Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung - Akademische ...

Akademische ArbeitsgemeinschaftVerlagWirtschaftsplan und Jahresabrechnung –eine alphabetische ÜbersichtAls Wohnungseigentümer müssen Sie mit den anderen Eigentümern gemeinschaftlich die Lastenund Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen. Dazu zählen die Kosten der Instandsetzung, dersonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Wie hoch Ihr Beitrag im Einzelnenist, hängt vom Verteilungsschlüssel ab. Deshalb ist dieser stets fester Bestandteil des Wirtschaftsplanesund der Jahresabrechnung.Ein für Sie ungünstiger Verteilungsschlüssel bedeutet einen unmittelbaren Eingriff in Ihren Geldbeutel.Kein Wunder, dass es um die Kostenverteilung der einzelnen Abrechnungsposten immerwieder Streit gibt, weil zum Beispiel ein falscher Schlüssel angewendet worden ist oder der eineoder andere Wohnungseigentümer den Schlüssel als ungerecht empfindet.AufzugskostenDie Kostenverteilung erfolgt hier unabhängig vom Gebrauch und Nutzen für den einzelnen Wohnungseigentümerund zwar, wenn nichts anderes vereinbart ist, im Verhältnis der Miteigentumsanteile.Das heißt, die Kostenverteilung kann anders geregelt werden, was auch häufig gemachtwird. So ist zum Beispiel auch denkbar, die Kosten auch an der Stockwerkanzahl zu orientieren.Je höher jemand wohnt, desto höher die Kostenlast. Selbstverständlich ist es auch zulässig, Erdgeschossbewohnervon den Fahrstuhlkosten zu befreien. Eine andere Verteilung setzt aber aucheine eindeutige Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung voraus (OLG Celle,Beschluss vom 28. 11. 2006, ZW 241/06, NZM 2007 S. 217).ErschließungsbeiträgeWenn eine Gemeinde für bestimmte Anlagen – wie zum Beispiel den öffentlichen Ausbau bestimmterStraßen, Wege und Plätze, Parkflächen und Grünanlagen sowie Kinderspielplätze – Aufwendungenoder andere Erschließungskosten hat, werden diese auf den Nutznießer umgelegt.Betroffen von der Beitragspflicht sind dann diejenigen, die im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides– auf den Zeitpunkt der Durchführung kommt es nicht an – Eigentümer des betroffenenGrundstücks waren. Das heißt für Wohnungs- oder Teileigentümer, dass sie entsprechendihrem Miteigentumsanteil in Anspruch genommen werden können – und zwar auch dann,wenn sie von ihrem Sondereigentum aus keinen Zugang zu der Erschließungsanlage haben.© 2008 Postfach 10 10 61 Telefon 0621/8 62 62 62 info@rechtstipps.de68001 Mannheim Telefax 0621/8 62 62 63 www.rechtstipps.de 1/7

GaragenDas Sondereigentum an frei stehenden Garagen umfasst grundsätzlich nicht die konstruktiven Bestandteile.Deshalb sind Reparaturkosten an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteilen(Garagenwand, Garagentor, Garagendach) kostenmäßig von sämtlichen Wohnungseigentümernzu tragen. Zulässig ist es jedoch, den Teileigentümern der Garagen diese Kostenaufzuerlegen. Hierfür bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung. Ein Mehrheitsbeschluss reichthierfür nicht (BGH, Urteil vom 20. 9. 2000, Az. V ZB 59/98).Dasselbe gilt für Garagenstellplätze.HausmeisterkostenDiese Kosten zählen zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Deshalbkommt eine Kostenbefreiung durch Eigenleistung normalerweise nicht infrage, weil dadurch einehöhere Belastung der anderen Eigentümer entsteht (LG Düsseldorf, Beschluss vom 12. 3. 2003,Az. 3 Wx 377/02).HeizkostenHierzu zählen die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung. Deshalb gehören sie unbedingtin die Jahresabrechnung, soweit nicht die Eigentümer direkt mit dem Versorgungsunternehmen abrechnen.Was die Umlage dieser Kosten anbetrifft, gilt – soweit Heiß- und Warmwasserverbrauchszählervorhanden sind –, dass wenigstens 50 % und höchstens 70 % der Betriebskosten einer zentralenHeiz- und Warmwasserversorgungsanlage nach dem gemessenen Verbrauch umzulegen sind. DerRest wird als verbrauchsunabhängige Kosten nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt.Dabei ist naheliegend, die Verteilung auf die beheizbare Fläche zu beschränken, also Balkonund Terrassenflächen auszuschließen.Wichtig: Die verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten sind gesondert zu ermitteln und in derGesamtabrechnung auszuweisen.Die Kosten der Anbringung der Verbrauchszähler wiederum richten sich nach der Kostenverteilungfür Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Dasselbe gilt für die Reparatur dieser Geräte.Unser Rechtst|i|ppEs erleichtert die Jahresabrechnung ungemein, wenn die Heizkostenabrechnungsperiode demWirtschaftsjahr angepasst wird.HilfsdiensteBedient sich die Eigentümergemeinschaft irgendwelcher Hilfsdienste – wie z. B. Hausmeister, Pförtner,Putzkolonnen, Wachdienste etc. −, sind diese Kosten dafür auf alle zu verteilen – je nach Verteilungsschlüssel.InstandhaltungsrücklageDer Beitrag zur Instandhaltungsrücklage muss gesondert – sowohl im Gesamt- als auch im Einzelwirtschaftsplan– aufgeführt werden. Sie ist Bestandteil des Verwaltungsvermögens. Deshalb habenausscheidende Eigentümer keinen Anspruch auf Auszahlung des anteiligen Rücklagevermögens.Unser Rechtst | i | ppDa die Instandhaltungsrücklage oft unzureichend ist, sollte beim Erstellen des Wirtschaftsplaneseine Erhöhung bedacht werden, wenn mit größeren Instandsetzungsmaßnahmen in absehbarerZukunft zu rechnen ist. Dies gilt insbesondere, wenn die Höhe noch aus einer Zeit resultiert,als der Verkäufer einen »vertriebsfreundlichen« Wirtschaftsplan aufgestellt hat.Rechtst|i|pps 2/7

