bericht des aufsichtsrates - VBW Bauen und Wohnen GMBH

GESCHÄFTSBERICHT
2009

Unternehmens-Kennzahlen
31.12.2009
2009 200 8 2007
TEUR TEUR TEUR
Bilanzsumme 408.530,4 407.313,6 402.051,9
Stammkapital 12.858,2 12.858,2 6.574,3
Eigenkapital gesamt 69.237,7 63.797,3 64.211,6
Umsatzerlöse 71.180,9 68.482,2 65.320,5
davon Sollmieten 47.209,6 45.967,5 44.701,4
Bilanzgewinn 5.359,3 46,0 5.467,7
Anzahl Anzahl Anzahl
Verwaltungsbestand
Wohnungen 14.537 14.612 14.581
davon eigene Wohnungen 12.590 12.692 12.687
Verwaltungsbestand
Gewerbe 76 74 72
Anzahl Anzahl Anzahl
Mitarbeiter � 109 111 113
davon Auszubildende 8 8 10

INHALT
VORWORT
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 6
GESCHÄFTSVERLAUF 7
v Wohnungsmanagement 7
v Standortentwicklung 16
v Eigentumsmaßnahmen 23
v Betreuung und Objektmanagement 27
v Personal und Organisation 29
JAHRESABSCHLUSS 35
v Lagebericht 37
v Bilanz 42
v Gewinn- und Verlustrechnung 44
v Anhang 46
– Anlagenspiegel 48
– Verbindlichkeitenspiegel 49
v Vorschlag zur Gewinnverwendung 53
v Bestätigungsvermerk 54

VORWORT
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Dr. Dieter Kraemer, Norbert Riffel
SEHR GEEHRTE KUNDEN
UND GESCHÄFTSPARTNER,
das Jahr 2009 war das Jahr eins nach der großen Finanzkrise. Vertrauensverlust,
Pessimismus und dramatische Auftragseinbrüche waren
die „Mitgift“ am Start des abgelaufenen Geschäftsjahres. Die Hoffnungen
richteten sich auf die weltweit initiierten Stabilisierungs- und
Konjunkturprogramme von noch nie da gewesenem Ausmaß und die
Notenbanken. Die Experten sind sich einig: Nur durch die von der
Bundesregierung beschlossenen Konjunkturprogramme 1 und 2, historisch
niedrige Zinsen sowie die Ausweitung der Kurzarbeit ist der
Rückgang der Wirtschaftsleistung für unser Land im letzten Jahr in
Grenzen gehalten worden.
Auch wenn ab Herbst 2009 erste zarte Signale der konjunkturellen
Erholung sichtbar wurden: Insgesamt herrscht weiter ein hohes Maß
an Unsicherheit über die Frage, ob die große Krise nun wirklich
überwunden sei. Und ein klarer ordnungspolitischer Rahmen für ein
weltwirtschaftliches Finanz- und Bankensystem, der zukünftig derartige
Krisen verhindert, ist immer noch nicht in Sicht. Dass die Krisenerscheinungen
am Standort Bochum spurlos vorübergehen, konnte
niemand erwarten. Besonders schmerzlich für Bochum ist, dass bei
diesen trüben Aussichten die Standort-, ja sogar Existenzfrage des
Opel-Werkes immer wieder in die Schlagzeilen gerät. Man kann nur an
die Verantwortlichen appellieren, für die Mitarbeiter vor Ort, aber auch
für unsere Stadt eine tragfähige und sozial ausgewogene Entscheidung
für den Standort Bochum zu treffen, um damit der andauernden
Zitterpartie ein Ende zu bereiten.
Vor dem Hintergrund des bestehenden kommunalen Finanzsystems
musste ein derart massiver wirtschaftlicher Rückgang dramatische
Auswirkungen auf die Haushaltssituation der Kommunen haben. Dies
gilt auch für die Stadt Bochum, deren Haushaltssicherung immer
schwieriger wird. Zu Recht fordern daher die kommunalen Spitzenverbände
endlich Abhilfe. Bis dahin werden auch wir als kommunalnahe
Gesellschaft alle Anstrengungen unternehmen, um in den Aufgabenbereichen
der Stadt, in die die VBW BAUEN UND WOHNEN
GMBH ihre eigenen Kompetenzen einbringen kann, attraktive Kooperationsangebote
zu unterbreiten, ohne die Interessen der anderen
Gesellschafter zu vernachlässigen.

VBW ist trotz Krise stabil
Im Licht dieses Krisenszenarios kann gar nicht deutlich genug hervorgehoben
werden, dass das nachhaltige Geschäftsmodell der VBW
BAUEN UND WOHNEN GMBH seine Bewährungsprobe mit stabilen
Zahlen bestanden hat.
Dass wir im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Jahresergebnis von
6,0 Mio. € erwirtschaftet haben, ist bei diesen pessimistischen Vorgaben
ein eindrucksvoller Erfolg. So konnten wir in unseren beiden
wesentlichen Geschäftssparten, der Vermietung sowie dem Bauträgergeschäft,
sogar deutliche Zuwächse verzeichnen, die unsere
eigenen Erwartungen für 2009 übertroffen haben. Im Bauträgergeschäft
haben wir mit rd. 8,4 Mio. € den mit Abstand höchsten
Umsatz der vergangenen Jahre erzielen können. Dies ist ganz sicher
unserer hohen Produkt- und Standortqualität geschuldet, hat aber
nach den Krisenerfahrungen zur Vermögensanlage auch mit einem
verstärkten Streben nach Sicherheit in unsicheren Zeiten zu tun. Dies
gilt auch und insbesondere für das Kerngeschäft Vermietung, wo wir
das sehr hohe Niveau unserer Investitionen in die Bestände im Vergleich
zu den Vorjahren konsequent stabil gehalten haben, um gerade
in Hand werk und Bauindustrie als beschäftigungssichernde Kraft wirken
zu können. Mit einem Auftragsvolumen von rd. 31,7 Mio. € im
Geschäftsjahr 2009 haben wir uns erneut als einer der größten Auftraggeber
von Bauleistungen in Bochum etabliert und werden auch
weiterhin Garant für stabile Auftrags- und Beschäftigungsniveaus der
für uns tätigen Unternehmen aus Stadt und Region sein.
Diese nachhaltige investive Strategie ist allerdings nur möglich, weil
die Organe der Gesellschaft und unsere Gesellschafter konsequent
eine langfristige Strategie der Unternehmensentwicklung verfolgen.
VBW steht für Quartiere
Nachhaltiger ökonomischer Erfolg für ein bestandshaltendes Wohnungsunternehmen
wie die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH
ist auf dem Fundament eines breit angelegten und differenzierten
Wohnungsangebotes möglich. Dabei gilt gerade im Ruhrgebiet der
Grundsatz, nicht Quantität, sondern Qualität – und dies in allen Preissegmenten
– ist angesagt. Das machen wir nicht an einzelnen Häusern
fest, sondern richten unser Handeln konsequent auf Wohnquartiere
aus, die stadtteil- und standortprägend sind. Die Umgestaltung,
teilweise auch der Umbau ganzer Wohnquartiere ist freilich ein
langwieriger, sehr komplexer Prozess, der viel Einsatz an Arbeitszeit
sowie finanziellen Mitteln und vor allem auch Geduld und sensible Ein-
VORWORT
3

