Denkmalgeschützte Wohnidyllen in der Wachstumsmetropole Leipzig

Denkmalgeschützte Wohnidyllen
in der Wachstumsmetropole Leipzig
ESSENER STRASSE 105 - 113 · TEIL I

Die Geschichte von
Hoffmans Gärten
Wer ist eigentlich „Hoffman“?
Genau wissen wir das nicht.
Wir wissen jedoch, dass er ein talentierter
Zeichner war. Denn sein Skizzenbuch haben
wir auf einem der Dachböden entdeckt.
Herr Hoffman muss hier gelebt haben, denn
fünf Skizzen sind eindeutig dem Grundstück
und der nahen Umgebung zuzuordnen.
Zum Beispiel ist ein Torbogen der Anlage zu
erkennen oder die Gärten der Nachbarschaft.
Mit seiner fließenden Handschrift hat er uns
auch kleine Momentaufnahmen im
geschriebenen Wort hinterlassen. Herr Hoffman
wusste, wie schön es sich hier wohnt.
Das spürt man auf jeder Seite. So werden
seine Impressionen zu unseren Visionen.
Sein Erleben zu unserem Ziel.
Inhaltsverzeichnis
Das Vorwort – GRK-Holding AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
I. Das angebotene Objekt im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
II. Übernahme der Prospektverantwortung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
IV. Angaben über die Vermögensanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
V. Der Standort Leipzig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
VI. Die Lage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
VII. Das Objekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
VIII. Grundrisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
IX. Die Baubeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
XI. Rechtliche Verhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
XII. Steuerliche Verhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
XIII. Referenzen – Außenansichten / Innenansichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Exposé Teil I
Mit diesem ersten Exposé-Teil geben
wir Ihnen einen Überblick zu unserem
Investitionsangebot, allen wesentlichen
Entscheidungskriterien und den nach
heutigem Planungsstand verfügbaren
Objektinformationen.
Bei Interesse fragen Sie uns bitte nach
Teil II des Exposés, der alle verbindlichen
Verkaufsunterlagen enthält.
2 Inhaltsverzeichnis

Das Vorwort
Die Renaissance der Wohnimmobilien
Ungeachtet der ab 2012 sinkenden Bevölkerung wird
die Wohnraumnachfrage mittelfristig weiter wachsen,
insbesondere in wirtschaftsstarken Ballungsräumen.
Ursachen hierfür sind der steigende Wohnflächenbedarf
pro Einwohner und die zunehmende Zahl der
Singlehaushalte. Zudem blieb die Neubautätigkeit im
Bereich Wohnimmobilien weit hinter dem Bedarf
zurück. So wird sich die Nachfrage zunehmend auf
den vorhandenen Wohnungsbestand konzentrieren,
d. h. auf die Erhaltung und Modernisierung des Altbaubestandes.
Ein deutliches Indiz für die Attraktivität
des deutschen Wohnimmobilienmarktes ist sicherlich,
dass ausländische Investoren in den vergangenen
drei Jahren über 25 Mrd. Euro für Investitionen in
deutsche Wohnimmobilien ausgegeben haben.
Auf Erfolgskurs: Das neue Leipzig
Dank umfassender Investitionen verfügt die traditionsreiche
Universitäts- und Messestadt heute über eine
hochmoderne Infrastruktur und zählt zu den attraktivsten
Wirtschaftsstandorten in Deutschland. Unternehmen
wie Porsche, BMW, DHL und Quelle haben das
Potenzial der sächsischen Metropole früh erkannt
Vorwort
und mit ihren großflächigen Gewerbeansiedlungen
bereits viele Tausend neuer Arbeitsplätze geschaffen.
Dass sich der Flughafen Leipzig/Halle zu einem internationalen
Drehkreuz im Luftverkehr entwickelt und
die Leipziger Messe wieder Weltrang genießt, sind
zwei weitere Belege für den spürbaren Aufwärtstrend,
von dem die ganze Metropolregion profitiert.
Wohnklassiker in grüner Lage
Mit dem Denkmal-Sanierungsprojekt „Hoffmans
Gärten“ im Leipziger Stadtteil Mockau entsteht ein
attraktives Wohnungsangebot, das den Traum vieler
Menschen erfüllt: Citynahes Wohnen unweit des
Arbeitsplatzes in einem lebenswerten, von Grün
geprägtem Umfeld. Nach der Sanierung werden die
Wohnklassiker für fast jeden Flächenbedarf die passende
Lösung bieten – von der Zwei-Zimmer-Wohnung
mit Loggia bis zum Familiendomizil mit vier Zimmern
und Balkon. Dank Sonder-AfA gemäß § 7i / §10 f EStG
ist der Immobilienerwerb in dieser guten Lage für
Kapitalanleger wie für Eigennutzer auch in steuerlicher
Hinsicht attraktiv.
Der Zeitpunkt ist überaus günstig
Wer jetzt in Leipzig Wohneigentum erwirbt, kann
gleichzeitig von günstigen Kaufpreisen und immer
noch historisch niedrigen Zinsen profitieren.
Ein Anstieg der Zinsen, der Kaufpreise und damit
auch der Mieten ist zu erwarten. Dies macht den
Immobilienerwerb in „Hoffmans Gärten“ zu einer
perspektivisch sinnvollen Entscheidung – auch als
Baustein der privaten Altersvorsorge. Ob Sie hier als
Eigennutzer später mietfrei den Ruhestand genießen
oder sich als Kapitalanleger eine zusätzliche „Immobilienrente“
sichern möchten: Mit langjähriger Erfahrung
und individueller Betreuung begleiten wir Sie
bei der Umsetzung Ihrer Ziele.
Die vorliegenden Exposés (Teil I und II) informieren
Sie über alle Details unseres Angebotes. Sprechen Sie
uns an, wenn Sie Fragen haben oder ein persönliches
Informationsgespräch wünschen.
Oktober 2007
GRK-Holding AG
3

1. Das angebotene Objekt im Überblick
Art des Objekts
Bestandsimmobilie (Wohnen) mit Umnutzungs-/Sanierungs-/Modernisierungsbedarf für weitere Wohnnutzung zur langfristigen Vermietung bzw. Nutzung
nach Teilung in Wohnungseigentum. Zudem kann die Erwerberin bzw. der Erwerber auf Wunsch einem Mietpool beitreten.
Lage des Objekts
04279 Leipzig, Essener Straße 105, 107, 109, 111 und 113
Anzahl der Wohneinheiten
32 gesamt, davon 10 Wohnungen im Hochparterre, 10 Wohnungen im 1. OG,
10 Wohnungen im 2. OG und 2 Wohnungen im Dachgeschoss, alle einschließlich Küche.
Verkäufer
Gartenhöfe GmbH, Leipzig (Eigentumsumschreibung ist in Vorbereitung)
Bauzeiten
– Baubeginn: voraussichtlich Februar 2008 (Baugenehmigung ist bereits erteilt)
– Bezugsfertigkeit des Sondereigentums: 31.12.2008
– Fertigstellung/Nacharbeiten (inkl. Außenanlagen): 30.04.2009
Qualitätskontrolle
Der TÜV übernimmt die technische Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums.
Kaufpreise
– EUR 1.890/qm
– Außenstellplatz: 28 Stellplätze zu je EUR 4.500,00; Stellplätze werden den Wohnungen fest zugeordnet
– Einbauküche (obligatorisch, keine Wahlleistung) EUR 2.500,00
Kaufpreisaufteilung
Siehe separate Kaufpreisliste (vgl. Prospekt Seite 14 ff.)
Erwerbsnebenkosten
Ca. 5,5 % des Kaufpreises
4 I. Das angebotene Objekt im Überblick

Abschreibung
1. Für Kapitalanleger:
Bestandswohnungen und Dachgeschosswohnungen:
– 8 Jahre x 9 %, 4 Jahre x 7 % des Sanierungsaufwands gem. § 7i EStG (Sonder-AfA für denkmalgeschützte Immobilien )
– 50 Jahre x 2,0 % auf Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA)
2. Für Eigennutzer:
Bestandswohnungen und Dachgeschosswohnungen:
– 10 Jahre x 9 % des Sanierungsaufwandes gem. § 10f EStG (Sonder-AfA für denkmalgeschützte Immobilien)
Vermietung
1. Ausgaben:
– Wohngeld (davon u. a. nicht umlegbar):
– Instandhaltung: EUR 0,25/qm/Monat
– WEG-Verwaltung: EUR 17,00 zzgl. 19 % USt./Monat/WE (EUR 20,23 brutto)
– Optional wird der Abschluss eines Mietpool-GbR-Vertrages angeboten
– Vermietungsleistung: im Rahmen des Mietpools werden Maklergebühren vom Mietpool getragen
– Sondereigentumsverwaltung: EUR 12,00 zzgl. 19 % USt./Monat/WE (EUR 14,28 brutto)
2. Einnahmen:
– Wohnungen: Nach Marktsituation und Mietverhandlung; optional Mietpool-GbR (voraussichtlich EUR 5,20/qm Zielmiete,
davon werden voraussichtlich EUR 4,90/qm im Rahmen des Mietpools monatlich ausgeschüttet, Restbetragsausschüttung erfolgt jeweils am Jahresende)
– Stellplätze: Nach Marktsituation und Mietverhandlung, voraussichtlich ca. EUR 20,00/Stellplatz, kein Mietpool
Rechte aus dem Erwerb der Vermögensanlage
– Der Erwerber erwirbt Eigentum an einer Wohnung gemäß Wohnungseigentumsgesetz sowie den Anspruch auf Verwaltungsdienstleistungen gem. Teilungserklärung
(siehe Anlage II, Gemeinschaftsordnung)
– Kaufpreiszahlung erfolgt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung
– Baubeginn vorgesehen nach Abschluss des Kaufvertrags
– Erhöhte Absetzungen gemäß §§ 7i bzw. 10f EStG können voraussichtlich realisiert werden
– Zu weiteren Details wird auf die Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“ und „Rechtliche Verhältnisse“ verwiesen
I. Das angebotene Objekt im Überblick
5

Prospektherausgeber
Gartenhöfe GmbH
Ein Unternehmen der
GRK-Holding AG
Prinz-Eugen-Str. 31
04277 Leipzig
Fon 0341 / 22 22 - 610
Fax 0341 / 22 22 - 622
www.grk-holding.com
„… und ich genoss die Verführung
des Lavendel.“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
II. Übernahme der Prospektverantwortung
Prospektherausgeber, Vertragspartner und Objektgesellschaft
des vorgesehenen Kaufvertrags über Kauf
und Sanierung einer Eigentumswohnung ist die Firma
Gartenhöfe GmbH, Prinz-Eugen-Str. 31, 04277 Leipzig.
Die Gesellschaft ist eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Leipzig unter der HR-Nummer HRB
23289 und wurde am 22.11.2006 gegründet.
Das Stammkapital beläuft sich auf 25.000 Euro.
Alleiniger Geschäftsführer ist Herr Torsten Kracht,
geb. am 04.10.1967, von den Bestimmungen des § 181
BGB befreit. Alleingesellschafterin der Gartenhöfe
GmbH ist die Firma GRK Holding AG, Prinz-Eugen-
Straße 31, 04277 Leipzig, zugleich Initiatorin dieses
Prospekts.
Vorstände sind Herr Steffen Göpel, geb. am 21.08.1965
und Herr Torsten Kracht, geb. am 04.10.1967, beide alleinvertretungsberechtigt
und von den Bestimmungen des
§ 181 BGB befreit. Das Stammkapital beläuft sich auf
1.000.000 EUR. Die Handelsregisternummer lautet HRB
22568 (Amtsgericht Leipzig). Die GRK-Holding AG wurde
am 29.11.1995 in Rechtsform einer GmbH gegründet und
am 02.06.2006 in eine AG umgewandelt.
Für den Inhalt dieses Prospektes trägt der Prospektherausgeber
die Verantwortung. Der Geschäftsführer des
Prospektherausgebers ist zugleich dinglich uneingeschränkt
zeichnungsberechtigt für das Objekt. Der Prospekt
informiert den Investor nach Überzeugung des
Prospektherausgebers wahrheitsgemäß, sorgfältig
und vollständig über alle Umstände, die für die Entscheidung
des Investors über die angebotene Investition
von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können.
Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt
beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass
gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen
Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Der Prospektherausgeber
steht für die wahrheitsgemäße und
vollständige Beantwortung entsprechender Fragen
interessierten Investoren bzw. deren Beratern jederzeit
gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann
für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen
zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw. über den
Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen
werden, da diese vom Prospektherausgeber
nicht geprüft wurden bzw. diesem i. d. R. nicht
bekannt sind.
Der Prospektherausgeber überprüft auch nicht,
ob die Investitionsentscheidung des Investors im
Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich
sinnvoll ist.
Es sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt
bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend.
Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen
unter dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Veränderung.
Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und
Finanzverwaltungspraxis sowie Rechtsprechung kann
sich verändern. Eine Haftung für den Eintritt von
Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen sowie für die
zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- und
Bewirtschaftungskosten kann nicht übernommen
werden. Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen
und Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge,
Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als
wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.
Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung
kann hiervon abweichen.
6 II. Übernahme der Prospektverantwortung Überblick

Die Realisierung von Planungen steht unter dem
Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der
entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich
die notariell beurkundeten Verträge.
Die Namensnennung der gesetzlichen Vertreter der
Gesellschaften erfolgt ausschließlich zur Information
der Vertretungsverhältnisse.
Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den
genannten Personen wird damit nicht bezweckt.
Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner.
Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende
Angaben darf und kann nur der Prospektherausgeber
machen. Dritte, insbesondere mit dem Vertrieb
und der Vermittlung befasste Personen, sind hierzu
nicht befugt.
II. Übernahme der Prospektverantwortung Überblick
Der Prospekt besteht aus zwei Teilen, dem vorliegenden
sowie einem Teil 2 mit Vertragstexten.
Da auch die abzuschließenden Verträge Veränderungen
in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen
können, besitzen nur die letztendlichen wechselseitig
abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die im Exposé
enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach
unverbindlich.
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich
geschützt. Prospektaufbau und –inhalt orientieren
sich am IDW-S-4-Standard der Wirtschaftsprüfer
(Stand 18.05.2006). Der Prospektherausgeber versichert,
dass er nach bestem Wissen und Gewissen
über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen
Umstände im Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt
hat. Trotz gewissenhafter Prüfungen und
sorgfältiger Erarbeitungen können Irrtümer jedoch
nicht ausgeschlossen werden.
Der Prospekt wurde im Oktober 2007 erstellt
und herausgegeben.
GRK Holding AG
Steffen Göpel und Torsten Kracht
7

„Vor meinen Augen färbte sich
die Wiese grün“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Nachfolgend werden die wesentlichen mit der Investition
in die Vermögensanlage verbundenen Risiken
dargestellt.
Risiken im Zusammenhang mit dem
Erwerb der Vermögensanlage
Der Eigentumsübergang des Gesamtobjektes ist noch
nicht vollzogen. Der notarielle Kaufvertrag verpflichtet
den derzeitigen Eigentümer zur Eigentumsverschaffung.
Zum derzeitigen Rechtszustand ist die Objektgesellschaft
nicht imstande, in Kaufverträgen
die Eigentumsverschaffung an Nacherwerber
sicherzustellen. Aus der Rückabwicklung eines
Kaufvertrages könnten für den Erwerber
Kosten entstehen (Vorfälligkeitsentschädigungen
für die finanzierende Bank).
Die Teilungserklärung ist bislang noch nicht im Grundbuch
vollzogen worden. Ohne eine derartige Teilungserklärung
ist der Verkäufer nicht in der Lage, dem Käufer
Wohnungseigentum zu verschaffen. Die Teilungserklärung
ist in Band 2 dieses Prospekts abgedruckt.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen
Baubehörden liegt bereits vor. Sollte die Teilungserklärung
nicht vollzogen werden, kann den Erwerbern
kein Wohnungseigentum verschafft werden.
Die Erfüllung der Kaufverträge wird damit für die
Objektgesellschaft unmöglich. Aus der Rückabwicklung
eines Kaufvertrages könnten für den Erwerber
Kosten entstehen (Vorfälligkeitsentschädigungen für
die finanzierende Bank, Notarkosten).
Bei den prospektierten Wohnungen handelt es sich
um ein noch umfassend zu sanierendes und zu
modernisierendes Gebäude. Der Erwerber kauft keine
fertige Immobilie, sondern neben der Altbausubstanz
und dem anteiligen Grund und Boden den Anspruch
auf eine umfassende Sanierung und Modernisierung.
Bei einem Ausfall des Verkäufers durch Insolvenz kann
die Sanierungs- und Modernisierungsleistung daher
vom Verkäufer nicht mehr eingefordert werden.
Für den Käufer besteht die Gefahr, die Modernisierungsarbeiten
selbst fertig stellen lassen zu müssen,
sowie die Gefahr, wegen des geringeren Schlussauftragsvolumens
einen möglichen höheren Aufwand
tätigen zu müssen als prospektiert und höhere Finanzierungskosten
aufbringen zu müssen.
Risiken aus der tatsächlichen Situation
des Objektes
Die Gebäude wurden in den 50er Jahren des letzten
Jahrhunderts als Wohngebäude errichtet. Das Vorhandensein
umweltgefährdender Belastungen des Grund
und Bodens ist dem Verkäufer nicht bekannt. Sollten
dennoch Bodenverunreinigungen vorhanden sein, so
tritt der Verkäufer hierfür nicht ein. Evlt. entstehende
Kosten für eine Mängelbeseitigung müsste der Erwerber
tragen.
8 III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage

Bei den Gebäuden handelt es sich um gebrauchte
Immobilien. Bei gebrauchten Immobilien können
unter Umständen auch von Sachverständigen nicht
erkennbare Mängel vorhanden sein. Gewährleistungsansprüche
bezüglich dieser Mängel bestehen
typischerweise nicht und sind nach der Vertragsgestaltung
auch nicht vorgesehen. Eventuelle Kosten
einer Mängelbeseitigung trägt der Erwerber.
Risiken aus wirtschaftlicher Sicht
Beim Kauf einer Wohnung entstehen für den Erwerber
regelmäßig folgende Kosten:
– Kaufpreis des anteiligen Grundstücks und der Wohnung
einschl. Sanierungsleistungen
– Notarkosten, Gerichtskosten
– Grunderwerbsteuer
– Fremd- und Eigenkapitalverzinsung einschl. Finanzierungsnebenkosten
(z. B. Disagio)
Bei dem prospektierten Gesamtaufwand für den
Erwerb einer Eigentumswohnung können sich für den
Erwerber folgende Risikopotenziale ergeben:
Der Gesamtinvestitionsaufwand kann grundsätzlich
durch eine verlängerte Bauzeit (Überschreitung des
Zinsaufwandes) sowie bei Ausfall des Verkäufers
(erhöhter Aufwand für die Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahmen)
steigen. Es besteht das latente
Risiko, dass die vorgesehene Bauzeit überschritten
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
wird und der Verkäufer vor Fertigstellung der Modernisierung
ausfällt. Dies kann wegen der Überschreitung
des geplanten Zeitaufwandes sowie evtl. höheren Fertigstellungsaufwandes
zu einer Überschreitung des
geplanten Gesamtinvestitionsaufwandes führen.
Zur grundsätzlichen Werterhaltung der Bausubstanz
bedarf eine Immobilie regelmäßiger Instandhaltungsund
Modernisierungsarbeiten. Bei Vernachlässigung
dieser werterhaltenden Maßnahmen kann dies zu
einem Wertverfall der Wohnung führen, was bei Vermietung
dauerhaften Leerstand und Mietausfall zur
Folge hätte.
Bei einem zu hohen Kaufpreis für die Immobilie infolge
Überbewertung kann dies dazu führen, dass der
ursprünglich bezahlte Kaufpreis bei einem späteren
Verkauf nicht mehr erlöst werden kann.
Die Finanzierung des Kaufpreises sowie der Nebenkosten
obliegt ausschließlich dem Erwerber. Ein Risikopotenzial
bei der Fremdmittelbeschaffung des Erwerbers
ergibt sich unter Umständen aus unzureichender
persönlicher Bonität des Kreditnehmers und damit
einhergehenden schlechteren Kreditkonditionen.
Daneben besteht das Risiko, dass nach Ablauf einer
evtl. vereinbarten Zinsbindungsfrist ein höherer Zins
vereinbart werden muss. Schließlich ist auf ein
mögliches Disagio hinzuweisen. Das Disagio erhöht
als Zinsvorauszahlung den aufzunehmenden Kreditbetrag,
der dann über den kreditfinanzierten Kaufpreisteil
hinausgeht.
Risiken aus der Nutzung des
Investitionsobjektes
Die wirtschaftliche Nutzung des Investitionsobjektes
ist durch folgende Einnahmen und Ausgaben gekennzeichnet:
– evtl. einzunehmende Mieten (bei Selbstnutzung:
ersparter Mietaufwand)
– Tilgung
– nicht umlagefähige Nebenkosten (bei Selbstnutzung:
umlagefähige Nebenkosten)
– Zinsaufwand
Die tatsächlichen Mieteinnahmen können hinter den
vom Erwerber eingeplanten bzw. erwarteten Mieten
zurückbleiben. Dies kann z. B. darauf zurückzuführen
sein, dass das Mietniveau entsprechend den Marktgegebenheiten
sinkt und von den Mietern eine Mietanpassung
nach unten verlangt wird.
9
„... besonnen atmete der Tag ...“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)

