bericht des aufsichtsrates - VBW Bauen und Wohnen GMBH

GESCHÄFTSBERICHT
2010

Unternehmens-Kennzahlen
31.12.2010
2010 2009 2008
TEUR TEUR TEUR
Bilanzsumme 413.103,3 408.530,4 407.313,6
Stammkapital 12.858,2 12.858,2 12.858,2
Eigenkapital gesamt 74.788,9 69.237,7 63.797,3
Umsatzerlöse 70.828,2 71.180,9 68.482,2
davon Sollmieten 47.618,7 47.209,6 45.967,5
Bilanzgewinn 5.629,5 5.359,3 46,0
Anzahl Anzahl Anzahl
Verwaltungsbestand Wohnungen 14.378 14.568 14.649
davon eigene Wohnungen 12.452 12.621 12.729
Verwaltungsbestand Gewerbe 122 119 125
davon eigene Gewerbe 86 84 82
Anzahl Anzahl Anzahl
Mitarbeiter � 112 109 111
davon Auszubildende 9 8 8

INHALT
VORWORT
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 7
GESCHÄFTSVERLAUF 10
v Wohnungsmanagement 10
v Standortentwicklung 19
v Eigentumsmaßnahmen 25
v Betreuung und Objektmanagement 29
v Personal und Organisation 31
JAHRESABSCHLUSS 37
v Lagebericht 39
v Bilanz 44
v Gewinn- und Verlustrechnung 46
v Anhang 48
– Anlagenspiegel 50
– Verbindlichkeitenspiegel 51
v Vorschlag zur Gewinnverwendung 55
v Bestätigungsvermerk 56

VORWORT
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Dr. Dieter Kraemer, Norbert Riffel
SEHR GEEHRTE KUNDEN
UND GESCHÄFTSPARTNER,
am Beginn des Jahres 2010 – einige haben es offensichtlich viel zu
schnell aus ihrem Gedächtnis gestrichen – stand die gesamtwirtschaftliche
Entwicklung noch ganz im Zeichen der Nachwirkungen der
größten Wirtschafts- und Finanzkrise der Nachkriegszeit. Kaum einer,
auch nicht die „Wirtschaftsweisen“, hätte mit einer so raschen konjunkturellen
Erholung gerechnet. Wer das nun erreichte reale Wirtschaftswachstum
von 3,5 % und die seit zehn Jahren niedrigste Arbeitslosenquote
bundesweit von 7,2 % vor einem Jahr prognostiziert hätte, den
hätten wohl viele als Romantiker bestenfalls müde belächelt.
Wir können froh darüber sein, dass diese überaus positive Dynamik
entstanden ist. An der durchaus komplexen Suche nach den – wieder
einmal – vielen Vätern dieses Erfolgs wollen wir uns nicht beteiligen,
sondern lieber den Blick auf das eigene Unternehmen richten. Denn
da gibt es ebenfalls viel Positives zu berichten.
VBW ist stabil erfolgreich
Es ist uns nämlich im abgelaufenen Geschäftsjahr gelungen, nach
einem bereits guten Vorjahr das Jahresergebnis nochmals zu steigern.
Mit 6,2 Mio. € haben wir einen Stand erreicht, der uns in der Fortsetzung
unserer nachhaltigen Unternehmensstrategie bestärkt. Unsere
beiden Geschäftssparten Vermietung und Bauträgergeschäft sind für
diesen Erfolg mehrheitlich verantwortlich.
Dass die weiterhin anhaltende Unsicherheit der Finanzmärkte beim
Bauträgergeschäft eine unterstützende Rolle für die Entscheidung zur
Eigentumsbildung spielt, ist das eine. Das andere ist sicherlich die von
uns erarbeitete Standort- und Produktqualität. Dies geht einher mit
einem nach wie vor bedeutenden Investitionsvolumen in unsere Vermietungsbestände.
VBW macht Stadt
An markanter Stelle haben wir mit dem Projekt Q100 ein neues Tor zur
Innenstadt geschaffen. Auch wenn der starke Wintereinbruch unseren
Fortschritt ein wenig gebremst hatte, konnten die ersten Mieter
zum Jahresende ihre Räumlichkeiten übernehmen. Diese aus städtebaulicher
wie funktionaler Sicht überzeugende neue „Adresse“ zeigt,
dass konsequenter, barrierefreier, innerstädtischer Wohnungsbau in

Verbindung mit privaten Dienstleistungen unter einem Dach zu
adäquaten Mieten nachgefragt wird.
In unserem Quartier Kornharpen werden wir in Kürze mit dem letzten
Abschnitt unserer umfangreichen Umgestaltung beginnen. Es entsteht
eine Kombination aus Eigentums- und Mietwohnungen mit entsprechendem
Betreuungsangebot. Auch hier hat ein Stadtteil sein Gesicht
vollständig gewandelt und einen großen Schritt in die Zukunft getan.
Am Bochumer Stadtpark kann man den Wandel hin zur ersten Adresse
mit dem „Wohnen an der Kü“ beim sonntäglichen Spaziergang erfahren.
Der erste Bauabschnitt unserer Eigentumsmaßnahme ist zum Jahresende
abgeschlossen und nahezu vollständig verkauft worden. Die angrenzende
Modernisierung der Bestandsgebäude nimmt ebenfalls Gestalt an.
Darüber hinaus sind wir in weiteren Stadtteilen mit unserer Quartiers-
und Standortstrategie aktiv und schaffen so weitere attraktive Wohnstandorte.
Ob am Grummer Karree, in der Vogelsiedlung, in Langendreer
oder auch in Altenbochum: Überall kann man die Fortschritte unserer
Bauaktivitäten sehen und deren großen Beitrag zur Aufwertung des
Stadtbildes erfahren. Diese Attraktivitätssteigerung durch unsere
Maßnahmen kann deutlich abgelesen werden an der vielfachen Nachfrage
unserer zum Teil neuen Mieter, aber auch an der weiterhin hohen
Quote an Eigenumzügen innerhalb unserer Bestände. So bestärkt
werden wir diesen Weg konsequent fortsetzen, um mit systematischem
Quartiersaus- und -umbau auch gute Zeichen für eine sichtbare
Attraktivitätssteigerung unserer Stadt zu setzen.
VBW ist gut für Bochum
Was gut ist für die Wohnquartiere und damit für die Menschen, die in
diesen Stadtteilen wohnen, das ist auch gut für Bau, Handwerk und
Dienstleister in unserer Stadt und Region. Mit Gesamtinvestitionen
von 17,5 Mio. € und Instandhaltungsaufwendungen von 9,8 Mio. €
haben wir erneut Arbeitsplätze in den Betrieben und Unternehmen
geschaffen und gesichert, die in enger Kooperation mit unserem
technischen Management die Projekte und Qualitätsverbesserungen
realisieren, die wir für dauerhaft erfolgreiche Vermietung und Verkäufe
benötigen. Und da dies auch im Rahmen unserer mittelfristigen Planung
zukünftig so sein wird, ist die VBW BAUEN UND WOHNEN
GMBH auch ein wichtiger Garant für wirtschaftliche Stabilität in
Bochum und im Revier.
VORWORT
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VORWORT
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Auch mit der Stadt Bochum, mit der wir über unseren größten Gesellschafter,
die Stadtwerke Bochum, eng verbunden sind, suchen wir
zurzeit nach neuen Wegen – jenseits von Gewinnausschüttung –, Chancen
für neue Kooperationen zum gegenseitigen Nutzen auszuloten. Ob
bei der Vermarktung städtischer Grundstücke, der Zukunftsgestaltung
oder Versorgung alter Menschen in unserer Stadt oder dem Ausbau der
Kindertagesstättenversorgung: Das immobilienwirtschaftliche Know-how
der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH kann sicherlich noch mehr
Effizienz durch gemeinsames Handeln erzeugen. In mehreren Arbeitsgruppen
arbeiten wir zurzeit gemeinsam mit den Fachleuten der Stadt
Bochum und den anderen Beteiligungsunternehmen der Stadt daran,
diese und andere Synergien zum Nutzen der Bürger zu heben.
VBW – Partner der Kulturhauptstadt Ruhr
Neben allem anderen standen das gesamte Ruhrgebiet und Bochum
im Herzen des Ruhrgebiets im Jahr 2010 unter dem Zeichen der europäischen
Kulturhauptstadt, der RUHR.2010.
Natürlich beteiligten wir uns mit den uns zur Verfügung gestellten Möglichkeiten
und wurden durch das große positive Echo auf unsere Aktionen
sehr bestärkt, die richtigen Entscheidungen getroffen zu haben.
Mit dem „Still-Leben A 40“ auf der zentralen Verkehrsachse des Ruhrgebiets
am 18. Juni 2010 wurde die Autobahn von rund zwei Millionen
Menschen zu Fuß oder per Fahrrad in Beschlag genommen und
begleitet von verschiedensten Aktivitäten. Wir präsentierten uns an
markanter Stelle an dem 60 Kilometer langen „Tisch“ mit internationalen
Gerichten, die allesamt von unseren Mietern aus unseren Quartieren
Sonnenleite und Hustadt in der Tradition ihrer Herkunftsländer
zubereitet worden waren. Kein Wunder, dass unser Multi-Kulti-Menü
ein besonderer Anziehungspunkt war. Begleitet wurde unsere Aktion
durch ein in unseren Quartieren erprobtes Graffitiprojekt auf einer
zehn Meter langen Leinwand.
Die Route der Wohnkultur rundete unsere Aktivitäten ab. Mit insgesamt
vier Quartieren, dem Hammer Park, dem Grummer Karree, dem
Quartier Im Hole und der Hustadt, stellten wir den Wandel des typischen
Wohnens in unserer Stadt dar. Auch hier war unsere Kooperation
WIR gut vertreten, denn 15 der insgesamt 58 Standorte präsentierten
wir zusammen mit unseren Kollegen der kommunalen Wohnungswirtschaft
im Ruhrgebiet.

