Asset Management Dienstleister - Bell Management Consultants

Real Estate
Asset Management Report 2011
Der Markt deutscher Asset Management Dienstleister
Eine Transparenz-Initiative von Bell Management Consultants
Diese Übersicht ist ein AUSZUG aus dem 94-Seiten-Gesamtbericht.
Köln, Januar 2011

Motivation für den Asset Management Report (AM-Dienstleister)
Die Transparenz in der Immobilienbranche ist noch lange nicht auf dem gewünschten Niveau. Gerade im Vergleich zu
anderen Branchen. Dies zeigte sich z.B. daran, dass in den Jahren 2007-2009 – auf dem Höhepunkt von Ausschreibungen
institutioneller Investoren – im Property Management Markt noch immer keine Marktübersichten existierten. Diese Lücke
konnte unser Haus mit dem PIX – Property Management Index – schließen; der Report befindet sich nun in der 3. Auflage.
Im Marktsegment der Asset Manager nun gibt es schon seit längerem Reports und Publikationen; wenngleich keine Kundenbefragungen
vergleichbar dem PIX vorliegen. Warum also beschäftigen wir uns mit diesem Segment? Der Grund hierfür ist
recht einfach. Die bestehenden Analysen berücksichtigen nicht den fundamentalen Unterschied zwischen captiven Asset
Managern (z.B. Union Investment Real Estate oder Deka Immobilien) und non-captiven Asset Managern (z.B. CORPUS
SIREO oder HIH). Während die erstgenannte Gruppe exklusiv inhouse (im Beispiel für die Anleger der Volksbanken und
Sparkassen) tätig ist, muss die zweitgenannte Gruppe Mandate akquirieren, d.h. ist Dienstleister für mehrere Kunden.
Die vorliegende Analyse konzentriert sich auf den noch völlig undurchsichtigen Markt der Anbieter von Asset Management
Leistungen in Deutschland. Auch die aktuelle Studie belegt, dass Transparenz nur mit viel Aufwand zu erreichen ist. Daher
ist die vorliegende Ausgabe als ein erster Schritt auf einem längeren Weg zu verstehen (in der Naturwissenschaft würde
man von Grundlagenforschung sprechen).
Hauptaugenmerk dieser und der nächsten Ausgabe ist es, einen soliden Überblick über die relevanten Player zu geben und
mögliche Auftraggeber mit Kern-Eckdaten dieser Anbieter zu versorgen.
Ihr BMC Team
1
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Mehr Transparenz durch Segmentierung des AM in captive und non-captive
captive
Asset
Manager
non-captive
Asset Manager
Property
Management
Facility
Management
2
• Captive: gebunden, Dienstleistung inhouse
oder an Mutter gebunden
• Non-captive: ungebunden; Dienstleistung wird
für Dritte erbracht
• Geringer Outsourcing-Grad
(Im Vergleich: PM ca. 85%, FM ca. 95%)
• Viele Unternehmen sind bisher das Resultat von
Outsourcing-Aktivitäten, Joint Venture-Gedanken
oder Gründung durch einen ausländischen Investor
• Hoher Margendruck insbesondere durch
opportunistische Investoren und zunehmenden
Wettbewerb
• Schnittstelle zwischen AM und PM kann sogar
innerhalb des Unternehmens aufgrund
unterschiedlicher Kundenwünsche differieren
• Asset Manager passen sich den Kundenportfolien
an vs. Portfolio wird von Asset Managern selbst
ausgesucht
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Inhaltsverzeichnis (1/ 2)
Nutzen des AM-Reports für die Marktteilnehmer (Seite 4-7):
(1) Überblick über die agierenden Anbieter und deren Kompetenz am Markt
(2) Transparenz über Geschäftsmodelle, Kennzahlen, Gebührenstrukturen, Leistungsprofile, Marktentwicklungen etc.
