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Geschäftsbericht 2006

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Altonaer Spar- und Bauverein eG
Auf einen Blick.
2006 2005 2004
€ Mio € Mio € Mio
Bilanzsumme 285 269 253
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 33 32 31
Neubau- und Modernisierungsleistungen 20 24 21
Instandhaltungsleistungen 7 6 6
Geschäftsguthaben 22 21 20
Rücklagen 16 15 14
Rückstellungen 16 17 17
Spareinlagen und Sparbriefe 106 105 100
2006 2005 2004
Zahl der Wohnungen 6.513 6.451 6.376
Zahl der sonstigen Objekte 1.528 1.436 1.349
Zahl der Mitglieder 13.186 12.950 12.886
Zahl der Mitarbeiter einschließlich Teilzeitkräfte und Auszubildende 110 106 105

Ein Spaziergang mit dem
Herzlich willkommen
Altonaer Spar- und Bauverein
Unterwegs im Stadtteil sind wir jeden Tag. Die Mitarbeiter der Genossenschaft, ihre Mitglieder
und Besucher. Doch meist sind wir alle sehr beschäftigt. Zu beschäftigt, um all das wahrzunehmen,
was die Genossenschaft mittlerweile ausmacht. Modernisierung und Neubau, Kooperation
und Aktion. Wir laden Sie ein, im 114. Jahr des Altonaer Spar- und Bauvereins, mit uns einen
Rundgang zu unternehmen. Durch die Wohnungsbestände, durch den Stadtteil. Zu einem
Spaziergang mit dem Altonaer Spar- und Bauverein, kurz altoba. Zu Orten und Plätzen, an
denen „etwas los“ ist. Im Sinne der Genossenschaft, versteht sich.
Treffen Sie dabei Bekannte und Unbekannte. Politiker und Geschäftsleute. Kinder und Jugendliche.
Senioren auf Fahrt. Und manchmal alle zusammen in den Nachbarschaftstreffs. Und
lassen Sie sich erzählen, während wir durch den Stadtteil schlendern, was passiert ist. Hier und
da ist es sichtbar. Hier und da auch mal unsichtbar. Kommen Sie mit? Durch das Jahr 2006 mit
dem Altonaer Spar- und Bauverein. Ein Spaziergang.
Bericht des Vorstandes 06
Bericht des Aufsichtsrates 34
Verwaltungsorgane 39
Lagebericht 46
Bilanz 56
Gewinn- und Verlustrechnung 58
Anhang 59
Gewinnverwendungsvorschlag 68
Bestätigungsvermerk 69
Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter 70
Ansprechpartner 72
Unsere Wohnanlagen 73
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Altonaer Spar- und Bauverein eG
Ein Spaziergang durch
Hinterhöfe und verwinkelte Straßen, Tingelläden oder der Krämer an der Ecke. Originelle Pinten und
gemütliche Restaurants. Quirlig, rege und gesellig: Altona – ein Ort, um die Seele baumeln zu lassen
und ein schöner Stadtteil zum Wohnen.

Altona
Herzlich willkommen
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Bericht des Vorstandes
Bericht des Vorstandes
Man sieht nur, was man weiß -
Spaziergang mit der altoba im Jahre 2006
Man sieht nur, was man weiß! Das notierte einst der große Erzähler Theodor Fontane. Ein guter Einstieg in
unsere Betrachtung des Jahres 2006. Das 114. Jahr unseres Bestehens, in dem wir einen Spaziergang mit Ihnen
unternehmen möchten. Durch quirlige und lebendige Quartiere in Altona. Durch einen Teil unserer
Wohnungsbestände und das „Unternehmen“ Genossenschaft.
Der Altonaer Spar- und Bauverein hat im Laufe der Jahre ein Stück Stadtteilgeschichte geschrieben, in architektonischer
und auch in sozialer Hinsicht.Vor allem in Altona, Ottensen und Bahrenfeld, wo sich die meisten
unserer Wohnungen befinden.
Starten wir in der Barnerstraße. Dort und im Nernstweg schlossen wir 2006 eine umfangreiche Modernisierung
ab. Diese betraf einstige Arbeiterwohnungen, die um 1900 vorbildlich Platz, Licht und Garten boten.
Heute sind die über 200 Wohnungen wiederum Schmuckstücke des Viertels – sie bieten schöne Fassaden, auf
neuestem Stand modernisierte Wohnungen mit Balkonen und Terrassen und einen grünen Innenhof mit
Spielplätzen. Bei der Modernisierung wurden Maßnahmen zur Energieeinsparung umgesetzt.
Machen wir uns auf nach St. Pauli – vorbei am schon lange neu erbauten Fischmarkt und dem Frauen-Wohnprojekt
am Pepermölenbek – zur Wohnanlage Am Brunnenhof in St. Pauli mit 120 Wohnungen. Im Jahr 2006
begann mit dieser Maßnahme die vorerst letzte große Modernisierung. Auch im Zeichen des Klimawandels:
Erstmals werden für Wohnungen Photovoltaik- und Thermosolaranlagen installiert. Eine Lüftungsanlage sorgt
für ein gutes Raumklima und Einsparungen im Heizenergiebereich.
Seit nunmehr fast 25 Jahren wurden Modernisierungen in großen zusammenhängenden Beständen durchgeführt.
Eine nach der anderen, in Abwägung von Investitionen und zu erwartenden Einnahmen. Und Bedarfe
in den anderen Beständen. Ein Solidarprinzip.
Hamburg wünscht die „wachsende Stadt“ mit familiengerechten Wohnungen in guten Lagen. Im Othmarschenpark
baute die altoba 64 gut ausgestattete Wohnungen, die 2006 sämtlich bezogen wurden. Das Thema
Generationenwohnen, das sich viele Mitglieder wünschen, ist hier umgesetzt. In der HafenCity, wo Mitte
2007 die ersten Mieter den Hafenblick genießen werden, war die Nachfrage ebenfalls groß.Alle Wohnungen
sind dort bereits vermietet.
Die Wohnungen des „Bauvereins“, wie ihn früher jeder nannte, waren immer schon begehrt.Auch heute sind
über 6.000 Interessenten vorgemerkt.Wir freuen uns darüber, ebenso wie über die geringe Fluktuation.
Denn das bestätigt unsere Strategie: Unser Bestandsmarketing orientiert sich stark an den sich ändernden
Bedürfnissen unserer Mitglieder. So bot die Genossenschaft auch 2006 weitere Wohnungsverbindungen, zertifizierte
Wohnungen mit erstklassiger Ausstattung und Neubauplanung mit ungewöhnlichen Konzepten. In
2006 haben wir mit der Planung eines Neubauprojektes in Ottensen mit Wohnungen und Stadthäusern in
Passivbauweise und nach KfW 40-Standards begonnen.

Bericht des Vorstandes
» Altona ist beliebt. Bei Besuchern und auch als Ort zum Wohnen und
Arbeiten. Doch wenn ich durch den Stadtteil gehe, denke ich auch
an diejenigen, die Unterstützung benötigen.Wir sind uns der sozialen
Verantwortung gegenüber unseren Mitgliedern immer bewusst. «
Petra Böhme und Holger Kowalski,
Vorstandsmitglieder der Altonaer
Spar- und Bauverein eG.
Holger Kowalski
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Bericht des Vorstandes
» Ich gehe gern durch Altona. Ich freue mich über die schönen Höfe,
Treppenhäuser und Fassaden in unseren Beständen. Dahinter steht ein
gesundes Unternehmen. Die altoba steht auf soliden Beinen und gibt
langfristig Stabilität und Sicherheit.«
Petra Böhme
Am Brunnenhof: Modernisierung von 12 Häusern mit insgesamt 120 Wohnungen.Wesentlich sind die Maßnahmen zur Energieeinsparung und CO2-Minderung.

Bericht des Vorstandes
Bei unserem Spaziergang fallen sie nach einer Weile unweigerlich auf – die vielen beschrifteten altoba-Fahrzeuge.
Die Mitarbeiter des Servicebetriebes sind damit zu ihren Einsätzen unterwegs. In 2006 haben sie fast
9.000 Aufträge bearbeitet.
Unsere 6.500 Wohnungen sind seit 2006 durch das Programm „epiqr“ erfasst. Durch den Einsatz von „epiqr“
wird der Gesamtzustand der Gebäude, der Abnutzungsgrad der einzelnen Gebäudekomponenten und die
Höhe der für die Gebäude in den nächsten Jahren zu erwartenden Kosten ermittelt. Das optimiert Planung
und Einsätze.
Ein großes Maß an Koordination erforderte die 2006 gestartete Einrichtung der Multi-Media-Versorgung.
Bis 2008 sollen alle Wohnungen der altoba über Anschlüsse verfügen, die mehr Programme für TV und
Radio, preisgünstige Telefonie und leistungsstarke Internetzugänge ermöglichen – ein weiterer Schritt in die
Zukunft. Denn erst in einigen Jahren werden diese Anschlüsse allgemein zur Standard-Ausstattung gehören.
Fallen die Fahrzeuge und Baustellen beim Stadtteilrundgang auf, spielen sich viele unserer Prozesse „hinter
den Kulissen“ ab. Begeben wir uns somit in das Kundencentrum und Verwaltungsgebäude in der Max-
Brauer-Allee 69. Hier arbeitet ein „lernendes Unternehmen“, miteinander, unterstützt durch ein Leitbild, in
Teams und Projekten. Auch in 2006 spürte man bei den Mitarbeitern wieder die Aktivitäten der „Zukunftswerkstatt“
in einer Vielzahl von Projekten: Abteilungsübergreifende Teams arbeiten zusammen, eine ständige
Gruppe „Marktbeobachtung“ agiert, eine weitere Gruppe entwickelte die altoba-card, die im Berichtsjahr
startete. Im Herbst 2006 fand erstmalig ein Zukunftstag statt.
Zu den für uns wertvollen Instrumenten zählt das Wissensmanagement, das ebenfalls in der Zukunftswerkstatt
entwickelt wird. Ebenso anspruchsvoll, in einem Projektteam erarbeitet und begleitet, wurde 2006 die Qualitätssicherung
weiterentwickelt. Qualitäts- und Beschwerdemanagement sollen unsere neu formulierten Standards
sichern. Ein Konzept zur Weiterentwicklung der Kundenorientierung wurde ebenfalls 2006 umgesetzt.
All das sieht man in der Tat nur, wenn man es weiß.
Doch eines sehen alle, und wir sind stolz darauf: Unsere engagierten Mitarbeiter, die sich, oftmals neben den
alltäglichen Aufgaben, mit Projekten und Ideen in „ihre“ Genossenschaft einbringen und deren Anliegen
somit zu ihren eigenen machen.
Ebenso freuen wir uns über die vielen Mitglieder, die sich an ihrer Genossenschaft aktiv beteiligen. Und die
sich in zunehmender Zahl bei der seit Jahren angebotenen Beteiligung an der Planung bei Neubau und
Modernisierung einbringen.
Andere Mitglieder bringen sich in den Wohnquartieren ein, bei Veranstaltungen und in den Nachbarschaftstreffs.
Es ist Zeit, wieder durch den Stadtteil zu schlendern.
An der Behringstraße liegt das Kommunikationscentrum, das Veranstaltungszentrum der altoba. Hier treffen
sich Mitglieder und Mitarbeiter der Genossenschaft bei kulturellen und informativen Veranstaltungen sowie
Seminaren.
Darüber befinden sich die Büros des Sozialen Managements, der Abteilung Vertrautes Wohnen. Mit rund
T€ 500 jährlich unterstützt die altoba die Arbeit für eine aktive Nachbarschaft. Die Angebote des Sozialmanagements
– fünf Nachbarschaftstreffs und eine Vielzahl von Kursen,Veranstaltungen und Einzelberatung kommen
an. Das Interesse ist in den letzten drei Jahren um fast 50 Prozent gestiegen. 2007 wird das zehnjährige
Bestehen des Vereins gefeiert – eine Erfolgsgeschichte.
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Bericht des Vorstandes
Als eine solche kann der gesamte Bereich der zusätzlichen Serviceangebote bezeichnet werden. 2006 untersuchte
das Bochumer Institut InWis die Serviceleistungen, die die Genossenschaft im Vergleich zu anderen
Wohnungsunternehmern anbietet. Daraus ergibt sich ein Mehrwert – die Mitgliederrendite, erstmals bei einer
Genossenschaft errechnet. Sie beträgt 13,7 Prozent. Eine Tatsache, auf die wir stolz sind.
Stolz sind wir auch darauf, und kehren damit zurück in die Max-Brauer-Allee, dass trotz sinkender Einkünfte
bei vielen Mitgliedern das Vertrauen der Sparer ungebrochen scheint. In den letzten 15 Jahren verdoppelte
sich die Summe der Spareinlagen auf heute insgesamt über € 106 Millionen. Eine Summe, die der Genossenschaft
mehr Sicherheit für ihre Planung und Verhandlungen mit den Banken gibt.
Anerkennung gab es auch von außen: Die altoba erzielte zwei Preise im vergangenen Jahr – beim Innovationspreis
„Wohnen im Wandel“ den zweiten Platz, bei einem genossenschaftlichen Wettbewerb mit dem Projekt
„Genossenschaft und Schule“ den ersten.
Mit dem so ausgezeichneten Schulprojekt begann 2006 eine ganze Reihe von Kooperationen. Ziel ist, über
das Wohnangebot hinaus, Kontakte im Stadtteil zu intensivieren. Mit ersten Projekten mit der Max-Brauer-
Schule, dem Stadtteilarchiv Ottensen, dem Altonaer Turnverein, dem Fokus Altona und mit der altoba-card
wurden neue Wege beschritten, im Stadtteil noch stärker präsent zu sein.
Es gibt Mitglieder, die mit knapper werdenden Mitteln haushalten müssen. Das spüren und erfahren wir tagtäglich.
Der Vorstand betrachtet dies mit Sorge und hat, gemeinsam mit dem Aufsichtsrat, im Berichtsjahr die
Voraussetzungen zur Gründung einer Stiftung in 2007 geschaffen. Die Zinsen aus dem Stiftungsvermögen
werden bedürftigen Mitgliedern zu Gute kommen.
Mit diesen Aussichten beschließen wir den Spaziergang.Wir hoffen, dass es Ihnen gefallen hat – in unseren
Quartieren und im Jahr 2006. Auf den nächsten Seiten finden Sie das Hintergrundmaterial zu diesem
Spaziergang.
In diesem Sinne sehen wir nun vielleicht mehr – und blicken gespannt auf das Jahr 2007.
Hamburg-Altona, den 08. März 2007
Holger Kowalski Petra Böhme
(Vorsitzender)

Bericht des Vorstandes
Elbe und Strand. Hier schlägt jedes Herz höher. Ob Freizeit- oder Lebensort –
Altona bietet neben einem breiten und vielseitigen Kulturangebot auch eine
gute Infrastruktur. Für die Bedürfnisse aller Altersgruppen.
230 Wohnungen bietet die altoba
am Fischmarkt, neu erbaut um 1990.
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In Övelgonne kann man alles:
Barfuß laufen,Wein trinken,
Leute treffen, Elbe gucken.