Mit dem Projekt „Schachtzeichen“ setzten wir in unserem Quartier in
Eppendorf im wahrsten Sinn des Wortes ein Zeichen. Einer der gelben
Heliumballons, die im Mai des Jahres den Himmel über dem Revier
„verzauberten“, schwebte über unserer Seniorenwohnanlage in
Eppendorf. Das Sponsoring der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH
in Verbindung mit der eindrucksvollen Unterstützung der Vereine, allen
voran der Heimatverein Eppendorf, brachte fast den gesamten Stadtteil
zum Feiern auf die Beine. Zudem wurde in Zusammenarbeit mit
WIR, der Kooperation der kommunalen Wohnungsgesellschaften im
Ruhrgebiet, ein Theaterstück des Mondpalastes in Herne präsentiert,
das mit Witz und Humor das Thema „Wohnen im Ruhrgebiet“
beleuchtet hat und zu einer Bereicherung für die feiernden Mieter und
Bewohner vor Ort geworden ist.
Der große Erfolg unserer Aktivitäten im Rahmen der Kulturhauptstadt
war nur möglich durch den besonderen und hervorragenden Einsatz
unserer Mitarbeiter, Mieter und Initiativen. Ihnen gebührt unser ganz
besonderer Dank, denn sie haben das geschafft, was uns am Herzen
lag: den Menschen vor Ort in unseren Quartieren Kultur nahezubringen
und nicht mit abstrakten Leuchtturmprojekten unüberwindliche
Höhen zu erklimmen. Insofern sind wir auch guten Mutes, dass aus
unseren Aktionen heraus nachbarschaftliches Engagement in unseren
Quartieren, gepaart mit ehrenamtlichem Engagement, auch zukünftig
und nachhaltig fortwirken wird.
VBW bleibt in Bewegung
Dass wir parallel zu all den Aktivitäten, die unser Haus im Jahr 2010
nach außen sichtbar entfaltet hat, uns auch mit wichtigen organisatorischen
Aufgaben im Unternehmen selbst beschäftigen mussten, hat
viel mit dem Stichwort SAP zu tun. Nach einem längeren, sehr intensiven
Vorlauf haben wir und die verantwortlichen Mitarbeiter entschieden,
unser bisheriges SAP-System auf SAP RE-FX zu migrieren.
Hierbei handelt es sich zum einen um eine eher technische Umstellung,
zum anderen um die Neumodellierung der bisher in SAP abgelegten
Arbeitsprozesse. Der Umfang dieses Projektes entspricht in der
Rückschau durchaus der Ersteinführung von SAP und hat insofern
nicht nur interne Kapazitäten gebunden, sondern auch einen nicht
unerheblichen externen Beratungsaufwand erfordert. Dank der guten
Zusammenarbeit zwischen dem SAP-Beratungshaus Immologis und
unserem Projektteam ist es gelungen, in einer gemeinsamen Kraftanstrengung
diese Systemumstellung nahezu reibungslos zu vollziehen.
Die Umstellung erfolgte rückwirkend zum 1. Januar 2010, sodass
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bereits der jetzt vorliegende Jahresabschluss ein Ergebnis unseres
neuen Systems ist. Gesamtentscheidend ist aber vor allem, dass
unsere Kunden zu keinem Zeitpunkt Einschränkungen unserer Dienstleistungen
hinnehmen mussten. Hierfür, aber auch für den insgesamt
positiven Verlauf sei dem Team der Immologis und unserem Projektteam
ganz besonders gedankt.
Zudem haben wir auch im abgelaufenen Geschäftsjahr wiederum
intensiv an dem „Dauerprojekt“ der Verbesserung unserer Kundenprozesse
gearbeitet und zum Jahresende weitere Maßnahmen
beschlossen. Dazu gehört, dass unsere Organisationsstruktur personell
noch stärker auf Quartiersverantwortlichkeit ausgerichtet wird.
Darüber hinaus haben wir zusammen mit den Experten des InWIS-
Instituts am hiesigen Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft (EBZ) neue Leitlinien für die strategische
Zukunftsentwicklung der Quartiere der 70er-Jahre erarbeitet. Die
daraus abzuleitenden Handlungsempfehlungen werden uns helfen,
noch passgenauere Maßnahmenpakete für diese Quartiere zu finden,
damit unsere Mieter sich auch in Zukunft dort zu Hause fühlen.
Auf diese Weise schlagen wir nach einem in allen Geschäftssparten
erfolgreichen Jahr 2010 bereits wieder vorausschauend Brücken in
eine gute Zukunft für unser Unternehmen, unsere Stadt und Region.
Dr. Dieter Kraemer Norbert Riffel

BERICHT DES
AUFSICHTSRATES
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach dem Gesetz obliegenden Aufgaben im
abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und die Geschäftsleitung
überwacht. In regelmäßigen Sitzungen wurden der Aufsichtsrat und die
aus seiner Mitte gebildeten Ausschüsse durch die Geschäftsführung
über die wirtschaftliche Lage und die gesellschaftliche Entwicklung des
Unternehmens sowie über alle bedeutenden Geschäftsvorfälle unterrichtet.
Der Aufsichtsrat war jederzeit über die Ist-Situation, die zukünftige
Planung und die strategische Ausrichtung der Gesellschaft informiert. Die
Tätigkeit der Geschäftsführung gab keinen Anlass zu Beanstandungen.
Die DOMUS AG, Niederlassung Düsseldorf, hat den Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2010 und den Lagebericht über das Geschäftsjahr
2010 in der Zeit vom 21. Februar 2011 bis 11. März 2011 nach Maßgabe
der §§ 316 ff. HGB geprüft. Außerdem erstreckte sich die Prüfung auf die
Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung sowie
der Auflagen für Betreuungsunternehmen gemäß § 37 II. WoBauG a. F.
In der gemeinsamen Sitzung des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates
und der DOMUS AG, vertreten durch den Prüfungsleiter Herrn
Steuerberater/Wirtschaftsprüfer Hans-Jörg Sonnhoff, am 8. April 2011
wurden eingehend der Jahresabschluss, der Lagebericht und die
Verwendung des Bilanzgewinns erläutert.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresabschluss und dem Lagebericht
zu. Der Gesellschafterversammlung wird daher empfohlen:
a) den Jahresabschluss festzustellen
b) die von den Geschäftsführern vorgeschlagene Gewinnverteilung
zu beschließen
c) den Geschäftsführern Entlastung zu erteilen
Bei dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, Herrn Dr. Manfred
Püschel, bedanke ich mich für seine Tätigkeit und wünsche seinem
Nachfolger im Amt, Herrn Wijnand Donkers, eine gute Hand.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für die erfolgreich geleistete Arbeit.
Bochum, 15. April 2011
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Bernd Wilmert
Bernd Wilmert
7

Mit tiefer Anteilnahme haben wir die Nachricht vom
Tod des Ehrenvorsitzenden unseres Aufsichtsrates
Herbert Jahofer
Oberstadtdirektor a. D.
*3. Juni 1928 †6. März 2011
zur Kenntnis nehmen müssen.
Über mehr als eine Generation hat Herbert Jahofer als Vorsitzender des Aufsichtsrats das
heutige Profil unseres Unternehmens von 1976 bis 2002 entscheidend mitgestaltet.
Seiner großen Sachkompetenz, seiner Gradlinigkeit und Integrationskraft ist es zu danken,
dass es gelungen ist, die Interessen der Gesellschafter stets zum Wohle des Unternehmens
zusammenzuführen. Für ihn waren die wirtschaftliche und die soziale Dimension des Wohnens
genauso unverbrüchlich miteinander verbunden wie seine große Bedeutung für die
Stadtentwicklung. Das „Veräußern von kommunalem Tafelsilber“ auf jeden Fall zu verhindern,
war deshalb für ihn bis zu den letzten Gesprächen, die wir miteinander führen durften,
ein Anliegen höchsten Ranges.
Der Aufsichtsrat unseres Unternehmens hat ihn im Jahre 2002 zum
Ehrenvorsitzenden gewählt. Dies ist sichtbarer Ausdruck der außerordentlichen
Wertschätzung seiner Persönlichkeit und seiner Arbeit.
Wir sind bei aller Trauer dankbar dafür, dass wir von seinem Denken und Handeln
profitieren durften. Sein Leitbild von der solidarischen Stadt wird uns auch in Zukunft
Ansporn und Verpflichtung sein.
Aufsichtsrat Geschäftsführung Betriebsrat Mitarbeiter
VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH

