Moderne Technologien revolutionieren die Architektur und unseren ...

93 24.PorträtImmobilienMärz 2013Wir sitzen im 34. Stock des PrimeTowers, des wohl berühmtestenGebäudes in Ihrem Portfolio.Der Prime Tower zieht alshöchstes Haus der Schweiz vielAufmerksamkeit auf sich. Wiewichtig ist für Ihr Geschäft dieemotionale Komponente?Wir haben nicht die Mittel, um dieBekanntheit der Marke Swiss PrimeSite mittels Werbung deutlichzu steigern – und schätzen daherden Nebeneffekt, wenn die Medienregelmässig über eines unsererObjekte berichten. Am Endebraucht es aber viel mehr als medialeAufmerksamkeit, um einObjekt gut vermieten zu können.Was denn? Was machtein Objekt zur Prime Site?Prime Site bedeutet nicht alleindie Lage, sondern bezeichnetunsere Liegenschaften als Ganzes.Die Lage eines Objekts istzwar insofern wichtig, als diesesgut erschlossen sein muss. Genausowichtig sind aber auch derZustand des Gebäudes und dieZusammensetzung der Mieterschaft.Nehmen wir als Beispielden Prime Tower. Es ist durch seineLage unmittelbar neben demBahnhof Hardbrücke so gut mitdem öffentlichen Verkehr erreichbar,dass einige Parkplätze oft leerstehen. Das Gebäude ist nachLeed zertifiziert, dem strengenNachhaltigkeitsstandard derUSA, und bietet hervorragendenBüroraum, der flexibel genutztwerden kann. Die Mieterschaftbesteht aus 20 hoch qualitativenUnternehmen, die wirtschaftlichstark sind und langfristig hierbleiben wollen. Das alles machtden Prime Tower zur Prime Site.Er ist aber auch ein Symbol:für ein neues Zürich, das indie höhe wächst. Wie wichtigist Ihnen diese Ausstrahlung?Vor 30 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis.Ich war zu einer Ballonfahrtquer über die Schweizeingeladen. Das war ein schönes,aber auch aufwühlendes Erlebnis.Denn ich sah von oben, was wirArchitekten und Bauinvestorenmit der Schweiz machen – indemwir Häuschen um Häuschen indie Landschaft stellen, den Bedarffür immer mehr Infrastruktur ankurbelnund auf diese Weise dasLand zupflastern. Seither bin ichüberzeugt, dass man nicht nurvon Verdichtung reden, sondernMarkus Graf undSwiss Prime SiteMarkus Graf, 63, arbeitete nachseiner Ausbildung zum Architektenacht Jahre lang in einem Architekturbüro,ehe er Führungsaufgabenin verschiedenen Bau- undImmobilienunternehmen übernahm.Von 1995 bis 2012 leitete erden Bereich Real Estate AssetManagement bei Credit Suisse. Ergehört zu den Initianten derGründung von Swiss Prime Site,die er seither als CEO führt. Nacheigener Aussage investierte er inseinem Berufsleben etwa30 Milliarden Franken in den Kaufoder Bau von Immobilien.Die Swiss Prime Site mit Sitz inOlten wurde 1999 von der CS-PK,der Winterthur Leben sowie derPK der Siemens-Gesellschaftengegründet und 2000 an die Börsegebracht. Zu den wichtigsten der186 Objekte im 8,5 MilliardenFranken schweren Portfolio zählender Prime Tower, Jelmoli undSihlcity in Zürich, ein Geschäftshausan der Rue du Rhône, Genf,der Messeturm in Basel oder dieShopping Arena in St. Gallen. Imvergangenen Oktober übernahmSwiss Prime Site das ImmobiliendienstleistungsunternehmenWincasaAG, das in der Schweiz174 500 Objekte betreut.