Villa CF Bose. Das Objekt im Detail - DGG - Deutsche Gesellschaft ...

Villa C. F. Bose 

Humboldtstraße 12 a, Leipzig. Zentrum-Nordwest 

Die Vermögenskultur der sicheren Werte 

DGG AG 

Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

Die Vermögenskultur der sicheren Werte


Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz 


Bauherr: Johann Gottwald Kahl 

Entwurf/Bauausführung: C. F. Bose, Baumeister (1869/70) 

Neugestaltung: Friedrich Hartmeyer und Franz Lindner, Architekten (1933-35) 

ursprünglich als herrschaftliches Wohnhaus-Ensemble an der Humboldt-/Ecke Pfaffendorfer Straße errichtet, blieb bis heute jedoch ausschließlich 

das Ende 1870 fertig gestellte Eckgebäude erhalten; im Rahmen der Neugestaltung des Eckgebäudes kreierten die Architekten 

eine ganz eigene Note, irgendwo zwischen Neoklassizismus, Art déco und Neuer Sachlichkeit auf der Stufe zum Rationalismus 

www.dgg-ag.de 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 

04107 Leipzig Freecall 0800. 6342766



Die Vermögenskultur der sicheren Werte 


Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

Inhalt (Übersicht) 

Editorial 

I. Das Angebot im Überblick 

II. Die Chancen und Risiken 

III. Der Standort 

Leipzig. Der Standort in Mitteldeutschland 

IV. Die Objektlage 

Leipzig Zentrum-Nordwest 

V. Das Objekt 

Das Objekt im Detail 

Visualisierungen 

Grundstückssituation 

Historische Betrachtungen zum Objekt 

Wohnraumgestaltung im Objekt 

Hochparterre 

1. Obergeschoss 




VI. Bauleistung und Ausstattung 

VII. Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD 

VIII. Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung 

IX. Das rechtliche Konzept 

X. Die steuerlichen Auswirkungen 

XI. Vertragspartner 

XII. Ausgewählte Referenzen 

Leistungsbilanz (Auszug) 

Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20 

Dresden, Neubertstraße 19 

Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85 

Leipzig, Breitenfelder Straße 84 

Leipzig, Stauffenbergstraße 9 

Potsdam, Eisenhartstraße 5 

Haftungs- und Angabenvorbehalte 

Impressum 

Bestätigung 

Anlagen 

Muster Kaufvertragsangebot 

Teilungserklärung 

Grundbuchauszug 

Verwaltervertrag (WEG-/SE-Verwaltung) 

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Immobilien sind so gut wie die Möglichkeiten, aus denen man schöpfen kann. In sich 

schlüssige und ertragsorientierte Gesamtkonzepte sind die Basis für Immobilien mit 

einzigartiger Wohnqualität und erfolgreicher Wertsteigerung. Auf dieser Grundlage 

entwickelt die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG erstklassige und langfristig 

stabile Wertanlagen, die als weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte dem individuellen 

Vermögensaufbau und der Altersvorsorge dienen. 

Um diesem hohen Anspruch gerecht zu werden, hat sich die Deutsche Gesellschaft 

für Grundbesitz AG als überregional agierendes Unternehmen in den vergangenen 

Jahren auf die Analyse, Entwicklung und Vermarktung architektonisch und bautechnisch 

wertvoller Bausubstanz spezialisiert. Unser Fokus richtet sich dabei ausschließlich 

auf Standorte und Lagen, die das für einen Mehrwert erforderliche Entwicklungspotenzial 

aufweisen und Synergieeffekte beinhalten. 

Die verantwortungsbewusste und behutsame Entwicklung denkmalgeschützter Bausubstanz 

bedingt eine individuelle Herangehensweise, erfordert ausgeprägte Leidenschaft, 

Kreativität und Fachkompetenz gleichermaßen. In der Verbindung von 

traditionellen Werten und modernem Komfort ist für uns entscheidend, dass wir das 

Objekt in seinem Ursprung, in der Auswahl der verwendeten Materialien und in der 

Verarbeitung begreifen, nicht zuletzt der sorgsame Umgang mit der historischen 

Bausubstanz gewährleistet ist. Dementsprechend haben wir in den vergangenen 

Jahren hohe Qualitätsstandards entwickelt, die auf interdisziplinären, explizit aufeinander 

abgestimmten Erfahrungswerten und Normen beruhen. In diesen auf hohem 

Niveau ausgerichteten Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozess integrieren wir externe 

Spezialisten, Berater und Gutachter, die unter anderem die gesamte Bauausführung 

überwachen, in der ausschließlich ausgesuchte und hochwertige Materialien, 

darüber hinaus modernste Verarbeitungstechniken zum Einsatz kommen. 

Für diesen Wertschöpfungsprozess, der erfolgreichen Revitalisierung denkmalgeschützter 

Immobilien, steht die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG. 

Oliver Bechstedt 

Vorstand Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG 

Editorial 

Editorial 

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4 

Individualität und Exklusivität Den überlieferten architektonischen 

Bestand kennzeichnen zwei bemerkenswerte und 

zugleich gegensätzliche Gestaltungen - 1870 im Stil des Neoklassizismus 

errichtet und ab 1934 im Stil der Moderne umgebaut 

- Reflektion im Detail: Teilansicht des “Schönen Erkers” im 

Bereich der bel étage (obere Abb.), eine der Konsolen des Erkers, 

Eingangsbereich mit Treppenanlage aus Betonwerkstein 

und Raumornamente (Stuckgesims und -profile) [Bestand 2011] 

Villa C. F. Bose. Das Angebot im Überblick 

Villa C. F. Bose Humboldtstraße 12 a Leipzig

Anbieter 

Standort I Lage 

Angebotenes Gebäude 

Wohnungsgrößen 

Bauleistung 

Bauüberwachung 

Fertigstellung 

Kaufpreise 

Erwerbsnebenkosten 

Mieterwartung 

Mietnebenkosten 

Instandhaltungsrücklage 

Hausverwaltung 

Abschreibung 

Gartenstadt-Gesellschaft Hellerau AG gegr. 1908 

Niederlassung Leipzig • Karl-Tauchnitz-Straße 2 • D-04107 Leipzig 

Das Angebot im Überblick 

Leipzig, Stadtteil Zentrum-Nordwest; sehr gute Lage inmitten eines Wohnviertels sehr 

schöner Gründerzeitbebauung und moderner Architekturformen; das Viertel zeichnet 

sich durch die fußläufige Nähe zur Leipziger Innenstadt und zum Waldstraßenviertel aus, 

darüber hinaus vor allem durch den direkt angrenzenden natürlichen und naturnahen 

Raum der innerstädtischen Parkanlage Rosental am Zoologischen Garten; zahlreiche 

Theater und musikalische Häuser, Museen und Sammlungen, attraktive Einkaufsmöglichkeiten, 

öffentliche und medizinische Einrichtungen, Schulen und Kindertagesstätten 

sowie Bus-, Straßenbahn- und S-Bahn-Anschluss befinden sich in kurzer Entfernung 

Denkmal-Sanierungsobjekt • Mehrfamilienwohnhaus mit zehn Einheiten und ca. 

947 m² Wohnfläche auf einer Grundstücksfläche von 410 m² 

ca. 84 m² bis ca. 103 m² 

Sanierung und Modernisierung im Außen- und Innenbereich 

vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung 

durch einen TÜV-zertifizierten Sachverständigen gemäß Vertrag über baubegleitendes 

Qualitätscontrolling 

31.03.2013 [Bezugsfertigkeit] und 31.05.2013 [Gesamtfertigstellung] 

Kaufpreis pro Quadratmeter 2.650,00 €/m² bis 2.800,00 €/m² 

Kaufpreis pro Wohneinheit von 222.865,00 € bis 288.400,00 € 

ca. 5,5 % des Kaufpreises zzgl. Bauzeitzinsen 

ca. 6,50 €/m² bis 6,90 €/m² [gemäß den langjährigen Erfahrungen des Verwalters] 

WEG-Verwaltung derzeit mtl. brutto 21,06 € pro Wohneinheit 

SE-Verwaltung derzeit mtl. brutto 20,23 € pro Wohneinheit 

wird mit mtl. 0,40 €/m² (Wohneinheit) gebildet 

Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH • Rehwagenstraße 2 • D-04288 Leipzig 

Denkmalabschreibung: erhöhte AfA gem. § 7i EStG (der Sanierungsaufwand beträgt 

geschätzt ca. 80 % vom Kaufpreis) 

Lineare Abschreibung: lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG, 2,5 % linear 

über 40 Jahre (der Altbausubstanzanteil beträgt geschätzt ca. 6 % vom Kaufpreis) 

Das Wohnhaus Humboldtstraße 12 a ist ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 des Gesetzes 

zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen. An der Erhaltung bzw. 

denkmalgerechten Wiederherstellung besteht ein nachgewiesenes öffentliches Interesse. 

Stadt Leipzig, Auszug aus der denkmalschutzrechtlichen Stellungnahme 

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Außenarchitektur Eines der wenigen erhaltenen 

Zeugnisse der einst prachtvollen 

Gestaltung des Wohnhauses ist der mehrgeschossige 

Erker, der auf der Grundlage restauratorischer 

Befunduntersuchungen originalgetreu 

wiederhergestellt wird; aus dem 

überlieferten architektonischen Bestand liest 

sich eine bemerkenswerte Ausprägung von 

Gestaltungswillen und handwerklichem 

Können ab [Bestand 2011] 

Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot der Gartenstadt-Gesellschaft 

Hellerau AG gegr. 1908 als Prospektherausgeberin und Verkäuferin, die in Leipzig 

(Zentrum-Nordwest), Humboldtstraße 12 a, insgesamt zehn Wohneinheiten mit Sanierungsverpflichtung 

verkauft. Die angebotenen Wohneinheiten haben Wohnflächen 

zwischen ca. 84 m² und 103 m². 

Das Angebot richtet sich an Investoren, die diese Wohnungseigentumseinheiten zum 

Zwecke der langfristigen Vermietung bzw. zum Selbstbezug erwerben wollen. Dieses 

Angebot ist daher nicht geeignet für Investoren, die eine kurze Anlagedauer mit einer 

feststehenden Verzinsung des Kapitals während des gesamten Anlagezeitraumes 

und die Rückzahlung zu einem fest bestimmten Zeitpunkt wünschen und die nicht die 

mit einer Immobilienanlage verbundenen Risiken tragen wollen. 

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren, die eine individuelle Kapitalanlegereigentumswohnung 

zum Zwecke der langfristigen sachwertunterlegten Zukunfts- 

bzw. Altersversorgung unter Berücksichtigung möglicher Chancen erwerben wollen. 

Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig bereit und wirtschaftlich in der Lage sein, 

die mit einem solchen Investment ebenso möglichen und unbedingt zu beachtenden 

Risiken einzugehen und die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung 

ggf. ergebende Unterdeckung zwischen Einnahmen und Ausgaben zu finanzieren 

bzw. auszugleichen. 

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin 

wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die 

für die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher 

Bedeutung sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt 

beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren 

zu einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin 

steht für die wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender 

Fragen interessierten Investoren bzw. deren Beratern jederzeit zur Verfügung. 

Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen 

EDV-Berechnungen bzw. über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen 

übernommen werden, da diese von der Prospektherausgeberin nicht geprüft 

wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin überprüft 

auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des Investors im Rahmen seiner individuellen 

Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist. 


Ankommen und Wohlfühlen Außen- und innenarchitektonisch 

ist vor allem die vielschichtige Ausgestaltung des Kulturdenkmals 

hervorzuheben - Reflektion im Detail: die Linienführungen 

des Treppengeländers und der Wandgestaltung wurden 

1934 in der Analogie eines Sichtfensters explizit aufeinander abgestimmt 

(obere Abb.), Konsolen des “Schönen Erkers” (1870), 

Handlauf (1934) und in ihrer Ausführung überlieferte zweiflügelige 

Innentüren aus dem Jahre 1870 [Bestand 2011] 

Das Angebot im Überblick 

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Die Chancen und Risiken 

Individualität und Exklusivität 

Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz 

AG steht für in sich schlüssige, 

ertragsorientierte und nachhaltige 

Gesamtkonzepte auf der Grundlage 

hochqualitativer Bauweise, mit dem 

Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten 

zu schaffen - Beispiel: Villa 

am Kees´schen Park in Markkleeberg, 

Karl-Liebknecht-Straße 20 (vgl. dazu 

weiterführend die Abb. auf den Seiten 

9 bis 15 und 86) 

[Aufnahmen 2011] 


Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet eine gute Chance zur Wertsteigerung 

wahrzunehmen, da momentan - betrachtet auf einen 30-Jahres-Zeitraum - relativ 

niedrige Grundstückswerte, Baupreise und Zinsniveaus zu verzeichnen sind. Im Vergleich 

zu anderen Kapitalanlageformen ist eine Immobilie grundsätzlich als wertbeständig 

und relativ krisensicher zu bezeichnen. Das Eigentum genießt besonderen 

Schutz und ist grundsätzlich nicht entziehbar. Inflationäre Tendenzen, wie sie aufgrund 

der aktuellen Geldmarktpolitik befürchtet werden, sind aufgrund der beschränkten 

Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten, weshalb 

langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung besteht. In jeder 

Phase der Haltedauer besteht aber auch das Risiko von Wertverlusten. Insofern birgt 

das angebotene Investment - wie jede andere Kapitalanlage auch - nicht nur Chancen, 

sondern auch Risiken. Mit diesem Kapitel will die Verkäuferin den Erwerber 

möglichst umfassend auch über oftmals sehr unwahrscheinliche, jedoch potenziell 

denkbare Risiken aufklären. 

Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten Faktoren zur Beurteilung der Chancen 

und Risiken bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches 

Immobilieninvestment sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere 

Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qualitativ hochwertige 

Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, 

eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche 

Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung 

von steuerlichen Vorteilen. 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung aktuell immer nur 

eine Bestandsaufnahme darstellen kann und zukünftige Betrachtungen zwangläufig 

nur Prognosecharakter haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass die 

dargestellten Chancen und Risiken auch kumuliert, das heißt gehäuft auftreten können. 

Konkret ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige 

Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall gerät, indem 

er beispielsweise bei hoher Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass die Einnahmen 

die Ausgaben einschließlich Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage 

ist, die so entstandene Unterdeckung durch sein persönliches, gegebenenfalls sich 

auch verschlechterndes Einkommen und/oder Vermögen, zu finanzieren bzw. auszugleichen. 

1. Vertragspartner 

Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners von großer Bedeutung. 

Dies gilt sowohl für die Verkäufer als aber auch für die Käuferseite. 

Verkäufer und Prospektherausgeber ist die Gartenstadt-Gesellschaft Hellerau AG 

gegr. 1908, Niederlassung Leipzig. Die Gartenstadt-Gesellschaft Hellerau AG gegr. 

1908 schließt und hält daher nur Verträge mit Käufern, bei denen die Annahme ge- 


Was wir gestalten können, darf nicht als Problem gesehen werden, sondern vielmehr als 

Chance für ein Handeln in einer offenen Zukunft. Deren Qualität wird von dem abhängen, 

was wir heute tun. 

Prof. Dr. Heinz Riesenhuber, deutscher Politiker, Honorarprofessor und Bundesforschungsminister a. D. (1935) 

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10 

rechtfertigt ist, dass die für die Investition erforderlichen Eigenmittel 

zur Verfügung stehen und auch etwa eingeplante Fremdmittel 

zugesagt sind. 

Umgekehrt offenbart die Gartenstadt-Gesellschaft Hellerau 

AG gegr. 1908 bzw. deren Gesellschafter ihre wirtschaftlichen 

Verhältnisse sowie ihre Leistungsfähigkeit unter anderem durch 

die in der Vergangenheit allein oder mit Kooperationspartnern 

realisierten Referenzprojekte, die zum Teil auch in diesem Prospekt 

abgedruckt sind. 

2. Vertragsgestaltung 

Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Teil- und 

Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 

(WEG) angeboten. Ferner wird ein Verwaltervertrag für das 

Gemeinschaftseigentum geschlossen, in welchen der Erwerber 

eintritt (siehe hierzu „6. Verwaltung“). Daneben kann der Er- 

Revitalisierung Fassadendetail der Villa 

am Kees’schen Park - vor der umfangreichen 

Neugestaltung... [Bestand 2010] 

werber erklären, mit der Hausverwaltung ein Mietverwaltervertrag 

(siehe hierzu „5. Nutzungskonzept“ und „6. Verwaltung“) 

zu schließen. Eine Mietgarantie wird angeboten (siehe hierzu 

„5.2 Vermietung“). 

Der hier angebotene Erwerb einer noch zu sanierenden Eigentumswohnung 

erfolgt im Wege eines Bauträgerkaufvertrages 

zu einem Festpreis. Demnach erhält der Erwerber eine schlüsselfertig 

modernisierte bzw. hergestellte Wohnung, wobei das 

Risiko von Kostensteigerungen oder anderen Baurisiken der 

Verkäufer trägt. Zahlungen an den Verkäufer erfolgen unter 

Beachtung der Erwerbersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber 

nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen 

durch den Verkäufer erbracht wurden. Der Verkäufer steht 

darüber hinaus für die schlüsselfertige Bezugsfertigkeit des 

Sondereigentums bis zu dem im Notarvertrag bezeichneten 

Termin ein. Ein Käufer, der Verbraucher ist, erhält eine Sicherheit 

für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne 

wesentliche Mängel in Form eines Einbehaltes von 5 % des 

Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung oder einer entsprechenden 

Sicherheit. Diese Fertigstellungssicherheit gemäß 

§ 632a BGB schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten 

und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird, 

obwohl der Erwerber Zahlung an den Verkäufer leistete. Nach 

Abnahme gewährleistet der Verkäufer dem Erwerber fünf Jahre 

ordentliche Mängelbeseitigung auf ihre Bauleistungen am Gebäude. 

Demgegenüber steht das Risiko, wenn der Verkäufer leistungsunfähig 

wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar 

nicht gegen sie durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung 

der MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt 

ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht, 

dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung von 

Mängeln abhängig gemacht werden können. Gleiches gilt für 

die zuvor erwähnte Fertigstellungssicherheit gemäß § 632a 

BGB in Höhe von 5 % des Kaufpreises, wenn diese durch Einbehalt 

von den Raten oder Stellung einer Sicherheit durch den 

Verkäufer realisiert wird. Sobald vollständig gezahlt bzw. die 

Sicherheit zurückgegeben wurde oder weitergehende Ansprüche 

gegen den Verkäufer entstehen (z. B. Schadenersatz wegen 

der mit dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender 

Verzögerungsschäden, wegen Miet-/Nutzungsausfalls, 

wegen entgangener Steuervorteile, wegen Mängeln nach vorbehaltloser 

Abnahme oder für Finanzierungsaufwand im Falle 

der Vertragsrückabwicklung), trägt der Käufer das Risiko der 

fehlenden Leistungsfähigkeit des Verkäufers. 

Bei der Bewertung der vertraglichen Bindungen können sich 

weitere nicht auszuschließende Risiken realisieren, wenn der 

Verkäufer als Vertragspartner des Käufers aus wirtschaftlichen 

Gründen seine Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag 

nicht erfüllen kann, zum Beispiel wenn er in Insolvenz gerät. 

Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers hat der Käufer 

nach Bildung des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung 

einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Sicherheit 

auf Übertragung des erworbenen Objektes. Die dingliche 

Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung beinhaltet jedoch 

keine Sicherung des Anspruchs auf Fertigstellung der 

Baumaßnahmen. Der Erwerber muss möglicherweise in Absprache 

mit den übrigen Investoren die Modernisierung bzw. 

den Ausbau teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung 

durchführen lassen, wenn der Verkäufer leistungsunfähig 

ist. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes 

oder der Minderung verlangen beziehungsweise gegen den 

Kaufpreis stellen. Trotzdem kann dies dazu führen, dass die 

Baumaßnahmen überhaupt nicht oder nur teilweise durchgeführt 

werden, mit der Folge, dass der Investor die Zinsen und 

die Tilgung für die anteilig bereits gegebenenfalls aufgenommene 

Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte Darlehenssumme 

(zurück) zu zahlen hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen. 

Selbst wenn die Baumaßnahmen abgeschlossen und die Wohnung 

in bezugsfertigem Zustand übergeben wurde, können ab 

Abnahme bestehende Gewährleistungsansprüche verloren 


gehen, wenn der Bauträger nach der Übergabe in Insolvenz 

gerät. Dem Erwerber ist es andererseits bei einem vertragsgerechten 

Verhalten durch seinen Vertragspartner nach dem Gesetz 

grundsätzlich nicht gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages 

zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag 

zu erklären. Solche Möglichkeiten bestehen in der Regel 

nur, wenn sich der Verkäufer seinerseits vertragswidrig verhält. 

Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, zum Beispiel 

Finanzierungsschwierigkeiten, oder einseitige Motive in der 

Person des Erwerbers, zum Beispiel der im Nachhinein auftretende 

Wunsch, die Erwerbskosten für eine andere Vermögensanlage 

oder die private Lebensführung zu verwenden, gestatten 

nicht den Rücktritt vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb 

das Risiko, dass er am Grundstückskauf festhalten muss, auch 

wenn er auf Grund seiner persönlichen und wirtschaftlichen 

Verhältnisse daran nicht (mehr) festhalten will. 

Schließlich können sich bei einer grundsätzlich vertragsgerechten 

Durchführung des Vorhabens Risiken realisieren. Zum 

Beispiel kann sich selbst bei einer etwaig zugesagten Bezugsfertigkeit 

die Baudurchführung verzögern, bedingt durch Sonderwünsche, 

durch Streik oder eine von der Berufsvertretung 

der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Bauträgers 

oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb, 

durch höhere Gewalt, von der zuständigen Behörde bzw. 

durch berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte 

Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher 

oder gerichtlicher Entscheidungen etc.. 

Die Baugenehmigung wurde noch nicht erteilt. Zum Zeitpunkt 

der Prospekterstellung geht die Prospektherausgeberin davon 

aus, dass bis auf kleinere Auflagen das Projekt wie im Prospekt 

beschrieben gebaut werden kann. Der Käufer trägt trotzdem 

das potentielle Risiko, dass die geplanten Maßnahmen ganz 

oder teilweise nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht 

gebilligt oder genehmigt werden. 

Der Verkäufer führt das Bauvorhaben in eigenem Namen und 

auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen für 

den Kaufgegenstand werden von ihm nicht in Anspruch genommen. 

Der Verkäufer verspricht jedoch, bei der Beschaffung 

der steuerlichen Bescheinigungen behilflich zu sein, ohne 

hierfür eine Gewähr zu übernehmen. In diesem Zusammenhang 

ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein denkmalgeschütztes 

Gebäude handelt, so dass die Sanierungsmaßnahmen 

zur Erhaltung des Denkmals potenziell erhöht abgeschrieben 

werden können. Nach der Vertragsgestaltung wird hierfür 

jedoch keine Gewähr übernommen. 

3. Standort 

Der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom Standort 

ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen 

mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen 

aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden 

zwischen dem so genannten Makrostandort (Stadt, 

in welcher sich die Investition befindet) und dem so genannten 

Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in dem sich die Immobilie 

befindet). 


Bemerkenswert an der vorliegenden Immobilie ist die Eigenschaft 

der Gebäude bzw. des Gebäudes in der Humboldtstraße 

12a in Leipzig als Kulturdenkmal. Vorteilhaft hieran ist, dass 

hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen die steuerlich interessanten 

Voraussetzungen für eine Anwendung des § 7i EStG 

vorliegen (siehe hierzu insbesondere „Die steuerlichen Auswirkungen“). 

Demgegenüber stehen die öffentlich rechtlichen Beschränkungen 

nach den Bestimmungen des Sächsischen 

Denkmalschutzgesetzes, an die sich der Verkäufer und in der 

Folgezeit auch der Käufer zu halten haben. Soweit von diesen 

Beschränkungen das Projekt als solches betroffen ist, trägt das 

diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger. Unter anderem 

sind die Auflagen des Denkmalschutzes im Zusammenhang 

mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes zu beachten. 

Das Umfeld des Hauses, in der sich die erworbene Eigentumswohnung 

befindet, sowie die Entwicklung der Mieten und Im- 

mobilienpreise können sich - auch in Abhängigkeit von konjunkturellen 

Schwankungen - zum Vorteil, aber auch nachteilig 

verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit 

der Eigentumswohnung haben kann. Der angebotene 

Standort ist im Übrigen im Prospekt eingehend beschrieben. 

4. Qualität der Baumaßnahmen 

...und danach - Beispiel des sorgsamen Umgangs 

mit denkmalgeschützter Bausubstanz 

[Aufnahme 2011] 

Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten 

und modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt 

sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen 

ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bauqualität 

für die Werthaltigkeit des Investments entscheidend. 

Vorliegend richtet sich die Bauqualität nach der vertragsgemäßen 

Umsetzung der im Vertrag enthaltenen und versprochenen 

11

12 

Baubeschreibung sowie Ausstattung. Es ist nicht auszuschließen, 

dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte Mängel 

auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung ist 

nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte negative Abweichungen 

von beispielsweise DIN-Soll-Normen für Neubauten 

zur tatsächlichen Ausführung auftreten (zum Beispiel 

hinsichtlich Schall- und Wärmeschutz). Sofern quantitative Änderungen 

der Wohnfläche (+/- 3 %) und der Raumaufteilung 

eintreten, haben diese nach der vertraglichen Gestaltung keinen 

Einfluss auf den Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt. 

Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen sind demnach erst 

angezeigt, wenn diese Toleranzschwelle von 3 % überschritten 

ist. Die Wohnflächenberechnung erfolgte nach der Wohnflächenverordnung, 

wobei Balkone und Austritte mit der Hälfte 

ihrer Grundfläche angesetzt werden. Die Verkäuferin weist dazu 

ausdrücklich darauf hin, dass der Gesetzgeber für Rechtsgeschäfte 

ab dem 01.01.2004 durch eine Neuregelung im 

Rahmen der Wohnflächenverordnung eine veränderte Flä- 

Revitalisierung Treppenhausdetail der Villa 



chenberechnung (Ansatz der Balkone mit ¼ ihrer Grundfläche) 

vorschreibt, welche nach dem Wortlaut der Verordnung 

nur für preisgebundenen Wohnraum verbindlich ist. Zur Vermeidung 

von Unsicherheiten bei der Berechnung von Balkon-, 

Loggia- und Terrassenflächen ist nach den Plänen im Ergebnis 

vorgesehen, dass vorgenannte, dem Vertragsgegenstand zugeordnete 

Bereiche bei der Wohnflächenermittlung zu 50 % 

anzurechnen sind. Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass 

im Rahmen der Vermietung und Nebenkostenabrechnung 

auch für nicht preisgebundenen Wohnraum eine Flächenberechnung 

nach der Wohnflächenverordnung ohne Einschränkung 

möglicherweise bindend sein kann. 

Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, den konkreten 

Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung und 

Ausstattung und der Abnahme durch einen Sachverständigen 

wird auf die weiteren Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen. 

5. Nutzungskonzept 

Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich sowohl 

zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. 

Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so genannten 

Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall den 

Nachteil, dass diese - wenn sie nicht wieder entmietet sind - für 

die Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel ausfallen. Deshalb 

kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster Linie für 

andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich 

mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was bei 

nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen Absenkung 

des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber der investierten 

Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten 

etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung ist 

deshalb als so genannte Generationeninvestition ein vor allem 

langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im Gesamtkaufpreis 

unter anderem auch Kosten für Vertrieb und Marketing 

enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden 

Grunderwerbsteuer sowie der Notargebühren etc. bei einem 

Weiterverkauf unter Umständen nicht realisiert werden 

können beziehungsweise wieder anfielen und dadurch den 

Verkaufspreis und somit die Gesamtrentabilität schmälern. 