VORWORT
4
bindung der Bewohner benötigt. Die große Freude, ja teilweise auch
das neue Selbstbewusstsein, welches sich regelmäßig nach dem
erfolgreichen Abschluss der Maßnahmen einstellt, bestätigt uns darin,
diesen Weg einer umfassenden Standortaufwertung durch Quartiersentwicklung
fortzusetzen.
Quartiersentwicklung im demografischen Wandel heißt für uns auch,
neue hochwertige Wohnangebote vor Ort für ältere Bewohner bereitzustellen.
Die Einweihung des „Wohnparks Hiltrop“ mit einer breiten
Palette von ambulanten und stationären Pflege- und Wohnangeboten,
mitten in unserem Quartier in Bochum-Gerthe, setzt ein markantes
Zeichen für unser Verständnis von lebenslangem Wohnen bei der VBW
BAUEN UND WOHNEN GMBH. Die hohe Akzeptanz der Menschen
vor Ort, ob Mieter oder neuer Eigentümer, die wir erfahren durften,
setzt, wie an diesem Standort durch das Katholische Klinikum als
Partner überzeugend unter Beweis gestellt, die Kooperation mit einem
kompetenten und verlässlichen Partner aus dem Pflegebereich voraus.
Dass unsere innovativen Projekte zum Thema „Wohnen im Alter“
nicht nur innerhalb unserer Stadtgrenzen eine außergewöhnliche
Beachtung erfahren, sondern auch auf Landesebene wahrgenommen
werden, hat der Minister für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-
Westfalen, Lutz Lienenkämper, durch seinen Besuch im Herbst 2009
deutlich unterstrichen. In diesem Zusammenhang hat er gemeinsam
mit Alexander Rychter, dem neuen Verbandsdirektor des VdW Rheinland-Westfalen,
für unser Seniorenprojekt im Quartier „Hammer Park“
das Qualitätssiegel für „Betreutes Wohnen für ältere Menschen in
NRW“ verliehen. Darauf dürfen wir stolz sein.
VBW schafft den Durchbruch
Die Bandbreite unserer Aktivitäten wird deutlich, wenn wir den Blick
auf die Hustadt als Universitätsrahmenstadt richten, die in den 70er
Jahren als hochverdichtete Großsiedlung geplant und gebaut wurde.
Mit einem ambitiösen, breit gefächerten Maßnahmenprogramm, gestützt
auch auf Mittel des Stadtumbaus West, wollen wir die Chancen nutzen,
zusammen mit den anderen Eigentümern, der Stadt und dem Land
Nordrhein-Westfalen, neue Wege für eine zukunftsweisende Struktur
der Hustadt aufzuzeigen. Dies kann freilich nur in einem sorgfältig abgestimmten
Verfahren und bei straffer Koordinierung des Mitteleinsatzes
gelingen, wobei private Baumaßnahmen und die Umgestaltung der
öffentlichen Platz- und Freiflächen mit Blick auf die heutigen Bedürfnisse
der Menschen zusammen angepackt werden müssen.

Mit einer einmaligen Aktion, dem Durchbruch vom Brunnenplatz zum
Hustadtring, ist im letzten Jahr ein neues Tor zur Hustadt entstanden,
welches den sichtbaren Auftakt für die zukünftigen Maßnahmen gesetzt
hat, endlich aber auch einen offenen und sicheren Zugang in das Quartier
ermöglicht. Trotz aller finanziellen Schwierigkeiten der Stadt Bochum
sind wir zuversichtlich, dass in den kommenden Monaten weitere sichtbare
Schritte der Qualitätsverbesserung umgesetzt werden können.
Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH wird ihren Beitrag dazu leisten.
VBW ist für den Kunden da
Unser Produkt ist mehr als die Wohnung, nämlich das Wohnen als
Ganzes. Dazu gehören umfangreiche Serviceangebote – vom Mieterticket
der BOGESTRA bis zum Versicherungspaket – genauso
wie Quartiersfeste und Nachbarschaftshilfen. Spielplatzpaten und
Kümmerer vor Ort sind Ausdruck unserer Anstrengungen, ein hohes
Maß an positiver Kundenbindung zu erreichen. Gleichzeitig schaffen
wir damit über soziale Netzwerke in unseren Quartieren positive Nachbarschaften,
die auch den Stadtteilen zugutekommen und die Stadt
entlasten. Messbar wird der Erfolg dieser Strategie auch über die im
Landesvergleich sehr niedrige Fluktuationsquote von 9,2 %, welche
das hohe Maß an Kundenbindung dokumentiert. Eine aktuelle Kundenzufriedenheitsanalyse,
die wir durch ein externes Institut beauftragt
haben, hat aktuell die positive Einschätzung unseres Unternehmens
aus Kundensicht in vielen Bereichen bestätigt. Andererseits hat
sie uns auch Verbesserungspotenziale aufgezeigt, die wir als Herausforderung
für weitere Optimierungen aufgreifen.
So haben wir im abgelaufenen Geschäftsjahr intensiv an einer noch
stärker am Kunden orientierten Organisation gearbeitet und zum Jahresende
unsere Teamstruktur in dem Bereich Wohnungsbewirtschaftung
neu aufgestellt. Auch die Ergebnisse dieses Projektes, die wir
Mitte 2010 erwarten, werden wir sehr sorgfältig weiter evaluieren, um
auch in Zukunft unserem Anspruch gerecht zu werden, bestmögliche
Wohnqualität aus Kundensicht zu gewährleisten.
In diesem Sinn wollen wir den Weg eines ökonomisch, ökologisch und
sozial nachhaltig handelnden Wohnungsunternehmens mit Optimismus
und Tatendrang fortsetzen.
Dr. Dieter Kraemer Norbert Riffel
VORWORT
5

BERICHT DES
AUFSICHTSRATES
6
Bernd Wilmert
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach dem Gesetz obliegenden Aufgaben im
abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und die Geschäftsleitung
überwacht. In regelmäßigen Sitzungen wurden der Aufsichtsrat und die
aus seiner Mitte gebildeten Ausschüsse durch die Geschäftsführung
über die wirtschaftliche Lage und die gesellschaftliche Entwicklung
des Unternehmens sowie über alle bedeutenden Geschäftsvorfälle
unterrichtet. Der Aufsichtsrat war jederzeit über die Ist-Situation, die
zukünftige Planung und die strategische Ausrichtung der Gesellschaft
informiert. Die Tätigkeit der Geschäftsführung gab keinen Anlass zu
Beanstandungen.
Die DOMUS AG, Niederlassung Düsseldorf, hat den Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2009 und den Lagebericht über das Geschäftsjahr
2009 in der Zeit vom 22. Februar 2010 bis 12. März 2010 nach Maßgabe
der §§ 316 ff. HGB geprüft. Außerdem erstreckte sich die Prüfung auf die
Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung sowie
der Auflagen für Betreuungsunternehmen gemäß § 37 II. WoBauG a. F.
In der gemeinsamen Sitzung des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates
und der DOMUS AG, vertreten durch den Prüfungsleiter Herrn
Steuerberater/Wirtschaftsprüfer Hans-Jörg Sonnhoff, am 16. April
2010 wurden eingehend der Jahresabschluss, der Lagebericht und die
Verwendung des Bilanzgewinns erläutert.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresabschluss und dem Lagebericht
zu. Der Gesellschafterversammlung wird daher empfohlen:
a) den Jahresabschluss festzustellen
b) die von den Geschäftsführern vorgeschlagene Gewinnverteilung
zu beschließen
c) den Geschäftsführern Entlastung zu erteilen
Bei den ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitgliedern, Herrn Johannes Banning,
Herrn Jörg Ehrhardt, Herrn Heinz Hossiep und Herrn Gerd Kirchhoff,
bedanke ich mich für ihre Tätigkeit und wünsche den neuen Mitgliedern
im Amt, Frau Martina Foltys-Banning, Herrn Paul Aschenbrenner, Herrn
Wolfgang Breßlein und Herrn Felix Haltt, eine gute Hand.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für die erfolgreich geleistete Arbeit.
Bochum, 23. April 2010
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Bernd Wilmert

GESCHÄFTSVERLAUF
WOHNUNGSMANAGEMENT
Im Mittelpunkt unseres Handelns steht der Kunde. Neben unserer
Kernkompetenz, der Bewirtschaftung von Wohnungen, haben wir für
unsere Kunden eine Reihe von Angeboten und Serviceleistungen entwickelt.
Wir sehen attraktiven Wohnraum und Serviceleistungen als
Einheit und stellen Wohnkomfort, Wohnumfeld und Nachbarschaft in
den Mittelpunkt. Dabei ist nicht die individuelle Betreuung der Kunden
allein Grundlage einer positiven Kundenorientierung. Vielmehr kommen
der Entwicklung und Pflege der Quartiere und der Schaffung von
sozialen Netzwerken eine besondere, die Wohn- und Lebensqualität
fördernde Bedeutung zu.
Nachhaltige Stadtteil- und Quartiersentwicklung setzt voraus, vor Ort
die aktiven Kräfte zu bündeln und Kooperationen einzugehen, um
gemeinschaftlich Veränderungen, die der Einzelne nicht realisieren
kann, umsetzen zu können. In diesem Sinne bewirtschaften, entwickeln
und stabilisieren wir unsere Quartiere zur Sicherung einer nachhaltigen
Vermietbarkeit und Steigerung der Mieterzufriedenheit sowie
Identi fikation mit ihrem Quartier und uns als Partner.
Der eigene Wohnungsbestand der VBW BAUEN UND WOHNEN
GMBH betrug zum 31. Dezember 2009 12.590 Wohnungen, 84 ge -
werbliche und sonstige Einheiten sowie 3.986 Garagen und bewirtschaftete
Stellplätze. Wir leisten mit einem differenzierten Angebot
einen erheblichen Beitrag zu einer sicheren und sozial verantwortungsbewussten
Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung.
Ergänzend zu unserem breit gefächerten Wohnungsangebot bieten wir
großzügige Außen- und Spielanlagen sowie Gemeinschaftsräume
für soziale Netzwerke, die der Erholung dienen und zur Kommunikation
unserer Mieter zur Verfügung stehen. Zudem betreuen wir 1.947
Wohnungen, 1.125 Garagen und bewirtschaftete Stellplätze sowie
35 gewerbliche und sonstige Einheiten für andere Eigentümer.
Im Rahmen der Portfolio-Entwicklung haben wir uns im Geschäftsjahr
von insgesamt 64 Wohnungen getrennt. Darüber hinaus wurden 75
Wohnungen abgerissen, um die Grundstücke im Rahmen unserer
Quartiersentwicklung zeitnah mit marktgängigen Neubaumaßnahmen
zu überplanen und zu bebauen. Durch Fertigstellung der Hiltroper
Landwehr sind 25 Wohneinheiten hinzugekommen.
7

