Moderne Technologien revolutionieren die Architektur und unseren ...

ImmobilienÜBERNAHMEIm Smart House hat derBewohner die KontrolleSEITE 82ÜBERFLIEGERZwei ETH-Architektenlassen Häuser von Robotern bauenSEITE 8824. 24. MÄRZ März 2013Erzeugt Seite 87Warum 3-D-Visualisierungenvon Gebäuden unsetwas vormachenErfunden Seite 91Wie Science-Fiction-Filmeunser Wohnen beeinflussenErleuchtet Seite 93Warum Zürichs Angst vorHochhäusern falsch ist79NEUESModerne Technologienrevolutionierendie Architektur und unserenLebensstilWOHNENANZEIGELounge- & Gartenmöbel: Die grössteAuswahl der Schweiz gibts beiTeaklandMit Bestpreis-Garantie. Besuchen Sie jetztdie inspirierende Ausstellung in Pfäffikon/SZoder unseren Online-Shop. Bestellen Sie nochheute kostenlos den Katalog 2013: Per E-Mailan info@teakland.ch oder Tel. 055 211 18 11Teak CollectionSnowhite CollectionWindsor Teakbank Fiberstone AvezzanoCollectionRenzo Lounge Set

81 24.GadgetsImmobilienMÄRZ 2013WINKEN, WISCHEN, WASCHENIntelligenter TV, Luxustoilette oder Küchenroboter: Hightech vereinfacht unserenWohnalltag – und macht ihn manchmal sogar noch ein wenig prächtiger01Nützlicher HelferDas Karlsruher Institut fürTechnologie arbeitet schon lange anHaushalts robotern, die ein wenig andie metallene Fee Rosie aus «TheJetsons» erinnern. Das aktuelleModell aus Karlsruhe ist Armar III.Damit er dem Menschen gut zur Handgehen kann und ihn versteht, siehtder Roboter fast aus wie ein Mensch.Er hat zwei Hände mit je fünf Fingern,zwei Augen und mehrere Ohren inForm von Mikrofonen. Das Modellwurde exklusiv für den Einsatz in derKüche entwickelt. Armar III lerntschnell, was man ihm vormacht:Dinge holen, Tisch wischen, ein Eiöffnen. Mittlerweile arbeiten die Forscheram Nachfolgemodell Armar IV.Sie schätzen, dass ihre Roboter in20 Jahren praxistauglich sind. Bereitserhältlich sind Fensterputz-, WischoderStaubsaugerroboter. Sie könnenbei My Robot Center zum kosten losenTest geordert werden.www.myrobotcenter.ch02Sprechen und WinkenWer mit seinem Fernsehgerätspricht und ihm ständig zuwinkt,ist nicht verrückt: Er besitzteinen Hightech-Fernseher. Smart TVvon Samsung lässt sich ohne Fernbedienungsteuern. Alles funktioniertper Sprachbefehl oder Winken: AnundAusschalten, Zappen, der Zugriffauf eine App oder das Surfen imInternet. Dank Gesichtserkennungbraucht man kein Passwort mehr, umsich im persönlichen Konto anzumelden.Demnächst im Fachhandel erhältlich,die Preise sind noch nichtbekannt. www.samsung.ch03Stilles Hightech-ÖrtchenWer so richtig angeben will,sollte sich Numi anschaffen. Nähertman sich der Toilette, öffnet sich derDeckel automatisch; stellt sich Manndirekt davor, klappt auch noch dieKlobrille hoch. Ein ausfahrbares Bidetmit Lufttrocknung sorgt für Sauberkeitnach dem Geschäft, das dank derbeheizten Sitzfläche und der integriertenFussheizung auch mal etwaslänger dauern darf. Wer es sich ganzgemütlich machen will, kann seinenMP3-Player anschliessen. ZweiSpülmodi geben dem Örtchen denökologischen Touch, und es lassensich bis zu sechs separate User-Einstellungenvorprogrammieren. DieEdelschüssel kostet 6653 US-Dollar –plus