Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2004

Leverkusener
Wohnungsmarktbericht 2004
Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
Stadt
Leverkusen

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Impressum
Herausgeber
Stadt Leverkusen
Der Oberbürgermeister
Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht
Hauptstr. 101
51373 Leverkusen
Tel. 0214/406-6101
Fax: 0214/406-6102
Email: 61@stadt.leverkusen.de
Bearbeitung
Andrea Scharnow,
Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht
Druck
Stadtdruckerei
Oktober 2004
Stadt
Leverkusen
1

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Vorwort
Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht 2004 dokumentiert die Stadt Leverkusen die aktuelle
Situation und die Entwicklungen auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt.
Seit 2003 ist die Stadt Leverkusen Mitglied im Initiativkreis „Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung“
der Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen und legt mit dieser Broschüre
den zweiten Leverkusener Wohnungsmarktbericht vor.
Das Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, das aktuelle Geschehen auf dem örtlichen
Wohnungsmarkt transparent zu machen und Probleme und Handlungsfelder in den verschiedenen
Marktsegmenten aufzuzeigen. Der Bericht kann somit den Entscheidungsträgern in der Politik,
der Verwaltung und der Wohnungswirtschaft als Informationsgrundlage dienen.
Grundlage für den Bericht bildet ein Indikatorensystem, das aus den kommunalen Daten erstellt
wird. Mit dem vorliegenden Bericht war es erstmals möglich, die im ersten Wohnungsmarktbericht
getroffenen Aussagen und Trends zu überprüfen und damit erneut die aktuelle Wohnungsmarktlage
abzubilden. Weitere Inhalte des Wohnungsmarktberichtes sind wie bereits im vergangenen
Jahr die Zeitungsanalyse und die Auswertung einer durchgeführten Befragung der Experten
des Leverkusener Wohnungsmarktes (Wohnungsmarktbarometer). An dieser Stelle vielen
Dank an alle, die sich an der Befragung beteiligt haben.
Dr. Hans-Eckart Krajewski
Beigeordneter Dezernat V – Planung und Bau
2

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
INHALT
1 Zusammenfassung.........................................................................................................8
2 Entwicklung von Wohnungsbedarf und -nachfrage .................................................10
2.1 Soziodemographische Faktoren........................................................................10
2.1.1 Weiterhin konstante Bevölkerungsentwicklung seit Beginn der 90er Jahre ......10
2.1.2 Zurückgehende Wanderungsgewinne mit verstärkten Verlusten an die
ländlichen Nachbargemeinden sowie die Städte Monheim und Langenfeld .....11
2.1.3 Innerstädtische Umzüge annähernd konstant...................................................12
2.1.4 Weiterhin verstärkte Wohnungsnachfrage aufgrund des anhaltenden Trends
der Haushaltsverkleinerung...............................................................................13
2.2 Sozioökonomische Faktoren .............................................................................13
2.2.1 Zahl der Sozialhilfeempfänger minimal ansteigend, Zahl der Obdachlosen
erneut rückläufig................................................................................................14
2.2.2 Anstieg der Wohngeldempfänger und der Arbeitslosigkeit................................14
3 Entwicklung der Angebotsseite ..................................................................................17
3.1 Wohnungsmarkt ................................................................................................17
3.1.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit..................................................................17
3.1.2 Begenehmigungen weiterhin ansteigend, Baufertigstellungen
anhaltend rückläufig ..........................................................................................18
3.1.3 Geringe Zahl von Wohnungsleerständen in Leverkusen...................................19
3.1.4 Rückläufiger Sozialwohnungsbestand in Leverkusen .......................................22
3.2 Grundstücksmarkt .............................................................................................24
3.2.1 Zahl der Kauffälle deutlich angestiegen ............................................................24
3.2.2 Bodenpreise im regionalen Vergleich................................................................26
3.2.3 Wohnbauflächenbereitstellung ..........................................................................27
4 Miet- und Kaufpreisentwicklungen .............................................................................28
4.1 Wohnungsmieten in NRW .................................................................................28
4.2 Mietpreisentwicklung in Leverkusen nach Mietspiegel......................................28
4.3 Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Leverkusen ...............................................29
5 Ergebnisse der Zeitungsanalyse ................................................................................31
5.1 Die Situation auf dem Eigenheimmarkt in Leverkusen......................................31
5.1.1 Die Nachfrageseite............................................................................................32
5.1.2 Die Angebotsseite .............................................................................................33
5.2 Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in Leverkusen................................37
5.2.1 Die Nachfrageseite............................................................................................37
5.2.2 Die Angebotsseite .............................................................................................39
3

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
6 Leverkusener Wohnungsmarktbarometer 2003 ........................................................43
6.1 Aktuelle Wohnungsmarktlage und Einschätzung der zukünftigen Entwicklung 43
6.2 Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt............................................................45
6.3 Aktuelles Investitionsklima und Einschätzung der Entwicklung.........................46
6.4 Faktoren des Investitionsverhaltens..................................................................47
6.5 Zukünftige Nachfrage nach Wohnraum.............................................................49
Anhang..................................................................................................................................51
4

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
ABBILDUNGEN
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung in Leverkusen 1975 - 2003 ..............10
Abbildung 2: Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden 1990 - 2003 ..................................11
Abbildung 3: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen 1990 - 2003 ...............12
Abbildung 4: Entwicklung der Bevölkerung*, des Wohnungsbestandes und der Haushaltsgröße
in Leverkusen von 1985 bis 2003.............................................................................13
Abbildung 5: Entwicklung der Obdachlosen und Sozialhilfeempfänger 1990 - 2003 ....................14
Abbildung 6: Entwicklung der Wohngeldempfänger 1987 - 2002 .................................................15
Abbildung 7: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen 1992 - 2003 .............................15
Abbildung 8: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen in Leverkusen 1987 - 2003 .................18
Abbildung 9: Baugenehmigung und -fertigstellungen von Wohngebäuden in Leverkusen ...........19
Abbildung 10: Leerstandsquote in den Statistischen Bezirken 12/2003 bis 06/2004....................20
Abbildung 11: Leerstandsdauer zum 30.06.2004..........................................................................21
Abbildung 12: Leerstandsdauer in Alkenrath und Manfort am 30.06.2004 ...................................22
Abbildung 13: Leerstandsdauer in Schlebusch-Nord und Wiesdorf-West am 30.06.2004 ...........22
Abbildung 14: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes in Leverkusen 1990 - 2010 ..............23
Abbildung 15: Städtische Wohnungsbauförderung 1993 - 2003...................................................24
Abbildung 16: Bodenpreisgebirge in der Region: unbebaute Grundstücke, mittlere Lage............26
Abbildung 17: Art des Vermittlungsweges.....................................................................................32
Abbildung 18: Haustypen der angebotenen Eigenheime ..............................................................33
Abbildung 19: Angebotene Haustypen Frühjahr 2002 bis Herbst 2003 ........................................33
Abbildung 20: Baualter der angebotenen Objekte ........................................................................34
Abbildung 21: Verkaufspreise der angebotenen Objekte..............................................................35
Abbildung 22: durchschnittlicher Wohnflächenpreis pro m² inklusive Grundstück ........................35
Abbildung 23: Entwicklung der Wohnflächenpreise pro m² inklusive Grundstück von
Frühjahr 2002 bis Herbst 2003...............................................................................36
Abbildung 24: Entwicklung der Grundstückspreise pro m² inkl. Haus von Frühjahr 2002
bis Herbst 2003 ......................................................................................................36
Abbildung 25: Gesuchte Wohnungstypen .....................................................................................38
Abbildung 26: Nachgefragte Wohnungstypen 2003 im Vergleich zu 2002 ...................................38
Abbildung 27: Anteile der Wohnungsangebote am Bestand in den Leverkusener Stadtteilen .....39
Abbildung 28: Angebotene Wohnungstypen 2002 und 2003 ........................................................40
Abbildung 29: Kaltmieten der verschiedenen Wohnungstypen.....................................................40
Abbildung 30: Angebotene Wohnungen nach Mietpreis ...............................................................41
Abbildung 31: Befragte Experten nach Branche ...........................................................................43
Abbildung 32: Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktlage.......................................................44
Abbildung 33: Einschätzung der zukünftigen Wohnungsmarktlage ..............................................45
Abbildung 34: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt.................................................................46
Abbildung 35: Aktuelles Investitionsklima .....................................................................................46
Abbildung 36: Entwicklung des Investitionsklimas innerhalb des letzten Jahres ..........................47
Abbildung 37: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Eigentumsbau ..........................48
Abbildung 38: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Mietwohnungsbau ....................48
Abbildung 39: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Erwerb von bestehendem
Wohnraum und bei Bestandsmaßnahmen.............................................................49
Abbildung 40: Einschätzung der zukünftigen Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten
3 bis 5 Jahren.........................................................................................................50
5

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
6

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Auf einen Blick
Wohnungsmarktbeobachtung in Leverkusen – ausgewählte Daten und Trends
Indikator 2002 2003 Trend
Bevölkerung 161.931 161.751
Wanderungssaldo + 416 + 93
Arbeitslosenquote 9,7 10,9
Sozialhilfeempfänger 5.940 5.979
Wohnungsbestand 78.064 78.388
Sozialwohnungen 9.205 8.812
Baufertigstellungen 99 92
Baugenehmigungen 223 303
Wohnungsbauförderung (geförderte Wohnungen) 47 29
69,4 70,0
Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke
für den individuellen Wohnungsbau (Angaben in
€/m²)
gute Lage
mittlere Lage
mäßige Lage
275
235
195
280
240
200
Veränderung um -1% bis +1%
Veränderung um -1,1% bis -10% bzw. um +1,1% bis +10%
Veränderung um -10,1% bis -100% bzw. um mehr als +10%
Leverkusen im Städtevergleich – ausgewählte Strukturdaten (31.12.2003)
Einwohner
innerstädtische Umzugshäufigkeit je 1000 Einwohner
Arbeitslosenquote*
Wohnungsbestandszuwachs
gegenüber 2002
Bauintensität
Baulandpreise
mittlere Lage in €/m²
Remscheid 117.717 10,3 +0,4% 4,3 170
Leverkusen 161.751 10,9 +0,4% 5,2 240
Solingen 164.543 9,7 +0,2% 2,4 230
Mönchengladbach 262.391 12,9 +0,4% 4,0 240
Gelsenkirchen 272.445 18,0 +0,2% 3,4 175
Wuppertal 362.137 11,9 +0,2% 2,5 250
Düsseldorf 572.511 10,7 +0,3% 3,3 430
Köln 965.954 13,0 +0,7% 4,8 315
NRW 18.079.686 10,7 +0,6% 6,5 -
* Daten vom 30.06.2003
Quellen: Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte; LDS NRW
7

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
1 Zusammenfassung
Insgesamt gesehen kann in Leverkusen von einem entspannten Wohnungsmarkt gesprochen
werden. Allerdings gibt es vor allem für größere und einkommensschwächere Haushalte Probleme,
angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Ergebnisse der einzelnen Bereiche
werden wie folgt zusammengefasst.
Bevölkerungsentwicklung
Wanderungsbewegungen
Soziale
Faktoren
Wohnungsbestand
und
Bautätigkeit
Trotz eines leichten Rückgangs der Einwohnerzahlen in Leverkusen
im Jahr 2003 zeigt die Bevölkerungsentwicklung seit Anfang der 90er
Jahre einen konstant gleich bleibenden Verlauf mit rund 161.000 Einwohnern.
Der Wanderungsgewinn fällt 2003 nicht mehr so deutlich ins Gewicht
wie in den Jahren zuvor. Bei den Fernwanderungen ist ein stetiger
Rückgang der Bevölkerungsgewinne seit 2001 zu beobachten. Erstmals
haben seit 1999 auch die Gewinne durch Nahwanderungen
wieder abgenommen. Die zunehmenden Einwohnerverluste an die
ländlichen Nachbargemeinden halten weiterhin an.
Bei der Zahl der Sozialhilfeempfänger ist ein leichter Anstieg auf
5.979 zu verzeichnen. Ebenso kann auch eine Zunahme der Wohngeldempfänger
und eine erhöhte Arbeitslosenquote von 10,9% (Juni
2003) beobachtet werden. Die Folge wird weiterhin ein entsprechender
Bedarf an preiswertem Wohnraum sein, vor allem weil auch die
Zahl der Sozialwohnungen weiter sinkt. Mit 29 Leverkusenern ist dagegen
die Zahl der Obdachlosen erneut gesunken.
Der Wohnungsbestandszuwachs ist deutlich niedriger als in den Vorjahren.
Der Zuwachs an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
nimmt weiter ab, der Zuwachs in Mehrfamilienhäuser dagegen wieder
zu. Im Gegensatz zu den Entwicklungen hat Landesebene hat die
Bauintensität in Leverkusen seit 2002 wieder zugenommen und liegt
jetzt bei 5,2%.
Die Leerstandsquote für Leverkusen liegt derzeit bei 1,3% (Stand:
30.06.2004) und damit deutlich unter der bisher angenommen Zahl
von 3%.
Die Anzahl der Sozialwohnungen in Leverkusen hat weiter abgenommen.
Dieser Rückgang wird sich zukünftig weiter beschleunigen.
Grundstücksmarkt
Im Jahr 2003 ist die Zahl der Kauffälle von unbebauten und bebauten
sowie von Wohnungs- und Teileigentum in Leverkusen gegenüber
2000 um 419 Fälle angestiegen. Auf Landesebene ist dagegen die
Zahl im Jahr 2003 um 3% zurückgegangen, nachdem sie die Jahre
zuvor immer angestiegen war.
8