Hinzukommt, dass bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber 

Sonderabschreibungen entfallen, weshalb der zu erzielende 

Verkaufspreis bei einer kurzfristigen Weiterveräußerung 

gewöhnlich niedriger ist, als der hier angebotene Erwerbspreis. 

5.1 Selbstnutzung 

Sofern der Käufer beabsichtigt die Wohnung selbst zu nutzen, 

ist zu beachten, dass der Käufer nicht selten Sonderwünsche 

bei der Raumaufteilung oder der Ausstattung seiner Wohnung 

hat. Diese müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet 

und mit diesem abgesprochen werden, da anderenfalls 

eine Berücksichtigung aufgrund des geplanten zügigen Baufortschritts 

nicht oder nur schwer möglich ist. Sonderwünsche 

können gegebenenfalls zu Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung 

führen, für die der Käufer haftet. Da die Kosten 

der Mietgarantie im Kaufpreis enthalten sind, sollte sich der 

Käufer bei Vertragsunterzeichnung mit dem Verkäufer absprechen, 

ob die Mietgarantie entfallen kann, wenn eine Selbstnutzung 

beabsichtigt ist. Ein Anspruch auf Änderung der Angebotspreise 

besteht grundsätzlich nicht. 

5.2 Vermietung 

Entscheidet sich der Käufer dagegen für die Vermietung, 

kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit 

beziehungsweise den Mietertrag der Eigentumswohnung 

an. Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen sowie 

der Architektur geht der Prospektherausgeber von einer 

potenziell guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen aus, 

weshalb vom Verkäufer den Käufern eine Mietgarantie ange- 


oten werden kann. Die Verkäuferin übernimmt dementsprechend 

für eine Laufzeit von 12 Monate die Mietgarantie für die 

erworbene Einheit. Die Mietgarantie erfasst nicht die Bewirtschaftungskosten 

und Nebenkosten. Der Erwerber trägt deshalb 

das Risiko, dass er trotz Mietgarantie Kosten hat, mit denen 

er nicht rechnet. Zum Beispiel können unerwartete Kosten 

durch außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen entstehen, 

die durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckt sind. 

Betriebskostenumlagen können bei Mietern nicht realisiert 

werden. 

Die tatsächlichen Mieterträge in den verschiedenen Wohneinheiten 

sind unterschiedlich. Die vorgesehene Mietgarantie liegt 

zum Teil über den tatsächlich aktuellen vereinbarten Mieten 

und kann auch über der Miethöhe liegen, die in absehbarer 

Zeit durch Mieterhöhungen erzielt werden kann. Eine Gewähr 

für die Bonität des aktuellen und eventuell eines neu einziehenden 

Mieters kann nicht übernommen werden. Der Erwerber 

trägt deshalb das Risiko, dass er nach Ablauf der Mietgarantie 

nicht die erwarteten Mieteinnahmen erzielt. Die zu beanspruchende 

Miete kann geringer sein als die Mietgarantie. Mieter 

können zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig sein. Schließlich 

ist zu beachten, dass die Mietgarantie erst ab Beginn des 

dritten auf die bezugsfertige Herstellung folgenden Monats geleistet 

wird, der Käufer aber schon ab dem Zeitpunkt der bezugsfertigen 

Herstellung und des Besitzübergangs die Bewirtschaftungskosten, 

insbesondere die Hausgelder für die Wohnungseigentümergemeinschaft, 

zu zahlen hat. 

Trotz der Mietgarantie ist dem Erwerber anzuraten, auch ein 

gewisses Leerstands- und damit Mietausfallrisiko einzukalkulieren. 

Nach Ablauf der Garantie trägt der Erwerber das Risiko 

für die Übernahme und die Begleichung der Miete und der Betriebskosten 

durch den Mieter. Außerdem trägt der Erwerber 

das Risiko, auf eigene Kosten für eine Neuvermietung sorgen 

zu müssen und die Kosten tragen zu müssen, um seine Rechte 

gegenüber den Mietern durchzusetzen. Bei Nichtzahlung der 

Miete muss er die Kosten und die Risiken einer Räumungs- und 

Zahlungsklage oder eine Vollstreckung gegenüber dem Mieter 

tragen. 

Der Erwerber muss außerdem damit rechnen, dass es nicht 

möglich ist, die gegenwärtig vereinbarten Mieten, die unter der 

Mietgarantie liegen können, in der Zukunft in nennenswertem 

Umfang erhöhen zu können. Der Erwerber ist bei Mieterhöhungsverlangen 

zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete 

auf die ortsüblichen Vergleichsmieten beschränkt. Mieterhöhungsverlangen 

sind nur nach Ablauf bestimmter Fristen 

seit der letzten Mieterhöhung möglich und in der Höhe nach 

auf eine Kappungsgrenze beschränkt. Der Erwerber trägt deshalb 

das Risiko, nur in eingeschränktem Umfang eine Erhöhung 

und Anpassung der Miete verlangen zu können. 

Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt schließlich auch von 

der Leistungsfähigkeit des Mietgaranten ab. Wenn der Mietgarant 

zahlungsunfähig wird oder aus anderen Gründen die Mietgarantieleistungen 

nicht erbringt, trifft den Erwerber das Risiko 

die vorhergesehenen Mieteinnahmen nicht zu realisieren. 

Soweit im Prospekt oder in Berechnungsbeispielen Mieterwartungen 

formuliert werden, kann hierfür keine Garantie über- 


nommen werden. Die Angaben zur Mieterwartung basieren 

üblicherweise auf Recherchen zur ortsüblichen und nachhaltig 

erzielbaren Miete, die jedoch einer Veränderung unterliegen 

kann. 

Die Bonität der Mieter wird in der Regel anhand marktüblicher 

Kriterien überprüft (Selbstauskunft), wobei sich diese selbstverständlich 

auch im Laufe der Zeit (beispielsweise durch Verlust 

des Arbeitsplatzes) nachteilig verändern kann. Gleichzeitig ist 

zu berücksichtigen, dass trotz vorliegender Bezugsfertigkeit und 

Erteilung eines Vermittlungsauftrags die erste Vermietung bis 

zu mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Während dieser 

Zeit hat der Erwerber keine Mieteinnahmen und muss der 

Erwerber eine sich ergebende Finanzierungslücke aus eigenen 

Mitteln abdecken. Im Detail sollte sich der Erwerber hierzu mit 

der Verkäuferin bzw. Hausverwaltung abstimmen. 

Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, die zugleich 

Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 




ist, bietet die Übernahme von Mietverwaltungsleistungen je 

Wohnungseigentum für derzeit monatlich 20,23 € inklusive 

der jeweils gesetzlichen Mehrwertsteuer an. Falls der Käufer 

sich nicht für den Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages 

entscheidet, muss er selbst alle Aufgaben übernehmen, 

die sich im Zusammenhang mit der Vermietung ergeben, 

wie zum Beispiel: 

• gegebenenfalls kostenpflichtige Mietersuche, 

• Abschluss der Mietverträge, 

• Überwachung der Mieteingänge, 

• Einforderung rückständiger Mieten, 

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen und 

• Durchführung der Anschlussvermietungen. 

Dies sollte er bei seiner Rentabilitätsberechnung berücksichtigen. 

Dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden Ei- 

13

14 

gentümerversammlung zur Wahrung der Interessen gegenüber 

den anderen Wohnungseigentümern in der Hausgemeinschaft. 

6. Verwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft 

Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung 

entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer 

Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche 

Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören 

im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums 

sowie des Sondereigentums. 

Zu den Aufgaben und Pflichten des Verwalters nach dem WEG 

(Wohnungseigentumsverwalter) für das Gemeinschaftseigentum 

und des Mietverwalters - im Fall der Beauftragung eines 

Mietverwalters - wird auf die Ausführungen zum „Rechtlichen 

Konzept“ verwiesen. Durch die Tätigkeit des Verwalters kann 

Revitalisierung Treppenhausdetail der Villa 



sich der Gesamtzustand der Wohnanlage wie auch die Mieterstruktur 

positiv oder negativ verändern. So entscheidet z. B. der 

eingesetzte Mietverwalter durch die Auswahl der Mieter (Bonität/soziales 

Verhalten) maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition. 

Er entscheidet regelmäßig über die Höhe des 

abzuschließenden Mietvertrages und der von den Mietern zu 

entrichtenden Umlagen, indem er zum Beispiel wirtschaftlich 

eigenständig entscheiden muss, ob er in einer eher schlechten 

Vermietungsphase die Mieten senkt, um eine Vermietung zu realisieren. 

Ungeachtet dessen kann selbstverständlich kein Verwalter 

garantieren, ob beispielsweise nach Ablauf einer bestimmten 

Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist beziehungsweise 

der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen 

kann beziehungsweise nachkommt. 

Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die Gefahr 

der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie 

vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften 

Verwaltung gehört zum Beispiel auch die sorgfältige 

Pflege der Außenanlagen. Ein guter WEG -Verwalter schafft es 

darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft 

„an einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere bei 

wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen zum 

Beispiel zu beschließender Sonderumlagen, der Durchsetzung 

von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen gegen 

mit Hausgeld säumigen Miteigentümern. 

Neben der Sondereigentumsverwaltung beziehungsweise der 

Mietverwaltung benötigen alle Käufer als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft 

einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum. 

Im vorliegenden Objekt wird zum ersten Verwalter die 

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt. Die 

monatlich hierfür entstehenden Kosten in Höhe von € 21,06 je 

Wohnungseigentum inkl. der jeweils gesetzlichen Mehrwertsteuer 

trägt ebenfalls von Anfang an der Käufer und sind von 

diesem in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. 

Kosten der Verwaltung können üblicherweise nicht auf die Mieter 

umgelegt werden. Zu weiteren Gebühren für besondere 

Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten 

wird auf die Angaben im Angebot nebst Anlagen zum Prospekt 

verwiesen. Das rechtliche Konzept der Verträge ist in diesem 

Prospekt gesondert erläutert. 

Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft 

ist in der Nutzung seines Eigentums 

durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt. 

Es besteht eine Verpflichtung, das gemeinschaftliche 

Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Die jeweiligen Eigentümer 

haben hierbei zusammenzuwirken. Sie sind verpflichtet, 

Beiträge zu leisten, insbesondere in finanzieller Hinsicht, selbst 

wenn sie einzelne Maßnahmen für interessenwidrig oder 

zweckwidrig halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen 

können mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen 

werden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit sind 

denkbar. Beispielhaft sei erwähnt, dass die wirksame Geltendmachung 

von Gewährleistungsmängeln im Bereich des Gemeinschaftseigentums, 

je nachdem, welche konkreten Ansprüche 

geltend gemacht werden (Schadenersatz, Kaufpreisminderung 

etc.), ein Zusammenwirken der Eigentümer und die 

Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage voraussetzt. 

Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist zu 

beachten, dass spezifische Kosten entstehen können, die bei 

einem Alleineigentümer nicht unbedingt entstehen würden. Ein 

subjektiver Wunsch nach sparsamen Lösungen oder Eigenleistungen 

wird sich möglicherweise nicht in jedem Fall durchsetzen 

können. Die Gemeinschaftsbezogenheit der Eigentümerstellung 

bewirkt auch eine Abhängigkeit von den anderen 

Miteigentümern. Es kann sein, dass ein Miteigentümer beharrlich 

die Hausordnung und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft 

(Miteigentumsordnung, Beschlüsse, 

etc.) missachtet und dadurch anderen Eigentümer 

oder Dritten Nachteile zufügt oder diese belästigt. 


Problematisch kann werden, wenn ein Eigentümer in finanzieller 

Hinsicht nicht mehr in der Lage ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung 

des jeweiligen Objektes zu leisten. Sollte ein Miteigentümer 

in Vermögensverfall und mit Wohngeldzahlungen 

ausfallen, bestehen die Verpflichtungen der anderen Eigentümer 

zur ordnungsgemäßen Verwaltung fort. Auch haftet die 

Wohnungseigentümergemeinschaft für gegenüber Dritten begründeten 

Forderungen im Außenverhältnis. Jeder Eigentümer 

haftet einem Gläubiger der Gemeinschaft nach dem Verhältnis 

seines Miteigentumsanteils. Mithin ist denkbar, dass Betriebskosten 

für Wohnungen zu tragen sind, für die keine Wohngeldzahlungen 

erlangt werden können. Die gesetzlichen Möglichkeiten, 

in solchen Fällen eine Einziehung der Wohnung herbeizuführen, 

sind unter anderem in finanzieller Hinsicht mit Problemen 

behaftet. 

7. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung 

Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist 

gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört 

die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende 

Instandhaltungen und Instandsetzungen. 

Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung 

ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage 

für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen 

Eigentums und eine gesonderte Instandhaltungsrücklage 

für jede Wirtschaftseinheit vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage 

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft 

im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. 

Sie kann sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung 

erhöhen, aber auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage 

wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen 

am Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Dach, Fassade, 

Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von der Eigentümergemeinschaft 

gezahlt werden können. Erfahrungsgemäß fallen 

vor allem in den Anfangsjahren geringere Ausgaben als die 

vorgesehene Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage 

erhöht sich somit sukzessive und steht in späteren 

Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur 

Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft durch das Anlegen 

der Instandhaltungsrücklage Zinserträge, so wird hiervon 

die Zinsabschlagssteuer einbehalten. 

Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot 

die anfänglichen monatlichen Einzahlungen der Käufer in 

die Instandhaltungsrücklage mit pauschal € 0,40 m² pro Monat 

vorgesehen. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer 

der Verschleißbauteile ermittelt wurde, ist die 

Instandhaltungsrücklage langfristig ggf. zu gering bemessen. 

Sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten 

der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche 

Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen). 

Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus 

von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des 

Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese Erneuerung 

durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung 

an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, dass 

bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche finanzielle 

Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung der 


Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen. Auch für die 

Heizungsanlage etc. sind sinnvollerweise Instandhaltungsrücklagen 

(bspw. für Reparaturen etc.) zu bilden. Zum heutigen 

Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen und qualitativen 

Aussagen möglich. 

Auch bei einer umfassenden Sanierung und Modernisierung 

sowie einem durchdachten Ausbau können während der Restnutzungsdauer 

der Einheiten sowohl bei Altbauten als auch bei 

Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse 

und Wünsche der Mieter erforderlich werden (zum Beispiel bezüglich 

Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia und 

Ähnliches). Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die 

zu bildende Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt. 

Zu berücksichtigen ist auch, dass der Käufer die Kosten etwaiger 

Reparaturen an seinem Sondereigentum selbst zu tragen 

hat, soweit er vom Mieter oder Dritten keinen Ersatz verlangen 

kann. Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür von Anfang an 

Rücklagen zu bilden und diese in die Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. 

8. Kosten und Finanzierung 




Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt in der Regel aus Eigenkapital 

und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, 

dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die 

Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie 

Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls entstehende Zwischenfinanzierungskosten 

(für die Zeit der ersten Ratenzahlung 

ab Erwerb/Baubeginn bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, 

die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen sind. 

15

Die genannten Kaufpreise beinhalten bereits die Gegenleistung 

des Käufers für sämtliche Projektierungs-, Marketing- und 

Vertriebskosten, welche über der gewöhnlichen Maklercourtage 

liegen. Da die Vertriebskosten je nach Vertriebspartner und 

Vertriebsstand unterschiedlich hoch sind, können diese bei Interesse 

bei dem Verkäufer abgefragt werden. 

Die auf den Grundstücksanteil entfallenden Anschaffungskosten 

sind im Kaufvertrag bezeichnet und wurden von der Verkäuferin 

ermittelt. Die abschließende Prüfung und Anerkennung 

obliegt dem zuständigen Finanzamt. Dies kann zu einer 

Veränderung der steuerlichen Annahmen führen, wofür die 

Verkäuferin jedoch keine Haftung übernehmen kann. Gleiches 

gilt für sonstige Prognosen, wie z. B. Berechnungsmodelle etc. 

Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes spielt zum einen 

die Bonität des kreditnehmenden Erwerbers und zum anderen 

die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjektes, mithin der Immobilie 

eine Rolle, da diese in der Regel als Sicherheit für den 

Kredit dient. Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien ist zu 

unterscheiden in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien 

und Sanierungsimmobilien mit potenzieller Steuerabschreibung. 

Bei Immobilien mit potenzieller Steuerabschreibung 

wird der Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit 

wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit zur Steuerabschreibung 

besteht jedoch unter anderem nur dann, wenn der 

Kaufvertrag vor der Durchführung der steuerbegünstigten Sanierungsleistungen 

abgeschlossen wurde. Beim Zweiterwerb 

besteht diese Möglichkeit nicht mehr, weshalb der Markt- bzw. 

Verkehrswert der Immobilie nach der Sanierung zwangsläufig 

erst einmal niedriger ist. Jedem Erwerber einer Immobilie mit 

potenziell erhöhter Steuerabschreibung (aufgrund Denkmaleigenschaft 

oder aber Lage im Sanierungsgebiet) ist daher zu 

empfehlen, mit einem längerfristigen Halten im Bestand zu kalkulieren. 

Bei einer kurzfristigen Veräußerung, beispielsweise 

vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren muss nämlich damit gerechnet 

werden, dass der Verkehrs- bzw. Marktwert unter den Erwerbskosten 

liegt. Wertentwicklungsprognosen können sich 

zwar an einer langfristigen Beobachtung der Vergangenheit 

orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer spekulativen 

Charakter und können daher insbesondere für einen längerfristigen 

Zeitraum nur unverbindlich sein. 

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbskosten. 

Der Erwerber hat die so genannten Bereitstellungszinsen 

(vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses 

bis zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme), die laufenden 

Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der Bank, das 

Agio, eventuell Bausparbeiträge als Tilgungsinstrument und 

eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung etc. zu 

tragen. Der Erwerber trägt das Risiko, dass die für die Abnahme 

von Fremdmitteln aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende 

Einnahmen aus Vermietung- oder durch sonstige Vorteile, 

die sich der Erwerber erwartet, z. B. Steuerersparnisse abgedeckt 

sind. 

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen, 

dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet 

sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert 

werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der 

Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf. nach 

Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung erneuter 

Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der 

Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige 

Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition, 

wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung 

oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen 

ergeben kann. Die Finanzierung ist ausschließlich Sache des 

Käufers. Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den 

behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken auch die 

persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers (wie 

z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu berücksichtigen. 

Soweit der Investor den Erwerb seiner Wohneinheit 

durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich für 

die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines 

Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit. 

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die Kreditzusage 

einer Bank voraus. Entscheidet sich der Erwerber zum 

Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage hat, besteht das 

Risiko, dass auf Grund der Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag 

zu Stande kommt, ohne dass der Erwerber - 

mangels Kreditzusage - über die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis 

zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass der Verkäufer 

in das sonstige Vermögen des Erwerbers vollstreckt und 

dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird. 

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen 

Chancen und Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse 

des Investors zugeschnitten werden können. Der Investor 

sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich bspw. 

von seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären 

lassen. 

Zu den Investitionskosten wird auf die Angaben im Angebot 

verwiesen. 

9. Steuerliche Aspekte 

Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition führen 

i. d. R. zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens 

des Investors. Eine Eintragung der steuerlichen Auswirkungen 

auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens im Jahr 

nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies kann jedoch auch, je 

nach Handhabung des Verfahrens bei den Finanzbehörden 

der Länder, bis zur Vorlage der endgültigen Bescheinigung der 

zuständigen Bescheinigungsbehörde durch den Steuerpflichtigen 

beim Finanzamt drei bis fünf Jahre dauern. Bei einer Investition 

in eine Immobilie ist daher davon abzuraten, bei der Liquiditätsplanung 

zur Finanzierung und der Unterhaltung der 

Immobilie allein auf Steuerbegünstigungen abzustellen oder 

diese als Voraussetzung zum Investment zu betrachten. 

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der Prospektherausgabe 

geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie 

die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter 

Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel lässt sich allgemein 

nicht abschätzen, ob der in den Bauträgerverträgen an- 

16 Villa C. F. Bose Humboldtstraße 12 a Leipzig

gegebene Herstellungs-/Sanierungsaufwand in der dort angegebenen 

Höhe von den zuständigen Behörden als begünstigt 

betrachtet wird. Die Höhe des wegen der Sanierung (bzw. dem 

Denkmal) begünstigten Aufwands wird durch die zuständige 

Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen Finanzamt 

ein Prüfungsrecht zu. Die im Kaufvertrag angegebenen 

Werte stellen daher nur Einschätzungen dar, die nicht zwingend 

durch die Festsetzung der Behörden bestätigt werden 

müssen. Die Verkäuferin kann sich allenfalls an der gegenwärtigen 

Praxis der Finanzbehörden orientieren. Gleichzeitig wird 

darauf hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen in der Regel 

beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des zu 

erzielenden Kaufpreises auswirken kann. Wegen der Einzelheiten 

wird auf die Ausführung zu den steuerlichen Auswirkungen 

in diesem Prospekt verwiesen. 

Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen 

Auswirkungen - auf welche ausdrücklich verwiesen wird - 

geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren Interpretation 

der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende Interpretationen 

durch die Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen 

werden. Die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung 

der Investition in diesem Prospekt spiegeln nur grundsätzlich 

denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen in keinem 

Fall die persönliche und individuell auf den Erwerber abgestimmte 

Steuerberatung. 

Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher Ziele 

kann daher weder vom Prospektherausgeber noch einem Vermittler 

eine Haftung übernommen werden. 

10. Kumulation von Chancen und Risiken 

Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen 

Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen werden 

müssen. 

Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft 

auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden 

Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und erforderlich 

werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen) 

und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin zu erheblichen 

Vermögensverlusten des Investors führen. Die vorstehende 

Darstellung der Chancen und Risiken kann nicht abschließend 

sein und enthält nur die nach Auffassung der Prospektherausgeber 

wichtigsten Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen 

würden den Rahmen der gebotenen übersichtlichen 

Darstellung übersteigen. 

Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und zum Teil 

komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im Laufe 

der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen 

werden, dass Angaben oder Umstände unerwähnt 

bleiben, welche für die Anlageentscheidung des Investors beziehungsweise 

dessen Risikoabwägung gegebenenfalls von 

Bedeutung sind oder werden. Insofern steht der Prospektherausgeber 

einem interessierten Käufer jederzeit zur vollständigen 

und richtigen Beantwortung gegebenenfalls ergänzend 

auftretender Fragen zur Verfügung. 


Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines 

Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich 

berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle 

Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung 

durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens (beispielsweise 

Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten. 

17

18 

Lage in Deutschland und Europa 

Gesamtfläche I Einwohnerzahl 

Infrastruktur 

Wirtschaft I Industrie 

Sport 

Tradition I Forschung I Lehre 

Kunst I Kultur I Freizeit 

Architektur I Kulturdenkmale 

Leipzig. Der Standort in Mitteldeutschland 

zentral in Mitteldeutschland und Mitteleuropa, aufgrund dieser Lage nimmt Leipzig 

eine exponierte Stellung im neuen Europa ein und gilt als logistische Drehscheibe zu 

den Märkten Europas; ca. 195 km südwestlich von Berlin, ca. 130 km nordwestlich 

von Dresden; eines von drei sächsischen Ballungszentren mit ausgeprägten Cluster 

ca. 300 km² - davon ca. 730 ha Wasser- und ca. 1.700 ha Waldfläche; ca. 521.000 

Einwohner (Stand 2010) - zum Vergleich: mit Stand 1998 ca. 437.000 Einwohner 

Interkontinental-Flughafen; Autobahnring - A9 Berlin-München, A14 Dresden-Magdeburg, 

A38 Leipzig-Kassel (als Südtangente zwischen A9 und A14); Hauptbahnhof, 

Flughafen-Bahnhof, CityTunnel - innerstädtische Verbindung mit überregionaler Anbindung 

(im Bau); dichtes S-Bahn-, Straßenbahn- und Busnetz 

Logistik/Dienstleistungen - u. a. amazon.de, DHL AG (Deutsche Post AG), Lufthansa 

Cargo AG, AeroLogic GmbH, Deutsche Telekom AG, DB Schenker Deutschland AG; 

Elektrotechnik/Elektronik/Anlagenbau - u. a. Siemens AG, Kirow Ardelt GmbH; 

Automobilbau/Zuliefererindustrie - u. a. Dr. Ing. Ferdinand Porsche AG, BMW AG; 

Gesundheitswirtschaft/Biotechnologie - u. a. Forschungszentrum BIO CITY, Max- 

Planck-Institut für evolutionäre Anthropologie, Fraunhofer-Institut für Zellforschung 

und Immunologie, Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung; 

Energie/Umwelttechnik - u. a. Sitz der dt. Strombörse EEX AG, Verbundnetz Gas AG; 

Medien/Kreativwirtschaft/Social Commerce - u. a. Mitteldeutscher Rundfunk (MDR), 

MEDIA CITY (einschl. Film- und Fernsehstudios), Unister Gruppe, Spreadshirt AG; 

internationaler Messestandort sowie Handels- und Dienstleistungszentrum der Wirtschaftsregion 

Leipzig-Halle-Dessau 

Sportforum - weiträumiger Komplex mit der Festwiese, der Red-Bull-Arena (Zentralstadion) 

und der multifunktionalen Arena 

Sitz des Bundesverwaltungsgerichts und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof; 

Deutsche Nationalbibliothek (neben Frankfurt/Main) und Deutsches Musikarchiv; 

Universität - Alma Mater Lipsiensis, zweitälteste deutsche Universität (über 600 Jahre); 

Hochschulen für Technik, Wirtschaft und Kultur, für Grafik und Buchkunst, für Musik 

und Theater, Handelshochschule, European Management School 

über 50 Museen und Sammlungen, zahlreiche Theater und musikalische Häuser; 

einer der schönsten, ältesten und renommiertesten Zoologischen Gärten in Europa; 

eine der größten innerstädtischen Auenwald- und Parkanlagen Deutschlands; 

Leipziger Neuseenland (Renaturierung ehem. Braunkohlenreviere, Gewässerverbundsystems) 

und ein weit verzweigtes innerstädtisches Wasserstraßennetz (ca. 200 km) 

allein 15.000 Kulturdenkmale der Historismus- und Jugendstilepoche, ganze Stadtteile 

gelten als architektonisch wertvolle Ensemble in Europa 


Metropole mit Herz Leipzig hat viele Gesichter - die 

Handelsstadt: Blick in die weltberühmte Mädler-Passage in der 

Altstadt (obere Abb.), die Automobilstadt (Porsche und BMW), 

die Stadt der Wissenschaft und der Architektur (Bibliotheca 

Albertina), die Wasserstadt (Leipziger Neuseenland)... 

Der Standort Leipzig 

Leipzig belegt Spitzenpositionen im aktuellen Financial-Times-Group-Ranking im Rahmen 

der Studie ‘European Cities & Regions of the Future 2010/11’. Und die New York Times 

stufte Leipzig als “Place to Go in 2010” ein, den sehenswertesten Orten der Welt. 

Stadt Leipzig 

19

Leipzig setzt mit Abstand seit Jahren deutschlandweit deutliche 

Zeichen - in Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur. Basierend auf 

einem Lebensgefühl, das es nirgendwo ein zweites Mal gibt. Eine 

Analyse im Auftrag der Europäischen Union bringt es auf 

den Punkt: Leipzig ist die lebenswerteste deutsche Stadt und 

befindet sich im europaweiten Vergleich sogar an dritter Stelle! 

Hier an der Kreuzung der alten Handelsstraßen via regia und 

via imperii kommen seit jeher Ideen und Macher zusammen. 