Die Höhe der Instandhaltungsrückstellung orientiert sich allgemein an den für den öffentlich gefördertenWohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen. Danach gelten zurzeit folgendeSätze pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr:− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt,höchstens € 7,10,− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt,höchstens € 9,−,− für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt,höchstens € 11,50 und− für Garagen oder ähnliche Einstellplätze höchstens € 68,− jährlich.Diese Pauschalen müssen erstmalig ab 1. Januar 2005 und danach folgend am 1. Januar eines jedendarauffolgenden dritten Jahres um den Prozentsatz angepasst bzw. erhöht werden, um densich seit der letzten Veränderung der amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschlandinsgesamt verändert hat. Maßgeblich für die Veränderung am 1. Januar 2005 war die Veränderungseit dem 1. Januar 2002. Den jeweiligen Verbraucherindex erfahren Sie beim StatistischenBundesamt in Wiesbaden.Es werden aber auch andere Berechnungsmethoden zugrunde gelegt. So lässt sich die erforderlicheInstandhaltungsrückstellung zum Beispiel auch nach der sogenannten »Peterschen Formel« ermitteln.Diese führt allerdings zu recht hohen Zahlungen, die in der Praxis nicht üblich sind.Letztlich ist es die Eigentümergemeinschaft, die nach eigenem Ermessen durch Mehrheitsbeschlussüber die Höhe entscheiden kann. Beachten Sie deshalb unseren Rechtstipp oben.KabelanschlusskostenDie Betriebskosten für die mit dem Breitbandkabelnetz verbundene hauseigene Verteileranlage,an die sämtliche Wohnungseigentümer angeschlossen sind, zählen zu den Kosten des gemeinschaftlichenEigentums. Sie werden nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüsselauf die Wohnungseigentümer umgelegt. Dazu zählen die Kosten für den Betriebsstrom,die Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Einstellung durch einen Fachmann und dielaufenden monatlichen Entgelte an die Telekom oder andere Kabelservice-Gesellschaften.Dagegen zählen das einmalig zu zahlende Anschlussentgelt, die Kosten der Herstellung für dieVerteileranlage zwischen der Übergabestelle und den Anschlüssen in den einzelnen Eigentumseinheitenund die laufende Kabelgebühr zu den Kosten des Sondereigentums. Diese werden normalerweisenach Wohneinheiten verteilt.Werden nur einzelne Eigentümer an das Breitbandkabelnetz angeschlossen, müssen selbstverständlichauch nur diejenigen sich an den Kosten beteiligen, die davon profitieren.KontogebührenDie durch die Führung der Verwaltungskonten entstandenen Kosten (Zinsen im Überziehungsfall,Kontoführungsgebühren bei Guthaben) sind entsprechend dem Verteilungsschlüssel von allen Eigentümernzu tragen.Leer stehende WohnungenLeer stehende Wohnungen sind grundsätzlich nicht von der gesetzlichen bzw. davon abweichendenvereinbarten Kostenverteilung ausgenommen. Vielmehr haben sich die Eigentümer hier im vollenUmfang an den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten zu beteiligen (z. B. OLG Düsseldorf, Beschlussvom 20. 3. 1998, Az. 3 Wx 7/98).Rechtst|i|pps 3/7

