Der Abschluss eines Mietvertrages - Mieterverband

Merkblatt für Mieterinnen und Mieter 

Der Abschluss eines Mietvertrages 

Dieses Merkblatt soll helfen, beim Abschluss eines Mietvertrages die 

Konsequenzen der einzelnen vertraglichen Abmachungen zu erkennen. Es 

ist nicht als umfassendes Nachschlagewerk zu sämtlichen mietrechtlichen 

Fragen gedacht 1 . 

1. Vor Vertragsabschluss 

Was muss der Vermieter über mich wissen? 

Welche Auskünfte zur Person des Mieters oder der Mieterin ein Vermieter verlangen 

darf, ist sehr umstritten. Selbstverständlich sind dem Vermieter alle Angaben, 

die ganz direkt mit dem Vertragsabschluss zu tun haben, zu machen: 

Name, Zivilstand (verheiratet bzw. unverheiratet), Adresse, Anzahl der MitbewohnerInnen, 

Kinderzahl und evtl. Haustiere. Schwieriger wird es jedoch wenn 

Angaben wie «Arbeitgeber» oder «Einkommen» gemacht werden sollen. Der 

Vermieter darf sich jedoch ein Bild darüber machen, ob das Einkommen ausreicht, 

um ohne Not die Miete zu bezahlen. 

Der Datenschutzbeauftragte hat dazu «Empfehlungen» erlassen (siehe Anhang). 

Werden trotz dieser «Empfehlungen» solche ausgeschlossenen Fragen 

gestellt, so muss der Mieter oder die Mieterin, welche diese nicht wahrheitsgetreu 

beantwortet, mit keinen Nachteilen rechnen. Wird das Ausfüllen eines ellenlangen 

Fragebogens mit Auskünften verlangt, die weit in die Privatsphäre 

des Wohnungssuchenden eingreifen, so ist grösste Vorsicht angebracht: bei 

solchen Vermietern ist auch später mit einem sehr «umsorgten» Mietverhältnis 

zu rechnen. 

Zu was verpflichtet das Ausfüllen eines Bewerbungsformulars? 

Wer ein Bewerbungsformular ausfüllt und einreicht, geht keine Verpflichtung 

ein, die Wohnung tatsächlich zu mieten. Er bekundet damit lediglich sein Interesse, 

die genauen Vertragsbedingungen zu erfahren und mit dem Vermieter in 

Verhandlungen zu treten. Auch diese Verhandlungen bleiben bis zum Abschluss 

eines Mietvertrages unverbindlich und lösen keine Entschädigungsforderungen 

aus, wenn der Vertrag nicht unterschrieben wird. 

Selbst wenn auf dem Bewerbungsformular ein Hinweis angebracht ist, dass 

eine spätere Nichtunterzeichnung des Vertrages den Vermieter zu einer Umtriebsentschädigung 

berechtige, ist ein solcher Hinweis unbeachtlich: Der Mietinteressent 

muss selbstverständlich den genauen Vertragsinhalt zuerst kennen, 

bevor er weis, ob er den Vertrag unterzeichnen will. 

Eine Umtriebsentschädigung ist höchstens denkbar, wenn der Mietinteressent 

durch sein Verhalten (z.B. mehrmaliges schriftliches beteuern, dass er 

diese Wohnung auf jeden Fall und zu jeder Bedingung nehmen würde) dem 

Vermieter weitergehende Umtriebe verursacht und später in treuwidriger Weise 

den Vertrag nicht unterzeichnet. 

1 

Die Broschüren des Mieterinnen- und Mieterverbandes behandeln jeweils einzelne 

mietrechtliche Themen, mit denen Mieterinnen und Mieter häufig konfrontiert werden. 

So können diese ohne grosse finanzielle Aufwendungen ihr aktuelles Problem lösen. 

Wer sich ausführlicher mit dem gesamten «Mietrecht» befassen will, dem ist das 

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Mieterverbandes zu empfehlen. Es erläutert auf über 250 Seiten für Laien umfassend 

das gesamte Mietrecht. 

Aktuelle Tips und wichtige mietrechtliche Hinweise finden Sie auch auf der MV- 

Hompage: http:/www.mieterverband.ch. 

Aus Gründen der Einfachheit spricht dieses Merkblatt teils von Mieterinnen und teils 

von Mietern. Selbstverständlich sind damit jeweils immer beide Geschlechter gemeint. 

1 

Mieterinnen- und Mieterverband 

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Postfach, 8026 Zürich 

Fax 043 243 40 41 

Tel. 043 243 40 40 

E-Mail : info@mieterverband.ch 

www.mieterverband.ch


Wann soll ich meine alte Wohnung kündigen? 

Eine ausgesprochene Kündigung kann nicht einseitig zurückgezogen werden: 

Kündigen Sie deshalb nie, bevor nicht ganz klar ist, dass Sie auf den Kündigungstermin 

bereits eine neue Bleibe haben. Auch die Freude über eine (erst) 

zugesagte neue Wohnung sollte nicht zur voreiligen Kündigung verführen: Die 

Wohnung ist Ihnen erst sicher, wenn Sie einen von beiden Parteien unterzeichneten 

Mietvertrag in den Händen haben. 

Stellen Sie auch sicher, dass Ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber 

dem Vermieter ihrer alten Wohnung rechtzeitig gelöst werden können. Auch 

wenn Sie ihrem bisherigen Vermieter eine ganze Reihe von Nachfolgemietern 

gemeldet haben, sind Sie aus der Mietzahlungspflicht erst auf jenen Zeitpunkt 

entbunden, auf den einer dieser Nachfolgemieter mit dem Vermieter einen Vertrag 

tatsächlich abgeschlossen hat. Ein Nachfolgemieter, welcher Ihnen gegenüber 

eine Erklärung unterzeichnet hat, dass er bereit sei, Ihre Wohnung zu 

übernehmen, hat sich noch zu nichts verpflichtet. Erst wenn er (und der Vermieter) 

einen neuen Vertrag unterzeichnet hat, sind Sie sicher, auf welchen 

Zeitpunkt Sie aus den (alten) vertraglichen Verpflichtungen entlassen sind. 

2. Was beim Abschluss des Vertrages zu beachten ist 

Mietvertrag und Mietvertragsformulare 

Mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages anerkennen beide Parteien, dass 

sie eine Mietwohnung nach den Regeln des geltenden Mietrechtes zur Wohnnutzung 

überlassen bzw. mieten. Das Mietrecht beschreibt in den meisten Fällen 

zwingend, welche Rechte und Pflichten Vermieter und MieterInnen gegenüber 

dem andern haben. Entscheidend ist also nicht so sehr, was in einem 

Mietvertrag steht, sondern das, was das Mietrecht vorschreibt. Es genügt, 

wenn sich die Parteien über Mietobjekt und Mietzins irgendwie einigen, sei es 

mündlich oder schriftlich. Trotzdem ist es empfehlenswert, in einem ausführlichen, 

schriftlichen Vertrag alle Abmachungen festzuhalten. 

Meist wird dazu ein Vertragsformular verwendet. Solche werden in der Regel 

von den Vermieterorganisationen oder vom MieterInnenverband herausgegeben. 

Grosse Verwaltungen verfügen oft über eigene Formulare. Zudem haben 

sich in verschiedenen Kantonen die MieterInnenverbände und Vermieterorganisationen 

auf einen gemeinsamen (paritätischen) Mietvertrag geeinigt. 

Die verschiedenen Formulare unterscheiden sich vor allem in der Ausführlichkeit. 

In den Verträgen der Vermieterorganisationen werden meist die Pflichten 

der Mieterinnen und Mieter hervorgehoben. Oft findet man darin auch Formulierungen, 

welche den Mieter schlechter stellen, als das Mietrecht zulässt. 

Solche Bestimmungen sind nichtig und können getrost unterschrieben werden. 

Die Vertragsformulare, welche vom Mieterinnen- und Mieterverband oder gemeinsam 

von den Vermieter- und Mieterorganisationen herausgegeben werden, 

orientieren sich in erster Linie am Mietrecht. Hier sind meist Bereiche 

festgehalten, welche in der Praxis am häufigsten zu Problemen führen . 

ACHTUNG 

IST DER MIETVERTRAG UNTERSCHRIEBEN, SO KANN NUR NOCH IN AUSNAHMEFÄLLEN 

(WENN Z.B. ABSICHTLICHE TÄUSCHUNG DURCH EINE DER VERTRAGSPARTEIEN VORLIEGT) EIN- 

SEITIG DAVON ZURÜCKGETRETEN WERDEN. WENN MAN NICHT ABSOLUT SICHER IST, DASS MAN 

EINE WOHNUNG ZU DEN ANGEBOTENEN BEDINGUNGEN MIETEN WILL, SOLLTE DESHALB EINE 

BEDENKFRIST VERLANGT WERDEN. VORSICHT IST ANGEBRACHT, WENN DER VERMIETER DIES 

ABLEHNT. 

AUCH IN ZEITEN DER WOHNUNGSNOT ODER BEI PERSÖNLICHER NOTLAGE SOLLTE NIE EIN 

VERTRAG MIT EINEM ZU HOHEN MIETZINS UNTERZEICHNET UND AUF DIE ERFOLGREICHE AN- 

FECHTUNG DES ANFANGSMIETZINSES GEHOFFT WERDEN: ZU UNSICHER IST DER AUSGANG EI- 

NES SOLCHEN VERFAHRENS (S. ABSCHNITT «ANFECHTUNG DES ANFANGSMIETZINSES»). 

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Die Teile des Mietvertrages 

Gesetz und Verordnung bilden die Grundlage jedes Mietvertrages. Diese Bestimmungen 

sind im Obligationenrecht (OR) in den Artikeln 253 bis Artikel 274 

festgehalten. Zudem sind in der «Verordnung über die Miete und Pacht von 

Wohn- und Geschäftsräumen» (VMWG) weitere detaillierte Ausführungsbestimmungen 

zu finden. Leider kann man hier nicht abschliessend nachlesen, 

was in jedem Fall Recht ist. Viele Fragen werden im Laufe der Zeit durch Gerichtsentscheide 

beantwortet und führen teilweise zu einer Praxis, welche für 

den juristischen Laien nicht mehr im Gesetzestext zu erkennen ist. 

Die Allgemeinen Geschäfts- oder Vertragsbedingungen 

Diese sind oft Bestandteil des Mietvertrages. In den «Geschäftsbedingungen» 

werden verschiedene wichtige Punkte des Mietverhältnisses geregelt, sei es 

indem Artikel aus dem Gesetz oder der Verordnung anders formuliert erscheinen 

oder dass z.B. festgehalten wird, in welchem Umfange der Mieter oder die 

Mieterin für den «kleinen Unterhalt» selbst aufkommen muss. Bestimmungen in 

diesen Geschäftsbedingungen sind nur soweit gültig, als sie den Mieter oder 

die Mieterin nicht schlechter stellen, als das Gesetz vorsieht. 

ACHTUNG 

DER SOGENANNTE «KLEINE UNTERHALT» UMSCHREIBT REPARATUREN, WELCHE DIE 

MIETERSCHAFT SELBER VORNEHMEN KANN UND GRÖSSERE BETRÄGE (CA. FR. 100.-- BIS FR. 

