Revitalisierung des Hotel Burggraf - Tecklenburg
Revitalisierung des Hotel Burggraf - Tecklenburg
Revitalisierung des Hotel Burggraf - Tecklenburg
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Ergebnisse<br />
aus der Vorstudie zur<br />
<strong>Revitalisierung</strong> <strong>des</strong> <strong>Hotel</strong> <strong>Burggraf</strong><br />
in <strong>Tecklenburg</strong><br />
20. Dezember 2011<br />
Heide Köhler<br />
Dipl. Betriebswirtin (FH)<br />
Ö.b.u.v. Sachverständige für Gaststätten und <strong>Hotel</strong>betriebe (IHK Nord Westfalen)<br />
Tel. 02541 / 801595, www.Hoga-Betriebsberatung.de, Koehler@Hoga-Betriebsberatung.de
Inhalt:<br />
• Aktuelle Entwicklung am <strong>Hotel</strong>markt<br />
• Standortprofil <strong>Tecklenburg</strong><br />
– Wettbewerb und Nachfragepotenziale<br />
• <strong>Hotel</strong> <strong>Burggraf</strong><br />
– Untersuchte Konzeptvarianten<br />
• Realisierungschancen und<br />
Wirtschaftlichkeit<br />
2
Umsatzentwicklung der Branche<br />
3<br />
Quelle: Dehoga Bun<strong>des</strong>verband
Anzahl der umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen<br />
in der klassischen <strong>Hotel</strong>lerie:<br />
2002 2009 Veränderung<br />
<strong>Hotel</strong>s 11.339 11.022 - 317 / -2,8%<br />
Gasthöfe 19.697 16.543 - 3.154 / -16,0%<br />
Pensionen 6.727 6.004 -723 / -10,4%<br />
<strong>Hotel</strong>s garnis 3.680 3.586 - 94 / - 2,6%<br />
<strong>Hotel</strong>lerie gesamt 41.443 37.155 - 4.288 / -10,3%<br />
Quelle: Dehoga Bun<strong>des</strong>verband<br />
4
Die <strong>Hotel</strong>lerie im Wandel …<br />
• Gesundheitstourismus / Wellness<br />
• Wertewandel und Individualität<br />
• Nachhaltigkeit und Authentizität<br />
• Boutique-, Design- und Themenhotels<br />
• Zunahme der Markenhotellerie<br />
(umsatzbezogener Marktanteil von über 50%)<br />
• zunehmende Polarisierung (Budget- / Luxushotellerie)<br />
5
Aktuelle Herausforderungen der <strong>Hotel</strong>branche:<br />
• Rücknahme <strong>des</strong> reduzierten Mehrwertsteuersatzes<br />
auf Logiserlöse und die Einführung weiterer<br />
kommunaler Aufwandssteuern („Bettensteuer“)<br />
• Anhaltender Verdrängungswettbewerb<br />
• Gestiegene Komfortansprüche der Gäste<br />
• Steigende Energie- und Personalkosten<br />
• Wachsende Betriebsgrößen aufgrund<br />
betriebswirtschaftlicher Zwänge<br />
• Demografische und ökologische Veränderungen<br />
6
Auswahlkriterien für den Urlaubsort<br />
7
Touristische Bedeutung <strong>Tecklenburg</strong>s<br />
• Luftkurort (seit 1974) und Kneippkurort (seit 1999)<br />
• Historische Altstadt<br />
• Freizeitaktivitäten<br />
(Wandern, Nordic Walking, Radfahren, Golfplatz,<br />
Waldfreibad, Kurpark)<br />
• Kulturangebote<br />
(Freilichtbühne, Kulturhaus, Wasserschloss Haus<br />
Marck, Puppenmuseum, Ausflugsziele)<br />
• Tagestourismus mit saisonaler Ausprägung<br />
8
Bettenangebot in <strong>Tecklenburg</strong><br />
(gem. Statistik it.nrw 2010) Betriebe* Betten (* ab 9 Betten)<br />
<strong>Hotel</strong>s 7 241<br />
Gasthöfe 3 40<br />
Pensionen 2 36<br />
<strong>Hotel</strong>s garnis 0 0<br />
Erholungs-, Ferien-, Schul.heime 2 92<br />
Ferienhäuser, FeWo, FeZentren 1 10<br />
Hütten, Jugendherbergen 2 164<br />
Vorsorge- und Reha-Kliniken 1 117<br />
Campingplätze 2<br />
Betriebe insgesamt 20 700 Betten<br />
Ø Aufenthaltsdauer<br />
3,1 Tage<br />
Bettendichte 75,9<br />
Fremdenverkehrsintensität<br />
15,3 (bei 141.190 Übernachtg.)<br />
9
2010 in <strong>Tecklenburg</strong><br />
Übernachtungen insgesamt 2010 (141.190)<br />
25.000<br />
20.000<br />
15.000<br />
10.000<br />
5.000<br />
