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Notwendiger zusätzlicher Wohungsbau bei der Einführungder degressiven Abschreibung und der Berücksichtigungausschließlich der SteuereinnahmenSchwerpunktthemaEin solches Förderprogramm könnte überdie KfW-Bank eingerichtet werden und folgendeKomponenten aufweisen:Bei einem Gesamtetat von 306 MilliardenEuro entspricht dies einem Anteil von 0,4Prozent. Für die Zukunft ist trotz wachsenderWohnungsnot keine Steigerung desMitteleinsatzes für den Wohnungsbau zuerwarten. Der Finanzplan des Bundes siehtvor, dass die Nettokreditaufnahme zurückgefahrenwerden soll, indem die Ausgabendes Bundes allenfalls geringfügig erhöhtwerden sollen. Für den Wohnungsbau siehtder Finanzplan des Bundes 2011 bis 2015eine nominale Reduzierung der Förderbeträgeauf 0,9 bis 1,0 Milliarden Euro vor,was einer noch stärkeren realen Verringerungentspricht. Die bisherigen Kompensationszahlungenin Höhe von 518 MillionenEuro pro Jahr decken in einigen Länderngerade einmal die Altverpflichtungen ab.Die für die Wohnraumförderung vorgesehenenBundesmittel könnten aber besonderseffektiv gegen die Wohnungsnot wirken,weil es mit ihrer Hilfe möglich wäre, preisgebundeneMietwohnungen zu bauen, diegerade den einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten,die besonders stark unterder Wohnungsnot leiden, unmittelbar helfenwürden.Dazu wäre es erforderlich,1. die Zweckbindung der Mittel über dasJahr 2013 hinaus aufrecht zu erhalten,2. die Zweckbindung auf den Neubau vonWohnungen auszuweiten (um zu verhindern,dass die Mittel für den Erwerb vonGebrauchtobjekten eingesetzt werden,was nicht gegen den Wohnungsmangelhelfen würde),3. das Gesamtvolumen der Zahlungen zuverdoppeln.Neubauförderung durch die KfW-BankZurzeit werden mit den Mitteln der Wohnraumförderungbundesweit pro Jahr etwa12.000 Mietwohnungen und 10.000 Eigentumsobjekteneu errichtet, also 22.000Wohneinheiten insgesamt. Hinzu kommenrund 35.000 Bestandsmaßnahmen, die abernicht zur Beseitigung des Wohnungsmangelsbeitragen.Wenn man davon ausgeht, dass die Mittelzur Förderung der Bestandsmaßnahmen inden Neubau umgeleitet werden (und dass– aufgrund höheren Mitteleinsatzes für denNeubau – daraus die halbe Zahl von Neubaumaßnahmengefördert werden könnte),und wenn das Gesamtvolumen der Mittelverdoppelt würde, ließe sich das gesamtejährliche Neubauvolumen im gefördertenWohnungsbau von derzeit rund 22.000Einheiten auf etwa 80.000 Wohneinheitensteigern, d. h. eine Verdoppelung der Mittelwürde fast zu einer Vervierfachung derFertigstellungsleistungen führen, wenn dieMittel zugleich auf Neubaumaßnahmenkonzentriert würden. Den Bund hindertnichts daran, wieder die Initiative zu ergreifen,indem er ein neues Förderprogrammentwickelt, das regionale Wohnungsbaubedarfeberücksichtigt. Der Schwerpunkt desProgramms sollte darin liegen, den Bau vonmöglichst vielen Wohneinheiten in Regionenmit akutem Wohnungsmangel anzuregen.Foto: Kzenon/Fotolia1. Antragsberechtigt sind Bauherren, dieMietwohnungen in Wohnungsmarktregionenerrichten, in denen nachweislichein akuter Wohnungsmangel herrscht. Obeine Mangelsituation herrscht, stellt dieFörderstelle bei der KfW-Bank aufgrundeines Antrags der jeweiligen Kommuneanhand objektiver Daten (z. B. Mietniveau,Anzahl registrierter Wohnungssuchenderim Verhältnis zur Einwohnerzahl)fest. Für die Entscheidung, ob einebestimmte Kommune förderfähig ist,kann bei der KfW-Bank ein Ausschusseingerichtet werden, der mit Bundespolitikernbesetzt wird, so dass wohnungspolitischeZiele des Bundes in die Förderpraxiseinfließen können.2. Die Bauherren erhalten von der KfW-Bank ein zinsverbilligtes Baudarlehen.3. Die Bauherren haben darüber hinaus dieMöglichkeit, ein zusätzliches zinsverbilligtesBaudarlehen über die Wohnraumförderungihres Bundeslandes zu erhalten.4. Die Kommune erhält von der KfW-Bankeinen Förderzuschuss, wenn sie dem Bauherrnein kostengünstiges Grundstücküberlassen (käuflich oder in Erbpacht).Mit einem solchen Programm hätten auchBundespolitiker die Chance, bedürftigenWohnungsmarktregionen gezielt Hilfe zukommenzu lassen. Der Bund würde seineVerantwortung für eine nationale Wohnungsbaupolitikwieder aufnehmen unddabei gleichzeitig die regional unterschiedlichenBedarfe berücksichtigen.Quelle:Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“In den BallungsgebietenDeutschlands ist derWettbewerb um neuenWohnraum schon jetzt vollentbrannt.BVI-Magazin 03-2013 Seite 5

BVI-Veranstaltungen30 Jahre und kein bisschen leiseBVI-Verwalter feiern VerbandsjubiläumHoch über den Dächern Berlins ließ der BVI am 17. Mai seine Geburtstagsparty steigen.Im Panoramapunkt am Potsdamer Platz begeisterten sich die Gäste für die fantastischeAussicht, die Musik, Geschenke und das gesellige Beisammensein unter Kollegen, Bekanntenund Freunden.Berlin und Dr. Olaf Riecke, Richter am AmtsgerichtHamburg-Blankenese, beide langjährigeReferenten beim BVI, die die Textvorlagezur Verfügung stellten.BVI-Abendveranstaltungen sind generell sehrbeliebt, doch die Feier anlässlich des 30-jährigenVerbandsbestehens übertraf alle Erwartungen.Nach zwei intensiven Kongresstagenfanden die 180 Gäste noch reichlichEnergie zum Austausch von Erinnerungenan die gemeinsame Verbandsarbeit, Fachgesprächeund Tanz. Bei gutem Wetter genossensie in der obersten Etage des Wolkenkratzersim Zentrum Berlins den herrlichen Ausblickund das gute Essen und Trinken. Seinenemotionalen Höhepunkt erfuhr die Abendveranstaltungbei der Rede des amtierendenBVI-Präsidenten Thomas Meier.Wir möchten uns ganz herzlichfür die sensationelle Partybedanken. Die Location wargrandios. Die Stimmung super.Wir haben uns sehr wohl gefühlt.Alles wirkte herzlich undauthentisch. Auch die Geschenktütewar toll und ideenreich –sehr liebevoll ausgesuchtund sinnvoll.Katrin Akeston, WVG LockfeldtWohnungsverwaltungsgesellschaft mbH30 Jahre Verbandsgeschichte und ihreHöhepunkteMeier bot in seiner Rückschau zuerst einenÜberblick über die Meilensteine der BVI-Geschichte, die am 8. Februar 1983 mit derVerbandsgründung begann. Als Höhepunktein der Historie des BVI nannte Meier dieErarbeitung des Verhaltens- und Ehrenkodexes,den Umzug der Geschäftsstelle vonBonn an den Regierungssitz Berlin im Jahr1998, die Einführung eines verbindlichenWerteManagementSystems und die Umbenennungvon BFW in BVI Bundesfachverbandder Immobilienverwalter e. V., die dieAlleinstellung des Fachverbandes noch stärkerherausstellte.Er stellte den BVI auch als den FachverbandDeutschlands heraus, der die Novelle desWohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007initiiert und begleitet hat. Einen Kommentarder wichtigsten Paragraphen dieses für Immobilienverwalterrichtungsweisenden Gesetzesfanden die Gäste der Jubiläumsfeier alsSonderdruck in den Geschenktaschen wieder,die ihnen am Ende der Feier überreicht wurden.Die Ausgabe wurde ermöglicht durchDr. Oliver Elzer, Richter am KammergerichtVielen Dank für die wunderbareVeranstaltung in der letzten Wochein Berlin: Es war mal wieder allessuper vorbereitet. Alles war spitze:das Essen, die Getränke, die Musik,das Ambiente.Kerstin Stennmanns,Kerstin Stennmanns Immobilien-VerwaltungDie Menschen machen den VerbandNach dem historischen Überblick stellteMeier einige Unternehmen und Persönlichkeitenheraus, die den Verband durch ihrEngagement entscheidend mitgeprägt haben.Hervorgehoben wurden zuerst dieVerwaltungsunternehmen, die bereits seit30 Jahren im Verband organisiert sind, wiedie Büth GmbH, die TREUBAU GmbH, dieGRUVA Grundverwaltung GmbH und dietfg Treufinanz GmbH. Besondere Erwähnungerfuhren auch die Fördermitglieder derersten Stunde, darunter die ista DeutschlandGmbH, Viessmann Werke GmbH & Co KG,POLYGONVATRO GmbH (ehemals Munters),Tele Columbus GmbH, Caninenberg & SchoutenGmbH Versicherungsmakler und TechemEnergy Services GmbH. Stellvertretend fürihre Unternehmen wurden Tom Ullmann,Seite 6 BVI-Magazin 03-2013

