bericht des aufsichtsrates - VBW Bauen und Wohnen GMBH

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bericht des aufsichtsrates - VBW Bauen und Wohnen GMBH

GESCHÄFTSBERICHT

2010


Unternehmens-Kennzahlen

31.12.2010

2010 2009 2008

TEUR TEUR TEUR

Bilanzsumme 413.103,3 408.530,4 407.313,6

Stammkapital 12.858,2 12.858,2 12.858,2

Eigenkapital gesamt 74.788,9 69.237,7 63.797,3

Umsatzerlöse 70.828,2 71.180,9 68.482,2

davon Sollmieten 47.618,7 47.209,6 45.967,5

Bilanzgewinn 5.629,5 5.359,3 46,0

Anzahl Anzahl Anzahl

Verwaltungsbestand Wohnungen 14.378 14.568 14.649

davon eigene Wohnungen 12.452 12.621 12.729

Verwaltungsbestand Gewerbe 122 119 125

davon eigene Gewerbe 86 84 82

Anzahl Anzahl Anzahl

Mitarbeiter � 112 109 111

davon Auszubildende 9 8 8


INHALT

VORWORT

BERICHT DES AUFSICHTSRATES 7

GESCHÄFTSVERLAUF 10

v Wohnungsmanagement 10

v Standortentwicklung 19

v Eigentumsmaßnahmen 25

v Betreuung und Objektmanagement 29

v Personal und Organisation 31

JAHRESABSCHLUSS 37

v Lagebericht 39

v Bilanz 44

v Gewinn- und Verlustrechnung 46

v Anhang 48

– Anlagenspiegel 50

– Verbindlichkeitenspiegel 51

v Vorschlag zur Gewinnverwendung 55

v Bestätigungsvermerk 56


VORWORT

2

Dr. Dieter Kraemer, Norbert Riffel

SEHR GEEHRTE KUNDEN

UND GESCHÄFTSPARTNER,

am Beginn des Jahres 2010 – einige haben es offensichtlich viel zu

schnell aus ihrem Gedächtnis gestrichen – stand die gesamtwirtschaftliche

Entwicklung noch ganz im Zeichen der Nachwirkungen der

größten Wirtschafts- und Finanzkrise der Nachkriegszeit. Kaum einer,

auch nicht die „Wirtschaftsweisen“, hätte mit einer so raschen konjunkturellen

Erholung gerechnet. Wer das nun erreichte reale Wirtschaftswachstum

von 3,5 % und die seit zehn Jahren niedrigste Arbeitslosenquote

bundesweit von 7,2 % vor einem Jahr prognostiziert hätte, den

hätten wohl viele als Romantiker bestenfalls müde belächelt.

Wir können froh darüber sein, dass diese überaus positive Dynamik

entstanden ist. An der durchaus komplexen Suche nach den – wieder

einmal – vielen Vätern dieses Erfolgs wollen wir uns nicht beteiligen,

sondern lieber den Blick auf das eigene Unternehmen richten. Denn

da gibt es ebenfalls viel Positives zu berichten.

VBW ist stabil erfolgreich

Es ist uns nämlich im abgelaufenen Geschäftsjahr gelungen, nach

einem bereits guten Vorjahr das Jahresergebnis nochmals zu steigern.

Mit 6,2 Mio. € haben wir einen Stand erreicht, der uns in der Fortsetzung

unserer nachhaltigen Unternehmensstrategie bestärkt. Unsere

beiden Geschäftssparten Vermietung und Bauträgergeschäft sind für

diesen Erfolg mehrheitlich verantwortlich.

Dass die weiterhin anhaltende Unsicherheit der Finanzmärkte beim

Bauträgergeschäft eine unterstützende Rolle für die Entscheidung zur

Eigentumsbildung spielt, ist das eine. Das andere ist sicherlich die von

uns erarbeitete Standort- und Produktqualität. Dies geht einher mit

einem nach wie vor bedeutenden Investitionsvolumen in unsere Vermietungsbestände.

VBW macht Stadt

An markanter Stelle haben wir mit dem Projekt Q100 ein neues Tor zur

Innenstadt geschaffen. Auch wenn der starke Wintereinbruch unseren

Fortschritt ein wenig gebremst hatte, konnten die ersten Mieter

zum Jahresende ihre Räumlichkeiten übernehmen. Diese aus städtebaulicher

wie funktionaler Sicht überzeugende neue „Adresse“ zeigt,

dass konsequenter, barrierefreier, innerstädtischer Wohnungsbau in


Verbindung mit privaten Dienstleistungen unter einem Dach zu

adäquaten Mieten nachgefragt wird.

In unserem Quartier Kornharpen werden wir in Kürze mit dem letzten

Abschnitt unserer umfangreichen Umgestaltung beginnen. Es entsteht

eine Kombination aus Eigentums- und Mietwohnungen mit entsprechendem

Betreuungsangebot. Auch hier hat ein Stadtteil sein Gesicht

vollständig gewandelt und einen großen Schritt in die Zukunft getan.

Am Bochumer Stadtpark kann man den Wandel hin zur ersten Adresse

mit dem „Wohnen an der Kü“ beim sonntäglichen Spaziergang erfahren.

Der erste Bauabschnitt unserer Eigentumsmaßnahme ist zum Jahresende

abgeschlossen und nahezu vollständig verkauft worden. Die angrenzende

Modernisierung der Bestandsgebäude nimmt ebenfalls Gestalt an.

Darüber hinaus sind wir in weiteren Stadtteilen mit unserer Quartiers-

und Standortstrategie aktiv und schaffen so weitere attraktive Wohnstandorte.

Ob am Grummer Karree, in der Vogelsiedlung, in Langendreer

oder auch in Altenbochum: Überall kann man die Fortschritte unserer

Bauaktivitäten sehen und deren großen Beitrag zur Aufwertung des

Stadtbildes erfahren. Diese Attraktivitätssteigerung durch unsere

Maßnahmen kann deutlich abgelesen werden an der vielfachen Nachfrage

unserer zum Teil neuen Mieter, aber auch an der weiterhin hohen

Quote an Eigenumzügen innerhalb unserer Bestände. So bestärkt

werden wir diesen Weg konsequent fortsetzen, um mit systematischem

Quartiersaus- und -umbau auch gute Zeichen für eine sichtbare

Attraktivitätssteigerung unserer Stadt zu setzen.

VBW ist gut für Bochum

Was gut ist für die Wohnquartiere und damit für die Menschen, die in

diesen Stadtteilen wohnen, das ist auch gut für Bau, Handwerk und

Dienstleister in unserer Stadt und Region. Mit Gesamtinvestitionen

von 17,5 Mio. € und Instandhaltungsaufwendungen von 9,8 Mio. €

haben wir erneut Arbeitsplätze in den Betrieben und Unternehmen

geschaffen und gesichert, die in enger Kooperation mit unserem

technischen Management die Projekte und Qualitätsverbesserungen

realisieren, die wir für dauerhaft erfolgreiche Vermietung und Verkäufe

benötigen. Und da dies auch im Rahmen unserer mittelfristigen Planung

zukünftig so sein wird, ist die VBW BAUEN UND WOHNEN

GMBH auch ein wichtiger Garant für wirtschaftliche Stabilität in

Bochum und im Revier.

VORWORT

3


VORWORT

4

Auch mit der Stadt Bochum, mit der wir über unseren größten Gesellschafter,

die Stadtwerke Bochum, eng verbunden sind, suchen wir

zurzeit nach neuen Wegen – jenseits von Gewinnausschüttung –, Chancen

für neue Kooperationen zum gegenseitigen Nutzen auszuloten. Ob

bei der Vermarktung städtischer Grundstücke, der Zukunftsgestaltung

oder Versorgung alter Menschen in unserer Stadt oder dem Ausbau der

Kindertagesstättenversorgung: Das immobilienwirtschaftliche Know-how

der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH kann sicherlich noch mehr

Effizienz durch gemeinsames Handeln erzeugen. In mehreren Arbeitsgruppen

arbeiten wir zurzeit gemeinsam mit den Fachleuten der Stadt

Bochum und den anderen Beteiligungsunternehmen der Stadt daran,

diese und andere Synergien zum Nutzen der Bürger zu heben.

VBW – Partner der Kulturhauptstadt Ruhr

Neben allem anderen standen das gesamte Ruhrgebiet und Bochum

im Herzen des Ruhrgebiets im Jahr 2010 unter dem Zeichen der europäischen

Kulturhauptstadt, der RUHR.2010.

Natürlich beteiligten wir uns mit den uns zur Verfügung gestellten Möglichkeiten

und wurden durch das große positive Echo auf unsere Aktionen

sehr bestärkt, die richtigen Entscheidungen getroffen zu haben.

