommen müsse. 

HAUS UND GRUND 

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02 11/ 1 69 05-01 

Baumaßnahmen sind nicht 

von vorneherein bis ins letzte 

Detail zu planen. Das weiß jeder, 

der schon einmal in der Praxis 

damit zu tun hatte. Manchmal 

stellt man erst während der 

laufenden Arbeiten erhebliche 

Probleme fest, die vorher nicht 

bekannt waren und die teure 

Gegenmaßnahmen erfordern. 

So erging es auch einer Firma, 

die für die Errichtung einer 

Dichtwand zuständig war. Auf 

Grund der Bodenbeschaffenheit, 

so das Unternehmen, habe 

man anders vorgehen müssen 

und deswegen seien erhebliche 

Mehrkosten entstanden. Bauherr 

und Bauunternehmen stritten 

anschließend darüber, wer 

denn dafür aufzukommen habe. 

Nach Information des Infodienstes 

Recht und Steuern der LBS 

war für das Gerichtsurteil ausschlaggebend, 

dass die Firma 

keine rechtsgeschäftliche Erklärung 

des Bauherrn vorweisen 

konnte, wonach dieser mit den 

zusätzlichen Arbeiten (und Kosten) 

einverstanden sei. Das hätte 

entweder ausdrücklich (durch 

einen Vertragszusatz) oder 

konkludent (durch schlüssiges 

Verhalten) stattfinden können. 

Eines von beidem wäre aber 

HUG 8/11 LBS 

(Oberlandesgericht Düsseldorf, 

Aktenzeichen I-23 U 47/08) 

nötig gewesen, denn den Auftragnehmer 

treffe hier die volle 

Darlegungs- und Beweislast. 

Öffentlicher 

Wegeseitenkanal 

Platz fürs „liebste Kind“ 

Urteile rund um Parken, Stellplatz und Verkehrssicherheit 

Unternehmer kann nicht einfach teure Maßnahmen anordnen 

TELEFONISCHE RECHTS- 

BERATUNG 

Den Bauherrn fragen 



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Ausgabe 08/11, PDF, 3.7 MB - Haus und Grund Düsseldorf

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