10
GESCHÄFTSVERLAUF
WOHNUNGSMANAGEMENT
Ob Auszubildende, Studenten, Singles, Familien mit Kindern, Junge
oder Senioren: Rund 40.000 Bürgerinnen und Bürger der Stadt
Bochum sind bei uns zu Hause. Zu Hause sein bedeutet für uns
neben dem Vermieten einer bedarfsgerechten Wohnung auch die
Bereitstellung wohnbegleitender Serviceleistungen. Um dies auch in
Zukunft sicherstellen zu können, konzentrieren wir uns auf eine ganzheitliche,
quartiersbezogene Entwicklung unserer Wohnungsstandorte.
Zusätzlich zu den aus Kundensicht zu erfüllenden Qualitätsmerkmalen
von Wohnraum und Wohnumfeld kommt neben den Dienstleistungen
rund um die Immobilie dem Aufbau quartiersstabilisierender sozialer
Netzwerke eine zentrale Bedeutung für die Schaffung eines lebens-
und liebenswerten Quartieres zu.
Es gilt, so lange wie möglich ein selbstständiges und eigenverantwortliches
Wohnen in einem vertrauten Umfeld und einer intakten Nachbarschaft
sicherzustellen.
Der eigene bewirtschaftete Wohnungsbestand der VBW BAUEN UND
WOHNEN GMBH betrug zum 31. Dezember 2010 12.452 Wohnungen,
86 gewerbliche und sonstige Einheiten sowie 4.051 Garagen und
bewirtschaftete Stellplätze. Unser Wohnungsbestand bietet von der
öffentlich geförderten Wohnung mit kleiner Fläche bis zur Loftwohnung
für gehobene Ansprüche ein umfangreiches Angebot zur Sicherung
einer differenzierten und sozial verantwortungsbewussten
Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Ergänzend
zu diesem breit gefächerten Wohnungsangebot bieten wir großzügige
Außen- und Spielanlagen sowie Gemeinschaftsräume für soziale
Netzwerke, die der Erholung dienen und zur Kommunikation unserer
Mieter einladen.
Zudem betreuen wir 1.926 Wohnungen, 1.246 Garagen und bewirtschaftete
Stellplätze sowie 36 gewerbliche und sonstige Einheiten für
andere Eigentümer.
Im Rahmen der Portfolioentwicklung haben wir uns im Geschäftsjahr
von insgesamt 57 Wohnungen getrennt. Darüber hinaus wurden 132
Wohnungen abgerissen, um die Grundstücke im Rahmen unserer
Quartiersentwicklung zeitnah mit marktgängigen Neubaumaßnahmen
zu überplanen und zu bebauen.

Die Bruttoumsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten im
Berichtsjahr auf 62.773,9 T€ gegenüber 62.270,5 T€ im Vorjahr
gesteigert werden. Der im Berichtsjahr veröffentlichte Mietspiegel
ermöglichte dies durch eröffnete Mieterhöhungsspielräume, die konsequent
genutzt wurden.
Die Durchschnittsmieten im frei finanzierten Wohnungsbestand erhöhten
sich gegenüber dem Vorjahr von 4,75 €/m² auf 4,89 €/m². Ursache
hierfür waren konsequente Mieterhöhungen, die sowohl durch höhere
Mieten bei der Neuvermietung als auch durch erfolgte Mietanpassungen
an die ortsübliche Vergleichsmiete erzielt werden konnten.
Zudem verzeichneten wir positive Effekte aus der markt- und kundennahen
Organisation der Vermietung, die seit nunmehr vier Jahren ihren
Standort in der Bochumer City hat. Bei dem preisgebundenen Wohnungsbestand
ergab sich aufgrund der rechtlichen Vorgaben keine
Anpassung der Kostenmiete von 4,39 €/m². Allerdings wurden zum
1. Januar 2011 durch die Indexierung im Dreijahresrhythmus die Mieten
angepasst. Der wirtschaftliche Effekt wird im Jahr 2011 wirksam werden.
Die 2010 abgerechneten Betriebskosten betrugen 1,48 €/m² und
waren somit auf dem Vorjahresniveau von 1,47 €/m².
Zum Bilanzstichtag standen insgesamt 575 (Vorjahr 569) Wohnungen
leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 4,6 % (Vorjahr 4,5 %).
6,
00
5,
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4,
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3,
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Mrz 09
Jun
09
Sep
09
Dez
09
Mrz 10
Jun
10
marktbedingt maßnahmenbedingt
Sep
10
WOHNUNGSMANAGEMENT
Dez
10
Bruttoumsatzerlöse
Durchschnittsmiete
Betriebskosten
Leerstandsentwicklung
Durchschnittlicher Leerstand
2009–2010 in %
11

WOHNUNGSMANAGEMENT
12
Fluktuationsquote
Einzelmodernisierung
alles aus einer Hand
Auf den marktbedingten Leerstand entfielen 268 Wohnungen (Vorjahr
219), er betrug somit 2,2 % (Vorjahr 1,7 %). Eine Leerstandsentwicklung,
die über den Jahresverlauf gesehen unbefriedigend ist. Bei der Analyse
des Leerstandes ist festzustellen, dass sich dieser insbesondere in den
Beständen der 60er- und 70er-Jahre konzentriert. Zwar greift in der
Hustadt die Attraktivitätssteigerung durch den Stadtumbau West in
Verbindung mit zielgruppenspezifischen Angeboten für Studentenwohngemeinschaften;
auch zeigt die Qualitätsoffensive in der Sonnenleite
eine positive Entwicklung. Allein diese Maßnahmen genügen
jedoch nicht. Vielmehr muss durch gezielte quartiersaufwertende Maßnahmen
in den weiteren 60er- und 70er-Jahre-Siedlungen die für 2011
und die Folgejahre geplante Qualitätsoffensive konsequent umgesetzt
werden, um der Leerstandsentwicklung entgegenzuwirken.
Der maßnahmenbedingte Leerstand, das heißt der Leerstand aufgrund
von Modernisierungs-, Umbau-, Ausbau- und Abbrucharbeiten sowie
bestehender Verkaufsabsichten, betrug zum Bilanzstichtag 307 Wohnungen
(Vorjahr 350) und konnte somit um 12,3 % abgebaut werden,
sodass er lediglich 2,5 % des Gesamtwohnungsbestandes betrug,
was auf ein konsequentes, weiterentwickeltes Umzugsmanagement
sowie eine erfolgreiche Baumaßnahmen- und Bauzeitenoptimierung
zurückzuführen ist.
Die Fluktuationsquote ist von 9,2 % im Vorjahr erfreulicherweise
nochmals gesunken. Sie betrug im Geschäftsjahr 8,9 % und liegt im
Branchenvergleich deutlich unter dem Durchschnitt.
Die Kundenbindung ist zweifellos das Ergebnis unserer systematischen
Quartiersentwicklung. Rund 46,2 % der eingegangenen Kündigungen
waren auf persönliche und familiäre Veränderungen der Mieter
zurückzuführen. 20,6 % der eingegangenen Kündigungen erfolgten
wegen Sterbefällen oder Umzügen ins Pflegeheim. Die Zufriedenheit
unserer Kunden mit unseren Produkten zeigt sich darin, dass
rund 9,1 % unserer Mieter innerhalb unseres Wohnungsbestandes
umgezogen sind.
Auch im Berichtsjahr konnte sich die Einzelwohnungsmodernisierung
als fester Bestandteil unserer Quartiersstrategie etablieren.
Seit nunmehr 2006 sind Handwerksunternehmen für uns tätig, die
sämtliche Arbeiten – den Gewerken entsprechend – nach festgelegten