150.--) NICHT ÜBERSCHREITEN. DIESE KOSTEN SIND VON DER MIETERSCHAFT ZU ÜBERNEH- 

MEN. 

OFT IST JEDOCH IN DEN «ALLGEMEINEN VERTRAGSBEDINGUNGEN» DIESER «KLEINE UNTER- 

HALT» STARK AUSGEWEITET, INDEM VERSCHIEDENE HÄUFIGE - ZUM TEIL KOSTSPIELIGE - RE- 

PARATUREN DER MIETERSCHAFT ÜBERTRAGEN WERDEN (Z.B. KÖNNEN REPARATUREN AN MO- 

DERNEN BATTERIEN OHNE WEITERES FR. 200.--- ÜBERSTEIGEN). AUCH ALLGEMEINE FESTLE- 

GUNGEN WIE «REPARATUREN IM UMFANGE VON 2% DES JAHRESMIETZINSES» BEDEUTEN, 

DASS Z.B. IN EINER WOHNUNG MIT EINEM MONATSMIETZINS VON FR. 2.000.-- SÄMTLICHE RE- 

PARATUREN BIS FR. 480.-- DURCH DIE MIETERSCHAFT ÜBERNOMMEN WERDEN SOLLEN. OB 

SOLCHE HOHEN KOSTEN DER MIETERSCHAFT ALS «KLEINER UNTERHALT» ÜBERBÜRDET WER- 

DEN KÖNNEN IST RECHTLICH ZWAR SEHR FRAGLICH. WENN SIE EINEN SOLCHEN VERTRAG UN- 

TERZEICHNET HABEN, IST MIT ERHEBLICHEN SCHWIERIGKEITEN ZU RECHNEN, WENN SOLCHE 

REPARATUREN ANFALLEN. 

DASSELBE GILT FÜR VERTRAGLICHE BESTIMMUNGEN, WELCHE DIE MIETERSCHAFT ZUR 

ÜBERNAHME DIVERSER SERVICE-ABONNEMENTSGEBÜHREN (FÜR INDIVIDUELLE WASCHMA- 

SCHINEN, GESCHIRRWASCHAPPARATE ETC.) VERPFLICHTEN. AUCH SOLCHE KOSTENÜBER- 

WÄLZUNGEN SPRENGEN DEN EIGENTLICHEN RAHMEN DES »KLEINEN UNTERHALTS«. 

Lesen Sie die »allgemeinen Bedingungen» aufmerksam durch. Insbesondere 

unter den Stichworten «Gebrauch der Mietsache» oder «Erneuerungsarbeiten 

und bauliche Änderungen" etc. sind oft Ausführungen zu finden, welche Sie 

im Laufe der Mietzeit einengen können. Lassen Sie sich sicherheitshalber bereits 

beim Vertragsabschluss bestätigen, dass Sie z.B. bestimmte Einbauten 

später vornehmen dürfen und lehnen Sie stark einengende Belegungsvorschriften 

ab, wenn Sie daran denken, später weitere MitbewohnerInnen aufzunehmen. 

Die Hausordnung 

Auch eine Hausordnung kann als Bestandteil des Vertrages bezeichnet werden. 

Hier ist der tägliche Umgang im Hause selbst beschrieben: wer darf wann 

waschen, bis wann darf mit welchen Instrumenten gespielt werden usw. Die 

Hausordnung versucht also, ein ungestörtes Verhältnis unter den Mieterinnen 

und Mietern sicherzustellen. Auch hier gilt: keine Bestimmung darf die Mieterschaft 

übermässig einschränken. 

ACHTUNG 

WENN DIE «ALLGEMEINEN GESCHÄFTSBEDINGUNGEN» VIELE PUNKTE AUFWEISEN, 

WELCHE DIE MIETERSCHAFT STARK EINSCHRÄNKEN WOLLEN, UND WENN DIE HAUSORDNUNG 

ALLZU DETAILLIERT IN DIE PRIVATSPHÄRE DER MIETERINNEN UND MIETER EINGREIFEN WILL, 

IST BEI DER UNTERZEICHNUNG DES MIETVERTRAGS VORSICHT ANGEBRACHT. ERKUNDIGEN 

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SIE SICH ZUERST BEI ANDERN MIETERN IN DIESER LIEGENSCHAFT, WIE DAS VERHÄLTNIS ZWI- 

SCHEN VERMIETERSCHAFT UND MIETERSCHAFT TATSÄCHLICH IST. 

Das eigentliche Vertragsformular 

Das eigentliche Mietvertrags-Formular ist in der Regel in verschiedene Rubriken 

unterteilt, die beim Vertragsabschluss ausgefüllt werden: 

Die Vertragsparteien 

Hier wird festgehalten, wer Vermieter oder Vermieterin ist und wer allenfalls die 

Verwaltung der Liegenschaft besorgt. Die Verwaltungsfirma ist meist durch 

einen Verwaltungsvertrag von der Vermieterschaft beauftragt, alle Belange der 

Liegenschaftenverwaltung weitgehend in eigener Kompetenz (oder dem im 

Verwaltungsvertrag beschriebenen Umfang) zu regeln. Die Mieterin oder der 

Mieter wird also in erster Linie mit der beauftragten Verwaltungsfirma Kontakt 

haben. Immer kann jedoch die Vermieterschaft auf die Verwaltungsausübung 

durch die beauftragte Firma Einfluss nehmen. Im Streitfalle zwischen Verwaltung 

und Mieterschaft kann es sich lohnen, sich mit einem korrekten Schreiben 

direkt an die Hauseigentümer zu wenden und diese zu bitten, der Verwaltung in 

der umstrittenen Sache ein anderes Verhalten vorzuschreiben. 

Unter der Rubrik «Vertragsparteien» wird im weiteren festgehalten, wer Mieter 

oder Mieterin ist. Bei einer Familienwohnung werden heute in der Regel 

(aber nicht zwingend) beide Ehepartner aufgeführt; bei einer Mitmiete sind die 

Namen der Solidarpartner (Konkubinatspartner, WG-Mitglieder, Mitmieter usw.) 

zu nennen. 

Die (Haupt)-Wohnung eines Ehepaares (mit oder ohne Kinder) gilt als Familienwohnung. 

Ein Familienwohnungsvertrag muss immer von beiden Ehepartnern 

gekündigt werden. Der Vermieter muss die Kündigung des Vertrages 

getrennt beiden Ehepartner zustellen. 

Wird die Wohnung von Unverheirateten oder von einer WG gemietet, 

muss folgendes bedacht werden: Unterschreibt nur ein Mieter oder eine Mieterin 

den Vertrag, so ist diese gegenüber der Vermieterschaft alleinig und zu 

hundert Prozent verantwortlich. Sie hat jedoch auch gegenüber den andern 

Mietern und Mieterinnen weitgehende Rechte; insbesondere kann sie im Rahmen 

der Kündigungsbestimmungen den andern Mitbewohnern kündigen. 

Unterzeichnen den Vertrag beide oder mehrere Mieterinnen und Mieter, haften 

gegenüber der Vermieterschaft alle solidarisch. Dies bedeutet, dass der 

Vermieter z.B. jeden einzelnen Mieter für die gesamte Mietzinsforderung haftbar 

machen kann, auch wenn die Mieter intern eine Aufteilung der Mieten abgemacht 

haben (dies auch dann, wenn ein Mieter gar nicht mehr in dieser 

Wohnung wohnt und sein Austritt aus dem Mietvertrag nicht vom Vermieter 

bestätigt wurde). 

Oft ist der Vermieter daran interessiert, dass der Vertrag von allen oder 

mehreren Mit-Mieterinnen und Mit-Mietern unterzeichnet wird. Will nun eine 

Mitbewohnerin oder ein Mitbewohner ausziehen und nicht weiter für Mietzins 

oder andere Forderungen gegenüber dem Vermieter haften, so ist dies nur 

möglich, wenn alle gemeinsam den Vertrag kündigen. Möchten die anderen 

Personen weiter in dieser Wohnung bleiben, so müsste der Vermieter in diesem 

Falle bereit sein, mit den übriggebliebenen Mieterinnen und Mietern einen 

neuen Vertrag abzuschliessen resp. den Vertrag fortzusetzen. 

VORSCHLAG 

IST BEREITS KLAR, DASS - Z.B. IN EINER WOHNGEMEINSCHAFT - HÄUFIG WECH- 

SELNDE PERSONEN WOHNEN WERDEN, DER VERMIETER ABER AUF MEHREREN HAFTENDEN 

BESTEHT, KANN EIN PASSUS IN DEN VERTRAG, DER DANN NUR VON JENER PERSON UNTER- 

ZEICHNET WIRD, DIE VORAUSSICHTLICH AM LÄNGSTEN IN DER WOHNUNG VERBLEIBT, AUFGE- 

NOMMEN WERDEN: 

«Die Mieterin (oder der Mieter) verpflichtet sich, dem 

Vermieter eine (oder mehrere) solvente Personen zu 

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melden, welche sich unterschriftlich verpflichten, solidarisch 

gegenüber dem Vermieter für allfällige Forderungen 

aus dem Mietverhältnis zu haften.» 

Ein solcher Passus kann auch vorgeschlagen werden, wenn der Vermieter 

glaubt, z.B. eine Schülerin oder ein Student sei nicht in der Lage, die Mietzinsverpflichtungen 

regelmässig zu erfüllen. Damit besteht die Möglichkeit, dass 

z.B. die Eltern eine Haftungserklärung unterzeichnen. 

Einfacher ist allerdings, wenn der Mietvertrag für eine WG nur von einer 

(oder möglichst wenigen) Personen unterzeichnet wird. In diesem Falle sind die 

weiteren Bewohnerinnen und Bewohner Untermieterinnen und Untermieter . 

Die Mietsache 

Hier wird festgehalten, welche Wohnung und allfällige weitere Räumlichkeiten 

zur Mietsache gehören, zu welchem Zwecke sie benutzt werden sollen und 

welche gemeinsamen Einrichtungen mitbenutzt werden können. 

Werden neben der Wohnung im gleichen Vertrag noch weitere Räumlichkeiten 

gemietet, unterliegen diese den gleichen Mietzins- und Kündigungsbestimmungen 

usw. wie die Wohnung selbst. Muss eine Nebenräumlichkeit (z.B. 

Garage) mitgemietet, obwohl diese nicht benötigt wird, sollte vertraglich festgehalten 

werden, dass dieser Nebenraum weitervermietet werden darf. 

Auch Räume zur Mitbenützung (wie Waschküche, gemeinsame Bastelräume, 

Wäschehängeplatz, Trocken- , Estrich- und Kellerräume usw.) sollten in 

diesem Vertragsteil ebenfalls klar und genau aufgeführt werden. Allgemeine 

Formulierungen wie z.B. «Abstellgelegenheit» anstelle von «Estrichraum, 3. 

Abteil, links» sollten abgelehnt werden. 

