Titelblatt MOR ! Livis - MOR Informatik AG

MOR ! LIVIS 1 

Liegenschaften- 

Verwaltungs- und 

Informationssystem 

- Stammdaten 

- Adressen / Mandate / Kontopläne 

- Liegenschaften / Objekte 

- Mieter / Interessenten / Eigentümer 

- Mietverträge 

- Verarbeitungen 

- Belegerfassung / Sollstellung / Sammelbuchungen 

- Nebenkostenabrechnungen 

- Mietzinsänderungen 

- Auswertungen Mieter / Liegenschaften 

- Mieterspiegel / OP-Liste / Mahnungen 

- Briefe / Serienbriefe 

- Leerstand / Kennzahlen 

- AHV / Hauswarte 

- Jahresabschluss 

- Verwaltungskostenabrechnung 

- Mandatsübergreifende Auswertungen (Optionen) 

- Konsolidierung 

- Kreditorenverwaltung 

- Fremdwährungen 

- Stockwerkeigentum 

- Wohnbaugenossenschaften 

- optierte Liegenschaften / Mehrwertsteuer 

- Portfolio-Management 

- Vertragsverwaltung Miete 

- Raumreservation / -fakturierung 

- Einsatz im Spital und Pflegeheim 

- Schlüsselverwaltung 

Rotbuchstrasse 44, CH-8037 Zürich, Tel 044-360 85 85, Fax 044-360 85 84 

Salinenstrasse 63, 4133 Pratteln, Tel 061-485 96 90, Fax 061-485 96 99 

Homepage: www.mor.ch E-mail: info@mor.ch MOR!LIVIS_Liegenschaften_Band1.doc / 1 / 188

Inhaltsverzeichnis 

1 Liegenschaftenverwaltung / Mieter / Eigentümer 5 

1.1 zentrale Adressenverwaltung 5 

1.2 Mandate umfassen eine beliebige Anzahl Liegenschaften 6 

1.3 Liegenschaften, die innerhalb der Mandate verwaltet werden 6 

1.4 Mietobjekte 6 

1.5 Objektteile / Räume 7 

1.6 (Miet)-Vertrag 8 

1.7 Zusatzfunktionen zum Mietvertrag sind u.a. 9 

1.8 Verarbeitungen und Auswertungen zur Mieterverwaltung 10 

1.9 Zusatzbereiche 12 

1.10 Technische Voraussetzungen 12 

2 Nummerierungsschema 19 

2.1 Adressen-Nummer (10x). 20 

2.2 Mandanten-Nummer (10X) 21 

2.3 Liegenschaften-Nummer (5x) 21 

2.4 Vertrags-Nummer (10X) 22 

2.5 Objekt-Nummern (10X) 23 

2.6 Spezielle Objekte 'akonto NK-Abrechnungen' und 'Pauschalen' 24 

3 Basis-Datenerfassung Liegenschaftenverwaltung 29 

3.1 Nummerierungsschema 32 

3.2 Mitarbeiterdatei 33 

3.3 Adressendatei 33 

3.4 Mandate 34 

3.5 Mitarbeiter 35 

3.6 Liegenschaften 35 

3.7 Objekte in den Liegenschaften, 36 

3.8 Mieter 37 

3.9 Verträge 38 

3.10 Suchen von Verträgen über Scan / F2 38 

4 Mietobjekte / Mietzinshistory / Mietverträge 48 

4.1 Sollstellung von Mietobjekten / Spezialfälle 49 

5 Vertragsdaten / Mietzinsreserven / Leerstände 57 

5.1 Der Mietvertrag 57 

5.2 Ausdruck von Mietverträgen 59 

5.3 Leerstände in MOR ! LIVIS 59 

6 Parameter Liegenschaftenverwaltung 64 

7 Kontoplan / Zwischentotalisierungen 72 

7.1 Kontoplan 72 

7.2 Zwischentotale 74 

MOR!LIVIS_Liegenschaften_Band1.doc / 2 / 188


8 FAQ (Frequently asked questions) – oft gestellte Fragen 78 

9 Belegerfassung / Buchungsläufe 79 

9.1 Buchungsläufe (Buchungsstapel) 80 

9.2 Ändern von Buchungen in Buchungsläufen 80 

9.3 Kopieren von Buchungsläufen 81 

9.4 Verbuchen von Buchungsläufen 81 

9.5 Storno der Verbuchung von Buchungsläufen 81 

9.6 Löschen von Buchungsläufen 82 

10 Sammelbuchungen 87 

11 Renovationskosten weiterverrechnen an Mieter 92 

12 Automatisierte Verarbeitungen / Übersicht 96 

12.1 Buchungslauf kopieren 96 

12.2 ‚Sollstellungen’ mit den Programmen 96 

12.3 Mietzinsänderungen 97 

12.4 Nebenkostenabrechnungen 97 

12.5 Stockwerkeigentümerabrechnungen 97 

12.6 Baugenossenschaften / Verwaltung der Anteilscheine 98 

12.7 Kreditoren-Verwaltung 98 

13 Sollstellungen 103 

13.1 drucken von ESR-Einzahlungsscheinen für Mieter 103 

13.2 aufbereiten von Sollstellung für die nächste Sollstellungsperiode 103 

13.3 einlesen / verbuchen der ESR-Zahlungen der Mieter 103 

13.4 LSV / BAD / Debi Direct (Option). 104 

13.5 Aufbereiten der ESR-Einzahlungsscheine 104 

13.6 Sollstellung Leerstände 109 

13.7 Mandat / Liegenschaft mit dem ESR Zahlungskonto verbinden 109 

13.8 MOR ! LIVIS Zahlungscenter 117 

14 Mietzinsänderungen 123 

14.1 Mietzinsindizes 123 

14.2 Mietvertrag Kopfdaten zum Vertrag 124 

14.3 Mietzinshistory zu den einzelnen Mietobjekten im Vertrag 124 

14.4 Datei 'Schlichtungsbehörden 125 

14.5 Aufbereiten neuer Mietzinsänderungen 125 

14.6 Mietzinsänderungen bearbeiten 126 

14.7 Weiterer Ablauf der Mietzinsänderung / Einspruch des Mieters 127 

14.8 Mietzinsänderungen verbuchen 128 

15 Formular ‚Mitteilung von Mietzinsänderungen 138 

15.1 Verantwortung der Immobilienverwaltung 139 

15.2 Formular zur Bewilligung einreichen 140 



16 Nebenkostenabrechnungen 145 

16.1 Relevante Buchungen für die NK-Abrechnung 146 

16.2 Definition von NK-Abrechnungen 147 

16.3 Kosten, die einer NK-Abrechnung belastet werden 149 

16.4 Aufbereiten von Nebenkosten-Abrechnungen (Detail NK-Abrechnungen)150 

16.5 Akontozahlungen der Mieter vortragen 150 

16.6 Weitere Abgrenzungen zur Nebenkosten-Abrechnung 150 

16.7 Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter 150 

16.8 Druck der Nebenkostenabrechnung 151 

16.9 Verbuchen der NK-Abrechnungen 151 

16.10 Verteilung der Nebenkosten-Kosten / Vorarbeiten 152 

16.11 NK-Abrechnung / individuelle Ablesung der Heizdaten durch Drittfirma 153 

16.12 Abgrenzung Heizölbestand 154 

17 Akonto-Zahlungen an Nebenkostenabrechnungen 163 

17.1 Behandlung der akonto-Beträge in der Nebenkostenabrechnung 164 

17.2 Datenübernahme aus MOR-IS 167 

18 Parameter zu Nebenkostenabrechnungen 168 

18.1 Livis- Steuerung / Parameter Nebenkostenabrechnung 168 

18.2 Parameter Nebenkostenabrechnungen 169 

18.3 Verteilschlüssel 169 

18.4 Buchungen zu NK-Abrechnungen 170 

18.5 NK-Abrechnungsparameter zur Liegenschaft 170 

18.6 Verteilschlüssel der einzelnen Mietobjekte zu den NK-Abrechnungen 171 

19 Vertragsdaten und Funktionen zu Verträgen 178 

19.1 Grunddaten zu jedem Vertrag bilden die Felder 178 

19.2 Verträge selektiv anzeigen / sortiert anzeigen 179 

19.3 Vertragsarten 180 

19.4 Zusatzoptionen auf den Detailbildschirmen ‚Verträge’ 181 

19.5 Indexierungs- Modelle für Verträge 181 

19.6 Indexsteigerung (Mandate: D / A / CH) 183 

19.7 Jährliche Indexierung (Mandate: D / A / CH) 185 

19.8 Jährliche Indexierung mit Abstufung (Mandate NL / B) 187 


MOR ! LIVIS 

Liegenschaftenverwaltung / Mieter / Eigentümer 

23.07.2012 / HEN / Ges 

1 Liegenschaftenverwaltung / Mieter / Eigentümer 

Die Liegenschaftenverwaltung unter MOR ! LIVIS ist eine moderne, umfassende 

Informatiklösung auf 4GL-Basis und relationaler Datenbank für die Bereiche 

- Liegenschaftenverwaltung 

- Mietobjekte / Objektverwaltung 

- Mieterkontrolle 

- Stockwerkeigentum 

- Wohnbaugenossenschaften 

- Liegenschaften- / Wohnungsvermittlung 

MOR ! LIVIS / Liegenschaftenverwaltung ist speziell geeignet für Liegenschaftenverwaltungen, 

Pensionskassen und Firmen, die eigene Liegenschaften selbst verwalten. 

Die Programme sind in offenen Systemumgebungen unter Windows 95 / 98 / 

2000 sowie in NT-, Linux- und UNIX-Netzwerken einsetzbar, wobei eine beliebige 

Anzahl Mandate, Liegenschaften und Mietobjekte verarbeitet werden kann. Für den 

gesamten Schriftverkehr nach aussen können die Module von MOR ! OFFICE mit 

Integration der Adressen und der Datenbank in WinWord aktiviert werden. Bei 

Bedarf können zu allen Liegenschaften und Mietobjekten auch Bilder (Grundrisse, 

Pläne, Ansichten, ....) gespeichert und direkt abgerufen werden. Damit steht den 

Mitarbeitern in der Verwaltung (inkl. technische Objektverwaltung) und in der Buchhaltung 

ein transparentes, hoch automatisiertes System für alle Arbeiten zur Verfügung. 

MOR ! LIVIS Liegenschaftenverwaltung baut auf den folgenden Basisdaten auf: 

1.1 zentrale Adressenverwaltung 

Die zentrale Adressenverwaltung steht für alle Bereiche zur Verfügung und unterstützt 

mit MOR ! OFFICE auch eine umfassende Dokumentenarchivierung und ein effizientes 

Suchsystem. Sie enthält Liegenschaftenadressen, Eigentümer-, Mieter- und Unternehmeradressen 

wie auch sämtliche weiteren für die Verwaltung wichtigen 

Adressen. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

1.2 Mandate umfassen eine beliebige Anzahl Liegenschaften 

die innerhalb eines Mandates verwaltet werden. Das Mandat ist eine organisatorische 

Einheit der Verwaltung mit einem verantwortlichen Verwalter (und Stv.) 

1.3 Liegenschaften, die innerhalb der Mandate verwaltet werden 

unterstehen keinen Beschränkungen. Es können beliebig viele Liegenschaften und 

beliebig grosse Liegenschaften verwaltet werden. Zu den Liegenschaften können 

auf jeder Stufe umfassende Informationen festgehalten werden 

- Kennwerte 

- Hypotheken 

- Verträge / Mieten 

- Mietobjekte in der Liegenschaft (inkl. Vergangenheitsdaten) 

- Unternehmer für die Objektverwaltung 

- Historydaten (z.B. Gesamtrenovationen, Ausbauten, Schätzungen) 

- Pläne, Bilder ....... usw. 

1.4 Mietobjekte 

sind diejenigen Einheiten innerhalb einer Liegenschaft, die verwaltet / vermietet 

werden. In der Objektverwaltung kann eine beliebige Anzahl Mietobjekte definiert 

werden nach 

- Objekttypen (Wohnung, Büro, Ladengeschoss, Parkplatz, Bastelraum usw.) definieren, 

um welchen Typ Mietobjekt es sich handelt. Neue Objekttypen können 

vom Benützer jederzeit definiert werden, ohne dass die frühere Aufteilung verloren 

geht 

- bei Umbauten innerhalb des Gebäudes (z.B. Einkaufszentrum) können Mietobjekte 

zusammengelegt oder aufgeteilt werden 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- das Objekt ist unter anderem Träger der folgenden Informationen 

- Beschreibung, Objektnummer 

- Lage in der Liegenschaft, Stockwerk 

- Fläche, Bauhöhe 

- Zins mit History / Entwicklung 

- allgemeine History / Notizen 

- Schlüssel zu den verschiedenen Nebenrechnungen, wobei beliebige Schlüssel 

wie Wertquoten, Werte aus individuellen Heizkostenrechnungen, fixe Schlüssel 

nach m2 / m3 usw. verarbeitet werden können 

- bei Bedarf kann ein Mietobjekt weiter aufgeteilt werden in Objektteile 

(Räume) 

1.5 Objektteile / Räume 

sind bei Aktivierung der fakultativen technischen Objektverwaltung die Träger 

weiterer Informationen über 

- Objektelemente / Apparate, Einbauten, Bodenbeläge usw. Der Benützer kann 

beliebige Objektelemente nach Bedarf definieren. 

- zu jedem Objektelement können ergänzende Informationen gespeichert werden 

wie z.B. 

- Hersteller / Unternehmer (Lieferant) 

- Baujahr / Jahr der letzten Renovation 

- technische History mit Datum, Texten, Kostenübersicht 

- bei Einsatz von MOR ! Image Planunterlagen, Ansichten usw. 

Im Hinblick auf grössere Renovationen steht damit z.B. jederzeit ein Überblick 

über Alter und Hersteller der Apparate in einer Überbauung zur Verfügung. 

- die Unternehmerdatei unterstützt die Verwaltung bei Renovationen und Reparaturen 

und bildet die Verbindung zur Unternehmer-Adressenverwaltung mit Sachbearbeiter 

beim Unternehmer, Telefon, Fax usw. 

Mit den vorstehenden Daten können Liegenschaften umfassend definiert werden, 

wobei aber bei kleineren Liegenschaften einzelne Bereiche auch ohne weiteres 

weggelassen oder allenfalls erst später aktiviert werden können. 

Die eigentliche Verwaltung gegenüber den Mietern und Eigentümern baut im Anschluss 

an diese Grunddaten auf der Vertragsdatei auf. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

1.6 (Miet)-Vertrag 

Der (Miet-) Vertrag umfasst u.a. die folgenden Daten 

- Allgemeine Vertragsdaten wie 

- Vertragsbeginn / -ende, Einzug, Auszug 

- Vertragsbezeichnung 

- Basisvertrag / allg. Bedingungen / Vertragstorso 

- Mietersammelkonto / Zahlungskonto und Angaben zur Zahlungsweise (ESR / 

LSV / ....) 

- Auf Folgeseiten zum Mietvertrag, die über auf der Hauptmaske zum 

Vertrag angezeigt werden, sind zusätzliche Daten verfügbar betreffend 

- Vertragsangaben zu Depot, Kündigung, Mietzinsänderung und ev. 

Optionen 

- Spezielle Vertragsangaben zum Verwendungszweck des Mietobjektes 

- Indexstand bei letzter Mietzinsänderung als Basis für ev. Mietzinsanpassungen 

(Hypozins / Landesindex / Kostenstand Teuerung) 

Für weitergehende Angaben wird auf F1 / Hilfe zu den einzelnen Datenfeldern 

verwiesen. 

- Mieter (mit Verbindung zur zentralen Adressenverwaltung). Je Vertrag können 

auch mehrere Mieter definiert werden, z.B. Ehefrau, Konkubinat, Wohngemeinschaften 

- Mietobjekte, die unter diesem Vertrag vermietet werden, je mit Beginn, allenfalls 

Ende der Mietdauer. Ein Vertrag kann ausserdem später jederzeit ergänzt 

werden, wenn ein Mieter einzelne Objekte ganz oder teilweise dazumietet oder 

abgibt. Zum Vertrag selbst und zu jedem Mietobjekt im Vertrag können auch 

ergänzende Zusatzbedingungen festgelegt werden, so dass die gesamten 

Verträge (und Nachträge) über das System gedruckt werden können. 

- Mietzinse ergeben sich als Vorschlag aus der Summe der Einzelmieten pro Mietobjekt, 

können aber auch für den Vertrag pauschal festgelegt werden. Im 

Normalfall hat ein Vertrag eine feststehende Zahlungsperiodizität (z.B. monatlich, 

quartalsweise usw.). Es ist jedoch möglich, für einzelne Mietobjekte (oder z.B. für 

den Erneuerungsfond bei Stockwerkeigentümergemeinschaften) einen abweichenden 

Zahlungsmodus festzulegen bis zu individuellen Sollstellungsterminen. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- die Mieterdatei gibt der Verwaltung auch einen direkten Zugriff vom Mieter auf 

die einzelnen Verträge, wobei zum Mieter allenfalls mehrere Verträge in verschiedenen 

Liegenschaften bestehen können. 

1.7 Zusatzfunktionen zum Mietvertrag sind u.a. 

- Kündigung eines Vertrages; mit dieser Funktion kann die Miete für alle gemieteten 

Objekte auf ein wählbares Datum beendet werden, indem auf dem ersten 

vermieteten Objekt zum Vertrag das Kündigungsdatum eingetragen und 

anschliessend die Funktion ‚Kündigung’ gewählt wird. Eine versehentliche Kündigung 

kann wieder aufgehoben werden, indem die Kündigungsdaten bei allen 

Objekten im Vertrag wieder gelöscht werden. 

- Kopierfunktion für einen Vertrag; mit dieser Funktion kann z.B. ein gekündigter 

Vertrag in einen neuen Folgevertrag für einen Folgemieter umgewandelt 

werden. Für das ‚Kopieren’ wird vom alten Vertrag ausgegangen, der gekündigt 

sein muss. Für das Kopieren wird eine neue Vertragsnummer und ein ‚gültig-ab- 

Datum’ verlangt. Mit diesen Angaben wird ein neuer Vertrag angelegt mit den 

gleichen Objekten wie im alten Vertrag, in den die noch fehlenden Daten wie 

Mieter (Adresse vorher eröffnen) etc. noch ergänzt werden können (eventuell 

notwendige Anpassungen wie z.T. andere Mietobjekte, Mietzinsen etc. können 

anschliessend ergänzt werden). 

- Reduktion der Miete zu einem Vertrag für einen bestimmten Monat (z.B. als 

Entgelt an den Mieter bei Umbauarbeiten). Die eingegebene Reduktion (z.B. 40% 

oder 15 von 30 Tagen) wird bei Sollstellung und für den ESR-Druck berücksichtigt. 

- Versandadresse als gemeinsame Anschrift bei mehreren solidarisch haftenden 

Mietern (z.B. Konkubinat). Das erfassen einer speziellen Versandadresse zum 

Vertrag macht meist nur Sinn, wenn diese von der Mieter-Postadresse abweicht, 

d.h. wenn auf dem Vertrag mehr als ein Mieter eingetragen ist. 

- Zusätzliches Mietermenu mit Zusatzauswertungen 

- Kontoblatt des Mieters 

- Vertrag drucken 

- Briefe an den Mieter 

- Mieterblatt und Zinsübersicht 

- ESR drucken 

- OP- / Mahnungen usw. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

1.8 Verarbeitungen und Auswertungen zur Mieterverwaltung 

Der Verwaltung steht mit dieser Datenbasis ein umfassendes und flexibles Arbeitsinstrument 

zur Verfügung, mit dem alle relevanten Daten mit Vergangenheitswerten 

direkt festgehalten und bei Bedarf abgerufen werden können. Flexible Verarbeitungen 

und Auswertungen unterstützen die Verwaltung bei der weiteren Arbeit wie 

z.B. 

- Druck des Mieterstammes, Mieterspiegel 

- Drucken von Einzahlungsscheinen 

- Mitteilungen an Mieter 

- Vorbereiten von Mietzinsänderungen, Druck der amtlichen Formulare und 

Aktivierung der neuen Mieten auf Termin 

- Verwaltung von Mietzinsdepots und Genossenschaftsanteilen (mit Verzinsung 

und Steuernachweis) usw. 

Die eigentlichen Verarbeitungsprogramme sind weitgehend automatisiert, wobei 

aber jeder Verwalter seinen Arbeitsbereich selbständig bearbeiten kann 

- Sollstellung der vertraglich festgelegten Mieten auf den Sollstellungstermin (bei 

Bedarf auch individuell je Mietobjekt oder Vertrag) 

- Verbuchen der Zahlungen ab Diskette oder durch direkte Übernahme des Zahlungsträgers 

über Modem 

- Mieterkontrolle und Mahnungen 

- Erfassen und verbuchen der Belege für Gebühren und Reparaturen, allenfalls mit 

- Aufteilung auf einzelne Liegenschaften 

- Zuteilung zu Nebenrechnung für die periodische Weiterverrechnung an die 

Mieter 

- Zahlungen an Kreditoren über die Kreditorenverwaltung 

- Kreditorenstamm mit Zahlungsverbindungen je Kreditor 

- Zahlungsvorschläge aufbereiten auf den Zahlungstermin 

- Zahlungsvorschläge überarbeiten (zurückstellen von Zahlungen / einschliessen 

weiterer Zahlungen) 

- Zahlungsvorschläge auslösen, Datenträger, Zahlungsbordereau, Zahlungsavis 

an Kreditoren und verbuchen für die Finanzbuchhaltung. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

Die vorstehenden Verarbeitungsprogramme bilden auch die Grundlage für die 

Nebenrechnungen zu den einzelnen Liegenschaften. Dabei kann eine beliebige 

Anzahl Nebenrechnungen pro Liegenschaft definiert werden. Nebenrechnungen 

können sich auch über mehrere Liegenschaften erstrecken, z.B. 

- gemeinsame Heizungen, Tiefgaragen usw. 

Nebenrechnungen werden weitgehend automatisch aufbereitet auf Basis der 

gebuchten Betriebskosten und unter Einbezug von Vorräten und Verwaltungskosten. 

Die Verbuchung auf die Mieter erfolgt ebenfalls durch das Programm unter Berücksichtigung 

von 

- Einzugs- / Auszugsterminen 

- Verteilungsschlüssel zu den einzelnen Mietobjekten (inkl. individuelle Heizkosten) 

- monatliche Gewichtung 

- akonto-Zahlungen für entsprechende Abrechnungsperioden 

Die Abrechnung wird dabei einerseits als Einzelabrechnung für den Mieter unter 

Berücksichtigung aller seiner akonto-Zahlungen ausgedruckt, andererseits als 

zusammenfassende Übersicht zuhanden der Verwaltung. Nach Abschluss der 

Nebenkostenabrechnung verbleibende akonto-Restzahlungen können dem Mieter 

zurückbezahlt werden, Guthaben werden dem Mieterkonto belastet. 

Weitere Auswertungen vervollständigen den Programmbereich 'Liegenschaftenverwaltung' 

zu einem umfassenden Arbeitsinstrument für die Verwaltung 

- jederzeitige kurzfristige Übersicht über freistehende Mietobjekte (über den 

gesamten verwalteten Bestand aller Liegenschaften) 

- Liegenschaftenabrechnung und Kontoblätter zu den einzelnen Bereichen 

- Wohnungsabnahmeprotokolle 

- Betriebskostenrechnung und Budgetierung mit Vergleich zu Vorjahren 

- Renditeberechnung 

- allenfalls Übergabe der Daten an eine Finanzbuchhaltung 

- Hauswartlöhne mit Verarbeitung über das Lohnprogramm mit den gesetzlichen 

Auswertungen (MOR ! FINANZ / Personal, Lohn) 




23.07.2012 / HEN / Ges 

1.9 Zusatzbereiche 

Als weitere Bereiche können im Rahmen der Liegenschaftenverwaltung auch 

optional zusätzliche Module aktiviert werden für 

- Stockwerkeigentumsverwaltung 

- Liegenschaften- / Wohnungsvermittlung (Interessenten) 

Die Module zur Verarbeitung des Betriebsbudgets und des Erneuerungsfonds umfassen 

- Belastung der Zahlungen für die Betriebsrechnung auf Basis der entsprechenden 

Eigentümer-Wertquoten 

- Kontrolle der Zahlungseingänge, allenfalls mahnen ausstehender Zahlungen 

- Belastung der Zahlungen für die Erneuerungsfonds und Kontrolle der Zahlungseingänge 

- Mitteilungen an Eigentümer 

- Budgetierung mit Vorjahresvergleich 

1.10 Technische Voraussetzungen 

- Serversystem ab 512 MB / Plattenspeicher ab 20 GB, DAT, Remote-Wartung 

Betriebssysteme W2000/2003, Linux, Unix (AIX) 

- Arbeitsstationen (oder für Einplatzsysteme) ab PC-486 / 256 MB / Plattenspeicher 

nach Bedarf, Betriebssystem Windows 2000 / XP. 


MOR ! LIVIS / Liegenschaftenverwaltung 

Mieter / Eigentümer 

Hauptbildschirm MOR ! LIVIS / Liegenschaftenverwaltung 

Menu Kreditoren / Zahlungen (unten) 




Menu Buchungen / Kontoblatt abfragen 

Menu Sollstellungen / ESR 




Menu Mietzinsänderungen 

Menu STWE 




Genossenschaften 

Menu Parameterdateien 




Menu Auswertungen Mieter 

Menu Auswertungen Liegenschaften 




Menu Poolabrechnung 



Nummerierungschema 

23.07.2012 / HEN/ Ges 

2 Nummerierungsschema 

In jeder Informatikanwendung werden die Elemente in den verschiedenen Datenbanken 

über sogenannte Schlüsselwerte (Hauptschlüssel / Primärschlüssel) wie 

- Adressen-Nummern (10x) 

- Mandat-Nummern (10x) 

- Liegenschaften-Nummern (5x) 

- Objekt-Nummern (10x) 

- Vertrags-Nummern (10x) usw. 

angesprochen. Die Zahlen ( ) geben dabei die maximal zulässige Länge dieser 

Schlüssel in MOR ! LIVIS an, wobei Objekt-Nummern immer zusätzlich durch die vorangestellte 

Liegenschaftennummer (Objekt in Liegenschaft) ergänzt werden. Alle 

Haupt-Schlüsselwerte müssen obligatorisch eindeutig (unique) sein, d.h. der gleiche 

Schlüssel darf in einer Datenbank nicht mehrfach verwendet werden (im Gegensatz 

zu sogenannten Sekundärschlüsseln, die z.T. auch mehrfach verwendet werden 

dürfen (duplicate)). 

Beispiel: in der Adressendatei ist das Feld 'Name' ein Sekundärschlüssel (duplicate), 

da z.B. der Name 'Müller' mehrfach vorkommen kann). 

Es ist zu empfehlen, Schlüsselwerte so zu wählen, dass man den Schlüssel jederzeit 

näherungsweise aus dem Gedächtnis bilden kann, sodass man nicht zuerst in einem 

separaten Verzeichnis nachschlagen muss. Dies gilt speziell für Datenbanken, die nur 

einen Primärschlüssel und keine zusätzlichen Sekundärschlüssel aufweisen. 

- Beispiel: die Objekt-Datei weist nur einen Primärschlüssel auf; im Gegensatz 

dazu hat die Adressendatei neben der Adressen-Nummer noch 3 

zusätzliche alternative Schlüssel nämlich 

- Name /Firma 

- Ort 

- zuständige Person (in Firma) 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

2.1 Adressen-Nummer (10x). 

Die zentrale Adressendatei enthält alle Adressen für 

- Eigentümer 

- Mieter 

- Unternehmer 

- Hauswarte 

- Mitarbeiter usw. 

Vorschlag für Adressen-Nummern 

- Variante 1: 5 x Name 

2 x Vorname 

2N 01 ... 99 Laufnummer bei gleichen Namen / Vornamen 

Beispiel: SCHAUPE für Peter Schaufelberger 

Eine zweite Adresse 'Pedro Schaub' würde die gleiche Nummer 

ergeben und wird damit unter SCHAUPE01 eröffnet. 

- Variante 2: fortlaufende Nummer / automatisches generieren der Adressen- 

Nummer. In diesem Fall kann der Primärschlüssel natürlich kaum 

mehr als Suchkriterium verwendet werden, d.h. für eine Adressensuche 

wird auf die Sekundärschlüssel abgestellt (Name, Person, Ort) 

- Variante 3: allenfalls kann für einzelne eng begrenzte Adressengruppen von der 

Grundregel abgewichen werden, um solche Gruppen trotzdem 

rasch über die Adressen-Nummer finden zu können. Z.B. für Mitarbeiter 

separate Regel '*' und 'Mitarbeiter-Kurzzeichen 3x'. somit werden 

alle Mitarbeiter sofort gefunden, wenn man eine Adressen-Nummer 

'*' und 'irgendetwas' sucht. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

2.2 Mandanten-Nummer (10X) 

- Die Mandanten-Nummer ist im Prinzip eine Adresse (des Mandanten) und kann 

damit nach den Regeln für Adressen-Nummern gebildet worden. Damit in der 

folge für Liegenschaften (Kostenstellen) nicht zu lange Nummern entstehen, wird 

empfohlen, die Mandat-Nr. 3X (max. 5X) zu wählen. Sofern pro Mandant häufig 

nur eine Liegenschaft verwaltet wird und diese Liegenschaften-Nummer den 

eigenen Mitarbeitern jederzeit präsent ist, können auch die folgenden Varianten 

zur Anwendung kommen. 

- Variante 1: wenn pro Mandat nur eine Liegenschaft verarbeitet wird, kann 

die Mandanten-Nummer gleich wie die Liegenschaften- 

Nummer gewählt werden, z.B. Mandat '100' 

- Variante 2: Kurzzeichen Mandant / siehe dazu Variante 1 / Adressen- 

Nummer 

2.3 Liegenschaften-Nummer (5x) 

- Liegenschaften-Nummer gleich wählen wie Mandantennummer, z.B. 

- Mandat 100 / Liegenschaft 100 

- bei mehreren Liegenschaften im gleichen Mandat 100 ergibt sich sinnvollerweise 

- 1. Liegenschaft 100-1 

- 2. Liegenschaft 100-2 usw. oder 100A,100B oder ähnlich) 

Sofern die vorgehend empfohlenen Regeln für Mandanten- und Liegenschaften- 

Nummern eingehalten werden, muss man sich nie speziell überlegen, zu welchem 

Mandat eine Liegenschaft gehört. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

2.4 Vertrags-Nummer (10X) 

Der einzelne (Miet-)Vertrag ist ein wichtiges Element in MOR ! LIVIS, indem der 

Vertrag 

- Mieter 

- Mietobjekte 

zusammenführt. Mieter und Mietobjekte werden dem jeweiligen Vertrag über die 

entsprechenden Mieternummern und Objektnummern zugewiesen. 