Vorgaben hinsichtlich Leistungsumfang, Qualität und
Preis innerhalb von zehn Werktagen fertigstellen. Insgesamt
wurden im Berichtsjahr bei einem Budget auf Vorjahresniveau
166 WE (Vorjahr 146 WE) einzeln modernisiert
und zeitnah einer erfolgreichen Vermietung zugeführt.
Ermutigt von den positiven Ergebnissen der Einzelwohnungsmodernigsmodernisierung
aus einer Hand, wurden auch im Berichtsjahr sämtliche che Repara- Reparaturaufträge
der laufenden Instandhaltung in den Quartieren Rosenberg,
Laerfeld, Wattenscheid, Steinkuhl, Sonnenleite, Langendreer und
Vogelsiedlung mit insgesamt 4.113 Wohnungen pauschal vergeben.
Zweck der Pauschalvergabe ist es, eine schnelle und koordinierte
Mängelbeseitigung mit dem Ziel der Steigerung der Kundenzufriedenheit
zu erreichen. Für das regionale Handwerk bedeutet dies Auftragssicherheit
sowie den Wegfall von administrativen Arbeitsschritten und
Anfahrts- und Leerlaufzeiten, was zu Kostensenkung und Kostensicherheit
führt. Aufgrund der guten Erfahrungen planen wir hier in
2011 eine Ausweitung.
„Wohnen mit Service“ ist fester Bestandteil der insbesondere für
Senioren konzipierten barrierefreien Wohnungsangebote der VBW
BAUEN UND WOHNEN GMBH, die durch kompetente Kooperationspartner
vor Ort betreut werden.
Die Programme für die Hausgemeinschaften sind vielfältig: vom Silvesterfrühstück
über das Sommerfest bis zur Weihnachtsfeier. Fester
Bestandteil neben den sonst von der Hausgemeinschaft gemeinsam
geplanten und organisierten Veranstaltungen ist darüber hinaus das
regelmäßige gemeinschaftliche Kaffeetrinken.
Soziale Netzwerke, starke Nachbarschaften vor Ort sind ein wesentlicher
Wohlfühl- und Identifikationsfaktor mit der Wohnung und dem
Quartier. Sie machen es lebens- und liebenswert. Aus diesem Grunde
kommt der Initiierung, Unterstützung, Pflege und Förderung sozialer
Netzwerke sowie starken Nachbarschaften eine besondere Bedeutung
zu. So ist es uns im Geschäftsjahr gelungen, im Stadtteil Altenbochum,
in dem wir rund 1.400 Wohnungen bewirtschaften, die
„Nachbarschaftshilfe Altenbochum“ zu initiieren, deren zentrale Ehrenamtsaufgabe
das Kümmern um und Unterstützen von Senioren bei
Fragen des täglichen Lebens ist.
WOHNUNGSMANAGEMENT
Laufende Instandhaltung
Lebenslanges Wohnen
bei der VBW
13

WOHNUNGSMANAGEMENT
14
Die bisherigen Erfahrungen mit einer sehr hohen Wohnzufriedenheit
unserer Mieter und eine gleichbleibend hohe Nachfrage haben uns
ermutigt, den Weg von Wohn- und Dienstleistungsangebot konsequent
weiterzugehen und bewusst noch niederschwelliger, das heißt
ohne verpflichtende Leistungsabnahme, zu setzen.
Netzwerke und Kooperationen sind eine notwendige, aber keine hinreichende
Bedingung für die Realisierung unserer Leitidee „So viel
Selbstständigkeit wie möglich, so viel Sicherheit wie nötig für das
Wohnen im Alter“. Der zweite Baustein ist die Bereitstellung eines
zusätzlichen Wohnungsangebotes, das sich durch hohen Wohnkomfort
mit konsequenter Barrierefreiheit und zentrale Standorte mit
guter Infrastruktur und kurzen Wegen auszeichnet. Als Beispiele einer
konsequenten Umsetzung dieser These sind die Quartiere „Hiltroper
Landwehr“, „Hammer Park“ und „Altenbochumer Bogen“ mit ihren
Kooperationspartnern zu nennen. Weitere Standorte werden in den
kommenden Jahren hinzukommen.
Hierfür stehen die Objekte Q100 mit 30 Wohnungen und Liebfrauenstraße/Freigrafendamm
mit 25 Wohnungen, die in der ersten Hälfte
2011 bezugsfertig sein werden.
Besonders hat uns gefreut, dass wir im November mit den in unseren
Großsiedlungen „Sonnenleite“ und „Luchsweg“ tätigen Initiativen
Nachbarschaft auf eine erfolgreiche 25-jährige Zusammenarbeit
zurückblicken und dieses Ereignis zum Anlass nehmen konnten, diese
Arbeit im Rahmen einer Jubiläumsfeier angemessen zu würdigen.
Die Nachbarschaftsinitiativen
wurden 1985 ins
Leben gerufen, um das
manchmal schwierige Miteinander
der Bewohner
dieser Großsiedlungen
durch zielgerichtete, niederschwellige,
auf das
Quartier bezogene Angebote
zu fördern und zu
unterstützen – eine Zielsetzung,
die heute so
aktuell wie damals ist.

Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH – ein starker Partner im Rahmen
der Kulturhauptstadt Europas.
Als Eigentümerin des
Grundstücks an der
Vogelstraße in Wattenscheid-Eppendorf
setzten auch wir im Mai 2010
ein „Schachtzeichen“: „Unser“ Ballon schwebte
über dem ehemaligen Wetterschacht 3 der Zeche
Vereinigte Engelsburg. In Kooperation mit Vereinen
und Akteuren vor Ort konnte eine Woche lang
den Bewohnerinnen und Bewohnern unserer
Seniorenwohnanlage und den zahlreichen Gästen
ein abwechslungsreiches Programm geboten
werden – von einer stimmungsvollen Auftaktveranstaltung,
die durch unsere Oberbürgermeisterin
Frau Dr. Scholz eröffnet wurde, über Ausstellungen
und Vorträge zur Zeche Engelsburg mit
geführten Spaziergängen bis zur Aufführung eines
vom Mondpalast eigens geschriebenen Theaterstücks
mit einer durchweg positiven Resonanz
vonseiten der Besucher.
Zu den Höhepunkten der
RUHR.2010 gehörte sicherlich
das „Still-Leben A 40“
am 18. Juli, an dem auch
wir mit zehn gemieteten Tischen aktiv teilnahmen.
Unseren rund 100 geladenen Gästen und unzähligen
vorbeiflanierenden Besuchern konnten wir
mit einem „Teigtaschenfest“ einen besonderen
Gaumenschmaus bieten: Mieterinnen aus unseren
Wohnquartieren in der Sonnenleite – organisiert
von der Initiative Nachbarschaft – und in der
Hustadt – unterstützt von der IFAK – hatten internationale
Fingerfood-Gerichte hergestellt, die
reißenden Absatz fanden. Zusätzlich sorgte eine
Graffiti-Aktion, bei der drei Künstler eine zehn
Meter lange Leinwand gestalteten, für große Aufmerksamkeit.
Ein „Heimspiel“
hatten wir bei dem
RUHR.2010-Projekt „Route der Wohnkultur“,
das anhand von ruhrgebietstypischen Wohnprojekten
zwischen Duisburg und Hamm den Wandel
des Wohnens im Ruhrgebiet zeigen sollte.
Der Verein „WIR – Wohnen im Revier“ als Kooperation
von neun kommunal(nah)en Wohnungsunternehmen
im Ruhrgebiet hat sich als
Projektpartner alleine mit 15 von insgesamt 58
Standorten maßgeblich an dem Projekt beteiligt,
darunter vier VBW-Standorte:
� der „Hammer Park“ an der Dorstener Straße
als Beispiel für das Mehrgenerationenwohnen
in einem neu entstandenen Quartier
� das „Grummer Karree“ an der I. Parallelstraße
als Beispiel für die Modernisierung einer
Arbeitersiedlung aus den 1920er-Jahren unter
Beibehaltung eines authentischen Erscheinungsbildes
� das Wohnquartier „Im Hole“ in Kornharpen als
Beispiel für eine ganzheitliche Quartiersentwicklung
im Bestand
� die „Hustadt“ in Querenburg als Beispiel für
den Siedlungsbau der 1960er-/70er-Jahre und
die Revitalisierung einer Großwohnsiedlung
15