Werden weitere Räumlichkeiten in einem separaten Vertrag zugemietet, so 

können diese auch separat gekündigt werden. Sind Sie z.B. zwingend auf eine 

Garage angewiesen, so sollten Sie darauf achten, dass diese als Teil Ihres 

Wohnungsmietvertrages aufgeführt ist. Nur so ist sichergestellt, dass Ihnen 

während der Mietdauer der Wohnung auch die Garage zur Verfügung steht. 

Betreffend dem Mietzins von zusätzlich gemieteten Räumlichkeiten gelten dieselben 

Bestimmungen wie für die Wohnung. So steht Ihnen z.B. auch für die 

Garage das Recht auf Mietzinssenkung bei Hypothekarzinsabschlägen zu. 

Mietbeginn, Mietdauer und Kündigung 

Normalerweise sind Mietbeginn und Einzugstermin identisch. Fällt jedoch der 

Mietbeginn auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag ist der Einzugstermin erst 

am nächstfolgenden Werktag. 

Dauer des Vertrages: Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, einen Vertrag auf 

unbestimmte oder feste Mietdauer abzuschliessen: 

Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. 

Dies bedeutet, dass solche Verträge jederzeit unter Einhaltung der 

Kündigungsfrist auf den vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin (s. 

unten) geändert oder (von beiden Parteien) gekündigt werden können. Möglich 

ist bei einem solchen Vertrag der Hinweis, dass er erstmals auf einen 

bestimmten Termin gekündigt werden kann. 

ACHTUNG 

EIN SOLCHER «ERSTMALIGER KÜNDIGUNGSTERMIN» KANN VOR- UND NACHTEILE 

HABEN: EINERSEITS KANN BIS ZU DIESEM ZEITPUNKT VOM VERMIETER WEDER GEKÜNDIGT 

NOCH DER MIETZINS ANGEHOBEN WERDEN, ANDERERSEITS SIND ABER AUCH DIE MIETERINNEN 

BIS ZU DIESEM ZEITPUNKT FEST AN DEN VERTRAG GEBUNDEN. IST MAN ALSO NICHT SICHER, OB 

MAN IN DIESER WOHNUNG TATSÄCHLICH MINDESTENS BIS ZU DIESEM ZEITPUNKT BLEIBEN 

WILL, SOLLTE DIESER «ERSTMALIGE KÜNDIGUNGSTERMIN» NICHT ALLZUWEIT VOM MIETBEGINN 

ENTFERNT SEIN. VOR ALLEM BEI TEUREN ODER NUR SCHWER VERMIETBAREN WOHNUNGEN 

WIRD VON VERMIETERSEITE IMMER WIEDER VERSUCHT, IM VERTRAG EINE LANGE FRIST BIS 

ZUR ERSTMALS MÖGLICHEN KÜNDIGUNG FESTZUHALTEN. WILL DER MIETER VOR ERREICHEN 

DIESER FRIST DIE WOHNUNG VERLASSEN, KANN ER ZWAR DEN «VORZEITIGEN AUSZUG» IN 

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ANSPRUCH NEHMEN, ER WIRD JEDOCH MÜHE HABEN, DEN DAZU NOTWENDIGEN 

NACHFOLGEMIETER ZU FINDEN, WELCHER IN DEN VERTRAG ZU SOLCHEN BEDINGUNGEN 

EINSTEIGEN WILL. 

Die zweite Variante ist der Vertrag mit einer festen Mietdauer. Dabei wird 

festgelegt, wann der Vertrag automatisch endet. Diese Verträge haben - sofern 

nichts anderes vertraglich vereinbart wurde (s. unten) - den Vorteil, dass im 

Laufe der Mietdauer der Mietzins nicht erhöht (allerdings auch nicht gesenkt) 

werden kann. Möchte man eine solche Wohnung über die feste Mietdauer hinaus 

mieten, ist darauf zu achten, dass eine Bestimmung in den Vertrag aufgenommen 

wird, wie dieser nach Ablauf der festen Mietdauer verlängert werden 

kann (Option). 

VORSCHLAG 

FÜR EINE OPTIONSKLAUSEL: 

«Der Mieter ist berechtigt, mindestens 3 Monate vor 

Ablauf der festen Mietdauer die Vertragsverlängerung 

um (evtl. höchstens) weitere ... (Monate/Jahre) zu 

verlangen.» 

Ein auf mindestens drei Jahre abgeschlossener Vertrag kann zudem Bestimmungen 

über eine feste Form der Mietzinsanpassung (Staffelmiete) enthalten. 

Ein auf mindestens fünf Jahre abgeschlossener Vertrag kann Bestimmungen 

über eine indexierte Mietzinsentwicklung enthalten (indexierter Mietvertrag). 

Siehe dazu die entsprechenden Ausführungen im Kapitel «Der Mietzins» 

unter «Besondere Arten der Mietzinsfestlegung». 

Kündigungsbestimmungen 

Die Kündigungsfrist beschreibt jenen Zeitraum, der (von beiden Vertragsparteien) 

eingehalten werden muss, damit eine Kündigung auf den Kündigungstermin 

wirksam werden kann. (Wird die Frist nicht eingehalten, so gilt die Kündigung 

automatisch auf den nächsten Kündigungstermin). Die gesetzliche Mindest-Kündigungsfrist 

für Wohnräume beträgt 3 Monate (möblierte Einzelzimmer: 

2 Wochen, Geschäftsräume: 6 Monate). Die Kündigung durch den Vermieter 

muss auf einem amtlichen Formular erfolgen und auf Begehren des Mieters 

begründet werden. Die Kündigung durch den Mieter hat mit eingeschriebenem 

Brief zu erfolgen. Allfällige MitmieterInnen müssen die Kündigung mitunterzeichnen. 

Im Falle einer Familienwohnung müssen beide Ehegatten gemeinsam 

kündigen; der Vermieter muss eine Kündigung mit separater Post beiden 

Ehegatten zustellen. 

Der Kündigungstermin ist jener Zeitpunkt, auf den ein Vertrag ordentlich 

gekündigt werden kann. Es ist möglich, Kündigungstermine auf jeden Zeitpunkt 

festzulegen, üblich sind jedoch Monatsendtermine (ausser der 31. Dezember). 

Vielfach werden jedoch die ortsüblichen Termine 2 vertraglich festgelegt, welche 

auch automatisch gelten, wenn keine Kündigungstermine vereinbart werden. 

Um von vorneherein Klarheit zu schaffen, sollten jedoch die Kündigungstermine 

im Vertrag aufgeführt sein. 

ACHTUNG 

DIE MONATLICHEN KÜNDIGUNGSTERMINE HABEN FÜR DIE MIETER DEN VORTEIL, 

DASS SIE KURZFRISTIGER KÜNDIGEN KÖNNEN, WENN EINE NEUE WOHNUNG GEFUNDEN WURDE 

UND SIE NICHT AUF DEN «VORZEITIGEN AUSZUG» AUSWEICHEN MÜSSEN, WELCHER UNTER 

UMSTÄNDEN MIT ERHEBLICHEN KOSTEN FÜR DIE AUSZIEHENDE MIETERSCHAFT VERBUNDEN 

IST. DER NACHTEIL DIESER MONATLICHEN KÜNDIGUNGSTERMINE IST, DASS NATÜRLICH AUCH 

2 

Die ortsüblichen Kündigungstermine sind in der Schweiz von Kanton zu Kanton, z.T. 

von Region zu Region verschieden. Auskunft über die ortsüblichen Kündigungstermine 

erhalten Sie bei der Schlichtungsbehörde (Mietamt), welche für die Gemeinde am 

Ort der Wohnung zuständig ist. Angaben finden Sie auch unter 

http://www.mietrecht.ch (unter „Schlichtungsbehörde“). 

Ortsübliche Kündigungstermine spielen dann eine Rolle, wenn im Vertrag keine Kündigungstermine 

genannt oder auf die ortsüblichen Termine verwiesen wird. Nicht zutreffend 

ist die weitverbreitete Meinung, dass neuerdings auf jedes Monatsende gekündigt 

werden könne. Das neue Mietrecht erlaubt lediglich, solche monatlichen 

Kündigungstermine festzulegen. 

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DER VERMIETER AUF JEDES MONATSENDE KÜNDIGEN UND INSBESONDERE DEN MIETZINS 

RASCHER ERHÖHEN KANN. 

Der Mietzins 

In der Regel wird hier der monatliche Mietzins festgehalten. Es sind allerdings 

auch andere Festlegungen wie Quartalszins, Jahreszins usw. denkbar. Der 

(Brutto)-Mietzins setzt sich aus folgenden Elementen zusammen: 

1. Netto-Mietzins 

Der Netto-Mietzins wird in der Regel als Monatsmiete in Franken festgehalten. 

Oft wird dieser separat für die Wohnung, die Garage (oder den Abstellplatz) 

sowie eventuelle weitere gemietete oder zur Mitbenützung angebotene Räumlichkeiten 

aufgeführt. Ist nur ein Betrag genannt, bezieht sich dieser auf alle im 

Abschnitt «Mietsache» des Vertrages aufgeführten Räume. 

Spätere Mietzinsveränderungen beziehen sich (soweit sie nicht die Nebenkosten 

betreffen) immer auf diese Netto-Miete und können für die verschiedenen 

gemieteten Räumlichkeiten, sofern diese separat aufgeführt sind, unterschiedlich 

ausfallen (s. dazu auch unter "Die Mietzins-Berechnungsgrundlagen"). 

2. Heiz- und Nebenkosten 

Die Nebenkosten (Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser- und Abwasserkosten, 

Radio/TV, Hauswartung usw.) werden meist in diesem Vertragsabschnitt 

aufgeführt. Hinweise auf Nebenkosten finden sich jedoch oft auch in 

den «Geschäftsbedingungen» zum Mietvertrag. Dies ist jedoch nur dann zulässig, 

wenn sie klar spezifiziert sind. Grundsätzlich sind Nebenkosten nämlich 

nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sind. Die Zahlung 

der Nebenkosten kann als sogenannte «Akontozahlung» oder als «Pauschale» 

vereinbart werden: 

Bei der Akontozahlung bezahlt der Mieter (meist monatlich mit der Miete) 

eine regelmässige, gleichbleibende Summe. Über diese Zahlungen wird jeweils 

jährlich (meist bis Mitte des auf die Abrechnungsperiode folgenden Jahres) abgerechnet. 

Dabei hat der Mieter das Recht die aufgelaufenen Kosten zu überprüfen. 

Wurde zuviel bezahlt, erhält er diese Summe zurück; reichen die geleisteten 

Akontozahlungen nicht aus, so muss die Differenz nachbezahlt werden. 

Im Vertrag sollte ein Stichtag festgelegt werden, auf den sich der Vermieter 

verpflichtet, die Heiz- und Nebenkostenabrechnung zu erstellen. 

ACHTUNG 

OFT WERDEN - VOR ALLEM BEI TEUREN WOHNUNGEN - DIE AKONTOZAHLUNGEN 

SEHR NIEDRIG ANGESETZT, UM DEN EINDRUCK EINER TIEFEN BRUTTOMIETE ZU VERMITTELN. 