BVI-VeranstaltungenVerbandskollegen, Partner und Freunde: Alle waren siegekommen, um in entspannter Atmosphäre den Geburtstagdes Verbandes zu begehen. Eine gute Band, unterhaltsameShow-Künstler und köstliche Häppchen machtendas Jubiläum zu einem unvergesslichen Ereignis.Peter Gerhardt und Klaus Gütermann füreine besonders lange und erfolgreiche Zusammenarbeitmit dem Verband gewürdigt.Abschließend dankte Meier ausdrücklich allenMitgliedern des Verbandes. Ihr Engagementsei bis zum heutigen Tage der Motorder Verbandsgeschichte.Herausragende PersönlichkeitEin Name, der mit der innovativen Ausrichtungdes BVI in besonders engem Zusammenhangsteht, ist der von Dr. Guido Marx vonder GEBE Immobilienmanagement GmbHin Bornheim. Durch seinen konsequentenEinsatz für eine ökologische Immobilienverwaltungund seine permanente Bereitschaft,sein Wissen mit Verwalterkollegen zu teilen,hat er sich zu einer herausragenden Persönlichkeitim BVI entwickelt. Dieser Tatsachetrug der Verband durch eine AuszeichnungRechnung, die in der bisherigen Verbandsgeschichtenur ein Mal erteilt wurde. Sichtlichgerührt nahm Marx eine künstlerischgestaltete Porzellanfigur aus den Händen desBVI-Präsidenten entgegen, bedankte sichund lobte die herzlich-familiäre Atmosphäreim Verband und seinen professionellen Anspruchan Immobilienverwalter.Vielen lieben Dank für die tolleFeier in Berlin. Ich hab es sogenossen und fühlte michpudelwohl gebettet inmitten vonFreunden in einem wunderbarenAmbiente.Martin Metzger,Alpina Hausverwaltung Panhans & Metzger oHGVerband mit LebensfreudeNach der festlichen Ansprache leitete Meierzum gemütlichen Teil des Abends über. Diegebotenen Köstlichkeiten ließen bezüglichdes leiblichen Wohls keine Wünsche offen. ImAnschluss an die kulinarische Stärkung folgteder gemütliche Teil des Abends mit Musikund Tanz. Der DJ konnte zur Zufriedenheitaller tanzfreudigen Gäste viele Musikwünscheerfüllen. Während des gesamten Verlaufs desFestabends gestaltete ein Schnellzeichner Karikaturender Gäste, ein Magier verzauberte dieAnwesenden mit Kartentricks und Hypnose.Der außerordentlich gelungene Abend wurdeauch durch die freundliche Unterstützungvon MONTANA Erdgas GmbH & Co. KG, R+VAllgemeine Versicherung AG, WestWoodKunststofftechnik GmbH und Dipl.-Ing.M. Jung Bauflächentechnik GmbH + Co. KGermöglicht. Ihnen gilt der besondere Dankdes Verbandes.Auch der BVI-Vorstand und die Geschäftsstellebehalten den Abend der 30-Jahrfeierdes Verbandes als die Gemeinschaft stärkendeVeranstaltung in Erinnerung undfreuen sich auf das nächste Jubiläum imKreise der Mitglieder.Cornelia FreiheitBVI-Magazin 03-2013 Seite 7

BVI-VeranstaltungenFoto: Peter SchmalfeldMit rund 200 Teilnehmern hat sich das Immobilienverwalter-Plenumals bedeutende Veranstaltung derImmobilienbranche etabliert.Deutscher Immobilien Kongress 2013Das Immobilienverwalter-Plenum des BVIÜber die aktuellsten Entwicklungen desWEG- und Mietrechts informierte das Immobilienverwalter-Plenumdes BVI e. V. NebenErläuterungen zur Beschlussverkündung, Auskunftspflichtund Hausordnung stand auch dienun in Kraft getretene Mietrechtsreform imFokus des zweitägigen Kongressprogramms.Neues MietrechtRüdiger Fritsch, Rechtsanwalt bei Krall, Kalkum& Partner GbR, präsentierte die Änderungen,die die Mietrechtsreform seit dem1. Mai 2013 mit sich bringt, und gab praktischeTipps zur Anwendung des Gesetzes.Er konzentrierte sich vor allem auf die Vorschriftenfür die energetische Modernisierung,die Möglichkeiten zur Räumung vonMietwohnungen sowie das Contracting.RenovierungsklauselnFrank Weißenborn, Rechtsanwalt bei Wandererund Partner aus Berlin, zeichnete dieenorme Entwicklung der Rechtsprechungdes Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturenals Unterfall der Übertragung vonInstandhaltungspflichten nach. Er ging aufdie grundsätzlichen Unterschiede und dieVor- und Nachteile individual- und formularvertraglicherRegelungen ein.Zyklische RessourcennutzungDer international renommierte ChemikerProf. Dr. Michael Braungart, Geschäftsführerder EPEA GmbH in Hamburg, plädierte inseinem Vortrag „Cradle to Cradle – Gebäudewie Bäume, Städte wie Wälder“ für einennachhaltigen Herstellungsprozess. Statt demPrinzip der Ökoeffizienz – also geringeremRessourceneinsatz – sollte auch in der Immobilienwirtschaftmehr auf das Prinzip derÖkoeffektivität durch Wiederverwertung vonsogenanntem Abfall gesetzt werden.BeschlussverkündungWelche Probleme die Beschlussverkündungin der Eigentümerversammlung mit sichbringt und worauf die Versammlungsleitungachten muss, stellte Prof. Dr. Stefan Hügel,Notar bei Froeb & Hügel in Weimar, dar.Zu unterscheiden sei dabei zwischen nichtigenund anfechtbaren Beschlüssen, wobeidie Verkündung eines nichtigen Beschlussesnach Auffassung Hügels ohne juristisch relevanteFolgen für den Verwalter bleibt.Von Delfinen und HaienMit der Delfin-Strategie der Kommunikationstellte Jörn Ehrlich von V.I.E.L Coaching +Training aus Hamburg eine Managementlehrevor, die besonders in der Personalentwicklungund Teambildung, vor allemaber beim Veränderungs- und Innovationsmanagementgeschätzt wird. Durch Umsetzungdieser Strategie in Unternehmen sollen„delfinische“ Fähigkeiten wie emotionaleIntelligenz, Flexibilität und KooperationEnergieverluste in der Kommunikation mitKunden und Geschäftspartnern minimieren.WEG aus Sicht der Forschungund der PraxisProf. Dr. Florian Jacoby von der UniversitätBielefeld und Dr. Egbert Kümmel, Rechtsanwaltbei Wanderer und Partner in Berlin,widmeten sich in ihren Referaten der Frage,was im WEG besser geregelt sein könnte.Jacoby betrachtete die Problematik aus Sichtder universitären Forschung und Kümmel ausder Perspektive des praktizierenden Anwalts.Allgemeine Miet- undWEG-RechtsprechungDr. Olaf Riecke, Richter am AmtsgerichtHamburg-Blankenese, präsentierte aus demBereich Mietrecht unter anderem neueGerichtsurteile zur Betriebskostenabrechnung,Mietminderung und sogenannten Saldoklage.Aus dem WEG-Recht kamen Entscheidungenzur Abberufung und Anfechtungsbefugnisdes Verwalters zur Sprache.HausordnungZum Thema Hausordnung in der Wohnungseigentümergemeinschaftreferierte Dr. MartinSuilmann vom Kammergericht Berlin. Solldiese das Zusammenleben erleichtern undzur Erhaltung des Hausfriedens beitragen,muss sie regelmäßig kommuniziert undzur Diskussion gestellt werden. Sie bindetnicht ohne weiteres den Mieter einer Eigentumswohnung.Der Verwalter sollte überdie eingeschränkte Bindungswirkung einerHausordnung aufklären.AuskunftspflichtAuf die Grenzen der Auskunftspflicht desVerwalters machte Dr. Oliver Elzer, Richteram Kammergericht Berlin, aufmerksam. Gemeinhinmuss der Verwalter viel weniger Informationenan die Eigentümergemeinschaftweitergeben, als er glaubt. Auskunftspflichtigist er nur in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum.Er muss den Instandhaltungs- undInstandsetzungsbedarf ermitteln und kommunizieren,sowie über drohende Illiquiditätals auch Fördermöglichkeiten informieren.Diese Pflichten gelten auch, wenn keinVerwaltervertrag geschlossen wurde.Das umfassende Informationsangebot desBVI wurde von den über 200 Teilnehmernmit großem Interesse angenommen. Das Plenumhat sich damit erneut als eine der bundesweitbedeutendsten Veranstaltungen derImmobilienverwalterbranche erwiesen.Cornelia FreiheitSeite 8 BVI-Magazin 03-2013