Und in jedem Jahr hundertausende Besucher aus aller Welt, 

die in der sächsischen Großstadt das finden, was sie ist, eine 

der Tradition verpflichtete Stadt von morgen - für die einen ist 

es die Bachstadt schlechthin, die Goethestadt (”Mein Leipzig 

lob ich mir”), die internationale Messestadt, die deutsche 

Buchstadt neben Frankfurt am Main... Und der Wirtschaftsstandort, 

der seit einigen Jahren wie eine Lokomotive den mitteldeutschen 

Wirtschaftsraum nachhaltig mobilisiert. “Sie haben 

einfach die besten Standortbedingungen geboten”, begründete 

der Vorstandsvorsitzende der Deutschen Telekom AG, 

René Obermann, im vergangenen Jahr die wegweisende Entscheidung 

des weltumspannenden Kommunikationskonzerns, 

am Standort Leipzig für insgesamt 270 Millionen Euro ein zentrales 

mitteldeutsches Service-Center zu errichten, dass künftig 

zu einem der drei größten in Deutschland zählen und über die 

modernste Informationstechnologie verfügen wird. 

Moderne und Tradition bedingen einander. Die traditionsreiche 

Universität Leipzig nimmt seit Jahren einen Platz in der deut- 

schen Spitzenforschung ein und will auch künftig zu den Elite- 

Universitäten Deutschlands zählen. Neben Jena und Dresden 

ist Leipzig damit der einzige ostdeutsche Hochschulstandort auf 

einer Stufe mit renommierten Universitäten wie Heidelberg 

oder München. Den Sprung in die Elite haben die Leipziger 

BMW-Werker bereits geschafft. Seit 2007 ist das aufgrund seiner 

Art international im Rampenlicht stehende Leipziger Werk 

des bayerischen Automobilherstellers vollwertiger Bestandteil 

der weltweiten Gruppe. Von hier aus wird mittlerweile der gesamte 

Globus beliefert. Damit nicht genug - BMW hat darüber 

hinaus über 100 Millionen Euro in ein besonders umwelt- 

verträgliches Presswerk am Standort Leipzig investiert. Und hat 

- u. a. aufgrund der enormen Effizienz am Standort - die Weichen 

für eine ganz neue Generation Automobilbau zugunsten 

von Leipzig gestellt. In den kommenden Jahren lassen die 

Münchner hier ein völlig neues Werk für die Großserienproduktion 

des ersten emmissionsfreien Stadtautos, dem so genannten 

Megacity Vehicle, mit einem Investitionsvolumen von 

rund 400 Millionen Euro errichten. Auch Porsche erweiterte 

das für hocheffiziente Abläufe und als “Welt der Emotionen” 

(der beste Unternehmensfilm bei den “International Film & Video 

Awards” in New York) weltweit bekannte Leipziger Werk. 

Unverkennbare Zeichen für eine sich immer wieder erneuernde 

Aufbruchstimmung. Für die steht das in Betrieb genommene 

europäische DHL-Luftdrehkreuz ohnehin. 

Über Leipzig wird gesprochen. Und man hört im Kontext immer 

wieder die Attribute Entschlossenheit, Unbefangenheit und Offenheit. 

Darüber hinaus glänzt die sächsische Großstadt in den 

unterschiedlichsten Medien wie keine andere. Die Wirtschafts- 

und Finanzzeitung Handelsblatt geht sogar davon aus, dass 

die Wachstumskerne der neuen Länder - zu denen Leipzig zählt 

- auf Westniveau angekommen sind. Das bestätigt auch das 

exklusive Ranking des schweizerischen PrognosInstitutes. Darin 

sind ostdeutsche Städte sogar unter den gesamtdeutschen Top 

20. Leipzig, eine Stadt aus dem Bilderbuch und eine Boomtown 

in Deutschland. 

Facetten einer Stadt. Leipzig, das ist ein gewachsenes Stadtkonzept, 

das seinesgleichen sucht. Leipzig pulsiert - ob nun in 

der Altstadt oder in den angrenzenden Stadtteilen, die wohl jeder 

für sich etwas ganz Eigenes, etwas Einzigartiges darstellen. 

Es ist eben das Paris des Ostens - wie Leipzig immer wieder liebevoll 

bezeichnet wird. Gerade aufgrund der vielerorts anzutreffenden 

Boulevardbebauung mit an Ornamentik reichen 

und vielfältigsten Interpretationen der Gründerzeit, vordergründig 

aus der Zeit des Historismus und der späteren Jugendstilepoche. 

Vergleichbares findet man in dem Maße heute in 

Paris, Brüssel, Breslau oder Budapest. Eine erstklassige Mi- 


Die Stadt im 21. Jahrhundert - Leipzig verfügt bereits 

heute über ein hervorragend ausgebautes, zukunftsweisendes 

Verkehrswegenetz; moderner Wirtschafts- und Industriestandort - 

neben der Logistik bilden Automobilbau und Messe das Zentrum; 

die Wasserstadt - das sind ca. 200 km innerstädtisches 

Gewässersystem; die Bach-, Musik und Kulturstadt... 

schung aus architektonischer Ausgelassenheit und funktionaler 

Ästhetik ziert den langen Weg baugeschichtlicher Hinterlassenschaften. 

Leipzig - das ist wie Amsterdam. Oder Venedig. Bereits heute 

ziehen sich durch die innerstädtischen Strukturen weit verzweigte 

Kanäle. Ein mehr als 200 Kilometer langes innerstädtisches 

Gewässersystem, darüber hinaus die großflächige Leipziger 

Seenlandschaft im Süden der Stadt, machen die sächsische 

Metropole zu einer regelrechten Wasserstadt, die über 

600 Brücken miteinander verbunden ist. Mit dem Neubau des 

Stadthafens (Zentrum-West) und dem Ausbau des Lindenauer 


Hafens (einer der größten Potentialräume im Leipziger Westen) 

setzt Leipzig neue Impulse für Freizeit und Wohnen. 

Leipzig zeigt, wie es möglich ist, ein wirtschaftliches Zentrum 

von morgen zu werden, in dem es sich lohnt, zu leben und zu 

arbeiten. Es verwundert nicht, dass die sächsische Metropole 

zu den zehn reformfreudigsten Städten gehört. “Es ist der besondere 

Geist, der die Stadt und ihre Einwohner trägt”, urteilte 

das Business-Magazin Wirtschafts-Woche. Leipzig ist mehr als 

nur eine Stadt mit traditionsreichen Weltkonzernen und einem 

fest positionierten Mittelstand. Mit Investitionen in Milliardenhöhe 

und wegweisenden Innovationen in Dienstleistung und 

21

22 

Alte und neue Gründerzeit - die Stadt war und ist Ort 

höchstrichterlicher Rechtssprechung - Leipzig ist u. a. Sitz des 

Bundesverwaltungsgerichtes (obere Abb.) - ist ein wichtiger 

Finanzplatz in Deutschland und besticht durch eine herausragende 

Architektur sowie internationale Kunst- und Kulturszene... 

Produktion, nicht zuletzt mit leidenschaftlichen und hingebungsfreudigen 

Menschen. In keiner Epoche, die Leipzig seither 

durchlebte, hat die Stadt die Spuren ihrer Identität verloren. 

Mehr noch: Immer und immer wieder schaffte es Leipzig, Akzente 

zu setzen. “Bunt, heiter und dem Neuen zugewandt. 

Leipzig ist eine der lebendigsten deutschen Städte”, schwärmte 

der MERIAN über den Charme der mitteldeutschen Metropole 

(2004). 

Leipzig macht (Auto) mobil. Die neue Zeit begann nicht allein 

mit der Stuttgarter Edelschmiede Porsche, die nunmehr seit ei- 

nigen Jahren konsequent ihre Luxus-Autos vor den Toren von 

Leipzig kreiert. Das nach wie vor modernste und innovativste 

BMW-Werk, ein mehr als 1,2-Milliarden-Euro-Projekt, schreibt 

mit der 2005 begonnenen Serienproduktion der 1er- und 3er- 

Reihe künftig auch mit dem so genannten Megacity Vehicle 

(ein zukunftsweisendes Stadtauto mit Elektroantrieb) die traditionsreiche 

automobile Erfolgsgeschichte Sachsens fort. Das 

sind gleichzeitig auch enorme Chancen für eine Stadt wie Leipzig, 

die Gastgeber der AMI - der AutoMobil International - in 

einem der schönsten, modernsten und größten Messeparks in 

Europa ist, dessen Tradition bereits in den Jahren 1497 und 


1507 mit dem Messeprivileg Kaiser Maximilians begründet ist. 

Leipzig war und ist eine Messestadt von europäischem Rang, 

die bis zu Beginn des Zweiten Weltkrieges nicht nur eine der bedeutendsten 

Handelsstädte überhaupt war, sondern sogar eine 

führende Position im internationalen Messewesen einnahm. 

Traditionen verpflichten. Als einer der ältesten Messe-Plätze der 

Welt hat sich die Leipziger Messe in den 90er Jahren neu ausgerichtet 

und als spezialisierter Dienstleister international etabliert. 

Mit jährlich über 1,5 Millionen Besuchern (Tendenz steigend) 

auf mehr als 30 Messen - neben der Automobilmesse 

gilt wohl die Leipziger Buchmesse als eine der namenhaftesten 

Messen Europas - setzt Leipzig selbstbewusst Akzente. 

Das formt eine Stadt. Und die sächsische Wirtschaftskraft, die 

schlagkräftig den Messestandort Sachsen reflektiert und im 

Konzert der großen deutschen und europäischen Messen mitspielen 

kann, ohne dabei Boden zu verlieren. Das ist die (Leipziger) 

Freiheit, bodenständig und trotz alledem beständig auf 

internationalem Parkett aufzutreten. Der Meinung war auch 

die Logistik-Tochter der Deutschen Post AG - die DHL - mit dem 

Entschluss, das europäische Luftdrehkreuz von Brüssel nach 

Leipzig zu verlegen. Eine eindrucksvolle Bestätigung dessen, 

wie erfolgreich Standortpolitik in Deutschland betrieben werden 

kann. Heute stehen die Leipziger Macher, nach Jahren 

lohnenswerter und weitsichtiger Anstrengungen davor, in der 

Luftfahrt das “Express- und Logistikportal Europas” zu werden, 

so wie Hamburg das “Tor zur Welt” im Seeverkehr ist. Es ist un- 

bestritten, dass die in Leipzig ansässigen Global-Player die 

Leuchttürme des Wirtschaftsstandortes sind. Die seit mehr als 

zwei Jahrzehnten erfolgreiche Standort- und Wirtschaftspolitik 

setzt jedoch nicht nur auf die so genannte Cluster-Bildung, 

sondern fördert gezielt und nachhaltig eine breit gefächerte 

Unternehmenskultur, die nicht zuletzt Start-ups und innovative 

Ideen fördert und mögliche Synergien aufzeigt, aber auch eine 

erfolgreiche Basis bietet. Dem entsprechend konnten sich in 

den vergangenen Jahren Unternehmen wie die Unister 

Gruppe, die sich vom Start-up zu einem der erfolgreichsten Betreiber 

und Vermarkter im Internet-Business etabliert hat, oder 


die Kirow Ardelt GmbH, ein Spezialist im Maschinen- und Anlagenbau, 

der Transportsysteme für Werften und für die Metallurgie 

produziert und zugleich Weltmarktführer für Eisenbahnkrane 

ist, an diesem Standort entwickeln. 

Leipzig. Das ist Tradition. Und das ist “Ostdeutschlands heimliche 

Hauptstadt. Wer sie einmal entdeckt hat, kommt immer 

wieder! (...) Hinter Leipzig steht das Selbstbewusstsein, der Mut 

und die Kraft von 1989. Und wenn die Leipziger des Vergangenen 

gedenken, sind sie bereits im Morgen”, beschrieb der 

MERIAN die sächsische Boomtown im Herzen Europas, die immer 

wieder auf der Suche nach neuen Perspektiven ist. Eine 

durch und durch unternehmerfreundliche Stadt, aber auch eine 

Stadt mit einer bewegenden und bewegten Geschichte, ja 

sogar langen, wegweisenden Justizgeschichte. Mit dem Beschluss 

der Unabhängigen Föderalismuskommission, hohe 

Bundeseinrichtungen nach Leipzig zu verlagern, wurden 1992 

die Weichen für den heutigen Sitz des Bundesverwaltungsgerichts 

und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof gestellt. 

Leipzig ist wieder ein Ort höchstrichterlicher Rechtsprechung. 

Traditionen und Werte. Leipzig ist eine Stadt, die nur so von historischen 

und musischen Traditionen und Werten geprägt ist 

und wird. Die Dichter Johann Wolfgang von Goethe und Friedrich 

Schiller, der Kritiker und Dichter Gotthold Ephraim Lessing, 

der Philosoph Friedrich Wilhelm Nietzsche, der Thomaskantor 

und Stadtmusikdirektor Johann Sebastian Bach, der Reformator 

Martin Luther, der Baumeister Hieronymus Lotter, die Komponisten 

Felix Mendelssohn Bartholdy und Robert Schumann 

oder der Gewandhaus-Dirigent Kurt Masur - die Namen derer, 

die Leipzig durch Geist prägten und dieser Stadt zu unverkennbarem 

Zeitgeist verhalfen, sind klangvoll. 

So klangvoll wie die Hinterlassenschaften vergangener Jahrzehnte 

und Jahrhunderte. Es ist das schier Einzigartige in einer 

endlos erscheinenden Vielfalt, das diese sächsische Metropole 

in sich birgt und zu jeder Zeit lustvoll charismatisch preisgibt. 

Einen Moment inne zu halten in der wunderschönen Mädler- 

23

Passage, der wohl prächtigsten unter den zahlreichen alten wie 

neuen innerstädtischen Passagen und Lichthöfe, die nach dem 

Vorbild der Mailänder Handelskultur entstand. Oder in den 

schönsten Cafés und Restaurants das besondere Flair genießen, 

das es so kein zweites Mal in Deutschland gibt - beispielsweise 

im berühmten Auerbachs Keller, in dem seit dem 

Jahr 1525 Wein ausgeschenkt wird und in dem Johann Wolfgang 

von Goethes Federkiel das literarisch wertvolle “Faust”- 

Szenario zeichnete. Es ist schon etwas Besonderes, in einem 

der ältesten und originalen Kaffeehäuser Europas einzukehren 

- die traditionsreiche Leipziger Lokalität “Zum Arabischen Coffee 

Baum” besitzt seit dem Ende des 15. Jahrhunderts eine 

Ausschankgenehmigung für exotischen Kaffee. Selbst Goethe, 

Schumann und Liszt kehrten hier ein. 

Leipziger Ansichten. Die Altstadt ist ein regelrechtes Freilichttheater 

mit einem ausgeprägten Nachtleben ohne Sperrstunde, 

mit unzähligen Sehenswürdigkeiten und Baudenkmälern, 

allen voran die liebevoll sanierten und wiederbelebten historischen 

Messepaläste. Eine Stadt voller Treiben und Handeln, 

mit so vielen, weit über die Stadtgrenzen bekannten Gesichtern: 

Die Alma Mater Lipsiensis, 1409 gegründet und eine der 

ältesten deutschen Universitäten mit mehr als 36.000 Studenten 

und international namhaften Lehrkräften. Das weltberühmte 

Gewandhaus, die Oper - die zweitälteste in Deutschland, 

das vielbeachtete Central-Theater (Schauspielhaus) und die 

deutschlandweit bekannten Varieté- und Kabarett-Adressen, 

das multifunktionale Sportforum mit dem modernen, innerstädtischen 

Zentralstadion (Red Bull Arena), das 2004 den 

kühnen Traum von Olympia trug und in 2006 Austragungsort 

der Fußball-Weltmeisterschaft war, der 1878 gegründete und 

zu den schönsten und ältesten Zoologischen Gärten Deutschlands 

und den artenreichsten der Welt zählende Leipziger Zoo, 

der beeindruckende und 1998 umgebaute Hauptbahnhof, einer 

der schönsten Flanier-Tempel mit über 100 Läden, Cafés 

und Restaurants auf drei Ebenen und nach wie vor der größte 

Kopfbahnhof Europas, oder das Museum der Bildenden Küns- 

te mit einer der bedeutendsten Kunstsammlungen in Mitteldeutschland 

und Werken Leipziger Künstler, die einen internationalen 

Ruf genießen. Die Liste ist lang. Das Erleben noch länger. 

Leipzig ist Charme und Kraft zugleich. Das ist nicht zuletzt auch 

der Klang, der durch den 1212 gegründeten und unter Johann 

Sebastian Bach berühmt gewordenen Thomaner-Chor in aller 

Welt ertönt. Und der Gedanke, der über Epochen in der Deutschen 

Nationalbibliothek Einzug hält. In Leipzig kann man mittlerweile 

auf einen Medienbestand von mehr als 15 Millionen 

deutschsprachiger Publikationen und Übersetzungen zurückgreifen. 

Das imposante historische Bibliotheksgebäude vor den 

Toren der Alten Messe ist heute Bestandteil eines weiträumigen 

Komplexes, in dem auch das Deutsche Musikarchiv beheimatet 

ist. Leipzig war und ist neben Frankfurt am Main die Buchstadt 

schlechthin - in der Blüte sogar mit etwa 800 hier ansässigen 

Verlagen und mehr als 200 Druckereien. Eine Tradition, 

die auf historische Meilensteine aufmerksam machen kann - 

1481 wurde in Leipzig das erste Buch gedruckt und 1650 erschien 

hier die erste Tageszeitung der Welt. 

Leipzig - das ist auch der Drang nach etwas Neuem, nach dem 

Ausschöpfen grenzenloser Möglichkeiten und interdisziplinär 

erzielten Erfolgen. Inbegriff dessen sind die erfolgreichen Netzwerke 

der MEDIA CITY und der bundesweit zu den größten 

Forschungszentren in der Biotechnologie und Biomedizin zählenden 

BIO CITY. “Ein in dieser Form beispielhaftes Zentrum, 

in dem Wirtschaft, Wissenschaft und Forschung miteinander 

leben und arbeiten”, in dem “neue Maßstäbe in Biotechnologie, 

Biomedizin und Health Care“gesetzt werden. Neben wirtschaftlicher 

Stärke setzt die sächsische Großstadt seit den 

neunziger Jahren verstärkt auf die stetige Entwicklung des Wissenschaftsstandortes. 

Mit dem Max-Planck-Institut für Evolutionäre 

Anthropologie und dem Fraunhofer Institut für Zelltherapie 

und Immunologie (seit 2005) entschieden sich zwei internationale 

Spitzeneinrichtungen im Bereich angewandter For- 


Leipziger Ansichten harmonische Gegensätze inmitten einer 

europäischen Stadt - die Leipziger Altstadt mit ihren Boulevards, 

alten Messepalästen und zahlreichen Passagen nach Mailänder 

Handelskultur ist ein regelrechtes Freilichttheater mit unzähligen 

Sehenswürdigkeiten und Baudenkmalen... 

schung gezielt für den Standort Leipzig und investierten in den 

vergangenen Jahren insgesamt mehrere Millionen Euro in den 

modernen Forschungsstandort. 

“Leipzig ist kein Leuchtturm, sondern eine Lokomotive”, beschrieb 

der ehemalige Oberbürgermeister Wolfgang Tiefensee 

das neue mitteldeutsche, europäische Zentrum. Man hat 

den Eindruck, in Leipzig würden die nationalen wie internationalen 

Bauherren regelrecht um die Wette bauen. Die Universität 

errichtet ein völlig neues Campus-Gelände inmitten der Altstadt. 

Und entlang der einst prachtvollen Banken- und Handelsmeile 

am innerstädtischen Brühl soll in den nächsten Jah- 


ren ein modernes Zentrum aus Handel, Wohnen, Kunst und 

Kultur entstehen. Unter Tage wühlen sich die Ingenieure des innerstädtischen 

CityTunnels Meter für Meter emsig vorwärts, die 

Deutsche Bahn AG modernisiert Stück für Stück umfassend 

den Verkehrsknotenpunkt Leipzig, das europäische DHL-Luftdrehkreuz 

mit einem gigantischen Frachtumschlagzentrum hat 

bereits Fahrtwind aufgenommen und bei BMW steht man in 

Sachen Großprojekte bereits wieder in den Startlöchern. Ein 

ganzer Band von kleinen und großen Erfolgsgeschichten, die 

über Leipzig, über eine zur Stadt von morgen gewordene Idee 

berichten... 

25

26 

Einordnung I Lage 

Fläche I Einwohnerzahl 

Charakteristika 

Infrastruktur 

Wissenswertes 

Objektlage. Zentrum-Nordwest 

zugehörig zum Stadtbezirk Mitte (Stadtteile: Zentrum, Zentrum-Ost, Zentrum-Südost, 

Zentrum-Süd, Zentrum-West, Zentrum-Nordwest und Zentrum-Nord) 

Zentrum-Nordwest (so genanntes Waldstraßenviertel und Ranstädter Viertel): ca. 4,0 km² 

Fläche, ca. 9.370 Einwohner (Stand 2009); zum Vergleich der gesamte Stadtbezirk Mitte: 

ca. 13,9 km² Gesamtfläche, ca. 51.714 Einwohner (Stand 2009) 

direkt (fußläufig) an die Innenstadt angrenzend kennzeichnen den gesamten Stadtteil überwiegend 

attraktive Wohngegenden und eine dementsprechend hohe Wohnzufriedenheit; ausgeprägte 

Mischung aus naturnahem Freiraum inmitten einer pulsierenden Metropole und besonderem 

Wohnen in Vierteln mit einem gründerzeitlich geprägten typischen Charakter; das Zentrum-Nordwest 

zählt zu den sehr guten, ruhigen und naturnahen Lagen von Leipzig, begrenzt 

durch innerstädtische Parkanlagen und durchzogen von idyllischen Wasserstraßen; schon in den 

90er Jahren räumte die Stadt Leipzig aufgrund der baukulturellen Bedeutung der Sanierung und 

Qualifizierung dieser städtischen Quartiere eine dementsprechend hohe Priorität für die zukünftige 

Stadtentwicklung ein; Hauptaugenmerk lag dabei auch auf der zusätzlichen Entwicklung von 

Frei- und Grünräumen mit Spiel-, Sport- und Ruhezonen, die den gründerzeitlichen Gebäudebestand 

einbinden und auflockern und als modernen Wohnstandort attraktiv machen; das so genannte 

Waldstraßenviertel und das Ranstädter Viertel, die ab 1860 als zentral gelegene Erweiterungsgebiete 

der prosperierenden sächsischen Universitätsstadt zur Bebauung freigegeben wurden, 

zählen bis heute zu den begehrten und beliebten innerstädtischen Lagen 

das sehr gut ausgebaute, moderne Bus- und Straßenbahnnetz mit Direktanbindung in andere 

Stadtbezirke und das Umland von Leipzig ist fußläufig am Innenstadtring zu erreichen; mit dem 

Fahrzeug benötigt man etwa drei bis fünf Minuten bis in die Innenstadt und etwa 20 bis 30 Minuten 

bis zu den Autobahnen A14 (weiterführend zum Flughafen bzw. zur Autobahn A9) und A38 

(so genannte Südtangente im Leipziger Neuseenland); zahlreiche Theater und musikalische Häuser, 

Museen und Sammlungen, attraktive Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche und medizinische 

Einrichtungen, Schulen und Kindertagesstätten sowie Bus-, Straßenbahn- und S-Bahn-Anschluss 

befinden sich in kurzer Entfernung zum Objekt 

Rosental (direkt an den Zoologischen Garten angrenzend; 1707 als Park mit einem Schlossneubau 

für den sächsischen Kurfürsten und König von Polen, August dem Starken, geplant; 1837 

Umgestaltung in eine öffentliche Parkanlage mit einer heutigen Gesamtfläche von ca. 70 ha) 

Sportforum (bereits in den 1930er Jahren geplant und zwischen 1952 und 1956 umgesetzt, zählt 

die Anlage mit der Red Bull Arena und der Arena Leipzig heute zu den modernsten dieser Art in 

Europa) 

Zoologischer Garten (einer der schönsten, ältesten und renommiertesten Zoologischen Gärten 

in Europa auf einer Fläche von ca. 23 ha) 

Naturkundemuseum (1912 eröffnet und seit 1923 am Goerdelerring beheimatet) 

Stadthafen (etappenweise im Bau, künftig das Herzstück des Leipziger Gewässerverbundes); 

Schreberbad (1890 nach den Plänen des bekannten Leipziger Architekten Max Pommer direkt 

am Elstermühlgraben errichtet, heute eine der schönsten Badeanstalten der Innenstadt) 


So nah kann Mitte sein Die heute noch vorhandene und in 

den vergangenen zwei Jahrzehnten grundlegend sanierte Architektur 

genießt nicht nur aufgrund des stilistischen Reichtums den 

besonderen denkmalpflegerischen Schutz der Stadt Leipzig. Die 

als “städtebauliches Kleinod von europäischer Ausstrahlung” 

bezeichneten Viertel sind lebendiger und dynamischer, schöner 

und moderner als andere Lagen der sächsischen Großstadt. 

Kurzum: es ist einfach chic in einem der Viertel zu leben 

Die Objektlage Zentrum-Nordwest 

Dem Charme des Rosentals war bereits 1707 der sächsische Kurfürst und König von Polen 

erlegen. Dessen Schwärmerei endete abrupt im Widerstand des Leipziger Bürgertums. Ab 

dem Jahr 1860 zählte das Viertel zu einer der begehrtesten bürgerlichen Wohngegenden. 

27

Wie eine Lebensader zieht sich der bereits wieder weitgehend 

freigelegte und für den Bootsverkehr ausgebaute Elstermühlgraben 

durch die (nord-) westlich der Altstadt gelegenen Viertel. 

Als Erhaltungsgebiet deklariert werden die Viertel als 

„städtebauliches Kleinod von europäischer Ausstrahlung“ bezeichnet. 

Die heute noch vorhandene und in den vergangenen 

zwei Jahrzehnten grundlegend sanierte Architektur dieser in 

sich geschlossenen Gründerzeitviertel (allein das Waldstraßenviertel 

zählt als Flächenarchitekturdenkmal zu den größten erhaltenen 

dieser Art in Europa) genießt nicht nur aufgrund des 

stilistischen Reichtums den besonderen denkmalpflegerischen 

Schutz der Stadt Leipzig. In der hier vorliegenden Betrachtung 

richtet sich der Fokus jedoch auf einen beeindruckenden Gürtel, 

der sich als zusammenhängende innerstädtische Lage zwischen 

Löhrs Carré im Norden der Altstadt (Zentrum-Nord) über 

das sich westlich daran anschließende, am Rosental gelegene 

Ranstädter Viertel und übergehend in das Waldstraßenviertel 

(Zentrum-Nordwest) bis zum künftigen Stadthafen definiert lebendiger 

und dynamischer als andere Lagen der sächsischen 

Großstadt. Schöner und moderner als jemals zuvor. Kurzum: 

es ist einfach chic, in einem der Viertel entlang der via regia zu 

leben. So nah kann Mitte sein. Und doch so anders. 

Als in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts der Grundstein 

für die heutige Bebauungsstruktur am Rande des Rosentals gelegt 

wurde, glichen die Nachfragen denen einer stürmischen 

Liebeserklärung. Die Erweiterungsflächen am Rande des Ro- 

sentals zählten in herrschaftlichen Kreisen zu den begehrtesten 

neuen Wohngegenden - in westlicher (Waldstraßenviertel) wie 

östlicher Ausrichtung (Löhrs Carré) gleichermaßen. Dem Charme 

des Rosentals war bereits 1707 der sächsische Kurfürst und 

König von Polen, August der Starke, erlegen. Dessen Schwärmerei 

endete abrupt als der geplante Schlossneubau schlichtweg 

am Widerstand des selbstbewussten Leipziger Bürgertums 

scheiterte. 