WOHNUNGSMANAGEMENT
8
Quartier
Hiltroper Landwehr
Bruttoumsatzerlöse
Durchschnittsmiete
Betriebskosten
Leerstandsentwicklung
Das bestehende Quartier mit insgesamt 131 Wohnungen ist nach einer
ganzheitlichen Quartiersentwicklung durch Neubau und Modernisierung
fertiggestellt worden. Wir können nunmehr Wohnraum mit Versorgungssicherheit
für die jeweiligen Lebensabschnitte im gewohnten
und gelebten Quartier anbieten.
Zudem wurde mit dem erfolgreichen Abschluss einer Kooperationsvereinbarung
mit dem Katholischen Klinikum Bochum, dem Betreiber
des nahegelegenen Maria-Hilf-Krankenhauses sowie dem Abschluss
eines Mietvertrages für den Nachbarschaftstreff im Quartier und einer
Einrichtung für pflegebedürftige Menschen mit insgesamt 31 Plätzen
die Versorgungssicherheit im Quartier sichergestellt. Insgesamt sind
zudem 25 attraktive Mietwohnungen mit Service und Sicherheit an der
Hiltroper Landwehr entstanden.
Die Bruttoumsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten im
Berichtsjahr auf 62.247,9 T€ gegenüber 60.681,7 T€ im Vorjahr
gesteigert werden, wobei Mieterhöhungsspielräume, insbesondere
aufgrund von im Mietspiegel abgebildeten Qualitätssteigerungen im
Wohnungsbestand, konsequent genutzt wurden.
Die Durchschnittsmieten im frei finanzierten Wohnungsbestand erhöhten
sich gegenüber dem Vorjahr von 4,61 €/m² auf 4,75 €/m². Ursache
hierfür waren konsequente Mieterhöhungen, die sowohl durch höhere
Mieten bei der Neuvermietung als auch durch erfolgte Mietanpassungen
an die ortsübliche Vergleichsmiete erzielt werden konnten.
Zudem verzeichnen wir positive Effekte aus der markt- und kundennahen
Organisation der Vermietung, die wir seit drei Jahren citynah
platziert haben. Bei dem preisgebundenen Wohnungsbestand ergab
sich aufgrund der rechtlichen Vorgaben keine Anpassung der Kostenmiete
von 4,41 €/m².
Die in 2009 abgerechneten Betriebskosten beliefen sich auf 1,47 €/m²
und stiegen moderat von 1,41 €/m² im Vorjahr. Ursächlich hier war
neben den Steigerungen der allgemeinen Stromkosten die Einführungen
von regelmäßigen Spielplatz- und Baumkontrollen.
Zum Bilanzstichtag standen insgesamt 569 (Vorjahr 662) Wohnungen
leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 4,5 % (Vorjahr 5,2 %).

Auf den marktbedingten Leerstand entfielen 219 Wohnungen (Vorjahr
226). Davon standen in den Großsiedlungen 94 Wohnungen (Vorjahr
114) leer. Hier haben die Etablierung von studentischem Wohnen in
der Hustadt sowie die konsequente Qualitätsverbesserung im Quartier
Sonnenleite zum Leerstandsabbau beigetragen. Die Quote des marktbedingten
Leerstands betrug somit 1,7 % (Vorjahr 1,8 %).
Der maßnahmenbedingte Leerstand, d. h. Leerstand aufgrund durchzuführender
Modernisierungs-, Um-, Ausbau- und Abbrucharbeiten
sowie bestehender Verkaufsabsichten, betrug zum Bilanzstichtag 350
Wohnungen (Vorjahr 436) bzw. 2,8 %.
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5,
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Mrz 08
Jun
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Sep
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Dez
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Mrz 09
Jun
09
marktbedingt maßnahmenbedingt
Sep
09
Die Fluktuationsquote betrug 9,2 % (Vorjahr 8,8 %) und liegt im Branchenvergleich
weiterhin unter dem Durchschnitt. Der leichte Anstieg
ist im Wesentlichen auf die Kündigung von vier Häusern mit insgesamt
90 Wohneinheiten durch den Generalmieter, die Stadt Bochum, zum
Bilanzstichtag zurückzuführen. Mit Freizug der Häuser werden wir
2010 den Standort abreißen und neu überplanen.
Eine hohe Kundenbindung sowie die Durchführung unterschiedlicher
Maßnahmen in den jeweiligen Quartieren sind erneut in den Kündigungsgründen
wiederzufinden. Rund 40 % der eingegangenen Kündigungen
waren auf persönliche und familiäre Veränderungen der Mieter zurückzuführen.
17 % der eingegangenen Kündigungen erfolgten wegen Sterbefällen
oder Umzügen ins Pflegeheim. Die Zufriedenheit unserer Kunden
mit unseren Produkten zeigt sich darin, dass rund 8 % unserer Mieter
innerhalb unseres Wohnungsbestandes umgezogen sind.
WOHNUNGSMANAGEMENT
Dez
09
Durchschnittlicher Leerstand
2008-2009 in %
Fluktuationsquote
9

WOHNUNGSMANAGEMENT
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Alles aus einer Hand
im Quartier Sonnenleite
Einzelmodernisierung
aus einer Hand
Die Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt und die Anforderungen
unserer Kunden sowie unser kooperativer Umgang mit den Partnerunternehmen
sind der Motor für einen stetigen Veränderungsprozess.
Ziel ist es hierbei, die Kundenzufriedenheit weiter zu erhöhen.
Um dies zu erreichen, haben wir bereits in den zurückliegenden Jahren
sämtliche Kleinreparaturen in fünf Quartieren mit insgesamt 3.296
Wohneinheiten an zwei Generalunternehmer pauschaliert vergeben.
Die positive Resonanz unserer Mieter hat uns ermutigt, diesen Weg
auszubauen und im Rahmen eines Pilotprojektes das Dienstleistungsangebot
für unsere Kunden zu erweitern. Zum 1. November 2009
haben wir die technische Bewirtschaftung des Quartiers Sonnenleite
mit 358 Wohneinheiten an einen weiteren Generalunternehmer vergeben.
Zu seinem Aufgabenbereich gehören die Kleinreparaturen und
Hausmeisterdienstleistungen, die Pflege der Garten- und Außenanlagen,
die Verkehrssicherungspflicht und der Winterdienst. Dadurch
werden ein Mehr an Service vor Ort erreicht, die Reaktionszeiten verbessert
und damit die Kundenzufriedenheit erhöht.
Ergänzt wird dieses Angebot durch ein neues Abfallentsorgungsmanagement.
Nach der Neugestaltung und hausweise erfolgten
Zuordnung der Mülltonnenstandorte wird im kommenden Jahr nach
einer angemessenen Einführungsphase die verursachergerechte
Müllgebühren abrechnung durch den Einsatz von Müllschleusen eingeführt
– ein Beitrag zur Reduzierung der Betriebskosten und zur Beitragsgerechtigkeit
sowie zur Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes
des Quartiers.
Die Einzelwohnungsmodernisierung aus einer Hand hat sich als fester
Bestandteil unserer differenzierten Quartiersstrategie etabliert.
Seit 2006 sind zwei Handwerksunternehmen im Rahmen von Modernisierungen
aus einer Hand für uns tätig. Im Berichtsjahr konnten wir,
nach zuvor neu verhandelten Einheitspreisen und neu definierten Qualitätsstandards,
ein weiteres Unternehmen gewinnen. Hier werden
innerhalb von zehn Werktagen nach festgelegten Vorgaben über sämtliche
Gewerke die Wohnungsmodernisierungen durchgeführt. Insgesamt
wurden im Berichtsjahr bei einem Budget auf Vorjahresniveau
146 WE (Vorjahr 130 WE) einzeln modernisiert und zeitnah auf dem
Wohnungsmarkt vermietet.