Jeder Vertrag kann beliebig viele (solidarisch haftende) Mieter umfassen, die beliebig 

viele Mietobjekte im Vertrag haben, z.B.: 

- Mieter: ein Mieter 

seine Ehefrau 

- Mietobjekte: eine Wohnung 

ein Bastelraum 

ein Parkplatz 

ein Abstellplatz usw. 

(*) akonto-Nebenkostenabrechnung (Heizung) 

(*) Pauschal Hauswart 

(*) siehe spez. Objekte 'akonto / pauschal' 

Natürlich kann aber für jedes Objekt auch ein eigener Mietvertrag eröffnet werden. 

Die Vertrags-Nummer ist im Prinzip frei wählbar, muss aber eindeutig sein. Es wird 

empfohlen, im vorderen Teil der Vertragsnummer immer die Liegenschaften- 

Nummer nochmals mitzuführen, sodass bereits aus der Vertragsnummer klar wird, um 

welche Liegenschaft es sich handelt. 

- Vertragsnummer Teil -1 = Liegenschaftennummer 

- Vertragsnummer Teil -2 = Laufnummer (beliebig), oder 

Objektnummer des Hauptobjektes im Vertrag 

- Beispiel: Vertrag 1 in Liegenschaft 100A = 100A-001 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

- Eine andere Variante der Vertragsnummerierung führt in der Vertragsnummer 

hinter der Liegenschaftennummer nochmals das Hauptobjekt auf, womit sich 

ergibt 

- Vertragsnummer Teil -1 = Liegenschaftennummer, z.B. 100A 

- Vertragsnummer Teil -2 = Hauptobjekt-Nummer, z.B. 01W02 (Wg2/1.St) 

- Vertragsnummer Teil -3 = Laufnummer 1 ... 9 (Folgemieter) 

2.5 Objekt-Nummern (10X) 

Objekte sind diejenigen Elemente in einer Liegenschaft, die als einzeln für sich 

vermietbare Teile in Mietverträge übernommen werden. 

- Beispiel: Wohnungen 

Büroräume 

Garagenplätze / Parkplätze 

Bastelräume 

Das Objekt ist der Träger verschiedenster Zusatzinformationen, u.a. von 

- Mietzins und Mietzinshistory 

- Ertragskonto, das bebucht wird bei der Sollstellung usw. 

Innerhalb der Liegenschaftenverwaltung MOR ! LIVIS wird die Objekt-Nummer automatisch 

mit der Liegenschaftennummer ergänzt, d.h. diese sollte nicht in die Objektnummer 

aufgenommen werden. Ebenso sollte die Objekt-Nummer keinen Bezug 

zum momentanen Mieter enthalten, da dieser ja jederzeit wechseln kann. Es wird 

empfohlen, Objektnummern nach den folgenden Regeln zu bilden 

- Position 1,2 Stockwerk, z.B. 

0- EG 

1- 1. Stock usw. 

A- Aussenbereich (z.B. für Abstellplätze)) 

U1 Untergeschoss -1 

U2 

Untergeschoss -2 usw. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

- Position -3 Objekttyp, z.B. 

W 

Wohnung 

A 

Attikawohnung 

G 

Garage 

B 

Bastelraum 

L 

Lager, Archiv 

M 

Mofa, Veloparkplatz 

D 

Diverses 

- Position -4,5 (eventuell nur Pos. 4 je nach Anzahl der Objekte) 

Platznummer 0 ... 9 oder 01 ... 99 (Wohnung 1,2 ... ) 

Beispiele: 

- Wohnung 7 im 3. Stock 3-W07 (3-W7) 

- Bastelraum 3 im 2. UG U2B03 

- Garagenplatz 45 im UG U1G45 

- Parkplatz 12 vor der Liegenschaft A-P12 

Diese Nummerierung kann natürlich beliebig ausgebaut werden, z.B. für grosse 

Objekte in Einkaufszentren, wo auch direkt die hausinterne Nummerierung verwendet 

werden kann. 

2.6 Spezielle Objekte 'akonto NK-Abrechnungen' und 'Pauschalen' 

Nachdem das gesamte Mietbetreffnis in einem Vertrag sich zusammensetzt aus den 

Einzelmieten der einzelnen Objekte im Vertrag, werden in MOR ! LIVIS für 'akonto- 

Nebenkostenabrechnungen' und 'Pauschalen' zwei spezielle Objekttypen verwendet, 

die z.B. wie folgt nummeriert werden können. 

Position 1 X Akonto Nebenkostenabrechnungen 

Y Pauschalen 

Position 2,3 

Typ des Akonto- oder Pauschalbetrages, z.B. 

EL Elektrisch 

HW Hauswart 

KE Kehricht /Ara 

KL Klima / Lüftung 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

LI Lift 

NK Nebenkosten allgemein 

TV TV / Radio 

WA Wasser / Abwasser 

WW Warmwasser 

usw. 

Position 4,5 

Laufnummer 01 ... 99, eventuell 0 ... 9 soweit benötigt 

Je Typ der Akonto- / Pauschalbeträge in einer Liegenschaft ist ein entsprechendes 

Akonto-Pauschalobjekt vorzusehen, damit dieses in den Mietvertrag übernommen 

werden kann. Im Gegensatz zu den normalen Mietobjekten, die zu einem bestimmten 

Zeitpunkt nur in einem Vertrag aktiv sein dürfen, kann der Typ 'akonto / pauschal' 

in beliebig vielen Verträgen in einer Liegenschaft aufgerufen werden. Sofern alle 

Wohnungen in einer Liegenschaft z.B. die gleiche Hauswartpauschale zahlen, wird 

das Pauschal Objekt 'YHW / Hauswartung pauschal' nur einmal benötigt. Weichen 

die einzelnen Pauschalbeträge voneinander ab, so kann der für den betreffenden 

Vertrag gültige Betrag direkt auf dem Objekt im Vertrag eingesetzt werden (und 

übersteuert damit den Betrag ab Mietzinshistory des Objektes) 

Hinweis: die vorgehende Empfehlung für die Nummerierung der Objekte in einer 

Liegenschaft bewirkt, dass bei der Abfrage am Bildschirm die Objekte in der folgenden 

Reihenfolge erscheinen: 

- Objekte im EG 

1. Stock 

nächster Stock 

. 

Aussenbereich 

UG-1 

. 

UG-n 

Akonto-Beträge (X) 

Pauschalen (Y) 

Sofern der Benützer eine andere Reihenfolge vorzieht, sollte er die Nummerierung 

entsprechend umstellen. 



Nummerierungsschema 

Adressen-Nummern 

Mandat-Nummern 




Liegenschaften-Nummern 

Objekt-Nummern 




Vertrags-Nummern 



Basis-Datenerfassung Liegenschaftenverwaltung 

23.07.2012/ HEN / Ges 

3 Basis-Datenerfassung Liegenschaftenverwaltung 

Für den Aufbau einer neuen Liegenschaftenverwaltung werden im Wesentlichen die 

folgenden Daten benötigt (auch in dieser Reihenfolge) 

Adressen 

- Mitarbeiter / Sachbearbeiter (inkl. Mitarbeiterstamm) 

- Mandats-Adressen 

- Adresse der Verwaltung 

- Liegenschaften-Adresse 

- Hauswarte und Verwalter-Adressen 

- Mieteradressen 

Kontoplan zum Mandat 

Der Kontoplan kann im Prinzip je Mandat frei definiert werden. Die anschliessende 

Aufstellung ist nicht vollständig, sondern gibt dazu nur einige Hinweise 

- Aktiven . Kassa, PC, Bank 

. Liegenschaftenwert 

. spezielle Aktivierungskonten für Kosten, die über NK- 

Abrechnungen abgerechnet werden (ein Konto je 

Abrechnung und Teilsumme in der Abrechnung) 

- Passiven . Kreditoren 

. spez. Passivkonto für Akontozahlungen der Mieter zu 

Nebenkosten 

. Hypotheken 

. Eigenkapital / Anteilscheinkapital bei Baugenossenschaften 

- Aufwand . Aufwandkonti zur Liegenschaftenabrechnung (exkl. Aufwand 

für Kosten zu NK-Abrechnungen) 

- Ertrag . aus Sollstellung der Objekte, z.B. 

- je Objektart 

Mandate 

- Je Eigentümer (Eigentümer-Gemeinschaft) wird ein Mandat eröffnet. Jedes 

Mandat bildet eine selbständige Buchhaltung mit einem eigenen Kontoplan 

Liegenschaften zu Mandaten 

- Jede Liegenschaft wird fix einem Mandat zugewiesen und wird in diesem 

Mandat als Kostenstelle geführt. Pro Mandat können beliebig viele 

Liegenschaften mitgeführt werden. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Objekte zu Liegenschaften (Mietobjekte) 

- Zu jeder Liegenschaft werden anschliessend alle (separat) vermietbaren Objekte 

eröffnet wie z.B. 

- Wohnungen 

- Büros 

- Lagerräume 

- Bastelräume 

- Parkplätze etc. 

Als spezielle Objekte sind ausserdem zu eröffnen 

- HK-Akonto-Zahlungen 

- Pauschalen für Nebenkosten 

Mietobjekte haben im Prinzip direkt keinen Zusammenhang mit Mietverträgen, 

sondern existieren auch wenn sie z.B. leer stehen. Ein Zusammenhang entsteht erst 

später über Mietverträge, indem der Mieter mit gemieteten Objekten zum Vertrag 

verbunden wird. Das Mietobjekt ist im Weiteren auch Träger von zusätzlichen 

Informationen wie z.B. 

- Ertragskonto zum Mietobjekt, dh. welchem Konto werden Erträge gutgeschrieben, 

wenn ein Mietobjekt über einen Mietvertrag für eine Mietperiode 

sollgestellt wird. 

- Heizkosten-Verteilschlüssel. 

Auf Basis dieser Grunddaten können jetzt weitere Daten eröffnet werden, dabei als 

wichtigstes die Mietverträge 

- Mietvertrag = zusammenführen von 

- Mieteradressen (ein oder mehrere Mieter / Vertrag) 

- Mietobjekte, die im Vertrag vermietet sind, je mit 

- Mietdauer von / bis pro Objekt 

- sollgestellt bis pro Objekt, dh. Miete ist auf Mieterkonto ( = Debitor) 

belastet bis zu diesem Monat 

Ein Vertrag kann eine beliebige Anzahl Mietobjekte umfassen. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Mieten / Mietzinshistory pro Objekt 

Die Miete, die einem Mieter in einem Mietvertrag belastet wird, ist nicht direkt im 

Vertrag festgeschrieben, sondern 

- jedem Objekt ist in seiner Mietzinshistory der zugehörige Mietbetrag zugewiesen, 

wobei ein Eintrag in der Mietzinshistory im wesentlichen Daten umfasst zu 

- Mietbetrag gültig von / bis Datum 

- Belastung monatlich (oder zwei-, drei-monatlich etc.) 

Der Mietvertrag findet damit die bei der Sollstellung zu verrechnende Miete über die 

Mietzinshistory der Objekte, die dem Vertrag zugewiesen und in der Sollstellungsperiode 

aktiv (dh nicht gekündigt) sind. 

Sind jetzt alle diese Daten erfasst, so kann im Wesentlichen mit Verwaltung / Buchhaltung 

/ Belegerfassung zum Mandat begonnen werden, dh. 

- Änderung / Neuerfassung von Mietern und Mietverträgen. LIVIS kontrolliert dabei, 

dass kein Objekt zu keiner Zeit doppelt vermietet werden kann (mit Ausnahmen 

für Spezialfälle) 

- jedes in einer Periode nicht vermietete Objekt gilt automatisch als Leerstand, dh. 

für die Leerstandsverwaltung müssen keine zusätzlichen Massnahmen vorgesehen 

werden 

- Buchungen zum Liegenschaftenmandat 

- Manuelle Buchungen nach Bedarf, für Reparaturen, Nebenkosten usw., z.B. 

- Aufwand an Bank 

oder über den Bereich Kreditor 

- ein Grossteil der Buchungen wird jedoch (teil-)automatisch generiert 

- automatisch generierte Buchungen aus der Sollstellung der Verträge für einen 

Monat. Anhand der Mietverträge mit vermieteten Objekten werden alle zugehörigen 

Ertragsbuchungen generiert. Vor dem Starten eines Sollstellungslaufes 

sollte kontrolliert werden, dass alle Verträge nachgeführt sind bezüglich 

- Neueintritte / Kündigungen 

- Mietzinsänderungen (Mietzinshistory) 

In einem späteren Schritt kommen dann noch weitere automatisch generierte 

Buchungen dazu, z.B. aus 

- Nebenkostenabrechnungen 

- ev. weiteren Bereichen 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- Zahlungsbuchungen von Mietern: 

Auch diese Buchungen werden im Normalfall automatisch generiert, sofern der 

Mieter für seine Zahlungen die orangen ESR erhalten hat und diese auch benutzt. 

Als spezielle Verarbeitungen im Ablauf der Verwaltungstätigkeit sind zu betrachten 

- Mietzinsänderungen (automatische Vorbereitung auf Basis von Mietzinsindizes, 

Indexstand auf den Mietverträgen etc., amtliche Formulare, anschliessend 

allenfalls automatische Anpassung der Mietzinshistory der Objekte für zukünftige 

Perioden, sofern keine Einsprachen erfolgen) 

- Nebenkostenabrechnungen, die ebenfalls weitgehend automatisch aufbereitet 

werden können auf Basis 

- der erfassten Aufwandbuchungen für Nebenkosten 

- der Verteilschlüssel der Objekte in den Mietverträgen und der Mietdauer der 

Objekte in diesen Verträgen, die je automatisch mit verarbeitet werden, 

sofern richtig erfasst 

- der weiteren Definition zu den Nebenkostenabrechnungen 

Nachstehend wird noch etwas genauer auf die einzelnen Punkte eingegangen 

3.1 Nummerierungsschema 

Grundlage jeder Datenerfassung bildet das Nummerierungsschema, mit dem jedem 

Element eine eindeutige Nummer zugewiesen wird. In MOR ! LIVIS betrifft dies die 

Hauptdatenbanken. 

- Adressen (Adressen - Nummer) 

- Mandate (Mandats - Nummer) 

- Mitarbeiter (Mitarbeiter - / Verwalter - Nummer) 

- Liegenschaften (Liegenschaften - Nummer) 

- Objekte (Objekt - Nummern) 

- Mieter (Adressen - Nummer zum Mieter) 

- (Miet - ) Verträge (Vertrags - Nummern) 

- Unternehmer (Unternehmer - Nummern) 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Mit Ausnahme der Unternehmer - Datenbank müssen diese Datenbanken obligatorisch 

vorhanden sein, damit in MOR ! LIVIS eine gültige Liegenschaftenverwaltung 

geführt werden kann. Jede dieser Datenbanken enthält dabei u.U. auch zusätzliche 

Daten, die erst bei einer erweiterten Anwendung benötigt werden. Nachstehend 

sind daher diejenigen Daten zusammengestellt, die je Datenbank minimal benötigt 

werden für eine Basisanwendung. Weitere Daten können bei Bedarf auch jederzeit 

später zusätzlich eröffnet werden. 

- Nummerierungsschema: ein geeigneter Vorschlag zum Nummerierungsschema 

für die verschiedenen Datenbanken kann der separaten Dokumentation 

‚Nummerierungsschema’ (94044694) entnommen werden. 

Zu den einzelnen Datenbanken sollten minimal die folgenden Daten verfügbar sein, 

wenn in MOR ! LIVIS neue Mandate und Liegenschaften eröffnet werden. 

3.2 Mitarbeiterdatei 

Verwalter mit den zugehörigen Verwalteradressen 

3.3 Adressendatei 

Alle benötigten Adressen für 

- Mitarbeiter / Verwalter 

- Mandanten 

- Liegenschaften (Standorte) 

- Mieter (inkl. Zweitadressen Ehefrauen etc.) 

Je Adresse werden minimal die folgenden Daten benötigt, 

- Adressen-Nummer (10X) 

- Name, Vorname, Anredecode 

- ev. Zusatzbezeichnung 

- Strasse 

- Postleitzahl / Ort 

Weitere Angaben wie Telefon, Notizen, Stichworte, Texte etc. sind fakultativ. 

Adressen werden in MOR ! LIVIS an sehr vielen Stellen verwendet, wobei die Referenzierung 

meist über die Adressennummer erfolgt. Damit man Mitarbeiter, Mandate, 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Liegenschaften, Mieter, Unternehmer usw. eröffnen kann, muss vorgängig immer die 

entsprechende Adresse eröffnet sein. Bei Bedarf kann dies aber häufig auch direkt 

aus den eigentlichen Verarbeitungsprogrammen erfolgen, dh. man springt nur in die 

Adressenverwaltung, wenn eine Adresse neu eröffnet werden muss. 

3.4 Mandate 

Die Mandats - Nummer entspricht einer Adressen - Nummer zum Mandanten. Sie soll 

mit Länge 3X (max. 5X) gewählt werden. Zusätzlich erforderlich sind: 

- Verwalter - Nummer (= Mitarbeiter - Nr des Verwalters) 

- Mandatsbezeichnung (Text 60 X) 

- Kontoplan zum Mandat mit allen Konti und den Daten 

- Kontonummer 

- Kontotext 

- Saldovortrag per Anfang Geschäftsjahr 

- ev. Schlusssaldo Vorjahr (für Vorjahresvergleich) 

- ev. Budget- (Jahresbudget) 

- spezielle Codes betreffen u.U. den Bereich Mehrwertsteuer bei Liegenschaften 

mit MWSt - Option (fak.) 

- %-Satz, mit dem der Umsatz auf dem entsprechenden Konto in die 

Verwaltungskostenabrechnung eingeht (erst für VW - Kostenabrechnung 

benötigt). 

Der Kontoplan zum Mandat sollte eröffnet sein, bevor Liegenschaften im Mandat 

oder gar Verträge eröffnet werden, da in diesen Datenbanken z.T. ein Bezug auf 

bestimmte Konti erfolgt. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

3.5 Mitarbeiter 

In MOR ! LIVIS werden aus der Mitarbeiterdatei vor allem die Verweise für die zu 

Liegenschaften und Mandaten verantwortlichen Verwalter benötigt. Diese sind 

vorgängig in der Mitarbeiterdatei zu eröffnen (Grundparameter / Mitarbeiter) mit 

- Mitarbeiter - Nr (3X) 

- Name 

- Kurzzeichen 

- Adressen - Nummer (zugehörige Adresse) 

- Kostenstelle 

Weitere Angaben sind fakultativ für MOR ! LIVIS. 

3.6 Liegenschaften 

Jedem Mandat (= rechtliche Einheit = Buchhaltung) können beliebig viele Liegenschaften 

zugewiesen werden mit den folgenden Basisdaten 

- Liegenschaften - Nummer (5X max.) 

- Liegenschaftenbezeichnung (Text 60X) 

- Liegenschaftenadresse (Adressen - Nummer) 

- Mandat - Zuweisung der Liegenschaft zu einem Mandat) 

- Eröffnungsdatum der Liegenschaft im Mandat (fak.) 

- interne Kostenstelle, der die Liegenschaft zugewiesen ist 

- Adresse Hauswart (Adressen-Nummern) 

- Mitarbeiter - Nummer Verwalter -1 / -2 zur Liegenschaft 

- Nebenkostenabrechnungen zur Liegenschaft mit Abrechnungsdatum (fakultativ 

/ wird erst bei NK - Abrechnungen benötigt) 

- zugehörige Konti, auf denen der Aufwand zur Nebenkostenabrechnung 

gesammelt wird 

- Konti, auf denen allfällige Akonto - Zahlungen von Mietern gesammelt 

werden 

- Bank - / PC - Konti zur Liegenschaft (für Mietzahlungen / ESR - Druck) 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Weitere fakultative Werte zur Liegenschaft umfassen Daten zu 

- diverse statistische Begriffe (fak.) 

- Hypotheken, Amortisationen 

- diverse Kennzahlen, Landwerte, Katasternummern, Gebäudeschätzungen usw. 

- Historydaten, Renovationen, Reparaturen, Daten zur technischen Apparateverwaltung 

- Unternehmer und von diesen durchgeführte Arbeiten. 

3.7 Objekte in den Liegenschaften, 

dh. vermietbare Teile des Gebäudes, die in den Mietverträgen aufgeführt werden, 

im speziellen 

- Büros / Wohnungen / Parkplätze / Bastelräume / Archive / usw. 

- als spezielle Objekte 

- Akonto - Beträge als Anzahlungen Nebenkostenabrechnungen 

- Pauschal - Beträge als Zahlungen für pauschal abgerechnete Zusatzkosten 

Obligatorische Objektdaten sind: 

- Objekt - Nummer (10X) 

- Objektbezeichnung (60X) 

- Objekttyp (5X / Verweis auf spezielle benutzerdefinierte Objekttypendatei, z.B. 

BU 

Büro 

W1 

1 - Zimmer - Wohnung 

W4.5 4 1/2 - Zimmer - Wohnung usw. 

- Objektart - Hauptobjekte 1 

- Nebenräume 2 

- Garagen / PP 3 

- Reserve 4, 5 

- Pauschalen 6, 7 

- Akonto - Beträge 8,9 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- Vermietungsart - im Normalfall 1 

- für Pauschalen / Akonto - Objekte 2 

- speziell 3 ( siehe Help ) 

- Konto- Nummer für Verbuchung des Ertrages bei der Sollstellung 

- Schlüsselzahlen für Nebenkostenabrechnungen 

- Vorbehalt Datum / %, CHF - Vorbehalt und Beschreibung zum Vorbehalt, der im 

Vertrag überbunden ist 

- Mietzinshistory, dh. Einträge mit Datum, zu denen der zu erhebende Mietzins für 

das Objekt neu festgelegt wurde mit Nachweis der Begründung für die Mietzinsänderung 

gemäss 

- Hypothekarzinssatz - % 

- Landesindex - Basis / Monat / Index 

- Kostenstand – Monat 

Über die Jahre hinweg sammeln sich so bei jedem Mietobjekt History-Daten an, in 

denen die zeitliche Entwicklung des Mietzinses als Übersicht festgehalten ist. 

Vorsicht: diese Daten sind sorgfältig zu erheben, da die automatische Hochrechnung 

nach Mietrecht bei einer späteren Mietzinsänderung auf diesen 

Werten beruht. 

Weitere fakultative Daten zum Objekt sind u.a. 

- Objekt- interne Nummerierung 

- Flächen 

- Raumhöhen 

- Gebäudeteile 

- Beschreibung einzelner Räume, Einrichtungen und Apparate (mit jeweiliger 

History) 

- Gebäude- und Objektbeschreibung 

3.8 Mieter 

- Adressen-Nummer der Mieter-Adresse in der zentralen Mieterdatei 

- Codes betreffend Solidarhaftung usw. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

3.9 Verträge 

- Vertrags-Nummer (10X) 

- 5X Liegenschaften-Nummer 

- 5X interne Laufnummer 

- Abschlussdatum zum Vertrag 

- Laufzeit vom / bis (eventuell unbegrenzt) 

- Basismietvertrag, auf dem der Vertrag beruht (z.B. Zürcher Mietvertrag für 

Wohnungen / Ausgabe 1990) 

- Sammelkonto-Mieter, über das der Ertrag gebucht wird (10X) 

- Zahlungsdatum, bis zu dem (inkl.) die Miete bereits belastet ist. 

- Saldo zum Vertragskonto per Übernahmedatum 

- Mieter, die diesen Vertrag halten (Mieter-Nummer / beliebige Anzahl Mieter) 

- Objekte, die unter diesem Vertrag vermietet sind 

- (Objekt-Nummer / beliebige Anzahl Objekte) 

- Die Miete ergibt sich als Summe der Mieten aller Objekte im Vertrag. 

- Zusatzbedingungen zum Vertrag mit 

- Datum 

- Text 

3.10 Suchen von Verträgen über Scan / F2 

- Unter dem Menupunkt 'Verträge' werden die Verträge mit Scan / F2 nach 

Vertragsnummern geordnet angezeigt. Da der vordere Teil der Vertragsnummern 

im Normalfall die Liegenschaftennummer enthält, ergibt dies direkt einen Überblick 

über alle Verträge zu einer Liegenschaft. 

- Unter dem Menupunkt 'Mieter' werden die Verträge mit Scan / F2 nach 

Adressennummern angezeigt. Sofern die Adressennummer den Namen enthält 

(Normalfall), werden die Verträge somit in diesem Fall alphabetisch nach Mieter 

sortiert angezeigt. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Die nachstehenden Kurzlisten führen nochmals die minimal notwendigen Datenfelder 

je Datenbank (ohne nähere Umschreibung) auf. 

- Adressen 

- Adress-Nummer (10X) 

- Name, Vorname 

- Strasse 

- Postleitzahl / Ort 

- Mitarbeiter 

- Kurzzeichen (3X) 

- Name, Vorname 


- Kostenstelle (intern) 

- Mandate 

- Adressen-Nummer Mandant (10X) 

- Mandatsbezeichnung (60X) 

- Kurzzeichen Verwalter (3X) 

- Kontoplan zum Mandat mit allen Konti 

- Konto-Nummer (10X) 

- Text (30X) 

- Saldovortrag 

- eventuell Schlusssaldo Vorjahr 

eventuell Budget laufendes Jahr 

- Liegenschaften 

- Liegenschaften-Nummer (5X) 

- Liegenschaftenbezeichnung (60X) 

- Liegenschaften Adressen-Nummer (10X) 

- Mandat-Nummer (5X) 

- interne Kostenstelle (5X) 

- Adressen-Nummer Hauswart (10X) 

- Verwalter-Kurzzeichen -1 / -2 (3X/3X) 

- Daten zu Nebenrechnungen 

- Art der Nebenrechnung 

- total zu verteilende Abrechnungspunkte (9 Mio pro NK-Abrechnung) 

- Bank- / PC-Konto 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- Objekte in Liegenschaften 

- Objekt-Nummer (10X) 

- Objektbezeichnung (60X) 

- Objekttyp 

- Objektart 

- Vermietungsart 

- Kontonummer Ertragsbuchung 

- Schlüsselzahlen Nebenkostenabrechnung 

- Vorbehalt (ev.) 

- Datum 

- Franken / % 

- Text 

- letzte Mietzinsänderung 

- Hypozinssatz -%, Monat 

- Stand Landesindex, Monat 

- Kostenstand Monat 

- Mieter 


- Codes (4X) 

- (Miet)-Verträge 


- Abschlussdatum 

- Basismietvertrag (5X) 

- Sammelkonto-Nummer Mieter (10X) 

- Zahlungskonto-Nummer (10X) 

- Sollstellungsdatum 

- Übernahmesaldo Eröffnung 

- Mieter-Adressen-Nummern zum Vertrag 

- Objekt-Nummern im Vertrag 




Menu Mandate 

Menu Mandate und Submenu Liegenschaften 




Im speziellen Menu zu den einzelnen Liegenschaften können zusätzliche Daten zur 

Liegenschaft erfasst werden 

- History auf Ebene 

- Liegenschaft 

- Objekt 

- Räume 

- Bank- / PC-Konti mit Angaben, die für ESR / DTA benötigt werden 

- Hypotheken-Übersicht 

- Spezielle Kennwerte für den optionalen Bereich Portfolioverwaltung 

- Eigentümerangaben 

- Unternehmeradressen und Service- / Versicherungsverträge 

- Allgemeine Beschreibung der Liegenschaft für Inserate, Internet, Wohnungsbeschrieb 

etc. 

- Spezielle Programme für Änderung Objektnummern, Kontrolle von Parkplätzen in 

vermieteten Parkhäusern (allenfalls auch Tag / Nacht/ Sommer / Winter etc) 

- Parameter für Leerstandverbuchung, basierend auf Mieterspiegel -2. Für die 5 Spalten 

im Mieterspiegel -2 können die Leerstandverluste berechnet und mit der hier 

eingebbaren Kontierung verbucht werden; es werden immer die Leerstände 

derjenigen Periode gebucht, die mit der entsprechenden Periode des Mieterspiegels -2 

berechnet worden sind. 




Bei auf eine Liegenschaft erscheint die entsprechende Liegenschaft mit weiteren 

Submenus. Aufbauend auf diesem Bildschirm können weitere Informationen abgefragt 

werden. 

Liegenschaft Menu Objekte 




Liegenschaft Menu Kontoplan 

Liegenschaft Menu Verträge 




Liegenschaft Menu Verteilschlüssel 

Liegenschaft, Liegenschafts-Menu mit weiteren Abfragemöglichkeiten 




Liegenschaft Menu Mieter 

Beim Bildschirm Mieter / Eigentümer können wieder die Verträge abgefragt werden mit 

weiteren Submenus 




Liegenschaft Menu Nebenkostenabrechnung 



Mietobjekte / Mietzinshistory / Mietverträge 

23.07.2012 / HEN / Ges 

4 Mietobjekte / Mietzinshistory / Mietverträge 

In den Basisdaten zu MOR ! LIVIS müssen vor Beginn der eigentlichen Vermietung die 

folgenden Daten richtig eröffnet sein 

- Mandate, entsprechend der rechtlichen Einheit, für die eine Liegenschaften- 

Buchhaltung geführt wird, im Normalfall 

- Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft mit den zugehörigen Liegenschaften 

- Liegenschaften, die den Mandaten zugewiesen werden mit allgemeinen Daten 

zu Nebenkosten und weiteren Bereichen. Innerhalb der Liegenschaftenbuchhaltung 

zum Mandat bilden die einzelnen Liegenschaften jeweilen eine Kostenstelle. 

- Mietobjekte bilden die Unterteilung der Liegenschaft in die vermietbaren Einzelobjekte 

wie 

- Wohnungen 

- Geschäftsräume, Ladenlokale 

- Bastelräume 

- Lagerräume 

- Parkplätze und Einstellplätze 

Jedes dieser Objekte hat eine Lebensdauer ab Erstellungsdatum bis ev. Aufhebung 

/ Abbruch, während der das Objekt für die Vermietung verfügbar ist. Diese 

Lebensdauer hat jedoch direkt nichts mit einer ev. Vermietung zu tun (das Objekt 

könnte ja z.B. auch zeitweise leer / unvermietet sein). Diese 'echten' Mietobjekte 

können aber später in Mietverträgen je Periode einem Mieter zugewiesen 

werden (Vertragsobjekte). 