Daneben kann auch der Leerstand einer Wohnung zu
einem Ausbleiben von Mieteinnahmen führen – ggf.
bedingt durch die lange Bauzeit auf Grund der Größe
des Gesamtobjekts ebenso wie die Zahlungsunfähigkeit
oder die Zahlungsunwilligkeit des Mieters selbst.
Schließlich können auch auf Grund berechtigter oder
unberechtigter Mängelrügen Mietminderungen durch
den Mieter geltend gemacht und auch durchgeführt
werden. Diese Verringerung der Mieteinnahmen führt
entweder zu einer endgültigen Mietminderung oder,
falls die Mieten vom Mieter nachgezahlt werden, zu
einer vorübergehend geringeren Mieteinnahme.
Auf der Ausgabenseite können sich die nicht umlagefähigen
Nebenkosten auf Grund allgemeiner Kostensteigerungen
erhöhen und so zu einer für den Anleger
verringerten Nettoeinnahme führen. Durch Leerstand
können die auf einen Mieter umlegbaren Betriebskosten
vom Eigentümer zu tragen sein. Die Kosten für
Instandhaltungsmaßnahmen können steigen (höhere
Standards, höhere Umlagen, steigender Bedarf).
Im Ergebnis kann die Bedienung des Kapitaldienstes
mit Eigenmitteln ansteigen oder überhaupt erforderlich
werden. Diese Risiken gelten nicht für Eigennutzer.
Für Eigennutzer besteht jedoch das Risiko, dass die
Betriebskosten durch allgemeine Kostensteigerung
höher als kalkuliert ausfallen.
Risiken aus steuerrechtlicher Sicht
Modernisierungskosten (§§ 7i und 10f EStG)
Die in der Kaufpreisliste (vgl. Prospekt S. 14. ff.) ausgewiesenen
Modernisierungskosten werden seitens der
zuständigen Gemeindebehörde nicht oder nicht in
voller Höhe in die Bemessungsgrundlage für die
erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG (Kapitalanleger)
bzw. für den Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG
(Eigennutzer) einbezogen. In der Regel wird die notwendige
endgültige Bescheinigung der zuständigen
Gemeindebehörde über die begünstigten Maßnahmen
erst nach Abschluss der Baumaßnahmen erteilt.
Es kann daher auch keine endgültige Aussage darüber
getroffen werden, ob die erhöhten Absetzungen bzw.
der Sonderausgabenabzug eintreten und wenn ja, in
welcher Höhe.
Ein Ausgleich der aus diesem Risiko evtl. entstehenden
Nachteile für den Anleger ist nicht vorgesehen.
Soweit mit Baumaßnahmen vor rechtswirksamem
Abschluss des Kaufvertrages über Wohnungseigentum
begonnen wird, fließen diese Baumaßnahmen
nicht in die Bemessungsgrundlage nach §§ 7i EStG
bzw. 10f EStG ein. Für Anleger, die die Eigentumswohnung
erst nach Beginn der Baumaßnahmen erwerben,
kommen die erhöhten Absetzungen bzw. der
Sonderausgabenabzug nicht oder nicht in der angegebenen
Höhe zum Zuge.
Die vom Initiator vorgenommene Aufteilung des
Kaufpreises auf die Kategorien Grundstücksanteil,
Anteil Altbausubstanz und Modernisierungs-/ Herstellungskosten,
die in diesem Prospekt (Kaufpreisliste)
abgedruckt ist, kann durch eine spätere Außenprüfung
der Finanzverwaltung eventuell korrigiert werden.
Damit könnte sich für Kapitalanleger die Bemessungsgrundlage
der erhöhten Absetzungen gemäß
§ 7i EStG (Modernisierungskosten) zugunsten der
Bemessungsgrundlage der Normalabschreibungen
gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Altbausubstanz) verringern,
sodass sich das Abschreibungsvolumen in den ersten
12 Jahren (Begünstigungszeitraum) gegenüber den
Prospektangaben verringert. Während beim Kapitalanleger
das Abschreibungsvolumen in die Jahre nach
Ablauf des Begünstigungszeitraumes verschoben
wird, reduziert sich der Sonderausgabenabzug beim
Eigennutzer endgültig.
10 III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage

Insbesondere besteht seitens der Dachgeschosswohnungen
das Risiko, dass die Finanzverwaltung entgegen
der Bescheinigung der zuständigen Sanierungsbehörde
einen Neubau annimmt. Das hat zur Folge,
dass Abschreibungen gem. §§ 7i EStG (Kapitalanleger)
bzw. 10f EStG (Eigennutzer) nicht gewährt werden.
Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen Modernisierungskosten
und Neubau wird auf das Kapitel
„Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen.
Beschränkung des Verlustausgleichs
(§ 15b EStG)
Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanleger in
der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme der
erhöhten Absetzungen gem. § 7i EStG und durch die
Aufnahme einer Fremdfinanzierung negative Einkünfte
erzielt, die für die Dauer der Verlustphase höher
sind als 10% des von ihm eingesetzten Eigenkapitals.
Wird vom Initiator eine modellhafte Gestaltung
„Steuerstundungsmodell“ angeboten, dürfen die Verluste
nach § 15b EStG weder mit anderen Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung noch mit Einkünften
aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden.
Sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG abgezogen
werden. Die Verluste mindern die positiven Einkünfte,
die in den folgenden Wirtschaftsjahren aus der Vermietung
dieser Eigentumswohnung erzielt werden.
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Nach der Gesetzesbegründung zum § 15b EStG sowie
einem vorliegenden Schreiben des Bundesministeriums
für Finanzen zählt das vorliegende Angebot des
Initiators nicht als Steuerstundungsmodell, weil keine
modellhafte Gestaltung vorliegt.
Eine modellhafte Gestaltung liegt nur dann vor, wenn
neben dem Angebot zum Erwerb einer Eigentumswohnung
mittels eines vorgefertigten Konzepts eine
oder mehrere Nebenleistungen zum Zweck der Erzielung
steuerlicher Vorteile angeboten werden. Das vorliegende
Angebot richtet sich ausschließlich auf den
Erwerb von Eigentumswohnungen ohne Nebenleistungen.
Das Angebot zum Beitritt in die Mietenpool-
GbR stellt keine Nebenleistung dar, wie kein zusätzliches
Entgelt anfällt (weiterhin wird auf das Kapitel 12
„Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen).
Risiken im Rahmen der Veräußerung
der Immobilie
Der Erwerb einer Immobilie sollte grundsätzlich langfristiger
Natur sein. Bei einer etwaigen Veräußerung
kurze Zeit nach dem Erwerb der Immobilie ist es nicht
ausgeschlossen, dass eine Wertsteigerung nicht eintritt,
sodass aus dem Verkauf der Eigentumswohnung
kein Gewinn erzielt werden kann. Bei einer etwaigen
Fremdfinanzierung durch den Anleger besteht außerdem
das Risiko, dass das Darlehen nicht vollständig
abgelöst werden kann und darüber hinaus eine Vorfälligkeitsentschädigung
an die finanzierende Bank
geleistet werden muss. Zu den steuerlichen Folgen
einer kurzfristigen Veräußerung wird auf das Kapitel
„Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen.
Maximales Risiko
Das maximale Risiko für den Erwerber umfasst
die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen an
die finanzierenden Banken, falls es aus den oben
beschriebenen Gründen zu keiner Eigentumsübertragung
kommt. Denkbare Risiken können auch
gehäuft auftreten, was bei hoher Fremdfinanzierung
im Extremfall zu einem Vermögensausfall des Investors
führen kann.
11

Nach der Revitalisierung werden die solide
gebauten und gut erhaltenen Architekturklassiker
hohe Wohnqualität in
einem zauberhaften gärtnerischen
Ambiente bieten.
IV. Angaben über die Vermögensanlage
Beschreibung des Objektes
Es handelt sich um eine Wohnanlage aus den 50er
Jahren in der Essener Straße 105, 107, 109, 111 und 113 in
04279 Leipzig. Die Anlage umfasst mit den von diesem
Prospekt dargestellten Wohnungen insgesamt
180 Wohneinheiten in der Essener (96 Wohneinheiten)
und der angrenzenden Friedrichshafener Straße
(84 Wohneinheiten). Der bauliche Zustand ist altersgemäß,
die geplanten Sanierungsmaßnahmen tragen
dem Rechnung. Hinsichtlich der konkreten Maßnahmen
wird auf die Bau- und Ausstattungsbeschreibung
verwiesen, die der Teilungserklärung als Anlage VI
beigefügt ist. Die Anlage steht unter Denkmalschutz.
Die Baumaßnahmen werden mit der Denkmalschutzbehörde
abgestimmt. Der Käufer wird die derzeit im
Grundbuch in Abteilung III eingetragene Grundschuld
nicht übernehmen. Der Bauträger wird im Rahmen
der Realisierung des Projektes ggf. Dienstbarkeiten
zur Eintragung bringen.
Seitens der Stadt Leipzig existieren Planungen, die
Essener Straße als Teil des Vorhabens “Mittleren Ring
Leipzig” auszubauen.
Wesentliche Grundlagen
des steuerlichen Konzepts
Die wesentlichen Grundlagen des steuerlichen Konzepts
werden gesondert im Abschnitt „Steuerliche
Verhältnisse“ dargestellt.
Vertrag und Vertragspartner
Der Erwerber schließt einen Kaufvertrag ab, der
Modernisierungs- und Sanierungspflichten der Verkäuferin,
der Gartenhöfe GmbH als Vertragspartnerin
des Käufers, umfasst. Im Ergebnis verpflichtet sich die
Objektgesellschaft zur Übergabe einer schlüsselfertig
sanierten und modernisierten Wohnung. Sämtliche
Kostensteigerungs- und Baurisiken trägt hierbei die
Verkäuferin. Alle Zahlungen des Erwerbers erfolgen
unter Beachtung der Regularien der Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV). So ist sichergestellt, dass
der Erwerber lediglich Zahlungen leistet, die durch
Baumaßnahmen werthaltig unterlegt sind (Zahlung
gemäß Baufortschritt).
Nach Übergabe sollen die einzelnen Wohnungen von
der GRK Hausverwaltungs GmbH Leipzig, verwaltet
werden. Eine gute Verwaltung trägt maßgeblich dazu
bei, dass eine Immobilie – und besonders eine qualitativ
hochwertige Immobilie – langfristig ihren Wert
erhält bzw. steigert. Die Verwaltung ist nicht nur für
Instandhaltungs- und Pflegemaßnahmen zuständig,
sondern trägt entscheidend dazu bei, dass die Eigentümergemeinschaft
ihre letztendlich gleich gelagerten
Interessen auch gemeinsam in den Eigentümerversammlungen
durchsetzt.
Der verantwortungsvolle Umgang mit der Instandhaltungsrücklage
zur Sicherstellung erforderlicher
Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum, z. B.
dem Dach oder der Fassade, ist eine weitere, ganz wesentliche
Aufgabe für die Verwaltung der Immobilie.
12 IV. Angaben über die Vermögensanlage

Objekt
Das Wohnensemble „Hoffmans Gärten“ wurde in
den 1950er Jahren errichtet. Es handelt sich um freistehende,
viergeschossige Gebäude inkl. Dachgeschoss
mit einer Deckenhöhe von ca. 2,70 m. Die aus
Ziegelmauerwerk in traditioneller Bauweise erstellten
Gebäude sind typisch für ihren Zweck und den Zeitpunkt
ihrer Errichtung. Die vorhandenen Dachgeschosse
eignen sich auf Grund der Dachneigung und
in ihrem Flächenangebot sehr gut für die Herrichtung.
Die Häuser sind komplett unterkellert. Nach
Fertigstellung und gemäß den vorliegenden Plänen
wird die gesamte Wohnanlage Essener Strasse 96
Wohneinheiten sowie ca. 79 Außenstellplätzen
umfassen, die nach und nach in drei Bauabschnitten
saniert und modernisiert bzw. hergestellt werden. Im
1. Bauabschnitt befinden sich 32 Wohnungen und 28
Stellplätze. Die Wohneinheiten weisen eine Größe
zwischen 53 qm und 107 qm Wohnfläche auf. Die
Gesellschaft beabsichtigt, den gesamten Komplex
umfassend zu sanieren und zu modernisieren und an
Kapitalanleger bzw. Eigennutzer zu veräußern.
IV. Angaben über die Vermögensanlage
Die gesamte Liegenschaft steht unter Denkmalschutz.
Hierdurch eröffnet sich die Möglichkeit, die
erhöhten Absetzungen bei denkmalgeschützten
Gebäuden gem. § 7i EStG (Kapitalanleger) bzw. die
Steuerbegünstigung gem. § 10f EStG (Eigennutzer) in
Anspruch zu nehmen.
Der Baubeginn wird voraussichtlich im Februar 2008
erfolgen. Die Baugenehmigung liegt vor. Die Bezugsfertigkeit
ist für den 31.12.2008 geplant.
Die geplanten exklusiven Wohneigentumseinheiten
sind für Investoren geeignet, die die Wohnungen
langfristig vermieten oder selbst beziehen wollen.
Diese Investoren erwerben eine individuelle Kapitalanleger-Eigentumswohnung,
die eine langfristige,
werthaltige Chance zur Vermögensbildung bzw.
Altersversorgung bietet. Hierfür ist es erforderlich,
dass die Erwerber die im Prospekt dargestellten Risiken
kennen und vor dem Hintergrund ihrer eigenen,
individuellen Situation einschätzen können.
Es wird daher empfohlen, in jedem Falle individuellen
Rat durch kompetente Fachleute einzuholen, bevor
das Engagement realisiert wird. Die Einzelfinanzierung
des jeweiligen Kaufpreises ist ausschließlich
Angelegenheit des einzelnen Käufers. Unabdingbare
Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erhöhten
Absetzungen gemäß § 7i EStG bzw. der Steuerbegünstigungen
gemäß § 10f EStG ist, dass erst nach
Abschluss des Kaufvertrages durch den potenziellen
Käufer mit den Baumaßnahmen begonnen wird. Baumaßnahmen,
die vorher durchgeführt werden, sind
bei Vermietung nur noch im Rahmen der 2,0%igen
linearen Abschreibung steuerlich begünstigt.
Abnahme und Verwaltung des Sondereigentums
obliegen dem Käufer und können freihändig an eine
Fachfirma vergeben werden.
13

Kaufpreisliste
Essener Str. 105 - 109 / BA I.
WE- Ein- Lage Anzahl Wohnfläche Stell- Nr. Gesamt- Grundstücks- Anteil Modernisierungs-/
Nr. gang Zimmer qm platz kaufpreis anteil Altbausubstanz Sanierungskosten
EUR EUR EUR anteilig / EUR
26 105 EG 3 67,43 ASP 55 127.443 11.632 16.801 99.010
27 105 EG 3 66,82 ASP 56 126.290 11.526 16.649 98.115
28 105 1.OG 3 69,07 ASP 57 130.542 11.915 17.209 101.418
29 105 1.OG 3 67,12 ASP 58 126.857 11.578 16.724 98.555
30 105 2.OG 3 67,66 ASP 59 127.877 11.671 16.858 99.348
31 105 2.OG 3 67,16 ASP 60 126.933 11.585 16.734 98.614
32 105 DG 2 64,92 122.699 11.199 16.175 95.325
20 107 EG 2 67,33 ASP 49 127.253 11.614 16.776 98.863
21 107 EG 3 73,97 ASP 50 139.803 12.760 18.430 108.613
22 107 1.OG 2 67,87 ASP 51 128.274 11.708 16.910 99.656
23 107 1.OG 3 73,58 ASP 52 139.066 12.693 18.333 108.040
24 107 2.OG 2 67,82 ASP 53 128.180 11.699 16.898 99.583
25 107 2.OG/DG 4 106,62 ASP 54 201.511 18.392 26.565 156.554
14 109 EG 2 52,97 100.113 9.137 13.198 77.778
15 109 EG 4 80,76 ASP 45 152.636 13.931 20.122 118.583
16 109 1.OG 2 54,22 102.475 9.353 13.509 79.613
17 109 1.OG 4 81,80 ASP 46 154.601 14.110 20.381 120.110
18 109 2.OG/DG 3 90,99 ASP 47 171.971 15.696 22.671 133.604
19 109 2.OG 4 80,75 ASP 48 152.617 13.929 20.120 118.568
14 IV. Angaben über die Vermögensanlage

IV. Angaben über die Vermögensanlage
Essener Str. 111 - 113 / BA I.
WE- Ein- Lage Anzahl Wohnfläche Stell- Nr. Gesamt- Grundstücks- Anteil Modernisierungs-/
Nr. gang Zimmer qm platz kaufpreis anteil Altbausubstanz Sanierungskosten
EUR EUR EUR anteilig / EUR
08 111 EG 3 73,98 ASP 39 139.823 12.762 18.433 108.628
09 111 EG 2 67,27 ASP 40 127.140 11.604 16.761 98.775
10 111 1.OG 3 73,94 ASP 41 139.747 12.755 18.423 108.569
11 111 1.OG 2 67,64 ASP 42 127.840 11.668 16.853 99.319
12 111 2.OG/DG 4 106,25 ASP 43 200.812 18.328 26.473 156.011
13 111 2.OG 2 67,60 ASP 44 127.764 11.661 16.843 99.260
01 113 EG 3 67,02 126.668 11.561 16.699 98.408
02 113 EG 3 67,21 ASP 33 127.027 11.594 16.746 98.687
03 113 1.OG 3 67,43 ASP 34 127.443 11.632 16.801 99.010
04 113 1.OG 3 68,62 ASP 35 129.691 11.837 17.097 100.757
05 113 2.OG 3 67,12 ASP 36 126.857 11.578 16.724 98.555
06 113 2.OG 3 67,67 ASP 37 127.897 11.673 16.861 99.363
07 113 DG 2 65,06 ASP 38 122.963 11.223 16.210 95.530
Die Stellplätze und Küchen sind obligatorisch (keine Wahlleistung) und jeweils fest zugeordnet.
Kaufpreis ohne Stellplatz bzw. Einbauküche.
Gebühr SE-Verwaltung 12,00 EUR zzgl. 19% USt./Monat/Einheit.
Gebühr WEG-Verwaltung 17,00 EUR zzgl. 19% USt./Monat/Einheit.
Instandhaltungsrücklage beträgt 0,25 EUR/m2 /Monat.
Bezugsfertigkeit: 31.12.2008
Fertigstellung: 30.04.2009
15

Beispielrechnungen Kaufpreis inkl. Nebenkosten
Nebenkosten werden mit Ausnahme der Grundschuldbestellungskosten steuerlich zu den Anschaffungskosten gerechnet und gleichmäßig auf den Grundstücksanteil,
den Altbausubstanzwert und den Sanierungsanteil aufgeteilt, siehe Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“.
Beispielrechnung Finanzierungskosten
Hinweis
Die Finanzierungskosten hängen von den Konditionen ab, die der Käufer mit seiner Bank verhandelt.
Deshalb können in diesem Prospekt keine allgemein gültigen Angaben zu den Finanzierungskosten gemacht werden.
Wohnung 01 (Prämisse 105,5% Fremdfinanzierung, nicht umlegbare Nebenkosten werden nicht berücksichtigt):
67,02 qm x EUR 5,20/mtl. Miete x 12 Monate = 4.182 EUR Jahresmiete.
129.168 EUR Kaufpreis* + ca. 5,5% Erwerbsnebenkosten x 6,0% Zins und Tilgung = 8.176 EUR Annuität (Zahlung p. a.)
Anfängliche Unterdeckung p. a.: 3.994 EUR / Anfängliche Unterdeckung mtl.: 333 EUR
Wohnung 02 (Prämisse 105,5% Fremdfinanzierung, nicht umlegbare Nebenkosten werden nicht berücksichtigt):
67,21 qm x EUR 5,20/mtl. Miete x 12 Monate = 4.193 EUR Jahresmiete.
134.027 EUR Kaufpreis* + ca. 5,5% Erwerbsnebenkosten x 6,0% Zins und Tilgung = 8.484 EUR Annuität (Zahlung p. a.)
Anfängliche Unterdeckung p. a.: 4.291 EUR / Anfängliche Unterdeckung mtl.: 358 EUR
Im Rahmen der Mietpool-GbR werden die Wohnungen voraussichtlich zu EUR 5,20/qm vermietet werden.
Die angesetzte Kaltmiete basiert auf einer Markteinschätzung und ist nicht als gesicherte Mieteinnahme zu betrachten.
Die Nebenkosten sind geschätzt.
* Wohnung, Küche und Stellplatz
Kaufpreis Kaufpreis Kaufpreis Gesamt- 3,5% Grunderwerb- ca. 2% Notariats- Summe
WE Küche ASP kaufpreis steuer und sonst. Gebühren
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
Wohnung 01 126.668,– 2.500,– - 129.168,– 4.521,– 2.583,– 136.272,–
Wohnung 02 127.027,– 2.500,– 4.500,– 134.027,– 4.691,– 2.681,– 141.399,–
16 IV. Angaben über die Vermögensanlage