Wir hatten die 2008 durchgeführte Preisanpassung im Bereich Kabelgebühr
zum Anlass genommen, den Vertrag unseres Partners Unitymedia
neu zu verhandeln. Im Ergebnis wurde zum 1. Januar 2009 ein
neuer Rahmenvertrag geschlossen, der den Mietern der VBW BAUEN
UND WOHNEN GMBH in den durch Unitymedia versorgten Beständen
viele Vorteile zu einem Preis von 9,90 € bietet. So sind im monatlichen
Kabelentgelt neben den gewohnt umfangreichen analogen Fernseh-
und Rundfunkprogrammen zusätzlich digitale Programme enthalten.
Der dafür erforderliche digitale Receiver war in den ersten drei Monaten
kostenlos, danach gegen eine geringe Gebühr bei Unitymedia
erhältlich. Zudem konnte die Preisanpassungsmöglichkeit von Unitymedia
auf 1,5 % pro Jahr begrenzt werden, was unseren Kunden
Preissicherheit gewährleistet.
In den vergangenen Jahren hat die VBW BAUEN UND WOHNEN
GMBH an mehreren Standorten eigene und städtische Spielplätze, die
in unmittelbarer Nähe der Wohnquartiere liegen, erneuert.
Insgesamt sind mehr als zehn Spielplätze in den vergangenen
Jahren von Grund auf neu gestaltet worden. Im Berichtsjahr
wurden in den Quartieren Sonnenleite, Luchsweg und Kulmer
Straße umfangreiche Erneuerungen und Erweiterungen an
den Spielplätzen vorgenommen.
Die Mieter werden nicht nur in die Planung einbezogen, sondern
kümmern sich als Paten auch nach der Fertigstellung
um „ihren“ Spielplatz. Das ist gelebte Nachbarschaft.
Die vierte Bochumer Wohnungsbörse am 3. Mai 2009 auf dem Husemannplatz
zeigte erneut, wie attraktiv und vielfältig Wohnen in Bochum
sein kann. Am VBW-Stand wurden wieder zahlreichen interessierten
Besuchern viele Angebote in Sachen modernes Wohnen präsentiert.
Insgesamt informierten sechs Wohnungsunternehmen über den
Bochumer Miet- und Wohnungsmarkt. Erstmals stellte sich auch das
Europäische Bildungszentrum (EBZ) vielen jungen Besuchern vor und
informierte rund um die Aus- und Weiterbildung im Bereich der Wohnungswirtschaft.
Unser Schwerpunktquartier war diesmal in Langendreer, wo zeitgleich
unsere Mieter mit einer Blumenaktion erfreut wurden. Der Erlös war
bestimmt für die örtliche Nachbarschaftsinitiative. Ein echter Gewinn
für alle: Besucher, Mieter und Kontaktpersonen vor Ort.
WOHNUNGSMANAGEMENT
Dienstleistungen
rund um das Wohnen
Spielplatzpaten
Bochumer
Wohnungsbörse
11

WOHNUNGSMANAGEMENT
Qualitätssiegel
„Betreutes Wohnen für
ältere Menschen in NRW“
erhalten
12
Mieterstromtankstelle
Im Rahmen einer Besichtigung verschiedener innovativer Wohnprojekte
der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH besuchte der Minister für
Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, Lutz Lienenkämper,
am 21. Oktober 2009 u. a. das Quartier „Hammer Park“ an der
Dorstener Straße und überreichte gemeinsam mit Alexander Rychter,
dem neuen Direktor des VdW Rheinland-Westfalen sowie unserer
Oberbürgermeisterin Dr. Ottilie Scholz der VBW BAUEN UND WOHNEN
GMBH das Qualitätssiegel „Betreutes Wohnen für ältere Menschen in
NRW“ für die Anlage Dorstener Straße.
Dieses Siegel ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal, da der Begriff
„Betreutes Wohnen“ selbst nicht geschützt ist. Bei zertifizierten Projekten
können die Bewohner sicher sein, dass sie eine geprüfte Qualität
geboten bekommen.
Das Projekt „Service Wohnen am Hammer Park“ wird von der VBW
BAUEN UND WOHNEN GMBH in Kooperation mit der Familien- und
Krankenhilfe Bochum als Dienstleister seit drei Jahren erfolgreich
betrieben. Es hat sich bewährt und musste sich zur Erlangung des
Qualitätssiegels einer intensiven Prüfung in vier Themenbereichen
unterziehen:
Im Bereich „Bauwerk und Umfeld“ wird geprüft, ob das Gebäude beispielsweise
den Anforderungen an barrierefreies Bauen entspricht und
ob die bauliche und technische Ausführung in guter Qualität erfolgt ist.
Daneben müssen die Projekte über einen guten „Grundservice“ hinsichtlich
des haustechnischen Service, der Betreuung und des Notrufs
verfügen. Schließlich erwartet das Kuratorium auch ein Mindestangebot
an wählbaren Diensten im „Wahlservice“ und in der „Vertragsgestaltung“.
Auch wir, die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH, unterstützen aktiv
die Etablierung der E-Mobilität in unserer Stadt. So wurde in unserem
Quartier Matthias-Claudius-Straße die erste Mieterstromtankstelle in
Bochum errichtet und in Betrieb genommen.
Dieses Objekt wurde im Jahr 2006 voll modernisiert und neben den
normalen energetischen Maßnahmen mit einer Fotovoltaik-Fassade
ausgestattet. Mit einer Leistung von 19,44 kWp werden 10.846 kWh
Strom erzeugt, der in das öffentliche Netz eingespeist wird. So konnte
eine sinnvolle Zusammenführung von regenerativen Energien und
E-Mobilität erreicht werden. Erklärtes Ziel ist es, das Netz der Mieter-

tankstellen auszubauen und somit einen weiteren Beitrag zur Zukunftssicherung
unserer Quartiere und zur Mieterbindung zu leisten. Für das
Geschäftsjahr 2010 ist mit den Netzwerkpartnern die Gründung eines
Vereins für die E-Mobilität in Bochum geplant.
Elektrische Mobilität ist machbar, umweltfreundlich und macht Spaß.
Deshalb präsentierte sich Bochum im Rahmen der Aktionswoche
„Bochum wird E-Mobil“ vom 31. August bis 5. September 2009 als
Modellstadt für elektrische Mobilität. Initiiert und organisiert wurde die
Veranstaltung durch die Mitglieder eines Netzwerkes, das es sich zur
Aufgabe gemacht hat, Bochum zur Modellstadt für elektrische Mobilität
zu formen. In diesem Netzwerk sind neben den Stadtwerken
Bochum auch die Ruhr-Universität Bochum und die Fachhochschule
Bochum, BP/Aral, die Adam Opel AG, die GLS Bank, die Industrie-
und Handelskammer im Mittleren Ruhrgebiet zu Bochum sowie weitere
namhafte Vertreter der Wirtschaft, der E-Mobilität und die politischen
Verantwortlichen der Stadt Bochum vertreten.
WOHNUNGSMANAGEMENT
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Lennershofsiedlung
Egidestraße
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Flüssesiedlung
Im Hole
Flüssesiedlung
Vogelsiedlung
Grummer Karree
Küppersstraße
BOCHUM
Hiltroper Landwehr
Im Hole
Lennershofsiedlung
Hustadt
In der Delle
Laerfeld
Egidestraße
Gru Grummer Karree
Küppersstraße
Vogelsiedlung
Hiltroper Landwehr
Hustadt
In der Delle
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