«Zürich muss nichtManhattan werden,wenn es indie Höhe wächst»Markus Graf, CEO von Swiss Prime Site, über Verdichtung,seine Erfahrung mit Immobilienzyklen und eine prägende BallonfahrtVON MARIUS LEUTENEGGER (Text) und Philipp Rohner (Foto)Markus Graf, Vorzeigeobjekt Prime Tower, Zürich: «Ich sah von oben, was Architekten und Bauinvestoren mit der Schweiz machen»sie auch fördern sollte. Und dasheisst, dass man vermehrt etwashöher bauen muss.Das stösst oft auf Widerstand.Auch der Prime Tower war janicht unumstritten, aber heutestören diese 126 Meter niemandenmehr, die Öffentlichkeit hat denPrime Tower gut angenommen.Von hier aus sieht man gut, wieniedrig die Gebäude in Zürich imDurchschnitt sind. Wären alleBauten zwei Geschosse höher,hätte man auf der gleichen Grundflächeetwa ein Drittel mehr Raumzur Verfügung. Zürich muss nichtManhattan werden, um das enormePotenzial des Bauens in dieHöhe besser zu nutzen.Der Mobimo Tower, einWohnturm ganz in der Nähe,steht zum Teil leer. Sind dieMenschen in der Schweizüberhaupt bereit, in hohenGebäuden zu wohnen?Der Mobimo Tower bietet Luxuswohnungenan, und in diesem Bereichist der Markt mittlerweilegesättigt. In Luzern zum Beispielhaben wir zwei 80 Meter hoheGebäude mit Mietwohnungen zusehr vernünftigen Preisen erstellt– und diese Wohnungen warensofort weg.Wohnungen bilden in IhremPortfolio eine Ausnahme, dennSwiss Prime Site besitztvorwiegend Büro- undGewerbeflächen. Betrachtetman die Entwicklung der Mietpreisein den letzten 40 Jahren,stellt sich die Frage, ob Sie aufsrichtige Pferd setzen – denn beiden Wohnimmobilien haben diePreise inflationsbereinigt starkangezogen, während sie beiden Büroflächen fast ebensostark gesunken sind.Unser Entscheid für Geschäftsimmobilienist unternehmerischnachvollziehbar. Bei den Wohnimmobilienist der Spielraum füreinen Investor wesentlich kleinerals bei Geschäftsobjekten, weildie Politik viel stärker mitredet.Die Mietzinsen bei Wohnungenzum Beispiel hängen heute amReferenzzinssatz und könnennicht der Teuerung angepasstwerden. Bei Geschäftsimmobiliengibt es solche Einschränkungennicht, da die Mieterträge mehrheitlichindexiert sind – daher habenwir in diesem Bereich den wesentlichbesseren Kapitalschutz.Aber die Nachfrage nachWohnraum ist ungebrochengross, während man bei denGeschäftsimmobilien bereitsvon einem Überangebotspricht.Das Immobiliengeschäft ist langfristig,und man sollte nichteinfach den kurzfristigen Trendsnachjagen. In den 1990er-Jahrenerlebten wir 10 Prozent Leerstandbei Wohnungen. Im Moment werdenwie verrückt Wohnungengebaut, und alle gehen wegen derstarken Zuwanderung sofort weg.Aber die Situation kann sichschnell wieder ändern – wennzum Beispiel die Zuwanderungeinbricht. Auch die Geschäftsimmobiliensind Schwan kungenunterworfen, aber wir haben vielelangfristige Verträge und spürendie Zyklen nicht so stark. Zudemsind unsere Geschäftsimmobilienalle nach strengen Kriterien ausgewähltworden und lassen sichnicht mit dem schweizerischenDurchschnitt vergleichen.Generell scheint sich dieGoldgräberstimmung, welchedie Immobilienbranche seiteinigen Jahren prägte, aberabzukühlen. Im dritten Quartal2011 warnte die UBS vor denRisiken einer Immobilienblase,seither sind alle Indikatorennoch einmal gestiegen. Wannplatzt die Immobilienblase?Fortsetzung auf Seite 94