Wesentliche Grundlage für den Erfolg und das
Gelingen des Projektes war die interkommunale
Zusammenarbeit der beteiligten Wohnungsunternehmen,
insbesondere über die starke Klammer der
kommunalen WIR-Unternehmen sowie der THS.
Neben den regelmäßig durchgeführten vierstündigen
Stadtrundfahrten zur Route der Wohnkultur
von Bochum Marketing GmbH, die drei unserer
vier Route der Wohnkultur-Quartiere anfuhren,
fanden auch geführte Spaziergänge und etliche
Sondertouren für Wohnkulturinteressierte aus der
Wohnungswirtschaft und dem Bauwesen statt.
Dabei stießen unsere beiden Musterwohnungen
im Grummer Karree – im Altzustand und modernisiert
– auf besonderes Interesse. Vor allem die
am Projekt beteiligten Wohnungsunternehmen
haben durch eine Vielzahl von Veranstaltungen
und ein eigens für die WIR-Unternehmen geschriebenes
mobiles Theaterstück für ein über die reine
Besichtigung hinausgehendes „Bespielen“ der
Standorte gesorgt und damit das Projekt für ein
breites Publikum interessant gemacht.
Alleine in unseren Route der Wohnkultur-Quartieren
fanden im „Wohnkultursommer“ von August
bis Oktober viele Veranstaltungen statt, von Vorträgen
über Lesungen bis zum Quartiersfest.
Highlights waren dabei u. a. die Lesung mit dem
Bochumer Comedian Hennes Bender im „Grummer
Karree“, der Auftritt von Ester Münch als
Bochumer „Reinigungsfachkraft Waltraud Ehlert“
beim Quartiersfest im „Hammer Park“ und der
18
„Tiefgang“, ein Mix aus Literatur, Musik, Improvisationstheater
und Zauberei in der Tiefgarage
unter dem Brunnenplatz in der Hustadt. Bei der
Planung und Durchführung der vielen Veranstaltungen
waren für uns gerade im Quartier „Hustadt“
die verschiedenen Akteure vor Ort (Stadtumbaubüro,
UmQ, AWO, IFAK) verlässliche und sehr
aktive Partner. So wurde z.B. das diesjährige
Hustadtfest unter dem Motto „Wohnzimmer der
Kulturen“ bewusst in das Projekt Route der
Wohnkultur eingebunden. Die Eröffnung am
19. September durch unsere Oberbürgermeisterin
Dr. Ottilie Scholz war zugleich auch der Startschuss
für den Tag der Wohnkultur als Höhepunkt
des gesamten Projektes, an dem in all unseren
Quartieren Führungen und Veranstaltungen stattfanden
und Wohnungen von innen besichtigt
werden konnten. Diese Aktionen stießen auf eine
breite Resonanz und Zustimmung sowohl bei den
vielen interessierten Besuchern wie auch bei den
Bewohnern.
Neben den anderen beteiligten Wohnungsunternehmen
haben auch wir unsere vier Standorte der
Route der Wohnkultur durch Stelen gekennzeichnet.
Sie markieren unsere Quartiere dauerhaft
als Teil dieses Projektes und stärken so die
Identifikation der Bewohner mit ihrer Wohnsiedlung.
Für die individuelle Bereisung liefern wir
zusätzlich über große Tafeln Informationen über
die Quartiere und schaffen auf diese Weise auch
eine Nachhaltigkeit über das Kulturhauptstadtjahr
RUHR.2010 hinaus.

STANDORTENTWICKLUNG
Es geht längst nicht mehr um die Wohnung als solche, sondern um das
Wohnen. Von attraktiv gestalteten Gebäuden und Wohnungen über
funktionierende Nachbarschaften bis zu lebendigen und gepflegten
öffentlichen Räumen, in denen man sich sicher und wohlfühlt.
Wir richten unser Handeln konsequent auf Wohnquartiere aus, die
stadtteil- und standortprägend sind.
Auf Basis einer nachhaltigen wohnungswirtschaftlichen Strategie setzen
wir bei der Entwicklung unserer Quartiere auf eine gesunde Mischung
von Modernisierung und Neubau, von Miete und Eigentum und auf eine
qualitätsvolle Gestaltung des Wohnumfeldes.
Die Entwicklung der Quartiere, die im Jahr 2010 besonders im Vordergrund
standen, stellen wir Ihnen im Folgenden vor und möchten zeigen,
dass der ganzheitliche Quartiersgedanke für Mieter, Vermieter und Stadt
ein absoluter Gewinn ist.
Das Quartier 100 an der Wittener Straße hat Form angenommen. Nicht
nur, weil die Bauarbeiten bereits weit fortgeschritten sind, sodass die
Attraktivität des Neubaus nun deutlich sichtbar ist, sondern auch, weil
die ersten Gewerbetreibenden bereits eingezogen sind: Die Bäckerei
Brinker sowie eine podologische Praxis haben ihren Betrieb in den
Ladenlokalen mittlerweile aufgenommen. Hinzu kommen werden im
Frühjahr 2011 eine Optikerin, ein italienisches Restaurant sowie mehrere
Ärzte und Büros.
Auch die 30 Mietwohnungen sind zum größten Teil schon vermietet.
Sie stehen unter der Überschrift „Service Plus“ und bieten mit ihrer
hochwertigen Ausstattung ein hohes Maß an Wohnkomfort. Durch das
breite Spektrum an Größe und Schnitt kommen sie den individuellen
Bedürfnissen der Mieter entgegen. Besonders ansprechend sind
zudem die optional wählbaren wohnbegleitenden Serviceleistungen.
Alle Wohnungen wurden darüberhinaus weitgehend barrierefrei
gestaltet.
Mit dem Quartier 100 knüpft die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH
an ihr erfolgreiches Konzept vom Altenbochumer Bogen an, wo ebenfalls
Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zusammengefunden
haben.
Das Quartier
im Mittelpunkt
100% Qualität und
Lebensfreude sind im
QUARTIER 100 garantiert
19

STANDORTENTWICKLUNG
Der Kunde ist König
(nicht nur) in Altenbochum
20
Neubau Mietwohnungen
hat begonnen
Wertsicherungsstrategie
erfolgreich umgesetzt
Ein Kernstück des VBW-Quartiers in Altenbochum hat bereits
mit der im Jahr 2000 begonnenen und Ende 2008 abgeschlossenen
Modernisierung der 207 Wohnungen im Bereich Kreuzkamp/
Freigrafendamm und den neu gebauten exklusiven 48 Eigentumswohnungen
an der Immanuel-Kant-Straße ein neues Gesicht bekommen.
Dabei setzte die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH
gezielt auf die Nachhaltigkeit von innovativen und zukunftsweisenden
Baumaßnahmen.
Einen weiteren Baustein der Restrukturierung und Stärkung des
Wohnquartiers Altenbochum stellt nun das Mehrfamilienhaus an der
Ecke Freigrafendamm/Liebfrauenstraße dar, mit dessen Bau Mitte
2010 begonnen wurde.
Auf dem Grundstück wird in zwei Bauabschnitten ein anspruchsvoller
Mietwohnungsmix mit 25 konsequent barrierefreien Wohnungen und
einer Gewerbeeinheit errichtet.
Der erste Bauabschnitt umfasst 14 Wohnungen und die Gewerbeeinheit;
zusätzlich sind 17 Stellplätze in der Tiefgarage für den ruhenden
Verkehr geplant. Die Fertigstellung ist für Mitte 2011 anvisiert.
Im zweiten Bauabschnitt sollen dann elf weitere Wohnungen und zehn
Stellplätze folgen. Die Wohnungen verfügen insgesamt bei 65 m² bis
100 m² über zwei bis vier Räume.
Ein besonderes Plus für die künftigen Mieter wird die F.u.K., die Familien-
und Krankenpflege Bochum, sein, die in das Erdgeschoss einziehen
wird. Der Pflegedienstleister, mit dem die VBW BAUEN UND
WOHNEN GMBH seit Langem zusammenarbeitet, bietet ein breites
Spektrum an Pflege- und Betreuungsangeboten. Auf Wunsch haben
nicht nur die künftigen Mieter der Neubebauung, sondern alle Mieter
im Quartier Zugang zu einem kompetenten Service in diesem Bereich.
Auch die Häuser an der Steubenstraße in der Nähe des Freigrafendamms
wurden im vergangenen Jahr im Rahmen unserer Wertsicherungsstrategie
aufgewertet, sodass die Bestände der VBW im
gesamten Altenbochum in Zukunft weiter an Qualität gewinnen werden.
Insgesamt 17 Häusern wurde hier von August bis Dezember 2010 im
wahrsten Sinne des Wortes ein neuer Anstrich verpasst, denn die
Gebäude waren in ihrem Erscheinungsbild ein gutes Stück in die Jahre
gekommen. Mit den neuen Farben, die einem eigens entwickelten
Farbkonzept folgen, wirkt das Quartier nun wieder viel einladender.