BVI-VeranstaltungenFoto: Peter SchmalfeldBVI-Präsident Thomas Meier konnte den Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer schon zum zweiten Mal beimDeutschen Immobilien Kongress begrüßen.Minister Ramsauer zu Gast beimDeutschen Immobilien KongressImmobilienbranche zwischen Innovation,Stabilität und HerausforderungFoto: Peter SchmalfeldTermineSeien Sie dabei!Der BVI informiert auf seinen regionalen undüberregionalen Veranstaltungen regelmäßig überWEG- und Mietrecht und gibt Praxistipps.12. Potsdamer VerwaltertagOffene Veranstaltung des BVI-LandesverbandesBerlin/Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern im Kongresshotel Potsdam02.09.2013Auch in diesem Jahr diskutieren Expertenaus Wirtschaft, Politik und Verwaltung beimDeutschen Immobilien Kongress in Berlinüber Themen, die die Immobilienwirtschaftbewegen. Unter dem Motto „Standort bestimmen.Trends setzen. Erfolg sichern.“ führteder fachliche Diskurs vom Klimaschutz undWohnen im Alter über Immobilienfinanzierungbis hin zur Entwicklung des Gewerbeimmobiliensektorsund der Immobilienverwaltung.Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer begrüßteam 16. Mai die 600 Teilnehmer desDeutschen Immobilien Kongresses 2013und betonte: „Die Immobilien- und Wohnungsmärktein Deutschland sind kräftig inBewegung. Die Baugenehmigungen und dieFertigstellungen nehmen bundesweit deutlichzu. Das ist ein gutes Signal für Mieter,Eigentümer und die Immobilienwirtschaft.Um den Druck auf dem Wohnungsmarkt zulindern, muss mehr gebaut werden. Nur sowird sich die Lage entspannen. Gerade in denBallungszentren dämpft jede neue Wohnungden Mietpreisanstieg. Hier stehen Kommunen,Länder und der Bund gemeinsam in derVerantwortung. Das allein kann aber nichtreichen. Die privaten Wohnungs- und Immobilienunternehmenbilden eine wichtige Säulefür die Wohnungsversorgung in unseremLand. Ich setze deshalb weiter auf Ihr Engagementund auf starke regionale Bündnissemit Ländern und Gemeinden.“Bezahlbarer Wohnraum durch NeubauDer Deutsche Immobilien Kongress wurdezum neunten Mal vom BVI Bundesfachverbandder Immobilienverwalter e. V. und demBFW Bundesverband Freier Immobilien- undWohnungsunternehmen ausgerichtet underneuerte seine Forderungen nach bezahlbaremWohnraum in der Republik. Es müssein erster Linie ein gesundes Überangebot anWohnungen geschaffen werden, das nur überden Neubau zu erreichen sei. Dafür sei aufkommunaler Ebene notwendig, dass steuerlicheAbgaben wie die Grund- und Grunderwerbsteuernbundesweit wieder auf einen investitionsfreundlichenSatz gesenkt werden.Erneute Forderung nach verlässlichenRahmenbedingungenThomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverbandder Immobilienverwalter e. V.erklärte: „Um die Zukunftsaufgaben derImmobilienwirtschaft zu bewältigen, sindneue Lösungskonzepte zu entwickeln, diedem Anspruch der Nachhaltigkeit gerechtwerden. Verlässlichkeit und Kalkulierbarkeitder wesentlichen Rahmenbedingungen sindeine grundlegende Voraussetzung für dieerforderlichen Investitionen mit hoher Kapitalbindung.Wohnungspolitik bewegt sich ineinem komplexen Spannungsfeld und kannihr Anliegen nur im partnerschaftlichen Zusammenwirkenaller Marktakteure erfolgreichgestalten.“An die Bundespolitik wurde der Appell gerichtet,keine weiteren Verschärfungen inder Energieeinsparverordnung vorzunehmensind, Förderungen technikoffen auszugestaltenund die wohnungswirtschaftlichen Förderprogrammeder KfW verlässlich über dasJahr 2014 weiterzuführen. Cornelia FreiheitStuttgarter VerwaltertageOffene Veranstaltung des BVI-LandesverbandesBaden-Württembergim Dormero Hotel StuttgartBeginn: 19.09.2013, Ende: 20.09.201330. BVI-Seminar LV NordOffene Veranstaltung desBVI-Landesverbandes Nordim Maritim Timmendorfer StrandBeginn: 01.11.2013, Ende: 02.11.2013BVI-Seminar LV WestOffene Veranstaltung des BVI-LandesverbandesWest im Ringhotel LünenBeginn: 08.11.2013, Ende: 09.11.2013BVI-Seminar LV BayernOffene Veranstaltung des BVI-LandesverbandesBayern im Maritim NürnbergBeginn: 14.11.2013, Ende: 15.11.2013Frankfurter VerwaltertageOffene Veranstaltung der BVI-LandesverbändeRheinland-Pfalz/Saarlandund Hessen im Holiday Inn FrankfurtAirport-NorthBeginn: 29.11.2013, Ende: 30.11.2013Weitergehende Informationen zu den genanntenVeranstaltungen finden Sie auf unserer Websiteunter www.bvi-verwalter.deEtwaige Änderungen behalten wir uns vor!BVI-Magazin 03-2013 Seite 9

AnzeigeNeue BVI-MitgliederHerzlichen GlückwunschHORCHHEIMER GmbH68219 MannheimOrdentliches MitgliedCONATH Immobilien GmbH21698 HarsefeldGastmitgliedGas- und Wasserversorgung Fulda GmbH36043 FuldaFördermitgliedWierig GmbH Dach und Fassaden53721 SiegburgFördermitgliedHanseMerkur Versicherungsgruppe20354 HamburgFördermitglied… zur runden 60für Jürgen JankeJanke Immobilien e. K. in 21339 Lüneburg… zur runden 50für Peter W. PattRHENUS Verwaltung GmbH in 09113 Chemnitzfür Monika RiefHausverwaltung Monika Riefin 74626 Bretzfeld-Rappach… zur runden 40für Armin ZieglerZiegler & Ziegler Immobilienund Verwaltung GmbHin 81377 MünchenMehr Informationen unter www.bvi-verwalter.de/hp405/Mitglied-werden.htmSeite 10 BVI-Magazin 03-2013

BVI-Veranstaltungen7. Cornelia Hopf ImmobilienseminarImmobilienmarkt Thüringen – Chancen und HerausforderungenFotos: Cornelia Hopf ImmobilienverwaltungMietrechtsreform, WEG-Rechtsprechung und technische Neuerungen boten die Diskussionsgrundlage für das 7. Cornelia Hopf Immobilienseminar.Auch in diesem Jahr referierten Experten anlässlich des jährlich stattfindenden Seminarsder Cornelia Hopf Immobilienverwaltung über Neuerungen und Tendenzen auf dem Immobilienmarkt.Die Erfurter Verwalterin, seit 2005 Mitglied im BVI, hat auch im zwanzigstenJahr des Bestehens ihres Unternehmens Kunden und Gäste zu aktuellen Themen rund um dieImmobilie informiert.„Der thüringer Immobilienmarkt ist lautStudien des Ministeriums für Bau, Landesentwicklungund Verkehr in einem besserenenergetischen und qualitativen Zustand alsder deutsche Durchschnitt. Und das Interessean thüringer Immobilien nimmt weiter zu.Die reale Sanierungsrate in Thüringen liegtmit 1,08 Prozent per annum deutlich überdem deutschen Durchschnitt von 0,8 Prozent“– mit diesen Sätzen begrüßte CorneliaHopf-Lonzen ihre Gäste. Die Immobilienpreiseziehen nach wie vor an – das war auchdas Resümee der prominenten Podiumsrunde,zu der unter anderem der thüringerMinister für Bau, Landesentwicklungund Verkehr, Christian Carius, geladen war.Die Herausforderungen des demografischenWandels, das Preisdelta zwischen denWachstumsräumen Erfurt, Weimar, Jena unddem ländlichen Raum, der energetische Wandelsowie die Zukunftschancen Erfurts durchLeuchtturmprojekte wie den ICE-Knoten, dieICE-City und die Bundesgartenschau 2021waren die wichtigsten Themen des Ministers.Fälle von meldepflichtigerTrinkwasserverunreinigung seltenWeitere Themen waren die juristischenAuswirkungen der Mietrechtsreform undaktuelle Rechtsprechungen zum Wohnungseigentumsowie die Risiken mangelhafterWartung technischer Anlagen und kritischerGebäudeteile wie Flachdächer, Terrassen undBalkone. Über die Erfahrungen nach einemJahr Trinkwasserverordnung und die Ergebnisseder Verprobungen berichtete das Institutfür Wasser- und Umweltanalytik.Hierbei wurde deutlich, dass wirklich relevanteBeanstandungen lediglich in äußerstgeringem Umfang zu verzeichnen sind. ImBestand der Cornelia Hopf Immobilienverwaltunggab es keine derartigen Fälle.Thüringer Aufbaubank unterstütztenergetische MaßnahmenInteressant war auch der Vortrag über dieFörderangebote der Thüringer Aufbaubankbei der energetischen Sanierung von Mietwohngebäuden.Klimaschutzrelevante Maßnahmenan bestehenden Mietwohnungenkönnen mit zinsgünstigen Darlehen vonunter einem Prozent und mit bis zu 17,5Prozent Tilgungszuschuss gefördert werden.Interessierten Eigentümern und Investorenbietet die Thüringer Aufbaubank hierzu überdie Homepage www.aufbaubank.de vertiefendeInformationen an.Unterstützt wurde die Veranstaltung vonzahlreichen Austellern, die in der MittagspauseGelegenheit hatten, den Kunden ihreProdukte vorzustellen. Am Ende der Veranstaltungwurde traditionell wieder einGramm Gold unter den Teilnehmern verlost.Das nächste Cornelia Hopf Immobilienseminarwird am 29.03.2014 stattfinden.Cornelia Hopf-Lonzenoffice@hopf-immobilien.deBVI-Magazin 03-2013 Seite 11