SPÄTESTENS BEI DER ERSTEN ABRECHNUNG MÜSSEN JEDOCH NAMHAFTE BETRÄGE NACHBE- 

ZAHLT WERDEN. ALS RICHTLINIE KANN GELTEN: FÜR HEIZUNGS- UND NORMALE NEBENKOSTEN 

SOLLTE DIE MONATLICHE AKONTOZAHLUNG FR. 70.- + FR. 20.- PRO ZIMMER NICHT UNTER- 

SCHREITEN. 

Über die pauschalen Nebenkostenzahlungen muss der Vermieter keine 

Abrechnung erstellen. Allerdings muss sich auch diese Pauschale an den tatsächlich 

entstandenen Kosten orientieren und kann nicht willkürlich festgelegt 

werden. Massstab für eine solche Nebenkosten-Pauschale ist der Durchschnitt 

der in den vergangenen drei Jahren entstandenen Kosten. 

Sind im Vertrag keine Heiz- und Nebenkosten aufgeführt, so sind diese im 

Mietzins inbegriffen. 

Besondere Arten der Mietzinsfestlegung 

Die Staffelmiete: In Verträgen, welche auf mindestens 3 Jahre fest abgeschlossen 

sind, können sogenannte Staffelmieten festgeschrieben werden. 

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Dabei wird im voraus festgelegt, auf welchen Termin sich die Miete jährlich um 

wieviel erhöht. Dieser Betrag muss in Franken genau festgehalten sein. 

ACHTUNG STAFFELMIETVERTRÄGE HABEN DEN VORTEIL, DASS FÜR DIE FESTGELEGTE VER- 

TRAGSDAUER DIE MIETZINSENTWICKLUNG IM WESENTLICHEN BEKANNT IST, DA KEINE ANDEREN 

MIETZINSERHÖHUNGEN MEHR MÖGLICH SIND. ALLERDINGS KANN DER VERMIETER DIESE ER- 

HÖHUNGEN AUCH DANN EINFORDERN, WENN SEINE TATSÄCHLICHEN KOSTEN ABNEHMEN. 

SINKT ALSO DER HYPOTHEKARZINS, SO KANN DER MIETER KEINE MIETZINSSENKUNG VERLAN- 

GEN; ER MUSS SOGAR DIE VORGESEHENEN MIETZINSERHÖHUNGEN HINNEHMEN. STAFFELMIE- 

TEN WERDEN OFT BEI ERSTVERMIETUNG VON NEUBAUTEN FESTGELEGT, DA DIESE MANCHMAL 

IN DER ERSTEN ZEIT NICHT KOSTENDECKEND VERMIETET WERDEN KÖNNEN. IN DIESEM FALLE 

VERSUCHT DER VERMIETER IM LAUFE DER ZEIT, MIT DEN GESTAFFELTEN MIETZINSERHÖHUN- 

GEN EINE KOSTENDECKENDE BZW. GEWINNBRINGENDE MIETE ZU ERREICHEN. DA ABER MIET- 

PREISE VON (TEUREN) NEUBAUWOHNUNGEN DURCHAUS AUCH SINKEN KÖNNEN, LÄUFT DER 

MIETER GEFAHR, DASS ER SPÄTER EINEN ÜBERRISSENEN MIETZINS BEZAHLEN MUSS ODER 

DASS ER - BEI VERÄNDERTER MARKTLAGE - KEINEN NACHFOLGEMIETER FINDEN WIRD, WENN 

ER IM LAUFE DER VERTRAGSDAUER DIE WOHNUNG VERLASSEN WILL. 

Eine Besonderheit des Staffelvertrages stellt ein Mietvertrag für eine mit Mitteln 

des Bundes gemäss dem «Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz» 

(WEG)» erstellte Wohnung dar. Hier steigen die Mieten alle zwei Jahre um einen 

im voraus bekannten Betrag an. Dieser Zahlungsplan wird vom Bundesamt 

für Wohnungswesen errechnet und festgelegt. Dem Mieter muss eine Mietzinsliste 

abgegeben werden, aus der die Mietzinsentwicklung für die nächsten Jahre 

ersichtlich ist. Diese kann vom Vermieter nicht abgeändert werden. WEG- 

Mietzinse können nicht vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden. 

ACHTUNG DER VERMIETER VON WEG-WOHNUNGEN IST VERPFLICHTET, IHNEN DIE MIETZINS- 

LISTE AUSZUHÄNDIGEN. ZUDEM HAT ER DIE MÖGLICHKEIT, FÜR BESTIMMTE EINKOMMENS- 

GRUPPEN DIE SOGENANNTE ZUSATZVERBILLIGUNG ZU VERLANGEN, WELCHE DEN MIETZINS UM 

CA. WEITERE 10% VERBILLIGT . 

Eine weitere Besonderheit stellen die «durch eine Behörde überwachten» 

Mietzinse dar. Hier hat die öffentliche Hand den Erwerb oder die Erstellung der 

Liegenschaft in irgend einer Weise gefördert. Solche Mietzinse werden (nach 

kantonalen und kommunalen) Bestimmungen festgelegt und müssen durch die 

Behörden regelmässig überprüft werden. Auch solche Mieten können nicht vor 

den Schlichtungsbehörden angefochten werden. 

Die indexierte Miete: Bei Mietverträgen, welche auf mindestens 5 Jahre abgeschlossen 

werden, ist auch die Index-Miete zulässig. Dabei wird festgehalten, 

um wieviel Prozent des Landesindexes der Konsumentenpreise der Mietzins 

jährlich angehoben werden kann. Diese Festlegung darf nicht höher als 100% 

der Teuerung (Landesindex) betragen. 

ACHTUNG DIE INDEXIERTE MIETE HAT FÜR DEN MIETER DEN VORTEIL EINER RELATIV AUSGE- 

GLICHENEN MIETZINSENTWICKLUNG, WEIL Z.B. BEI RASCHEM ANSTIEG DER HYPOTHEKARZIN- 

SEN DER VERMIETER DIE MIETE NICHT ÜBER DEN FESTGELEGTEN ANTEIL DES TEUERUNGSAN- 

STIEGS HINAUS ANPASSEN KANN. ALLERDINGS KANN DER MIETER AUCH HIER KEINE MIETZINS- 

SENKUNG VERLANGEN, WENN DIE KOSTEN (Z.B. HYPOTHEKARZINS) DES VERMIETERS SINKEN. 

OB EIN «NORMALER» MIETVERTRAG ODER EIN INDEXIERTER MIETVERTRAG FINANZIELLE VOR- 

TEILE BRINGT, KANN NUR DIE ZUKUNFT ZEIGEN. EINE INDEX-MIETE IST ALSO FÜR DEN VERMIE- 

TER UND FÜR DEN MIETER MIT EINIGEN UNBEKANNTEN VERBUNDEN. IST IM INDEXIERTEN MIET- 

VERTRAG NICHTS VERMERKT, SO KANN DER VERMIETER WÄHREND DER LAUFDAUER KEINE 

MIETZINSERHÖHUNGEN AUF GRUND VON WERTVERMEHRENDEN INVESTITIONEN VORNEHMEN. 

ALLERDINGS IST IN DEN MEISTEN FORMULARMIETVERTRÄGEN FESTGEHALTEN, DASS DIE 

ÜBERWÄLZUNG SOLCHER INVESTITIONEN MÖGLICH IST. IM FORMULARMIETVERTRAG DES MIE- 

TERINNENVERBANDES IST SIE AUF 10% DER JAHRESMIETE BESCHRÄNKT. 

VORSCHLAG 

MÖCHTEN SIE EINEN INDEXIERTEN ODER EINEN STAFFELMIETVERTRAG AB- 

SCHLIESSEN, IST IHNEN ABER EINE DREI- BZW. FÜNFJÄHRIGE VERTRAGSDAUER ZU LANG, BE- 

STEHT DIE MÖGLICHKEIT, FÜR DIE MIETERSEITE FRÜHERE KÜNDIGUNGSMÖGLICHKEITEN VOR- 

ZUSEHEN. EINE SOLCHE ABMACHUNG MUSS IM MIETVERTRAG FESTGELEGT WERDEN: 

8 




«Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag unter Einhaltung 

einer dreimonatigen Kündigungsfrist erstmals 

auf den ......., und später jeweils auf Ende ...... zu 

kündigen». 

Die Mietzins-Berechnungsgrundlagen 

Unter diesem Punkt sollen die Grundlagen für die Festsetzung des Mietzinses 

aufgeführt werden. Dies sind vor allem: 

Der Stand des Hypothekarzinses, auf dem die Mietzinsberechnung basiert.. 

Massgebend dafür war bis Herbst 2008 der Zinssatz für I. Hypotheken der örtlichen 

Kantonalbank. Ab Herbst 2008 gilt ein – vierteljährlich publizierter - 

Referenzzinssatz, der die durchschnittliche Verzinsung sämtlicher Hypotheken 

in der Schweiz darstellt. 

Der Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise. Dieser wird in sogenannten 

Punkten angegeben. Der jeweils aktuelle Stand des Konsumentenpreisindexes 

kann unter www.mieterverband.ch (MitrechtOnline – Landesindex) 

abgefragt und kontrolliert werden . Diese Zahl dient später dazu, den Mietzins 

mit dem Erhöhungsgrund «Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden 

Eigenkapital» anzupassen. Dabei kann der Vermieter bis höchstens 40% der in 

der Zwischenzeit aufgelaufenen Teuerung auf den Netto-Mietzins schlagen. 

Der Stand der «allgemeinen Kosten»: Für die Teuerung der «allgemeinen 

Kosten» (Gebühren, laufender Unterhalt etc.) darf Ihnen der Vermieter jährlich 

eine bestimmte Pauschale 3 auf den Mietzins aufrechnen. Diese ist in den Kantonen 

bzw. je nach Region unterschiedlich. Sie beträgt 0.25% bis 0.5% der 

Nettomiete. In der Regel wird zur späteren Berechnung im Vertrag dazu festgehalten: 

„Die allgemeinen Kostensteigerungen sind abgegolten bis…“. Es ist 

dabei darauf zu achten, dass dieser Monat nicht weit vor dem Vertragsabschluss 

liegt – in der Regel ist es der Vormonat – weil sonst spätere Mietzinserhöhungen 

von diesem frühen Termin an berechnet werden. 

ACHTUNG 

SIND IM VERTRAG WEDER DER HYPOTHEKARZINSSTAND, DER STAND DER TEUE- 

RUNG NOCH DER STAND DER «ALLGEMEINEN KOSTEN» FESTGEHALTEN, SO WIRD ANGENOM- 

MEN, DASS DIE BEI VERTRAGSABSCHLUSS AKTUELLEN BEDINGUNGEN GRUNDLAGE DES VER- 

TRAGES BILDEN. DASSELBE GILT, WENN BEI DEN BERECHNUNGSGRUNDLAGEN TIEFERE HYPO- 

THEKARZINSSÄTZE ODER TIEFERE KOSTENSTÄNDE AUSGEWIESEN SIND, OHNE DASS DIES MIT 

EINEM KORREKTEN VORBEHALT BEGRÜNDET IST (S. UNTEN). 