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Der Aufwärtstrend der Bodenpreise für Wohnbauland setzt sich ununterbrochen
fort. Dennoch liegen die Preise in Leverkusen weiterhin
unter denen der unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden (Ausnahme:
Burscheid).
Mieten und
Kaufpreise
Zeitungsanalyse
Wohnungsmarktbarometer
Die durchschnittlichen Wohnungsmieten sind seit 1995 stärker angestiegen
als die gesamten Kosten für die Lebenshaltung. Die Nebenkosten
nehmen weiterhin überdurchschnittlich zu. Der Mietspiegel für
Leverkusen ergibt für das Jahr 2002 einen moderaten Anstieg der
Wohnungsmieten. Die Preise für neu gebaute freistehende Einfamilienhäuser,
Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Leverkusen sind
im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Bei Wiederverkäufen lagen die
Preise auf dem Niveau des Vorjahres.
Auf dem Eigenheimmarkt in Leverkusen kann eine Zunahme sowohl
der angebotenen als auch der gesuchten Objekte im Vergleich zum
Vorjahr beobachtet werden. Dies deutet bezogen auf das Angebot auf
eine leichte Entspannung hin, allerdings bezieht sich das Angebot
weiterhin überwiegend auf ein kaufkräftiges Klientel. Auf der Nachfrageseite
fällt auf, dass 50% der Interessenten ausdrücklich ein Einfamilienhaus
suchen. Auch auf dem Mietwohnungsmarkt herrscht insgesamt
eine entspannte Lage. Dennoch sind auf einzelnen Teilmärkten
Tendenzen zur Anspannung erkennbar: Sowohl die zunehmende
Nachfrage nach großen Wohnungen als auch nach preiswertem
Wohnraum kann nicht gedeckt werden.
Die aktuelle Lage auf dem Mietwohnungsmarkt wird von den Experten
als durchschnittlich ausgewogen bewertet, zudem sind außer im
preisgebundenen Segment kaum Verschlechterungen in den nächsten
Jahren zu erwarten. Eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum
wird vor allem im unteren und preisgebundenen Segment prognostiziert.
Als größtes Problem wurde die Problematik der „schwierigen
Mieter“ genannt. Das aktuelle Investitionsklima ist als durchschnittlich
zu sehen. Für die nächsten ein bis drei Jahre wird vor allem
bei Neubaumaßnahmen von Eigentums- und Mietwohnungen
eine Verschlechterung des Investitionsklimas prognostiziert. Im Eigentumsbau
sind es vor allem die Finanzierungsbedingungen, die
einen Anreiz zu Investitionen darstellen, als größtes Hemmnis werden
dagegen die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland gesehen. Im
Mietwohnungsbau und beim Erwerb von bestehendem Wohnraum
gibt es nach Aussage der Experten kaum Investitionsanreize.
9

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
2 Entwicklung von Wohnungsbedarf und -nachfrage
2.1 Soziodemographische Faktoren
Die Bevölkerungszahl sowie die Zahl der Haushalte bestimmen im Wesentlichen den Bedarf
nach Wohnraum. In diesem Zusammenhang spielen Nah- und Fernwanderungen und die innerstädtischen
Umzüge eine bedeutende Rolle. Die Entwicklung dieser Zahlen wird im Folgenden
aufgezeigt.
2.1.1 Weiterhin konstante Bevölkerungsentwicklung seit Beginn der 90er Jahre
Seit Anfang der 90er Jahre kann Leverkusen eine konstante Bevölkerungszahl von rund 161.000
Einwohnern aufweisen. Nachdem die Zahl von 1999 bis 2002 leicht angestiegen ist, ist im Jahr
2003 wieder ein geringer Rückgang um 180 Einwohner auf insgesamt 161.751 zu verzeichnen.
Für die Rheinschiene werden vom Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik des Landes
NRW allerdings nicht so negative Entwicklungen prognostiziert wie für das Ruhrgebiet. Die positive
Einwohnerentwicklung im Regierungsbezirk Köln (Zuwachs bis 2020 um 3%) scheint sich
auch bei den kreisfreien Städten bemerkbar zu machen 1 .
Auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist im Jahr 2003 um 4,3% zurückgegangen.
Der rückläufige Trend aus dem Vorjahr setzt sich demnach fort.
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung in Leverkusen 1975 - 2003
80000
175000
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
78000
76000
74000
72000
70000
68000
66000
64000
62000
Einwohner
SVP-Beschäftigte*
170000
165000
160000
155000
150000
Einwohner
60000
145000
1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003
* Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
1 Vgl. Bevölkerungsprognose 2002 bis 2020/2040 des Landesamts für Datenverarbeitung und Statistik des
Landes NRW
10

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
2.1.2 Zurückgehende Wanderungsgewinne mit verstärkten Verlusten an die ländlichen
Nachbargemeinden sowie die Städte Monheim und Langenfeld
Die positiven Wanderungssalden der letzten Jahre haben wesentlich zu der konstanten Einwohnerzahl
beigetragen. Im Jahr 2003 fällt dieser positive Wanderungsgewinn jedoch nicht mehr so
deutlich aus wie in den Vorjahren. Der Einwohnerzuwachs durch Fernwanderungen ist 2003 im
Vergleich zum Vorjahr um 262 Bewohner auf 11 zurückgegangen. Damit kann ein stetiger Rückgang
der Bevölkerungsgewinne durch Fernwanderungen seit 2001 verzeichnet werden. Auch die
Nahwanderungen sind 2003 erstmals wieder zurückgegangen, nachdem sie seit 2000 stetig angestiegen
waren. Betrachtet man die Nahwanderungen genauer (vgl. Abbildung 2), so lässt sich
weiterhin ein Zuwachs an Bewohnern durch ein positives Fortzugssaldo aus Köln erkennen. Der
Einwohnerverlust an die ländlichen Nachbargemeinden hält weiter an und ist im Vergleich zum
Vorjahr wieder angewachsen. Vor allem aber muss erstmals seit 1992 wieder ein Bevölkerungsverlust
an die Nachbarstädte Monheim und Langenfeld verzeichnet werden.
Abbildung 2: Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden 1990 - 2003
400
300
200
Saldo Zu- und Fortzüge
100
0
-100
-200
-300
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
-400
-500
Bergische Nachbarn* Köln Monheim/Langenfeld
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
* Bergisch-Gladbach, Odenthal, Leichlingen, Burscheid
Eine Erkenntnis der letzten Wanderungsmotivuntersuchung 1999 in Leverkusen war, dass besserverdienende
Haushalte abwandern, um in den bergischen Umlandgemeinden Eigentum zu
erwerben. Die geplante Wanderungsmotivuntersuchung wird auch wieder die Motive der wandernden
Haushalte abfragen und weitere Schlussfolgerungen zulassen.
Eine Analyse der natürlichen Bevölkerungsbewegung zeigt, dass der vorherrschende Sterbeüberschuss
weiter anhält, im Vergleich zum Vorjahr mit 273 aber konstant geblieben ist. Allerdings
kann diese Zahl erstmals seit 2000 nicht mehr durch Wanderungsgewinne kompensiert
11

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
werden, was zu einem leichten Bevölkerungsrückgang in Leverkusen 2003 führt. Dies zeigt, dass
aufgrund der demographischen Entwicklung Leverkusen zukünftig auch von einem positiven
Wanderungssaldo (Zuwanderung minus Abwanderung) abhängig ist, um die Bevölkerungszahl
konstant halten zu können. Weiterhin besteht daher das vorrangige Ziel, der Abwanderung von
Bewohnern zu entgegnen, um eine konstante Bevölkerungsentwicklung aufrechterhalten zu können.
Die Betrachtung der Wanderungsbilanz differenziert nach Nationalitäten zeigt, dass im Jahr 2003
die Zahl der Zuzüge von Ausländern im Vergleich zum Vorjahr um 219 Personen zurückgegangen
ist nachdem die Zahl 2002 um 140 Personen angestiegen war. Die Fortzüge sind nach einem
Rückgang im Jahr 2002 um 180 Personen, im Jahr 2003 wieder um 165 Personen angestiegen,
wodurch sich insgesamt eine Wanderungsbilanz von 711 Personen ergibt. Im gleichen
Zeitraum ergibt sich eine Wanderungsbilanz der Deutschen von -234 Personen (4.776 Zuzüge
und 5.010 Fortzüge). Die Zahl der Zu- und Fortzüge ist 2003 im Vergleich zu 2002 zurückgegangen.
2.1.3 Innerstädtische Umzüge annähernd konstant
Seit Ende der 90er Jahre ist eine sinkende Umzugshäufigkeit, also eine geringere Fluktuation als
in den Vorjahren in Leverkusen erkennbar. Im Jahr 2003 stiegen die Umzüge nur sehr gering
wieder an, so dass von einer Stagnation der Fluktuation gesprochen werden kann. Steigt die
Umzugshäufigkeit zukünftig weiter an, deutet dies auf eine Entspannung der Wohnungsmarktlage
hin.
Abbildung 3: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen 1990 - 2003
90
80
70
60
62,1
59,1
63,3
67,1 68,2
70,3
73,8
78,1 79,0 77,4
71,2 72,5
69,4 70,0
50
40
30
20
10
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
12

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
2.1.4 Weiterhin verstärkte Wohnungsnachfrage aufgrund des anhaltenden Trends der
Haushaltsverkleinerung
Für die Wohnungsnachfrage in einer Stadt ist nicht nur die Bevölkerungsentwicklung, sondern
vor allem auch die Entwicklung der Haushaltsgröße von entscheidender Bedeutung. Der seit Mitte
der 80er Jahre erkennbare Trend der Haushaltsverkleinerung setzt sich kontinuierlich fort, allerdings
verlangsamt sie sich jährlich. 2003 betrug die durchschnittliche Haushaltsgröße 2,04
Personen je Wohnungen, womit die Zunahme an Haushalten insgesamt korrespondiert. Dies
führt trotz einer konstanten Bevölkerungszahl zu einem Anstieg der Zahl an Wohnungen (siehe
Abbildung 4).
Abbildung 4: Entwicklung der Bevölkerung*, des Wohnungsbestandes und der Haushaltsgröße in
Leverkusen von 1985 bis 2003
120
115
Index 1985 = 100%
110
105
100
95
2,31
90
Haushaltsgröße = Person pro Haushalt
2,04
85
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Bevölkerung Wohnungen Haushaltsgröße
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
* Bevölkerung = Einwohner ohne Einwohner in Anstalten, Wohnheimen und Sammelunterkünften
Nachdem der Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch in Leverkusen in den Jahren 1999 bis 2001 konstant
war, setzt sich der allgemeine Trend des steigenden Wohnflächenverbrauchs 2002 auch in
Leverkusen fort. Mit 36,8 m² ist der Verbrauch um 0,2 m² im Vergleich zu den Vorjahren angestiegen
(Landesdurchschnitt: 38,4 m²). Diese Entwicklung deutet auf eine anhaltend hohe Nachfrage
nach Wohnraum in Leverkusen hin.
2.2 Sozioökonomische Faktoren
Die Einkommenssituation der privaten Haushalte ist ein entscheidender Indikator, um Aussagen
zur Wohnungsnachfrage treffen zu können. Die Entwicklung der Sozialhilfeempfänger und der
Obdachlosen sowie die Zahl der Wohngeldempfänger und der Arbeitslosen sind wichtige Indikatoren,
um die Einkommenssituation erfassen zu können.
13

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
2.2.1 Zahl der Sozialhilfeempfänger minimal ansteigend, Zahl der Obdachlosen erneut
rückläufig
Sowohl die Zahl der Sozialhilfeempfänger als auch die der Obdachlosen stellen einen Indikator
für die Nachfrage vor allem nach preiswertem Wohnraum dar. Im Vergleich zum Vorjahr ist die
Zahl der Empfänger von laufender Hilfe zum Lebensunterhalt 2003 leicht angestiegen (um 0,7%),
nachdem sie 2002 um 5,8% gesunken war. Seit 1997 sind diese Schwankungen zu beobachten.
2003 liegt Leverkusen mit 3,7% der gesamten Bevölkerung knapp unter dem Landesdurchschnitt
von 3,8%. Auf Landesebene kann ein Anstieg der Sozialhilfeempfänger um 4,5% verzeichnet
werden, der deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2,0% liegt.
Aufgrund der abnehmenden Zahl der Sozialwohnungen (vgl. Kap. 3.1.4) wird der Bedarf an entsprechend
preiswertem Wohnraum bestehen bleiben bzw. leicht ansteigen, auch wenn die Zahl
der Sozialhilfeempfänger nur leicht ansteigt.
Abbildung 5: Entwicklung der Obdachlosen und Sozialhilfeempfänger 1990 - 2003
250
9000
8000
Zahl der Obdachlosen
200
150
100
50
Obdachlose
Sozialhilfeempfänger
7000
6000
5000
4000
3000
2000
Zahl der Sozialhilfeempfänger
1000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Nachdem die Zahl der (statistisch erfassten) obdachlosen Personen bis 2000 zurückgegangen
war, ist die Zahl 2003 erneut von 45 Personen im Vorjahr auf 29 Personen gesunken. Der Anstieg
von 2000 bis 2002 ist demnach unterbrochen und die Zahl pendelt sich im allgemeinen
Schwankungsbereich ein.
2.2.2 Anstieg der Wohngeldempfänger und der Arbeitslosigkeit
Der deutliche, zahlenmäßige Rückgang von Wohngeldempfängern im Jahr 2001 begründet sich
zum einen durch die Änderung des Wohngeldgesetzes und zum anderen durch Bestandsbereinigungen
2 . Im Jahr 2002 war dagegen wieder ein Anstieg zu verzeichnen, der ein Indiz für die
grundsätzlich zu erkennende Tendenz eines stetigen Anstiegs der Zahl der Wohngeldempfänger
ist. Dieser weitere Anstieg und der zahlenmäßige Rückgang der öffentlich geförderten Wohnun-
14

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
gen – der durch den Bindungswegfall zu begründen ist – lässt darauf schließen, dass die Nachfrage
nach preiswertem Wohnraum zukünftig weiter zunehmen wird.
Abbildung 6: Entwicklung der Wohngeldempfänger 1987 - 2002
10000
8000
Änderung des
Wohngeldgesetztes
und Bestandsbereinigungen
6000
4000
2000
0
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Der bereits im vergangenen Jahr erkannte Trend des Anstiegs der Arbeitslosenzahlen lässt sich
auch im Jahr 2003 beobachten. Mit 8.076 Arbeitslosen und damit einer Arbeitslosenquote von
10,9% ist im Juni 2003 ein sehr starker Anstieg zu verzeichnen. Nachdem die Arbeitslosenquote
Leverkusens im Jahr 2002 erstmals seit vielen Jahren unter dem Landesdurchschnitt lag, liegt sie
im Juni 2003 erneut über dem Landesdurchschnitt von 10,7% 3 .
Abbildung 7: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen 1992 - 2003
Arbeitslose
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
12,6
11,8 12,2 11,9
11,1 11,4
10,3
10,3
9,7
9,4
10,9
8,2
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
14
12
10
8
6
4
2
0
Arbeitslosenquote
Arbeitslose
Arbeitslosenquote
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (Werte jeweils vom Juni des Jahres)
2 Quelle: Stadt Leverkusen, Statistikstelle Leverkusen
3 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik des Landes NRW
15