BVI-VerwalterFoto: Alexander Raths/FotoliaDie Leistungspakete der gesetzlichen Krankenkassen werden immer dünner – über die betrieblicheKrankenversicherung können Unternehmen ihre Mitarbeiter zusätzlich motivieren und binden.Maßgeschneiderte betrieblicheKrankenversicherungBVI und HanseMerkur gründen VWDI Versorgungswerk DeutscherImmobilienverbände e. V.Wenn es um das Geschäft mit betrieblichen Krankenversicherungen geht, haben Unternehmenklare Vorstellungen. Sie erwarten flexible Lösungen, eine gute Betreuung und mehr Angebotezum Thema Prävention. Der BVI und die HanseMerkur haben hierfür das VWDI VersorgungswerkDeutscher Immobilienverbände e. V. gegründet. Es eröffnet Verbänden der deutschenImmobilienwirtschaft und ihren Mitgliedsunternehmen den exklusiven Zugang zu dem neuenProduktkonzept der HanseMerkur.EuPD Research Bonn hat 2012 Unternehmenzu ihren Vorstellungen von betrieblichenKrankenversicherungen befragt. Auchdie Anforderung an eine Zusammenarbeitmit gesetzlichen Krankenversicherungen(GKV) und das betriebliche Gesundheitsmanagement(BGM) waren Themen dieserUntersuchung. Drei Viertel aller Befragtennannten Leistungen für Vorsorgemaßnahmenals wichtigsten Bestandteil von betrieblichenKrankenversicherungen (bKV). Überdie Hälfte der Unternehmen entschied sichfür Zahnersatzleistungen beziehungsweiseZahnvorsorge und Sehhilfen. Konkrete Forderungenhatten die Unternehmen an dieAnbieter von Krankenversicherungen: EinViertel der Befragten wünschte sich, im BereichPrävention Unterstützung zu erhalten.Umfassende Leistungen, individuellzusammengestellt„Die Umfrage bestätigt, dass wir mit unseremneuen und erweiterten Produktkonzeptzur betrieblichen Krankenversicherung dieAnforderungen unserer Kunden erfüllen“,sagt Dr. Andreas Gent, Vorstandsmitgliedder HanseMerkur. Die Versicherungsgruppebietet maßgeschneiderte Lösungen für diebKV an, die den gesetzlichen Schutz ergänzen.Wie beim Baukastenprinzip lassensich verschiedene Leistungspakete zusammenstellen.Aus den Angeboten ambulanterVorsorgeleistungen, Naturheilkunde, Sehhilfenund Leistungen im Dentalbereich kannder Arbeitgeber die passenden Leistungenfür seine Mitarbeiter auswählen. Dr. KlausNahlenz, Vorstandsmitglied des BVI begründetdie Zusammenarbeit im VWDI e. V. folgendermaßen:„Dem BVI ist es wichtig, dassseine Mitglieder bei immer stärkerem Wettbewerbsdruckauf dem Arbeitsmarkt auch inZukunft gute Mitarbeiter gewinnen, binden,motivieren und gesund erhalten können. DasbKV-Konzept der HanseMerkur leistet hierzueinen effizienten und nachhaltigen Beitrag.“Optimal vorgesorgtErstmalig bietet die HanseMerkur auch ambulanteVorsorgeleistungen an. Diese enthaltendiverse Untersuchungen, die überdie gesetzlichen Leistungen zur Früherkennunghinausgehen. Schutzimpfungen vorAuslandsreisen können bis zu einer Summevon 100 Euro pro Versicherungsjahr inAnspruch genommen werden. Bei Sehhilfenwerden bis zu 200 Euro in 24 Monatenerstattet. Wer Wert auf dentale Vorsorge legt,erhält eine Kostenentlastung von 30 Prozentfür Zahnersatz und 100 Prozent für besondereZahnfüllungen. 80 Prozent der Kostenfür Naturheilverfahren werden bis zu einemjährlichen Rechnungsbetrag von 500 Euroübernommen. Die Verträge werden ohne Gesundheitsprüfungabgeschlossen, und auchdie sonst übliche Wartezeit von acht Monatenentfällt. Voraussetzung für die besonderenKonditionen einer Gruppenversicherungist eine Mindestzahl von 20 Versicherten.Die Tarife kosten jeweils zwischen fünf undzwölf Euro, das Rundum-Sorglos-Paket mitallen Bausteinen gibt es für 35,50 Euro proMitarbeiter und Monat.bKV – Attraktiv für Arbeitgeber undMitarbeiter65 Prozent der befragten Unternehmen sehenin einer bKV einen Faktor zur Motivationund Bindung von Mitarbeitern. Fürüber die Hälfte ist es auch ein Argumentim Wettbewerb um Nachwuchskräfte. Dennnicht nur der Arbeitnehmer, auch die ganzeFamilie kann von den Gruppenversicherungsverträgenprofitieren. Ehegatten, Lebenspartnersowie in häuslicher Gemeinschaftwohnende Lebensgefährten der Versichertenkönnen zu vorteilhaften Konditionen mitversichertwerden. Gleiches gilt für Kinderder versicherten Personen.Steffen Rühlesteffen.ruehle@vwdi.deSeite 12 BVI-Magazin 03-2013

Politik & AktuellesGeld arbeitet nichtInstandhaltungsrücklagen meistschlecht verzinstPeter Patt von der RHENUS Verwaltung GmbH rät dazu,bei aller Liebe zu Immobilien nicht die derzeitig schlechtenRenditeaussichten aus den Augen zu verlieren.Derzeit gibt es kaum noch Geld fürs Geld. Die Referenzzinssätze sind so niedrig,und es ist so viel Liquidität auf dem Markt, dass auch bei hohen Verhandlungsvolumenkaum eine Befriedigung der Renditewünsche der Wohnungseigentümermöglich ist. Warum dann überhaupt so viel Geld zurücklegen (häufig 1 Euro pro m²im Monat), wenn es keinen Ertrag abwirft?Foto: Ronny Marx/FotoliaDer Referenzzinssatz verharrt aufrekordtiefen 2,25 ProzentBei Diskussionen in Eigentümerversammlungenwerden jetzt wieder verstärkt alternativeAnbieter vorgestellt, die bei Verwaltern mithohen Zinsversprechen um die Vermögen aufRücklagen-, Hausgeld- und Kautionskontenbuhlen. Die Bankenlandschaft ist übersichtlichergeworden, und europäische Sicherheitssystemelassen auch Banken aus anderenLändern attraktiv erscheinen. Dort weißman, dass unsere Kunden mit den derzeit amMarkt erreichbaren Zinsen für mündelsichereAnlagen selten zufrieden sind. Also werdenVerwalter mit Zins- und Provisionsversprechungenaus der Reserve gelockt.Da gibt es Modelle für steueroptimierteTermingeldanlagen über „Unterkonten“,Euro-Absicherungs-Fonds, Obligationen oderkursgesicherte Anleihen, Investmentzertifikateund so weiter. Das Gemeinschaftsvermögenwerde nicht durch Steuerabgaben belastet,alles sei „völlig legal“, „absolut sicher“und „von den Finanzbehörden akzeptiert“.Man könnte in Versuchungkommen, die Ertragsbilanz zuverbessern, um die Wünsche derEigentümer zu erfüllen. Hier seheich vier Risikobereiche:1.) Seriosität des Initiators/Vertriebs2.) Bonität der Bankenkonstruktion3.) Mündelsicherheit der Anlageform4.) Ordnungsmäßigkeit der VerwaltungSpekulative Geldanlagen zurZinsverbesserung meidenEin gut funktionierender Finanzmarkt ermöglichtüblicherweise Renditeverbesserungenbei entsprechenden Anlagevolumenund -laufzeiten. Doch derzeit bewegen wiruns bei der Rendite nahe Null, bei manchenBanken zahlt man real drauf. Und eine Zinsverbesserungdurch Risikoübernahme kannfür den Verwalter angesichts seiner eigenenMargen tödlich sein, zumal es sowieso nichtordentlicher Verwaltung entspricht. Zumeistwerden nämlich spekulative Anlagen beigemischtund Agios (Ausgabeaufschläge) verlangt,die bei kurzen Laufzeiten nicht erwirtschaftbarsind.Geldanlagen sind also derzeit unergiebig,bleiben aber für den sukzessiven Aufbauvon liquidem Vermögen zur Finanzierungvon späteren Investitionen in die Gebäudeunerlässlich. Von einem Weglassen der Sparratenin Rücklagen und alternativer Kreditaufnahmeim Bedarfsfall ist abzuraten.Eigentümergemeinschaften müssen nichtnur von Gesetz wegen, sondern auch zurVermeidung von solvenzbedingten Konfliktenzwischen den Eigentümern Reserven bilden.Doch die Probleme der Geldanlage sindderzeit andere: Ist der Werterhalt gesichert?Übersteigen die Anlagebeträge die gesetzlichenSicherungsgrenzen (die bankinternenwerden kaum werthaltig sein), was bei Bankinsolvenzenzu Verlusten führt? Kann derVerwalter bei Ausfall des Schuldners (Bank)zur Rechenschaft gezogen werden? Wie vermeidetman politisch angekündigte Vermögensabgaben?Wie werden die Einlagen vorSprunginflation und Deflation geschützt?Verwalter müssen immer auch Finanzmanagersein. Doch die Unsicherheiten heute machendies schwerer, und sie sind mit traditionellemWissen kaum beherrschbar. Weil aberimmense Geldbeträge auf den RücklageundKautionskonten liegen, muss die Branchedas Anlage- und Sicherungsproblem inden Fokus nehmen und neue rechtliche undstrukturelle Entscheidungen vorbereiten.Ihr Peter Pattpeter.patt@bvi-verwalter.deBVI-Magazin 03-2013 Seite 13