Darüber hinaus wurden auch Treppenhäuser und Wohnungseingangstüren
neu gestaltet. Zudem sind die Eingangsbereiche neu und barrierefreundlich
überarbeitet worden. Die Briefkästen wurden frei stehend
nach außen verlegt, und eine Gegensprechanlage wurde neu ergänzt.
Die Aufenthaltsqualität in dem großzügigen Innenhof wurde durch
Ruhezonen und Wasser zusätzlich aufgewertet.
Die Hustadt mit 1.169 Wohnungen, von denen 670 Wohneinheiten in
unserem Besitz sind, wurde Ende der 70er-Jahre als Universitätsrahmenstadt
gebaut und steht für den Großsiedlungsbau dieser Zeit.
Durch Nutzung ihrer Potenziale wie Grün-, Aufenthalts- und Spielflächen,
zeitgemäße Wohnungsgrundrisse sowie die Nähe zur Universität
und durch Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Hustadt ist das
Quartier auf einem guten Weg in Richtung Zukunftsfähigkeit.
Insbesondere der Brunnenplatz wurde im Jahr 2010 in der Hustadt zur
Vorzeigeadresse:
Am Tag der Wohnkultur, der am 19.09.2010 stellvertretend für alle
teilnehmenden Standorte in der Hustadt eröffnet wurde, konnte passend
zum Anlass auch das neue Wasserspiel auf dem Brunnenplatz
eingeweiht werden. Es ersetzt die vormalige Brunnenanlage, die
jahrelang defekt gewesen war. Ebenfalls schon zu erkennen ist der
Community Pavillon, eine Art Begegnungsstätte mitten auf dem
Brunnenplatz, den die Künstlerin Apolonija Sustersic gemeinsam mit
den Bewohnern der Hustadt konzipiert hat.
Durch den Rückbau des Hochbeetes und die freundliche Gestaltung
der Eingangsbereiche konnte hier zudem die Attraktivität für Gewerbetreibende
deutlich erhöht werden.
An der neu eingerichteten Postanschrift Brunnenplatz haben sich nun
auch schon Gewerbetreibende niedergelassen. Zu ihnen gehören
neben dem Stadtumbaubüro und dem Ambulanten Jugendhilfezentrum
eine Fahrschule und das Kunstprojektcafé von Matthias Köllmann.
Letzteres soll eine Ideenschmiede für die Marke „Hu“ werden.
In unmittelbarer Nähe des Stadtparks und der Bochumer Innenstadt
mit ihren Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangeboten sind
die 183 Wohnungen an der Küppersstraße gelegen. Die ganzheitliche
Überplanung des Quartiers hat zur Entwicklung einer Strategie für
das Quartier geführt, die mit der Modernisierung der Bestandsobjekte
ab dem Jahr 2006 begann und schrittweise auch in den nächsten
Jahren fortgesetzt werden wird. Dabei wird auch Wert auf eine
STANDORTENTWICKLUNG
Die Hustadt
ist im Kommen
Wohnen an der Kü
21

STANDORTENTWICKLUNG
Das Grummer Karree –
Altes und Neues
harmonisch zusammenfügen
22
Die Uni als Nachbar
im Lennershof
behutsame Ergänzung mit Eigentumsmaßnahmen
in Form von Eigentumswohnungen gelegt,
von denen die ersten im Jahr 2010 bereits übergeben
wurden. Auch die Modernisierungsmaßnahmen
an dem Objekt Küppersstraße 20, 22
konnten abgeschlossen werden. An dem Objekt
Küppersstraße 34, 36 wird im Jahr 2011 die
Modernisierung fortgesetzt werden.
Das Quartier mit seinen 160 Wohneinheiten wurde im Jahre 1927 für
Mitarbeiter der Stahl- und Walzwerke Bochum errichtet und ist in
seinem Erscheinungsbild unverändert geblieben.
Unter Beibehaltung einer möglichst authentischen Außenfassade
wurde im Jahr 2006 mit einer grundlegenden Modernisierung begonnen.
Auch wenn die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht ganz
abgeschlossen sind, rundet die Neugestaltung des großzügigen
Innenbereichs mit darunterliegender Tiefgarage bereits jetzt das neue
Erscheinungsbild des Quartiers ab.
Durch eine strategische Entwicklung mit den Bausteinen Modernisierung
mit Dachgeschossaufstockung, Privatisierung und Neubau von
nunmehr 225 Mietwohnungen sowie Bauträgerprojekten auf Rückbauflächen
hat die Siedlung in den letzten Jahren durch Investitionen
in Höhe von 7 Mio. € ein neues Gesicht erhalten.
Der gesamte südwestliche Bereich zwischen der Straße Zum Schebbruch
und der Lennershofstraße ist als innovative Zukunftsfläche für
die Entwicklung von Neubauprojekten im Segment „Wohnen und
Arbeiten“ ausgewiesen. Neben der Hustadt ist auch dieser Teilbereich
in das Förderprogramm „Stadtumbau West“ aufgenommen. In diesem
Rahmen wurde 2008 eine Ideenkonkurrenz zur Entwicklung des
„Campus Quartier Lennershof“ mit acht namenhaften Architekturbüros
durchgeführt. Der Einstieg in das innovative Zukunftsquartier
soll ein Auftaktgebäude an exponierter Stelle sein.
Bis zur abschließenden Umsetzung dieses Konzeptes werden die
Mehrfamilienhäuser Lennershofstraße 19–25 von der Ruhr-Universität
und der Hochschule Bochum als temporäre Büroeinheiten genutzt.
Untergebracht werden Teilbereiche von Lehrstühlen und ausgelagerte
Institute, die wegen der laufenden und anstehenden Umstrukturierungsmaßnahmen
an beiden Hochschulen räumliche Engpässe

auszugleichen haben. Die Wohngebäude an der Lennershofstraße
sind mittelfristig für den Rückbau vorgesehen, wurden allerdings für
die beabsichtigte Zwischennutzung entsprechend ertüchtigt.
Als Synergieeffekt dieser Kooperation zwischen den Hochschulen und
der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH kann der zukünftig beabsichtigte
Charakter eines Wohn- und Arbeitsstandortes gewertet
werden.
Die Häuser an der Fischer- und an der Schürener Straße in Bochum-
Gerthe umfassen insgesamt 58 Wohnungen. Das Quartier wurde in
den letzten beiden Jahren durch zweimal sechs Reiheneigenheime,
deren Verkauf bereits abgeschlossen werden konnte, erweitert.
Im Jahr 2010 wurden die 21 Wohnungen an der
Fischerstraße 55, 57, 59 umfangreich modernisiert.
Neben der energetischen Verbesserung
durch Fassaden-, Dach- und Kellerdeckendämmung
kam dem Abbruch der alten Balkone und
dem Anbau neuer, großzügiger Balkone sowie
der Schaffung von Mietergärten und Terrassen in
den Erdgeschosswohnungen eine besondere
Bedeutung zu. Zur Qualitätssteigerung trägt
zudem die neu errichtete Briefkasten- und
Sprechanlage bei. Darüberhinaus wurden für
den ruhenden Verkehr Carports errichtet.
Unser Bestand an der Rosenbergstraße in Bochum-Kirchharpen
beläuft sich auf 135 Wohnungen. 32 davon wurden im Jahr 2010
modernisiert.
Fassade, Dach und Kellerdecke wurden dabei
gedämmt, um Energie einzusparen. Zusätzlich
wurden die Balkone im Erdgeschoss abgebrochen
und durch Terrassen mit Mietergärten
ersetzt. Auch eine Sprechanlage wurde neu eingebaut,
sodass sich die Wohnqualität insgesamt
stark verbessert hat.
STANDORTENTWICKLUNG
Geglückte Renovierung:
Die Fischerstraße
Der Rosenberg gewinnt
23

er Wohnkultur – Stele Grummer Karree +++ Route der Wohnkultur – Stele Grummer Karree +++ Route der Wohn

EIGENTUMSMASSNAHMEN
Wohnen zur Miete und Wohneigentum sind für uns keine Gegensätze.
Vielmehr bietet die laufende zukunftsorientierte Umstrukturierung
unserer Wohnquartiere die große Chance, die unterschiedlichen
Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten unserer Kunden auch in
dem Segment Wohneigentum innerhalb bestehender Wohnquartiere
zu berücksichtigen. Dies gilt gleichermaßen für Bestandsimmobilien
im Rahmen behutsamer Privatisierung wie auch für die Bereitstellung
von Neubaumaßnahmen im Bauträgergeschäft.
Gerade dadurch, dass wir unsere Neubauangebote
sehr kleinteilig in attraktiven Bestandsquartieren
mit intakter Infrastruktur und gepflegtem
Wohnumfeld positionieren können, haben wir uns
als Bauträger ein eigenständiges Profil im Wettbewerb
sichern können. Auch aktuell sind wir in
mehreren Quartieren mit sehr differenzierten
Angeboten am Markt.
Nachdem wir im Jahre 2009 bereits acht der 13
Eigentumswohnungen an der Rhönstraße an
zufriedene Erwerber übergeben hatten und im
Frühjahr des Berichtsjahres durch die vollständige
Fertigstellung der Außenanlagen auch hier
eine im Finish weitere ansprechende Adresse in
Grumme geschaffen haben, sind im Jahresverlauf
weitere vier Wohnungen verkauft und an die
Erwerber übergeben worden. Der Abverkauf der
letzten Wohnungseinheit wird im 1. Quartal 2011
erwartet.
Mit unseren 18 Eigentumswohnungen an der Hiltroper Landwehr
haben wir uns insbesondere an die Zielgruppe der aktiven Älteren
gewandt. Nach einem sehr gut gelungenen Verkaufsauftakt und den
daraus resultierenden zwölf Übergaben ist es uns im Jahre 2010
gelungen, die restlichen Einheiten zu verkaufen und komplett an die
Erwerber zu übergeben.
Ein Zeichen dafür, dass Eigentumswohnungen mit Versorgungssicherheit
ein wichtiges Nachfragesegment für Best Ager sind, die ihr klassisches
Eigenheim behalten.
Quartiersergänzungen
sichern Erfolg
25