(3) Für Asset-Manager: Ansatzpunkte zur Erarbeitung von Maßnahmen für Entwicklungsmöglichkeiten (z.B. zum USP)
(4) Für Auftraggeber: Überblick über die zum eigenen Portfolio (Größe, Asset Klasse, …) am besten passenden AM-Anbieter
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse (Seite 8-14):
(1) Von vielen wird der Markt der captiven und non captiven Asset Managern nicht ausreichend differenziert verstanden. Der
Markt der AM Dienst-leister ist u.a. auch daher sehr intransparent. (2) Der Markt der „reinen“ AM-Dienstleister dürfte bei ca. 50
Anbietern liegen (3) Größter AM-Dienstleister in Deutschland ist die CORPUS SIREO (4) Herausforderungen des Marktes sind
„Image am Markt“ u. „Margendruck“ (5) Ausländische Investoren sind Top-Zielkunde, öffentliche Hand ist Flop-Zielkunde (6) 67%
der AM-Dienstleister glau-ben an die Vergabe von (Teil-)Leistungen durch captive Asset Manager (7) Zur Überwachung des
Portfolios ist die Vermietungsquote Top-Kennzahl (8) Kernkennzahl zur Steuerung des Property Managers ist „Wirtschaftlichkeit
im Rahmen der Budgets“ (9) Jahresnettosollmiete ist meist Basis für Berechnung der AM-Fee (10) „Lange Entscheidungswege“
sind das größte Problem mit den Auftraggebern (11) Datenqualität ist das größte Problem mit den Property Managern
Die Player am Markt (Seite 21-32):
Ranglisten der am Markt agierenden AM-Dienstleister anhand von Kennzahlen, wie Assets under Management (AuM), betreute
Fläche, Mitarbeiteranzahl, Anteil am Drittmarkt, Anzahl der Standorte in Deutschland und betreute Asset Klassen. Neben
weiteren Ranglisten nach Asset-Klassen werden Kundengruppen der Asset Manager verglichen, aber auch das Konkurrenzbewusstsein
unter den AM-Dienstleistern wurde hinterfragt.
23
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Inhaltsverzeichnis (2/ 2)
Steckbriefe (Seite 33-60):
Daten der AM-Dienstleister (je 2 Seiten) für einen detaillierten Vergleich: Anzahl Mitarbeiter, AuM, Transaktionsvolumen, prozentuale
Unterteilung der Asset-Klassen und der Kundengruppen, Referenzen, Leistungsspektrum (siehe Beispiel-Steckbrief).
Trends, Einschätzungen, Potenziale (Seite 61-67):
Wird der Markt für AM-Leistungen wachsen, stagnieren oder sinken? Was sind die größten Herausforderungen am Markt der
AM-Dienstleister („Non-captiver“ Asset Manager)? Wer sind aus Sicht der Asset Manager die wichtigsten Zielkundengruppen?
Was sind aus Sicht der Asset Manager die Gründe dafür, dass sich die Nachfrage nach AM-Leistungen für notleidende Portfolios
noch nicht eingestellt hat? Werden inländische „captive“ Asset Manager Teilleistungen fremdvergeben? …
Performance-Kennzahlen, Gebührenstrukturen und Schnittstellen-Problematik (Seite 68-76):
Wie sieht die Gebührenstruktur im Detail aus? Werden die Mitarbeiter der Asset Manager an unmittelbaren Erfolgen vergütet?
Welches sind die für Asset Manager wesentlichen Portfolio-Kennzahlen zur Überwachung der Gesamtportfolioent-wicklung?
Welches sind die für Asset Manager wesentlichen Kennzahlen für die Analyse und Steuerung der Property Manager? Was sind
die größten Probleme, deren Ursachen und mögliche Lösungsansätze in der Zusammenarbeit mit den Auftraggebern der
Asset Manager? …
Leistungsbilder (Seite 77-90):
Was ist als Basisleistung, was als Sonderleistung einzustufen und welche Leistung kommt über ein Partnerunternehmen?
Antworten finden Sie in den Leistungskatalogen, der in 13 verschiedenen Feldern Aufschluss über Bereiche, wie „Mietermanagement“,
„Steuerung/Controlling“ oder auch „Liegenschaftsmanagement“ gibt.
34
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Weitreichender Nutzen des AM-Reports für jeden Markt-Teilnehmer
Bell Management Consultants bietet im Zuge der Veröffentlichung des Asset Management Reports einen
individuellen Nutzen für jeden Marktteilnehmer:
Allgemeiner
Nutzen
Nutzen für
Immobilienhalter als
Auftraggeber
Nutzen für
Asset Manager
als Auftragnehmer
Transparenz über den Asset Management Markt hinsichtlich der aktiven
Unternehmen und deren Profile
Übersicht der sich entwickelnden Geschäftsmodelle, der allgemeinen
Marktentwicklung sowie Marktpotenziale
Überblick über die am Markt agierenden Anbieter, deren Leistungen und
Gebührenstrukturen
Erkenntnisse über die Dienstleistungskompetenz als unterstützende
Informationsgrundlage
Identifizierung von individuellen Entwicklungsmöglichkeiten und
Erarbeitung von Umsetzungsmaßnahmen
Bessere Übersicht der Wettbewerber und damit verbundene Ansätze zur
Entwicklung eines USP`s
5
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Zusammenfassung (1/3) – Wenig Transparenz,
CORPUS SIREO Platzhirsch!