Individuelle Beratung
Jedes vermögensbildende finanzielle Engagement
birgt Chancen und Risiken. Dies gilt auch für Investitionen
in Immobilien. Im Kapitel „Wesentliche Risiken
der Vermögensanlage“ werden Fallstellungen
beschrieben, die gegen die Chance einer nachhaltig
profitablen Immobilieninvestition abzuwägen sind.
Naturgemäß können an dieser Stelle nicht sämtliche
relevanten Fragestellungen behandelt werden. Es
handelt sich somit um keine abschließende Darstellung,
die eine sorgfältige, individuelle Analyse der Verhältnisse
bei jedem einzelnen Investor ersetzen kann.
Eine kompetente Einzelfallberatung ist unerlässlich,
um die Entscheidung für die Investition in das Objekt
vorzubereiten und zu unterlegen. Hierbei gilt es zu
berücksichtigen, dass die denkbaren Risiken auch
gehäuft auftreten können, was bei entsprechend
hoher Fremdfinanzierung im Extremfall auch zu
einem Vermögensverfall des Investors führen kann,
wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie die Ausgaben
nicht mehr decken können.
IV. Angaben über die Vermögensanlage
Kaufpreis
Der Kaufpreis ist ein Festpreis und wird sowohl für die
Sondereigentumseinheit nebst Miteigentumsanteil
als auch für den Pkw-Stellplatz im Außenbereich
gesondert ausgewiesen. Des Weiteren erfolgt eine
Untergliederung bei der Sondereigentumseinheit auf
den Anteil an Grund und Boden, auf den Anteil an der
Altbausubstanz sowie auf den Anteil für die Instandsetzungs-
und Modernisierungsarbeiten.
Die steuerliche Anerkennung der Aufteilung wird vom
Verkäufer nicht garantiert. Der Verkäufer wird jedoch
den Erwerber durch eine sachgerechte Auskunftserteilung
gegenüber der Finanzverwaltung unterstützen.
Die genannten Kosten umfassen alle Kosten für die
vertragsgemäße Herstellung, insbesondere Anschlusskosten
für Ver- und Entsorgungsleitungen, Anliegerund
Erschließungskosten. Nennenswert ist auch,
dass jeder Küchenbereich mit einer Einbauküche ausgestattet
wird. Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten
der Projektierung, des Marketings und des Vertriebes.
Hierzu zählt insbesondere auch die Innenprovision in
Höhe von 13,5 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt), die der
Veräußerer bezahlt.
Nicht Bestandteil des Kaufpreises sind sämtliche
Gebühren (z. B. Grundbuch), Steuern (z. B. für Grunderwerb)
und Kosten im Zusammenhang mit dem
Abschluss und der Durchführung dieses Vertrages
(z. B. Notar), die Kosten der Finanzierung des Kaufpreises
durch den Käufer (z. B. Bankbearbeitungs- und
Schätzkosten), Darlehens- und eventuelle Bereitstellungs-
und/oder Zwischenfinanzierungszinsen,
Grundschuldbestellungen etc. sowie Mehrkosten für
Sonderwunscharbeiten. Diese Kosten trägt der Käufer
selbst und gesondert.
Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises
ist die Absendung einer notariellen Bestätigung, dass
die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch
eingetragen ist, alle zur Rechtswirksamkeit und
zum Vollzug des Vertrages erforderlichen Genehmigungen
und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen vorliegen
und die Freistellung des Vertragsgegenstandes
von allen Grundbuchlasten, die nicht übernommen
werden, gesichert ist. Zudem muss die Baugenehmigung
erteilt worden sein. In diesem letztgenannten
Fall müssen nach Eingang der Bestätigung beim Käufer
mindestens 14 Tage vergangen sein, bevor die Fälligkeit
eintritt.
17

„Den ganzen Tag lang glücklich sein,
ach wie lieb ich dich –
mein umgrüntes Heim“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
Die Kaufpreiszahlung erfolgt in Raten in Anlehnung
an die Vorschriften der MaBV.
Bei verspäteter Zahlung hat der Käufer Verzugszinsen
in gesetzlicher Höhe zu entrichten.
Der Käufer übernimmt keine grundbuchlichen Belastungen,
die nicht zur Ver- oder Entsorgung der Immobilie
oder als Wegerechtssicherung erforderlich sind.
Hausverwaltungsvertrag für das
Gemeinschaftseigentum
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) obliegt
die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
einem Verwalter. Der Verkäufer hat dazu lt. der
im Teil 2 des Prospektes abgedruckten Teilungserklärung
die Firma GRK Hausverwaltungs
GmbH Leipzig zum ersten Verwalter bestellt,
beauftragt und bevollmächtigt.
Der Verwalter wurde für die Dauer von drei Jahren lt.
Teilungserklärung bestellt. In die Gemeinschaftsordnung
tritt der einzelne Erwerber rechtlich ohne weitere
Erklärung ein, sobald er Wohnungseigentümer
wird, wirtschaftlich kraft Kaufvertrag mit Übergang
von Besitz, Nutzen und Lasten – ohne dass es weiterer
Vereinbarungen oder Erklärungen bedürfte.
Rechtsbeziehungen bestehen ausschließlich zwischen
den einzelnen Wohnungseigentümern einerseits und
dem WEG-Verwalter andererseits.
Der WEG-Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstellung
des Wirtschaftsplanes und die ordnungsgemäße
Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die
einzelnen Aufgaben und Befugnisse sowie Rechte und
Pflichten ergeben sich aus der Teilungserklärung, der
Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung.
Die Hausverwaltung verwaltet demnach die von der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu bildende
Instandhaltungsrücklage und beruft die WEG-Versammlungen
ein. Eine Umlage der Verwalterkosten
und Instandhaltungsrücklage auf die Mieter ist nicht
möglich.
Sondereigentumsverwaltung
Der Erwerber kann auf Wunsch die Firma GKR Hausverwaltungs
GmbH auch mit der Sondereigentumsverwaltung
beauftragen, wenn er nicht der Mietpool-
GbR beitritt. Ein Muster des Verwaltervertrages wird
auf Wunsch ausgehändigt.
Mietpool-GbR-Vertrag/
Vereinbarung über Mietenverwaltung
Die Gartenhöfe GmbH bietet den Käufern den Beitritt
zu einer Mietpool- GbR an. Die Geschäftsführung der
Mietpool-GbR wird von der Firma GKR Hausverwaltungs
GmbH wahrgenommen. Mit dem Eintritt in die
Mietpool-GbR ist die Verwaltung des Sondereigentums
verbunden. Der Eintritt in die Mietpool-GbR
erfolgt mit Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel auf
den Investor. Eine Kündigung ist erstmals mit einer
Frist von drei Monaten zum 31.12.2012 möglich.
Mit dem Beitritt bietet sich dem Käufer die Möglichkeit,
das Einnahmeausfallrisiko durch einen denkbaren
Leerstand durch die Solidargemeinschaft der
Mietpool-Gesellschafter tragen zu lassen. Im Gegenzug
trägt der Erwerber die Einnahmeausfallrisiken der
anderen Gesellschafter mit.
18 IV. Angaben über die Vermögensanlage

Gepoolt werden die nachfolgenden aufgeführten
Erträge und Aufwendungen:
Erträge:
– Mieteinnahmen
– Betriebs- und Heizkosten
– Guthaben aus Wohngeldabrechnungen
(Investor ist zum Ausgleich der Nachzahlung aus
Wohngeldabrechnung verpflichtet)
Aufwendungen:
– Betriebs- und Heizkosten
– Zahlungen Hausgelder an WEG-Verwalter
– Überweisungen der Grundsteuer gem. Abgabenbescheid
– Begleichung der Reparaturaufwendungen im
Sondereigentum
– Kosten der gerichtlichen Beitreibung von ausstehenden
Forderungen
– Verwaltergebühren
– Kontoführungsgebühren
– Maklergebühren
Der Mietpoolverwalter übernimmt u. a. folgende
Aufgaben:
– Abschluss und Kündigung von Mietverträgen einschließlich
der Übergabe und der Abgabe der
Wohnungen;
IV. Angaben über die Vermögensanlage
– Überwachung des Mieteingangs;
– Entgegennahme und Erhöhung von Mietkautionen,
Bankbürgschaften oder ähnlichen Sicherheiten;
– Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten;
– Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten nach
der Heizkostenverordnung für den Wärmedienst
und Abrechnung der Kosten mit den Mietern;
– pünktliche Bezahlung aller das Anwesen betreffenden
Bewirtschaftungskosten und Annuitäten nach
vorheriger Prüfung;
– Bestellung von Gebrauchsgegenständen und Geräten
für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und
die Ausstattung des Hausmeisters;
– im Rahmen der technischen Verwaltung wird die
laufende Überwachung des baulichen Zustandes
und für notwendige Reparaturmaßnahmen, der
Abschluss von Wartungsverträgen und die Aufstellung
periodischer Instandhaltungspläne entsprechend
den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft
vorgenommen.
Zur Bewirtschaftung des Mietpools ist der Verwalter
berechtigt, das Konto des Mietpools bis zu einer halben
Jahresnettomieteinnahme aller beteiligten Wohnungen
zu überziehen. Kommt der Investor seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht bzw. nicht fristgerecht
nach, werden die fälligen Beträge (monatliche Zahlungen
am 3. Kalendertag des Monats im Voraus, Zahlungen
nach Aufforderungen der Mietpoolverwaltung mit
Ablauf von 4 Wochen nach dem Datum auf dem Aufforderungsschreiben)
ohne nochmalige Mahnung mit
5% über dem jeweiligen Basiszinssatz verzinst.
Sofern der Investor nicht an der jährlichen vom WEG-
Verwalter einberufenen Eigentümerversammlung
teilnimmt, ist der Mietpoolverwalter ermächtigt, den
Eigentümer zu vertreten und insofern sein Stimmrecht
auszuüben bzw. mit der Vertretung des Investors
einen Anwalt seiner Wahl zu bevollmächtigen.
Die Vertragstexte sind in Teil II dieses Exposés
abgedruckt.
Weiterveräußerung der Immobilie
Im Falle einer Weiterveräußerung der Vermögensanlage
durch den Erwerber (z. B. durch Verkauf, Schenkung etc.)
entstehen Nebenkosten wie z. B. Notariatsgebühren,
Kosten der Löschung von Eintragungen im Grundbuch,
ggf. Maklerkosten, ggf. Vorfälligkeitsentschädigungsleistungen
an die finanzierende Bank. Die Entscheidung
zur Übertragung wird vom Anleger getroffen.
19
„Vor meinen Augen färbte sich
die Wiese grün“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)

V. Leipzig – Motor einer dynamischen Metropolregion
Die Stadt Leipzig ist eines der sechs Zentren in der
Metropolregion Sachsendreieck – eine der ältesten
Industrieregionen der Welt. Sie ist heute mit Abstand
die wirtschaftlich stärkste Region der ostdeutschen
Bundesländer.
Die Metropolregion Sachsendreieck kann sich in
Bezug auf die Fläche oder die Einwohnerzahl mit den
anderen starken Regionen in Deutschland messen.
Gegenüber diesen Regionen hat sie jedoch zwei
Besonderheiten:
1. Als einzige deutsche Metropolregion liegt das
Sachsendreieck vollständig in Ostdeutschland und
verfügt über zwei Grenzen nach Osteuropa, nach
Polen und Tschechien.
2. Anders als in anderen Metropolregionen, wo eine
sehr große und dominierende Stadt den Kern bildet
und auf das Umland ausstrahlt, existieren in der
Region Sachsendreieck mit Leipzig/Halle, Dresden
sowie Chemnitz/Zwickau und Jena mehrere gleichwertige
Regionalzentren mit jeweils rund einer Mio.
Einwohnern und sehr unterschiedlichen Profilen.
Aussichtsreiche
Wachstumsperspektiven
Die Region Leipzig gilt als aufstrebender Wirtschaftsstandort
im Herzen Europas. Die Feri Rating &
Research GmbH bewertet die Wirtschaftskraft der
Stadt für die kommenden zehn Jahre mit „B+“. Das
bedeutet, die Stadt hat ein überdurchschnittliches
Investitionspotenzial beziehungsweise ein unterdurchschnittliches
Investitionsrisiko. Leipzig liegt
hinsichtlich der Wirtschaftskraft im Gesamtranking
der 67 bewerteten deutschen Städte auf Rang 12
und ist unter den ostdeutschen Städten führend.
Rund 70 Prozent der Unternehmen Leipzigs bewerten
ihre Stadt als sehr wirtschaftsfreundlich. Damit liegt
Leipzig im Vergleich mit 50 anderen deutschen Großstädten
auf Rang sechs, wie eine Umfrage des Instituts
Soziale Marktwirtschaft in Zusammenarbeit mit
der IW Consult GmbH herausfand . Die Kaufkraft in
Leipzig liegt mit 14.547 Euro je Einwohner über dem
sächsischen Durchschnitt von 13.936 Euro. Insgesamt
stieg die Kaufkraft in Leipzig in den vergangenen
sechs Jahren um 8,2 Prozent. Dieser positive Wachstumstrend
wird sich laut GfK-Kaufkraftstudie weiter
fortsetzen.
Mit einer hohen Qualität in der Vorschul- und Schulbildung
sowie der Berufsausbildung bietet die Region
bereits heute Unternehmen einen großen Pool an
hochqualifizierten und motivierten Fachkräften.
Der Anteil der Beschäftigten mit Hochschulabschluss
ist in der Region Sachsendreieck vergleichsweise sehr
hoch. Etwa sechs Prozent aller Beschäftigten arbeiten
in der Forschung und Entwicklung. Das liegt deutlich
über dem gesamtdeutschen Schnitt.
Leipziger Unternehmen sind mit der Wirtschaftsfreundlichkeit
ihrer Stadt sehr zufrieden
Die Top Ten Positivantworten zur
aus 50 Städten Wirtschaftsfreundlichkeit
1 Hamm 74,4
2 Münster 73,2
3 Kiel 70,8
4 Aachen 70,5
5 Karlsruhe 70,4
6 Leipzig 69,5
7 Hamburg 68,2
8 Saarbrücken 68,1
9 Chemnitz 65,6
10 Mannheim 65,5
Quelle: IW Consult, 2006
20 V. Der Standort Leipzig

510.000
505.000
500.000
495.000
490.000
485.000
Dynamische Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsentwicklung in Leipzig in absoluten Zahlen
493.208
Enormes Bevölkerungswachstum
Wanderten die Menschen ab Ende der 90er Jahre
aus vielen ostdeutschen Städten ab, setzte in Leipzig
bereits ein rückläufiger Trend ein. Heute leben fast
507.000 Menschen in Leipzig. Vor allem jüngere
Menschen leben in der Stadt: Etwa ein Drittel sind
zwischen 20 und 40 Jahren. Es wird erwartet, dass
die Einwohnerzahl der Stadt im Zeitraum bis 2027
auf 533.000 Einwohner steigt. Im Einzugsgebiet von
40 Kilometern leben etwa 1,5 Millionen Menschen
und im Umkreis von 100 Kilometern rund 6,8 Millionen
Menschen.
V. Der Standort Leipzig
494.795
497.532
498.491
502.651
506.578
2000 2002 2003 2004 2005 2006
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
Bedeutender Finanzplatz
Leipzig ist der bedeutendste Finanzplatz in Mitteldeutschland.
Das Potenzial des Standortes war den
Bankern schon relativ früh klar. Denn Investition
braucht Kapital. Und weil der Finanzbedarf in Leipzig
und der Region sehr hoch ist, hat sich in Leipzig eine
sehr vielfältige und ausgewogene Struktur auf dem
Finanzdienstleistungsmarkt entwickelt. In der Stadt
sind 58 Kreditinstitute vertreten. 48 Versicherungen
haben hier ihren Sitz. Fast 1.400 Anwälte, zahlreiche
Notare sowie Richter an Amts-, Finanz-, Arbeits-,
Sozialgericht, Sächsischem Verfassungsgerichtshof,
Landgericht sowie 5. Strafsenat, Bundesgerichtshof
und Bundesverwaltungsgericht sind hier ansässig.
0
Entwicklung des Messegeschäfts in Leipzig
gemessen an Ausstellern (�) und Besuchern (�) in absoluten Zahlen
962.600
993.850
1.128.891
1.131.952
1.146.513
1.295.288
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Europäische Messemetropole
1.300.425
11.141 11.443 11.548 16.026 17.259 18.144 22.553
Quelle: Stadt Leipzig „Wirtschaftsbericht 2006“ und Amt für Statistik und Wahlen Quelle: Stadt Leipzig
Die Messe Leipzig ist in ihrer über 800-jährigen
Geschichte eine der ältesten der Welt. Gleichzeitig gilt
sie als eine der jüngsten und modernsten: 1996 wurde
das neue Messegelände nördlich des Stadtteils
Leipzig-Mockau eröffnet. Erfolgreiche Messethemen
sind in Leipzig unter anderem Auto und Mobilität,
Buch und neue Medien, Bauen und Denkmalpflege,
Umwelt, Medizin und Konsumgüter. Im Wettbewerb
europäischer Messen ist sie eine feste Größe geworden
mit führenden Veranstaltungen wie der Auto Mobil
International oder der Leipziger Buchmesse. Über
22.000 Aussteller und mehr als 1,3 Millionen Besucher
zählte die Messe Leipzig im vergangenen Jahr.
21

Leipzig
Chemnitz
Amsterdam
Paris
Dresden
Sachsendreieck
Bern
Kopenhagen
London Düsseldorf
Köln
Leipzig
Brüssel
Bonn
Chemnitz
Saarbrücken
Kiel
Hamburg
Bremen
Frankfurt
Hannover
Stuttgart
Berlin
Potsdam
Nürnberg
München
Rostock
Dresden
Prag
Wien
Ljubljana
Zagreb
Bratislava
Warschau
Budapest
Modernste Infrastruktur
im Herzen Europas
Bereits seit Jahrhunderten profitiert Leipzig von seiner
zentralen Lage im Netz der transeuropäischen Verkehrswege.
Die Handelsmetropole liegt am Schkeuditzer
Autobahnkreuz, dem ältesten Autobahnkreuz
Europas und heute moderner Schnittpunkt der Verkehrsachsen
von Skandinavien nach Südeuropa und
von Paris/Benelux nach Osteuropa. Hier treffen die
Autobahnen A9 (Nord-Süd / Berlin-München) und A14
(West-Ost / Magdeburg-Dresden/Prag) aufeinander.
Im August 2006 wurde der letzte Teil der Autobahn A
38 übergeben. Sie schließt den Autobahnring rund um
Leipzig. Autobahnen und Bundesstraßen verbinden die
Stadt optimal mit dem mitteldeutschen Ballungsraum.
Der kontinuierliche Ausbau des interkontinentalen
Flughafens Leipzig/Halle öffnet der mitteldeutschen
Region ein attraktives und leistungsfähiges Tor zu den
globalen Touristik- und Wirtschaftsmärkten. Der Flughafen
ist zudem an das Fernbahnnetz der Deutschen
Bahn angeschlossen. Auf der neu ausgebauten Hochgeschwindigkeitsstrecke
Berlin-Leipzig verkehrt der
ICE im Stundentakt.
22 V. Der Standort Leipzig

Der künftige City-Tunnel Leipzig der Bahn ist die neue
Verkehrsader für eine ganze Region. Er schließt die
Lücke auf der Nord-Süd-Achse zwischen den historisch
gewachsenen Kopfbahnhöfen Hauptbahnhof und
Bayerischer Bahnhof und sorgt für schnellere Direktverbindungen
von und zur Innenstadt aus den benachbarten
Wirtschaftsregionen und Naherholungsgebieten.
Das „Weltunternehmen“ Leipzig
Viele internationale Unternehmen haben das
Potenzial Leipzigs bereits erkannt:
• DHL
DHL baut am Flughafen Leipzig/Halle eines der drei
weltweiten Luftfracht-Drehkreuze neben Hongkong
und Wilmington. Ab 2008 sollen die Frachtflieger
ihren neuen Heimathafen in Betrieb nehmen. Bei
voller Auslastung will DHL jede Nacht 2.000 Tonnen
Fracht von und nach Europa, Asien und Nordamerika
verteilen. Das Unternehmen schafft durch die Ansiedlung
bis 2012 unmittelbar 3.500 Arbeitsplätze und
weitere 7.000 bei Zulieferern.
„Das ist ein Standort, der das nötige
Wachstum von DHL für die Zukunft
ermöglichen und dem Unternehmen
langfristige Planungssicherheit geben
kann.“
(Dr. Klaus Zumwinkel,
Vorstandsvorsitzender der Deutschen Post World Net)
V. Der Standort Leipzig
• AMAZON
Der Onlinehändler Amazon.de hat im August 2006
mit einem 70.000 Quadratmeter großen Umschlagzentrum
ein neues Logistikzentrum in Leipzig eröffnet.
In den kommenden drei Jahren sollen bis zu 400
feste Arbeitsplätze entstehen. Einschließlich Saisonkräften
kann sich diese Zahl verdoppeln.
„Wir freuen uns, mit unseren neuen
Mitarbeitern nun auch in Leipzig
sicherzustellen, dass unsere Kunden
den besten und schnellsten Service bei
ihren Bestellungen erhalten.“
(Paul Niewerth, Geschäftsführer Amazon Logistik GmbH)
• QUELLE
Das Versandhaus Quelle wickelt in Leipzig mehr als 95
Prozent seiner gesamten Versandleistung im Bereich
paketfähiger Haushaltswaren ab. Damit ist der Leipziger
Standort das logistische Rückgrat des Versandhändlers.
Im Jahresdurchschnitt sind rund 1.500 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter im Versandzentrum
beschäftigt. Der Quelle-Standort Leipzig ist einer der
größten gewerblichen Arbeitgeber in der Region.
„Wir wollen unsere klare Spitzenposition
in den Ländern Mittel-Osteuropas weiter
ausbauen. Dabei wird das Versandzentrum
innerhalb unserer Europalogistik
die zentrale Rolle spielen“
(Andreas Pötzsch, Leiter Versand Quelle GmbH)
• SIEMENS AG und DEUTSCHE TELEKOM AG
Die Siemens AG ist mit den Bereichen Entwicklung,
Fertigung, Vertrieb und Service in Leipzig präsent und
einer der größten industriellen Arbeitgeber der mitteldeutschen
Region. Leipzig verfügt heute über eines
der leistungsfähigsten Kommunikationsnetze in
Deutschland. Das Telefonnetz T-Net/T-Net ISDN ist in
und um Leipzig voll digitalisiert. Über die die T-DSL-
Technologie und T-ISDN sind Videokonferenzen und
E-Commerce via Telefonanschluss möglich.
23