EIGENTUMSMASSNAHMEN
26
Durch die von uns in den Vorjahren begonnene nachhaltige Modernisierungs-
und Neubautätigkeit auf Basis eines umfassenden Entwicklungskonzeptes
gewinnt unser stadtparknahes Quartier Küppersstraße
kontinuierlich ein völlig neues Gesicht. Das neue Erscheinungsbild
ist durch geradlinige, moderne, kubistische Architektur geprägt und
schafft ein neues hochwertiges Wohnungsangebot an einer der Top-
Adressen am Bochumer Markt.
Dass wir so viel konzeptionelle und vorbereitende Aktivitäten in den
Vorjahren geleistet hatten, zahlte sich im Berichtsjahr auf vielfache
Weise aus. Obwohl wir aufgrund des anhaltenden Winterwetters erst
im April 2010 mit den Ausschachtungsarbeiten der Keller und der Tiefgarage
beginnen konnten, ist es uns gelungen, dieses anspruchsvolle
Projekt mit seinen individuellen Grundrisslösungen, Ausstattungsmöglichkeiten
und anspruchsvollen technischen Ausstattungspaketen
zeitgerecht und in guter Qualität bis zum Jahresende weitgehend fertigzustellen.
Parallel dazu ist es unserem Vertriebsteam gelungen, im
Berichtsjahr zwölf der insgesamt 20 Wohnungseinheiten des 1. Bauabschnitts
an eine anspruchsvolle Kundenklientel zu veräußern. Neun
Wohnungen wurden planmäßig im Dezember 2010 an die zufriedenen
Erwerber übergeben. Bei der Erstellung dieses Geschäftsberichtes
waren nur noch sechs Wohnungen im I. BA verfügbar. Wir sind deshalb
sicher, dass die große Nachfrage für dieses Premiumprodukt anhält.
Neben dem weiteren zügigen Abverkauf des 1. Bauabschnitts treffen
wir zurzeit die Vorarbeiten um im Laufe des späten Frühjahrs mit dem
Bau der 14 Eigentumswohnungen im 2. Bauabschnitt zu beginnen.

Über die vorgestellten Quartiere hinaus konnten wir aus den laufenden
und weitgehend fertiggestellten Projekten Immanuel-Kant-Straße und
Bernsteinweg insgesamt acht Einheiten übergeben.
In unserem Quartier Im Hole haben wir unseren erfolgreichen Vertrieb
des letzten Bauabschnitts von Reiheneigenheimen und Doppelhaushälften
auf Abrissgrundstücken fortgesetzt. So konnten 2010 vier
Einheiten verkauft und übergeben werden. In konsequenter Fortsetzung
unserer Quartiersentwicklung starten wir 2011 als letzten und
fehlenden Baustein den Bau von Eigentumswohnungen.
Entsprechend dem Grundsatz „Wohnen zur Miete und Wohneigentum
sind für uns keine Gegensätze, sondern ergänzen sich“ haben wir
zunächst zwei nicht mehr zeitgemäße Bestandsgebäude zurückgebaut,
um Platz für Neues zu schaffen.
Aufgrund unserer guten Erfahrungen an der „Hiltroper Landwehr“
haben wir auch hier einen anspruchsvollen Mix, vornehmlich für
Senioren, mit zwei Gebäuden und insgesamt 21 Eigentums- und
23 Mietwohnungen vorgesehen, die sich u. a. durch ihre konsequente
Barrierefreiheit auszeichnen. Ein Servicestützpunkt für optional
buchbare Dienstleistungen rundet das Wohnungsangebot ab.
Großzügige und moderne Zwei- bis Vier-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen
zwischen 57 m² und 108 m² sprechen ein differenziertes
Publikum an. Besonders attraktiv und flexibel sind die Penthousewohnungen
mit ihren großen Dachterrassen angelegt.
Dank der Begleitung durch das Büro TOR 5 Architekten und der
Umsetzung der bisherigen Maßnahmen im Quartier wird eine architektonische
Gestaltung aus einem Guss gewährleistet, die den hohen
Ansprüchen an diesen Standort und unseren Erwartungen an die
Vertriebserfolge gerecht wird.
Mit den Eigentumswohnungen werden wir im 1. Halbjahr 2011 in die
Vermarktung eintreten.
Unsere in den letzten Jahren sehr erfolgreichen Privatisierungsprojekte
in Gerthe, Grumme und Kornharpen konnten auch im vergangenen
Jahr auf einem gleichbleibenden Niveau fortgeführt werden. So wurden
im Berichtsjahr insgesamt fünf Wohnungen an der Havel- und der
Ennepestraße sowie ein weiteres Haus an der Gerther Landwehr
veräußert und an die neuen Eigentümer übergeben.
EIGENTUMSMASSNAHMEN
Modernisierung vor
Privatisierung
27

EIGENTUMSMASSNAHMEN
28
Portfoliooptimierung
VBW veräußert auch
Einzelgrundstücke
an private Bauherren
In den WEG-Objekten „Sonnenleite“ und „Auf
dem Backenberg“ wurden Wohnungen, die aufgrund
ihres Zustandes nicht am Markt platziert
werden konnten, einzeln modernisiert, um so
zukünftigen Eigentümern einen Eindruck von der
Attraktivität des Produktes zu vermitteln. So wurden
die Badezimmer, die Innentüren und Elektroleitungen
erneuert, die Oberböden mit Parkett bzw.
Fliesen ausgestattet und die Wände mit Tapeten
versehen. Nach Abschluss der Aufwertungsmaßnahmen
konnten die Wohnungen innerhalb kürzester
Zeit mit weiterhin guten Deckungsbeiträgen
vermarktet werden, sodass wir dieses Konzept
auch in diesem Jahr fortsetzen werden.
Nach wie vor ist es im Rahmen unserer Portfoliostrategie unser Bestreben,
auf der einen Seite unsere Quartiere durch Zukäufe zu ergänzen
und somit zu stärken, auf der anderen Seite Objekte zu veräußern, die
aufgrund ihrer isolierten Lage keinen Quartierszusammenhang aufweisen,
nicht zu unserer Standortentwicklungsstrategie passen und
nicht wirtschaftlich dem neuesten Stand der Technik angepasst
werden können. Folglich haben wir in enger Abstimmung mit den
Fachabteilungen entsprechende Immobilien an private Investoren mit
einem langfristigen Anlagehorizont veräußert, die nunmehr sukzessive
in die Bestände investieren, teilweise selbst einziehen oder Hausmeister
in den Siedlungen einsetzen.
Ein weiterer Baustein unseres guten Jahresergebnisses war der Verkauf
von unbebauten Grundstücken an private Häuslebauer. Flächen
im „Deutschen Reich“, die durch den Rückbau daraufstehender
Gebäude frei geworden waren, wurden in Einzelgrundstücke aufgeteilt,
um speziell jungen Familien einen Grundstückserwerb ohne
Bauträgerbindung zu ermöglichen. Inzwischen konnten wir von den
insgesamt zwölf Grundstücken zehn veräußern. Weitere Kaufvertragsabschlüsse
stehen unmittelbar bevor, sodass wir auch in diesem
Segment von einem Erfolg auf ganzer Linie sprechen können.
Auch wenn 2010 keine Ankäufe durchgeführt werden konnten,
befinden wir uns zurzeit in einigen aussichtsreichen Gesprächen
mit privaten Immobilieneigentümern, die angrenzend an Quartiere
der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH einen Verkauf ihrer Liegenschaften
anstreben.

BETREUUNG UND OBJEKTMANAGEMENT
Im Geschäftsjahr 2010 ist es der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH
weiter gelungen, die in den Vorjahren eingeleitete positive Entwicklung
des Geschäftsfeldes „Verwaltung von privaten Wohnungsbeständen“
trotz der harten Wettbewerbssituation fortzusetzen.
Die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH bewirtschaftete im Bereich
der Fremdverwaltung zum 31.12.2010 1.926 Wohnungen, 1.246 Stellplätze
bzw. Garagen und 36 sonstige Einheiten.
Die Weiterempfehlungsquote ist für uns ein sicheres Indiz dafür, dass
unsere kundenorientierte Ausrichtung, insbesondere die ganzheitliche
Betreuung im kaufmännischen und technischen Bereich, ein besonderes
Merkmal auf dem hart umkämpften Teilmarkt der Wohnungseigentumsverwaltung
darstellt. So konnten wir im Berichtsjahr zwei weitere
Eigentümergemeinschaften mit 27 Wohnungen und 15 Stellplätzen als
neue Kunden gewinnen.
Im Jahr 2010 waren wir im Rahmen unserer Bau- und Projektbetreuungstätigkeit
überwiegend im Umbau- und Modernisierungsbereich
engagiert. Dabei profitierten private Bauherren auch von unserem
energietechnischen Know-how. Denn angesichts der globalen Herausforderung
des Klimawandels und steigender Energiepreise ist die
Energieeinsparung ein zentrales Ziel.
Gerade im Gebäudebereich liegen erhebliche Einsparpotenziale, die
es nicht nur zu erkennen, sondern auch zu nutzen gilt. Die hierzu
erbrachten Betreuungsleistungen bei der energetischen
Sanierung dienen nicht nur der Steigerung
der Energieeffizienz, sondern bringen auch einen
erheblichen Mehrwert für das Quartier.
Mitten in der City konnten wir darüber hinaus
pünktlich zum Beginn des Kulturhauptstadtjahres
für die Bochum Marketing GmbH den Umbau
zum RUHR.INFOCENTER realisieren.
Verwaltung von
Wohnungsbeständen
für Dritte
WEG-Verwaltung
Planungs-, Bau- und
Projektbetreuung für
Externe
29

uartiersfest Hammer Park +++ Route der Wohnkultur +++ Quartiersfest Hammer Park +++ Route der Wohnkultu