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Altonaer Spar- und Bauverein eG
Nachbarschaft aus jung und alt –
innovative Konzepte

inbegriffen.
Engagement im Stadtteil
Hier wohnen alle unter einem Dach: Generationenwohnen im Othmarschenpark. 2006 wurden 64 hochwertige Wohnungen fertig gestellt.
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Altonaer Spar- und Bauverein eG

Aus Verantwortung für unsere
Mitglieder, Mitarbeiter und
die Genossenschaft
Engagement im Stadtteil
„Wir möchten gerne zwei Wohnungen zusammenlegen, um mehr Platz zu haben“. „Ich
arbeite von zu Hause aus und benötige ein Arbeitszimmer“. Wünsche dieser Art
wurden auch schon in der Vergangenheit – wenn möglich – umgesetzt. Aber sie
hatten auch zur Folge, dass sich die altoba aktiv mit neuen Wohnkonzepten auseinander
setzte. So ist das „Generationenwohnen“ im Othmarschenpark entstanden, „Wohnen
und Arbeiten“ am Hohenesch oder das Projekt „Arche Nora“ am Pepermölenbek.
Ein Aspekt, der uns mit besonderer Freude erfüllt, ist die Bereitschaft unserer Mitglieder,
sich einzubringen. Sei es durch großes ehrenamtliches Engagement, durch Mitbestimmung
in den Gremien oder durch Anregungen, die unsere Mitarbeiter gerne aufnehmen
und aus denen nicht zuletzt neue Ideen und Projekte entstehen.
Darüber hinaus bietet das soziale Management der altoba mit dem Verein „Vertrautes
Wohnen“ Beratungs- und Freizeitangebote für alle Mitglieder. Und mit Gründung der
altoba-Stiftung können zukünftig in Not geratene Mitglieder unterstützt werden.
Unser Ziel ist es, alle Interessen in Balance zu halten: die der Mitglieder, die der Mitarbeiter
und die der Genossenschaft.
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Altonaer Spar- und Bauverein eG
Stadtteilentwicklung
Seit vielen Jahren schreibt die altoba auch Stadtteilgeschichte. Durch ihr Engagement im Wohnungsbau,
für gute Nachbarschaft oder pfiffige Wohnkonzepte. Längst ist die altoba wichtiger
Gesprächspartner von Politik, Handwerk und Institutionen.

Engagement im Stadtteil
Hinnerk Fock » Bei der Stadtteilförderung verfolgen wir
oftmals gleiche Ziele – der Altonaer Spar- und Bauverein
und das Bezirksamt Altona.
Die Genossenschaft engagiert sich im Neubau, modernisiert
bestehende Quartiere hochwertig und fördert
Gemeinschaft durch soziale Leistungen und eigene Nachbarschaftstreffs.
Mieter werden in die Planung einbezogen
und die neu eingeführte altoba-card unterstützt ansässige
kleine Firmen.
All das stärkt den Stadtteil Altona, in dem wir alle miteinander
arbeiten und leben. «
Leiter des Bezirksamtes Altona
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Bericht des Vorstandes
Werte leben – ein ereignisreiches
Jahr 2006 mit der altoba
Modernisierung schafft attraktive Wohnungen
Mitglieder, Mitarbeiter und Unternehmen – auch in 2006 gerieten wieder alle in Bewegung. „Werte leben“
haben wir unsere Ziele im Leitbild überschrieben. Und unsere Handlungen auch 2006 daran orientiert. Mit
Blick auf die Zukunft planten wir Neubau und Modernisierung. Die Modernisierung des Wohnungsbestandes
gehört zu den Kernaufgaben einer Wohnungsgenossenschaft. Im Jahr 2006 wendete der Altonaer Spar- und
Bauverein – kurz altoba – rund € 9,2 Mio. für Modernisierungsmaßnahmen auf.
Kontinuierlich wurde die „klassische“ Form der Modernisierung auch 2006 fortgesetzt: Der 2005 begonnene
Heizungseinbau im Bahrenfelder Dreieck. Für die Mitglieder und den Wohnwert des Bestandes ist sie von
großer Bedeutung. Der Altonaer Spar- und Bauverein investierte insgesamt € 6,0 Mio. in die Ausstattung der
600 Wohnungen mit zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgung.
Auch die Balkonerneuerung im so genannten Röhrigblock in Ottensen wurde fortgesetzt. Die altoba hat sich
gleich zu Beginn der Maßnahmen für eine Erweiterung aller Grundflächen entschieden und baut neue und
größere Balkone an. Erstmals erhalten auch die Wohnungen im Hochparterre Balkone. Die Gestaltung ist mit
Bezug auf die bestehende Architektur hervorragend gelungen – 17 Häuser mit insgesamt 129 Wohnungen
wurden 2006 durch die neuen Balkone deutlich aufgewertet.
Thema am Osdorfer Born war auch in 2006 die Wohnumfeldverbesserung. So wird eine hochwertige Neugestaltung
von Außenanlagen bezeichnet. Zu einer solchen Umgestaltung gehören neu angelegte Wege und
Plätze mit Beleuchtung, eine Neubepflanzung und die Überarbeitung der Spiel- und Parkplätze. Seit 2005
laufen die Modernisierungsmaßnahmen. Im Vorjahr wurde der zweite Bauabschnitt im Immenbusch 45 bis 61
fertig gestellt.
Die Genossenschaft leistet damit einen wichtigen Beitrag zur Aufwertung des Quartieres. Bewohner und
Nachbarn begrüßten die Neugestaltung.
Ein fester Ansprechpartner für die Mieter:
Concierge in Osdorf unbefristet eingestellt
Concierges kommen bei Bewohnern von Hochhäusern gut an. Für die Betreuerloge in unserem Hochhaus
in Osdorf wurde ein Hausbetreuer in 2006 fest angestellt, erstmals nicht mehr befristet. Ein fester
Ansprechpartner ist den Mitgliedern wichtig. So wird ein Vertrauensverhältnis aufgebaut, das das persönliche
Sicherheitsgefühl und das Miteinander in der Nachbarschaft stärkt. Kommunikativ ist der Nachbarschaftstreff
im Erdgeschoss. Es wohnen 171 Parteien in der Bornheide 80/82.

Bericht des Vorstandes 19
Die Modernisierungsmaßnahme für 120 Wohnungen in der Anlage „Am Brunnenhof“, St. Pauli, hat mit
umfassenden Informationsveranstaltungen für die Bewohner begonnen. Mittlerweile ist die Beteiligung von
Mitgliedern der altoba bei Neubau und Modernisierung fester Bestandteil dieser Maßnahmen geworden. Die
Mitglieder konnten sich in Workshops eingehend über den Umfang informieren. Sie konnten sich bei der
Treppenhausgestaltung einbringen, Farben und Kacheln wählen und sich für oder gegen neue Wohnungstüren
aussprechen. Die gesamte Modernisierung sieht ein umfangreiches Paket vor, mit zahlreichen Maßnahmen
zur Energieeinsparung. Dazu gehören unter anderem die Sanierung der Dächer, Fassaden und Hauseingänge,
Wärmedämmmaßnahmen, Einbau isolierverglaster Fenster und der Einbau einer zentralen
Heizungsanlage mit zentraler Warmwasserversorgung. Eine Photovoltaikanlage für die Stromgewinnung aus
Sonnenenergie, eine Thermosolaranlage für Warmwasserversorgung aus Sonnenenergie sowie eine Lüftungsanlage
sind wichtige Bestandteile der Energiesparmaßnahmen. Gefördert werden die Maßnahmen durch
günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und durch Zuschüsse der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt.
Die Förderung ermöglicht eine moderate Mietenanpassung.
Der Altonaer Spar- und Bauverein hat Ende 2006 im Stadtteil St. Pauli die letzte Großmodernisierung
im Altbaubestand begonnen. Nach Abschluss der Maßnahme sind
rund 4.000 Wohnungen in dieser Form modernisiert worden. Die altoba investierte in
den vergangenen Jahren rund 95 Mio. Euro in Großmodernisierungsmaßnahmen.
Urbane Quartiere hoch im Kurs – Neubauten im Othmarschenpark
und in der HafenCity
Wohnen im Hamburger Westen steht hoch im Kurs. In den gut gestalteten, urbanen Quartieren steigt die
Nachfrage nach größeren Wohnungen.Von daher gehört der Neubau von attraktiven und bezahlbaren Wohnungen
zugleich mit der Entwicklung von „wunschgerechten“ Wohnungen für unterschiedliche Ansprüche
zu den zentralen Aufgaben der Projektentwicklung.
Große Aufmerksamkeit zollten Mitglieder und Medien 2006 dem Neubau im Othmarschenpark. In Kooperation
mit der Wohnungsbaugenossenschaft Deutsches Heim-Union eG wurden im Dezember insgesamt
108 Wohnungen fertig gestellt. Die 64 Wohnungen der altoba stehen unter dem Thema „Generationenwohnen“
und zeichnen sich durch unterschiedliche Grundrisskonzepte aus – von der Zweizimmerwohnung mit
60 m 2 Wohnfläche bis zur Fünfzimmerwohnung mit 140 m 2 Wohnfläche. Die Wohnungen waren bereits vorab
stark gefragt und sind alle vermietet. Im Dezember vermietete die altoba dort ihre 6.500ste Wohnung.
Im September hat der Altonaer Spar- und Bauverein „Am Kaiserkai“ Richtfest gefeiert. Zusammen mit vier
anderen Genossenschaften baut die altoba in der HafenCity ein Kooperationsprojekt mit insgesamt 55 Wohnungen.
Die neun Wohnungen und eine Gewerbe-Einheit der altoba mit Blick auf die Elbe, die „Am Kaiserkai“
errichtet werden, sind bereits im Vorwege vermietet und werden im Sommer 2007 bezugsfertig sein.
82 weitere Wohneinheiten sind in zentraler Lage in Hamburg-Ottensen, in der Erdmannstrasse/Am Born
geplant. Mit dem Bau wird im Sommer 2007 begonnen. Bei diesem Neubauprojekt werden erstmals Wohnungen
und Stadthäuser im Energie-Passivhausstandard und KfW 40-Standard angeboten. Die Hamburgische
Wohnungsbaukreditanstalt bietet in Zusammenarbeit mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau Förderprogramme

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Bericht des Vorstandes
mit reduziertem Zinssatz zur Finanzierung von energetischen Maßnahmen.Attraktiv und anspruchsvoll in der
Gestaltung sind die geplanten unterschiedlichen Wohnformen: Wohnen im Geschosswohnungsbau sowie in
Stadt- und Reihenhäusern. Die Nachfrage nach den Wohnungen ist beträchtlich und bestätigt die Strategie
der altoba, in ihrem Kerngebiet modernen Wohnraum anzubieten.
Wünsche an Wohnungen wandeln sich:
Die altoba bietet zertifizierte Wohnungen und veränderte Grundrisse
Wohnen mit Gütesiegel – das ist in Hamburg nur beim Altonaer Spar- und Bauverein möglich.Vor drei Jahren
hat die altoba gemeinsam mit dem Spar- und Bauverein in Hannover ein neues Wohnungskonzept entwickelt:
Ausgesuchte Wohnungen werden hochwertig renoviert und von einem unabhängigen Sachverständigen
mit einem Gütesiegel versehen. Ende 2006 waren es bereits über 140 zertifizierte Wohnungen. Fast
60 Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung wurden bis Ende des Berichtsjahres zertifiziert – für insgesamt
€ 2,0 Mio.
Bislang setzt sich der Wohnungsbestand der altoba zu 50 Prozent aus kleinen Wohnungen mit rund 50 m 2
Wohnfläche zusammen. Durch Wohnungsverbindungen erfüllt die altoba den Wunsch und Bedarf der Mitglieder
nach größeren Wohnungen. 57 Grundrisse wurden insgesamt bis 2006 verändert – durch Verbindung
von zwei meist kleinen Wohnungen zu einer größeren.
Vermietung: Zahl der Interessenten steigt
Die Investitionen in den Wohnungsbestand zahlen sich aus. Das Interesse an den Wohnungen des Altonaer
Spar- und Bauvereins ist nach wie vor groß. Dafür sorgt neben guter Ausstattung die Lage der Wohnquartiere
in attraktiven und zentral gelegenen Stadtteilen.
Wie in den Vorjahren steigt die Zahl der Wohnungsinteressenten, und es sinkt die Zahl der Kündigungen.
Aktuell sind rund 1.400 Mitglieder und 4.700 weitere Interessenten als Wohnungssuchende vorgemerkt. Die
Fluktuation ist von 6,97% in 2005 auf 6,77% in 2006 gesunken.
Die Genossenschaft verwaltete am 31.12.2006 einen
Bestand an Mietobjekten von
6.513 Wohnungen mit 377.885,04 m 2 Wohnfläche
20 Läden
1.390 Garagen und Stellplätzen
66 eigengenutzten Objekten
14 Waschhäusern und -centern
1 Heizhaus
36 weiteren gewerblichen Objekten
8.040 Objekte insgesamt

