notwendig Dramatische Situation - Deutscher Mieterbund

■Urteile
Karlsruhe - Wer zu Unrecht
die Miete mindert
und einen Rückstand von
mehr als zwei Monatsmieten
auflaufen lässt, dem
droht die Kündigung, entschied
jetzt der Bundesgerichtshof
(BGH VIII ZR
138/11).
Die Mieter eines Einfamilienhauses
hatte die Miete
wegen Schimmel und
Kondenswasserbildung
um 20 Prozent gemindert.
Nach knapp einem Jahr
und einem Mietrückstand
von 3.410 Euro kündigte
der Vermieter fristlos. Aus
seiner Sicht – das hatte er von Anfang an
behauptet – war das Heiz- und Lüftungsverhalten
der Mieter für die Mängel verantwortlich.
Ein vom Amtsgericht eingeholtes
Sachverständigengutachten gab
ihm Recht. Die Mieter wehrten sich gegen
die fristlose Kündigung mit dem Argument,
sie hätten den Zahlungs -
rückstand nicht verschuldet, sie hätten
Wohnungsrückgabe
Gibt der Mieter die Wohnung
nicht in ordnungsgemäßem
Zustand zurück, kann der Vermieter
regelmäßig nur dann
Schadensersatz verlangen,
wenn er dem Mieter zuvor eine
angemessene Frist zur Durchführung
der noch erforderlichen Arbeiten
setzt und die Frist erfolglos verstreicht
(AG Kassel ZwSt. Hofgeismar 40 C
384/08 (20) WuM 2011, 467).
Abrechnungsfrist
Die Betriebskostenabrechnung geht
nur dann rechtzeitig zum Jahresende
zu, wenn unter normalen Umständen
mit einer Kenntnisnahme der
Mieterseite vor Fristablauf gerechnet
werden kann. Dies ist nicht der Fall,
wenn die Abrechnung erst am Silves -
terabend in den Briefkasten der Kanzlei
des Mieteranwalts eingeworfen
wird (AG Köln 220 C 451/10 WuM
2011, 545).
14 MieterZeitung 4/2012
AKTUELL
Kündigung bei
Mietminderung
über die Ursache des Mangels
geirrt, die Gründe für die
Schimmelbildung seien unklar
gewesen.
Der Bundesgerichtshof folgte
dieser Argumentation
nicht. Die Nichtzahlung der
Miete sei verschuldet, den
Mietern sei Vorsatz und Fahrlässigkeit
vorzuwerfen. Ihnen
hätte sich die Vermutung
aufdrängen müssen, dass das
Vorhandensein von zwei
Aquarien sowie eines Terrariums
mit Schlangen Ursache
für die höhere Luftfeuchtigkeit
und die Schimmelbildung
gewesen sein könnte,
wenn das Lüftungsverhalten nicht entsprechend
angeglichen worden sei.
Konsequenz: Mieter sollten vor einer
Mietminderung unbedingt Rechtsrat
beim örtlichen Mieterverein einholen.
Sie können die Miete gegebenenfalls
auch unter Vorbehalt zahlen oder die
gerichtliche Feststellung des Mangels
verlangen. ■
KURZ UND PRÄZISE
§
Rechtsanwaltskosten
Bedient sich ein gewerblicher
Vermieter trotz einfacher Fallgestaltung
anwaltlicher Hilfe,
um eine fristlose Kündigung
wegen Zahlungsverzugs auszusprechen,
besteht kein
Kostenerstattungsanspruch gegenüber
dem säumigen Mieter (AG Darmstadt
315 C 177/09 WuM 2011, 562).
Besenrein
Eine besenreine Rückgabe der Wohnung
beinhaltet nur die Beseitigung von
groben Verschmutzungen (AG Düsseldorf
50 C 3305/11 WuM 2011, 624).
Wespennest
Die Kosten für die Beseitigung eines
Wespennests sind nicht als Betriebskosten
umlagefähig. Umlagefähig
können nur die Kosten einer regelmäßigen
und damit laufenden Ungezieferbekämpfung
sein (AG München
412 C 32370/10 WuM 2011, 629).
Wohnfläche
Mangel
Nur wenn die tatsächliche Wohnfläche
um mehr als zehn Prozent kleiner
ist, als die im Mietvertrag genannte
Fläche, liegt ein Wohnungsmangel
vor. Der Mieter kann dann
die Miete kürzen und zu viel gezahlte
Miete aus der Vergangenheit zurückfordern
(BGH VIII ZR 133/03).
Minderung
Die Höhe der Mietminderung ergibt
sich aus dem Umfang der Abweichungen.
Elf Prozent weniger
Wohnfläche, als im Mietvertrag angegeben,
heißt elf Prozent Mietminderung.
15 Prozent weniger Fläche,
15 Prozent Mietminderung.
Kündigung
Bei einer Flächenabweichung von
mehr als zehn Prozent zum Nachteil
des Mieters kann der das Mietverhältnis
auch fristlos kündigen (BGH
VIII ZR 142/08).
Berechnungsmaßstab
Die Ermittlung der Wohnfläche richtet
sich bei Mietvertragsabschlüssen
bis zum 31. Dezember 2003 normalerweise
nach der II. Berechnungsverordnung.
Seit dem 1. Januar 2004
richtet sie sich grundsätzlich nach
der Wohnflächenverordnung. Anders
nur, wenn Mieter und Vermieter
im Mietvertrag ausdrücklich etwas
anderes vereinbart haben (BGH VIII
ZR 68/08).
Circa-Angaben
Es macht keinen Unterschied, ob im
Mietvertrag die Wohnungsgröße
exakt angegeben ist oder eine Circa-
Fläche genannt wird. Bei Abweichungen
von mehr als zehn Prozent
zur tatsächlichen Wohnfläche stehen
dem Mieter alle Gewährleis -
tungsrechte zu (BGH VIII ZR
144/09).
Mietraumfläche
Steht im Mietvertrag „Mietraum -
fläche 61,5 qm“, ist für einen Durchschnittsmieter
damit die Angabe der
Wohnfläche gemeint und nicht die
der Grundfläche der Wohnung
(BGH VIII ZR 244/08).