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde das gründerzeitliche 

Bebauungskonzept konsequent weiterverfolgt Zeugnis dessen 

sind die baulichen Hinterlassenschaften dieser facettenreichen 

Epoche zwischen Neuem Bauen und neuer Sachlichkeit. Gerade 

die damit eingeleitete Akzentuierung innerhalb der bestehenden 

Bebauung und die seit den 1990er Jahren kontinuierlich 

vorangetriebene Revitalisierung und Weiterentwicklung 

bildete damals und wie heute die Basis für unterschiedliche 

Lebensräume, die im Kontext zueinander stehen, und deren 

Umfeld eine begehrte Adresse für Praxen und Kanzleien, 

für Restaurant, Cafés und Geschäfte ist. Mehrere Millionen Euro 

haben private Investoren und die Stadt Leipzig in den vergangenen 

zwei Jahrzehnten in die Entwicklung dieser innerstädtischen 

Räume einfließen lassen. Allein das zwischen 1992 

und 1997 neu konzipierte Business-Areal am östlichen Ende 

der Humboldtstraße (unweit von dem in diesem Prospekt thematisierten 

Projekt) - das so genannte Löhrs Carré mit mehr als 

800 Büros auf einer Fläche von ca. 65.000 m² - verdeutlicht 

mehr denn je die besondere Qualität der europäischen Stadt, 

die sich immer wieder in sich selbst einrichtet. Im Zweiten Weltkrieg 

stark zerstört, stehen die heute formschönen modernen 

Konstruktionen aus Stahl, Glas und Beton, aus deren Mitte sich 

der 65 m hohe, zweistufige Turm der Sachsen Bank (Tochterunternehmen 

der LBBW Landesbank Baden-Württemberg) erhebt, 

für den erfolgreichen städtebaulichen Strukturwandel innerhalb 

dieser historisch gewachsenen innerstädtischen Lagen. 

Fortgesetzt wird dieser konsequente, aber behutsame 

Strukturwandel jüngst auf der gegenüberliegenden Altstadtseite 

- auf dem ehemaligen Plattenbau-Areal entstehen in den 

kommenden Jahren die „Höfe am Brühl“, ein moderner Architekturkomplex, 

dessen städtebauliche Möglichkeiten nicht zuletzt 

an die lange Tradition der Leipziger Passagen und Handelshöfe 

anknüpft. 

Mit ihrem ohnehin schon vorhandenen Facettenreichtum öffnen 

sich diese Lebensräume seit einigen Jahren konsequent 

zum Wasser hin, der „Ideenquelle aller Maßnahmen“, umschreibt 

Heiko Rosenthal, Leipziger Bürgermeister für Umwelt, 

Ordnung und Sport den seit 2005 begonnenen Entwicklungs- 

und Wertschöpfungsprozess. Das (landschafts-) architektonische 

Konzept für einen Stadthafen als innerstädtisches Binde- 


Perspektive(n) einer Lage Aufgrund ihrer baukulturellen 

Bedeutung wurde den (nord-) westlichen Vierteln seit den 1990er 

Jahren eine hohe Priorität in der Stadtentwicklung eingeräumt. 

Seitdem zählen diese direkt an die Altstadt angrenzenden Lagen 

aufgrund der Mischung aus prachtvoller Wohnbebauung, sich 

ästhetisch einfügender Architektur der Moderne und ausgedehnter 

Park- und Landschaftsflächen am Rosental zu den beliebtesten 

und begehrtesten Lebensräumen der sächsischen Großstadt... 

glied und „wassertouristisches Herzstück“ des Leipziger Gewässerverbundes 

lässt den innenstadtnahen (nord-) westlichen 

Vierteln, die mehr denn je die Parameter für zentrales und zugleich 

naturnahes Wohnen inmitten der modernen, ohnehin 

sehr grünen Großstadt definieren, eine ganz neue Bedeutung 

zuteil werden. Die Menschen leben hier in einer besonders harmonischen 

Mischung aus Alt und Neu, aus Landschaft und Architektur. 

Sie bewegen sich in einem sich ständig verändernden 

Bild, in dem Intellektuelle, Künstler, Alteingesessene und 

Schwärmer genau das gefunden haben, was die pure Lust an 

der Stadt ausmacht. Ungeachtet des Alters und der Anschau- 

Die Objektlage Zentrum-Nordwest 

ung. Die seit den frühen 1990er Jahren vorherrschende große 

Nachfrage nach Wohnraum in den hier thematisierten Vierteln 

steigt von Jahr zu Jahr. An einigen wenigen Stellen verbliebener 

Bebauungslücken oder unsanierter Altbauten beherrschen 

heute noch Baukräne das Bild. Doch für neuwertig sanierte 

Denkmalobjekte, aber auch für Neubauprojekte sind die Viertel 

jedoch „bald ausgereizt“, reflektiert das Finanz- und Wirtschaftsmagazin 

Capital die durchweg zwischen „top“ und 

„gut“ im aktuellen Immobilen-Kompass 2011 eingestuften 

(nord-) westlichen Viertel, und ergänzt, dass „das Angebot die 

Nachfrage bei Weitem nicht sättigen kann.“ 

29

30 

Historie und Zukunft In der Entwicklung des Kulturdenkmals 

werden historische Architekturformen und moderner, gehobener 

Wohnkomfort gekonnt miteinander verbunden - Reflektion im 

Detail: Raumeindruck im Bereich des früheren Salons (obere 

Abb.), im Original erhalten gebliebene zweiflügelige Innentüren 

und Raumornamente (Stuckgesims), Holzvertäfelung im Erkerbereich 

und individuell gefertigter Wand- und Deckenschmuck 

(nebenstehende Abb. von oben nach unten) [Bestand 2011] 

Villa C. F. Bose. Das Objekt im Detail 


Interessantes zum Objekt 

Objektart 

Baujahr 

Sanierung I Modernisierung 

Lage 

Angaben zum Grundbuch 

Grundstücksfläche gesamt 

Wohnfläche gesamt 

Wohnflächen 

Anzahl der Einheiten 

Ausstattung I Besonderheiten 

Das Objekt im Detail 

basierend auf den Ideen des Leipziger Grundstücksbesitzers Johann Gottwald Kahl zeichnete 

der aufgrund seiner ausdrucksstarken Formensprache bekannte Baumeister C. F. Bose 

im Herbst 1869 ein architektonisches Gesamtbild für ein herrschaftliches Wohnhaus- 

Ensemble an der Humboldt-/Ecke Pfaffendorfer Straße, das eindrucksvoll den gründerzeitlichen 

Anspruch des neuen, unmittelbar an die Altstadt angrenzenden Ranstädter Viertels 

reflektierte; erhalten blieb bis heute jedoch ausschließlich das Ende 1870 fertig gestellte 

Eckgebäude, dessen Erker exemplarisch die einst reichhaltige außenarchitektonische 

Ausgestaltung der Fassaden widerspiegelt 

Denkmal-Sanierungsobjekt • Mehrfamilienwohnhaus 

1870 

2012/13 (geplant) 

Stadtteil Zentrum-Nordwest; so genanntes Ranstädter Viertel - seit 1860 zählt das Viertel 

zu den begehrten und beliebten innerstädtischen Lagen, die sich gerade durch die fußläufige 

Nähe zur Altstadt auszeichnet, darüber hinaus vor allem durch den direkt angrenzenden 

natürlichen und naturnahen Raum; eingebettet in ein Wohnviertel sehr schöner Gründerzeitbebauung 

und moderner Architekturformen befinden sich in unmittelbarer Umgebung 

des Kulturdenkmals einer der schönsten, ältesten und renommiertesten Zoologischen 

Gärten in Europa und die vom sächsischen König August dem Starken für den Neubau 

eines Residenzschlosses favorisierte innerstädtische Parkanlage Rosental 

Grundbuchamt Leipzig, Grundbuch von Leipzig, Blatt 6583, Flurstück 1998/k der 

Gemarkung Leipzig zu 410 m² (Gebäude- und Freifläche) 

410 m² 

ca. 947,00 m² 

ca. 84 m² bis 103 m² 

10 

außen- und innenarchitektonisches Gesamtkonzept (perfekte Verbindung repräsentativer 

und moderner Stilelemente); 

Ausstattung auf hohem Niveau, vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung; 

edles Echtholz-Parkett in allen Wohnräumen; die teilweise im Original erhaltenen Stuckfriese 

werden unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten fachgerecht aufgearbeitet; 

Küchen und Bäder werden anspruchsvoll gefliest, Bäder mit hochwertigen Sanitärobjekten 

ausgestattet; jede Wohneinheit verfügt über einen bzw. zwei Balkone sowie 

einen Kaminanschluss; Aufzug 

Identität erklärt sich durch Geschichte und aus der Pflege baukulturellen Erbes. Wir räumen 

der Bewahrung und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion ein, indem wir sie 

durch neue Nutzungsvarianten exemplarisch und individuell wieder erlebbar machen. 

31

Vision nach Sanierung und Modernisierung 


Villa C. F. Bose Geplante straßenseitige 

(Abb. gegenüberliegende Seite) 

und hofseitige Ansicht des Kulturdenkmals 

nach Umsetzung unseres in 

sich schlüssigen, ertragsorientierten 

und nachhaltigen Gesamtkonzeptes - 

eine Revitalisierung auf hohem Niveau 

Das Objekt Vision nach Sanierung und Modernisierung 

33

34 

Grundstückssituation 

Humboldtstraße 12 a 


Grundstücksflächenplan 

Grundstücksfläche = 410,00 m² 

Die mögliche Gestaltung des zum Objekt 

gehörenden Grundstücks richtet sich nach 

den Planungen des Initiators und orientiert 

sich an den entsprechenden Vorgaben der 

Baugenehmigungsbehörde. 

Fassadengestaltung Die Gliederung 

und Ausgestaltung der Fassaden orientiert 

sich an den repräsentativen Bauten dieser 

Zeit, vor allem dominiert der akzentuiert gestaltete 

mehrgeschossige Erker, der als zentrales 

Element der historischen Fassade noch 

heute eindrucksvoll den herrschaftlichen Anspruch 

im Bürgertum des ausgehenden 

19. Jahrhunderts reflektiert und in Absprache 

mit dem Amt für Denkmalschutz im Rahmen 

der umfangreichen Revitalisierung wiederhergestellt 

wird [Bestand 2011] 


Das Objekt Grundstückssituation 

35

36 

Historische Betrachtungen zum Objekt 


C. F. Bose konzentrierte sich gleichermaßen 

auf eine ästhetisch umzusetzende 

außen- und innenarchitektonische 

Raumstruktur, die Detailverliebtheit des 

renommierten Baumeisters spiegelte 

sich wirkungsvoll in der Gesamtgestaltung 

des Ensembles wider; das Hauptaugenmerk 

lag dabei auf der Eckgestaltung 

und dem mehrgeschossigen 

Erker; das außenarchitektonische Erscheinungsbild 

veränderte Bose während 

der Bauzeit nochmals - aus ästhetischen 

Gründen, wie er zu Protokoll 

gab, vor allem jedoch zugunsten gefälligerer 

Proportionen - erweiterte den 

Erker um ein Geschoss (schlussendlich 

mit der heute noch sehr gut erhaltenen 

fulminanten Untersicht; Abb. gegenüberliegende 

Seite) und gleichzeitig 

den seitlichen Flügel des Ensembles; 

den Abschluss bildeten nunmehr eine 

sowohl das Eckgebäude als auch den 

Flügel umlaufende Attika (Abb. auf 

Seite 39 - vergleichende Ansichten 

des Ensembles 1869 und 1870) 

[Bestand 2011] 


Das Objekt Historische Betrachtungen zum Objekt 

Er erhob sich von seinem Platz. Die heutige Besprechung erschien ihm bereits nach 

wenigen Minuten als vertan. Wieder und wieder ging es in den bisherigen Wortmeldungen 

einzig um den aktuellen Ertrag des verwalteten Immobilienbestandes und 

dessen kurzfristige Steigerung. Das war ihm einfach zu theoretisch, die vom Vorstand 

eingebrachten Vorschläge viel zu weit von dem entfernt, was er als Architekt unter 

machbar einstufte, als konstruktiven Ansatz verstand. Er gehörte gewiss nicht zu den 

Träumern, die betriebswirtschaftliche Belange außer Acht ließen. Andernfalls hätten 

ihn diese Herren vor geraumer Zeit nicht zum Bevollmächtigten ihrer Ruhegehalts- 

1 

und Witwen- und Waisenkasse für deutsche Rechtsanwälte und Notare ernannt. Wie 

auch immer. Von ihm konnte an diesem Morgen keine fertige Lösung verlangt werden. 

Für keines der in Frage kommenden Objekte. Dafür war es einfach noch zu früh. 

Vor allem für das etwa drei Jahre zuvor erworbene Ensemble in der Pfaffendorfer 

2 

Straße 11/Ecke Humboldtstraße erbat sich der Architekt etwas mehr Zeit. Der Stellenwert, 

den das neoklassizistische Ensemble einnahm, war offensichtlich. Beeindruckt 

von der vorhandenen Innenarchitektur sollte seinen Vorstellungen zufolge 

möglichst wenig davon weichen. Die Schwierigkeit war wohl eher, innerhalb seines 

modernen Raumkonzeptes fließende Übergänge zu schaffen. Denn mit der neuen 

Struktur musste zwangsläufig ein neues, zentral gelegenes Treppenhaus geplant und 

errichtet werden. In den vergangenen Wochen zog er mitunter sogar in Erwägung, 

das bisherige Treppenhaus einfach nur zu versetzen. Das hätte zumindest den Vorteil, 

dass sich das außenarchitektonische Erscheinungsbild des Wohnhauses auch 

Die durch uns geplante Revitalisierung wird moderne und auf einem hohen Niveau basierende 

Wohnformen mit beeindruckender Architektur verbinden, einer ganz eigenen Note 

irgendwo zwischen Neoklassizismus, Art déco und Neuer Sachlichkeit. 

37

38 

Bauakte Die historischen Bauakten sind der Spiegel der mehr als 140jährigen 

Geschichte dieses Wohnhauses, darin haben sich lückenlos die Namen 

derer erhalten, die an diesem Ort nachhaltig ihre Spuren hinterließen 

nach der geplanten Teilung der Ganzetagenwohnungen im Inneren 

widerspiegelt. Hier musste er noch einige offene Fragen 

klären. Ganz bestimmt nicht in dieser Runde, dachte er sich, 

während er am Fenster stand und hinausschaute. An diesem 

frühen Morgen im Sommer 1933 herrschte auf der Elisenstra- 

3 

ße bereits emsiges Treiben. Seine Gedanken hefteten sich an 

die Fersen der vorbeiströmenden Menschen. Er kannte weder 

deren Ziel, noch wusste er um deren Herkunft. In diesem Moment 

wirkte er seltsam entspannt. Die Stimmen um ihn herum 

wurden immer leiser. Beide Hände in den Taschen lehnte er 

langsam den Oberkörper zurück und lächelte. Wortlos nahm 

der angesehene Architekt sein Sakko und verließ den Raum. 

Die Verwunderung darüber nahm er schon gar nicht mehr 

wahr. Im Vorzimmer rief ihm seine Sekretärin noch etwas zu, in 

diesem Moment fiel jedoch bereits die Tür ins Schloss. Auf der 

Straße angekommen, startete Friedrich Hartmeyer sein elegantes 

Cabrio, einen Mercedes-Benz Typ Mannheim 370, und 

fuhr in Richtung Altstadt davon… 

Im Sommer 1870 hatte der renommierte Baumeister C. F. Bose 

eine ganz andere offene Frage zu klären, als er dem Leipziger 

Grundstücksbesitzer Johann Gottwald Kahl in den frühen Morgenstunden 

des 12. Juli geradezu und ohne Schnörkel ausrichten 

ließ, dass ihm die „gegenwärtige Gestalt“ des im Bau 

befindlichen herrschaftlichen Wohnhaus-Ensembles an der 

4 

Humboldt-/Ecke Pfaffendorfer Straße „nicht gefällt“. Aus ästhetischen 

Gründen, wie er zu Protokoll gab, vor allem jedoch 

Baugesuch Mitteilung des Grundstückseigentümers Johann Gottwald 

Kahl vom 16. Oktober 1869 zur Errichtung eines Wohnhauses mit angebautem 

Gebäudeteil an der Pfaffendorfer/Ecke Humboldtstraße (Auszug) 

zugunsten gefälligerer Proportionen wollte Bose das außenarchitektonische 

Erscheinungsbild grundlegend verändern, den 

5 

geplanten Erker an der abgebrochenen Ecke um ein Geschoss 

erhöhen und gleichzeitig den seitlichen Flügel an der Hum- 

6 

boldtstraße um eine Etage einschließlich umlaufender Attika a 

erweitern. Die am Vorabend fertig gestellten Zeichnungen der 

Fassaden entlang der Pfaffendorfer und der Humboldtstraße 

gab er dem Boten gleich mit. 

Kahl war begeistert. Bereits der durch die Baupolizeibehörde 

genehmigte Entwurf, auf dessen Grundlage Bose derzeit ein in 

seinen Proportionen großzügig ausfallendes Wohnhaus errichtet, 

fand seine Zustimmung als Bauherr. Dennoch - auf den vor 

ihm ausgebreiteten Entwürfen nahm er ein Wohnhaus wahr, 

das in den Proportionen und nicht zuletzt durch die Plastizität 

der Fassadengliederung mehr denn je den herrschaftlichen 

Anspruch seiner Zeit widerspiegelte. 

Geduld zählte nicht gerade zu seinen Tugenden. Eilig nahm er 

einen Bogen Papier, Tintenfass und Federkiel aus dem Sekretär. 

„Und da ich diese Veränderung desselben sogleich vornehmen 

müsste, so bitte ich, die dafür erforderliche Concession 

baldgefälligst ertheilen zu wollen“, ließ Kahl den zuständigen 

städtischen Bauinspektor Friese wissen. Doch der Reihe nach. 

In unseren historischen Betrachtungen, die zuvorderst auf den 

in den Beständen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege 

befindlichen, weitestgehend lückenlos überlieferten 


7 

(historischen) Bauakten des heutigen Kulturdenkmals im Ranstädter 

Viertel am Rosental aufbauen, gehen wir zur Mitte des 

19. Jahrhunderts zurück. 

Leipzig entwickelte sich in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts 

in kürzester Zeit zu einer Großstadt und zugleich einer der 

8 

größten Industriemetropolen in Europa. In diesem Kontext gab 

die Stadtverwaltung in den frühen 1860er Jahren neben anderen 

der Altstadt vorgelagerten Flächen das Areal rund um die 

Ranstädter Vorstadt als städtisches Erweiterungsgebiet zur sofortigen 

Bebauung frei. In der prosperierenden sächsischen 

Universitätsstadt mangelte es in drastischer Weise an Wohnraum, 

die mittelalterlich anmutenden und chaotisch gewachsenen 

Vorstädte mit ihren engen Gassen und schlechten hygienischen 

Bedingungen entsprachen nicht mehr dem Zeitgeist 

und galten unter Bauherren als wenig lukrativ. Demzufolge waren 

Baugrundstücke in den großzügig auf dem Reißbrett geplanten 

neuen Erweiterungsgebieten begehrt, in denen sich 

wachsende Ansprüche an modernes Leben und Wohnen mit 

lohnenden Investitionen in immobile Wertanlagen verbanden. 

An dieser rasanten Entwicklung wollte auch Kahl teilhaben. 

Erste Ideen mündeten schließlich ein Jahr später in einem überzeugenden 

Entwurf, den er in einem offiziellen Gesuch der 

Baupolizeibehörde am 16. Oktober 1869 vorlegte. In dem 

mittlerweile vergilbten und brüchigen Papier bat Kahl „um 

baldgefällige Concession zu diesem Neubau (…) auf dem mir 

eigenthümlich zugehörigen, an der Pfaffendorfer Straße sub 

Situationsplan Mit den Bauantragsunterlagen vom 16. Oktober 1869 

eingereicht, verdeutlicht dieser sehr anschaulich die ursprüngliche Ensemblebebauung 

des Grundstücks an der Pfaffendorfer/Ecke Humboldtstraße 


no. 6 gelegenen Grundstück.“ Weiterführend heißt es, „der 

Bau bildet die Ecke an der Pfaffendorfer und Humboldtstraße 

und soll aus Souterrain, Parterre und vier Etagen bestehen. Das 

Souterrain enthält eine Hausmannswohnung und Kellerräume, 

das Parterre und die vier Etagen je eine Familienwohnung. 

(…) Die Umfassungen des Hauptgebäudes sind im Souterrain 

1¼ Ellen, in Parterre und der 1. Etage 1 Elle, in der 2. und 3. 

9 

Etage ¾ Elle und in der 4. Etage ½ Elle stark.“ Aus den überlieferten 

Grundrissen und dem noch heute in Teilen nachvollziehbaren 

Bestand ist zu entnehmen, dass die geplanten Wohnungen 

über mindestens sechs repräsentative Räume einschl. 

Salon, Mädchenkammer, große Küche mit separater Speisekammer 

und über innen liegende Water-Klosetts verfügten. 

Mitte November 1869 - nach einer entsprechenden Vor-Ort- 

Begehung - schlossen die zu konsultierenden Fachabteilungen 

der Baubehörde die technische Beurteilung des Bauvorhabens 

ab und empfahlen der Genehmigungsbehörde jedoch, dass 

Neubauprojekt „unter Bezugnahme auf die dabei zu machen 

gewesenen und auf der Beilage ersichtlichen Erinnerungen gemäß 

§ 28 (b) der Vollzugsverordnung vom 6. Juli 1863“ zurückzustellen 

sei. Unter anderem wurde dem Bauherrn auferlegt, 

die für den Neubau vorgesehenen Materialien und deren 

Herkunft anzugeben - auch in diesem Fall hatte die Genehmigungsbehörde 

Mitspracherecht, konnte selbst entsprechende 

Sachverständigen-Gutachten einholen, wenn eine qualitative 

10 

Umsetzung der Neubauten garantiert werden sollte. In der da- 

Fassadenansichten Die Fassaden weisen eine hervorragend betonte, 

horizontale und vertikale Gliederung auf; Bose verstand sich vortrefflich in 

der Nuancierung der zur Verfügung stehenden Stilmittel 

39

40 

maligen Zeit noch ein Novum, sind Anspruch und Verpflichtung, 

initiierte Projekte qualitativ hochwertig zu planen und 

umzusetzen, gleichermaßen Teil der ausgeprägten Unternehmenskultur 

der Gartenstadt-Gesellschaft Hellerau AG gegr. 

1908. 

In der entsprechenden Baugenehmigung des Rates der Stadt 

Leipzig vom 20. November 1869 wurde Kahl vorsorglich darauf 

verwiesen, dass bei Fertigstellung des Wohnhauses eine 

„obrigkeitliche Baurevision“ vorzunehmen ist, ferner „darf vor 

ertheilter obrigkeitlicher Genehmigung die Ingebrauchnahme 

des Neubaus bei Vermeidung des in § 8 des Gesetzes vom 6. 

Juli 1863 gedeckten Nachtheile und Strafen nicht erfolgen“. 

Im November 1870 lag der Baupolizeibehörde der Stadt Leip- 

11 

zig die Fertigstellungsanzeige vor. 

In den überlieferten Entwürfen liest sich ein fantastisches Gestaltungskonzept 

ab, das heute nur noch in der Gestaltung des 

Erkers exemplarisch nachvollziehbar ist. Allein Aufbau (markant 

ist der die Fassaden dominierende Erker), Gliederung 

(durch Gesimse, Pilaster etc.) und Ausschmückung (durch Spiegel, 

Konsolen, Bekrönungen etc.) der Fassaden reflektieren 

eindrucksvoll den wirkungsvollen Einsatz klassizistischer Stilmittel. 

Innenarchitektonisch war neben einem großzügigen 

Raumkonzept und einem gehobenen Ausstattungsgrad, vor allem 

die Themenvielfalt der Stuckaturen hervorzuheben (durch 

Baugenehmigung vom 20. November 1869 (Auszug) für das geplante 

Eckgebäude und den seitlichen Flügel, die stadtseitig an entsprechende Erinnerungen 

geknüpft wurde, die in der Ausführung zu berücksichtigen waren 

die spätere Teilung der Etagen und den Umbau der Wohnungen 

nur noch in Fragmenten erhalten). 

Die in der Folgezeit aus der Aktenlage ersichtlichen (veränderten) 

Eigentumsverhältnisse in der Erbfolge der Familie Netto 

müssen in der näheren Betrachtung nicht explizit thematisiert 

werden, zumal das außen- und innenarchitektonische Gesamterscheinungsbild 

des Wohnhaus-Ensembles weitgehend im 

Bestand belassen wurde, obschon die Eigentümer bestrebt waren, 

den seitlichen Flügel durch einen dem Eckgebäude in Stil 

und Form angelehnten Neubau zu ersetzen. 12 

Aus einer Mitteilung des Stadtsteueramtes vom 5. Oktober 

1929 geht hervor, dass das Grundstück mit Kaufvertrag vom 

6. August des gleichen Jahres durch die in Halle/Saale ansässige 

Ruhegehalts- und Witwen- und Waisenkasse für deutsche 

Rechtsanwälte und Notare erworben wurde. Die vorgenannte 

Anstalt nahm mit diesem Zukauf nicht zuletzt eine Aufstockung 

ihres ohnehin bereits breit angelegten Immobilienvermögens 

vor und sicherte sich in den Jahren der Weltwirtschaftskrise 

1929/30 damit den weitgehenden Vermögenserhalt. Angesichts 

der veränderten gesellschaftlichen Umstände, aber auch 

aufgrund der Tatsache, dass Ganzetagenwohnungen am damaligen 

Wohnungsmarkt nicht mehr in dem Maße nachgefragt 

wurden, stufte die Anstalt Mitte 1933 die Ertragskapitalanlage 

für den Zeitpunkt als gefährdet ein. Abhilfe sollte der für 

die Hallenser tätige und als Bevollmächtigter fungierende 

Bauabnahme Fertigstellung und wohnwirtschaftliche Ingebrauchnahme 

des Neubauvorhabens wurden am 12. November 1870 protokolliert, obwohl 

Bose erneut mit Veränderungen in der Bauausführung überraschte 


Neubaubestrebungen Der Kaufmann Julius Hermann Netto beabsichtigte 1889, den Flügel in der Humboldtstraße “niederzureißen” und “dem Eckgebäude 

entsprechend neu auszuführen”. Die Genehmigungsbehörden lehnten ab. Das sah Netto als “eine bedeutende Schädigung der Interessen eines Einzelnen” 

an, “nur würde alsdann die Bebauung desselben gänzlich unterbleiben” - eine Ironie der Geschichte, die (Wieder-) Bebauung unterblieb bis heute... 

Leipziger Architekt Friedrich Hartmeyer schaffen. Dieser erhielt 

den Auftrag, das Eckgebäude den aktuellen Anforderungen 

entsprechend anzupassen und gleichzeitig grundlegend zu 

modernisieren. Vorbildcharakter besaßen in diesem Zusammenhang 

die in den späten 1920er Jahren errichteten Wohnhaussiedlungen, 

die über moderne und flächenmäßig zeitgemäße 

Raumstrukturen verfügten. Kein leichtes, aber ein lösbares 

Vorhaben für den erfahrenen Hartmeyer, der dafür den Architekten 

Franz Lindner als Fachplaner verpflichtete. Gemeinsam 

brachen die beiden Architekten die innenarchitektonische 

Struktur des Eckgebäudes auf und schufen ein zentral „von der 

Humboldtstraße aus zugängliches Treppenhaus“. Das bis dahin 

am südlichen Giebel der Pfaffendorfer Straße vorhandene 

Treppenhaus hätte eine neue optimale Teilung des vorhandenen 

„Ganzetagenwohnraums in je zwei Dreizimmerwohnungen“ 

mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 91 bzw. 97 m² 

nicht zugelassen. Gleichzeitig betrachtete Hartmeyer den Einbau 

einer Niederdruck-Warmwasserheizungsanlage mit modernen 

Heizkörpern in allen Wohnungen für unerlässlich. Letztere 

Investitionsmaßnahme wurde über ein eigens im Jahre 

1933 eingeführtes Förderprogramm der nationalsozialistischen 

Reichsregierung bezuschusst, sämtliche Arbeiten mussten 

jedoch bis zum 31. März 1934 abgeschlossen werden. Im 

Mai 1934 - während der umfangreichen Neugestaltung des 

Wohnhauses - entschloss sich Hartmeyer nunmehr auch zum 

konsequenten Umbau des bis dahin nur sporadisch in den bis- 

13 

herigen Planungen berücksichtigten Hochparterre-Bereiches. 