Der Mietzins-Vorbehalt (Mietzins-Reserve) 

Mit dem Mietzins-Vorbehalt macht der Vermieter den Mieter darauf aufmerksam, 

dass der bei Vertragsabschluss ausgehandelte Mietzins aus seiner Sicht 

nicht auf dem aktuellen Stand ist. Ein solcher Mietzins-Vorbehalt muss in Franken 

oder Prozenten der Netto-Miete ausgewiesen werden. Der Vorbehalt kann 

nicht angefochten werden, da er vorerst lediglich eine Absichtserklärung des 

Vermieters darstellt, später die Miete anzupassen. Will der Vermieter später 

diesen Vorbehalt geltend machen, so muss er dafür eine Begründung liefern. 

Der Umfang und die Begründung dieser Mietzinserhöhung kann dann innerhalb 

von 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle angefochten werden. Mögliche Begründungen 

für den Mietzinsvorbehalt sind: 

● Ungenügende Verzinsung des Eigenkapitals (mangelnde [Netto oder 

Brutto]-Rendite) 

3 Diese Pauschalen gelten im Streitfalle nur als Richtwert vor der Schlichtungsbehörde. 

Sie können jedoch begründet in Frage gestellt werden (Neubau, hohe Nebenkosten, 

teure Wohnung etc.). Wird eine Mietstreitigkeit vor das Mietgericht gezogen, so 

muss der Vermieter belegen, dass diese Kosten tatsächlich um den verlangten Betrag 

gestiegen sind. 

9 




● wertvermehrende Investitionen wurden noch nicht auf den Mietzins 

überwälzt 

● die kostendeckende Bruttorendite (nur bei Neubauten!) oder der ortsund 

quartierübliche Mietzins ist nicht erreicht 

● der Hypothekarzins oder der Landesindex der Konsumentenpreise ist 

gegenüber dem aktuellen Stand zu tief angesetzt 

● die laufenden Kosten sind in der Mietzinsberechnung nicht vollumfänglich 

berücksichtigt. 

ACHTUNG BEI MIETVERTRÄGEN, WELCHE EINEN ÜBERRISSEN HOHEN MIETZINSVORBEHALT 

ENTHALTEN IST VORSICHT ANGEBRACHT. HIER IST SPÄTER MIT SCHWIERIGKEITEN ZU RECH- 

NEN. EIN VORBEHALT KANN ABER DURCHAUS AUCH MIETERFREUNDLICH SEIN: HAT Z.B. EIN 

HAUSEIGENTÜMER SEINE LIEGENSCHAFT MIT EINER BILLIGEN FESTHYPOTHEK FINANZIERT, UND 

WILL DIESE NIEDRIGEREN FINANZIERUNGSKOSTEN DEN MIETERN ZUGUTEKOMMEN LASSEN, 

WIRD ER SICH MIT EINEM MIETZINSVORBEHALT ABSICHERN, DAMIT ER DIE MIETZINSE BEIM AB- 

LAUF DER FESTHYPOTHEK DEN DANNZUMALIGEN BEDINGUNGEN ANPASSEN KANN. 

Oft wird ein Vorbehalt sozusagen als «vorsorgliche Massnahme für spätere 

Mietverhältnisse» angebracht und der Vermieter versichert Ihnen, dass er den 

Vorbehalt bei Ihnen (oder zumindest in den nächsten Jahren) nicht geltend 

machen will. In diesem Falle, sollten Sie sich diese Zusage schriftlich im Vertrag 

bestätigen lassen: 

VORSCHLAG «DER VERMIETER VERPFLICHTET SICH, DEN AUFGEFÜHRTEN VORBEHALT IN 

DIESEM MIETVERHÄLTNIS NICHT GELTEND ZU MACHEN (ODER: NICHT VOR DEM .............. 

GELTEND ZU MACHEN)» 

Mietzinsdepot 

Mietzinsdepot oder Sicherheitsleistungen dürfen bei Wohnungen die dreifache 

Monatsmiete nicht übersteigen. Das Depot muss auf den Namen des Mieters 

bei einer Bank hinterlegt werden. Es ist in der Regel auf den Bezugstermin an 

die Bank zu überweisen. (Bei Geschäftsmieten ist die Höhe der Kaution durch 

das Gesetz nicht beschränkt und wird oft in Form einer Bankgarantie oder 

Bürgschaft gestellt). Siehe zum Thema "Mietzinsdepot" auch im Anhang 3. 

VORSCHLAG 

DA OFT KEIN SOLCHES VOM GESETZ VORGESEHENES MIETZINSKONTO ERÖFFNET 

WIRD, KÖNNTE EIN ZUSATZ IM VERTRAG SICHERSTELLEN, DASS KORREKT VORGEGANGEN 

WIRD: 

«Das Depot wird vom Mieter bis spätestens Bezugstermin 

geleistet. Der Vermieter stellt dem Mieter rechtzeitig 

die Bankunterlagen für die Errichtung dieses Mietzinsdepots 

zur Verfügung.» 

Weitere Bestimmungen 

In diesem Vertragsteil werden all jene Abmachungen festgehalten, welche weder 

im Vertragsformular noch in den «Allgemeinen Geschäftsbedingungen» 

vorgesehen sind. Selbstverständlich dürfen solche zusätzlichen Bestimmungen 

den Mieter nicht schlechter stellen, als das Gesetz es vorsieht. 

Beispiele für solche weiteren Abmachungen sind: 

● Abmachungen, wonach der Mieter das Recht hat, z.B. eine Abwaschmaschine 

selbst zu installieren und allfällige Regelungen, dass 

der Vermieter nach einem bestimmten Kostenschlüssel die Abwaschmaschine 

beim Auszug des Mieters übernimmt. 

● Es kann hier festgehalten werden, dass dem Mieter die Haltung eines 

Hundes ausdrücklich erlaubt ist oder dass er berechtigt ist, in der 

Wohnung seine Arbeiten als freischaffender Architekt auszuführen. 

10 




● Auch die zugesagte Benützung des Gartens und das Recht des Mieters 

z.B. einen bestimmten Pflanzplätz bewirtschaften zu können, ist 

in diesem Abschnitt des Vertrages festzuschreiben. 

● Wichtig ist, dass auch Reparatur- und Sanierungszusagen des Vermieters 

klar festgehalten werden. Auch falls Ihnen z.B. der Zustand 

eines Spannteppichs als nicht genügend erscheint, melden Sie den 

Ersatzwunsch bereits hier an. 

● Vom Vermieter beim Vertragsabschluss zugesagte wertvermehrende 

Investitionen mit dem Hinweis, ob diese bereits im vertraglichen Mietzins 

inbegriffen sind, oder ob diese später zu einer Mietzinserhöhung 

führen. 

● Möglich sind auch Mietzinsgarantien: Es kann festgehalten werden, 

dass der Mietzins erstmals auf einen bestimmten Termin angehoben 

werden kann. 

● Bei Mietverträgen mit fester Laufdauer wird in dieser Rubrik die Option 

für eine spätere Verlängerung des Vertrages festgehalten. 

Wenn eine Hauswartstelle mitübernommen werden soll 

Möchte der Vermieter, dass Sie die Hauswartung für die Liegenschaft besorgen, 

so lassen Sie sich ein «Pflichtenheft» geben, dem Sie den Umfang dieser 

Aufgabe entnehmen können. Ein Hauswartsvertrag (auch für die nebenamtliche 

Tätigkeit) ist ein Arbeitsvertrag und unterliegt den entsprechenden arbeitsrechtlichen 

Bestimmungen. Dies trifft auch dann zu, wenn der «Lohn» als Mietzinsreduktion 

ausbezahlt wird. Als Hauswart haben Sie Anrecht auf vier Wochen 

Ferien, beschränkte Lohnfortzahlung im Krankheitsfall, bei Militärdienst oder 

bei Mutterschaft. Überschreitet das Jahreseinkommen (oder die entsprechende 

Mietzinsreduktion) Fr. 2000.-- so muss der Vermieter sie gegen Betriebsunfälle 

versichern und es müssen die Sozialabgaben (AHV usw.) bezahlt werden. 

3. Die Anfechtung des Anfangsmietzinses 

Gefährlich ist es, einen Vertrag mit offensichtlich überrissenen Mietzinsbedingungen 

zu unterzeichnen und auf eine spätere Herabsetzung der Miete durch 

Anfechtung zu hoffen. Der Ausgang eines solchen Verfahrens ist nur sehr 

schwer voraussehbar. Zudem muss mindestens eine der nachfolgenden Voraussetzungen 

erfüllt sein, damit der Anfangsmietzins überhaupt angefochten 

werden kann: 

● Es muss eine persönliche oder familiäre Notlage vorliegen. Beispiel: 

Eine mehrköpfige, einkommensschwache Familie hat nach der Kündigung 

der bisherigen Wohnung eine Vielzahl von Absagen für andere 

Wohnungen erhalten und sozusagen notstandsmässig die völlig 

überteuerte Wohnung gemietet. 

● Es muss Wohnungsmangel herrschen. Beispiel: In der Region, in 

welche unser Mieter wegen Arbeitsplatzwechsels ziehen muss, 

herrscht akuter Wohnungsmangel. Die Leerwohnungsziffer liegt weit 

unter 1%. Der Vermieter nützt diese Notlage aus und will einen überrissenen 

Mietzins verlangen. 

● Massive Mietzinserhöhung gegenüber der Vormiete. Beispiel: Der 

Mieter erfährt von der Vormieterin, dass diese einen erheblich tieferen 

Mietzins bezahlt hat (mind. Aufschlag 10%). 

Das Vorgehen 

Sind eine oder mehrere der obenerwähnten Bedingungen erfüllt, so kann der 

Mieter innert 30 Tagen nach Wohnungsbezug den Anfangsmietzins wegen 

Missbräuchlichkeit bei der Schlichtungsbehörde (Mietamt) anfechten (ein Mus- 

11 




ter eines solchen Anfechtungsschreibens finden Sie im Anhang zu dieser Broschüre). 

Dazu ist es jedoch ratsam, die juristische Unterstützung durch einen 

MieterInnenverband oder einen Anwalt oder eine Anwältin beizuziehen. 

4. Schlussbemerkungen 

Der durchschnittliche Mieterhaushalt in der Schweiz gibt über 20% seiner Einkünfte 

für die Miete aus. Das Mieten einer Wohnung gehört zu den grössten 

«Investitionen», welche ein Normal-Haushalt macht. Entsprechend lohnt es 

sich, einige Gedanken über den Tag hinaus zu machen: 

● Ist diese Wohnung tatsächlich den verlangten Preis wert und hat diese 

Ausgabe in meinem Haushaltsbudget Platz? 

● Können Sie diese Frage auch bejahen, wenn der Mietzins - z.B. infolge 

massiver Hypothekarzinserhöhungen - innert kurzer Zeit sehr 

stark ansteigt? 

● Würde ich für diese Wohnung im Falle einer «ausserterminlichen 

Kündigung» leicht einen Nachfolgemieter finden? 

● Liefen die Vertragsverhandlungen mit der Verwaltung oder Vermieterin 

problemlos und ist ein partnerschaftliches Mietverhältnis zu erwarten? 