Wirtschaft & RechtCathrin Fuhrländer ist Rechtsanwältin in Hennef und berätBVI-Mitglieder kompetent in Rechtsfragen.Undichter Balkon – wer muss zahlen?Es tropft durch den Balkon – was nun?Wer muss instandhalten, und wer zahlt hiereigentlich was?Undichtigkeiten in der Balkonkonstruktionmüssen selbstverständlich zeitnah behobenwerden. Es bestehen jedoch immer wiederZweifel darüber, welche Bauteile dem Gemeinschafts-und welche dem Sondereigentumzuzuordnen sind und wer demzufolgedie Pflicht zur Instandhaltung bzw. Kostenübernahmeträgt. Grundsätzlich lässt sichsagen, dass alle Bauteile, die als konstruktivnotwendige Teile eingeordnet werdenkönnen, zwingend zum Gemeinschaftseigentumgehören, sodass hier die Pflicht zurInstandhaltung bei der Gemeinschaft liegt.Dazu gehören Brüstungen, Decken, Türen,die Bodenplatte nebst Abdichtungen, die Isolierschichtund die Abdichtungsanschlüsse.Lediglich der Balkoninnenraum, der Innenputz,der Plattenbelag und der Anstrich derBrüstung können zum Sondereigentum gehören.Dort muss der jeweilige Sondereigentümerzahlen. Insofern wird in den meistenFällen die Gemeinschaft für die Instandhaltungzuständig sein.Und jetzt kommt der BGH …Es könnte alles so einfach sein, ist es abernicht. Der Bundesgerichtshof hat in seinerEntscheidung vom 16.11.12 – V ZR 9/12ausgeführt, dass bei Regelungen in der Teilungserklärung,die die Instandhaltung desBalkons dem Sondereigentümer auferlegen,dies auch für Teile des Gemeinschaftseigentumsgilt, wenn der Regelung keine Unterscheidungzwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentumzu entnehmen ist.FazitVor der Auftragsvergabe der Balkonsanierungist immer ein Blick in die Teilungserklärungzu werfen, um auszuschließen,dass der Sondereigentümer die Undichtigkeitzu beheben hat. Regelt die Teilungserklärunghierzu nichts, bleibt es bei der Regel, dass dieGemeinschaft zuständig ist.WEG ade – Scheiden tut wehDie WEG geht: Das kennt jeder Verwalter.Die eigene Wiederwahl als Verwalter scheitertan der erforderlichen Stimmenmehrheit,ein neuer Verwalter wird bestellt. Das Amtdes Verwalters endet mit Ablauf des Jahres.Dadurch entstehen für den scheidenden Verwaltervielfältige Pflichten, die nicht auf dieleichte Schulter genommen werden sollten.Bei der Übernahme einer WEGdurch einen neuen Verwalterbestehen die Pflichten zurHerausgabe sämtlicher Unterlagender Gemeinschaft undzur Rechnungslegung. Es stelltsich auch immer wieder dieFrage, wer eigentlich die Jahresabrechnungerstellen muss.Welche Jahresabrechnung erstellt derscheidende Verwalter?Grundsätzlich ist der Verwalter zur Erstellungder Jahresabrechnung verpflichtet, der zumZeitpunkt ihrer Fälligkeit als Verwalter bestelltist. Hierbei besagt der § 28 Abs. 3 WEG,dass der Verwalter die Jahresabrechnungnach Ablauf des Kalenderjahres aufzustellenhat. Die überwiegende Rechtsprechung gehtweiter von einer angemessenen Frist zur Erstellungder Jahresabrechnung von höchstenssechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahresaus (OLG Zweibrücken, 11.05.2007 –3 W 153/06).Ist der scheidende Verwalter bis mindestenszum 30. Juni eines Jahres im Amt, so musser nach § 28 Abs. 3 WEG noch die Jahresabrechnungdes vorangegangenen Jahreserstellen. Zu diesem Zweck hat er auch nachÜbergabe sämtlicher Unterlagen an den neuenVerwalter ein Recht auf Einsicht in diese.Ansonsten wäre die Erstellung der Jahresabrechnungschwerlich möglich.Immer wieder ist in Verwalterverträgen einevertragliche Regelung zu finden, die demscheidenden Verwalter die Pflicht zur Erstellungder Jahresabrechnung auferlegt. Einesolche Regelung wirkt mit der Folge, dass esauf den Zeitpunkt des Verwalterwechsels geradenicht ankommt.FazitEntscheidend für die Pflicht zur Erstellungder Jahresabrechnung ist der Zeitpunkt desVerwalterwechsels. Es hat sie derjenige zuerstellen, der bei ihrer Fälligkeit das Amtdes Verwalters inne hat. Andere vertraglicheRegelungen im Verwaltervertrag gehenjedoch vor.Cathrin Fuhrländerinfo@kanzlei-fuhrlaender.deFoto: Edler von Rabenstein/FotoliaBVI-Magazin 03-2013 Seite 15

Wirtschaft & RechtSonder- oder Gemeinschaftseigentum?Neue Entscheidung zum Eigentum an VersorgungsleitungenWas ist Sonder- und was ist nun Gemeinschaftseigentum?Eine Frage, die Verwalter und Wohnungseigentümer(gerade nach der Entscheidung des BGH zur Sondereigentumsfähigkeitvon Heizkörpern und -leitungen sowieThermostatventilen v. 08.07.2011 – V ZR 176/10) immerwieder beschäftigt. Geht es doch nicht um die Klärung einerbloß akademischen Frage, sondern um handfeste finanzielleInteressen.Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht Verbandsmitgliedernüber die BVI-Rechtsauskunftshotline mit schnellem Rat zur Seite.Handelt es sich um Sondereigentum, ist derjeweilige einzelne Wohnungseigentümer aufeigene Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzungverpflichtet (§ 14 Nr. 1 WEG),handelt es sich um gemeinschaftlichesEigentum, ist hingegen die Wohnungseigentümergemeinschaftzuständig, und alleEigentümer haben die Kosten zu tragen(§§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG).Eine in Rechtsprechung und Literatur bisheruneinheitlich beantwortete Streitfrage hatder Bundesgerichtshof in seiner Entscheidungvom 16.10.2012 – V ZR 57/12, nuneiner Klärung zugeführt.Der FallDie späteren Kläger sind Eigentümer einerim Dachgeschoss der Wohnungseigentumsanlagebefindlichen Wohnung, deren Wasserversorgungdurch eine vom Hauptwasseranschlussabzweigende und separat aus demKeller nach oben geführte Rohrleitung sichergestelltwird. Wegen unstreitigem Instandsetzungsbedarfstellen die späteren Kläger inder Eigentümerversammlung den Antrag, dieRohrleitung auf Gemeinschaftskosten austauschenzu lassen.Die übrigen Eigentümer lehnen den Antragmehrheitlich ab, weil sie der Auffassungsind, dass die Rohrleitung im Sondereigentumder Antragsteller stehe. Diese wehrenmit der Anfechtungsklage und begehrenzudem die Feststellung, dass die Rohrleitungim Gemeinschaftseigentum stehe und demnachvon der Gemeinschaft zu sanieren sei.Verzwickte AuslegungsfragenDas Wohnungseigentumsgesetz regelt dieFrage, was Gegenstand des Sonder- und desGemeinschaftseigentums ist, in dreierlei Hinsicht.Zunächst gilt der Grundsatz, dass dasGrundstück und das Gebäude im zwingendenGemeinschaftseigentum steht (§ 1 Abs. 5WEG). Eine Ausnahme gilt gem. § 3 Abs. 2WEG für die in der Teilungserklärung gebildetenWohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten,die im Sondereigentum stehen.Als Rückausnahme von dieser Ausnahme giltgem. § 5 WEG, dass zum einen Anlagen undEinrichtungen, die mehreren Eigentümerndienen, nicht im Sondereigentum stehenund zu anderen, dass wesentliche Gebäudebestandteileebenfalls zum Gemeinschaftseigentumzu rechnen sind. Daraus folgt, dassz. B. Rohrleitungen, die der Wasserversorgungdienen, bis zum Eintritt in die einzelnenWohnungen im Gemeinschaftseigentumstehen (sog. Hauptwasserleitungen).Was gilt aber, wenn eine solche Rohrleitungnur eine einzige Wohnung versorgt? Hierkann man die Auffassung der übrigen Wohnungseigentümervertreten, dass es sich dabeinicht um eine Anlage oder Einrichtunghandelt, die mehreren Eigentümern dient,weshalb die Rohrleitung im Sondereigentumder versorgten Wohnung steht.Die Lösung des BGHDer BGH löst dieses Problem, indem er eineauch nur eine einzige Wohnungseigentumseinheitversorgende Rohrleitung – soweitdiese nur im Bereich des Gemeinschaftseigentumsverlegt ist, bis sie die betreffendeWohnung erreicht – als integralen Bestandteilder Hausversorgungstechnik ansieht, dieman nicht willkürlich in „juristische Scheiben“schneiden könne. Daraus folgt, dassdie betreffende Rohrleitung, jedenfalls bis zudem Punkt, an dem sie durch ein Absperrventilgetrennt und demnach der betreffendenSondereigentumseinheit zuzuordnen ist,im Gemeinschaftseigentum steht und auf Gemeinschaftskostenzu sanieren ist.FazitIn der vorliegenden Entscheidung nähertsich der BGH erfreulicherweise dem an, wasdie Praxis seit Jahren fordert, nämlich eingrundsätzliches Bekenntnis dazu, dass dieeine komplexe technische Einheit bildendeHaustechnik nicht juristisch in unterschiedlicheTeile zerlegt wird.Rüdiger Fritschwww.krall-kalkum.deSeite 16 BVI-Magazin 03-2013