QUARTIERSENTWICKLUNG
2011 2012 2013 2014 2015
Ein wichtiger Aspekt unseres Selbstverständnisses
ist es, städtebauliche Verantwortung in
Kunden- und Stadtinteresse zu übernehmen. Mit
den von uns entwickelten Siedlungs- und Gestaltungskonzepten
für unsere Wohnquartiere schaffen
wir Wohn- und Lebensraum, in dem sich
unsere Kunden wohlfühlen und der gleichermaßen
einen Beitrag zur Attraktivierung der Stadt
erbringt.
Die nebenstehende Grafik verdeutlicht, dass
die systematische Entwicklung unserer Wohnstandorte
bereits seit Jahren im Mittelpunkt der
Investitionsstrategie steht und auch in Zukunft
stehen wird.
Zudem stellen wir die einzelnen Quartiere sowie
deren Entwicklung vor und können zeigen, dass
der ganzheitliche Quartiersgedanke für die Mieter,
die Stadt Bochum und die VBW BAUEN UND
WOHNEN GMBH der richtige Weg ist.
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16
Das Produkt
ist nicht die Wohnung,
sondern das Wohnen
Grummer Karree
STANDORTENTWICKLUNG
Aufgrund der veränderten Nachfragebedingungen auf dem Wohnungsmarkt
ist die Standortqualität ganzer Wohnquartiere mehr denn je in den
Mittelpunkt gerückt. Es geht längst nicht mehr um die Wohnung als solche,
sondern um das Wohnen. Von attraktiv gestalteten Gebäuden und
Wohnungen über funktionierende Nachbarschaften bis zu lebendigen
und gepflegten öffentlichen Räumen, in denen man sich sicher und wohlfühlt.
Vor diesem Hintergrund sind wir mit unserer ganzheitlichen Herangehensweise
an Wohnquartiere im Rahmen eines mit unseren Kunden
erarbeiteten integrierten Handlungskonzeptes auf dem richtigen Weg.
Besonders stolz sind wir, dass die Ergebnisse unseres Handelns auch
in der „Ruhrregion“ und darüber hinaus Beachtung und Anerkennung
gefunden haben. So wurden im Rahmen der „Kulturhauptstadt Europas
Ruhr.2010“ für die Route der Wohnkultur insgesamt 60 Quartiere
ausgesucht, von denen 15
aus der Kooperation „WIR
– Wohnen im Revier“ stammen
und davon vier Quartiere
von der VBW BAUEN
UND WOHNEN GMBH.
Am VBW-Quartier Grummer Karree an der I. Parallelstraße kann man
erfahren, wie sich durch umfassende Modernisierung einer Ar beitersiedlung
aus den 20er-Jahren des letzten Jahrhunderts unter Beibehaltung eines
möglichst authentischen Erscheinungsbildes Tradition und moderner
Wohnkomfort miteinander verbinden lassen.
Das Quartier mit seinen 176 Wohneinheiten war
1927 für Mitarbeiter der Stahl- und Walzwerke
Bochum errichtet worden und ist in seinem Erscheinungsbild
unverändert geblieben. Unter Beibehaltung
der Außenfassade wurde im Jahr 2006 mit
einer grundlegenden Modernisierung begonnen.
Abgerundet wird das Projekt, das mit Investitionen
von rund 14 Mio. € veranschlagt ist, durch die Neugestaltung
des großzügigen Innenbereichs. Hier
wird in Zukunft eine Tiefgarage untergebracht sein,
um den ruhenden Verkehr aufzunehmen.

Ein großer Teil der Bebauung in der Flüssesiedlung stammt aus
den 1950er- und 1960er-Jahren. Rund um den Rhönplatz und an der
Ennepestraße /Aggerstraße sind schon umfangreiche Maßnahmen
der Quartiersentwicklung mit den Bausteinen Modernisierung und
schonende Ergänzung mit Eigentumsmaßnahmen für rund 8,5 Mio. €
erfolgreich umgesetzt worden. Weitere Entwicklungsschritte werden in
den nächsten Jahren mit einem Budget von 5 Mio. € folgen.
An einem traditionsreichen Standort in Grumme, der Vogelsiedlung,
hat die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH die bereits im Jahr 2003
begonnene Modernisierung im Jahr 2009 fortgesetzt
und insgesamt sieben Häuser am
Schwalbengrund bzw. an der Heckerstraße für
rund 4,5 Mio. € modernisiert. Die Bäder konnten
komplett saniert werden, der Eingangsbereich ist
erneuert worden, insgesamt wurde das Erscheinungsbild
der Häuser deutlich aufgefrischt.
Jede Wohnung erhielt zudem einen Balkon bzw.
eine Terrasse. Kernstück der Modernisierung war
aber die Dachgeschossaufstockung, durch die 14
neue Wohnungen entstanden sind. In Zukunft
werden weitere 5,5 Mio. € in die Entwicklung des
Quartiers investiert.
Mit dem 1950er-Jahre-Quartier Im Hole in Kornharpen präsentiert die
VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH ein Beispiel für einen weitgehend
abgeschlossenen ganzheitlichen Quartiersumbau mit einem Mix aus
Modernisierung und Neubau, aus Miete und Eigentum,
wobei mit einer energieeffizienten Bauweise
(u. a. Niedrigenergiehaus) hier auch beispielhaft
auf zukünftige Herausforderungen an das Wohnen
reagiert wurde. Die Investitionen belaufen sich auf
rd. 6,5 Mio. €.
Das Quartier Im Hole besteht aus 45 Wohneinheiten,
überwiegend aus den 1950er- und 1960er-
Jahren. Da die Gebäude dringend eine Anpassung
an heutige Standards und Ansprüche benötigten,
umfasst die Entwicklungsstrategie der VBW
BAUEN UND WOHNEN GMBH daher neben
STANDORTENTWICKLUNG
Flüssesiedlung
Vogelsiedlung
Im Hole
17

STANDORTENTWICKLUNG
18
Hiltroper Landwehr
In der Delle
Modernisierung und Dachgeschossaufstockung auch den Abriss und
anschließenden Neubau.
2007 wurde zusammen mit den Bochumer Architekten „TOR 5“ ein
Mehrfamilienhaus von 1953 zu einem Niedrigenergiehaus nach modernsten
Standards umgebaut, das von der dena ausgezeichnet wurde.
An der Hiltroper Landwehr sind in den letzten Jahren unsere Bestandsobjekte
mit insgesamt 106 Wohnungen schrittweise an moderne Wohn-
und Komfortansprüche angepasst worden. Um für unsere älteren Mieter
ein Angebot von Serviceleistungen im hauswirtschaftlichen oder sogar
pflegerischen Bereich zu schaffen, ist der Wohnpark Hiltrop mit einem
Investitionsvolumen von 7,5 Mio. € realisiert worden.
Im Wohnpark Hiltrop wird durch unseren Kooperationspartner, das
Katholische Klinikum, ein offener Nachbarschaftstreff geführt, der
neben gemeinschaftlichen Aktivitäten auch Beratung in den verschiedensten
Lebenslagen anbietet.
Neben Neubau und Modernisierung setzen wir zukünftig quartiersweise
wertsichernde Instandhaltungsstrategien ein. Die Quartiere bieten den
Mietern bereits heute Wohn- und Lebenskomfort, da in der Regel
Modernisierungen in den 1980er-Jahren erfolgten.

Erstmalig wurde im letzten Geschäftsjahr eine in
den 1950er-Jahren errichtete kleinere Wohnsiedlung,
In der Delle, innerhalb eines Zeitraumes von
lediglich sieben Monaten aufgewertet.
Auf der Grundlage einer strukturierten Erhebung
wurden die Maßnahmenpakete nach den drei
Bereichen gestalterische Aufwertung, energetische
Aufwertung und Wohnumfeldverbesserung in ein
konkretes Handlungsprogramm überführt.
Das vor 40 Jahren mit der Gründung der Ruhr-Universität entstandene
Quartier Hustadt zeigt die Revitalisierung einer Großwohnsiedlung im
Rahmen des Stadtumbaus West.
Parallel zur Modernisierung von Gebäuden bildete das von der VBW
BAUEN UND WOHNEN GMBH gebaute „Tor zum Brunnenplatz“ im
Mai letzten Jahres den Auftakt für die Umgestaltung des gesamten
Quartiers hin zu besserer Orientierung, Hebung der Wohnqualität und
Stärkung von Gemeinschaft und Kommunikation unter Einbeziehung
der Bewohner und aller Akteure vor Ort.
Die Hustadt mit 1.169 Wohnungen wurde Ende der
1970er Jahre als Universitätsrahmenstadt gebaut
und steht für den Großsiedlungsbau dieser Zeit.
Durch Nutzung ihrer Potenziale wie Grün-, Aufenthalts-
und Spielflächen, zeitgemäße Wohnungsgrundrisse
sowie die Nähe zur Universität und
durch Maßnahmen zur Attraktivierung der Hustadt
ist das Quartier auf einem guten Weg in Richtung
Zukunftsfähigkeit. Seit 2007 ist die Hustadt darüber
hinaus im Förderprogramm „Stadtumbau
West“ in dessen Rahmen bisher Investitionen in
Höhe von 5 Mio. € getätigt wurden und weitere 7,5
Mio. € geplant sind.
Durch strategische Entwicklung mit den Bausteinen Modernisierung mit
Dachgeschossaufstockung, Privatisierung und Neubau von nunmehr
225 Mietwohnungen sowie durch Bauträgerprojekte auf Rückbauflächen
hat die Siedlung in den letzten Jahren durch Investitionen in Höhe
von 7 Mio. € ein neues Gesicht erhalten.
STANDORTENTWICKLUNG
Hustadt
Lennershof
19

