Was bei Mietzins und Betriebskosten zu beachten ist

MIETZINS UND BETRIEBSKOSTENliA!"Js & CRUN0 02 108OcH-Urteile: Was bei Mietzins undBetriebskosten ru beachten istDie jüngsten 0GH-Urteile habenfürVermieter viele Fragen offengelassen. Christoph Kothbaue6leitender Jurist bei der online-Hausverwaltung in Wien, gabAntworten auf die brennendstenFragen.Nach der aktuellen OGH-Rechtsprechungmüssen Vermieter noch vorsichtigersein: "Das, wovon Vermieterhinsichtlich der Erhaltungspfl ichten j ahrzehntelangausgegangen sind, ist so nichtmehr haltbar", sagt Kothbauer. Das Konsumenrenschutzgeselzbringe ganz neueAspekte in Miet-angelegenheiten mitsich. So gebe es immer mehr Grauzonenund die Materie werde komplizierter.Darf der Vermieter jetzt Betriebskostenauf den Mieter überwälzenoder nicht? "lm Vollanwendungsbereichdes MRG besteht ein taxativer Betriebskostenkatalog,wo die Möglichkeiten derÜberwälzung von Betriebskosten undKosten für Gemeinschaftsanlagen aufden Mieter genau gerege\t sinü." Abveichendevertragliche Vereinbarungen zulastendes Mieters seien unzulässig unddeshalb verzichtbar, so Kothbauer.Bei den Voll- und tilausnahmenvom MRG bestehe mangels ausreichendergesetzlicher Grundlagenein Vereinbarungserfordernis ftir dieBetriebskosten sowie ftir Kosten derGemeinschaftsan\agen und deren Ver,teilung. Wichtig sei es, die Kosten exaktzu bestimmen. "Schreiben Sie also nicht:,.,alle mit dem Betrieb verbundenenKosten." Sonst riskiert man vor allemim Unternehmer-Verbrauchergeschäftdie Unwirksamkeit der Vereinbarung.KautionDie Vereinbarung einer Kaution ist jedenfalls zulässig. Im Vollanwendungsbereichdes MRG erachtet der OGH eine Kaution von bis zu sechs Bruttomonatsmietenfur unbedenklich. Bei besonderem Sicherungsbedrirfnis des Vermieters wie etwateurem Mobihar ist auch eine höhere Kaution denkbar. Im Vollanwendungsbereichist aufeine verzinste Rückgabe der Kaution zu achten' es sei denn, dieZinsen werden explizit auf den Mietzins angerechnet. Der Vermieter sollte daraufachten, dass er im Bedarfsfall auch wirklich auf die Kaution zugreifen kann (Pass'wort in einem Sparbuch mit Losungswort).Mietzinsvoraus zahlungSie ist zulässig, wenn sie ftir einen bestimmten Zeitraum vereinbart wird. Gleichzeitigmuss vereinbart werden, dass der Mieter Anspruch auf einen aliquoten Teilhat, wenn das Mietverhältnis vor dem Ende des vereinbarten Vorauszahlungszeitraumeszu Ende gehen sollte.MöbelmieteEin angemessenes Entgelt für Inventar und mitvermietete Einrichtungsgegenständeisr jedenfalls zulässig. Achtung: Nach neuer Rechtsprechung ist derVermieter für die Erhaltung von mirvermieteten Gegenständen verantwortlich.Das Konsumentenschutzgesetz verlangtTransparenz und sprachliche Klarheit.Der Mierer muss wissen, we\che Kostenbelastungtatsächlich auf ihn zukommt.Kothbauer rät den Vermietern,sich auf kein Geplänkel einzulassen.Denn auch wenn die aktuelle Rechtsprechungzweifelhaft sei, so sei sie dennochgültig. Das heJeutet: Die Überwälzungder Verpflichrung zur Erhaltung desMietgegenstandes auf den Mieter ist unzulässig,Das gilt nach Ansicht des Referentenauch ftir Verträge zwischen zweiUnternehmern oder zwei Verbrauchern."Hinsichtiich der neu zu bewertenden Situationder Erhaltungspflichten soilte derMietzins einfach entsprechend angepasstwerden. Kalkulieren Sie den Aufwandftir Heizung und Anlagen etc. ein." Dieseneue Mietzinskalkulation ist beim freienMietzins völlig unproblematisch, beimangemessenen Mietzins überwiegend un.bedenklich und beim Richtwertmietzinsgibt es immerhin einen Zuschlag für dieVerpflichtung des Vermieters zur Erhaitungder mitvermieteten Etagenheizung.Ein Graubereich seien \Var.tungen, die zum Teil den Mietern