Spezielle Typen von Objekten sind 

- mehrfach vermietbare Objekte wie z.B. PP, die tagsüber und nachts an andere 

Mieter vermietet werden und damit mehreren Mietverträgen zugewiesen werden 

können 

- Akonto-Objekte für Akonto-Verrechnung zu Nebenkosten und Pauschalobjekte 

für die pauschale Verrechnung von Nebenkosten. Auch diese Objekte können in 

mehreren Mietverträgen gleichzeitig verwendet werden 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- Mieteradressen; jeder Mieter basiert in der Adressenverwaltung auf einer gültigen 

Adresse 

- Mietverträge sind nun bereits kombinierte Elemente, die auf den vorstehenden 

Daten aufbauen, dh. ein Mietvertrag wird durch seine Nummer und allgemeinen 

Kopfdaten wie Eröffnungsdatum, Vertragsbasis, Zahl- und Mietersammelkonto 

etc. definiert sowie durch 

- eine oder mehrere Mieteradressen, die solidarisch den Mietvertrag halten 

- alle Mietobjekte, die der / die Mieter gemietet haben mit Mietperiode 

(Beginn / ev. Ende, Kündigung) und zugehörigem Mietzins. 

Man beachte, dass die Mietperiode für ein Objekt in keinem direkten Zusammenhang 

mit der Lebensdauer des Objektes steht mit der Ausnahme, dass Mietobjekte 

natürlich nur innerhalb ihrer Lebensdauer vermietet werden können. Es ist 

jedoch ohne weiteres möglich, dass Mietobjekte zeitweise leer stehen und damit 

für diese Periode keinem Vertrag zugewiesen sind oder in einem Vertrag unterschiedliches 

Mietdatum von / bis aufweisen, z.B. 

- eine Garage wird erst später zugemietet 

- ein Bastelraum wird wieder abgegeben, obwohl die Wohnung weiter gemietet 

bleibt 

4.1 Sollstellung von Mietobjekten / Spezialfälle 

Normalerweise wird der Mietbetrag, der dem Mieter für ein Mietobjekt in einem 

Mietvertrag belastet wird, der sogenannten Mietzinshistory des Mietobjektes entnommen. 

In dieser History sind sämtliche Mietbeträge seit Eröffnung des Objektes 

nach Datum festgehalten (ein Eintrag mit Datum pro Mietzinsänderung). Wird nun 

einem Mieter, der dieses Objekt gemietet hat, die Miete für einen bestimmten 

Monat belastet (Soll-gestellt), so wird der Mietbetrag dem vom Datum her entsprechenden 

Mietzins-History-Eintrag entnommen. Dies gilt für reguläre Mietobjekte wie 

Wohnungen, Bastelräume, Parkplätze etc. Nun gilt es aber einige Abweichungen 

von dieser Regel zu beachten, die nachstehend beschrieben sind: 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- reduzierter Mietzins zu einem Mietobjekt in einer / mehreren Perioden, z.B. wegen 

- späterem Einzug im Eintrittsmonat 

- früherem Auszug im Austrittsmonat 

- Reduktion während der Mietdauer, z.B. weil das Objekt nur teilweise benutzt 

werden konnte zufolge Renovationsarbeiten 

Für diesen Fall besteht die Möglichkeit, auf dem aktuell gültigen Mietzins-History- 

Eintrag zum Mietobjekt über die Schaltfläche 'Abweichungen' für einen bestimmten 

Monat eine Abweichung + / - Franken vom Normalmietzins des Objektes einzugeben. 

Diese Abweichung wird dann bei der Sollstellung des entsprechenden 

Monates im entsprechenden Vertrag automatisch mitberücksichtigt. 

Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, auf dem Vertrag selbst eine generelle 'Reduktion' 

für alle gemieteten Mietobjekte gleichzeitig zu erfassen, wobei diese Reduktion 

entweder in % (z.B. 40% zu jedem Mietobjekt) oder in Tagen / Tage (z.B. 13 

von 30 Tagen werden nicht belastet) 

- Spezialfall Akonto- und Pauschalobjekte, für Sollstellung der Akontozahlung für 

Heizkosten oder andere Nebenkosten oder (monatliche) Pauschalen für Hauswart 

etc. Normalerweise eröffnet man je Typ ein solches Akonto- und / oder 

Pauschalobjekt zur Liegenschaft, dem in seiner Mietzinshistory ein üblicher Betrag 

zugewiesen wird. Dieses Objekt wird nun in jedem Vertrag aufgerufen, dem 

solche Kosten belastet werden sollen. Nun ist es aber im Allgemeinen so, dass 

diese Kosten meist nicht konstant, sondern z.B. von der Grösse der gemieteten 

Wohnung abhängig sind. Damit nun nicht der Standardbetrag aus der entsprechenden 

Mietzinshistory belastet wird, kann der individuell in diesem Vertrag zu 

belastende Betrag direkt auf dem Vertragsobjekt eingegeben werden 

- Vertrag anwählen / Objekte 

- entsprechendes Objekt im CHG-Modus anwählen, wobei für Pauschal- und 

Akonto-Objekte drei Zeilen mit Eingabefeldern freigeschaltet werden mit der 

folgenden Bedeutung 

- mittlere Zeile 

a. Datum, ab dem ein individueller Betrag für diesen Vertrag gelten soll 

(dh. abweichend vom Betrag in der Mietzinshistory) 

b. individueller Betrag, der für dieses Objekt ab obigem Datum in diesem 

Vertrag zu belasten ist bei der Sollstellung 

c. individueller Betrag, der ab einem früheren Datum zu belasten war 

(manuelle Kontrolle, was war vorher einmal) 

d. Datum zum obigem früheren individuellen Betrag (c) 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- dritte Zeile. 

Datum, bis zu dem der Mietvertrag zu diesem Objekt und damit auch 

dieser individuelle Betrag (a) gelten soll (z.B. bis zur Kündigung des 

Vertrages) 

- sofern mit individueller Betragseingabe auf dem Vertragsobjekt gearbeitet 

wird (im Normalfall dann meist für alle Verträge) so wird empfohlen, in der 

Zinshistory zum entsprechenden Objekt den Betrag ‚null’ einzugeben, 

damit nicht versehentlich dieser Betrag belastet wird, wenn die 

individuelle Eingabe auf dem Vertragsobjekt vergessen wird. 

- Anzeige 'Pauschalen / Akonto' zu einem Mietobjekt in einer Liegenschaft 

Als rasche Übersicht für den Anwender wird auf jedem Mietobjekt auf der ersten 

Seite 'Objektdetail' angezeigt, welcher Pauschal- und welcher Akonto-Betrag im 

letzten aktuellen Vertrag, in dem dieses Mietobjekt vermietet wurde, belastet 

worden ist. 

In der Mitte des entsprechenden Bildschirmes wird dort auf dem Mietobjekt die 

aktuell gültige Miete angezeigt. Unterhalb dieses Feldes kann pro memoria die 

Marktmiete eingetragen werden, die bei einem nächsten Vertrag erreicht 

werden soll. 

Die oben beschriebenen Felder 'letzter Pauschalenbetrag / letzter Akontobetrag' 

stehen rechts daneben. 




MOR ! LIVIS / Grundbildschirm 

Menu Liegenschaften 




Liegenschaften / Detail / es erscheint die ausgewählte Liegenschaft (BER01) 

Liegenschaft / Menu Objekte 




Liegenschaft / Menu 5) es erscheinen die Verträge, die einzeln abgefragt werden können 




Vertrag / Menu Objekte / es erscheinen die Objekte zum Vertrag 

Verträge / Objekte Menu Objektdetail; es erscheint ein einzelnes Objekt mit weiteren 

Submenus 




Aus dem Bildschirm Verträge / Objekte kann auch das Menu Zinshistory Objekte abgefragt 

werden. 

Auf dem Vertrags-Bildschirm kann auch das Mietermenu mit weiteren Optionen abgefragt 

werden 



Vertragsdaten / Mietzinsreserven / Leerstände 

23.07.2012 / HEN/ Ges 

5 Vertragsdaten / Mietzinsreserven / Leerstände 

5.1 Der Mietvertrag 

Ein unter MOR ! LIVIS vorbereiteter Mietvertrag weist verschiedene Datumangaben 

auf, deren Bedeutung nachstehend erklärt ist. U.a. sind diese Datumangaben auch 

von Bedeutung für die Berechnung / den Ausweis der Mietzinsreserve auf dem 

Vertrag unter Berücksichtigung des für den Vertrag massgebenden Indexstandes 

(siehe Beilage). Die wichtigsten Datumfelder auf dem Vertrag sind: 

1. das Datum des Vertragsabschlusses 

2. die Laufzeit des Vertrages von / bis, wobei das 'bis'-Datum leer bleibt bei einem 

Vertrag, der auf unbestimmte Dauer abgeschlossen wird 

3. die Laufzeit für die einzelnen Mietobjekte im Vertrag (nicht zu verwechseln mit 

der Lebensdauer des Mietobjektes, die z.B. endet, wenn ein Mietobjekt infolge 

Aufhebung verschwindet) 

4. pro gemietetes Objekt das Datum, bis zu dem die Miete 'sollgestellt' ist (inkl. diesem 

Monat) 

5. der Indexstand, der den einzelnen Mietverträgen zugrunde liegt. Pro Vertrag 

können standardmässig 4 Indizes (aus beliebig vielen Indextabellen) zugewiesen 

werden, z.B. 

- Index für Hypotheken-Zinssatz der Kantonalbank desjenigen Kantones, in dem 

sich das Mietobjekt befindet 

- Landesindex der Konsumentenpreise 

- Datum für Teuerungsausgleich der öffentlich rechtlichen Abgaben 

- usw. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

Die Mietzinsreserve wird auf dem Bildschirm (2) ausgewiesen zwischen dem 

Tagesdatum und den (aus dem vorangehenden Vertrag) vorgegebenen Basisdaten 

zu den 4 Indexständen. Aus den Indizes werden die aktuellsten erfassten 

Werte per Tagesdatum zugewiesen. Soweit kein aktueller Wert verfügbar ist (mit 

entsprechendem Datum) wird der letzte gültige Indexwert zugewiesen. Im 

Beispiel (per 16.5.97): 

- Hypozins 0 % Reserve, da keine Abweichung 

Hypozins neu / alt 

- Landesindex der Konsumentenpreise 8.96 bis 3.97 (da kein neuerer Index 

eingegeben) - 0,27% 

- Teuerungsausgleich öffentlich recht- 8.96 bis 5.97 - 0,67% 

liche Abgaben 

Diese Mietzinsreserve entspricht der momentan verfügbaren Reserve per Tagesdatum. 

Sie kann sich je nach Entwicklung der Indizes ändern bis zum Mietbeginn. 

Weitere Daten finden sich auf der dritten Bildschirmseite zum Vertrag, wobei diese 

eher Kontrollcharakter aufweisen als dass sie direkt vertragswirksam sind. 

6. Versanddatum des Vertrages an Mieter und Datum 'retour von Mieter' sowie 

Datum Rückbestätigung an den Mieter durch die Verwaltung. 

7. Vertragsdaten betreffend Kündigung und frühest mögliche Mietzinsänderung 

8. Kontrolldatum betreffend Einzahlung des Mietzinsdepots 

Weitere Datumsangaben (9) finden sich unter den Zusatzbedingungen zum Vertrag, 

wobei solche Zahlungsbedingungen allenfalls auch erst zu einem späteren Zeitpunkt 

abgeschlossen werden können. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

5.2 Ausdruck von Mietverträgen 

Für den Druck eines Mietvertrages wird als Basisdatum immer das Vertragsdatum (1) 

vorgeschlagen, das dann auch die im Vertrag ausgewiesene Mietzinsreserve 

bestimmt. Der Benützer kann dieses Datum in eigener Verantwortung beim Druck 

übersteuern (mit entsprechender Wirkung betreffend Berechnung der Mietzinsreserve). 

5.3 Leerstände in MOR ! LIVIS 

Der Anwender muss für Leerstände und deren Nachweis keine speziellen Massnahmen 

vorsehen. Es genügt, dass die Objekte vollständig eröffnet sind und dass 

auch zusätzlich die aktiven Mietverträge mit den richtigen Mietobjekten je mit Mietbeginn 

/ Mietende eröffnet sind. 

Jedes Objekt, das in einer bestimmten Periode nicht in einem ungekündeten Mietvertrag 

vorkommt, gilt automatisch als Leerstand für diese Periode. Solche Leerstände 

werden ohne spezielle Massnahmen in der Leerstandsliste auch jederzeit 

ausgewiesen. 

Leerstandskosten werden im Normalfall nicht gebucht. Über den Mieterspiegel-2 

können jedoch die Leerstandskosten für 5 Objektgruppen für eine wählbare Periode 

(die im Mieterspiegel -2 ausgewertete Periode) jederzeit nachgewiesen werden 

(unterste Zeile Mieterspiegel-2). Sofern diese Kosten auch buchhalterisch 

nachgewiesen werden sollen, sind im Kontoplan entsprechende Ertrags- und 

Abschreibungs-Konti für die 5 Spalten des Mieterspiegels -2 zu führen, z.B. 

- Leerstandsertrag gemäss Mietzins der entsprechenden Verträge während der 

Dauer des Leerstandes 

- Ertragsminderung infolge Leerstand, 

über die Leerstandsbuchungen direkt aus Mieterspiegel -2 wie folgt erfolgsneutral 

generiert werden können 

- Ertragsminderung Leerstand an Leerstandsertrag (im Betrag der im Mieterspiegel 

ausgewiesenen Leerstandskosten) 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

Die Kontierung für Leerstandsbuchungen kann je Liegenschaft im Menu zur 

Liegenschaft erfasst werden. Sofern einzelne Komponenten (z.B. akonto-Zahlungen 

NK) nicht gebucht werden sollen, ist die Kontierung leer zu lassen und der 

berechnete Buchungsbetrag auf 0 zu korrigieren. 

Man beachte, dass bei Verwendung der Stornofunktion für Sollstellung, Mietzinsänderung 

und anschliessender Nachkorrektur von Mietverträgen sich auch die Leerstandskosten 

ändern können. 



Vertragsdaten und Mietzinsreserven 

1 

2 

3 

4 

1 Abschlussdatum des Vertrages 

2 Laufzeit des Vertrages - Mietbeginn / Mietende 

3 Laufzeit für die einzelnen Mietobjekte im Vertrag 

4 Sollstellungsdatum pro Mietobjekt im Vertrag 




5 

5 Indexstand Basisdatum für bis zu 4 Indizes zum Basisvertrag. Bei Bedarf können weitere 

Indizes zusätzlich definiert werden. 

6 

8 

7 

6 Kontrolldatum betreffend Versand des Vertrages an Mieter, retour vom Mieter und 

Rückbestätigung durch die Verwaltung 

7 Vertragsdaten betreffend Kündigung und mögliche Mietzinserhöhungen 

8 Kontrolldatum betreffend Einzahlung des Mietzinsdepots 




9 Datum von allfälligen Zusatzbedingungen zum Vertrag 

9 



Parameter Liegenschaftenverwaltung 

23.07.2012/ HEN / Ges 

6 Parameter Liegenschaftenverwaltung 

Die Parameter zur Liegenschaftenverwaltung steuern viele Erfassungsprogramme 

und Verarbeitungen oder bringen geeignete Vorschläge für Eingaben zu Verarbeitungen 

und Auswertungen. Damit flüssig vorwärts gearbeitet werden kann, ist es 

ausserordentlich wichtig, dass Parameter vorgängig möglichst gut gesetzt sind, 

bevor man überhaupt mit der Erfassung von Livis-Daten beginnt. Die Parameter sind 

in ca. 40 Einzelbereiche unterteilt, die nachstehend stichwortartig beschrieben sind. 

Für Detailinformationen wird auf die Hilfebildschirme zu den einzelnen Parametergruppen 

und Eingabefeldern verwiesen. 

1 - Livis-Steuerung mit den Unterrubriken 

1/1 - allgemeine Parameter für 

- allgemeine Zähler 

- Vorgabewerte für neue Verträge usw. 

1/2 - Textvorschläge für Bilanz / Liegenschaftenabrechnung / Erfolgsrechnung / 

Vorbehalte zu Verträgen 

- Parameter für die Hauswart-AHV-Liste 

1/3 - Parameter für Buchungen / Sammelbuchungen und Textvorschläge für 

automatisch generierte Buchungen 

1/4 - Vorgabewerte für diverse Auswertungen. Diese Vorgabewerte sollen so 

gesetzt werden, dass die entsprechenden Auswertungen bereits beim 

Aufruf richtig vorgeschlagen werden entsprechend den Bedürfnissen der 

jeweiligen Verwaltung 

1/5 - Parameter für die Kreditoren-Verwaltung 

1/6 - Parameter für Nebenkostenabrechnungen 

2 - Reserve / im Moment nicht belegt 

3 - Zahlungsinstitute (Kreditorenverwaltung) 

4 - Währungskurse (bei Fremdwährungsbuchhaltungen) 

5 - Liegenschaftengruppen / Einteilung der Liegenschaften in frei wählbare 

Gruppen für Statistiken 

6 - Liegenschaftsarten, z.B. EFH, MFH, GH usw. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

7 - Objekttypen: jedem Mietobjekt wird ein Objekttyp zugewiesen, der u.a. 

Vorgabewerte mitbringt für 

- Ertragskonto 

- Objektart - Hauptobjekte 

- Nebenobjekte 

- Garagen 

- Parkplätze 

- Pauschalen 

- akonto-Zahlungen 

- Art wie normalerweise Mietzinsänderungen erfolgen zu diesem Objekttyp mit 

Art der Rundung, usw. 

8 - Objektteile / Raumtypen für die technische Objektverwaltung 

9 - Objektelemente / Apparate etc. für die technische Objektverwaltung 

10 - Mietzinsindizes für 

- die einzelnen Kantonalbanken mit Hypothekarzinssatz je Monat über beliebige 

Jahre 

- %-Tabelle: Auswirkung einer Erhöhung / Senkung des Hypothekarzinses 

von z.B. 4.5 auf 4.75 % auf die jeweiligen Mietzinse (Opt. 1) 

- vorerfassen von Begründungstexten zu Mietzinsänderungen (Opt. 2) 

- Landesindex der Konsumentenpreise 

- Teuerungsausgleich für öffentlich rechtliche Abgaben 

Je nach Objektart kommt bei Mietzinsänderungen eine entsprechend zugewiesene 

Berechnungsvariante zur Anwendung. 

11 - Basisverträge für neu zu eröffnende Mietverträge 

12 - Kündigungsarten / Textvorschläge für Mietverträge 

13 - Mahnkategorien für Mietverträge, z.B. 

- Mieter 

- Mieter Geschäftsliegenschaften 

- Stockwerkeigentümer 

für unterschiedliche Texte zu Mahnungen 




23.07.2012/ HEN / Ges 

14 - Textdokumente: definieren der Vorlagen für beliebige Standarddokumente, die 

in der Liegenschaftenverwaltung verwendet werden, z.B. an 

- Hauswarte 

- Eigentümer 

- Mieter 

- Handwerker 

Bei Bedarf können vor dem Druck zum Teil 

- Adressen noch angepasst (anderer Handwerker) 

- Texte noch ergänzt werden 

15 - kantonal vorgeschriebene Texte für die Formulare zu Mietzinsänderungen. 

Für die meisten Kantone liegen technische Vorabnahmen durch MOR vor. 

Gemäss geltendem Recht muss jedoch jede Verwaltung trotzdem das Formular 

mit entsprechendem Eindruck der eigenen Angaben bei jedem Kanton 

nochmals zur Abnahme vorlegen; andernfalls können Mietzinserhöhungen aus 

rein formalen Gründen abgelehnt werden!! 

16 - Buchungstypen; im Normalfall setzen 

0 Übertrag aus Vorperioden 

1 Sollstellungen 

2 Betriebskosten 

3 Erneuerungsfond 

4 - Reserve 

5 Unkosten 

6 Nebenkostenabrechnungen 

7 Mieterzahlungen 

8 Akontozahlungen Nebenkosten / Pauschalen 

9 diverse Rechnungen 




23.07.2012/ HEN / Ges 

17 - Zwischentotale Bilanz / Erfolgsrechnung / Liegenschaftenabrechnung 

Da die Kontopläne bei Liegenschaftenverwaltungen auch über verschiedene 

Mandate hinweg häufig gleiche Struktur haben, werden häufig Zwischentotale 

an gleichen Orten benötigt. Die textlichen Bezeichnungen für Zwischentotale 

sind deshalb unter diesem Punkt ausgelagert und im Mandat selbst wird nur ein 

Zwischentotaltyp A ... Z zugewiesen. Jedem Zwischentotaltyp können hier beliebige 

Zwischentotale der Stufe 1 - 9 zugewiesen werden (Stufe 10, 11 = Spezial) 

a. das entsprechende Zwischentotal wird nach der jeweilig letzten tieferen 

Konto-Nummer im entsprechenden Kontoplan gedruckt 

b. die Stufe wirkt so, dass ab Beginn für jede Stufe kumuliert wird. Wird eine Stufe 

gedruckt (a), so wird das entsprechende Kumulativ der Stufe auf null zurückgesetzt 

c. Stufe 10 ist keine Totalisierungsstufe, sondern bewirkt im Druck einen Seitenwechsel 

d. Stufe 11 ist keine Totalisierungsstufe, wird aber als Zwischentitel (Text) 

gedruckt. 

Stufen 10 und 11 dürfen beliebig oft verwendet werden 

18 - Standard-Buchungstexte (5X) 

Die Standardbuchungstexte dienen dazu, häufig vorkommende Buchungstexte, 

eventuell auch Kontovorschläge Soll / Haben auf einfache Art beim erfassen der 

Buchungen zu generieren. Jeder Standardbuchungstext (5X) kann mit einer 

Textvorgabe und (fakultativ) einem Soll- / Haben-Konto vorerfasst werden. Wird 

beim buchen jetzt der Kurztext eingegeben, so wird die Buchung automatisch 

mit den entsprechenden Vorgaben ergänzt. Es dürfen beliebig viele Abkürzungen 

für Standardbuchungstexte definiert werden. 

19 - LSV- / BAD-Definitionen 

Sollstellung von Mieten mit automatischer Belastung über LSV / BAD. Siehe separate 

Beschreibung. 

20 - Renditeberechnung (Option / siehe separate Beschreibung) 

21 - Nebenrechnungen: Typen von Nebenkostenabrechnungen, die in dieser Livis- 

Applikation verwendet werden 




23.07.2012/ HEN / Ges 

22 - Nebenkostenabrechnungs-Schlüssel: Aufteilung der Nebenkosten eines Abrechnungstyps 

auf die 12 Monate des Jahres. Sofern kein Schlüssel eingegeben wird, 

wird eine gleichmässige Verteilung (8,3333 % pm) eingenommen für diesen 

Nebenkostentyp. 

23 - Parameter Genossenschaften-Anteilscheine 

- maximal 4 verschiedene Anteilscheinkapitalien mit Text und Code 'verzinsen 

Y/N' 

Die Verzinsung (%-Satz) selbst wird in den entsprechenden Verarbeitungsprogrammen 

definiert 

24 - Verteilschlüssel Überbauungen (nur im Zusammenhang mit Kreditorenverwaltung 

für Livis) 

Automatische Aufteilung von Kreditorenrechnungen (je Typus) auf die einzelnen 

Liegenschaften einer Überbauung; z.B. Garagenkosten nach Anzahl Plätze / 

Liegenschaft in der Tiefgarage. Sofern einer Kreditorenrechnung ein Aufteilschlüssel 

mitgegeben wird, werden für jede Liegenschaft 

- entsprechende Teilrechnungen (Buchungsbelege) gedruckt 

- die Geldkonti der Liegenschaft entsprechend belastet zugunsten der Verwaltung 

- die Handwerkerrechnung wird dann als ganzes auf den Fälligkeitstermin über 

die Verwaltung bezahlt 

25 - Mieterspiegel 2: diese Variante fasst die Mieten in maximal 5 Gruppen zusammen, 

die hier vom Text und von den einzubeziehenden Objektarten her definiert 

werden können, z.B. 

- Nettomiete 1/2 

- Garagen / Parkplätze 3/3 

- Pauschalen 6/7 

- Akontozahlungen NK 8/9 

26 - ESR-Parameter für Druck der ESR (siehe separate Beschreibung im Kapitel 

'Sollstellung')) 




23.07.2012/ HEN / Ges 

27 - ESR-Druckvorgaben, z.B. 

- Art des ESR (blau / 27 stellige Ref.-Nr.) 

- Talon mit Mietzinsdetail links / oben oder ohne Talon drucken 

- Adresse, PC-Kto-Nr., Tn-Nr. drucken Y/N 

(je nach Vordruck auf ESR) 

28 - Transaktionsarten / Zahlungswege für Kreditorenverwaltung LIVIS (siehe separate 

Beschreibung) 

29 - Parameter Verwaltungskostenabrechnung. Diese Parameter werden im einzelnen 

Mandat ergänzt durch weitere Angaben (siehe Hilfe) 

30 - 35 Hilfsprogramme für spezielle Zwecke 

Der Benützer muss sich selbst Rechenschaft geben, dass mit den Hilfsprogrammen 

allenfalls Daten umfassend geändert / gelöscht werden mit entsprechenden 

Konsequenzen. 

30 - Buchungsläufe alter Jahre löschen, die nicht mehr benötigt werden. 

Es ist zu beachten, dass das Vorjahr jedoch häufig noch verfügbar sein sollte 

für die Aufbereitung von Nebenkostenabrechnungen 

31 Buchungen bis Stichtag löschen 

32 - Vertragsnummern ändern / löschen 

Hinweise im Programm sind zu beachten ! 

33 - Liegenschaftennummern ändern löschen 

Hinweise im Programm sind zu beachten! 

34 - Objektnummern ändern / löschen 


35 - Mandatsnummern ändern / löschen 





23.07.2012/ HEN / Ges 

36 - Parameterdateien drucken (als Beleg, wie die Parameter gesetzt sind) 

37 - Fusstexte für Kontoblätter 

Je Mandat / Liegenschaft und Konto kann hier fakultativ ein Fusstext eingegeben 

werden, der auf dem jeweiligen Konto ausgedruckt wird. Sofern kein 

spezieller Eintrag eröffnet ist für ein Tripel ' Mandat / Liegenschaft / Konto', so 

wird kein Fusstext gedruckt. 

38 - weitere Parameter: diese Rubrik ist im Normalfall nicht direkt für Benutzer 

bestimmt und enthält Spezialprogramme für 

- Administratoren mit spezieller Ausbildung 

- Datenübernahme ab MOR - IS und Wiederaufnahme einer unterbrochenen 

Datenübernahme 

- Export Daten GERIM 2000 (Volkszählung 2000 / Option) 

- Export von Sammelbuchungen in Drittsysteme, für die zum Teil komplexe 

Regeln bei der Datenerfassung im LIVIS beachtet werden müssen. 




Weitere Parameter für Spezialfälle 



Kontoplan / Zwischentotalisierungen 

23.07.2012 / HES / Ges 

7 Kontoplan / Zwischentotalisierungen 

7.1 Kontoplan 

In der Liegenschaftenbuchhaltung wird mit frei definierbaren Kontoplänen pro 

Mandat gearbeitet. Der Kontoplan kann dabei pro Rechnungsjahr und Mandat 

abweichend definiert werden, wobei im Normalfall durch den Jahresabschluss der 

alte Kontoplan (mit Saldovortrag) kopiert wird. Unabhängig davon können jedoch 

auch unter dem Jahr neue Konti ergänzend eröffnet werden. 

Die Schlusssaldi Vorjahr, Saldovorträge und Budgetzahlen werden für jedes Rechnungsjahr 

direkt auf dem für das entsprechende Geschäftsjahr gültigen Kontoplan 

abgelegt, bzw. werden dort bei der erstmaligen Eröffnung eingegeben. Die Zahlenwerte 

können dabei als Totalbetrag zum Mandat direkt auf dem Mandat eingegeben 

werden (leere Liegenschaftennummer) und zusätzlich wahlweise auf die 

einzelnen Liegenschaften aufgeteilt werden (positiv = Soll- / Aktiv-Saldo, negativ = 

Haben- / Passiv-Saldo). In den Auswertungen zur Finanzbuchhaltung zum Mandat 

werden die Saldovorträge des Mandats, bei Abrechnungen pro Liegenschaft die 

Saldovorträge der Liegenschaften berücksichtigt. 

Ebenfalls pro Konto sind auf dem Kontoplan abgelegt: 

- für die MWSt-Abrechnung: - Kontoart 

- MWSt-Code 

- Rückforderungs-%-Satz 

- Kontogruppe 

- für die Berechnung der Verwaltungskosten: - %-Satz VWK (für Ertragskonti) 

Kontopläne für neue Mandate können ab einem beliebigen anderen Mandat 

einmalig kopiert und anschliessend bei Bedarf angepasst werden (Option 2). 

Die folgenden Funktionen zum Kontoplan eines Mandates sind unterstützt: 

- Kontoplan eröffnen / kopieren ab anderem (geeignetem) Mandat 

a. Mandat anwählen 

b. Option 2) Kontoplan 

c. ADD - Modus F9 / ein Kontoplan kann für ein neues Mandat erstmals nur 

ab einem anderen Mandat kopiert werden im ADD - Modus für ein neues 

Geschäftsjahr. In Folgejahren wird der Kontoplan mit gleichzeitigem 

Vortragen der Saldi vorzugsweise über den Jahresabschluss 

Liegenschaften generiert. 




23.07.2012 / HES / Ges 

d. Datum Beginn Geschäftsjahr eingeben und Text, z.B. 'Kontoplan XYZ / 

kopiert ab ABC' 

e. anschliessend Option 2) 'Kontoplan kopieren' anwählen, worauf alle 

verfügbaren bereits gespeicherten Kontopläne angezeigt werden. 

f. Auswahl eines geeigneten Kontoplanes mit PgUp / PgDn / Cursor und 

kopieren einleiten mit (Abbruch über Ende / F8) 

- Kontoplan manuell eröffnen oder bei Bedarf anpassen nach kopieren 

a. Vorgehen wie vorstehend Punkte a - d 

b. anschliessend mit Option 1) / 'Kontoplan Übersicht' weiterfahren. Neue 

Konti können manuell nur unter dieser Option erfasst werden. 

c. umschalten in geeigneten Modus CHG / ADD / DEL je nach Bedarf und 

Konti (z.B. nach vorangehendem kopieren) ändern, neu eröffnen oder 

löschen. Als Felder können bearbeitet werden: 

- Konto in Vorspalte führen N / Y 

- Kontoart 1 ... 6 (she Help / F1) 

- MWSt - Code / wird nur benötigt bei optierten Liegenschaften. 