Zollgebühren. www.kohler.com01VON MARIUS LEUTENEGGER04Gefühlvoller DampfabzugModernes Gerät siehtmanchmal gar nicht nach Hightechaus. Das gilt für die mosaikartige,dreiteilige Ablufthaube Feel desitalienischen Herstellers Elica. JedesElement kann man einzeln aktivieren.Eines spendet Licht, zwei dienen alsDampfabzug. Bei wenig Dampf öffnetman den kleinen Abzug, bei mehrDampf den grösseren – und wenn esaus den Töpfen qualmt, lässt manbeide arbeiten. Elica gibt es in verschiedenenTönen sowie als farbigeVariante. Erhältlich ab 3900 Franken.www.merial.ch05Magische TafelNoch findet man schwebendesMobiliar vor allem auf den Bühnenvon Las Vegas – der schwebendeTisch könnte aber bald in den Stubender ganzen Welt stehen. Die 21-jährigebelgische Produktdesignerin YanaChristiaens hat schon einmal einenPrototyp entworfen: Eine Tischplatteaus Holz schwebt wie von Geisterhandgetragen über einem hölzernenFuss. In Position gehalten wird diePlatte von einem Magnetfeld. DieStärke des Magnetfelds lässt sicheinstellen; für die Kinderparty fährtman die Tischplatte herunter. EineSpezialbeschichtung soll verhindern,dass das Metallbesteck am Tisch«kleben bleibt». Inspirieren liess sichdie Designerin von Magnetschwebebahnen.soz.li/jpJG06Sauberes FlackernBeim Weihnachtsbaum oderCandle Light Dinner sind Kerzen nichtwegzudenken. Allerdings machen sieÄrger: Sie produzieren Hitze, tropfen,riechen und setzen Schadstoffe frei.Hightech erlaubt jetzt, die Kerzenohne Nachteile zu geniessen: «MyNew Flame» verursacht garantiertkeinen Wohnungsbrand. Am Endeeines schmalen schwarzen oder rotenStabs scheint eine kleine Flamme zubrennen. Sie wird von 128 winzigenLED-Lämpchen auf jeder Seitedargestellt. Sie sind so programmiert,dass sie das Bild einer flackerndenKerze ergeben. Der Effekt ist verblüffendecht. Beim Interior InnovationAward 2013 wurde die von MoritzWaldemeyer für Ingo Maurer entworfeneHightech-Kerze denn auch mitdem Titel Best of Best ausgezeichnet.My New Flame kostet 455 Franken.www.formaluce.ch07Hemden im KühlschrankBügeln ist so was von gestern:Gibt es im 21. Jahrhundert keineAlternative? Doch: Der Tromm Stylervon LG, der ein bisschen wie ein Kühlschrankaussieht, reinigt Kleidungmittels Dampf antibakteriell und glättetsie gleich. Bügeln von Hand entfällt,die chemische Reinigung erübrigtsich. Bedauerlicherweise nimmteinem der Tromm Styler, der für seine«eigenständige Formensprache miteinem hohen Gebrauchswert» denRed Dot Design Award 2012 gewann,das Kleiderwaschen noch nicht ab.Und leider ist der nützliche Helferbislang erst in Korea erhältlich.www.lg.com08Nachrichten von derWaschmaschineSteht der Keller unter Wasser – undSie sitzen in der Gartenbeiz und wissenvon nichts? Dann haben Sie wohlkein Twine. Der kleine Kasten ist eineErfindung der beiden US-Designerund Ingenieure David Carr und JohnKestner. Er verfügt über mehrereSensoren und erstattet Meldungenübers Internet. Legt man Twine aufdie Waschmaschine, teilt er mit, wenndie Maschine nicht mehr vibriert unddie Wäsche ergo fertig ist. Um beieinem Ereignis benachrichtigt zuwerden, muss man zuvor Regelnfestlegen – zum Beispiel: «WENNder