Ungeteilte Aufmerksamkeit verdient bis heute das durch Hartmeyer 

entworfene Treppenhaus, in der Anlage und Ausgestaltung 

ein regelrechter Spiegel der architektonischen Entwicklung 

wie facettenreichen Strömungen in Architektur und Kunst 

der 1920er bis hinein in die anfänglichen 1930er Jahre und 

Ausdruck dessen, was diese Zeit zwischen Neuem Bauen und 

Neuer Sachlichkeit gegenüber dem Historismus ausmachte: 

„form follows function“ - die Form folgt der Funktion. Beeindruckend 

ist zweifelsohne die Dekoration des Treppenhauses, 

deren intensive Farbigkeit und flächige Darstellung dem Artdéco-Stil 

angelehnt ist. Hartmeyer verstand es, die wiederkehrenden 

Wandbildmotive geschickt in die Linienführung des 

Treppengeländers einzubinden, das durch die gezielte Unterbrechung 

bzw. Transparenz eine ständig wechselseitige Kommunikation 

zwischen der Ausgestaltung, den Materialien und 

dem Betrachter zulässt. 

In der Nachkriegszeit wurden durch den so genannten Dringlichkeitsausschuss 

der Stadt Leipzig ausnahmslos zwingend erforderliche 

Investitionen in die von Zerstörungen verschonte 

Bausubstanz zugelassen. Beispielsweise wurde auf Beschluss 

vom 14. Mai 1948 im Rahmen der „Winterfestmachung“ die 

Dringlichkeit der Dachinstandsetzung anerkannt, nachdem 

die oberste Etage des Wohnhauses nach mehrjähriger Unterlassung 

bereits einen augenscheinlichen Schaden aufwies. 

„Die für die Instandsetzung erforderlichen Baustoffe, und zwar 

60 m² Dachpappe und 60 kg Klebemasse, werden Ihnen nach 

41

Bauantrag vom 12. Januar 1934 zum Einbau einer zentralen Warmwasserheizungsanlage 

und gleichzeitige handschriftliche Einverständniserklärung 

seitens des Baupolizeiamtes vom 20. Januar des gleichen Jahres 

Eingang neuer Kontingente vordringlich zugeteilt werden“, 

geht aus einer Mitteilung des Bauaufsichtsamtes vom 27. Mai 

des gleichen Jahres hervor. Da derartige Sicherungsmaßnahmen 

nur punktuell und erst zu einem Zeitpunkt betrieben wurden, 

der keinen Aufschub mehr duldete, befand sich das Objekt 

in der Folgezeit in einem desolaten Zustand. Allein die bisher 

vernachlässigten und nunmehr 1959 in einer behördlichen 

Stellungnahme als unumgänglich eingestuften Fassadenarbeiten, 

musste selbst ein Jahr später „zurückgestellt“ werden, da 

der zuständigen Grundstücksverwaltung „für die vorgesehene 

Instandsetzung (…) Beträge in diesem Jahr nicht mehr zur Verfügung“ 

standen. Diese Entwicklung mündete in der Folgezeit 

14 

unweigerlich in einer weitgehenden Entstuckung der Schauseiten 

des historischen Objektes. Nachdem die Bausubstanz 

des Ensembles - mit Ausnahme so genannter „Wertverbesse- 

15 

rungsmaßnahmen“ - Jahrzehnte vernachlässigt und dem zunehmenden 

Verfall preisgegeben wurde, kam man in den 

1990er Jahren nicht mehr umhin, den an der Humboldtstraße 

gelegenen Seitenflügel komplett abzutragen. 

„Wer Künftiges gestalten will, muss in der Vergangenheit blättern“ 

(André Malraux) - Die nunmehr geplante Revitalisierung 

des denkmalgeschützten Wohnhauses zielt in Absprache mit 

den denkmalschutzrechtlichen Behörden und unter Berücksichtigung 

des vorhandenen Bestandes auf eine Wiederbelebung 

des offensichtlich konträren Erscheinungsbildes von Außenarchitektur 

(1870) und Innenarchitektur (1870 und 1934- 

Baugenehmigung vom 9. Dezember 1933, die geplante Teilung der bis 

dahin herrschaftlichen Ganzetagenwohnungen in jeweils zwei 3-Zimmer- 

Wohneinheiten und den Neubau des Treppenhauses betreffend 

1936) ab. Die nach 1945 auf wenige stilistische Elemente 

(bspw. die vereinfachten Brüstungsspiegel unterhalb der Fenster 

oder die noch vorhandenen Gurtsimse) im Zuge der so genannten 

Entstuckung reduzierten, einst prachtvollen neoklassizistischen 

Fassaden werden im heutigen Bestand beibehalten 

und nicht rekonstruiert. Einzig der in seiner ursprünglichen 

Ausgestaltung originalgetreu erhalten gebliebene Erker wird 

denkmalgerecht saniert und restauriert. Unter Berücksichtigung 

dessen und angesichts der innenarchitektonisch gegensätzlichen 

Gestaltungsphasen wird für das denkmalgeschützte 

Wohnhaus nach der erfolgreichen Revitalisierung vielmehr die 

Vollendung durch Weglassen, ja sogar durch eine gezielte Fokussierung 

der historischen Hinterlassenschaften, kennzeichnend 

sein. So genießen unter anderem die in den Wohneinheiten 

punktuell bis heute erhalten gebliebenen herrschaftlichen 

Interpretationen des 19. Jahrhunderts Bestandsschutz, auf der 

anderen Seite die durch den Umbau des Wohnhauses neu hinzu 

gekommenen modernen Ausgestaltungen aus der ersten 

Hälfte des 20. Jahrhunderts. Für Sie als Anleger eröffnet sich 

heute die eher seltene Möglichkeit, moderne und auf einem 

hohen Niveau basierende Wohnformen in einer einzigartigen 

Mischung markanter historischer Architekturströmungen im 

ausgehenden 19. und frühen 20. Jahrhunderts miteinander zu 

verbinden, die gleichermaßen den herrschaftlichen Anspruch 

der Gründerzeit und den Drang der modernen Gesellschaft 

nach etwas Neuem reflektieren, irgendwo zwischen Art déco 

und Neuer Sachlichkeit auf der Stufe zum Rationalismus. 


Anmerkungen 

1 auf Anordnung der SMAD (Sowjetische Militäradministration in Deutschland) 

übernahm die 1945 gegründete Versicherungsanstalt des Landes Sachsen 

die Abwicklung der privaten Versicherungsgesellschaften und übertrug Vermögen 

und Ansprüche auf das Land Sachsen (für Immobilien war die Abteilung 

Grundstücksverwaltung der Deutschen Versicherungsanstalt zuständig) 

2 Pfaffendorfer Straße/Ecke Humboldstraße: 1870 wurde das Eckgebäude unter 

der Bezeichnung Pfaffendorfer Straße 6, ab 1889 unter der Hausnummer 

11 geführt; mit der Neugestaltung des Eckgebäudes ab 1934 und der Verlegung 

des Treppenhauses mit Zugang von der Humboldtstraße aus unter der 

Hausnummer 12 (Eckgebäude) und 12 a (Seitenflügel) geführt 

3 Elisenstraße: nach 1945 unter der Bezeichnung Bernhard-Göring-Straße 

weitergeführt (Leipziger Südvorstadt) 

4 Auszug aus einer Mitteilung vom 12. Juni 1870 an die Stadt Leipzig (durch 

den Bauherrn und Eigentümer Johann Gottwald Kahl) 

5 abgebrochene Ecke: statt spitz zulaufender Fassadenfluchten wurde bei Eckgebäuden 

lt. Bebauungssatzung eine diagonale Verbindung favorisiert; der 

damit minimal verloren gegangene Grundstücksanteil fiel der Kommune ersatzlos 

zu 

6 Attika: griechisch attikos; in der Architektur wird ein über dem Kranzgesims 

befindliches Halbgeschoss oder eine - wie bei diesem Gebäudeensemble - 

Abschlusswand als Attika bezeichnet, die aus ästhetischen Gründen die Sicht 

auf das Dach verdecken sollte 

7 in den Beständen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt 

Leipzig sind zwei Aktenbände enthalten: Band I (1869-1935), Band II (1940- 

1990) 

8 in kürzester Zeit nahm die Einwohnerzahl der Stadt sprunghaft zu - von anfangs 

40.000 (1830er Jahre) auf mehr als 800.000 Einwohner in der Blüte 

(1930) 

9 Ellen: historische Längenmaßeinheit, die ursprünglich von der Länge eines 

Unterarms abgeleitet wurde, zumeist aber mehr als der Abstand zwischen 

Ellbogen und Mittelfingerspitze misst und etwa 50 bis 85 cm betrug; im heutigen 

Sprachgebrauch kommt etwa noch der Begriff „ellenlang“ vor 

10Mitteilung 

des Rates der Stadt Leipzig vom 9. Dezember 1869 

11Bau-Revisions-Protokoll 

vom 12. November 1870 (Vermerke wegen fehlender 

Genehmigung: Bose errichtete den „Neubau mit Veränderungen in der 

Wohnraumgestaltung im Vergleich ursprünglich als herrschaftliche 

Ganzetagenwohnungen geplant (linke Abb.), erfolgte im Jahre 1934 aufgrund 

der veränderten Marktlage die Teilung in jeweils zwei Wohnungen 


Bauausführung“ und innerhalb des Seitenflügels hat dieser „mit gänzlich verändertem 

Grundriss gearbeitet“) 

12ab 

1882 ist als Eigentümer der Leipziger Kaufmann Julius Hermann Netto 

aktenkundig, der überschaubare (Um-) Baumaßnahmen im Objekt durchführte 

(u. a. 1884 - Ladeneinbau, 1898 - Mauerwerkstrockenlegung, 1906 

- Blitzableiteranlage); 1889 beantragte Netto den Abriss des Seitenflügels 

und die Errichtung eines Neubaus, das Bauvorhaben wurde jedoch wiederholt 

seitens der städtischen Behörden abgelehnt; nach 1912 bewirtschafteten 

dessen Söhne Hermann Alfred und Kurt Hermann Netto das herrschaftliche 

Anwesen bis 1929 

13im 

Zuge der sachlich orientierten Neugestaltung des Eckgebäudes wurde 

auch die bisher nicht in den Planungen berücksichtigte Hochparterre geteilt 

„und zwar in eine 2-Zimmer-Wohnung und einen zeitgemäß ausgebauten 

Laden mit Nebenräumen (Mitteilung des Architekten Hartmeyer vom 8. Mai 

1934); kurze Zeit später konkretisierte Hartmeyer seine Pläne: „Laden mit 

zwei großen Schaufenstern“, der „nutzbarer gestaltet“ wird (Genehmigung 

hierzu vom 1. Juni 1934); die Arbeiten wurden im Rahmen des Arbeitsbeschaffungsprogramms 

der nationalsozialistischen Regierung durchgeführt 

14so 

genannte Entstuckung oder auch Fassadenverödung: vorangetrieben auf 

der Grundlage kunstgewerblicher und architektonischer Reformbewegungen 

(„Neue Sachlichkeit“) verloren die gründerzeitlichen Interpretationen ab 

1920 (in einigen Städten sogar schon früher) bis zur Mitte der 1970er Jahre 

zunehmend an Bedeutung, aber auch aus der Notwendigkeit heraus aufgrund 

fehlender Mittel zur Wiederinstandsetzung von Fassaden (Sicherheitsrisiko 

herab fallender Fassadenteile) 

15im 

Zuge der staatlichen Vermögensverwaltung fiel das einst herrschaftliche 

Anwesen ab den 1960er Jahren dem volkseigenen Betrieb Kommunale 

Wohnungsverwaltung Leipzig (Bezirk Mitte) zu, die das Wohnhaus durch den 

volkseigenen Betrieb Gebäudewirtschaft Leipzig bewirtschaften ließ; in diese 

Zeit sind die als „Baumaßnahmen der Bevölkerung“ bezeichneten Wertverbesserungsmaßnahmen 

einzuordnen, hier zuvorderst „Schönheitsreparaturen“, 

Änderungen im Raumzuschnitt oder der Ausstattung, bspw. Badeinbau, 

betreffend 

pro Etage (Obergeschosse) und damit einhergehend die Umstrukturierung 

der vermietbaren Fläche; gleichzeitig mußte das bisherige dezentrale Treppenhaus 

komplett neu errichtet werden (seitdem: Humboldtstraße 12 a) 

43

44 

Wohnraumgestaltung im Objekt 

Wohnungsaufstellung (Übersicht) 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Besonderheiten 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


01 Seite 46 

Hochparterre links 

3 Zimmer mit Balkon 

84,10 m² 

angenehme Raumstruktur, 

großzügiges Bad, gartenseitiger 

Balkon 

02 Seite 47 

Hochparterre rechts 


97,50 m² 

moderne Raumstruktur, 

großzügiger gartenseitiger 

Balkon, HWR/Gäste-WC 

03 Seite 48 

1. Obergeschoss links 


86,10 m² 

Wohnraum mit Erker, 


gartenseitiger Balkon 

04 Seite 49 

1. Obergeschoss rechts 


98,40 m² 




05 Seite 50 



90,80 m² 





Wohnungsaufstellung (Übersicht) 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


06 Seite 51 



101,30 m² 




07 Seite 52 



90,80 m² 




08 Seite 53 



101,30 m² 




09 Seite 54 


3 Zimmer mit zwei Balkonen 

93,20 m² 

Wohnraum mit straßenseitigem 

(oberhalb des Erkers) 

und gartenseitigem Balkon 

10 Seite 55 



103,00 m² 




Das Objekt Wohnraumgestaltung im Objekt 

Ankommen und Wohlfühlen Teilansicht 

der 1934 im Stil der sachlichen Moderne entworfene 

Wohnungseingangstür im Kulturdenkmal 

Humboldtstraße 12 a (obere Abb.) und 

Einordnung in der Treppenhausanlage (Abb. 

vorhergehende Seite), hier im Bereich Hochparterre 


Man kann nicht in die Zukunft schauen, aber man kann den Grund für etwas Zukünftiges 

legen, denn Zukunft kann man bauen. Und die Zukunft bauen, heißt die Gegenwart 

bauen. Es heißt, ein Verlangen erzeugen, das dem Heute gilt. 

Antoine de Saint-Exupéry, Schriftsteller und meistgelesener frz. Autor des 20. Jahrhunderts 

45

46 

Hochparterre 



Wohneinheit 01 

Hochparterre links 

Gesamtwohnfläche = 84,10 m² 

Struktur 


Aufteilung 

Wohnen 24,70 m² 

Schlafen 16,40 m² 

Zimmer 16,70 m² 

Küche 6,10 m² 

Bad 7,00 m² 

Flur 8,70 m² 

Balkon 4,50 m² 





Hochparterre rechts 


Struktur 


Aufteilung 





Bad 6,60 m² 

HWR I Gäste-WC 2,40 m² 

Flur 15,70 m² 



47

48 







Struktur 


Aufteilung 





Bad 7,00 m² 

Flur 8,70 m² 








Struktur 


Aufteilung 





Bad 6,30 m² 


Flur 15,90 m² 



49

50 







Struktur 


Aufteilung 





Bad 7,00 m² 

Flur 8,70 m² 








Struktur 


Aufteilung 





Bad 6,30 m² 


Flur 15,90 m² 



51

52 







Struktur 


Aufteilung 





Bad 7,00 m² 

Flur 8,70 m² 








Struktur 


Aufteilung 





Bad 6,30 m² 


Flur 15,90 m² 



53

54 







Struktur 

3 Zimmer mit zwei Balkonen 

Aufteilung 





Bad 7,00 m² 

Flur 8,70 m² 

Balkon 1 4,50 m² 

Balkon 2 1,00 m² 







Struktur 


Aufteilung 





Bad 6,30 m² 


Flur 15,90 m² 



55

56 

Bauleistung und Ausstattung 

Revitalisierung Wie ein Fels in der 

Brandung überdauerte der Erker in 

seiner weitestgehend ursprünglichen 

Ausgestaltung die epochalen Veränderungen 

und ist bis heute das Spiegelbild 

einer einst wirkungsvollen Inszenierung; 

nach mehreren baulichen 

Eingriffen, der weitgehenden Entstuckung 

des Gebäudes und dem Rückbau 

des Seitenflügels wird der überlieferte 

Bestand in dieser Form revitalisiert; 

demzufolge eröffnet sich heute 

die Möglichkeit, moderne und auf 

hohem Niveau basierende Wohnformen 

mit einer beeindruckenden historischen 

Architektur - eine ganz eigene 

Note irgendwo zwischen Neoklassizismus, 

Art déco und Neuer Sachlichkeit 

- zu verbinden; Vollendung erreichen 

wir heute eher durch Weglassen, 

durch die gezielte Restaurierung 

des überlieferten Bestandes und nicht 

in der Rekonstruktion verloren gegangener 

Bauteile; Reflektion im Detail: 

Pilaster mit Kapitell und Erker (nebenstehende 

Abb.), Gurtgesims an den 

Fassaden (1870), Treppengeländer 

(1934) und Raumornamente (Stuckgesims, 

1870) in den Obergeschossen 

(Abb. gegenüberliegende Seite 

von oben nach unten) 



1. Allgemeine Angaben 

1.1 Angaben zum Gebäudetyp 

Das Gebäude ist in massiver Ziegelbauweise errichtet (Baujahr 1870). Es handelt 

sich um ein mehrgeschossiges Wohngebäude. Das Gebäude ist vollständig unterkellert. 

Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung bzw. Renovierung sind die allgemein 

anerkannten Regeln der Technik, die behördlichen Bestimmungen der Verwaltungs- 

und Bauaufsichtbehörden, die einschlägigen Gesetze sowie die für das Bauvorhaben 

maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen. 

Soweit die gültigen DIN-Normen oder die anerkannten Regeln der Technik aufgrund 

der Besonderheiten des historischen Bauwerks nicht eingehalten werden können, 

stellt dies keinen Mangel dar. 

Das Gleiche gilt für die von den Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten nicht betroffene 

Altbausubstanz und für die Bauteile, deren Bestand erhalten bleibt. Die Bauausführungen 

haben allerdings so zu erfolgen, dass sie sich an den vorstehend genannten 

Regeln möglichst nahe kommend orientieren. Aufgrund der Vorgaben des 

Denkmalschutzes, der Auflagen der Bauaufsichtsbehörde, der von der Sanierungs- 

und Modernisierung unberührten Altbausubstanz und der teilweisen Erhaltung des 

Bestandsgebäudes können Neubaunormen (z. B. Energieeinsparverordnung, DIN- 

Normen, anerkannte Regeln der Technik) nicht vollumfänglich (z. B. im Hinblick auf 

den Schallschutz, den Anforderungen an die Wärmedämmung und Energieeinsparung 

sowie im Hinblick auf den Kellerausbau) eingehalten werden. Im Zweifel sind 

nur die im Folgenden im Detail beschriebenen Bauleistungen zur Sanierung und 

Modernisierung geschuldet. 

Grundsätzlich gilt, dass “Sollbruchrisse“ zwischen Trockenbau und massiven Bauteilen 

keine Mängel darstellen, da sie nicht vermeidbar sind, es sei denn, der Riss wird 

im Einzelfall als Mangel bestätigt. 

Der Bauträger kann die Baubeschreibung, aus triftigen Gründen, ohne Zustimmung 

des Käufers ändern, wenn dies aufgrund tatsächlicher oder rechtlicher Gegebenheiten 

insbesondere behördlicher Auflagen rechtlich geboten ist, baurechtlich, technisch 

und/oder wirtschaftlich notwendig und dem Käufer zumutbar sind und keine 

den Wert oder die Tauglichkeit des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende 

Abweichung ergibt. 


Über die Wahrnehmung der Architektur: Die Baukunst wird wieder den ersten Rang unter 

den Künsten einnehmen, gerade weil sie nicht die Kunst des Einzelnen, sondern die Kunst 

aller ist. Sie ist die Kunst der Gemeinschaft, in der sich der Zeitgeist widerspiegelt. 

Hendrik Petrus Berlage, niederländischer Architekt und Baumeister des Historismus und der Moderne (1856-1934) 

57

58 

1.2 Flächenberechnungen 

Die Flächenberechnung für Wohnungen wird nach der Betriebskosten- 

und Wohnflächenverordnung (Ansatz für Balkone 

wird mit 50 %, Sondernutzungsrechte im Außenbereich werden 

mit 25 % berechnet) auf der Grundlage eines digital erstellten 

Aufmasses mittels CAD- Programm erstellt. 

1.3 Gutachten 

TÜV SÜD - Baubegleitendes Qualitätscontrolling 

Der TÜV SÜD führt während der Sanierung ein “Baubegleitendes 

Qualitätscontrolling“ durch. 

Auftrag der Baustellenkontrollen ist es, die Bauleistung der jeweils 

wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte und deren 

Grundlagen zu überprüfen und das Ergebnis zu dokumentieren. 

Die wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte der Baumaßnahme 

sind im Baustellenkontrollplan des BC-Vertrages 

festgelegt. 

Nach jeder Begehung wird vom TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht 

erstellt; sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung 

der vom TÜV festgestellten Mängel im Zuge der nächsten 

Begehung kontrolliert und dokumentiert. 

TÜV SÜD - Technische Abnahme 

Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgt 

durch den TÜV SÜD eine technische Abnahme der Wohneinheiten 

(Sondereigentum). Der TÜV SÜD überwacht die Mängelbeseitigung. 

Holzschutzgutachten 

Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung zur Ermittlung 

von biotischen Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten 

durchgeführt. Die Untersuchung erfolgt durch einen geprüften 

Fachmann (Sachverständiger) für Holzschutz, Pilz- und 

Insektenschäden verbauter Hölzer im Hochbau auf der Grundlage 

der DIN 68 800, Teil 2-4, welcher die fachgerechte Sanierung 

überwacht und die Abnahme dieser Sanierungsarbeiten 

durchführt. Bei längerer Zeit leerstehenden Gebäuden 

kann ein Hausschwammbefall nicht ausgeschlossen werden. 

Sollte dieser festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte Be- 

seitigung nach den Vorgaben und unter Überwachung des 

Sachverständigen für Holzschutz. 

Gutachten durch vereidigten Sachverständigen für 

Brandschutz, Standsicherheit und Wärmeschutz 

Der jeweils erforderliche Nachweis über Standsicherheit einschließlich 

der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile, 

Schall-, Wärme- und vorbeugenden baulichen Brandschutz 

werden von einem Tragwerksplaner erstellt. Diese Unterlagen 

werden durch staatlich anerkannte Sachverständige oder eine 

sachverständige Stelle gemäß § 82 (4) SächsBO geprüft. Die 

ergangenen Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt vorgelegt. 

Wärmeschutznachweis für Gebäude 

Die genehmigungsfähigen Bauausführungen erfolgen, soweit 

dies möglich ist, nach den gültigen DIN-Normen sowie der 

Energieeinsparverordnung nach Maßgabe der behördlichen 

Auflagen (Denkmalschutz). Zu den genehmigungsfähigen 

Bauausführungen gehören z. B. der Einbau von neuen Holzfenstern 

mit Isolierverglasung, der Einbau von Fußbodendämmungen 

(EG); der Einbau von Dämmung im Dachbereich sowie 

der Einbau einer Innendämmung als Kompensationsmaßnahme 

zur nicht genehmigungsfähigen Außenwanddämmung 

(WDVS). Weiterhin wird eine moderne Heizungsanlage (Anschluss 

über ein Gas- oder Fernwärmenetz der Stadt Leipzig) 

errichtet. 

Für nicht genehmigungsfähige Baumaßnahmen an Baudenkmälern 

wird auf Grundlage der Energieeinsparverordnung eine 

Befreiung erwirkt. 

Schallschutzmaßnahmen 

Das gesamte Gebäude bleibt im Bestand erhalten. Maßnahmen 

zur Verbesserung des Schallschutzes werden auf Grundlage 

des Schallschutznachweises im Bereich der vorhanden 

Decken durch Einbringung neuer Fußbodenkonstruktionen 

(schwimmender Estrich mit Trittschalldämmung), sowie falls 

notwendig durch Unterhangdecken erbracht. Vorhandene Innenwände 

die nach Planung jetzt Wohnungstrennwände darstellen, 

erhalten entsprechende Trockenbauvorsatzschalen zur 

Verbesserung Ihrer Schallschutzeigenschaften. 

Sämtliche Fenster werden entsprechend eines Schallschutzgutachtens 

bemessen und erneuert. 

Kompetenz am Bau Abbrucharbeiten im 

Dachbereich (Abb. links), Rohinstallation Sanitär 

und Innenputzarbeiten im Treppenhaus 


[Archivmaterial] 


2. Technische Anlagen - Hausanschluss und Haustechnik 

2.1 Hausanschlüsse 

Heizungsanlage 

Die neu zu erstellende Heizungsanlage ist außentemperaturgeführt 

und wird als Zweirohrsystem errichtet. Die Installation 

erfolgt in einer Heizzentrale im Keller. 

Nach Verfügbarkeit erfolgt der Anschluss über ein Gas- oder 

Fernwärmenetz der Stadt Leipzig. 

Änderungen durch behördliche Auflagen oder baulicher Gegebenheiten 

müssen berücksichtigt werden und können zu 

Planungsänderungen führen. 

Wasseranschluss und -aufbereitung 

Das Warmwasser wird zentral aufbereitet, die Größe des 

Warmwasserbehälters ergibt sich aus den Berechnungen des 

Fachingenieurs. Die Verteilungsleitungen für Kalt- und Warmwasserleitungen 

sowie die Zirkulationsleitungen werden aus 

Edelstahlrohren oder modernen Metallverbundrohrsystemen 

hergestellt und in den dafür vorgesehenen Installationsschächten 

verlegt. Gleiches gilt für Leitungen der Wohnungsinstallation. 

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über das vorhandene Trinkwassernetz 

der Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschluss 

wird überprüft und ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen 

werden demontiert und entsorgt. Es wird jeweils ein 

zentraler Trinkwasserfilter installiert, der rückspülbar ist. 

Wärmemengen- und Wasserzähler 

Wärmemengen- und Wasserzähler werden bei einer entsprechenden 

Fachfirma über die Hausverwaltung gemietet. 

Regenwasser 

Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt. 

Die Entwässerung der Dachrinne erfolgt über die außenliegenden 

Fallrohre mit Einbindung über Standrohre in die vorhandene 

Grundleitung. 

Die Entwässerung der Balkone erfolgt durch Einbindung an die 

Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen, Fallrohre und Verkleidun- 


gen im Dachbereich sowie die Verkleidung sämtlicher Fensterbänke, 

Gurtgesimse und Bekrönungen der Fassade werden 

mit Titanzinkblech ausgeführt. 

Abwasser- und Grundleitungen 

Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt. 

Die Grundleitungen werden geprüft und ggf. fachgerecht erneuert. 

Der Anschluss erfolgt an das öffentliche Abwassernetz. 

Strom/Telefon 

Die Elektroanlage wird gemäß den Richtlinien der Stadtwerke 

zentralisiert. In diesen E-Räumen werden die zentralen Zähleranlagen 

angelegt. 

Jede Wohnung erhält einen Stromzähler, sowie einen Stromzähler 

für Treppenhauslicht und Außenanlagen. Weiterhin wird 

zur separaten Erfassung ein Stromzähler für den Aufzug sowie 

die Heizungsanlage installiert. 

Der elektrische Hausanschluss wird nach Beurteilung des Versorgungsträgers 

der Stadtwerke entsprechend der geltenden 

Nutzungsverordnung erneuert. Alle Wohnungen werden zum 

Anschluss von Telefon und Kabelfernsehen vorbereitet und mit 

entsprechenden Anschlussdosen ausgestattet. 