- MWSt - Rückforderungs - % - Satz (dito) 

- MWSt - Kontogruppe (dito) 

- Verwaltungskosten - % - Satz für VWK - Abrechnung (nur bei Konten, 

deren Saldo VWK - abrechnungsberechtigt ist) 

- anschliessend können für das Konto die folgenden Felder eingegeben 

werden 

- Saldovortrag Beginn Geschäftsjahr 

- Schlusssaldo Vorjahr 

- Budget laufendes Jahr 

d. Die entsprechenden Werte können auch unter der Option / 

'Kontoplan pro Liegenschaft, Mandat direkt eingegeben werden. Zusätzlich 

kann unter dieser Option auch ein bereits eröffneter Kontoplan zu 

Kontrollzwecken mit Option 1) Drucken ausgedruckt werden. 

- 'Konto abfragen / drucken' auf dem Mandats - Bildschirm mit Option 3) 

- Eingabe des gewünschten Buchungs - Datumbereiches, der Kontonummer 

und (ev.) der Liegenschaft 

- ohne Angabe einer Liegenschaft wird das Konto aus der Sicht 'Mandat zuzüglich 

alle Liegenschaften' angezeigt / gedruckt, andernfalls nur die zur gewählten 

Liegenschaft zugehörigen Buchungen 




23.07.2012 / HES / Ges 

7.2 Zwischentotale 

Die Zwischentotalkonten sind nicht auf dem Kontoplan abgelegt, sondern werden 

gesamthaft als Zwischentotal- / Abrechnungstypen A ... Z in den Parametern für 

beliebige Mandate gemeinsam definiert, wobei jedem Mandat dann genau ein 

Zwischentotaltyp (A ... Z) zugewiesen werden kann. 

Mit der Definition eines Zwischentotaltyps mit zugehörigen Zwischentotalisierungskonten 

hat der Anwender die Möglichkeit, die Bilanzen, Erfolgsrechnungen und 

Liegenschaftsabrechnungen nach seinen Wünschen zu gliedern und zu unterteilen. 

- Die Kontonummern innerhalb eines Zwischentotaltypes bestimmen die Stelle, an 

der das Zwischentotal im Kontoplan eingefügt wird. 

- Die Bezeichnung zum Zwischentotal kann für positive und negative Saldi 

verschieden vorgegeben werden. 

- Das Zwischentotalkonto wird je nach Definition in der Bilanz (2) oder der Liegenschaftenabrechnung 

(1) berücksichtigt. 

- Die Zwischentotale können auf bis zu 8 verschiedenen Stufen angeordnet 

werden. Das erste Total auf Stufe 1 totalisiert dabei alle Konti bis zu diesem Total, 

das zweite Total auf Stufe 1 die Konti ab dem ersten Zwischentotal. 

Ein Zwischentotal totalisiert immer alle Konti ab dem letzten Zwischentotal der 

gleichen Stufe. 

Beim Druck der Auswertungen kann gewählt werden, in welcher Detaillierung die 

Konti und Zwischentotale gedruckt werden sollen. Dieser Wert (1 = ab Stufe 1; 2 = 

ab Stufe 2; 9 = Detail inklusive Einzelkonti) wird ebenfalls ab dem Zwischentotal-, 

Totalisierungstyp des Mandats vorgeschlagen. 

- zusätzlich zu den Zwischentotalstufen 1 ... 8 existieren noch die drei folgenden / 

zusätzlichen Stufen 

9 reserviert für interne Berechnungen (ohne Druck) 

10 Zwischentitel mit Unterstreichung (ohne Rechenfunktion) 

11 neue Seite 




Der Zwischentotal-Typ (hier 'N') auf dem Mandat legt fest, welche Zwischentotale beim 

Druck eingefügt werden. Der Kontoplan selbst enthält keine Zwischentotale, sondern diese 

sind in den Parametern als separate Gruppe mit geeigneten Kontonummern zu eröffnen. 

In den Parametern 16) können Zwischentotaltypen A ... Z mit den zugehörigen Zwischentotalen 

eröffnet werden zur Verwendung bei beliebigen Mandaten. 




Zwischentotale werden definiert über 

- die Kontonummer, die bestimmt, zwischen welchen Konten des Kontoplanes das 

Zwischentotal eingeschoben wird beim drucken 

- die Stufe (1 ... 6), auf der das Zwischentotal wirkt. Jede Zwischentotal-Stufe ist für sich 

selbständig, dh. es werden je Stufe jeweilen alle Konti summiert bis zum nächsten 

Zwischentotal der gleichen Stufe 

- ein Text je für positiven (Soll) und negativen (Haben) Saldo zum Zwischentotal, der 

alternativ je nach momentanem Saldo gedruckt wird 

- ein Code B/L, der festgelegt, in welchen Auswertungen das Zwischentotal eingefügt 

wird (nähere Angaben siehe Help / F1) 






FAQ (Frequently asked questions) – oft gestellte Fragen 

23.07.2012/ HEN / Ges 

8 FAQ (Frequently asked questions) – oft gestellte Fragen 

Siehe separates Handbuch FAQ-Livis 



Belegerfassung / Buchungsläufe 

23.07.2012 / HEN / Neu 

9 Belegerfassung / Buchungsläufe 

Buchungen entstehen in MOR ! LIVIS hauptsächlich automatisiert, z.B. als Folge von 

- Sollstellungen für Mieter 

- Verbuchen von Zahlungen für Mieter (ESR-Eingang) 

- Aufwandbuchungen als Folge der Verbuchung eines Kreditoren - Zahlungsvorschlages 

- Verbuchung von Betriebskostenbudgets und Voranschlag Erneuerungsfond 

(STEG) 

- Verbuchen von Nebenkostenabrechnungen mit Restbelastung / Rückzahlung 

des die akonto - Zahlungen übersteigenden Betrages an Mieter 

- Verwaltungskostenabrechnungen 

Je nach der vom Benutzer getroffenen Auswahl werden diese Buchungen auch 

mandatsübergreifend aufbereitet und vom Programm beim erfassen / verbuchen 

direkt den einzelnen Mandaten zugewiesen. Ein Buchungslauf kann also z.B. nur 

Buchungen zu einem einzelnen Mandat umfassen oder aber ohne weiteres auch 

Buchungen, die verschiedenste Mandate betreffen, wobei diese Buchungen dann 

den einzelnen Kontis in den verschiedenen Mandaten zugewiesen werden. 

Buchungen können bei Bedarf natürlich auch direkt manuell aufbereitet werden, 

z.B. für Aufwandbuchungen, wenn ohne Kreditoren gearbeitet wird 

- manuelle Buchungen, z.B. Aufwand an Bank (für Reparaturen), usw. 

MOR ! LIVIS organisiert Buchungen nach mehreren Kriterien. 

1. jeder automatische Ablauf und jeder manuelle Erfassungslauf erzeugt einen 

sogenannten Buchungslauf, unter dem alle zugehörigen Buchungen gespeichert 

werden. Buchungsläufe werden fortlaufend ab 1 nummeriert und in umgekehrter 

Reihenfolge angezeigt (aktuellste letzte zuerst). 

2. nachdem jede Buchung obligatorisch einem Mandat (= Buchhaltung) zugewiesen 

wird, sind die Buchungen je Mandat ausserdem jederzeit (auch bereits in 

erfasstem Zustand) über die einzelnen Konti im Mandat abrufbar (Soll - / Habenkonto). 




23.07.2012 / HEN / Neu 

Den Buchungen wird zusätzlich zum Mandat, (sofern mehrere Liegenschaften im 

Mandat geführt werden) auch noch eine Liegenschaft zugewiesen. Dies entspricht 

aus Sicht der Betriebsbuchhaltung einer Kostenstelle im Mandat. 

3. sofern Buchungen einen Mieter (Mietvertrag) betreffen, kann Abfrage / Druck 

auch über den Vertrag erfolgen. Diese Sicht enthält natürlich keine Buchungen, 

die nur eine Liegenschaft oder das Mandat selbst betreffen, sondern nur Sollstellungen, 

ESR - Zahlungen, NK - Abrechnungen, Weiter - Verrechnung von 

Renovationskosten etc, die direkt auf Verträge gehen. 

9.1 Buchungsläufe (Buchungsstapel) 

Der Buchungslauf ist die organisatorische Einheit, unter der ein Buchungsstapel 

gemäss Selektion des Anwenders abgelegt wird, d.h. der Anwender bestimmt durch 

seine Vorwahl, welche Buchungen zu welchen Mandaten / Liegenschaften / 

Verträgen im Buchungslauf vorkommen. Es können beliebig viele Buchungsläufe 

(= Buchungsstapel) gebildet werden pro Jahr, wobei die Buchungen vorerst im 

Zustand 'erfasst' und damit (mit gewissen Einschränkungen / she später) noch 

änderbar sind. 

Bei der Abfrage des Kontoblattes wird eine erst erfasste Buchung mit einem '*' 

markiert. Der Benutzer kann mit Option 11) jetzt die Buchungen in den Zustand 

'verbucht' überführen, in dem keine Änderung von Konti und Beträgen mehr 

möglich ist. Mit Option 22) kann jedoch auch später ein verbuchter Buchungslauf 

wieder storniert (= unverbucht / erfasst) gesetzt werden. 

9.2 Ändern von Buchungen in Buchungsläufen 

Abgesehen vom Buchungstext können Buchungen nur in erfasstem / unverbuchtem 

Zustand geändert werden. Sofern der Benutzer manuelle Änderungen vornimmt, 

erfolgt dies in eigener Verantwortung, da u.a. die automatisch aufbereiteten 

Buchungsläufe (z.B. Sollstellungen) auf den im System gespeicherten Verträgen 

beruhen und durch manuelle Korrekturen damit Abweichungen vom Vertragszustand 

entstehen. 




23.07.2012 / HEN / Neu 

9.3 Kopieren von Buchungsläufen 

Ein beliebiger Buchungslauf kann (bei periodisch wiederkehrenden Buchungen) als 

Basis für einen neuen Buchungslauf kopiert werden mit neuem Valutadatum. 

(Beispiel: Sollstellung von Mieten, die per Dauerauftrag monatlich eingehen, da sie 

direkt vom Lohn des Mieters abgezogen werden (bei WBG des Bundes)). 

9.4 Verbuchen von Buchungsläufen 

Abgesehen vom fixieren der Konti und Buchungsbeträge bewirkt das Verbuchen 

von Buchungsläufen je nach Art des Laufes auch noch Veränderungen in anderen 

Bereichen, z.B. 

- Sollstellungsläufe verbuchen: das Datum 'sollgestellt_bis' wird auf den einzelnen 

Mietobjekten in den betroffenen Verträgen nachgetragen 

- im Sammelbeleg, der ebenfalls die Verbindung zu einem übergeordneten 

Hauptbuch bildet, werden die Buchungen auf den Sammelbeleg-Konten kumuliert 

- NK-Abrechnungsläufe: die akonto - Zahlungen der Mieter werden gegen die NK- 

Anteile des Mieters aufgerechnet und das Datum 'NK_abgerechnet_bis' wird in 

der betreffenden Liegenschaft nachgetragen 

- Verwaltungskostenabrechnungen: das Datum 'VWK_abgerechnet_bis' wird auf 

dem Mandat nachgetragen usw. 

9.5 Storno der Verbuchung von Buchungsläufen 

Im Prinzip ist der Storno eines Buchungslaufes jederzeit möglich, sofern gewisse 

Regeln beachtet werden. Dabei setzt der Storno auch die vorerwähnten Zusatzdaten 

(z.B. 'Vertrag_sollgestellt_bis') auf den Wert vor Verbuchung zurück. 

Ebenso wird der Sammelbeleg wieder entbucht. Der Storno kann somit verwendet 

werden, um Fehlverarbeitungen (z.B. Mietereintritt / - austritt / zusätzliche Garage, 

Bastelraum etc., die in Verträgen nachzutragen vergessen wurden vor der Sollstellung) 

zu korrigieren mit den Schritten 

- verbuchten Buchungslauf stornieren (entbuchen) 

- Buchungslauf löschen (ev. nur manuell ändern / wieder verbuchen) 

- Stammdaten / Verträge ergänzend noch fertig nachtragen 

- Buchungslauf neu aufbereiten / nach Kontrolle verbuchen. 




23.07.2012 / HEN / Neu 

Vorsicht: es ist unbedingt zu beachten, dass Buchungsläufe, speziell Sollstellungen, 

nur in der umgekehrten Reihenfolge der Verbuchung wieder storniert 

werden dürfen. Das heisst z.B. 

- Sollstellung September erfasst / verbucht 

- Sollstellung Oktober erfasst / verbucht 

Jetzt wird z.B. ein Fehler in der Sollstellung Oktober entdeckt. Der Lauf darf wie 

vorerwähnt storniert / gelöscht / nach Korrektur neu erstellt werden. Wäre der Fehler 

im Lauf September, so müsste auch hier zuerst Oktober storniert / eventuell gelöscht 

werden und erst dann der September, da sich sonst Datenfehler ergeben können; 

im Beispiel in der Nachführung der Daten 'sollgestellt_bis' auf den einzelnen Verträgen. 

Abgesehen vom Sollstellungslauf sind andere Buchungsläufe unkritischer 

bezüglich Storno und eine fehlerhafte Buchung kann allenfalls auch ohne löschen 

manuell korrigiert werden vor einer Neuverbuchung. 

9.6 Löschen von Buchungsläufen 

Ein stornierter Buchungslauf kann gesamthaft gelöscht werden, indem der Lauf 

selbst mit 

- löschen (F10) 

- löschen bestätigen (esc / F10) 

gelöscht wird. 

Vorsicht: zweimaliges (esc / F10) usw. löscht auch gleich den nächsten Buchungslauf 

(usw), d.h. die Löschbestätigung ist entsprechend überlegt einzugeben. Zusätzlich 

ist zu beachten, dass nicht jeder Lauf nach dem löschen einfach 

wieder neu generiert werden kann. Z.B. generiert ein Kreditoren-Zahlungsvorschlag 

bei der Verbuchung entsprechende Buchungen in MOR ! LIVIS. 

Löscht man diesen Buchungslauf, so können die darin enthaltenen 

Buchungen nicht wieder generiert werden, da die Kreditorenrechnungen 

mit Verbuchung des Zahlungsvorschlages bereits ausgeglichen sind. 

Analog gilt z.B. für ESR-Zahlungen, dass diese nur wieder generiert werden 

können, wenn die ESR-Diskette noch vorhanden ist (eventuell in der COM- 

History). 



Belegerfassung / Buchungsläufe (autom. / manuell) 

Das Menu ‚Bearbeiten / Buchungen’ zu MOR ! LIVIS. Das Bild zeigt verschiedene 

Buchungsläufe, wobei erst Lauf 2365, 2362, 2362, 2360 und 2359 verbucht sind. Verschiedene 

Buchungsläufe entstehen automatisch, z.B. bei Aufruf der Sollstellung, ESR-Zahlungen 

verbuchen, Kreditoren-ZV verbuchen usw. 




Der Buchungslauf enthält beliebige Buchungen, die in der Übersicht einzeilig dargestellt 

werden, wobei mit in das Detail zur Buchung verzweigt wird, z.B. zum ändern 

einer bereits erfassten Buchung. Sofern ein Vertrag bebucht wird, wird die Buchung im 

Hauptbuch auf das zugehörige Mietersammelkonto erfasst. Bei Bedarf kann im Detailbildschirm 

in die Kontoblattabfrage umgeschaltet werden oder die Buchung kann einer 

Sammelbuchung zugewiesen werden. 




Mit Add/F9 kann in die Erfassung neuer Belege umgeschaltet werden mit Eingabe von 

Buchungsbetrag, Buchungstext und Buchungsdatum; anschliessend weiterfahren mit 

für die weiteren Eingaben im Detailbildschirm. Da diese Buchung keinen Mietvertrag 

betrifft, bleibt das entsprechende Eingabefeld leer. In der Meldungszeile am unteren 

Rand des Erfassungswindows werden zur Kontrolle die aktuellen Kontosaldi angezeigt, 

wie sie sich nach dieser Buchung ergeben. Die Konti können bei Bedarf über Scan/F2 im 

Kontoplan gesucht werden. 




Sofern eine Buchung zufolge Fehlerfassung gelöscht werden soll, ist die entsprechende 

Zeile im Übersichtsbildschirm mit dem Cursor anzuwählen und dann mit Delete /F10 zu 

markieren. Der Benutzer wird in der Meldungszeile am unteren Rand des Windows 

aufgefordert, den Löschbefehl mit Ackn/Delete (ctrl + F8) zu bestätigen, womit die 

Buchung dann gelöscht wird. 

Vorsicht: fortgesetztes ctrl/F10 löscht dann automatisch auch weitere Buchungen. 

Löschen abbrechen mit Add/F9 oder mit dem Änderungsmodus Chg/F12. 



Sammelbuchungen 

23.07.2012 / HEN / Ges 

10 Sammelbuchungen 

MOR ! LIVIS bildet beim erfassen von Buchungen sogenannte Buchungsläufe 

(Buchungsstapel), in denen die in einem zusammenhängenden Erfassungslauf 

erfassten (oder automatisch generierten) Buchungen zusammengefasst werden. Für 

den Druck der Buchungen in den Kontoblättern können gleichartige Buchungen sollund 

/ oder habenseitig wahlweise auch zu Sammelbuchungen zusammengefasst 

werden. 

Sammelbuchungen werden z.B. unterstützt in den Bereichen 

- allgemeine Buchungen (Buchungstyp 9), z.B. für Ausgaben, Reparaturen. 

- monatliches sammeln des Bank- / PC-Ausgangs 

- Sollstellungen (Sollseite) auf dem Mieter-Sammelkonto 

- monatliches sammeln 'Sollstellung MM.JJ' 

- Sollstellungen (Habenseite) auf den Miet-Ertragskonten 

- monatliches sammeln 'Mietertrag Wohnungen MM.JJ' etc. 

- ESR-Zahlungen (Sollseite) auf dem Bank-/PC-Konto 

- monatliches sammeln 'Bank-/PC-ESR-Eingang' 

- ESR-Zahlungen (Habenseite) auf dem Mieter-Sammelkonto 

- monatliches sammeln 'Mietzahlungen ESR MM.JJ.' 

Sammelbuchungen können vom Benutzer über Parameter oder direkte Vorgabe 

wie folgt aktiviert werden: 

- für allgemeine, manuell erfasste Buchungen kann auf dem Buchungssatz mit 

Option 9) ein Sammeltext aktiviert werden (je für Soll- und Habenseite). Wird der 

Sammeltext ausgefüllt, z.B. für Aufwandbuchungen / Reparaturen 

- Habenseite 'Ausgang Bank 10.97', 

so wird eine Sammelbuchung begonnen, die fortgesetzt wird, solange der 

Sammelbuchungstext stehen gelassen wird. Die Sammelbuchung wird wieder 

abgebrochen mit der gleichen Option 9) / Sammeltext 'blank' setzen. Im Druck 

des Kontoblattes werden Buchungen mit gleichem Sammeltext zu einer Buchung 

zusammengezogen, soweit sie vom Datum her in den gleichen Buchungsmonat 




23.07.2012 / HEN / Ges 

fallen. Sie können aber wahlweise zu Kontrollzwecken auch als Einzelbuchungen 

(ungesammelt) gedruckt werden. 

- für die automatisierten Buchungsbereiche 

- Sollstellungen 

- ESR-Zahlungen verbuchen 

stehen spezielle Parameter bereit, in denen ein Sammelbuchungstext vorgegeben 

werden kann. Dieser Sammelbuchungstext wirkt, sobald er nicht 'blank' ist. 

Als allgemeine Regel für Sammelbuchungen gilt: 

- Sammelbuchungen werden innerhalb eines Mandates gebildet für Buchungen, 

- deren Sammelbuchungstext gesetzt ist (nicht 'blank') 

- die auf einem Kontoblatt im gleichen Monat einen identischen Sammelbuchungstext 

aufweisen 

- Sammelbuchungen werden neu gebildet bei Wechsel der Spalte Soll / Haben 

oder wenn der Buchungsmonat wechselt. Bleibt für einen solchen Fall der 

Sammeltext stehen, so wird eine neue Sammelbuchung mit dem gleichen 

Sammelbuchungstext gebildet. 

- Sammelbuchungstexte sind zusätzliche Texte, dh der normale Buchungstext 

wird vom Sammeltext nicht beeinflusst und erscheint wieder, wenn der 

Ausdruck der Konti nicht gesammelt verlangt wird. 




Der Text zu Sammelbuchungen kann auf dem Detail eingesehen werden. 

Auf dem Detailbildschirm zur Buchung wird der Sammelbuchungstext (sofern gesetzt) 

unterhalb der Kontobezeichnung angezeigt (ESR-Eingang 3.11.2002). 




Mit Option 9) kann der Sammelbuchungstext freigeschaltet und vom Anwender neu 

gesetzt oder gelöscht werden. 

Wahlweise kann auch auf beiden Kontoseiten gesammelt werden. 




Um Buchungen aus automatischen Buchungsläufen zu sammeln können in den Parametern 

unter Parameter Buchungen die entsprechenden Sammelbuchungstexte erfasst 

werden mit Vorgaben für den normalen Buchungstext sowie allenfalls Sammelbuchungstexte 

je für die Soll- / Habenseite. Sofern die Sammelbuchungstexte leer gelassen werden, 

wird für den entsprechenden Bereich ohne Sammeln gebucht. Sammelbuchungen 

können bei Bedarf beim Druck der Kontoblätter jederzeit wieder ungesammelt (im Detail) 

ausgewiesen werden. 



Renovationskosten weiterverrechnen an Mieter 

23.07.2012 / HEN / Ges 

11 Renovationskosten weiterverrechnen an Mieter 

Die Weiterverrechnung von Reparatur- und Renovationskosten an Mieter ist in MOR ! 

LIVIS unterstützt mit dem Punkt 

- Buchungen 

- Buchungen bearbeiten 

- manuelle Erfassung einer entsprechenden Buchung 

- Buchungstyp 5 

- Mieter-Sammelkonto / Vertrag 

an 

Aufwandkonto (das entlastet werden soll) 

- Betrag, den der Mieter zahlen muss 

Wahlweise kann ein Zusatztext zur Buchung erfasst, ein ESR (über den Renovationskostenbeitrag) 

gedruckt und eine Rechnung geschrieben werden. Die Rechnung 

kann als Word-Dokument vorbereitet werden mit den Textmarken 

- Mieteradresse Zeile 1 ... 5 (Adresse1 ... 5) 


- Buchung 

- Zusatztext (aus der Buchung) 

Die entsprechende Kreditorenrechnung, von der der Mieter einen Teil übernehmen 

muss, ist ganz normal zulasten der Liegenschaft zu erfassen und zu zahlen und hat 

damit mit der eventuellen Weiterverrechnung an den Mieter keine direkte Verbindung. 




Weiterverrechnung von Reparaturkosten an Mieter über ‚Bearbeiten / Buchungen’ 

Eröffnen oder ergänzen eines manuellen Buchungslaufes 




Erfassen einer manuellen Buchung / Buchungstyp 5 für die Weiterverrechnung von Renovations- 

und Reparaturkosten mit dem Buchungssatz 

Sammelkonto Mieter (Vertrag) an Unterhalts- / Reparaturkonto (Entlastung Aufwand) und 

ausdrucken der Rechnung mit ESR über Option 2) 




Zusatztext zur Buchung kann auch in das Word-Dokument (Rechnung an Mieter) übernommen 

werden 

Frei definierbares Worddokument, an das die Daten aus MOR ! LIVIS als Textmarken mit den 

oben aufgeführten Namen übergeben werden zwecks Rechnungsstellung an den Mieter. 



Automatisierte Verarbeitungen / Übersicht 

23.07.2012/ HEN / Ges 

12 Automatisierte Verarbeitungen / Übersicht 

MOR ! LIVIS bietet dem Benutzer verschiedene Bereiche mit speziellen automatisierten 

Verarbeitungen, die bei richtiger Vorbereitung die zugehörigen Auswertungen 

und ganze Buchungsserien automatisch generieren und den Benutzer damit bei 

seiner Arbeit wesentlich entlasten. Solche Programmbereiche sind u.a. 

12.1 Buchungslauf kopieren 

Unter bestimmten Voraussetzungen kann es nützlich sein, wenn ein bereits einmal 

verbuchter Buchungslauf später wieder in der gleichen Form (oder mit kleinen 

Änderungen) wieder neu vorgetragen werden kann, sodass die Buchungen nicht 

neu erfasst werden müssen. Beispiel: eine Firma vermietet Wohnungen an die 

Mitarbeiter, wobei die Wohnungsmiete jeden Monat direkt vom Lohn abgezogen 

und auf dem Mieterkonto (als Ersatz für die Sollstellung / ESR-Zahlung) direkt eingebucht 

wird. Hierzu kann jeweilen der Buchungslauf des vergangenen Monates 

kopiert und bei Bedarf noch angepasst werden. 

12.2 ‚Sollstellungen’ mit den Programmen 

- ESR- Einzahlungsscheine drucken (wahlweise LSV vorbereiten). Normalerweise 

werden ESR z.B. für Mieter ein halbes Jahr zum voraus gedruckt und dem Mieter 

zugestellt. Dieser wählt jeweilen per Monatsende den geeigneten ESR für die 

Zahlung seiner Miete aus. 

- Sollstellungen aufbereiten / verbuchen mit Belastung der Miete auf den einzelnen 

Mieterkonten für die nächste noch offene Mietperiode (per 1. Tag dieser 

Mietperiode) und gleichzeitig verbuchen der Erträge auf den Ertragskonten, die 

den Mietobjekten im Vertrag zugewiesen sind. Allenfalls auch stornieren einer 

bereits durchgeführten Sollstellung, z.B. weil bei der Vorbereitung etwas 

vergessen worden ist). 

- ESR-Zahlungen einlesen / verbuchen. Das Programm erkennt das entsprechende 

Mieterkonto aus der ESR-Zeile und kann die Zahlung damit automatisch 

verbuchen, sofern der Mieter den ihm zugestellten ESR auch tatsächlich benutzt. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

12.3 Mietzinsänderungen 

Mietzinsänderungen bauen auf der Mietzins-History der einzelnen Mietobjekte / 

Mietverträge und den Parameterdateien 'Mietzinsindizes' (Lebenskostenindizes, 

Kantonalbankindizes für Hypotheken) und 'Schlichtungsbehörden' (Textdateien der 

offiziellen Formulare für Mietzinsänderungen) auf. Auf Basis dieser Daten werden 

'Mietzinsänderungen' vorbereitet, können zur Kontrolle ausgedruckt und manuell 

nachbearbeitet werden. Wenn alles richtig vorbereitet ist, erfolgt der Druck der 

Mietzinsänderungen auf die offiziellen Formulare und der Versand. Sofern keine 

Einsprachen erfolgen, können die Mietzinsänderungen (z.B. nach ca 2 Monaten) 

verbucht werden. Auf jeden Fall sollten Mietzinsänderungen vor dem Druck der 

Einzahlungsscheine der entsprechenden Periode verbucht werden, damit auf den 

ESR die richtigen Beträge eingedruckt werden. 

12.4 Nebenkostenabrechnungen 

Die Nebenkostenabrechnungen sind ein weiterer automatisierter Bereich, der aus 

- den unter dem Jahr für Nebenkosten gebuchten Belegen 

- dem Verteilschlüssel der Mietobjekte für die einzelnen Nebenkostenabrechnungen 

- den durch die Mieter geleisteten Akontozahlungen für Nebenkosten die Abrechnungen 

für die Liegenschaft als gesamtes und für die einzelnen Mieter erstellt mit 

Belastung oder Gutschrift an die Mieter (je nach Nebenkostenabrechnungsbetrag 

abzüglich geleistete Akonto-Zahlungen) 

12.5 Stockwerkeigentümerabrechnungen 

Auch dieser Bereich arbeitet ähnlich wie der Bereich Nebenkostenabrechnungen, 

wobei 

- in einer Vorbereitungsphase die budgetierten Nebenkosten auf die einzelnen 

Eigentümer nach Schlüssel aufgeteilt und gemäss Zahlungsplan belastet werden. 

- in der Abschlussphase die definitiven Nebenkostenabrechnungen für die 

Eigentümer erstellt werden, wobei die von den Eigentümern geleisteten Vorauszahlungen 

(gemäss Budget) als akonto-Zahlungen wirken. Bei geeigneter 

Vorbereitung werden auch hier die Abrechnung aus den Belegen automatisch 

generiert. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- auch der Erneuerungsfond kann in analoger Art vorbereitet, abgerechnet und 

verbucht werden. Zusätzlich können auch die VSt-Ausweise für die Kapitalanteile 

der Eigentümer erstellt werden. 

12.6 Baugenossenschaften / Verwaltung der Anteilscheine 

mit automatischer Verzinsung der Genossenschafter-Kapitalanteile, wobei auch 

verschiedene Gruppen von Kapitalfonds mit unterschiedlicher Verzinsung verarbeitet 

werden können. Gleichzeitig können auch die VSt-Ausweise für die Genossenschafter 

gedruckt werden. 

12.7 Kreditoren-Verwaltung 

mit automatisierter Aufbereitung / Verbuchung der Zahlungen auf Termin; allenfalls 

auch Aufteilung der Zahlungen auf mehrere Liegenschaften im Rahmen einer 

Gesamtüberbauung mit verschiedenen Eigentümern. 

Weitere automatisierte Bereich finden sich auch im Bereich 'Liegenschaften-Auswertungen' 

mit 

- MWSt-Abrechnung bei optierten Liegenschaften 

- Verwaltungskostenabrechnung der Verwaltung gegenüber dem Eigentümer. 




Automatisierte Verarbeitungen finden sich unter den Menupositionen 8 – 13. 