-<br />
Januar<br />
Februar<br />
März<br />
April<br />
Mai<br />
Juni<br />
Juli<br />
August<br />
September<br />
Oktober<br />
November<br />
Dezember<br />
10
Wo findet der Wettbewerb noch statt?<br />
• Osnabrück:<br />
Tagungshotellerie<br />
• Ibbenbüren:<br />
klassische <strong>Hotel</strong>-Restaurants<br />
• Teutoburger Wald: Kur- und Urlaubshotellerie<br />
• Vitalbäder im OS Land: Gesundheitstourismus<br />
(Bad Laer, Bad Iburg, Bad Essen, Bad Rothenfelde)<br />
• Sauerland:<br />
Zielgruppe Niederlande<br />
• Im Internet !<br />
d.h. weltweit<br />
11
Stärken-Schwächen-Profil zum Standort<br />
Stärken:<br />
- gute Verkehrsanbindung /<br />
Nähe zur Autobahn (A1/A30)<br />
- Mikrostandort / Lage:<br />
schöne Aussicht („Balkon <strong>des</strong><br />
Münsterlan<strong>des</strong>“), zentral und<br />
fußläufig zur Historischen<br />
Altstadt<br />
- hohe Fremdenverkehrsintensität<br />
(Übernachtungsaufkommen)<br />
- Wettbewerbssituation am<br />
Standort (Verdrängungspotenzial)<br />
Schwächen:<br />
- demografische Entwicklung<br />
- geringe Bevölkerung, stark<br />
rückläufige Einwohnerzahlen<br />
- extrem hoher Kaufkraftabfluss<br />
- wenig Gewerbeansiedlungen /<br />
geringer Unternehmensbesatz<br />
- negativer Pendlersaldo<br />
- Wettbewerb in der Region<br />
- sehr saisonale Ausprägung der<br />
Nachfrage<br />
- Objekt für Pkw-Verkehr nicht<br />
einsehbar<br />
12
Nachfragepotenziale für ein <strong>Hotel</strong> am Standort <strong>Tecklenburg</strong><br />
• Kurzurlauber ja, saisonal<br />
• Wanderer ja, saisonal<br />
• Städte- und Kulturreisende eher nicht<br />
• Tagungs- und Konferenzteilnehmer eher nicht<br />
• Familien mit Kindern eher nicht<br />
• Best Ager grundsätzlich ja<br />
• Niederländer (Freizeit) grundsätzlich ja<br />
• Firmenkunden / Geschäftsreisende grundsätzlich ja<br />
• Veranstaltungsgäste Kulturhaus, Freilichtbühne<br />
• Wellnessgäste je nach Ausprägung<br />
• Gesundheitstourismus („Kurgäste“) erstrebenswert<br />
• Messe- und Kongressgäste nein<br />
• Durchreisende (Autobahn, Flughafen) grundsätzlich ja<br />
• Nischenzielgruppen Potenzial<br />
13
„Der <strong>Burggraf</strong>“<br />
…eine typische <strong>Hotel</strong>immobilie<br />
aus den 60er Jahren<br />
…Blütezeit bis Ende der<br />
80er Jahre<br />
…Leerstand seit nunmehr<br />
10 Jahren<br />
14
Einzelzimmer im<br />
<strong>Hotel</strong> <strong>Burggraf</strong><br />
15
Nasszelle im<br />
<strong>Hotel</strong> <strong>Burggraf</strong><br />
16
Aufgang zur<br />
Restauration<br />
17
Küche im Untergeschoss<br />
18
Lager<br />
19
Balkon<br />
20
Ablauf der Produktkonzeption<br />
für ein <strong>Hotel</strong><br />
Grundstück<br />
Größe /<br />
Zuschnitt<br />
Markt<br />
Lage<br />
Standortqualität<br />
Konzeptbildende Faktoren<br />
Kategorie<br />
Positionierung<br />
<strong>Hotel</strong>typ<br />
Zimmeranzahl /<br />
Kapazitäten +<br />
Infrastruktur<br />
Betreiber<br />
21
Fragen zur bestandsorientierten <strong>Hotel</strong>entwicklung<br />
1.) Welche Zimmeranzahl ist sinnvoll?<br />
2.) Welche Betriebsart kommt in Betracht?<br />
3.) Kommt eine <strong>Hotel</strong>kette in Frage?<br />
4.) Welche Rolle spielen Investor und Betreiber?<br />
5.) Gibt es ähnliche, realisierte Beispiele in der Praxis?<br />
6.) Welches sind deren Erfolgsfaktoren?<br />
7.) Wie hoch sind die Investitionskosten?<br />
22
Untersuchte Konzeptvarianten:<br />
1. Bestandsorientierte Variante mit 47 Einheiten,<br />
Gastronomie mit 100 SP plus Veranstaltungsbereich<br />
(<strong>Hotel</strong> - Restaurant gem. Heese-Konzept 1)<br />
