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GeoPraktika 2006 

Workshop I „Immobilienwirtschaft“

Vita 

� Stephan Schanz 

� Studium Geographie an der Philipps-Universität Marburg 

� Nebenfächer Jura, Friedens- und Konfliktforschung 

� Praktika 

� Regierungspräsidium Gießen, Abteilung Regionalplanung, Bauwesen, Wirtschaft, Verkehr und 

Datenschutz 

� Ingenieurgesellschaft Dr.-Ing. K. Siekmann + Partner mbH 

� DEGI, Abteilung Research & Strategie 

� Auslandsaufenthalt 

� 2 Semester Erasmus in Stockholm 

� Freie Mitarbeit bei Unternehmensberatung Potentialpark, Stockholm 

� Diplom 07/2005 

� Thema der Diplomarbeit: 

Chancen und Risiken der Veränderungen in der internationalen Luftfahrt für Regionalflughäfen und 

ihre Region – dargestellt am Beispiel des Flughafen Frankfurt-Hahn 

© DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH 

20060707_Research_GeoPraktika Seite 2

Gliederung 

1. Was macht ein Geograph im Finanzsektor? 

2. Markt- und Standortanalyse 

3. Beispiele aus der Praxis 

4. Fazit: Der Immobilien-Researcher 



Was macht ein Geograph im Finanzsektor? 



Was macht ein Geograph im Finanzsektor? 

� Immobilienmarktforschung 

� Standortanalyse 

� Research 

� Definition Immobilienmarktforschung 

Unter Immobilienmarktforschung (Market Research) versteht man eine mit Hilfe wissenschaftlicher 

Erhebungsmethoden erarbeitete, systematische und zielbewusste Erfassung und Untersuchung des 

Marktes für Grundstücke und Gebäude hinsichtlich Größe, Konturen und Struktur. Dazu gehört das 

systematische Sammeln, Gewichten und Bewerten von direkt und indirekt mit der Immobilie im 

Zusammenhang stehenden Informationen 

� über den Immobilienmarkt (Angebot und Nachfrage) 

� über den Standort (Makro-, Mikrostandort, harte und weiche Standortfaktoren). 



Ziele von Immobilienmarktforschung - RESEARCH 

� Immobilienmärkte transparent machen 

� unabhängige Instanz und neutraler Marktbeobachter 

� Risikominimierung bei Investment- und Deinvestmentprozessen 

� Entscheidungshilfe für den Investor, Projektentwickler und Nutzer 

� Abbildung von Stärken und Schwächen, Risiken und Chancen im Hinblick auf die Realisierbarkeit 

eines Konzeptes /Zeitpunkt des Markteintritts 

� analytische, zukunftsgerichtete Betrachtung und Interpretation 

� strategischer Informationsvorsprung am Immobilienmarkt 

� Aufdeckung von Marktnischen und Potenzialen 



Interdisziplinäre Tätigkeiten von RESEARCH 

Aufgabe 

Nationales und internationales 

Marktmonitoring 

Investment-/ Deinvestmentstrategie 

Investment-/ Deinvestmentprozess 

Bestandsmanagement 

Kompetenz-/ Außendarstellung 

Projektbezogene Arbeiten/ Grundsatz 

Externe Aufträge 

Presseaktivitäten/ Öffentlichkeitsarbeit 

Vetriebsunterstützung 


Beschreibung 

Laufende immobilienökoonomische Marktbeobachtung für Standorte und Segmente; 

Bereitstellung von Daten 

Identifikation von Investitionsländern/ -standorten/ -segmenten; marktseitige Auswahl von 

Standort-/ Segmentkombinationen auf Portfolioebene 

Sicherstellung immobilienökonomischer Kennziffern für Ankaufs- und Verkaufsfälle, Markt- und 

Teilraumeinschätzungen, Prognosen 

Markt-/ Standortanalysen, Miet-/ Kaufpreisanalysen und Prognosen, Nachfrage-/ 

Konkurrenzanalysen, Nutzungs-/ Entwicklungskonzepte, z.B. für Projektentwicklungen, 

Problemimmobilien, Nachvermietungen 

Publikationen, Rechenschaftsberichte, Marktreport Deutschland/ Global Values, 

Veröffentlichungen zu Sonderthemen, Beiträge in der Fachpresse; Fachvorträge, Lobbyarbeit; 

konzerninternes Kompentenz-Center 

Produktentwicklung/ Mandatakquise (Spezialfonds), Konzeption von Scoring-Modellen, Transfer 

modelltheoretischer Ansätze und Methoden; Aufbereitung und Analyse aktueller Themen 

Externe Consultingdienstleistungen (Allianz IMMO) 