● Kann ich mein Haustier mitnehmen? 

Es lohnt sich auch, die nähere Umgebung der neuen Wohnung genauer anzuschauen: 

● Ist mit grösseren Immissionen durch Verkehr oder Vergnügungsbetriebe 

zu rechnen? 

● Sind die von Ihnen benötigten Infrastrukturen (Einkaufsmöglichkeiten 

usw.) vorhanden? 

● Ist die Wohnung ausreichend mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen? 

● Sind die Schulen für unsere Kinder gut erreichbar? 

● Wie gestaltet sich der nächtliche Heimweg (Frauen, ältere Leute)? 

12 




5. Anhänge 

Anhang 1: Musterbrief Anfechtung des Anfangsmietzinses 

Harro Mustermann 

Rheinstrasse 79 

8001 Zürich 

Anfechtung des Anfangsmietzinses 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

Einschreiben 

An die 

Schlichtungsbehörde 

für Mietsachen 

...................... 4 

Thalwil, 21. August 2002 

Ich habe am 20. Juli 2004 mit der AXL-Immobilien- 

Gesellschaft einen Mietvertrag für eine 3-Zimmer- 

Wohnung per 15. August 2004 abgeschlossen. Die Wohnung 

befindet sich an der Aubrigstrasse in Thalwil (3. 

Stock). Der Nettomietzins wurde mit Fr. 2.450.-- festgelegt 

(Nebenkosten Fr. 320.--). 

Nach dem Einzug am 15. August 2004 habe ich erfahren, 

dass mein Vormieter einen um rund 50% niedrigeren 

Mietzins bezahlt hat. 

Ich fechte deshalb den Mietzins an und beantrage eine 

angemessene Reduktion wegen Missbräuchlichkeit. 

Mit freundlichen Grüssen 

Harro Mustermann 

Adresse der Vermieterin: 

AXL-Immobilien, Bankstr. 3, 8000 Zürich 

4 

Die Adresse der Schlichtungsbehörde finden Sie unter http://www.mietrecht.ch (Button:“ 

Schlichtungsbehörde“) 

13 




Anhang 2: Empfehlung der Datenschutzkommission 

Fragebogen für MietinteressentInnen 

Immer wieder stossen sich MieterInnen an den zum Teil weit über das tatsächliche Interesse 

eines Vermieters hinausgehene Fragen in Anmeldeformularen. Auf Druck der MieterInnenverbände 

hat die Eidgenössische Datenschutzkommission Empfehlungen erlassen, welche 

Fragen unter welchen Voraussetzungen aus datenschutzrechtlicher Sicht zulässig oder unzulässig 

sind. Wer unzulässige Fragen nicht oder nicht korrekt beantwortet hat mit keinen rechtlichen 

Nachteilen zu rechnen. 

Was ist zu beachten? 

Die Erhebung von Daten von Mietinteressenten 

auf Anmeldeformularen ist grundsätzlich 

erlaubt. Die Vermieter dürfen aber von den 

Mietinteressenten nur diejenigen Angaben 

verlangen, die sie für die Auswahl geeigneter 

Mieter nach objektiven Kriterien tatsächlich 

brauchen, 

Beispiel: Daten, die nur punktuell Aufschluss 

über die finanzielle Situation der Mietinteressenten 

geben, dürfen nicht erhoben werden 

(Abzahlungskäufe, Leasingverträge, Lohnzessionen, 

etc.). 

Die Vermieter sind verpflichtet, die von ihnen 

benötigten Angaben auf eine Art und Weise 

in Erfahrung zu bringen, welche für die Mietinteressenten 

die geringste Persönlichkeitsbeeinträchtigung 

darstellt. 

Beispiel: Referenzen dürfen nur bei den unter 

dieser Rubrik genannten Personen eingeholt 

werden und nur insoweit als sie zur Bestätigung 

der auf dem Anmeldeformular gemachten 

Angaben dienen. Für weitergehende 

Informationen muss die Erlaubnis der 

Mietinteressenten eingeholt werden. Referenzen 

sind erst einzuholen, wenn bestimmte 

Mietinteressenten für die zu vermietende 

Wohnung ernsthaft in Frage kommen. Die 

Mietinteressenten sind aber nicht verpflichtet, 

diese Rubrik auszufüllen, weshalb sie im 

Anmeldeformular mit dem Vermerk "fakultativ" 

zu versehen ist. 

In der Regel bedarf die Erhebung von Daten 

der Einwilligung der betroffenen Person. Benötigen 

die Vermieter Informationen, die über 

die im Anmeldeformular gemachten Angaben 

hinausgehen, so müssen sie zuerst die Einwilligung 

der Mietinteressenten einholen. Ob 

eine gültige Einwilligung vorliegt, ist aufgrund 

der tatsächlichen Situation im Einzelfall zu 

entscheiden. Eine bestimmte Form ist nicht 

erforderlich. Es gilt der Grundsatz: Je heikler 

die Daten sind, desto höhere Anforderungen 

sind an die Einwilligung zu stellen. Die Mietinteressenten 

müssen frei und in Kenntnis 

der sich aus ihrer Einwilligung ergebenden 

Konsequenzen entscheiden können. Dies 

setzt voraus, dass sie über alle Grundlagen, 

die für ihren Entscheid erheblich sein können, 

im Bilde sind. 

Eine rechtswirksame Einwilligung der Mietinteressenten 

kann in der Regel angenommen 

werden, sofern: 

● keine übermässig in die Privatsphäre eindringenden 

(namentlich keine blossstellenden) 

Fragen gestellt werden. 

● der Zweck der Frage, insbesondere der 

Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss 

klar ersichtlich ist. 

● auf den Charakter der Einwilligung hingewiesen 

wird. 

● die Mietinteressenten nicht befürchten 

müssen, dass sie die Wohnung nicht bekommen, 

wenn sie nicht auf alle gestellten 

Fragen antworten. 

Sind die Vermieter dazu verpflichtet, bestimmten 

Behörden Angaben über die Mieter 

zu machen, so dürfen sie diese Angaben 

grundsätzlich erst beim Abschluss des Vertrages 

erheben. 

Beispiel: Generell zulässig ist die Frage 

Schweizer/Ausländer. Genauere Angaben 

wie z.B. Art der Aufenthaltsbewilligung sind 

aber nur bei Vorliegen einer Meldepflicht und 

auch da erst bei Vertragsabschluss zu verlangen. 

Die Vermieter haben sicherzustellen, dass 

die Daten nur denjenigen Personen zugänglich 

sind, welche die Auswahl der Mieter treffen, 

dass keine unbefugten Datenbearbeitungen 

möglich sind und dass die nicht mehr 

benötigten Daten sofort vernichtet oder an 

die Betroffenen zurückgegeben werden. Diese 

Ausführungen gelten gleichermassen für 

sog. Wartelisten. 

1. Wenn keine besonderen Voraussetzungen 

vorliegen, sind für die Auswahl geeigneter 

Mieter nur folgende Angaben zu erheben: 

● Name, Vorname, Adresse, Geburtsdatum, 

Beruf der dem Mietvertrag als Partei beitretenden 

Personen 

● Nationalität (Schweizer/Ausländer) 

● Personen, die dem Mietvertrag nicht als 

Partei beitreten: 

● Kinder (Anzahl, Alter und Geschlecht) 

● Erwachsene (Anzahl, allfällige Verwandtschaftsverhältnisse 

dieser Personen untereinander, 

resp. zum Mietinteressenten) 

● Bestehender oder beabsichtigter Untermietvertrag 

● Verwendung der Wohnung auch als Wohnung 

für den Ehepartner (Familienwohnung) 

● Arbeitsort (als fakultativ zu bezeichnen) 

● Einkommen in Einkommenskategorien 

(10'000-er Schritte bis zu Fr. 100.000.— 

oder Frage nach dem Verhältnis zwischen 

Mietzins und Einkommen) 

● Betreibungen in den letzten zwei Jahren 

● Anzahl Autos 

● Haustiere 

● Besondere Lärmverursachung 

● Frage, ob die bisherige Wohnung durch 

den Vermieter gekündigt wurde und wenn 

ja, warum 

● Name und Adresse des gegenwärtigen 

Vermieters (als fakultativ zu bezeichnen) 

● Anforderungen, welche an die Wohnung 

gestellt werden (gewünschte Räume) 

14 




● Referenzen (als fakultativ bezeichnen) 

2. Folgende Angaben sind nur zu erheben, 

wenn den Vermietern eine gesetzliche Pflicht 

obliegt, sie einer Behörde zu melden. Sie 

sind nur bei denjenigen Personen zu erheben, 

über die der betreffenden Behörde Meldung 

gemacht werden muss: 

● Konfession 

● Zivilstand, Datum der Trauung, Trennung 

oder Scheidung 

● Bürgerort/Nationalität (Art der Aufenthaltsbewilligung, 

bisherige Aufenthaltsdauer in 

der Schweiz) 

● Heimatort, Abstammung 

● Adresse und Telefonnummer des Arbeitgebers, 

Dauer des Arbeitsverhältnisses 

3. Folgende Angaben sind nur unter besonderen 

Voraussetzungen zu erheben (Bestehen 

einer gesetzlichen Pflicht, statutarische 

Zielsetzung der Liegenschaftsverwaltung, 

andere besondere Gründe): 

● Konfession 

● Zivilstand, Datum der Trauung, Trennung 

oder Scheidung 

● Name, Vorname und Adresse oder das 

Geschlecht von Personen, die dem Mietvertrag 

nicht als Partei beitreten, Verwandtschaftsverhältnisse 

zwischen diesen 

Personen und den Mietinteressenten 

● Nationalität, Art der Aufenthaltsbewilligung, 

bisherige Aufenthaltsdauer in der Schweiz 

● Heimatort, Abstammung 

● Adresse, Telefonnummer des Arbeitgebers, 

Dauer des Arbeitsverhältnisses 

● Angaben, die der detaillierten, systematischen 

Abklärung der finanziellen Verhältnisse 

der Mietinteressenten dienen 

● Musikinstrumente 

● Unregelmässige Arbeitszeiten 

● Benutzte Fahrzeuge, Fahrzeugmarke, Kontrollschildnummer, 

Fahrzeugwert 

● Anzahl Wohnungswechsel in den letzten 

Jahren 

● Grund des Wohnungswechsels 

● Anzahl Zimmer und Mietpreis der bisherigen 

Wohnung 

● Nutzung der bisherigen Wohnung 

● Verwendungszweck der Wohnung 

● Voraussichtliche Mietdauer 

● Bestehen einer Invalidität (grundsätzlich 

nur bei Vermietung von Invalidenwohnungen) 

4. Unzulässige Fragen 

● Besteht ein Zwang zum Abschluss des 

Mietvertrages aufgrund der Situation auf 

dem Wohnungsmarkt 

● Beurteilung des Preis-/Leistungsverhältnisses 

der Wohnung 

● Mitgliedschaft des Mietinteressenten oder 

anderer Personen bei einer Mieterschutzorganisation 

● Interesse am Abschluss eines Koppelungsgeschäfts, 

namentlich eines Versicherungsvertrages 

mit der betreffenden Liegenschaftsverwaltung 

● Bestehende chronische Krankheiten 

● Nur punktuelle Angaben zur finanziellen 

Situation des Mietinteressenten, die über 

das grundsätzlich Zulässige hinausgehen, 

aber dennoch kein vollständiges Bild der finanziellen 

Situation des Mietinteressenten 

ergeben (z.B. Fragen nach Abzahlungsund 

Leasingverträgen, insb. Restschuld auf 

Mobiliar, Lohnzessionen) 

Falls Sie zusätzliche Fragen haben, wenden Sie sich an den Eidgenössischen Datenschutzbeauftragten, 

3003 Bern, Tel. 031 / 322 43 95. 

15 




Anhang 3: Das Mietzinsdepot 

Wichtige Informationen über das Mietzinsdepot finden Mieterinnen und Mieter in den «Allgemeinen 

Bestimmungen zum Mietvertrag». Es lohnt sich daher, diese nachzulesen 

Wozu ein Mietzinsdepot und wie hoch darf es sein? 