Feuchtigkeitssensor nass wird,DANN steht der Keller unter Wasser.»Ist die Regel erfüllt, wird die Nachrichtlosgeschickt. Das praktischeGadget kostet rund 125 Dollar.www.supermechanical.com02EDITORIALLiebe Leserinnenund LeserErinnern Sie sich noch an die Szenein «Modern Times», in derCharlie Chaplin mit einem rotierendenMaiskolben automatischverpflegt wird? An Tatis «MonOncle», wo sich die Küchenkästchenwie von Geisterhand öffnen(und viel zu schnell wieder schliessen)?An die Bildtelefone in «TotalRecall» oder die schiessendenund fotografierenden Kugelschreiberin den alten James-Bond-Filmen? Es waren faszinierendeZukunftsversionen, Spielereien,über die wir damals stauntenund uns amüsierten.Das meiste ist längst Realitätgeworden. Der Videoknopf imSmartphone gehört serienmässigdazu, das GPS im iPhone (dasnotabene über mehr Rechenleistungverfügt als die Computer beider ersten Mondlandung) lokalisiertfür uns Auto, Kind undKegel. Und auch Chaplins Essmaschinewäre heute ohne Problemkonstruierbar – und wahrscheinlichum einiges präziser alsim Film.Hightech und Smartness habendie gute Stube erreicht. An denvollautomatischen Staubsaugerund die Rasenmäherr oboter imReihenhausgärtchen haben wiruns inzwischen gewöhnt. Dochbereits gibt es Roboter, die Geschirrwaschmaschinenein- undausräumen. Oder intelligenteKühlschränke, die wissen, welcheLebensmittel vorhanden sind undgleich noch die Rezepte vorschlagen,die mit dem Kühlschrankinhaltrealisierbar sind.Ähnlich rasant schreitet dieEntwicklung auch in der Architekturvoran. Forscher experimentierenmit Drohnen, die wiefleissige Bienchen computergesteuertHäuser, ja ganze Städteaufbauen. Und StararchitektNorman Foster denkt gar überden Bau einer Mondbasis mittels3-D-Drucker nach.Das ist Zukunftsmusik, zugegeben.Und nicht jede Utopie auseinem Science-Fiction-Streifenwird ein paar Jahre später Realität.Gottseidank. Tröstlich ist aberauch, dass die Filmemacher denWissenschaftlern immer nocheinen Schritt voraus sind. Oderwie ETH-Professor MatthiasKohler sagt: «Mensch und Maschinemüssen zusammenarbeiten.Kreativität bleibt einemenschliche Eigenschaft.»Dominic Geisseler,Stv. ChefredaktorFOTO: KIT0304 0506ImpressumImmobilien ist eine Beilage derSonntagsZeitung, siehe auch ImpressumSeite 77CHEFREDAKTION Martin SpielerLEITUNG Dominic GeisselerREDAKTION Marius LeuteneggerAUTOREN Erik Brühlmann, Markus Ganz,Benjamin Gygax, Marius LeuteneggerPRODUKTION Michael Matthes,Martin SöhnleinART DIRECTION Tobias GaberthuelLAYOUT Dino CaraccioloFOTOREDAKTION Sonia FavreCOVERFOTO Iwan BaanVERLAGSLEITUNG Diego QuintarelliLEITUNG WERBEMARKTAdriano Valeri, Werdstrasse 21,Postfach, 8021 Zürich, Tel 044 248 40 40,www.sonntagszeitung.ch