Pressemitteilungen, Pressekonferenzen 

Erstellung von Kundenmagazinen, Rechenschaftsberichten 


Markt- und Standortanalyse 



Markt- und Standortanalyse: Schema 

Mieten Rendite Image Nutzer 

Verkehr 

Umfeld 

Lage 

Potenzial 


Markt- und Standortanalyse 

Risikominimierung bei der Investitionsentscheidung 

�� Kauf eines Grundstücks zur Projektentwicklung 

�� Kauf eines Objekts zur Portfolio-Optimierung 


Markt- und Standortanalyse: Methoden 

Researchphase 

Datensammlung 

amtl. Statistik: 

- Bundesamt Wiesbaden 

(u.a. Vergleichswerte) 

- Statist. Landesamt 

(.u.a. Einwohner, HGZ) 

- Stadt/Gemeinde 

(u.a. Statist. Jahresbericht) 

nicht-amtl. Statistik: 

- GfK-Basisdaten 

- BAG-Erhebungen 

- ifo-Strukturdaten 

- gesa-Verbraucherausgaben 

- Feri-Datenbank 

- HDF-Kinodaten 


Desk 

Desk 

Research 

Research 

Bedarfsbestimmung 

Bedarfsbestimmung 

projektrelevanter 

projektrelevanter 

Informationen 

Informationen 

Vor-Ort-Recherche 

Vor-Ort-Recherche 

Informationsbeschaffung Empirische Erhebungen Standort-/Objektbegehung 

Fachgespräche 

Standortbezogen: 

- Stadtpläne/Stadtführer 

- ÖPNV-Netzpläne 

- Parkplatz-Übersichten 

- Strukturanalysen 

- FNP/Raumordn.bericht 

- GIS-Daten/-Karten 

marktbezogen: 

- Marktberichte Makler 

- Mietspiegel RDM/VDM 

- Presseberichte 

- Anzeigenauswertung 

- Flächen-/Mietangebote 

- Lagepläne Konkurrenzobjekte 

Zählungen: 

- Passantenfrequenzen 

- Verkehrszählungen 

- Fahrgastzählungen 

- Parkhauszählungen 

- Besucherzählungen 

Befragungen: 

- Passantenbefragung 

- Haushaltsbefragung 

- Unternehmensbefragung 

- Mieterbefragung 

zielgerichtete 

zielgerichtete 

Auswahl 

Auswahl 

Auswertung 

Auswertung 

und 

und 

Aufbereitung 

Aufbereitung 

Standortfaktoren: 

- Topographie 

- Sichtanbindung 

- Verkehrsanbindung 

- Erschließung 

- Infrastruktur 

- Umfeldqualität 

Bestandsaufnahme: 

- Wettbewerbsobjekte 

- Nutzungsstruktur Umfeld 

- Branchenmix 

- Leerstände 

- Gebäudestruktur 

Behörden: 

- Bauamt 

- Stadtplanungsamt 

- Stadtentwicklungsamt 

- Verkehrsamt 

- Bürgermeister 

- Wirtschaftsförderungsamt 

Verbände/Makler: 

- Gutachterausschuss 

- Wirtschaftsförderung 

- Industrie-/Handelskammer 

- Einzelhandelsverband 

- ortsansässige Makler 


Klassische Büroimmobilienmarktanalyse 

� Angebotsanalyse 

Welche Flächen sind aktuell verfügbar? 

Wie sieht das künftige Angebot aus? 

� Nachfrageanalyse 

Welche Flächen werden von wem wo nachgefragt? 

Wie entwickelt sich das Vermietungsvolumen? 

� Mietpreisanalyse 


Wer bezahlt wo wie viel für welche Flächenqualität? 

� Investmentmarktanalyse 

Multiplikatoren nach Lage, umgesetztes Volumen 


Alles wird internationaler: Globalisierung 

Deutschland 

• Zentren 

• Regionalstandorte 


Deutschland + 

• ausgewählte EU- 

Standorte UK, NL 

• US-Märkte 

Außerhalb 

Deutschlands 

• EU-Länder 

• Osteuropa 

• USA, Kanada 

Weltweit 

• Südafrika 

• Asien-Pazifik 

• Südamerika 

• ... 

1980 1990 2000 2005... 


