Die Inselzeitung Mallorca Mai 2015 .pdf

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SERVICE
AUSGABE 24 | MAI 2015
von Daniel Pires
GUT AUF DIE BANK
ACHTEN
Nicht selten werden die Wünsche größer wenn
man auf Mallorca auf Immobiliensuche ist. Eine
gute Lage oder Meerblick haben seinen Preis und
so wächst mit jeder Besichtigung oft auch das Budget.
Gut zu wissen, dass einige wenige spezialisierte Anbieter
nichtresidenten Ausländer beim Immobilienkauf mit
einer Finanzierung zur Seite stehen und die durch die gewachsenen
Wünsche entstandene Finanzierungslücke
schließen.
Immer wieder werden wir gefragt, wie viel eigentlich auf
Mallorca finanziert werden kann. Hartnäckig halten sich
Gerüchte, dass die Mallorca-Immobilie zu 120 Prozent
finanziert werden kann (das entspräche dem vollen Kaufpreis,
der Nebenkosten und die Erstausstattung der
Wohnung). Das war vor 10 Jahren mal üblich, heute aber
nicht mehr. Ob Sie es glauben oder nicht, die Antwort ist
ganz einfach: der Zweitwohnsitz in Spanien kann grundsätzlich
bis zu 70 Prozent finanziert werden (Ausnahme
Erstwohnsitz – hier gehen bis 80%). Das gilt für Ausländer
wie für Spanier. Die Absicherung erfolgt hierbei immer
nach einem Bankgutachten am spanischen Grundbuch.
Die Bank gibt das Gutachten aber nicht nur zur Wertermittlung
in Auftrag. Viel wichtiger ist es, sich über bestehende
Lasten zu informieren, die Eigentumsverhältnisse
zu klären und zu guter Letzt zu überprüfen, ob das zu erwerbende
Objekt überhaupt legal ist oder urbanistische
Bauvorschriften eingehalten wurden oder ggf. bereits ein
Baustraf-Verfahren auf der Gemeinde vorliegt.
Juristisch gesehen wird das Objekt von der Bank auf Herz
und Nieren überprüft, das heißt – wenn keine Neben -
abreden vereinbart wurden – man sich ggf. einen Anwalt
sparen kann, da die Bank nach dem Notartermin auch die
Grundbucheintragung der ausländischen Käufer übernimmt.
Wie Sie sehen, ein ordentlicher Beitrag zu materiellen
Absicherung Ihres Immobilienkauf auf Mallorca.
Gerne informieren wir Sie kostenlos über aktuelle Konditionen
und analysieren die Umsetzbarkeit Ihres Immobilienerwerbs.
SMART FINANCE – besser als die Bank
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Aktuell kommt auf
Mallorca gerade alles
zusammen: Attraktive
Immobilienpreise, eine
hohe Nachfrage aus der ganzen
Welt und dazu günstige
Zinsen befeuern den hiesigen
Immobilienmarkt. Ein
Ende dieser Entwicklung ist
vorerst nicht abzusehen.
Ganz im Gegenteil. Es gibt
Experten, die der Meinung
sind, dass sich die Nachfrage
durch die Abwertung des
Euro gar steigern wird, da
nun auch Briten, Schweizer
und Skandinavier wieder verstärkt
auf der Insel investieren.
Die Banken haben diese Entwicklung
erkannt, und bieten
wieder vermehrt Immobilienkredite
an. Grundsätzlich
ist es immer gut, einen Teil
des Kaufpreises mitzufinanzieren,
denn das erhöht die
materielle Sicherheit. Denn
die Bank erstellt ein juristisches
Gutachten der Immobilie
mit welchem der Kaufpreis,
die Eigentumsverhältnisse,
die Lasten, Legalität
und urbanistische Vorschriften
überprüft werden.
Sollte das Objekt schadhaft
oder nicht einwandfrei sein,
nimmt die Bank Abstand von
dem zu finanzierenden Objekt.