2. Erweiterte Variante mit 66 Einheiten (124 Betten),<br />
größeren Zimmern und erweitertem Wellnessbereich<br />
(500 m²) im 3 bis 4 Sterne - Segment<br />
3. Variante <strong>Hotel</strong> garni im 2-Sterne-Segment mit 52<br />
Zimmern / 100 Betten (Bardelmeier - Konzept)<br />
4. Mehrstufiges Ausbaukonzept von Pesch & Partner,<br />
<strong>Hotel</strong>-Restaurant mit 55 Einheiten / 102 Betten und<br />
Wellnessbereich (336 m²) ohne Schwimmbad<br />
23
wenn: <strong>Hotel</strong> = Gewerbebetrieb<br />
dann:<br />
Machbarkeit<br />
=<br />
Wirtschaftlichkeit<br />
=<br />
Kapitaldienstfähigkeit<br />
24
Welche Faktoren entscheiden über die<br />
Wirtschaftlichkeit eines <strong>Hotel</strong>s?<br />
Preis und Auslastung<br />
Marketing / Vertrieb<br />
Personalkosten Funktionalität /<br />
Betriebliche Infrastruktur<br />
Kapitaldienst Investitionsvolumen /<br />
Finanzierung<br />
25
Vorgehensweise der <strong>Hotel</strong>sachverständigen:<br />
1. Erstellung einer Grobprognose für das jew. <strong>Hotel</strong>konzept<br />
(Standard, Kapazitäten, Zimmerauslastung, Zimmerpreise, Sitzplätze,<br />
Umsatz, Kostenstruktur, Personaleinsatz etc.)<br />
2. Ermittlung <strong>des</strong> erweiterten Cash flows,<br />
der für eine Finanzierung maximal zur Verfügung stünde<br />
3. Überschlägige Ermittlung <strong>des</strong> bedienbaren Fremdkapitals<br />
4. Abgleich mit Investitionskostenschätzung<br />
der Büros Pesch & Partner bzw. Bardelmeier<br />
5. Feststellung <strong>des</strong> zusätzlichen Finanzierungsbedarfs<br />
26
Investitionskosten<br />
Mehrstufiges Ausbaukonzept (Pesch & Partner)<br />
Konzept 1 55 Einheiten 5,37 Mio. € 97,6 T€ / E<br />
Konzept 2 55 Einheiten 5,77 Mio. € 104,9 T€ / E<br />
Konzept 3 63 Einheiten 7,85 Mio. € 124,6 T€ / E<br />
Konzept 4 73 Einheiten 8,55 Mio. € 117,1 T€ / E<br />
plus Kleininventar, Betriebsmittel, <strong>Hotel</strong>technik, Pre-<br />
Opening / Soft-Opening, Zwischenfinanzierung, Planung<br />
& Beratung, Marketing & Sales, Anlaufverluste etc.<br />
27
Aspekte der Finanzierung<br />
<strong>Hotel</strong>- und Gaststättengewerbe Risikobranche<br />
<strong>Hotel</strong> = Betreiberimmobilie Unternehmensfinanzierung<br />
Basel 3 Rating (Start up!)<br />
Risikoadäquates Zinssystem (EK, Sicherheiten, Bonität)<br />
<strong>Hotel</strong>s sind sehr komplexe und konjunktursensible<br />
Betreiberimmobilien<br />
mit vergleichsweise niedrigen<br />
Anfangsrenditen und einem erhöhten<br />
Risiko in den ersten Betriebsjahren.<br />
28
Abwägung<br />
Chancen:<br />
• Betreiberinteressent mit hoher<br />
Affinität zum Standort <strong>Tecklenburg</strong><br />
und zum Objekt<br />
• Übernahme der Marktführerschaft<br />
in <strong>Tecklenburg</strong><br />
• Abschöpfung großer Teile der<br />
Nachfrage<br />
• Mittel aus Städtebauförderung<br />
als Finanzierungsbeitrag<br />
Risiken:<br />
• hohes Investitionsvolumen<br />
• Einhaltung der Baukosten /<br />
Kostengarantie?<br />
• Objektzustand /<br />
Gegebenheiten <strong>des</strong> Gebäu<strong>des</strong>,<br />
Auflagen?<br />
• Betreiber / Investor?<br />
Betreiberabhängigkeit<br />
bzw. hohes Betreiberrisiko<br />
• Finanzierbarkeit / Finanzierung?<br />
• Interessensvielfalt, Emotionalität,<br />
Fehleinschätzungen<br />
29
Danke für Ihre Aufmerksamkeit!<br />
Heide Köhler<br />
Dipl. Betriebswirtin (FH)<br />
Ö.b.u.v. Sachverständige für Gaststätten u. <strong>Hotel</strong>betriebe (IHK Westfalen)<br />
Mittelstraße 39, 48653 Coesfeld<br />
Tel. 02541 / 801595<br />
Koehler@Hoga-Beratung.de<br />
www.Hoga-Betriebsberatung.de<br />
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