Mit dem „Still-Leben A 40“ auf der zentralen Verkehrsachse des Ruhrgebiets

am 18. Juni 2010 wurde die Autobahn von rund zwei Millionen

Menschen zu Fuß oder per Fahrrad in Beschlag genommen und

begleitet von verschiedensten Aktivitäten. Wir präsentierten uns an

markanter Stelle an dem 60 Kilometer langen „Tisch“ mit internationalen

Gerichten, die allesamt von unseren Mietern aus unseren Quartieren

Sonnenleite und Hustadt in der Tradition ihrer Herkunftsländer

zubereitet worden waren. Kein Wunder, dass unser Multi-Kulti-Menü

ein besonderer Anziehungspunkt war. Begleitet wurde unsere Aktion

durch ein in unseren Quartieren erprobtes Graffitiprojekt auf einer

zehn Meter langen Leinwand.

Die Route der Wohnkultur rundete unsere Aktivitäten ab. Mit insgesamt

vier Quartieren, dem Hammer Park, dem Grummer Karree, dem

Quartier Im Hole und der Hustadt, stellten wir den Wandel des typischen

Wohnens in unserer Stadt dar. Auch hier war unsere Kooperation

WIR gut vertreten, denn 15 der insgesamt 58 Standorte präsentierten

wir zusammen mit unseren Kollegen der kommunalen Wohnungswirtschaft

im Ruhrgebiet.


Mit dem Projekt „Schachtzeichen“ setzten wir in unserem Quartier in

Eppendorf im wahrsten Sinn des Wortes ein Zeichen. Einer der gelben

Heliumballons, die im Mai des Jahres den Himmel über dem Revier

„verzauberten“, schwebte über unserer Seniorenwohnanlage in

Eppendorf. Das Sponsoring der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH

in Verbindung mit der eindrucksvollen Unterstützung der Vereine, allen

voran der Heimatverein Eppendorf, brachte fast den gesamten Stadtteil

zum Feiern auf die Beine. Zudem wurde in Zusammenarbeit mit

WIR, der Kooperation der kommunalen Wohnungsgesellschaften im

Ruhrgebiet, ein Theaterstück des Mondpalastes in Herne präsentiert,

das mit Witz und Humor das Thema „Wohnen im Ruhrgebiet“

beleuchtet hat und zu einer Bereicherung für die feiernden Mieter und

Bewohner vor Ort geworden ist.

Der große Erfolg unserer Aktivitäten im Rahmen der Kulturhauptstadt

war nur möglich durch den besonderen und hervorragenden Einsatz

unserer Mitarbeiter, Mieter und Initiativen. Ihnen gebührt unser ganz

besonderer Dank, denn sie haben das geschafft, was uns am Herzen

lag: den Menschen vor Ort in unseren Quartieren Kultur nahezubringen

und nicht mit abstrakten Leuchtturmprojekten unüberwindliche

Höhen zu erklimmen. Insofern sind wir auch guten Mutes, dass aus

unseren Aktionen heraus nachbarschaftliches Engagement in unseren

Quartieren, gepaart mit ehrenamtlichem Engagement, auch zukünftig

und nachhaltig fortwirken wird.

VBW bleibt in Bewegung

Dass wir parallel zu all den Aktivitäten, die unser Haus im Jahr 2010

nach außen sichtbar entfaltet hat, uns auch mit wichtigen organisatorischen

Aufgaben im Unternehmen selbst beschäftigen mussten, hat

viel mit dem Stichwort SAP zu tun. Nach einem längeren, sehr intensiven

Vorlauf haben wir und die verantwortlichen Mitarbeiter entschieden,

unser bisheriges SAP-System auf SAP RE-FX zu migrieren.

Hierbei handelt es sich zum einen um eine eher technische Umstellung,

zum anderen um die Neumodellierung der bisher in SAP abgelegten

Arbeitsprozesse. Der Umfang dieses Projektes entspricht in der

Rückschau durchaus der Ersteinführung von SAP und hat insofern

nicht nur interne Kapazitäten gebunden, sondern auch einen nicht

unerheblichen externen Beratungsaufwand erfordert. Dank der guten

Zusammenarbeit zwischen dem SAP-Beratungshaus Immologis und

unserem Projektteam ist es gelungen, in einer gemeinsamen Kraftanstrengung

diese Systemumstellung nahezu reibungslos zu vollziehen.

Die Umstellung erfolgte rückwirkend zum 1. Januar 2010, sodass

VORWORT

5


VORWORT

6

bereits der jetzt vorliegende Jahresabschluss ein Ergebnis unseres

neuen Systems ist. Gesamtentscheidend ist aber vor allem, dass

unsere Kunden zu keinem Zeitpunkt Einschränkungen unserer Dienstleistungen

hinnehmen mussten. Hierfür, aber auch für den insgesamt

positiven Verlauf sei dem Team der Immologis und unserem Projektteam

ganz besonders gedankt.

Zudem haben wir auch im abgelaufenen Geschäftsjahr wiederum

intensiv an dem „Dauerprojekt“ der Verbesserung unserer Kundenprozesse

gearbeitet und zum Jahresende weitere Maßnahmen

beschlossen. Dazu gehört, dass unsere Organisationsstruktur personell

noch stärker auf Quartiersverantwortlichkeit ausgerichtet wird.

Darüber hinaus haben wir zusammen mit den Experten des InWIS-

Instituts am hiesigen Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs-

und Immobilienwirtschaft (EBZ) neue Leitlinien für die strategische

Zukunftsentwicklung der Quartiere der 70er-Jahre erarbeitet. Die

daraus abzuleitenden Handlungsempfehlungen werden uns helfen,

noch passgenauere Maßnahmenpakete für diese Quartiere zu finden,

damit unsere Mieter sich auch in Zukunft dort zu Hause fühlen.

Auf diese Weise schlagen wir nach einem in allen Geschäftssparten

erfolgreichen Jahr 2010 bereits wieder vorausschauend Brücken in

eine gute Zukunft für unser Unternehmen, unsere Stadt und Region.

Dr. Dieter Kraemer Norbert Riffel


BERICHT DES

AUFSICHTSRATES

Der Aufsichtsrat hat die ihm nach dem Gesetz obliegenden Aufgaben im

abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und die Geschäftsleitung

überwacht. In regelmäßigen Sitzungen wurden der Aufsichtsrat und die

aus seiner Mitte gebildeten Ausschüsse durch die Geschäftsführung

über die wirtschaftliche Lage und die gesellschaftliche Entwicklung des

Unternehmens sowie über alle bedeutenden Geschäftsvorfälle unterrichtet.

Der Aufsichtsrat war jederzeit über die Ist-Situation, die zukünftige

Planung und die strategische Ausrichtung der Gesellschaft informiert. Die

Tätigkeit der Geschäftsführung gab keinen Anlass zu Beanstandungen.

Die DOMUS AG, Niederlassung Düsseldorf, hat den Jahresabschluss

zum 31. Dezember 2010 und den Lagebericht über das Geschäftsjahr

2010 in der Zeit vom 21. Februar 2011 bis 11. März 2011 nach Maßgabe

der §§ 316 ff. HGB geprüft. Außerdem erstreckte sich die Prüfung auf die

Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung sowie

der Auflagen für Betreuungsunternehmen gemäß § 37 II. WoBauG a. F.

In der gemeinsamen Sitzung des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates

und der DOMUS AG, vertreten durch den Prüfungsleiter Herrn

Steuerberater/Wirtschaftsprüfer Hans-Jörg Sonnhoff, am 8. April 2011

wurden eingehend der Jahresabschluss, der Lagebericht und die

Verwendung des Bilanzgewinns erläutert.

Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresabschluss und dem Lagebericht

zu. Der Gesellschafterversammlung wird daher empfohlen:

a) den Jahresabschluss festzustellen

b) die von den Geschäftsführern vorgeschlagene Gewinnverteilung

zu beschließen

c) den Geschäftsführern Entlastung zu erteilen

Bei dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, Herrn Dr. Manfred

Püschel, bedanke ich mich für seine Tätigkeit und wünsche seinem

Nachfolger im Amt, Herrn Wijnand Donkers, eine gute Hand.

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen

und Mitarbeitern für die erfolgreich geleistete Arbeit.

Bochum, 15. April 2011

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Bernd Wilmert

Bernd Wilmert

7


Mit tiefer Anteilnahme haben wir die Nachricht vom

Tod des Ehrenvorsitzenden unseres Aufsichtsrates

Herbert Jahofer

Oberstadtdirektor a. D.

*3. Juni 1928 †6. März 2011

zur Kenntnis nehmen müssen.

Über mehr als eine Generation hat Herbert Jahofer als Vorsitzender des Aufsichtsrats das

heutige Profil unseres Unternehmens von 1976 bis 2002 entscheidend mitgestaltet.

Seiner großen Sachkompetenz, seiner Gradlinigkeit und Integrationskraft ist es zu danken,

dass es gelungen ist, die Interessen der Gesellschafter stets zum Wohle des Unternehmens

zusammenzuführen. Für ihn waren die wirtschaftliche und die soziale Dimension des Wohnens

genauso unverbrüchlich miteinander verbunden wie seine große Bedeutung für die

Stadtentwicklung. Das „Veräußern von kommunalem Tafelsilber“ auf jeden Fall zu verhindern,

war deshalb für ihn bis zu den letzten Gesprächen, die wir miteinander führen durften,

ein Anliegen höchsten Ranges.