Wirtschaft & RechtBlick ins Aktienrecht häufig lohnendBGH-Urteil II ZR 56/12 vom 19.2.2013Dr. Oliver Elzer beobachtet als Richter amKammergericht Berlin die Urteile des Bundesgerichtshofsmit besonderer Sorgfalt.Viele der Probleme des Wohnungseigentumsrechts stehen nicht isoliert dar. Häufigstellen sich gleich gelagerte Fragen auch im dem Wohnungseigentumsrecht verwandtenGesellschaftsrecht. Vor allem der Blick ins Aktienrecht ist häufig lohnendund führt zu neuen Erkenntnissen. So auch in einem Anfang April 2013 vom Bundesgerichtshofveröffentlichten Fall.Im vorliegenden Fall ging ein Aktionär derIKB Deutsche Industriebank AG gegen dieBestellung mehrerer Aufsichtsräte vor. Schonvor Erhebung der Klage legte einer der neuenAufsichtsräte sein Amt gegenüber demVorstand wieder nieder. Die anderen Aufsichtsrätetaten es ihm zeitnah gleich. Fürdie Gerichte stellte sich damit die Frage, obes ein Rechtsschutzbedürfnis dafür gab, zuüberlegen, ob die Bestellung ordnungsmäßigwar. Das Düsseldorfer Land- und Oberlandesgerichtverneinten diese Frage jeweils.Rechtsschutzbedürfnis im AktienrechtDer Bundesgerichtshof sah es anders. SeinerAnsicht nach besteht ein Rechtsschutzbedürfnisdann, wenn die Aufsichtsräte an denEntscheidungen des Aufsichtsrats mitwirktenund es auf sie für die Beschlussmehrheitenund die Beschlussfähigkeit des Aufsichtsratsankam. Denn das Aufsichtsratsmitglied,dessen Wahl nichtig ist oder für nichtig erklärtwerde, sei für die Stimmabgabe undBeschlussfassung wie ein Nichtmitglied zubehandeln (Randnummer 20). Behandelteman den nichtig oder anfechtbar gewähltenAufsichtsrat wie ein wirksam bestelltesOrgan, wirke eine erfolgreiche Wahlanfechtungunzulässiger Weise nur ex nunc (vomZeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung an)– und nicht wie es richtig sei ex tunc (vomZeitpunkt des Beschlusses an). Diese Sichtweisesei hinzunehmen. Soweit Aufsichtsratsbeschlüssegegenüber Außenstehendenvollzogen werden müssten, es also um dasAußenverhältnis gehe, seien Dritte dadurchgeschützt, dass sie auf die Handlungsbefugnisdesjenigen, der Aufsichtsratsbeschlüssevollziehe, „vertrauen dürften“ (Randnummer22). Im Innenverhältnis gälte anderes.Sofern die Stimmen der als Nichtmitgliederzu behandelnden Aufsichtsräte für eine Beschlussfassungoder die Ablehnung einesBeschlussantrags ursächlich geworden sind,sei ein entsprechender Beschluss nicht gefasstoder komme sogar eine Umkehrung desBeschlussergebnisses in Frage. Der Beschlussmüsse nicht so behandelt werden, als sei erordnungsgemäß gefasst worden.Rechtsschutzbedürfnis imWohnungeigentumsrechtDiese Grundsätze lassen sich ins Wohnungseigentumsrechtübertragen. Zum einen fürdas Rechtsschutzbedürfnis eines anfechtendenWohnungseigentümers – diese Klärungdürfte für den Verwalter von einem geringerenInteresse sein. Zum anderen für Beschlüsseder Mitglieder des Verwaltungsbeirats, soferndie Wahl eines Beirats angefochten undspäter für ungültig erklärt wird. Hier wirdman annehmen müssen, dass Beiratsentscheidungenfallen, wenn an ihnen maßgeblich einBeirat mitgewirkt hat, den man als „Nichtmitglied“ansehen muss. Große Bedeutung hatdie Sichtweise des Bundesgerichtshofes fürden Verwalter, dessen Bestellungsbeschlussspäter für ungültig erklärt wird. Eine meinesErachtens richtige Strömung nimmt an, dassDritte nicht darauf vertrauen dürfen, dass jemand„Verwalter“ ist. Für Verwalter hat diesesdie Folge, dass sie – war ihre Bestellungnicht ordnungsmäßig – eigentlich gar nichthandeln durften und – gibt es keinen Rechtsscheinstatbestand– in eine Haftung kommenkönnen. Wenn nun der für das Gesellschaftsrechtzuständige II. Zivilsenat für einen VertrauensschutzDritter eintritt, wird es demV. Zivilsenat im Wohnungseigentumsrechtnicht leicht fallen, diese Sichtweise „wiedereinzufangen“. Besser ist es für Verwalter, stetsauf eine Vollmachtsurkunde zu bestehen,aus denen sich ihre gesetzliche Rechtsmachtergibt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümerhandeln zu dürfen. Nur in diesemFalle können sich Verwalter auf der sicherenSeite fühlen.Dr. Oliver Elzerwww.oliverelzer.deBVI-Magazin 03-2013 Seite 17

Wirtschaft & RechtNachträgliches Beschließen einerZusatzvergütung für den VerwalterAG Braunschweig, Urteil vom 18.12.2012, 116 C 1541/12Grundsätzlich sind die gesetzlichen Aufgaben des WEG-Verwalters durch dievereinbarte Verwaltergebühr abgegolten. Die nachträgliche Gewährung vonSonderzahlungen auch für verjährte Zeit widerspricht ordnungsmäßigerVerwaltung. So entschied das Amtsgericht Braunschweig mit einem Urteil zurfehlenden Berechtigung der Verwaltersondervergütung für mehrere Jahre undbegründete dies folgendermaßen.Wenn es um Fragen der aktuellen WEG- und Mietrechtsprechunggeht, hat Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, die richtigen Antworten parat.Der Beschluss über die Zahlung einesPauschalbetrages von 5.000 Euro an dieVerwalterin zur Abgeltung eines überverhältnismäßighohen Arbeitseinsatzes für dieZeit ab dem 01.01.2008 sei für ungültig zuerklären. Zwar kann gemäß § 21 Abs. 7 WEGbeschlossen werden, dass ein besondererVerwaltungsaufwand von den Wohnungseigentümernvergütet wird. Die Beschlussfassungist aber nur ordnungsgemäß im Sinnevon § 21 Abs. 3 WEG, wenn eine vertraglicheVereinbarung der Wohnungseigentümermit dem Verwalter über die Gewährung vonSonderzahlungen zulässig wäre.Gesetzlichen Aufgaben durch vereinbarteVerwaltergebühr abgegoltenDie Vereinbarung von Sondervergütungen istnur dann wirksam, wenn sich der Verwalterkeine Leistungen zusätzlich vergüten lässt,die zu seinem normalen Pflichtenkatalog gehören(vgl. Jennißen, WEG, Rn. 111 zu § 26WEG; BGH, WuM 2011, 311; LG Karlsruhe,11 S 25/09). Die Beschlussfassung über dieGewährung eines Pauschalhonorars fürden Zeitraum von mehr als vier Jahren anden Verwalter lässt aber eine Überprüfung,ob und inwieweit darunter die vom Verwaltergeschuldeten gesetzlichen normalenPflichten mit umfasst werden oder ob es sichtatsächlich um darüber hinausgehende Tätigkeitenhandelt, nicht zu. Mögliche vertraglicheAnsprüche der Verwalterin gegen dieWohnungseigentümergemeinschaft für dasJahr 2008 wären auch verjährt.Letztlich widerspricht die Beschlussfassungüber einen Zeitraum von mehr als vier Jahrendem sich aus § 28 WEG ergebenden Grundsatz,dass über die entstandenen Kostenjährlich abzurechnen ist. Eine nachträglicheBeschlussfassung über Sonderleistungen anden Verwalter entspricht nur dann ordnungsmäßigerVerwaltung, wenn die Vergütungangemessen ist (vgl. Urteil des LG Karlsruhe,a. a. O.). Da der Beschlussfassung keine Aufstellungüber den Umfang der zu vergütendenSonderleistungen der Verwaltung zugrundegelegen hat, kann auch nicht überprüft werden,ob der Betrag von 5.000 Euro im Sinnevon § 21 Abs. 3 WEG angemessen ist.Nach noch herrschender Meinung ist es für§ 21 Abs. 7 WEG und den dortigen „besonderenVerwaltungsaufwand“ von Relevanz,ob die verursachte Tätigkeit zum gesetzlichenoder vertraglich geschuldeten Tätigkeitsfelddes WEG-Verwalters gehört. Nach Heinemann(in: Jennißen, WEG, § 21 Rn. 119) istdie Norm eng auszulegen. Nur wenn demVerwalter schon vertraglich eine Sondervergütunggeschuldet werde, könnten dieseKosten über § 21 Abs. 7 WEG qua Beschlussdem Verursacher auferlegt werden. Für gesetzlichgeschuldete Maßnahmen könnekeine Sondervergütung beschlossen werden.Es lassen sich jedoch folgendeGegenthesen hören:Es kann auch für gesetzliche Grundleistungeneine Sondervergütung vereinbart werden.Nur wenn der Verwalter insoweit einPauschalhonorar vereinbart hat, kann erkeine Sondervergütung beanspruchen. Letztlichist dies alles eine Frage der Transparenzder getroffenen Honorarregelung. Es gibtkeine Inhaltskontrolle für Preisabsprachenim Wege der AGB-Kontrolle.Dr. Olaf Rieckewww.riecke-hamburg.deSeite 18 BVI-Magazin 03-2013