Ein Bauträger muss sich auch dann an den Kosten beteiligen, wenn Wohnungen noch nicht bezugsfähigund veräußert worden sind. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnungeine Lasten- und Kostentragung für die Wohnungseigentümer erst ab Bezugsfertigkeitvorsieht.LiquiditätsumlageWenn eine Sonderumlage erforderlich ist, um Liquiditätsprobleme zu beheben, müssen die Aufwendungenhierfür entsprechend dem bestehenden Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Daskann sowohl bei offenen Hausgeldforderungen oder auch größeren Heizkostennachzahlungen infragekommen.Es ist aber auch zulässig, bei größeren Reparaturarbeiten, diese nicht aus der voraussichtlich ausreichendenInstandhaltungsrückstellung zu bezahlen, sondern eine Sonderumlage zu beschließen.So kann verhindert werden, dass die Rücklage unnötig erschöpft wird.Für eine vor einem Eigentümerwechsel beschlossene und fällige Sonderumlage haftet der Verkäufer.Das gilt auch dann, wenn die Sonderumlage erst nach dem Abschluss des Vertrages fälligwird, er aber zum Zeitpunkt der Fälligkeit noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, gilt Folgendes: Eine vor dem Zuschlag beschlossene, abernach dem Beschluss erst fällig gewordene Sonderumlage muss der Ersteigerer bzw. Erwerber anteiligtragen.LoggienWerden in der Gemeinschaftsordnung die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt, werden Loggienmit einem Viertel ihrer Grundfläche angesetzt (BayObLG, Beschluss vom 7. 3. 1996, WE 1997 S. 34).MehrhausanlagenHier kann die Verteilung der Lasten und Kosten, soweit möglich, auf das jeweilige Gebäude vereinbartwerden. Das gilt insbesondere, wenn bestimmte Einrichtungen – wie z. B. Fahrstühle – nur ineinem Gebäudeteil liegen. Wichtig ist in diesen Fällen aber auch, dass damit einhergehend getrennteInstandhaltungsrückstellungen vereinbart werden. Dementsprechend muss auch schonbeim Wirtschaftsplan eine Trennung der Kosten erfolgen.Ist eine getrennte Erfassung nicht vereinbart, müssen alle Wohnungseigentümer anteilig die Kostentragen, selbst wenn sie die Einrichtung in den anderen Gebäudeteilen nicht nutzen können.MüllabfuhrKönnen die Müllabfuhrgebühren personen- oder wohnungsbezogen erfasst und abgerechnet werden,darf der Verteilungsschlüssel abweichend von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilendurch Mehrheitsbeschluss umgestellt werden.Putzdienst⎯⎯ABC ⎯→HilfsdiensteRechtsgutachtenEine Eigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, zur Prüfung der Rechtswirksamkeitvon Beschlüssen früherer Wohnungseigentümerversammlungen ein Rechtsgutachten einzuholen.Die Kosten sind dann entsprechend dem Verteilungsschlüssel umzulegen – in der Regel also nachMiteigentumsanteilen.Rechtst|i|pps 4/7

Reinigungskosten⎯⎯ABC ⎯→HilfsdiensteSauna⎯⎯ABC ⎯→SchwimmbadSchornsteinfegergebührenDiese Gebühren gehören grundsätzlich zu den Lasten des Grundstücks und sind somit auf alle Eigentümerim Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen. Ausnahme: Es ist etwas anderes vereinbart.Fallen aber Schornsteinfegergebühren für Tätigkeiten an Anlagen an, die im Sondereigentumstehen (z. B. Gasetagenheizung), sind diese Gebühren zunächst in voller Höhe zwarvom Verwalter zu zahlen. Aber im Rahmen der Einzelabrechnung müssen sie zulasten des jeweiligenSondereigentümers gehen.SchwimmbadSchwimmbäder in Wohnungseigentumsanlagen sind keine Seltenheit. Die entstehenden Unterhaltskostenhierfür (Strom oder andere Energiekosten, Wasser, Reinigung, Entkalkungszusätze etc.) sindmangels entgegenstehender Vereinbarung von allen Raumeigentümern zu tragen – und zwar, wennnichts anderes geregelt worden ist, nach der Höhe der Miteigentumsanteile. Dasselbe gilt fürSaunaeinrichtungen.Ein Wohnungseigentümer kann sich grundsätzlich der Kostentragungspflicht nicht dadurch entziehen,dass er Sauna und Schwimmbad nicht benutzt.SondernutzungsrechtHier sollte von vornherein in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmt werden,ob und inwieweit der sondernutzungsberechtigte Miteigentümer die Kosten allein tragen soll. Aberauch wenn dies vereinbart ist, hat das Ganze seine Grenzen. So müssen zum Beispiel die Kostender Beseitigung von ursprünglich vorhandenen Baumängeln nicht getragen werden. Dasselbe giltfür Baumfällarbeiten auf Gartenflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht.Sonderumlage⎯⎯ABC ⎯→LiquiditätsumlageStraßenreinigungDiese Kosten sind mangels anderer Vereinbarung nach Miteigentumsanteilen umzulegen.StromkostenDiese Kosten, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum z. B. für Außenbeleuchtung, Beleuchtungder Zugänge, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen etc. anbetreffen, sind nach dembestehenden Verteilungsschlüssel anteilig zu tragen.Die Stromkosten für den Betrieb der zentralen Heizungs- und/oder Warmwasserversorgung sindgesondert zu ermitteln. Sie gehören als verbrauchsabhängig in die Heizkostenabrechnung.Rechtst|i|pps 5/7