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Schlussfolgerungen für den Leverkusener Wohnungsmarkt
Die Leverkusener Bevölkerungszahlen sind weiterhin konstant, auch wenn im Jahr 2003 erstmals
wieder ein leichter Rückgang der Einwohner verzeichnet werden kann. Um das Ziel, die Bevölkerung
stabil zu halten, erreichen zu können, ist es vor allem wichtig, die Abwanderungen an das
Umland zu unterbinden. Dazu müssen Maßnahmen sowohl im Bestand als auch im Neubau Priorität
haben, um den Leverkusener Bürgern Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, der ihren
Bedürfnissen und Wünschen entspricht. Das bedeutet weiterhin eine ausreichende und kostengünstige
Bereitstellung von Wohnbauland für die Eigentumsbildung sowie von großen bezahlbaren
Wohnungen für Mehrpersonenhaushalte. Auch auf dem preisgünstigen Sektor muss vermehrt
Wohnraum geschaffen werden. Die Qualität der Wohnungen ist zudem an die verschiedenen
Zielgruppen anzupassen. Als Beispiel kann an dieser Stelle die – auch zukünftig weiter –
zunehmende Anzahl an älteren Menschen in Leverkusen erwähnt werden, für die verstärkt seniorengerechte
Wohnungen benötigt werden.
16

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
3 Entwicklung der Angebotsseite
3.1 Wohnungsmarkt
Die Entwicklungen der Angebote auf dem Wohnungsmarkt lassen sich zum einen über die Wohnungsbestände
und die Bautätigkeit analysieren. Zum anderen kann auch über die Anzahl der
Leerstände auf die aktuelle Situation der Angebotsseite des Wohnungsmarktes geschlossen werden.
3.1.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit
Im Jahr 2003 gab es in Leverkusen 78.388 Wohnungen und somit 324 mehr als im Vorjahr. Damit
ist der Zuwachs des Wohnungsbestandes nicht mehr so hoch wie in den Jahren zuvor und
erreicht den Tiefstand von 1989. Von dem gesamten Wohnungsbestand entfallen 24.338 Wohnungen
auf den Gebäudetyp Ein- und Zweifamilienhäuser (31%) und 54.050 Wohnungen auf den
Typ Mehrfamilienhäuser (69%). Der Zuwachs an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
nimmt seit 2001 wieder ab (von 309 Wohnungen 2001 auf 131 Wohnungen 2003). Im Gegensatz
dazu hat der Zuwachs an Wohnungen in Mehrfamilienhäuser wieder zugenommen, nachdem er
2001 stark zurückgegangen war (124 Wohnungen 2001 und 193 Wohnungen 2003). Das Verhältnis
von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern von 31:69 ist damit im Vergleich
zum Vorjahr konstant geblieben.
Ein Indikator für die Beurteilung der Bautätigkeit ist die Bauintensität. Diese wird definiert als Zahl
der fertig gestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen am 31.12. des Vorjahres. Nachdem
2001 ein leichter Rückgang der Bauintensität zu verzeichnen war, stieg die Zahl der fertig
gestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen im Jahr 2002 leicht auf 2,6 und 2003 stark
auf 5,2 wieder an. Damit ist ein Gegensatz zu den Entwicklungen auf Landesebene festzustellen:
Die Bauintensität setzt landesweit ihren Abwärtstrend der letzten Jahre fort; auf Ebene der kreisfreien
Städte stagniert die Bauintensität 4 . Aufgrund des relativ starken Anstiegs der Bauintensität
in Leverkusen liegt die Zahl von 5,2 nur noch knapp unter dem Landesdurchschnitt von 6,4 und
gegenüber dem Vorjahr auch über dem Durchschnitt der kreisfreien Städte von 4,1. Der Anstieg
der Bauintensität in Leverkusen wird sich in den nächsten Jahren auch am Zuwachs der Wohnungen
erkennen lassen.
Im regionalen Vergleich liegt die Bauintensität in Leverkusen meist deutlich unter der der bergischen
Nachbargemeinden (Ausnahme: Köln, Monheim). Auch in Hückeswagen, Kürten und Wipperfürth
(Oberbergisches Land) liegt die Bauintensität zwischen 9,9 und 15,8 und damit deutlich
über der Leverkusener. Im Vergleich mit Solingen, einer Stadt mit ähnlicher Einwohnerzahl wie
Leverkusen, hat Leverkusen allerdings eine deutlich höhere Bauintensität aufzuweisen (Solingen:
2,4).
4 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik des Landes NRW
17

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 8: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen in Leverkusen 1987 - 2003
Zuwachs Wohnungen
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Bauintensität
Ein-/Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Bauintensität
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
3.1.2 Baugenehmigungen weiterhin ansteigend, Baufertigstellungen anhaltend rückläufig
Die Zahl der Baugenehmigungen ist seit dem Jahr 2000 kontinuierlich angestiegen, so dass im
Jahr 2003 ca. 36% mehr Wohngebäude genehmigt wurden als 2002. Wie bereits in den letzten
Jahren ist weiterhin eine deutliche Zunahme der Genehmigungen für Einfamilienhäuser von 177
im Jahr 2002 auf 270 im Jahr 2003 erkennbar. Die Zahl der Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser
ist dagegen nur leicht angestiegen und Zweifamilienhäuser wurden 2003 weniger genehmigt
als 2002. Der extreme Anstieg bei den Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser lässt sich
mit den Diskussionen um die Abschaffung der Eigenheimzulage und den daraus resultierenden
Vorzieh- bzw. Mitnahmeeffekten erklären. Laut Mieterbefragung der Wohnungsbauförderungsanstalt
NRW gaben ein Viertel der Befragten an, dass die Unsicherheit bezüglich der Eigenheimzulage
ihre Planungen beeinflusst hat 5 .
Die Zahl der Fertigstellungen von Wohngebäuden hat dagegen seit 2001 kontinuierlich abgenommen.
Insgesamt wurden im Jahr 2003 ca. 7% weniger Gebäude als im Vorjahr fertig gestellt.
Lediglich bei den fertig gestellten Einfamilienhäusern ist keine Abnahme gegenüber dem Vorjahr
zu erkennen.
5 Quelle: Wohnungsbauförderungsanstalt NRW (2004): Wohnen zur Miete
18

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 9: Baugenehmigung und -fertigstellungen von Wohngebäuden in Leverkusen
350
350
Baugenehmigungen
Baufertigstellungen
300
29
300
4
250
250
Anzahl
200
150
21
12
22
24
270
Anzahl
200
150
100
177
100
14
4
13
7
9
2
50
29
7
119
50
94
79 81
0
38
2000 2001 2002 2003
0
2001 2002 2003
Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Mehrfamiliehäuser
Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen; Bauaufsicht
Die zunehmende Zahl der Baugenehmigungen in den letzten Jahren täuscht darüber hinweg,
dass insgesamt die Anzahl im Vergleich zu den letzten Jahrzehnten um ca. zwei Drittel zurückgegangen
ist. Relativ gesehen fallen wie bereits im letzten Jahr die bedeutend höheren Zahlen
der Baugenehmigungen gegenüber den Fertigstellungen auf. Normalerweise müsste dies einen
Bauüberhang in den nächsten Jahren zur Folge haben, allerdings gibt es derzeit vermehrt Baugenehmigungen,
die nicht realisiert werden. Die allgemeine wirtschaftliche Lage sorgt weiterhin
für eine anhaltend schlechte Auftragslage mit entsprechend geringer Bautätigkeit. Nach Einschätzung
der Leverkusener Experten hat sich die Investitionsbereitschaft in den Eigentumsbau
aber leicht verbessert (vgl. Kapitel 6.3).
Trotz der hohen Baugenehmigungszahlen setzt sich der Abwärtstrend bei den Baufertigstellungen
fort, wenn auch nicht mit der Dynamik der Jahre zuvor. Der Bestandszuwachs ist demnach
im Jahr 2003 weiter abgeschwächt auf 0,4% gegenüber dem Vorjahr und liegt damit weiter unter
dem Landesdurchschnitt von 0,6%.
3.1.3 Geringe Zahl von Wohnungsleerständen in Leverkusen
Erstmals wird in Leverkusen seit Anfang des Jahres 2004 die Leerstandsquote für Wohngebäude
ermittelt. Mittels eines Programms, welche durch die Energieversorgung Leverkusen erstellt wurde,
können anhand der abgemeldeten Stromzähler die Leerstände in den privaten Wohnungen
ermittelt werden. Die Auswertungen erfolgen vorerst quartalsweise, um eine Zeitreihe aufbauen
und kurzfristige Veränderungen beobachten zu können.
19

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Als Definition für den Leerstand wurde eine Mindestfrist von 90 Tagen festgesetzt. Das bedeutet,
dass eine Wohnung als leer stehend gilt, wenn sie seit mindestens 90 Tagen nicht mehr bewohnt
ist. Für Leverkusen wurde diese Frist gewählt, da dieser Zeitraum dem üblichen Standard entspricht.
Bisher wurde aufgrund von Experteneinschätzungen in Leverkusen von einer Leerstandsquote
von 3% ausgegangen (siehe Handlungsprogramm Wohnen). Anhand der Stromzählerauswertungen
für den 30.06.2004 ergibt sich dagegen eine Leerstandsquote von 1,3%, demnach deutlich
unter der bisher angenommenen Zahl. Nach einer Umfrage der Wohnungsbauförderungsanstalt
NRW bei Wohnungsunternehmen lag der Mittelwert in den Jahren 2000 - 2002 in der Rheinschiene
bei 0,9% (bei einer Frist von 90 Tagen bzw. drei Monaten). Leverkusen liegt damit nur
leicht über diesem Schnitt, allerdings deutlich unter der Leerstandsquote von 1,9% in NRW 2003.
Würde man von einer Sechsmonatsfrist ausgehen, wie es in anderen Städten teilweise gemacht
wird, läge die Leerstandsquote in Leverkusen nur bei 0,9%.
Bei einem Wohnungsbestand von 78.388 Wohnungen in Leverkusen stehen davon derzeit 1.052
Wohnungen leer. Die Zahl ist von Ende 2003 bis Ende März 2004 um 133 Wohnungen bzw.
14,9% gestiegen, in den darauf folgenden drei Monaten nochmals um 26 Wohnungen bzw. 2,5%.
Mit den nächsten Auswertungen bleibt abzuwarten, ob sich die Zahl der Leerstände so rasant
weiter vermehrt. Wie Abbildung 10 zeigt, ist die Leerstandsquote nicht nur insgesamt gesehen,
sondern auch in fast allen statistischen Bezirken angestiegen, sehr deutlich in Steinbüchel und in
der Waldsiedlung. Lediglich in Schlebusch-Nord und -Süd sind die Quoten leicht gesunken.
Abbildung 10: Leerstandsquote in den Statistischen Bezirken 12/2003 bis 06/2004
2,5
2,0
Prozent
1,5
1,0
0,5
0,0
Rheindorf
Wiesdorf-Ost
Wiesdorf-West
Schlebusch-Süd
Schlebusch-Nord
Hitdorf
Quettingen
Lützenkirchen
Küppersteg
Bürrig
Berg. Neukirchen
insgesamt
Waldsiedlung
Manfort
Opladen
Alkenrath
Steinbüchel
31.12.03 31.03.04 30.06.04
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
20

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Auch die Zeitdauer der Leerstände liefert interessante Erkenntnisse. Mitte des Jahres 2004 ist
insgesamt fast die Hälfte aller leer stehenden Wohnungen länger als ein Jahr frei. Erstaunlich
hoch ist mit 29% auch die Zahl der mehr als 24 Monate leer stehenden Wohnungen.
Abbildung 11: Leerstandsdauer zum 30.06.2004
35
30
25
27,9
24,1
29,0
Prozent
20
15
10
19,0
5
0
3 bis unter 6 6 bis unter 12 12 bis unter 24 24 und mehr
Monate
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Auf Ebene der statistischen Bezirke ist deutlich erkennbar, dass sich die Leerstände im Stadtgebiet
sehr unterschiedlich verteilen. Die Spanne liegt Mitte des Jahres 2004 zwischen 0,7%
(Rheindorf) und 2,2% (Steinbüchel). Die unterschiedlichen Quoten lassen sich zum Teil mit dem
Alter, der Qualität und dem Wohnumfeld und damit einhergehenden Attraktivitätssteigerungen
bzw. -verlusten des Wohnungsangebotes erklären. Die große Anzahl leer stehender Wohnungen
in Steinbüchel ist zum Beispiel mit einem hohen Anteil 50er und 60er Jahre Bauten sowie einer
hohen Dichte und daraus resultierend durch einen wenig attraktiven Wohnstandort begründbar.
Betrachtet man neben den Leerstandsquoten auf statistischer Bezirksebene auch den Zeitraum
der Leerstände, so gibt es auch dort große Unterschiede. Anhand zweier Beispiele soll dies verdeutlicht
werden.
Die Stadtteile Alkenrath und Manfort mit einer relativ hohen Leerstandsquote von 2,1% bzw.
2,0% weisen eine sehr unterschiedliche Struktur der Leerstandsdauer auf. In Alkenrath stehen
über 60% der betrachteten Wohnungen maximal bis 12 Monate leer, in Manfort dagegen sind es
ca. 56%, die über 12 Monate leer stehen bzw. ca. 43%, die sogar länger als zwei Jahre vom
Leerstand betroffen sind. In Alkenrath sind alle Wohnungen spätestens nach maximal 24 Monaten
wieder belegt. Das deutet darauf hin, dass in Alkenrath zwar eine hohe Fluktuation besteht,
die Wohnungen und der Wohnstandort aber beliebt und gefragt sind, Manfort dagegen scheint
eher unattraktiv zu sein.
21