Der Vermieter kann aus zwei Gründen als Sicherheit ein Mietzinsdepot verlangen: Für Beschädigungen 

des Mietobjekts, für die er die Mieterin verantwortlich machen will und für unbezahlt 

gebliebene Mietzinse. Bei Wohnungen kann eine Kaution von maximal drei Monatszinsen 

verlangt werden. Bei Geschäftsmieten ist der Betrag im Gesetz nicht ausdrücklich 

begrenzt. Das Depot darf aber im Verhältnis zum Mietzins und zum möglichen Schaden nicht 

übermässig sein. Nach Ansicht der Mieterinnen- und Mieterverbände dient als Berechnungsgrundlage 

für das Depot der Netto-Mietzins. Viele Formularmietverträge regeln aber, dass 

vom Brutto-Mietzins ausgegangen wird. 

Wie muss das Mietzinsdepot angelegt werden? 

Der Vermieter darf die Kaution nicht auf ein eigenes privates Konto überweisen. Vielmehr 

schreibt das Gesetz vor, dass das Geld unverzüglich nach Erhalt auf den Namen der Mieterschaft 

bei einer Bank auf einem Sparkonto oder auf einem Sparheft (Mietzinskautionskonto) 

hinterlegt werden muss. Im weiteren ist der Vermieter verpflichtet, der Mieterschaft den Namen 

der Bank und und die genaue Bezeichnung der Hinterlegung bekanntzugeben. Wie die 

Praxis zeigt, werden diese Vorschriften häufig missachtet. Sie können jedoch jederzeit die 

korrekte Anlage Ihres Depots auf einer Bank auf ihren Namen verlangen. 

Muss die Mieterin Kontogebühren zahlen? 

Manche Immobilienfirmen versuchen, von der Mieterin Kontogebühren zu verlangen. Das ist 

zwar gesetzlich nicht verboten, doch ein kritisches Nachfragen ist angebracht. Das Bundesgericht 

hat Gebühren über 50 Franken für unzulässig erklärt. 

Wem gehören die Zinsen? 

Das Mietzinsdepot muss mindestens dieselben Zinse wie die Sparhefte der örtlichen Kantonalbank 

abwerfen. Die Mieterin erhält deshalb jedes Jahr von der Bank einen Kontoauszug 

mit der Zinsberechnung. Die gewährten Zinsen sind momentan nicht sehr hoch, doch zählt in 

der heutigen Wirtschaftskrise jeder Franken. Die Mieterinnen- und Mieterverbände sind der 

Ansicht, dass die Mieterschaft frei über die Zinsen verfügen darf. Eine Überprüfung der Kautionsbedingungen 

der Bank, auf der das Depot hinterlegt werden soll, kann sich also lohnen. 

Die Handhabung mit den Zinsen wird im Kleingedruckten der Sperrkontiverträge oder in den 

Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt. Die drei Grossbanken räumen der Mieterschaft 

die freie Verfügung der Zinsen ein. Die Kantonalbanken fassen dagegen das Konto einschliesslich 

der Zinsen vielfach als gesperrt auf. 

Kann die Mieterin die Bank wählen? 

Diese Frage ist umstritten: Für die Mieterinnen- und Mieterverbände ist klar, dass aufgrund 

des Gesetzes die Wahl der Bank, auf der das Mietzinsdepot hinterlegt wird, der Mieterschaft 

zusteht. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, das Depot auf der Bank seiner Wahl direkt zu 

deponieren und dem Vermieter eine entsprechende Bescheinigung zukommen zu lassen. 

Wann muss die Mieterin das Depot leisten? 

Das Depot ist auf den Zeitpunkt zu zahlen, der zwischen den Mietparteien vereinbart worden 

ist. In einigen Formularverträgen heisst es, die Kaution sei spätestens beim Einzug in das 

Mietobjekt zu leisten. 

Kann der Vermieter während des Mietverhältnisses plötzlich eine Kaution verlangen oder 

diese erhöhen? 

Verlangt der Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses eine Kaution oder will er 

diese erhöhen, muss er diese Änderungen mit dem offiziellen Formular für Mietzinserhöhungen 

rechtzeitig anzeigen. Das Formular muss 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist im 

Besitz der Mieterschaft sein und die Vertragsänderung kann nur mit Einhaltung der vertraglich 

vereinbarten Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin 

gefordert werden. Die Mieterschaft kann die Forderung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt 

der Anzeige bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. 

Kann die Mieterin Mietzinszahlungen mit dem Depot verrechnen? 

Während der Dauer des Mietverhältnisses bleibt die Kaution für die Mietparteien gesperrt. 

Der Mieter kann folglich das korrekt angelegte Depot bei Zahlungsschwierigkeiten nicht mit 

fälligen Mietzinsen etc. verrechnen. Die Mietzinszahlungspflicht bleibt bis zum Auszug bestehen. 

Wann muss der Vermieter das Depot zurückzahlen? 

Sofern die Mieterin nicht für Schäden an der Wohnung oder an den Geschäftsräumen finanziell 

einzustehen hat, muss der Vermieter das Depot sofort nach dem Auszug zurückzahlen. 

Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls kann zugleich das Einverständnis zur Auszahlung 

gegeben werden. Macht die umstrittene Forderung des Vermieters nur einen kleinen 

Teil des Depots aus, so können Sie die sofortige Auszahlung des nicht umstrittenen Betrages 

verlangen. 

16 




Und wenn die Mieterin Schäden übernehmen muss? 

Grundsätzlich hat die Mieterin für alle Schäden aufzukommen, die über die normale Abnützung 

hinaus von ihr, von Mitbewohnerinnen, von Angestellten, von Gästen und von Haustieren 

verursacht wurden. 

Beispiele: Durch Kinder bemalte Tapeten, durch den Hund angenagte Holzverkleidungen, 

durch übermäßiges Rauchen, durch verschüttete Rotweingläser auf dem Spannteppich. 

Aber aufgepasst: Nur wenn die Mieterin einverstanden ist, darf der Vermieter das Depot 

(oder Teile davon) zum Bezahlen der notwendigen Reparaturen verwenden. Willigt die Mieterin 

in eine Verrechnung nicht ein, bleibt das Depot vorläufig blockiert. 

Korrekte Schlussabrechnung verlangen 

Hat sich bei der Abgabe des Mietobjekts gezeigt, dass auf Kosten der Ausziehenden Schäden 

zu beheben sind, müssen dem Vermieter rund drei Monate eingeräumt werden, um die 

Handwerker zu bestellen und die Rechnung abzuwarten. Dann aber sollte er in der Lage 

sein, der Mieterin die Schlussabrechnung zuzustellen. Einige Formularverträge schreiben die 

Frist vor, innert der der Vermieter die Schlussabrechnung zu erstellen hat (drei, vier Monate). 

Nicht einverstanden mit der Schlussabrechnung: Der Gang zur Schlichtungsbehörde 

Ist die Mieterin mit der Schlussabrechnung nicht einverstanden, muss sie dem Vermieter in 

einem eingeschriebenen Brief ihren Standpunkt begründen und eine Frist zur Rückzahlung 

der Kaution setzen. Nötigenfalls muss sich die Mieterin an die zuständige Schlichtungsbehörde 

wenden und auf Rückzahlung des Depots klagen und die Schlussabrechnung bestreiten. 

Oft der einfachere Weg: Die Bank muss ein Jahr nach dem Auszug das Depot zurückzahlen 

Die Bank muss ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses das Depot auszahlen, wenn 

der Vermieter in diesem Zeitraum keine Rechtsschritte gegen die Mieterin unternommen hat. 

Liess die Vermieterin innerhalb eines Jahres nach dem Auszug keinen Zahlungsbefehl ausstellen 

oder hat sie keine Klage eingereicht, können sich Mieterinnen direkt an die Bank 

wenden, auf der das Depot liegt. Auch ohne Zustimmung des Vermieters muss diese dann 

das Depot ausbezahlen. Die Bank verlangt i.d.R. für die Auszahlung der Kaution das Kündigungsschreiben 

und das Auszugsprotokoll. 

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Anhang 4: Haustiere in der Mietwohnung 

Haustiere in der Mietwohnung können zu Konflikten mit den NachbarInnen und mit der Vermieterschaft 

führen. Gegeneinander abzuwägen sind im Einzelfall: 

● Die Persönlichkeitsrechte der Mieterin/des Mieters, zu welchen die Entfaltung des eigenen 

Lebensstils in seinen vier Wänden gehört. 

● Der Schutz von Nachbarn und der Vermieterschaft vor Störungen, Gefährdungen und Beschädigungen. 

● Die Ansprüche der Tiere auf artgerechte Haltung 

Umstritten ist die Frage, ob die Haltung von Hunden in einem Mietvertrag generell verboten 

werden kann. Verschiedene JuristInnen sind der Auffassung, ein solches Verbot verstosse 

gegen die Persönlichkeitsrechte der MieterInnen und sei somit unzulässig. Demnach könnte 

die Haltung eines Hunds oder eine Katze nur verboten werden, wenn das Tier konkret zu 

Klagen Anlass gibt. Gestützt wird diese Auffassung durch ein Urteil des deutschen Bundesverfassungsgerichts. 

Das schweizerische Bundesgericht ist jedoch anderer Meinung und hat 

entschieden, dass Hundehaltungsverbote in Mietverträgen verbindlich sind. 

Keine Bestimmungen über Haustiere im Mietvertrag 

Wenn der Mietvertrag keine Bestimmungen über Haustiere enthält, ist die Haustierhaltung 

grundsätzlich zulässig. Eine Ausnahme gilt für aussergewöhnliche Tierarten mit hohem Störoder 

Gefährdungspotential wie etwa Papageien, Giftschlangen oder das Halten von Haustieren 

in grosser Zahl. Gibt ein Tier im Einzelfall zu Klagen Anlass, so kann die Vermieterschaft 

dessen Beseitigung verlangen. Im Normalfall hat sie aber die Mieterin oder den Mieter zuerst 

schriftlich zu mahnen, bevor sie die definitive Beseitigung des störenden Tiers verlangen 

kann. 