Bericht des Vorstandes
Für das Geschäftsjahr 2007 steht die Neuregelung der Vermietungsabläufe auf der Tagesordnung. Es wird
intensiv geprüft, an welchen Stellen Arbeitsabläufe im Sinne des Kunden optimiert werden können.
Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete betrug in 2006 € 5,70 je m 2 Wohnfläche monatlich.
Nebenkosten, die „zweite Miete“, treiben die Mietkosten in die Höhe. Dagegen arbeiten Mitarbeiter aus der
Vermietung und der Technik ständig an. Sie werten Betriebskosten aus, beobachten, vergleichen und suchen
Möglichkeiten für Einsparungen bei den einzelnen Kostenarten. Energieeinsparung ist natürlich ein wichtiges
Thema. Großen Raum nimmt die für 2007 geplante Einführung eines Energiepasses für alle Wohnungen ein.
Schnelle Multimedia-Anschlüsse werden zum Standard
Die Ausstattung der Wohnungen mit Multimedia-Anschlüssen ist vor allem eine zukunftsorientierte Maßnahme.
In den nächsten Jahren werden schnelle Anschlüsse und digitale Programme zum Standard einer
modernen Wohnung gehören.
Die Vorteile für die Mitglieder werden sich in den nächsten Jahren zeigen. Die neuen Anschlüsse bieten
mehr Programme für TV und Radio, preisgünstige Telefonie, leistungsstarke Internetzugänge, moderne
Hausnetze und mehr Komfort durch Anschlussdosen in zwei Räumen. Fast 1.500 Anschlüsse wurden
bereits installiert. Die im Jahr 2006 begonnene Maßnahme betrifft alle 6.500 Wohnungen. Diese werden
bis zum Frühjahr 2008 mit leistungsfähigen Multimedia-Netzen ausgestattet sein.
Ständige Bestandspflege durch umfassenden Service
Wenn die Wohnwünsche erfüllt sind, beginnt der Alltag für die Bewohner. Allgemeine Informationen,
Instandhaltung, Reparaturen und Notfälle – der Altonaer Spar- und Bauverein bietet seinen Mitgliedern
einen umfassenden Service. Sieben Mitarbeiter arbeiten in der Technischen Abteilung, 25 gewerbliche Mitarbeiter
sind es im Servicebetrieb. Fünf Gewerke, Maurer,Tischler, Klempner, Maler und Schlosser sind für die
Mitglieder im Einsatz. Und davon gibt es nicht wenige: Insgesamt wurden 14.298 Reparatur-Aufträge erteilt,
davon 8.825 an den Servicebetrieb und 5.473 an Fremdfirmen.
Die Kosten für Instandhaltungsleistungen beliefen sich in 2006 auf T€ 6.721,0 einschließlich T€ 224,8
Instandhaltungsleistungen im Zusammenhang mit Modernisierungen. Davon betreffen T€ 4.668,2 Fremdkosten.
Dies entspricht einem Anteil von 69,5%. Dazu kommen die Leistungen des eigenen Servicebetriebes.
Sie betrugen T€ 2.052,8, also 30,5%.
Der Umzug des Servicebetriebes 2005 in neue Räumlichkeiten hat sich bewährt. Im Jahr 2006 arbeiteten
unsere Mitarbeiter in den optimal gelegenen Werkstätten in der Barnerstraße. Effizienz steigernd wirkte auch
die Investition in neue Maschinen und eine bessere Vernetzung der Mitarbeiter.
Die Mitarbeiter der Technik sorgen über die gesetzlichen Vorschriften hinaus für Sicherheit: Erstmals ließ die
Genossenschaft 2006 ein Baumkataster erstellen. Nun sind Anzahl und Arten sowie der Zustand der Bäume
erfasst. Jeder Baum trägt eine Plakette, mit der alle Daten abgefragt werden. 1.250 Bäume stehen auf den
Grünflächen der Genossenschaft. Die Mitarbeiter kennen nun Alter und Zustand eines jeden Baumes und
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Bericht des Vorstandes
können gezielt Maßnahmen ergreifen, wenn „Gefahr im Verzug“ ist. Zweimal jährlich nehmen die Mitarbeiter
eine Sicherheitsbegehung vor. Balkone, Spielgeräte und andere Einrichtungen werden sorgfältig geprüft,
nach Kriterien der Nachhaltigkeit ausgetauscht oder repariert. Die altoba sieht sich auch hier in der Generationenverpflichtung.
Klimawandel und steigende Energiepreise verpflichten zu sinnvollen Konzepten, um Energie einzusparen.
Wir beschäftigen uns intensiv mit der Optimierung der Heizzentralen.
Mit dem im Berichtsjahr eingeführten Verfahren „epiqr“ wurde der komplette Wohnungsbestand erfasst.
„epiqr“ dient der objektiven Ermittlung des Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfs. Zudem ist das
Instrument eines der zugelassenen Verfahren zur Erstellung des Energieausweises für Wohngebäude.Wir nutzen
„epiqr“ zur Erstellung von kurz-, mittel- und langfristigen Budgetplänen. Ein zukunftsweisender Einsatz.
„Lernendes Unternehmen“ altoba – Zukunftswerkstatt,
Zukunftstag und Projektteams
Ein fester Bestandteil der Strategie-Entwicklung ist die Weiterentwicklung von Zielen und Ideen in Projekten
und abteilungsübergreifenden Teams. Die altoba begreift sich als ein „lernendes Unternehmen.“ Auch im
vergangenen Jahr hat die Genossenschaft von Ergebnissen aus der hauseigenen Zukunftswerkstatt profitiert.
Beispiele: Regelmäßig beobachten und analysieren Mitarbeiter der altoba in der Projektgruppe „Marktbeobachtung“
sich wandelnde Trends und Bedarfe.
Die Projektgruppe „Organisation“ baut ein Wissensmanagement auf. Im September 2006 fand der erste
Zukunftstag statt. Auf diesem wurden die Mitarbeiter über den Projektstand in der Zukunftswerkstatt informiert.
Mitarbeiter wurden angeregt, mit ihren eigenen Ideen einen „Ideenpool“ zu beleben. Neue zukunftsorientierte
Ziele für die altoba waren das Ergebnis.
altoba-card – Idee aus der Zukunftswerkstatt
und in 2006 umgesetzt
Die altoba-card des Altonaer Spar- und Bauvereins gibt es seit April 2006. Über 30 Kooperationspartner
haben sich angeschlossen – vom Blumengeschäft über Suppenküche und Buchhandlung bis zum Theater
und Museum. Die Mitglieder sparen und die altoba fördert die Vernetzung im Stadtteil.

Personalentwicklung mit vielen Facetten
Bericht des Vorstandes 23
Auch ein Wissensmanagement kann nur so gut sein, wie die, die es nutzen: die Mitarbeiter. Sie sind es, die
unsere Projekte und Techniken verwirklichen und anwenden. Der Altonaer Spar- und Bauverein ist stolz auf
das Engagement seiner rund 110 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und freut sich über deren Zufriedenheit
und die geringe Fluktuation.
In 2006 erarbeiteten die Führungskräfte der altoba ein neues Organigramm. Dieses bündelt die Kräfte neu
und sorgt für bessere Synergien.
Im August 2006 beschäftigte die Mitarbeiter der Personalabteilung und der Vermietung das Allgemeine
Gleichbehandlungsgesetz. Ohne Übergangsfristen galt es, ab der Einführung alle Maßnahmen der Vermietung
und Personalpolitik neu zu prüfen – unter dem Gesichtspunkt möglicher Benachteiligungen aus Gründen der
ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder
der sexuellen Identität. So wurde neben Führungskräfte-Schulungen die Prüfung des Schriftverkehrs und vieler
Arbeitsabläufe nötig. Für den Alltag bedeutet das Gesetz deutlich mehr Bürokratie durch mehr Dokumentation.
Die altoba ist ein zertifizierter Ausbildungsbetrieb und stellt jedes Jahr durchschnittlich zwei Auszubildende
ein. Zurzeit sind acht Auszubildende im Unternehmen beschäftigt. Die zukünftigen Nachwuchskräfte werden
intensiv betreut – von einer Ausbildungsleiterin und Ausbildungspaten in den einzelnen Abteilungen. Wie
schon im Jahr davor nahm wieder ein Auszubildender an der einwöchigen Lerninsel von Aareon auf Juist im
August 2006 teil.
Alle Auszubildenden werden in laufende Projekte eingebunden und nehmen an Außendiensteinsätzen teil. So
haben Auszubildende die Mitarbeiter auf ausgewählten Messen – beim Stand auf der Ausbildungsmesse
„Chancen in Hamburg 2006“ – begleitet und beim Fest „750 Jahre Bahrenfeld“.
Ruhestand und Altersteilzeit waren 2006 Thema für die Personalabteilung: Die Filiale Bahrenfelder Chaussee
wurde im Vorjahr geschlossen. Eine Mitarbeiterin ging in den Ruhestand, eine andere arbeitet nun im Kundencentrum
Sparen in der Max-Brauer-Allee. Weiterhin arbeiten die Mitarbeiter der altoba auf freiwilliger
Basis 40 Stunden in der Woche. Über das damit verbundene Engagement freuen wir uns sehr und sagen allen
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern: Herzlichen Dank.
Damit Konzepte und Projekte auch zukünftig greifen, wird die strategische Personalentwicklung weiter ausgebaut
und auch in 2007 einen hohen Stellenwert erhalten. Das Führungskräfte-Coaching hat sich bewährt
und wird auch 2007 fortgesetzt.
Hinter den Kulissen mit IT und Prozessmanagement
Damit die Genossenschaft ihre täglichen Aufgaben in Vermietung,Verwaltung und bei Ausseneinsätzen erfolgreich
erfüllen kann, bedarf es einer reibungslosen Organisation im Hintergrund. Kommunikationssysteme wie
Telefon, Internet und Intranet und vor allem die Datenverarbeitung müssen in immer kürzeren Intervallen
aktualisiert und überarbeitet werden. Umfangreiche Schutzvorkehrungen gewährleisten die Sicherheit im
Netz. Diese Abteilung der altoba wurde 2006 personell verstärkt: Vier Mitarbeiter, vorher drei, gehören nun
zur IT-Abteilung.

24
Bericht des Vorstandes
Seit 2006 befassen sich Mitarbeiter-Teams mit einem Projekt für die Einführung einer Software auf SAP-
Basis. Diese Veränderung wird bis auf die Spareinrichtung sämtliche Bereiche der Genossenschaft berühren.
Voraussichtlich ab Juli 2008 wird der Geschäftsbetrieb durch die neue Software unterstützt.
In 2007 wird sich die altoba weiter mit der elektronischen Archivierung beschäftigen. In einem mehrstufigen
Konzept ist zunächst die Schaffung der elektronischen Mietvertragsakte angedacht. Die für Kundengespräche
wichtigen Informationen stünden dann ohne Wege- und Suchzeiten zur Verfügung. Das Archivkonzept könnte
im nächsten Schritt auf die Spareinrichtung und das Rechnungswesen ausgedehnt werden.
Als ein Projekt aus der Zukunftswerkstatt wird zur Sicherung des „persönlich“ gespeicherten Wissens der
Mitarbeiter das Wissensmanagement eingeführt. Hierfür ist eine Unterstützung durch die IT unverzichtbar.
Die altoba erwartet von den genannten Projekten in den nächsten Jahren einen hohen Nutzen für Mitglieder
und Mitarbeiter.
Qualitätsmanagement und Qualitätssicherung
Zur Weiterentwicklung der Kunden- und Serviceorientierung gehörte in 2006 die Implementierung eines
Qualitätssicherungssystems. Hier wurden zusätzliche Standards formuliert und schriftlich fixiert. Gesichert
werden sie in den konkreten Aufgaben des Qualitätsmanagements und dem Beschwerdemanagement – dem
„Anwalt der Mitglieder.“ Seit 2002 wird es angewendet und ständig optimiert. Die Erfahrungen mit dem
Verfahren werden bei den Betroffenen erfragt und die Informationen ausgewertet. So werden weitere Optimierungen
in den Arbeitsabläufen ermöglicht.
Qualitätsmanagement in der altoba
Das zum Qualitätsmanagement im Berichtsjahr 2006 durchgeführte Wiederholungsaudit nach
DIN EN ISO 9001:2000 verlief für die altoba erfolgreich. Die Qualität von Arbeitsabläufen sowie die
Weiterentwicklung des Unternehmens wurden der altoba in 2007 mit dem erfolgreich bestandenen
Überwachungsaudit aktuell bestätigt. DIN EN ISO 9001:2000 beinhaltet die Forderung nach einem
kontinuierlichen Verbesserungsprozess.
Nachbarschaft fördern, Netzwerke stützen – Sozialmanagement im
Altonaer Spar- und Bauverein
„Mensch vor Rendite“ lautet einer unserer Leitsätze. Mit dem Sozialen Management, der Abteilung Vertrautes
Wohnen, wird er gelebt. Der Altonaer Spar- und Bauverein betreibt fünf Nachbarschaftstreffs, um eine lebendige
Nachbarschaft zu stärken und zu fördern. Eine große Zahl von Nachbarn engagiert sich dort ehrenamtlich
und wird dabei von den vier Mitarbeitern des Sozialmanagements unterstützt. Neben der Organisation
und Koordinierung von Kursen,Veranstaltungen und Ausflügen bietet das Soziale Management Unterstützung
für hilfsbedürftige Mitglieder. Rund T€ 500 fließen jährlich durch den Altonaer Spar- und Bauverein in das
Sozialmanagement.

Bericht des Vorstandes 25
1997 wurde der Verein „Vertrautes Wohnen“ im Altonaer Spar- und Bauverein e.V. gegründet. Spenden und
Mitgliedsbeiträge unterstützen die gemeinnützigen Tätigkeiten, und der Verein fördert durch Ausflüge und
Veranstaltungsangebote Zusammenhalt zwischen den Mitgliedern.
Die Bekanntheit des Vereines und seiner Angebote nimmt intern und extern jedes Jahr deutlich zu. Das
Interesse am gesamten Veranstaltungs- und Kursangebot von Vertrautes Wohnen ist seit 2004 um fast 50%
gestiegen. Kommuniziert werden die Angebote in den Nachbarschaftstreffs und seit 2006 in der Mitgliederzeitschrift
der altoba, mit dem Titel „Bei uns.“ Die Zusammenlegung der zuvor als eigenes Medium produzierten
Zeitschrift „180° Grad“ und der „Bei uns“ haben die Bekanntheit deutlich gesteigert. Über 50% neue
Teilnehmer nutzten die Angebote vom Verein „Vertrautes Wohnen“ und die Sonderveranstaltungen in den
Nachbarschaftstreffs.
Wie alle Abteilungen der Genossenschaft prüft auch das Sozialmanagement, wie sich die Interessen der Mitglieder
verändern. Die Mitarbeiter verfolgen Trends und entwickeln daran orientiert neue Angebote, um weitere
Altersgruppen und Interessenten zu gewinnen. So startete im Berichtsjahr eine „Literatur-Lounge“, auf
der fünf Nachwuchsliteraten Auszüge aus ihren Werken präsentierten, und erstmals eine mehrtägige Ausfahrt.
In 2007 gibt es neu im Programm „Lifestyle“-Angebote, zu denen Kochkurse,Weinseminare,Typ- und Farbberatungen
sowie Wohn-Gestaltungs-Tipps gehören.
Vorwiegend ältere Menschen nehmen die Einzelfallhilfe in Anspruch. Manchmal melden sich die Angehörigen,
manchmal wird Not erst entdeckt, wenn eine Modernisierung ansteht. Auch die Mitarbeiter des
Beschwerdemanagements geben Hinweise. Einzelne Abteilungen arbeiten hierbei eng zusammen.
Viele aktive Bewohner in den Quartieren stützen und nutzen die Nachbarschaftstreffs. Für diejenigen, die
Unterstützung benötigen, arbeitet das Soziale Management in Kooperation mit dem Bezirksamt Altona. Die
Seniorenhilfe des Bezirksamtes bietet im Nachbarschaftstreff Harmsenstraße Beratungen an.
Auch für Kinder und Jugendliche gibt es Angebote, die speziell auf die Zielgruppe ausgerichtet sind. Die
Veranstaltungen werden intensiv betreut, und damit füllt die altoba in Hamburg eine Lücke. Die Mitarbeiter
achten bei der Auswahl der Angebote gezielt auf Aktivitäten, die junge Menschen zusammenbringen und den
Gemeinschaftssinn fördern. Ebenso haben unsere Mitarbeiter diejenigen im Blick, die grundlegende Unterstützung
benötigen: Im Mietertreff Bornheide ist 2007 ein Mittagstisch für Kinder und Jugendliche geplant.
Schon in den 30er Jahren galten unsere Kinderfeste als legendär. In guter Tradition nehmen die Nachbarn im
„Bahrenfelder Dreieck“ seit 20 Jahren ihr Fest selbst in die Hand. Über 200 Kinder und über 50 Helfer sind
hier jedes Jahr mit leichter Unterstützung der altoba aktiv. Nur ein Beispiel gut gelebter Nachbarschaft, die
hier vor allem jungen Menschen zu Gute kommt.
An dieser Stelle dankt die altoba allen Ehrenamtlichen, die mit ihrer Arbeit und ihrem Engagement die Nachbarschaft
in den Quartieren stärken.