Gründe für globale Immobilieninvestments 

Abbau von Markteintrittsbarrieren 

Diversifikation 

Positiver 

Leverage-Effekt 

Lokale Marktgröße 


Unterschiedliche Marktzyklen 

Globalisierung 

der Immobilienmärkte 

Größere Auswahl von 

Anlageprodukten 

Mögliche Steuervorteile 

Höhere Renditen 

Liquide Märkte 

Steigende Transparenz 


Beispiele aus der Praxis 



Verteilung der Immobilieninvestitionen nach Anzahl 

der Deals und Transaktionsvolumen 

Shopping 

26% 

Wohnen 

18% 

Anzahl der Deals 


Sonstige 

30% 

Büro 

26% 

Wohnen 

43% 

Transaktionsvolumen 

Shopping 

13% 

Sonstige 

20% 

Büro 

24% 


Immobilieninvestitionen in Deutschland nach Herkunftsland 



Deutsche Immobilieninvestitionen nach Zielregion 



DEGI-Investmentstandortscoring 2005 

- Variablen und Gewichte 

Untersuchungsebene 

1 

Volkswirtschaftliche Variablen 

Immobilienmarktspez. 

Variablen 

Gewichtung 

Ebene 1 

50% 

50% 


Untersuchungsebene 

2 

Status quo 

Dynamik 

Marktliquidität 

Transparenz 

Volatilität 

Gewichtung 

Ebene 2 

50% 

50% 

40% 

40% 

20% 

Variable 

Bevölkerung 2005 

BIP pro Einwohner 2005 

Arbeitslosenquote 2005 

Erwerbspersonenpotenzial 2005 

"Reifegrad" 2005 

Ausländische Direktinvestitionen 2005 

Wirtschaftspolitik 2005 

Bevölkerungsprognose 2005-2015 

Einkommensentwicklung 1998-2005 

Inflation 1998-2005 

Marktgröße 2005 

Netto-Flächenabsorption 1998-2005 

Leerstandsrate 1998-2005 

Transparency-Index 2005 

Volatilität Spitzenmieten 1998-2005 

Gewichtung 

der 

Variablen 

15% 

15% 

15% 

15% 

10% 

20% 

10% 

40% 

40% 

20% 

40% 

40% 

20% 

100% 

100% 

GESAMTSCORE 


Ranking globaler Bürostandorte – Gesamtscore 2005 

Gesamtscore 

10 

9 

8 

7 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

Riga 

Wilna 

Neu Dehli 

Moskau 

Tallinn 

Athen 


Budapest 

Mailand 

Warschau 

Mexiko City 

Prag 

Peking 

Lissabon 

Seoul 

Madrid 

Zürich 

Frankfurt/M. 

Tokio 

Kopenhagen 

Singapur 

Helsinki 

Wien 

Amsterdam 

Paris 

Brüssel 

Oslo 

Stockholm 

Toronto 

Sydney 

Dublin 

New York 

London 


Risiko-Rendite-Profil 2005 

durchschnittl. Rendite 1998 - 2005 in % 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

2 3 4 5 6 7 8 

Score 


Riga 

Neu Delhi 

Moskau 

Wilna Talinn 

Büromärkte mit hohen Unsicherheiten: 

hohes Risiko wird mit hohen Renditen belohnt 

Warschau 

Budapest 

Mailand 

Büromärkte mit noch oder 

schon guter Perspektive: 

mittleres Risiko und mittlere Renditen 

Prag 

Seoul 

Lissabon 

abnehmendes Risiko 

Helsinki 

Kopenhagen 

Oslo 

Toronto 

Frankfurt Amsterdam 

New York 

Brüssel Sydney 

Madrid 

Paris Stockholm 

London 

Wien 

Dublin 

Zürich 

Singapur 

Tokio 

Büromärkte mit sicherer Perspektive: 

geringes Risiko und moderate Renditen 


Fazit: Der Immobilien-Researcher 



Immobilien-Researcher: Berufsanforderungen 

Klassische Methoden 

� Methoden der empirischen Sozialforschung 

� Statistik 

� Informationsmanagement 

Neue Anforderungen 

� Methoden aus wirtschaftswissenschaftlichen Nachbardisziplinen: 

� Betriebs-/ Finanzwirtschaft: z.B. Portfolio Theory (Markowitz), Assetallocation 

� Volkswirtschaftlich-statistische Disziplinen: z.B. ökonometrische Modellierung 

Vertiefte Immobilienwirtschaftliche Kenntnisse, zusätzliche Fähigkeiten 

� Sprachkenntnisse: insbesondere Englisch 

� Präsentationstechniken 

� EDV-Kenntnisse: Klassische Programme: Microsoft Office Paket; Spezialprogramme: GIS, SPSS 

� Schriftliche Ausdrucksfähigkeit 



Immobilien-Researcher: Arbeitgeber 

� Große, überregionale Immobilienmakler bzw. –consultants 

� Kreditunternehmen 

� Institutionelle u. private Kapitalanleger 

� Projektentwickler und Unternehmensberatungen 

� Immobilien-Marktforschungsinstitute 



Die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH mit Sitz in Frankfurt am Main ist die Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft des Allianz Dresdner 

Bank Konzerns. Für die Offenen Immobilienfonds GRUNDWERT-FONDS, DresdnerGrund-Fonds, DEGI INTERNATIONAL und DEGI Global Business 

verwaltet die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH rund 9 Mrd. € und ist damit einer der führenden Immobilien-Portfolio-Manager in 

Deutschland. Der GRUNDWERT-FONDS gehört mit einem Volumen von rund 6,0 Mrd. € und 106 Objekten zu den größten Offenen Immobilenfonds 

Deutschlands. Für institutionelle Anleger bietet die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH professionelles Immobilien-Portfolio 

Management auf Basis von Immobilien-Spezialfonds an. 