84 24.ZukunftImmobilienMÄRZ 2013AUF KARTON GEBAUTInnovation kann auch bedeuten, Althergebrachtes neu zu nutzen. Das tut derjapanische Architekt Shigeru Ban, wenn er mit Karton baut. Zur Verwendung desMaterials inspirierten ihn jene Papprollen, auf die Faxpapier aufgerollt war. Ban erkannte:Karton ist stabil, leicht und günstig, zudem lassen sich Gebäude, die damiterrichtet werden, schnell und umweltfreundlich abbauen. Wichtig ist diese Eigenschaftvor allem bei temporären Gebäuden – und solche erstellt Ban häufig, denner betreibt mit einer eigenen NGO Katastrophenhilfe. Sein bekanntestes Pappgebäudeist der Paper Dom, eine Kirche, die er nach dem Erdbeben in Kobe errichteteund die heute in Taiwan steht. Im italienischen L’Aquila, das 2009 von einem Erdbebenheimgesucht wurde, errichtete Ban zudem die hier abgebildete 700 Quadratmetergrosse Paper Concert Hall. Natürlich setzt der Architekt den Karton nicht Windund Wetter aus – aber im Innern verwendet er ihn grosszügig.FOTO: FABIO MANTOVANIABTAUCHEN UND GENIESSENWas Jules Verne vor bald 150 Jahren in «20 000 Meilenunter dem Meer» fantasierte, könnte doch nochRealität werden: luxuriöses Leben unter dem Meeresspiegel.Vor drei Jahren wurde in der polnischen Hafenstadtder Unternehmen Deep Ocean Technologygegründet, das in Zusammenarbeit mit der Fakultät fürMeeresingenieurwesen der Universität Danzig technischhoch komplexe Unterwasserprojekte entwickelt.Dazu gehört ein Unterwasserhotel. Die EU unterstütztgegenwärtig den Bau eines Versuchsmodells, und inZusammenarbeit mit der Schweizer BIG Invest ConsultAG wird das Projekt in Dubai vorangetrieben.FOTO: TUBALOONSOLIDER STOFFTextil ist Hightech? Beim Bauen auf jeden Fall. Das sogenannte Textile Bauen oderMembranbauen ist heute dreimal häufiger anzutreffen als noch vor 20 Jahren. DieVorteile liegen auf der Hand: niedrige Kosten, wenig Materialverbrauch und neueMöglichkeiten des architektonischen Ausdrucks. Wer beim Textilen Bauen anTücher denkt, die über eine Struktur gespannt werden, liegt allerdings falsch. Zuden Materialien, die bei dieser Art von Architektur eingesetzt werden, zählt zumBeispiel Textilbeton, ein Verbundstoff aus Glas- oder Karbonfasern und Beton; mitihm kann man besonders dünnwandige und stabile Bauteile herstellen. Die Ikonendes Membranbaus sind Fussballstadien, etwa jenes, das gerade für den Final dernächsten Weltmeisterschaften in Rio erstellt wird. Textile Architektur eignet sichaber auch ideal für temporäre Bauten – wie den Tubaloon, der für ein norwegischesJazzfestival errichtet wurde.NATURNAHES LEICHTGEWICHTDASDer deutsche Ingenieur und Architekt Werner Sobek ist der Papst des Leichtbaus.Der Leiter des Instituts für Leichtbau Entwerfen und Konstruieren an der UniversitätStuttgart arbeitet für Architekten wie Zaha Hadid oder Dominique Perrault, plant aberauch selber ein Wohnhaus pro Jahr. Das Gebäude R128 bewohnt er selber. Es entsprichtweitgehend dem von Sobek propagierten Konzept des «Triple Zero»: Ein Gebäude seierst dann nachhaltig, wenn es null Energie von aussen benötige, keinerlei CO2 produziereund beim Abbau keinen Abfall hinterlasse. Noch weiter geht Sobek mit seinerStudie R129, einer nahezu entmaterialisierten Hülle, welche die Bewohner schützt,ihnen aber einen engen Kontakt zur Umgebung ermöglicht. R129 besteht aus einemGerüst aus Karbonhohlträgern, über die transparenter Kunststoff gestülpt wird. Eineelektrochrome Folie erlaubt es, die Hülle abzudunkeln oder undurchsichtig zuschalten. Die Bodenplatte aus Karbon enthält die ganze Technik und