DienstleistungenDie Hausbank München operiert von ihrem Firmenhauptsitzin der Sonnenstraße 13 in München aus.Josef Schraufstetter, Vorstandsmitglied der Hausbank München eG Bank für Haus- undGrundbesitz, ist verantwortlich für den Leistungsbereich WohnungswirtschaftStatt Hunderttausende vonSparbüchern …Der Kautions-Service der Hausbank München eGJosef Schraufstetter, verantwortlicher Vorstand für den Leistungsbereich Wohnungswirtschaft bei der Hausbank München eG,stellte sich den Fragen des BVI-Magazins über den Kautions-Service der Bank.Herr Schraufstetter, die HausbankMünchen bietet als Bank wohnungswirtschaftlicheLösungspakete an,davon drei für professionelle Verwalterund Immobilieneigentümer: den„Verwalter-Service“, den “Kautions-Service“ sowie den „Bank-Service“.Richtig. Wir betreiben das wohnungswirtschaftlicheGeschäft schon seit Jahrzehntenund kennen daher die Bedürfnisse besondersgut.Greifen wir ein Beispiel heraus,den „Kautions-Service“.Unser Kautions-Service gewährleistet einebequeme, gesetzeskonforme, aber vor allemeine sichere Verwaltung rund um die Mietkaution,und zwar von der Einzahlung überdie laufende Verwaltung bis zur Auflösung.Mal konkreter: Wer eine Wohnungmietet, muss für den Vermieterüblicherweise eine Kautionhinterlegen.Genau. Aber diese Kaution sowie die anfallendenErträge stehen ja nicht dem Vermieterzu, sondern dem Mieter. Und: Mietkautionenmüssen getrennt vom Vermögen desVerwalters angelegt werden.Mich würde der Hauptnutzen interessieren:Warum sollte ich mich alsVermieter oder Verwalter für IhrenKautions-Service entscheiden?Schneller und unbürokratischer geht’s nicht!Wir entlasten Sie vom üblichen und enormenVerwaltungsaufwand. Betriebswirtschaftlichgesehen heißt das, Sie sparenrichtig Geld. Unser Kautions-Service vereinfachtdas zeitaufwendige und kostenintensiveEröffnen, Führen und Auflösen vonMietkautionen.Mehr noch: Durch die Anlage als Treuhandsparkontokönnen Sie direkt – ohneZustimmung des Mieters – über die Kautionverfügen. Zusätzlich gibt es einedetaillierte Abrechnung in zweifacher Ausfertigungfür Sie und für den Mieter.Und wie erfährt der Mieter, waswährend der Mietdauer mit seinerKaution geschieht?Für diese Information erstellen wirjährlich auch Steuerbescheinigungen fürdie Kautionsguthaben und schicken diesedirekt an den Mieter.Geht das alles auch online?Natürlich! Über das Internet arbeiten heuteschon mehr als 2.500 unserer Kunden mituns. Es muss aber nicht unbedingt immeronline sein.Wie dann?Wir wissen, dass unsere Kunden ganzbesonders unseren persönlichen Serviceschätzen. Und dafür sind bei uns tagtäglicheine Vielzahl unserer Mitarbeiter im Einsatz– mit steigender Tendenz. Schließlichwollen wir ja keine „maschinengesteuerteBank“ sein, sondern eine Bank, in derunsere Mitarbeiter für unsere Kundenspeziell auf sie zugeschnittene Leistungenerbringen.Wie viele Kunden nutzen bereits denKautions-Service der HausbankMünchen?Im gesamten Bundesgebiet circa 30.000,und erfreulicherweise werden es täglichmehr.Das Interview führte Cornelia FreiheitAbteilung Vertrieb der Hausbank Münchenverwalter@hausbank.deBVI-Magazin 03-2013 Seite 19

DienstleistungenFoto: Sven Grundmann/FotoliaUnterlassenes und verspätetes Handeln kann für denHausverwalter teuer werden.Betriebs- und Berufshaftpflicht fürHausverwalterAbsicherung von Unterlassungen über eine attraktiveVerwalterhaftpflichtversicherungDie BEST GRUPPE zielt mit ihren Lösungen auf die bestehende Betriebshaftpflichtversicherungder Hausverwalter ab. Häufig weist diese erhebliche Deckungslücken für Schäden an fremden,von ihnen verwalteten Objekten durch unterlassenes und verspätetes Handeln auf. Dadurchkönnen enorme finanzielle Risiken entstehen.festgestellt, dass die Revision der elektrischenAnlagen unterlassen wurde, für derenDurchführung die Hausverwaltung verantwortlichist.„Viele der Hausverwalter verkennen ihr persönlichesRisiko“, zeigt sich GeschäftsführerMichael Commans überzeugt. „EindringendesRegenwasser kann beispielsweise durcheinen nicht rechtzeitig gerichteten Dachziegelerhebliche Schäden im Dachwerk verursachenund damit für den Hausverwalterpersönlich im finanziellen Fiasko enden. Unserespezielle Verwalterhaftpflicht deckt daszum Preis einer einfachen Bürohaftpflichtdeckungeffizient ab.“Insgesamt können im Rahmen des Mindestbeitragsbis zu acht beschäftigte Personeneinschließlich des Inhabers in das spezielleHaftpflichtkonzept der BEST GRUPPE eingeschlossenwerden. Die BEST GRUPPE empfiehltdaher interessierten Hausverwalterndie Überprüfung der bestehenden Betriebshaftpflichtversicherunganhand folgenderFrage: Umfasst diese auch Schäden durchUnterlassung innerhalb der Verwaltertätigkeitoder ist lediglich der Bürobetrieb versichert?Schäden durch Unterlassung oft nichtmitversichertEine eventuelle Deckungslücke birgt fürHausverwalter ein enormes finanzielles Risiko:Schäden an fremden, vom Hausverwalterbetreuten Objekten, die durch unterlassenesoder falsches Handeln seitens des Verwaltersentstehen, sind über eine reine Bürohaftpflichtversicherungnicht versichert. ZumBeispiel:• Der Absturz eines Aufzuges führt zu einemerheblichen Sachschaden – mit verursachtdurch eine nicht beauftragte Inspektion.• Eindringendes Regenwasser verursachthohe Reparaturaufwendungen im Dachwerkund an Wohnungen. Diese wären beizeitnaher Korrektur verrutschter Dachziegelvermeidbar gewesen.• Im Keller eines Mehrfamilienhauses greiftein Kabelbrand auf eingelagerte Gegenständeüber – es kommt zu einem hohenInhalts- und Gebäudeschaden. Es wirdMichael Commansmichael.commans@bestgruppe.deTelefon: +49 211 33999-381Die BEST VerwalterhaftpflichtversicherungGerne überprüft die BEST GRUPPE den bestehendenVertrag auf Deckungslücken. AlsAlternative bietet sich die BEST Verwalterhaftpflichtan. Diese beinhaltet:• Die Privathaftplicht eines Geschäftsführers/Inhabers.• Die Haftpflichtversicherung des Bürobetriebes.• Die Haftpflichtversicherung der Tätigkeit alsHausverwalter.Die BEST Verwalterhaftpflicht befriedigtnicht nur berechtigte, gegen den Hausverwaltererhobene Ansprüche. Sie wehrt auchunberechtigte Ansprüche ab – soweit erforderlichauch mit einem Anwalt vor Gericht.Als Kooperationspartner des BVI bietet dieBEST GRUPPE damit eine attraktive Verwalterhaftpflichtversicherungzum Preis einereinfachen Bürohaftpflichtdeckung.Bernd ThiemannBernd Thiemannbernd.thiemann@bestgruppe.deTelefon: +49 211 33999-322Seite 20 BVI-Magazin 03-2013