STANDORTENTWICKLUNG
20
Egidestraße
Der gesamte südwestliche Bereich zwischen den
Straßen Zum Schebbruch und Lennershofstraße
ist als innovative Zukunftsfläche für die Entwicklung
von Neubauprojekten im Segment „Wohnen
und Arbeiten“ ausgewiesen.
Neben der Hustadt ist auch dieser Teilbereich in
das Förderprogramm „Stadtumbau West“ aufgenommen.
In diesem Rahmen wurde 2009 eine
Ideenkonkurrenz zur Entwicklung des „Campus
Quartier Lennershof“ mit acht namhaften Architekturbüros
durchgeführt. Der Einstieg in das innovative Zukunftsquartier
soll ein Auftaktgebäude an exponierter Stelle sein.
Die 216 Wohnungen in der ruhigen und gewachsenen Lage an
der Egidestraße befinden sich in einer angenehmen und gewachsenen
Nachbarschaft mit einer hohen Aufenthaltsqualität durch große
Grünflächen zwischen den Häusern und vielen Spielmöglichkeiten
für Kinder.
Durch eine umfassende Modernisierung mit einem Aufwand von 4,8
Mio. € in den letzten Jahren, die auch in den nächsten Jahren mit
einem Budget von 9 Mio. € fortgesetzt werden wird, sind die Wohnungen
hochwertig ausgestattet und bieten einen hohen Wohnkomfort.

Der Hammer Park an der Dorstener Straße ist ein Beispiel für das
Mehrgenerationen Wohnen: Durch Abriss der nicht mehr zeitgerechten
Nachkriegsgebäude und Neubebauung hat
die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH hier mit
dem 2006 fertiggestellten Quartier für die städtebauliche
Entwicklung und Wohnungspolitik in
Bochum einen neuen Akzent gesetzt. Mit einem
ausgezeichneten Konzept wird hier auch gezeigt,
wie qualitätvolles Wohnen im Alter aussehen
kann. 2009 erhielt die Seniorenwohnanlage innerhalb
der Siedlung das Qualitätssiegel „Betreutes
Wohnen für ältere Menschen in NRW“.
In unmittelbarer Nähe des Stadtparks und der Bochumer Innenstadt mit
ihren Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangeboten sind die
183 Wohnungen an der Küppersstraße gelegen.
Die ganzheitliche Überplanung hat zur Entwicklung einer Strategie für
das Quartier geführt, die mit der Modernisierung der Bestandsobjekte
ab dem Jahr 2006 begonnen hat und schrittweise auch in den nächsten
Jahren fortgesetzt werden wird. Dabei wird auch Wert auf eine behutsame
Ergänzung mit Eigentumswohnungen gelegt. Sowohl die Miet-
als auch die Eigentumswohnungen sind hochwertig
ausgestattet, sodass zukünftig auch das obere
Preissegment von uns bedient werden kann.
Bisher wurden 2,5 Mio. € investiert, weitere 15,5
Mio. € sollen folgen.
STANDORTENTWICKLUNG
Hammer Park
Küppersstraße
21

iltroper Landwehr +++ Hiltroper Landwehr +++ Hiltroper Landwehr +++ Hiltroper Landwehr +++ Hiltroper Landw

EIGENTUMSMASSNAHMEN
Wohnen zur Miete und Wohneigentum sind für uns keine Gegensätze.
Vielmehr bietet die laufende zukunftsorientierte Umstrukturierung
unserer Wohnquartiere die große Chance, die unterschiedlichen
Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten unserer Kunden auch in
dem Segment Wohneigentum innerhalb bestehender Wohnquartiere
zu berücksichtigen. Dies gilt gleichermaßen für Bestandsimmobilien
im Rahmen behutsamer Privatisierung wie auch für die Bereitstellung
von Neubauten im Bauträgergeschäft.
Gerade dadurch, dass wir unsere Neubauangebote sehr kleinteilig in
attraktiven Bestandsquartieren mit intakter Infrastruktur und gepflegtem
Wohnumfeld positionieren können, haben wir uns als Bauträger
ein eigenständiges Profil im Wettbewerb sichern können.
Nachdem wir das Jahr 2008 dafür genutzt hatten, neben einer weitgehenden
Vermarktung der ersten Bauabschnitte an der Immanuel-Kant-
Straße in unserem Quartier Kreuzkamp die drei letzten Gebäude
zu erstellen, sind wir im Geschäftsjahr 2009 mit den 24 Eigentumswohnungen
des dritten Bauabschnitts an den Markt getreten. Mehr als
die Hälfte der fertiggestellten Wohnungen konnte im Berichtsjahr an
die Kunden übergeben werden. Zudem haben wir bereits für das Jahr
2010 zwei weitere Eigentumswohnungen verkauft. Vieles spricht dafür
das Projekt im Jahr 2010 abzuschließen.
Entgegen unserer bisherigen Planung konnten wir in unserem universitätsnahen
Quartier Lennershofsiedlung in Bochum-Querenburg nicht
mit dem Bau der letzten vier Einheiten dieser Maßnahme beginnen, da
wir den Abriss des aufstehenden Mietgebäudes nicht vornehmen
konnten.
In den letzten Jahren hat unser Quartier Im Hole durch eine nachhaltige
Bestands- und Neubautätigkeit ein völlig neues Gesicht erhalten.
Die ökologischen, innovativen, kubistisch anmutenden Bauträgermaßnahmen
erfreuen sich nach wie vor einer kontinuierlichen Nachfrage.
So konnten wir durch den Verkauf des letzten Hauses im dritten Bauabschnitt
diesen schließen und bereits aus dem zwischenzeitlich
begonnenen letzten Bauabschnitt zwei weitere Einheiten verkaufen
und im Geschäftsjahr 2010 übergeben.
Quartiersergänzungen
sichern Erfolg
23

EIGENTUMSMASSNAHMEN
24
Neues Wohnen im Alter
Hiltroper Landwehr
Rhönstraße
Bernsteinweg und
Schürener Straße
Küppersstraße
Zum Ende des Geschäftsjahres 2008 hatten wir mit dem Verkauf
von 18 Eigentumswohnungen an der Hiltroper Landwehr begonnen.
Dieses Projekt mit seiner rollstuhlgerechten Erreichbarkeit und der
barrierearmen Ausgestaltung bietet die Möglichkeit, bedarfsgerechte
Betreuungsangebote von einem feststehenden Kooperationspartner
in An spruch zu nehmen, und hat als Zielgruppe Senioren aus dem
Stadtteil.
Nach geglücktem Auftakt konnten im Berichtsjahr 2009 insgesamt
zwölf Wohnungen verkauft und an ihre zukünftigen Nutzer übergeben
werden. Für das Jahr 2010 rechnen wir für die letzten zur Veräußerung
anstehenden Maßnahmen mit einer weiterhin ungebrochenen Nachfrage.
Einen guten Vermarktungserfolg haben wir mit unserem Neubau
von insgesamt 14 Eigentumswohnungen an der Rhönstraße 9 und 9b
in Bochum-Grumme erzielt. Neben den positiven Lagefaktoren des
Grundstücks und einem schlüssigen Wohnungsmix konnten wir
auf unsere bisherigen guten Erfahrungen mit der Vergabe an einen
Generalübernehmer zurückgreifen. Der Verkauf von acht Einheiten und
die daraus resultierende Übergabe von acht Einheiten im Berichtsjahr
2009 bestätigen uns in unserem Handeln und stimmen uns auch
hier zuversichtlich, die letzten Einheiten im Geschäftsjahr 2010 zu veräußern.
Außerdem konnten wir aus unseren bereits fertiggestellten Maßnahmen
Bernsteinweg und Schürener Straße insgesamt sechs Einheiten
verkaufen und übergeben.
Für die Fortsetzung unseres erfolgreichen Bauträgergeschäfts im Jahr
2010 haben wir im Berichtsjahr bereits die Weichen gestellt.
Innerhalb unseres stadtparknahen Quartiers Küppersstraße in
Bochum haben wir analog zu unserer Entwicklungsstrategie
das Quartier im Rahmen eines umfassenden Entwicklungskonzeptes
einer grundlegenden Überplanung durch das Büro Prof.
Coersmeier aus Köln unterzogen. Auf der Grundlage dieser
Rahmenplanung wurden zwischenzeitlich erste Bausteine hiervon
umgesetzt; so wurden erste Mietwohnungskomplexe
umfassend saniert und ergänzt. Dabei sind wieder einmal die
Bausteine Modernisierung und Dachaufstockung sowie die Verknüpfung
mit Bauträgermaßnahmen umgesetzt bzw. angesto-