Der Mietvertrag oder die Hausordnung verbietet Haustiere ganz oder teilweise 

Wenn der Mietvertrag Haustiere ganz oder teilweise verbietet, sind dennoch in jedem Fall 

Meerschweinchen, Hamster, Wellensittiche, Kanarienvögel und andere unproblematische 

Kleintiere erlaubt. Jedenfalls solange sie nicht in grosser Zahl gehalten werden und zu keine 

Klagen Anlass geben. Das gleiche gilt für Zierfische, sofern der Einbau des Aquariums keine 

Eingriffe in die Bausubstanz erfordert. 

Eine genauere Regelung der Haustierhaltung kann sich auch in der Hausordnung finden. 

Wenn im Mietvertrag darauf verwiesen wird, handelt es sich dabei grundsätzlich um einen 

verbindlichen Vertragsbestandteil. 

Nicht verbieten kann die Vermieterschaft den Empfang von BesucherInnen mit Hunden, 

selbst wenn diese einige Male in der Wohnung übernachten. Ausnahmen sind denkbar, wenn 

der Hund konkret einen Schaden anrichtet oder die Nachbarschaft stört. 

Sehr ausführlich geregelt ist die Haustierhaltung in der „Basler Hausordnung“, die zwischen 

dem Hausbesitzer-Verein und dem MieterInnenverband Basel-Stadt ausgehandelt wurde. Sie 

umfasst als Anhang die „Basler Heimtierordnung“, die der bekannte Tierkenner Dr. h.c. C. 

Stemmler im Auftrag der beteiligten Verbände ausgearbeitet hat. Darin finden sich nützliche 

Tips zur Haustierhaltung in kleinen Wohnungen. 

Eine artgerechte Heimtierhaltung regelt auch der „Anhang zum Mietvertrag für Wohnräume“ 

des Konrad Lorenz Kuratoriums IEMT in Zürich. Zahlreiche Immobilienverwaltungen sowie 

der Zürcher Hauseigentümerverband verwendet diese Vereinbarung, die auch die Rechte 

von NichttierhalterInnen in Mehrfamilienhäusern und in der Nachbarschaft respektiert. 

Der Mietvertrag lässt Haustiere nur mit Einwilligung der Vermieterschaft zu 

Diese Regelung ist am häufigsten. Viele Mietverträge sehen sogar vor, dass der Vermieter 

schriftlich in die Haltung von Tieren einwilligen muss. Es empfiehlt sich auch, eine schriftliche 

Einwilligung des Vermieters zu verlangen, wenn die Schriftlichkeit nicht ausdrücklich im Mietvertrag 

verlangt wird. Zu beachten ist in diesen Fällen: 

● Meerschweinchen, Hamster, Wellensittiche usw. sind in jedem Fall zulässig. 

● Eine einmal erteilte Einwilligung darf nicht ohne triftigen Grund widerrufen werden. 

Hält eine Mieterin/ein Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung aber mit Wissen der Vermieterschaft 

über längere Zeit ein Haustier, kann nicht plötzlich dessen Beseitigung verlangt werden. 

Die Einwilligung gilt in diesem Fall als stillschweigend erteilt. 

Bezüglich BesucherInnen mit Hunden gelten die unter Kapitel „Der Mietvertrag oder die 

Hausordnung verbietet Haustiere ganz oder teilweise“ gestgehaltenen Ausführungen. 

Widerrufen werden kann die Einwilligung zur Haltung eines Haustiers, wenn dieses die 

Nachbarschaft stört oder die bauliche Wohnungseinrichtung beschädigt. Im Normalfall ist 

zuerst eine schriftliche Mahnung auszusprechen. 

Die Folgen von Widerhandlungen gegen das Tierhalteverbot des Vermieters 

Wer sich nicht an vertragliche Auflagen oder ein Tierhaltungsverbot im Mietvertrag hält und 

deswegen die Kündigung erhält, kann diese nicht als missbräuchlich anfechten. In krassen 

Fällen kann die Vermieterschaft das Mietverhältnis sogar unter Einhaltung einer Kündigungsfrist 

von 30 Tagen auf das Ende des nächsten Monats auflösen. Einer derart kurzfristigen 

Kündigung hat allerdings eine schriftliche Mahnung vorauszugehen. 

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Versicherungen 

Eine Haftpflichtversicherung ist für alle HaustierhalterInnen ohnehin ein Muss. Die Privathaftpflichtversicherungen 

kommen in der Regel für Schäden auf, die normale Haustiere anrichten. 

Wer aussergewöhnliche Wildtiere besitzt, benötigt häufig eine spezielle Versicherung. 

Wer in seiner Wohnung ein Aquarium aufstellt, sollte sich vergewissern, dass seine Haftpflichtversicherung 

auch für allfällige Wasserschäden aufkommt. Ganz generell gilt: Die Vertragsbestimmungen 

der einzelnen Versicherungsgesellschaften unterscheiden sich infolge 

der Auflösung der Kartelle mehr und mehr. Deshalb empfiehlt sich in jedem Einzelfall eine 

Überprüfung, ob die erforderliche Deckung vorliegt. 

Behördliche Auflagen 

Gewisse Wildtiere dürfen nur mit einer Bewilligung des kantonalen Veterinäramts gehalten 

werden. Viele exotische Tiere dürfen aus Artenschutzgründen nicht in die Schweiz eingeführt 

und hier auch nicht gehalten werden. Nähere Auskünfte und Merkblätter sind beim Bundesamt 

für Veterinärwesen erhältlich (Adresse siehe unten). 

Mietrechtliche Streitigkeiten wegen der Tierhaltung 

Streitfälle zwischen MieterInnen mit der Vermieterschaft wegen der Tierhaltung in Mietwohnungen 

können der Mietschlichtungsbehörde unterbreitet werden (Adresse im Telefonbuch 

oder auf der Gemeindeverwaltung erfragen). Das Verfahren vor der Mietschlichtungsbehörde 

ist kostenlos. Beratungen gibt es bei den Rechtsberatungsstellen der Mieterinnen- und Mieterverbände. 

Für Mitglieder ist die Beratung kostenlos und der MV übernimmt im Streitfall die 

Gerichts- und AnwältInnen-Kosten mit einem geringen Selbstbehalt des Mitglieds. 

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Anhang 5: Zu beachten bei Gewerbe- und Geschäftshäusern 

Es gilt der genaue Wortlaut des Mietvertrages, 

der oft wesentlich von den Usanzen 

abweicht. Folgende Grundsätze sollten beachtet 

und zwischen dem Vermieter und der 

Mieterschaft bei Vertragsabschluss besprochen 

und festgehalten werden: 

Man unterscheidet zwischen Grundausbau, 

Innenausbau (des Vermieters) und Mieterausbau. 

Der Grundausbau besteht im wesentlichen 

aus der Umgebung inkl. Parkplätze, Gebäudehülle, 

Dach, Fenster, rohe Decken, rohe 

Böden, Treppen- und Liftanlagen, Grundausrüstung 

mit Strom, Wasser, Energien, Gebäudeheizung, 

ev. Klimazentrale, Eingangszonen 

u. ä. 

Der Innenausbau (des Vermieters) und/oder 

Mieterausbau besteht im wesentlichen aus 

der inneren Raumeinteilung für den Geschäftszweck 

des Mieters (des Vor- oder des 

Nachmieters). Er umfasst z. B. Zwischenwände, 

Bodenbeläge (Industrieböden, 

Spannteppiche, usw.) Wandbeläge, Türen, 

Deckenausbau (Anstrich, Hängedecke usw.), 

Telefonanlagen, weitere für den Geschäftszweck 

nötige Anpassungen, Einbauten, Geräte, 

Maschinen, Fundamente u. v. a. m. 

Oft wird im Mietvertrag nicht klar umschrieben, 

ob die Installation der Beleuchtung, das 

Verlegen von Bodenbelägen, die Raumunterteilungen 

und die Decken sowie weitere Einrichtungen 

Sache des Vermieters oder der 

Mieterschaft sind. Weitere Unklarheiten ergeben 

sich oft bei der Finanzierung von Einrichtungen 

bei Eingangshallen, Korridoren, 

gemeinsamen Kantinen usw . 

Zu einem Mietvertrag für Geschäfts- u. Gewerberäume 

gehört in der Regel ein Grundrissplan, 

in dem die gemieteten Räume (mit 

Farben/Signaturen) klar von anderen Raumkategorien 

abgegrenzt werden (wie z. B. gemeinsam 

benützte Korridore, Hallen, Empfangsräume, 

an Dritte vermietete Räume, 

Parkplätze usw.). Dieser Plan dient auch als 

Grundlage zur Unterscheidung zwischen 

dem vom Vermieter und dem vom Mieter 

vorzunehmenden Ausbau. 

Der vereinbarte Mietzins dient dem Vermieter 

zur Finanzierung des Grundausbaus und 

nur eventuell zur Finanzierung des Innenoder 

Mieterausbaus. Mit einem Wechsel des 

Geschäftsmieters sind fast immer Anpassungen, 

Umbauten sowie Renovationen nötig. 

Es wird deshalb sehr empfohlen, vor Vertragsabschluss 

folgende Punkte genau abzuklären: 

● Welche Einbauten der Vormieter auf seine 

Kosten entfernen und in welchem Umfang 

er das Mietobjekt in den «ursprünglichen» 

Zustand herstellen muss. 

● welche Einbauten, Anpassungen der neue 

Mieter auf seine Rechnung übernimmt, und 

welche Verpflichtungen und Kosten bei einer 

(frühzeitigen) Vertragsauflösung dem 

Mieter überbunden werden können, 

● welche Anpassungen, Umbauten, Renovationen 

der Eigentümer übernimmt, und 

welche finanzielle Verpflichtungen der Mieter 

gegenüber dem Eigentümer bei einer 

(frühzeitigen) Vertragsauflösung damit eingeht, 

● wer die Instandstellungsarbeiten (Herstellung 

des ursprünglichen Zustandes) nach 

einem langjährigen Mietverhältniss übernimmt. 

● In grösseren Geschäftshäusern bestehen 

oft sog. Hausdienste (Abwart, Hauspost, 

Unterhalt- und Reinigungsdienst, Empfang 

und Telephonvermittlung, Kantine und ä. 

m.). Diese Dienstleistungen werden durch 

die Hausverwaltung/ Eigentümer oder 

durch den Hauptmieter organisiert. Sie fallen 

nicht unter den (mietrechtlichen) Begriff 

der Nebenkosten und sollen deshalb im 

voraus genau besprochen und schriftlich 

festgehalten werden, wer diese Kosten 

übernimmt. 

● Typische Beispiele sind: 

● Zahnarztpraxis mit viel Installationen nach 

dem plötzlichen Ableben eines älteren 

Zahnarztes. 

● Insolvenz des Mieters einer Gewerbeliegenschaft, 

die speziell für ihn umgebaut 

wurde. 

● Verhalten des Eigentümers bei grosser 

Nachfrage oder grossem Überangebot in 

der Region. 

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Der Abschluss eines Mietvertrages - Mieterverband

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