• PORSCHE AG
Auch die Porsche AG entschied sich bei der Suche
nach einem Produktionsstandort für Leipzig und
eröffnete hier 2002 für mehr als 127 Millionen Euro
ein hoch modernes Werk. Im Vorfeld hatte Leipzig
mit 16 anderen Standorten konkurriert. Das Unternehmen
hat insgesamt 800 Arbeitsplätze geschaffen.
„Leipzig war und ist die beste Wahl,
die wir treffen konnten“
(Dr. Wendelin Wedeking, Vorstandsvorsitzender der Porsche AG)
• BMW
In einem europaweiten Wettbewerb hat sich Leipzig
gegen 250 andere Standorte mit der Ansiedlungsentscheidung
für das neue Automobilwerk von BMW
durchgesetzt. Auf dem Leipziger Werksgelände von
BMW arbeiten inzwischen rund 4.100 Menschen.
Die Zahl der Beschäftigten soll auf 5.500 steigen.
„Ohne den Standort
Deutschland zu verlassen,
bietet Leipzig die ideale Basis für eine
Markterweiterung nach Osteuropa.“
(Norbert Reithofer, Vorstand BMW AG)
Vielseitiger Medienstandort
Die rund 1.700 Medienunternehmen in Leipzig bilden
einen der wichtigsten Wirtschaftszweige der Stadt.
Etwa 20 Prozent der Beschäftigten sind in der Leipziger
Medienbranche tätig.
Im Juli 2000 eröffnete der MDR in Leipzig mit etwa
1.000 Mitarbeitern eine der modernsten, komplett
digitalisierten Sendezentralen Europas. Seit 2003 ist
die Unternehmensgruppe KINOWELT in Leipzig ansässig.
Sie befasst sich mit der Verbreitung von Filmen
im Kino und auf DVD und deckt dabei das gesamte
Filmspektrum vom Blockbuster bis zum Genrefilm ab.
Stetiges Wirtschaftswachstum
Bruttoinlandsprodukt von Leipzig in absoluten Zahlen
11.800
11.600
11.400
11.200
11.000
10.800
10.600
10.400
10.200
10.000
10.651
11.029
2000 2001 2002 2003 2004
Eine lange Tradition verbindet Leipzig mit dem Druckund
Verlagswesen: Der Börsenverein des Deutschen
Buchhandels wurde 1825 in Leipzig gegründet.
Die Stadt zählt heute 83 Verlage, darunter bekannte
Namen wie das Bibliographische Institut & Brockhaus,
der Verlag für die Frau, Edition Peters ebenso
wie der Ernst-Klett-Schulbuchverlag Leipzig oder der
Faber & Faber Verlag.
Zukunftstechnologie Biotech
Leipzig setzt auf die Zukunftstechnologie Biotech.
Heute haben mehr als ein Viertel der im Freistaat
Sachsen ansässigen Biotechnologie-Unternehmen
ihren Sitz in Leipzig. Durch den Bau der BIO CITY hat
Leipzig ein Signal für das Wachstum dieser Zukunftstechnologie
in der Region gesetzt und beste Rahmenbedingungen
für die Ansiedlung weiterer Biotech-
Unternehmen und Dienstleister geschaffen.
24 V. Der Standort Leipzig
11.444
11.652 11.670
Quelle: Stadt Leipzig „Wirtschaftsbericht 2006“

Energiestandort Nr. 1
Leipzig ist Energiestandort Nr. 1 in den neuen Bundesländern.
Zahlreiche Unternehmen, Versorger und
Dienstleister des gesamten Energiesektors und der
Energietechnik sind in der Stadt und der Region tätig.
So hat beispielsweise Deutschlands zweitgrößter Erdgasimporteur,
die Verbundnetz Gas AG, ihren Firmensitz
in Leipzig. Zudem ist Leipzig – neben Frankfurt
am Main – Handelsplatz für Strom in Deutschland.
Tourismus-Rekord
Nicht allein wegen der zahlreichen Ansiedlungen
namhafter Unternehmen, der ausgezeichnet ausgebauten
Infrastruktur und der vielen Messen und Kongresse
zählt Leipzig heute zu den lebendigsten und
zukunftsträchtigsten Städten Deutschlands. Die Stadt
bietet viele Sehenswürdigkeiten, zahlreiche Museen
und unterschiedlichste kulturelle Angebote sowie
viele Grün- und Wasserflächen zur Erholung. 2006
war für den Leipziger Tourismus ein Rekordjahr.
Fast eine Million Besucher haben die Stadt besucht.
V. Der Standort Leipzig
Besucherankünfte in Leipzig in absoluten Zahlen
900.000
600.000
300.000
0
798.591
879.191
2002 2003 2004
954.230 926.180
Dynamischer Immobilienmarkt
mit Potenzial
997.038
2005 2006
Quellen: Stadt Leipzig
Der Leipziger Immobilienmarkt verzeichnete im Jahr
2006 eine außergewöhnlich hohe Nachfragedynamik.
Mit Grundstücks- und Immobilienverkäufen im
Gesamtwert von rund 1,66 Milliarden Euro lag das
Transaktionsvolumen um etwa 60 Prozent über dem
Vorjahreswert. Die hohe Nachfrage ist insbesondere
auf das Kaufinteresse internationaler Investoren
zurückzuführen. Der Messestadt wird seitens der
Immobilieninvestoren im internationalen Standortvergleich
eine ausgesprochen positive und nachhaltige
Marktperformance zugesprochen.
Im Segment Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen
verteilte sich der Umsatz auf das gesamte Stadtgebiet.
Dabei setzte sich das seit 2004 beobachtete
Nachfragewachstum fort. Mit rund 375 Millionen Euro
wurde 2006 etwa 40 Prozent mehr in Mehrfamilienhäuser
und Wohnanlagen investiert als 2005.
Dabei entfiel das höchste Interesse auf sanierte und
unsanierte Objekte. Die restlichen Käufe betrafen teilsanierte
Gebäude oder Neubauten. Die Mieten von
sanierten Altbauten aus der Gründerzeit und neuen
Wohnungen in guten und sehr guten Lagen der Stadt
werden nach Meinung der Experten in den kommenden
Jahren steigen. Auch die Preise für Häuser und
Eigentumswohnungen, die dem heutigen Anspruch
an Lage und Qualität entsprechen, werden in den
kommenden Jahren steigen.
Die Feri Rating & Research GmbH bewertet in ihrem
Immobilienmarkt Rating Leipzig den Markt für Neubaumietwohnungen,
Altbaumietwohnungen und
Eigentumswohnungen mit „B“. Damit bescheinigt Feri
diesen Segmenten für die kommenden Jahre bis 2016
ein „überdurchschnittliches Investitionspotenzial“ und
ein „unterdurchschnittliches Investitionsrisiko“.
25

Entwicklung eines
Industrie-Standortes
(...) Die Innenstadt ist lebendiger
denn je, die Bevölkerung hat 2006
die Grenze von einer halben Million
überschritten, Leipzig ist erneut zu
einem wirtschaftlichen Kristallisationspunkt
geworden und gilt nun als
eine der erfolgreichsten Städte in
den neuen Bundesländern.
3/2007
Leipzig im Spiegel der Presse ...
Ein Bundesland
lockt Studenten
Forschung im Verbund: Nicht nur Biotechnologie
und Maschinenbau boomen
an den sächsischen Hochschulen
Mit mehr als 100.000 Studierenden verfügt Sachsen
über die am stärksten frequentierte Wissenschafts-
Infrastruktur der neuen Bundesländer: Jeder zweite
Hochschüler Mitteldeutschlands hat seine akademische
Wahlheimat im Freistaat gefunden. (...)
Die Standorte Dresden und Leipzig sind mit aktuell
39 000 bzw. 35 000 Studierenden die gewichtigsten
Zentren der sächsischen Hochschullandschaft.
Tourismusbranche im Aufwind
(LOGO: HANDELSBLATT)
3/2007
Sächsisches Gastgewerbe vermeldet Besucherrekord –
Der Anteil ausländischer Gäste steigt
Rekord im sächsischen Gastgewerbe:
Sechs Millionen Gäste und 15,9 Millionen
Übernachtungen in gewerblichen
Beherbergungsbetrieben wurden für
2006 gemeldet. (...) Zugpferd ist dabei
nach wie vor der Städtetourismus: Die
meisten Besucher reisten nach Dresden
und Leipzig. (...) Nach Leipzig kommen
traditionell zahlreiche Besucher zu Messen
und Tagungen.
Schlüsselindustrie im Freistaat
Sachsen lockt große Autobauer
In den vergangenen 15 Jahren hat sich
die Automobilbranche zur Schlüsselindustrie
in Sachsen entwickelt. Weltweit
tätige Konzerne wie Volkswagen,
Porsche und BMW errichteten Pkw-
Standorte im Freistaat.
Der Stuttgarter Sportwagenhersteller
Porsche startete 2002 seine Produktion
am Standort Leipzig. Seither wird hier
der sportliche Geländewagen Cayenne
montiert. Im Dezember 2006 folgte das
Cayenne-Modell der zweiten Generation.
Auch der Supersportwagen Carrera GT
wurde bis zum Frühjahr 2006 in limitierter
Serie in Leipzig produziert.
Künftig rollt am einzigen ostdeutschen
Porsche-Standort neben dem Cayenne
der Viersitzer Panamera vom Band.
Zu den bisher 400 Arbeitsplätzen kommen
600 hinzu.
Seit 2005 produziert BMW die 3er-
Reihe in Leipzig, wo die Münchner
BMW AG damals rund 1,3 Milliarden
Euro investierte. Seit 2007 wird in Leipzig
auch ein dreitüriges Modell der 1er-
Reihe montiert. Damit wird die Höchstauslastung
von 650 Fahrzeugen pro Tag
– die so genannte Kammlinie – erreicht.
Aktuell arbeiten auf dem Werksgelände
mehr als 5100 Beschäftigte, davon rund
2300 direkt bei BMW.
26 V. Der Standort Leipzig
3/2007
4/2007

… jede gute Nachricht spricht für sich
V. Der Standort Leipzig
Das Kapital entdeckt den Osten
Vom Investmentboom in Deutschland profitieren auch die neuen Bundesländer
Renaissance der Innenstadt
Leipzigs Immobilienmarkt stabilisiert sich und lockt
wieder Investoren an ...
(...) Auf dem Wohnungsmarkt kaufen Anleger mit
Steuerspar-Absichten Eigentumswohnungen mit
Sonderabschreibung in Denkmälern oder Sanierungsgebieten.
(...) Projektentwickler, Investoren
und Selbstnutzer in Leipzig setzen nicht nur auf
Steuereffekte und günstigen Baugrund, sondern
auch auf eine wachsende Wirtschaftskraft der
In Ostdeutschland tätige Investment-Berater
haben derzeit gut zu tun. „2006 hat sich
das Transaktionsvolumen für Asset-Deals
allein in den ostdeutschen Investmentmärkten
Dresden, Leipzig, Magdeburg,
Rostock und Berlin im Vergleich zum Vorjahr
um zwei Drittel erhöht“, sagt Wulff
Aengevelt, Chef des gleichnamigen Düsseldorfer
Beratungsunternehmens. (...)
3/2007
Stadt – dokumentiert durch Groß-Ansiedlungen
wie die von BMW, Porsche und DHL. Das bringt
Stabilität und sichert die Rendite.
1-2/2007
DHL stellt 1000. Mitarbeiter
in Schkeuditz ein
Die Post-Express-Tochter DHL hat den 1000. Mitarbeiter für ihr Luftfrachtdrehkreuz
auf dem Flughafen Leipzig/Halle eingestellt. Der 57jährige
Wolfgang Haase aus Schkeuditz hat vom Engagement des
Logistikunternehmens profitiert. (...) Mehr als die Hälfte der nun 1000
DHL-Mitarbeiter sind Ramp Agents und Operations Agents (Bearbeiter
der Expresssendungen im Verteilzentrum). (...) Die Anzahl der
Beschäftigten wird ständig erhöht, zum Start im kommenden Jahr sollen
es 2000, bis 2012 insgesamt 3500 sein. Weitere 7000 Jobs sollen
im Umfeld des Flughafens entstehen. (...)
LEBENSQUALITÄT
Leipzig ist die beste deutsche Stadt Europas
Leipzig gehört einer EU-weiten Umfrage nach zu den drei lebenswertesten
Großstädten in Europa. Über 95 Prozent der befragten
Bürger gaben an, gerne in der sächsischen Metropole zu leben. Wie
die Europäische Kommission am Donnerstag in Brüssel mitteilte,
gaben nur die Menschen im niederländischen Groningen und im
polnischen Krakau der Lebensqualität in ihrer Stadt bessere Noten.
Leipzig hängte bei der Umfrage in 75 Städten der 27 EU-Länder
sowie Kroatien und der Türkei auch die übrigen sechs deutschen
Städte Berlin, Dortmund, Essen, Hamburg, München und Frankfurt/Oder
ab.
27
7/2007
5/2007

33
31
18
8
19
20
23
7
17
21
24
14
16
22
12
13
11
9
10
7
6
1
2
3
4
5
15
29
30
28
27
26
32
8
34
25
v.l. Hauptbahnhof, Alte Nicolaischule, Neues Rathaus, Rosental
1. Hauptbahnhof
2. Schwanenteich
3. Opernhaus
4. Augustusplatz
5. Neues Gewandhaus
6. MDR-Hochhaus
7. Universitäten
8. BG Geschäftsstelle
9. Bildermuseum
10. Altes Rathaus
11. Neues Rathaus
12. Johannapark
13. Bundesverwaltungsgericht
14. Clara-Zetkin-Park
15. Bayerischer Bahnhof
16. Rennbahn Scheibenholz
17. Die Nonne
18. Elsterbecken (Weiße Elster)
19. Zentralstadion
20. Festwiese
21. Arena Leipzig
22. Zoologischer Garten
23. Rosental
24. Naturschutzgebiet Leipziger
Ratsholz
25. Völkerschlachtdenkmal
26. Russische Gedächtniskirche
27. Deutsche Bücherei
28. Botanischer Garten
29. Medien-Center/Media-City
30. MDR-Sendezentrum
31. Kleinmessegelände
32. Altes Messegelände
33. Flughafen Halle/Leipzig
34. BG Projekt „Hoffmans
Gärten“, Essener Straße
28 VI. Die Lage

VI. Die Lage – in jeder Hinsicht vorteilhaft
Der Stadtteil Leipzig-Mockau
Mockau ist ein Stadtteil im Norden Leipzigs –
zwischen der Bundesstraße B2 und der Autobahn A14
gelegen. Nördlich des Stadtteils befindet sich die
Neue Messe Leipzig. Im Westen grenzt Mockau an
den Stadtteil Euritzsch, im Osten an Thekla und im
Süden an Schönefeld-Abtnaundorf/Schönefeld-Ost.
Viele der insgesamt 278 Leipziger Kleingartenanlagen
liegen in Mockau und tragen zum hohen Grünflächenanteil
des Stadtteils bei. Im Osten liegt die Parthenaue
– die letzte historische Kulturlandschaft in der
Leipziger Region, die nicht durch den Braunkohletagebau
und massive Flussregulierung umgestaltet wurde.
Der Stadtteil Mockau wurde bereits um 1200 gegründet.
Die heutige Wohnbesiedlung in Mockau wird
auf Grund der Streckenführung der früheren Wahren-
VI. Die Lage
Schönefelder-Verbindungsbahn geteilt. Mockau-
Nord und Mockau-Süd haben sich im 20. Jahrhundert
weitgehend unabhängig voneinander entwickelt.
Mockau-Süd war zunächst der bevölkerungsreichste
Teil. Seit den 1870er Jahren hatte sich hier eine gründerzeitliche
Mietshausbebauung und seit den 1890er
Jahren ein Industrie- und Gewerbegebiet herausgebildet.
In den zwanziger Jahren entstand ein äußerst
qualitätsvoller kommunaler Wohnungsbau.
Der Norden ist geprägt durch die vor allem in der
zweiten Hälfte der dreißiger Jahre in einem erstaunlichen
Tempo errichtete Randsiedlung und durch die
beiden ab Mitte der siebziger Jahre errichteten Anlagen
des komplexen Wohnungsbaus Mockau-West
und Mockau-Ost.
Kurze Wege zum Arbeitsplatz
Bei der letzten baulichen Umgestaltung auf Mockauer
Gebiet handelt es sich um das einstige Flughafengelände.
Der Flughafen Leipzig-Mockau wurde 1913 in
Betrieb genommen. 1972 startete das letzte Verkehrsflugzeug
in Mockau. Bis 1990 wurde der Flughafen
noch vom Agrarflug und als Sportflugplatz weiter
genutzt. In den Jahren 1991 bis 1995 wurde dann auf
dem Gelände des früheren Flughafens mit dem
Versandzentrum der Quelle GmbH eines der größten
Investitionsvorhaben in den ostdeutschen Bundesländern
realisiert. Der 2,2 Millionen Quadratmeter
große Gebäudekomplex beherbergt heute das größte
und modernste Versandzentrum der Welt. Daran
angrenzend befindet sich das Gelände der Neuen
Leipziger Messe mit ihrer spektakulären zentralen
Glashalle und dem Congress Center.
Die innovativen Produktionsstätten des
BMW-Werkes und das neue Logistikzentrum
des weltgrößten Interneteinzelhändlers Amazon
liegen ebenfalls auf Gewerbegebieten in
ummittelbarer Nachbarschaft von Mockau.
Über die A14 sind weitere Großgewerbezonen
in Nähe des neuen Flughafens in wenigen
Minuten zu erreichen. Hier sind unter anderem
das Versandzentrum der Post und die
Porsche Werke angesiedelt. Die Nähe zu vielen wichtigen
Hauptarbeitgebern der Stadt und die kurzen
Wege in die pulsierende Leipziger City gehören zu
den Vorzügen der grünen Mockauer Wohnlage.
29

„Über‘n Garten in die Lüfte,
spür ich blumig zarte Düfte,
oh mein Mockau, du bist mein“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
Ein lebenswertes grünes Wohnumfeld
Hoher Wohn- und Freizeitwert
Am Objektstandort Essener Straße/Friedrichshafener
Straße kann man schon vom Fenster oder Balkon aus
das grüne Umfeld genießen: Der Blick fällt auf die
schönen Außenanlagen mit altem Baumbestand
sowie auf die rückwärtigen, üppig begrünten Gärten.
Wer aktive Naherholung sucht, findet sie direkt vor
der Tür. In unmittelbarer Nachbarschaft an der
Friedrichshafener Straße befindet sich die traditionsreiche
Kleingartenanlage „Nordstern e.V.“, die im
Jahr 2008 ihr einhundertjähriges Bestehen feiert.
Die nächste öffentliche Grünanlage ist der
Abtnaundorfer Park, den man die Kleingartenanlagen
„Parthenaue“ und „Mockau Mitte“ entlang flanierend,
über die verkehrsberuhigte Beuthstraße in 8 bis 10
Minuten erreicht. Mit dem Rad sind es nur 3 Minuten.
Durch diese weitläufige Grünoase, zwischen 1752 und
1755 als Rittergutspark angelegt, führt unter anderem
ein 23 Kilometer langer, gut beschilderter Rad- und
Wanderweg. Auf diesem lässt sich in beliebigen Etappen,
am Flüsschen Parthe entlang, die Parthenaue
erkunden – eine ursprüngliche Auenlandschaft mit
Wäldern, Sumpfwiesen und Feldern.
Zu den heutigen Sehenswürdigkeiten im Abtnaundorfer
Park, der im Jahre 1800 zu einem Landschafts-
garten im englischen Stil umgestaltet wurde, gehört
der noch aus dieser Zeit stammende Teich mit Insel
und Tempel sowie das ab 1998 sanierte Schloss, mit
dem das 1893 abgerissene einstige Herrenhaus
ersetzt wurde. Eine Bogenbrücke über die Parthe und
eine Kastanienallee, an deren Endpunkt einst ein
Mausoleum lag, sind ebenfalls Relikte der ursprünglichen
Parkgestaltung.
30 VI. Die Lage