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 12: Leerstandsdauer in Alkenrath und Manfort am 30.06.2004
Prozent
45
40
35
30
25
20
15
33,3
Alkenrath
28,2
38,5
Prozent
45
40
35
30
25
20
15
21,3
Manfort
23,0
13,1
42,6
10
10
5
0
0,0
3 bis unter 6 6 bis unter 12 12 bis unter 24 24 und mehr
5
0
3 bis unter 6 6 bis unter 12 12 bis unter 24 24 und mehr
Monate
Monate
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Ein zweites Beispiel zeigt den Vergleich von Schlebusch-Nord und Wiesdorf-West, beide mit einer
eher niedrigen Leerstandsquote von 1,0%. In Schlebusch-Nord sind ca. 45% der leer stehenden
Wohnungen bereits mindestens 24 Monate nicht belegt. Andersherum verhält es sich in
Wiesdorf-West: Mehr als die Hälfte der Wohnungen stehen derzeit nur ein halbes Jahr leer. Dies
spricht für eine attraktive Wohnlage und bedarfsgerechten Wohnraum.
Abbildung 13: Leerstandsdauer in Schlebusch-Nord und Wiesdorf-West am 30.06.2004
Prozent
45
40
35
30
25
20
15
10
5
21,5
Schlebusch-Nord
20,0
13,8
44,6
Prozent
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
52,2
Wiesdorf-West
19,6
6,5
21,7
0
3 bis unter 6 6 bis unter 12 12 bis unter 24 24 und mehr
0
3 bis unter 6 6 bis unter 12 12 bis unter 24 24 und mehr
Monate
Monate
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Die weiteren vierteljährlichen Auswertungen werden zeigen, ob die Leerstandsquote in Leverkusen
weiter zunimmt und ob es zunehmend mehr Leerstände mit einer hohen Leerstandsdauer
gibt, die auf eine unattraktive Wohnlage und nicht bedarfsgerechten Wohnraum hinweisen. Zudem
zeigt die hohe Zahl der Leerstände mit einer Dauer von mehr als 12 Monaten die enorme
Bedeutsamkeit von Maßnahmen im Bestand.
3.1.4 Rückläufiger Sozialwohnungsbestand in Leverkusen
Die Anzahl der Sozialwohnungen in Leverkusen hat weiter abgenommen. Mit 9.205 Wohnungen
im Jahr 2002 betrug der Bestand nur noch 11,8% des Gesamtwohnungsbestandes und damit
unter dem Landesdurchschnitt von 12,4%. Ein Vergleich mit den übrigen kreisfreien Städten
22

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
zeigt, dass lediglich in Bonn (9,7%), Münster (10,5%) und Düsseldorf (11,5%) der entsprechende
Anteil noch niedriger lag als in Leverkusen. Im Jahr 2003 ist der Sozialwohnungsbestand weiter
auf 8.812 Wohnungen und damit auf 11,2% des Gesamtwohnungsbestandes zurückgegangen.
Die Entwicklung in den letzten Jahren zeigt, dass der Rückgang immer stärker zunimmt. 2001
gab es 258 Wohnungen weniger als im Vorjahr, 2002 waren es 274 und 2003 bereits 393 Wohnungen.
Diese Zahlen bestätigen die Aussage aus dem Vorjahr, dass der Rückgang an öffentlich
geförderten Wohnungen in Zukunft nicht nur anhalten, sondern sich auch beschleunigen wird.
Abbildung 14: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes in Leverkusen 1990 - 2010
16000
14000
12000
10000
Anzahl
8000
6000
4000
2000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2005 2007 2010
Anzahl öffentl. geförderter Wohnungen insgesamt (1. Förderungsweg)
Anzahl öffentl. geförderter Mietwohnungen (1. Förderungsweg)
Prognosewerte bis 2010 für Mietwohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; Prognosewerte Bürgerbüro
Neben dem Rückgang des Bestandes an Sozialwohnungen gehen weiterhin auch die Neubautätigkeiten
in diesem Marktsegment zurück. Im Jahr 2003 wurden 29 Wohnungen gefördert, keine
davon im Mietwohnungsbau. Damit ergibt sich nicht nur ein Rückgang der Förderungen im Vergleich
zum Vorjahr um nochmals 38%, nachdem 2002 die Förderung bereits um 50% zurückgegangen
war, sondern auch eine weitere Verschiebung der Anteile im Bereich der Eigentums- und
Mietwohnungen: Im Jahr 2003 ist eine 100%ige Konzentration auf die Eigentumsmaßnahmen
erkennbar. Die gleiche Situation gab es bereits 1999 und 2000.
23

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 15: Städtische Wohnungsbauförderung 1993 - 2003
450
400
350
300
Anzahl
250
200
150
100
50
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Eigentumswohnungen / Eigenheime
Mietwohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Aufgrund des Rückgangs der Neubautätigkeiten kann auch die Abnahme des Sozialwohnungsbestandes
durch Auslaufen der Bindungen durch planmäßige Tilgung oder vorzeitige Rückzahlung
der Fördermittel nicht kompensiert werden. Der anhaltende Rückgang an öffentlich geförderten
Wohnungen bei einer weiter steigenden Nachfrage von Haushalten mit geringem Einkommen
lässt eine weitere Anspannung im Bereich des preiswerten Wohnungsmarktsegments erwarten.
Diese Aussage bestätigt auch die Zeitungsanalyse (siehe Kapitel 5.2.2).
3.2 Grundstücksmarkt
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Leverkusen hat erneut Daten im
Grundstücksmarktbericht für Leverkusen veröffentlicht. Einige der Ergebnisse sind im Folgenden
dargestellt.
3.2.1 Zahl der Kauffälle deutlich angestiegen
Laut dem Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2004 ist die Zahl der Kauffälle von unbebauten
und bebauten Grundstücken sowie von Wohnungs- und Teileigentum im Jahr 2003 gegenüber
2000 um 419 Fälle angestiegen. Der Anstieg hat in den letzten drei Jahren jährlich zugenommen,
so dass 2003 212 Kauffälle bzw. 13,6% mehr als im Vorjahr erfasst werden konnten. Dieser
Trend lässt sich mit der Diskussion um die Abschaffung der Eigenheimzulage und den damit verbundenen
kurzfristig vorgezogenen Investitionen der privaten Bauherren erklären 6 . Auf Landesebene
ist dieser Trend 2003 allerdings nicht mehr erkennbar, ganz im Gegenteil: Die Zahl der
Kauffälle ist im Vergleich zum Vorjahr um 3% zurückgegangen, nachdem sie in den beiden Jahren
zuvor angestiegen war. Leverkusen liegt somit deutlich über dem Landesdurchschnitt. Bei
den anderen Städten NRWs (zu denen die kreisfreien Städte und die großen kreisangehörigen
6 Quelle: Wfa (2003): Info 2003 zur Situation der Wohnungsmärkte
24

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Städte zählen) kann seit 2000 ein leichter Anstieg der Kauffälle beobachtet werden, bei den Kreisen
ist die Zahl im Vergleich zu 2002 zurückgegangen, nachdem sie ab dem Jahr 2000 kontinuierlich
angestiegen war 7 .
Bezogen auf die Teilmärkte in Leverkusen entfielen 40% der Kauffälle auf Wohnungs- und Teileigentum,
der zweit größte Anteil auf bebaute Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern
(26%). Damit ist in den letzten Jahren eine relative Abnahme der Kauffälle an bebauten
Grundstücken mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie an Wohnungs- und Teileigentum zu verzeichnen.
Absolut gesehen bleibt die Zahl der Kauffälle an Ein- und Zweifamilienhäusern annähernd
gleich, die Zahl der Kauffälle für Wohnungs- und Teileigentum hat sogar zugenommen.
Der Anteil von Kauffällen für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude ist kontinuierlich
angestiegen. In den letzten Jahren wurden vor allem aufgrund von Immobilienübertragungen
bei Wohnungsbaugesellschaften vermehrt Mehrfamilienhäuser veräußert. Vor allem diese Kauffälle
sind als Begründung für den Anstieg der Kauffälle anzuführen.
Der Umsatz auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke ist für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser
im Jahr 2003 auf dem gleichen Niveau geblieben wie in den beiden Vorjahren.
Auch die Zahl der Kauffälle für Bauflächen im individuellen Wohnungsbau von 130 im Jahr 2003
liegt ebenfalls auf dem Niveau der Vorjahre und damit gleich bleibend hoch. Das Halten dieses
Niveaus ist sicherlich auf die Aktivitäten des Bodenmanagements und der damit verbundenen
Erfolge zurückzuführen (z.B. Meckhofen, Am Scherfenbrand). Zusammenhängend damit ist auch
die Zahl der Fälle angestiegen, in denen die Stadt als Verkäufer von unbebauten Flächen aufgetreten
ist. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke sind im Vergleich zum Vorjahr um
ca. 2 % gestiegen. Die Bodenpreise für Wohnbauland sind seit Ende der 80er Jahre stetig angestiegen.
Legt man den Preisindex für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser zugrunde, ist
der Bodenpreis für ein baureifes Grundstück mit 247 €/m² im Jahr 2003 um rund 54% (87 €/m²)
seit 1989 angestiegen.
Tabelle 1: Typische Baulandpreise in Leverkusen (Stand 01.01.2004)
Art der baulichen Nutzung
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
(Grundstücksfläche: 350 m² - 800 m²)
Reihenmittelhäuser
(150 m² - 300 m²)
Geschosswohnungsbau mit einem gewerblichen
Anteil bis 20% des Rohertrages
(GFZ ca. 1,2; Geschosse III-IV)
Lage
Baulandpreise in €/m²
gut mittel mäßig
280 240 200
290 255 -
325 265 225
Quelle: Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2004, Gutachterausschuss Leverkusen
7 Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2004; Oberer Gutachterausschuss
25

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Obwohl der Umsatz bei Bauflächen für den Geschosswohnungsbau im Jahr 2003 im Vergleich
zum Vorjahr fast doppelt so hoch war, konnte nur der zweitniedrigste Umsatz der letzten fünf
Jahre verzeichnet werden. Die Preisentwicklung konnte wie schon in den Jahren zuvor nicht ermittelt
werden 8 .
3.2.2 Bodenpreise im regionalen Vergleich
Die Bodenpreise für Wohnbauland setzen ihren anhaltenden Aufwärtstrend seit Ende der 80er
Jahre ununterbrochen fort. Trotz des Anstiegs der Preise in Leverkusen liegen sie weiterhin unter
denen der unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden (Ausnahme: Burscheid).
Betrachtet man die Entwicklung der Bodenpreise in der Region von 1998 bis 2003 so zeigt sich,
dass der Anstieg der Preise in Leverkusen und Kürten am geringsten ist. In den anderen betrachteten
Gemeinden (siehe Abbildung 16) ist der Anstieg in diesem Zeitraum deutlich stärker.
Eine Folge der unterschiedlich starken Anstiege in den einzelnen Gemeinden könnte eine Abwanderung
in den „zweiten Ring“ (z. B. Kürten, Wermelskirchen, Hückeswagen, Wipperfürth) und
damit eine Ausdehnung der Abwanderungsgebiete ins Oberbergische Land sein. Die bisherige
Annahme, dass die Leverkusener Bevölkerung lediglich in die direkten bergischen Nachbargemeinden
abwandert, um dort ihren Wunsch nach einem Eigenheim kostengünstiger verwirklichen
zu können, ist aufgrund der Bodenpreisentwicklungen nicht mehr eindeutig haltbar. Die geplante
Wanderungsmotivuntersuchung soll in diesem Bereich für aktualisierte Aussagen sorgen.
Abbildung 16: Bodenpreisgebirge in der Region: unbebaute Grundstücke, mittlere Lage
350
300
2003
€/ qm
250
200
150
1998
1996
100
50
0
Köln 11
Leverkusen 0
Monheim 7
Langenfeld 7,5
Leichlingen 7,5
Odenthal 10
Burscheid 12
Berg. Gladbach 13
Kürten 21
Wermelskirchen 22
Hückeswagen 29
Wipperfürth 35
Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen
Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2003; Oberer Gutachterausschuss
8 Quelle: Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2004, Gutachterausschuss Leverkusen
26

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage ist die Investitionsbereitschaft der privaten Bauherren
trotz der günstigen Finanzierungsbedingungen eher zurückhaltend. Im Jahr 2003 sanken die Hypothekenzinsen
weiter. Ein anhaltender Abwärtstrend ist erkennbar, so dass die Finanzierungsbedingungen
für Investitionen in den Wohnungsbau weiterhin günstig sind. Diese Aussage wird
auch von den Experten des Wohnungsmarktes getroffen, die die Finanzierungsbedingungen als
größten Anreiz für Investitionen in den Eigentumsbau ansehen (vgl. Kapitel 6.4).
3.2.3 Wohnbauflächenbereitstellung
Zurzeit wird ein neuer Flächennutzungsplan für Leverkusen aufgestellt. Nach dem derzeitigen
Stand (Bau- und Planungsausschuss 09.09.2004) stehen für den Wohnungsbau 117 ha Bauflächen
zur Verfügung.
Im Jahr 2002 wurde in Leverkusen das kommunale Bodenmanagement eingeführt. Ziel ist es,
bezahlbares Bauland zu mobilisieren und kontinuierlich auf dem Markt bereitzustellen. In diesem
Rahmen sind derzeit zwölf Plangebiete mit einer Gesamtzahl von ca. 257 Wohneinheiten geschaffen
worden, die teilweise bereits umgesetzt werden. Weitere sieben Standorte mit ca. 160
Wohneinheiten befinden sich in der Planungs- bzw. Abstimmungsphase zwischen den Investoren
und der Stadt (Stand Januar 2004).
Dem Ziel, junge Familien in Leverkusen zu halten und deren Eigentumsbildung zu fördern, wird
durch Aufstellung vor allem kleiner Bebauungspläne für freistehende Einfamilienhäuser nachgekommen.
Dabei handelt es sich dann um Preise, die auch von jungen Familien gezahlt werden
können.
Schlussfolgerungen für den Leverkusener Wohnungsmarkt
Die ansteigenden Zahlen der Sozialhilfeempfänger und der gleichzeitig anhaltende Rückgang der
öffentlich geförderten Wohnungen verdeutlicht die Notwendigkeit von kostengünstigem Wohnraum.
Dies vor allem auch vor dem Hintergrund der verstärkten Nachfrage nach entsprechendem
Wohnraum. Die ansteigende Zahl der Kauffälle sowie der Baugenehmigungen machen das Interesse
an Einfamilienhäusern deutlich. Diesem Bedarf müssen weiterhin entsprechende Angebote
entgegen gebracht werden.
27