die Anschlüsse.VISUALISIERUNG: WERNER SEBEKVISUALISIERUNG: DEEP OCEAN TECHNOLOGYKOMMT!Technologisch hat das Bauen in den letztenJahren einen gewaltigen Schub erlebt:Architekten und Ingenieure vergrössern ihrenSpielraum fortlaufend durch neue Materialien,innovative Verfahren, bessere Software undüberraschende IdeenVON MARIUS LEUTENEGGERNEUE FORMEN DANK CADAUS DEM 3-D-DRUCKERDER BIOREAKTORFotovoltaik auf dem Haus ist Standard – Fotosynthese am Bau muss sich erst nochdurchsetzen. An der Internationalen Bauausstellung in Hamburg steht bald dasweltweit erste Gebäude mit integrierter Bioreaktorfassade. In 3 auf 0,6 Metergrossen Kollektoren an der Sonnenseite werden drei bis fünf Mikrometer kleineMikroalgen gezüchtet. Damit sie wachsen – und das tun sie in beeindruckendemTempo –, benötigen sie nur Wasser und CO2. Die Biomasse wird dann in einerBiogasanlage in Methangas umgewandelt und dieses zum Beheizen des Gebäudesgenutzt.VISUALISIERUNG: ARUPVISUALISIERUNG: ESANach einer langen Entwicklungsphase werden3-D-Drucker allmählich alltagstauglich. IhrPrinzip ist einfach: Ein Computer erfasst ein –auch mehrere Meter hohes – Objekt dreidimensionalund befiehlt einem Roboter, es Schichtfür Schicht aufzubauen. Dabei kommt etwageschmolzenes Metallpulver zum Einsatz, dasschnell aushärtet. Die Technologie könnte dieArchitektur revolutionieren – denn sie ermöglichtBauwerke, die sich auf herkömmlichemWeg kaum erstellen liessen. Die EuropäischeWeltraumbehörde zum Beispiel hat Industriepartnerund den britischen StararchitektenNorman Foster beauftragt, sich Gedanken überden Bau einer Mondbasis mittels eines 3-D-Druckers zu machen. Das abgebildete Projektwürde von einem zum Mond hochgeschossenenBauroboter aus dem pulverisierten MondgesteinRegolith erstellt.ERDENKRATZERBei «Verdichten» denken viele ansBauen in die Höhe. Allerdings würdenWolkenkratzer manches historischeStadtbild in Mitleidenschaft ziehen.Das mexikanische ArchitekturbüroBNKR empfiehlt deshalb, in solchenFällen in die Tiefe zu gehen. Den ersten«Earthscraper» schlägt es gleich für denZócalo vor, den berühmten Hauptplatz vonVISUALISIERUNG: BNKRMexiko Stadt. In gut mexikanischerTradition handelt es sich beimEarthscraper um eine Pyramide –aber um eine auf den Kopf gestellte.Ihre Spitze dringt 300 Meter tief in dieErde. Die Sonne soll laut den Architektenfast bis ganz hinunterreichen, dennbedeckt wird das riesige Loch desEarthscraper mit einem Glasdach,zudem minimiert die Pyramidenform denSchattenwurf.FOTO: IWAN BAANAuch wenn man den Eindruck hat, in unseren Städten nehme die Crèmeschnittenarchitekturüberhand: Blöcke sind von gestern. Vor etwa 20 Jahren entstand diesogenannte Blob- oder Freiform-Architektur, die durch fliessende und oft biomorpheFormen gekennzeichnet ist. Möglich wurde dieser komplexe Baustil dank neuerEntwurfs- und Konstruktions-Software. Ein Gebäude wie das hier abgebildeteOrdos Art & City Museum, welches das Pekinger Büro MAD für eine Retortenstadtin der Inneren Mongolei entwarf und das ein wenig an einen gestrandeten Wal erinnert,lässt sich jedenfalls nur dank Computer Aided Desgin (CAD) entwerfen.