Das Menu zur Kreditorenverwaltung 




Das Menu zu LIVIS - Buchungen 

Das Menu Sollstellung (periodische Sollstellung der Mietzinse) 




Das Menu Mietzinsänderungen 

Das Menu Stockwerkeigentum und Genossenschaften 

Weitere automatisierte Verarbeitungen finden sich im Menü ’Auswertungen 

Liegenschaften’ mit Bilanz-, Erfolgsrechnung 

Verwaltungskostenabrechnung 






Sollstellungen 

23.07.2012/ HEN / Ges 

13 Sollstellungen 

Der Bereich Sollstellungen in MOR ! LIVIS setzt voraus, dass die Mietverträge bis (und 

inkl.) Sollstellungsmonat nachgeführt sind, insbesondere 

- Mietobjekte im Vertrag mit Eintritts- / Austrittsdatum, dh. eventuelle Kündigungen 

müssen datumrichtig eingetragen sein 

- Datum ‚Objekt_sollgestellt_bis’ muss für jedes Objekt richtig gesetzt sein 

Die folgenden Arbeiten sind unterstützt: 

13.1 drucken von ESR-Einzahlungsscheinen für Mieter 

mit Eindruck von Mieter-Adresse und Mietbetrag gemäss Vertrag. Bei Bedarf kann 

auch ein ganzer Satz ESR (z.B. für ein halbes Jahr) gedruckt werden (als Variante sind 

auch Belastungen des Mieters für Renovationsarbeiten sowie Rückzahlung von 

Guthaben des Mieters möglich in dieser Funktion). 

13.2 aufbereiten von Sollstellung für die nächste Sollstellungsperiode 

Die Sollstellungen sollen immer per Anfang der entsprechenden Sollstellungsperiode 

aufbereitet werden (Buchungsdatum), damit sie buchhalterisch in die richtige 

Periode fallen. Die Sollstellungen basieren auf der aktuell gültigen Mietzinshistory der 

Mietobjekte im Mietvertrag. Mit dem aufbereiten der Sollstellungen werden die 

Erträge auf dem Mieterkonto (Soll) und den Ertragskonten der einzelnen Mietobjekte 

gemäss Vertrag (Haben) als 'erfasste' Buchungen vorgetragen. Sofern alles in 

Ordnung ist, können diese Belege anschliessend auch verbucht werden. 

13.3 einlesen / verbuchen der ESR-Zahlungen der Mieter 

Sofern der Mieter die über LIVIS gedruckten ESR für seine Zahlungen verwendet, 

können die Zahlungen automatisch direkt den Miet-Verträgen zugewiesen werden. 

Als spezielle Variante können ESR auch ab dem ESR-Archiv (COM) abgerufen und 

eingelesen werden. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

13.4 LSV / BAD / Debi Direct (Option). 

Bei dieser Variante mit Lastschriftverfahren werden keine ESR gedruckt, sondern die 

Verwaltung ruft nach einmaliger Freigabe dieses Verfahrens durch den Mieter die 

Mietzahlungen auf Termin direkt elektronisch bei den Banken ab, bei denen die 

Mieter ihre Konti führen. Normalerweise kommt dabei das LSV / BAD-Verfahren mit 

Widerruf zur Anwendung, bei dem der Mieter das Recht hat, eine aus seiner Sicht 

nicht berechtigte Belastung innert 30 Tagen zu widerrufen. 

13.5 Aufbereiten der ESR-Einzahlungsscheine 

Das Aufbereiten der ESR-Einzahlungsscheine kann durch den Benutzer selektioniert / 

eingeschränkt werden nach 

- Mandaten 

- Verwalter 


- Vertrags-Nummer 

- für eine einzelne Mahnkategorie 

- Sollstellungsperiode 'von / bis' für den Druck von ESR, z.B. für 6 Monate im voraus 

- wahlweise mit Eindruck von 

- Mietzins gemäss Vertrag 

- vorgegebenem Betrag (einmalige ausserordentliche Belastung) 

- Kontosaldo des Mieterkontos (erster Monat) 

- Mietzinsbetrag + Kontosaldo (erster Monat) 

Als Mietzins gilt der in der Mietzinshistory für die entsprechende Sollstellungsperiode 

für die Mietobjekte gemäss Vertrag vorgemerkte Mietzins. Sofern für einen 

zukünftigen Monat eine Mietzinsänderung vorbereitet ist, für die kein Einspruch 

eingetragen ist, so wird in den entsprechenden Monaten der neu geltende 

Mietzins gemäss vorbereiteter Mietzinsänderung eingedruckt. Sofern auf dem 

Vertrag ein Einspruch gegen die Mietzinsänderung eingetragen ist, wird der 

vertragliche Mietzins (vor Einspruch) eingedruckt. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Das ESR-Druck-Programm kann je nach freigegebenen Optionen und Codierung 

des Mieters auch verwendet werden für 

- Mietzinsbelastung per LSV oder per BAD / Debit Direct 

- als Zahlungscenter (ZAC) für die Auszahlung des Kontosaldos an den Mieter über 

Check, ASR oder Kreditorenzahlung 

Für diese letzte Variante muss ein (Mieter-) Kreditor (in MDE) mit gleicher Nummer 

wie Mieter-1 zum Vertrag existieren, der eine Zahlungsverbindung –1 aufweisen 

muss. Im Zahlungs-Center wird dann für diesen Kreditor eine entsprechende 

Gutschrift (als Kreditorenrechnungen) aufbereitet, die über den Kreditoren- 

Zahlungsvorschlag zur Auszahlung gebracht werden kann. 

Das Zahlungscenter ist nicht zu verwenden für die Rückzahlung von Rest-Akonto- 

Zahlungen aus Nebenkostenabrechnungen an Mieter, da im Bereich Nebenkostenrechnung 

dafür eine direkte integrierte Lösung zur Verfügung steht: 

- als spezielle Schnittstelle, über die Mieter an andere Abrechnungssysteme 

übergeben werden können (z.B. Lohnabrechnungssystem Palas) 

- Zahlverträge: Sofern ein Mieter mehrere Verträge für verschiedene Objekte 

abgeschlossen hat, kann einer dieser Verträge in den Vertragsstammdaten der 

weiteren Verträge dieses Mieters als Zahlvertrag definiert werden, dem diese 

anderen Verträge damit zugewiesen werden. In einem solchen Fall wird als 

Vereinfachung für den Mieter jeweilen nur ein Sammel-ESR für alle Verträge 

zusammen gedruckt, der bei Zahlung dann wieder auf die einzelnen Verträge 

aufgelöst wird. 

Hinweis: die automatische Auflösung einer ESR-Zahlung auf die einzelnen zum 

Zahlvertrag zugehörigen Unterverträge kontrolliert auf Basis des Zahlungsdatums 

und der Mietzinshistory der einzelnen Verträge, wie der einbezahlte Betrag auf 

die einzelnen Verträge aufzuteilen ist. Eine allfällige Differenz wird auf den 

Zahlvertrag gebucht. 

- Mieter mit Dauerauftrag oder Zahlung über eigenes Kreditorensystem. Solche 

Mieter benützen im Normalfall den ihnen zugestellten ESR nicht, womit dann 

allenfalls aber auch die Zahlung nicht automatisch verbucht werden kann. 

Im Vertragsstamm kann dies speziell vermerkt werden, wobei solche Mieter dann 

beim ESR-Druck übersprungen werden. Es empfiehlt sich allerdings auch für 

solche Mieter erstmalig einen ESR zu drucken, damit diese die ESR-Referenzzeile 

bei der Bank oder in einem Kreditorensystem eintragen lassen können, sodass die 

Zahlung in LIVIS trotzdem automatisch verbucht werden kann. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- Für den anschliessenden Druck der ESR können verschiedene Varianten gewählt 

werden, z.B. 

- Druck mit Titelblatt, auf dem der Mietzins aufgeschlüsselt wird. 

- Druck mit zusätzlichem Talon oben / links oder rechts vom ESR für die Mietzinsaufstellung. 

ESR können jederzeit und für eine beliebige Periode gedruckt werden, ohne dass 

sich daraus spezielle Konsequenzen ergeben. Erst der Sollstellungslauf erzeugt 

Buchungen. 

- Sollstellungen aufbereiten 

Für das auslösen eines Sollstellungslaufes, der nach verschiedensten Kriterien 

selektioniert / eingeschränkt werden kann, müssen die folgenden Grundlagen 

beachtet werden 

- alle in eine Sollstellung einbezogenen Mietverträge müssen 'à jour' sein, 

dh. sie müssen die richtigen Mietobjekte mit richtigen Mietzinsbeträgen 

enthalten und allfällige Kündigungen müssen auf den richtigen Termin eingetragen 

sein 

- die Mietobjekte müssen im Stamm die richtigen Ertragskonti enthalten, auf die 

die zugehörigen Mietzinse verbucht werden sollen und diese Ertragskonti 

müssen im Stamm der Sammelbelegkonti eröffnet sein 

- das Sollstellungsdatum (bisher sollgestellt-bis) auf den einzelnen Mietobjekten 

im Mietvertrag muss richtig gesetzt sein 

Der Sollstellungslauf wird im Normalfall mit Datum 'Anfang der Sollstellungsperiode' 

ausgelöst, dh. für die Sollstellung per März 2000 wird z.B. ein Sollstellungsdatum 

1.3.2000 zugewiesen, damit die durch die Sollstellung generierten Buchungen 

auch der richtigen Buchungsperiode zugewiesen werden. 

Jede Sollstellung löst einen neuen Buchungslauf aus mit (erfassten) Buchungen 

für alle belasteten Verträge mit ihren Mietobjekten. 

- Sollkonto = Mieter-Sammelkonto, das dem Mietvertrag zugewiesen worden 

ist / subsidiär Vertragskonto 

- Habenkonto = Ertragskonto der einzelnen Mietobjekte im Vertrag gemäss 

Objektstamm 

- Liegenschaft, in der das gemäss Vertrag vermietete Objekt liegt 

- Buchungsbetrag: Mietzins gemäss Vertrag (allenfalls spezieller Betrag gemäss 

Eingaben) 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- Buchungsdatum: idealerweise erster Tag der Sollstellungsperiode (dh. z.B. 

Sollstellung März 2000 per 1.3.2000 / nicht per 28.2.2000 !). 

Dieser Buchungslauf umfasst 'erfasste' Buchungen, die noch nicht verbucht sind. 

Sofern sich zu diesem Zeitpunkt bei Kontrollen herausstellt, dass einzelne Sollstellungen 

versehentlich falsch aufbereitet worden sind, weil einzelne Verträge noch 

nicht vollständig nachgetragen waren, so kann ein solcher erfasster Buchungslauf 

ohne Folgen wieder gelöscht werden. Anschliessend können die Stammdaten 

durch den Benutzer nochmals genau kontrolliert / korrigiert werden und 

dann wird der Sollstellungslauf erneut aufbereitet. Sofern der Sollstellungslauf in 

Ordnung ist, kann er anschliessend wie ein normaler Buchungslauf verbucht 

werden. In diesem Moment wird auf den einzelnen Vertragsobjekten das Sollstellungsdatum 

'sollgestellt-bis' nachgetragen. 

- Stornieren eines verbuchten Sollstellungslaufes 

In Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass trotz Vorkontrollen ein Vertrag nicht 

vollständig nachgetragen war zum Zeitpunkt der Sollstellung und deshalb mit 

falschen Beträgen / Objekten sollgestellt wurde. Sofern der entsprechende 

Buchungslauf dann versehentlich auch noch verbucht worden ist, sind allenfalls 

falsche Erträge / falsche Datumseingabe 'sollgestellt-bis' auf einzelnen Objekten 

vermerkt. MOR ! LIVIS ermöglicht hier eine vollständige und einfache Korrektur bei 

solchen Versehen, sofern vom Benutzer die richtigen Massnahmen ergriffen 

werden. 

- als Regel gilt: der Benutzer soll einzelne Buchungen, Sollstellungsdaten etc. auf 

Belegen aus Sollstellungen nie manuell korrigieren oder gar löschen. LIVIS kann 

eine Sollstellung nur dann ohne Folgen rückgängig machen, wenn alle 

Buchungsbelege genau in dem Zustand belassen werden, wie sie vom 

Programm generiert worden sind. 

- das richtige Vorgehen zum stornieren einer versehentlich zu früh verbuchten 

Sollstellung ist: 

- der Buchungslauf kann durch den Benutzer wie ein normaler Buchungslauf 

storniert werden, sofern er nicht manuell verändert worden ist. Dabei ist 

darauf zu achten, dass nur der jeweilen letzte Sollstellungslauf storniert wird. 

Wurde z.B. als letzter Sollstellungslauf März 2000 verbucht (versehentlich mit 

Fehlern), so darf nur der Märzlauf storniert werden, nicht jedoch der Februar 

2000. Beim Storno des Sollstellungslaufes werden die Daten auf Basis der 

gespeicherten Belege richtig zurückgesetzt, dh. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- Belege werden storniert 

- 'Sollstellung-verbucht-bis' auf den einzelnen Mietobjekten der sollgestellten 

Verträge wird um eine Periode zurückgesetzt 

- der Sammelbeleg wird entsprechend entbucht. 

Damit liegt nach dem Storno des Sollstellungslaufes ein nicht mehr verbuchter 

Buchungslauf vor, der jetzt als ganzer Lauf gelöscht werden darf, weil alle 

Stammdaten richtig zurückgesetzt sind. 

Je nach Sachlage kann der Benutzer jetzt 

- die Stammdaten geeignet korrigieren und den Sollstellungslauf anschliessend 

neu aufbereiten / verbuchen, oder 

- sofern das Versehen weiter zurückliegt, einen weiteren jetzt letzten verbuchten 

Sollstellungslauf stornieren, im Beispiel jetzt den Februar 2000. 

Als Regel also nochmals: 

- ein erst aufbereiteter, also noch nicht verbuchter Sollstellungslauf kann ohne 

Folgen gelöscht und nach allfälliger Korrektur der Stammdaten erneut aufbereitet 

werden 

- ist ein Sollstellungslauf einmal verbucht, so muss dieser verbuchte Lauf zuerst 

storniert werden, bevor der Lauf als Ganzes gelöscht werden kann. 

- es darf nur immer der letzte verbuchte Sollstellungslauf storniert werden 

- die Stornierung kann nur gültig durchgeführt werden, sofern die Belege im 

Sollstellungslauf in keiner Weise manuell verändert worden sind durch den 

Benutzer. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

13.6 Sollstellung Leerstände 

MOR ! LIVIS kennt automatisch alle leerstehenden Objekte ohne spezielle 

Leerstandsverträge. Sofern Leerstände jedoch gebucht werden sollten, kann dies 

(periodisch oder einmal jährlich) über den Mieterspiegel -2 erfolgen, wobei die 

zugehörige Kontierung im Menu ‚Liegenschaften / Leerstandkontierung’ erfasst 

werden kann. 

Für die 5 Spalten im Mieterspiegel -2 können die Leerstandsverluste berechnet und 

mit der dort eingebbaren Kontierung verbucht werden; es werden immer die 

Leerstände derjenigen Periode gebucht, die mit der entsprechenden Periode zum 

Mieterspiegel -2 berechnet worden sind. Leerstände können somit periodisch nach 

Bedarf oder gesamthaft (1 mal jährlich) gebucht werden. 

13.7 Mandat / Liegenschaft mit dem ESR Zahlungskonto verbinden 

Damit beim Druck und beim Verbuchen der ESR das richtige Zahlungskonto erkannt 

wird, muss eine entsprechende Verbindung bestehen. Dabei sind zwei Varianten 

denkbar: 

- alle Liegenschaften eines Mandates zahlen auf das gleiche Konto ein 

- je Liegenschaft im Mandat ist ein eigenes Zahlkonto vorgesehen (z.B. mehrere 

Eigentümer in einer Überbauung) 

Auf jedem Vertrag ist die Fibu-Konto-Nummer eingetragen, auf der der Vertrag seine 

Miete einzuzahlen hat. In der Liegenschaft, zu der dieser Vertrag gehört, muss als 

weiteres eingetragen werden, welches PC-Konto zu diesem Fibu-Konto gehört, und 

zwar 

- PC-Konto der Liegenschaft selbst, oder 

- PC-Konto der Bank, bei der der Eigentümer ein Konto für Mietzahlungen eröffnet 

hat. 

Diese erste Verbindung erfolgt im Zusatzmenu zur Liegenschaft unter Bank- / 

PC-Konti. Ergänzend dazu muss in den Grundparametern / ESR-Parameter ein entsprechender 

Eintrag eröffnet werden (oder ist allenfalls bereits eröffnet, sofern schon 

andere Liegenschaften in diesem Mandat auf das gleiche Konto einzahlen). 

Hier ist das gleiche PC-Konto zu eröffnen, wobei die PC-Nummer gemäss offizieller 

Schreibweise inklusive Bindestriche einzugeben ist. Weitere Angaben sind: 




23.07.2012/ HEN / Ges 

- PC / Bank-Kurzbezeichnung 

- bei BESR 'zugunsten von' die BESR 'Bank-Kontonummer' 

- Erweiterungen = Y. Die Erweiterungen bilden später die Verbindung zu Mandat / 

Liegenschaft 

Die weiteren Angaben (Detailmaske -1) sind wie folgt auszufüllen: 

- Teilnehmernummer (entspricht der PC-Nummer, jedoch ohne Sonderzeichen und 

Bindestriche) 

- Version Verarbeitung 'MAP' 

- Regel Zahlungskonto 'MLI' 

- Variante Zahlungsbuchung immer '1' für LIVIS 

- Konti aus den Sammelkonten für 

- Verbuchung der Zahlungen 

- Abzüge 

- Stornobuchungen 

Weitere Felder auf der Detailmaske -1 sind leer zu lassen 

Detailmaske -2 zum ESR-Parameter 

- PC-Konto drucken ja / nein (je nachdem, ob dieses auf dem ESR nicht / bereits 

vorgedruckt ist) 

- Bank-Clearing-Nummer (nur für BESR) 

- Texte für Druck des EZ-Scheins 

- Bankkonto-Nummer 

- Einzahlung für (Bank-Kurzbezeichnung / 2 Zeilen) 

- zugunsten von (Eigentümer-Name / 2 Zeilen für BESR) 

Detailmaske -3 zum ESR-Parameter 

- Variante Referenzzeile (gemäss verwendetem ESR-Typ wählen / F1 Hilfe) 

- Vornullen-Unterdrückung (F1 Hilfe) 

- Teilnehmer-Nummer drucken Y/N je nachdem, ob auf ESR vorgedruckt 

- fixe Zeichen am Anfang der ESR-Zeile gemäss Vorgabe der Bank, damit bankintern 

die Zahlung dem richtigen Bankkonto zugewiesen werden kann 

- Aufbau der ESR-Nummer gemäss Absprache mit PL-MOR. Die Prüfziffer wird vom 

Programm errechnet. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Als nächstes muss jetzt für jedes Mandat, allenfalls jede Liegenschaft mit eigenem, 

abweichenden Zahlungskonto zu diesem ESR-Eintrag eine sogenannte Erweiterung 

eröffnet werden mit den folgenden Daten: 

- Kennzeichen Code -1 = 'L' (= LIVIS) 

- Code -2 

'M'. sofern die Erweiterung für ein ganzes Mandat gelten soll, dessen Nummer im 

folgenden Feld einzutragen ist 

'L', sofern im zugehörigen Feld eine Liegenschaften-Nummer eingetragen wird. 

- entsprechend sind die zur Erweiterung gehörenden Felder 'zugunsten von' und 

'Bank-Konto-Nummer' einzutragen, die die entsprechenden Felder ab der 

Grundmaske übersteuern. 

- in den Detailangaben zur Erweiterung werden die Felder 

- Version Verarbeitung 'MAP' 

- Regel Zahlungskonto 'MLI' 

- Variante Zahlungsbuchung 

- Fixzeichen in der ESR-Zeile gemäss Vorgabe Bank 

- Vornullen in der Referenzzeile nicht drucken 

noch individuell für diese einzelne Erweiterung gesteuert. 




Das Menu Sollstellungen 

Sollstellungen aufbereiten 

der Selektionsbildschirm 




Ein Buchungslauf aus einer verbuchten Sollstellung Februar 2000 mit den zugehörigen Buchungen. 




Die Buchungen eines Sollstellungslaufes für eine optierte Liegenschaft mit Abrechnung 

nach vereinbartem Entgelt. Der Selektionsbildschirm für den Druck von ESR-Einzahlungsscheinen 

- mit Druckvarianten bezüglich Betragseindruck 




Auswahl der Druckvariante 

ESR einlesen 

mit/ohne Talon 

mit/ohne Titelblatt 

Auswahl des Kommunikationstyps 




Pfadangabe, von wo die Daten einzulesen sind (hier ab ESR-Diskette). Die Daten werden 

über den COM-Import von der von Bank oder Post gelieferten ESR / BESR-Datei in das LIVIS- 

System importiert und dort den einzelnen Liegenschaften / Mietern gutgeschrieben zum 

Ausgleich der Sollstellung. 

Der COM-Import selbst kann in den allgemeinen Grundparametern definiert werden und 

bildet wahlweise auch gerade eine Archivablage der eingelesenen Daten. 



Sollstellungen / Zahlungscenter 

23.07.2012/ HEN / Ges 

13.8 MOR ! LIVIS Zahlungscenter 

Gutschriften an die Mieter können mit dem Programm Einzahlungsscheine drucken 

verarbeitet werden. Auf dem Mandat kann festgelegt werden, wie ein momentan 

negativer Kontosaldo (=Mieterguthaben) mit ASR, Check oder als Kreditorzahlung 

ausgeglichen wird. 

Im Feld Auszahlungsvariante sind die Werte 1 für Check drucken und der Wert 2 für 

ASR (Auszahlungsschein Post) möglich. 

Besteht für einen Mieter ein Kreditoren-Eintrag mit einer Zahlungsverbindung, so kann 

die Auszahlung des negativen Kontosaldos oder eines negativen Fixbetrages an den 

Mieter im Zahlungscenter mit einer Kreditoren-Rechnung übersteuert werden. Bei 

positivem Kontosaldo entstehen ESR-Einträge vom Typ 1 (ESR / Rechnung an den 

Mieter). Bei negativem Kontosaldo entstehen anstelle der Einträge vom Typ 2 (ASR) 

oder Typ 3 (Check) Einträge vom Typ 4 (Kreditoren-Gutschriften) für das Zahlungscenter. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Auf dem Mietvertrag kann zudem mit der Angabe ‚A/Z’ Auszahlung berücksichtigen 

(Y/N) oder eines bestimmten Zahlungskontos (zB 20000) der Einbezug des Mieters in 

die Abrechnung vermieden werden. 

Bei der Vorwahl zum Druck der ESR kann neben dem Kontosaldo ebenso 

ein fixer (negativer) Auszahlungsbetrag mit der Wahl Zahlungscenter 

verarbeitet werden. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Für Mieter mit Typ 2 besteht kein LIVIS-Kreditor mit Zahlungsverbindung. Für 

die anderen Mieter wird eine Kreditoren Rechnung erstellt. 

Ein positiver Betrag wird dem Mieter belastet (ESR / LSV / BAD). Ein 

negativer Betrag wird dem Mieter gutgeschrieben (ASR/ Check / 

Kreditoren-Rechnung). 

Das Betragsfeld und der Typ steuert die weitere Verarbeitung. 

Detailangaben zu den zu erzeugenden Kreditoren-Rechnungen und zu 

den Aufwandbuchungen der Rechnungen. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Liste der im Zahlungscenter generierten Rechnungen 

Auszahlungsschein – Formular für Auszahlungen mit Typ 2 (ASR) 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Die im ZAC-Lauf generierten Kreditoren-Rechnungen können in LIVIS- 

Kreditoren als Zahlungsvorschlag aufbereitet und als Zahlungsauftrag 

ausgeführt werden. 

Die Aufwandbuchungen zu den Kreditor-Rechnungen werden im 

Verbuchungslauf der Kreditoren erzeugt. Das eingegebene Aufwand 




23.07.2012/ HEN / Ges 

konto wird belastet und gleichzeitig wird auch der Kontoausgleich zu den 

Verträgen generiert. 

Das Zahlungscenter wird zusätzlich auch für die Verzinsung von 

Genossenschaftskapital verwendet. Die Beschreibung dazu findet sich im 

entsprechenden Band 2 der LIVIS-Dokumentation 



Mietzinsänderungen 

23.07.2012 / HEN/ Ges 

14 Mietzinsänderungen 

Der Bereich 'Mietzinsänderungen' ist relativ komplex, da es sich dabei um eine 

Änderung von rechtsgültigen Verträgen handelt, die zum Schutz der Mieter kantonalem 

Recht unterstehen (Mietrecht OR 269 b, c, d / 270 b). Gemäss diesem Recht 

müssen für Mietzinsänderungen verschiedenste Regeln und Termine eingehalten 

werden und die Anzeige an den Mieter (allenfalls zusätzlich die Ehefrau) muss auf 

einem vorgeschriebenen Formular erfolgen, das jede Liegenschaftenverwaltung bei 

der Schlichtungsstelle des Kantons, in dem die Liegenschaft liegt, auf ihren Namen 

genehmigen lassen muss. 

Als Grundlage zu diesem Thema wird auf die beiden Kapitel 

- MOR ! LIVIS / Vertragsdaten und Mietzinsreserven 

- MOR ! LIVIS / Formular 'Mitteilung von Mietzinsänderungen' 

hingewiesen, in denen weitere Angaben zu finden sind. MOR ! LIVIS unterstützt die 

Vorbereitung von Mietzinsänderungen umfassend und stellt dem Verwalter dazu 

verschiedenste Parameter zur Verfügung, mit denen ein Vorschlag im Rahmen der 

gesetzlichen Bestimmungen weitgehend automatisch vorbereitet werden kann. 

Grundlage für Mietzinsänderungen sind die folgenden Parameterdateien und Daten 

zu den Mietverträgen 

14.1 Mietzinsindizes 

- In der Datei Mietzinsindizes können beliebige Indexentwicklungen definiert 

werden für die spätere Verwendung in Mietverträgen. Dabei werden drei Typen 

von Indexentwicklungen unterschieden 

1. Indizes mit Anpassung nach der Formel (neuer Index - alter Index) / (alter 

Index) * % 

Typ Landesindex 

2. Anpassung nach Prozentwerten aus einer zusätzlich gespeicherten Tabelle 

Typ Hypothekarzinsentwicklung Kantonalbanken mit % - Satz Mietzinsänderung 

bei Änderung des Hypothekarzinssatzes von / nach 

3. Anpassung in % des Mietzinses pro Jahr 

Typ Anpassung an Kostenentwicklung der öffentlich-rechtlichen Abgaben 

Je Indexentwicklung können separate Begründungstexte definiert werden. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

14.2 Mietvertrag Kopfdaten zum Vertrag 

- Abschlussdatum und Gültigkeitsbereich des Vertrages 

- Basismietvertrag (Standard), der diesem Mietvertrag zugrunde liegt. Die Basismietverträge 

sind meist bedruckte oder in WORD vorbereitete Dokumente, in die 

der eigentliche Vertrag eingedruckt wird. Basismietverträge können in einer 

separaten Datei 'Basisverträge' definiert werden. 

- Bildschirm 2 im Vertrag. Dieser Bildschirm enthält einige der wichtigsten Daten für 

Mietzinsänderungen, nämlich den aktuellen Stand bei Vertragsabschluss für vier 

verschiedene Indizes je mit 

- Art des Indexes (aus Datei Mietindizes) 

- Indexstand 

- Monat / Jahr zum Indexstand 

Diese Daten definieren die für den Vertrag gültigen Index und den Indexstand 

per Vertragsabschluss (resp. per letzter verbuchter Mietzinsänderungen) 

14.3 Mietzinshistory zu den einzelnen Mietobjekten im Vertrag 

Auf der Detailmaske zum einzelnen Mietobjekt kann ein allfälliger Vorbehalt eingetragen 

werden mit 

- Datum 

- Vorbehalt in % oder Franken 

- Begründung zum Vorbehalt 

Ebenfalls kann hier definiert werden, ob das Objekt seinen Mietzins entsprechend 

den Indexständen auf dem Vertrag ändert / ändern kann. 

In der Mietzinshistory sind im Prinzip vergangene frühere Mietzinsänderungen mit den 

entsprechenden Indexständen, Begründungen und dem absoluten / %-Betrag der 

Änderung gespeichert (CHF / %). Die Mietzinshistory dient als Archiv für den 

Nachweis früherer Mietzinsänderungen. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

14.4 Datei 'Schlichtungsbehörden 

Sie enthält die speziellen kantonalen Anpassungen für das Formular 'Mitteilung von 

Mietzinsänderungen' (siehe dazu die Beschreibung 97064961) 

14.5 Aufbereiten neuer Mietzinsänderungen 

Bevor dieses Programm aufgerufen wird, ist zu prüfen, dass alle vorstehend aufgeführten 

Basisdateien präzis nachgeführt sind. Dies trifft unter anderem speziell auf die 

Datei Mietzinsindices zu, da dazu monatlich die neuesten aktuellen Zahlen in der 

Zeitung verfügbar werden und vom Benützer nachgetragen werden sollten. 

Der Benützer kann über einen Selektionsbildschirm wählen, für welchen Bereich 

Mietzinsänderungen vorbereitet werden sollen. 

- ein Mandat (mit allen zugehörigen Liegenschaften)) 

- eine einzelne Liegenschaft (mit allen zugehörigen Verträgen) 

- ein einzelner Vertrag 

sowie auf welchen Datumstand die vier auf den Verträgen gespeicherten Indizes 

nachzuführen sind. Weitere Angaben betreffen 

- das Datum, per dem die Mietzinsänderung wirksam wird 

- das Versanddatum (gesetzliche Vorschriften, spätestens 3 Monate + 10 Tage vor 

einem Kündigungstermin beachten !) 

- sollen die Änderungen auch für leerstehende Objekte durchgerechnet werden 

Zusätzlich können bis zu sechs weitere Gründe für Anpassungen vorgegeben 

werden (gesamthaft für alle Verträge im Änderungslauf wirkend) und zwar 

- mit einem Begründungstext 

- mit einem Änderungs-%-Satz / wahlweise Änderung im CHF-Betrag oder direkte 

Eingabe des neuen CHF-Betrages 

- Vorgabe, für welche Objekttypen im Vertrag diese Begründung angewendet 

werden soll, wahlweise anstelle von Objekttypen ein wählbares (Miet-) Objekt im 

Vertrag 

Mit dem anschliessenden Lauf für das aufbereiten der Mietzinsänderungen werden 

dann alle Verträge gemäss den vorgegebenen Daten vorbereitet. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

14.6 Mietzinsänderungen bearbeiten 

Mit der Aufbereitung der Mietzinsänderungen wird eine Datei angelegt, in der die für 

jeden Vertrag berechneten Mietzinsänderungen gespeichert sind. In dieser Datei 

wird die Mietzinsänderung je Objekt im Detail ausgewiesen und kann vom Anwender 

auf dem Bildschirm eingesehen werden. 