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
4 Miet- und Kaufpreisentwicklungen
Die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise spiegelt die Situation von Angebot und Nachfrage
wieder und gibt einen Überblick über die Anspannung der Lage auf dem Wohnungsmarkt.
4.1 Wohnungsmieten in NRW
Dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Nordrhein-Westfalen kann die
Entwicklung der Wohnungsmieten in NRW entnommen werden. Im Zeitraum 1995 bis 2002 sind
die Bruttowohnungsmieten insgesamt um 14,9% angestiegen, während die gesamten Kosten für
die Lebenshaltung nur um 10,4% angestiegen sind. Ein großer Anteil ist dabei auf den Anstieg
der Nebenkosten zurückzuführen, die sich im selben Zeitraum um 24,3% erhöhten. Nach dem
extrem starken Anstieg der Nebenkosten im Jahr 2001 um 4,0% verglichen mit dem Vorjahr, haben
diese Kosten 2002 einen moderateren Anstieg von 1,7% erfahren. In den Jahren 1995 bis
1999 war die mietenbedingte Preissteigerung deutlich höher als die der Lebenshaltungskosten.
Seit dem Jahr 2000 ist eine Angleichung der Preisentwicklung erkennbar.
Tabelle 2: Index der Wohnungsmieten im Preisindex für die Lebenshaltung 1995 - 2002
Index der Wohnungsmieten im Preisindex für die Lebenshaltung
aller privaten Haushalte 1995 - 2002
Miete (ohne Garage)
Summe
Lebenshaltungskosten
Jahr
Netto 1 Altbau Neubau Nebenkosten 2 Brutto
Index % 3 Index Index Index % 3 Index % 3 Index % 3
1995 90,7 - 88,4 91,3 85,1 - 89,8 - 93,6 -
1996 93,5 +3,1 97,8 94 88,6 +4,1 92,7 +3,2 94,9 +1,4
1997 96,3 +3,0 95,3 96,6 93,5 +5,5 95,8 +3,3 96,9 +2,1
1998 97,3 +1,0 96,2 97,6 97,4 +4,2 97,3 +1,6 97,7 +0,8
1999 98,3 +1,0 97,5 98,5 98,8 +1,4 98,3 +1,0 98,4 +0,7
2000 100 +1,7 100 100 100 +1,2 100 +1,7 100 +1,6
2001 101,5 +1,5 101,4 101,5 104 +4,0 101,8 +1,8 102 +2,0
2002 102,8 +1,3 103,3 102,7 105,8 +1,7 103,2 +1,4 103,3 +1,3
1 Kaltmieten ohne Nebenkosten
2 Trinkwasser, Müllabfuhr, Abwasserbeseitigung, Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren, Dienstleistungen für Gartenpflege
und Grundsteuer
3 Veränderung gegenüber Vorjahr
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
4.2 Mietpreisentwicklung in Leverkusen nach Mietspiegel
Über die Mietenentwicklung in Leverkusen gibt es keine amtliche Jahreserhebung. Allerdings
erstellt die Stadt Leverkusen in Zusammenarbeit mit dem Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein
Leverkusen und Umgebung e.V., dem Mieterverein Leverkusen e.V., der Rheinischen
28

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Immobilienbörse Köln und dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen
alle zwei Jahre einen Mietspiegel. Die letzten Daten stammen aus dem Jahr 2003 und können
dem Wohnungsmarktbericht 2003 entnommen werden.
Im Kapitel 5 „Ergebnisse der Zeitungsanalyse“ werden jedoch Aussagen zur Mietpreisentwicklung
in Leverkusen gemacht, die sich auf die Auswertung der Zeitungsanzeigen stützen.
4.3 Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Leverkusen
Die Preise für neu gebaute Einfamilienhäuser in Leverkusen sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken.
Doppelhaushälften kosteten durchschnittlich 1,5% weniger als 2002, bei Reihenhäusern
sank der Preis im Durchschnitt sogar um 6,5%. Freistehende Einfamilienhäuser wurden 2003
nicht veräußert, so dass keine Aussagen zur Preisentwicklung getroffen werden können 9 . Auf
Landesebene ist für Ein- und Zweifamilienhäuser eine Preisentwicklung von ±0% zu beobachten
10 .
Tabelle 3: Durchschnittliche Neubaupreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser
Doppelhaushälften und
Reihenendhäuser
Grundstücksgröße: Ø 285 m²
Bodenwertanteil: Ø 27%
Reihenmittelhäuser
Grundstücksgröße: Ø 175 m²
Bodenwertanteil: Ø 22%
Wohnfläche (Wfl.) in m² Preis €/m² Wfl. Durchschnittspreis Preis €/m² Wfl. Durchschnittspreis
105 2.290 240.000 2.210 230.000
110 2.255 250.000 2.145 235.000
120 2.180 260.000 2.005 240.000
130 2.110 275.000 1.870 245.000
140 2.035 285.000 1.735 245.000
150 1.960 295.000 - -
160 1.885 300.000 - -
durchschnittliche Standardabweichung
± 135 €/m² Wfl. ± 145 €/m² Wfl.
31 Kaufpreise 18 Kaufpreise
Quelle: Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2004; Gutachterausschuss Leverkusen
Die Preise für Wiederverkäufe von Einfamilienhäusern stagnieren seit 2000/2001. Für gebrauchte
frei stehende Einfamilienhäuser ergab sich von Anfang 1996 bis Mitte 2000 eine sinkende Preisentwicklung
von rund -2,5% pro Jahr; seitdem sind die durchschnittlichen Preise auf einen Niveau
geblieben. Für gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften konnten für den Zeitraum
Anfang 1995 bis Anfang 2000 sinkende Preise von rund -1,5% bzw. -2,5% pro Jahr festgestellt
werden, für die Zeit danach bis zum Stichtag 30.06.2001 wurde eine steigende Preisentwicklung
von rund 2,5% bzw. 5% pro Jahr ermittelt 11 .
9 Quelle: Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2004; Gutachterausschuss Leverkusen
10 Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2004; Oberer Gutachterausschuss
11 Quelle: Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2001; Gutachterausschuss Leverkusen
29

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Die Zeitungsanalyse bestätigt den Trend der negativen Preisentwicklung für Leverkusen (vgl.
Kapitel 5.1.2).
Schlussfolgerungen für den Leverkusener Wohnungsmarkt
Die gestiegenen Mietpreise im Jahr 2003 vor allem bei größeren Wohnungen lassen auf eine
Anspannung in diesem Segment schließen, so dass es vor allem für einkommensschwächere
Haushalte problematisch ist, Wohnraum in entsprechender Größe zu bekommen. Die negative
bzw. stagnierende Preisentwicklung beim Verkauf von neuen bzw. gebrauchten Einfamilienhäusern
deutet auf eine leichte Anspannung im Eigentumssegment hin. Dennoch zeigen die Preise,
dass es Schwellenhaushalte weiterhin schwer haben, den Wunsch nach einem Eigenheim zu
verwirklichen.
30

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
5 Ergebnisse der Zeitungsanalyse
Die Zeitungsanalyse, die im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung 2003 bereits zum zweiten
Mal durchgeführt wurde, erlaubt das frühzeitige Aufzeigen von Entwicklungstendenzen auf dem
Eigentums- und Mietwohnungsmarkt. Erstmals ist nun auch ein Vergleich mit dem Vorjahr möglich,
der Aussagen des letzten Wohnungsmarktberichtes überprüfen lässt.
Die Durchführung der Zeitungsanalyse erfolgte im Frühjahr und Herbst 2003. Jeweils vier Wochenendausgaben
des Leverkusener Anzeigers und der Rheinischen Post wurden hinsichtlich
der Eigenheim- und Mietwohnungsinserate ausgewertet. Um Mehrfachnennungen bei mehrmals
geschalteten Anzeigen so gering wie möglich zu halten, wurde ein 14-tägiger Auswertungsrhythmus
gewählt.
Bei der Analyse des Eigentumsmarktes werden die Angebote und Gesuche für Eigentumswohnungen
nicht berücksichtigt.
5.1 Die Situation auf dem Eigenheimmarkt in Leverkusen
Als Grundlage für die Analyse des Eigentumsmarktes in Leverkusen kann von einer Gesamtzahl
von 159 Anzeigen in den beiden Untersuchungszeiträumen Frühjahr und Herbst 2003 ausgegangen
werden. Der größte Teil der Anzeigen (145) bezieht sich auf Eigenheimangebote, lediglich
14 Gesuche wurden im betrachteten Zeitraum aufgegeben. Bei den Angeboten verteilt sich die
Anzahl der Inserate fast gleich auf Frühjahr (67) und Herbst (78). Bei den Eigentumsgesuchen ist
deutlich eine Konzentration auf den Herbst mit 11 von 14 Anzeigen erkennbar.
Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein deutlicher Anstieg sowohl der Angebote als auch der Gesuche
um rund 75%, von insgesamt 91 Anzeigen im Jahr 2002 auf 159 Anzeigen 2003.
Anzumerken ist zudem, dass zusätzlich zu der oben genannten Gesamtzahl der Anzeigen, die in
die Auswertung des Eigenheimmarktes einbezogen wurden, weitere Inserate zu Eigenheimen in
den Zeitungen zu finden waren. Bei diesen Anzeigen handelt es sich um Angebote von Bauträgern
oder Immobilienunternehmen, die keine genaue Angaben (z. B. Anzahl, Größe, Kosten etc.)
zu ihren Angeboten machen, und aus diesem Grund nicht in die weitere Ausarbeitung einbezogen
werden konnten.
Bei der Vermittlung von Eigenheimen besteht die größte Gruppe mit rund dreiviertel der Anbieter
aus Maklern. Auf dem Eigentumsmarkt lässt diese Art der Vermittlung im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt
nicht zwangsläufig auf eine angespannte Marktlage schließen. Die Vermittlung
von Eigenheimen über Makler ist vielmehr der „normale“ Weg eines Immobilienverkaufs.
31

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 17: Art des Vermittlungsweges
gewerbl. Vermittler
75,9
private Anbieter
Sonstige
12,4
11,7
Anteil der Vermittler in %
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
5.1.1 Die Nachfrageseite
Im gesamten Untersuchungszeitraum 2003 können 14 Eigentumsgesuche verzeichnet werden,
wobei eine deutliche Konzentration auf den Herbst erkennbar ist. Im Vergleich zum Jahr 2002
sind deutlich mehr Anzeigen inseriert worden (2002: 3), allerdings ist die Anzahl weiterhin sehr
gering, so dass nur eine grobe Auswertung möglich ist. Des Weiteren geben die Anzeigen wenig
Auskunft über detaillierte Wünsche der Suchenden, wodurch sich die Analyse lediglich auf einige
wenige Aussagen beschränkt.
Über die Hälfte der Gesuche wurden von Maklern aufgegeben. Ein Grund dafür scheint die große
Erfahrung, Kompetenz und Know-how der Makler im Bereich des Eigentumsmarktes zu sein, so
dass sich ein Kaufinteressent an einen Mittler wendet, um ein den eigenen Bedürfnissen und
Vorstellungen entsprechendes Objekt zu bekommen. Vor allem in Zeiten angespannter Teilmärkte
scheint dies das einfachere Vorgehen zu sein.
Was den Eigentumstyp betrifft, so suchen 50% der Interessenten ausdrücklich ein (freistehendes)
Einfamilienhaus. Das entspricht dem klassischen Wunsch nach einem Eigenheim.
Nach Gesprächen mit Experten des Leverkusener Wohnungsmarktes ist die geringe Anzahl von
Eigentumsgesuchen in den Zeitungen unter anderem darauf zurück zu führen, dass viele Interessenten
keine Annoncen aufgeben, sondern sich direkt an einen Makler wenden. Zudem spielt
laut Aussage der Experten das world wide web eine zunehmend bedeutendere Rolle. Eine Auswertung
dieses Mediums ist allerdings aufgrund seines Umfangs und gewisser Probleme nicht
möglich. Vor allem besteht die begründete Unsicherheit, ob Anzeigen bei einem Verkauf des Eigenheims
sofort von der entsprechenden Webseite entfernt werden, d.h. ob der Stand der Webseiten
wirklich immer aktuell ist.
Aufgrund der oben genannten Einschränkungen besteht die Schwierigkeit, lediglich anhand der
Zeitungsanalyse die aktuelle Lage auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt im Bereich der Eigenheimgesuche
abzubilden. Bei der Zeitungsanalyse für das Jahr 2004 wird versucht, mit Hilfe zusätzlicher
Anzeigenblätter eine größere Anzeigenanzahl analysieren und damit detailliertere Aussagen
treffen zu können.
32

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
5.1.2 Die Angebotsseite
Insgesamt standen im Untersuchungszeitraum 2003 145 Eigenheime zum Verkauf. Damit ist die
Zahl im Vergleich zum Vorjahr um 65% angestiegen. Sowohl im Frühjahr als auch im Herbst
2003 wurden überwiegend Einfamilienhäuser (ca. 48%) angeboten. Etwas mehr als 20% der zum
Verkauf stehenden Häuser fallen in die Kategorie der Reihenhäuser, ein etwas kleinerer Anteil
entfällt auf die Gruppe der Doppelhaushälften.
Abbildung 18: Haustypen der angebotenen Eigenheime
60
50
40
Prozent
30
20
10
0
Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus Zweifamilienhaus sonstige
Frühjahr 2003 Herbst 2003 insgesamt 2003
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
Ein Vergleich der angebotenen Haustypen in den Jahren 2002 und 2003 zeigt, dass die Einfamilienhäuser
konstant einen Anteil um die 50% haben (Ausnahme Herbst 2002: ca. 60%). Der Anteil
der Doppelhaushälften schwankt zwischen ca. 13% und 19%, der der Reihenhäuser zwischen
ca. 21% und 27% (Ausnahme Herbst 2002: ca. 3%). Die Angebote an Zweifamilienhäuser
sind seit Herbst 2002 rückläufig. Aufgrund der kurzen Zeitspanne von zwei Jahren lassen sich
noch keine eindeutigen Trends ableiten.
Abbildung 19: Angebotene Haustypen Frühjahr 2002 bis Herbst 2003
70
60
50
Prozent
40
30
20
10
0
Frühjahr 2002 Herbst 2002 Frühjahr 2003 Herbst 2003
Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus Zweifamilienhaus sonstige
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
33