93 24.PorträtImmobilienMärz 2013Wir sitzen im 34. Stock des PrimeTowers, des wohl berühmtestenGebäudes in Ihrem Portfolio.Der Prime Tower zieht alshöchstes Haus der Schweiz vielAufmerksamkeit auf sich. Wiewichtig ist für Ihr Geschäft dieemotionale Komponente?Wir haben nicht die Mittel, um dieBekanntheit der Marke Swiss PrimeSite mittels Werbung deutlichzu steigern – und schätzen daherden Nebeneffekt, wenn die Medienregelmässig über eines unsererObjekte berichten. Am Endebraucht es aber viel mehr als medialeAufmerksamkeit, um einObjekt gut vermieten zu können.Was denn? Was machtein Objekt zur Prime Site?Prime Site bedeutet nicht alleindie Lage, sondern bezeichnetunsere Liegenschaften als Ganzes.Die Lage eines Objekts istzwar insofern wichtig, als diesesgut erschlossen sein muss. Genausowichtig sind aber auch derZustand des Gebäudes und dieZusammensetzung der Mieterschaft.Nehmen wir als Beispielden Prime Tower. Es ist durch seineLage unmittelbar neben demBahnhof Hardbrücke so gut mitdem öffentlichen Verkehr erreichbar,dass einige Parkplätze oft leerstehen. Das Gebäude ist nachLeed zertifiziert, dem strengenNachhaltigkeitsstandard derUSA, und bietet hervorragendenBüroraum, der flexibel genutztwerden kann. Die Mieterschaftbesteht aus 20 hoch qualitativenUnternehmen, die wirtschaftlichstark sind und langfristig hierbleiben wollen. Das alles machtden Prime Tower zur Prime Site.Er ist aber auch ein Symbol:für ein neues Zürich, das indie höhe wächst. Wie wichtigist Ihnen diese Ausstrahlung?Vor 30 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis.Ich war zu einer Ballonfahrtquer über die Schweizeingeladen. Das war ein schönes,aber auch aufwühlendes Erlebnis.Denn ich sah von oben, was wirArchitekten und Bauinvestorenmit der Schweiz machen – indemwir Häuschen um Häuschen indie Landschaft stellen, den Bedarffür immer mehr Infrastruktur ankurbelnund auf diese Weise dasLand zupflastern. Seither bin ichüberzeugt, dass man nicht nurvon Verdichtung reden, sondernMarkus Graf undSwiss Prime SiteMarkus Graf, 63, arbeitete nachseiner Ausbildung zum Architektenacht Jahre lang in einem Architekturbüro,ehe er Führungsaufgabenin verschiedenen Bau- undImmobilienunternehmen übernahm.Von 1995 bis 2012 leitete erden Bereich Real Estate AssetManagement bei Credit Suisse. Ergehört zu den Initianten derGründung von Swiss Prime Site,die er seither als CEO führt. Nacheigener Aussage investierte er inseinem Berufsleben etwa30 Milliarden Franken in den Kaufoder Bau von Immobilien.Die Swiss Prime Site mit Sitz inOlten wurde 1999 von der CS-PK,der Winterthur Leben sowie derPK der Siemens-Gesellschaftengegründet und 2000 an die Börsegebracht. Zu den wichtigsten der186 Objekte im 8,5 MilliardenFranken schweren Portfolio zählender Prime Tower, Jelmoli undSihlcity in Zürich, ein Geschäftshausan der Rue du Rhône, Genf,der Messeturm in Basel oder dieShopping Arena in St. Gallen. Imvergangenen Oktober übernahmSwiss Prime Site das ImmobiliendienstleistungsunternehmenWincasaAG, das in der Schweiz174 500 Objekte betreut.