ßen worden. Dabei haben wir Gebäude an der
Küppersstraße 6 bis 16, die überwiegend Kleinstwohnungen
beinhalten, die nachhaltig und wirtschaftlich
nicht mehr am Markt platziert werden
konnten, behutsam freigezogen und im Jahr
2009 abgerissen. Auf den so geschaffenen Freiflächen
sind in drei Bauabschnitten sieben
höchst anspruchsvolle drei- bis viergeschossige,
voll unterkellerte Gebäude mit insgesamt 49
Eigentumswohnungen, dem Standort „Stadtpark“
folgend, im Premiumsegment projektiert.
Im ersten Bauabschnitt sollen ab 2010 zunächst
drei Gebäude mit 21 Wohneinheiten errichtet
werden. Das äußere Erscheinungsbild ist durch
eine geradlinige, moderne, kubistische Architektur
mit einem hohen Anteil an Glasflächen abzulesen.
Großzügige Drei-Raum-Wohnungen mit
90 m² Wohnfläche und Vier-Raum-Wohnungen
sowie Penthouses bis zu 120 m² Wohnfläche
wenden sich mit ihren individuellen Grundrisslösungen
an ein anspruchsvolles Publikum.
Neben der Unterschreitung des strengen KfW-Effizienzhaus-70-Standards
durch eine innovative Kombination von Solarthermie, Kraft-
Wärme-Kopplung und umfangreichen Dämmmaßnahmen sind wir bei
der Detailplanung im Innenbereich der Wohnungen keine Kompromisse
eingegangen.
Die bisher auf Mund-zu-Mund-Propaganda basierende Nachfrage ist
mehr als ermutigend. Der für Anfang 2010 geplante offizielle Verkaufsstart
wird sicherlich aufgrund der Einzigartigkeit der Gesamtmaßnahme
und der Lage auf eine starke Nachfrage stoßen.
Wie bisher ergänzte in 2009 der Verkauf von Einsteigerimmobilien aus
dem Bestand unser erfolgreiches Bauträgergeschäft.
So konnten wir im Berichtsjahr sechs Wohneinheiten in drei Häusern
aus unseren Privatisierungsmaßnahmen Gerther Landwehr sowie vier
Wohnungen an der Havelstraße, der Ennepestraße und dem Höhneweg
an Kunden überwiegend aus dem jeweiligen Quartier veräußern.
EIGENTUMSMASSNAHMEN
Mieterbezogene
Privatisierung
25

EIGENTUMSMASSNAHMEN
26
Portfolio-Optimierung
Darüber hinaus haben wir in enger Abstimmung mit den Fachabteilungen
behutsam Streubesitz an private Erwerber mit langfristigem
An lagehorizont verkauft.
Die katholische Kirchengemeinde Propstei St. Peter und Paul hat uns
die an unser bestehendes Quartier in der Matthias-Claudius-Straße
angrenzenden 18 Wohneinheiten und zwölf Garagen zum Kauf angeboten.
Die erworbenen Wohnungen in der Wichernstraße waren vom
bisherigen Eigentümer bereits modernisiert worden, sodass sie sich
optimal in das in den letzten Jahren bereits vollständig entwickelte
Quartier einbetten.
Auch zukünftig werden wir versuchen, unsere Quartiere durch gezielte
Zukäufe zu festigen, und Chancen zum Ankauf von Arrondierungsobjekten
suchen, um nachhaltig einen Beitrag zum Unternehmenswachstum
leisten zu können.

BETREUUNG UND OBJEKTMANAGEMENT
Die in den vergangenen Jahren erreichte positive Entwicklung des
Geschäftsfeldes konnte auch im Jahr 2009 erfolgreich fortgesetzt
werden.
Dabei ist es für die Kunden nachweislich sehr wichtig, neben einer gut
aufgestellten kaufmännischen und technischen Verwaltung im Hause
der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH auch ein besonders ausgeprägtes
Kompetenzfeld vorzufinden, das insbesondere die Werterhaltung
und Entwicklung der Immobilien im energetischen Sanierungs-
und Modernisierungsbereich besetzt. Entsprechende Angebote
werden neuerdings zunehmend im Rahmen von Akquise, aber
auch während laufender Vertragsverhältnisse nachgefragt.
Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH bewirtschaftete zum
31.12.2009 insgesamt 1.947 Wohnungen (Vorjahr 1.920), 1.125 Stellplätze/Garagen
(Vorjahr 1.087) und 35 sonstige Einheiten (Vorjahr 43)
im Bereich der Fremdverwaltung.
Die Baubetreuungstätigkeit erfolgte im Berichtsjahr wiederum überwiegend
im Umbau- und Modernisierungsbereich. Dabei konnten, wie
in den Vorjahren, private Bauherren bei den Umbaumaßnahmen ihrer
Objekte erfolgreich betreut werden.
Erfreulicherweise konnten wir im Rahmen der Kulturhauptstadt
Ruhr.2010 für die Bochum-Marketing-GmbH den Umbau zum Welcome-Center
durchführen. Ein erfreuter Kunde konnte so rechtzeitig und
innerhalb des vereinbarten Budgets 2010 eröffnen.
Verwaltung von
Wohnungsbeständen für Dritte
Planungs-, Bau- und Projektbetreuung
für Externe
27

Grummer Karree +++ Grummer Karree +++ Grummer Karree +++ Grummer Karree +++ Grummer Karree +++

PERSONAL UND ORGANISATION
Die erreichten Geschäftsziele in allen Bereichen unseres Unternehmens
sind das Ergebnis der Leistung unserer qualifizierten, engagierten
und motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Im Geschäftsjahr 2009 waren bei der VBW BAUEN UND WOHNEN
GMBH durchschnittlich insgesamt 109 (Vorjahr 111) Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter beschäftigt. Davon haben 11 Beschäftigte die Möglichkeit
von Teilzeitbeschäftigung sowie 13 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
die Beschäf tigung in Altersteilzeitform gewählt. Des Weiteren
befanden sich acht Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in ihrer Ausbildung
zur/zum Immobilienkauffrau/-mann.
Die Mitarbeiter verteilen sich auf die jeweiligen Fachbereiche wie folgt:
14
44
8
4
11
9
19
Geschäftsführung
Standort- und Objektmanagement
Verkauf/Service WEG
Unternehmensdienste
Wohnungsmanagement
Rechnungswesen
Auszubildende
Die persönlichen Verwaltungskosten sind im Berichtszeitraum um 592,8
T€ auf insgesamt 6.705,8 T€ gestiegen, was im Wesentlichen auf einer
Bewertungsanpassung der Pensionsverpflichtungen nach BilMoG
basiert. Auch für 2010 ist mit einer ähnlichen Größenordnung zur rechnen.
Der Anteil der Personalkosten an den Gesamtverwaltungs kosten
lag bei 64,7 % (Vorjahr 63,9 %). Dies ist als Signal dafür zu sehen, dass
die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH in dem Spannungsfeld zwi-
Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter
Verwaltungskosten
29