26
Bericht des Vorstandes
Bietet der Altonaer Spar- und Bauverein mehr als andere?
Das Bochumer Forschungsinstitut InWis errechnete die „Mitgliederrendite“. Untersucht wurden die
Serviceleistungen, die die Genossenschaft im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmern anbietet.
Dazu gehören unter anderem die Leistungen vom Verein „Vertrautes Wohnen“ und die Angebote der
Spareinrichtung. Daraus ergibt sich ein Mehrwert gegenüber anderen Mietverhältnissen und Vermietern,
egal, welcher Unternehmensform. Die Mitgliederrendite beträgt stattliche 13,7 %.
Stiftungsgründung – unsere Reaktion auf Verschlechterung der
Lebensbedingungen unserer Mitglieder
Der Vorstand der altoba reagiert mit Besorgnis und verschiedenen Maßnahmen darauf, dass sich die wirtschaftliche
Lage einiger Mitglieder verändert. Das hat uns dazu bewogen, in 2006 eine bedeutende Maßnahme
vorzubereiten: die Gründung einer Stiftung zu sozialen Zwecken. Mitte 2007 ist es soweit. Das Stiftungsvermögen
beträgt T€ 100.
Die Spareinrichtung in der altoba – ein Teil der Unternehmensfinanzierung
Über 106 Millionen Euro haben die Mitglieder in die Spareinrichtung getragen, allein € 1,9 Mio. davon im
Jahr 2006. Der durchschnittliche Einlagenbestand beträgt T€ 4,2 je Konto. Ein erfolgreiches Modell, denn in
den letzten 15 Jahren haben sich die Spareinlagen verdoppelt.Wir freuen uns über diesen Erfolg, zeigen doch
auf diese Weise die Mitglieder, dass sie Vertrauen in die Spareinrichtung der Genossenschaft haben. Die 45 in
Deutschland bestehenden Spareinrichtungen in Wohnungsgenossenschaften bestätigen diese Tendenz bundesweit:
Wohnungsgenossenschaften genießen Vertrauen. Diese investieren die eingezahlten Gelder wie zu
Gründers Zeiten in Modernisierung und Neubau. Die Mitglieder sehen, was mit dem eingebrachten Geld geschieht.
Das überzeugt.
Im Kundencentrum Sparen arbeiten die Mitarbeiter daran, dieses Vertrauen zu erhalten. Mit Behutsamkeit in
der Beratung und einem umfassenden Wissen in Fragen rund um das Geld. Eine wichtige Basis für dieses
Vertrauen ist die Kontinuität der seit vielen Jahren bei der altoba beschäftigten Mitarbeiter.
Trotz der kontinuierlichen Erfolge arbeiten die Mitarbeiter der Spareinrichtung ebenso intensiv wie die anderen
Mitarbeiter der Genossenschaft daran, die Kundenorientierung zu verbessern und weiterzuentwickeln.
Auch hier wird mit dem Instrument „Marktbeobachtung“ gearbeitet. Diese Beobachtung zeigt deutliche
Trends. Menschen, die heute Geld anlegen, möchten sich beispielsweise, stärker als in den vergangenen Jahren,
mit dem Anlageobjekt und der Institution identifizieren. Gute Zeiten für Genossenschaften, die ohnehin
schon Vertrauen ihrer Mitglieder genießen.

Bericht des Vorstandes 27
Lender Relation Management
Die Steuerung unserer Bankbeziehungen ist für die Genossenschaft integraler Bestandteil des Unternehmensmanagements.
Transparenz und Kalkül sind in einem sich immer schneller verändernden Umfeld
besonders wichtig. Der Altonaer Spar- und Bauverein arbeitet intensiv mit verschiedenen Banken zusammen.
Die Beziehung zu den Kreditgebern ist ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsstrategie. Nur
das Zusammenspiel aller drei Säulen der Finanzierung – Darlehensportfolio-, Sicherheitenportfolio- und
Darlehensgeberstrategie – können die Finanzierungskosten und das Finanzierungsrisiko positiv beeinflussen.
Die wachsenden Einlagen der Sparer sind Bestandteil der Finanzierungsstrategie und verleihen
der Genossenschaft Unabhängigkeit.
Im Folgejahr wird die Veränderung der Zinsbesteuerung ab 1.1.2007 zu Umstellungen führen. Auch damit
befasste sich die Spareinrichtung im Jahr 2006. In 2007 werden wieder spezielle Aktionen für unterschiedliche
Altersgruppen und Interessen angeboten.Auch die Produktpalette wird überprüft und um am Bedarf unserer
Sparer ausgerichtete Produkte ergänzt.
Der Altonaer Spar- und Bauverein ist Mitglied der Selbsthilfeeinrichtung des GdW (Bundesverband deutscher
Wohnungsunternehmen e.V.). Dessen Zweck ist es, die Spareinlagen der Sparer bei den angeschlossenen Wohnungsgenossenschaften
zu sichern. Besteht die Gefahr, dass eine Wohnungsgenossenschaft mit Spareinrichtung
die Verpflichtungen aus Einlagen nicht erfüllen kann, so kann der GdW den Selbsthilfefonds im Rahmen des
Statuts und im Interesse des Vertrauens in die angeschlossenen Wohnungsgenossenschaften einsetzen.
Der Mitgliederbestand und die Zahl der Geschäftsanteile stellen sich wie folgt dar:
Am 31.12.2006 lag der Mitgliederbestand der Genossenschaft bei 13.186. Die Geschäftsguthaben
der Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um T€ 1.007,8 auf T€ 20.864,1
erhöht. Der Gesamtbetrag der Haftsumme beträgt T€ 8.791,5, das sind T€ 119,1 mehr
als am Ende des Vorjahres.

28
Altonaer Spar- und Bauverein eG
60 % der Spareinlagen werden für Modernisierung und Neubau eingesetzt –
Ziele, die es sich

lohnt anzupacken.
Engagement im Stadtteil 29
Historische Architektur erhalten und mit energiesparenden Maßnahmen modernisieren: die Häuser „Am Brunnenhof“ in St. Pauli.

30
Altonaer Spar- und Bauverein eG
Das Kundencentrum Sparen in der
Max-Brauer-Allee. Acht Mitarbeiter bieten
kompetente Beratung und kennen „ihre“
Sparer meist schon viele Jahre.

Solide Investitionen in
Modernisierung und Neubau
Engagement im Stadtteil
Sparen im Altonaer Spar- und Bauverein hat eine lange Tradition. Diese Kontinuität
lohnt sich. Denn es werden Werte von Bestand geschaffen und erhalten. Die Spargelder
werden als zusätzliches Finanzierungsinstrument für Investitionen in den Wohnungsbestand
genutzt.
106 Mio. Euro vertrauten die Sparer seit Bestehen der Spareinrichtung der altoba an.
Knapp 13 Mio. Euro der Einlagen wurden allein im Jahr 2006 für die langfristige
Finanzierung von Neubauten und Modernisierungen eingesetzt.
Ein solides Stück Zukunft.
31

32
Altonaer Spar- und Bauverein eG
Sicherheit für alle Mitglieder
Die Spareinlagen haben sich in den letzten 15 Jahren verdoppelt. Dies zeigt nicht nur, wie erfolgreich
das Modell der Spareinrichtung ist, sondern spiegelt das Vertrauen der Mitglieder wider.

Engagement im Stadtteil 33
Marlies Kost » Mir gefällt der Genossenschaftsgedanke und
ich lege mein Geld gern beim Altonaer Spar- und Bauverein
an. Die Genossenschaft investiert in Neubau und
Modernisierung. Diese Zweckgebundenheit finde ich gut
und halte sie für eine sichere Sache.
Wir leben in einer rauen Zeit, einer Zeit der Ellbogenmentalität.
Das Wohnen in der Genossenschaft empfinde
ich als Leben in einer Art geschütztem Raum. Im Altonaer
Spar- und Bauverein geht es menschlich zu, das merke ich
bei jedem Besuch. Und nicht zuletzt gefallen mir dort die
guten Konditionen… «
Mitglied der altoba seit 1991

34
Bericht des Aufsichtsrates
Hans-Peter Harloff,Aufsichtsratsvorsitzender

Bericht des Aufsichtsrates 2006
Gespräch mit dem Aufsichtsratsvorsitzenden Hans-Peter Harloff über das vergangene Geschäftsjahr.
Bericht des Aufsichtsrates 35
Herr Harloff, als Aufsichtsrat haben Sie die Pflicht, den Vorstand zu kontrollieren. Dem Wirtschaftsbericht
kommt dabei eine tragende Rolle zu. Er gibt aktuelle Auskunft über den Stand der Finanzen.
Wie wird dieser geprüft?
Bilanzsumme, Vermögenssituation, Eigenkapital, Gewinn- und Verlustrechnung und die Liquidität werden
vom Aufsichtsrat genauestens verfolgt. Im letzten Quartal 2006 sind bestimmte Ansätze entsprechend dem
Verlauf der Vormonate zeitnah nachjustiert worden, um so einige Beträge noch zu aktualisieren.Alles mündet
dann in den Jahresabschluss, der aus Sicht des Aufsichtsrats zu keinerlei Besorgnis Anlass gibt. Die Prüfer des
Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen haben ihre Vorprüfung im Dezember vorgenommen und
schließen jeweils im Februar/März mit der Hauptprüfung aller relevanten Unterlagen des vergangenen
Geschäftsjahres ab.
Wurden Sie ausreichend über die Aktivitäten der altoba informiert?
Der Aufsichtsrat wurde umfangreich durch den Vorstand mit Informationen versorgt. Die PowerPoint-Präsentationen
sind übersichtlich gestaltet und werden den Aufsichtsratsmitgliedern eine Woche vor jeder Sitzung
zugesandt, sodass eine gute Vorbereitung möglich ist. Nie bestand der Eindruck, dass dem Aufsichtsrat wichtige
Mitteilungen vorenthalten werden. Er konnte deshalb im Geschäftsjahr 2006 seinem satzungsgemäßen
Auftrag nachkommen, die Arbeit des Vorstands zu überwachen, zu fördern und ihm beratend zur Seite zu
stehen. Der Aufsichtsrat ist sich stets seiner „Mittelstellung“ zwischen den Mitgliedern und Vertretern einerseits
und dem Vorstand andererseits voll bewusst.
Wie schätzen Sie den Geschäftsverlauf und die jeweiligen Aktivitäten in der Spareinrichtung ein?
Der Geschäftsverlauf war positiv, auch die Erträge in der Spareinrichtung. Der steigende Einlagenbestand
sichert die Finanzkraft des Altonaer Spar- und Bauvereins für seine Bau- und Modernisierungstätigkeiten.
Eine breitgefächerte Untersuchung der Altersstruktur unserer Sparer bietet die Grundlage für gezielte Werbemaßnahmen
und für die Sparwochen. Ein Wettbewerb für Kinder/Schüler und Kontakte zu Schulen verstärken
diese Aktionen.
Auch die Baumaßnahmen sind Thema der gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat.
Worüber sprechen Sie mit dem Vorstand?
Je nach Aktualität wird diskutiert über Grundstücksangelegenheiten, Planungsmöglichkeiten, Finanzierung,
Bauanträge, Baubeginn mit Grundsteinlegung, Bauverläufe, auftretende Probleme, Beteiligung der zukünftigen
Mieter, Richtfeste, abschließende Arbeiten und Bezug durch die neuen Mieter.
Was waren Schwerpunkte in 2006?
Bedeutsam war vor allem die Fertigstellung des Bauvorhabens im Othmarschenpark (Johann-Mohr-Weg),
Richtfest in der HafenCity (Am Kaiserkai) sowie der Bauantrag für den Wohnkomplex Am Born/Erdmannstraße.
Computersimulationen der geplanten Bauvorhaben versetzen den Aufsichtsrat in die Lage, sich ein Bild
zu machen, wie der Neubau später aussieht und sich in die Umgebung einfügt. Im Rahmen der Modernisierung
laufen umfangreiche Maßnahmen wie die Heizungsumstellung im Musikantenviertel, Balkonumbauten
im Röhrigblock und die Wohnungsmodernisierung in St. Pauli. Die Geschäftsführung bereitet dies jeweils
durch aufwändige, teils mehrfache Informationsveranstaltungen und individuelle Mietergespräche vor. Der
Aufsichtsrat wurde über alle auftretenden Probleme unterrichtet.

36
Bericht des Aufsichtsrates
Verfolgen Sie auch die Planung der Instandhaltungsmaßnahmen?
Der Instandhaltungsrahmen wird für jedes Jahr sorgfältig und umfangreich vorbereitet und mit dem Aufsichtsrat
erörtert. Er enthält alles, was an notwendigen Arbeiten fällig geworden ist: Heizungseinbauten, Erneuerung
von Dächern, Fenstern und Balkonen, Fassadeninstandsetzung, Sicherheitsmaßnahmen (z.B. Schornsteinabrisse),
Malerarbeiten,Treppenhausrenovierungen,Wohnwert- und Wohnumfeldverbesserungen, Spielgeräte
usw. sowie Reserven für Unvorhergesehenes. Ziel der altoba ist und bleibt, unsere Wohnanlagen in einem
guten baulichen Zustand zu erhalten.
Die Mitglieder der Genossenschaft bringen sich auch als Vertreter ein. Sind alle Versammlungen
ordnungsgemäß abgelaufen?
Das sind sie. Die sechs Bezirksvertreterzusammenkünfte sind im Frühjahr und Herbst reine Informationsveranstaltungen.
Sie boten Vorstand und Aufsichtsrat wiederum Gelegenheit, ausführlich über das jeweils
gegenwärtige Geschehen zu berichten und Fragen, Anregungen und Beschwerden zu erörtern. Ein Schwerpunkt
richtete sich dabei auf die Mietenstrategie, die vom Vorstandsvorsitzenden umfassend erläutert worden
ist. Die Multimedia-Verkabelung hat viele Mieter wegen der anfangs unkoordinierten Abläufe verärgert.
Was gab es darüber hinaus Neues?
Den Vertretern ist auch vorgetragen worden, weshalb der bisherige Bezirk Röhrigblock in Bezirk Ottensen
umbenannt worden ist. Einer der Gründe war die Feststellung, dass insbesondere auswärtige Bewerber mit
dem Begriff Röhrigblock „nichts anfangen konnten“, während der Begriff Ottensen wesentlich aussagekräftiger
und bekannter ist. Hinzu kommt, dass der Röhrigblock neben weiteren Wohnanlagen in diesem
Bezirk nur ein Teil Ottensens ist.
Einmal im Jahr geht der Wohnanlagenausschuss durch die Bestände.Was gibt es da zu berichten?
Der Wohnanlagenausschuss des Aufsichtsrats hat im Frühsommer eine große Anzahl von Wohnanlagen besichtigt.
Der weit überwiegende Teil befindet sich in einem tadellosen Pflegezustand. Der Blick gilt auch den Fassaden.
Einzelne Beanstandungen (z.B. Schäden an Holzbänken, Zäunen, Plattenwegen) sind zu Protokoll
gegeben worden und werden zu gegebener Zeit nachkontrolliert. Ein Blick auf manche Nachbargrundstücke
anderer Vermieter bestärkte den Aufsichtsrat in seiner Auffassung, dass unsere Anlagen tatsächlich gut gepflegt
werden. Besonders in Augenschein genommen haben die Ausschussmitglieder die gelungene Wohnumfeldverbesserung
am Osdorfer Born, die nach und nach auch in anderen Wohnanlagen vorgenommen werden soll.
Zum Aufgabenbereich des Ausschusses gehört des Weiteren die Abschlussbesichtigung fertig gestellter Neubauten.
Diesmal galt alle Aufmerksamkeit der exzellenten Bauausführung im Othmarschenpark, der für das so
genannte Generationenwohnen konzipiert worden ist.
In 2006 befasste sich der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates auch mit der Handhabung bei der Auftragsvergabe
an Fremdfirmen…
Ein umfangreiches und hoch bedeutendes Aufgabengebiet. Es ist bis in die kleinsten Details hinterfragt und erörtert
worden. Als Ergebnis bleibt festzustellen, dass dieses Aufgabengebiet extrem verantwortungsbewusst wahrgenommen
wird. Die Berichte der Innenrevision liegen dem Aufsichtsrat ebenfalls vor und werden überprüft.
Befassten Sie sich mit den Primär-Zielen der Geschäftsführung?
Die Ziele sind, das liegt in der Sache, von ganz besonderem Interesse. Sie sind um die Jahreswende jeweils in
doppelter Weise Thema: Zum einen im Rückblick auf das vergangene Jahr, was verwirklicht werden konnte
oder was eventuell Probleme bereitete. Zum anderen befassen sich Vorstand und Aufsichtsrat mit dem Vorausblick
auf das kommende Jahr.