Der Aufsichtsrat unseres Unternehmens hat ihn im Jahre 2002 zum

Ehrenvorsitzenden gewählt. Dies ist sichtbarer Ausdruck der außerordentlichen

Wertschätzung seiner Persönlichkeit und seiner Arbeit.

Wir sind bei aller Trauer dankbar dafür, dass wir von seinem Denken und Handeln

profitieren durften. Sein Leitbild von der solidarischen Stadt wird uns auch in Zukunft

Ansporn und Verpflichtung sein.

Aufsichtsrat Geschäftsführung Betriebsrat Mitarbeiter

VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH


10

GESCHÄFTSVERLAUF

WOHNUNGSMANAGEMENT

Ob Auszubildende, Studenten, Singles, Familien mit Kindern, Junge

oder Senioren: Rund 40.000 Bürgerinnen und Bürger der Stadt

Bochum sind bei uns zu Hause. Zu Hause sein bedeutet für uns

neben dem Vermieten einer bedarfsgerechten Wohnung auch die

Bereitstellung wohnbegleitender Serviceleistungen. Um dies auch in

Zukunft sicherstellen zu können, konzentrieren wir uns auf eine ganzheitliche,

quartiersbezogene Entwicklung unserer Wohnungsstandorte.

Zusätzlich zu den aus Kundensicht zu erfüllenden Qualitätsmerkmalen

von Wohnraum und Wohnumfeld kommt neben den Dienstleistungen

rund um die Immobilie dem Aufbau quartiersstabilisierender sozialer

Netzwerke eine zentrale Bedeutung für die Schaffung eines lebens-

und liebenswerten Quartieres zu.

Es gilt, so lange wie möglich ein selbstständiges und eigenverantwortliches

Wohnen in einem vertrauten Umfeld und einer intakten Nachbarschaft

sicherzustellen.

Der eigene bewirtschaftete Wohnungsbestand der VBW BAUEN UND

WOHNEN GMBH betrug zum 31. Dezember 2010 12.452 Wohnungen,

86 gewerbliche und sonstige Einheiten sowie 4.051 Garagen und

bewirtschaftete Stellplätze. Unser Wohnungsbestand bietet von der

öffentlich geförderten Wohnung mit kleiner Fläche bis zur Loftwohnung

für gehobene Ansprüche ein umfangreiches Angebot zur Sicherung

einer differenzierten und sozial verantwortungsbewussten

Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Ergänzend

zu diesem breit gefächerten Wohnungsangebot bieten wir großzügige

Außen- und Spielanlagen sowie Gemeinschaftsräume für soziale

Netzwerke, die der Erholung dienen und zur Kommunikation unserer

Mieter einladen.

Zudem betreuen wir 1.926 Wohnungen, 1.246 Garagen und bewirtschaftete

Stellplätze sowie 36 gewerbliche und sonstige Einheiten für

andere Eigentümer.

Im Rahmen der Portfolioentwicklung haben wir uns im Geschäftsjahr

von insgesamt 57 Wohnungen getrennt. Darüber hinaus wurden 132

Wohnungen abgerissen, um die Grundstücke im Rahmen unserer

Quartiersentwicklung zeitnah mit marktgängigen Neubaumaßnahmen

zu überplanen und zu bebauen.


Die Bruttoumsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten im

Berichtsjahr auf 62.773,9 T€ gegenüber 62.270,5 T€ im Vorjahr

gesteigert werden. Der im Berichtsjahr veröffentlichte Mietspiegel

ermöglichte dies durch eröffnete Mieterhöhungsspielräume, die konsequent

genutzt wurden.

Die Durchschnittsmieten im frei finanzierten Wohnungsbestand erhöhten

sich gegenüber dem Vorjahr von 4,75 €/m² auf 4,89 €/m². Ursache

hierfür waren konsequente Mieterhöhungen, die sowohl durch höhere

Mieten bei der Neuvermietung als auch durch erfolgte Mietanpassungen

an die ortsübliche Vergleichsmiete erzielt werden konnten.

Zudem verzeichneten wir positive Effekte aus der markt- und kundennahen

Organisation der Vermietung, die seit nunmehr vier Jahren ihren

Standort in der Bochumer City hat. Bei dem preisgebundenen Wohnungsbestand

ergab sich aufgrund der rechtlichen Vorgaben keine

Anpassung der Kostenmiete von 4,39 €/m². Allerdings wurden zum

1. Januar 2011 durch die Indexierung im Dreijahresrhythmus die Mieten

angepasst. Der wirtschaftliche Effekt wird im Jahr 2011 wirksam werden.

Die 2010 abgerechneten Betriebskosten betrugen 1,48 €/m² und

waren somit auf dem Vorjahresniveau von 1,47 €/m².

Zum Bilanzstichtag standen insgesamt 575 (Vorjahr 569) Wohnungen

leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 4,6 % (Vorjahr 4,5 %).

6,

00

5,

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4,

00

3,

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2,

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1,

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00

Mrz 09

Jun

09

Sep

09

Dez

09

Mrz 10

Jun

10

marktbedingt maßnahmenbedingt

Sep

10

WOHNUNGSMANAGEMENT

Dez

10

Bruttoumsatzerlöse

Durchschnittsmiete

Betriebskosten

Leerstandsentwicklung

Durchschnittlicher Leerstand

2009–2010 in %

11


WOHNUNGSMANAGEMENT

12

Fluktuationsquote

Einzelmodernisierung

alles aus einer Hand

Auf den marktbedingten Leerstand entfielen 268 Wohnungen (Vorjahr

219), er betrug somit 2,2 % (Vorjahr 1,7 %). Eine Leerstandsentwicklung,

die über den Jahresverlauf gesehen unbefriedigend ist. Bei der Analyse

des Leerstandes ist festzustellen, dass sich dieser insbesondere in den

Beständen der 60er- und 70er-Jahre konzentriert. Zwar greift in der

Hustadt die Attraktivitätssteigerung durch den Stadtumbau West in

Verbindung mit zielgruppenspezifischen Angeboten für Studentenwohngemeinschaften;

auch zeigt die Qualitätsoffensive in der Sonnenleite

eine positive Entwicklung. Allein diese Maßnahmen genügen

jedoch nicht. Vielmehr muss durch gezielte quartiersaufwertende Maßnahmen

in den weiteren 60er- und 70er-Jahre-Siedlungen die für 2011

und die Folgejahre geplante Qualitätsoffensive konsequent umgesetzt

werden, um der Leerstandsentwicklung entgegenzuwirken.

Der maßnahmenbedingte Leerstand, das heißt der Leerstand aufgrund

von Modernisierungs-, Umbau-, Ausbau- und Abbrucharbeiten sowie

bestehender Verkaufsabsichten, betrug zum Bilanzstichtag 307 Wohnungen

(Vorjahr 350) und konnte somit um 12,3 % abgebaut werden,

sodass er lediglich 2,5 % des Gesamtwohnungsbestandes betrug,

was auf ein konsequentes, weiterentwickeltes Umzugsmanagement

sowie eine erfolgreiche Baumaßnahmen- und Bauzeitenoptimierung

zurückzuführen ist.

Die Fluktuationsquote ist von 9,2 % im Vorjahr erfreulicherweise

nochmals gesunken. Sie betrug im Geschäftsjahr 8,9 % und liegt im

Branchenvergleich deutlich unter dem Durchschnitt.

Die Kundenbindung ist zweifellos das Ergebnis unserer systematischen

Quartiersentwicklung. Rund 46,2 % der eingegangenen Kündigungen

waren auf persönliche und familiäre Veränderungen der Mieter

zurückzuführen. 20,6 % der eingegangenen Kündigungen erfolgten

wegen Sterbefällen oder Umzügen ins Pflegeheim. Die Zufriedenheit

unserer Kunden mit unseren Produkten zeigt sich darin, dass

rund 9,1 % unserer Mieter innerhalb unseres Wohnungsbestandes

umgezogen sind.

Auch im Berichtsjahr konnte sich die Einzelwohnungsmodernisierung

als fester Bestandteil unserer Quartiersstrategie etablieren.

Seit nunmehr 2006 sind Handwerksunternehmen für uns tätig, die

sämtliche Arbeiten – den Gewerken entsprechend – nach festgelegten


Vorgaben hinsichtlich Leistungsumfang, Qualität und

Preis innerhalb von zehn Werktagen fertigstellen. Insgesamt

wurden im Berichtsjahr bei einem Budget auf Vorjahresniveau

166 WE (Vorjahr 146 WE) einzeln modernisiert

und zeitnah einer erfolgreichen Vermietung zugeführt.

Ermutigt von den positiven Ergebnissen der Einzelwohnungsmodernigsmodernisierung

aus einer Hand, wurden auch im Berichtsjahr sämtliche che Repara- Reparaturaufträge

der laufenden Instandhaltung in den Quartieren Rosenberg,

Laerfeld, Wattenscheid, Steinkuhl, Sonnenleite, Langendreer und

Vogelsiedlung mit insgesamt 4.113 Wohnungen pauschal vergeben.