Die Leitungsführung erfolgt unter Putz bzw. Steigestränge in 

Trockenbau-Installationsschächten bis zur zentralen Übergabe 

(Verteilerschrank) im Keller. Die Nutzung erfolgt über Einzelverträge 

der Nutzer (Mieter) mit den Versorgern. 

2.2 Heizungsanlage 

Heizkörper 

Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung zu den Heizkörpern 

werden verdeckt geführt. Die Wohnungen werden in 

allen zu beheizenden Wohnräumen mit entlackierten (reinweißen) 

Flächenheizkörpern als Ventil-Plan-Heizkörper (glatte 

Oberfläche), an den Raumwärmebedarf angepassten Typen 

und Größen gemäß der Wärmebedarfsberechnung ausgestattet. 

Bäder erhalten einen Handtuchheizkörper (Sprossenheizkörper). 

59

60 

Rohrleitungen Heizung 

Die Steig- sowie Wohnungsverteilungsleitungen bestehen aus 

modernen Metallverbundrohrsystemen. 

Kaminanschluss 

Die Wohnungen erhalten einen separaten Kaminanschluss 

über Dach. 

2.3. Sanitär 

Frischwasserleitungen 

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert und entsorgt. Es 

werden neue Kalt- und Warmwasserleitungen sowie Zirkulationsleitungen 

aus Edelstahl hergestellt. 

Abwasserleitungen 

Neue Abwasserleitungen werden aus heißwasserbeständigen, 

schallgedämmten Abwasserrohren in erforderlicher Größe installiert, 

die waagerechten Abflussleitungen in den Wohnungen 

bestehen aus HT-Rohren. 

Sanitärobjekte, Armaturen 

Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss für den Anschluss 

der Spüle, 2 Eckventile (1 Doppeleckventil für Spülmaschine). 

Die Montage der Zu- und Abflussleitung erfolgt im 

Aufstellungsbereich der Spüle auf der Wand . 

Bad: Kalt- und Warmwasseranschluss für die Badewanne, Dusche 

und Waschbecken. Das Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss. 

Grundsätzlich kommen in der Bad- und Sanitärausstattung 

deutsche Markenfabrikate zum Einsatz. 

Badewannenanlage bestehend aus: 

- einer Badewanne (ca. 75 cm x 170 cm) 

- Wannenab- und Überlaufgarnitur mit Drehgriff und Siphon 

- Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie in verchromter Ausführung, 

mit Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf 

- Halterung zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch 

Länge ca. 1.600 mm 

Duschwannenanlage bestehend aus: 

- einer Duschwanne in flacher Form mit standardisierten Abmessungen 

(80 cm x 80 cm, 75 cm x 90 cm, 

90 cm x 90 cm), inkl. Ablaufgarnitur 

- Unterputzarmatur als Einhebelmischbatterie mit Handbrause 

in verchromter Ausführung 

- Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch 

Länge ca. 1.600 mm 

- ESG-Duschtrennwand 

WC-Anlage bestehend aus: 

- Tiefspülklosett aus Porzellan wandhängend mit eingebautem 

Spülkasten, Sparspülung 

- WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel 

- Papierhalter verchromt 

Waschtischanlage: 

- Waschtisch (Breite ca. 60 cm) 

- Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur verchromt, 

Wandspiegel 

- Handtuchhalter als Ring oder 2-armig 

Anschluss für Spüle und Waschmaschine 

Jede Wohnung erhält einen Wasch- und Spülmaschinenanschluss. 

Der Anschluss der Spüle und Spülmaschine erfolgt in 

der Küche über Eckventil mit Schubrosette. Der Anschluss der 

Waschmaschine erfolgt im Bad bzw. in den Abstellräumen/ 

Hauswirtschaftsräumen. 

Lüftung Innenbäder/Innen-WC 

Die Raumentlüftung der innenliegenden Bäder, WC´s sowie 

der Hauswirtschafträume erfolgt über Einzellüfter. Die Schaltung 

ist mit dem Lichtschalter zeitverzögert kombiniert. Die 

Entlüftung erfolgt verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten 

über Dach. 

Versiegelung 

Versiegelung der senkrechten und waagerechten Dehnungsfugen 

in den Nasszellen und Nassbereichen sowie sämtliche weitere 

dauerelastische Fugen sind Wartungsfugen, die nicht dem 

Bereich der Gewährleistung unterliegen. 

2.4 Elektroinstallation 

Ausstattung nach DIN 18015/VDE Bestimmungen 

Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche Markenfabrikate. Sie 

werden in Unterputzausführung einschließlich der Verdrahtung 

Kompetenz am Bau Fenstereinbau (Abb. 

links), Feinarbeiten am Innenputz in den 

Wohneinheiten und Stuckateurarbeiten an 

der Fassade (Abb. gegenüberliegende Seite) 



gemäß den entsprechenden Richtlinien und Verordnungen geliefert 

und eingebaut. Der Sicherungskasten/Unterverteilung 

wird jeweils im Flur installiert. Der Ausstattungsgrad erfolgt gemäß 

DIN 18015. Im Einzelnen erfolgt die Bestückung wie 

nachfolgend beschrieben. 

Anforderungen für die Ausstattung 

Es erfolgt eine komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in 

den Wohnungen, im Treppenhaus und in den Kellern. 

Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen 

Wohnung. Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage (Beleuchtung, 

Heizung, Außenanlagen ect.) sowie der Zugänge 

zu den Mieterkellerräumen. Die Kellerräume, die den einzelnen 

Wohnungen zugeordnet werden, erhalten jeweils einen 

Beleuchtungskörper. Kellerflure, Allgemeinräume, sowie Außen- 

und Treppenhausbeleuchtung werden vom Gemeinschaftszähler 

versorgt. Die Heizungsanlage sowie der Personenaufzug 

erhält einen separaten Zähler. 

Die Zählermontage erfolgt ausschließlich durch die Energieversorger. 

Wenn bei der Wohnungsabnahme der Nutzer noch 

nicht bekannt ist, erfolgt die Übergabe der Wohnung an den 

Käufer ohne Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen Zählerplatzes 

und eines zentralen Potentialausgleiches. 

Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage mit Videoüberwachung 

in jeder Wohneinheit inkl. elektrischer Türöffnung der 

Hauseingangstür eingebaut. 

Die Treppenhausbeleuchtung erhält eine Zeitschaltautomatik 

mit Warnfunktion. 

Weiterhin wird ein zentraler Anschluss für alle Wohneinheiten 

für Telekom und TV-Anlage geschaffen. Diese Leitungen werden 

in einem Leerrohr vom Anschlusspunkt (Hausübergabepunkt) 

bis zur ersten Verteilerdose der Wohnungen geführt. Der 

Internetanschluss ist über die Telekom - bzw. TV-Anschlussdose 

(über regionale Anbieter) gewährleistet. 

Bäder 

1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich Spiegel/Waschbecken, 

1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass 

bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst 

der Raumgröße), 1 Badeinbauradio 1 Steckdose jeweils 


für Waschmaschine und Trockner (falls Aufstellfläche in der Küche 

nicht gegeben ist, bzw. kein Hauswirtschaftsraum vorhanden 

ist). In den Bädern ist eine elektrische Fußbodenbegleitheizung 

vorgesehen. 

WC 

1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich Spiegel Waschbecken, 

1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass 


der Raumgröße) 

Küchen 

3 Doppel-Steckdosen (im Bereich der Küchenarbeitsfläche), 1 

Herdanschlussdose, 1 Steckdose für Dunstumlufthaube, 1 

Steckdose für Einbauküche (Kühl-/Gefriergerät) , 1 Steckdose 

für Spülmaschine, 1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und 

Trockner (falls Aufstellfläche im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslass 


der Raumgröße), 1 Antennen-/Kabelanschlussdose 

Wohnzimmer, Schlaf- bzw. Kinderzimmer 

1 Lichtschalter als Kombination mit Steckdose, 1 Deckenauslass, 

3 Doppelsteckdosen, 1 Antennen-/Kabelanschlussdose, 

1 Telefonanschlussdose kombiniert mit Einfachsteckdose 

Flur 

2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose 

kombiniert mit Einfachsteckdose, 1 Deckenauslass 


der Raumgröße) 

Hauswirtschaftsraum (falls vorhanden) 

1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass, 

1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und Trockner 

Abstellraum 

1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass 

Keller 

Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in den Kellern. 

Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen 

Wohnung. Die Kellerräume, die den einzelnen Wohnun- 

61

62 

gen zugeordnet werden, erhalten jeweils einen Beleuchtungskörper 

(Schiffsarmaturen mit Schalter und 1 Steckdose). 

Balkon/Terrasse/Loggia 

1 Steckdose, 1 Außenleuchte (schaltbar von innen) 

Treppenhaus/Außenanlagen 

Die Beleuchtung erfolgt über Wand- bzw. Deckenleuchten in 

Stil und Farbe dem Treppenhaus angepasst. An einer Stelle 

wird eine abschaltbare Steckdose für die Treppenreinigung angebracht. 

Die Treppenhausbeleuchtung wird über ein Zeitschaltrelais 

mit Ausschaltvorwarnung geregelt. Jede Etage erhält 

eine Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der Eingangsbereich 

sowie der Hof (1 Außenleuchte mit Dämmerungsschalter 

und Bewegungsmelder). Mülltonnenstellplätze erhalten eine 

Leuchte. 

3. Bauwerk 

3.1 Dach 

Der vorhandene Dachraum wird für Wohnzwecke nicht ausgebaut, 

und nur für Revisionsbegehungen hergerichtet. 

Um den erforderlichen Wärmeschutz zu gewährleisten, ist der 

Einbau einer Wärmedämmung entsprechend der geltenden 

Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgesehen. 

Die Wärmedämmung wird auf die vorhandene Decke im 

Dachgeschoss verlegt. 

Die Dacheindeckung erfolgt in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. 

Flachdachbereiche erhalten eine bituminöse Abdichtung. 

Dachklempnerarbeiten 

Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre, Standrohr (mit Reinigungsöffnung), 

Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen, 

Schneefanggitter etc. werden mit Titanzinkblech ausgeführt. 

3.2 Straßen- und Hoffassade 

Die Sanierung der historischen Fassade und Sockel erfolgt unter 

Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. 

Grundsätzlich wird eine Erhaltung der Fassade im Sinne des 

Denkmalschutzes umgesetzt. 

Die straßenseitigen Fassaden werden in Abstimmung mit dem 

Denkmalschutz dem historischen Vorbild entsprechend wiederhergestellt, 

ein Wärmedämmverbundsystem ist aus denkmalschutzrechtlichen 

Auflagen hier nicht möglich. Als Kompensationsmaßnahme 

kommt in diesem Bereich eine Innendämmung 

zum Einsatz. 

Die hofseitige Fassade erhält ein Wärmedämmverbundsystem 

entsprechend der Berechnung des Fachplaners. 

3.3 Fenster- und Balkontüren/Lüftungskonzept 

Sämtliche vorhandenen Fenster und Balkontüren werden demontiert 

und durch neue Holzfenster mit Isolierverglasung 

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung 

ersetzt. Grundlage der Schallschutzbemessung für Fenster und 

Balkontüren ist das Schallschutzgutachten. 

Durch einen Fachplaner wird ein Lüftungskonzept erstellt. Außerhalb 

der Heizperiode wird das Fenster das Hauptlüftungselement 

bleiben, u.a. auch zur Nachtlüftung und Abkühlung. 

Fensterbänke 

innen: Fensterbänke aus Naturstein 

außen: Fensterbank außen neu 

(nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung) 

3.4 Hauseingangstüren 

Die vorhandenen historischen Hauseingangstüren werden 

fachgerecht aufgearbeitet oder durch eine neue Holztüren 

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung 

ersetzt. 

3.5 Balkone 

Die Ausführung der neu zu errichtenden Balkone erfolgt als 

verzinkte, vorgeständerte Stahlkonstruktion mit einer Fertigteilbetonplatte 

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. 

Kompetenz am Bau Estricheinbau in den 

Wohneinheiten (Abb. links), Dacheindeckung 

und Abrüsten der rekonstruierten Fassaden 




Die Balkonplatte besteht aus einem Fertigteilbetonelement mit 

integrierter Entwässerung, Brüstungselementen (Höhe mind. 

1.10 m) in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. 

3.6 Treppenhaus 

Das vorhandene historische Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung 

durch einen Restaurator sowie nach Maßgaben 

der denkmalschutzrechtlichen Auflagen komplett restauriert. 

Die Treppenstufen, Handläufe und Treppenwangen aus Holz 

werden entsprechend überarbeitet und wenn erforderlich, ergänzt. 

Die historischen Wohnungseingangstüren werden fachgerecht 

unter Berücksichtigung der Verbesserung des Brand-, Schall- 

und Einbruchschutzes restauriert und ertüchtigt oder durch 

neue Wohnungseingangstüren ersetzt. 

Die Wände werden vollflächig gespachtelt und verschliffen. 

Die Wände, Türen sowie die Treppenanlage erhalten einen 

Anstrich entsprechend der Befunduntersuchung des Restaurators 

in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Vorhandene Fliesen- 

und Terrazzobeläge werden erhalten und restauriert. 

Für das gesamte Treppenhaus besteht Bestandsschutz (Denkmalschutz), 

Anforderungen des Schallschutzes nach DIN 4109 

können hier nicht erreicht werden. 

3.7 Keller 

Die einzelnen Kellerabteile werden aus einer luftzirkulationsfördernden, 

offenen und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt. 

Der Einbau von Türen (T30) erfolgt nach den Erfordernissen 

der derzeit geltenden Brandschutzbestimmungen. 

Kellerfußboden 

Der vorhandene Kellerfußboden bleibt im Bestand erhalten, 

Fehlstellen werden ausgebessert, falls notwendig wird ein Estrich 

auf Trennlage aufgebracht. 

Kellerwände 

Die Kellerwände werden von schadhaften Putz befreit, sandgestrahlt 

und als sichtbares Mauerwerk belassen. Größere Fehlstellen 

im Mauerwerk werden mit gleichem Material ausgebessert. 

Der Kellerabgang, Heizraum, Fahrradraum sowie die 

Aufstellfläche des zentralen Elektrozählerschrankes erhalten 

einen Pinselputz mit weißen Anstrich. 

Es erfolgt eine Überprüfung des Bauzustandes hinsichtlich auftretender 

Mauerwerksfeuchtigkeit und schädigender Salze im 

Mauerwerk. Im Ergebnis dieser Untersuchungen werden erforderliche 

Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, falls erforderlich 

wird eine vertikal- und horizontal Abdichtung der zugänglichen 

Kelleraußenwände durchgeführt. 

3.8 Wohneinheiten 


Wohnungstrennwände 

Bestand: Massive Wohnungstrennwände in Stärken von 15-24 

cm. Bei zu geringen Wandstärken werden die Wohnungstrennwände 

brand- und schallschutztechnisch ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale). 

Neu: Soweit Wände in den Wohnungen neu hinzukommen 

oder erneuert werden müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände 

gemäß den Anforderungen an den Brand- und 

Schallschutz errichtet (beidseitige Doppelbeplankung). Neue 

tragende Wände werden in Ziegelbauweise bzw. Bundwandbauweise 

erstellt und beidseitig verputzt bzw. verkleidet. 

Wand- und Deckenbeläge 

An allen Innenwänden und Decken wird die alte Tapete entfernt. 

Schadhafte Putzstellen werden ausgebessert. Soweit keine 

Neuaufteilung der Wohnungen erfolgt, unterliegen alle 

Wände dem Bestandsschutz. 

Sämtliche Räume (außer Räume mit vorhandenen Stuckverzierungen) 

erhalten zur Verbesserung des Schallschutzes eine Trockenbau-Unterhangdecke. 

Räume mit vorhandenen und erhaltenswerten Stuckverzierungen 

werden nach Auflagen Denkmalschutz restauriert, hier 

wird der vorhandene Stuck von Farbanstrichen befreit und neu 

63

64 

gestrichen, bzw. vom Original ein Duplikat erstellt und an gleicher 

Stelle wieder eingebaut. 

Wände und Decken werden glatt gespachtelt und mit einem 

zweifachen Dispersionsfarbanstrich in weiß gestrichen. 

Im Bereich der Innendämmung d.h. sämtliche Innenseiten der 

straßenseitigen Außenwände sowie Wände zum Treppenhaus 

erfolgt die Beschichtung und Anstrich entsprechend der Herstellervorgaben 

des Innenwandsystems. 

Die Wände der Bäder erhalten einen zeitgemäßen hochwertigen, 

großformatigen Fliesenbelag. Die exakte Höhe des Fliesenbelages 

ergibt sich aus der Höhe der vorhandenen Gegebenheiten, 

z. B. Vorwandkonstruktion, sowie den Abmessungen 

der Fliesen. Die Wandfliesen werden im Dünnbettverfahren 

inkl. erforderlicher Abdichtungen im Spritzwasserbereich 

verlegt. Oberhalb der Fliesen werden die Wände glatt gespachtelt 

und deckend gestrichen. 

Fußbodenaufbau/Bodenbelag 

Die Böden in den Wohnungen erhalten einen schwimmenden 

Zementestrich inklusive einer Trittschalldämmung. Die Türbereiche 

innerhalb der Wohnungen werden nach Möglichkeit 

schwellenlos ausgeführt. 

Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer: Die Wohn-, Schlaf- und 

Kinderzimmer sowie der Flur erhalten ein Eicheparkett (Verlegeart: 

englischer Verband) umlaufenden Sockelleisten. 

Küche: Für Küchen ist ein Fliesenbelag (Materialpreis 30 €/m² 

brutto) vorgesehen. Optional kann, bei Einigung vor Baubeginn 

kostenneutral, auch hier die Verlegung von Parkett vereinbart 

werden. 

Bad: Die Böden im Bad erhalten einen Fliesenbelag (Materialpreis 

30 €/m² brutto) inkl. der erforderlichen Abdichtung. 

(Materialpreisangaben sind empfohlene Abverkaufspreise der 

Materiallieferanten) 

Wohnungsinnentüren 

Vorhandene historische Innentüren werden möglichst erhalten 

und restauriert, wo dies nicht möglich ist, werden neue, dem 

historischen Bestand angepasst Türen eingebaut. 

Schließanlage in der Wohnungseingangstür 

Es wird eine Schließanlage mit Haupt- und Gruppensperre 

GPI, serienmäßig mit Aufbohr- und Abtastsicherung eingebaut. 

Die Übergabe erfolgt inklusive eines Schließplanes an 

die Hausverwaltung. 

4. Sonstige Ausstattung 

Aufzug 

Das Haus erhält einen 3 bis 4-Personenaufzug mit Haltestellen 

von Erdgeschoss bis 4. OG. Die Ausführung erfolgt nach Planung 

und den Angaben des Aufzugsherstellers. 

Außenanlagengestaltung 

Pflasterbelag in Abstimmung mit dem Denkmalschutz im Bereich 

der Gehwege, Zuwegung der Mülltonnenaufstellplätze. 

Sichtschutzanlage mit Pergola im Bereich der Mülltonnenaufstellplätze. 

Die Restfläche wird mit Rasen und Sträuchern lt. Planungsunterlagen 

begrünt. 

Spielplatzanlagen und deren Zuwegungen werden in Abstimmung 

mit den zuständigen Behörden errichtet. 

5. Planungsänderungen 

Änderungen in der Planung, an vorgesehenen Materialien und 

bei Einrichtungsgegenständen sind vorbehalten, soweit sie aus 

technischen Gründen oder aus Gründen der Materialbeschaffung 

zweckmäßig sind und den geschilderten Standard nicht 

mindern. Änderungen in der Baugenehmigung oder aufgrund 

behördlicher Auflagen oder geänderter gesetzlicher Bestimmungen 

können zu Planungsänderungen aus triftigen Gründen 

führen und bleiben vorbehalten. 

6. Sonderwünsche 

Änderungswünsche (Planung, Ausstattung) eines Käufers bezüglich 

des Sondereigentums sind möglich, soweit es der Bautenstand 

zulässt, sie technisch durchführbar sind und diese Änderungswünsche 

nicht gegen die Interessen der Gemeinschaft 

Kompetenz am Bau Parkettverlegung in 

den Wohneinheiten (Abb. links), Neufassung 

der Wandgestaltung und restauratorische 

Arbeiten (Abb. gegenüberliegende Seite) 



gerichtet sind. Die Änderungen sind mit dem Bauherrn bzw. 

Bauträger (Grundstücksverkäufer) im Einzelnen vorab zu besprechen. 

Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit 

und veranlasst ggf. eine Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer 

bzw. die Handwerksfirmen. Auf Grundlage dieser 

Kostenkalkulation wird ein Zusatzvertrag zwischen dem Käufer 

und dem Generalunternehmer bzw. den Handwerksfirmen 

über den Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen. Die Leistungen 

sind darin direkt mit dem Generalunternehmer bzw. den 

Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe Prinzip gilt auch bei 

der Abwahl einer Leistung. Mündliche Auskünfte bedürfen zu 

ihrer Gültigkeit immer der Schriftform. 

7. Angabenvorbehalt 

Alle Angaben sind vom Ersteller der Baubeschreibung sorgfältig 

geprüft und zusammengestellt worden. Kein Vermittler, Anlageberater 

oder sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte zu 

erteilen oder Zusicherungen zu machen, die von diesen Angaben 

abweichen oder über sie hinausgehen. Solche Auskünfte 

und Zusicherungen sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie 

schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung erfolgen. 

Sämtliche Angaben entsprechen dem Stand der Planung im 

September 2011. Sie stehen unter dem Vorbehalt grundsätzlich 

unveränderter Planungs- und gleichbleibender rechtlicher 

Verhältnisse der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs- und 

Finanzbehörden. 

8. Haftungsvorbehalt 


Die Haftung der gegenwärtigen und zukünftigen Vertragspartner 

für unrichtige oder unvollständige Angaben oder für Verletzung 

eventuell bestehender Aufklärungs- oder Hinweispflichten 

gegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz und auf grobe 

Fahrlässigkeit beschränkt. In Plänen eingezeichnete Möblierungen 

haben rein informativen Charakter und sind nicht im 

Kaufpreis enthalten. Die Maße in den Zeichnungen können 

sich in der Ausführungsplanung aus technischen Gründen ändern 

(z. B. wegen Vormauerungen, Lüftungsschächten, im 

Dachgeschoss statisch bedingter Stützen usw.). Dies betrifft 

auch die in den Grundrissen beispielhaft dargestellten Kaminanschlüsse 

in den Wohnungen. 

Änderungswünsche sind im Kaufvertrag schriftlich zu vereinbaren. 

Änderungen infolge behördlicher Auflagen und bautechnische 

Maßnahmen bleiben vorbehalten; desgleichen die Verwendung 

anderer Baustoffe, soweit diese keine Wertminderung 

herbeiführen. 

65

66 

Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD 

Baubegleitendes Controlling 

Zertifizierte Revitalisierung historischer 

Bausubstanz - zu unserem Anspruch 

und unseren hohen Qualitätsstandards 

zählt auch, den gesamten Wertschöpfungsprozessverantwortungsbewusst 

durch unabhängige Gutachter 

und Prüfingenieure begleiten zu lassen. 



Die Verkäuferin beabsichtigt, mit der TÜV SÜD Industrie Service GmbH - TÜV SÜD 

Gruppe, Bautechnik, Wiesenring 2 in 04159 Leipzig einen Vertrag über Baubegleitendes 

Qualitätscontrolling abzuschließen. Inhalt des Vertrages ist u. a., ob die Bauausführung 

den nachfolgend genannten Normen entspricht. Mit dem Erwerb akzeptiert 

der Käufer jedoch, dass durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des 

Altbaus im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit geltende 

Normen bzw. der heutige Stand der Technik teilweise nicht erreicht werden können. 

Der TÜV SÜD wird das Bauvorhaben auf die Konformität der Bauauführung 

• mit den Plänen und Unterlagen und 

• mit den aufgeführten technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen) 

überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen durch 

einen Sachverständigen in Abstimmung mit dem AG gemäß dem Begehungsplan 

statt. 

Nach der Begehung wird vom TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht erstellt; er enthält die 

gutachterlichen Feststellungen, wichtige Details werden erforderlichenfalls fotografisch 

dokumentiert. Die festgestellten Mängel werden in einer Liste dargestellt. 

Sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der vom TÜV SÜD festgestellten 

Mängel im Zuge der nächsten Begehung kontrolliert und dokumentiert. 

Die Baustellenbegehungen werden in der Regel von Fachingenieuren der Bautechnik 

durchgeführt. 

Nach positivem Ergebnis erfolgt durch den TÜV SÜD die Zertifizierung “Freiwilliges 

TÜV Bau Controlling” für das gegenständliche Bauobjekt. Voraussetzung der Zertifikatserteilung 

ist eine Beauftragung und Durchführung sämtlicher unter Ziffer 3 dargestellten 

Leistungen und die Mangelfeststellung zur Vorbereitung der Abnahme des 

Gemeinschaftseigentums durch den TÜV-SÜD. Die Zertifikatsvergabe setzt voraus, 

dass 

• die Konformität zwischen den Plänen und Unterlagen einerseits und der Bauausführung 

andererseits, und 

• die Konformität zwischen den technischen Regelwerken einerseits und der Bauausführung 

andererseits gegeben ist und 

• die Mangelerfassung zur Vorbereitung der Abnahme des Sondereigentums durch 

den TÜV SÜD erfolgt oder alternativ die Übergabe der Abnahmeprotokolle, die im 

Zuge der Wohnungsübergabe gefertigt wurden, 

• die Begleitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV SÜD erfolgt 

und Übergabe der Kopie des rechtsgschäftlichen Abnahmeprotokolls an den 

TÜV SÜD, 

• die schriftliche Bestätigung der Mängelbeseitigung durch den Bauherrn vorliegt. 

Baubegleitende Kontrolle. TÜV 

Über den Wertschöpfungsprozess: Die Architektur ist die Fortsetzung der Natur in ihrer 

konstruktiven Tätigkeit. Aber eben dadurch, dass die Geschichte fortgesetzt werden soll, ist 

sehr zu überlegen, welches Neue und wie dies in den vorhandenen Kreis eintreten soll. 

Karl Friedrich Schinkel, königlich-preußischer Architekt, Stadtplaner, Maler und Grafiker (1781-1841) 

67

68 

1. Kaufpreise 

WE 

01 

02 

03 

04 

05 

06 

07 

08 

09 

10 

Lage 

HP links 

HP rechts 

1. OG links 

1. OG rechts 

2. OG links 

2. OG rechts 

3. OG links 

3. OG rechts 

4. OG links 

4. OG rechts 

Abkürzungen I Erläuterungen 

Struktur 

3 Zimmer 










Wohnfläche 

84,10 m² 

97,50 m² 

86,10 m² 

98,40 m² 

90,80 m² 

101,30 m² 

90,80 m² 

101,30 m² 

93,20 m² 

103,00 m² 

Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung 

1 2 3 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

546,65 € 

633,75 € 

585,48 € 

669,12 € 

617,44 € 

688,84 € 

626,52 € 

698,97 € 

643,08 € 

710,70 € 

Kaufpreis 

gesamt 

222.865,00 € 

258.375,00 € 

236.775,00 € 

270.600,00 € 

249.700,00 € 

278.575,00 € 

254.240,00 € 

283.640,00 € 

260.960,00 € 

288.400,00 € 

WE = Wohneinheit, HP = Hochparterre, OG = Obergeschoss, DG = Dachgeschoss 

1 ca.-Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone bei den m² nur zur Hälfte mit 

eingerechnet werden 

2 Berechnungsgrundlage Mieterwartung - Kaltmiete ca. 6,50 €/m² bis 6,90 €/m² netto (gemäß den langjährigen Erfahrungen des Verwalters) - hierfür kann keine 

Garantie übernommen werden 

3 zzgl. Erwerbsnebenkosten - vgl. dazu die entsprechenden Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag 

4 Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der Grundlage von 

Erfahrungswerten und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie kann hierfür nicht übernommen 

werden. 

Irrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand September 2011 

Kaufpreis 

je m² 

2.650,00 € 

2.650,00 € 

2.750,00 € 

2.750,00 € 

2.750,00 € 

2.750,00 € 

2.800,00 € 

2.800,00 € 

2.800,00 € 

2.800,00 € 


2. Kaufpreisaufteilung 

WE 

01 

02 

03 

04 

05 

06 

07 

08 

09 

10 

Kaufpreis 

gesamt 

3 

222.865,00 € 

258.375,00 € 

236.775,00 € 

270.600,00 € 

249.700,00 € 

278.575,00 € 

254.240,00 € 

283.640,00 € 

260.960,00 € 

288.400,00 € 

Anteil Sanierung 

(ca. 80 %) 

178.292,00 € 

206.700,00 € 

189.420,00 € 

216.480,00 € 

199.760,00 € 

222.860,00 € 

203.392,00 € 

226.912,00 € 

208.768,00 € 

230.720,00 € 

4 4 

Anteil Grundstück 

(ca. 14 %) 

31.201,10 € 

36.172,50 € 

33.148,50 € 

37.884,00 € 

34.958,00 € 

39.000,50 € 

35.593,60 € 

39.709,60 € 

36.534,40 € 

40.376,00 € 

Anteil Altbausubstanz 

(ca. 6 %) 

13.371,90 € 

15.502,50 € 

14.206,50 € 

16.236,00 € 

14.982,00 € 

16.714,50 € 

15.254,40 € 

17.018,40 € 

15.657,60 € 

17.304,00 € 

Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung 

Kaufpreis 

je m² 

2.650,00 € 

2.650,00 € 

2.750,00 € 

2.750,00 € 

2.750,00 € 

2.750,00 € 

2.800,00 € 

2.800,00 € 

2.800,00 € 

2.800,00 € 

Immobilienvermögen zählt über Epochen und Generationen hinweg zu den beständigsten 

und steigerungsfähigsten Vermögenswerten. Unvergängliche Werte unterliegen keinen 

Kursschwankungen. Sie werden nicht notiert. 

4 

Stanislaw Jerzy Lec, polnischer Schriftsteller (1909-1966) 

69

70 

Das rechtliche Konzept 








zu schaffen - Beispiel: historisches 

Wohnhaus in der Dresdner 

Johannstadt, Neubertstraße 19 (vgl. 

dazu weiterführend die Abb. auf den 

Seiten 71 bis 73 und 87 



Das hier angebotene Immobilieninvestment ist mit dem Abschluss mehrerer Verträge 

verbunden. Bei den Verträgen handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot nebst einer 

Grundlagenurkunde des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig. Ferner tritt der Erwerber 

als künftiges Mitglied in einen bereits abgeschlossenen WEG-Verwaltervertrag 

mit der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH ein. Optional kann 

ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag geschlossen werden. Daneben schließt der 

Erwerber einen Mietgarantievertrag ab. In der Grundlagenurkunde sind die Teilungserklärung 

gem. § 8 WEG, die Pläne, die Baubeschreibung sowie Planungs- und Änderungsvollmachten 

enthalten. Die wesentlichen Inhalte der Verträge werden im Folgenden 

kurz erläutert. Die vollständigen Verträge werden dem Interessenten auf 

Wunsch ausreichende Zeit vor dem Erwerb überlassen. 

I. Kaufvertrag 

1. Angebot 

Der Investor unterbreitet der Verkäuferin, der Gartenstadt-Gesellschaft Hellerau AG 

gegr. 1908, Niederlassung Leipzig, Karl-Tauchnitz-Straße 2, 04107 Leipzig, ein notarielles 

Angebot zum Abschluss des im Folgenden beschriebenen Kaufvertrages 

über eine noch zu sanierende Altbauwohnung. An dieses Angebot ist der Investor 

vier Wochen ab Beurkundung unwiderruflich gebunden. Danach erlischt das Angebot. 

Die Annahme ist erfolgt, wenn die Annahmeerklärung vor einem deutschen 

Notar innerhalb der Annahmefrist beurkundet worden ist. 

2. Inhalt 

a) 

Grundstück 

Die Verkäuferin wird Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig von 

Leipzig, Blatt 6583, verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück 1998/k, gelegen in der 

Humboldtstraße 12a in Leipzig. Das Grundstück wird zur Bildung von Wohnungseigentum 

entsprechend der Teilungserklärung aufgeteilt. Das Grundeigentum wird bei 

Veräußerung wie folgt belastet sein: 

Abt. II: lastenfrei 

Abt. III: Finanzierungsgrundschulden des Verkäufers 

Die in Abt. III eingetragene Grundschuld stammt vom Verkäufer. Der Anspruch des 

Käufers auf Lastenfreistellung aufgrund des Grundstückskaufvertrages bleibt unberührt. 

Die in Abteilung III eingetragene Finanzierungsgrundschuld muss bei Eigentumsumschreibung 

auf den Erwerber gelöscht sein. 


Ideen sind der Anfang aller Vermögen. [...] Die Grundlage alles Erreichten ist Verlangen. 

Sei dir dessen immer bewusst. Ein schwaches Verlangen bringt geringe Ergebnisse, so wie 

auch ein kleines Feuer nur wenig Wärme abgibt. 

Napoleon Hill, US-amerikanischer Schriftsteller und Gründer der persönlichen Erfolgsliteratur (1883-1970) 

71

72 

b) 

Teilung Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

und Kaufgegenstand 

Die Verkäuferin hat das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile 

nach § 8 WEG in der Weise geteilt, dass mit jedem 

Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung 

und einem Kellerraum im auf dem Grundstück errichteten 

Gebäude verbunden ist. Die Teilungserklärung ist Gegenstand 

der Grundlagenurkunde. Die Verkäuferin verpflichtet 

sich, den Kaufgegenstand nach Maßgabe der Grundlagenurkunde 

zu sanieren. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde 

noch nicht erteilt. Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher 

ist demnach noch nicht erfolgt. Der Kaufvertrag hat demnach 

den Kauf einer noch zu sanierenden bzw. noch auszubauenden 

Sondereigentumseinheit einschl. Kellerraum nebst 

Miteigentumsanteil zum Gegenstand. Der Kaufgegenstand 

wird dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet. 

Revitalisierung Fassadendetail des historischen 

Wohnhauses - vor der umfangreichen 


c) 

Denkmalschutzrechtliche Genehmigungsvorbehalte 

Das auf dem Grundstück stehende Gebäude ist nach dem 

Sächsischen Denkmalschutzgesetz ein Kulturdenkmal und unterliegt 

somit den Bestimmungen dieses Gesetzes. Gem. § 12 

SächsDSchG bedürfen jegliche Veränderungen, Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen am und im Kulturdenkmal 

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Wenn 

die geplanten Maßnahmen baugenehmigungspflichtig sind, 

tritt an die Stelle der denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen 

die Stellungnahme (Zustimmung oder Versagung) der 

Denkmalschutzbehörde zum Bauvorhaben gegenüber der 

Bauaufsichtsbehörde. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung 

lagen die erforderlichen Genehmigungen noch nicht vor, die 

Prospektherausgeberin geht jedoch davon aus, dass das Pro- 

jekt wie prospektiert, ggf. mit kleinen Auflagen und Änderungen, 

umgesetzt werden kann. Die Verkäuferin bestätigt im 

Grundstückskaufvertrag, dass mit den aufgrund dieses Vertrages 

zu erbringenden Bauleistungen alle Anforderungen des 

Denkmalschutzes verwirklichen werden. 

d) 

Kaufpreis, Wohnfläche und Fälligkeit 

Die Immobilie einschließlich Sanierung wird zum Festpreis verkauft, 

wobei der Festpreis auf Grund und Boden, die Altbausubstanz, 

sowie die Sanierungsarbeiten aufgeteilt ist. Diese 

Aufteilung ist lediglich eine Schätzung und das Finanzamt kann 

nach entsprechender Prüfung eine andere Aufteilung festlegen. 

Weder der Berater noch der Bauträger (Verkäufer) haften 

für diese Aufteilung. Die angegebene Wohnfläche wurde nach 

der ab dem 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung 

(WoFlV) berechnet. Balkone werden mit 50 % ihrer Fläche berücksichtigt. 

Geringfügige Flächenabweichungen von bis zu 

+/-3 % haben keinerlei Einfluss auf den Preis und den sonstigen 

Vertragsinhalt. 

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten der Projektierung, des 

Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch 

die Innenprovision, die der Verkäufer an den Kapitalanlagenvertrieb 

bezahlt und die ggf. über dem Niveau der gewöhnlichen 

Maklercourtage liegen kann. Die Höhe kann je nach 

Wohnung, Vertriebspartner und Vertriebsstand des Gesamtprojektes 

unterschiedlich sein und bei Interesse bei der Verkäuferin 

erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten 

von im Vertrag nicht vereinbarten Sonderwünschen, sowie 

Notar- und Grundbuchgebühren, die notwendigen Kosten des 

Vertragsvollzuges, die vom Erwerber unter Umständen an den 

Vermittler zu zahlende Außenprovision, die Kosten von Rangrücktrittserklärungen 

für Finanzierungsrechte des Käufers, die 

Beiträge zur Feuerversicherung ab Deckungszusage, die 

Grunderwerbsteuer sowie die Grundsteuer, Gebühren und 

Beiträge nach Übergang von Lasten und Gefahren. Insbesondere 

hat der Käufer die Notarkosten, die Kosten der Grundschuldbestellung 

sowie die Grunderwerbsteuer zu übernehmen, 

was im Allgemeinen ca. 5,5 % des Kaufpreises (3,5 % 

Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar, Gerichtskosten, Kosten 

Finanzierungsgrundschuld) ausmacht. Bei der Kalkulation sind 

auch die Zwischenfinanzierungskosten sowie Bereitstellungszinsen 

für die Zeit von der Darlehenserteilung bis hin zur ersten 

Mieteinnahme einzukalkulieren. Die Finanzierung ist ausschließlich 

Sache des Erwerbers. 

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt zu zahlen, wobei 

sich die Raten an den Vorgaben der den Erwerber schützenden 

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren und im 

Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen sind. Bei der 

Anforderung der Raten ist eine Bestätigung des Bauleiters über 

den Baufortschritt vorzulegen. Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen 

für sämtliche Kaufpreisraten sind: 

- Vorlage einer Fotokopie der Baugenehmigung durch den Verkäufer 

- Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im 

Range nach den derzeit eingetragenen Vorbelastungen und 

mit der Maßgabe, dass Grundpfandrechte zur Finanzierung 


des Kaufpreises, die mit Zustimmung des Käufers zur Eintragung 

gelangen, der Vormerkung im Range vorgehen 

dürfen; 

- Rechtswirksamkeit des Vertrages und Erteilung der zum Verkauf 

notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen 

(Negativattest nach § 17 SächsDSchG, §§ 25 ff. SächsWG); 

- Sicherung der Lastenfreistellung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 3 

MaBV, das heißt die Freistellung von allen vom Käufer nicht 

zu übernehmenden Grundpfandrechten muss mit aus dem 

Kaufpreis erfüllbaren Zahlungsauflagen gewährleistet sein. 

Da die Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende 

Bank abgetreten sind, kann der Kaufpreis nur an diese mit 

schuldbefreiender Wirkung gezahlt werden. 

Wenn der Käufer Verbraucher ist, ist dem Käufer Sicherheit für 

die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche 

Mängel in Höhe von 5 % zu leisten. Dies wird dadurch bewirkt, 

dass der Käufer die Raten bis zum Gesamtbetrag der geschuldeten 

Sicherheit zurückhält. 

e) 

Grundstücksbelastungen zur Kaufpreisfinanzierung 

Die Verkäuferin erteilt dem Käufer die Vollmacht, die zur Sicherung 

der vom Käufer aufgenommenen Darlehen erforderlichen 

Grundschulden dergestalt zu bestellen (Belastungsvollmacht), 

dass diese nur gilt, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde 

die im Kaufvertrag festgehaltenen Sicherungsvereinbarungen 

wiedergegeben werden. Zur Sicherung der 

Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit Bedingungen 

und Auflagen verbunden, die den Zweck haben, dass Auszahlungen 

der finanzierenden Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld 

tilgen. Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang 

mit der Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung 

keine persönliche Haftung noch trägt er damit verbundene 

Kosten. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich 

Sache des Erwerbers und ist keine Voraussetzung 

für die Kaufpreisfälligkeit. Es obliegt dem Käufer dafür Sorge 

zu tragen, dass die Auszahlungsvoraussetzungen für seine Finanzierung 

bis zur Kaufpreisfälligkeit gegeben sind. 

f) 

Sanierungsverpflichtung und Fertigstellung 

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung ergibt sich 

aus der Baubeschreibung, die als Anlage der Grundlagenurkunde 

(Teilungserklärung) beigefügt und in diesem Prospekt 

abgedruckt ist, und der Baugenehmigung. Die Baubeschreibung 

wird damit zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages 

gemacht. Bei Zweifeln über die zu erbringenden Bauleistungen 

geht die Baubeschreibung den Bauplänen vor. 

Bezüglich der vom Verkäufer geschuldeten Bauleistungen können 

im Einvernehmen mit dem Käufer anstelle der in der Baubeschreibung 

und in den Bauzeichnungen aufgeführten Leistungen 

gleichwertige andere Leistungen erbracht werden, insbesondere 

gleichwertige andere Ausstattungsgegenstände 

verwendet werden, wenn es die Umstände erfordern. Abweichungen 

von den Bauplänen und der Baubeschreibung können 

im Übrigen nach Absprache unter den Vertragsteilen vorgenommen 

werden, wenn behördliche Auflagen oder bau- 


technische Gründe dies erfordern. Sie dürfen sich jedoch nicht 

wert- oder gebrauchsmindernd auf das Vertragsobjekt auswirken 

und müssen dem Käufer bekannt gegeben und zumutbar 

sein. 

Das Bauvorhaben wird entsprechend der Vereinbarung im 

Kaufvertrag bis zum 31.03.2013 bezugsfertig hergestellt und 

bis zum 31.05.2013 sind die geschuldeten Bauleistungen zu 

erbringen. Der Verkäufer haftet dem Käufer für jeden nachweislich 

aus der Überschreitung dieser Frist entstehenden Schaden, 

soweit die Verzögerung nicht auf höhere Gewalt oder 

Durchführung von Sonderwünschen für den Käufer zurückzuführen 

ist. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, bautechnischen 

Sonderwünschen des Käufers, also Leistungen, die nicht in dieser 

Grundstückskaufvertrag oder der Bezugsurkunde enthalten 

sind, nachzukommen. Sonderwünsche sind nach Absprache 

mit dem Verkäufer möglich, falls dies der Baufortschritt zulässt. 

Ein Rückbau ist grundsätzlich auszuschließen. Sonderwünsche 

sind - falls nicht anders vereinbart - gesondert zu vergüten. 



[Reflektion 2011] 

g) 

Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums 

Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt bei Bezugsfertigkeit, 

wobei der Käufer hierzu mit einer Frist von zwei Wochen 

zwischen Absendung der Mitteilung und Abnahmetermin zu 

diesem geladen wird. Bei Besichtigung wird ein Abnahmeprotokoll 

gefertigt, in welches Restarbeiten oder Mängel aufgenommen 

werden. 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt nach vollständiger 

Fertigstellung des Gebäudes durch die Eigentümergemeinschaft 

durch einen Sachverständigen. Falls der Käufer 

beim Termin zur Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums 

nicht erscheint oder sich nicht durch einen von ihm schriftlich 

Bevollmächtigten vertreten lässt, beauftragt und bevoll- 

73

mächtigt er im Kaufvertrag einen vom Verwalter der Wohnanlage 

zu benennenden Sachverständigen auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft 

mit der rechtsgeschäftlichen 

Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die jeweilige Abnahme 

ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn. 

h) 

Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und Pflichten 

Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den 

Käufer über, ab dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund Übergabe 

nutzen darf. Ab Übergabe sowie im Fall einer vorzeitigen 

Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten, insbesondere 

auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die 

Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, 

sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den 

Käufer über. Der Verkäufer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn 

die Abnahme durchgeführt ist und der Käufer alle zu diesem 

Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug 

gegen Übergabe leistet. Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab 

Besitzübergabe Stimmrechtsvollmacht für die Eigentümerversammlung. 

Ein Hausgeld für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe 

der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu 

zahlen. 

Der Verkäufer trägt alle Erschließungsbeiträge im Sinne des 

Baugesetzbuches für Erschließungsanlagen, die bis zur bezugsfertigen 

Fertigstellung des Vertragsobjektes bereits hergestellt 

sind, oder für die die Gemeinde bei der Durchführung des 

Bauvorhabens Voraus- oder Sicherheitsleistungen verlangt hat 

oder über die ein Erschließungsvertrag mit der Gemeinde geschlossen 

wurde, sowie alle Kosten für naturschutzrechtliche 

Ausgleichsmaßnahmen. Außerdem trägt er alle Kosten für die 

Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen, 

einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge 

und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz 

für die erstmalige vollständige Erschließung des Vertragsobjekts 

sowie die Kosten der inneren Erschließung. Art 

und Umfang der Leistungen des Verkäufers richten sich insoweit 

nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für 

das Bauvorhaben. Im Übrigen trägt solche Kosten der Käufer. 

Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem 

Verkäufer zu. 

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehen für den Kaufgegenstand 

keine Miet/Pachtverhältnisse. 

i) 

Gewährleistung 

Hinsichtlich der Gewährleistung wird im Vertrag wie folgt unterschieden. 

Gebäudeteile, für die der Verkäufer nach der 

Baubeschreibung keine Arbeiten schuldet, werden in dem derzeitigen, 

dem Käufer bekannten gebrauchten Zustand erworben. 

Eine Haftung des Verkäufers für die Größe und die Bodenbeschaffenheit 

des Grundstücks und der nach der Baubeschreibung 

unverändert bleibenden Altbausubstanz wird 

ausgeschlossen. Der Ausschluss der Haftung gilt nicht, sofern 

§ 309 Ziffer 7 BGB (Haftungsausschluss bei Verletzung von Leben, 

Körper, Gesundheit und bei grobem Verschulden) diesem 

Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten Sanierungs- und 

Modernisierungsleistungen gilt das Werkvertragsrecht des 

BGB, wobei der Käufer einen Anspruch auf Nacherfüllung 

oder Minderungsrechte geltend machen und bei Mängeln 

vom Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz verlangen kann. 

Es gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen. 

j) 

Vollmachten 

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten. Zunächst 

werden die Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung 

nötigen Umfang bevollmächtigt. Der Käufer erhält eine Belastungsvollmacht 

für das Vertragsobjekt zur Darlehensbeschaffung. 

Die Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt, Sonder- 

und Gemeinschaftseigentumsflächen in Größe und Anzahl der 

Wohnungen zu verändern, sowie umzuwandeln. Im Innenverhältnis 

dürfen diese Vollmachten nur insoweit benutzt werden, 

als ihre Ausübung in Übereinstimmung mit diesem Vertrag 

steht oder der Erfüllung behördlicher Auflagen dient und das 

Sondereigentum des Käufers nicht beeinträchtigt. 

k) 

Rücktritt 

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem die Verkäuferin das unterbreitete 

Angebot des Käufers angenommen hat, nur aus 

den gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich. Grundsätzlich 

ist der hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt und ist nur 

bei gravierenden Gründen gegeben. Generell gilt die Rechtsregel, 

dass einmal geschlossene Verträge von beiden Parteien 

eingehalten werden müssen. 

l) 

Voraussetzungen und Folgen der Eigentumsübertragung 

Eigentum erwirbt der Käufer erst mit seiner Eintragung im 

Grundbuch, unter anderem nach Vollzug der Teilungserklärung, 

Erklärung der Auflassung in einer Nachtragsurkunde sowie 

Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes 

und vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Zur Sicherung 

dieses Anspruchs wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung 

eingetragen, welche mit der Eintragung des Käufers 

als Eigentümer gelöscht wird. 

II. Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum, 

Gemeinschaftsordnung 

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird die 

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, Rehwagenstraße 

2, 04288 Leipzig-Holzhausen, bestellt, beauftragt und 

bevollmächtigt. Die Verwalterbestellung ist auf die Dauer von 

zunächst drei Jahren ab Übergabe der ersten Wohneinheit an 

einen Erwerber befristet. Der mit dem Verwalter abgeschlossene 

Verwaltervertrag kann vor Ablauf dieser Frist nur aus 

wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst werden. In diesen Vertrag 

tritt der Erwerber mit Übergang von Besitz/Nutzen und Lasten, 

spätestens mit Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch 

nach den Regelungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) 

ein. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse ergeben 

sich aus dem Verwaltervertrag sowie dem zugehörigen Leistungskatalog. 

Die Vergütung des Verwalters beträgt je Wohnungseigentum 

monatlich derzeit 21,06 € inklusive der jeweils 

gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Zusatzleistungen sind 

entsprechend dem Verwaltervertrag gesondert zu vergüten. 


Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte Verwaltervollmacht, 

die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und die Vorschriften 

des WEG erlauben dem Verwalter, die Wohnungseigentümergemeinschaft 

umfassend gegenüber Dritten zu vertreten. 

Nach der Gemeinschaftsordnung, die Gegenstand der Teilungserklärung 

ist, ist jeder Eigentümer zur Sicherung der regelmäßigen 

Hausgeldzahlung verpflichtet, dem Verwalter auf 

dessen Anforderung eine schriftliche Abtretungserklärung auszuhändigen, 

in der zukünftige Erlöse aus der Vermietung des 

Sondereigentums nach Maßgabe der Detailregelungen in der 

Gemeinschaftsordnung abgetreten werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft 

hat nach der Gemeinschaftsordnung 

Anspruch auf Abgabe einer notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung 

gegenüber einem säumigen Mieteigentümer, 

der zum Beispiel das Hausgeld nicht zahlt. Befindet 

sich ein Eigentümer mit zwei Hausgeldraten in Verzug, so wird 

das gesamte Jahreshausgeld fällig. Die Veräußerung des 

Wohnungs- und Teileigentums bedarf der Zustimmung des 

Verwalters. Der Verwalter ist befugt, im Zuge der Erteilung seiner 

formellen Zustimmungserklärung im Voraus die Abgabe 

einer notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung 

des neuen Erwerbers zu verlangen. Die Eigentümer sind 

verpflichtet, den Verwalter über die Vermietung des Sondereigentums 

unter Angabe des Namens und der Anschrift des Mieters 

zu unterrichten. 

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die 

ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen 

Eigentums hinausgehen, können mit einer 

Mehrheit von 3/4 der in der Wohnungseigentümerversammlung 

erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer beschlossen 

werden. Bauliche Veränderungen dürfen, soweit sie 

das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht betreffen, nur 

mit schriftlicher Einwilligung der übrigen Berechtigten vorgenommen 

werden, sofern sie geeignet sind, auf das gemeinschaftliche 

Eigentum oder dessen Benutzung einzuwirken, ein 

auf Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht beruhendes 

Recht zu beeinträchtigen oder die äußere Gestalt des Gebäudes 

zu verändern. 

Die Wohnungs- bzw. Teileigentümer haben eine Instandhaltungsrücklage 

für das gemeinschaftliche Eigentum und für jede 

Wirtschaftseinheit anzulegen. Über die Höhe der Beträge 

beschließt die Eigentümerversammlung. Zeichnet sich ab, 

dass die Höhe der nicht gezahlten Hausgelder die Liquidität 

der Gemeinschaft gefährdet, so ist der Verwalter zur vorübergehenden 

Entnahme aus Mitteln der Instandhaltungsrücklage 

oder zur Aufnahme eines Darlehens, z. B. in der Form eines 

Überziehungskredites, ausdrücklich ermächtigt. 

III. Sondereigentumsverwaltung 

Grundsätzlich kann der Käufer wählen, ob er seine Sondereigentumseinheit 

selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung 

beauftragt. Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH bietet die Sondereigentumsverwaltung für eine 

Vergütung je Wohnungseigentum von monatlich 20,23 € inklusive 

der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer an. 

Für den Fall, dass der Käufer die Sachsengrund Hausverwal- 

tungsgesellschaft mbH mit der Sondereigentumsverwaltung 

beauftragt, werden zur Durchführung der Verwaltung erforderliche 

Vollmachten des Käufers verlangt, mit denen die Hausverwaltung 

zum Beispiel bevollmächtigt wird, die Mieten, die 

Nebenkosten und die Mietkaution einzuziehen, Mietverträge 

abzuschließen oder diese zu kündigen, sowie notfalls Mietrückstände 

gerichtlich geltend zu machen. 

IV. Mietgarantie 


Die Verkäuferin bietet dem Erwerber den Abschluss eines Mietgarantievertrages 

an. In diesen tritt der Erwerber mit Abschluss 

des Grundstückskaufvertrages ein. Danach garantiert die Garantiegeberin 

eine Kaltmiete in Höhe von 6,50 € bis 6,90 € je 

m²/Monat für die Dauer eines Jahres ab dem 3. des auf den 

Übergang von Besitz/Nutzen/Lasten folgenden Monatsersten. 

Die garantierte Miete umfasst nicht die Mietnebenkosten, unabhängig 

davon, ob sie auf die Mieter umgelegt werden können 

oder nicht. Übersteigt die Kaltmiete des Garantienehmers 

die garantierte Kaltmiete, steht die Differenz dem Garantiegeber 

für die Dauer der Garantiezeit zu. Für die Dauer des Mietgarantievertrages 

trägt der Garantiegeber die Vermietungskosten. 

Der Garantienehmer hat dafür zu sorgen, dass sich 

seine Wohnung in einem zur Vermietung geeigneten Zustand 

befindet. Er hat die zur Abwicklung und Durchführung des jeweiligen 

Mietvertrages erforderlichen Erklärungen auf Aufforderung 

des Garantiegebers abzugeben. 

75

76 

Die steuerlichen Auswirkungen 








zu schaffen - Beispiel: historisches 

Wohnhaus im Leipziger 

Stadtteil Gohlis, Breitenfelder Straße 

84 (vgl. dazu weiterführend die Abb. 

auf den Seiten 77 bis 79 und 89) 



Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang 

mit Immobilienerwerben nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt. 

Die angebotenen Wohnungen befinden sich in einem Gebäude, das im Jahr 1870 

errichtet wurde. 

A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung 

1. Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung 

Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung kann einkommensteuerlich 

nur dann berücksichtigt werden, wenn es sich um keine Liebhaberei 

handelt, sondern die Absicht besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu 

erzielen. 

Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten 

Vermietung ausgegangen (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen 

vom 08.10.2004). Sollte die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt der Steuerpflichtige 

die objektive Beweislast. Hierfür kann eine Prognose erstellt werden, in 

der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen 

Einnahmen abzüglich der kalkulierten Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum 

richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer der Nutzung durch den 

Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger. Sofern nicht von einer 

zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist, wird für die Prognose ein Zeitraum 

von 30 Jahren angesetzt (BMF-Schreiben vom 08.10.2004 unter Verweis auf BFH- 

Rechtsprechung). 

Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht in 

Abhängigkeit von der Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfinanzhofs 

vom 5.11.2002 und BMF-Schreiben vom 08.10.2004). Beträgt demnach bei einer 

langfristigen Vermietung der Mietzins mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete, 

ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Liegt 

der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Mieten, ist die 

Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu überprüfen. Bei 

einer positiven Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen. Andernfalls 

ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil 

aufzuteilen. Der unentgeltliche Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden 

anteiligen Werbungskosten können insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches gilt, 

wenn der Mietzins unabhängig von der Überschussprognose weniger als 56 % der 

ortsüblichen Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz). 