PERSONAL UND ORGANISATION
Die erreichten Geschäftsergebnisse in allen Sparten unseres Unternehmens
sind vor allem auch das Ergebnis der Leistung unserer qualifizierten,
engagierten und motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Im Geschäftsjahr 2010 waren bei der VBW BAUEN UND WOHNEN
GMBH durchschnittlich insgesamt 112 (Vorjahr 109) Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter beschäftigt. Davon hatten zwölf Beschäftigte die
Möglichkeit von Teilzeitbeschäftigung sowie 13 Mitarbeiter die
Beschäftigung in Altersteilzeitform gewählt. Des Weiteren befanden
sich neun Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in ihrer Ausbildung zur/
zum Immobilienkauffrau/-mann.
Die Mitarbeiter verteilten sich auf die jeweiligen Fachbereiche wie
folgt:
15
44
9
4
11
20
9
Geschäftsführung/Sekr. GF
Rechnungswesen
Standort- und Objektmanagement
Verkauf/Service WEG
Wohnungsmanagement
Unternehmensdienste
Auszubildende
Die persönlichen Verwaltungskosten sind im Berichtszeitraum um
35,0 T€ auf insgesamt 6.740,8 T€ gestiegen, was im Wesentlichen auf
einer Bewertungsanpassung der Pensionsverpflichtungen nach
BilMoG basiert. Auch für 2011 ist mit einer ähnlichen Größenordnung
zu rechnen. Der Anteil der Personalkosten an den Gesamtverwaltungskosten
lag bei 63,9 % (Vorjahr 64,7 %). Dies ist als Signal dafür
zu sehen, dass die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH in dem
Spannungsfeld zwischen der von den Kunden erwarteten, wachsen-
Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter
Verwaltungskosten
31

PERSONAL UND ORGANISATION
32
Personalentwicklung
und Fortbildung
Organisationsentwicklung
und Prozessoptimierung
den Dienstleistungsintensität und -qualität und dem steigenden
Kostendruck im Wettbewerb eine verantwortungsvoll vorausschauende
Personalpolitik betreibt.
Die sächlichen Verwaltungskosten sind von 3.661,6 T€ im Vorjahr auf
3.799,3 T€ leicht gestiegen. Die gesamten Verwaltungskosten betrugen
10.540,2 T€ und haben sich gegenüber dem Vorjahr (10.367,4 T€)
um 172,8 T€ erhöht. Infolgedessen betrugen die Verwaltungskosten je
Wohneinheit 431,51 € (Vorjahr 417,74 €).
Wir unterstützen unsere Mitarbeiter gerne in ihren Weiterbildungsplänen.
Jährliche Mitarbeitergespräche inklusive der Vereinbarung von Zielen
gehören längst zum Alltag unserer Führungskräfte und Mitarbeiter. Die
Gespräche bieten Orientierung im konkreten Aufgabenbereich und
ermöglichen einen offenen Austausch. Insbesondere über bedarfsgerechte
Qualifizierung, motiviert durch notwendige Anpassungsbildung
oder den individuellen Willen zur Weiterentwicklung, können sich
Führungskräfte und Mitarbeiter in den Gesprächen austauschen.
2010 haben wir die im Vorjahr begonnene Team- und Organisationsentwicklung
im Bereich Kundenbetreuung planmäßig fortgesetzt und
aufgrund der positiven Ergebnisse auf die Bereiche Standort- und
Objektmanagement sowie Rechnungswesen erweitert.
Wir hoffen, mit diesen Investitionen sowohl die Qualität der Arbeitsleistung
weiter zu verbessern als auch zu einer höheren Arbeitszufriedenheit
der Mitarbeiter beizutragen und Mitarbeiterwechsel zu vermeiden.
Stand in den Geschäftsjahren 2009 und 2010 der Bereich Wohnungsmanagement
im besonderen Fokus der Organisationsentwicklung und
der verbesserten kundenorientierten Ausrichtung sämtlicher Prozesse,
so wurden nunmehr auch in den Bereichen Rechnungswesen sowie
Standort- und Objektmanagement alle Arbeitsabläufe und -prozesse
auf Effizienz und Schnittstellenproblematiken zu anderen Fachbereichen
überprüft und Lösungsansätze zur Optimierung von Einzelaufgaben
und Prozessabläufen formuliert und umgesetzt.
Die positiven Erfahrungen und Lösungen in den vorgenannten Bereichen
veranlassen uns dazu, weitere Bereiche des Unternehmens
prüfen zu lassen, um sie gemeinsam mit unseren Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern weiterzuentwickeln.

Neben der Fortsetzung der Organisationsentwicklung und Prozessoptimierung
einzelner Fachbereiche stand das Geschäftsjahr 2010
im Zeichen der Optimierung unserer IT-Software.
Nach einem Preisanfrageverfahren im Mai 2009 sowie Referenzkundenbesuchen
im Oktober 2009 bzw. im Januar 2010 war im März 2010
der Projektvertrag mit der Immologis GmbH unterzeichnet worden,
der die Migration von SAP/R3 4.7 auf SAP/ERP 6.0 RE-FX mit der
Branchenlösung RE-Flex der Immologis GmbH zum Gegenstand hat.
Im Rahmen des Projektes waren darüber hinaus die in unserem Haus
etablierten Module „Interessentenverwaltung“ und „Business-Intelligence“
der Immologis GmbH sowie „Kundencenter“, „Handwerkerkopplung“
und „Versicherungsmodul“ der Datatrain GmbH anzupassen.
Nach erfolgreichem Kick-off am 30.03.2010 konnte das sowohl in
zeitlicher als auch budgettechnischer Hinsicht vorbildlich seitens
Immologis und unserer Mitarbeiter geführte Projekt mit dem Produktivstart
am 02.11.2010 erfolgreich abgeschlossen werden.
Mit der Branchenlösung RE-Flex verfügen wir über eine moderne
IT-Landschaft, mit der die Zukunft gestaltet werden kann.
Für die erfolgreiche Arbeit danken wir an dieser Stelle nochmals
ausdrücklich dem Immologis- und dem VBW-Projektteam.
PERSONAL UND ORGANISATION
SAP-Umstellung
33

PERSONAL UND ORGANISATION
34
VBW bildet aus
Berufliche Erstausbildung und Unterstützung der Weiterbildung unserer
Mitarbeiter sind für die VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH eine
selbstverständliche Aufgabe. Am Ende des Geschäftsjahres 2010
waren neun Auszubildende zum/zur Immobilienkaufmann/-frau für
unser Unternehmen tätig. Zwei Auszubildende haben ihre Abschlussprüfung
erfolgreich bestanden. Auch zukünftig werden wir jungen
Menschen im vergleichbaren Umfang eine qualifizierte und hochwertige
Ausbildung bieten und den Einstieg in das attraktive Betätigungsfeld
der Immobilienwirtschaft ermöglichen.
Für das Ausbildungsjahr 2010 wurden nach Durchführung eines mehrstufigen
Einstellungsverfahrens drei neue Ausbildungsverträge abgeschlossen.
Darüber hinaus haben wir eine Auszubildende, deren
Ausbildungsbetrieb insolvent geworden war, zusätzlich in das dritte
Ausbildungsjahr übernommen und somit die Fortsetzung der Ausbildung
ermöglicht.
Während der Ausbildung bieten wir unseren Azubis die Möglichkeit, im
Rahmen von Projekten eigenständig und kreativ wohnungsmarkt-
bzw. zielgruppenspezifische Produkte zu entwickeln und am Markt zu
erproben.
So wurde im Geschäftsjahr das WG-Projekt „Junges Wohnen“ in der
Großsiedlung Hustadt mit veränderten Detaillösungen erfolgreich
weitergeführt.

An dieser Stelle bedanken sich Aufsichtsrat und Geschäftsführung
ganz herzlich bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für das im
letzten Jahr Erreichte und bei unserem Betriebsrat für die konstruktive
und vertrauensvolle Zusammenarbeit.
PERSONAL UND ORGANISATION
35

+ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt +++ VBW macht Stadt

IMPRESSUM
Für weitere Informationen und Unterlagen
wenden Sie sich bitte an:
Volker Nowaczyk
Abteilungsleiter Rechnungswesen
Tel. 02 34 / 310-227
Fax 02 34 / 310-444-227
e-mail: volker.nowaczyk@vbw-bochum.de
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