Den Markt verstanden?
Markt der Asset Management
Dienstleister sehr intransparent!
Markt der „reinen“ AM-Dienstleister
dürfte bei ca. 50 Anbietern liegen
Größter AM-Dienstleister in
Deutschland ist die CORPUS SIREO
Aktuelle Studien und Analysen in denen „captive“ und „noncaptive“
Asset Manager in einen Topf geworfen werden, lassen
Zweifel aufkommen, dass der Markt der Asset Manager bereits
verstanden ist.
Für einen potenziellen Auftraggeber (Corporate, Bank, internationaler
Investor etc.) ist es erstaunlich schwierig, in Deutschland
einen Asset Manager zu finden. Listen und Übersichten mit
Basisinformationen sind nicht vorhanden.
Die genaue Anzahl von Asset Management Dienstleistern in
Deutschland ist nicht bekannt. Der erste Versuch, hier
Transparenz zu schaffen, lässt vermuten, dass zwischen 20 und
50 Häuser in Deutschland als Auftragnehmer in Frage kommen.
Wer ist der Platzhirsch? Der mit Abstand größte Asset
Management Dienstleister ist die CORPUS SIREO. Auch bei der
Nennung der Top 3 Wettbewerber steht die CORPUS SIREO auf
dem ersten Platz.
12
6
Die ausführliche
Zusammenfassung
können Sie dem
Gesamtbericht entnehmen.
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Die größten Asset Management Dienstleister
(nach Mitarbeiterköpfen)
Pl. Unternehmen Mitarbeiterköpfe
1 CORPUS SIREO Asset Management 230
2 EPM Asset Management 58
3 HIH Hamburgische Immobilien Handlung 46
4 PrimeStone 45
5 Hawk Investment Managers 40
6 STIWA Asset Management 35
7 Colonia Real Estate 30
8 IC Immobilien Holding 30
9 arsago Real Estate Management 22
10 TREUREAL 21
11 ESTAMA Real Estate Management 20
12 PAMERA Asset Management 15
13 HAHN-Immobilien-Beteiligung **
14 PROCENTER **
** Nur Angaben der Unternehmensgruppe vorhanden
23
7
Weitere Ranglisten zu den AM-
DL, z.B. AuM, Asset-Klassen-
Zuordnung anhand AuM,
Drittmarktgeschäft oder Fläche
können Sie dem Gesamtbericht
entnehmen.
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

AM-Dienstleister (1/ 2) - Steckbriefstruktur
Straße/ Nr.
PLZ, Ort
Telefon
Mail
Allgemeine Unternehmens-Eckdaten Asset Klassen und Kundengruppen
Kontakt
Eckdaten für 2009 (Angaben für das AM-Geschäft)
Mitarbeiter (Köpfe)
AuM in Mio. €
Geschäftsführung (Vorname, Nachname)
Betreute Fläche in Tsd. qm
Transaktionsvolumen in Mio. €
Anteil Drittmarktgeschäft in %
Standorte Deutschland/ Europa
33
8
Office
Wohnen
AuM je Asset Klasse (in % vom AuM gesamt)
Einzelhandel
Logistik
Hotel
Kundengruppen (entsprechend Ihrer Aufteilung)
…
…
Sonstiges
Anteil Umsatz AM am Gesamtumsatz in %
Referenzen (Unternehmen)
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

AM-Dienstleister (2/ 2) - Steckbriefstruktur
Portfoliomgmt./
-strukturierung
Objektanalyse/
Objektstrategie
Vermietungs-/
Mietermgmt.
Transaktionen
Regieleistung
für Ausbauten*
Refurbishment/
Development
Dienstleistersteuerung
Objektplanung/
Reporting
Ja X
Nein
Ja X
Nein
Ja X
Nein
Ja X
Nein
Ja X
Nein
Ja X
Nein
Ja X
Nein
Ja X
Nein
Leistungsspektrum Sonstiges
Anmerkung des Unternehmens
34
9
Software im Einsatz
Durchführung angrenzender Aufgaben
Investment Management**
Property Management
Facility Management
Sonstige Aufgaben
Nicht aufgeführte Zusatzleistungen
Inhouse: ja nein
Inhouse: ja
Inhouse: ja
Inhouse: ja
Sonstige Anmerkungen zum Unternehmen
nein
nein
nein
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Ausländische Investoren sollen es richten!