Bericht des Aufsichtsrates 37
Wie wird auf neue gesetzliche Vorschriften reagiert?
In gewisser Weise erschreckend sind gesetzliche Vorgaben, die den Verwaltungsaufwand immer weiter anschwellen
lassen. Hier sei nur das Beispiel des neuen Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes genannt. Dank der Ausstattung
mit qualifizierten Mitarbeitern gelingt es, die täglichen Anforderungen, die wirklich schleichend
zunehmen, immer noch zu bewältigen.Auf Dauer gesehen muss allerdings personell reagiert werden.
Ein Ereignis in „Großauflage“ – die Zusammenlegung der Mitglieder-Informationen „Bei uns“ und
„180° Grad“…
Die Erweiterung der genossenschaftlichen Mitgliederzeitschrift „Bei uns“ auf 12 Seiten für den Altonaer
Spar- und Bauverein bei gleichzeitiger Zusammenlegung mit der internen Ausgabe „180° Grad“ des Vertrauten
Wohnens ist nach Auffassung des Aufsichtsrats vollauf gelungen. Sie erreicht nunmehr alle unsere Mitglieder
auch bezüglich des Vertrauten Wohnens.
Eine Befragung von 3.000 Hamburger Haushalten durch den Arbeitskreis der Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften
hat ergeben, dass der Altonaer Spar- und Bauverein bei der Feststellung der Bekanntheit
mit 19% auf dem 2. Rang steht.Worauf führen Sie das zurück?
Ich freue mich über dieses Ergebnis. Der Bekanntheitsgrad hat sich gegenüber der letzten Untersuchung vor
3 Jahren ja noch gesteigert. Der Aufsichtsrat führt den guten Bekanntheitsgrad unter anderem auf die gezielte
Öffentlichkeitsarbeit zurück. Die Öffentlichkeitsarbeit ist Bestandteil der Unternehmensführung; diese nutzt
alle Chancen, Bürger anzusprechen und nachhaltig auf den Verein aufmerksam zu machen. Zu den Zielgruppen
gehören verstärkt auch Kinder und Jugendliche.
Um seinen Marktwert im Ranking der Unternehmen zu testen, nimmt der Altonaer Spar- und Bauverein
auch an Wettbewerben teil. 2006 wurden dabei beachtliche Erfolge erzielt…
Für den Aufsichtsrat sind dies Beweise für den hohen Qualitätsstand unserer Genossenschaft. Um diesen zu
erhalten oder sogar weiter zu steigern, unterhält der Altonaer Spar- und Bauverein als ständige Einrichtung
eine Zukunftswerkstatt, deren Mitarbeiter sie mit immer neuen Ideen bereichern.
Wie empfinden Sie die Genossenschaft – wofür steht die altoba in 2006?
Unsere Genossenschaft ist eine bunte Großfamilie. Die Mitglieder und die Wohnungen sollen nicht nur „verwaltet“
werden. Ein Großteil unserer Mitglieder lebt allein, teils gewollt, teils aber auch infolge des Schicksals.
Niemand soll sich allein fühlen. Dafür steht die Tradition unserer Genossenschaft „einer für alle, alle für
einen.“ Sie sieht den Menschen als Mittelpunkt. Die Mitglieder sollen sich bei uns wohlfühlen und, wenn
nötig, in ihrer Nachbarschaft unterstützt werden.
Vielen Dank, Herr Harloff, für das Gespräch.

38
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat fügt seinem Bericht folgendes hinzu:
Der Aufsichtsrat hat alle notwendigen Beschlüsse gefasst. Er handelt im Sinne des Gesetzes zur Kontrolle und
Transparenz im Unternehmensbereich sowie des Gesetzes zur weiteren Reform des Aktien- und Bilanzrechts,
zu Transparenz und Publizität.Vorstand und Aufsichtsrat sind verpflichtet, die Spielregeln des Risikomanagements
und des Frühwarnsystems zu beachten, um das Unternehmen vor Schaden zu bewahren.
Den vom Vorstand vorgelegten Lagebericht, den aufgestellten Jahresabschluss 2006 und den Vorschlag zur
Verteilung des Bilanzgewinns hat der Aufsichtsrat mit dem Ergebnis geprüft, dass allen Vorlagen einstimmig
zugestimmt wird.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung
- den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006 anzunehmen
- den Jahresabschluss 2006 (Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang)
in der vorgelegten Form festzustellen
- dem Vorschlag des Vorstandes zur Verteilung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2006 zuzustimmen
- dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2006 Entlastung zu erteilen.
Aufgrund der in diesem Bericht dargestellten Ergebnisse dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand und den
Betriebsangehörigen für die gute und teils auch hervorragende Arbeit im abgelaufenen Jahr 2006. Der Altonaer
Spar- und Bauverein darf zuversichtlich in das neue Geschäftsjahr blicken.
Hamburg-Altona, den 18.April 2007
Hans-Peter Harloff
Aufsichtsratsvorsitzender

Vorstand
Petra Böhme
Holger Kowalski,Vorsitzender
Verwaltungsorgane 39
Stand März 2007
Aufsichtsrat
Hans-Peter Harloff,Vorsitzender
Silvia Nitsche-Martens, stellvertr. Vorsitzende
Dietrich Erler
Dr. Matthias Firzlaff
Doris Goosmann
Ingrid Hasselwander
Klaus-Thomas Krüger
Lars Möller
Elke Reimers
Prokuristin
Silke Krien
Handlungsbevollmächtigte
Ditmar Baaß
Matthias Diekhöner
Thomas Kuper
Thorsten Möller
Christian Spirgatis
Dennis Voss
Betriebsratsvorsitzender
Martin Meister
Informationen zur Verwaltung
Die 76. ordentliche Vertreterversammlung fand am 18.05.2006 statt. Die für die Abwicklung des
Geschäftsjahres 2005 relevanten Beschlüsse wurden gefasst und dem Vorstand wurde mit einer Enthaltung
und dem Aufsichtsrat mit einer Gegenstimme Entlastung erteilt.
Die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder Doris Goosmann, Klaus-Thomas Krüger und Lars Möller endete
nach drei Jahren im Jahr 2006. Alle drei wurden wieder in den Aufsichtsrat gewählt.

40
Altonaer Spar- und Bauverein eG
Kultur und Bildung –
das Leben im Centrum

Engagement im Stadtteil
Behringstraße/Ecke Hohenzollernring: unser Kommunikationscentrum.Versammlungsort und Kulturtreff für jung und alt.
41

42
Altonaer Spar- und Bauverein eG
Genossenschaft und Schule
Als 115-jährige Genossenschaft ist die altoba immer noch neugierig. Zum Beispiel darauf, was
die jungen Altonaer meinen. Was bedeutet ihnen „Wohnen“, wie erleben sie „Nachbarschaft“?
In einem gemeinsamen Projekt entdecken Schüler der Max-Brauer-Schule die Genossenschaft.

Zusammenspiel
Engagement im Stadtteil 43
Der Altonaer Spar- und Bauverein ist längst über das Wohnen hinaus im Stadtteil
bekannt. Mit ganz unterschiedlichen Kooperationen wurden 2006 zusätzliche Kontakte
geknüpft und Projekte gefördert. Mit dem „Stadtteilarchiv Ottensen“, dem
„Altonaer Turnverein von 1845 e.V.“, der „altonale“ und der „Max-Brauer-Schule“.
Die „altoba-card“ bietet nicht nur viele Vorteile und Vergünstigungen, sondern fördert
den Kontakt zu den meist kleinen Läden in und um Altona. So entstehen neue Netzwerke,
die die Kommunikation untereinander fördern und neue Ideen hervorbringen.
Ein Mehrwert für die Mitglieder und das Leben im Stadtteil.

44
Altonaer Spar- und Bauverein eG
Soziale Kompetenz
Die altoba engagiert sich für jung und für alt. Mit Angeboten des sozialen Managements oder
im Austausch mit jungen Menschen. In 2006 knüpfte die altoba verstärkt Kontakte zur jungen
Generation und entwickelte das Kooperationsprojekt „Genossenschaft und Schule“.

Engagement im Stadtteil 45
Barbara Riekmann » Unsere Schule hat seit Bestehen
vieles erfunden und erprobt. Für die neue Max-Brauer-
Schule zählen dazu Lernbüros, Projekte und Werkstattarbeit,
auch ganz verschiedene Lernorte und Kooperationen.
Ich freue mich über die Zusammenarbeit mit dem
Altonaer Spar- und Bauverein. Freue mich auf Begegnungen
zwischen Schülern, Mitarbeitern und Mitgliedern.
Praktisches Lernen hat viele Gesichter! «
Schulleiterin,
Max Brauer Schule,Altona

46
Lagebericht
Geschäft und Rahmenbedingungen
Überblick über die Entwicklung des Unternehmens
Die positive Entwicklung der Genossenschaft setzte sich auch im Geschäftsjahr fort. Getragen wurde diese
Tendenz im Wesentlichen durch die Bewirtschaftung des Hausbesitzes sowie durch das Ergebnis der Spareinrichtung.
Das Jahresergebnis beträgt T€ 1.870,4. Die hohen Belastungen aus der planmäßigen Modernisierung
und Instandhaltung sowie die Bewertungsänderung bei den Rückstellungen für Pensionen haben das
Ergebnis beeinflusst.
Das Geschäftsjahr 2006 war wieder geprägt durch hohe Investitionen im Rahmen der Neubau- und Modernisierungsprogramme.
Im Berichtsjahr wurde ein Neubauvorhaben mit insgesamt 64 Wohneinheiten fertig
gestellt und bezogen. Ein weiteres Bauvorhaben mit 9 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit wird im Sommer
2007 fertig gestellt. Mit dem Bau eines dritten Neubauvorhabens mit insgesamt 82 Wohneinheiten und
3 Gewerbeeinheiten wird im Sommer 2007 begonnen. Bei 600 Wohnungen in Hamburg-Bahrenfeld erfolgt
seit dem Frühjahr 2005 die Umstellung auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung, der
Abschluss dieser Maßnahme wird in 2007 erfolgen. Eine weitere Großmodernisierungsmaßnahme betrifft die
Wohnanlage „Am Brunnenhof“ im Bezirk Hamburg-St. Pauli mit einem Bestand von 120 Wohnungen. Der
Beginn dieser Modernisierung erfolgte zum Ende 2006. Durch die Gestaltung der Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen
leistet die Genossenschaft einen wichtigen Beitrag zur Energieeinsparung. Um für unsere
Mitglieder die Qualität des Angebotes zu optimieren, sind die Investitionen von hohen Qualitätsanforderungen
geprägt. Beispielhaft seien hierfür die seit 2004 vorgenommenen Zertifizierungen von Bestandswohnungen
genannt. Zum Jahresende waren bereits über 140 Wohnungen zertifiziert.
Neben der Erneuerung des Wohnungsbestandes optimiert die Genossenschaft kontinuierlich ihr Dienstleistungsangebot,
die Organisation und die Arbeitsabläufe. Die wesentlichen Projekte seien nachfolgend genannt:
° Im Berichtsjahr wurde durch einen privaten Netzbetreiber mit dem Einbau von Multimedia-Anschlüssen
im Bestand begonnen. Dadurch wächst das Angebot an Rundfunk- und Fernsehprogrammen in den
Wohnanlagen. Mit Projektabschluss in 2008 haben dann alle bei der Genossenschaft wohnenden Mitglieder
die Möglichkeit, schnelle Datenleitungen für das Surfen im Internet oder auch für Telefonie zu nutzen.
° Im Geschäftsjahr erfolgte die technische Bestandsaufnahme des gesamten Wohnungsbestandes nach dem
lizenzierten Verfahren „epiqr“ des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik München. Dieses Instrument liefert
eine weitere wichtige Unterstützung bei der umfangreichen technischen Verwaltung unserer Wohnungsbestände.
° Nach dem heutigen Stand der Planungen wird im Sommer 2008 für die wohnungs- und betriebswirtschaftliche
Sparte des Unternehmens ein neues ERP-System eingeführt. Von dieser EDV-Umstellung
werden wichtige Impulse für die Transparenz von Rentabilitäts- und Planungsrechnungen sowie für die
gesamten wohnungswirtschaftlichen Arbeitsabläufe erwartet.
° Die geplanten Rentabilitätssteigerungen, im Zuge der auf freiwilliger Basis in 2005 eingeführten 40-Stunden-Woche,
sind im Geschäftsjahr voll zum Tragen gekommen. Die Mitarbeiter leisten dadurch einen
beachtlichen Beitrag zur nachhaltigen Sicherung der Wirtschaftlichkeit und Ertragskraft des Unternehmens.

Die Mietinteressentendatei weist nach wie vor eine weiterhin hohe Nachfrage unserer Mitglieder und Mietinteressenten
nach Wohnraum auf. Durch die Neubauprogramme des Berichtsjahres und der folgenden Jahre
wird die Genossenschaft einem Teil dieser Interessenten entsprechende Angebote unterbreiten können. Neben
den bereits oben genannten in der Umsetzung befindlichen Grundstücken stehen der Genossenschaft zwei
weitere Grundstücke zur Verfügung.
Der größte Teil des Wohnungsbestandes der Genossenschaft verteilt sich auf attraktive Standorte im westlichen
Teil Hamburgs. Daraus erwachsen dem Unternehmen zwei entscheidende Wettbewerbsvorteile: Zum einen,
weil Hamburg als „wachsende Stadt“ seine Anziehungskraft weiter erhöhen wird und zum anderen, weil das
unmittelbare Wohnumfeld unseres Bestandes einen weiteren Faktor für eine gesicherte Zukunft des Unternehmens
darstellt.
Hausbewirtschaftung
Die Genossenschaft verwaltete am 31.12.2006 einen eigenen Bestand von 6.513 Wohnungen (Vorjahr 6.451)
sowie mehr als 1.500 Objekte (Vorjahr 1.400), wie Garagen sowie sonstige Einheiten, mit einer Wohn- und
Nutzfläche von rund 400.000 m 2 . Außerdem werden unverändert 26 angepachtete Stellplätze in einer Tiefgarage
mit rund 300 m 2 Nutzfläche bewirtschaftet.
Die Fluktuationsquote belief sich im Berichtsjahr auf 6,77%, damit ging sie im Vergleich zum Vorjahr (6,97%)
weiter leicht zurück. Hierdurch festigte sich die Quote auf dem niedrigen Niveau der Vorjahre. Die frei werdenden
Wohnungen wurden – sofern kein Modernisierungsbedarf bestand – übergangslos neu vermietet.
Durch unsere Mitglieder werden insbesondere große Wohnungen nachgefragt. In unseren Neubauten werden
deshalb fast ausschließlich Wohnungen mit mindestens 3 Zimmern erstellt. Flankiert werden die Neubaumaßnahmen
durch das Programm zur Verbindung kleiner Wohnungen im Bestand. Im Berichtsjahr konnten
wieder 10 Wohnungen miteinander verbunden werden.
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind gegenüber dem Vorjahr wiederum gestiegen. Eine Steigerung
resultiert aus höheren Mieterlösen. Diese sind im Wesentlichen bedingt durch die Weitergabe von Kosten
durch Modernisierungen, aus Erhöhungen bei Mieterwechseln, dem Erstbezug der Neubauten, dem Abbau
von Zuschüssen sowie durch die Vollauswirkung der Veränderungen aus dem Vorjahr. Eine weitere Steigerung
der Umsatzerlöse resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Heizkostenanteile in den Umlagenabrechnungen,
zum Teil auf Grund der Weitergabe gestiegener Heizkosten. Des Weiteren resultiert der Anstieg aus
den erstmaligen Umlagenabrechnungen der Neubezüge. Ein weiterer Grund liegt bei der Umstellung der
Heizanlagen von Nachtspeicherheizungen auf Zentralheizungen. Dies erfolgt bei der Modernisierung der
Heizungen in Bahrenfeld-Alt und bei der in 2005 abgeschlossenen Großmodernisierung des „Barnerblocks“
in Hamburg-Ottensen.Wurde der Strom für die Nachtspeicherheizungen vormals mit den Mitgliedern direkt
durch den Versorger abgerechnet, erfolgte hier im Jahr 2006 erstmalig die Abrechnung der Heizkosten über
die Genossenschaft.
Lagebericht 47

