FAWO - Fachgerechte Konzepte der Haustechnik für die Sanierung im Wohnungsbau

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THEMA 10 RECHTSSPRECHUNG INTERVIEW MIT FRAU JULIANE WALTHER RECHTSANWÄLTIN DER DOMUS RECHTSANWALTS- GESELLSCHAFT MBH Im Immobilienbereich hat die Vermietung eine erhebliche praktische Bedeutung. Da bleiben Probleme nicht aus und nicht immer lassen sich diese ohne Anwalt klären. Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Walther. Vielen Dank, dass Sie sich für uns Zeit genommen haben und uns ein paar aktuelle Einblicke in die Rechtspraxis aus der Vermietung geben können. Daher gleich unsere erste Frage. In den Medien werden ständig neue Mietrechtsurteile benannt. Ändert sich das Mietrecht denn so häufig? » Nein, die gesetzlichen Grundlagen in den §§ 535 ff BGB ändern sich höchstens alle 10 Jahre. Aktuell jedoch gab es mit dem Mietrechtsänderungsgesetz zum 01.05.2013 ein paar Neuerungen. Auch wird sich bald durch das Gesetz zur Einführung der sogenannten »Mietpreisbremse« etwas verändern. Die in den Medien diskutierten Urteile befassen sich jedoch meist mit der Auslegung von vertraglichen Regelungen z.B. zu Schönheitsreparaturen, der vertragsgemäßen Nutzung, wie der Tierhaltung oder dem Rauchen in der Wohnung. So hat auch ganz aktuell der Bundesgerichtshof Klauseln in Mietverträgen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam erklärt. Haben denn die gesetzlichen Änderungen im Jahr 2013 praktische Auswirkungen in Ihrer tagtäglichen Arbeit gezeigt? » Teilweise. Die Änderungen beinhalteten zum Beispiel Anreize für den Vermieter, energetische Sanierungen oder auch Modernisierungen durchzuführen. Auch wurden Erleichterungen für den Umgang mit Mietnomaden gesetzlich verankert. Die ebenfalls erfolgte Regelung zur Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in Gebieten, in denen Wohnungen knapp sind, hat noch keine Auswirkungen. Nach der Neuerung soll in solchen Gebieten, die geregelte Kappungsgrenze von 20% innerhalb von 3 Jahren auf 15% gesenkt werden. Welche Gebiete das sein sollen, dürfen die Landesregierungen per Rechtsverordnung für die Dauer von maximal 5 Jahren festlegen. Sachsen hat davon jedoch bis jetzt noch keinen Gebrauch davon gemacht. Ganz relevant war für die Vermieter auch der Ausschluss der Mietminderung für den Mieter bei energetischen Modernisierungen. Hier darf der Mieter erst nach drei Monaten die Miete mindern. So kam es vermehrt zu bereits lang anstehenden Modernisierungen und einer Veränderung der Ankündigungsschreiben. Auch ist es für Vermieter ganz wichtig, dass durch die Gesetzesänderung eine finanzielle Härte beim Mieter keinen Grund mehr für die Weigerung der Modernisierung darstellt. Vielmehr kann sich der Mieter erst bei der späteren Mieterhöhung auf den finanziellen Härteeinwand berufen. Das hat sich insbesondere bei den kostenintensiven Balkon- und Aufzugsanbauten positiv ausgewirkt. Welche Streitfälle haben Sie denn überwiegend bezogen auf Sanierungen oder Modernisierungen? » Immer wieder kommt es zu Streitfällen bei Schimmelbildung in der Wohnung. Hier wird vom Vermieter schnell die Verantwortung beim Mieter gesucht. Dieser habe nicht richtig gelüftet und geheizt. Doch dabei ist Vorsicht geboten. Die Nutzung einer Wohnung durch Alleinstehende, Familien, Junge und Alte ist vielfältig und meist sehr verschieden, so auch die (vertragskonformen) Einflüsse auf die Bausubstanz. Diese hat daher viele Anforderungen zu erfüllen. Oft ist im Rahmen einer Sanierung auch mal ein Baufehler gemacht worden. Daher sollte hier eine gemeinsame Ursachen- und damit auch Lösungsfindung angestrebt werden. Als sehr praktikabel hat sich hier die Verwendung von Langzeitmessgeräten zur Bestimmung von Temperatur und Luftfeuchte gezeigt. Die Ergebnisse werden dann gemeinsam ausgewertet und führen nicht selten zu Überraschungen auf beiden Seiten. Mietminderungen sind natürlich bei Mängeln, die ausgebessert werden wie auch bei der Durchführung der Bauarbeiten typisch und oft eine Frage der Beweisbarkeit. Hier hat sich auch die Rechtsprechung zur Darlegungslast des Mieters etwas verändert. Der Mieter muss darlegen, dass bzw. in welchem Umfang der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wurde. Der Mieter soll nicht mehr das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vortragen müssen, aber die zur Bestimmung der Minderungsquote erforderlichen Tatsachen. So wurde auch wiederholt entschieden, dass mieterseitige Störungsprotokolle nicht zwingend zu führen sind, wenn die Störungen immer gleichartig sind. Darüber hinaus sind Modernisierungen wie der Balkonanbau oft ein Thema einer rechtlichen Auseinandersetzung, da damit oft eine Mieterhöhung verbunden ist. Die Umstellung der Wohnungsversorgung von Gas auf Fernwärme und damit verbunden auch der Wegfall von Kochgas war ebenfalls häufig ein Streitthema, denn die Rechtsprechung hat diese Umstellung wiederholt nicht als Modernisierung eingestuft und damit die Mieter von einer Duldungspflicht befreit. Derartige Maßnahmen bedürfen daher einer konkreten Bewertung der Verbesserungen und einer Zusammenarbeit mit dem Mieter. Erwarten Sie von dem von Ihnen schon angesprochenen Gesetz zur Mietpreisbremse spürbare Änderungen? » Mit dem Gesetz sollen die Mieten in Ballungsräumen bezahlbar gehalten werden, indem die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten, die von den Landesregierungen ausgewiesen werden, auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent begrenzt werden. Jedoch sind Neubauten und Gebäude mit umfassenden Modernisierungen davon ausgeschlossen. Auch darf eine vorher zulässig vereinbarte Miete bei der Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Da bislang in Sachsen noch keine Rechtverordnung für angespannte Wohnungsmärkte erlassen wurde und aufgrund der Marktsituation damit auch nicht zu rechnen ist, wird dieses Thema hier bei uns nicht entscheidender Relevanz sein. Auch die Maklerprovision wird in Zukunft geregelt und ein Bestellerprinzip eingeführt. Motto: »Wer den Makler bestellt, bezahlt.« Die Maklerprovision war jedoch selten – zumindest in Sachsen – ein Streitthema. Vielen Dank für das Interview. Die Redaktion ALLES WAS RECHT IST Rechtssprechung FAWO Fachgerechte Konzepte der Haustechnik für die Sanierungen im Wohnungsbau SEITE 21
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