PERSONAL UND ORGANISATION
30
Personalentwicklung
und Fortbildung
Organisationsentwicklung
und Prozessoptimierung
schen den von den Kunden erwarteten, wachsenden Dienstleistungsintensität
und -qualität und dem wachsenden Kostendruck im Wettbewerb
eine verantwortungsvoll vorausschauende Personalpolitik betreibt.
Die sächlichen Verwaltungskosten sind von 3.445,6 T€ im Vorjahr auf
3.661,6 T€ leicht gestiegen. Die gesamten Verwaltungskosten betrugen
10.367,4 T€ und haben sich gegenüber dem Vorjahr (9.558,6 T€) um
808,8 T€ erhöht. Infolgedessen betragen die Verwaltungskosten je Einheit
418,85 € (Vorjahr 383,66 €).
Wir unterstützen unsere Mitarbeiter gerne in ihren Weiterbildungsplänen.
Jährliche Mitarbeitergespräche inklusive der Vereinbarung von
Zielen gehören längst zum Alltag unserer Führungskräfte und Mitarbeiter.
Die Gespräche bieten Orientierung im Berufsleben und ermöglichen
einen offenen Austausch. Insbesondere über bedarfsgerechte
Qualifizierung, motiviert durch notwendige Anpassungsbildung oder
den individuellen Willen zur Weiterentwicklung, können sich Führungskräfte
und Mitarbeiter in den Gesprächen vereinbaren.
In 2009 haben wir im Hinblick auf Personalschulungen einen besonderen
Fokus auf die Team- und Organisationsentwicklung im Bereich
Kundenbetreuung gelegt. Der Abschluss der ersten Teamentwicklungsmaßnahme
ist Anfang 2010 geplant. Wir gehen bei den bisher
positiven Ergebnissen davon aus, dass weitere Maßnahmen in diesem
Bereich folgen werden.
Zudem hoffen wir, mit diesen Investitionen sowohl die Qualität der
Arbeitsleistung stetig zu verbessern als auch zu einer höheren
Arbeitszufriedenheit der Mitarbeiter beizutragen und Fluktuationen zu
vermeiden.
Aufgrund der Ergebnisse der Testkäuferstudie, die 2008 mithilfe eines
externen Marktforschungsinstituts generiert wurden, haben wir im
Geschäftsjahr mehrere Organisationsprojekte initiiert. Im Vordergrund
aller Maßnahmen steht dabei die Verbesserung und Verstetigung der
Kundenorientierung. Ob die telefonische Erreichbarkeit, der persönliche
Kundenkontakt in unserem Hause oder vor Ort an einem unserer
Quartierstage. Alle Arbeitsabläufe und -prozesse müssen neben der
betriebswirtschaftlichen Effizienz den Kunden im Mittelpunkt sehen.
Auch wenn die eingeführten Maßnahmen im Bereich Wohnungsbewirtschaftung
stattfinden, ist allen Verantwortlichen klar, dass Kunden-

orientierung unsere gesamte VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH
betrifft. Wir wollen insofern schrittweise vorgehen und die positiven
Erfahrungen und Lösungen einzelner Bereiche als Bausteine für unser
Vorgehen berücksichtigen.
Um Hilfen für die erfolgreiche Berufswahlorientierung aus erster Hand
zu vermitteln, nahm die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH auch an
der von der Stadt Bochum in Kooperation mit der IHK Mittleres Ruhrgebiet
zu Bochum organisierten zweiten Berufsbildungsmesse im
Ruhrcongress Bochum teil. Im Rahmen der seit Jahren als fester
Bestandteil der Ausbildung bestehenden Projektarbeit bereiteten die
Auszubildenden die Ausbildungsinhalte aus praktischer und theoretischer
Sicht auf, um interessierten Schülerinnen und Schülern das
Berufsbild aus erster Hand näherzubringen. Erste praktische Einblicke
in die Berufswelt können sich junge Menschen auch als Praktikant
in den unterschiedlichen Fachbereichen der VBW BAUEN UND
WOHNEN GMBH verschaffen.
Im Berichtsjahr befanden sich acht junge Menschen in der Ausbildung
zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann. Zwei Auszubildende
haben ihre Abschlussprüfung erfolgreich bestanden.
Nicht nur bezogen auf die Darstellung der Ausbildungsinhalte wurde
die eigenständige und eigenverantwortliche Projektarbeit der Auszubildenden
im Berichtsjahr fortgesetzt. Als wohnungswirtschaftliches
Projekt war 2008 der Startschuss für die Ausstattung von Wohnungen
für studentische Wohngemeinschaften in der Hustadt gegeben worden.
Gemeinsam mit Auszubildenden aus
dem Bereich des Handwerks und
einem lokalen Einrichtungshaus sollen
hier künftig durch das Projekt
„Junges Wohnen“ von „Auszubildenden
für Studenten“ 70er-Jahre-
Wohnungsbestände für diese Zielgruppe
attraktiver gestaltet werden.
Unsere Auszubildenden hatten die
Gelegenheit Minister Laumann bei
dessen Ausbildungstour ihre Kooperation
mit den Auszubildenden
der Malermeisterfirma Hannes vorzustellen.
PERSONAL UND ORGANISATION
VBW hilft bei der
Berufswahlorientierung
VBW bildet aus
31

PERSONAL UND ORGANISATION
32
Kooperation gewinnt
WIR für das Revier
Der Erfolg dieses gemeinsamen Azubi-Projektes, der messbar an den
zusätzlich vermieteten Wohnungen und sichtbar an den strahlenden
Gesichtern der neuen WG-Bewohner wird, ist Ansporn für uns, auch
zukünftig auf eigenverantwortliche und kreative Projekte zu setzen.
Die Verlegung eines Stolpersteines und die damit verbundene Auseinandersetzung
mit der Lebensgeschichte eines Bochumer Juden sind
bereits traditionell.
Ein weiterer Erfolg ist die Kooperation mit weiteren Unternehmen bzw.
deren Auszubildenden, da gerade branchenübergreifendes Wissen
und Erfahrungsaustausch auch unsere Sicht erweitern werden.
Im Rahmen der im Jahr 2007 mit vier Wohnungsunternehmen, auch
außerhalb der Ruhrmetropole, geschlossenen Kooperation zum Ausbildungsaustausch
konnten die Auszubildenden des zweiten Ausbildungsjahres
im Berichtsjahr Erfahrungen in anderen Unternehmen
machen. Neben dem Kennenlernen unterschiedlicher Wohnungs- und
Vermietungsmärkte sowie ihrer Infrastruktur belebten die anderen
Strukturen und Arbeitsabläufe sowie der Umgang mit einer zum Teil
anderen Mieterklientel die Ausbildung der beiden Teilnehmer.
Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH wird die Auszubildenden in
diesem Sinne auch weiterhin fördern und den Austausch auch künftig
ermöglichen. Gemeinsam mit den Kooperationspartnern haben wir im
abgelaufenen Geschäftsjahr den Azubi-Austausch auch in der WIR-
Kooperation implementieren können.
Dies ist wiederum ein Beispiel dafür, dass sich die ruhrgebietsweite
Zusammenarbeit bewährt.
Neben der Kooperation im Ausbildungswesen arbeiten wir bereits seit
Jahren im Rahmen einer IT-Interessengemeinschaft mit der Allbau, der
DOGEWO21, der BGW, der GWG Wuppertal und der SWSG zusammen.
Im Rahmen einer Entwicklungspartnerschaft mit der GWG Wuppertal
und der Immologis haben wir unsere Mietinteressentenverwaltung im
Berichtsjahr weiter an die Kunden- und Mitarbeiterbedürfnisse angepasst.
Im Geschäftsjahr 2009 haben wir in Zusammenarbeit mit der GWG
Wuppertal intensiv die Migration unserer SAP-Landschaft auf SAP-FX
vorbereitet, um Anfang 2010 eine Entscheidung fällen zu können.

Im Jahr 2009 hat die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH abermals
ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein umfangreiches aktives
Freizeitangebot unterbreitet. Neben aller Arbeit und erfolgsorientierter
Ausrichtung darf nach unserem Dafürhalten eben auch die aktive Freizeitgestaltung
nicht zu kurz kommen. Unsere Mitar beiterinnen und
Mitarbeiter haben die Möglichkeit, u.a. das Fitness-Angebot des Oase
Health & Sport Clubs, Massagetermine vor Ort oder Teamsportangebote
wie Fußball oder Drachenbootsport wahrzunehmen.
Darüber hinaus haben wir z.B. am Polarsoccer-Cup in Essen der als
WIR zusammengeschlossenen Wohnungsunterehmen im Revier teilgenommen
und damit den Schulterschluss der Wohnungswirtschaft in
der Metropolregion Ruhr öffentlichkeitswirksam dokumentiert.
Auf Initiative unseres Betriebsrats fand im vergangenen Geschäftsjahr
die erste Mitarbeiterbefragung zur Erhebung der Mitarbeiterzufriedenheit
im Hause statt. 83% der Belegschaft beteiligten sich an der Befragung
und signalisierten somit ein reges Interesse. Die Ergebnisse
werden zeitnah von der Geschäftsführung und dem Betriebsrat
aufgearbeitet werden.
An dieser Stelle möchten wir uns ganz herzlich bei unseren Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für das im letzten Jahr Erreichte und
bei unserem Betriebsrat für die konstruktive und vertrauensvolle
Zusammenarbeit bedanken.
PERSONAL UND ORGANISATION
VBW aktiv
Betriebsrat
33

IMPRESSUM
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wenden Sie sich bitte an:
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Tel. 02 34 / 310-227
Fax 02 34 / 310-444-227
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