TerrassenHier gilt dasselbe wie bei⎯⎯ABC ⎯→Loggien.Tiefgarage⎯⎯ABC ⎯→GarageTischtennisräumeAuch diese Räume verursachen Unterhaltskosten, die mangels abweichender Vereinbarung vonallen Eigentümern zu tragen sind. Das trifft auch die, die den Raum tatsächlich nicht nutzen.ThermostatventileThermostatventile sind regeltechnische Einrichtungen einer Heizanlage. Die Kosten für die Anschaffungund den Einbau gehören – genauso wie die Reparatur- und Austauschkosten – zu denVerwaltungskosten. Sie sind deshalb nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Ausnahme: Esbesteht eine andere Vereinbarung.Überziehungszinsen⎯⎯ABC ⎯→BankkontenVersammlungskostenDie für die Durchführung von einer Wohnungseigentümerversammlung zu zahlende Saalmiete zähltzu den »sonstigen Verwaltungskosten« des gemeinschaftlichen Eigentums. Deshalb sind dieseKosten auf alle Eigentümer zu verteilen – und zwar in Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderesvereinbart worden ist.Diese Kosten sind nicht schon durch die Verwaltervergütung abgegolten. Allerdings steht dem Verwalterfür die Durchführung der Versammlung als solche keine zusätzliche Vergütung zu. Dasgilt auch für die Durchführung außerordentlicher Versammlungen, wenn dies nicht ausdrücklichmehrheitlich so beschlossen worden ist.VersicherungsprämienDie Prämien sind, soweit das Gemeinschaftseigentum versichert ist, von allen Raumeigentümernje nach Verteilungsschlüssel zu tragen.VerwaltervergütungSoweit der Verwalter ein Entgelt erhält, ist dies von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlichzu tragen – und zwar nach Miteigentumsanteilen oder einem anderen vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel.So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass die Verwaltervergütung in jeweilsgleicher Höhe auf jedes Wohnungseigentum entfällt. Eine besondere Vereinbarung muss aber inder Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt sein, eine Regelung bloß im Verwaltervertragreicht hier nicht aus (OLG Köln, Beschluss vom 24. 5. 2002, Az. 16 Wx 84/02, NZM 2002S. 615).Sollte eine derartige Regelung aber wirksam vereinbart worden sein, also einstimmig, dann schuldetein Eigentümer, der zwei oder mehr Wohnungen besitzt, das Honorar für beide Wohnungen.Entstehen dem Verwalter Kosten, weil er zum Beispiel säumige Hausgeldschuldner gerichtlich belangenmuss, sind diese allein dem Schuldner aufzuerlegen.Rechtst|i|pps 6/7

VerwaltungsbeiratSoweit der Verwaltungsbeirat eine Aufwandsentschädigung beansprucht, ist diese ebenfalls nachMiteigentumsanteilen oder entsprechend einer abweichenden Kostenverteilung auf die einzelnenWohnungseigentümer umzulegen.WaschräumeWenn und soweit für den Unterhalt eines gemeinsamen Waschraumes Kosten anfallen, sind diesevon allen Wohnungseigentümern zu tragen. Das gilt auch dann, wenn der einzelne Wohnungseigentümerden Waschraum tatsächlich nicht nutzt, weil er beispielsweise in der Wohnung wäscht.Mangels entgegenstehender Vereinbarung sind die Kosten auch hier nach Miteigentumsanteilenzu tragen.WasserversorgungSelbst wenn Kaltwasser und Abwasser nach dem individuellen Verbrauch in den Wohnungen abgerechnetwerden, muss in der Abrechnung auch zwischen dem individuellen Verbrauch und demVerbrauch für Gemeinschaftszwecke unterschieden werden (BayObLG, Beschluss vom 7. 3. 2002,Az. 2 ZWR 77/01).Wohnungseigentümerversammlung⎯⎯ABC ⎯→VersammlungskostenDieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberschutzgesetzes ist ohneZustimmung des Verlages unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung sowieEinspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Alle Angaben in diesem Beitrag wurden nach genauenRecherchen sorgfältig verfasst. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen.Rechtst|i|pps 7/7