Zweck der Pauschalvergabe ist es, eine schnelle und koordinierte

Mängelbeseitigung mit dem Ziel der Steigerung der Kundenzufriedenheit

zu erreichen. Für das regionale Handwerk bedeutet dies Auftragssicherheit

sowie den Wegfall von administrativen Arbeitsschritten und

Anfahrts- und Leerlaufzeiten, was zu Kostensenkung und Kostensicherheit

führt. Aufgrund der guten Erfahrungen planen wir hier in

2011 eine Ausweitung.

Wohnen mit Service“ ist fester Bestandteil der insbesondere für

Senioren konzipierten barrierefreien Wohnungsangebote der VBW

BAUEN UND WOHNEN GMBH, die durch kompetente Kooperationspartner

vor Ort betreut werden.

Die Programme für die Hausgemeinschaften sind vielfältig: vom Silvesterfrühstück

über das Sommerfest bis zur Weihnachtsfeier. Fester

Bestandteil neben den sonst von der Hausgemeinschaft gemeinsam

geplanten und organisierten Veranstaltungen ist darüber hinaus das

regelmäßige gemeinschaftliche Kaffeetrinken.

Soziale Netzwerke, starke Nachbarschaften vor Ort sind ein wesentlicher

Wohlfühl- und Identifikationsfaktor mit der Wohnung und dem

Quartier. Sie machen es lebens- und liebenswert. Aus diesem Grunde

kommt der Initiierung, Unterstützung, Pflege und Förderung sozialer

Netzwerke sowie starken Nachbarschaften eine besondere Bedeutung

zu. So ist es uns im Geschäftsjahr gelungen, im Stadtteil Altenbochum,

in dem wir rund 1.400 Wohnungen bewirtschaften, die

„Nachbarschaftshilfe Altenbochum“ zu initiieren, deren zentrale Ehrenamtsaufgabe

das Kümmern um und Unterstützen von Senioren bei

Fragen des täglichen Lebens ist.

WOHNUNGSMANAGEMENT

Laufende Instandhaltung

Lebenslanges Wohnen

bei der VBW

13


WOHNUNGSMANAGEMENT

14

Die bisherigen Erfahrungen mit einer sehr hohen Wohnzufriedenheit

unserer Mieter und eine gleichbleibend hohe Nachfrage haben uns

ermutigt, den Weg von Wohn- und Dienstleistungsangebot konsequent

weiterzugehen und bewusst noch niederschwelliger, das heißt

ohne verpflichtende Leistungsabnahme, zu setzen.

Netzwerke und Kooperationen sind eine notwendige, aber keine hinreichende

Bedingung für die Realisierung unserer Leitidee „So viel

Selbstständigkeit wie möglich, so viel Sicherheit wie nötig für das

Wohnen im Alter“. Der zweite Baustein ist die Bereitstellung eines

zusätzlichen Wohnungsangebotes, das sich durch hohen Wohnkomfort

mit konsequenter Barrierefreiheit und zentrale Standorte mit

guter Infrastruktur und kurzen Wegen auszeichnet. Als Beispiele einer

konsequenten Umsetzung dieser These sind die Quartiere „Hiltroper

Landwehr“, „Hammer Park“ und „Altenbochumer Bogen“ mit ihren

Kooperationspartnern zu nennen. Weitere Standorte werden in den

kommenden Jahren hinzukommen.

Hierfür stehen die Objekte Q100 mit 30 Wohnungen und Liebfrauenstraße/Freigrafendamm

mit 25 Wohnungen, die in der ersten Hälfte

2011 bezugsfertig sein werden.

Besonders hat uns gefreut, dass wir im November mit den in unseren

Großsiedlungen „Sonnenleite“ und „Luchsweg“ tätigen Initiativen

Nachbarschaft auf eine erfolgreiche 25-jährige Zusammenarbeit

zurückblicken und dieses Ereignis zum Anlass nehmen konnten, diese

Arbeit im Rahmen einer Jubiläumsfeier angemessen zu würdigen.

Die Nachbarschaftsinitiativen

wurden 1985 ins

Leben gerufen, um das

manchmal schwierige Miteinander

der Bewohner

dieser Großsiedlungen

durch zielgerichtete, niederschwellige,

auf das

Quartier bezogene Angebote

zu fördern und zu

unterstützen – eine Zielsetzung,

die heute so

aktuell wie damals ist.


Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH – ein starker Partner im Rahmen

der Kulturhauptstadt Europas.

Als Eigentümerin des

Grundstücks an der

Vogelstraße in Wattenscheid-Eppendorf

setzten auch wir im Mai 2010

ein „Schachtzeichen“: „Unser“ Ballon schwebte

über dem ehemaligen Wetterschacht 3 der Zeche

Vereinigte Engelsburg. In Kooperation mit Vereinen

und Akteuren vor Ort konnte eine Woche lang

den Bewohnerinnen und Bewohnern unserer

Seniorenwohnanlage und den zahlreichen Gästen

ein abwechslungsreiches Programm geboten

werden – von einer stimmungsvollen Auftaktveranstaltung,

die durch unsere Oberbürgermeisterin

Frau Dr. Scholz eröffnet wurde, über Ausstellungen

und Vorträge zur Zeche Engelsburg mit

geführten Spaziergängen bis zur Aufführung eines

vom Mondpalast eigens geschriebenen Theaterstücks

mit einer durchweg positiven Resonanz

vonseiten der Besucher.

Zu den Höhepunkten der

RUHR.2010 gehörte sicherlich

das „Still-Leben A 40“

am 18. Juli, an dem auch

wir mit zehn gemieteten Tischen aktiv teilnahmen.

Unseren rund 100 geladenen Gästen und unzähligen

vorbeiflanierenden Besuchern konnten wir

mit einem „Teigtaschenfest“ einen besonderen

Gaumenschmaus bieten: Mieterinnen aus unseren

Wohnquartieren in der Sonnenleite – organisiert

von der Initiative Nachbarschaft – und in der

Hustadt – unterstützt von der IFAK – hatten internationale

Fingerfood-Gerichte hergestellt, die

reißenden Absatz fanden. Zusätzlich sorgte eine

Graffiti-Aktion, bei der drei Künstler eine zehn

Meter lange Leinwand gestalteten, für große Aufmerksamkeit.

Ein „Heimspiel“

hatten wir bei dem

RUHR.2010-Projekt „Route der Wohnkultur“,

das anhand von ruhrgebietstypischen Wohnprojekten

zwischen Duisburg und Hamm den Wandel

des Wohnens im Ruhrgebiet zeigen sollte.

Der Verein „WIR – Wohnen im Revier“ als Kooperation

von neun kommunal(nah)en Wohnungsunternehmen

im Ruhrgebiet hat sich als

Projektpartner alleine mit 15 von insgesamt 58

Standorten maßgeblich an dem Projekt beteiligt,

darunter vier VBW-Standorte:

� der „Hammer Park“ an der Dorstener Straße

als Beispiel für das Mehrgenerationenwohnen

in einem neu entstandenen Quartier

� das „Grummer Karree“ an der I. Parallelstraße

als Beispiel für die Modernisierung einer

Arbeitersiedlung aus den 1920er-Jahren unter

Beibehaltung eines authentischen Erscheinungsbildes

� das Wohnquartier „Im Hole“ in Kornharpen als

Beispiel für eine ganzheitliche Quartiersentwicklung

im Bestand

� die „Hustadt“ in Querenburg als Beispiel für

den Siedlungsbau der 1960er-/70er-Jahre und

die Revitalisierung einer Großwohnsiedlung

15


Wesentliche Grundlage für den Erfolg und das

Gelingen des Projektes war die interkommunale

Zusammenarbeit der beteiligten Wohnungsunternehmen,

insbesondere über die starke Klammer der

kommunalen WIR-Unternehmen sowie der THS.

Neben den regelmäßig durchgeführten vierstündigen

Stadtrundfahrten zur Route der Wohnkultur

von Bochum Marketing GmbH, die drei unserer

vier Route der Wohnkultur-Quartiere anfuhren,

fanden auch geführte Spaziergänge und etliche

Sondertouren für Wohnkulturinteressierte aus der

Wohnungswirtschaft und dem Bauwesen statt.

Dabei stießen unsere beiden Musterwohnungen

im Grummer Karree – im Altzustand und modernisiert

– auf besonderes Interesse. Vor allem die

am Projekt beteiligten Wohnungsunternehmen

haben durch eine Vielzahl von Veranstaltungen

und ein eigens für die WIR-Unternehmen geschriebenes

mobiles Theaterstück für ein über die reine

Besichtigung hinausgehendes „Bespielen“ der

Standorte gesorgt und damit das Projekt für ein

breites Publikum interessant gemacht.

Alleine in unseren Route der Wohnkultur-Quartieren

fanden im „Wohnkultursommer“ von August

bis Oktober viele Veranstaltungen statt, von Vorträgen

über Lesungen bis zum Quartiersfest.