Sehr wichtig
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
unwichtig
Ausländische
Investoren
Bedeutung der Ziel-Kundengruppen
Banken Inländische
institutionelle
Investoren
Inländische
private
Investoren
10
Sonstige
Weitere Details zu Marktpotenzialen,
Herausforderungen
und ausländischen Investoren
können Sie dem Gesamtbericht
entnehmen.
Wer sind aus Sicht der Asset Manager die wichtigsten Zielkundengruppen?
Corporates Öffentliche Hand
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Lange Entscheidungswege sind das größte Problem mit den Auftraggebern
Was sind die größten Probleme, deren Ursachen und mögliche Lösungsansätze in der
Zusammenarbeit mit den Auftragnehmern der Asset Manager?
Probleme mit den Auftraggebern Anteil
1 Lange Entscheidungswege 25,0%
2 Unklarheit Gesamtstrategie 20,0%
3 Reporting-Umfang 15,0%
4 Datenqualität 15,0%
5 Unterschiedliche Erwartungen 10,0%
6 Überzogene Forderungen 10,0%
7 Kommunikation 5,0%
75
11
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Übersicht Leistungsbild im Asset Management
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Objektanalyse / Objektstrategie:
Vermietungs- und Mietermanagement:
Transaktionen:
Regieleistung bei komplexen Baum.
Steuerung / Controlling:
Zentraler Einkauf / Dienstleister-Steuerung:
Objektplanung, -Steuerung und Reporting:
Operative Bestandsmieterbetreuung:
Vermietungs-Service:
Objekt- und Mietbuchhaltung:
Unterstützung Asset Business Management: Planning:
Liegenschaftsmanagement:
Reporting und Einbindung externer Systeme:
Übersicht Leistungskatalog
20,2%
17,5%
26,3%
44,1%
48,0%
61,2%
69,9%
68,2%
72,0%
68,4%
71,1%
70,2%
82,5%
43,9%
5,9%
71,9%
4,3%
57,9%
Basisleistung Individual-/ Sonderleistung über ein Partnerunternehmen
78
12
5,3%
Weitere detaillierte
Angaben zu den Punkten
1-13 können Sie dem
Gesamtbericht entnehmen.
1,8%
15,0%
16,0%
50,0%
14,2%
10,5%
47,7%
15,8%
36,0%
29,8%
33,6%
17,5%
15,0%
10,5%
15,8%
15,8%
13,9%
18,4%
14,0%
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Disclaimer
(1) Die Vervielfältigung zum weiteren Verkauf ist strengstens untersagt. Gleichfalls das Weiterversenden durch
E-Mail oder andere elektronische Medien außerhalb des Kundenunternehmens.
(2) Durch den Kauf dieses elektronischen Studienreports willigt der Käufer in die allgemeinen Geschäftsbedingungen
ein. Diese Bekanntgabe ist nach deutschem und internationalem Veröffentlichungsrecht und -
abkommen geschützt. Wenn es im Verkaufsvertrag nicht anders geregelt ist, ist das Produkt urheberrechtlich
durch die Bell Management Consultants geschützt.
(3) Dieses Dokument darf ohne Einwilligung des Autors und Herausgebers außerhalb des Kundenunternehmens
weder dupliziert, in anderen Datenbanksystemen oder privaten Rechnersystemen gespeichert,
noch an weitere Personen weitergeleitet werden.
(4) Alle Informationen dieses Dokuments entsprechen der Aktualität des Veröffentlichungsdatums. Alle
Berichte, Auskünfte und Informationen dieses Dokuments entstammen aus Quellen, die aus Sicht von Bell
Management Consultants verlässlich erscheinen.
(5) Die Richtigkeit dieser Quellen wird vom Herausgeber jedoch nicht garantiert. Enthaltene Meinungen
reflektieren eine angemessene Beurteilung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung.
91
13
Real Estate Asset Management Report
© Bell Management Consultants

Kontakt
Bell Management Consultants Group � Geschäftsführer Dr. Markus G. Bell
� Ignystraße 83 � D - 50858 Köln � Phone: +49 221 / 56 94 48 7
� Fax: +49 1803 55 18 38 602 � E-Mail: markus.bell@bell-consultants.com
� Web: www.bell-consultants.com