Vielfältige Freizeitmöglichkeiten
Zu jeder Jahreszeit attraktiv
Ebenfalls fußläufig bequem erreichbar sind das
Freibad Sommerfeld und die unter Naturfreunden
sehr beliebte Alternative – der auch als „Naturbad
Nordost“ bekannte Baggersee.
Im direkten Objektumfeld findet sich darüber hinaus
die Stadtteilbibliothek und der Kletterturm Mockau.
Dieser Anziehungspunkt für Jung und Alt, ein ausgedienter
Wasserturm, bietet für Kinder ab 7 Jahren
attraktive Programme an der Kletterwand. Auch
ausgewachsene Kletterer finden sich hier gerne zum
Training ein.
VI. Die Lage
Sport und Spaß im Verein
Der Mockauer SV Lok Nordost bietet kleinen und großen
Leichtathleten eine sportliche Heimat und führt
für aktive Volleyball- und Fußball-Fans jeweils eine
eigene Abteilung. Beim TuS Leipzig-Mockau e.V. wird
schon seit Mitte der 1920er Jahre Handball groß
geschrieben, Abteilungen für Badminton, Tennis,
Volleyball und Turnen ergänzen das Vereinsangebot.
Wer gerne das Tanzbein schwingt, ist im 1. Leipziger
Rock n’ Roll-Club „Alpha 69“ e.V. gut aufgehoben, der
von der Sportjugend Sachsen für seine vorbildliche
Jugendarbeit ausgezeichnet wurde. Von Angeboten
für „Tanzminis“ ab vier Jahren über diverse Show-
Dance Kurse bis zum Fitness&Dance-Angebot für
Tanzsportfreunde ohne Altersbegrenzung – der bunte
Trainingsplan dieses Vereins bietet für jeden etwas.
Auch das Tanzcentrum in der Essener Straße ist bei
Hobbytänzern eine beliebte Adresse. Neben Tanzkursen
finden hier auch Tanzpartys und ähnliche Veranstaltungen
statt.
Ideal für vergnügliche Ausflüge
Dank der zentrumsnahen Lage und guten Verkehrsanbindung
von Mockau liegen auch die Freizeitangebote
in der Leipziger City und im weiteren Umfeld in
komfortabler Nähe, vom Gewandhaus über den Zoologischen
Garten bis zur Sachsen-Therme. Über die
A14 und die neue A38 ist sogar der südlich von Leipzig
liegende „Belantis“ Vergnügungspark, Ostdeutschlands
größter Freizeitpark, in kürzester Zeit erreichbar.
31

Naturnahe Lage mit urbaner Infrastruktur
Gut versorgt, bestens angebunden
In Mockau-Nord bleibt kaum ein Wunsch offen:
Zu Fuß gut erreichbare Einkaufsmöglichkeiten für den
täglichen Bedarf bietet – neben vielen anderen Einkaufsmöglichkeiten
des Facheinzelhandels – direkt
„um die Ecke“ das Mockau-Center, in dem auch
wichtige Dienstleistungen (Apotheke/Ärztehaus,
Versicherungsanbieter uvm.) zu finden sind. Der
Standort dieses Stadtteil-Centers – nach der Wende
das erste seiner Art in Leipzig – ist auch als „Mockauer
Post“ bekannt, da sich gegenüber früher ein größeres
Postamt befand.
Für den wöchentlichen Großeinkauf bietet sich der
Sachsenpark an der nahe gelegenen Leipziger Messe
an. Zur guten Infrastruktur des Objektumfeldes
gehören Kindertagesstätten und viele schulische
Einrichtungen – von der Grundschule bis zur Berufschule.
Pluspunkt Mobilität
Neben einem Taxistand bietet die Haltestelle
„Mockau Post“ auch Zustiegsmöglichkeiten in das
effiziente städtische Bus- und Straßenbahn-Verkehrsnetz.
So gelangt man in kürzester Zeit ins Herz der
Metropole Leipzig oder startet vom Hauptbahnhof
bequem zu umweltbewussten und preisgünstigen
Fernreisen per Schiene. – Als besonders fortschrittlichen
Service für Personen, die in ihrer Mobilität
eingeschränkt sind (z. B. aus Altersgründen, durch
sonstige körperliche Beeinträchtigungen) bieten die
Leipziger Verkehrs Betriebe (LVB) einen kostenlosen
Begleitdienst an. Dieser richtungweisende Service
trägt dazu bei, dass Mobilität in Leipzig auch künftig
ein wertvolles Allgemeingut bleibt.
Mit dem nahen Autobahn-Anschluss „Leizpig Nordost“
zur A14 ist die Objektlage für Urlaubsreisen per
Pkw ebenso ideal wie für Außendienst-Tätigkeiten.
Auch für den täglichen Weg zum Arbeitsplatz bietet
die verkehrstechnische Anbindung von Mockau
optimale Voraussetzungen, die Anfahrt möglichst
kurz zu halten. Einfache Rechnung: Jede pro Tag
gesparte Minute Anfahrtszeit zum Arbeitsplatz
bedeutet jährlich viele Stunden mehr Freizeit –
für eigene Hobbies oder im Kreis der Familie.
32 VI. Die Lage

9
VI. Die Lage
2
10
1
4
3 5
Eingebettet in ein grünes Umfeld vereint die Lage des Stadtteils Mockau wesentliche Vorzüge: Naturnahe Wohnqualität, unmittelbare Nähe zur City und schnellen Zugang
in die Peripherie der Metropole Leipzig sowie zur Kleingartenanlage Nordstern und Abtnaundorfer Park.
6
8
7
33
1. Essener Straße
2. Friedrichshafener Straße
3. Mockau-Center/Stadtteilbibliothek/
Nahverkehrsanschluss
4. Kletterturm Mockau
5. Kleingartenanlage „Parthenaue“
6. Kleingartenanlage „Mockau Mitte“
7. Naturbad Nordost (Baggersee)
8. Sachsen-Therme
9. Neue Messe
10. Autobahn A14
Essener Straße 105-113

VII. Das Objekt – Leben in „Hoffmans Gärten“
Junge Architekturklassiker mit Charme
Bei den Objekten in der Essener Straße 105 bis 113
handelt es sich um dreigeschossige Wohnhäuser, die
1953 in solider Bauausführung erstellt wurden und
mit ihrer gut erhaltenen Bausubstanz für eine
anspruchsvolle Modernisierung prädestiniert sind.
Die drei komplett unterkellerten Gebäude sind Teil
eines denkmalgeschützten Ensembles auf der Nordseite
der Essener Straße, das sich als geschlossenene
architektonische Einheit bis zur Friedrichshafener
Straße fortsetzt.
Ansicht Rückfassade mit den Eingängen Essener Str. 105 - 113
Kennzeichnend für die neo-klassizistische Anmutung
der Wohnhäuser ist die klare Formensprache mit
geraden Linien und ausbalancierten Formen, wie sie
insbesondere in der Symmetrie der Fassaden und in
der Gesamtkomposition zum Ausdruck kommt.
Ansprechend gegliedert werden die Außenfassaden
durch markante Standerker, vorgesetzte Balkone,
Gesimse und weitere Zierelemenente aus Sandstein,
Stuck und Naturstein.
Das bei der Errichtung der Gebäude geschaffene
Angebot an familienfreundlich proportionierten
Wohnungen mit klaren Grundrissen darf auch nach
heutigen Maßstäben als fortschrittlich gelten.
In Einzelfällen werden die Wohnungsgrundrisse im
Zuge der Sanierung auf heutige Raumbedürfnisse hin
optimiert. Ziel der umfassenden Revitalisierung ist es,
den über die Jahre etwas verblassten stillen Zauber
dieser Architekturklassiker zu neuem Leben zu erwecken.
So werden in enger Abstimmung mit den
Denkmalbehörden alle stilgebenden Elemente der
Fassadengestaltung sorgsam restauriert oder
originalgetreu neu hergestellt. Im Zusammenhang
mit dem Ausbau der Dachgeschosse und der Sanierung
der Dachstühle erhalten die Dächer eine neue
stilgerechte Eindeckung, die zum Einbau vorgesehenen
neuen Isolier-Holzfenster entsprechen dem
historischen Vorbild.
34 VII. Das Objekt

Kopernikusstraße
VII. Das Objekt
PKW-Stellplätze
Fahrrad-
stellplätze
Spielplatz
Essener Straße
Grillplatz
Fahrrad-
stellplätze
35
Tschernyschewskistraße

Um das vorhandene Wohnflächenangebot zusätzlich
aufzuwerten, werden die Balkone zur üppig grünen
Gartenseite hin durch weitere große Wohnbalkone
ergänzt. So werden einige der Eigentumswohnungen
gleich über zwei Freisitze mit Blick ins Grüne verfügen.
Idyllisch eingebettet ins Grün
Prägend für das stimmungsvolle Wohnambiente
ist die eingewachsene Lage der Wohnhäuser
auf dem weitläufigen Grundstück.
Zur Essener Straße hin sind die Gebäude
mit ihren schön gestalteten Außenanlagen
durch überwiegend alten Baumbestand
abgeschirmt. Zwei von den Wohngebäuden
Westansicht, im Vordergrund: Essener Str. 105
eingefasste romantische Torbögen eröffnen den
Zugang in die Gartenidylle auf der rückwärtigen
Gebäudeseite, wo die Bewohner von der Privatheit
und Abgeschlossenheit einer großzügigen Grünoase
empfangen werden.
Hier kann man des Sommers die Sonne genießen
oder unter großen alten Bäumen ein schattiges Plätzchen
finden. Neben einem Grillplatz sind auch eine
Spielfläche für Kinder sowie die Fahrradstellplätze in
die Gartenlandschaft integriert. Seitlich angeordnet
befinden sich die gepflasterten Kfz-Stellplatzflächen
mit Zufahrt über die Kopernikus- bzw. Tschernyschewskistraße.
Umfassende technische Modernisierung
Wie die Sanierung der Außenfassaden erfolgt auch
die Innensanierung mit größter Sorgfalt und hohem
Qualitätsanspruch. Sämtliche Putzflächen werden
überprüft und bei Bedarf fachgerecht ausgebessert
oder erneuert. Arbeiten wie die Erneuerung der
Innenfensterbänke oder die farbliche Gestaltung der
Treppenhäuser werden entsprechend den denkmalpflegerischen
Auflagen vorgenommen.
36 VII. Das Objekt

Vorhandene Wohnungseingangs- und -innentüren,
die nicht neuwertig aufgearbeitet werden können,
werden durch Nachbauten nach historischem Vorbild
ersetzt. Die Sanierung der Fußböden umfasst einen
Höhenausgleich und eine zusätzliche Trittschalldämmung.
Danach wird in den Wohnräumen ein Echtholzparkett
aus Eiche verlegt. In den Bädern, Duschen
und Küchen kommen hochwertige Fliesen zum Einsatz.
Optional wird in den Küchen auch Echtholz-Parkett
verlegt.
Darüber hinaus wird insbesondere durch die Modernisierung
der Haustechnik gewährleistet, dass die
Eigentumswohnungen nach der Sanierung zeitgemäßen
Wohnkomfort bieten. Hierzu gehört die komplette
Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen
sowie der Einbau einer videogestützten Wechselsprech-
und Türöffneranlange und moderner Telekommunikationsanschlüsse.
Außerdem erhalten die
Gebäude eine effiziente, zeit- und witterungsgesteuerte
Gasheizungsanlage mit zentraler Wärmeerzeugung
und Warmwasseraufbereitung. So werden
Umweltbelastungen wie Wohnnebenkosten auf ein
denkbar niedriges Niveau reduziert.
VII. Das Objekt
Ein vielseitiges, attraktives
Wohnungsangebot
Ob Sie gerne unter dem Dach wohnen oder ebenerdig
– ob Sie ein geräumiges Single-Appartement
suchen oder beim Immobilienerwerb für eine mehrköpfige
Familie planen: Die vielfältige Auswahl an
Eigentumswohnungen in „Hoffmans Gärten“ bietet
mit Flächen von ca. 53 bis 107 m2 für fast jeden
Wohnraumbedarf die passende Lösung.
Sie lieben das Leben auf zwei Etagen? Selbst diesen
Wunsch können Sie sich hier mit einer der originellen
zweigeschossigen Maisonette-Wohnungen im 3. Obergeschoss/Dachgeschoss
erfüllen.
Dank der gradlinigen Grundrisse präsentiert sich
jedes der Eigentumsdomizile als attraktive lichte
Wohnwelt mit großzügiger Raumwirkung. Die Klarheit
der Grundrisse strahlt Modernität aus und bietet
für jeden Einrichtungsstil ein stimmiges Ambiente.
Die Wohnbalkone und Loggien erweitern den Lebensraum
ins Freie und laden nicht nur sonntags zum
Frühstück ein. Auch zur lauschigen Gartenoase hinter
dem Haus sind es nur wenige Schritte.
Ob Sie aus dem Fenster schauen oder auf den Balkon
treten – Ihr Blick schweift in Baumwipfel und Gartenlandschaften.
Dieses naturnahe Wohnerlebnis ist ein
Vorzug der angebotenen Wohnungen, der – zu jeder
Jahreszeit neu – Lebensqualität und liebenswerte Perspektiven
bietet.
37

38 VII. Das Objekt

Bauliche Highlights
Balkone
Nicht nur die Aufarbeitung von bereits bestehenden
Balkonen, sondern auch die Anbringung neuer Balkonanlagen
bzw. die Errichtung von Loggien und Terrassen
(EG und DG) steigert die Attraktivität des Objektes.
Zusätzlich wird auf jedem Balkon eine Balkonleuchte
installiert.
Treppenhaus
Die Visitenkarte eines Hauses. Originale Wohnungseingangstüren,
aufgearbeitet nach den Maßgaben
des Denkmalschutzes, und elegante Treppenläufer
sind in unseren Objekten ebenso zu finden wie stilvolle
Leuchten. Auch die Briefkastenanlage wird entweder
in Messing oder Holz ausgeführt, je nach dem Charakter
des Hauses.
Bäder
Die mit hochwertigen Keramikfliesen gestalteten
Bäder sind ein beliebtes Highlight. Sanitärkeramik in
Markenqualität und verchromte Accessoires – dem
Volumen der Wohnungsgröße angepasst – runden
den ästhetischen Rahmen von Badkultur ab.
VII. Das Objekt
Wohnräume
Wir verlegen ganz bewusst Parkett, den zeitlosen und
wertbeständigen Naturboden. Neben der zeitlosen
Schönheit der Hölzer verbreitet der Parkettfußboden
Wärme und Behaglichkeit.
Haustechnik
In allen Wohn- und Schlafräumen werden Anschlüsse
für Telefon und Fernseh-/Radio-Empfang konzipiert.
Deutsche Markenfabrikate bei der Auswahl der Steckdosen
und Schalter und videogestützte Wechselsprechanlagen
mit Eingangsüberwachung spiegeln
den hohen technischen Standard wider.
Wohnungsmix
Die Wohnungsgrößen sind so strukturiert, dass heutigen
Wohnbedürfnissen mit modernen Raumprogrammen
Rechnung getragen wird. Dabei fühlen sich Singles
ebenso angesprochen wie Familien mit Kindern.
Außenanlagen
Die Außenanlagen sind geprägt von Grünflächen mit
standortgerechter Bepflanzung. Wo immer es die
gärtnerische Gestaltung zulässt, werden mit einer
Reihe von Extras (Grillplatz, Sandkasten, Mobiliar)
attraktive Ruheinseln geschaffen. Nicht nur neu angelegte
Wege aus Steinpflaster, sondern auch Pollerleuchten
mit Dämmerungsschalter und Bewegungsmelder
ergänzen das komfortable Ambiente. Oberirdische
Stellplätze gehören ebenso wie überdachte Fahrrad-Abstellplätze
zu den großzügigen Außenanlagen.
39
„So sehr lieb ich dieses Sein,
hier geh ich durch, hier ist mein Heim“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)

Die Grundrissbeispiele können mit
fortschreitender Planung Veränderungen
unterworfen sein, die sich auch in der
Teilungserklärung niederschlagen können.
VIII. Grundrisse
Beispiel: 1. Obergeschoss
Essener Straße 111
Wohnung 11 1. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 64,22 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,64 m2 40 VIII. Grundrisse
Schnitt

VIII. Grundrisse
links: 2. OG
rechts: DG
Beispiel: Maisonette 2. Obergeschoss und Dachgeschoss
41
Essener Straße 109
Wohnung 18 2. OG/DG
Zimmer 3
Wohnfläche 87,57 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 90,99 m2 Schnitt

Essener Straße 105
Gesamtübersicht
Essener Straße 107 Essener Straße 109
42 VIII. Grundrisse

Kellergeschoss
VIII. Grundrisse
Essener Straße 111
Essener Straße 113
43

Essener Straße 105
Wohnung 26 EG
Zimmer 3
Wohnfläche 64,01 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,43 m2 Eingang 105
26 27
Wohnung 27 EG
Zimmer 3
Wohnfläche 63,40 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 66,82 m2 Essener Straße 107
Wohnung 20 EG
Zimmer 2
Wohnfläche 63,91 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,33 m2 Eingang 107
Wohnung 21 EG
Zimmer 3
Wohnfläche 70,55 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 73,97 m2 Gesamtübersicht
Essener Straße 109
Wohnung 14 EG
Zimmer 2
Wohnfläche 49,55 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 52,97 m2 20 21 14
44 VIII. Grundrisse
Eingang 109

Eingang 109
Erdgeschoss
Wohnung 15 EG
Zimmer 4
Wohnfläche 77,34 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 80,76 m2 Essener Straße 111
Wohnung 8 EG
Zimmer 3
Wohnfläche 70,56 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 73,98 m2 Eingang 111
15 8 9
VIII. Grundrisse
Wohnung 9 EG
Zimmer 2
Wohnfläche 63,85 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,27 m2 Essener Straße 113
Wohnung 1 EG
Zimmer 3
Wohnfläche 63,60 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,02 m2 Eingang 113
1 2
Wohnung 2 EG
Zimmer 3
Wohnfläche 63,79 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,21 m2 45

28 29
Essener Straße 105
Wohnung 28 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 64,33 m2 + Wfl. Balkon ant. 4,74 m2 (Wfl. Balkon real 9,48 m2 )
Wfl. gesamt 69,07 m2 Wohnung 29 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 63,70 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,12 m2 Essener Straße 107
Wohnung 22 1. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 64,45 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,87 m2 Wohnung 23 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 70,16 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 73,58 m2 Gesamtübersicht
Essener Straße 109
Wohnung 16 1. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 49,48 m2 + Wfl. Balkon ant. 4,74 m2 (Wfl. Balkon real 9,48 m2 )
Wfl. gesamt 54,22 m2 22 23 16
46 VIII. Grundrisse

1. Obergeschoss
Wohnung 17 1. OG
Zimmer 4
Wohnfläche 77,05 m2 + Wfl. Balkon ant. 4,75 m2 (Wfl. Balkon real 9,50 m2 )
Wfl. gesamt 81,80 m2 VIII. Grundrisse
Essener Straße 111
Wohnung 10 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 70,52 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 73,94 m2 17 10 11
Wohnung 11 1. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 64,22 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,64 m2 Essener Straße 113
3 4
Wohnung 3 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 64,01 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,43 m2 Wohnung 4 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 63,88 m2 + Wfl. Balkon ant. 4,74 m2 (Wfl. Balkon real 9,48 m2 )
Wfl. gesamt 68,62 m2 47

30 31
Essener Straße 105
Wohnung 30 2. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 64,24 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,66 m2 Wohnung 31 2. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 63,74 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,16 m2 Essener Straße 107
Wohnung 24 2. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 64,40 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,82 m2 Wohnung 25 2. OG/DG
Zimmer 4
Wohnfläche 99,94 m2 + Wfl. Balkon ant. 6,68 m2 (Wfl. Balkon real 13,36 m2 )
Wfl. gesamt 106,62 m2 Gesamtübersicht
Essener Straße 109
Wohnung 18 2. OG/DG
Zimmer 3
Wohnfläche 87,57 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 90,99 m2 24 25 18
48 VIII. Grundrisse

2. Obergeschoss
Wohnung 19 2. OG
Zimmer 4
Wohnfläche 77,33 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 80,75 m2 Essener Straße 111
Wohnung 12 2. OG/DG
Zimmer 4
Wohnfläche 99,57 m2 + Wfl. Balkon ant. 6,68 m2 (Wfl. Balkon real 13,36 m2 )
Wfl. gesamt 106,25 m2 19 12 13
VIII. Grundrisse
Wohnung 13 2. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 64,18 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,60 m2 Essener Straße 113
Wohnung 5 2. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 63,70 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,12 m2 5 6
Wohnung 6 2. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 64,25 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 67,67 m2 49