Highlights waren dabei u. a. die Lesung mit dem

Bochumer Comedian Hennes Bender im „Grummer

Karree“, der Auftritt von Ester Münch als

Bochumer „Reinigungsfachkraft Waltraud Ehlert“

beim Quartiersfest im „Hammer Park“ und der

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„Tiefgang“, ein Mix aus Literatur, Musik, Improvisationstheater

und Zauberei in der Tiefgarage

unter dem Brunnenplatz in der Hustadt. Bei der

Planung und Durchführung der vielen Veranstaltungen

waren für uns gerade im Quartier „Hustadt“

die verschiedenen Akteure vor Ort (Stadtumbaubüro,

UmQ, AWO, IFAK) verlässliche und sehr

aktive Partner. So wurde z.B. das diesjährige

Hustadtfest unter dem Motto „Wohnzimmer der

Kulturen“ bewusst in das Projekt Route der

Wohnkultur eingebunden. Die Eröffnung am

19. September durch unsere Oberbürgermeisterin

Dr. Ottilie Scholz war zugleich auch der Startschuss

für den Tag der Wohnkultur als Höhepunkt

des gesamten Projektes, an dem in all unseren

Quartieren Führungen und Veranstaltungen stattfanden

und Wohnungen von innen besichtigt

werden konnten. Diese Aktionen stießen auf eine

breite Resonanz und Zustimmung sowohl bei den

vielen interessierten Besuchern wie auch bei den

Bewohnern.

Neben den anderen beteiligten Wohnungsunternehmen

haben auch wir unsere vier Standorte der

Route der Wohnkultur durch Stelen gekennzeichnet.

Sie markieren unsere Quartiere dauerhaft

als Teil dieses Projektes und stärken so die

Identifikation der Bewohner mit ihrer Wohnsiedlung.

Für die individuelle Bereisung liefern wir

zusätzlich über große Tafeln Informationen über

die Quartiere und schaffen auf diese Weise auch

eine Nachhaltigkeit über das Kulturhauptstadtjahr

RUHR.2010 hinaus.


STANDORTENTWICKLUNG

Es geht längst nicht mehr um die Wohnung als solche, sondern um das

Wohnen. Von attraktiv gestalteten Gebäuden und Wohnungen über

funktionierende Nachbarschaften bis zu lebendigen und gepflegten

öffentlichen Räumen, in denen man sich sicher und wohlfühlt.

Wir richten unser Handeln konsequent auf Wohnquartiere aus, die

stadtteil- und standortprägend sind.

Auf Basis einer nachhaltigen wohnungswirtschaftlichen Strategie setzen

wir bei der Entwicklung unserer Quartiere auf eine gesunde Mischung

von Modernisierung und Neubau, von Miete und Eigentum und auf eine

qualitätsvolle Gestaltung des Wohnumfeldes.

Die Entwicklung der Quartiere, die im Jahr 2010 besonders im Vordergrund

standen, stellen wir Ihnen im Folgenden vor und möchten zeigen,

dass der ganzheitliche Quartiersgedanke für Mieter, Vermieter und Stadt

ein absoluter Gewinn ist.

Das Quartier 100 an der Wittener Straße hat Form angenommen. Nicht

nur, weil die Bauarbeiten bereits weit fortgeschritten sind, sodass die

Attraktivität des Neubaus nun deutlich sichtbar ist, sondern auch, weil

die ersten Gewerbetreibenden bereits eingezogen sind: Die Bäckerei

Brinker sowie eine podologische Praxis haben ihren Betrieb in den

Ladenlokalen mittlerweile aufgenommen. Hinzu kommen werden im

Frühjahr 2011 eine Optikerin, ein italienisches Restaurant sowie mehrere

Ärzte und Büros.

Auch die 30 Mietwohnungen sind zum größten Teil schon vermietet.

Sie stehen unter der Überschrift „Service Plus“ und bieten mit ihrer

hochwertigen Ausstattung ein hohes Maß an Wohnkomfort. Durch das

breite Spektrum an Größe und Schnitt kommen sie den individuellen

Bedürfnissen der Mieter entgegen. Besonders ansprechend sind

zudem die optional wählbaren wohnbegleitenden Serviceleistungen.

Alle Wohnungen wurden darüberhinaus weitgehend barrierefrei

gestaltet.

Mit dem Quartier 100 knüpft die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH

an ihr erfolgreiches Konzept vom Altenbochumer Bogen an, wo ebenfalls

Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zusammengefunden

haben.

Das Quartier

im Mittelpunkt

100% Qualität und

Lebensfreude sind im

QUARTIER 100 garantiert

19


STANDORTENTWICKLUNG

Der Kunde ist König

(nicht nur) in Altenbochum

20

Neubau Mietwohnungen

hat begonnen

Wertsicherungsstrategie

erfolgreich umgesetzt

Ein Kernstück des VBW-Quartiers in Altenbochum hat bereits

mit der im Jahr 2000 begonnenen und Ende 2008 abgeschlossenen

Modernisierung der 207 Wohnungen im Bereich Kreuzkamp/

Freigrafendamm und den neu gebauten exklusiven 48 Eigentumswohnungen

an der Immanuel-Kant-Straße ein neues Gesicht bekommen.

Dabei setzte die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH

gezielt auf die Nachhaltigkeit von innovativen und zukunftsweisenden

Baumaßnahmen.

Einen weiteren Baustein der Restrukturierung und Stärkung des

Wohnquartiers Altenbochum stellt nun das Mehrfamilienhaus an der

Ecke Freigrafendamm/Liebfrauenstraße dar, mit dessen Bau Mitte

2010 begonnen wurde.

Auf dem Grundstück wird in zwei Bauabschnitten ein anspruchsvoller

Mietwohnungsmix mit 25 konsequent barrierefreien Wohnungen und

einer Gewerbeeinheit errichtet.

Der erste Bauabschnitt umfasst 14 Wohnungen und die Gewerbeeinheit;

zusätzlich sind 17 Stellplätze in der Tiefgarage für den ruhenden

Verkehr geplant. Die Fertigstellung ist für Mitte 2011 anvisiert.

Im zweiten Bauabschnitt sollen dann elf weitere Wohnungen und zehn

Stellplätze folgen. Die Wohnungen verfügen insgesamt bei 65 m² bis

100 m² über zwei bis vier Räume.

Ein besonderes Plus für die künftigen Mieter wird die F.u.K., die Familien-

und Krankenpflege Bochum, sein, die in das Erdgeschoss einziehen

wird. Der Pflegedienstleister, mit dem die VBW BAUEN UND

WOHNEN GMBH seit Langem zusammenarbeitet, bietet ein breites

Spektrum an Pflege- und Betreuungsangeboten. Auf Wunsch haben

nicht nur die künftigen Mieter der Neubebauung, sondern alle Mieter

im Quartier Zugang zu einem kompetenten Service in diesem Bereich.

Auch die Häuser an der Steubenstraße in der Nähe des Freigrafendamms

wurden im vergangenen Jahr im Rahmen unserer Wertsicherungsstrategie

aufgewertet, sodass die Bestände der VBW im

gesamten Altenbochum in Zukunft weiter an Qualität gewinnen werden.

Insgesamt 17 Häusern wurde hier von August bis Dezember 2010 im

wahrsten Sinne des Wortes ein neuer Anstrich verpasst, denn die

Gebäude waren in ihrem Erscheinungsbild ein gutes Stück in die Jahre

gekommen. Mit den neuen Farben, die einem eigens entwickelten

Farbkonzept folgen, wirkt das Quartier nun wieder viel einladender.


Darüber hinaus wurden auch Treppenhäuser und Wohnungseingangstüren

neu gestaltet. Zudem sind die Eingangsbereiche neu und barrierefreundlich

überarbeitet worden. Die Briefkästen wurden frei stehend

nach außen verlegt, und eine Gegensprechanlage wurde neu ergänzt.

Die Aufenthaltsqualität in dem großzügigen Innenhof wurde durch

Ruhezonen und Wasser zusätzlich aufgewertet.

Die Hustadt mit 1.169 Wohnungen, von denen 670 Wohneinheiten in

unserem Besitz sind, wurde Ende der 70er-Jahre als Universitätsrahmenstadt

gebaut und steht für den Großsiedlungsbau dieser Zeit.

Durch Nutzung ihrer Potenziale wie Grün-, Aufenthalts- und Spielflächen,

zeitgemäße Wohnungsgrundrisse sowie die Nähe zur Universität

und durch Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Hustadt ist das

Quartier auf einem guten Weg in Richtung Zukunftsfähigkeit.

Insbesondere der Brunnenplatz wurde im Jahr 2010 in der Hustadt zur

Vorzeigeadresse:

Am Tag der Wohnkultur, der am 19.09.2010 stellvertretend für alle

teilnehmenden Standorte in der Hustadt eröffnet wurde, konnte passend

zum Anlass auch das neue Wasserspiel auf dem Brunnenplatz

eingeweiht werden. Es ersetzt die vormalige Brunnenanlage, die

jahrelang defekt gewesen war. Ebenfalls schon zu erkennen ist der

Community Pavillon, eine Art Begegnungsstätte mitten auf dem

Brunnenplatz, den die Künstlerin Apolonija Sustersic gemeinsam mit

den Bewohnern der Hustadt konzipiert hat.