48
Lagebericht
Spareinrichtung
Der Spareinlagenbestand, einschließlich der ausgegebenen Sparbriefe, ist um € 1,9 Mio. auf € 106,4 Mio.
gestiegen. Der Anstieg beträgt 1,8%. Für das Jahr 2007 wird insgesamt ein weiterer Anstieg der Spareinlagen
angestrebt.
Beschaffung
Im Geschäftsjahr wurde ein Kaufvertrag für ein Grundstück in Hamburg-Ottensen abgeschlossen. Der Baubeginn
hierfür steht noch nicht fest, da er in Abhängigkeit mit der Erfüllung aus dem Vertrag steht. Des Weiteren
wurden drei im Bestand befindliche Erbbaugrundstücke erworben. Die Prüfung von Grundstücksangeboten
zur Beschaffung von Vorratsgrundstücken im Kerngebiet der Genossenschaft wird weiterhin Bestandteil
der Unternehmensstrategie sein.
Bautätigkeit und Modernisierung
Im November 2006 wurde das in Hamburg-Othmarschen gelegene Neubauvorhaben am Othmarschen Park
im Johann-Mohr-Weg fertig gestellt und im Dezember bezogen. Das Projekt entstand in Gemeinschaft mit
der Baugenossenschaft Deutsches Heim-Union eG mit insgesamt 108 Wohnungen im freifinanzierten Wohnungsbau.
Für die 64 Wohnungen der altoba beliefen sich die Investitionen auf insgesamt € 16,6 Mio., davon
sind im Berichtsjahr noch € 9,3 Mio. angefallen. Für das Bauvorhaben „Am Kaiserkai“ in der Hamburger
HafenCity mit 9 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit wurde im September 2006 Richtfest gefeiert. Die
Fertigstellung ist für Sommer 2007 geplant. Die Umsetzung des Bauprojektes erfolgt im Rahmen von drei
Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Eine GbR – das Grundstück betreffend – ist bereits durch die in 2006
erfolgte Realteilung untergegangen. Die geplanten Kosten belaufen sich für das Bauvorhaben auf € 4,6 Mio.
Im Berichtsjahr sind € 1,5 Mio. angefallen. Für 2007 werden noch Investitionen von € 1,6 Mio. erwartet.
Im Sommer 2007 wird mit der Bebauung des in früheren Jahren erworbenen Grundstückes mit 82 Wohneinheiten
und 3 Gewerbeeinheiten in der Erdmannstraße/Am Born begonnen. Zur Realisierung dieses Bauvorhabens
wird ein im Bestand befindliches Objekt mit 26 Wohneinheiten abgerissen. Auf den in Hamburg-
Ottensen gelegenen Grundstücken werden durch die Genossenschaft erstmals Wohnungen und Stadthäuser
im Energie-Passivhausstandard und KfW 40-Standard errichtet.Von den mit € 23,6 Mio. geplanten Gesamtkosten
sind im Geschäftsjahr € 0,5 Mio. angefallen. Für das Jahr 2007 werden € 3,9 Mio. erwartet.
Neben der Neubautätigkeit hat die Genossenschaft zum Jahreswechsel 2006/2007 mit der Modernisierung
des ersten von vier Bauabschnitten in der Wohnanlage „Am Brunnenhof“ in Hamburg-St. Pauli begonnen.
Die in Mietermitbeteiligung gestaltete Modernisierung für 120 Wohnungen umfasst Maßnahmen zur Energieeinsparung.
Neben der Modernisierung der Fassaden und Dächer, dem Einbau von Isolierglasfenstern und
dem Einbau einer Gaszentralheizung samt Warmwasserversorgung, werden die Häuser mit einer Photovoltaikanlage
für die Stromgewinnung sowie einer Thermosolaranlage für die Warmwasserversorgung ausgestattet.
Von den Gesamtinvestitionen von € 10,0 Mio. sind im Berichtsjahr € 0,3 Mio. angefallen. Für das Jahr 2007
werden € 6,0 Mio. erwartet. Des Weiteren wurde im Berichtsjahr mit der in 2005 begonnenen Umstellung
auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung für 600 Wohnungen im so genannten Musikantenviertel
in Hamburg-Bahrenfeld fortgefahren. Die Umstellung wird in 2007 abgeschlossen sein. Die Gesamtmaßnahme
mit geplanten Kosten von € 6,0 Mio. hat im Berichtsjahr € 3,5 Mio. verursacht. Für das Jahr 2007
werden noch € 1,2 Mio. erwartet.

Auch im abgelaufenen Jahr wurde wieder umfangreich in mietrelevante Modernisierungen und Wertverbesserungen
von Wohnungen und gewerblichen Objekten investiert: insgesamt € 4,6 Mio., davon waren
€ 0,2 Mio. Instandhaltungsaufwendungen. Für 2007 sind Investitionen von € 4,0 Mio. geplant. Die Zertifizierung
von Wohnungen ist ein fester Bestandteil des Modernisierungskonzeptes. Die Zertifizierung von bisher
über 140 Wohnungen ist ein Beleg dafür, dass sich die Standards im Qualitätsmanagement fest etabliert haben.
Grundstücksbevorratung
Am Jahresende 2006 verfügte die Genossenschaft über vier Vorratsgrundstücke. Zwei davon werden in 2007
in einer gemeinsamen Baumaßnahme in die Bebauung gehen. Die Baubeginne für die beiden anderen sind
für 2008 vorgesehen. Die Planungen hierfür werden parallel zu den laufenden Bauvorhaben fortgeführt. Für
ein fünftes Grundstück wurde in 2006 ein Kaufvertrag abgeschlossen, die Erfüllung hieraus erfolgt voraussichtlich
in den nächsten Jahren.
Instandhaltung
Im Geschäftsjahr 2006 beliefen sich die Kosten für die Instandhaltung des Wohnungsbestandes auf T€ 6.721
(Vorjahr T€ 7.004) einschließlich T€ 224,8 (Vorjahr T€ 792,7) für mietrelevante Modernisierungen und
Wertverbesserungen. Für 2007 sind neben der Großmodernisierung weitere Instandsetzungsmaßnahmen
geplant.
Finanzierung
Für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sind in 2006 im Wesentlichen langfristige Kapitalmarkt- und
Sparmittel beansprucht worden.
Personal- und Sozialbereich
Der Personalbestand der Genossenschaft wird kontinuierlich den sich ändernden Anforderungen entsprechend
entwickelt. Die Ausbildung junger Menschen und die Weiterbildung der Mitarbeiter sind Eckpfeiler
der Personalpolitik.
Umweltschutz
Die Genossenschaft fördert den Umwelt- und Ressourcenschutz. Bei Baumaßnahmen werden grundsätzlich
umweltverträgliche Baustoffe verwendet. Die Maßnahmen zur Energieeinsparung (in 2006 insbesondere die
Erneuerung von Heizzentralen) wurden planmäßig umgesetzt. Die in 2006 begonnene umfassende Modernisierung
von 120 Wohnungen in der Anlage „Am Brunnenhof“, Hamburg St. Pauli, ist durch den Einsatz
regenerierbarer Energien gekennzeichnet. Hier wird nach Fertigstellung mit Sonnenenergie eine Photovoltaikanlage
für die Stromgewinnung und eine Thermosolaranlage für die Warmwasserversorgung betrieben
werden.
Lagebericht 49

50
Lagebericht
Treuhänderschaft
Die Genossenschaft ist Treuhänderin der Freien und Hansestadt Hamburg für rund 2.500 Wohnungen in der
Gartenstadtsiedlung in Farmsen. Die Grundstücke sind an die Mietergenossenschaft Farmsen eG verpachtet.
Die sich aus dem Treuhandverhältnis ergebende Aufgabe umfassender Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
wurde im Geschäftsjahr weiterhin erfolgreich umgesetzt.
So wurden bei 234 Wohnungen die Bäder saniert sowie bei 209 Wohnungen Heizungen bzw. Heizungsanlagen
neu installiert, davon werden 131 mit dem Energieträger Holz(pellet) betrieben. Des Weiteren ist für 103
Wohnungen eine verbesserte Wärmedämmung an den Fassaden angebracht worden.
Entwicklung
Die Genossenschaft betreibt ihre Weiterentwicklung kontinuierlich und mit hoher Priorität. Die Zukunftswerkstatt
„altoba 2015“ steht hierbei stellvertretend für die gelebte Projektarbeit im Unternehmen. Diese
Hierarchie übergreifende Arbeitsweise ermöglicht dem Unternehmen, in der Zukunft liegenden Herausforderungen
projektorientiert zu begegnen. Für das Qualitätsmanagementsystem wurde im Frühjahr 2007
erfolgreich das erste Überwachungsaudit nach der zweiten Re-Zertifizierung nach der DIN EN ISO
9001:2000 absolviert.
Ertragslage
Im Geschäftsjahr 2006 wurde ein positives Jahresergebnis erzielt, das sich bei einer Betrachtung nach Geschäftsbereichen
wie folgt darstellt:
2006 2005
T€ T€
Hausbewirtschaftung 2.967,3 2.407,0
Spar- und Kapitalverkehr 1.211,7 1.845,0
Bautätigkeit -510,1 -404,6
Mitgliederbetreuung und Vertrautes Wohnen -888,1 -913,9
Organisationsentwicklung -421,2 -346,4
Steuern vom Einkommen und Ertrag -341,1 -1.382,8
Sonstiges -148,1 588,2
Jahresergebnis 1.870,4 1.792,5

Die Ertragslage ist geprägt durch Belastungen aus Modernisierungsmaßnahmen sowie durch die Instandhaltungsaufwendungen,
die im Jahresergebnis aufgefangen werden konnten.
Im Vorjahr wurde im Ergebnis eine Erhöhung der Rückstellungen für Bauinstandhaltung von T€ 525,0 verkraftet.
Diese Auswirkung aus dem Vorjahr trug wesentlich zur Erhöhung des Ergebnisses aus der Hausbewirtschaftung
von insgesamt T€ 560,3 bei. Den aus Neubau und Modernisierung einhergehenden Erhöhungen
der Abschreibungen und Zinsen steht in entsprechender Höhe die Steigerung der Mieterträge gegenüber.
Das Ergebnis aus dem Spar- und Kapitalverkehr reduzierte sich um T€ 633,3. Der Grund hierfür liegt maßgeblich
am Ergebnis des Kapitalverkehrs. Mit T€ 686,3 wurde es durch die Änderung des Zinsfußes für die
Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen von 6% auf 5% negativ beeinflusst. Positiv wirkte das gestiegene
Finanzierungsvolumen aus Sparmitteln für die Neubau- und Modernisierungstätigkeit. Die über die innerbetriebliche
Leistungsverrechnung ermittelten Zinserträge sind daher entsprechend gestiegen.
Das Ergebnis aus der Bautätigkeit ist weiterhin durch das hohe Bauvolumen bestimmt.
Die Kosten für den Bereich Mitgliederbetreuung und Vertrautes Wohnen variieren mit der Reduzierung um
T€ 25,8 weiterhin auf konstantem Niveau.
Auch im Berichtsjahr 2006 erfolgten Investitionen für die im Rahmen der Zukunftssicherung erforderlichen
Projekte. Der Anstieg um T€ 74,8 resultiert im Wesentlichen aus Zukunftsprojekten, die für die Wohnungsbestände
von Bedeutung sind.
Die Reduzierung bei den Steuern vom Einkommen und Ertrag um T€ 1.041,7 resultiert im Wesentlichen aus
der erstmalig in 2005 bilanzierten Rückstellung für Latente Steuern.
Das Ergebnis aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb ist um T€ 736,3 gesunken. Der Grund hierfür liegt im Fortfall
zweier außerordentlicher Einflüsse aus 2005. Im Vorjahr hatte der Verkauf einer Gewerbeimmobilie das
Ergebnis positiv beeinflusst. Gegenläufig wirkte sich in 2005 insbesondere der Bewertungsbedarf im Zusammenhang
mit einer weiteren Gewerbeimmobilie aus. Das Ergebnis 2006 beinhaltet keine außerordentlichen
Erträge.
Finanzlage
Durch den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit konnten die planmäßigen Tilgungen gezahlt werden.
Die erheblichen Investitionen für Neubau, Modernisierung und für den Ankauf von Erbbaugrundstücken
wurden zu rund 7% mit neu zugegangenen langfristigen Kapitalmarktmitteln und Sparmitteln
finanziert. Des Weiteren wurde der gesamte Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgung
eingebracht, um den Rest der Investitionen zu finanzieren. Mit einem Anstieg um T€ 270 blieb der Finanzmittelbestand
hierdurch planmäßig auf seinem Vorjahresniveau. Nachfolgende Kapitalflussrechnung gibt
hierzu die Erläuterungen. Erstmalig werden hierbei die Wertpapiere des Umlaufvermögens (T€ 11.730,6,
Lagebericht
51

52
Lagebericht
Vorjahr T€ 11.733,5) sowie die Namensschuldverschreibungen (T€ 1.500,Vorjahr T€ 1.500) nicht unter
den Finanzmittelfonds ausgewiesen. Die Vorjahrszahlen wurden entsprechend angepasst:
Kapitalflussrechnung
2006 2005
T€ T€
I. laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss 1.870,4 1.792,5
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 5.659,3 5.267,0
Zunahme langfristiger Rückstellungen 809,2 1.534,2
Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 53,8 44,5
Cashflow nach DVFA/SG *) 8.392,7 8.638,2
Abnahme kurzfristiger Rückstellungen -1.815,6 -1.645,3
Buchgewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -10,9 -934,8
Zunahme sonstiger kurzfristiger Aktiva -715,4 -593,1
Ab-/Zunahme sonstiger kurzfristiger Passiva -575,0 4.298,9
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 5.275,8 9.763,9
planmäßige Tilgung -2.342,2 -2.362,7
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung 2.933,6 7.401,2
II. Investitionsbereich
Einzahlungen aus Abgängen von
Sachanlagevermögen 468,8 1.022,3
Finanzanlagevermögen 127,1 0,0
Ausgaben für
Neubau und Modernisierung -18.804,9 -22.852,4
Ankauf von Grundstücken -2.706,4 -238,1
Ausstattungsgegenstände und anderes -151,3 -1.003,9
Zunahme Wertpapiere des Umlaufvermögens -38,0 -181,9
Cashflow aus Investitionstätigkeit -21.104,7 -23.254,0
III. Finanzierungsbereich
Valutierung von Darlehen 18.505,2 11.593,4
vorzeitige Rückzahlungen von Darlehen -2.624,7 -1.877,1
Zunahme langfristiger Sparmittel u.a. 2.888,6 1.979,2
Erhöhung von Geschäftsguthaben 449,8 1.124,2
Dividende -777,8 -737,8
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 18.441,1 12.081,9
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 270,0 -3.770,9
IV. Finanzmittelfonds
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 270,0 -3.770,9
Finanzmittelbestand am Anfang des Jahres 18.233,5 22.004,4
Finanzmittelbestand am Ende des Jahres 18.503,5 18.233,5
*) DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaftslehre e.V.