32
Essener Straße 105
Wohnung 32 DG
Zimmer 2
Wohnfläche 61,92 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,00 m2 (Wfl. Balkon real 6,00 m2 )
Wfl. gesamt 64,92 m2 Essener Straße 107
Wohnung 25 2. OG/DG
Zimmer 4
Wohnfläche 99,94 m2 + Wfl. Balkon ant. 6,68 m2 (Wfl. Balkon real 13,36 m2 )
Wfl. gesamt 106,6 m2 Gesamtübersicht
Essener Straße 109
Wohnung 18 2. OG/DG
Zimmer 3
Wohnfläche 87,57 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,42 m2 (Wfl. Balkon real 6,84 m2 )
Wfl. gesamt 90,99 m2 25 18
50 VIII. Grundrisse

Dachgeschoss
VIII. Grundrisse
Essener Straße 111
Wohnung 12 2. OG/DG
Zimmer 4
Wohnfläche 99,57 m2 + Wfl. Balkon ant. 6,68 m2 (Wfl. Balkon real 13,36 m2 )
Wfl. gesamt 106,25 m2 12
7
Essener Straße 113
Wohnung 7 DG
Zimmer 2
Wohnfläche 62,06 m2 + Wfl. Balkon ant. 3,00 m2 (Wfl. Balkon real 6,00 m2 )
Wfl. gesamt 65,06 m2 51

52 IX. Die Baubeschreibung

IX. Die Baubeschreibung
Vorbemerkung
Die geplante Sanierung soll zum einen den heutigen
Komfortbedürfnissen, Raumprogrammen und Wohnwünschen
gerecht werden, andererseits soll die bauhistorische
Vergangenheit, die sich in aufwendigen
und handwerklich anspruchsvollen Details manifestiert,
erhalten und ablesbar bleiben.
Durch historisch und bautechnisch bedingte Gegebenheiten
sowie die häufig sehr detaillierten Forderungen
des Denkmalschutzes können trotz der hohen
Ausstattungsstandards und der angestrebten Sanierungsqualität
in Teilbereichen die heute geltenden
Normen für Neubauten nicht immer erreicht werden.
Vor Beginn der Sanierung des Gebäudes wird die
gesamte Bausubstanz durch einen Sachverständigen
beurteilt, was sowohl eine Bestandserfassung als
auch die Untersuchung aller Mauerwerks- und Holzbauteile
auf Schädlings- und Pilzbefall einschließt.
Darauf aufbauend wird ein entsprechendes Gutachten
erstellt, in dem alle erforderlichen Maßnahmen
zum Austausch der entsprechend befallenen bzw.
beschädigten Bauteile beschrieben werden.
IX. Die Baubeschreibung
Zur zusätzlichen Sicherung der fachgerechten Ausführung
dieser Leistungen wird der Sachverständige die
gesamten Holzschutz- und Schädlingsbefallsbeseitigungen
baubegleitend prüfen und beratend überwachen.
Beräumung / Abbruch / Entsorgung
Nach der Beräumung und fachgerechten Entsorgung
aller im Gebäude verbliebenen losen Gegenstände
und Möbel erfolgen der Abbruch, Ausbau und die Entsorgung
von nicht mehr benötigten Bauteilen, Einbauten
und Wohnungseinrichtungen. Die gesamten
vorhandenen Elektro-, Heiz- und Sanitärinstallationen
werden ausgebaut und ordnungsgemäß entsorgt.
Soweit erforderlich werden Bauteile, die wieder im
Gebäude verwendet werden sollen, sachgerecht
sichergestellt und eingelagert.
Keller / Grundmauern
Die Sanierung des Kellers beinhaltet die Trockenlegung
der gesamten Fläche mittels Vertikalsperrung an
den Außenwänden sowie Horizontalsperrung an den
Außen- und Innenwänden durch die jeweils geeigneten
Verfahren. Nach Abschluss der Trockenlegung und
der erforderlichen Verfüllarbeiten erfolgt die Wiederherstellung
von Gehweg und Straße einschließlich der
auflagenfreien Abnahme gegenüber der Behörde.
Sämtliche gemauerten Kellerwände werden vom Putz
befreit, sandgestrahlt und gereinigt. Das Mauerwerk
wird gegebenenfalls saniert und wenn erforderlich
zusätzlich verfugt. Je nach Zustand wird der vorhandene
Klinkerkellerboden aufgearbeitet oder wenn nötig
entfernt und durch neues Pflaster ersetzt. Die Kellertreppe
wird ebenfalls aufgearbeitet, repariert und
gegebenenfalls mit einem Fliesenbelag versehen. Die
einzelnen Kellerräume werden durch Abtrennungen
aus dem System „Käuferle“ (oder gleichwertig) gemäß
Planung hergestellt. Zum Heizraum und Hausanschlussraum
werden jeweils T 30-Stahltüren eingebaut.
Alle sich im Keller befindenden Grundleitungen
werden mittels Kamerabefahrung untersucht und falls
erforderlich saniert oder erneuert.
53

Dach
Soweit die vorhandenen Bauteile des Dachstuhls
sanierungsfähig sind, werden sie zur weiteren dauerhaften
Nutzung überarbeitet und behandelt.
Der Dachstuhl wird nach den Regeln der Zimmermannskunst,
den Planungsunterlagen und entsprechend
den Anforderungen des Denkmalschutzes
saniert. Erneuerungen bzw. Ergänzungen des Dachstuhls
erfolgen durch Bauteile, die einen vorbeugenden
Holzschutz erhalten und den Vorschriften für
Anwendungen im Innenbereich entsprechen.
Für den Ausbau des Dachgeschosses wird der Dachstuhl
gemäß den statischen Erfordernissen dimensioniert
und gegebenenfalls statisch verstärkt. Zwischen
den Sparren wird eine hochwertige, den heutigen
DIN-Berechnungen entsprechende Wärmedämmung
und Dampfbremse (gemäß Herstellervorschrift) eingebracht.
Die vorhandene Dacheindeckung wird komplett entfernt
und nach den Vorgaben des Denkmalschutzes
erneuert. Der Dachaufbau erfolgt auf Grundlage der
Baupläne. Dies beinhaltet die Neueindeckung inklusive
aller erforderlichen Teilleistungen wie Lattung,
Dampfsperre, Ziegel- und Deckungsart, Verblechungen,
Wärmedämmungen, Dachdurchführungen,
Kamin- und Entlüftungsanschlüsse, Abdichtung der
Dachterrassen und deren Einfassungen, Einbau von
Dachflächenfenstern, Herstellung von Dachausstiegen,
Laufbrettanlagen, Schneefanggittern, Regenrinnen
und Fallrohren etc. All diese Arbeiten werden
gemäß den einschlägigen Richtlinien und DIN-Vorschriften
ausgeführt. Als Dachflächenfenster kommen
Markenfenster wie Velux, Roto oder gleichwertig zum
Einsatz, die als normale Belichtungsfenster oder als
Ausstiegsfenster (gegebenenfalls für den zweiten Rettungsweg)
Verwendung finden. Wenn erforderlich
erfolgt der Einbau einer RWA-Öffnung im Treppenhauskopf
als Rauchabzugsanlage gemäß SächsBO.
Alle am Gebäude befindlichen Entwässerungen und
Abdichtungen aus Blech werden denkmalschutzgerecht,
jedoch meist aus Titanzink hergestellt. Dies
umfasst alle Regenfallrohre, Fallrohrbefestigungen,
Fallrohrbögen, liegende und hängende Dachrinnen
etc. Die Verblechung sämtlicher Sockel, Gesimse und
Erker erfolgt ebenfalls nach den Auflagen des Denkmalschutzes.
Außenputz / Fassade
Die Fassade des Gebäudes wird gemäß den Vorgaben
des Denkmalschutzamtes durch Reinigung, Reparaturen,
Neuverfugung und Wiederherstellung der originalen
Stuckelemente entsprechend vorhandener
Ansichten überarbeitet bzw. neu hergestellt. Ausbesserungen
bestehender Schäden erfolgen im Rahmen
der denkmalpflegerischen Auflagen. Vorhandener und
nicht tragfähiger Außenputz wird abgeschlagen und
neu aufgebracht. Restaurierung und Sanierung von
Sand- bzw. Natursteinteilen werden nach den Vorgaben
des Architekten und des Denkmalschutzes vorgenommen.
Nicht sanierungsfähige oder fehlende
Schmuck- und Stuckelemente werden entsprechend
den denkmalpflegerischen Auflagen ergänzt bzw.
erneuert.
54 IX. Die Baubeschreibung

Innenputz
In sämtlichen Räumen des Gebäudes wird eine Überprüfung
der vorhandenen Putze auf ihre Verwendbarkeit
vorgenommen. Wenn erforderlich werden Hohlstellen
oder ganze Flächen abgeschlagen und mit den
entsprechenden Putzarten (Kalkgips, Kalkzement,
Sanierputz etc.) neu hergestellt. Gegebenenfalls
erfolgt das Spachteln der Flächen. Zu erhaltende Deckenflächen
werden fachmännisch überarbeitet und
glatt gespachtelt.
Malerarbeiten
In den Wohnräumen werden sämtliche Wandflächen
nach den entsprechenden Vorarbeiten (Putzarbeiten,
Spachtel- und Grundierungsarbeiten) mit Raufasertapete
tapeziert und zweimal deckend mit waschfester
Innendispersionsfarbe weiß gestrichen. Die Decken
werden nach erfolgter Vorbereitung gespachtelt und
deckend gestrichen.
Für das Treppenhaus wird nach entsprechenden
Befunduntersuchungen in Abstimmung mit dem
Denkmalschutz ein Farbkonzept erarbeitet und fachgerecht
umgesetzt.
Der Fassadenanstrich erfolgt nach historischem Vorbild
und Festlegungen des Denkmalschutzes.
IX. Die Baubeschreibung
Fenster
Sofern der Denkmalschutz nicht ausdrücklich die Aufarbeitung
und Reparatur der vorhandenen Holzkastenfenster
fordert, werden diese aus dem Gebäude
entfernt und entsorgt. In Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt
werden
neue Holzfenster entsprechend
dem historischen
Vorbild ausgewählt
und eingebaut.
Die Festlegung der
jeweiligen Fenstergliederung,
Profilierung und der farblichen Endbehandlung
erfolgt nach den Vorgaben des Denkmalschutzes.
Es kommen Fenster der Schallschutzklasse II entsprechend
DIN 1055 für Windlasten, DIN 1055 für Horizontallasten
sowie DIN 18056 für Vertikallasten zum
Einsatz. Sollten dem keine funktionellen und bautechnischen
Gründe entgegenstehen, erhalten alle Fenster
mit Ausnahme der Dachflächenfenster und Oberlichter
Dreh-Kipp-Beschläge.
Die Treppenhausfenster werden fachmännisch gemäß
den Auflagen des Denkmalschutzamtes aufgearbeitet,
neu verglast und farblich gestaltet. Sämtliche Kellerfenster
werden in Abstimmung mit dem Referat
für Denkmalschutz erneuert.
Innenfensterbänke
Die Innenfensterbänke werden entweder aus Marmor
(Jura oder Carrera) oder entsprechend dem historischen
Bestand und den Forderungen des Denkmalschutzes
aus profiliertem Holz gefertigt und eingebaut.
Stahlbau- und
Schlosserarbeiten
Gemäß den statischen Vorgaben erfolgt
gegebenenfalls der Einbau von Stahlträgern
zur Verstärkung der Konstruktion im
Dachstuhl- und Deckenbereich. Das gilt
ebenfalls für das Umsetzen der geplanten Grundrissvarianten
in den einzelnen Geschossen. Die hofseitige
Balkonanlage wird in einer verzinkten Stahlkonstruktion
hergestellt. Diese wird entsprechend den Planungsunterlagen
und in Abstimmung mit dem Denkmalschutz
errichtet und gegebenenfalls farblich
gestaltet. Weiterhin erfolgt die schlossermäßige Aufarbeitung
bzw. Ergänzung von vorhandenen sowie
notwendigen Geländern und Handläufen. Die Lieferung
und der Einbau einer Briefkastenanlage im Treppenhaus
erfolgt ebenfalls in Abstimmung mit dem
Referat Denkmalschutz. Für das gesamte Gebäude
wird eine Schließanlage installiert.
55

Grundrissänderungen /
Dachgeschossausbau
Alle vorgesehenen Grundrissänderungen gemäß den
Planungsunterlagen werden durch Abbruch nicht
mehr benötigter Wände einschließlich aller statisch
erforderlichen Maßnahmen und durch die Herstellung
neuer Wände durch konventionelle Mauern oder
Trockenbau umgesetzt. Gegebenenfalls werden die
Türöffnungsmaße zum Einbau neuer Innentüren
angepasst. Wo es sich durch statisch notwendige
Unterzüge erforderlich macht, werden Unterhangdecken
(Trockenbau) eingezogen. In Bädern und Küchen
erfolgt grundsätzlich der Einbau von Unterhangdecken.
Bestehende oder neu zu errichtende Wohnungstrennwände
werden schallhemmend ausgebildet.
Der Ausbau des Dachgeschosses entsprechend den
Planungsunterlagen wird unter Berücksichtigung
aller erforderlichen DIN-Normen und bauordnungsrechtlichen
Anforderungen sowie der Vorgaben des
Denkmalschutzes vorgenommen. Der gesamte Ausbau
erfolgt in moderner Trockenbauweise (System
„Knauf“, „Rigips“ oder gleichwertig) unter Zugrundelegen
aller Wärmeschutz-, Schallschutz- und DIN-
Richtlinien. Die Ausstattung ergibt sich analog der
beschriebenen Wohnungseinheiten.
Die Wohnungen 12,18 und 25 werden über 2 Wohnetagen
geführt, die mit einer innenliegenden Wendeltreppe
verbunden sind.
Heizungsinstallation
Es erfolgt der Einbau einer modernen zeit- und
witterungsgesteuerten Heizungsanlage mit zentraler
Wärmeerzeugung und Warmwasseraufbereitung –
gasgefeuert, Fabrikat Viessmann oder gleichwertig.
In das Objekt Essener Straße 109 wird ein zentraler
Heizungskessel installiert, von dem aus die Häuser
Essener Straße 105, Essener Straße 107, Essener Straße
111 und die Essener Straße 113 mitversorgt werden.
Der für die Installation der neuen Heizanlage notwendige
Schornstein wird durch den fachgerechten Einzug
von Edelstahlrohren saniert. Alle Heizleitungen
bzw. Heizkörperverrohrungen werden in Kupfer oder
Kunststoff ausgeführt und grundsätzlich unter Putz
oder im Fußboden verlegt. Die Raumheizflächen werden
aufgrund einer Wärmebedarfsberechnung ermittelt
und in Form von Ventilheizkörpern in Kompaktform
ausgeführt. In den Bädern erfolgt der Einbau
von Handtuchheizkörpern. Der Wärmemengenverbrauch
wird wohnungsweise mit Hilfe entsprechender
Messeinrichtungen erfasst.
Sanitärinstallationen
Die Sanitärinstallationen werden komplett neu eingebaut
entsprechend den Planungsunterlagen sowie
den erforderlichen Anschlüssen an das öffentliche
Versorgungsnetz. Sämtliche Abwasserleitungen werden
aus Gussrohrleitungen bzw. HT-Kunststoffrohren
gemäß den technischen Vorschriften schallgedämmt
eingebaut. Alle Kaltwasser-, Warmwasser- und Zirkulationsleitungen
werden entsprechend den Vorgaben
des Architekten aus CU, Kunststoff oder Edelstahl einschließlich
Wärmedämmung laut Wärmeschutzverordnung
in das Gebäude eingebaut. Die Küchen erhalten
analog zu den Planungsunterlagen Abflussleitungen
sowie Warm- und Kaltwasseranschlüsse sowie gegebenenfalls
Waschmaschinenanschlüsse. Um eine
wohnungsbezogene Verbrauchserfassung zu garantieren,
werden für alle Einheiten eigene Kalt- und
Warmwasserzählstellen mit separaten Absperreinrichtungen
eingerichtet. Allgemeine Wasserentnahmestellen,
z.B. im Keller oder Garten, werden ebenfalls
mit eigenen Zählvorrichtungen ausgestattet.
56 IX. Die Baubeschreibung

Sanitärobjekte
Sämtliche neu im Gebäude zu installierenden Sanitärobjekte
werden entsprechend den Planungsunterlagen
eingebaut. Alle WCs werden in Vorwandmontage
installiert. Als Sanitärobjekte kommen nachfolgende
Markenfabrikate zur Anwendung: WCs, Waschbecken
und Wannen der Firma Keramag, Kaldewei oder
gleichwertig. Die Armaturen werden in verchromter
Ausführung, Modell „Eurodisc“ von Grohe oder gleichwertig,
montiert.
Elektroinstallation
Das gesamte Gebäude erhält komplett neue Elektroinstallationen
entsprechend den Vorschriften der
VDE in Anlehnung an den Ausstattungsgrad II. Die
Neuverlegung aller Licht- und Stromleitungen in den
Wohnungen und dem Treppenhaus erfolgt unter Putz
einschließlich des Einbaus von Schalter- und Steckdosenmaterial
des Herstellers Busch/Jäger, Typ Duro
2000 SI oder vergleichbar. Im Keller wird die Installation
auf Putz sowie der Einbau einer ausreichenden
Anzahl von Steckdosen, Schaltern und Leuchten vorgenommen.
Es erfolgt der Anschluss von Geräten und
technischen Anlagen, die neu in das Gebäude installiert
werden bzw. deren Funktionen erforderlich sind.
Das Gebäude wird mit einer Video- und Wechselsprechanlage
sowie mit Leuchtkörpern (Berliner
Leuchten) im gesamten Treppenhaus in Abstimmung
IX. Die Baubeschreibung
mit dem Architekten und dem Denkmalschutzamt
ausgestattet. In jeder Wohnung wird neben der Eingangstür
ein Monitor mit Wechselsprecheinrichtung
und Türöffner installiert. Weiterhin wird ein Leerrohrnetz
inklusive Verkabelung für den Anschluss an das
Telefon- und Kabelnetz eingebaut. Für alle Wohn- und
Schlafräume werden TV- und Telefonanschlüsse eingerichtet.
Sämtliche Balkone und Dachterrassen
erhalten jeweils eine Steckdose sowie eine von innen
zu schaltende Außenlampe nach Vorgabe des Architekten
und in Abstimmung mit dem Denkmalschutz.
Die Haus- und Außenleuchten werden in Abstimmung
mit dem Architekten und dem Denkmalschutz
montiert und über Dämmerungsschalter mit Bewegungsmelder
betätigt. Alle Gemeinschaftseinrichtungen
erhalten separate Zählvorrichtungen.
Bodenbeläge / Fliesenlegerarbeiten
Die Fußböden haben im Bestand einen Zementestrich
auf Massivdecken, die mittels einem Nivellierspachtel
einen Höhenausgleich und eine zusätzliche Trittschalldämmung
bekommen.
Darauf wird in allen Räumen außer Bad, WC, Dusche
und Küchen Echtholzparkett aus Eiche, Stärke mindestens
8 mm einschließlich Sockelleisten, verlegt.
In Bädern, WCs und Duschräumen werden nach notwendigen
Vorleistungen wie Wandabdichtungen und
systemorientierte Abdichtarbeiten unter Duschen
und Badewannen die Böden und Wände entsprechend
den jeweiligen räumlichen Gegebenheiten und
nach Vorgaben des Architekten mit Fliesen ausgestattet.
Dies beinhaltet auch die Herstellung aller notwendigen
dauerelastischen Wartungsfugen.
Zum Einsatz kommen Fliesen der Serie „Bahia negro“
und „Bahia almendra“, Bordüren „Bahia negro“
(Ausstellungspreis ca. 50,00 €/m2 inkl. MwSt.).
Die Küche erhält im Arbeitsbereich einen Wandspiegel
von ca. 60 cm Höhe aus Fliesen Fabrikat „Avila-
Arena“ (Ausstellungspreis ca. 35,00 €/m2 inkl. MwSt.).
Der Küchenfußboden wird nach Durchführung aller
erforderlichen Vorarbeiten mit keramischen Fliesen,
Fabrikat „Avila-Arena“ (Ausstellungspreis ca.
35,00 €/m2 inkl. MwSt.) sowie Sockelfliesen belegt.
57