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Über das Baualter der angebotenen Objekte wurden in der Mehrzahl der Anzeigen keine Auskünfte
gegeben. Den restlichen Annoncen konnte entnommen werden, dass knapp ein Viertel der
zum Verkauf stehenden Häuser nach 1996 gebaut wurden und demnach relativ jung sind. Objekte,
die vor 1900 gebaut wurden, standen im Untersuchungszeitraum 2003 nicht zum Verkauf.
Abbildung 20: Baualter der angebotenen Objekte
60
50
40
Prozent
30
20
10
0
keine
Angaben
vor 1900 1900 - 1948 1949 - 1981 1982 - 1995 ab 1996
Frühjahr 2003 Herbst 2003 insgesamt 2003
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003; die Einteilung der Klassen entspricht denen des Leverkusener Mietspiegels
Knapp ein Drittel aller angebotenen Objekte im betrachteten Zeitraum hatte einen Verkaufspreis
von über 300 Tausend Euro. Damit liegt der Anteil der sehr teuren Objekte deutlich unter dem
des Vorjahres (43%). Für etwas weniger als 60% der zum Verkauf stehenden Häuser wurde ein
Preis zwischen 200 und 300 Tausend Euro gefordert. Nur 4% der Häuser lagen unter 200 Tausend
Euro, dem Wert, der als Obergrenze für einkommensschwächere Haushalte angenommen
wird. Somit ist es für diese Gruppe weiterhin kaum möglich auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt
ein ihren Verhältnissen entsprechendes Objekt zu finden. Deutlich wird dies auch durch die
Tatsache, dass 18 der angebotenen Häuser eine gehobene, fünf eine Luxusausstattung aufweisen,
dies entspricht insgesamt ca. 16% der zur Verfügung stehenden Wohnhäuser. Wie bereits
im Vorjahr festgestellt werden konnte, sprechen viele der Angebote demnach einkommensstärkere
Haushalte an, auch wenn insgesamt ein leichter Preisrückgang verzeichnet werden kann. Im
Jahr 2002 lag der durchschnittliche Kaufpreis aller angebotenen Objekte bei 321.107 €, 2003
wurde im Schnitt knapp 6% weniger gefordert (302.534 €). Bei den Einfamilienhäusern lag der
gewünschte Kaufpreis bei ca. 336.500 €.
34

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 21: Verkaufspreise der angebotenen Objekte
Prozent
40
35
30
25
20
15
10
5
0
keine
Angabe
bis 100 101 - 150 151 - 200 201 - 250 251 - 300 über 300
Tausend Euro
Frühjahr 2003 Herbst 2003 insgesamt 2003
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
Die Preise für die einzelnen Haustypen sind naturgemäß sehr unterschiedlich. Erwartungsgemäß
liegt der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus mit Grundstück am höchsten, wobei eine
Doppelhaushälfte nur geringfügig günstiger ist. Reihenhäuser und Zweifamilienhäuser liegen im
Schnitt auf einem etwas niedrigeren Niveau. Ein einheitlicher Preisanstieg bzw. -abfall im Vergleich
von Frühjahr und Herbst 2003 ist nicht erkennbar.
Abbildung 22: durchschnittlicher Wohnflächenpreis pro m² inklusive Grundstück
2500
2000
Preis pro m²
1500
1000
500
0
Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus Zweifamilienhaus sonstige
Frühjahr 2003 Herbst 2003 insgesamt 2003
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003; n=113
Betrachtet man die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnflächenpreise von Frühjahr 2002 bis
Herbst 2003, so lässt sich erkennen, dass der Preis pro m² inklusive Grundstück für Einfamilienhäuser
im Herbst 2003 gesunken ist, nachdem er vorher relativ konstant war. Die Preise für
Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften sind dagegen im Herbst 2003 wieder angestiegen.
Der Wohnflächenpreis für Reihenhäuser ist seit Herbst 2002 verhältnismäßig konstant.
35

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 23: Entwicklung der Wohnflächenpreise pro m² inklusive Grundstück von Frühjahr 2002
bis Herbst 2003
3.000
2.500
2.000
€ pro m²
1.500
1.000
500
0
Frühjahr 2002 Herbst 2002 Frühjahr 2003 Herbst 2003
Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Doppelhaushälften
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003; n=190
Auch die durchschnittlichen Grundstückspreise (pro m² inklusive Haus) sind vom Haustyp abhängig
sehr unterschiedlich. Am höchsten liegt der Grundstückspreis für Reihenhäuser, was
durch die meist sehr kleinen Grundstücksflächen zu erklären ist. Die Entwicklung der Preise seit
Frühjahr 2002 weist starke Schwankungen auf. Eindeutig erkennbar ist jedoch der teils deutliche
Preisabfall jeweils im Herbst (Ausnahme Doppelhaushälften 2003) und der anschließende Anstieg
im darauf folgenden Frühling.
Abbildung 24: Entwicklung der Grundstückspreise pro m² inkl. Haus von Frühjahr 2002 bis Herbst
2003
1200
1000
800
€ pro m²
600
400
200
0
Frühjahr 2002 Herbst 2002 Frühjahr 2003 Herbst 2003
Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Doppelhaushälften
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003; n=112
36

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Schlussfolgerungen für den Leverkusener Eigentumsmarkt
Die Analyse des Eigenheimmarktes in Leverkusen ergibt eine Zunahme sowohl der angebotenen
als auch der gesuchten Objekte im Vergleich zum Vorjahr. Dies könnte bezogen auf das Angebot
auf eine leichte Entspannung hindeuten, auch wenn ausdrücklich darauf hingewiesen werden
sollte, dass sich das Angebot weiterhin überwiegend auf ein kaufkräftiges Klientel bezieht. Aus
diesem Grund sollten die zukünftigen Bemühungen der Stadt Leverkusen darin liegen, vermehrt
auch für Schwellenhaushalte entsprechende Angebote zu schaffen.
5.2 Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in Leverkusen
Für das Jahr 2003 konnten insgesamt (Frühjahr und Herbst) 400 Anzeigen untersucht werden.
Auf die Mietangebote entfielen davon 374 Anzeigen, auf die Gesuche 26. Im Vergleich zum Vorjahr
ist demnach eine deutliche Steigerung der Anzeigenfälle zu verzeichnen. Insgesamt konnten
fast doppelt so viele Annoncen wie 2002 ausgewertet werden, was auf den ersten Blick auf eine
entspanntere Lage auf dem Wohnungsmarkt im Vergleich zu 2002 schließen lässt.
Den oben genannten Zahlen zufolge existiert ein deutlicher Angebotsüberschuss (Nachfrage-
Angebots-Quotient 0,1), der allerdings mit Vorbehalt zu verstehen ist, da grundsätzlich mehr
Mietangebote als Gesuche in den Zeitungen inseriert werden. Im gesamten Untersuchungszeitraum
2003 ging die Art des Vermittlungsweges auf der Nachfragerseite zu 88,5% von Privatpersonen
aus. Demnach ist ein Rückgang zum Vorjahr (95%) erkennbar, der eventuell auf eine
leichte Anspannung auf dem Wohnungsmarkt schließen lässt. Bei den Wohnungsangeboten erfolgte
die Vermittlung zu fast gleichen Teilen über gewerbliche und private Vermittler. Damit ist im
Vergleich zu 2002 ebenfalls ein Rückgang bei den Privatangeboten zu erkennen, was erst einmal
für eine leichte Entspannung sprechen könnte, da es für den privaten Vermieter aufgrund der
relativ entspannten Situation auf dem Wohnungsmarkt offensichtlich schwerer ist, die Wohnung
selber - ohne „professionelle Hilfe“ - zu vermieten. Es sollte jedoch nicht außer Acht gelassen
werden, dass sich private Vermieter auch an Makler wenden, wenn sich ihre Wohnung aufgrund
mangelnder Qualität oder sich veränderter Bedürfnisse auf dem Markt schlecht vermieten lässt.
Einer Mieterbefragung der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW zufolge nutzen 78,3% der Mieter,
die in den letzten drei Jahren eine Wohnung gesucht haben, das Medium Zeitung. Aber
auch der persönliche Kontakt spielt eine bedeutende Rolle, vor allem in kleineren Gemeinden
und Städten (40% der Suchenden nutzt diesen Weg). Über Maklerofferten werden immer weniger
Wohnungen gesucht (6,2%). Die Suche über das Internet hat zwar an Bedeutung gewonnen
(13,6%), allerdings liegt die Erfolgsquote nur bei 4,4% 12 .
5.2.1 Die Nachfrageseite
Im Untersuchungszeitraum 2003 wurden insgesamt 26 Mietgesuche in den Zeitungen aufgegeben,
die sich auf Frühjahr und Herbst gleich verteilen. Aufgrund der geringen Grundgesamtheit
können wie auch schon 2002 kaum aufschlussreiche Aussagen getroffen werden. Dennoch ist zu
12 Quelle: Wohnungsbauförderungsanstalt NRW (2004): Wohnen zur Miete
37

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
beobachten, dass sich über die Hälfte der Mietgesuche im Jahr 2003 auf große Wohnungen (4
und mehr Zimmer) bzw. Häuser beziehen. Die Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen
sowie Appartements ist dagegen sehr gering.
Abbildung 25: Gesuchte Wohnungstypen
Prozent
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1 Zimmer u.
Appartment
2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr
Zimmer
Häuser
sonstige
Frühjahr 2003 Herbst 2003 gesamt 2003
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
Im Vergleich zum Vorjahr ist 2003 ein weiterer Nachfragerückgang bei den kleineren Wohnungen
und ein Anstieg der Nachfrage nach großem Wohnraum festzustellen. Die Nachfrage nach Häusern
ist zwar minimal zurückgegangen, dafür ist aber eine geringe Nachfrage nach neuen Wohnformen
erkennbar (siehe Abbildung 26: Kategorie „Sonstige“). Dahinter verbirgt sich die Nachfrage
nach einem Loft oder einem Generationenhaus.
Die Abbildungen machen deutlich, dass die Situation auf dem Wohnungsmarkt vor allem für größere
Haushalte eher angespannt ist und diese Tendenz im Jahr 2003 weiter zugenommen hat.
Als ein weiteres Anzeichen für die Anspannung kann die hohe Anzahl von Gesuchen mit Eigenwerbung
(62%) gesehen werden.
Abbildung 26: Nachgefragte Wohnungstypen 2003 im Vergleich zu 2002
35
30
25
Prozent
20
15
10
5
0
1 Zimmer u.
Appartment
2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr
Zimmer
Häuser
sonstige
2002 2003
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2002 + 2003
38

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
5.2.2 Die Angebotsseite
Insgesamt wurden im Untersuchungszeitraum 2003 in Leverkusen 374 Mietobjekte in den Zeitungen
angeboten. Für den Herbst kann im Vergleich zum Frühjahr ein Anstieg von 160 auf 216
Angebote vermerkt werden. Diese Zunahme könnte mit den Leverkusener Immobilientagen erklärt
werden, die ebenfalls im Herbst 2003 stattgefunden haben.
Die Betrachtung der Angebotsverteilung auf die Stadtteile zeigt, dass absolut die meisten Wohnungen
in Opladen angeboten werden. In der Waldsiedlung dagegen stehen am wenigsten
Wohnungen zur Verfügung. Setzt man die Zahl der Angebote mit den Bestandszahlen in den
jeweiligen Stadtteilen gegenüber, ist zu beobachten, dass in Bergisch Neukirchen am meisten
Wohnungen angeboten werden (0,9%), gefolgt von Manfort (0,8%), Opladen und Hitdorf (beide
0,7%). In Steinbüchel und der Waldsiedlung werden mit 0,1% des Bestandes die wenigsten
Wohnungen zur Vermietung angeboten. Die Zahlen lassen darauf schließen, dass auf den ersten
Blick die Fluktuation in Bergisch Neukirchen am größten, in Steinbüchel und der Waldsiedlung
dagegen sehr gering ist. Vor allem für die Waldsiedlung ist allerdings auch zu beachten, dass die
Eigentumsquote in diesem Stadtteil als sehr hoch eingeschätzt wird.
In diesem Zusammenhang sind auch die Leerstandszahlen (zum 31.12.2003) sehr interessant.
Manfort hat - verglichen mit der Gesamtstadt - eine relativ hohe Leerstandsquote von 1,8%. Die
Tatsache, dass in diesem Stadtteil mit die meisten Wohnungen in den Zeitungen angeboten wurden,
deutet auf Vermietungsschwierigkeiten hin. Dies zeigt auch die hohe Prozentzahl von 43%
der Wohnungen, die bis Ende 2003 mehr als 24 Monate leer standen. Dieser Vergleich lässt sich
auch mit anderen Stadtteilen durchführen, allerdings ist der Zusammenhang nicht immer so deutlich
wie bei dem Beispiel Manfort.
Abbildung 27: Anteile der Wohnungsangebote am Bestand in den Leverkusener Stadtteilen
1,0
0,9
0,8
0,7
Prozent
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0,0
Opladen
Schlebusch
Lützenkirchen
Berg. Neukirchen
Manfort
Hitdorf
Rheindorf
Wiesdorf
Küppersteg
Quettingen
Steinbüchel
Alkenrath
Bürrig
Waldsiedlung
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
39

