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obert c. Spies gewerbe und investment gmbh & co. kg Einzelhandels- und Logistikimmobilien – das alternative Core-Investment Die Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise sowie der überschuldeten Staatshaushalte sind in aller Munde. Investitionen in Immobilien bieten sich als ein Ausweg aus dem Dilemma an. Der Anlagedruck ist bei einzelnen privaten Investoren auf der Suche nach Wohn- und Geschäftshäusern bzw. Zinshäusern ebenso groß wie bei institutionellen Anlegern. Beide Investorengruppen wollen überproportional stark in Core-Investments investieren: Sie suchen in der Top-Innenstadtlage gelegene, voll vermietete Büroimmobilien mit bonitätsstarken Mietern sowie zeitgemäßer Bauqualität und Ausstattung. Aber auf dem von der Verkäuferseite bestimmten Markt sind derzeit kaum noch akzeptable Kaufpreise zu erzielen. Eine erste Ventillösung für diesen Anlagedruck zeigt sich u.a. am Standort Hamburg: Mit der Erweiterung der sehr guten Innenstadtlagen rund um Jungfernstieg, Neuer Wall bzw. Große Bleichen in Richtung Gänsemarkt werden neue Entwicklungsmöglichkeiten für großflächige Büroinvestments hervorgebracht. Zudem wird teilweise ein Vermietungsstand weit unterhalb der 32 IMMOBILIEN BUSINESS & TRENDS
Bilder: May & Co. Wohn- und Gewerbebauten GmbH In Verbindung mit harmonisierten Mietverträgen erhält der Anleger ein neuwertiges Produkt, welches durch die attraktive Mietzeit und eine Indexierung in Höhe von ca. 60 bis 80 Prozent der tatsächlichen Veränderungen des Verbraucherpreisindexes, ein verwaltungsarmes und hinsichtlich seiner Lage eine sehr attraktive Alternative darstellt: Vor dem Hintergrund einer Diversifikation der Immobilienlagen eine attraktive und sichere Geldanlage. Lediglich die marktüblichen Indexierungen sind nicht so attraktiv wie bei Büroimmobilien. Andererseits sind die Mieter zwar ebenfalls von der Konjunktur abhängig, jedoch nicht branchenspezifisch. Wenn zusätzlich in Betracht gezogen wird, dass die Ankaufspreise auch an Top-Einzelhandelsstandorten im Regelfall die 14-fache Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen, so kann eine nach zehn Jahren getilgte Finanzierung mit anschließendem Exit durchaus attraktiv sein. Ähnliches gilt für Logistikimmobilien: Als Ersatz-Core-Investment für Büroimmobilien sind hier jedoch zwei weitere Faktoren von wesentlicher Bedeutung: Erstens scheint bei Logistikimmobilien die Standortauswahl noch enger, da nicht selten potentielle Nutzer von Logistikflächen zum Erwerber werden, weil die geeigneten Flächen am bevorzugten und eng eingegrenzten Standort nicht akquiriert werden konnten. Zweitens haben mehrere renommierte Logistikunternehmen realisiert, dass aus Sicht der Anleger die genutzten Immobilien nach einer Vertragslaufzeit von 10 bzw. 15 Jahren nicht bzw. nur sehr eingeschränkt verwendungsfähig durch weitere Nutzer sind. Deswegen konnten sich viele Logistikunternehmen dazu durchringen, langfristige Mietverträge in zertifizierten Gebäuden abzuschließen, um sich den Standortvorteil zu sichern. Für den Investor gelten die gleichen Investitionsparameter wie im Einzelhandel: Geringere Ankaufspreise im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete, deutlich geringerer Verwaltungsaufwand, deutlich geringerer Prüfmechanismus in der Ankaufsphase bei wenig kalkulierbarem Risiko der Bonitätsherabstufung der Mieterin. Fazit: Das Investment in voll vermietete Büroimmobilien in Top-Innenstadtlagen hat weiterhin seine Berechtigung, sofern der Investor – privat oder institutionell – beachtet, dass ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht und die Mieter von Erschütterungen des Finanzmarktes betroffen sein könnten. Die Investition in Einzelhandelsimmobilien im Discount- Bereich oder Logistikimmobilien bietet hingegen die Investition in Nutzer, die eine Standortanalyse derart professionell betreiben, dass die Ergebnisse auch für den Wettbewerb nachvollziehbar sind. Dies macht eine Anschlussnutzung wahrscheinlich. Zudem investiert der Anleger in eine von aktuellen Entwicklungen unabhängige, stets nachgefragte Dienstleistung: Den Verkauf von Lebensmitteln und haushaltsnahen Produkten sowie deren Transport zum Kunden. STEFAN ALBERT bisherigen Anforderungen akzeptiert: So erwirbt beispielsweise die DEKA das „Metropolis-Haus“ mit der Hauptmieterin Vattenfall, ein Büroinvestment in der Projektentwicklung, bei einem Vermietungsstand von ca. 40 Prozent. Solche Investmentlösungen entsprechen kaum dem Wunsch der Endanleger nach höchstmöglicher Sicherheit. Als mögliche Alternative verbleibt also die Investition in andere Asset-Klassen: Einzelhandels- oder Logistikimmobilien rücken als „Core-Investments“ in den Blickpunkt. Die Standortanalyse eines Top-Discounters gilt ebenso für eine andere Supermarktkette, eine Anschlussnutzung innerhalb der Asset-Klasse ist also nahezu gewährleistet. Werden die neuen Standorte zunehmend in Form von Neubauprojektentwicklungen oder aber in den Innenstadtlagen bzw. Stadtteilzentren dargestellt, so schließen die Mieter oft attraktive Mietverträge mit einer Laufzeit von 15 Jahren zuzüglich Option ab. IMMOBILIEN BUSINESS & TRENDS 33
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