Zudem bestellt die
Rechtsabteilung der Bank gemeinsam
mit dem Notar die
Kaufurkunde und übernimmt
später das Management
des Grundbucheintrags.
Klassische
Finanzierung von
Immobilien
Selbst ausländische Käufer
können von einer spanischen
Bank eine Immobilienfinanzierung
erhalten.
Verständlicherweise haben
spanische Banken gegenüber
ausländischen Kunden große
Vorbehalte: der Ausländer
kann in Spanien nichts vorweisen,
hat keine Historie
mit einem spanischen Bankinstitut
und stellt somit ein
höheres Kreditausfallrisiko
für die Bank dar. Jedoch kann
bei einer professionellen Präsentation
des Kredit-Exposés
eine Finanzierung am spa -
nischen Grundbuch genehmigt
werden. Grundsätzlich
kann die Immobilie auf Mallorca
bis zu 70 Prozent des
Kaufpreises finanziert werden.
Der Rest (30%) plus die
Nebenkosten für Notar und
Grunderwerb sind vom Käufer
aufzubringen.
Viele Wege zum Ziel
Um einen Immobilienkauf auf Mallorca zu
finanzieren, gibt es verschiedene Möglichkeiten
Finanzierung über die
Bank in der Heimat
Immer wieder versuchen
ausländische Käufer über
ihre Hausbank in Deutschland
einen Immobilienkredit
für den Erwerb auf den Balearen
zu erhalten. Selbst bei
bester Bonität, und lastenfreien
Immobilien in der Heimat
geben deutsche Finanzinstitute
keine Hypothekenkredite
für Immobilie-Käufe
auf Mallorca, da sie ihre Forderung
nur schwer oder gar
nicht am spanischen Grundbuch
absichern können.
In Zeiten immer schärferer
interner Vorschriften, Transparenz-Anordnungen
ist kein
Spielraum, um einen deutschen
Kredit für Spanien zu
verwenden. Legen Sie also
bei einer Anfrage im Heimatland
von der ersten Sekunde
dar, dass die Mittelverwendung
in Spanien ist, damit
Sie nicht nach Wochen ein
„nein“ erhalten .
Baufinanzierung
Sie haben lange gesucht? Die
angebotenen Immobilien
treffen einfach nicht Ihren
Geschmack und eigentlich
träumen sie schon lange eine
Immobilie auf Mallorca ganz
nach Ihren Vorstellungen selber
zu realisieren.
Auch hier können Finanzierungslösungen
gefunden
J&A Photos
werden: Grundsätzlich gilt,
dass das Grundstück im ers -
ten Schritt nicht finanziert
wird. Erst wenn alle erforderlichen
Lizenzen, Baupläne,
Ort und offizielle Kostenvoranschläge
vorliegen, prüft
die Bank die Baufinanzierung
durch. Bei positiver Bewertung
können 50 bis 70
Prozent des Baus finanziert
werden. Die Auszahlung erfolgt
nach Baufortschritt.
Strategische
Immobilienfinanzierung
In Spanien steigt die Anzahl
deutscher Immobilienkäufer
stetig an. Sie alle könnten aus
der selbstbewohnten Ferienimmobilie
ein verwertbares
Vermögen machen und
gleichzeitig eine Option sichern,
falls sich künftig das
Nachlasssteuerrecht zu Ihren
Ungunsten ändert.
Aufgrund des aktuellen niedrigen
Zinsniveaus könnte der
Mallorca-Eigentümer seine
Liegenschaft, entgegen seiner
Geflogenheiten die Immobilie
aus seinem Vermögen zu
bezahlen, teilweise belasten.
Mit diesem Liquiditätsvorteil
könnte man dann wesentliche
Schritte zum Substanzerhalt
seines Vermögen einleiten
und das Nachlasssteuerrecht
mit grenzüberschreitender
Wirkung optimieren.
Daniel Pires