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Ein Vergleich der Wohnungsangebote des Jahres 2003 mit dem Vorjahr zeigt, dass die Anzahl
der größeren Mietobjekte (Drei- und Mehrzimmerwohnungen bzw. Häuser) angestiegen ist. Das
Angebot an Zweizimmerwohnungen ist dagegen stark zurückgegangen und bei Einzimmerwohnungen
sowie Appartements gab es keine Veränderungen.
Abbildung 28: Angebotene Wohnungstypen 2002 und 2003
Prozent
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1 Zimmer u.
Appartement
2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr
Zimmer
Häuser
sonstige
2002 2003
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
Dennoch ist deutlich erkennbar, dass das Angebot an Vier- und Mehrzimmerwohnungen und
Häusern weiterhin gering ausfällt und somit die Lage auf dem Wohnungsmarkt besonders für
größere Familien als angespannt bezeichnet werden kann.
Eine Gegenüberstellung der Mietpreise 2002 und 2003 lässt erkennen, dass die Kaltmiete pro
Quadratmeter von 7,05 € auf 6,88 € gefallen ist. Der zahlenmäßige Anstieg der Angebote im Jahr
2003 und damit eine insgesamt gesehen leichte Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt spiegelt
sich demnach auch in den Mietpreisen wieder. Innerhalb des Jahres 2003 ist die Kaltmiete
nahezu konstant geblieben (Frühjahr: 6,86 €, Herbst 6,89 €).
Abbildung 29: Kaltmieten der verschiedenen Wohnungstypen
8
7,5
7
durchschnittliche Miete: 6,88 €
€/m²
6,5
6
5,5
1 Zimmer u.
Appartement
2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr
Zimmer
Häuser
sonstige
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003; n=338
40

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Der Vergleich der durchschnittlichen Quadratmeterpreise der einzelnen Wohnungstypen miteinander
zeigt, dass die Mietpreise für Einzimmerwohnungen und Appartements (7,54 €/m²) und für
Häuser (7,82 €/m²) deutlich über dem durchschnittlichen Mietpreis liegen. Auch Zweizimmerwohnungen
sind etwas teurer als die durchschnittliche Miete. Günstiger als der Durchschnittspreis
sind dagegen Drei-, Vier- und Mehrzimmerwohnungen. Diese Relationen verhalten sich entsprechend
den Auswertungen für das Jahr 2002. Der höhere Mietpreis für Vier- und Mehrzimmerwohnungen
als der für Dreizimmerwohnungen könnte als Indiz für Spannungsverhältnisse gedeutet
werden, da größere Wohnungen verstärkt nachgefragt werden.
Die Betrachtung der Angebote nach Mietpreisen (vgl. Abbildung 30) zeigt, dass zwei Drittel des
angebotenen Wohnraums über sechs Euro pro Quadratmeter kosten. Dadurch wird deutlich,
dass es im preisgünstigen Segment Engpässe gibt.
Abbildung 30: Angebotene Wohnungen nach Mietpreis
30
25
20
Prozent
15
10
5
0
keine
Angabe
bis 4 4,01 bis 5 5,01 bis 6 6,01 bis 7 7,01 bis 8 über 8
Euro
Quelle: Stadt Leverkusen, Zeitungsanalyse 2003
Das Angebot an Sozialwohnungen ist mit sieben Angeboten im gesamten Untersuchungszeitraum
2003 sehr gering. Der Mietpreis liegt mit 4,68 € deutlich unterhalb des durchschnittlichen
Mietpreises im freifinanzierten Wohnungsbau. Die geringe Anzahl an Angeboten lässt sich zum
einen damit erklären, dass immer Wohnungen aus den sozialen Bindungen fallen und zum anderen,
dass Wohnungsunternehmen, die überwiegend im Besitz von Sozialwohnungen sind, ihre
freien Wohnungen nicht über die Zeitung, sondern auf anderen Wegen anbieten (z. B. Wartelisten).
Die geringe Anzahl an Sozialwohnungen und die überwiegend hohen Mietpreise lassen auf
eine Anspannung im preisgünstigen Segment schließen.
Die Durchschnittsfläche der angebotenen Mietobjekte lag im Untersuchungszeitraum bei 78
Quadratmeter und damit leicht über dem Durchschnitt des Vorjahres. Innerhalb des Untersuchungszeitraumes
gab es keine nennenswerte Veränderung.
Schlussfolgerungen für den Leverkusener Mietwohnungsmarkt
Insgesamt gesehen herrscht auf dem Leverkusener Mietwohnungsmarkt eine entspannte Lage
für die Wohnungssuchenden. Das Angebot an Wohnungen ist im Vergleich zu 2002 angestiegen.
41

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Dennoch muss beachtet werden, dass in einzelnen Segmenten Tendenzen zur Anspannung erkennbar
sind. Die Nachfrage nach großen Wohnungen hat weiter zugenommen, so dass von
einer Knappheit von entsprechendem Wohnraum ausgegangen werden kann – auch wenn eine
größere Anzahl an Angeboten in diesem Segment im Vergleich zum Vorjahr vorhanden ist. Der
Bedarf kann damit allerdings noch nicht gedeckt werden. Die Suche auf dem Mietwohnungsmarkt
nach einem Haus gestaltet sich weiterhin als problematisch. Das Wohnungsangebot für einkommensschwache
Bevölkerungsgruppen deckt ebenfalls nicht den Bedarf, auch in diesem preisgünstigen
Segment ist weiterhin eine Anspannung erkennbar.
42

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
6 Leverkusener Wohnungsmarktbarometer 2003
Im Jahr 2003 wurde erneut eine schriftliche Befragung der Experten auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt
durchgeführt, um neben den harten Fakten und Daten eine „weiche“ Komponente in
den Wohnungsmarktbericht einbringen zu können.
Im November 2003 wurden 84 Akteure des Wohnungsmarktes angeschrieben, mit der Bitte anhand
des Fragebogens (siehe Anhang) eine Einschätzung zu den Entwicklungen auf dem Leverkusener
Wohnungsmarkt abzugeben. Die Rücklaufquote lag bei 38,1% und damit etwas höher
als im Jahr zuvor. In einigen Fällen sind nicht alle Fragestellungen beantwortet worden, was
durch die Spezialisierung der einzelnen Experten zu erklären ist. Weiterhin hat die Auswertung
des Wohnungsmarktbarometers auch in diesem Jahr wieder in einigen Bereichen große Uneinigkeit
der Experten gezeigt. Die Antworten sind häufig breit gestreut und lassen keine eindeutigen
Tendenzen erkennen. Dennoch spiegeln die Ergebnisse der Befragung die aktuelle Stimmung
verschiedener Akteure auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt wieder.
Abbildung 31: Befragte Experten nach Branche
Bauwirtschaft
Wohnungsunternehmen
Makler und deren Verbände
Finanzierungsinstitute
Stadtverwaltung
Andere
Verbände der Haus- und Grundeigentümer
Kommunalpolitik
Mietervereine/ soziale Einrichtungen
Wohnungswirtschaftliche Verbände
0
0
0
1
2
3
Anzahl
4
5
8
9
Quelle: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2003
6.1 Aktuelle Wohnungsmarktlage und Einschätzung der zukünftigen Entwicklung
Die aktuelle Lage auf dem Mietwohnungsmarkt im oberen und mittleren Preissegment wird im
Durchschnitt als ausgewogen bewertet. Auffällig ist, dass nur die Gruppe der Makler diesen Bereich
als sehr entspannt einstuft. Beim unteren und preisgebundenen Segment ist dahingegen
durchschnittlich eine leichte Tendenz zur Anspannung erkennbar, die vor allem von den Maklern
(im unteren Preissegment) und von den Wohnungsunternehmen (im preisgebundenen Segment)
erkannt wird. Insgesamt ist dennoch die Uneinigkeit der Experten auffällig (Nennungen von sehr
angespannt bis sehr entspannt). Lediglich beim preisgebundenen Segment gehen die Meinungen
nicht so weit auseinander.
43

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Die aktuelle Lage auf dem Eigentumsmarkt wird von den Experten im Bereich der Eigentumswohnungen
durchschnittlich entspannt eingeschätzt, wobei auch hier wieder die Uneinigkeit der
Experten zum Ausdruck kommt. Der Ein- und Zweifamilienhausmarkt ist nach Meinung der Fachleute
ausgewogen.
Abbildung 32: Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktlage
sehr
angespannt
5
4
ausgewogen
3
2
2,2
2,8
2,5
2,9
3,4
3,2
sehr
entspannt
1
Eigentumswohnung
Ein-
/Zweifamilienhaus
oberes
Preissegment
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
preisgebundenes
Segment
Eigentumsmarkt
Mietwohnungen
Quelle: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2003
Die Einschätzung der Veränderung der Wohnungsmarktlage in den zurückliegenden 12 Monaten
(beginnend mit der Befragung) durch die Experten zeigt, dass die Lage nicht wesentlich anders
beurteilt wurde. Lediglich der Markt der Eigentumswohnungen wurde 2003 als entspannter bewertet.
Wie Abbildung 33 zeigt, wird sich zukünftig die Lage auf dem Wohnungsmarkt nach Einschätzung
der Experten innerhalb der nächsten zwei Jahre kaum verschlechtern. Lediglich die Lage
auf dem Eigentumswohnungsmarkt wird sich von entspannt zu ausgewogen entwickeln.
Innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre wird sich nach der Expertenmeinung der Wohnungsmarkt
im preisgebundenen Segment weiter anspannen. In allen anderen Bereichen ist so eine
deutliche Tendenz nicht erkennbar.
44

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 33: Einschätzung der zukünftigen Wohnungsmarktlage
sehr
angespannt
5
4
ausgewogen
3
2
sehr entspannt
1
Eigentumswohnung
Ein-
/Zweifamilienhaus
oberes
Preissegment
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
preisgebundenes
Segment
Eigentumsmarkt
Mietwohnungsmarkt
aktuell in 2 Jahren in 3-5 Jahren
Quelle: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2003
6.2 Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
In einer weiteren Frage wurden die Experten um eine Einschätzung der schwerwiegendsten
Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt gebeten. Aus einer vorgegebenen Liste konnten maximal
sechs Antworten ausgewählt werden.
Im Vergleich zum Vorjahr, in dem die steigenden Nebenkosten als größtes Problem genannt
wurden, stand 2003 die Problematik der „schwierigen Mieter“ 13 an der Spitze. Knapp 72% der
Befragten sind der Meinung, dass es immer mehr „schwierige Mieter“ auf dem Wohnungsmarkt
gibt.
Als weitere Schwierigkeiten wurden das „Fehlen großer und preiswerter Wohnungen“ (59,4%),
die „steigenden Nebenkosten“ (56,3%) und die „geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor“
(46,9%) genannt. Damit wurden die Probleme erwähnt, die auch schon im Vorjahr als schwerwiegend
eingeschätzt wurden. Im Wohnungsmarktbarometer 2002 wurde allerdings auch von gut
der Hälfte der Experten das geringe Vorhandensein von Bauland als Problem benannt. Im Jahr
2003 findet dieser Aspekt nur noch von 25% Erwähnung. Eine Erklärung dafür könnte in der
Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes und der damit verbundenen Ausweisung neuer Bauflächen
sowie in der Flächenbereitstellung über das Bodenmanagement liegen.
13 wegen ihres Verhaltens als Mieter bzw. Mitbewohner
45

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 34: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
immer mehr "schwierige Mieter"
Fehlen großer und preiswerter Wohnungen
steigende Nebenkosten
geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor
Einkommenssituation der Wohnungssuchenden/ Mieter
zu hohe Ansprüche der Mieter
zu wenig Bauland
Widerstand von Nachbarn gegen neue Bauvorhaben
Wohnungsbauförderung mangelhaft konzipiert
Segregation - soziale Probleme
Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände
Leerstände
sonstige Probleme
steigende Nettokaltmieten
zu hohe Ansprüche der Vermieter
Schwierigkeiten von Ausländern/ Aussiedlern
Segregation - wohnungswirtschaftliche Probleme
Quelle: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2003
3,1
34,4
28,1
25,0
21,9
18,8
15,6
15,6
12,5
9,4
9,4
9,4
9,4
in %
46,9
56,3
59,4
71,9
6.3 Aktuelles Investitionsklima und Einschätzung der Entwicklung
Das aktuelle Investitionsklima sieht im Vergleich zum Vorjahr nicht mehr ganz so negativ aus.
Nachdem im Vorjahr Investitionen in den Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern als überwiegend
schlecht beurteilt wurden, ist im Jahr 2003 nach Einschätzung der Experten das Investitionsklima
eher als durchschnittlich zu sehen.
Abbildung 35: Aktuelles Investitionsklima
sehr gut
1
0,5
0,14
mittelmäßig
0
-0,16
-0,20
-0,5
-0,48
-0,64
-1
sehr schlecht
Eigentumsmaßnahmen (Neubau) ETW
Eigentumsmaßnahmen (Neubau) EFH
Neubau von Mietwohnungen
Bestandsmaßnahmen
Erwerb von bestehendem Wohnraum
Quelle: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2003
46

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Im Widerspruch dazu wird die Entwicklung in den letzten 12 Monaten als negativ beurteilt. Danach
hat sich das Investitionsklima in allen Bereichen entweder nicht verändert oder ist sogar
schlechter geworden (siehe Abbildung 36).
Die Einschätzung für die nächsten ein bis drei Jahre zeigt eine weitere Verschlechterung des
Investitionsklimas vor allem bei Neubaumaßnahmen von Eigentums- und Mietwohnungen. Für
die anderen Bereiche wird keine wesentliche Veränderung prognostiziert.
Abbildung 36: Entwicklung des Investitionsklimas innerhalb des letzten Jahres
sehr
verschlechtert
5
4
3,7
4,0
nicht
verändert
3
3,2
3,2
3,3
2
sehr
verbessert
1
Eigentumswohnung
Ein-/Zweifamilienhaus
Neubau von
Mietwohnungen
Bestandsmaßnahmen
Erwerb von
bestehendem
Wohnraum
Eigentumsmaßnahmen (Neubau)
andere Maßnahmen
Quelle: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbericht 2003
6.4 Faktoren des Investitionsverhaltens
Des Weiteren wurden die befragten Experten gebeten, die Beeinflussung des Investitionsverhaltens
in den drei Segmenten Eigentumsbau, Mietwohnungsbau und Bestandsmaßnahmen durch
bestimmte, vorgegebene Faktoren einzuschätzen.
Aufgrund der niedrigen Zinsen (vgl. Kapitel 3.2.2) sind es im Eigentumsbau vor allem die Finanzierungsbedingungen,
die einen Anreiz zu Investitionen darstellen (83,9%). Auch die Kosten für
Bau, Planung/ Bauleitung und Vertrieb werden von 51,6% als Anreiz eingeschätzt. Als größtes
Hemmnis werden dagegen die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland gesehen. Alle anderen
Faktoren werden im Durchschnitt eher als Hemmnis und nicht als Anreiz betrachtet. Vor allem die
Einkommensentwicklung der Nachfrager (61,3%), die Wohnungspolitik und die öffentliche Förderung
(59,3%) sowie die Renditeerwartung (58,6%) werden von mehr als der Hälfte der Befragten
als Hemmnis eingestuft.
47