Energie & UmweltFotos: Bosch Thermotechnik GmbH Junkers DeutschlandModernisierung im Bestand: Brennwerttechnik schafftbehagliche Wärme.Serie: Moderne Heiztechnik, Teil 2Heiztechnik-Systemlösungen mit ErdgasDer Einsatz von Brennwerttechnik ist bei der Modernisierungenergetisch und wirtschaftlich sinnvollUnter den fossilen Energieträgern ist Erdgasam kostengünstigsten und hat aufgrund seineshohen Wasserstoffanteils die beste CO 2-Bilanz.Außerdem ist kein Brennstoff-Lagerraumerforderlich. Eine gute Wahl ist ein Gas-Brennwertgerät.Heizungen mit Gas-Brennwerttechnik gewinneneinen Großteil der Abwärme als Heizenergiezurück. So sparen sie bis zu 30 ProzentEnergie gegenüber herkömmlichen Kesseln.Der Einsatz von Brennwerttechnik ist deshalbauch in Bestandsgebäuden eine energieeffizienteund umweltschonende Alternative.Gas-Brennwertgeräte gibt es als dezentralesoder zentrales Heizungssystem.Dezentrales SystemBei einer dezentralen Lösung hat jedeWohnung oder jede Etage ihren eigenenWärmeerzeuger – daher auch der Begriff„Etagenheizung“. Die Erneuerung einer solchendezentralen Lösung kann im bewohntenGebäude erfolgen. Ist bei einer Erdgas-Nutzung zudem das bestehende Leitungsnetzintakt, bietet sich für den Hausbesitzer alseinfachste und kostengünstige Variante derAustausch der Geräte durch vergleichbareModelle an. Der Heizungsfachmann erledigtden Austausch in den Wohnungen in wenigenStunden. Vorteil: Die Geräte können auchnach und nach – beispielsweise bei einemMieterwechsel – ausgetauscht werden. Beidieser dezentralen Lösung kann der Energieversorgerdie entstehenden Energiekostendirekt mit dem Mieter abrechnen.Zentrales SystemBei einer Zentralheizung versorgt ein Wärmeerzeugermehrere Wohnungen oder das ganzeGebäude. Es handelt sich entweder um eineneinzelnen Wärmeerzeuger oder um eineKaskade aus mehreren in Reihegeschalteten Kesseln oderWandgeräten. Die Warmwasserversorgungkann entwederüber eine ebenfalls zentraleSpeicherlösung im Heizungskellererfolgen, über Durchlauferhitzeroder Wärmeübergabestationenin den einzelnenWohnungen.Für Gas-Durchlauferhitzer inden Wohnungen zur Warmwasserversorgungentschied sich die SparundBaugesellschaft Wilhelmshaven. Für dieBeheizung zweier Mehrfamilienhäuser imBojenweg mit insgesamt 24 Wohneinheitenund 1.440 Quadratmetern Wohnfläche sorgtder zentrale Suprapur-Brennwertkessel vonJunkers. Der kompakte Kessel mit seinem robustenAluminiumguss-Wärmetauscher ließsich mit dem vorhandenen Verteilsystem – dieGebäude sind durch eine Nahwärmeleitungverbunden – prima kombinieren.Die von der Spar- undBaugesellschaft gewünschteEnergieeinsparung gegenüberder bisherigen gasbefeuertenEinkessel-Anlage wurde spielenderreicht.Ob eine dezentrale Lösung oder eine Zentralheizungbesser geeignet ist, kann einHeizungsfachmann für das jeweilige Objektunter Berücksichtigung der örtlichenRahmenbedingungen und der Wünsche desEigentümers entscheiden. Jens Mischkejens.mischke@de.bosch.comSanierung mit Brennwert-MehrfachbelegungFür eine Umrüstung auf Gas-Brennwertgeräteentschied sich beispielsweise dieWOGE Deutschbau in Berlin und spartseither etwa ein Viertel der Energiekostenein. Bis vor einigen Jahren wurdendie Wohnungen in Berlin-Mariendorfnoch mit Kohle beheizt. Der Gebäudekomplexbesteht aus elf Aufgängen mitjeweils vier Etagen. Pro Aufgang undEtage wurden eine Junkers-Cerapur, einWarmwasserspeicher und eine Raumtemperaturregelungeingebaut. Die Abgasführungerfolgt über das Junkers-Systemfür die sogenannte Brennwert-Mehr-Optimal kombinierbar und 100-facheingesetzt: Der kompakte Suprapurfür größere Brennwertanlagen inMehrfamilienhäusern.fachbelegung. Dabei können alle vierGeräte eines Aufgangs an den jeweiligvorhandenen, 22 Meter langen Schachtangeschlossen werden. Dies war deutlichgünstiger als die Einzelinstallation konventionellerGas-Wandgeräte.BVI-Magazin 03-2013 Seite 21

Impressum, Hersteller & DienstleisterHersteller & DienstleisterIn dieser Ausgabe finden Sie Informationenund Beiträge von folgenden UnternehmenCofely Deutschland GmbHwww.cofely.de Tel. +49 221 46905-0 Seite 24Hausbank München eGwww.hausbank.de Tel. +49 89 55141-434 Seite 2+19JU-Metallwarenfabrik GmbHwww.ju-online.de Tel. +49 7952 603-0 Seite 23Junkerswww.junkers.com Tel. +49 7153 306-0 Seite 2+21LEGIO-GROUP www.legio.com Tel. +49 7127 1806-0 Seite 2Lidl Franz u. Nicole GdbRwww.businesshemden.com Tel. +49 8563 2088 Seite 23VWDI - Versorgungswerkdeutscher Immobilienverbände e.V. Tel. +49 30 30011-4627 Seite 10+12Impressum BVI.magazinDas BVI-Magazin ist die Verbandspublikationdes BVI Bundesfachverbandesder Immobilienverwalter e. V. fürseine Mitglieder. Mitglieder im BVIerhalten diese Zeitschrift im Rahmenihrer Mitgliedschaft. Das BVI-Magazinerscheint jeden zweiten Monatund berichtet über branchenrelevanteThemen, Programm & Veranstaltungendes BVI ebenso wie über Angebote &Innovationen, Projekte & Lösungenvon Partnern und Mitgliedern.HerausgeberBVI Bundesfachverbandder Immobilienverwalter e. V.Schiffbauerdamm 8 · 10117 BerlinTel.: +49 30 308729-17Fax: +49 30 308729-19service@bvi-verwalter.dewww.bvi-verwalter.deGeschäftsführer:Heinz Michael SparmannVerlagBVI Bundesfachverband derImmobilienverwalter e. V.Schiffbauerdamm 8 · 10117 BerlinTel.: +49 30 308729-17Fax +49 30 308729-19service@bvi-verwalter.dewww.bvi-verwalter.deAnsprechpartner RedaktionCornelia FreiheitTel.: +49 30 23457668cornelia.freiheit@bvi-verwalter.deVerantwortlich i.S.d.P.:Heinz Michael SparmannAbonennten-BetreuungBrigitta ElsnerTel.: +49 30 308729-17brigitta.elsner@bvi-verwalter.deAnzeigenAuctores GmbHAmberger Straße 8292318 Neumarkt i. d. OPf.Tel.: +49 9181 5095-0Fax: +49 9181 5095-200info@auctores.dewww.auctores.deWestWood ®Qualität + ErfahrungWestWood Kunststofftechnik GmbHwww.sicherohne.de Tel. +49 5702 8392-0 Seite 23BVI magazinDie nächste Ausgabe erscheint am 15.08.13,Anzeigenschluss ist der 4. Juli.VorschauSchwerpunktthemen in den kommenden BVI-Ausgaben:August: Energieeffizienz und -abrechnungOktober: ImmobilienbewertungSagen Sie uns Ihre Meinung!Wenn Sie einzelne Artikel des BVI-Magazins kommentierenmöchten, schreiben Sie uns an leserbrief@bvi-magazin.de.Ansprechpartner AnzeigenAndrea Hetz-FellnerTel.: +49 9181 5095-162info@bvi-magazin.deLayout/GrafikdesignAuctores GmbHDruck und Verarbeitungpixelpress krause media e. k.DruckauflageHeft 3, Juni 2013 (5. Jahrgang): 1.000FotosSiehe Einzelbildnachweis. Titelbild:auremar/Fotolia. Namentlich gekennzeichneteBeiträge geben dieAuffassung der Verfasser, nichtunbedingt diejenige der Herausgeberwieder. Unverlangt eingesandteManuskripte und Fotos werden nichthonoriert bzw. zurückgeschickt.Mit der Annahme zur Veröffentlichungerwirbt der Herausgeber vomVerfasser alle Rechte, insbesonderedie Rechte zur weiteren Vervielfältigungzu gewerblichen Zwecken.Nachdruck und Vervielfältigung jederArt, auch die elektronische Verwertung,sind nur mit Genehmigung desHerausgebers zulässig. Der Herausgeberhaftet nicht für die Eigenschaftender beschriebenen Produkte.Seite 22 BVI-Magazin 03-2013Dieser Ausgabe liegt einBeileger der Firma Dr. HauerFinancial Services GmbH bei.

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