Das Resultat des Mietzinsänderungslaufes kann auch in Form einer Kontrollliste 

ausgedruckt werden und muss unbedingt sorgfältig geprüft werden, z.B. 

- Richtigkeit der Berechnungen. Allfällige falsche oder nicht nachgeführte Basisdaten 

führen natürlich auch zu falschen Berechnungen 

- soll die Änderung wirklich im bezeichneten Ausmass durchgeführt werden oder 

gibt es noch andere Gründe, z. B. 

- teilweise oder ganze Verrechnung der Mietzinsänderung mit bestehenden 

Vorbehalten 

Allfällige Anpassungen können im speziellen Programm 'Mietzinsänderungen 

bearbeiten' vom Verwalter jetzt noch manuell durchgeführt werden. Dabei stehen 

die folgenden Funktionen zur Verfügung 

- Mit ‚enter’ kann direkt ins Detail der Mietzinsänderung zu einem Vertrag 

verzweigt werden, wo die Berechnung je Mietobjekt im Vertrag angezeigt wird 

- als Übersicht 

- nochmals mit ‚enter’ im Detail 

In diesem Detail kann bei Bedarf jetzt auch ein Wert abweichend von den 

Vorgaben manuell eingetragen werden 

- als Textänderung 

- als Änderung des Änderungs-%-Satzes oder direkt des Änderungs-CHF- 

Betrages 

Zusätzlich kann ein auf dem Objekt eingetragener Vorbehalt ganz oder teilweise 

zur Anrechnung gebracht werden. Mit F9/Add kann auch eine weitere zusätzliche 

Begründung / Mietzinsänderung zu diesem Objekt erfasst werden, die 

ausschliesslich für dieses Objekt zur Wirkung kommt. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

- zwecks ergänzender Information können auf der oberen Stufe auch die folgenden 

Daten eingesehen werden 

- der Mietvertrag 

- die Objektdaten zum Mietvertrag 

- die aktuell geltende Zinshistory zum Mietvertrag 

- Index / Begründung 

- MWSt 

Im Anschluss an die Bearbeitung der vorbereiteten Mietzinsänderung ist nochmals 

eine Kontrollliste zu drucken. Sofern jetzt alles i.O. ist und die kantonalen 

Bewilligungen für die Formulare 'Mitteilung von Mietzinsänderungen' vorliegen, 

können anschliessend diese Formulare gedruckt und versandt werden. Dabei 

wird je Vertrag für jeden Mieter, der im Mieterstamm die entsprechende Markierung 

trägt, ein Exemplar gedruckt. 

Einschreibeliste: bei Mietzinserhöhungen empfiehlt es sich, die Formulare 'eingeschrieben' 

zu versenden. Zu diesem Zweck kann eine spezielle Einschreibeliste 

gedruckt werden, die auf dem Postamt quittiert werden sollte. 

14.7 Weiterer Ablauf der Mietzinsänderung / Einspruch des Mieters 

Jeder Mieter kann innert 30 Tagen nach Erhalt einer Mietzinsänderung bei der 

kantonalen Schlichtungsstelle Einspruch erheben gegen die Vertragsänderung. Ein 

solcher Einspruch kann mit Einspruchsdatum auf der entsprechenden Mietzinsänderung 

eingetragen werden und hat zur Folge, 

- der Einspruch blockiert die Mietzinsänderung bis zum Entscheid durch das 

Gericht. Dies hat aus Sicht des Programmes zur Folge, dass in der Sollstellung 

weiterhin der bisherige Mietzins belastet wird und noch nicht der Mietzins gemäss 

Änderungslauf. 

- nach Erledigung des Einspruches ist 

a die Änderung gemäss richterlichem Entscheid anzupassen in der Mietzinsänderungsdatei 

b das Erledigungsdatum zur Einsprache ist anschliessend zu setzen 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

14.8 Mietzinsänderungen verbuchen 

Die Mietzinsänderungen werden definitiv verbucht, wobei das Verbuchen u.a. auch 

eine neue, nächste Mietzinshistory erzeugt. Auch für diesen Schritt ist gegebenenfalls 

ein 'stornieren' möglich, mit dem bei einer Fehlverarbeitung die Verbuchung der 

Mietzinsänderung rückgängig gemacht werden kann (immer nur die letzte 

verbuchte Mietzinsänderung!), wobei die bei der Verbuchung neu angelegte 

Mietzinshistory wieder gelöscht wird. 

Mit der Verbuchung der Mietzinsänderungen wird auf dem Vertrag ein neuer Eintrag 

‚Mietzinshistory’ generiert und in der Sollstellung ab dem Gültigkeitsdatum der 

Änderung (und sofern kein nicht erledigter Einspruch eingetragen ist) automatisch 

der neue Mietzins sollgestellt. 




Zeitliche Entwicklung Hypothekarzinssätze und Landesindexwerte 










Mietvertrag mit zugehörigen Indexwerten 




Mietobjekte zum Vertrag: Übersichts- / Detailbildschirm mit Vorbehalt und 

Code Mietzinsanpassung nach Index j /n 




Mietzinshistory mit Detailnachweis der angewendeten Änderungsfaktoren 




Vorwahlbildschirm für neuen Mietzinsänderungslauf 









Formular ‚Mitteilung von Mietzinsänderungen’ 

23.07.2012 / HEN / Ges 

15 Formular ‚Mitteilung von Mietzinsänderungen 

Das Formular 'Mitteilung von Mietzinsänderungen' und / oder andere einseitige 

Vertragsänderungen gemäss Art. 269d OR ist von der Form und vom Inhalt her 

vorgeschrieben und muss unter anderem auch abhängig vom Kanton, indem sich 

das Mietobjekt befindet, spezielle Hinweise enthalten, in welcher Form und wo 

Einsprachen gegen Mietzinsänderungen vom Mieter einzureichen sind. Das Formular 

muss ausserdem von den zuständigen Behörden bewilligt sein. 

Die MOR Informatik legt das Formular für MOR ! LIVIS den zuständigen Behörden vor 

für die allgemeine Bewilligung. Wir weisen jedoch darauf hin, dass die einzelne 

Immobilienverwaltung das Formular zusätzlich für sich jeweilen nochmals separat 

bewilligen lassen muss (mit eingedruckter Verwaltungsadresse). Bitte weisen Sie bei 

einholen dieser Bewilligung auf die allgemeine Abnahme MOR Informatik / MOR ! 

LIVIS gemäss Beilage hin, damit die jeweilige kantonale Bewilligung rasch erteilt 

werden kann. 

Um den Möglichkeiten einer EDV-Verarbeitung zu entsprechen, ist das Formular so 

entworfen, dass es allgemein als Grundlage für die deutschsprachigen Kantone 

dienen kann. Als ergänzender Eindruck in das Formular mit dem EDV-Drucker sind für 

die variablen Daten vorgesehen 

A - die Adresse des Eigentümers 

B - die Adresse der Immobilienverwaltung 

C - die Adresse des Mieters / bei Familienwohnungen wird ein zweites Exemplar an 

die Adresse der Ehefrau erstellt 

D - Mieter zum Objekt 

E - die Adresse und die nähere Bezeichnung des Mietobjektes 

F - die einzelnen Mietanteile für Nettomiete und Nebenkosten, je alter / neuer Mietzins 

nebeneinander (detaillierte Auflistung mit Totalisierung) 

G - die Begründung für die Mietzinsänderung im Detail je in CHF und Prozenten 

H - das Datum des Inkrafttretens der Mietzinsänderung 

I - spezielle kantonale Bestimmungen, die für den jeweiligen Kanton, in dem das 

Mietobjekt liegt, zwingend mitgeteilt werden müssen. Diese Angaben werden 

aus einer speziellen LIVIS-Datei 'Schlichtungsbehörden (je Kanton)' entnommen 

und je nach Mietobjekt eingedruckt. 

J - die bewilligende Behörde und das Datum der jeweiligen Bewilligung 

Auch diese Daten werden der Datei 'Schlichtungsbehörden (je Kanton)' 

entnommen und im Formular eingedruckt. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

Für andere einseitige Vertragsänderungen ist unter F, G, H, einzutragen (wird nur im 

entsprechenden Fall gedruckt) 

F - Umschreibung der Änderung 

G - Begründung 

H - Datum des Inkrafttretens 

Das Formular (der Vordruck) ist damit so entworfen, dass 

- auf der Vorderseite ein allgemein gültiger Vordruck angebracht ist 

- variable Daten A - H gemäss dem jeweiligen Mieter / Mietvertrag in den 

Vordruck eingedruckt werden 

- kantonale Vorgaben und Bewilligungsvermerke I, J gemäss der Datei 'Schlichtungsbehörden 

(je Kanton)' eingedruckt werden 

- auf der Rückseite die zwingend vorgeschriebenen Artikel 269, 270 OR einheitlich 

vorgedruckt sind. Es ist nicht vorgesehen, dass auf der Rückseite Daten eingedruckt 

werden, da dies mit dem vorgeschriebenen Doppel (Durchschlag) nicht 

möglich ist 

Im Anschluss an den Druck des Formulares für die Mitteilung von Mietzinsänderungen 

wird noch eine Einschreibeliste gedruckt, die auf der Post abgestempelt werden 

kann als Nachweis für den Versand der Formulare. 

15.1 Verantwortung der Immobilienverwaltung 

Immobilienverwaltungen, die das Formular einsetzen, sind selbst verantwortlich 

dafür, dass 

- das Formular mit für den bewilligenden Kanton geeigneten Daten nochmals auf 

den Namen der jeweiligen Verwaltung speziell bewilligt wird 

- in den Liegenschaften-Stammdaten der richtige Kanton (Bildschirm 1 / Feld 

Schlichtungsbehörde) eingetragen ist, damit das Formular mit den zugehörigen 

Texten bedruckt wird 

- die vom jeweiligen Kanton vorgeschriebenen Texte betreffend Einsprachen, 

Schlichtungsbehörden, Vorschriften betreffend einzureichende Unterlagen etc. 

gemäss den entsprechenden kantonalen Vorgaben eingedruckt werden 




23.07.2012 / HEN / Ges 

In der Datei 'Schlichtungsbehörden' sollte vom Anwender noch eingetragen werden 

- Ortschaft und Name der Verwaltung (drittunterste Zeile), z.B. Zürich, den / MOR 

Informatik AG 

- Datum, zu den der eigenen Verwaltung die kantonale Bewilligung erteilt wurde 

(unterste Zeile). 

Im Weiteren ist zu beachten, dass die meisten Kantone die Verwendung des 

kantonalen roten Formulares 'Mitteilung des Anfangsmietzinses' zwingend 

vorschreiben. 

- die variablen Daten A - J auf ihrem Rechner rechtsgenügsam vorbereitet werden 

und dass die jeweiligen Begründungen gemäss geltendem Recht richtig 

formuliert sind 

15.2 Formular zur Bewilligung einreichen 

Das Formular muss in jedem Kanton, in dem Liegenschaften verwaltet werden, zur 

Bewilligung eingereicht werden, wobei in Kopf und in Fuss die Verwaltung eingetragen 

sein muss (sonst aber nichts Weiteres). Dazu ist wie folgt vorzugehen: 

- in der Datei 'Schlichtungsbehörde' ist auf der drittuntersten Zeile bei Kantonen mit 

verwalteten Liegenschaften der Ort / Name der Verwaltung geeignet abzuändern 

- es ist eine Liegenschaft geeignet auszuwählen, wobei auf dem zugehörigen 

Mandat die richtige Verwalteradresse, auf der Liegenschaft der richtige Kanton 

eingegeben ist 

- es ist eine entsprechende Mietzinsänderung für diese Liegenschaft (in diesem 

Kanton) aufzubereiten und anschliessend ist das Formular zu drucken, wobei 

aber in der Vorgabe für den Druck überall 'N' einzusetzen ist ausser für die 

Verwalteradresse 

Das Formular ist zur Genehmigung einzureichen, wobei zwecks rascherer Behandlung 

allenfalls auf die für MOR Informatik AG bereits erteilte Bewilligung hingewiesen 

werden kann. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

Datei 'Schlichtungsbehörden': das Formular ist mit den jeweiligen kantonal angepassten 

Texten gemäss Datei 'Schlichtungsbehörden' von den folgenden Kantonen 

grundsätzlich akzeptiert. Der Benützer muss den Vordruck (mit eingedruckter eigener 

Adresse) in jedem Kanton noch zur Bewilligung vorlegen. Anschliessend ist in dieser 

Datei noch das Datum der Bewilligung für die eigene Verwaltung einzutragen, damit 

dieses im Fuss des Formulares richtig eingedruckt wird. 

Kanton 

Datum allg. Bewilligung 

AG Aarau 

BL Basel-Landschaft 19.06.97 

BS Basel-Stadt 08.07.97 

LU Luzern * 

NW Nidwalden 18.06.97 

OW Obwalden 23.06.97 

SZ Schwyz 02.07.97 

TG Thurgau 19.06.97 

ZH Zürich 30.06.97 

ZG Zug 24.06.97 

Beilagen: 

- vom Rechner ausgefüllter Vorschlag mit einem Beispiel für eine Mietzinsänderung 

- Vordruck des Formulares / Rückseite 




Auswahl eines kontrollierten Mietzinsänderungslaufes für den Druck des Formulares entweder 

über die Option ‚Mitteilungsformular’ oder über ‚Formular Word-Export’ mit speziell 

vorbereiteten und genehmigten Formularen (siehe Auswahlbildschirm unten / weiterfahren 

mit . 




über die Option ‚Dokument aufbereiten’ wird das entsprechend mit Textmarken vorbereitete 

Wordformular für jeden im Lauf vorbereiteten Vertrag aufbereitet und gedruckt 






Nebenkostenabrechnungen 

23.07.2012 / HEN / Ges 

16 Nebenkostenabrechnungen 

Der Bereich 'Nebenkostenabrechnungen' umfasst ein ganzes Abrechnungssystem 

für beliebig viele Typen von Nebenkosten, die an die Mieter verrechnet werden. Je 

einzelne Abrechnung können 

- bis maximal 14 Liegenschaften gleichzeitig einbezogen werden, sofern diese in 

einem Mandat geführt werden, gemeinsam an den Kosten der gleichzeitig 

durchgeführten NK-Abrechnungen beteiligt sind (z.B. gemeinsame Heizanlage 

oder gemeinsame Hauswartung etc.) und über die gleiche Abrechnungsperiode 

abgerechnet werden. 

- Nebenkostenabrechnungs-Definition (Parameter) mit allgemeinen Angaben und 

Texten sowie (als Vorschlag für die einzelnen Liegenschaften) den Kontonummern 

der Aufwandkonti, die für Aufwandbuchungen in der laufenden Abrechnungsperiode 

dieser NK-Abrechnung verwendet werden. Es ist zu beachten, dass 

LIVIS alle Buchungen aus diesen Aufwandkosten einbezieht, soweit diese 

Buchungen vom Buchungsdatum her in die Abrechnungsperiode fallen. 

- NK-Abrechnungs-Verteilschlüssel (Parameter): mit dem Verteilschlüssel können 

die Kosten für die NK-Abrechnung einer Liegenschaft allenfalls noch prozentual 

gewichtet auf die einzelnen Monate verteilt werden. 


MOR ! LIVIS Nebenkostenabrechnungen 

23.07.2012 / HEN / Ges 

16.1 Relevante Buchungen für die NK-Abrechnung 

Grau hinterlegte Felder sind keine Werte welche in der Nebenkostenabrechung erzeugt resp. verwendet werden. 

Die Werte sind Summenwerte und werden nur aus Gründen der besseren Verständlichkeit aufgeführt 

betroffene Konti 

Für die Nebenkostenabrechung relevante Vorgänge 

Akontozahlungen Mieter 

Sammelkonto Mieter Akonto Zlg HK-Aufwand HK-Abgrenzung 

Heizöl-Einkauf 

Heizöl-Vorrat 

Betriebkosten 

Bank 

Sollstellung Akonto Zahlung 200 200 

Zahlung Akonto Zahlung durch Mieter 200 200 

…weitere Monate 

Total Akonto Zlg 5 Mieter 12 Monate 12000 12000 12000 

verschiedene HK Aufwände laufendes Jahr 

HK Aufwand 1 200 200 

HK Aufwand 2 1000 1000 

HK Aufwand 3 2000 2000 

HK Aufwand 4 4000 4000 

HK Aufwand 5 500 500 

….. 

… 

Total Aufwandzahlungen HK 8000 8000 

Heizöl 

Heizöleinkauf 10000 10000 

HK Abrechung 

HK Aufwände 8000 

Heizöl Vorrat Beginn Periode 1000 1000 

Heizöl Zukauf 10000 

Heizöl Vorrat Ende Periode -3000 

Verwaltungskosten 3% von 16'000 480 

Total HK Aufwand 16480 

Akontozlg -12000 

Nachzahlung HK-Abrechnung 4480 

Variante 1 Verbuchung auf HK-Aufwandkonto 

(Anteile Mieter gemäss Verteilschlüssel) 

NK Abrech Mieter 1 gemäss Verteilschlüssel 680 3080 3080 

2400 2400 


2400 2400 


2400 2400 


2400 2400 


2400 2400 

Leerstand 100 

Manuelle Schluss-Buchungen HK Abrechung 

Umbuchung Heizöl Aufwand 8000 8000 

manuelle Umbuchung Veränderung Heizölvorrat 2000 2000 

Umbuchung Leerstandanteil/Rundungsdifferenzen 100 100 

Umbuchen Ertrag Verwaltungskosten 480 480 

Variante 2 Verbuchung auf AK Abgrenzungskonto mit autom. Ausgleich 

(Anteile gemäss Verteilschlüssel) 


2400 2400 


2400 2400 


2400 2400 


2400 2400 


2400 2400 

Leerstand 100 

Ausbuchen Aufwand HK-Aufwand 8000 8000 

Ausbuchen Heizöl-Einkauf 10000 10000 

Automatische Schluss-Buchungen HK Abrechung 

(sofern Kontierung in HK-Definition erfasst ist) 

Veränderung Heizölvorrat 2000 2000 

Leerstandanteil/Rundungsdifferenzen 100 100 

Ertrag Verwaltungskosten 480 480 




23.07.2012 / HEN / Ges 

16.2 Definition von NK-Abrechnungen 

Die Nebenkostenabrechnung in MOR ! LIVIS baut auf den folgenden Daten auf 

a. Definition von NK-Abrechnungstypen (Stammdaten / NK-Abrechnungen) 

- es können beliebig viele Typen von NK-Abrechnungen definiert werden, die 

übergreifend nach Bedarf für alle Liegenschaften verwendet werden können 

- Kurzbezeichnung (z.B. HEIZUNG) 

- NK-Bezeichnung (z.B. Heizkostenabrechnung) 

- Zusatzangaben bezüglich Abgrenzungen Periodenbeginn/-ende (z.B. Ölvorrat, 

Anfang Periode / Ölvorrat Ende Periode / Verwaltungskosten) 

- Vorschlag für Aufwandkonti, auf denen die Kosten zur NK-Abrechnung in 

den einzelnen Liegenschaften im Normalfall erfasst werden 

- Vorschlag für Ertragskonto Mieteranteile 

- Vorschlag für Konto mit den aus Sollstellungen anrechenbaren Akontozahlungen 

der Mieter 

- 

b. Definition von Verteilschlüsseln zu den NK-Abrechnungstypen (Stammdaten), z.B. 

Heizkostenverteilschlüssel pro Monat / übergreifend über alle Liegenschaften, 

die diesen Typ verwenden 

c. 

d. Definition der NK-Abrechnungen zu den einzelnen Liegenschaften mit 

Verweis auf entsprechenden NK-Abrechnungstyp (Liegenschaften-Stamm / NK- 

Abrechnungen) mit Angaben zu 

- Total aller Verteilschlüssel zu dieser NK-Abrechnung 

- Verteilschlüssel zu den einzelnen Objekten in der Liegenschaft. Die Summe 

dieser Detailverteilschlüssel muss dem Gesamt-Total entsprechen (inkl. Schlüssel 

zu allenfalls leerstehenden Objekten) 

- max. 10 Aufwandkonti, auf denen Aufwendungen für die entsprechende NK- 

Abrechnung gesammelt (aktiviert) werden. NK-Abrechnung (vorgetragen ab 

Definition NK-Abrechnungstypen) je mit Zuweisung der 

- Zwischentotal / Abrechnungsgruppe 0 .. 9, der diese Kosten zuzuweisen 

sind. In der NK-Abrechnung bilden diese Gruppen Zwischentotalisierungen 

zwecks besserer Gliederung. Dabei gilt 

- Gruppe 0 für Abgrenzungen gemäss Vorgaben in a), z.B. Heizöl HK- 

Abrechnung 

- Gruppe 1 .. 8: beliebige weitere Zwischentotalgruppen zur NK-Abrechnung 

(frei wählbar) 

- Gruppe 9: Verwaltungskostenzuschlag gemäss Vorgaben in a) 

- Der Heizölvorrat zu Periodenbeginn kann unten auf dem Bildschirm mit 

Liter/Durchschnittspreis pro Liter erfasst werden. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

Die gemäss Abrechnungsperiode zu den vordefinierten Aufwandkonten 

relevanten Buchungen werden beim Aufbereiten der NK-Abrechnung in 

diesen Gruppen je mit Zwischentotal zusammengefasst. 

- Konti für Verbuchung des an Mieter verrechneten NK-Aufwandes sowie 

der an die NK-Abrechnung angerechneten akonto-Zahlungen 

- festschreiben des Abrechnungsstandes (Datum der letzten gültigen Verbuchung 

zu dieser NK-Abrechnung in dieser Liegenschaft) 

- Abgrenzungsdaten zu Gruppe 0 / Periodenbeginn für NK-Abrechnung in 

dieser Liegenschaft 

e. NK-Verteilschlüssel (Abrechnungsschlüsselwerte pro Objekt und NK-Abrechnung) 

(z.B. Heizkostenschlüssel einer Wohnung ). Für die individuelle HK-Abrechnung 

können pro Objekt je 2 Schlüssel verwendet werden 

d1 der HK-Schlüssel gemäss HK-Ingenieurberechnung (auf dem Objekt) 

d2 die zur individuellen HK-Abrechnung vom Messgerät abgelesene Schlüsselzahl, 

die in einem späteren Schritt direkt in der bereits aufbereiteten NK- 

Abrechnung ergänzend eingegeben werden kann 

Für die HK-Abrechnung können die Heizkosten wahlweise nach Schlüssel a), b) 

oder 40 % *a) und 60 % *b) verteilt werden. 

f. Monatsgewichtungen zur entsprechenden NK-Abrechnung (z.B. HK-%-Werte pro 

Monat für die Heizkostenabrechnung). Sofern kein solcher Schlüssel zur NK- 

Abrechnung existiert, wird gleichmässige Verteilung auf die Monate angenommen. 

Monatsgewichtungen werden nur für den HK-Schlüssel (a) berücksichtigt, 

jedoch nicht für individuelle Schlüsselzahlen (b). 

f. in die Abrechnungsperiode fallende Ein-/ Austrittsdaten von Verträgen für die 

einzelnen Mietobjekte werden nur für den HK-Schlüssel (a) berücksichtigt, haben 

jedoch keinen Einfluss für Anteile nach individuell abgelesenen Schlüsselzahlen 

(b). 




23.07.2012 / HEN / Ges 

Die Positionen a/b sind allgemeine Vorgaben zu NK-Abrechnungen. Positionen d/e/f 

sind spezifische, allgemein gültige Vorgaben für die einzelnen Liegenschaften. Auf 

Basis dieser Vorgaben a-e kann jetzt in den nächsten Schritten 

- eine Nebenkostenabrechnung aufbereitet werden, indem der Abrechnung 

sämtliche Aufwandbuchungen zugewiesen werden, die in die Abrechnungsperiode 

fallen (mit der Möglichkeit einer Nachbearbeitung) 

- anschliessend können die von den Mietern geleisteten Akontozahlungen zugewiesen 

werden (Möglichkeit löschen / neu zuweisen z.B. nach Nacherfassung 

einer fehlenden Buchung) 

- im nächsten Schritt kann jetzt die Verteilung der Kosten gemäss den vorerfassten 

Schlüsseln auf die Mieter mit Druck der Abrechnungen erfolgen 

16.3 Kosten, die einer NK-Abrechnung belastet werden 

Der NK-Abrechnung werden sämtliche Kosten belastet gemäss den in der Abrechnungsperiode 

erfassten Buchungen, die auf den der Abrechnung zugewiesenen 

Konten gebucht (aktiviert) sind. Diese Konten werden in den Basisdaten zur NK- 

Abrechnung definiert (siehe a/b/c/d/e/f). 

Die Kosten werden bei richtiger NK-Definition automatisch in die Abrechnung vorgetragen, 

wodurch sich eine Nebenkostenabrechnung weitgehend automatisieren 

lässt. Der Anwender kann bei Bedarf jedoch anschliessend beim ‚bearbeiten’ der 

Nebenkostenabrechnung auch selbst weitere Buchungen unabhängig von der 

Liegenschaftenbuchhaltung manuell eingeben. 

Für richtige NK-Abrechnungen mit automatischem Vortrag der Buchungen ist darauf 

zu achten, dass Aufwandbuchungen und akonto-Zahlungen je auf den richtigen 

Konti und mit richtigem Datum gebucht werden. Dies setzt u.a. voraus, dass Sollstellungen 

zu Beginn des entsprechenden Sollstellungsmonates gebucht werden (nicht 

z.B. per 28. des Vormonates), damit die Akonto-Zahlungen dem richtigen Abrechnungsmonat 

zugewiesen werden. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

16.4 Aufbereiten von Nebenkosten-Abrechnungen (Detail NK-Abrechnungen) 

Eine einzelne NK-Abrechnung basiert auf den folgenden Eingaben: 

- Abrechnungsperiode von / bis 

- Liegenschaften, die in diesen Ablauf gemeinsam abzurechnen sind 

- Konti, deren in die Abrechnungsperiode fallenden Aufwandbuchungen als 

Kosten für die NK - Abrechnung einzubeziehen sind 

- Konti, auf denen Akontozahlungen gebucht worden sind 

Diese aus den Sollstellungen und der laufenden Erfassung des NK-Aufwandes (in der 

Abrechnungsperiode) entstandenen Buchungen können je nach Bedarf unter ‚NK- 

Abrechnung bearbeiten’ noch angepasst, gegebenenfalls nach Korrektur von 

Buchungen nochmals neu übernommen werden. 

16.5 Akontozahlungen der Mieter vortragen 

Anschliessend an die Aufwandbuchungen werden jetzt die Akontozahlungen in die 

Abrechnung übernommen. Sofern eine Kontrolle ergibt, dass einzelne Akontozahlungen 

fehlen (zufolge Fehlbuchungen in der abzurechnenden Periode) können die 

Akonto-Zahlungen nochmals gelöscht, die fehlerhaften Buchungen richtig gestellt 

und anschliessend die Akontozahlungen erneut vorgetragen werden. 

16.6 Weitere Abgrenzungen zur Nebenkosten-Abrechnung 

Auf dem Folgebildschirm können Abgrenzungen des Heizölvorrates (für die HK- 

Abrechnung) sowie Verwaltungskosten-Prozente und eventuell die MWSt auf den 

Verwaltungskosten dazugerechnet werden. 

16.7 Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter 

Die abschliessende Verteilung der Nebenkosten teilt den gesamten Aufwand 

gemäss den den Mietobjekten zugewiesenen Verteilschlüsseln und der Mietdauer 

(eventuell unter Berücksichtigung von Monatsgewichtungen) auf die verschiedenen 

Mieter auf. Zeigt eine Kontrolle, dass gewisse Grundlagen noch nicht richtig gesetzt 

waren bei Verteilung, so kann eine solche Verteilung (vor Verbuchung) jederzeit 

auch wieder gelöscht und nach Korrektur der Grundlagen erneut verteilt werden. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

Die Verteilung kann auf dem Folgeschirm falls notwendig noch angepasst werden, 

indem entweder direkt der von einer Ablesefirma berechnete Betrag oder die 

abgelesenen Einheiten eingegeben werden (siehe 16.10 Verteilung der 

Nebenkosten-Kosten / Vorarbeiten). 

16.8 Druck der Nebenkostenabrechnung 

Der Druck der Nebenkostenabrechnung umfasst folgende Auswertungen: 

- Gesamtaufstellung Nebenkosten mit Totalisierung und Aufteilung nach NK- 

Schlüsselwerten inklusive Verwaltungskostenanteil und MWSt (auf VWK) 

- Verteilung des Aufwandes auf die Mieter 

- Journal mit allen Mietern, ihren Akontozahlungen, Nebenkostenanteilen und 

Guthaben oder Schulden 

- detaillierte Mieterabrechnung (eventuell unter Berücksichtigung des Mieterkontosaldos) 

wahlweise auch mit angehängtem Einzahlungsschein (für Nachzahlungen), 

Checkformular oder Post-Auszahlungsschein (für Rückzahlungen). 

Die nach Anrechnung der akonto-Zahlungen verbleibenden Nachzahlungen oder 

Rückzahlungen werden direkt anschliessend an die Abrechnungen ausgedruckt als 

zwei separate Auswertungen, wobei allenfalls das Papier geeignet zu wechseln ist im 

Drucker (ESR-Formular für alle Nachzahlungen / Checkformulare anschliessend für 

alle Rückzahlungen). 

16.9 Verbuchen der NK-Abrechnungen 

Alle vorbeschriebenen Aktionen (u.a. Akonto-Zahlungen vortragen / löschen, 

Verteilung/Verteilung löschen) sind bis und mit dem Zeitpunkt der Verbuchung der 

NK-Abrechnung jederzeit wieder löschbar und können nach eventuellen Korrekturen 

in den Basisdaten erneut aufbereitet / gedruckt werden. Es ist damit wichtig, die 

NKK-Abrechnungen vor Versand an die Mieter genau zu prüfen. 

Die abschliessende Verbuchung bildet den Abschluss der NK-Abrechnung, wobei 

mit der Verbuchung allenfalls auch zugewartet werden kann, bis der Einspruchtermin 

der Mieter abgelaufen ist. 