«Zürich muss nichtManhattan werden,wenn es indie Höhe wächst»Markus Graf, CEO von Swiss Prime Site, über Verdichtung,seine Erfahrung mit Immobilienzyklen und eine prägende BallonfahrtVON MARIUS LEUTENEGGER (Text) und Philipp Rohner (Foto)Markus Graf, Vorzeigeobjekt Prime Tower, Zürich: «Ich sah von oben, was Architekten und Bauinvestoren mit der Schweiz machen»sie auch fördern sollte. Und dasheisst, dass man vermehrt etwashöher bauen muss.Das stösst oft auf Widerstand.Auch der Prime Tower war janicht unumstritten, aber heutestören diese 126 Meter niemandenmehr, die Öffentlichkeit hat denPrime Tower gut angenommen.Von hier aus sieht man gut, wieniedrig die Gebäude in Zürich imDurchschnitt sind. Wären alleBauten zwei Geschosse höher,hätte man auf der gleichen Grundflächeetwa ein Drittel mehr Raumzur Verfügung. Zürich muss nichtManhattan werden, um das enormePotenzial des Bauens in dieHöhe besser zu nutzen.Der Mobimo Tower, einWohnturm ganz in der Nähe,steht zum Teil leer. Sind dieMenschen in der Schweizüberhaupt bereit, in hohenGebäuden zu wohnen?Der Mobimo Tower bietet Luxuswohnungenan, und in diesem Bereichist der Markt mittlerweilegesättigt. In Luzern zum Beispielhaben wir zwei 80 Meter hoheGebäude mit Mietwohnungen zusehr vernünftigen Preisen erstellt– und diese Wohnungen warensofort weg.Wohnungen bilden in IhremPortfolio eine Ausnahme, dennSwiss Prime Site besitztvorwiegend Büro- undGewerbeflächen. Betrachtetman die Entwicklung der Mietpreisein den letzten 40 Jahren,stellt sich die Frage, ob Sie aufsrichtige Pferd setzen – denn beiden Wohnimmobilien haben diePreise inflationsbereinigt starkangezogen, während sie beiden Büroflächen fast ebensostark gesunken sind.Unser Entscheid für Geschäftsimmobilienist unternehmerischnachvollziehbar. Bei den Wohnimmobilienist der Spielraum füreinen Investor wesentlich kleinerals bei Geschäftsobjekten, weildie Politik viel stärker mitredet.Die Mietzinsen bei Wohnungenzum Beispiel hängen heute amReferenzzinssatz und könnennicht der Teuerung angepasstwerden. Bei Geschäftsimmobiliengibt es solche Einschränkungennicht, da die Mieterträge mehrheitlichindexiert sind – daher habenwir in diesem Bereich den wesentlichbesseren Kapitalschutz.Aber die Nachfrage nachWohnraum ist ungebrochengross, während man bei denGeschäftsimmobilien bereitsvon einem Überangebotspricht.Das Immobiliengeschäft ist langfristig,und man sollte nichteinfach den kurzfristigen Trendsnachjagen. In den 1990er-Jahrenerlebten wir 10 Prozent Leerstandbei Wohnungen. Im Moment werdenwie verrückt Wohnungengebaut, und alle gehen wegen derstarken Zuwanderung sofort weg.Aber die Situation kann sichschnell wieder ändern – wennzum Beispiel die Zuwanderungeinbricht. Auch die Geschäftsimmobiliensind Schwan kungenunterworfen, aber wir haben vielelangfristige Verträge und spürendie Zyklen nicht so stark. Zudemsind unsere Geschäftsimmobilienalle nach strengen Kriterien ausgewähltworden und lassen sichnicht mit dem schweizerischenDurchschnitt vergleichen.Generell scheint sich dieGoldgräberstimmung, welchedie Immobilienbranche seiteinigen Jahren prägte, aberabzukühlen. Im dritten Quartal2011 warnte die UBS vor denRisiken einer Immobilienblase,seither sind alle Indikatorennoch einmal gestiegen. Wannplatzt die Immobilienblase?Fortsetzung auf Seite 94

ImmobilienPorträt24. März 2013943 Fortsetzung von Seite 93Markus Graf,CEO SPSDa müssen wir ganz klar zwischenWohn- und Geschäftsimmobilienunterscheiden. Die UBS-Indikatorenerfassen nur Wohneigentum.In diesem Bereich – und in einigenRegionen – scheint mir derGipfel tatsächlich erreicht. Dochdie Situation ist heute ganz andersals in den 1990er-Jahren, als letztmalseine Immobilienblase platzte.Damals finanzierten die BankenWohneigentum viel zu grosszügigund lockten damit auch vieleunprofessionelle Akteure aufden Markt. Ich