Wir suchen für den Zeitraum von Januar bis März 2007 für die die maximale Dauer von 3 Monaten eine/n engagierte/n 

für den Bereich Immobilien-Research. 


Praktikanten/in 

Der Bereich DEGI Research steht den Gesellschaften der Allianz Global Investors als interner Dienstleister in allen Fragen rund um die Immobilie zur 

Verfügung. Darüber hinaus veröffentlicht der Bereich Publikationen zu aktuellen immobilienwirtschaftlichen Themen. 

Zu Ihren Aufgaben zählt die Beschaffung und Interpretation entscheidungsrelevanter Marktdaten auf unterschiedlicher räumlicher Ebene, die Mitarbeit bei 

der Erstellung von Markt- und Standortanalysen sowie die Vorbereitung von Fachvorträgen und öffentlichkeitswirksamen Schriften. Weitere Informationen 

zum Leistungsspektrum von DEGI Research finden Sie unter www.degi.com/Research. 

Sie sind Student/in der Wirtschaftsgeographie bzw. Wirtschaftswissenschaften im Hauptstudium und besitzen sehr gute analytische Fähigkeiten sowie 

allgemeine EDV-Kenntnisse (MS-Office und Internet). Darüber hinaus verfügen Sie über eine überdurchschnittliche Ausdrucksweise in Wort und Schrift 

und haben eine kreative und interdisziplinäre Arbeitsweise. 

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann senden Sie bitte Ihre aussagefähigen Bewerbungsunterlagen an unsere Personalabteilung: 

dit·DEUTSCHER INVESTMENT-TRUST 

Gesellschaft für Wertpapieranlagen mbH 

Personalabteilung 

Frau Monika Fritsch 

Mainzer Landstraße 11-13 

60329 Frankfurt am Main 

E-Mail: monika.fritsch@dit.de 



VIELEN DANK FÜR 

IHRE AUFMERKSAMKEIT 


Die Einschätzungen stehen wie immer unter den nachfolgend angegebenen Vorbehalten: 

• Vorbehalt bei Zukunftsaussagen: 

Soweit wir Prognosen oder Erwartungen äußern oder unsere Aussagen die Zukunft betreffen, können diese 

Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Die tatsächlichen 

Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von geäußerten Erwartungen und Entwicklungen 

abweichen. Neben weiteren hier nicht aufgeführten Gründen ergeben sich eventuell Abweichungen aus Veränderungen 

der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Wettbewerbssituation, vor allem in DEGI-Kerngeschäftsfeldern 

und -märkten. Abweichungen können ferner aus der Realisierung von Risiken z. B. bezüglich 

Gebäudezustand und Mieterbonität entstehen. Auch die Entwicklung der Finanzmärkte und der Wechselkurse 

sowie nationale und internationale Gesetzesänderungen, insbesondere hinsichtlich steuerlicher Regelungen, 

können Einfluss ausüben. Terroranschläge und deren Folgen können die Wahrscheinlichkeit und das Ausmaß 

von Abweichungen erhöhen. 

Die Gesellschaft übernimmt keine Verpflichtung, die gemachten Aussagen zu aktualisieren. 

• Beratungsvorbehalt 

Die gemachten Aussagen stellen keine Beratung oder Angebot dar. Sie sind keine Empfehlung, ein Investment 

zu erwerben oder zu veräußern oder irgendeine andere Transaktion zu tätigen. 

Die enthaltenen Informationen dienen allein allgemein informativen Zwecken und sind kein Ersatz für Beratung. 

Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten 

Informationen resultieren. 

Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht 

dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Die gegebenen Einschätzungen beruhen 

auf dem Stand der Herausgabe und können sich ändern. 




weitere Informationen: 

Stephan Schanz 

DEGI Deutsche Gesellschaft 

für Immobilienfonds mbH 

Research & Strategie 

Weserstraße 54, 60329 Frankfurt 

Tel. 069 263 51 297 

Fax 069 263 51 765 

Stephan.Schanz@degi.com 

www.degi.com

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