Erst mit der Verbuchung der NK-Abrechnung werden dann die entsprechenden 

Buchungen definitiv erstellt. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- Belastung / Entlastung des Mieterkontos mit eventuellen Nachzahlungen / Rückzahlungen 

aus den NK-Abrechungen 

- Auflösung der Akontozahlungen, die abgerechnet worden sind 

- Auflösung der aktivierten Kosten für NK-Abrechnungen gemäss den in den 

Abrechnungen verbuchten Kosten 

- Nachtragen Heizölwert per Periodenende auf dem Liegenschaften-Stammeintrag 

Die Verbuchung bildet damit den Abschluss der NK-Abrechnung zu den betreffenden 

Liegenschaften. 

Die anschliessenden Abschnitte betreffen noch einige Spezialfälle zu NK-Abrechnungen, 

speziell 

- Nachbearbeitung von NK-Abrechnungen 

- Individuelle Heizkostenabrechnung durch Drittfirmen 

- Abgrenzung Heizölbestand 

16.10 Verteilung der Nebenkosten-Kosten / Vorarbeiten 

Mit dem Aufruf der Verteilung der NK-Kosten wird diese zuerst am Bildschirm aufgezeigt, 

wobei die erste Position ‚LIEG’ die auf die Liegenschaft / den Eigentümer entfallenden 

Kosten aus Leerständen in der Abrechnungsperiode zeigt. Zur Nachbearbeitung 

stehen jetzt noch die folgenden Funktionen zur Verfügung, die anschliessend 

kurz erklärt werden: 

- rechnen (Einheit / Periode) 

Neuberechnung der Verteilung unter Berücksichtigung der normalen Verteilschlüssel 

und Mietperioden 

- rechnen (Einheiten / Objekt) 

Spezialfall für eine Verteilung der Nebenkosten ohne Berücksichtigung der Mietperioden, 

dh. es werden nur die Schlüsselwerte berücksichtigt, nicht aber Mietperioden 

(Ein- / Austritte). 

- rechnen (Einheiten) 

Diese Verteilung wird angewendet, wenn eine Verteilung bereits vorgängig 

durch eine Drittfirma (z.B. individuelle Heizkostenabrechnung) vorgenommen 

worden ist, deren Werte damit nicht mehr von der Mietperiode abhängig sind. 

Entsprechende Werte sind vorgängig unter ‚Einh-2’ zu erfassen. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- Felder sperren 

Für eine rasche Nachbearbeitung nur einzelner Kolonnen der NK-Verteilung 

können über diese Funktion die anderen Kolonnen momentan für Eingaben 

gesperrt werden. Damit können z.B. Einheiten -1 / -2 oder direkt die Beträge -1/ -2 

freigeschaltet werden, z.B. zur Eingabe von abgelesenen Verteilschlüsseln (Einheit 

-2) oder direkt von der Verteilfirma berechneten Franken-Beträgen (Betrag -2) 

- Leerstände verdecken 

In einzelnen Kantonen ist es zulässig, bei Leerständen mit nachgewiesener 

Minderbenützung einen Teil der Nebenkosten auf die anderen Mieter zu überwälzen 

(z.B. 30% der Heizkosten). Dieser Wert kann auf der Liegenschaft eingegeben 

werden, wird bei der NK-Verteilung automatisch berechnet und wird als 

zweite Zeile beim einzelnen Mieter ausgewiesen. Mit ‚Leerständen verdecken’ 

kann diese zweite Zeile auf der Abrechnung auch unterdrückt werden, indem 

diese Kosten in den Grundanteil des Mieters eingerechnet werden. 

- Ref. Neovac / Rapp 

Eingabe von zusätzlichen Referenzwerten je Mieter für den Export zu spezialisierten 

Anbietern von individuellen Heizkostenabrechnungen. 

16.11 NK-Abrechnung / individuelle Ablesung der Heizdaten durch Drittfirma 

Für diesen Fall kann im Prinzip gleich vorgegangen werden wie bei der normalen NK- 

Abrechnung, dh. 

- die Verteilschlüssel und das Total zu Liegenschaft werden normal erfasst 

- anschliessend wird eine NK-Abrechnung erfasst mit dem Total der gemeldeten 

Heizkosten und diese werden jetzt vom Programm gemäss dem normalen NK- 

Schlüssel auf die einzelnen Mieter verteilt. 

- anschliessend können im Programm 'NK-Abrechnung bearbeiten' die so errechneten 

Werte mit ‚rechnen / Einheiten’ in der Kolonne ‚Einh-2’ durch die individuellen 

Abrechnungen überschrieben / ersetzt werden vor dem Verbuchen 

Variante: als einfache Variante kann in einem solchen Fall auch nur mit der Belegerfassung 

gearbeitet werden, wobei pro Mieter ein Beleg erfasst wird. 

Mieter-Sammelkonto / Vortrag an 

Ertrag aus NK-Abrechnung 

Individueller NK-Betrag der Mieter 

Bei dieser vereinfachten Variante erfolgt natürlich keine automatische Abrechnung 

der akonto-Zahlungen. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

16.12 Abgrenzung Heizölbestand 

Im Normalfall wird einzig für die HK-Abrechnung eine Abgrenzung vorgenommen 

bezüglich der Veränderung des Ölbestandes zwischen Anfang und Ende der 

Abrechnungsperiode. Dieser Schlusswert des Heizölvorrates wird vom Programm 

automatisch berechnet nach ‚first_in/first-out’. Dabei ist darauf zu achten, dass 

- der Anfangsbestand / Anfangspreis auf der Liegenschaft richtig gesetzt ist 

- die einzelnen Heizöleinkäufe (CHF/lt/kg) mit Buchungscode 0 datumrichtig 

erfasst und in der richtigen Reihenfolge ausgewertet werden in der NK- 

Abrechnung. Je Heizöleinkauf sind die Buchungen mit Detail zur NK-Abrechnung 

für die FIFO-Rechnung noch zu ergänzen mit Menge / Preis pro lt. 

- der Schlussbestand Heizöl richtig gesetzt ist 

Das Programm berechnet den Wert per Ende Periode dann nach ‚fifo’. 



Übersicht Nebenkostenabrechnungen 


der Startbildschirm 

Der Bereich Nebenkostenabrechnungen ist tolerant gegenüber ev. Fehleingaben des 

Anwenders, indem alle Vorgaben bis und mit der definitiven Verbuchung (auch mehrfach) 

kontrolliert / überarbeitet / wieder rückgängig gemacht und neu berechnet werden 

können. Auf dem Startbildschirm stehen die folgenden Funktionen zur Verfügung: 

neue Nebenkostenabrechnung vorbereiten über F9 / Add, oder bereits vorbereitete 

Nebenkostenabrechnung überarbeiten F12 / Chg oder F11 / abfragen (ohne ändern) oder 

F10 / löschen, d.h verwerfen einer NK-Abrechnung vor dem verbuchen 

Die weiteren Funktionen auf diesem Bildschirm: 

Enter / Detail) weiter zu Detailangaben der ausgewählten Nebenkostenabrechnung Definition 

/ Vorgaben für eine / mehrere Nebenkostenabrechnungen und Auswahl 

der abzurechnenden Liegenschaften. 

- auswählen einer bereits vorerfassten NK-Abrechnung (CHG) 

- vorbereiten einer neuen NK-Abrechnung (F9/Add) 

- löschen / verwerfen einer vorerfassten NK-Abrechnung (F10/Del) und 

weiterfahren mit . 

Opt 1) ausgewählte Nebenkostenabrechnung drucken, nachdem sämtliche 

Eingaben erfolgt sind nach Schlusskontrolle vor dem verbuchen. 

Opt 2) ausgewählte Nebenkostenabrechnung verbuchen, sofern alle Kontrollen 

und Korrekturen erfolgreich durchgeführt sind und die Nebenkostenabrechnung 

sauber gedruckt vorliegt. 




Definition einer neuen Nebenkostenabrechnung mit den Vorgaben für: 

- Beschreibungstext: eine Nebenkostenabrechnung kann gleichzeitig bis zu 14 Liegenschaften 

mit einer oder mehreren (allen) zugehörigen Nebenkostenabrechnungen 

umfassen, wobei jedoch alle gleichzeitig aufbereiteten Abrechnungen die gleiche 

Abrechnungsperiode betreffen müssen 

- Abrechnungsperiode: LIVIS betrachtet diese Periode als massgebend für die Auswahl 

der Buchungen (Aufwand und Akonto-Zahlungen), die automatisch in die Abrechnung 

einbezogen werden 

- Abrechnungsdatum: Datum, das auf der NK-Abrechnung ausgewiesen wird 

- Buchungsdatum: Datum, unter dem die aus der Nebenkostenabrechnung beim 

verbuchen resultierenden Buchungen in die Buchhaltung zurückübernommen werden 

- Liegenschaften: es können bis zu 14 Liegenschaften eingegeben werden, die miteinander 

abgerechnet werden 

- akonto-Zahlungs-Konti: Kontonummern von bis zu 10 Konten, auf denen akonto-Zahlungen 

festgehalten worden sind, die mit den Nebenkosten der Mieter verrechnet 

werden sollen 

Weitere Funktionen auf diesem Bildschirm: 

Enter) 

Opt. 2) 

Opt. 22) 

Nebenrechnungen: weiter zu Detaileingaben der Nebenrechnungen 

akonto-Zahlungen gemäss eingegebenen Konten zur Anrechnung an die 

Nebenkostenabrechnung vortragen. 

vorgetragene akonto-Zahlungen (vor dem verbuchen) nochmals löschen, 

z.B. weil noch einzelne Buchungen geändert werden müssen. Nachher erneut 

vortragen mit Opt. 2). 




Detailangaben zu einer Nebenkostenabrechnung 

angezeigt werden alle ausgewählten Liegenschaften mit allen verfügbaren Nebenrechnungen. 

Hier kann nun der Benützer die folgenden Vorgaben vornehmen: 

- löschen momentan nicht benötigter Nebenrechnungen (F10 / delete). Diese Nebenrechnungen 

werden in der Folge nicht aufbereitet. 

- Feld 'Lieg' auf 'blank' (leer) setzen. Dies hat zur Folge, dass alle ausgewählten Liegenschaften 

in eine gemeinsame Nebenrechnung eingehen; andernfalls wird jede in den 

Vorgaben belassene Liegenschaft für sich abgerechnet. Für gemeinsame Abrechnung 

sind die weiteren Einträge zur Liegenschaft zu löschen. 

- %-Wert, sofern zusätzlich ein Teil der Kosten gemäss Faktor / Verteiler 2 verteilt werden 

soll (z.B. 60 % nach HK-Schlüssel m2 und 40 % nach Verteiler 2 oder 100 % nach Verteiler 

2 bei Zählerablesung mit individueller HK-Abrechnung). Der Zähler 2 kann unter '2) 

Verteilung je Objekt' direkt in der NK-Abrechnung eingegeben werden. 

- Mehrwertsteuer Y/N: spezieller Druck der Abrechnung für Mieter, die die Vorsteuer 

zurückfordern können. 

Die weiteren Funktionen auf dem Bildschirm 'Detaileingaben zur NK-Abrechnung: 

- Enter) Buchungen zur Nebenrechnung manuell erfassen/ändern/löschen, zusätzlich 

zu den bereits ab den Heizkostenkonten automatisch vorgetragenen 

Aufwandbuchungen. 

- Opt 1) Abgrenzungen /Verwaltungskosten: erfassen zusätzlicher Abgrenzungsbuchungen 

und der (MWSt-pflichtigen) Verwaltungskosten, die nicht automatisch 

generiert worden sind. 

- Opt.2) 'Verteilung': wenn alle Buchungen erfasst/kontrolliert sind, kann die Verteilung 

der Kosten auf die einzelnen Mieter über Opt. 2) aufgerufen werden. 

Sollte sich im Verlauf der weiteren Kontrollen herausstellen, dass noch etwas 

zu korrigieren ist, kann eine einmal vorgenommene Verteilung über 

- Opt 22) 'Verteilung löschen' (vor dem verbuchen) auch wieder aufgehoben werden 

> anschliessend Korrekturen durchführen > neu verteilen usw. 




Verteilung der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter oder Eigentümer 

Obwohl dieser Punkt eigentlich erst am Schluss der Nebenkostenabrechnung angesprungen 

wird, wird er bereits hier besprochen, da damit der weitere Ablauf klarer aufgezeigt wird. 

Den Punkt 'Verteilung' sollte man im praktischen Ablauf also erst anspringen, wenn 

- alle Kosten und akonto-Zahlungen ab den Konten definitiv vorgetragen sind 

- alle zusätzlichen manuellen Buchungen eingegeben sind 

- alle Abgrenzungen vorgenommen worden sind, z.B. spezielle Verteilung von Leerstandskosten, 

Zählerstand individuelle Heizkostenabrechnung, Abgrenzung Heizölvorrat am 

Periodenende usw. 

Die Verteilung kann allenfalls zwei Schritte umfassen, wenn ein Teil der Kosten nach Schlüssel 1, 

ein anderer Teil nach Schlüssel 2 verteilt wird. 

Der Bildschirm 'Verteilen' zeigt eine Übersicht über alle in die Nebenkostenabrechnung einbezogenen 

Objekte an, inkl. den auf die Liegenschaft entfallenden Anteil aus ev. Leerständen. 

In einzelnen Kantonen ist eine teilweise Zuweisung von Leerstandskosten zu den 

vermieteten Objekten gemäss Gesetz unter bestimmten Bedingungen zulässig. Wird dies 

vorgenommen, so werden diese Positionen als spezielle zweite Zeile zum Objekt mit '*' 

markiert in der Abrechnung ausgewiesen. 




Die speziellen Funktionen auf dem Bildschirm 'Verteilen' sind: 

enter) auf einer Objektzeile gibt die Eingabe für Einheiten _2 zum entsprechenden 

Objekt frei, wobei sowohl Einheiten _2 wie auch direkt der entsprechende 

Betrag _2 vom Anwender (in eigener Verantwortung) eingegeben werden 

können 

1) Verteilung auf Basis 'Einheiten / Mietperiode' berechnen nach Einheiten _1 

(normaler NK-Schlüssel), d.h. unter Einbezug der vom Mieter beanspruchten 

Mietdauer (Ein-/Austritt) 

2) Verteilung nach Einheiten _2 mit %-Anteil an den Gesamtkosten gemäss 

vorangehender Maske berechnen. Einheiten (Schlüssel) 2 wird vor allem für 

Zählerablesungen aus der individuellen Heizkostenabrechnung verwendet 

(z.B. 100 % verteilen nach Schlüssel 2). 

3) sperren von Kolonnen für die Eingabe der Schlüsselwerte _2 zwecks Vereinfachung 

der Eingabe der Werte 

4) Leerstandanteile verdeckt ausweisen. Sofern Leerstandanteile (ev. nur teilweise) 

auf andere Mietobjekte überwälzt werden, so werden diese Anteile in 

der NK-Abrechnung (Bildschirm und Druck) als zweite Kostenzeile mit '*' ausgewiesen. 

Mit Opt.4) kann die Überwälzung im Druck verdeckt werden, d.h. 

die Gesamtkosten (inkl. Überwälzung Leerstand werden auf einer Zeile ausgewiesen. 

Erfassen von zusätzlichen Buchungen zu einer NK-Abrechnung / Buchungen ändern/löschen: 

Buchungen werden in erster Linie automatisch aus den Kontoblättern generiert gemäss 

den dieser NK-Abrechnung zugewiesenen Aufwandkonti und dem Abrechnungszeitraum 

für die NK-Abrechnung. Es ist deshalb wichtig, dass alle Aufwandbuchungen und zur Abrechnung 

anzurechnenden Akonto-Zahlungen datumrichtig gebucht werden (z.B. Sollstellung 

mit Akontozahlungen per Anfang des Sollstellungsmonates buchen und nicht per 

Ende des Vormonates). Der Anwender kann aber nach 'enter)' weitere ergänzende 

Buchungen manuell dazu erfassen oder bereits erfasste Buchungen ändern / löschen. 

Dazu stehen pro Buchung die folgenden Felder zur Verfügung: 

- Buchungsgruppe 0 .. 9; kann durch den Benützer für jede Buchung frei vergeben 

werden und gruppiert die Buchungen mit Zwischentotal. Gruppe 0 ist obligatorisch 

reserviert für Heizkosten / Heizölvorrat / Heizöleinkauf. Auf den Buchungen der Gruppe 

0 (Heizöleinkauf) muss im Zeitpunkt der NK-Abrechnung je Einkauf noch Menge / CHF 

pro 100 Liter ergänzt werden, damit der Heizölvorrat nach FIFO richtig berechnet 

werden kann. Gruppe 9 ist vorgesehen für weitere Buchungen im Anschluss an die 

Verwaltungskosten). 

- Buchungsdatum / Buchungstext / Buchungsbetrag (freie Eingabe) 

- Heizölvorrat am Periodenende (nur in Buchungsgruppe 0 : Lt Heizöl; / Preis pro 100 Lt 

/MWSt-Code; für Nachweis bei Abrechnungen mit Vorsteuerrückforderung durch den 

Mieter 




Beispiel einer manuell erfassten Buchung für Heizöleinkauf 

Beispiel der Eingabe für spezielle Kosten und Verwaltungskosten 




Nebenkostenabrechnung drucken: 

Für den Druck der Nebenkostenabrechnungen können diverse Vorgaben eingegeben, z.T. 

ab Parameter vorgeschlagen werden: 

- Detailabrechnung drucken 'Y/N' ('blank', sofern alle Abrechnungen gedruckt werden 

sollen / 'HEIZ' nur Heizkostenabrechnung drucken. Verteilung / Journal / Zusammenfassung 

drucken je 'Y/N' 

- Abrechnung pro einzelnen Vertrag drucken 'Y/N', allenfalls nur für eine spezielle 

Vertragsnummer 

- Kontosaldo per Datum an NK-Abrechnung anrechnen 'Y/N' 

- Guthaben des Mieters nach Anrechnung der akonto-Zahlungen auszahlen über ASR 

oder Check (Variante durch PL einrichten gemäss Formularvorgaben) mit Mindestbetrag, 

unter dem kein ASR/Check gedruckt wird (Spesen) 

- ESR-Rechnung drucken für auf Mieter entfallenden Restbetrag nach Anrechnung der 

akonto-Zahlungen des Mieters (A4-ESR gemäss Formularvorgaben) 

- ESR-Druck unter Einbezug des nächsten fälligen Mietzinses per Monat.Jahr 'Y/N' 




nach Kontrolle/Freigabe der gedruckten Abrech- 

Nebenkostenabrechnung verbuchen: 

nungen, ESR / ASR / Checks usw. 

Das Verbuchen erfordert keine weiteren Aktionen des Anwenders. Durch das Verbuchen 

werden die folgenden Daten generiert: 

- Buchungen auf den Mieterkonten über allfällige Restschuld nach Anrechnung der 

Akontozahlungen. 

- Auflösung der auf den Aufwandkonten gesammelten Nebenkosten-Aufwände 

gemäss Buchungsvorschrift zur entsprechenden NK-Abrechnung. 

- Datum der letzten Verbuchung der NK-Abrechnung wird zu allen abgerechneten 

Liegenschaften gesetzt. 

Alle Buchungen zu einem Verbuchungslauf werden in einer separaten neuen Buchungsdatei 

abgelegt. 

Stornieren einer verbuchten Nebenkostenabrechnung: bis zum Verbuchen einer / mehrerer 

Nebenkostenabrechnungen kann der Benutzer 

- alle Daten noch frei ändern, 

- akonto-Zahlungen nochmals zurücksetzen (ev. zugehörige Buchungen ergänzen), 

nochmals neu vortragen lassen 

- Buchungen korrigieren, neu hinzufügen, ändern und Abgrenzungen korrigieren 

- eine bereits provisorisch vorgenommene Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter 

nochmals aufheben, nach Korrekturen neu verteilen lassen usw. 

Nach dem Verbuchen ist dies nun nicht mehr direkt möglich, d.h. in einem solchen Fall, der 

bei sorgfältiger Kontrolle eigentlich nicht vorkommen sollte, muss jetzt zuerst ein Storno der 

bereits verbuchten Nebenkosten-Abrechnungen erfolgen. Dies bedeutet: 

- entbuchen der durch die Verbuchung generierten Buchungsdatei, sofern diese allenfalls 

bereits verbucht worden ist und löschen der entbuchten Buchungsdatei 

- zurücksetzen des Abrechnungsdatums 'NK-Abrechnung verbucht bis' für alle verbuchten 

NK-Abrechnungen in allen verbuchten Liegenschaften, für die die Nebenkosten- 

Abrechnungen storniert werden 

- löschen des Verbuchungsdatums auf der Startseite der entsprechenden Nebenkostenabrechnung, 

sofern die bisherigen Daten wieder verwendet werden sollen. Andernfalls 

löschen / neu aufbereiten der NK-Abrechnung. 

Es ist darauf zu achten, dass alle diese Arbeiten vollständig durchgeführt werden. So wird 

z.B. eine Liegenschaft ein nächstes Mal für die gleiche Abrechnungsperiode nach dem 

stornieren nicht mehr abgerechnet, wenn das Verbuchungsdatum 'abgerechnet_bis' zur 

NK-Abrechnung der Liegenschaft nicht zurückgesetzt wird nach dem stornieren / löschen 

des Buchungslaufes. 



Akonto-Zahlungen an Nebenkostenabrechnungen 

23.07.2012 / HEN/ Ges 

17 Akonto-Zahlungen an Nebenkostenabrechnungen 

Akonto-Beträge sind Vorauszahlungen des Mieters, die bei der späteren Nebenkostenabrechnung 

als Anzahlungen an die anteiligen Kosten des Mieters angerechnet 

werden. Sie entstehen, indem mit den monatlichen Sollstellungen an die Mieter 

jeweilen auch entsprechende akonto-'Objekte' sollgestellt und auf dem Mieterkonto 

festgehalten werden. In diesem Sinne ist der Begriff 'akonto-Zahlung' missverständlich, 

indem es eben die Sollstellung ist, die den Akonto-Betrag erzeugt, während die 

nachfolgende Zahlung durch den Mieter nur noch den Ausgleich auf dem Mieterkonto 

herstellt. 

Die Sollstellung ergibt eine Buchung vom Typ 1 

- Mieter-Sammelkonto (Vertrag des Mieters / z. B. 1050) 

an 

akonto-Betrag für Nebenkostenabrechnung (z.B. akonto Heizkosten / 6050) 

Das Ertragskonto (6050) wird dabei dem entsprechenden akonto-Objekt entnommen 

(Objektverwaltung) 

Diesem Saldo aus sollgestellten akonto-Beträgen stehen bis zur Heizkostenabrechnung 

die laufenden Kosten für Heizung, Heizöl, Kaminfeger etc. gegenüber, die bei 

geeignet gewählten akonto-Beträgen weitgehend gleich hoch sind. 

- Heizkosten (z.B. 6010, 6020 usw) 

an 

Bank (1020 / Zahlungen für Heizkosten) 

Damit die akonto-Beträge den richtigen Abrechnungsperioden zugewiesen werden 

können, ist es wichtig, dass das Buchungsdatum bei der Sollstellung richtig zugewiesen 

wird, z.B. 

- Sollstellung für 2.97 mit Buchungsdatum 1.2.97 

Da Sollstellungen generell mit einer kurzen Zahlungsfrist von 1 ... 3 Tagen belegt 

werden, ist der Betrag (zusammen mit der normalen Miete) somit bereits am 5.2. 

überfällig und wird gemahnt. 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

17.1 Behandlung der akonto-Beträge in der Nebenkostenabrechnung 

In der Nebenkostenabrechnung werden einerseits die Aufwendungen im Rahmen 

des Nebenkostenbereiches gesammelt, z.B. 

- Total Heizkosten 

zuzüglich eventuelle zusätzliche Kosten wie z.B. 

- Heizerlohn 

- Verwaltungskosten 3,5 % auf Heizkosten etc. 

Über alle Aufwandkonti aufsummiert, auf denen Heizkosten gebucht wurden, ergibt 

sich das Total der Nebenkosten. 

Dieses Total kann jetzt gemäss Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Mieter aufgeteilt 

werden; dies ergibt den 

- Kosten-Anteil Mieter aus Nebenkostenabrechnung 

An diese Kosten hat der Mieter nun allenfalls bereits akonto-Zahlungen geleistet 

gemäss Sollstellung-akonto-Nebenkosten-Abrechnung (siehe vorstehend), die vom 

Abrechnungsprogramm über das Datum der Sollstellung festgestellt werden. 

(Hinweis: ob der Mieter diese sollgestellten Beträge bezahlt hat oder nicht ist für das 

Abrechnungsprogramm nicht relevant, sondern ist eine Frage der Debitorenbewirtschaftung 

/ Mahnwesen. Es liegt in der Verantwortung der Verwaltung, bei ausstehenden 

Zahlungen für akonto-Beträge und Mieten geeignete weitere Massnahmen 

zu treffen). 

Dem Kostenanteil des Mieters werden demnach seine akonto-Beträge gegenübergestellt 

und eine allfällige Differenz gegenüber dem Kostenanteil ist 

- bei tieferen akonto-Zahlungen durch den Mieter nachzuzahlen. Vom Programm 

wird ein entsprechender ESR ausgedruckt und das Konto des Mieters entsprechend 

belastet 

- bei höheren akonto-Zahlungen dem Mieter zurückzuvergüten (z.B. über Bankcheck) 

mit gleichzeitiger Ausbuchung des Restbetrages gegenüber dem Mieter 

Damit ergeben sich aus der Nebenkostenabrechnung die folgenden Buchungen, 

wobei nachstehend ein separates Heizkostenabrechnungskonto (6090) angenommen 

wird (alle Konto-Nummern nur als Beispiel). 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

- Mieter-Sammelkonti (Vertrag des Mieters) 

an 

HK-Abrechnungskonto (6090) 

mit HK-Anteil des Mieters (Belastung des NK-Anteils auf dem Vertrag) 

- HK-akonto-Zahlungen 

an 

Mieter-Sammelkonto (Vertrag des Mieters) 

mit HK-akonto-Zahlungen des Mieters (Anrechnung der akonto-Zahlungen des 

Mieters) 

Aus diesen zwei Buchungen ergibt sich je Mieter eine Nachbelastung oder Rückzahlung, 

die als Saldo auf dem Mietersammelkonto / Vertrag stehen bleibt. Der 

Ausgleich erfolgt durch: 

Nachzahlung: bei Einzahlung des geschuldeten Betrages durch den Mieter 

mit dem im Nachlauf zur NK-Abrechnung gedruckten Einzahlungsschein 

(Bank an Mieter-Sammelkonto) 

Rückzahlung: 

mit dem Druck des Auszahlungsscheines (ASR) / Check wird der 

Betrag ausgebucht mit einer Buchung 

z.B. HK-Abrechnung (6090) an Mieter-Sammelkonto / Vertrag. 

Werden keine Auszahlungsscheine / Checks gedruckt oder der ESR nicht einbezahlt, 

so bleibt der Saldo auf dem Mieter-Sammelkonto stehen. Der Gesamtbetrag aller 

Checks kann anschliessend mit einer Kreditorenrechnung auf ein separates Bankkonto 

'Mieterzahlungen Checks' überwiesen werden und gleicht damit das Konto 

6090 wieder aus. 

Damit weist der Kontobereich Heizkosten nach diesen Buchungen allenfalls noch 

einen Passivsaldo auf, der sich aus der folgenden Überlegung ergibt: 

- in der Nebenkostenabrechnung werden unter Umständen den Mietern nicht nur 

die direkten Kosten gemäss Nebenkosten-Aufwandkonti belastet, sondern z.B. in 

der Heizkostenabrechnung noch zusätzlich ein Heizerlohn und Verwaltungskosten 

(z.B. 3.5 %). Soweit diese Kosten nicht als Buchungen bereits vor der Nebenkostenabrechnung 

auf den Aufwandkonten standen, bleiben sie auf dem 

Abrechnungskonto somit als zusätzlicher Ertrag stehen, der manuell noch geeignet 

auszubuchen ist (zugunsten Eigentümer, zugunsten, Verwaltung, als Auszahlung 

an den Hauswart usw.). 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

Mit allen diesen Massnahmen geht das Abrechnungskonto anschliessend für die 

betreffende Periode auf Null auf (bis auf eventuelle Rundungsfehler) 

Die vorstehenden Ausführungen geben dem Anwender die notwendigen Hinweise, 

welche Punkte speziell zu beachten sind für Nebenkostenabrechnungen. 

- alle Aufwand- und akonto-Buchungen müssen mit richtigen Buchungsdaten für 

die Abrechnungsperiode erfasst sein, also 

- Sollstellungsdatum jeweilen per Anfang des entsprechenden Sollstellungsmonates 

- Aufwandbuchungen, die in die Abrechnung eingehen sollen, müssen ein 

Buchungsdatum innerhalb der entsprechenden Periode tragen (*). 

- die NK-Abrechnung soll über ein eigenes Abrechnungskonto (6090) vorstehend) 

gebucht werden, d.h. der Ausgleich soll im Normalfall nicht direkt auf 

dem Konto der Akontozahlungen (6050) vorgenommen werden. 

(*) Abgrenzungen: sofern die Abrechnungsperiode im Aufwand Buchungen enthält, 

die nicht zur Abrechnungsperiode gehören, sind diese Buchungen geeignet 

abzugrenzen. Beispiel: 

- Kosten für Folgeperiode werden am letzten Tag in der (alten) Abrechnungsperiode 

vorausbezahlt (Aufwand an Bank / Datum in Abrechnungsperiode). 

Diese Kosten sollten geeignet abgegrenzt werden. 

- (TA an Aufwand / Datum in Abrechnungsperiode) 

- (Aufwand an TA / Datum in der nächsten Abrechnungsperiode) 




23.07.2012 / HEN/ Ges 

17.2 Datenübernahme aus MOR-IS 

Akonto-Beträge werden in MOR-IS nicht als Buchungen geführt, sodass diese auf 

dem Mieterkonto nicht automatisch erkennbar sind. Bei der Datenübernahme werden 

deshalb vom Übernahmeprogramm die folgenden zusätzlichen Buchungen 

(Typ 98 und 99) generiert. 

- Mieter-Sammelkonto (Vertrag des Mieters) 

an 

Mietertrag (aus Sollstellungen / Typ 99) 

in diesen Buchungen sind auch akonto-Zahlungen des Mieters enthalten 

- Scharnierkonto (9999) 

an 

HK-akonto-Zahlungen (6050 / Vertrag des Mieters) 

im Betrag der bisherigen akonto-Beträge des Mieters (Typ 98) 

- HK-akonto-Zahlungen (6050 / ohne Hinweis auf Vertrag des Mieters) 

an 

Scharnierkonto 9999 

im Betrag der bisherigen akonto-Beträge des Mieters (Typ 98) 

Die beiden letzten Buchungen kompensieren sich somit auf den beiden Konti und 

bilden auf dem Konto HK-akonto-Zahlungen den Betrag der auf den Mieter entfallenden 

akonto-Beträge. Da von diesen beiden Buchungen nur die erste den Hinweis 

zum Vertrag enthält, wird auch nur diese erste Buchung als akonto-Zahlung zum 

Vertrag interpretiert, während die zweite Buchung nicht einbezogen wird in die 

akonto-Zahlung. 