Durch den Rückbau des Hochbeetes und die freundliche Gestaltung

der Eingangsbereiche konnte hier zudem die Attraktivität für Gewerbetreibende

deutlich erhöht werden.

An der neu eingerichteten Postanschrift Brunnenplatz haben sich nun

auch schon Gewerbetreibende niedergelassen. Zu ihnen gehören

neben dem Stadtumbaubüro und dem Ambulanten Jugendhilfezentrum

eine Fahrschule und das Kunstprojektcafé von Matthias Köllmann.

Letzteres soll eine Ideenschmiede für die Marke „Hu“ werden.

In unmittelbarer Nähe des Stadtparks und der Bochumer Innenstadt

mit ihren Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangeboten sind

die 183 Wohnungen an der Küppersstraße gelegen. Die ganzheitliche

Überplanung des Quartiers hat zur Entwicklung einer Strategie für

das Quartier geführt, die mit der Modernisierung der Bestandsobjekte

ab dem Jahr 2006 begann und schrittweise auch in den nächsten

Jahren fortgesetzt werden wird. Dabei wird auch Wert auf eine

STANDORTENTWICKLUNG

Die Hustadt

ist im Kommen

Wohnen an der Kü

21


STANDORTENTWICKLUNG

Das Grummer Karree –

Altes und Neues

harmonisch zusammenfügen

22

Die Uni als Nachbar

im Lennershof

behutsame Ergänzung mit Eigentumsmaßnahmen

in Form von Eigentumswohnungen gelegt,

von denen die ersten im Jahr 2010 bereits übergeben

wurden. Auch die Modernisierungsmaßnahmen

an dem Objekt Küppersstraße 20, 22

konnten abgeschlossen werden. An dem Objekt

Küppersstraße 34, 36 wird im Jahr 2011 die

Modernisierung fortgesetzt werden.

Das Quartier mit seinen 160 Wohneinheiten wurde im Jahre 1927 für

Mitarbeiter der Stahl- und Walzwerke Bochum errichtet und ist in

seinem Erscheinungsbild unverändert geblieben.

Unter Beibehaltung einer möglichst authentischen Außenfassade

wurde im Jahr 2006 mit einer grundlegenden Modernisierung begonnen.

Auch wenn die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht ganz

abgeschlossen sind, rundet die Neugestaltung des großzügigen

Innenbereichs mit darunterliegender Tiefgarage bereits jetzt das neue

Erscheinungsbild des Quartiers ab.

Durch eine strategische Entwicklung mit den Bausteinen Modernisierung

mit Dachgeschossaufstockung, Privatisierung und Neubau von

nunmehr 225 Mietwohnungen sowie Bauträgerprojekten auf Rückbauflächen

hat die Siedlung in den letzten Jahren durch Investitionen

in Höhe von 7 Mio. € ein neues Gesicht erhalten.

Der gesamte südwestliche Bereich zwischen der Straße Zum Schebbruch

und der Lennershofstraße ist als innovative Zukunftsfläche für

die Entwicklung von Neubauprojekten im Segment „Wohnen und

Arbeiten“ ausgewiesen. Neben der Hustadt ist auch dieser Teilbereich

in das Förderprogramm „Stadtumbau West“ aufgenommen. In diesem

Rahmen wurde 2008 eine Ideenkonkurrenz zur Entwicklung des

„Campus Quartier Lennershof“ mit acht namenhaften Architekturbüros

durchgeführt. Der Einstieg in das innovative Zukunftsquartier

soll ein Auftaktgebäude an exponierter Stelle sein.

Bis zur abschließenden Umsetzung dieses Konzeptes werden die

Mehrfamilienhäuser Lennershofstraße 19–25 von der Ruhr-Universität

und der Hochschule Bochum als temporäre Büroeinheiten genutzt.

Untergebracht werden Teilbereiche von Lehrstühlen und ausgelagerte

Institute, die wegen der laufenden und anstehenden Umstrukturierungsmaßnahmen

an beiden Hochschulen räumliche Engpässe


auszugleichen haben. Die Wohngebäude an der Lennershofstraße

sind mittelfristig für den Rückbau vorgesehen, wurden allerdings für

die beabsichtigte Zwischennutzung entsprechend ertüchtigt.

Als Synergieeffekt dieser Kooperation zwischen den Hochschulen und

der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH kann der zukünftig beabsichtigte

Charakter eines Wohn- und Arbeitsstandortes gewertet

werden.

Die Häuser an der Fischer- und an der Schürener Straße in Bochum-

Gerthe umfassen insgesamt 58 Wohnungen. Das Quartier wurde in

den letzten beiden Jahren durch zweimal sechs Reiheneigenheime,

deren Verkauf bereits abgeschlossen werden konnte, erweitert.

Im Jahr 2010 wurden die 21 Wohnungen an der

Fischerstraße 55, 57, 59 umfangreich modernisiert.

Neben der energetischen Verbesserung

durch Fassaden-, Dach- und Kellerdeckendämmung

kam dem Abbruch der alten Balkone und

dem Anbau neuer, großzügiger Balkone sowie

der Schaffung von Mietergärten und Terrassen in

den Erdgeschosswohnungen eine besondere

Bedeutung zu. Zur Qualitätssteigerung trägt

zudem die neu errichtete Briefkasten- und

Sprechanlage bei. Darüberhinaus wurden für

den ruhenden Verkehr Carports errichtet.

Unser Bestand an der Rosenbergstraße in Bochum-Kirchharpen

beläuft sich auf 135 Wohnungen. 32 davon wurden im Jahr 2010

modernisiert.

Fassade, Dach und Kellerdecke wurden dabei

gedämmt, um Energie einzusparen. Zusätzlich

wurden die Balkone im Erdgeschoss abgebrochen

und durch Terrassen mit Mietergärten

ersetzt. Auch eine Sprechanlage wurde neu eingebaut,

sodass sich die Wohnqualität insgesamt

stark verbessert hat.

STANDORTENTWICKLUNG

Geglückte Renovierung:

Die Fischerstraße

Der Rosenberg gewinnt

23


er Wohnkultur – Stele Grummer Karree +++ Route der Wohnkultur – Stele Grummer Karree +++ Route der Wohn


EIGENTUMSMASSNAHMEN

Wohnen zur Miete und Wohneigentum sind für uns keine Gegensätze.

Vielmehr bietet die laufende zukunftsorientierte Umstrukturierung

unserer Wohnquartiere die große Chance, die unterschiedlichen

Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten unserer Kunden auch in

dem Segment Wohneigentum innerhalb bestehender Wohnquartiere

zu berücksichtigen. Dies gilt gleichermaßen für Bestandsimmobilien

im Rahmen behutsamer Privatisierung wie auch für die Bereitstellung

von Neubaumaßnahmen im Bauträgergeschäft.

Gerade dadurch, dass wir unsere Neubauangebote

sehr kleinteilig in attraktiven Bestandsquartieren

mit intakter Infrastruktur und gepflegtem

Wohnumfeld positionieren können, haben wir uns

als Bauträger ein eigenständiges Profil im Wettbewerb

sichern können. Auch aktuell sind wir in

mehreren Quartieren mit sehr differenzierten

Angeboten am Markt.

Nachdem wir im Jahre 2009 bereits acht der 13

Eigentumswohnungen an der Rhönstraße an

zufriedene Erwerber übergeben hatten und im

Frühjahr des Berichtsjahres durch die vollständige

Fertigstellung der Außenanlagen auch hier

eine im Finish weitere ansprechende Adresse in

Grumme geschaffen haben, sind im Jahresverlauf

weitere vier Wohnungen verkauft und an die

Erwerber übergeben worden. Der Abverkauf der

letzten Wohnungseinheit wird im 1. Quartal 2011

erwartet.

Mit unseren 18 Eigentumswohnungen an der Hiltroper Landwehr

haben wir uns insbesondere an die Zielgruppe der aktiven Älteren

gewandt. Nach einem sehr gut gelungenen Verkaufsauftakt und den

daraus resultierenden zwölf Übergaben ist es uns im Jahre 2010

gelungen, die restlichen Einheiten zu verkaufen und komplett an die

Erwerber zu übergeben.

Ein Zeichen dafür, dass Eigentumswohnungen mit Versorgungssicherheit

ein wichtiges Nachfragesegment für Best Ager sind, die ihr klassisches

Eigenheim behalten.

Quartiersergänzungen

sichern Erfolg

25


EIGENTUMSMASSNAHMEN

26

Durch die von uns in den Vorjahren begonnene nachhaltige Modernisierungs-

und Neubautätigkeit auf Basis eines umfassenden Entwicklungskonzeptes

gewinnt unser stadtparknahes Quartier Küppersstraße

kontinuierlich ein völlig neues Gesicht. Das neue Erscheinungsbild

ist durch geradlinige, moderne, kubistische Architektur geprägt und

schafft ein neues hochwertiges Wohnungsangebot an einer der Top-

Adressen am Bochumer Markt.