erinnere mich aneinen Lehrer, der seinen Berufaufgab und ganz auf Immobiliensetzte. Ohne Eigenmittel kaufte erHäuser für 100 Millionen Franken.Am Ende musste alles zwangsversteigertwerden, 40 Millionenlösten sich in Luft auf. Heuteschauen die Banken viel genauerhin und finanzieren generell zurückhaltender.Zyklen gibt es immer,und ich habe in den 40 Jahren,in denen ich im Immobiliengeschäfttätig bin, schon alles erlebt –sie machen mir daher keine Angst.Bereitet Ihnen auch diewirtschaftliche Entwicklungder Schweiz keine schlaflosenNächte? Geht es den Firmenschlechter, brauchen sie jaauch weniger Büroraum . . .Wir jammern in der Schweiz aufsehr hohem Niveau. Viele Firmenreagierten in den letzten Jahrenauf den hohen Frankenkurs, indemsie zur Kostenreduktionvorüber gehend Büroraum abbauten– vor allem in älteren Gebäudenin den Zentren. Dadurchwurden und werden immer nochFlächen frei. In zwei bis drei Jahrensieht die Situation aber vielleichtwieder anders aus. In Europahaben wir die Krise noch langenicht überstanden, die Schweizaber behält ihre Stärken und wirdsich schneller erholen.Ihr Optimismus spiegelt sichin Ihren aktuellen Projekten.dazu zählen Sky Key in Zürichmit Anlagekosten von 236 MillionenFranken, Majowa in Bernfür 144 Millionen und derMaaghof Nord und Ost in Zürichmit 140 Millionen. Wie riskantsind solche Grossprojekte?Als wir die Planung für den PrimeTower starteten, verlangte derVerwaltungsrat, noch vor Baubeginnmüssten 20 Prozent der Flächevermietet sein. Wir kamensehr schnell auf 50 Prozent.Sky Key und Majowa sind bereitszu 100 Prozent vermietet, und beiden Wohnungen ist die Nachfragesehr gross. Bei unseren Projektenist das Investitionsrisiko gutüberblickbar.Fast zwei Drittel allerLiegenschaften von SPS stehenin den Städten Zürich und Genf.Bleiben Sie auf diese Zentrenfokussiert?Bislang waren Zürich oder Genffür Geschäftsimmobilien natürlichschon viel interessanter alsBiel oder Langnau. Aber das kannRealisierte oder geplante Projekte der Swiss Prime Site AG: Shopping Arena in St. Gallen, MesseturmBasel (l.), Sky Key in Zürich-Nord (ab 2014) und Stücki Business Center in Basel Fotos: SPSsich ändern, denn das Mittellandwächst immer stärker zusammen.In den Zentren findet man heutefast keinen Raum mehr, auf demsich zu einem vernünftigen Preisein Projekt realisieren lässt. Wirwerden daher vermehrt auchausserhalb der klassischen Zentrenbauen, falls diese Standortegut erschlossen sind.Bei vielen Ihrer Grossprojekteredet die Öffentlichkeit mit.Wie läuft die Zusammenarbeitmit der rot-grünen ZürcherRegierung? Wollen heute alledasselbe, nämlich attraktiveImmobilien – oder gibt esnoch Zielkonflikte?Die Zusammenarbeit mit derStadt hat sich in einem langenProzess positiv entwickelt. Heuteerkenne ich keinen Zielkonfliktmehr zwischen unseren Interessenund jenen der Stadt. Die Stadtwill ja auch mehr Arbeitsplätzeund mehr Steuereinnahmen. Ichdenke, die Entwicklung bietet generellRaum für klassische Winwin-Situationen.Zu einer solchenkann es aber nur kommen,wenn alle von einem Projekt Betroffenenund vor allem die Anwohnerfrühzeitig ins Boot genommenwerden. Klappt die Verbindungzwischen Behörden,Bevölkerung und Investor nicht,hat es ein Projekt sehr schwer –wie das Beispiel des Stadions Zürichzeigt. Ich war bei der CreditSuisse stark mit diesem Projektbeschäftigt, und im Nachhineinmuss man sagen, dass es nichtgelungen ist, alle Betroffenenrichtig zu involvieren.anzeige