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 37: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Eigentumsbau
Prozent
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Kommunale Planungs- und
Genehmigungspraxis
6,9
41,4
51,7
Kosten und Verfügbarkeit von
Bauland
3,2
12,9
83,9
Kosten für Bau, Planung/
Bauleitung, Vertrieb
12,9
35,5
51,6
Finanzierungsbedingungen
9,7
6,5
83,9
Einkommensentwicklung der
Nachfrager
16,1
22,6
61,3
Steuer- und
Abschreibungsrecht
27,6
31,0
41,4
Renditeerwartung
10,3
31,0
58,6
Wohnungspolitik, öffentliche
Förderung
14,8
25,9
59,3
Anreiz wenig Einfluss Hemmnis
Quelle: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2003
Im Mietwohnungsbau werden bis auf die Kosten für Bau, Planung/ Bauleitung und Vertrieb (dieser
Faktor hat nach Einschätzung von ca. 52% wenig Einfluss auf das Investitionsverhalten) alle
Faktoren als große Hemmnisse eingeschätzt (vgl. Abbildung 38). Hier kann von einer überwiegenden
Einigkeit der befragten Experten gesprochen werden. Das Mietrecht wird von den meisten
Fachleuten (86,2%) als Hemmnis genannt, dicht gefolgt von dem Faktor Kosten und Verfügbarkeit
von Bauland (85,7%).
Abbildung 38: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Mietwohnungsbau
Prozent
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Kommunale Planungs- und
Genehmigungspraxis
7,4
40,7
51,9
Kosten und Verfügbarkeit von
Bauland
3,6
10,7
85,7
Kosten für Bau, Planung/
Bauleitung, Vertrieb
7,4
40,7
51,9
Zahlungsfähigkeit der
Nachfrager
7,4
18,5
74,1
Soziale Struktur der
zugewiesenen Mieter
3,8
15,4
80,8
Steuer- und
Abschreibungsrecht
17,9
17,9
64,3
Renditeerwartung
13,8
10,3
75,9
Wohnungspolitik, öffentliche
Förderung
7,4
29,6
63,0
Mietrecht
3,4
10,3
86,2
Anreiz hat wenig Einfluss Hemmnis
Quelle: Stadt Leverkusen: Wohnungsmarktbarometer 2003
48

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Für den Erwerb von bestehendem Wohnraum bzw. bei Bestandsmaßnahmen gibt es nach Aussage
der Experten kaum Anreize. Vor allem die soziale Struktur der zugewiesenen Mieter wird
von zwei Dritteln der Experten als Hemmnis auf das Investitionsverhalten gesehen. Die rechtlichen
Umlagemöglichkeiten der Kosten auf die Miete werden dagegen noch am ehesten als Anreiz
für Investitionen gesehen.
Abbildung 39: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Erwerb von bestehendem Wohnraum
und bei Bestandsmaßnahmen
Prozent
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Rechtliche Umlagemöglichkeit
der Kosten auf Mieten
30,0
26,7
43,3
Organisation der Umsetzung
(im bewohnten Haus)
6,9
31,0
62,1
Zahlungsfähigkeit der Mieter/
Käufer
13,3
36,7
50,0
Möglichkeit von Umwandlung/
Verkauf als Eigentum
36,7
33,3
30,0
Soziale Struktur der
zugewiesenen Mieter
7,1
25,0
67,9
Steuer- und
Abschreibungsrecht
20,0
23,3
56,7
Renditeerwartung
17,2
27,6
55,2
Anreiz hat wenig Einfluss Hemmnis
Quelle: Stadt Leverkusen: Wohnungsmarktbarometer 2003
6.5 Zukünftige Nachfrage nach Wohnraum
Nach Einschätzung der Leverkusener Experten wird die Nachfrage nach Wohnraum im unteren
und preisgebundenen Segment in den nächsten drei bis fünf Jahren leicht ansteigen, wohingegen
die Nachfrage im oberen Preissegment leicht zurück gehen wird. Bei Eigentumswohnungen
und Ein- bis Zweifamilienhäusern sowie im mittleren Mietpreissegment prognostizieren die Befragten
keine Veränderung der Nachfrage.
49

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Abbildung 40: Einschätzung der zukünftigen Nachfrage nach Wohnraum in den
nächsten 3 bis 5 Jahren
stark zurück
gehen
5
4
unverändert
bleiben
3
3,1
2,9
3,4
3,0
2,4
2,4
2
stark
ansteigen
1
Eigentumswohnung
Ein-
/Zweifamilienhaus
oberes
Preissegment
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
preisgebundenes
Segment
Eigentumsmarkt
Mietwohnungsmarkt
Quelle: Stadt Leverkusen: Wohnungsmarktbarometer 2003
50

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Anhang
Zur Lage auf dem Wohnungsmarkt
1. Wie beurteilen Sie die aktuelle Marktlage in den verschiedenen Segmenten des Wohnungsmarkts
Bitte beachten Sie: Die Formulierung „Anspannung/ Entspannung“ versteht sich aus der Perspektive der
Nachfrager: „Anspannung“ bedeutet also zu wenig Angebot, (ggf. steigende Preise) während „Entspannung“
mit einem Überangebot (und ggf. stagnierenden/ sinkenden Preisen) gleichzusetzen ist.
Die Wohnungsmarktlage
ist
derzeit ...
Eigentumsmarkt
ETW EFH oberes
Preissegment
Mietwohnungsmarkt
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
preisgebundenes
Segment
... sehr angespannt
... angespannt
... ausgewogen
... entspannt
... sehr entspannt
Erläuterung:
ETW = Eigentumswohnung
EFH = Ein- bis Zweifamilienhaus
2. Wie hat sich die Wohnungsmarktlage seit dem letzten Jahr verändert
Im Vergleich zum
letzten Jahr hat sich
die Marktlage ...
ETW EFH oberes
Preissegment
Mietwohnungsmarkt
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
Eigentumsmarkt
preisgebundenes
Segment
... sehr angespannt
... angespannt
... ausgewogen
... entspannt
... sehr entspannt
51

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
3. Nennen Sie die Probleme, die derzeit auf dem Mietwohnungsmarkt am stärksten ins
Gewicht fallen.
Bitte kreuzen Sie maximal sechs Möglichkeiten aus der Liste an! Wenn ein Punkt, den Sie für wichtig
halten, nicht genannt ist, ergänzen Sie die Liste.
Zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland (Preis, Lage, Baurecht) verfügbar
Geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor
Widerstand von Nachbarn/ Kommunalpolitik gegen neue Bauvorhaben, vor allem bei Geschosswohnungsbau
und Sozialwohnungen
Wohnungsbauförderung ist mangelhaft konzipiert/ geht am Bedarf vorbei (ggf. erklären):
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände (Auslaufen der Bindungen, wenig Neubau)
Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen für große Familien/ Wohngemeinschaften
Einkommenssituation der Wohnungssuchenden / Mieter (Geringverdiener, Erwerbslose o.ä.)
Spezielle Schwierigkeiten von Ausländern und Aussiedlern bei der Wohnungssuche
Immer mehr "schwierige Mieter" (wegen ihres Verhaltens als Mieter/ Mitbewohner)
Vermieter haben zu hohe Ansprüche bei der Auswahl der Mieter
Mieter haben zu hohe Ansprüche an Wohnung/ Wohnumfeld
Segregation nimmt zu (das heißt die soziale Mischung geht zurück) und führt
- überwiegend zu sozialen Problemen in der Nachbarschaft
- auch zu großen wohnungswirtschaftlichen Problemen (Vermietung, Instandhaltung)
Steigende Nettokaltmieten
Steigende Nebenkosten
Leerstände, zunehmende Vermietbarkeitsprobleme (wo besonders.....................................)
Sonstige Probleme ...............................................................................................................
...............................................................................................................................................
52

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklung
4. Wie wird, Ihrer Einschätzung nach, die Lage in den einzelnen Marktsegmenten a) kurzfristig
(in 2 Jahren) und b) mittelfristig (in 3-5 Jahren) aussehen
Hinweis: „Anspannung" bedeutet, wie bei Frage 1: zu wenig Angebot.
a) In ca. 2 Jahren wird
der Wohnungsmarkt ...
Eigentumsmarkt
Mietwohnungsmarkt
ETW EFH oberes
Preissegment
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
preisgebundenes
Segment
... sehr angespannt sein
... angespannt sein
... ausgewogen sein
... entspannt sein
... sehr entspannt sein
b) In 3-5 Jahren wird der
Wohnungsmarkt ...
Eigentumsmarkt
Mietwohnungsmarkt
ETW EFH oberes
Preissegment
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
preisgebundenes
Segment
... sehr angespannt sein
... angespannt sein
... ausgewogen sein
... entspannt sein
... sehr entspannt sein
Investitionsklima
5a. Wie schätzen Sie das aktuelle Investitionsklima in den Marktsegmenten ein
Das Investitionsklima
ist
derzeit ...
Eigentumsmaßnahmen
(Neubau)
ETW
EFH
Neubau von
Mietwohnungen
Bestandsmaßnahmen
(Sanierung, Modernisierung,
Energieeinsparung,
soziale Maßnahmen)
Erwerb von bestehendem
Wohnraum
... sehr schlecht
... eher schlecht
... eher gut
... sehr gut
53

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
5b. Im Rückblick: Wie hat sich das Investitionsklima im Wohnungsbereich in den vergangenen
zwölf Monaten entwickelt
Das Investitionsklima
hat sich seit
damals ...
Eigentumsmaßnahmen
(Neubau)
Neubau von
Mietwohnungen
Bestandsmaßnahmen
(Sanierung, Modernisierung,
Energieeinsparung,
soziale Maßnahmen)
Erwerb von bestehendem
Wohnraum
ETW
EFH
... sehr verschlechtert
... verschlechtert
... nicht verändert
... verbessert
... sehr verbessert
6. Wodurch wird zur Zeit das Investitionsverhalten bestimmt
Bitte schätzen Sie ein, ob die unten stehenden Faktoren für das Investitionsverhalten derzeit Anreize,
Hemmnisse oder kaum Einfluss ausüben, und zwar für a) Eigentumsbau, b) Mietwohnungsbau und
c) Bestandsmaßnahmen. Falls vorhanden, beziehen Sie sich bitte auf die Erfahrungen Ihres Unternehmens.
a) Für Eigentumsmaßnahmen ist dieser
Faktor derzeit ein ...
hoher Anreiz Anreiz hat wenig
Einfluss
Hemmnis
großes
Hemmnis
+ + + 0 - - -
Kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis
Kosten und Verfügbarkeit von Bauland
Kosten für Bau, Planung/ Bauleitung,
Vertrieb
Finanzierungsbedingungen
Einkommensentwicklung der Nachfrager
Steuer- und Abschreibungsrecht
Renditeerwartung
Wohnungspolitik, öffentliche Förderung
ggf. sonstiges: ..................
54

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
b) Für den Mietwohnungsbau ist dieser
Faktor derzeit ein ...
hoher Anreiz Anreiz hat wenig
Einfluss
Hemmnis
großes
Hemmnis
+ + + 0 - - -
Kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis
Kosten und Verfügbarkeit von Bauland
Kosten für Bau, Planung/ Bauleitung,
Vertrieb
Zahlungsfähigkeit der Nachfrager
Soziale Struktur der zugewiesenen Mieter
Steuer- und Abschreibungsrecht
Renditeerwartung
Wohnungspolitik, öffentliche Förderung
Mietrecht
ggf. sonstiges:..................
c) Bei Investitionen in den Bestand
und in den Erwerb vorhandenen
Wohnraums ist dieser Faktor ein ...
hoher Anreiz Anreiz hat wenig
Einfluss
Hemmnis
großes
Hemmnis
+ + + 0 - - -
Rechtliche Umlagemöglichkeit der Kosten
auf Mieten
Organisation der Umsetzung
(im bewohnten Haus)
Zahlungsfähigkeit der Mieter/ Käufer
Möglichkeit von Umwandlung/ Verkauf
als Eigentum
Wohnungspolitik, öffentliche Förderung
Steuer- und Abschreibungsrecht
Renditeerwartung
ggf. sonstiges:..................
55

Wohnungsmarktbeobachtung 2003
7. Ein Ausblick: Wie wird sich das Investitionsklima in den nächsten 1-3 Jahren entwickeln
Das Investitionsklima
wird sich ...
Eigentumsmaßnahmen
(Neubau)
Neubau von
Mietwohnungen
Bestandsmaßnahmen
(Sanierung, Modernisierung,
Energieeinsparung, soziale
Maßnahmen)
Erwerb von bestehendem
Wohnraum
ETW
EFH
... sehr verschlechtern
... verschlechtern
... nicht verändern
... verbessern
... sehr verbessern
Einschätzung der zukünftigen Nachfrage
8. Wie wird sich die Nachfrage nach Wohnraum in 3 bis 5 Jahren entwickeln
Die Nachfrage nach
Wohnraum wird mittelfristig
(3-5 Jahre) …
Eigentumsmarkt
ETW EFH oberes
Preissegment
Mietwohnungsmarkt
mittleres
Preissegment
unteres
Preissegment
preisgebundenes
Segment
... stark ansteigen
... ansteigen
... unverändert bleiben
... zurück gehen
... stark zurückgehen
9. In welchem Bereich sind Sie tätig
Wohnungsunternehmen, -genossenschaften
Wohnungswirtschaftliche Verbände
(GdW, vhw u.ä.)
Makler und deren Verbände
Finanzierungsinstitute
Verbände der Haus- und Grundeigentümer
Mietervereine, soziale Einrichtungen und deren
Verbände
Kommunalpolitik
Stadtverwaltung
Bauwirtschaft Andere: ........................................
Vielen Dank für Ihre Mitarbeit!
Bitte senden Sie den Fragebogen bis spätestens 19.12.2003 zurück, damit die Ergebnisse noch in den
Wohnungsmarktbericht 2004 einfließen können. Sie erhalten dann automatisch ein Exemplar kostenlos
zugesandt.
56