Dass wir so viel konzeptionelle und vorbereitende Aktivitäten in den

Vorjahren geleistet hatten, zahlte sich im Berichtsjahr auf vielfache

Weise aus. Obwohl wir aufgrund des anhaltenden Winterwetters erst

im April 2010 mit den Ausschachtungsarbeiten der Keller und der Tiefgarage

beginnen konnten, ist es uns gelungen, dieses anspruchsvolle

Projekt mit seinen individuellen Grundrisslösungen, Ausstattungsmöglichkeiten

und anspruchsvollen technischen Ausstattungspaketen

zeitgerecht und in guter Qualität bis zum Jahresende weitgehend fertigzustellen.

Parallel dazu ist es unserem Vertriebsteam gelungen, im

Berichtsjahr zwölf der insgesamt 20 Wohnungseinheiten des 1. Bauabschnitts

an eine anspruchsvolle Kundenklientel zu veräußern. Neun

Wohnungen wurden planmäßig im Dezember 2010 an die zufriedenen

Erwerber übergeben. Bei der Erstellung dieses Geschäftsberichtes

waren nur noch sechs Wohnungen im I. BA verfügbar. Wir sind deshalb

sicher, dass die große Nachfrage für dieses Premiumprodukt anhält.

Neben dem weiteren zügigen Abverkauf des 1. Bauabschnitts treffen

wir zurzeit die Vorarbeiten um im Laufe des späten Frühjahrs mit dem

Bau der 14 Eigentumswohnungen im 2. Bauabschnitt zu beginnen.


Über die vorgestellten Quartiere hinaus konnten wir aus den laufenden

und weitgehend fertiggestellten Projekten Immanuel-Kant-Straße und

Bernsteinweg insgesamt acht Einheiten übergeben.

In unserem Quartier Im Hole haben wir unseren erfolgreichen Vertrieb

des letzten Bauabschnitts von Reiheneigenheimen und Doppelhaushälften

auf Abrissgrundstücken fortgesetzt. So konnten 2010 vier

Einheiten verkauft und übergeben werden. In konsequenter Fortsetzung

unserer Quartiersentwicklung starten wir 2011 als letzten und

fehlenden Baustein den Bau von Eigentumswohnungen.

Entsprechend dem Grundsatz „Wohnen zur Miete und Wohneigentum

sind für uns keine Gegensätze, sondern ergänzen sich“ haben wir

zunächst zwei nicht mehr zeitgemäße Bestandsgebäude zurückgebaut,

um Platz für Neues zu schaffen.

Aufgrund unserer guten Erfahrungen an der „Hiltroper Landwehr“

haben wir auch hier einen anspruchsvollen Mix, vornehmlich für

Senioren, mit zwei Gebäuden und insgesamt 21 Eigentums- und

23 Mietwohnungen vorgesehen, die sich u. a. durch ihre konsequente

Barrierefreiheit auszeichnen. Ein Servicestützpunkt für optional

buchbare Dienstleistungen rundet das Wohnungsangebot ab.

Großzügige und moderne Zwei- bis Vier-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen

zwischen 57 m² und 108 m² sprechen ein differenziertes

Publikum an. Besonders attraktiv und flexibel sind die Penthousewohnungen

mit ihren großen Dachterrassen angelegt.

Dank der Begleitung durch das Büro TOR 5 Architekten und der

Umsetzung der bisherigen Maßnahmen im Quartier wird eine architektonische

Gestaltung aus einem Guss gewährleistet, die den hohen

Ansprüchen an diesen Standort und unseren Erwartungen an die

Vertriebserfolge gerecht wird.

Mit den Eigentumswohnungen werden wir im 1. Halbjahr 2011 in die

Vermarktung eintreten.

Unsere in den letzten Jahren sehr erfolgreichen Privatisierungsprojekte

in Gerthe, Grumme und Kornharpen konnten auch im vergangenen

Jahr auf einem gleichbleibenden Niveau fortgeführt werden. So wurden

im Berichtsjahr insgesamt fünf Wohnungen an der Havel- und der

Ennepestraße sowie ein weiteres Haus an der Gerther Landwehr

veräußert und an die neuen Eigentümer übergeben.

EIGENTUMSMASSNAHMEN

Modernisierung vor

Privatisierung

27


EIGENTUMSMASSNAHMEN

28

Portfoliooptimierung

VBW veräußert auch

Einzelgrundstücke

an private Bauherren

In den WEG-Objekten „Sonnenleite“ und „Auf

dem Backenberg“ wurden Wohnungen, die aufgrund

ihres Zustandes nicht am Markt platziert

werden konnten, einzeln modernisiert, um so

zukünftigen Eigentümern einen Eindruck von der

Attraktivität des Produktes zu vermitteln. So wurden

die Badezimmer, die Innentüren und Elektroleitungen

erneuert, die Oberböden mit Parkett bzw.

Fliesen ausgestattet und die Wände mit Tapeten

versehen. Nach Abschluss der Aufwertungsmaßnahmen

konnten die Wohnungen innerhalb kürzester

Zeit mit weiterhin guten Deckungsbeiträgen

vermarktet werden, sodass wir dieses Konzept

auch in diesem Jahr fortsetzen werden.

Nach wie vor ist es im Rahmen unserer Portfoliostrategie unser Bestreben,

auf der einen Seite unsere Quartiere durch Zukäufe zu ergänzen

und somit zu stärken, auf der anderen Seite Objekte zu veräußern, die

aufgrund ihrer isolierten Lage keinen Quartierszusammenhang aufweisen,

nicht zu unserer Standortentwicklungsstrategie passen und

nicht wirtschaftlich dem neuesten Stand der Technik angepasst

werden können. Folglich haben wir in enger Abstimmung mit den

Fachabteilungen entsprechende Immobilien an private Investoren mit

einem langfristigen Anlagehorizont veräußert, die nunmehr sukzessive

in die Bestände investieren, teilweise selbst einziehen oder Hausmeister

in den Siedlungen einsetzen.

Ein weiterer Baustein unseres guten Jahresergebnisses war der Verkauf

von unbebauten Grundstücken an private Häuslebauer. Flächen

im „Deutschen Reich“, die durch den Rückbau daraufstehender

Gebäude frei geworden waren, wurden in Einzelgrundstücke aufgeteilt,

um speziell jungen Familien einen Grundstückserwerb ohne

Bauträgerbindung zu ermöglichen. Inzwischen konnten wir von den

insgesamt zwölf Grundstücken zehn veräußern. Weitere Kaufvertragsabschlüsse

stehen unmittelbar bevor, sodass wir auch in diesem

Segment von einem Erfolg auf ganzer Linie sprechen können.

Auch wenn 2010 keine Ankäufe durchgeführt werden konnten,

befinden wir uns zurzeit in einigen aussichtsreichen Gesprächen

mit privaten Immobilieneigentümern, die angrenzend an Quartiere

der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH einen Verkauf ihrer Liegenschaften

anstreben.


BETREUUNG UND OBJEKTMANAGEMENT

Im Geschäftsjahr 2010 ist es der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH

weiter gelungen, die in den Vorjahren eingeleitete positive Entwicklung

des Geschäftsfeldes „Verwaltung von privaten Wohnungsbeständen“

trotz der harten Wettbewerbssituation fortzusetzen.

Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH bewirtschaftete im Bereich

der Fremdverwaltung zum 31.12.2010 1.926 Wohnungen, 1.246 Stellplätze

bzw. Garagen und 36 sonstige Einheiten.

Die Weiterempfehlungsquote ist für uns ein sicheres Indiz dafür, dass

unsere kundenorientierte Ausrichtung, insbesondere die ganzheitliche

Betreuung im kaufmännischen und technischen Bereich, ein besonderes

Merkmal auf dem hart umkämpften Teilmarkt der Wohnungseigentumsverwaltung

darstellt. So konnten wir im Berichtsjahr zwei weitere

Eigentümergemeinschaften mit 27 Wohnungen und 15 Stellplätzen als

neue Kunden gewinnen.

Im Jahr 2010 waren wir im Rahmen unserer Bau- und Projektbetreuungstätigkeit

überwiegend im Umbau- und Modernisierungsbereich

engagiert. Dabei profitierten private Bauherren auch von unserem

energietechnischen Know-how. Denn angesichts der globalen Herausforderung

des Klimawandels und steigender Energiepreise ist die

Energieeinsparung ein zentrales Ziel.

Gerade im Gebäudebereich liegen erhebliche Einsparpotenziale, die

es nicht nur zu erkennen, sondern auch zu nutzen gilt. Die hierzu

erbrachten Betreuungsleistungen bei der energetischen

Sanierung dienen nicht nur der Steigerung

der Energieeffizienz, sondern bringen auch einen

erheblichen Mehrwert für das Quartier.

Mitten in der City konnten wir darüber hinaus

pünktlich zum Beginn des Kulturhauptstadtjahres

für die Bochum Marketing GmbH den Umbau

zum RUHR.INFOCENTER realisieren.