Die Fortschreibung der Finanzlage nach dem 31.12.2006 ergibt für Neubauten und Modernisierungen zu
erwartende Kosten in Höhe von T€ 16.700. Diese für 2007 erwarteten erheblichen Ausgaben werden durch
die Aufnahme langfristiger Kredite, aus zusätzlichen Sparmitteln sowie aus Eigengeld finanziert. Die Genossenschaft
verfügt über eine gut ausgestattete Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen
Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
Aus der Gegenüberstellung der kurzfristigen Deckungsmittel mit den kurz- und mittelfristigen Verbindlichkeiten
ergibt sich darüber hinaus zum 31.12.2006 eine stichtagsbedingte Liquiditätsreserve in Höhe von
T€ 16.001,8 (T€ 12.567,8 im Vorjahr).
Vermögenslage
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am Ende des Geschäftsjahres 2006 wie
folgt dar:
31.12.2006 31.12.2005
T€ % T€ %
Anlagevermögen 244.491,7 85,8 229.073,4 85,3
Umlaufvermögen langfristig 339,3 0,1 305,1 0,1
Umlaufvermögen kurzfristig 40.216,4 14,1 39.193,0 14,6
Gesamtvermögen 285.047,4 100,0 268.571,5 100,0
Eigenkapital *) 45.466,4 16,0 43.924,1 16,4
Rückstellungen langfristig 8.268,3 2,8 7.449,1 2,7
Fremdkapital langfristig 207.098,1 72,7 190.573,1 71,0
Kapital langfristig 260.832,8 91,5 241.946,3 90,1
Rückstellungen kurzfristig 1.257,6 0,4 3.083,2 1,1
Fremdkapital kurzfristig 22.957,0 8,1 23.542,0 8,8
Gesamtkapital 285.047,4 100,0 268.571,5 100,0
*) incl. Bilanzgewinn und Rückstellungen für Bauinstandhaltung (die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst)
Das Anlagevermögen hat gegenüber dem Vorjahr um T€ 15.418,3 zugenommen. Die Veränderung ist im
Wesentlichen auf die Durchführung von Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen und dem Erwerb von
drei im Bestand befindlichen Erbbaugrundstücken einerseits und auf planmäßige Abschreibungen andererseits
zurückzuführen.
Die kurzfristigen Posten des Umlaufvermögens haben sich um T€ 1.023,4 erhöht. Die Steigerung resultiert
im Wesentlichen aus dem Anstieg der Unfertigen Leistungen und der Anderen Vorräte (T€ 571,9), der Erhöhung
bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen (T€ 279,5) sowie bei dem Posten Wertpapiere
und Flüssige Mittel (T€ 206). Gesunken ist der Posten Andere Rechnungsabgrenzungsposten (T€ 34).
Lagebericht 53

54
Lagebericht
Die Erhöhung des Eigenkapitals um T€ 1.542,3 resultiert wesentlich aus der Stärkung der Ergebnisrücklagen
(T€ 976,8). Die Auswirkungen aus dem doppelten Kündigungsvolumen bei den Geschäftsguthaben zum
31.12.2005 auf Grund der Verkürzung der Kündigungsfrist wurde durch die Einzahlungen im Geschäftsjahr
aufgefangen, der Saldo trägt mit T€ 449,8 zum Eigenkapital bei.Auf Grund der erheblichen Investitionen und
der daraus resultierenden Erhöhung der Bilanzsumme um 6,1% ging der Eigenkapitalanteil am Gesamtkapital
im Vergleich zum Vorjahr von 16,4% auf 16,0% leicht zurück.
Die langfristigen Rückstellungen haben sich im Wesentlichen durch die Herabsetzung des Rechnungszinsfußes
von 6% auf 5% bei den Rückstellungen für Pensionen erhöht.
Die Zunahme an langfristigem Fremdkapital von T€ 16.525 ist im Wesentlichen begründet durch die Aufnahme
von Kapitalmarktmitteln für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie durch den Anstieg der
Spareinlagen. Die Reduzierungen resultieren zum einen aus den Tilgungen und Rückzahlungen von Kapitalmarktmitteln
und zum anderen aus der Fälligkeit von Sparbriefen.
Die kurzfristigen Rückstellungen reduzierten sich im Wesentlichen im Bereich der Verpflichtungen aus Bauund
Instandhaltungsleistungen.
Die Reduzierung des kurzfristigen Fremdkapitals um T€ 585 ergibt sich im Wesentlichen auf Grund fälliger
Sparbriefe. Gegenläufig wirkten die Erhöhungen bei den Spareinlagen und den Erhaltenen Anzahlungen.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich
bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ergeben.
Risikobericht
Das mit Berücksichtigung auf unternehmensspezifische Belange der Genossenschaft zugeschnittene Risikomanagement
ist darauf gerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit und die Stärkung des Eigenkapitals sicherzustellen.
In diesem Zusammenhang werden regelmäßig insbesondere die Indikatoren beobachtet, die zu einer
Störung der Vollvermietung oder zu Mietminderungen führen könnten.
Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Dabei sind keine besonderen Finanzinstrumente und insbesondere
keine Sicherungsgeschäfte zu verzeichnen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements
beobachtet. Das Darlehensportfoliomanagement wird aktiv betrieben.
Es bestehen akut keine Preisänderungsrisiken, da auf der Grundlage der Miet- und Nutzungsverträge die
Mieten auch für künftige Jahre langfristig festgelegt sind. Im Rahmen des gültigen Mietenspiegels und der
unternehmenseigenen Mietenstrategie werden auch mittelfristig Mietentwicklungsmöglichkeiten gesehen,
die zu höheren Erlösen führen. Daraus ergibt sich, dass Liquiditätsrisiken weder akut noch längerfristig zu
erwarten sind und der Kapitaldienst aus den regelmäßigen Zuflüssen des Vermietungsgeschäftes erbracht werden
kann. Darüber hinaus verfügt unser Unternehmen für die weitere Investitionstätigkeit über eine ausreichende
Liquidität und über ausreichende Beleihungsreserven.

Prognosebericht
Es lässt sich aus den wirtschaftlichen Daten ableiten, dass unser Immobilienbestand auf Grund seines technischen
Zustandes, seines Wohnwertes und der attraktiven Standorte auch künftig umfassend nachgefragt wird.
Daher können auch für die Zukunft moderate Mieterhöhungen eingeplant werden.
Unsere Investitionen in Neubauten und Modernisierungen sichern unsere Marktposition, auch wird dadurch
dem Risiko eines unausgewogenen Wohnungsbestandsportfolios entgegengewirkt. Darüber hinaus wird derzeit
eine Marketingstrategie entwickelt. Das latente Risiko aus der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung
wird kritisch beobachtet. Die in 2006 vorgenommene Analyse zur Alterstruktur unserer Mieter zeigt ein im
Vergleich zu den Vorjahren gesunkenes Durchschnittsalter der Bewohner. Die zielgerichtete Vermietungsstrategie
und die verstärkte Öffentlichkeitsarbeit liefern damit messbare Erfolge und werden weiter intensiviert.
Das seit 10 Jahren aktiv betriebene Sozialmanagement wird durch die im Frühjahr 2007 gegründete “altoba –
Stiftung der Altonaer Spar- und Bauverein eG“ flankiert.
Auf Basis unserer Wirtschafts- und Finanzplanung ist zu erwarten, dass die Entwicklung der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage entsprechend solide mit Jahresüberschüssen fortgeführt werden kann. Durch diese
Mittelzuflüsse werden neben der planmäßigen Tilgung von Fremdmitteln weitere Investitionen und die Stärkung
des Eigenkapitals realisiert.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft die Solidität und
Kontinuität der Geschäftsführung der letzten Jahrzehnte widerspiegelt. Diese Geschäftspolitik wird auch
zukünftig fortgesetzt.
Hamburg-Altona, 31. März 2007
Altonaer Spar- und Bauverein eG
Der Vorstand
Kowalski Böhme
Lagebericht 55

56
Bilanz zum 31.12.2006
Aktiva 2006 2005
€ € €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
43.862,00 52.510,00
mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
233.275.637,77 210.689.752,78
mit Geschäfts- und anderen Bauten 2.904.015,84 6.197.238,88
Grundstücke ohne Bauten 3.232.938,96 238.073,50
Maschinen 122.058,00 134.730,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.208.465,62 1.432.140,00
Anlagen im Bau 2.372.689,58 8.502.418,91
Bauvorbereitungskosten 675.088,20 259.169,07
Geleistete Anzahlungen 20.001,29 243.810.895,26 0,00
Finanzanlagen
Beteiligungen 626.985,01 1.557.455,89
Andere Finanzanlagen 9.968,97 636.953,98 9.968,97
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen und andere Vorräte
Unfertige Leistungen 6.837.110,61 6.268.262,69
Andere Vorräte
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
77.880,72 6.914.991,33 74.788,87
Forderungen aus Vermietung 212.778,01 254.342,76
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 41.283,44 39.248,14
Sonstige Vermögensgegenstände 1.274.235,62 1.528.297,07 955.239,64
Wertpapiere
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Bundesbankguthaben,
11.730.610,27 11.794.613,22
Guthaben bei Kreditinstituten 20.003.454,99 19.733.481,46
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 339.327,31 305.070,56
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 39.029,71 378.357,02 73.019,77
Bilanzsumme 285.047.421,92 268.571.525,11

Bilanz zum 31.12.2006 57
Passiva 2006 2005
€ € €
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 498.600,00 730.500,00
der verbleibenden Mitglieder 20.864.101,38 19.856.340,80
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile € 748,62 (Vorjahr € 29,20)
301.650,00 21.664.351,38 627.750,00
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt € 187.500,00 (Vorjahr € 179.300,00)
3.420.000,00 3.232.500,00
Bauerneuerungsrücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt € 789.341,55 (Vorjahr € 835.389,09)
11.979.547,21 11.190.205,66
Andere Ergebnisrücklagen 683.987,57 16.083.534,78 683.987,57
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 1.870.351,18 1.792.527,29
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 976.841,55 893.509,63 1.014.689,09
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen 7.126.175,00 6.302.385,00
Steuerrückstellungen 1.783.044,70 1.681.131,40
Rückstellungen für Bauinstandhaltung 6.825.000,00 6.825.000,00
Sonstige Rückstellungen 616.727,35 16.350.947,05 2.548.765,40
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 107.255.543,04 93.231.610,37
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 6.359.944,05 6.759.226,63
Spareinlagen 97.654.471,52 93.012.450,61
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen 8.794.936,05 11.517.689,46
Erhaltene Anzahlungen 6.947.315,75 6.589.023,87
Verbindlichkeiten aus Vermietung 24.258,33 41.497,98
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.183.183,03 2.285.147,20
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern € 251.445,77 (Vorjahr € 219.800,75 )
745.708,57 229.965.360,34 586.222,78
Rechnungsabgrenzungsposten 89.718,74 92.252,18
Bilanzsumme 285.047.421,92 268.571.525,11

58
Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustrechnung 2006 2005
für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2006 € € €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 33.195.697,55 32.021.705,89
b) aus Betreuungstätigkeit 106.945,42 33.302.642,97 93.196,18
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 568.847,92 481.705,24
Andere aktivierte Eigenleistungen 795.871,55 791.448,42
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
1.387.261,51 2.581.433,94
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 10.780.350,90 10.715.295,97
Rohergebnis 25.274.273,05 25.254.193,70
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
4.297.990,50 4.282.907,33
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung € 410.077,69
(Vorjahr € 263.483,51)
1.261.469,81 5.559.460,31 1.127.661,67
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 5.659.362,73 5.266.941,57
Sonstige betriebliche Aufwendungen 3.210.373,80 3.863.509,90
Erträge aus Beteiligungen 255,00 153,00
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 207,00 220,87
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Abschreibungen auf Wertpapiere
1.217.871,52 1.218.333,52 1.241.738,47
des Umlaufvermögens 102.050,00 17.054,04
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 8.920.245,64 7.976.315,09
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.041.114,09 3.961.916,44
Steuern vom Einkommen und Ertrag 341.068,17 1.382.815,64
Sonstige Steuern 829.694,74 786.573,51
Jahresüberschuss 1.870.351,18 1.792.527,29
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 976.841,55 1.014.689,09
Bilanzgewinn 893.509,63 777.838,20

Anhang des Jahresabschlusses 2006
der Altonaer Spar- und Bauverein eG
Max-Brauer-Allee 69, Hamburg-Altona
Anhang 59

60
Anhang
A. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Bilanzierungsmethoden:
Bei den folgenden Posten bestanden Bilanzierungswahlrechte:
Geldbeschaffungskosten,
Rückstellungen für Pensionen, die vor dem 01.01.1987 begründet wurden,
Rückstellungen für Bauinstandhaltung.
In den genannten Fällen wurde eine Bilanzierung vorgenommen.
Bewertungsmethoden:
Immaterielle Vermögensgegenstände und Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungsoder
Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet.
Die Herstellungskosten eigener Bauten enthalten Fremdkapitalzinsen, anteilige Verwaltungskosten sowie
Grundsteuern während der Bauzeit. Der Ausweis erfolgt unter Andere aktivierte Eigenleistungen einerseits,
sowie unter Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und Anlagen im Bau andererseits.
Planmäßige Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:
Die Anschaffungskosten der immateriellen Vermögensgegenstände werden über ein bis fünf Jahre linear abgeschrieben.
Wohnbauten wurden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren linear abgeschrieben.
Bei Geschäfts- und anderen Bauten wurde jeweils eine Gesamtnutzungsdauer zwischen 50 und 90 Jahren zu
Grunde gelegt. Davon ausgenommen sind die seit 2002 mit Abbruchabsicht erworbenen Gewerbebauten,
deren Restnutzungsdauer durch das jeweilige voraussichtliche Ende der bei Erwerb übernommenen Vertragsverhältnisse
bestimmt ist. Bei Erbbaurechten wurde auf der Basis der Laufzeiten der jeweiligen Erbbaurechte
abgeschrieben (zwischen 73 und 80 Jahren).
Nachträgliche Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Bauten verteilt. Bei umfassend
modernisierten Altbauten wurde die Restnutzungsdauer gegebenenfalls neu festgesetzt.
Die Herstellungskosten von selbständigen Gebäudeteilen und Betriebsvorrichtungen wurden auf eine zehnjährige
Nutzungsdauer verteilt. Die Kosten der Außenanlagen wurden linear mit Sätzen zwischen 5% und
33% abgeschrieben.
Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden unter zu Grunde legen von Abschreibungssätzen
zwischen 7,7% und 33% linear abgeschrieben. Kraftfahrzeuge wurden linear mit 16,67% abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden im Zugangsjahr gemäß § 6
Absatz 2 EStG in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang dargestellt.