Außen- und Innentüren
Die bestehenden Gebäudeaußentüren werden fachmännisch
und nach den Vorgaben des Referates
Denkmalschutz aufgearbeitet bzw. entsprechend dem
historischen Vorbild als neue Türen nachgefertigt. Die
Hauseingangstür wird mit einem elektrischen Türöffnungssystem
versehen.
Die bestehenden Wohnungseingangstüren werden
nach Möglichkeit gemäß den Auflagen des Bauordnungsamtes
bzw. des Referates Denkmalschutz aufgearbeitet,
neu verglast und mit Lippendichtungen,
Zylinderschlössern und neuen Drückergarnituren versehen.
Sollten teilweise die Türen nicht aufarbeitungsfähig
oder nicht mehr vorhanden sein, so werden
sie entsprechend dem historischen Vorbild als
neue Türen nachgefertigt. Die Wohnungseingangstüren
im Dachgeschoss werden gemäß den bauordnungsrechtlichen
Vorschriften sowie den Vorgaben
des Denkmalschutzes passend zu den anderen Wohnungseingangstüren
nachgebaut.
Sofern Wohnungsinnentüren in den jeweiligen Einheiten
noch vorhanden und aufarbeitungswürdig
sind, werden diese fachgerecht aufgearbeitet und
restauriert bzw. fehlende Türen entsprechend den
historischen Vorbildern nachgebaut. Bei Einbau neuer
Innentüren werden diese als Röhrenspantüren in
Weiß mit angedeuteter Kassettenprofilierung (Fabrikat
Kilsgard oder gleichwertig) und zeitgemäßen
Beschlägen ausgeführt.
Treppenhaus
Das Treppenhaus wird entsprechend dem Befund im
Putz ausgebessert bzw. bei Bedarf neu verputzt und
ganzflächig gespachtelt. Die Gestaltung der Decken
und Wände erfolgt nach einem zu erstellenden Farbkonzept
unter Berücksichtigung der Vorgaben des
Denkmalschutzes. Der Fliesenbelag im Hauseingangsbereich
ist nach Möglichkeit zu erhalten und entsprechend
zu ergänzen. Sollte er nicht mehr erhaltungsfähig
sein, werden nach Bemusterung mit dem Denkmalschutz
passende neue Fliesen gelegt.
Treppenläufe und Podeste werden mit einem gekettelten
Teppichläufer (ca. 1 m breit) belegt und durch
Messingschienen befestigt.
Außenanlagen, Hofflächen
Die Außenanlagen werden gemäß dem Freiflächenplan
der Baugenehmigung sowie den Auflagen des
Denkmalschutzes ausgeführt. Alle Pflasterflächen
werden nach Bemusterung durch den Denkmalschutz
und nach Vorgabe des Architekten aus Betonsteinpflaster
einschließlich Borden hergestellt. Die Außenbeleuchtung
erfolgt durch Pollerleuchten, die über
einen Dämmerungsschalter mit Bewegungsmelder
betätigt werden.
58 IX. Die Baubeschreibung

Planung / Projektsteuerung /
Nebenkosten
Bei einer derartigen Baumaßnahme fallen neben den
allgemein üblichen Planungs- und Architektenhonoraren
sowie Baugenehmigungsgebühren weitere
Kosten an. Das betrifft unter anderem verschiedene
Abnahme- und Prüfgebühren (Brandschutz, Statik
etc.), die von den jeweiligen Prüfern bzw. Ämtern
erhoben werden.
Für die Erneuerung des Stromversorgungsanschlusses
(Hausanschluss), des Wasseranschlusses (Hauswasseranschluss)
und die eventuelle Erneuerung eines Gasversorgungsanschlusses
fallen zusätzliche Kosten an.
Alle derartigen Nebenkosten bis hin zur schlüsselfertigen
Übergabe des Objektes sind im Festpreis
enthalten.
IX. Die Baubeschreibung
Ausführungsvorschriften nach DIN
Soweit dies im Rahmen einer denkmalgerechten
Komplettsanierung möglich ist, werden bei allen
durchzuführenden Modernisierungs-, Instandsetzungs-,
Aus- und Umbauarbeiten die jeweiligen
DIN-Vorschriften der neuesten Fassung eingehalten
und berücksichtigt sowie alle darin aufgeführten und
erwähnten weiteren DIN-Vorschriften und Richtlinien
umgesetzt.
Hinweise / Vorbehalte
Es wird hiermit nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen,
dass sich der Liefer- und Leistungsumfang
ausdrücklich auf die vorbenannten Beschreibungen
bezieht. In den Prospektplänen dargestellte Einrichtungsgegenstände,
Möbel, Küchen, Waschmaschinen
etc. sind nur Gestaltungsbeispiele und nicht im Lieferumfang
enthalten.
Darüber hinaus können dargestellte Grundrisse mit
fortschreitender Planung Veränderungen unterworfen
sein, die sich auch in der Teilungserklärung entsprechend
niederschlagen.
Sinngemäß gilt dies auch für die abgebildeten Außenansichten
des Objektes: Hier kann es auf Grund von
planungstechnischen Änderungen oder Auflagen
durch die Genehmigungsbehörde noch zu gestalterischen
und technischen Abweichungen kommen.
59

X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle
Qualitätssicherung durch den Bauträger und den TÜV
als Partner der externen Qualitätskontrolle
Ein Architektenteam mit ausgewiesenen Altbauspezialisten
bietet Gewähr für die Umsetzung der hohen
GRK-Standards am Bauobjekt. Die fachmännische
Bauüberwachung stellt sicher, dass die Bauausführung
der Baubeschreibung dieses Prospektes
entspricht und sowohl die einschlägigen technischen
Vorschriften als auch die vertraglich gefassten
Vorgaben einhält.
Als zusätzliches Instrument der Qualitätssicherung
dient die Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums
durch einen unabhängigen Dritten – den TÜV Nord
MPA. Das nach akribischer Prüfung erteilte TÜV-
Prüfsiegel bietet die Gewissheit, dass die hohen
GRK-Qualitätsvorgaben auch aus der Sicht neutraler
Spezialisten erfüllt sind.
Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch
den jeweiligen Käufer, der hierfür gerne einen Sachverständigen
seiner Wahl hinzuziehen kann.
Zusätzlich erfolgt die Abnahme des Sondereigentums
durch den TÜV unabhängig von der Abnahme des
Eigentümers.
Die GRK-Holding AG wurde ISO 9001 zertifiziert.
60 X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle

X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle
61

XI. Rechtliche Verhältnisse
Allgemeines
Der Erwerb einer Wohnung im Objekt „Essener Straße“
erfordert den Abschluss eines Kaufvertrages mit der
Verkäuferin und Bauträgerin, der Objektgesellschaft
Gartenhöfe GmbH, der auf einer Teilungserklärung
basiert. Zudem tritt der Käufer in einen noch abzuschließendenWohnungseigentums-Verwaltungsvertrag
ein. Die Verkäuferin hat das Objekt vom Voreigentümer
erworben. Die Objektgesellschaft Gartenhöfe
GmbH wird gemäß notariell beurkundetem Kaufvertrag
vom 09.02.2007 mit dem derzeitigen Noch-
Eigentümer (UR-Nr. 320/2007 M der Notarin Martina
Möller, Leipzig) Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes
und der aufstehenden Gebäude. Der Eigentumsverschaffungsanspruch
wird gemäß den notariellen
Kaufvertragsregelungen durch eine Eigentumsübertragungsvormerkung
in Abteilung II des Grundbuchs
gesichert. Das Gesamtareal mit
einer Größe von 6.370 qm ist mit einem
Gebäudekomplex aus den 50er Jahren
bebaut, der als Wohnraum genutzt wurde.
Die Liegenschaft ist im Grundbuch von
Mockau (Amtsgericht Leipzig) Blatt 86,
Flurstück 568 verzeichnet.
Die Veräußerung einzelner Wohneinheiten erfolgt
gemäß der notariell beurkundeten Teilungserklärung,
UR N 1575/2007 M der Notarin Martina Möller,
Leipzig. Der Erwerber schließt durch Abgabe des
Kaufvertragsangebots an die Gartenhöfe GmbH – das
diese annimmt – einen Kauf- bzw. Bauträgervertrag
über WEG-Eigentum ab.
Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises
nach den Regularien der Makler- und Bauträgerverordnung.
Die Verkäuferin verpflichtet sich, das Kaufobjekt entsprechend
den kaufvertraglichen Verpflichtungen zu
errichten und Eigentum und Besitz auf den Käufer zu
übertragen. Bau- und Ausstattungsbeschreibung sind in
der Teilungserklärung im Teil 2 des Prospektes geregelt.
Kaufvertragliche Regelungen
Der Kauf- und Bauträgervertrag kommt durch ein
Angebot des Käufers an die Objektgesellschaft Gartenhöfe
GmbH und Annahme dieses Angebotes durch
die Objektgesellschaft zustande. Der Erwerber bzw.
Investor schuldet als Gegenleistung den Kaufpreis.
Der vom Käufer zu entrichtende Kaufpreis wird
fällig, wenn
a) die Auflassungsvormerkung für den Käufer im
Grundbuch eingetragen ist,
b) alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des
Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen
und das Negativzeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht
nach SächsDSchG vorliegen,
c) die Freistellung des Vertragsgegenstandes von
allen Grundbuchlasten, die der Auflassungsvormerkung
des Käufers im Rang vorgehen oder
gleichstehen und die nicht übernommen werden
sollen, gesichert ist, und zwar für den Fall, dass
das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
62 XI. Rechtliche Verhältnisse

Der Kaufpreis ist in folgenden Raten zu zahlen:
1. Rate = 30% – bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen
Der danach verbleibenden Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren Raten
zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf aus folgenden Vom-Hundert-Sätzen
des Gesamtkaufpreises fest:
28,0% – nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
5,6% – für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1% – für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1% – für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,1% – für die Rohinstallation der Elektroanlagen
7,0% – für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
4,2% – für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
2,1% – für den Estrich
2,8% – für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% – nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1% – für die Fassadenarbeiten
2,5% – nach vollständiger Fertigstellung
XI. Rechtliche Verhältnisse
Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufgeführten
Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige
Vom-Hundert-Satz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.
Der gemäß dem Ratenplan der MaBV zu errechnende
Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen wird
mit den Grundvoraussetzungen zur Zahlung fällig.
Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit Abnahme der
Wohneinheit auf den Erwerber über. Mit Besitzübergang
tritt der Erwerber in sämtliche Verpflichtungen
ein, die sich für ihn aus der Gemeinschaftsordnung
und Teilungserklärung ergeben.
Hinsichtlich der aufgeführten Regelungen aus dem
Kaufvertrag, der Gewährleistungsansprüche des Erwerbers
und anderer Regelungen wird auf das im Prospekt
Teil II abgedruckte Kaufvertragsangebot verwiesen. Der
Rücktritt vom Vertrag ist entsprechend den gesetzlichen
Regelungen möglich. Für den Fall der Inanspruchnahme
wird auf das besondere Schriftform-erfordernis
entsprechend IX „Rücktritt“ lt. Kaufvertragsangebot,
abgedruckt im Teil II des Prospektes,
verwiesen.
63

Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist im Teil II des Prospektes mit
Ausnahme der Grundrisse und Lagepläne abgedruckt.
Grundrisse und Lagepläne werden auf Wunsch des
Erwerbers/Investors dem Teil II des Prospektes beigelegt.
Mietpool-GbR / Verwaltung des
Gemeinschafts- und Sondereigentums
Es wird auf die Ausführungen im Prospekt Seite 18
und 19 sowie auf den in der Teilungserklärung vereinbarten
Mietpool-GbR-Vertrag, abgedruckt im Teil II
des Prospektes, verwiesen.
Beendigung der Vermögensanlage
Der Erwerber kann durch Weiterverkauf des Objekts
bzw. Schenkung oder Vererbung oder ggf. Rückabwicklung
des Kaufvertrags die Vermögensanlage
beenden. Es wird auf die vorstehenden Ausführungen
zu den steuerlichen Verhältnissen und zu den wesentlichen
Risiken der Vermögensanlage verwiesen.
Die Höhe eines Veräußerungserlöses hängt ab u.a.
vom Zustand der Immobilie, den Marktverhältnissen
und dem zeitlichen Rahmen, innerhalb dessen der
Verkauf stattfinden soll.
Angaben zum Prospektherausgeber,
Verkäufer und Vertragspartner
Prospektherausgeber, Vertragspartner und Objektgesellschaft
des vorgesehenen Kaufvertrags über Kauf
und Sanierung einer Eigentumswohnung ist die Firma
Gartenhöfe GmbH, Prinz-Eugen-Str. 31, 04277 Leipzig.
Die Gesellschaft ist eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Leipzig unter der HR-Nummer HRB
23289 und wurde am 22.11.2006 gegründet. Das
Stammkapital beläuft sich auf 25.000 Euro. Alleiniger
Geschäftsführer ist Herr Torsten Kracht, geb. am
04.10.1967. Alleingesellschafterin ist die GRK-Holding
AG. Sie ist zugleich Initiatorin dieses Prosepekts.
Die Koordination des Vorhabens obliegt der GRK-
Holding AG, Prinz-Eugen-Straße 31, 04277 Leipzig.
Vorstände sind Herr Steffen Göpel, geb. am 21.08.1965
und Herr Torsten Kracht, geb. am 04.10.1967.
Das Stammkapital beläuft sich auf 1.000.000 EUR.
Die Handelsregisternummer lautet HRB 22568
(Amtsgericht Leipzig). Die GRK-Holding AG wurde am
29.11.1995 in Rechtsform einer GmbH gegründet und
am 02.06.2006 in eine AG umgewandelt.
Die Unternehmensgruppe GRK ist seit vielen Jahren
als Projektinitiator, Bauträger und Finanzdienstleister
von Wohnimmobilien-Projekten für gewerbliche und
institutionelle Anleger sowie für Privatkunden tätig.
Ein Hauptschwerpunkt ist die Sanierung denkmalgeschützter
Wohnimmobilien. Die kaufmännische Projektleitung
wird von Herrn Torsten Kracht, postalisch
erreichbar über Gartenhöfe GmbH, Prinz-Eugen-Str. 31,
04277 Leipzig, wahrgenommen. Die technische Projektleitung
obliegt Herrn Roland Meißner, postalisch
ebenfalls erreichbar über Gartenhöfe GmbH, Prinz-
Eugen-Str. 31, 04277 Leipzig. Die projektverantwortlichen
Mitarbeiter der Unternehmensgruppe Torsten
Kracht und Roland Meißner verfügen über langjährige
Berufserfahrungen mit Immobilienprojekten.
Die technische Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums
erfolgt durch den TÜV.
Die Planung obliegt dem Architekturbüro Homuth,
Leipzig.
Die Vertriebskoordination obliegt der Berner Group
Consulting GmbH, Mainzer Straße 19, 65185 Wiesbaden.
Geschäftsführer ist Herr Thomas Berner, geb.
am 06.01.1952. Das Stammkapital beläuft sich auf
25.000,00 EUR. Die Handelsregisternummer lautet
HRB 20636. Die Gesellschaft wurde am 27.06.2003
gegründet. 100%ige Gesellschafterin ist die Berner
Group GmbH.
64 XI. Rechtliche Verhältnisse

Die Unternehmen Gartenhöfe GmbH und GRK-Holding
AG sind personell und organisatorisch miteinander
verflochten. Die GRK-Holding AG hält 100 %
der Gesellschaftsanteile der Gartenhöfe GmbH.
Die Objektverwaltung soll der GRK Hausverwaltungs
GmbH Leipzig (Handelsregisternummer HRB 15104/
Amtsgericht Leipzig, erstmalige Eintragung am
09.11.1998), übertragen werden. Geschäftsführer der
Gesellschaft ist Herr Svend-Gunnar Kirmes, geb. am
19.11.1949. Das Stammkapital beträgt 25.000,00 EUR.
Herr Steffen Göpel ist an den Unternehmen GRK-
Holding AG und GRK Hausverwaltungs GmbH Leipzig
beteiligt.
XI. Rechtliche Verhältnisse
65

XII. Steuerliche Verhältnisse
Das Angebot richtet sich an Investoren, die die zu
modernisierenden Wohnungseigentumseinheiten
nebst Außenstellplätzen zum Zweck der langfristigen
Vermietung bzw. Selbstnutzung erwerben wollen. Es
gelten unterschiedliche steuerrechtliche Grundsätze
für den Erwerb der Immobilie und deren Nutzung
einerseits für den Investor als Vermieter (z. B. Einkunftserzielung,
Abgrenzung zum gewerblichen
Grundstückshandel, private Veräußerungsgeschäfte)
und andererseits für den Investor als Selbstnutzer
(z. B. Sonderausgabenabzug, Veräußerungen). Diese
werden im Nachfolgenden getrennt dargestellt.
Bei einer späteren etwaigen Schenkung der Eigentumswohnung
gelten für die Investoren unabhängig
von der Nutzung die gleichen steuerrechtlichen
Grundsätze. Diese werden im Anschluss übergreifend
erläutert.
Immobilienerwerb zur
Fremdvermietung
Voraussetzungen für die Anerkennung der Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur
Fremdvermietung ist nur dann einkommensteuerlich
relevant, wenn die Absicht besteht, auf Dauer gesehen
nachhaltig Überschüsse zu erzielen (nachfolgend
„Einkunftserzielungsabsicht“ genannt).
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit
wird grundsätzlich vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht
ausgegangen (BMF-Schreiben vom
08.10.2004, BStBl. I S. 933).
Dieser Grundsatz gilt dann nicht, wenn besondere
Umstände gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit
sprechen. Solche Umstände können
z. B. sein: der Abschluss von Zeitmietverträgen, der
Abschluss einer kurzfristigen Fremdfinanzierung oder
die Veräußerung bzw. die Selbstnutzung der Immobilie
innerhalb eines kurzen Zeitraumes, in der Regel
innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung.
Solche Umstände führen nur dann zur Nichtanerkennung
der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,
wenn für den Zeitraum der Nutzung kein Überschuss
erzielt worden ist.
Erwirbt ein Investor eine Eigentumswohnung, ohne
entschieden zu haben, ob er die Wohnung dauerhaft
vermieten oder selbst nutzen will, spricht dies ebenfalls
gegen eine Einkunftserzielungsabsicht. Die Einkunftserzielungsabsicht
beginnt dann in der Regel
durch den Entschluss des Investors zur dauerhaften
Vermietung, erkennbar durch Inserate oder Einschaltung
eines Maklers.
Solange der Investor sich ernsthaft bemüht, die Wohnung
zu vermieten – also auch bei längerem oder vorübergehendem
Leerstand – ist von einer Einkunftserzielungsabsicht
auszugehen.
Darüber hinaus ist für die Einkunftserzielungsabsicht
und die Anerkennung von Werbungskosten die Höhe
des erzielten Mietzinses maßgeblich. Wird ein Miet-
66 XII. Steuerliche Verhältnisse

zins von mehr als 75 % der ortsüblichen Marktmiete
vereinbart, ist von einer Einkunftserzielungsabsicht
auszugehen.
Wird ein Mietzins von weniger als 75 % und mehr als
56 % der ortsüblichen Marktmiete vereinbart, ist die
Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose
zu prüfen. Die Werbungskosten sind in voller
Höhe abziehbar, wenn für die Dauer der Vermögensnutzung
ein Überschuss erzielt wird. Wird für die
Dauer der Vermögensnutzung kein Überschuss
erzielt, wird in Höhe der Differenz zwischen dem vereinbarten
Mietzins und der ortsüblichen Marktmiete
eine unentgeltliche Vermietung angenommen mit
der Folge, dass die Werbungskosten in Höhe dieses
Anteils nicht abziehbar sind.
Wird ein Mietzins von weniger als 56 % der ortsüblichen
Marktmiete vereinbart, wird in Höhe der Differenz
zur ortsüblichen Marktmiete ohne weitere Prüfung
eine unentgeltliche Vermietung angenommen
mit der Folge, dass die auf den unentgeltlichen Teil
entfallenden Werbungskosten nicht abziehbar sind.
Den Investor trifft in jedem Fall die objektive Beweislast
über das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht.
Deshalb sollte sich jeder Investor eine Überschussprognose
durch einen Steuerberater erstellen lassen.
XII. Steuerliche Verhältnisse
Dadurch kann das Risiko der späteren Nichtanerkennung
der Einkünfte bei einer nicht von vornherein
beabsichtigten späteren Eigennutzung oder Veräußerung
gemindert werden.
Die Überschussprognose ist für die Dauer der voraussichtlichen
Vermögensnutzung zu erstellen: bei einer
befristeten Vermietung für die Dauer der Befristung, bei
einer langfristigen Vermietung für die Dauer von 30 Jahren.
Bei der Ermittlung des Überschusses ist von den
Ergebnissen auszugehen, wie sie sich aus den einkommensteuerrechtlichen
Vorschriften ergeben werden. Private
Veräußerungsgewinne sind nicht in die Prognose
einzubeziehen. Erhöhte oder degressive Abschreibungen
sind nur bei befristeter Vermietung anzusetzen.
Einkunftsermittlung
Ist die Vermietung der Eigentumswohnung durch den
Investor auf Dauer angelegt und wird für die Dauer
der Vermögensnutzung ein Überschuss erzielt, sind
die Ergebnisse den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung gem. § 21 EStG zuzurechnen und unterliegen
der Einkommensbesteuerung.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
erfolgt gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als Überschuss
der Einnahmen (§ 8 EStG) über die Werbungskosten
(§ 9 EStG).
Zu den Einnahmen sind u. a. der Mietzins und etwaige
Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage zu rechnen.
Zu den Werbungskosten sind u.a. Abschreibungen
auf Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten,
Finanzierungskosten, Verwaltungskosten für das Sondereigentum
und für das Gemeinschaftseigentum,
Instandhaltungskosten, sonstige nicht auf den Mieter
umlegbare Betriebskosten, Notar- und Gerichtskosten
für die Grundschuldbestellung zu rechnen.
Die Bildung der Instandhaltungsrücklage durch Einzahlung
auf das Verwalterkonto zählt nicht zu den
sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern erst
deren späterer tatsächlicher Verbrauch.
Instandsetzungskosten, die in den ersten drei Jahren
nach der Anschaffung der Eigentumswohnung anfallen
und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, sind
anschaffungsnahe Herstellungskosten und nach den
gleichen Grundsätzen wie die Anschaffungskosten
abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Nach Ablauf der
drei Jahre sind anfallende Instandsetzungskosten nach
den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 18.07.2003
(BStBl. I, S. 386) in Anschaffungskosten, Herstellungs-
67