*; I *S SeLl$ & StrilruSMIETZINS UND BETRIEBSKOSTENsDer Mietzins und das Mietrechtsgesetzüberprüfbar. Er gilt z.B. für Geschäftsräume,Gebäude oder MietgegenständeGesetzliche Mietzinsobergrenzen gibt es nur im Vollanwendungsbereichdes MRG bzw. bei entsprechenden forderungsrechtlichen Vorga' raussetzungen ftir Gebäude mit Denk-mit Baubeginn ab 9.5.1945, unter Vomalschutzund für Wohnungen mitben. Von diesen Einschränkungen abgesehen bedeutet dies: Liegt einemehr als 130 qm.Voll- oder Gilausnahme vom MRG vor, so kann der Mietzins frei undDer Richtwertmietzins: Er kommt nurohne Bindung an gesetzliche Mietzinsobergrenzen gebildet werden. in Altbauwohnungen in der KategorieAber Vorsicht: Für das Vorliegen einer Voll- oder Teilausnahme ist der A bis C in Betracht. In Vcrrarlberg liegtVermieter behauptungs- und beweispflichtig.dieser Richtwert derzej.t bei 7,11 EurcrVollausnahmen vom MRG: nanzierten Neubauten mit einem Baubeginnnach dem 1. Juli 1953, Au{bauren,Hier gilt die freie Mietzinsbildung. Dazugehören Mietgegenslände in Gebäuden Dachbodenausbauten sowie auszubauendeRohdachbirden mit Baubeginn ab 1.mit nicht mehr als zwei selbstär-rdigvermietbaren Objekten, Ferienwohnungen,Vermietungen irn Rahmen be-1. Oktober 2006 sowie MietgegenständeJänner 2002, Zubauten mit Baubeginn abstimmter Gewerbebetriebe, Heimmietverträgeund Dienstwohnungen sowie nach dem 9. September 1945.im Wohnungseigentum mit Baubeginnunter bestimmten Voraussetzungenauch Mietverträge bis zu einer Dauer Vollanwendung des MRG:von sechs Monaten.Hier gclten drei Miet zinsobergrenzen:Der angemessene Mietzins: Er orientiertTeilausnahmen vom MRG: sich am Marktpreis, es bestehen keineAuch hier gilt freie MierzinsbilJung. Mietzinsobergrenzen. Die Angemessenheitder Vereinbarung ist aber Dazu zählen Mietgegenstände in frei {r-behordllchanzurechnen sind. "Das muss sehr konkretmit dem Mieter vereinbart werden."RückforderungenMieterDa die Rechtsprechung für neue undhertehende Verträge gilr, könne er ztrRückforderungen von Erhaltun gsinvestitioner-rkommen, die der Mieter früher getätigtl-rat. Hier gilt bei einem :rufrechtenMietverhältnis eine Verjährungsfrist vor-r30 Jahren und bei beendeten Mietverhältnissenvon sechs Monaten. KothbauersEmpfehlung: "Halten Sie Rückforderungenvon Mietern in Evidenz. LehnenSie sie nicht ab aber nehmen Sie dicseKANZLE'BlumrHagenpro qm und Monat. In Vergleich miteiner typischen Altbauwohnung derKategorie A in einem Haus mit ordnungsgemäßemErhaltungszustand undin durchschnittlicher Lage werden Zuschlägeund Abstriche verrechnet.Der Kategorie D-Mietzins: Er grlt nurfür Altbauwohnungen der AusstattungskrteqorieD und ist an starreMierzin.obergrenzen geknüpft. Diesebelaufen sich in der Kategorie "Dbrauchbar" zurzeit auf 1.46 Euro pro qmund Monat und in der Kategorie "D unbrauchbar"auf 0,73 Euro. Dabei ist aufVerborgenes wie eine nicht mehr zeitgemäßeElektroinstallation zu achten.auch nicht an. Mit OGH-Urteilen ist in geprüfi wurtle. Es scheint aber mit gri\-ct\\ra zurei Jahren zu rechnen."ßerer Srclrcrhcit r ertrethar ztt :ein, eineAusmal- und Versiegelungspflicht desAusmalpflicht des Mieters? Mieters zu schatTen, sofern die damit ver-Ftir eine vertrirglich fixierte Ausmal- undNeuversiegeiungspflicht des Mieters beiRück.rcllurrg Jcs Micrgegcnstarrdcs giltübrigens nichrs irnderes als für die Erhaltungspflichten."Eine auf den ersten Blick Christoph Kothbauer:anderslautende Entscheidung des OGH"Es gibt immer mehri:t rnit ah:,,lrrtcl Vorricht zu genießen".sagt Kothbauer. Eine Ausmalpflicht desMieters bei befristeten Verträgen könne bundene Leistung des Mieters beziffertau5 !licser Ent.clreidung nicht abgeleiret und ar-rf den Mietzins angerechnet wird.r,icrJen, Ja :ic vom OCH nicht cxplizir Ur-rbedenklich sei eine Anrechnung derAusmalkosten auf den Mieter bei über-& FarhrermillioerAhniirzrrnoKothbauer rät in jedem Fall, beider Vertragsgestaltung die Inhalte so weitwie mög1ich in einzelne Punkte aufzugliedern.Dadurch wird verhindert, dasszulässige Vereinbarungen in ihrer \ü/irksamkeitgefährdet sind, nur weil im selbenAbsatz oder Vertragspunkt eine unzulässigeKlausel steht. Dies gelte umsorrrehr. je rnehr sich Jer Vermieter vert raglichin "Grauzonen" vortasten wiil.6800 FeidkirchLiechtensteiner Straße 76Tei. 0552239573. Fax0552239576www.kanzlei-bhp.atRECHISANWALTE:RA Dr. Wolfgang BlumMag. Johannes BlumMMag. Dr. Markus HagenFordern Sie den Vortrag anlVEVMrtglieder können die Vortragsunterlagenvon Christoph Kothbauer gernebei der Geschäftsstelle anfcrrdern.