Verwaltung von

Wohnungsbeständen

für Dritte

WEG-Verwaltung

Planungs-, Bau- und

Projektbetreuung für

Externe

29


uartiersfest Hammer Park +++ Route der Wohnkultur +++ Quartiersfest Hammer Park +++ Route der Wohnkultu


PERSONAL UND ORGANISATION

Die erreichten Geschäftsergebnisse in allen Sparten unseres Unternehmens

sind vor allem auch das Ergebnis der Leistung unserer qualifizierten,

engagierten und motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Im Geschäftsjahr 2010 waren bei der VBW BAUEN UND WOHNEN

GMBH durchschnittlich insgesamt 112 (Vorjahr 109) Mitarbeiterinnen

und Mitarbeiter beschäftigt. Davon hatten zwölf Beschäftigte die

Möglichkeit von Teilzeitbeschäftigung sowie 13 Mitarbeiter die

Beschäftigung in Altersteilzeitform gewählt. Des Weiteren befanden

sich neun Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in ihrer Ausbildung zur/

zum Immobilienkauffrau/-mann.

Die Mitarbeiter verteilten sich auf die jeweiligen Fachbereiche wie

folgt:

15

44

9

4

11

20

9

Geschäftsführung/Sekr. GF

Rechnungswesen

Standort- und Objektmanagement

Verkauf/Service WEG

Wohnungsmanagement

Unternehmensdienste

Auszubildende

Die persönlichen Verwaltungskosten sind im Berichtszeitraum um

35,0 T€ auf insgesamt 6.740,8 T€ gestiegen, was im Wesentlichen auf

einer Bewertungsanpassung der Pensionsverpflichtungen nach

BilMoG basiert. Auch für 2011 ist mit einer ähnlichen Größenordnung

zu rechnen. Der Anteil der Personalkosten an den Gesamtverwaltungskosten

lag bei 63,9 % (Vorjahr 64,7 %). Dies ist als Signal dafür

zu sehen, dass die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH in dem

Spannungsfeld zwischen der von den Kunden erwarteten, wachsen-

Mitarbeiterinnen

und Mitarbeiter

Verwaltungskosten

31


PERSONAL UND ORGANISATION

32

Personalentwicklung

und Fortbildung

Organisationsentwicklung

und Prozessoptimierung

den Dienstleistungsintensität und -qualität und dem steigenden

Kostendruck im Wettbewerb eine verantwortungsvoll vorausschauende

Personalpolitik betreibt.

Die sächlichen Verwaltungskosten sind von 3.661,6 T€ im Vorjahr auf

3.799,3 T€ leicht gestiegen. Die gesamten Verwaltungskosten betrugen

10.540,2 T€ und haben sich gegenüber dem Vorjahr (10.367,4 T€)

um 172,8 T€ erhöht. Infolgedessen betrugen die Verwaltungskosten je

Wohneinheit 431,51 € (Vorjahr 417,74 €).

Wir unterstützen unsere Mitarbeiter gerne in ihren Weiterbildungsplänen.

Jährliche Mitarbeitergespräche inklusive der Vereinbarung von Zielen

gehören längst zum Alltag unserer Führungskräfte und Mitarbeiter. Die

Gespräche bieten Orientierung im konkreten Aufgabenbereich und

ermöglichen einen offenen Austausch. Insbesondere über bedarfsgerechte

Qualifizierung, motiviert durch notwendige Anpassungsbildung

oder den individuellen Willen zur Weiterentwicklung, können sich

Führungskräfte und Mitarbeiter in den Gesprächen austauschen.

2010 haben wir die im Vorjahr begonnene Team- und Organisationsentwicklung

im Bereich Kundenbetreuung planmäßig fortgesetzt und

aufgrund der positiven Ergebnisse auf die Bereiche Standort- und

Objektmanagement sowie Rechnungswesen erweitert.

Wir hoffen, mit diesen Investitionen sowohl die Qualität der Arbeitsleistung

weiter zu verbessern als auch zu einer höheren Arbeitszufriedenheit

der Mitarbeiter beizutragen und Mitarbeiterwechsel zu vermeiden.

Stand in den Geschäftsjahren 2009 und 2010 der Bereich Wohnungsmanagement

im besonderen Fokus der Organisationsentwicklung und

der verbesserten kundenorientierten Ausrichtung sämtlicher Prozesse,

so wurden nunmehr auch in den Bereichen Rechnungswesen sowie

Standort- und Objektmanagement alle Arbeitsabläufe und -prozesse

auf Effizienz und Schnittstellenproblematiken zu anderen Fachbereichen

überprüft und Lösungsansätze zur Optimierung von Einzelaufgaben

und Prozessabläufen formuliert und umgesetzt.

Die positiven Erfahrungen und Lösungen in den vorgenannten Bereichen

veranlassen uns dazu, weitere Bereiche des Unternehmens

prüfen zu lassen, um sie gemeinsam mit unseren Mitarbeiterinnen und

Mitarbeitern weiterzuentwickeln.


Neben der Fortsetzung der Organisationsentwicklung und Prozessoptimierung

einzelner Fachbereiche stand das Geschäftsjahr 2010

im Zeichen der Optimierung unserer IT-Software.

Nach einem Preisanfrageverfahren im Mai 2009 sowie Referenzkundenbesuchen

im Oktober 2009 bzw. im Januar 2010 war im März 2010

der Projektvertrag mit der Immologis GmbH unterzeichnet worden,

der die Migration von SAP/R3 4.7 auf SAP/ERP 6.0 RE-FX mit der

Branchenlösung RE-Flex der Immologis GmbH zum Gegenstand hat.

Im Rahmen des Projektes waren darüber hinaus die in unserem Haus

etablierten Module „Interessentenverwaltung“ und „Business-Intelligence“

der Immologis GmbH sowie „Kundencenter“, „Handwerkerkopplung“

und „Versicherungsmodul“ der Datatrain GmbH anzupassen.

Nach erfolgreichem Kick-off am 30.03.2010 konnte das sowohl in

zeitlicher als auch budgettechnischer Hinsicht vorbildlich seitens

Immologis und unserer Mitarbeiter geführte Projekt mit dem Produktivstart

am 02.11.2010 erfolgreich abgeschlossen werden.

Mit der Branchenlösung RE-Flex verfügen wir über eine moderne

IT-Landschaft, mit der die Zukunft gestaltet werden kann.

Für die erfolgreiche Arbeit danken wir an dieser Stelle nochmals

ausdrücklich dem Immologis- und dem VBW-Projektteam.

PERSONAL UND ORGANISATION

SAP-Umstellung

33


PERSONAL UND ORGANISATION

34

VBW bildet aus

Berufliche Erstausbildung und Unterstützung der Weiterbildung unserer

Mitarbeiter sind für die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH eine

selbstverständliche Aufgabe. Am Ende des Geschäftsjahres 2010

waren neun Auszubildende zum/zur Immobilienkaufmann/-frau für

unser Unternehmen tätig. Zwei Auszubildende haben ihre Abschlussprüfung

erfolgreich bestanden. Auch zukünftig werden wir jungen

Menschen im vergleichbaren Umfang eine qualifizierte und hochwertige

Ausbildung bieten und den Einstieg in das attraktive Betätigungsfeld

der Immobilienwirtschaft ermöglichen.

Für das Ausbildungsjahr 2010 wurden nach Durchführung eines mehrstufigen

Einstellungsverfahrens drei neue Ausbildungsverträge abgeschlossen.

Darüber hinaus haben wir eine Auszubildende, deren

Ausbildungsbetrieb insolvent geworden war, zusätzlich in das dritte

Ausbildungsjahr übernommen und somit die Fortsetzung der Ausbildung

ermöglicht.

Während der Ausbildung bieten wir unseren Azubis die Möglichkeit, im

Rahmen von Projekten eigenständig und kreativ wohnungsmarkt-

bzw. zielgruppenspezifische Produkte zu entwickeln und am Markt zu

erproben.

So wurde im Geschäftsjahr das WG-Projekt „Junges Wohnen“ in der

Großsiedlung Hustadt mit veränderten Detaillösungen erfolgreich

weitergeführt.


An dieser Stelle bedanken sich Aufsichtsrat und Geschäftsführung

ganz herzlich bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für das im

letzten Jahr Erreichte und bei unserem Betriebsrat für die konstruktive

und vertrauensvolle Zusammenarbeit.

PERSONAL UND ORGANISATION

35


+ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt


IMPRESSUM

Für weitere Informationen und Unterlagen

wenden Sie sich bitte an:

Volker Nowaczyk

Abteilungsleiter Rechnungswesen

Tel. 02 34 / 310-227

Fax 02 34 / 310-444-227

e-mail: volker.nowaczyk@vbw-bochum.de

Impressum

Herausgeber

VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH

Wirmerstraße 28

44803 Bochum

Telefon 02 34/310310

Telefax 02 34/35 34 16

e-mail: info@vbw-bochum.de

www.vbw-bochum.de

Gesamtherstellung

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