kosten und Erhaltungsaufwendungen abzugrenzen.
In die Abgrenzung sind Erhaltungsaufwendungen, die
jährlich üblicherweise anfallen, nicht mit einzubeziehen.
Ein im Rahmen der Finanzierung der Eigentumswohnung
geleistetes Damnum bzw. Disagio ist gem. §11
Abs. 2 Satz 4 EStG in Höhe von 5 % der Darlehenssumme
als Werbungskosten sofort abzugsfähig, wenn ein
Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf
Jahren vereinbart wird.
Zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung
sind der Kaufpreis, die Notar- und Gerichtskosten auf
den Eigentumserwerb und die Grunderwerbsteuer zu
rechnen. Die Anschaffungskosten sind im notariellen
Kaufvertrag aufgeteilt für die Eigentumswohnung
auf Grundstücksanteil, Altbausubstanz, Modernisierungskosten
und Küche sowie für den Außenstellplatz
auf Grundstücksanteil und Herstellungskostenanteil.
Die vorgenannte Aufteilung beruht auf einer wohnungsspezifischen
Baukostenzuweisung. Die Aufteilung
wird vom Verkäufer nicht garantiert und steht
unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die
Finanzverwaltung. Die vom Käufer zu tragenden
Kosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer)
sind im gleichen Verhältnis auf Grund und Boden
sowie Altbausubstanz etc. aufzuteilen.
Die Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz werden
gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG jährlich in Höhe von
2,0 % beginnend mit dem Übergang von Nutzen und
Lasten abgeschrieben.
Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
eines Denkmals entfällt, kann eine erhöhte Abschreibung
in Höhe von 9 % p.a. in den ersten acht Jahren
und in Höhe von 7 % p.a. im neunten bis zwölften Jahr
alternativ zur linearen Abschreibung von 2,0 % in
Anspruch genommen werden (§ 7i EStG).
Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die
Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden (in der
Regel identisch mit dem Nutzen- und Lastenwechsel),
und in den elf darauf folgenden Jahren. Voraussetzung
ist darüber hinaus, dass mit den durchzuführenden
Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des notariellen
Kaufvertrages begonnen wird und eine entsprechende
Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde
vorliegt. Da das Finanzamt in der Regel die
Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz
bzw. auf die begünstigten Modernisierungskosten
überprüft, können sich gegebenenfalls zwischen
den im Kaufvertrag genannten Modernisierungskosten
und den steuerlich begünstigten Aufwendungen
Abweichungen ergeben.
Seitens der Finanzverwaltung wird insbesondere
geprüft, ob durch die Modernisierungsmaßnahmen
kein anderes Wirtschaftsgut oder kein Neubau entsteht.
Entsteht durch die Modernisierungsmaßnahmen
ein anderes Wirtschaftsgut oder ein Neubau, ist
die Inanspruchnahme von erhöhten Absetzungen
gem. § 7i EStG ausgeschlossen.
Nach den Verwaltungsanweisungen kann
– ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das
bisherige Wirtschaftsgut so tiefgreifend umgestaltet
wird, dass die eingefügten neuen Teile der
Gesamtsache das Gepräge geben;
– ein Neubau entstehen, wenn mehr als die Hälfte
der tragenden Gebäudeteile ersetzt werden.
Für Baumaßnahmen am Dachgeschoss werden diese
Grundsätze gesondert geprüft (BMF-Schreiben vom
10.07.1996, BStBl V , S. 689). Durch die Einzelbetrachtung
besteht insbesondere das Risiko, dass die Finanzverwaltung
– entgegen einer zu erteilenden Bescheinigung
für Maßnahmen gem. §§ 7h, 7i bzw. 10f/EStG –
einen Neubau annimmt.
68 XII. Steuerliche Verhältnisse

Nach der im Prospekt abgedruckten Baubeschreibung
und der Umsetzung solcher Projekte in der jüngsten
Vergangenheit geht der Projektinitiator nicht von der
Entstehung eines anderen Wirtschaftsguts oder eines
Neubaus aus. Eine Garantie kann jedoch hierfür nicht
übernommen werden.
Nicht in Anspruch genommene erhöhte Abschreibungen
können in späteren Veranlagungsräumen nicht
nachgeholt werden.
Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und
gewerblichem Grundstückshandel
Investoren, die mehrere Immobilien besitzen oder
erwerben und mit dem vorliegenden Angebot eine
weitere Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung
anschaffen, sollten bei einer späteren etwaigen
Veräußerung darauf achten, dass sie die Grenzen der
privaten Vermögensverwaltung nicht überschreiten.
Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird
überschritten, wenn innerhalb eines kurzen Zeitraums
nach der Anschaffung bzw. Herstellung, in der Regel
in einem Zeitraum von fünf Jahren, mehr als drei
Objekte veräußert werden (nachfolgend „Drei-Objekte-
Grenze“ genannt). Objekte i. S. der „Drei-Objekte-
Grenze“ sind Grundstücke jeglicher Art. Auf die
Größe, den Wert oder die Nutzungsart des einzelnen
Objektes kommt es nicht an.
XII. Steuerliche Verhältnisse
Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig
nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Objekt
i. S. der „Drei-Objekte-Grenze“ dar, auch wenn mehrere
Eigentumswohnungen nach Vertragsabschluss
baulich zu einem Objekt zusammengefasst werden.
Auch ein im Teileigentum stehender Garagenstellplatz
stellt ein selbständiges Objekt dar, wenn dieser
nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung
veräußert wird.
Als Objekte i. S. der „Drei-Objekte-Grenze“ zählen
auch Grundstücksveräußerungen, die innerhalb eines
Zeitraums von zehn Jahren nach der Anschaffung
bzw. Herstellung erfolgen, wenn besondere Umstände
darauf schließen lassen, dass zum Zeitpunkt der
Anschaffung oder Herstellung eine Veräußerungsabsicht
vorgelegen hat.
Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend.
Die seitens der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben
vom 24.02.2004, BStBl. I, S. 434) und der Rechtsprechung
aufgestellten Grundsätze zur Abgrenzung zwischen
privater Vermögensverwaltung und gewerblichem
Grundstückshandel, insbesondere zur „Drei-
Objekte-Grenze“ sind kompliziert und unübersichtlich.
Deshalb sollten Investoren, die beabsichtigen,
ihre Eigentumswohnung zu veräußern, vor Verwirklichung
des Rechtsgeschäfts einen Steuerberater beur-
teilen lassen, ob die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung
eingehalten oder überschritten werden.
Werden die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung
überschritten, hat das zur Folge, dass seitens des
Investors mit dem Entschluss zur Einkunftserzielung
ein gewerbliches Unternehmen im Umfang des i. S.
der „Drei-Objekte-Grenze“ veräußerten Grundbesitzes
begründet wird. Die Einkünfte unterliegen dann nicht
nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer.
Nur bebaute Objekte, die über einen längeren Zeitraum
von mindestens zehn Jahren vermietet worden
sind, gehören nicht zu Objekten i. S. der „Drei-Objekte-
Grenze“. Bei solchen Objekten rechnet auch die Veräußerung
noch zur privaten Vermögensverwaltung.
Grundstücksveräußerungen
Ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken
im Privatvermögen, u.a. Eigentumswohnungen, bleibt
einkommensteuerfrei, wenn die Veräußerung nach
Ablauf einer zehnjährigen Haltefrist (Spekulationsfrist
i. S. des § 23 Abs. 1 EStG) erfolgt. Die Frist beginnt
mit dem Abschluss des Kaufvertrages zu laufen.
69

Erfolgt hingegen die Grundstücksveräußerung innerhalb
der Zehnjahresfrist, so werden entstehende Veräußerungsgewinne
als „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften“
besteuert (§ 23 EStG).
Der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust ermittelt sich
grundsätzlich als Differenz zwischen dem Veräußerungspreis
und den Anschaffungs- und Herstellungskosten
abzüglich etwaiger Veräußerungskosten (§ 23
Abs. 3 S. 1 EStG). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
mindern sich um in Anspruch genommene
Abschreibungen (lineare, degressive und erhöhte).
Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften
bleiben steuerfrei, soweit der erzielte Gesamtgewinn
aus diesen Geschäften nicht mehr als EUR 512,00
beträgt.
Die Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften
dürfen mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten
nicht ausgeglichen werden. Die Verluste
mindern nach Maßgabe des § 10d EStG die positiven
Einkünfte, die der Investor im unmittelbar vorangegangenen
Kalenderjahr oder in den folgenden Kalenderjahren
aus privaten Veräußerungsgeschäften
erzielt hat oder erzielt.
Verlustverrechnung
Investoren, die die Eigentumswohnung zum Zweck
der langfristigen Vermietung erwerben, können in
den ersten Jahren Verluste auf Grund der Inanspruchnahme
erhöhter Abschreibungen auf Modernisierungskosten
oder einer höheren Fremdfinanzierung
erzielen. Verluste, die im Jahr der Entstehung nicht
mit anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
oder mit anderen Einkunftsarten ausgeglichen
werden, können gem. § 10d EStG bis zu einem Betrag
von EUR 511.500/bei Ehegatten bis zu einem Betrag
von EUR 1.023.000 in das vorangegangene Kalenderjahr
zurückgetragen werden (§ 10d Abs. 1 S. 1 EStG).
Nicht ausgeglichene negative Einkünfte, die nicht
nach § 10d Abs. 1 S. 1 EStG abgezogen worden sind,
sind in den folgenden Veranlagungszeiträumen bis zu
einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 1,0 Mio. EUR
(bei zusammen veranlagten Ehegatten 2,0 Mio. EUR)
unbeschränkt, darüber hinaus bis zu 60 % des 1,0 Mio.
EUR bzw. 2,0 Mio. EUR bei zusammen veranlagten
Ehegatten übersteigenden Gesamtbetrages der Einkünfte
abzuziehen.
Auf Antrag des Investors gegenüber dem zuständigen
Wohnsitzfinanzamt kann von dem Verlustrücktrag
ganz oder teilweise abgesehen werden. Die Höhe des
Verlustrücktrages ist im Antrag anzugeben.
Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanleger in
der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme der
erhöhten Absetzungen gem. § 7i EStG und durch die
Aufnahme einer Fremdfinanzierung negative Einkünfte
erzielt, die für die Dauer der Verlustphase höher
sind als 10 % des von ihm eingesetzten Eigenkapitals.
Wird vom Projektinitiator eine modellhafte Gestaltung
„Steuerstundungsmodell “ angeboten, dürfen die Verluste
nach § 15b EStG weder mit anderen Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung noch mit Einkünften
aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Sie
dürfen auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden.
Die Verluste mindern die positiven Einkünfte, die in
den folgenden Wirtschaftsjahren aus der Vermietung
dieser Eigentumswohnung erzielt werden.
Nach der Gesetzesbegründung zum § 15b EStG sowie
eines vorliegenden BMF-Schreibens zählt das vorliegende
Angebot des Projektinitiators nicht als Steuerstundungsmodell,
weil keine modellhafte Gestaltung
vorliegt. Eine modellhafte Gestaltung liegt nur dann
vor, wenn neben dem Angebot zum Erwerb einer
Eigentumswohnung mittels vorgefertigtem Konzept
eine oder mehrere Nebenleistungen mit zusätzlich
vereinbartem Entgelt zum Zweck der Erzielung steuerlicher
Vorteile angeboten werden.
70 XII. Steuerliche Verhältnisse

Das vorliegende Angebot richtet sich ausschließlich auf
den Erwerb von Eigentumswohnungen. Das Angebot
zum Beitritt in die Mietpool-GbR stellt keine zusätzlichen
Nebenleistungen dar, wie kein zusätzliches Entgelt
und keine Vorauszahlung für ein Jahr anfällt.
Andere Steuerbelastungen
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung –
sofern die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung
nicht überschritten werden und ein gewerblicher
Grundstückshandel nicht angenommen wird –
unterliegen nicht der Gewerbesteuer.
Die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von
Grundstücken und Grundstücksteilen sind nach § 4
Nr. 12a UStG von der Umsatzsteuer befreit.
XII. Steuerliche Verhältnisse
Immobilienerwerb zur Eigennutzung
Sonderausgabenabzug
Investoren, die eine denkmalgeschützte oder in einem
Entwicklungsgebiet gelegene Eigentumswohnung
mit dem Ziel der Eigennutzung erwerben, können
Modernisierungskosten im Kalenderjahr des
Abschlusses der Sanierungsmaßnahmen und in den
neun darauf folgenden Jahren jeweils bis zu 9 % wie
Sonderausgaben abziehen (§ 10f EStG).
Voraussetzung für den Abzug als Sonderausgabe ist,
dass alle Erfordernisse des § 7i EStG erfüllt sind. Es
wird insofern auf die Ausführungen zum § 7i EStG (A.2.
„Einkunftsermittlung“) verwiesen. Der Sonderausgabenabzug
wird nur insoweit gewährt, wie in dem
jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG).
Grundlage für die Aufteilung der Anschaffungskosten
in Modernisierungskosten und in andere Kosten sind
die Angaben des Bauträgers im Kaufvertragsangebot.
Diese stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung
durch die Finanzverwaltung. Insofern wird ebenfalls
auf die Ausführungen zu §§ 7i, 7h EStG (A.2. „Einkunftsermittlung“)
verwiesen.
Die Steuervergünstigung nach § 10f Einkommensteuergesetz
kann nur einmal gewährt werden.
Bei Ehegatten können diese insgesamt für zwei
Objekte in Anspruch genommen werden.
Grundstücksveräußerungen
Ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken
im Privatvermögen, u.a. Eigentumswohnungen, bleibt
auch innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist einkommensteuerfrei
(vgl. hierzu die Ausführungen zu A.
3. „Private Veräußerungsgeschäfte“), wenn das Grundstück
im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung
und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wird.
Die Voraussetzungen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
innerhalb der oben genannten Fristen sind
u.a. nicht erfüllt bei kurzfristiger Vermietung, bei Vermietung
an Kinder und andere Angehörige, bei Nutzung
von Teilen der Wohnung als Arbeitszimmer. Bei
der Ausnahme zur Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften
kommt es also stets auf die ausschließliche
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an.
Für den Fall, dass die ausschließliche Nutzung zu
eigenen Wohnzwecken innerhalb der oben genannten
Fristen nicht erfüllt ist, wird auf die Rechtsfolgen
zu A.3. „Private Veräußerungsgeschäfte“ verwiesen.
71

Gemeinsame Vorschriften für
Immobilienerwerber
Einkommensteuervorauszahlung/Eintragung eines
Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste oder
der Sonderausgabenabzug können bereits im Einkommensteuer-
und Vorauszahlungsverfahren (§ 37 EStG)
oder in Form eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte
(§ 39a Abs. 1 EStG) berücksichtigt werden.
Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, die nach der
Fertigstellung oder der Anschaffung der Immobilie
beginnen. Der Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte
kann mit Wirkung ab dem der Antragstellung folgenden
Monat eingetragen werden.
Bei Antragstellung bis zum 31.01. tritt Rückwirkung auf
den 01.01. des Kalenderjahres ein. Deshalb empfiehlt es
sich, den Antrag bis spätestens zum 31.01. eines Kalenderjahres
zu stellen. Nach dem 30.11. kann ein Antrag
für das laufende Jahr nicht mehr gestellt werden.
Der Antrag auf Eintragung eines Freibetrages muss
allerdings alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
des Investors enthalten, sodass auch positive
und negative Einkünfte aus anderen Objekten zu
berücksichtigen sind.
Grunderwerbsteuer
Entsprechend dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt
der Erwerb von inländischen Grundstücken der
Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises
auf Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungskosten
sowie Außenstellplatz, soweit das Bundesland
seine Kompetenz zur Bestimmung des Steuersatzes
nicht ausgeübt hat.
Grundsteuer
Auf den Grundbesitz der Eigentumswohnung ist
Grundsteuer zu entrichten. Die Grundsteuer ist von
der Höhe des Einheitswertes der Eigentumswohnung,
der Steuermesszahl (z. Z. 2,6 v. T. für die ersten
38.346,89 EUR des Einheitswertes und darüber hinaus
3,5 v. T. des Einheitswertes) und vom Hebesatz der
jeweiligen Gemeinde abhängig. Der Hebesatz der
Stadt Leipzig beträgt z. Zt. für Grundstücke (Grundsteuer
B) 500 %. Kapitalanleger können die Grundsteuer
auf die Mieter umlegen.
Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer
Der Übergang eines Grundstücks auf Grund eines Erbfalls
oder einer Schenkung unter Lebenden unterliegt
gem. § 1 ErbStG der Steuerpflicht. Die Bewertung des
Grundbesitzes für die Erbschaft- und Schenkungsteuer
erfolgt gemäß § 12 Abs. 3 ErbStG für Wohnungseigentum
nach dem Ertragswertverfahren gem. § 93 i.V. mit
§ 78 ff. Bewertungsgesetz. Nach diesen Vorschriften
wird für die Bewertung bebauter Grundstücke der
Ertragswert angesetzt.
Dieser bestimmt sich nach dem 12,5-fachen der zum
Besteuerungszeitraum vereinbarten Jahresmiete, vermindert
um die Wertminderung wegen Alters (0,5 %
pro vollendetes Jahr ab Bezugsfertigkeit, höchstens
jedoch insgesamt 25 %).
In Erbschaftsfällen sind nach Auffassung der Finanzverwaltung
von dem oben beschriebenen Grundbesitzwert
der Immobilie die Verbindlichkeiten abzuziehen.
Soweit die Verbindlichkeiten den Grundbesitzwert
übersteigen, führt dies zu einer Reduzierung des
übrigen steuerpflichtigen Nachlassvermögens.
Die Finanzverwaltung sieht in der Zuwendung eines
Grundstücks bei gleichzeitiger anteiliger Schulden-
72 XII. Steuerliche Verhältnisse

übernahme durch den Beschenkten eine so genannte
„gemischte Schenkung“ (BMF-Schreiben vom
09.11.1989, BStBl. I 1989, 445). Der Steuerwert der
Schenkung ist abhängig von der Höhe des Grundbesitzwertes
des Grundstücks und dem Verhältnis der vorhandenen
Schulden zur Höhe des Grundstücksverkehrswertes.
Er entspricht im Höchstfall nahezu dem
anteiligen Grundbesitzwert, nämlich dann, wenn nur
geringe Schulden übernommen werden müssen. Der
Steuerwert mindert sich entsprechend der Höhe der zu
übernehmenden Schulden.
Danach wird die Erbschaft- oder Schenkungsteuer
durch die Miete, die Höhe der Verbindlichkeiten und
das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der Besteuerung
sowie durch sonstige Guthaben und Beteiligungen
beeinflusst. Die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer
ist ferner von möglichen Freibeträgen und der
Höhe der Steuersätze in den unterschiedlichen Steuerklassen
abhängig.
XII. Steuerliche Verhältnisse
Schlussbemerkung
Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung
zum Kauf einer Immobilie lassen sich verbindlich nur
unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen
des jeweiligen Investors ableiten. Zur Analyse
der steuerlichen Auswirkungen der Investitionsentscheidung
wird daher durch einen potenziellen
Investor üblicherweise der Rat einer mit seinen persönlichen
Verhältnissen vertrauten Person eingeholt.
Mit diesem Berater des Investors werden in der Regel
auch später anstehende Entscheidungen, wie eine
Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen an
veränderte Marktstrukturen oder eine Veräußerung
der Immobilie und die sich daraus ergebenden steuerlichen
Konsequenzen, besprochen.
Die vorstehenden Ausführungen berücksichtigen den
derzeitigen Stand der Steuergesetzgebung, der Rechtsprechung
und der Äußerungen der Finanzverwaltung
und der Literatur. Es besteht allerdings die Möglichkeit,
dass sich in der Investitions- bzw. Nutzungsphase
die steuerlichen Rahmenbedingungen, insbesondere
die Steuergesetze, die Rechtsprechung, die
Beurteilung durch die Finanzverwaltung und die
Steuersätze – unter Umständen auch kurzfristig –
ändern. Diese Änderungen können positive oder
negative Auswirkungen auf das steuerliche Ergebnis
des Gesellschafters haben.
Auf Grund der möglichen Änderung von steuerlichen
Rahmenbedingungen stehen die dargestellten steuerlichen
Folgen unter dem Vorbehalt der Anerkennung
durch die Finanzverwaltung, sodass insoweit keine
Haftung übernommen werden kann.
73

XIII. Referenzen – Außenansichten
74 XIII. Referenzen – Außenansichten / Innenansichten

Innenansichten
XIII. Referenzen – Außenansichten / Innenansichten
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Für Ihre Notizen
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Für Ihre Notizen
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