Der Posten „Geleistete Anzahlungen“ beinhaltet Notarkosten für ein Grundstücksgeschäft.
Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Unfertige Leistungen und Andere Vorräte wurden unter Beachtung des Niederstwertprinzips bilanziert.
Bei den Forderungen wurde allen erkennbaren Risiken durch Abschreibung bzw. Wertberichtigung Rechnung
getragen.
Die Wertpapiere des Umlaufvermögens (Pfandbriefe, öffentliche Anleihen usw.) sind zu den Anschaffungskosten
bzw. den niedrigeren Börsenpreisen bewertet. Niedrigere Börsenkurse aus früheren Jahren wurden
beibehalten.
Die Guthaben bei Kreditinstituten enthalten Namensschuldverschreibungen im Gesamtbetrag von € 1.500.000,00.
Die Geldbeschaffungskosten wurden im Rahmen der vereinbarten Laufzeiten der zugehörigen Verbindlichkeiten
abgeschrieben.
Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach dem Teilwertverfahren. Mitarbeiter mit nicht erfüllter
Wartezeit wurden nach dem Teilwertverfahren in die Berechnung eingeschlossen. Aufgrund der langfristigen
Zinsentwicklung ist der Rechnungszinsfuß von 6% auf 5% herabgesetzt worden. Die Auswirkung auf
die Vermögens- und Ertragslage beträgt € 686.284,00. Rechnungsgrundlage des versicherungsmathematischen
Gutachtens sind die Richttafeln nach Prof. Heubeck in der Fassung von 2005 G.
Die Steuerrückstellungen enthalten eine Rückstellung für Latente Steuern in Höhe von € 1.004.900,00.
Die Dotierung der Rückstellungen für Bauinstandhaltung erfolgte wie im Vorjahr für ausgewählte Maßnahmen.
Im Geschäftsjahr 2006 wurden von der Rückstellung € 873.120,43 verbraucht und € 20.000,00 aufgelöst,
die Zuführung betrug € 893.120,43.
Die Reduzierung der sonstigen Rückstellungen resultiert im Wesentlichen aus der unterjährigen Fertigstellung
einer Neubaumaßnahme, damit entfiel zum 31.12.2006 die Notwendigkeit zur Bilanzierung von Verpflichtungen
aus Bauleistungen.
Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Anhang 61

62
Anhang
B. Erläuterungen zur Bilanz
und Gewinn- und Verlustrechnung
1. Unter dem Posten „Beteiligungen“ ist mit € 50.000,00 (Vorjahr 155.000,00) die Beteiligung am Stammkapital
der GBS Gesellschaft für Bau- und Stadtentwicklung mbH mit Sitz in Hamburg ausgewiesen. Zum 31.12.2005
betrug das Eigenkapital der GBS € 1.270.090,93 (davon € 1.240.000,00 Stammkapital) und der Jahresüberschuss
€ 2.663,08. Nach dem Ausscheiden von Gesellschaftern und Kapitalherabsetzungen hat sich die Höhe des im
Jahresabschluss 2005 ausgewiesenen Eigenkapitals deutlich vermindert. Es wird zum 31.12.2006 voraussichtlich
in der Größenordnung dem gezeichneten Kapital (€ 250.000,00) entsprechen. Der Anteil der Genossenschaft am
gezeichneten Kapital der GBS beträgt zum 31.12.2006 mithin 20%.
Des Weiteren sind unter dem Posten „Beteiligungen“ € 576.985,01 erfasst, die das Bauvorhaben Hamburg
HafenCity, Dalmannkai, betreffen. Die Genossenschaft ist im Rahmen der Umsetzung dieser Baumaßnahme
Gesellschafterin folgender zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die alle ihren Sitz in Hamburg haben:
• BHG Tiefgarage Baufeld 4 GbR,
• Bauherrengemeinschaft für das Winkelgebäude am Dalmannkai-Baufeld 4 (BHG 5).
Die zum 31.12.2005 ausgewiesene dritte Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist durch Realteilung des Grundstücks in
2006 untergegangen. Dieser Sachverhalt ist im Anlagespiegel durch Umbuchung auf den Posten „Anlagen im Bau“
dargestellt.
2. Der Posten „Unfertige Leistungen“ umfasst noch nicht abgerechnete Betriebskosten (€ 6.837.110,61, Vorjahr
€ 6.268.262,69). Den noch nicht abgerechneten Betriebskosten stehen „Erhaltene Anzahlungen“ (€ 6.947.315,75,
Vorjahr € 6.589.023,87) gegenüber.
3. Der Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ enthält noch nicht fällige, abgegrenzte Zinsen für Wertpapiere und
Festgelder in Höhe von € 485.117,13.
4. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen bei dem Posten „Forderungen aus anderen
Lieferungen und Leistungen“ in Höhe von € 10.598,04 (Vorjahr € 10.598,04). Bei allen übrigen Forderungen liegen
die Restlaufzeiten unter einem Jahr.
5. Der Posten „sonstige betriebliche Erträge“ enthält in 2006 keine außerordentlichen Geschäftsvorfälle (Vorjahr
€ 928.923,32 aus dem Verkauf eines Grundstücks).

Spareinlagen
a) mit vereinbarter Kündigungsfrist
Anhang 63
6. Die Restlaufzeit der nachstehenden Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich
wie folgt dar: Die Vorjahreszahlen sind in grün vermerkt
Art der Verbindlichkeit Bilanzausweis davon Restlaufzeit gesichert
bis 1 Jahr über 1 Jahr über 5 Jahre Art und Form
bis 5 Jahre der Sicherheiten
€ € € € €
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten 107.255.543,04 3.419.519,96 13.858.949,41 89.977.073,67 107.255.543,04 *)
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
93.231.610,37 2.917.919,83 12.564.159,92 77.749.530,62 93.231.610,37
Kreditgebern 6.359.944,05 445.304,09 1.993.918,73 3.920.721,23 6.359.944,05 **)
Erhaltene
6.759.226,63 419.674,84 1.872.365,17 4.467.186,62 6.759.226,63
Anzahlungen 6.947.315,75 6.947.315,75
Verbindlichkeiten
6.589.023,87 6.589.023,87
aus Vermietung 24.258,33 24.258,33
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
41.497,98 41.497,98
und Leistungen 2.183.183,03 1.490.457,27 692.725,76
Sonstige
2.285.147,20 1.931.252,33 353.894,87
Verbindlichkeiten 745.708,57 672.791,98 72.916,59
586.222,78 523.392,70 62.830,08
123.515.952,77 12.999.647,38 16.618.510,49 93.897.794,90 113.615.487,09
109.492.728,83 12.422.761,55 14.853.250,04 82.216.717,24 99.990.837,00
*) die Sicherung erfolgt zu rund 96% mit Grundschulden (davon 89% Buch und 7% Brief) sowie zu rund 4% mit Hypotheken (davon 3% Brief und 1% Buch)
**) die Sicherung erfolgt zu rund 72% mit Brief-Grundschulden und zu rund 28% mit Brief-Hypotheken
7. Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt:
2006 2005
€ € € €
von drei Monaten 91.449.055,64 87.299.917,86
b) mit vereinbarter Kündigungsfrist von
mehr als drei Monaten 6.205.415,88 97.654.471,52 5.712.532,75 93.012.450,61
Verbindlichkeiten
aus Sparbriefen mit Restlaufzeiten von
a) bis zu einem Jahr 3.202.826,24 4.636.397,41
b) mehr als einem Jahr bis zu zehn Jahren 5.592.109,81 8.794.936,05 6.881.292,05 11.517.689,46

64
Anhang
8. Entwicklung des Anlagevermögens
Immaterielle
Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Um-
Herstellungs- buchungen
kosten
01.01.2006
€ € € €
Vermögensgegenstände 369.834,82 28.782,47 23.670,01 2.018,40
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 283.747.482,05 10.840.029,02 0,00 16.873.006,11
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 9.395.906,98 193.642,14 1.811.727,55 -2.870.626,19
Grundstücke ohne Bauten 238.073,50 52.759,78 0,00 2.942.105,68
Maschinen 537.976,94 11.695,62 12.359,56 0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.804.663,85 114.826,52 258.224,19 -2.018,40
Anlagen im Bau 8.502.418,91 9.510.878,89 0,00 -15.640.608,22
Bauvorbereitungskosten 259.169,07 794.566,66 0,00 -378.647,53
Geleistete Anzahlungen 0,00 20.001,29 0,00 0,00
Finanzanlagen
Bruttowerte
306.485.691,30 21.538.399,92 2.082.311,30 923.211,45
Beteiligungen 1.557.455,89 99.758,97 105.000,00 -925.229,85
Andere Finanzanlagen 9.968,97 0,00 0,00 0,00
1.567.424,86 99.758,97 105.000,00 -925.229,85
Anlagevermögen insgesamt 308.422.950,98 21.666.941,36 2.210.981,31 0,00

Abschreibungen Buchwerte
Anhang 65
Anschaffungs-/ kumulierte Abschrei- Abschrei- Umbu- kumulierte Buchwert Buchwert
Herstellungs- Abschrei- bungen des bungen chungen/ Abschrei-
kosten bungen Geschäfts- auf Korrekturen* bungen
jahres Abgänge
31.12.2006 01.01.2006 31.12.2006 31.12.2006 31.12.2005
€ € € € € € € €
376.965,68 317.324,82 39.196,57 23.670,01 252,30 333.103,68 43.862,00 52.510,00
311.460.517,18 73.057.729,27 5.127.150,14 0,00 0,00 78.184.879,41 233.275.637,77 210.689.752,78
4.907.195,38 3.198.668,10 146.315,14 1.341.803,70 0,00 2.003.179,54 2.904.015,84 6.197.238,88
3.232.938,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.232.938,96 238.073,50
537.313,00 403.246,94 18.972,78 9.067,14 2.102,42 *) 415.255,00 122.058,00 134.730,00
2.166,58 *)
3.659.247,78 2.372.523,85 327.728,10 251.384,07 -252,30 *) 2.450.782,16 1.208.465,62 1.432.140,00
2.372.689,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.372.689,58 8.502.418,91
675.088,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 675.088,20 259.169,07
20.001,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.001,29 0,00
326.864.991,37 79.032.168,16 5.620.166,16 1.602.254,91 4.016,70 83.054.096,11 243.810.895,26 227.453.523,14
626.985,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 626.985,01 1.557.455,89
9.968,97 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.968,97 9.968,97
636.953,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 636.953,98 1.567.424,86
327.878.911,03 79.349.492,98 5.659.362,73 1.625.924,92 4.269,00 83.387.199,79 244.491.711,24 229.073.458,00

66
Anhang
C. Sonstige Angaben
1. Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:
Verbindlichkeit aus Zahlungsversprechen gegenüber der Selbsthilfeeinrichtung der Wohnungswirtschaft zur
Sicherung von Einlagen: € 612.292,83
2. Es bestanden bei Bilanzaufstellung folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene, finanzielle Verpflichtungen
und hierfür bereits zugesagte Fremdmittel:
Verpflichtungen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie
aus Grundstücksgeschäften € 9.200.000,00
Zugesagte Finanzierungsmittel € 3.770.000,00
3. Treuhandverhältnisse
Im Geschäftsjahr 1997 wurde durch den Altonaer Spar- und Bauverein eine Treuhandschaft für ca. 2.500
Vermietungseinheiten zeitlich begrenzt (50 Jahre) übernommen, die an Fremde Dritte weiter verpachtet
sind. Der Altonaer Spar- und Bauverein verwaltet das Treuhandvermögen nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung und ist verpflichtet, im Rahmen der Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens
und der sich ergebenden finanziellen Möglichkeiten die anstehenden Sanierungsmaßnahmen umzusetzen.Auf
Treuhandkonten bestanden Ende 2006 Bankguthaben in Höhe von € 5.088,56
4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Die Vorjahreszahlen sind in grün vermerkt
Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 43 42 16 14
Technische Mitarbeiter 5 5 – –
Mitarbeiter im Servicebetrieb, Hauswarte etc. 38 38 1 1
Außerdem wurden durchschnittlich sieben Auszubildende beschäftigt.
5. Mitgliederbewegung
Mitglieder
Anfang 2006 12.950
Zugang 2006 624
Abgang 2006 388
Ende 2006 13.186
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um
€ 1.007.760,58
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr erhöht um € 119.100,00
Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf € 8.791.500,00

6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
7. Mitglieder des Vorstandes:
Holger Kowalski, Vorsitzender
Petra Böhme, stellvertr.Vorsitzende
8. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Hans-Peter Harloff, Vorsitzender
Silvia Nitsche-Martens, stellvertr.Vorsitzende
Dietrich Erler
Dr. Matthias Firzlaff
Doris Goosmann
Ingrid Hasselwander
Klaus-Thomas Krüger
Lars Möller
Elke Reimers
Hamburg-Altona, den 20. März 2007
Altonaer Spar- und Bauverein eG
Der Vorstand
Kowalski Böhme
Anhang 67

68
Gewinnverwendungsvorschlag
Gewinnverwendungsvorschlag
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2006 nach dem Verhältnis der Geschäftsguthaben
bei Beginn des Geschäftsjahres wie folgt zu verteilen:
4 % Dividende € 793.509,63
Damit wird für das Geschäftsjahr 2006 die nach der Satzung sowie nach dem Gewinnausweis mögliche Ausschüttung
der Dividende vorgeschlagen. Als Tag der Auszahlung wurde gemäß § 44 Abs. 2 EStG der
31.05.2007 beschlossen.
Der verbleibende Bilanzgewinn von € 100.000,00
soll auf neue Rechnung für das Jahr 2007 vorgetragen werden.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter
Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Altonaer Spar- und Bauverein eG, Hamburg,
für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung
von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden
Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Genossenschaft. Unsere Aufgabe
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung
des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und
durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit
hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung,
Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst
die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der
Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem
Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 18.April 2007
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
stellv. Direktor für den Prüfungsdienst Prüfungsdienst
gez. Seligmann gez.Wendlandt
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Bestätigungsvermerk 69

70
Ansprechpartner
Ansprechpartner
Telefon 0 40 / 38 90 10 - 0
Fax 0 40 / 38 90 10 - 137
E-Mail info@altoba.de
Internet www.altoba.de
Mietercentrum Altona Anja Markowitz - 131
Monique Hinzdorf - 132
Simone Göde - 133
Wohnanlagenmanager Lars Lünsmann - 231
Mietercentrum Bahrenfeld Iris Steckhan - 122
Thorben Harlichs - 123
Oliver Scholl - 124
Wohnanlagenmanager Torsten Schliski - 232
Mietercentrum Ottensen Nicole Ahrendt - 119
Katja Szamborzki - 120
Vanessa Glawe - 121
Wohnanlagenmanager Kay Wübbenhorst - 230
Mitgliederverwaltung Klaus Thormählen - 125
Neukundencentrum Karina Wübbenhorst - 204
Reparaturhotline - 333
Schadensmeldungen per Internet www.altoba.de
Wohnen\Technische Abteilung\Online-Schadensmeldung
Kundencentrum Sparen Maike Pries - 110
Susanne Brandenburger - 126
Annegret Eggerstedt - 128
Renate Bollien - 144
Gisela Scheper - 151
Ute Jacobs - 153
Tanja Henneberg - 159
Thomas Schulz - 205
Vertrautes Wohnen/ Kornelia Timke - 145
Soziales Management Ursula Linke - 171
Angela Hoier-Quassdorf - 174
Frank Krolak - 179

13
1
2
12 11 14
10 9
15
8
7
5
4
3
6
Altonaer Spar- und Bauverein eG 71
1 ) Schnelsen (MC Bahrenfeld)
98 Wohnungen
2 ) Niendorf (MC Bahrenfeld)
43 Wohnungen
3 ) Steilshoop (MC Altona)
32 Wohnungen
4 ) Barmbek-Süd (MC Altona)
8 Wohnungen
5 ) St. Georg (MC Altona)
37 Wohnungen
6 ) Bergedorf-Allermöhe (MC Altona)
57 Wohnungen
7 ) St. Pauli (MC Altona)
145 Wohnungen
8 ) Altona-Altstadt (MC Altona)
623 Wohnungen
9 ) Altona-Nord (MC Altona)
1.144 Wohnungen
10 ) Ottensen (MC Röhrigblock)
1.610 Wohnungen
11 ) Bahrenfeld (MC Bahrenfeld)
1.977 Wohnungen
12 ) Osdorf (MC Röhrigblock)
403 Wohnungen
13 ) Lurup (MC Bahrenfeld)
263 Wohnungen
14 ) Stellingen (MC Altona)
9 Wohnungen
15 ) Othmarschen (MC Bahrenfeld)
64 Wohnungen
Gegründet am 4. Mai 1892
Eingetragen in das Genossenschaftsregister Nr. 66
Gen.-Reg. 3 Altona am 5. Juli 1892, jetzt Nr. 69
Gen.-Reg. 834 Hamburg
Gesamt: 6.513

Altonaer Spar- und Bauverein eG | Max-Brauer-Allee 69 | 22765 Hamburg