In die NK-Abrechnungen werden aus der Datenübernahme nur Buchungen mit Typ 

98 einbezogen, die einem gültigen Vertrag zugewiesen sind. 



Parameter zu Nebenkostenabrechnungen 

23.07.2012/ HEN / Ges 

18 Parameter zu Nebenkostenabrechnungen 

Nebenkostenabrechnungen umfassen den gesamten Ablauf zu 

- Erfassung / Aufbereitung von Nebenkosten eines bestimmten Nebenkostenbereiches 

- Abgrenzung der Kosten aus zeitlicher oder sachlicher Sicht 

- Anrechnung von bereits geleisteten Akonto-Zahlungen 

- Verteilung der Kosten auf die Mieter oder Stockwerkeigentümer 

- Ausdrucken der Abrechnungen in verschiedenen Detaillierungen 

- verbuchen der Nebenkostenaufwände und akonto-Zahlungen 

Damit Nebenkostenabrechnungen mit diesem hohen Automatisierungsgrad 

aufbereitet und verbucht werden können, müssen geeignete allgemeine Parameter 

und Definitionen zu den Liegenschaften und Mietobjekten bei der Eröffnung dieser 

Einheiten mitgegeben werden. Nur wenn diese Grunddaten sauber eröffnet 

werden, können die Nebenkostenabrechnungen automatisch aufbereitet werden. 

LIVIS kann zu jeder Liegenschaft beliebig viele Nebenkostenabrechnungen handhaben, 

wobei jedoch häufig auch nur eine einzige NK-Abrechnung, nämlich die 

Heizkostenabrechnung erstellt wird. Für diese Heizkostenabrechnung bestehen in der 

einen oder anderen Form auch gesetzliche Vorgaben, die von LIVIS berücksichtigt 

werden. Nachstehend sind die wichtigsten 'Parameter' für Nebenkostenabrechnungen 

aufgeführt: 

18.1 Livis- Steuerung / Parameter Nebenkostenabrechnung 

- Rundungsbereich für Nebenkosten (z.B. 5'er-Rundung anwenden) 

- Laufnummer NK-Abrechnungen; wird automatisch heraufgesetzt für jede neu 

aufbereitete NK-Abrechnung (sollte vom Anwender nicht verändert werden) 

- Verwalteradresse, die z.B. in den NK-Abrechnungen eingedruckt wird. 

- diverse Überschriftstexte, Zwischentotaltexte und Parameter zur Anpassung des 

Layout der Nebenkostenabrechnung 




23.07.2012/ HEN / Ges 

18.2 Parameter Nebenkostenabrechnungen 

- Definition der in der jeweiligen LIVIS-Anwendung verwendeten Nebenkostenabrechnungstypen, 

z.B. 

Heizung 

Lift 

Heizkostenabrechnung 

Liftnebenkosten 

je mit Zusatzinformationen auf einer zweiten Seite, speziell für Heizkostenabrechnungen 

. U.a. werden hier auch (als Vorschlag für die entsprechenden 

Eingaben bei den Liegenschaften) diejenigen Konti angegeben, auf denen 

- die Aufwandbuchungen zur entsprechenden NK-Abrechnung unter dem Jahr 

gesammelt werden 

- der aus der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter entfallende Anteil zu 

buchen ist (Gegenkonto zur Mieterkonto) 

- Konti, auf denen eventuell Akontozahlungen für Nebenkosten unter dem Jahr 

gesammelt werden (im Allgemeinen aus Sollstellungsläufen). 

18.3 Verteilschlüssel 

zu den unter 18.2 definierten Nebenkostenabrechnungen, z.B. 

- Heizkosten - %-Aufteilung der Heizkosten auf die Monate. Sofern alle 

Monate gleich zu belasten sind (8,333333 % pm), soll die 

Aufteilung 'leer' gelassen werden 

Erst wenn alle diese Grunddaten und Parameter geeignet vorbereitet sind, können 

NK-Abrechnungen für Liegenschaften vorbereitet werden. 




23.07.2012/ HEN / Ges 

18.4 Buchungen zu NK-Abrechnungen 

Der Bereich 'NK-Abrechnungen' baut wesentlich darauf auf, dass pro NK-Abrechnungsart 

in einem Mandat mit einer oder mehreren Liegenschaften die folgenden 

Regeln eingehalten werden: 

- je NK-Abrechnungsart soll mindestens ein, allenfalls mehrere Aufwandkonti definiert 

werden, auf denen die in die NK-Abrechnung einzubeziehenden Kosten 

gebucht werden. Ein einzelnes Konto darf dabei nur für eine einzige NK-Abrechnungsart 

verwendet werden. 

- allenfalls ist eines / mehrere Konti zu definieren, auf denen die aus den Sollstellungen 

generierten Akonto-Zahlungen der Mieter zurückgestellt werden. Diese 

akonto-Zahlungen werden bei der Abrechnung wieder an die Nebenkostenabrechnung 

angerechnet. Auch hier ist darauf zu achten, dass datumrichtig 

gebucht wird, dh eine Sollstellung per Februar soll mit einem Buchungsdatum 

'Februar' (z.B. 1.2.xx) gebucht werden und nicht bereits per Ende Januar, da sonst 

die akonto-Zahlung Februar dem falschen Monat zugerechnet wird. 

- alle in die Nebenkostenabrechnung einzubeziehenden Buchungen der Periode 

sollen datumrichtig gebucht werden, da in die NK-Abrechnung nur diejenigen 

Buchungen einbezogen werden, die vom Buchungsdatum her in die Abrechnungsperiode 

fallen. Dabei spielt das Datum des Jahresabschlusses keine Rolle. 

In eine Nebenrechnung vom 1. Juli bis 30. Juni Folgejahr werden alle auf diese 

Periode entfallenden Buchungen einbezogen, auch wenn der Jahresabschluss 

per 31.12. durchgeführt wurde. 

18.5 NK-Abrechnungsparameter zur Liegenschaft 

In der Steuerleiste zu Liegenschaften gibt es zwei Punkte, welche die zur 

Liegenschaft zugehörigen Nebenrechnungen betreffen, nämlich die Positionen: 

- Nebenkostenabrechnungen: Definition derjenigen Nebenkostenabrechnungen 

(gemäss den in den Parametern (21) definierten NK-Abrechnungstypen), die für 

diese Liegenschaft vorgesehen sind, je mit 

- zugehörigem Abrechnungsschlüssel (F2/Scan) 

- total 100 % aller Objektschlüssel in dieser Liegenschaft, z.B. 1 Mio Einheiten 




23.07.2012/ HEN / Ges 

Auf einer zweiten Bildschirmseite können weitere Angaben zur NK-Abrechnung in 

dieser Liegenschaft vorgegeben werden, u.a. Kontovorgaben 

- Aufwandkonti, auf denen die Aufwendungen dieser NK-Abrechnung gesammelt 

werden (bis 10 verschiedene Aufwandkonti) 

- Konto, auf dem die den Mietern belasteten NK-Anteile gegengebucht 

werden (Gegenkonto zum Mieter-(Sammel-)Konto) 

- Konto, auf dem akonto-Zahlungen aus Sollstellungen für diese NK-Abrechnung 

zurückgestellt worden sind. 

Als Vorgabe, die jedoch vom Anwender abgeändert / angepasst werden darf, 

werden die unter '21) Parameter Nebenkostenabrechnungen' definierten Konti 

vorgeschlagen 

- Parameter 'Leerstand zu xx % an Mieter weiterverrechnen', z.B. 30 % der Leerstandskosten 

aus dieser Nebenkostenabrechnung auf Mieter (offen oder 

verdeckt) überweisen. Im Normalfall ist dieser Wert auf 0% zu setzen. 

- weitere Angaben z.B. zu 

- Datum der letzten Abrechnung. Dieses Datum ist wichtig, indem eine 

nächste NK-Abrechnung direkt an dieses Datum anschliesst, allenfalls gar 

nicht durchgeführt wird, wenn das Datum nicht mit dem Anfang der 

neuen NK-Abrechnungsperiode übereinstimmt (ein Tag vorher) 

- Text zur Nebenkostenabrechnung 

Zu jedem Nebenkostenabrechnungstyp wird angezeigt, wenn der Total-Schlüssel 

nicht der Summe der einzelnen Schlüssel auf den Mietobjekten entspricht 

18.6 Verteilschlüssel der einzelnen Mietobjekte zu den NK-Abrechnungen 

In dieser Rubrik werden alle Mietobjekte in der Liegenschaft angezeigt und der 

Anwender kann den NK-Schlüssel zu den einzelnen Mietobjekten auf einfache Art 

erfassen. Bei jeder Position wird direkt nach der Eingabe angezeigt, wieviel vom 

Gesamttotal zur Liegenschaft mit dieser Eingabe bereits erfasst ist. 




Die Parameter unterteilen sich in verschiedene Abteilungen, einerseits 

in den LIVIS-Parametern 

1) Parameter LIVIS-Steuerung 1) Parameter (siehe unten) 

21) Nebenrechnungen 

22) Verteilschlüssel NK-Abrechnung 

Weitere Parameter finden sich dann bei den einzelnen Liegenschaften in der Steuerleiste 

unter den beiden Punkten 

Nebenrechnungen 

Verteilschlüssel 

Zuteilung der NK-Abrechnungsarten, die bei dieser speziellen 

Liegenschaft zur Abrechnung kommen gemäss 21) 

(oben), je mit dem Total der Einheiten für jede Abrechnung 

pro Mietobjekt in der Liegenschaft für die entsprechende 

Nebenkostenabrechnung. Das Total aller dieser Objektschlüssel 

muss gleich dem Total der Einheiten zur 

Liegenschaft sein und wird vom Programm laufend 

bei der weiteren Eingabe kontrolliert. 




Allgemeine Parameter zu NK-Abrechnungen 

mit Angaben zu: 

- Rundungsparameter für NK-Abrechnungen 

- Laufnummer der letzten aufbereiteten NK-Abrechnung (wird vom Programm automatisch 

vergeben) 

- Zwischentotale für die NK-Abrechnungen, je für die Beleggruppen 0 ... 9. Diese 

Zwischentotale sind fakultativ und gelten für alle Nebenkostenabrechnungen gemeinsam. 

Sie sind damit textlich entsprechend allgemein zu formulieren. 

Auf der folgenden Seite sind noch die Parameterbildschirme zu den Parametergruppen 

21) Nebenrechnungen; Bezeichnung für die als Nebenkostenabrechnungen über alle 

Liegenschaften vorgesehenen Texte 

22) Verteilschlüssel NK-Abrechnungen; Aufteilung der jährliche Nebenkosten in einem 

Bereich auf die 12 Monate. Sofern nichts eingegeben wird, wird eine gleichmässige 

Verteilung auf die einzelnen Monate gerechnet ( 8,33333 % pm). 

Nebenkosten-Abrechnungsarten / -typen 

je mit kurzer und langer Bezeichnung. Mit 'enter)' gelangt man auf einen zweiten Bildschirm, 

auf dem speziell für die Heizkostenabrechnung ergänzende Parameterwerte erfasst werden 

können. 







Verteilschlüssel für die einzelnen NK-Abrechnungsarten mit Kostenaufteilung auf die einzelnen 

Monate des Jahres. 

Sofern z.B. in verschiedenen Kantonen unterschiedliche Monatsschlüssel angewendet 

werden sollen, so sind unterschiedliche NK-Abrechnungsarten dafür zu definieren, da pro 

Abrechnungsart genau ein Schlüssel definiert werden kann. 

Parameter Nebenkostenabrechnungen bei den einzelnen Liegenschaften 

in der Steuerleiste 

Nebenrechnungen; NK-Abrechnungsraten, die bei dieser Liegenschaft 

zur Anwendung gelangen 

Verteilschlüssel; zu den einzelnen Mietobjekten 







im Beispiel sind vier NK-Abrechnungsarten für die Liegenschaft BER01 zugewiesen, wobei 

auf der zweiten Seite noch ergänzende Parameter wie z.B. die bei Aufbereitung und 

Verbuchung der NK-Abrechnung zu verwendenden Konti (Vorschlag ab allgemeinen 

Parametern / überschreibbar) eingegeben werden können. 

Verteilschlüssel: erfassen der NK-Schlüssel zu den Mietobjekten 


MOR ! LIVIS / Vertragsverwaltung 

Vertragsdaten und Funktionen zu Verträgen 

23.07.2012 / HEN / Ges 

19 Vertragsdaten und Funktionen zu Verträgen 

Verträge sind im IT-Modell definiert in der Struktur 

- Mandat / Landesorganisation / rechtliche Einheit 

- Filiale / Kostenstelle 

- Verträge zur Filiale, gruppiert nach 

- Vertragstypen (steuern Kontierung) 

- Vertragstypengruppen (Zusammenfassung von V-Typen) 

Der Vertrag im IT-Modell ist eine Approximation an den realen Vertrag. Die Abbildung 

der Daten dient der: 

- Abschätzung laufender und zukünftiger Verpflichtungen aus Verträgen 

- Terminüberwachung für Mietoptionen, Vertragsabläufe, Kündigungstermine usw. 

- History zum Vertrag / was war früher 

- Unterstützung des Zahlungslaufes (Sollstellung Kreditoren / Debitoren) 

- Ermittlung von Kennzahlen 

- Verdichtung der Daten über verschiedene Stufen 

Die Anzeige der Verträge zu einer Filiale erfolgt 

- im Normalfall nach V-Typen-Gruppen innerhalb der Gruppen nach Sort-Nr. zum 

Vertrag. Damit kann der Benutzer die Reihenfolge der Anzeige auf dem Bildschirm 

weitgehend selbst steuern 

- als separat wählbare Variante können auch 'alle Verträge' angezeigt werden 

Sofern die Vertrags-Nummer / Vertragsbezeichnung in der entsprechenden Übersicht 

'kursiv' angezeigt wird, so ist der Vertrag im aktuellen Zeitpunkt nicht gültig (ausserhalb 

Vertragsdauer oder gekündigt oder unvollständige Zahldaten) 

19.1 Grunddaten zu jedem Vertrag bilden die Felder 


- Vertrags-Version (1... 999) zur Unterscheidung verschiedener Versionen zu einem 

Vertrag, wie sie im Laufe der Zeit zufolge den Änderungen zum Vertrag entstehen 

können 

- Vertragsbezeichnung (frei wählbar) 

- Vertragstyp (legt u.a. die Kontierung zum Vertrag fest) 




23.07.2012 / HEN / Ges 

- Vertragsart; steuert die weiteren Eingabemasken zum Vertrag 

1. Verträge mit periodischer Fälligkeit und mit Umsatz- und / oder Indexbindung 

(im Normalfall Mietverträge) 

2. Vertrag mit Zahlungsplan zu vorbestimmten Terminen (im Normalfall Kaufvertrag) 

3. Vertrag mit periodischer Fälligkeit ohne Index- / Umsatzbindung 

(im Normalfall Service- / Wartungsvertrag) 

- Status Aktiv 

Inaktiv 

Ob ein Vertrag aktiv / inaktiv ist, wird vom Benutzer bestimmt, dh auch ein 

Vertrag vor Beginn seiner Laufzeit oder ein abgelaufener Vertrag kann auf aktiv 

gesetzt werden, damit er auf dem Bildschirm noch angezeigt wird. 

- Klasse O Offerte 

A aussichtsreiche Offerte 

V Vertrag abgeschlossen für angegebene Vertragsdauer 

- Vertragsdauer von/bis 

- Flächenrelevanter Vertrag Y/N. 

Der Vertrag wird mit seinen Kosten einbezogen in die Kostenberechnung der 

Verkaufsfläche. 

- Kündigung Y/N; das Feld zeigt an, ob auf dem Vertrag ein Kündigungsdatum 

eingetragen ist. 

19.2 Verträge selektiv anzeigen / sortiert anzeigen 

Ausgehend von einer Filiale können wahlweise 

- die Übersicht über alle Vertragstypen, nach Anwahl eines Typs alle zum Typ zugehörigen 

Verträge, oder 

- alle Verträge (über V-Typen hinweg) angezeigt werden 




23.07.2012 / HEN / Ges 

In der Gesamtansicht nach V -Typen ist dann über Eingabe im Seitenkopf weiter 

eine selektive Anzeige der Verträge unterstützt nach 

- Vertragstyp (alle Verträge eines Typs aus allen eröffneten V-Typen) 

- Vertragsstatus (A, I, blank = A und I) 

- Klasse (O, A; V, blank = O und A und V) 

In dieser Art kann der Anwender einfach einen Überblick über die vorhandenen 

Verträge erhalten und über die Schaltfläche 'History' ab einem bestimmten Vertrag 

auch Vorgängerversionen einsehen. In der History - Anzeige wird dabei nicht mehr 

nach Status A/I unterschieden. 

19.3 Vertragsarten 

Im Modell werden drei Vertragsarten unterschieden, die alle indexiert sein können. 

Es sind dies: 

1. Umsatzbasierende Verträge, bei denen der geschuldete Betrag als %-Satz des 

Umsatzes definiert ist, allenfalls nach unten begrenzt mit einem Mindestumsatz 

oder mit einem zusätzlichen Basisumsatz (Typ Mietvertrag). 

2. Kauf mit Zahlungsplan, wobei im Zahlungsplan je die vorgesehenen Zahlungstranchen 

mit Datum und Betrag eingegeben werden können 

(Typ Kaufvertrag). 

3. Periodische Fälligkeit mit festem Betrag (Typ Mietvertrag oder Wartungsvertrag) 

wahlweise zahlbar 

- monatlich 

- quartalsweise 

- halbjährlich 

- jährlich 

Diese Vertragsarten erklären sich weitgehend aus ihren Detaildaten. Komplex ist vor 

allem die Vertragsart 1 mit periodischer Fälligkeit als Vertrag (meist Mietvertrag), der 

an den Umsatz gebunden ist. Zu dieser Art von Verträgen wird auf die am Schluss 

dieses Kapitels beschriebenen Umsatz- und Indexmodelle sowie die F1-Hilfe zu den 

einzelnen Feldern in der Detailansicht verwiesen. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

19.4 Zusatzoptionen auf den Detailbildschirmen ‚Verträge’ 

Auf dem Detailbildschirm der drei Vertragsarten stehen dem Anwender noch die 

folgenden Zusatzfunktionen zur Verfügung 

- Umsatzeingabe zur Filiale (Nettoumsatz pa / pm) 

Es ist zu beachten, dass die Umsätze auf Ebene ‚Filiale’, nicht auf Ebene Vertrag 

gelten und damit allen umsatzbasierenden Verträgen der Filiale gemeinsam zur 

Verfügung stehen. 

- Optionen zum Vertrag 

Es können pro Vertrag beliebig viele Optionen erfasst werden mit den Daten 

- Lauf – Nummer (1...99) 

- Fälligkeitsdatum 

- Dauer der Vertragsverlängerung (Monate) 

- Vorlaufzeit intern, wobei eine Option in die Warnliste kommt ab ‚Frist + 

Vorlaufzeit’ 

- Frist, d.h. wie viele Monate vor Ablauf muss der Anwender die Option ausüben, 

damit diese gültig ist. 

- Ablaufdatum der Option 

- Begründung zur Option 

- Verpflichtungen aus Vertrag für eine wählbare Periode, die sich u.a. daraus 

ergeben, dass ein Vertrag nicht jederzeit änderbar ist. 

- Sollstellung bearbeiten / erstellen 

- siehe separates Kapitel ‚Sollstellungen’ 

19.5 Indexierungs- Modelle für Verträge 

Zur Indexierung von Verträgen kommen je nach Land verschiedene Modelle zur 

Anwendung. In diesem Kapitel werden die Indexierungsmodelle mit ihren Berechnungsformeln 

aufgeführt und mit Beispielen verdeutlicht. Grundsätzlich werden 

indexierte Verträge nur bei einem Indexanstieg, jedoch nicht bei einem Indexrückgang 

berücksichtigt. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

Die Indexierungsmodelle werden in der Vertragsverwaltung berücksichtigt für 

(abschliessende Aufzählung): 

1. Budgetierung für das Folgejahr für alle Verträge aus Vertragstypen, die den 

folgenden Kontierungsnummer zugewiesen sind. 

Kontierungs- Nr. 331001: „Mieten Dritte“, „Mieten Konzern“ 

Kontierungs-Nr. noch offen: „Weiterverrechenbare Raumkosten (Aufwandminderung 

aus Untermiete)“ 

2. Berechnung von Veränderungen der vertraglichen Verpflichtungen für alle 

indexierten Verträge. Bei einer berechneten Änderung der Vertragssumme wird 

eine neue Vertragsversion ab Änderungsdatum vorgeschlagen. Sobald der 

Vorschlag akzeptiert wird, entsteht aus dem Vorschlag eine gültige neue 

Vertragsversion. Dabei werden ausser der Vertragssumme alle Daten unverändert 

aus dem Vorgängervertrag übernommen (z.B. Vertragspartner, 

Zahlungsintervall, Optionen usw.). 

Allfällig bereits aufbereitete Sollstellungen mit Überschneidungen zum sich 

ändernden Vertrag werden in der Neuberechnung nicht berücksichtigt und 

müssen bei Bedarf manuell korrigiert werden. Dies betrifft z.B. einen Vertrag, der 

auf Grund des Indexmodells im Juni einer Betragserhöhung unterliegt, wobei eine 

pro Quartal zu zahlende vertragliche Verpflichtung für das 2. Quartal schon 

sollgestellt wurde. Eine allfällig ausstehende Nachzahlung müsste manuell in der 

nächsten Sollstellung berücksichtig werden. 

Die folgenden drei Indexmodelle werden unterschieden 

- Indexsteigerung (Mandate: D / A / CH) 

- Jährliche Indexierung (Mandate: D / A / CH) 

- Jährliche Indexierung mit Abstufung (Mandate NL / B) 




23.07.2012 / HEN / Ges 

19.6 Indexsteigerung (Mandate: D / A / CH) 

Der Vertragsbetrag wird nach Überschreiten eines definierbaren Anstiegs (Steigerung) 

des Indexes um einen wählbaren %-Satz (%-Bewertung) angepasst. Der Restbetrag 

bleibt unverändert und wird zum angepassten Betrag addiert. 

a) Benötigte Eingaben auf dem Vertrag: 

- Basis Index (Monat/Jahr) zu dem der Vertrag letztmals angepasst wurde. Der 

zugehörige Punktewert des Index wird zentral in der Indextabelle geführt. 

- %-Steigerung 

legt fest, ab welcher Indexveränderung die Vertragssumme angepasst wird. 

NeuerIndex( 

Punkte) 

Der Betrag wird angepasst wenn: 

− 1 > % Steigerung 

BasisIndex( 

Punkte) 

- %-Bewertung 

Anteil des Vertragsbetrages, der mit dem neuen Index bewertet werden soll. 

- Referenz- Index 

Im Kontrolllauf der Verträge wird geprüft, ob aufgrund des zugrundeliegenden 

Indexmodells die Vertragsbeträge angepasst werden müssen. Dazu wird 

für dieses Index- Modell zur Berechnung der effektiven Indexsteigerung ein 

nachgeführter Indexwert in der Vergangenheit benötigt (Referenz- Index). 

Mit dem Referenz- Index wird in Anzahl Monaten angegeben, welcher Index 

für den Kontrolllauf eines Monates zur Berechnung der effektiven Indexsteigerung 

verwendet wird. 

Beispiel: 

- Basis Index: 08.2003 (108,7 Pkt) 

- IndexVorlauf: 3 Monate 

Zur Beurteilung, ob die Indexsteigerung im Kontrolllauf für den März 

2004 überschritten ist (der Vertragsbetrag sich damit also ab März 2004 

erhöht), wird der Indexstand von 12.2003 mit dem Basis Index von 

08.2003 verglichen. 




23.07.2012 / HEN / Ges 

b) Berechnungs- Formel: 

NeuerBetra g 

NeuerIndex( 

Punkte) 

= AlterBetrag *% Bewertung * 

+ 

BasisIndex( 

Punkte) 

AlterBetrag *(1 

− % Bewertung) 

c) Berechnungs- Beispiel: 

• Vertragsbetrag: 100’000 

• Basis Index: 9.2002 (Punktestand 108,7) 

• %- Steigerung: 5% 

• %- Bewertung: 80 % 

• Index Vorlauf: 3 Monate 

Bsp. 1: 

Bsp. 2 

Im Kontrolllauf für Februar 2004 wird der Punktestand des Index 

Nov. 2003 als Referenz- Index verwendet. 

Der Index Nov. 2003 stand bei 113,9 Pkt. (=4,7 % Steigerung -> keine 

Anpassung) 

Im Kontrolllauf für März 2004 gilt der Index Dez. 2003 als Referenz- 

Index. Der Index Dez. 2003 stand bei 114,4 Pkt. (=5,2 % Steigerung -> 

Anpassung des Vertragsbetrages, da Steigerung > 5% 

Der neue Vertragsbetrag ab März 2004 beträgt demnach: 

NeuerBetra g 

114,4 

= 100 '000 * 0,8 * + 100'000 * (1 − 0,8) = 104' 190 

108,7 




23.07.2012 / HEN / Ges 

19.7 Jährliche Indexierung (Mandate: D / A / CH) 

Jährlich durchzuführende Betragsanpassung per Monat x mit: 

- Indexpunktestand aus Monat y (Index von) 

- oder Index- Jahresdurchschnittswerten 

Offene Frage: 

Es bleibt zu klären, ob es sich bei den Jahresdurchschnittswerten effektiv um den 

Durchschnitt der Monate Januar-Dezember des abgeschlossenen Vorjahres resp. 

Vor- Vorjahres handelt, oder ob es sich um die laufenden letzten 12 Monate bis 

zum Monat „Indexierung per“ resp. die davor liegenden 12 Monate handelt. 

Die Indexsteigerung wird in diesem Modell immer vollständig (zu 100%) auf den 

gesamten Betrag überwälzt. 

a) Benötigte Eingaben auf dem Vertrag: 

- Basis Index (Monat/Jahr) zu dem der Vertrag letztmals angepasst wurde. Der 

Punktewert des Index wird zentral in der Indextabelle geführt. 

- Indexierung per Monat, in dem der Betrag angepasst wird. Der neue Betrag 

gilt ab diesem Monat. 

- Erstmalige Anpassung per Jahr in dem der Vertrag erstmalig angepasst wird 

(z.B. erstmalig nach 3 Jahren). 

- Durchschnittsindex (Ja / Nein) 

Legt fest, ob der Betrag auf Jahres- Durchschnittswerten berechnet wird oder 

auf einem Monatsindex 

- Index von (falls Durchschnittsindex = Nein) 

Monat des Indexes, der für die Berechnung des neuen Betrages verwendet 

wird (entspricht dem Referenz- Index aus Modell „Jährliche Indexierung 

(Mandate: D / A / CH)“ 




23.07.2012 / HEN / Ges 

b) Berechnungs- Formel auf Basis Monats- Index 

- wenn: 

NeuerBetra g = 

IndexVon( 

Punkte) 

AlterBetrag * 

BasisIndex( 

Punkte) 

Berechnungs- Formel auf Basis Jahresdurchschnittswert 

NeuerBetrag = 

∅Index( 

PunkteVorJahr) 

AlterBetrag * 

∅Index( 

PunkteVorVorJahr) 

c) Berechnungs- Beispiel: 

- Vertragsbetrag: 100'000 (per 05.2003) 

- Basis Index: 03.2002 (Punktestand 108,7) 

- Indexierung per: Monat 5 (Mai ist als Mt für Vertragsanpassung 

- festgelegt) 

- Erstmalig Anpassung: 2003 (Sperrfrist ist somit abgelaufen) 

- Durchschnittsindex: Nein 

- Index von: Monat 2 (Februar wird als Basis Index für Neuberechnungen 

festgelegt) 

Der Kontrolllauf wird im Beispiel für Mai 2004 durchgeführt (die Sperrfrist für die 

erstmalige Anpassung ist somit abgelaufen) 

Annahme: Indexstand Februar 2004 = 114,8 

Der neue Vertragsbetrag ab Mai 2004 beträgt demnach: 

NeuerBetra g 

114,4 

= 100 '000* = 105'610 

108,7 




23.07.2012 / HEN / Ges 

19.8 Jährliche Indexierung mit Abstufung (Mandate NL / B) 

Analog Modell Kap. 19.7 mit zusätzlicher Abstufung, die erlaubt den Index ab einer 

wählbaren Überschreitung der Steigerung (% Indexlimite) nicht mehr auf den gesamten 

Betrag zu überwälzen (% Bewertung). 

a) Zum Modell Kap. 19.7 ergänzende Eingaben auf dem Vertrag: 

% Indexlimite 

Sofern die Bedingungen für eine Vertragsanpassung analog Kap 19.7 erfüllt sind, 

wirkt die % Indexlimite als Begrenzung der Indexanpassung indem: 

- die Indexsteigerung bis zur Indexlimite auf den gesamten Vertragsbetrag 

überwälzt wird 

- der über der Indexlimite liegende Indexanstieg zusätzlich auf den über % 

Bewertung definierten Betragsanteil überwälzt wird 

- % Bewertung Betragsanteil, der zusätzlich mit dem über der Indexlimite liegenden 

Indexsteigerung angepasst wird 

Sofern keine Indexlimite angegeben wird, wird die gesamte Indexsteigerung auf den 

über % Bewertung festgelegten Betragsanteil verrechnet. 

b) Berechnungs- Formel auf Basis Monats- Index 

IndexVon( 

Punkte) 

- Wenn: > 1+ % Indexlimite und Indexlimite nicht leer 

IndexBasis( 

Punkte) 

NeuerBetra g = AlterBetrag *( 

1+ % Indexlimite) = 100% des Betrag bis zur Indexlimite 

IndexVon( 

Punkte) 

+ AlterBetra g * % Bewertung * ( 

− (1 + % Indexlimite)) = 

IndexBasis( 

Punkte) 

Bewerter Betrag mit über der Limite liegendem Indexanstieg 




23.07.2012 / HEN / Ges 

IndexVon( 

Punkte) 

- Wenn:

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