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates das Gesetz 

zur Beschränkung des Verlustabzugs im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen 

beschlossen. Damit wurde unter anderem ein § 15b ins Einkommensteu- 


77

78 

ergesetz eingeführt. Dieser neue Paragraph gilt für Verluste aus 

Steuerstundungsmodellen, denen ein Steuerpflichtiger nach 

dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach dem 10.11.2005 

mit dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil dieser 

Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der Verluste aus 

sog. Steuerstundungsmodellen weder mit anderen positiven 

Einkünften verrechnet noch nach § 10d EStG abgezogen werden 

dürfen. Diese Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die 

der Steuerpflichtige in den folgenden Jahren aus derselben 

Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell liegt nach 

dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung 

steuerliche Vorteile in Form von negativen Einkünften 

erzielt werden sollen. Diese Regelung soll jedoch nur Anwendung 

finden, wenn innerhalb der Verlustphase das Verhältnis 

der Summe der prognostizierten Verluste zur Höhe des gezeichneten 

und nach dem Konzept auch aufzubringenden Kapitals 

oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten Eigenkapitals 

10 vom Hundert übersteigt. Betroffen von dieser neuen Re- 

Revitalisierung Hauseingangstür des historischen 

Wohnhauses - vor der umfangreichen 


gelung sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, 

geschlossene Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen. 

Nach den BMF-Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008 

liegt beim Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung vom 

Verkäufer grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und damit 

kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es sei denn es 

werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen gegen ein 

besonderes Entgelt gewährt. 

Schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden bspw. in der 

Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung 

gesehen. Umstritten ist dabei, ob es zusätzlich darauf 

ankommt, dass dafür ein gesondertes Entgelt geleistet 

wird. Hierfür kommen als Anbieter nicht nur der Verkäufer 

selbst in der Frage, sondern auch dem Verkäufer nahe stehende 

Personen, Gesellschaften, an denen der Verkäufer oder ihm 

nahe stehende Personen beteiligt sind oder Dritte, die der Verkäufer 

vermittelt. 

Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirtschaftung 

und Verwaltung eines Objekts dienen (z. B. Hausverwaltung, 

WEG-Verwaltung, Abschluss eines Mietpools), sofern 

es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate handelt. 

Die Vermarktung mittels eines Verkäuferprospekts führt nach 

dem BMF-Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme 

einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es 

auf den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf, ob 

schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. Die Entscheidung, 

ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Prospekts 

anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall 

durch die örtlich zuständige Finanzbehörde getroffen werden. 

Da zum § 15b EStG bisher weder Rechtsprechung noch längerfristige 

Anwendungspraxis der Finanzverwaltung bekannt 

sind, besteht insofern noch keine abschließende Rechtssicherheit. 

2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung 

und Gewerbebetrieb 

Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter A.1. 

steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz) 

oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz) 

handelt. 

Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der Investor 

eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung vermietet 

und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung des eigenen 

Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung). Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung 

wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der 

Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen 

Dienstleistungen erbracht werden. 

Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird jedoch 

überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und 

unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung 

von Vermögenswerten durch Umschichtung (An- und Verkauf 

von Immobilien) entscheidend in den Vordergrund tritt. 

Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat die Finanzverwaltung 

die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Werden 

innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - in der 

Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung/Sanierung 

und Verkauf mehr als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung 

davon aus, dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung 

überschritten wird, da nicht mehr die Substanznutzung 

selbst, sondern die Ausnutzung der Wertsteigerung 

in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher 

Grundstückshandel begründet. Gewinne und Veräußerungsgewinne 

werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist von 5 Jahren 


auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile des Bundesfinanzhofs 

wurde die Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze 

relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels 

zur Zeit keine eindeutige Rechtsicherheit besteht. 

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt, unterliegen 

diese neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer 

und zwar unabhängig von der Behaltensdauer. 

Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. privates 

Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen Rechtslage nur 

dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und 

Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen. 

Als Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich der Überschuss 

des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen Abschreibungen 

(einschließlich erhöhter Abschreibungen wie 

Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen) reduzierten Anschaffungs- 

und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten 

angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum 

zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung 

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der 

Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu 

eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. 

3. Überschussermittlung 

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung 

ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und 

Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz. 

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

erfolgt durch die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnahmen 

und der im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen 

Werbungskosten (Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile 

können dann eintreten, wenn sich ein Überhang von Werbungskosten 

ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften 

des Investors mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden 

kann. 

4. Verlustverrechnung 

Die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in dem 

der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften aus allen 

Einkunftsarten und bis zu deren Höhe betragsmäßig unbegrenzt 

möglich. 

Übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum ihrer 

Entstehung nicht mit anderen positiven Enkünften verrechnet 

werden konnten, können bis zu einem Betrag von € 511.500 

in das Vorjahr zurückgetragen werden, oder sie werden in die 

Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt 

werden, erhöht sich der Verlustrücktrag in 

das Vorjahr auf bis zu € 1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag 

ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis zu 

€ 1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber 

hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der 

Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz). Nicht 

verrechnete Verluste werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten 

Ehegatten erhöht sich der Betrag auf € 2 Mio. 

5. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung 

5.1 Allgemeines 


Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten 

alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und Erhaltung 

von Einnahmen. 

Anschaffungs- und Herstellungskosten können im Rahmen der 

Überschussermittlung nur anteilig in Form von Abschreibungen 

berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen, 

sonstige Finanzierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten, 

Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare 

Werbungskosten im Veranlagungsjahr der Zahlung berücksichtigungsfähig. 

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, 

die innerhalb von drei Jahren nach 

Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 % 

der Anschaffungskosten übersteigen, zählen zu den Herstel- 

lungskosten (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Ansonsten 

zählen sie i. d. R. zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten 

- es sei denn es wird dadurch eine wesentliche Substanzvermehrung 

vorgenommen oder es wird etwas völlig Neues, 

Artverschiedenes eingebaut. 

5.2 Disagio und Damnum 



[Reflektion 2011] 

Disagio ist die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und 

dem Nennbetrag eines Darlehens. 

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf ein 

(marktübliches) Disagio - unter weiteren Voraussetzungen - im 

Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. 

Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen steuerli- 

79

chen Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert 

werden. Dies gilt nur, solange das vereinbarte Disagio marktüblichen 

Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium 

(BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass 

von einer Marktüblichkeit des Disagios auszugehen ist, wenn 

für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von 

mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart 

worden ist. Diese Regelung ist erstmals für Darlehensverträge 

anzuwenden, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen 

wurden. 

Die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend auch für 

ein Damnum. 

5.3 Normale Abschreibungen 

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt grundsätzlich 

2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit 

sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das Gebäude vor dem 

01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz 

auf 2,5 %. 

Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche können linear 

(gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben 

werden. 

5.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7h 

Einkommensteuergesetz 

Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 

BauGB an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen 

Entwicklungsbereichen entfällt, kann im Jahr der Herstellung 

und in den folgenden sieben Jahren eine erhöhte Abschreibung 

in Höhe von 9 % p.a. und in den folgenden vier 

Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung 

von 2 % bzw. 2,5 % in Anspruch genommen werden (§ 7h EStG, 

sog. Sanierungsgebiets-Afa). 

Entsteht im Rahmen der Baumaßnahme in einem bisher nicht 

ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung, kann grundsätzlich 

keine erhöhte Abschreibung im Sinne des § 7h EStG vorgenommen 

werden, es sei denn, dass dies zur sinnvollen Gebäudenutzung 

unerlässlich ist, eine sanierungsrechtliche Nutzung 

ansonsten objektiv ausgeschlossen ist und der Eigentümer 

sich zur Durchführung der Baumaßnahme gegenüber der 

Gemeinde vertraglich verpflichtet hat. Freiwillige Aufwendungen 

sind hierbei nicht begünstigt. Erhaltene Zuschüsse mindern 

die Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage. 

Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die 

Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden und in den elf darauf 

folgenden Jahren. Voraussetzung dafür ist, dass mit den 

durchzuführenden Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des 

notariellen Kaufvertrags begonnen wird und eine entsprechende 

Bescheinigung der Aufwendungen nach § 7h EStG der 

Stadt vorliegt. 

Da das Finanzamt nach Maßgabe des Abschnitts 7 a Abs. 5 

Einkommensteuerrichtlinien in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten 

auf die Altbausubstanz bzw. auf die begüns- 

tigten Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich ggf. 

zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen 

und den steuerlich begünstigten Aufwendungen Abweichungen 

ergeben. Nicht in Anspruch genommene erhöhte 

Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen 

nicht nachgeholt werden. 

5.5 Erhöhte Abschreibungen nach § 7i 

Einkommensteuergesetz 

Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen 

landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, können 

alternativ erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG vorgenommen 

werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen betragen 

diese erhöhten Abschreibungen für den Teil der Anschaffungskosten, 

der auf die Herstellungskosten für Baumaßnahmen 

entfällt, die nach Art und Umfang der Erhaltung des 

Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung 

erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden 

sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren 

jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung von 

2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz, sog. Denkmal - 

AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die o. g. Anschaffungskosten 

als Abschreibungsbemessungsgrundlage. Die Abschreibung 

erfolgt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und 

in den elf darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch genommene 

erhöhte Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen 

nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen 

sind nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen 

Kaufvertrages durchgeführt werden. 

Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen 

werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung der 

nach Landesrecht zuständigen Stelle über die denkmalrechtlichen 

Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen 

vorliegt. Ungeachtet dessen ist umstritten, inwieweit 

die Finanzbehörden an derartige Bescheinigungen der Denkmalbehörde 

gebunden sind oder nicht. Strittig sind oftmals 

auch diejenigen Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen 

so umfassend sind, dass dadurch ein Neubau entsteht sowie 

Umnutzungen, beispielsweise von Gewerbe in Wohnnutzung. 

In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden in manchen 

Bundesländern zur Zeit restriktive Auffassungen, die nicht 

von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gedeckt sind. 

Da das Finanzamt nach Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien 

(R 7i Absatz 3) in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten 

auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten 

Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich gegebenenfalls 

zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen 

und den übrigen steuerlich begünstigten Aufwendungen, 

die der Normal-AfA unterliegen, Abweichungen ergeben. 

Zu beachten ist, dass von der Finanzverwaltung die erhöhten 

Abschreibungen hinsichtlich auszubauender Dachgeschosswohnungen 

sowie Maisonettewohnungen ggf. versagt werden 

können. Zwar hat mittlerweile das Finanzgericht Sachsen mit 

Urteil vom 24.02.2010 nunmehr rechtskräftig entschieden, 

dass auch im Dachgeschoss neu entstehende Eigentumswohnungen 

in den Genuss der Steuerbegünstigen nach dem §§ 7i 


zw. 7h EStG (für Vermieter) bzw. § 10f EStG (für Eigennutzer) 

kommen, aber nur soweit die begünstigten Modernisierungskosten 

anteilig auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Ob 

jedoch die Finanzverwaltung das Urteil auch bundeseinheitlich 

anwenden wird, ist noch nicht entschieden. Das Urteil steht der 

höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs 

nicht entgegen, eine höchstrichterliche Klärung zu diesen Fällen 

liegt allerdings bislang nicht vor. In der Vergangenheit haben 

einige Finanzämter mit dem Hinweis, dass die Dachgeschoss-Wohnungen 

und somit Wirtschaftsgüter neu entstanden 

sind, jegliche Begünstigungen abgelehnt. Sofern die Finanzverwaltung 

erhöhte Abschreibungen nachträglich versagt, 

sind die betreffenden Aufwendungen jedoch Bemessungsgrundlage 

für die Normalabschreibungen (vgl. 5.3.) 

Dies ist vom jeweiligen Erwerber in seiner Renditeberechnung 

unbedingt zu berücksichtigen. 

6. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung 

eines Lohnsteuerfreibetrages 

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können bereits 

im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren (§ 37 Einkommensteuergesetz) 

oder in Form eines Freibetrages auf der 

Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz) 

berücksichtigt werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, 

die nach der Fertigstellung oder der Anschaffung der Immobilie 

beginnen. Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr 

seiner Fertigstellung angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung 

die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz). 

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener 

Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens 

bis zum 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden, für 

das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz). 

Zur Geltendmachung der steuerlichen Vorteile konnte im Hinblick 

auf die lange Bearbeitungsdauer bisher eine vorläufige 

Bescheinigung der zuständigen Behörde nebst Eingangsbestätigung 

über den Antrag auf Ausstellung der endgültigen Bescheinigung 

vorgelegt werden, um eine Eintragung der steuerlichen 

Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte ab dem Jahr 

nach der Bezugsfertigkeit zu erhalten. Aufgrund aktueller Diskussionen 

in der Finanzverwaltung zur vorläufigen Gewährung 

der Steuerbegünstigung ist nicht auszuschließen, dass in einigen 

Bundesländern eine solche vorläufige Bescheinigung 

nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht anerkannt 

wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass eine Gewährung der 

Steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage der endgültigen Bescheinigung 

der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch 

den Steuerpflichtigen beim Finanzamt möglich ist, mithin der 

Steuerbegünstigungseffekt erst später, wenngleich dann rückwirkend 

geltend gemacht werden kann. 

B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung 

1. Sonderausgaben 

Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen 

Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer 

nach § 10f Einkommensteuergesetz die Aufwendungen für begünstigte 

Baumaßnahmen im Kalenderjahr des Abschlusses 

der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils 

bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs. 1 

Einkommensteuergesetz), wenn alle Voraussetzungen des § 7i 

Einkommensteuergesetz erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer entsprechenden 

Bescheinigung der zuständigen Behörde, vgl. 

Ausführungen zum § 7i EStG unter A.5.4). Diese Regelung ist 

bei Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden (§ 10f 

Abs. 5 Einkommensteuergesetz). 

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten 

Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages 

begonnen wird. Eine Nachholung von nicht ausgenutzten 

Abzugsbeträgen in späteren Perioden ist nicht möglich. 

Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit gewährt, wie in 

dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken 

genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). 

Die Steuervergünstigung nach § 10f Einkommensteuergesetz 

kann nur für ein begünstigtes Objekt gewährt werden. 

Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge insgesamt für zwei 

Objekte in Anspruch genommen werden. 

Sonderausgaben wirken sich nur aus, soweit das steuerpflichtige 

Einkommen nach deren Abzug oberhalb des Grundfreibetrags 

liegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben 

ist nicht möglich. 

2. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung 

eines Lohnsteuerfreibetrages 

Hier gelten die Ausführungen unter A.6. entsprechend. 

C. Sonstige steuerliche Auswirkungen 


Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt zu der in 

Leipzig belegenen Immobilie Grunderwerbsteuer in Höhe von 

3,5 % des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer entsteht 

auch bei der Veräußerung des Objekts. In der Regel hat aufgrund 

der üblichen vertraglichen Vereinbarungen der Erwerber 

diese Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber 

dem Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch 

haftet. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer an. Wird 

das Objekt vermietet, kann diese jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 

auf den Mieter umgelegt werden. 

D. Berücksichtigung individueller steuerlicher 

Rahmenbedingungen eines Investors 

Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung zum 

Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehende Entscheidungen, 

wie die Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen 

an veränderte Marktstrukturen oder die Veräußerung 

bzw. Nutzungsänderungen der Immobilie und die sich 

daraus ergebenden steuerlichen Folgen lassen sich verbindlich 

nur unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen 

des jeweiligen Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin 

empfiehlt daher jedem Erwerber vor dem Abschluss eines 

Kaufvertrages einen Steuerberater seines Vertrauens zu Rate 

zu ziehen. 

81

82 

Vertragspartner 

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft 

für Grundbesitz AG steht für in sich schlüssige, ertragsorientierte 

und nachhaltige Gesamtkonzepte - Beispiele: Eisenhartstraße 

5 in Potsdam (obere Abb.), Stauffenbergstraße 9 in 

Leipzig, Auewaldschlösschen in Leipzig und Mehringstraße in 

Markkleeberg (nebenstehende Abb. von oben nach unten) 

[Aufnahmen u. a. 2010] 


Koordination I Vertrieb 

Initiator I Bauträger 

Eigentümer 

Prospektherausgeberin 

Baubegleitende 

Qualitätskontrolle 

Verwaltung I Vermietung 

DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 • D-04107 Leipzig 

Registergericht: Amtsgericht Leipzig 

Registernummer: HRB 21209 


Niederlassung Leipzig • Karl-Tauchnitz-Straße 2 • D-04107 Leipzig 


Registernummer: HRA 16253 

TÜV SÜD Industrie Service GmbH · Leipzig 

Wiesenring 2 • D-04159 Leipzig 

Registergericht: Amtsgericht München 


Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH 

Rehwagenstraße 2 • D-04288 Leipzig 



Vertragspartner 

Als Unternehmer kann bezeichnet werden, wer in schöpferischer Produktivität, in dynamischer 

und zugleich elastischer Aktivität, in Verantwortlichkeit und mit persönlicher Risikobereitschaft 

den wirtschaftlichen und sozialen Fortschritt gestaltet. 

Peter von Siemens, deutscher Industrieller (1911-1986) 

83

84 

Ausgewählte Referenzen 








zu schaffen - Beispiele: 

Villa am Kees’schen Park, Karl-Liebknecht-Straße 

20 in Markkleeberg 

(nebenstehende Abb.), darüber hinaus 

die Objekte Neubertstraße 19 in 

Dresden, Käthe-Kollwitz-Straße 85 

und Breitenfelder Straße 84 in Leipzig 

(untenstehende Abb. von links nach 

rechts), Stauffenbergstraße 9 in Leipzig, 

Eisenhartstraße 5 in Potsdam und 

Auewaldschlösschen in Leipzig (gegenüberliegende 

Seite, Abb. von 

oben nach unten) 

[Aufnahmen u. a. 2011] 


Leistungsbilanz (Auszug, denkmalgeschützte Mehrfamilienwohnhäuser und Villenbauten) 


Baujahr 


Gesamtwohnfläche 

Investitionsvolumen 


Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 




Karl-Liebknecht-Str. 20, Markkleeberg Seite 86 

um 1900 

2010 

529,50 m² 

1.358.500,00 € 

Neubertstraße 19, Dresden Seite 87 

1906 

2010 

790,06 m² 

2.018.000,00 € 

Käthe-Kollwitz-Straße 85, Leipzig Seite 88 

1879 

2010 

1.117,00 m² 

2.570.000,00 € 

Breitenfelder Straße 84, Leipzig Seite 89 

1900 

2010 

1.245,00 m² 

2.840.000,00 € 

Stauffenbergstraße 9, Leipzig Seite 90 

1904 

2009 

1.451,00 m² 

3.340.000,00 € 

Eisenhartstraße 5, Potsdam Seite 91 

1887 

2010 

784,00 m² 

1.817.000,00 € 

Auewaldschlösschen, Leipzig 

1924 

2006/07 

1.866,00 m² 

4.660.000,00 € 


Über die vielfältigen Möglichkeiten, die in jedem historischen wie zeitgenössischen Bauwerk 

stecken: Die Architektur ist die erstarrte Musik, sagte einst Friedrich Wilhelm Joseph von 

Schelling. Ich füge hinzu: Lasst uns die Saiten zum Klingen und Schwingen bringen. 

Werner L. Hetterich, deutscher Architekt (1945) 

85

86 

Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20 

Karl-Liebknecht-Straße 20, Markkleeberg Außenarchitektonisch ist die 

historische Villa am Kees’schen Park dem Schweizer Landhausstil angelehnt und 

besticht u. a. durch facettenreiche Holzbalkone und Veranden [Aufnahmen 2011] 


Neubertstraße 19, Dresden Das ursprüngliche außenarchitektonische Gesamtbild 

in Farbe, Gliederung und Putzstruktur ist unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten 

liebevoll wiederhergestellt worden, besonderes Augenmerk lag dabei auf 

den für die Region typischen Sandsteinelementen [Aufnahmen 2011] 


Dresden, Neubertstraße 19 

87

88 

Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85 

Käthe-Kollwitz-Straße 85, Leipzig Das denkmalgeschützte Wohnhaus im 

Bachviertel entstand zwischen 1864 und 1879 in einer für dieses Areal typischen 

Blockrandbebauung und wurde detailgetreu revitalisiert [Aufnahmen 2011] 


Breitenfelder Straße 84, Leipzig Das um die Jahrhundertwende errichtete 

Wohnhaus zählt zu den spätgründerzeitlichen Beispielen einer bereits gemäßigten 

Architektur mit einer klaren und zugleich stilvollen Formensprache [Aufnahmen 2011] 


Leipzig, Breitenfelder Straße 84 

89

90 

Leipzig, Stauffenbergstraße 9 

Stauffenbergstraße 9, Leipzig Eines der besonderen Merkmale dieses gründerzeitlichen 

Wohnhauses ist der turmartige Erker, historische Details und moderner 

Komfort machen Wohnen zum Erlebnis [Aufnahmen 2010] 


Eisenhartstraße 5, Potsdam Das ursprüngliche außenarchitektonische 

Gesamtbild in Farbe, Gliederung und Putzstruktur ist unter denkmalpflegerischen 

Gesichtspunkten liebevoll wiederhergestellt worden, in der Raumplanung wurden 

weitgehend großzügige Proportionen beibehalten [Aufnahmen 2010] 


Potsdam, Eisenhartstraße 5 

91

92 

Revitalisierung Der jeweilige Wertschöpfungsprozess bei 

Baudenkmalen erfordert ausgeprägte Leidenschaft, Kreativität 

und Fachkompetenz gleichermaßen - Reflektion im Detail: Pilaster 

mit Kapitell am Erker (obere Abb.), Untersicht des Erkers mit 

Spiegel- und Rosettengestaltung, Spiegelflächen zwischen den 

Obergeschossen (ursprünglich analog der Erkeruntersicht gestaltet) 

und Rundbogenfenster im Bereich Hochparterre (nebenstehende 

Abb. von oben nach unten) [Bestand 2011] 



Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu der 

angebotenen Immobilie erteilt. Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin 

und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, 

Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung erbracht. 

Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags- und 

Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- 

und Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch 

für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann (u. a. aufgrund 

der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher Parameter) 

nicht übernommen werden. 

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt 

bekannten oder erkennbaren Sachverhalte 

maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen 

unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen 

Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis 

sowie Rechtsprechung kann sich verändern. 

Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos sind 

zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen 

und nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung. 

Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann 

hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen steht unter 

dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der entsprechenden 

Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich die 

notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen 

Vertreter der Gesellschaften erfolgt ausschließlich 

zur Information der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche 

Vertrauenswerbung mit den genannten Personen wird damit 

nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner. 

Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende Angaben 

dürfen und können nur die Prospektherausgeberin machen. 

Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb und der Vermittlung 

befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert. Kaufinteressenten 

wird als Anlage ggf. eine Vertragsmappe mit weite- 


ren, z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen) sowie 

Objektunterlagen ausgehändigt. Der Prospekt ist nur im Zusammenhang 

mit dieser Anlage vollständig. Da auch die abzuschließenden 

Verträge Veränderungen in sachlicher und 

rechtlicher Hinsicht unterliegen können, besitzen nur die letztendlich 

wechselseitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. 

Die im Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach 

unverbindlich. 

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich geschützt. 

Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert sich am IDW-S 4 

Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne dass 

hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin hergeleitet 

werden können. Aufgrund des unten angegebenen 

frühen Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus resultierenden 

Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche 

im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten und Zahlen 

des Projektes feststanden und der Erwerber bei Interesse hierzu 

von den Projektbeteiligten jederzeit über den jüngsten Stand 

der Dinge informiert werden kann, akzeptiert er, dass Ansprüche 

aus diesem Prospekt - soweit überhaupt gegeben - binnen 

sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab 

dem angegebenen Herausgabedatum verjähren, es sei denn, 

die Prospektherausgeberin hat im Prospekt vorsätzlich oder 

grob fahrlässig Falschangaben gemacht. Die Prospektherausgeberin 

versichert dazu, dass sie nach bestem Wissen und Gewissen 

über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände 

im Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt hat. Trotz 

gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung können 

Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen werden. 

Der Prospekt wurde im September 2011 erstellt und herausgegeben. 

93

Initiator I Bauträger I Prospektherausgeberin 


Niederlassung Leipzig 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 I D-04107 Leipzig 

Idee I Konzeption I Prospektgestaltung 

rae.network I arbeitsbereich grafik I www.rae-network.de 

Architekturfotografie 

Rocco Raebiger, Designer AGD 

Sonstige Fotografie 

Rocco Raebiger, Designer AGD 

W&R Media KG (Seiten 72, 78, 82/Abb. Mitte, 85/Abb. unten) 

Peter Zamarski (Seite 82/untere Abbildung) 

Illustrationen I Grafiken 

Jana Raebiger-Sonnemann 

Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege 

Stephan Ilge (Seiten 32 und 33) 

Literaturhinweise 

Gormsen/Kühne, Leipzig - Stadt des Wandels, Leipzig 2006 

Schmidt/Mayer/Wiktorin u. a. (Hrsg.), Der Leipzig-Atlas. 

Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt 

zwischen West- und Osteuropa, Leipzig 2005 

Urheberrecht 

Sämtliche Inhalte sind urheberrechtlich geschützt. Das unautorisierte 

Kopieren oder Weiterverwenden der Inhalte in jeglicher 

Form (auch auszugsweise) ist ohne Zustimmung der Prospektherausgeberin 

nicht gestattet. 

Stand 

September 2011 

Impressum 

Individualität und Exklusivität Das 

Treppenhaus ist weitestgehend in der Ausgestaltung 

von 1934 erhalten geblieben; markant 

ist die schlichte Ausführung der hölzernen 

Treppenkonstruktion, der im Eingangsbereich 

Stufen aus Betonwerkstein vorgelagert 

sind; die Gliederung und Ausgestaltung 

der straßenseitigen Fassaden mit dem Erker 

als zentrales architektonisches Element (Abb. 

gegenüberliegende Seite) orientiert sich am 

überlieferten Bestand und wird nach restauratorischen 

Untersuchungen in Absprache 

mit dem Amt für Denkmalschutz in dieser 

Form wiederhergestellt [Bestand 2011] 






Hiermit bestätige(n) ich/wir, 

..................................................................................................................... 

[Name/Vorname, Anschrift - bitte in Druckbuchstaben ausfüllen] 

den nebenstehend abgebildeten Prospekt nebst Anlagen zum Denkmalobjekt Villa 

C. F. Bose, Humboldtstraße 12 a in Leipzig - mit der notwendigen Erläuterung der 

Anlegereignung, der Chancen und Risiken, des rechtlichen Konzeptes sowie der 

steuerlichen Auswirkungen - im Vermittlungsgespräch am 

..................................................................................................................... 

[Datum, Ort und vermittelndes Unternehmen] 

von meinem/unserem Vermittler 

..................................................................................................................... 

[Name/Vorname - bitte in Druckbuchstaben ausfüllen] 

vollstandig erhalten zu haben. 

Bestätigung 

..................................................................................................................... 

[Ort/Datum, Unterschrift(en)] 

Bestätigung 

95




Bauherr: Johann Gottwald Kahl 

Entwurf/Bauausführung: C. F. Bose, Bau- und Maurermeister (1869/70) 

Neugestaltung: Friedrich Hartmeyer und Franz Lindner, Architekten (1933-1935) 

ursprünglich als herrschaftliches Wohnhaus-Ensemble an der Humboldt-/Ecke Pfaffendorfer Straße errichtet, blieb bis heute jedoch ausschließlich 

das Ende 1870 fertig gestellte Eckgebäude erhalten; im Rahmen der Neugestaltung des Eckgebäudes kreierten die Architekten 

eine ganz eigene Note, irgendwo zwischen Neoklassizismus, Art déco und Neuer Sachlichkeit auf der Stufe zum Rationalismus 

www.dgg-ag.de 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 

04107 Leipzig Freecall 0800. 6342766

Villa CF Bose. Das Objekt im Detail - DGG - Deutsche Gesellschaft ...

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